LAS CLAVES PR\u00c1CTICAS DE LA LEY 13\/2015<\/p>\n
(Por Joaquin Delgado)<\/p>\n
La Ley 13\/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, ha sido publicada en el BOE de 25 de junio de 2015.<\/p>\n
Salvo alg\u00fan precepto concreto, entrar\u00e1 en vigor plenamente el pr\u00f3ximo 1 de noviembre de 2015.<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
Esta ley aborda y trata de resolver varios problemas esenciales que planteaba la regulaci\u00f3n preexistente.<\/p>\n
Veamos en qu\u00e9 medida resuelve o no tales problemas, y algunas de las principales innovaciones y consecuencias pr\u00e1cticas m\u00e1s inmediatas de la nueva regulaci\u00f3n:<\/p>\n
1.- La delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de las fincas registrales<\/strong> era, generalmente, s\u00f3lo potestativa, y no obligatoria, y adem\u00e1s se permit\u00edan bases gr\u00e1ficas no georreferenciadas.<\/p>\n .- Ahora, con la nueva regulaci\u00f3n, se aumenta el n\u00famero de supuestos en los que la identificaci\u00f3n geogr\u00e1fica es requisito para la inscripci\u00f3n registral, a partir de su entrada en vigor absolutamente todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n (art 9.b) , y adem\u00e1s, exigiendo tambi\u00e9n la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca (art 202 p\u00e1rrafo segundo).<\/p>\n Algunas consecuencias pr\u00e1cticas:<\/strong><\/p>\n .- aunque una segregaci\u00f3n o division se pudiera inscribir sin licencia (con declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad) o incluso una agrupacion sin nada de ello, debe aportarse en todo caso la delimitaci\u00f3n georreferenciada de la\/s fincas de resultado.<\/p>\n .- para inscribir una edificaci\u00f3n, ya sea nueva o antigua, deber\u00e1 acompa\u00f1arse una certificado t\u00e9cnico que acredite la georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada.<\/p>\n .- En todos los casos relativos a suelos, no basta una mera representaci\u00f3n gr\u00e1fica, (un simple plano o croquis que distinga en t\u00e9rminos relativos la finca de las colindantes) sino la georreferenciaci\u00f3n de su delimitaci\u00f3n en un sistema oficial (que permite no s\u00f3lo distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con car\u00e1cter absoluto sobre la superficie terreste.) (art 9. b)<\/p>\n Consecuencia pr\u00e1ctica: para inscribir una reparcelaci\u00f3n ya no basta que se aporte el plano en papel de la reparcelaci\u00f3n, sino que han de estar debidamente georreferenciado en cada uno de los v\u00e9rtices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelaci\u00f3n.<\/p>\n 2.- El archivo registral del libro del edificio<\/strong> s\u00f3lo era preceptivo en determinadas comunidades aut\u00f3nomas en que as\u00ed lo dispon\u00eda su normativa.<\/p>\n Ahora se impone, a nivel nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior publicidad registral, el libro del edificio, cuando se inscriba una edificaci\u00f3n a la que por ley le sea exigible.<\/p>\n Adem\u00e1s, cuando se trate de edificaciones en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, se har\u00e1 constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representaci\u00f3n gr\u00e1fica, tomada del proyecto incorporado al libro el edificio (art 202)<\/p>\n 3.- Hasta ahora se pod\u00edan inscribir bases gr\u00e1ficas<\/strong> sin existir regulaci\u00f3n legal concreta del procedimiento y requisitos para ello, ni de los efectos jur\u00eddicos de tal inscripci\u00f3n.<\/p>\n Ahora, en cuanto a los requisitos, se exige, para poder inscribir una base gr\u00e1fica, la previa tramitaci\u00f3n de un procedimiento registral<\/strong> con las debidas garant\u00edas y posibilidad de intervenci\u00f3n de los colindantes. (art 199 LH):<\/p>\n Si la base geogr\u00e1fica que se pretende inscribir es de origen catastral<\/strong>, se ha de notificar a los colindantes registrales. (art 199.1)<\/p>\n Y si la base geogr\u00e1fica que se pretende inscribir no es de origen catastral<\/strong>, se ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales. (art 199.2)<\/p>\n Y en cuanto a los efectos jur\u00eddicos<\/strong>, se proclama que se presumir\u00e1, con arreglo a lo dispuesto en el art\u00edculo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica expresada en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que haya quedado incorporada al folio real. (art 10.5).<\/p>\n Respecto de esto \u00faltimo se introducen dos importantes matizaciones:<\/p>\n a.- Si la base gr\u00e1fica inscrita no ha sido la catastral,<\/strong> se requiere, para que se produzca tal efecto jur\u00eddico, que haya sido validada previamente por una autoridad p\u00fablica y hayan transcurrido seis meses desde la comunicaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n correspondiente al Catastro, sin que \u00e9ste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validaci\u00f3n t\u00e9cnica. (art 10.5 p\u00e1rrafo segundo)<\/p>\n b.- A tales efectos jur\u00eddicos \u201cno se considerar\u00e1 suficiente la comprobaci\u00f3n o validaci\u00f3n que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.\u00aa del apartado Cinco del art\u00edculo 53 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripci\u00f3n de la finca\u201d. (Disposici\u00f3n final cuarta).<\/p>\n 4.- Hasta ahora, las base gr\u00e1fica no catastral pod\u00eda admitirse, inscribirse, y publicarse incondicionadamente, y pervivir indefinidamente sin coordinarse con la base gr\u00e1fica catastral.<\/p>\n Ahora se establecen las siguientes previsiones o restricciones respecto de las bases gr\u00e1ficas no catastrales:<\/strong><\/p>\n .- S\u00f3lo son admisibles en determinados supuestos excepcionales<\/strong>:<\/p>\n a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del T\u00edtulo VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa.<\/p>\n b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelaci\u00f3n, reparcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n, agregaci\u00f3n o deslinde judicial, que determinen una reordenaci\u00f3n de los terrenos. (art 10.3)<\/p>\n .- Deben cumplir determinados requisitos t\u00e9cnicos<\/strong>: \u201cdeber\u00e1 cumplir con los requisitos t\u00e9cnicos que permitan su incorporaci\u00f3n al Catastro una vez practicada la operaci\u00f3n registral\u201d (art 9.b p\u00e1rrafo cuarto) y tales requisitos \u201cser\u00e1n fijados mediante resoluci\u00f3n conjunta de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado y de la Direcci\u00f3n General del Catastro\u201d (art 10.6)<\/p>\n .- Una vez inscrita, \u201cel Registrador remitir\u00e1 la informaci\u00f3n al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteraci\u00f3n que corresponda\u201d. (art 10.3.b p\u00e1rrafo segundo).<\/p>\n .- Mientras el catastro no haya incorporado la base registral no catastral, la publicidad formal<\/strong> de \u00e9sta deber\u00e1 advertirlo asi: \u201cse har\u00e1 constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representaci\u00f3n gr\u00e1fica por el Catastro\u201d (art 9.b. ultimo p\u00e1rrafo)<\/p>\n .- Hasta que no transcurran seis meses sin que Catastro manifieste su oposici\u00f3n por motivos estrictamente t\u00e9cnicos, no se aplica la presunci\u00f3n del articulo 38 sobre la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca.<\/p>\n .- Si el catastro finalmente incorpora como propia la base registral no catastral \u201cla Direcci\u00f3n General del Catastro lo trasladar\u00e1 al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, as\u00ed como la circunstancia de la coordinaci\u00f3n, e incorpore al folio real la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral\u201d Art 10.3.b p\u00e1rrafo tercero).<\/p>\n .- A partir de ese momento, el registro ya no dar\u00e1 publicidad de la base gr\u00e1fica inscrita no catastral, sino de la nueva base catastral actualizada, que ya es coincidente con la registral. (art 9.b. ultimo p\u00e1rrafo)<\/p>\n 5.- Hasta ahora, cuando respecto de una finca se alcanzaba la coordinacion plena entre catastro y registro, el Catastro no informaba de ello, ni incorporaba a su base de datos el identificador registral, mientras que el Registro s\u00ed incorporaba y publicaba la referencia catastral.<\/p>\n Ahora, alcanzada la coordinacion<\/strong>, ese atributo se hace constar de manera destacada tanto en el registro como el en Catastro, y \u00e9ste ultimo incorporar\u00e1 a la descripci\u00f3n catastral del inmueble coordinado, tambien, el c\u00f3digo unico de finca registral. (articulo 3.1 ultimo inciso, de la ley de catastro).<\/p>\n 6.- Hasta ahora no se establec\u00eda ninguna restricci\u00f3n a la posibilidad de descoordinaci\u00f3n sobrevenida, ya sea en cuanto a titulares (sujetos del derecho), o en cuanto a la delimitacion perimetral de la finca (objeto del derecho).<\/p>\n En la nueva ley sigue sin limitarse en modo alguno la posibilidad de perder la coordinacion alcanzada: Incluso se refuerza y ampara de manera expresa la posibilidad de que, tras alcanzarse la coordinacion catastro-registro, pueda despues el catastro descoordinarse unilateralmente<\/strong> en virtud de actos no inscritos.<\/p>\n En concreto, se a\u00f1ade un apartado 3 al articulo 11 de la ley de catastro, que de modo an\u00e1logo a lo que ya dispone el 9.5 en materia de titularidades, se\u00f1ala, respecto de los inmuebles, que \u00abEn caso de fincas que hayan sido objeto de coordinaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n hipotecaria, se tomar\u00e1 en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripci\u00f3n gr\u00e1fica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporaci\u00f3n al Catastro sea posterior a la de la coordinaci\u00f3n.\u00bb<\/p>\n 7.- Hasta ahora, el procedimiento notarial de subsanacion de discrepancias<\/strong> del articulo 18.2 de la ley de catastro estaba condenado al fracaso, simplemente si alg\u00fan interesado no comparec\u00eda.<\/p>\n Ahora, se exige oposicion expresa, y no simple incomparecencia, para que dicho procedimiento haya de abortarse. (nuevo articulo 18.3 letra c del TRLC)<\/p>\n 8.- Hasta ahora, no hab\u00eda un sistema efectivo, m\u00e1s all\u00e1 de las cl\u00e1sicas notificaciones postales y edictales en terminos literarios, que realmente permitiera conocer a posibles interesados qu\u00e9 porcion concreta del territorio est\u00e1 siendo o ha sido objeto de alg\u00fan procedimiento registral que afecte a su descripci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica.<\/p>\n Ahora s\u00ed se implanta un sistema p\u00fablico de alertas registrales geogr\u00e1ficas<\/strong>, de utilizaci\u00f3n preceptiva en cualquier procedimiento que afecte o pueda afectar a la identificaci\u00f3n geogr\u00e1fica de las fincas, y que permite una publicidad m\u00e1s efectiva y adicional al actual sistema de notificaciones o edictos, que tambi\u00e9n se mantiene. (art 199, 200, 201, 202, etc)<\/p>\n 9.- Hasta ahora, la inscripci\u00f3n de excesos de cabida<\/strong> de hasta un 20% pod\u00edan hacerse unilateralmente con un simple certificado t\u00e9cnico sin posible intervencion de colindantes.<\/p>\n Ahora, cualquier exceso de cabida que supere el 5%, o el 10% si se apoya en datos catastrales, necesita la tramitaci\u00f3n de un expediente notarial<\/strong> con citaci\u00f3n a los colindantes. (art 201 LH).<\/p>\n 10.- Hasta ahora, los expedientes de dominio<\/strong> para inmatricular fincas, o reanudar tracto, obtener la cancelaci\u00f3n de cargas caducadas, o solventar la doble inmatriculaci\u00f3n, estaban atribuidos a la autoridad judicial.<\/p>\n Ahora se desjudicializan los procedimientos de concordancia del registro con la realidad extrarregistral, cuando no exista contienda y oposici\u00f3n entre partes.<\/p>\n Para ello se encomienda a los notarios la competencia<\/strong> para tramitar el expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n de fincas o reanudaci\u00f3n de tracto, as\u00ed como las rectificaciones descriptivas, y deslindes, y a los registradores los relativos a la liberaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes y subsanaci\u00f3n de la doble inmatriculaci\u00f3n, todo ello modernizando sus tr\u00e1mites, suprimiendo privilegios como el concedido a determinada confesi\u00f3n religiosa, aumentando sus garant\u00edas y publicidad efectiva, y sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva.<\/p>\n 11.- Hasta ahora, la proteccion registral al dominio p\u00fablico<\/strong> depend\u00eda casi por completo de que constara previamente inmatriculado.<\/p>\n Ahora se potencia la protecci\u00f3n registral del dominio p\u00fablico. Para ello, sin merma del mantenimiento de la obligatoriedad legal de la inscripci\u00f3n de los bienes de las administraciones p\u00fablicas, se prev\u00e9 que el registrador habr\u00e1 de velar por la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico incluso no inmatriculado si su existencia extrarregistral pudiera apreciarse a trav\u00e9s de la interoperabilidad de sistemas de informaci\u00f3n geogr\u00e1fica oficiales.<\/p>\n 12.- Hasta ahora, era muy reducida la posibilidad efectiva de que el registrador pudiera conocer, para aplicarlo en su calificaci\u00f3n registral, en qu\u00e9 medida el planeamiento urban\u00edstico<\/strong> afecta a una finca concreta.<\/p>\n Ahora se establece que \u00ablos municipios, en el plazo de tres meses desde la publicaci\u00f3n de esta Ley, pondr\u00e1n a disposici\u00f3n de los Registradores, para su incorporaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica auxiliar a que se refiere el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urban\u00edsticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, as\u00ed como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.<\/p>\n Y se ofrece una alternativa a los que no pudieran hacerlo as\u00ed por falta de disponibilidad t\u00e9cnica o presupuestaria. (disposicion adicional quinta)<\/p>\n <\/a>COMENTARIO Y VALORACI\u00d3N GLOBAL:<\/strong><\/p>\n En definitiva, la nueva ley viene a intentar conciliar y armonizar, a trav\u00e9s de la seguridad jur\u00eddica que proporciona el registro de la propiedad y su coordinaci\u00f3n e interoperabilidad con el catastro, y otros sistemas p\u00fablicos de informaci\u00f3n territorial, los intereses p\u00fablicos y privados que confluyen sobre el territorio.<\/p>\n A mi juicio, supone un gran avance en cuanto a procedimientos, garant\u00edas y efectos en la delimitacion geogr\u00e1fica de las fincas registrales y su coordinacion con Catastro.<\/p>\n Pero no seria justo ocultar que tambi\u00e9n tiene, a mi juicio, tres importantes carencias<\/strong>, las dos primeras por una ambici\u00f3n escasa, y la \u00faltima por un recelo injustificado:<\/p>\n 1.- Siendo una ley que pretende acabar con la actual indefinici\u00f3n geogr\u00e1fica de las fincas, no pone restricci\u00f3n alguna a que se puedan seguir inscribiendo ventas o hipotecas de fincas respecto de las que ni el registrador ni los terceros, (y a veces ni las partes), saben ubicarlas sobre el terreno o incluso si realmente existen.<\/p>\n 2.- Siendo una ley que pretende conseguir la coordinacion entre el Registro y el Catastro, no pone restricci\u00f3n alguna a que, una vez alcanzada la coordinacion catastro-registro respecto de una finca concreta, se pueda perder f\u00e1cilmente y por cualquier causa, tal coordinacion.<\/p>\n 3.- Siendo una ley que pretende respetar las respectivas funciones, competencias y efectos de los pronunciamientos catastrales y de los registrales, y la primac\u00eda jur\u00eddica de \u00e9stos sobre aqu\u00e9llos, resulta que incluso cuando la base catastral no es correcta, (o simplemente no existe), pone excesivas e injustificadas restricciones a la inscripci\u00f3n, publicidad y efectos jur\u00eddicos de las bases gr\u00e1ficas registrales alternativas a la catastral.<\/p>\n