{"id":59837,"date":"2019-05-19T14:44:01","date_gmt":"2019-05-19T12:44:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=59837"},"modified":"2019-05-20T10:04:19","modified_gmt":"2019-05-20T08:04:19","slug":"reforma-2019-arrendamientos-urbanos-y-propiedad-horizontal-ayuda-para-preparadores-y-opositores","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/reforma-2019-arrendamientos-urbanos-y-propiedad-horizontal-ayuda-para-preparadores-y-opositores\/","title":{"rendered":"Reforma 2019 Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal: Ayuda para Preparadores y Opositores"},"content":{"rendered":"

\u00a0\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

REFORMA 2019 ARRENDAMIENTOS URBANOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL: AYUDA PARA PREPARADORES Y OPOSITORES<\/strong><\/h1>\n

 <\/p>\n

Nota:<\/strong> Los apuntes que se adjuntan NO SUSTITUYEN A NINGUNA PREGUNTA. Son meros contenidos a tener en cuenta. (JFME)<\/span><\/p>\n

Algunos temas afectados:<\/strong><\/h2>\n

Civil Tema 71. Legislaci\u00f3n especial de arrendamientos urbanos.\u00a0<\/strong><\/a><\/p>\n

Civil. Tema 72. Arrendamiento de vivienda..<\/a><\/strong><\/p>\n

Civil. Tema 39. La propiedad horizontal: concepto y naturaleza.\u00a0<\/a><\/strong><\/p>\n

Civil. Tema 40. Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios.\u00a0<\/a><\/strong><\/p>\n

Fiscal Notar\u00edas Tema 28. Fiscal Registros Tema 31. Liquidaci\u00f3n de los arrendamientos.<\/a><\/strong><\/p>\n

Fiscal Notar\u00edas Tema 31. Fiscal Registros Tema 34. Exenciones subjetivas y objetivas.<\/a><\/strong><\/p>\n

Hipotecario Notar\u00edas. Tema 38. Hipotecario Registros. Tema 43. \u00a0Inscripci\u00f3n del arrendamiento.<\/a><\/strong><\/p>\n

Enlaces.<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>Civil Tema 71.<\/strong><\/h2>\n

Legislaci\u00f3n especial de arrendamientos urbanos. \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n territorial y temporal. Arrendamiento de vivienda: duraci\u00f3n, subrogaci\u00f3n, cesi\u00f3n de contrato y subarriendo.<\/p>\n

Legislaci\u00f3n especial de arrendamientos urbanos. <\/strong><\/h3>\n

Reducir algo la referencia a la reforma de 2013.<\/p>\n

Tras el Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre, no convalidado por el Congreso de los Diputados, un nuevo real decreto ley,\u00a07\/2019, de 1 de marzo<\/strong>, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler<\/strong>. heredero del anterior, que incluye una reforma m\u00e1s dr\u00e1stica, s\u00ed ha sido\u00a0convalidado<\/strong>\u00a0por Congreso. Entr\u00f3 en vigor el pasado 6 de marzo de 2019. Intentando luchar contra el incremento de las rentas, desmonta una buena parte de la reforma de 2013 cuya Exposici\u00f3n de Motivos critica por su car\u00e1cter liberalizador. Trata de fortalecer la posici\u00f3n jur\u00eddica del arrendatario, pero deroga preceptos clave que determinaban las relaciones entre arrendamiento urbano y Registro de la Propiedad, introducidos en 2013.<\/p>\n

A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda:<\/strong><\/p>\n

Sigue manteni\u00e9ndose la regla general de que estos se regular\u00e1n por la\u00a0voluntad de las partes<\/strong>\u00a0que se encuentra modelada por las normas imperativas del t\u00edtulo I y IV de la LAU, y tambi\u00e9n del t\u00edtulo II, dedicado a los arrendamientos de vivienda, donde existe una buena cantidad de disposiciones imperativas.<\/p>\n

Pero ahora se incorpora una\u00a0excepci\u00f3n<\/strong>, para\u00a0viviendas de gran tama\u00f1o <\/strong>(m\u00e1s de 300 metros o una renta inicial superior a 5,5 veces el salario m\u00ednimo interprofesional), en las que prima m\u00e1s la voluntad de los partes ya que, solo de modo supletorio se aplica el t\u00edtulo segundo de esta ley.<\/p>\n

En ambos casos, resulta supletorio en \u00faltimo lugar el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

B) \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos:<\/strong><\/p>\n

Ya estaba excluida<\/strong> de la LAU la\u00a0cesi\u00f3n temporal de uso de una vivienda amueblada<\/strong>\u00a0y preparada para su uso, comercializada en canales tur\u00edsticos. Ahora se extiende tambi\u00e9n a\u00a0cualquier otro medio de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n<\/strong>, si est\u00e1 sometida a la\u00a0normativa sectorial tur\u00edstica<\/strong>. Parece que con ello se quiere contemplar los alquileres de muy corta duraci\u00f3n realizados a trav\u00e9s de plataformas, webs o aplicaciones, v\u00eda Internet del estilo de Airbnb. Ver\u00a0art\u00edculo 5.2 e)<\/a><\/p>\n

\u00c1mbito de aplicaci\u00f3n territorial y temporal. <\/strong><\/h3>\n

Decir que el real decreto ley, 7\/2019<\/strong>, de 1 de marzo, entr\u00f3 en vigor el 6 de marzo de 2019<\/strong>. Por la D. Tr. 2\u00aa, los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1994, celebrados con anterioridad<\/strong> al 6 de marzo de 2019, continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo establecido en el r\u00e9gimen jur\u00eddico que les era de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podr\u00e1n adaptarse<\/strong> al r\u00e9gimen jur\u00eddico establecido en este real decreto-ley.<\/p>\n

Arrendamiento de vivienda: duraci\u00f3n, subrogaci\u00f3n, cesi\u00f3n de contrato y subarriendo.<\/strong><\/h3>\n

Duraci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n

Trataremos fundamentalmente de la duraci\u00f3n m\u00ednima y de las pr\u00f3rrogas, seg\u00fan la nueva redacci\u00f3n de los art\u00edculos 9 y 10<\/p>\n

Duraci\u00f3n m\u00ednima de los arrendamientos de vivienda.<\/strong><\/p>\n

Se mantiene el principio de que la\u00a0duraci\u00f3n ser\u00e1 acordada por las partes<\/strong>, pero, mientras que hasta ahora el arrendatario pod\u00eda imponer una\u00a0duraci\u00f3n m\u00ednima<\/strong>\u00a0de tres a\u00f1os por la v\u00eda de pr\u00f3rrogas anuales, ahora se extiende esa posible duraci\u00f3n m\u00ednima impuesta por el arrendatario a los\u00a0cinco a\u00f1os<\/strong>, en caso de que el arrendador sea persona f\u00edsica, y a los\u00a0siete a\u00f1os<\/strong>\u00a0si el que arrienda es una persona jur\u00eddica, cualquiera que sea la forma de esta persona jur\u00eddica.<\/p>\n

Se mantiene la\u00a0excepci\u00f3n<\/strong>\u00a0de que el arrendador\u00a0necesite\u00a0<\/strong>la vivienda\u00a0para s\u00ed<\/strong>\u00a0o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial, pasado el primer a\u00f1o del contrato, pero ello\u00a0ha de constar en el contrato inicial<\/strong>. Ahora bien,\u00a0si no la ocupa en tres meses<\/strong>, salvo circunstancias de fuerza mayor,\u00a0el arrendatario podr\u00e1 exigir ser repuesto<\/strong>\u00a0en la vivienda por cinco a\u00f1os o indemnizado.<\/p>\n

El legislador intenta ahora\u00a0clarificar qu\u00e9 entiende por fuerza mayor<\/strong>, aunque hace una remisi\u00f3n a otras disposiciones con rango de ley, aparte de casos en los que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.<\/p>\n

En esta materia desaparece la diferencia entre el arrendamiento inscrito y no inscrito, de tal modo que la duraci\u00f3n m\u00ednima se impone a los titulares registrales<\/strong> en todo caso.<\/p>\n

Pr\u00f3rroga del contrato.\u00a0<\/strong><\/p>\n

Aparte de las posibles pr\u00f3rrogas anuales vistas hasta alcanzar el m\u00ednimo de 5 \u00f3 7 a\u00f1os, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, ninguna de las partes hubiese\u00a0notificado<\/strong>\u00a0a la otra, al menos con\u00a0cuatro meses<\/strong>\u00a0de antelaci\u00f3n a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con\u00a0dos meses<\/strong>\u00a0de antelaci\u00f3n en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente\u00a0por plazos anuales hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s<\/strong>, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.<\/p>\n

As\u00ed, pues, se imponen al arrendador pr\u00f3rrogas \u00edntegras de tres a\u00f1os y al arrendatario, de a\u00f1o en a\u00f1o.<\/p>\n

Ver\u00a0art\u00edculo 10<\/a>.<\/p>\n

Subrogaci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n

Distingamos\u00a0tres casos <\/strong>de enajenaci\u00f3n<\/u> de la vivienda arrendada <\/strong>(ver art\u00edculo 14<\/a>):<\/p>\n

a) Adquirente que\u00a0re\u00fane los requisitos del art\u00edculo 34 LH<\/strong>: quedar\u00e1\u00a0subrogado<\/strong>en los derechos y obligaciones del arrendador durante\u00a0los cinco (o siete)<\/strong>primeros a\u00f1os de vigencia del contrato, En los contratos de m\u00e1s duraci\u00f3n, si el nuevo propietario no quiere continuar hasta el final, el\u00a0arrendador estar\u00e1 obligado a indemnizar<\/strong>\u00a0al arrendatario con un mes de renta por a\u00f1o que falte.<\/p>\n

b) Adquirente que\u00a0no re\u00fane esos requisitos<\/strong>: quedar\u00e1 subrogado por la\u00a0totalidad<\/strong>de la duraci\u00f3n pactada.<\/p>\n

c)\u00a0Pacto en el contrato<\/strong>por el que la enajenaci\u00f3n de la vivienda extinguir\u00e1 el arrendamiento: trato similar al caso a) (adquirente que re\u00fane los requisitos del art\u00edculo 34 LH), pero sin indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

Se deroga<\/strong>\u00a0as\u00ed el texto introducido en 2013 por el que el adquirente con los requisitos del art. 34 LH. s\u00f3lo estaba obligado a subrogarse si el arrendamiento se hallaba inscrito con anterioridad.<\/p>\n

Para los casos de venta de finca no inmatriculada arrendada<\/strong>, al desaparecer al art. 9.4 LAU, desaparece tambi\u00e9n la remisi\u00f3n al art. 1571 del C\u00f3digo Civil<\/a>. En consecuencia, en estos casos tambi\u00e9n se produce la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n

Novedades para el caso de subrogaci\u00f3n en caso de muerte del arrendatario<\/u>.<\/strong> Ver\u00a0<\/strong>art\u00edculo 16<\/strong><\/a>.<\/strong><\/p>\n

Puede seguir\u00a0pact\u00e1ndose la no existencia de subrogaci\u00f3n<\/strong>\u00a0en estos casos, pero s\u00f3lo cuando la\u00a0duraci\u00f3n del contrato inicial<\/strong>\u00a0fuera\u00a0superior a<\/strong>\u00a0cinco o siete a\u00f1os<\/strong>, seg\u00fan sea el arrendador persona f\u00edsica o jur\u00eddica.<\/p>\n

Como\u00a0excepci\u00f3n<\/strong>, no podr\u00e1 pactarse esta renuncia al derecho de subrogaci\u00f3n en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situaci\u00f3n de\u00a0especial vulnerabilidad<\/strong>\u00a0y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 a\u00f1os.<\/p>\n

Cesi\u00f3n de contrato y subarriendo.<\/strong><\/p>\n

Nada nuevo, porque el art. 8 LAU<\/a> no se ha tocado.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>Civil. Tema 72.<\/strong><\/h2>\n

Arrendamiento de vivienda: la renta, reparaciones y mejoras. Derecho de adquisici\u00f3n preferente. Suspensi\u00f3n, resoluci\u00f3n y extinci\u00f3n. Arrendamiento para uso distinto de vivienda.<\/p>\n

Arrendamiento de vivienda: la renta, reparaciones y mejoras.<\/strong><\/h3>\n

Actualizaci\u00f3n de la renta.<\/strong><\/p>\n

Se denomina \u201cactualizaci\u00f3n<\/strong>\u201d y no revisi\u00f3n de renta como antes.<\/p>\n

Se a\u00f1ade al art. 18 un nuevo p\u00e1rrafo por el que el incremento producido como consecuencia de la actualizaci\u00f3n anual de la renta no podr\u00e1 exceder del resultado de aplicar la variaci\u00f3n porcentual experimentada por el\u00a0\u00cdndice de Precios al Consumo<\/strong>\u00a0a fecha de cada actualizaci\u00f3n. Se aplica a\u00a0todos los arrendamientos de vivienda<\/strong>\u00a0-y no s\u00f3lo a los de renta reducida como recog\u00eda el RDLey de 2018. El l\u00edmite afecta a toda la duraci\u00f3n del contrato y no s\u00f3lo a los 5 \u00f3 7 a\u00f1os iniciales.<\/p>\n

Reparaciones y mejoras.<\/strong><\/p>\n

Se modifica la posibilidad de\u00a0elevar la renta por mejoras<\/strong>, aunque ahora el arrendador tendr\u00e1 que esperar a que pasen\u00a0cinco o siete a\u00f1os<\/strong>\u00a0en vez de tres.<\/p>\n

Pero se permite que arrendador y arrendatario lleguen en cualquier momento a un\u00a0acuerdo\u00a0<\/strong>para la realizaci\u00f3n de\u00a0mejoras<\/strong>\u00a0por encima del mero cumplimiento del deber de conservaci\u00f3n, con posible repercusi\u00f3n en la renta.<\/p>\n

Ver\u00a0art\u00edculos 18 y 19<\/a>.<\/p>\n

Gastos de formalizaci\u00f3n y otros.<\/strong><\/p>\n

Se dispone que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo del\u00a0arrendador<\/strong>\u00a0cuando \u00e9ste sea\u00a0persona jur\u00eddica<\/strong>. Dentro de los gastos de formalizaci\u00f3n han de entenderse incluidos los\u00a0gastos de Notar\u00eda y Registro.\u00a0<\/strong><\/p>\n

Aunque\u00a0determinados gastos<\/strong>, que se enumeran en el art\u00edculo 20.1 (gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n y que correspondan a la vivienda), pueden ser de\u00a0cargo del arrendatario<\/strong>, se prev\u00e9 que\u00a0no pueden incrementarse en demas\u00eda<\/strong>\u00a0durante el periodo de duraci\u00f3n o pr\u00f3rroga obligatoria inicial de cinco o siete a\u00f1os, pues el incremento, salvo por tributos, no puede duplicar al de la renta<\/strong> y ha de ser de mutuo acuerdo.<\/p>\n

Ver\u00a0art\u00edculo 20.1 y 2<\/a>.<\/p>\n

Derecho de adquisici\u00f3n preferente. <\/strong><\/h3>\n

En caso de que el arrendador se desprenda de golpe de\u00a0todos sus viviendas<\/strong>\u00a0o locales en el inmueble o en el caso en que\u00a0todos los propietarios<\/strong>\u00a0del inmueble en su conjunto con varias viviendas lo vendan,\u00a0no existe derecho de adquisici\u00f3n preferente<\/strong>\u00a0para el arrendatario. Esto no ha cambiado.<\/p>\n

Sin embargo, ahora se abre la posibilidad de que la legislaci\u00f3n sobre vivienda pueda establecer un derecho de tanteo y retracto respecto de la\u00a0totalidad del inmueble<\/strong>\u00a0en\u00a0favor del \u00f3rgano que designe la administraci\u00f3n competente en materia de vivienda<\/strong>. Se aplicar\u00eda lo dispuesto en el propio art\u00edculo 25 a los efectos de la notificaci\u00f3n y del ejercicio de tales derechos.<\/p>\n

Ver\u00a0art\u00edculo 25.7<\/a><\/p>\n

Suspensi\u00f3n, resoluci\u00f3n y extinci\u00f3n. <\/strong><\/h3>\n

Los arts. 26 al 28 LAU<\/a> no han variado.<\/p>\n

Suspensi\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Sobre suspensi\u00f3n no hay cambios expresos.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n del derecho del arrendador.<\/strong><\/p>\n

Las causas que enumera el art\u00edculo 13\u00a0ya no provocan siempre la extinci\u00f3n del arrendamiento<\/strong>, sino que hay que matizar.<\/p>\n

Estas\u00a0causas<\/strong>\u00a0se dan cuando el derecho del arrendador quede resuelto por<\/p>\n

\u2013 el ejercicio de un\u00a0retracto convencional<\/strong>,<\/p>\n

\u2013 la apertura de una\u00a0sustituci\u00f3n fideicomisaria<\/strong>,<\/p>\n

\u2013 la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una\u00a0ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong>\u00a0o de sentencia judicial<\/p>\n

\u2013 o el ejercicio de un derecho de\u00a0opci\u00f3n de compra<\/strong>,<\/p>\n

a) Si la causa ocurre\u00a0durante los 5 \u00f3 7 primeros a\u00f1os<\/strong>, el arrendatario tendr\u00e1 derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 \u00f3 7 a\u00f1os, sin perjuicio de la facultad de no renovaci\u00f3n que tiene el nuevo propietario.<\/p>\n

b) Si el\u00a0arrendamiento se contrata por m\u00e1s de 5 \u00f3 7 a\u00f1os<\/strong>, el arrendamiento quedar\u00e1 extinguido al cumplirse los 5 \u00f3 7 a\u00f1os. Pero, por\u00a0excepci\u00f3n<\/strong>continuar\u00e1, cuando el contrato de arrendamiento haya\u00a0accedido al Registro de la Propiedad<\/strong>con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci\u00f3n del derecho del arrendador.<\/p>\n

c) Sigue manteni\u00e9ndose la resoluci\u00f3n de los arrendamientos\u00a0otorgados por usufructuario<\/strong>, superficiario y cuantos tengan un an\u00e1logo derecho de goce sobre el inmueble, cuando concluya del derecho del que los constituy\u00f3. Por ejemplo, por muerte del usufructuario que arrend\u00f3.<\/p>\n

d) Se mantendr\u00e1n los\u00a0arrendamientos de vivienda ajena<\/strong>durante\u00a0cinco \u00f3 siete a\u00f1os<\/strong>si el arrendatario lo ha concertado de buena fe<\/strong>\u00a0con la persona que aparezca como propietario de la finca en el\u00a0Registro de la Propiedad<\/strong>, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario.<\/p>\n

Ver\u00a0art\u00edculo 13<\/a>.<\/p>\n

Extinci\u00f3n <\/strong><\/p>\n

No cambia el art. 28, pero hay que tener en cuenta que afectan a esta materia los textos desaparecidos entre otros en los art\u00edculos 7.2<\/a> (relaci\u00f3n con los terceros del art. 34 LH) \u00f3 9.4<\/a>, (sobre finca no inscrita si hay buena fe), no produci\u00e9ndose la extinci\u00f3n durante el periodo inicial de 5 \u00f3 7 a\u00f1os.<\/p>\n

Arrendamiento para uso distinto de vivienda.<\/strong><\/h3>\n

Nada nuevo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>Civil Tema 39.<\/strong><\/h2>\n

La propiedad horizontal: concepto y naturaleza. El t\u00edtulo constitutivo. La prehorizontalidad. Estatutos y reglamentos. Elementos comunes y privativos. Anejos y elementos procomunales. La cuota.<\/p>\n

Aunque la reforma afecta m\u00e1s al tema 40 puede hacerse menci\u00f3n al nuevo real decreto ley,7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que regula el fondo de reserva, obras y actuaciones obligatorias y el tratamiento de las viviendas para alquiler tur\u00edstico.<\/p>\n

Dentro del contenido de los estatutos podr\u00eda mencionarse la posibilidad de limitar\/prohibir el uso de las viviendas para alquiler tur\u00edstico o ponerles una cuota especial o un recargo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>Civil Tema 40.<\/strong><\/h2>\n

Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios. Organizaci\u00f3n de la comunidad. Los acuerdos de la junta de propietarios: consentimientos colectivos e individuales. La extinci\u00f3n de la comunidad.<\/p>\n

Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios<\/strong><\/h3>\n

Fondo de reserva.<\/strong><\/p>\n

Su\u00a0titularidad<\/strong>\u00a0corresponder\u00e1 a todos los efectos a la comunidad.<\/p>\n

Se desarrolla la\u00a0regulaci\u00f3n y destino\u00a0<\/strong>de este fondo que han de tener las comunidades de propietarios.<\/p>\n

Ahora, aparte de para obras de conservaci\u00f3n, reparaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n, tambi\u00e9n puede\u00a0utilizarse para:<\/strong><\/p>\n

\u2013 realizar determinadas obras de\u00a0accesibilidad\u00a0<\/strong><\/p>\n

\u2013 para suscribir un\u00a0contrato de seguro<\/strong>\u00a0que cubra los da\u00f1os causados en la finca<\/p>\n

\u2013 o para sufragar un\u00a0contrato de mantenimiento<\/strong>\u00a0permanente del inmueble y sus instalaciones generales.<\/p>\n

Estar\u00e1 dotado con una\u00a0cantidad<\/strong>\u00a0de al menos el\u00a010% del presupuesto ordinario<\/strong>. La disposici\u00f3n transitoria segunda permite que se alcance dicha cifra a lo largo del presente ejercicio presupuestario y de tres m\u00e1s.\u00a0Por tanto, como tarde, a principios de 2023 deber\u00e1 estar cubierto.<\/p>\n

Ver art\u00edculo 9.1 F)<\/a><\/p>\n

Obras y actuaciones obligatorias.<\/strong><\/p>\n

Se dispone que tambi\u00e9n sea obligatorio realizar determinadas obras,\u00a0aunque superen las 12 mensualidades ordinarias<\/strong>\u00a0de gastos comunes, cuando las\u00a0ayudas p\u00fablicas<\/strong>\u00a0a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el\u00a075% del importe<\/strong>\u00a0de las mismas.<\/p>\n

Se trata de las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de\u00a0accesibilidad universal<\/strong>, o las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios,\u00a0personas con discapacidad, o mayores de setenta a\u00f1os<\/strong>, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, as\u00ed como la instalaci\u00f3n de rampas, ascensores u otros dispositivos mec\u00e1nicos y electr\u00f3nicos que favorezcan la orientaci\u00f3n o su comunicaci\u00f3n con el exterior,<\/p>\n

Ver art\u00edculo 10.1 b)<\/a><\/p>\n

Organizaci\u00f3n de la comunidad.<\/strong><\/h3>\n

Lo que vimos sobre el fondo de reserva tambi\u00e9n puede ir en esta pregunta en vez de en la anterior.<\/p>\n

Los acuerdos de la junta de propietarios: consentimientos colectivos e individuales.<\/strong><\/h3>\n

Viviendas para alquiler tur\u00edstico.<\/strong><\/p>\n

Se permite que la junta general\u00a0limite o condicione el ejercicio de esta actividad<\/strong>\u00a0cuando voten a su favor tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n

Estas mayor\u00edas podr\u00e1n establecer, sin efectos retroactivos,\u00a0cuotas especiales de gastos<\/strong>\u00a0o incremento en la participaci\u00f3n de los gastos comunes de la vivienda que realice dicha actividad.\u00a0<\/p>\n

Con ello, el legislador intenta poner coto a la proliferaci\u00f3n de esta pr\u00e1ctica de alquileres de muy corta duraci\u00f3n, realizada a trav\u00e9s de internet mediante plataformas como Airbnb, al poder ocasionar grandes molestias al resto de los vecinos por el continuo tr\u00e1nsito de personas ajenas a la comunidad.<\/p>\n

Ver nuevo art\u00edculo 17.12<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>Fiscal Tema 28 (Notar\u00edas) y 31 (Registros).<\/strong><\/h2>\n

Liquidaci\u00f3n de los arrendamientos, aparcer\u00edas y de las concesiones administrativas y figuras asimiladas a \u00e9stas: actos sujetos, sujeto pasivo, base liquidable y tipo de gravamen. La pr\u00f3rroga de los arrendamientos y el traspaso del local de negocio. (Enunciado similar).\u00a0<\/p>\n

Al hablar de la liquidaci\u00f3n de los arrendamientos:<\/p>\n

Hacer una mera referencia, porque las exenciones se tratan en el tema 31 Notar\u00edas y 34 Registros:<\/p>\n

El real decreto ley,\u00a07\/2019, de 1 de marzo<\/strong>, establece una\u00a0nueva exenci\u00f3n objetiva<\/strong>, la n\u00famero 26 para los arrendamientos de vivienda\u00a0para uso estable y permanente\u00a0<\/strong>del art\u00edculo 2 de la LAU.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>Fiscal Tema 31 (Notar\u00edas) y 34 (Registros).<\/strong><\/h2>\n

Exenciones subjetivas y objetivas aplicables a las diferentes modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados: exposici\u00f3n de las m\u00e1s importantes. (Enunciado similar).\u00a0<\/p>\n

Exenci\u00f3n arrendamientos de vivienda<\/strong><\/p>\n

El real decreto ley,\u00a07\/2019, de 1 de marzo, establece una\u00a0nueva exenci\u00f3n objetiva<\/strong>, la n\u00famero 26 para los arrendamientos de vivienda\u00a0para uso estable y permanente\u00a0<\/strong>del art\u00edculo 2 de la LAU.<\/p>\n

Por dicha\u00a0remisi\u00f3n<\/strong>, se entiende exento el arrendamiento de una edificaci\u00f3n habitable con destino primordial para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y\u00a0se extiende<\/strong>\u00a0al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como\u00a0accesorios<\/strong>\u00a0de la finca por el mismo arrendador. Como en la remisi\u00f3n no se distingue, ha de entenderse que la exenci\u00f3n se extiende a todo el contenido de los dos apartados del\u00a0art. 2 LAU<\/a>\u00a0antes transcrito.<\/p>\n

Ver\u00a0art. 45.1B) 26.<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>Hipotecario Notar\u00edas. Tema 38. Hipotecario Registros. Tema 43<\/strong><\/h2>\n

Inscripci\u00f3n del arrendamiento de bienes inmuebles. Efectos del arrendamiento en cuanto a terceros. Inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n. Inscripci\u00f3n de tanteos y retractos convencionales y del \u00ableasing\u00bb inmobiliario. (Enunciado similar).\u00a0<\/p>\n

Efectos del arrendamiento en cuanto a terceros. <\/strong><\/h3>\n

Arrendamientos sujetos a la LAU<\/u><\/strong>.<\/p>\n

Sobre esta materia tiene una gran importancia la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos incluida en el Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.<\/p>\n

El RDLey 7\/2019 deroga<\/strong> el segundo p\u00e1rrafo del art. 7 LAU<\/strong> el cual dispon\u00eda que \u201cen todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad\u201d. <\/span><\/p>\n

Enajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada.<\/strong><\/p>\n

En los arrendamientos para uso de vivienda<\/strong>, se produce, como regla general, una subrogaci\u00f3n<\/strong> en la relaci\u00f3n arrendaticia, que deriva de la ley y no del Registro.<\/p>\n

El art. 14 LAU<\/strong> tiene nueva redacci\u00f3n tras el Real Decreto-ley 7\/2019:<\/p>\n

Art\u00edculo 14. Enajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada.<\/strong><\/p>\n

El adquirente de una vivienda arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros a\u00f1os<\/strong> de vigencia del contrato, o siete a\u00f1os<\/strong> si el arrendador anterior fuese persona jur\u00eddica, aun cuando concurran en \u00e9l los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria<\/u><\/strong>.<\/p>\n

Si la duraci\u00f3n pactada fuera superior<\/strong> a cinco a\u00f1os, o superior a siete a\u00f1os si el arrendador anterior fuese persona jur\u00eddica, el adquirente quedar\u00e1 subrogado<\/strong> por la totalidad de la duraci\u00f3n pactada, salvo<\/u><\/strong> que concurran en \u00e9l los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria<\/u>. En este caso, el adquirente s\u00f3lo deber\u00e1 soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os si el arrendador anterior fuese persona jur\u00eddica, reste por cumplir.<\/p>\n

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenaci\u00f3n de la vivienda extinguir\u00e1<\/strong> el arrendamiento, el adquirente s\u00f3lo deber\u00e1 soportar<\/strong> el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os<\/strong> si el arrendador anterior fuese persona jur\u00eddica.<\/p>\n

Finca no inscrita:<\/strong><\/p>\n

La reforma de 2019 derog\u00f3 el art\u00edculo 9.4 LAU, seg\u00fan el cual:<\/p>\n

4. Trat\u00e1ndose de finca no inscrita, tambi\u00e9n durar\u00e1n tres a\u00f1os los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovaci\u00f3n a que se refiere el apartado 1 de este art\u00edculo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estar\u00e1 a lo dispuesto en el art\u00edculo 1.571 del C\u00f3digo Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estar\u00e1 a lo dispuesto en el citado art\u00edculo 1.571 del C\u00f3digo Civil, adem\u00e1s de que corresponda indemnizar los da\u00f1os y perjuicios causados.\u00bb <\/span><\/p>\n

Por tanto, desaparece la remisi\u00f3n al C\u00f3digo Civil para casos de enajenaci\u00f3n, produci\u00e9ndose los efectos generales indicados, sin posible existencia obviamente en estos casos de tercero que cumpla los requisitos del art\u00edculo 34 LH.<\/p>\n

Imposici\u00f3n de pr\u00f3rroga:<\/strong><\/p>\n

La reforma de 2019 derog\u00f3 el anterior texto del art\u00edculo 10.2 LAU, seg\u00fan el cual:<\/p>\n

. 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de pr\u00f3rroga establecido en el art\u00edculo 9, as\u00ed como la pr\u00f3rroga de un a\u00f1o a la que se refiere el apartado anterior, se impondr\u00e1n en relaci\u00f3n a terceros adquirentes que re\u00fanan las condiciones del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/span><\/p>\n

Ha de entenderse, por el juego de los art\u00edculo 9 y 10 LAU y 34 LH que la pr\u00f3rroga no se impondr\u00e1 al tercero que re\u00fana los requisitos del art. 34 LAU, pero s\u00ed a los dem\u00e1s. Para evitar que surja este tercero conviene al arrendatario exigir el otorgamiento de escritura (arts.1279 y 1280.2 Cc) e inscripci\u00f3n, siendo los gastos de cuenta del arrendador, si fuese persona jur\u00eddica, seg\u00fan el art\u00edculo 20 LAU.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n del derecho del arrendador.<\/strong><\/p>\n

El Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo cambi\u00f3 la redacci\u00f3n del art. 13 LAU:<\/p>\n

\u201cArt\u00edculo 13. Resoluci\u00f3n del derecho del arrendador.<\/strong><\/p>\n

1. Si durante los cinco primeros a\u00f1os<\/strong> de duraci\u00f3n del contrato, o siete a\u00f1os<\/strong> si el arrendador fuese persona jur\u00eddica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional<\/u>, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria<\/u>, la enajenaci\u00f3n forzosa<\/u> derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial<\/u> o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra<\/u>, el arrendatario tendr\u00e1 derecho, en todo caso, a continuar<\/strong> en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco a\u00f1os o siete a\u00f1os respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 9.1.<\/p>\n

En contratos de duraci\u00f3n pactada superior<\/strong> a cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os si el arrendador fuese persona jur\u00eddica, si, transcurridos los cinco primeros a\u00f1os<\/strong> del mismo, o los primeros siete a\u00f1os si el arrendador fuese persona jur\u00eddica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el p\u00e1rrafo anterior, quedar\u00e1 extinguido<\/strong> el arrendamiento. Se except\u00faa<\/u><\/strong> el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci\u00f3n del derecho del arrendador. En este caso, continuar\u00e1 el arrendamiento por la duraci\u00f3n pactada.<\/p>\n

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario<\/strong>, superficiario y cuantos tengan un an\u00e1logo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguir\u00e1n al t\u00e9rmino del derecho del arrendador<\/strong>, adem\u00e1s de por las dem\u00e1s causas de extinci\u00f3n que resulten de lo dispuesto en la presente ley.<\/p>\n

3. Durar\u00e1n cinco a\u00f1os los arrendamientos de vivienda ajena<\/strong> que el arrendatario haya concertado de buena fe<\/strong> con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jur\u00eddica, en cuyo caso durar\u00e1n siete a\u00f1os.\u201d<\/p>\n

La buena fe a que aqu\u00ed se alude es la del arrendatario.<\/p>\n

Para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda<\/strong>, dispone el art. 29 LAU<\/strong> que el adquirente de la finca arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34<\/strong> de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Por tanto, si est\u00e1 el arrendamiento inscrito en el RP, ser\u00e1 oponible frente a cualquier adquirente de la finca. La reforma de 2019 no modific\u00f3 este art\u00edculo.<\/p>\n

En resumen, el real decreto ley,\u00a07\/2019, de 1 de marzo, da marcha atr\u00e1s en esta materia respecto a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos emprendida en 2013, reduciendo las ventajas derivadas de la inscripci\u00f3n de los arrendamientos urbanos<\/strong>, muchas de ellas introducidas en la reforma de 2013 y que el RDLey de 2018 no convalidado hab\u00eda respetado.<\/p>\n

La filosof\u00eda general que parece subyacer es la de que\u00a0la no inscripci\u00f3n del arrendamiento no perjudica al arrendatario<\/strong>, aunque obviamente puede obtener beneficios si otorga escritura e inscribe<\/strong>, especialmente para cuando se supere la duraci\u00f3n inicial o en casos de resoluci\u00f3n (seg\u00fan se desprende de los art\u00edculos 9, 10, 13 y 14 LAU) as\u00ed como las relacionadas con la prueba de su derecho y ejercicio de acciones basadas en t\u00edtulos inscritos.<\/p>\n

\u00a0<\/h2>\n

<\/a>ENLACES:<\/h2>\n

RESUMEN\u00a0REAL DECRETO LEY,\u00a07\/2019, DE 1 DE MARZO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

ALGUNOS MATERIALES PARA TEMAS DE CIVIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

PROGRAMAS DE OPOSICIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

OTROS TEMAS DE OPOSICI\u00d3N<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

SECCI\u00d3N OPOSITORES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\"Reforma<\/a>

Barco reposando en Palma de Mallorca. Por Silvia N\u00fa\u00f1ez.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00a0\u00a0 REFORMA 2019 ARRENDAMIENTOS URBANOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL: AYUDA PARA PREPARADORES Y OPOSITORES   Nota: Los apuntes que se adjuntan NO SUSTITUYEN A NINGUNA PREGUNTA. Son meros contenidos a tener en cuenta. (JFME) Algunos temas afectados: Civil Tema 71. Legislaci\u00f3n especial de arrendamientos urbanos.\u00a0 Civil. Tema 72. Arrendamiento de vivienda.. Civil. Tema 39. La propiedad […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":59841,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[265],"tags":[],"class_list":{"0":"post-59837","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-temas"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/59837","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=59837"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/59837\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/59841"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=59837"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=59837"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=59837"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}