\u00cdNDICE:<\/h2>\nCONSULTA<\/strong><\/a><\/h3>\nI. Actuaci\u00f3n del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito designado o su representante vinculado a trav\u00e9s de una gestor\u00eda.<\/strong><\/a><\/p>\nII. Libre elecci\u00f3n de notario; medio de ejercicio.<\/strong><\/a><\/p>\nPreguntas concretas<\/strong><\/a><\/p>\nCONTESTACI\u00d3N EN CONSULTA DE LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.<\/strong><\/a><\/h3>\nI. Consideraciones generales<\/strong><\/a><\/p>\nIi. Examen de las concretas cuestiones planteadas<\/strong><\/a><\/p>\nENLACES<\/strong><\/a><\/p>\n <\/p>\n
El 10 de mayo de 2019, tuvo entrada en este Centro Directivo, Consulta formulada por el Presidente de Consejo General del Notariado, don Jos\u00e9 \u00c1ngel Mart\u00ednez Sanchiz, de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 344 C) 8 del Reglamento Notarial<\/a>, en base a previo acuerdo del Pleno de dicho Consejo, de fecha 11 de abril del presente a\u00f1o 2019.<\/p>\nHabida cuenta de la importancia de las cuestiones planteadas y de la proximidad del d\u00eda 16 de junio de 2019, fecha en que la Ley 5\/2019 deber\u00e1 entrar en vigor, este Centro Directivo ha considerado requerida la mayor urgencia en la resoluci\u00f3n de la misma.<\/p>\n
<\/a>CONSULTA:<\/h2>\nEl Consejo General del Notariado, realiza las siguientes consideraciones jur\u00eddicas como fundamento de las concretas cuestiones posteriormente consultadas:<\/p>\n
<\/a>I. Actuaci\u00f3n del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito designado o su representante vinculado a trav\u00e9s de una gestor\u00eda.<\/h3>\n1 . La Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/a> (en lo sucesivo, LCCI) impone en su art\u00edculo 14.1 f) al \u00abprestamista, intermediario de cr\u00e9dito designado o su representante, la obligaci\u00f3n de (i) entregar al prestatario y, en su caso, avalista o fiador determinada informaci\u00f3n precontractual y, (ii) de \u00abremitir\u00bb al notario libremente elegido por el prestatario esa documentaci\u00f3n.<\/p>\n2. La remisi\u00f3n al notario tiene por objeto que \u00e9ste ejerza su funci\u00f3n p\u00fablica (art. 15 de la LCC<\/a>I) que consiste en (i) \u00abverificar[\u00e1]\u00bb (art\u00edculo 15.2) que la documentaci\u00f3n entregada es la correspondiente, atendido el tipo de pr\u00e9stamo que se va a concluir; (ii) que se ha entregado por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado al prestatario con una antelaci\u00f3n determinada; y, (iii) que tal documentaci\u00f3n no contiene defectos (por ejemplo, inclusi\u00f3n en la FEIN o en la FiAE de aspectos contrarios a la legalidad vigente).<\/p>\n3. A tal actuaci\u00f3n de verificaci\u00f3n y control, el notario debe adicionar la de asesoramiento y explicaci\u00f3n individualizada al prestatario, as\u00ed como de confecci\u00f3n de un test (art. 15.2 c) de la LCCI<\/a>), de modo que esa actuaci\u00f3n del notario conste en un documento p\u00fablico (acta de informaci\u00f3n precontractual)<\/p>\n4. Tal precepto (art. 14.1 f) de la LCCI) ha sido desarrollado por el Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril (en adelante, RDCCI; b\u00e1sicamente sus art\u00edculos 11, 12 y DD. AA. P y 80. La funci\u00f3n de control notarial que establece la LCCI es reiteradamente denominada en estos preceptos como validaci\u00f3n o comprobaci\u00f3n, lo que implica una vertiente positiva y negativa.<\/p>\n
5. Positiva pues si la documentaci\u00f3n se entreg\u00f3 en plazo, es la correcta y el prestatario manifiesta que comprende la carga econ\u00f3mica y jur\u00eddica del contrato de pr\u00e9stamo con garant\u00eda real hipotecaria se extender\u00e1 un acta de contenido positivo que el notario comunicar\u00e1 a la entidad interesada, del mismo modo que las comunicaciones impuestas a ra\u00edz de las validaciones que previamente ha de realizar en el cumplimiento de su funci\u00f3n (entre ellos, por dar un solo ejemplo, la prevista en el art. 12.1 c) del RDCCI); negativa para el caso contrario o, para el supuesto, por poner tan solo un ejemplo, de que la documentaci\u00f3n remitida por el prestamista no sea la correcta.<\/p>\n
6. En cualquier caso, el RDCCI parte del hecho de que la informaci\u00f3n precontractual prevista en la LCCI<\/a> debe ser remitida al notario por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado.<\/p>\n7. La LCCI utiliza la palabra \u00abremisi\u00f3n\u00bb que no es sino \u00abla acci\u00f3n o efecto de remitir\u00bb, siendo as\u00ed que este \u00faltimo verbo -remitir- significa seg\u00fan el DRAE, en su primera acepci\u00f3n \u00abenviar algo a determinada persona de otro lugar.\u00bb<\/p>\n
8. En una interpretaci\u00f3n puramente gramatical, que integra el primero y primordial criterio hermen\u00e9utico al que se refiere el art. 3 del C\u00f3digo Civil, la utilizaci\u00f3n de tal palabra en la norma implica un puro desplazamiento del objeto remitido a un lugar distinto del remitente. Remitir no es lo mismo que \u00abinsertar\u00bb o en t\u00e9rminos inform\u00e1ticos \u00absubir\u00bb a una plataforma que est\u00e1 ‘bajo la disposici\u00f3n\u00bb del que remite, pues en tal caso no est\u00e1 cumpliendo la acci\u00f3n exigida normativamente.<\/p>\n
9. En suma, la expresi\u00f3n legal implica un desplazamiento (remisi\u00f3n) de un objeto (documentaci\u00f3n precontractual) de un \u00e1mbito (prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o su representante designado) a un tercero (notario) que no se integra, ni puede integrarse en la estructura del remitente, por medios telem\u00e1ticos.<\/p>\n
10. Los conceptos de \u00abprestamista\u00bb, \u00abintermediario de cr\u00e9dito\u00bb o \u00abrepresentante designado\u00bb se definen en el art. 4 de la LCCI<\/a> que, respetivamente, afirman<\/p>\n\n- Es \u00ab\u00abPrestamista inmobiliario\u00bb: toda persona f\u00edsica o jur\u00eddica que, de manera profesional, realice la actividad de concesi\u00f3n de los pr\u00e9stamos a los que se refiere el art\u00edculo 2.1, letras a) y b)\u00bb.<\/li>\n
- Es \u00ab\u00abintermediario de cr\u00e9dito inmobiliario\u00bb: toda persona f\u00edsica o jur\u00eddica que, no actuando como prestamista, ni fedatario p\u00fablico, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneraci\u00f3n, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio econ\u00f3mico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona f\u00edsica con un prestamista y en realizar adem\u00e1s alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de pr\u00e9stamo a que se refiere el art\u00edculo 2.1, letras<\/li>\n<\/ul>\n
\n- presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de pr\u00e9stamo;<\/li>\n
- asistir a los prestatarios realizando los tr\u00e1mites previos u otra gesti\u00f3n precontractual respecto de dichos contratos de pr\u00e9stamo;<\/li>\n
- celebrar los contratos de pr\u00e9stamo con un prestatario en nombre del prestamista..<\/li>\n<\/ol>\n
\n- Es \u00ab\u00abRepresentante designado\u00bb: toda persona f\u00edsica o jur\u00eddica que realiza las actividades propias de un intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario en nombre y por cuenta de un \u00fanico intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de \u00e9ste.\u00bb<\/li>\n<\/ul>\n
11 . Tales definiciones, a su vez, traen causa del art. 4 de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento europeo y del Consejo, de 4 de febrero, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008\/48\/CE y 2013\/36\/UE y el Reglamento (UE) 1093\/2010.<\/p>\n
12. A juicio de este CGN, residiendo aqu\u00ed la primera duda cuya consulta se eleva a la DGRN, es claro que el art\u00edculo 4 de la LCCI<\/a>, en las definiciones expuestas, no incluye al gestor del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario y representante designado. En otras palabras: la remisi\u00f3n al notario de la documentaci\u00f3n precontractual a que se refiere el art. 14 de la LCCI ha de efectuarse por quien tiene el car\u00e1cter de prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o representante designado, no estando incluida en ninguna de esas definiciones al gestor, t\u00edpica figura utilizada por las entidades financieras espa\u00f1olas.<\/p>\n13. As\u00ed expuesto, se plantea la duda de si el gestor del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado pueden enviar tal documentaci\u00f3n. La duda se acreciente por cuatro grupos de consideraciones: (i) cumplimiento de la normativa de protecci\u00f3n de datos, cuya exigencia es obligada y a la misma se refiere la DA 8a <\/sup>del RDCCI; (ji) indemnidad material de la documentaci\u00f3n que se debe remitir al notario y del momento en que se entreg\u00f3 al prestatario, pues sobre ambas cuestiones se despliega la intervenci\u00f3n notarial; (iii) la acci\u00f3n exigida por la LCCI, que es la de remisi\u00f3n por el prestamista, esto es, la de env\u00edo de una documentaci\u00f3n que obviamente ha de \u00absalir\u00bb del poder de disposici\u00f3n del prestamista para \u00abingresar\u00bb en el \u00e1mbito del notario y, (iv) las actuaciones que la LCCI y su Reglamento imponen al notario en el marco del ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n14. Vinculado con lo que precede, y como se ha expresado anteriormente, la LCCI y su Reglamento exigen del notario una serie de comprobaciones o validaciones y consiguientes \u00abcomunicaciones\u00bb al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado.<\/p>\n
15. As\u00ed, y sin \u00e1nimo exhaustivo, se destacan las siguientes: (i) comprobaci\u00f3n del plazo de diez d\u00edas exigido en el art. 14 de la LCCI<\/a> y comunicaci\u00f3n, en su caso, de su incumplimiento ; (ji) validaci\u00f3n de los datos estructurados relativos a la identidad del prestatario y, en su caso, hipotecante no deudor, avalista o garante (art. 12.1 c) del RDCCI); (iii) comunicaci\u00f3n al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado de cualquier error en tales datos, lo que provoca una reapertura del plazo de diez d\u00edas a que se refiere la LCCI en su art. 14 y, en su caso, un acta de contenido negativo para el caso de que no se subsanen tales errores; (iv) validaci\u00f3n de la \u00abcorrecci\u00f3n de la documentaci\u00f3n comunicada\u00bb (art. 12.1 c) del RDCCI), con id\u00e9ntica consecuencia a la descrita, debi\u00e9ndose tener en cuenta que tal validaci\u00f3n lo es tanto formal (esto es, que lo que se ha enviado es, por ejemplo, la FEIN y no otro documento) y material (siguiendo con el ejemplo, que tal FEIN es la correspondiente atendido el tipo de pr\u00e9stamo que se pretende concluir); (v) no comparecencia del prestatario para la realizaci\u00f3n del test y, en su caso, extensi\u00f3n del acta de informaci\u00f3n precontractual (art. 15.5 de la LCCI<\/a>); (vi) comunicaci\u00f3n en extracto del acta, tanto si es positiva como negativa, si bien que con un contenido distinto, dado que en el primer caso servir\u00e1 para comunicar el d\u00eda y la hora de autorizaci\u00f3n, en su caso, de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y, en el segundo, de las causas que motivan el contenido negativo el acta y, (vii) la copia simple del acta, sea positiva o negativa.<\/p>\n16. Interesa destacar que todas las comunicaciones que debe efectuar el notario traen causa del ejercicio de una funci\u00f3n p\u00fablica que, del mismo modo a como sucede en el \u00e1mbito puramente administrativo, no puede exteriorizarse de cualquier forma, ni tener cualquier contenido, pues el notario en su actuaci\u00f3n notarial queda sujeto a una estricta normativa que regula no solo la forma (por ejemplo, si se emplean medios telem\u00e1ticos qu\u00e9 tipo de firma electr\u00f3nica debe emplearse, a trav\u00e9s de qu\u00e9 plataforma debe actuarse, qu\u00e9 sello de tiempo debe imponerse; extensi\u00f3n de un acta y, en su caso, copia de la misma; realizaci\u00f3n de un testimonio, incluido los de las comunicaciones electr\u00f3nicas efectuadas que practique el notario [art. 253 del RN], etc.), sino de fondo (as\u00ed, toda la regulaci\u00f3n prevista en la Ley del Notariado y su Reglamento en materia de copias y testimonios, por poner solo dos ejemplos).<\/p>\n
17. Todas las actuaciones indicadas en los dos par\u00e1grafos precedentes, m\u00e1xime, cuando se emplean medios telem\u00e1ticos han de reunir tres grupos de caracter\u00edsticas: (i) el notario ha de emplear un concreto tipo de firma electr\u00f3nica (as\u00ed, firma electr\u00f3nica cualificada); (ii) trat\u00e1ndose de copias simples electr\u00f3nicas o de testimonios electr\u00f3nicos, tal uso y tipo de firma electr\u00f3nica se proyecta de modo distinto a cuando un notario remite una copia autorizada electr\u00f3nica a una Administraci\u00f3n P\u00fablica y, (iii) una concreta red telem\u00e1tica (arts. 106 a 108 y 110 de la Ley 24\/2001 , de 27 de diciembre).<\/p>\n
18. Y es que el car\u00e1cter p\u00fablico de la actuaci\u00f3n notarial exige el cumplimiento de los anteriores requisitos legales. En particular, la remisi\u00f3n de testimonios en relaci\u00f3n (por ejemplo, la comunicaci\u00f3n en extracto del acta negativa) y las copias simples electr\u00f3nicas por imperativo legal (Ley 24\/2001) han de verificarse por medio de la plataforma prevista en esa Ley, sin que se pueda utilizar ninguna plataforma privada bajo el control de una de las partes interesadas en el proceso de contrataci\u00f3n.<\/p>\n
19. Asimismo, surge la duda adicional: la posibilidad de que el notario sustituya el testimonio electr\u00f3nico del acta negativa por una copia simple electr\u00f3nica, cosa que parece razonable desde el punto de vista de la econom\u00eda de medios.<\/p>\n
20. Se trata de una consecuencia l\u00f3gica pues a menudo resultar\u00e1 m\u00e1s sencillo remitir una copia simple electr\u00f3nica literal que extractar parte del contenido de la matriz, al tiempo que evita la dilaci\u00f3n que se seguir\u00eda de solicitar luego la entidad la copia simple posteriormente.<\/p>\n
21. Este Consejo entiende que si el RDCCI exige un extracto circunstanciado (testimonio) del acta de informaci\u00f3n precontractual, nada impide a voluntad del notario su sustituci\u00f3n por una copia simple, dada la identidad parcial de contenido de ambas manifestaciones del ejercicio de una misma funci\u00f3n p\u00fablica, como es la notarial.<\/p>\n
22. La presencia de medios telem\u00e1ticos diferenciados del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado y del notario, acrecientan la duda antes planteada acerca de si aquellos pueden relacionarse a trav\u00e9s de un tercero y de c\u00f3mo debe, a su vez, relacionarse el notario con los mismos.<\/p>\n
23. Desde la perspectiva de este Consejo, y dado que este tipo de consultas requiere que se exprese el \u00f3rgano consultante su criterio, es posible que el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito designado o su representante vinculado act\u00faen a trav\u00e9s de una gestor\u00eda, pero en tal caso al \u00e1mbito notarial le ha de quedar constancia a trav\u00e9s del pertinente documento p\u00fablico notarial (poder de representaci\u00f3n), al menos, de los siguientes extremos: (i) \u00e1mbito de las actuaciones del gestor (por ejemplo, si tiene facultades para remitir la documentaci\u00f3n y para recibir las comunicaciones, validaciones y, en su caso, documentaci\u00f3n en extracto o mediante copia simple que la LCCI y su Reglamento imponen al notario); (ii) medios telem\u00e1ticos empleados por el prestamista al remitir la documentaci\u00f3n al gestor y, por \u00e9ste, al remitirla al notario que deber\u00e1n cumplir los requerimientos legales; (iii) las medidas de protecci\u00f3n de datos del prestatario, avalista o consumidor en cumplimiento de lo que dispone la DA y, (iv) la actuaci\u00f3n del notario, al ser ejercicio de funci\u00f3n p\u00fablica, debe quedar sujeta a las prescripciones legales, ya sea en cuanto a forma (medios telem\u00e1ticos a emplear), como en cuanto al fondo (requisitos de una copia simple y, en su caso, testimonio, por poner dos ejemplos), pues ni no se cumplieran esos requisitos formales y materiales no estar\u00edamos en presencia, siguiendo con el ejemplo, de una copia simple electr\u00f3nica.<\/p>\n
24. En resumen, se solicita de la DGRN que resuelva la duda consistente en si el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado pueden actuar a trav\u00e9s de un gestor, cu\u00e1l es el medio jur\u00eddico de acreditaci\u00f3n ante el notario de tal circunstancia y el contenido de \u00e9ste, as\u00ed como del medio t\u00e9cnico que en tal relaci\u00f3n ha de emplear el notario, ya que conforme a su normativa notarial para que su actuaci\u00f3n tenga el valor jur\u00eddico impl\u00edcito en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica, se requiere que el notario emplee determinados medios telem\u00e1ticos y de una concreta manera, tal y como se expres\u00f3 anteriormente.<\/p>\n
<\/a>II. Libre elecci\u00f3n de notario; medio de ejercicio.<\/h3>\n25. Los art\u00edculos 14 y 15 de la LCC<\/a>I citan hasta en cuatro ocasiones el derecho del consumidor a elegir libremente al notario que autorice el acta y, en su caso, la escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda real inmobiliaria, lo que se relaciona con el car\u00e1cter irrenunciable de los derechos que la LCCI atribuye al consumidor, dado su car\u00e1cter tuitivo (art. 3 de la LCCI<\/a>) y la consideraci\u00f3n como abusiva de cualquier cl\u00e1usula o actuaci\u00f3n del predisponente que limite el derecho del consumidor a elegir notario (as\u00ed, art. 89.8 del Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias).<\/p>\n26. M\u00e1s en concreto, el p\u00e1rrafo segundo del art. 14.1 g) p\u00e1rr. 2 de la LCCI exige que los medios telem\u00e1ticos empleados por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado para remitir la documentaci\u00f3n al notario deban \u00abquedar organizado [sl de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elecci\u00f3n para que \u00e9ste con car\u00e1cter previo a la firma del pr\u00e9stamo, extraiga la documentaci\u00f3n para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elecci\u00f3n que tiene y puede ejercitar por este medio\u00bb.<\/p>\n
27. Esta previsi\u00f3n legal tiene una proyecci\u00f3n que no puede quedarse solo en su mero reconocimiento, sino que el Legislador ha exigido del Ejecutivo que establezca medios que garanticen la realidad de tal derecho del consumidor a elegir libremente al notario de su elecci\u00f3n.<\/p>\n
28. El RDCCI en su art. 11.1 a) y b) establece como \u00abprincipio\u00bb que los medios telem\u00e1ticos que emplee el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado permitan (i) la conexi\u00f3n con todos los notarios y, (ii) la elecci\u00f3n del notario mediante la simple exhibici\u00f3n por el prestamista de su documento nacional de identidad, o documento oficial expedido al efecto.<\/p>\n
29. En su art\u00edculo 12.1 b) el RDCCI reitera que tal elecci\u00f3n de notario puede efectuarse mediante la exhibici\u00f3n de tal documento ante el notario elegido por el consumidor. Ahora bien, la letra de tal precepto ni presupone que \u00e9se sea el \u00fanico medio y, lo m\u00e1s importante, plantea la duda que es objeto de esta consulta relativa a si se pueden emplear medios telem\u00e1ticos en la elecci\u00f3n de ese notario por el consumidor que, obviamente, quedar\u00edan \u00abratificados\u00bb cuando el mismo comparece en la notar\u00eda exhibiendo el citado documento nacional de identidad o el documento oficial expedido con id\u00e9ntica finalidad.<\/p>\n
30. En este sentido, debe recordarse que, aun cuando el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado, indudablemente tiene derecho a conocer qui\u00e9n sea el notario elegido por el consumidor, sin embargo, el derecho se ejerce por el consumidor ante el notario, lo que es patente examinada la regulaci\u00f3n legal de dicho derecho (as\u00ed, art. 126 del Reglamento Notarial).<\/p>\n
31. El ejercicio de tal derecho puede exteriorizarse, sin duda alguna, a trav\u00e9s de la exhibici\u00f3n f\u00edsica del reiterado documento nacional de identidad o documento oficial expedido con id\u00e9ntico fin, pero dado que los arts. 14.1 f) de la LCCI<\/a> en la parte transcrita y 11.1 a) y b) y 12.1 b) del RDCCI exigen que los medios t\u00e9cnicos empleados para remitir la informaci\u00f3n garanticen tal derecho, se plantea la duda acerca de si el \u00fanico medio admisible es, precisamente, tal exhibici\u00f3n f\u00edsica ante el notario de dicho documento nacional de identidad o documento oficial o si cabe la presencia de medios telem\u00e1ticos concretos que permitan al consumidor elegir libremente notario, tal y como exige la LCCI.<\/p>\n32. A juicio de este Consejo, la LCCI lo que establece es una norma de resultado: el derecho del consumidor a elegir al notario de su elecci\u00f3n integra un aspecto esencial de la norma, por lo que cualquier medio que tienda a hacer efectivo el derecho es posible.<\/p>\n
33. Desde esta perspectiva, este Consejo lo que plantea a la DGRN es si cabe que el consumidor pueda elegir al notario de su elecci\u00f3n, precisamente, por medio telem\u00e1ticos y al margen del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado, lo que es compatible con el hecho de que a trav\u00e9s de los mismos medios telem\u00e1ticos tal prestamista conozca de manera s\u00edncrona la elecci\u00f3n del notario efectuada por el consumidor; elecci\u00f3n que, como ha quedado reiterado, se consuma con la exhibici\u00f3n del citado documento nacional de identidad o documento oficial expedido con id\u00e9ntico fin.<\/p>\n
<\/a>PREGUNTAS CONCRETAS:<\/h3>\nEn su virtud,<\/p>\n
Este CONSEJO eleva consulta a la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, con base en lo dispuesto en el art\u00edculo 344 C) 8 del Reglamento Notarial<\/a> para que aclare<\/p>\n\n- Si el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado pueden actuar a trav\u00e9s de un gestor. Ver respuesta<\/a>.<\/li>\n
- Si la respuesta fuera positiva, \u00bfcu\u00e1l es el medio jur\u00eddico de acreditaci\u00f3n ante el notario de tal circunstancia, as\u00ed como su contenido? Ver respuesta.<\/a><\/li>\n
- \u00bfCu\u00e1l es el medio t\u00e9cnico a emplear por el notario cuando el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado act\u00fae por s\u00ed, o a trav\u00e9s de un tercero, si esto \u00faltimo es posible, dado que las obligaciones que impone la LCCI y su normativa de desarrolla implican comunicaciones que son exteriorizaci\u00f3n de una funci\u00f3n p\u00fablica que, conforme a la legislaci\u00f3n notarial, quedan sujetas a determinados requisitos de forma y fondo para que sean v\u00e1lidas? Ver respuesta.<\/a><\/li>\n
- \u00bfCabe sustituir a voluntad del notario la remisi\u00f3n circunstanciada en extracto prevista tanto en el LDCCI, como en el RDCCI, por una copia simple electr\u00f3nica? Ver respuesta<\/a>.<\/li>\n
- \u00bfSe pueden emplear por el consumidor medios telem\u00e1ticos para elegir libremente al notario de su elecci\u00f3n que quedar\u00edan ratificados cuando el mismo comparece en la notar\u00eda exhibiendo el citado documento nacional de identidad o el documento oficial expedido con id\u00e9ntica finalidad, siempre que los mismos permitan de manera s\u00edncrona al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado conocer al notario elegido? Ver respuesta<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n
<\/p>\n
<\/a>CONTESTACI\u00d3N EN CONSULTA DE LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.<\/h2>\nVISTOS los art\u00edculos 4, 5 y Anexos I y ll de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008\/48\/CE Y 2013\/36\/UE y el Reglamento (UE) 1093\/2010; Reglamento (UE) n 0 <\/sup>910\/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificaci\u00f3n electr\u00f3nica y los servicios de confianza para las transacciones electr\u00f3nicas en el mercado interior y por la que se deroga la Directiva 19991931CE, en especial secci\u00f3n e; Reglamento (UE) 2016\/679 del Parlamento Europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protecci\u00f3n de las personas f\u00edsicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulaci\u00f3n de estos datos y por el que se deroga la directiva 95\/46\/CE (Reglamento general de protecci\u00f3n de datos): L.O 3\/20181, de 5 de diciembre de protecci\u00f3n de datos personales y garant\u00eda de derechos digitales; propuesta aprobada ad refer\u00e9ndum de directiva del Parlamento Europeo y del Consejo modificando la Directiva (EU) 200711132 respecto al muso de herramientas y procedimientos digitales en Derecho de sociedades .COM (2018) 0239)Art. 13, b)); los art\u00edculos 1, 3, 14, 15; la disposici\u00f3n final cuarta, sexta, octava; disposiciones finales decimotercera, decimocuarta y decimoquinta y anexos I y ll de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario; el cap\u00edtulo IV integrado por los art\u00edculos 1 1 y 12; disposici\u00f3n adicional octava y novena y disposici\u00f3n transitoria primera del Real decreto 309\/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera; los art\u00edculos 106 a 108 y 110 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre; el art\u00edculo 24 de la Ley 42\/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1\/2000, de Enjuiciamiento Civil; los art\u00edculos 3 y 1280.5 del C\u00f3digo Civil; Art\u00edculos 17 y 17 bis de la Ley del Notariado; Apartado e) al apartado h) de la letra A), Infracciones muy graves, del apartado Dos. R\u00e9gimen Disciplinario de los Notarios, art. 43, R\u00e9gimen del Cuerpo \u00fanico de Notarios, de la Ley 14\/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social; el art. 83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre; el art\u00edculo 10 del Real Decreto 1044\/2018, de 24 de agosto, por el que se desarrolla la estructura org\u00e1nica b\u00e1sica del Ministerio de Justicia y se modifica el Real Decreto 595\/2018, de 22 de junio, por el que se establece la estructura org\u00e1nica b\u00e1sica de los Departamentos Ministeriales; los art\u00edculos 126, 309 y 344 C) 8 del Reglamento de la organizaci\u00f3n y r\u00e9gimen del Notariado de 2 de junio de 1944; el art\u00edculo 1 del Estatuto Org\u00e1nico aprobado por el Decreto 424\/1963, de 1 de marzo; la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2015; entre otras, resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 10 de mayo y 8 de septiembre de 2018 (recursos contra calificaciones registrales).<\/p>\n<\/a>I. CONSIDERACIONES GENERALES<\/h3>\n1. Por el Presidente del Consejo General del Notariado, en base a sus competencias al amparo del art\u00edculo 344 C) 8 del Reglamento Notarial (en su redacci\u00f3n dada por Real decreto 45\/2007, de 19 de enero), se ha formulado a esta Direcci\u00f3n General consulta sobre las cuestiones transcritas.<\/p>\n
2. El contexto de la Consulta se enmarca en la inminente entrada vigor, el pr\u00f3ximo 16 de junio, de la ley 5\/2019, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, que supone importantes novedades en la concertaci\u00f3n de pr\u00e9stamos destinados a la financiaci\u00f3n de inmuebles de car\u00e1cter residencial. En lo que aqu\u00ed interesa tambi\u00e9n se refiere a la actuaci\u00f3n notarial, especialmente en la autorizaci\u00f3n del acta, de las denominadas de control o verificaci\u00f3n que encomienda el art\u00edculo 15 de la ley 5\/2019 al notario.<\/p>\n
Como primera apreciaci\u00f3n, debe partirse el car\u00e1cter irrenunciable e imperativo de las normas establecidas en la ley 5\/2019, car\u00e1cter que se extiende (art. 3 de la Ley) a las disposiciones necesarias para su desarrollo, que seg\u00fan la Disposici\u00f3n final decimoquinta podr\u00e1n ser dictadas por el Gobierno.<\/p>\n
Al amparo de esta habilitaci\u00f3n legal se public\u00f3 el Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera. Cabe se\u00f1alar que en su informe sobre el proyecto del Real Decreto mencionado, el Consejo de Estado se\u00f1al\u00f3 la necesidad de apoyo en una norma con rango de ley, para varias de las normas contenidas en el mismo, por lo que esta Resoluci\u00f3n deber\u00e1 tomar en consideraci\u00f3n el apoyo que las normas con ese rango pueda ofrecer.<\/p>\n
3. Del conjunto anterior normativo, resulta la trasposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE (Vid. Disposici\u00f3n Final tercera, del Real Decreto 309\/2019)<\/p>\n
La norma europea establece un r\u00e9gimen espec\u00edfico de protecci\u00f3n de las personas consumidoras que tengan la consideraci\u00f3n de prestatarios, garantes o titulares de garant\u00edas en pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o bien cuya finalidad sea la adquisici\u00f3n de bienes inmuebles residenciales.<\/p>\n
4. La ley 5\/2019 amplia este \u00e1mbito en algunos casos, especialmente en relaci\u00f3n a la concertaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios sobre elementos residenciales, siendo esencial el cumplimiento del principio de transparencia material, para cuya comprobaci\u00f3n la ley ha querido contar de forma espec\u00edfica con la funci\u00f3n notarial, como eje principal.<\/p>\n
5. En efecto, en relaci\u00f3n con los pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, el art\u00edculo 15 de la ley establece en su p\u00e1rrafo 1 0 <\/sup>que:<\/p>\n\u00abSin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario de cr\u00e9dito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, durante el plazo previsto en el art\u00edculo 14.1 , el prestatario habr\u00e1 de comparecer ante el notario por \u00e9l elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados\u00bb.<\/p>\n
Con ello hace del acta notarial que, de forma, obligatoria y gratuita ha de autorizar el notario elegido por el consumidor o persona f\u00edsica, la piedra de toque sobre la que ha de girar la concertaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en Espa\u00f1a.<\/p>\n
6. En este contexto, adicionalmente a las competencias de este Centro Directivo en la ordenaci\u00f3n de los instrumentos p\u00fablicos y supervisi\u00f3n de la funci\u00f3n notarial, el Real Decreto 309\/2019, le atribuye, como se ha indicado, en su art\u00edculo 11. 3:<\/p>\n
\u00abLa inspecci\u00f3n de las plataformas empleadas por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado y los notarios, en particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos en el real Decreto y dem\u00e1s disposiciones aplicables\u00bb.<\/p>\n
La finalidad del precepto consiste en la superior vigilancia que corresponde a este Centro Directivo sobre los notarios, a fin de que sea garantizada la independencia y exclusividad de la funci\u00f3n p\u00fablica notarial en la conexi\u00f3n con plataformas privadas y con ello la salvaguarda de su funci\u00f3n. Por este motivo, esta Direcci\u00f3n General deber\u00e1 desplegar una labor de comprobaci\u00f3n del ajuste y cumplimiento de los principios y exigencias que se establecen en el RD 309\/2019 (incluidos los aspectos a los que se refiere esta Resoluci\u00f3n), por los distintos sistemas que se pongan en funcionamiento, a partir de los datos que los mismos se obtengan de los propios notarios, o bien de cualquiera de los operadores.<\/p>\n
Y ello en raz\u00f3n a que la funci\u00f3n notarial, en cuanto administraci\u00f3n de la fe p\u00fablica extrajudicial, implica el ejercicio de \u00abuna porci\u00f3n de la soberan\u00eda\u00bb (TS), lo que determina el car\u00e1cter p\u00fablico de la funci\u00f3n. Este car\u00e1cter p\u00fablico de la funci\u00f3n y servicio notarial justifica que su titularidad y ejercicio est\u00e9n atribuidos en exclusiva a los notarios (art. 1 LN y RN), y (como elemento integrante, correlativo e inescindible) tambi\u00e9n la gesti\u00f3n directa de los medios necesarios para su ejercicio, la determinaci\u00f3n de la forma y los medios a cuyo trav\u00e9s se ejercen tales funciones o servicios.<\/p>\n
<\/a>II. EXAMEN DE LAS CONCRETAS CUESTIONES PLANTEADAS<\/h3>\nEntrando en el an\u00e1lisis de las concretas cuestiones planteadas en Consulta por el Consejo general del Notariado.<\/p>\n
<\/a>7. Se pregunta, en primer lugar:<\/p>\n\u00abSi el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado pueden actuar a trav\u00e9s de un gestor\u00bb.<\/strong><\/p>\n8. Para poder responder adecuadamente debe contextualizarse el ejercicio de la funci\u00f3n notarial en el acta para la verificaci\u00f3n del principio de la transparencia material.<\/p>\n
Ya se ha indicado que el acta puede ser incluida entre las consideradas tradicionalmente de control o verificaci\u00f3n.<\/p>\n
Estas actas, seg\u00fan establece el art\u00edculo 198.3 del Reglamento Notarial<\/a> no requieren unidad de acto ni de contexto, pudiendo ser extendidas en el momento del acto o posteriormente (art. 198.3 RN<\/a>),<\/p>\n9. La singularidad que presenta es la utilizaci\u00f3n de medios electr\u00f3nicos que debe conjugarse con la comparecencia ante el notario autorizante tanto del prestatario como de toda persona f\u00edsica que sea fiadora o garante del pr\u00e9stamo.<\/p>\n
Sin que corresponda en este momento realizar un examen pormenorizado de las caracter\u00edsticas del acta desde la perspectiva del Derecho notarial, s\u00ed debe hacerse algunas consideraciones relevantes:<\/p>\n
10. En primer lugar, es un acta que se abre por la propia actuaci\u00f3n notarial ab initio.<\/p>\n
El requerimiento se materializa mediante la elecci\u00f3n \u2014obligatoria- del notario por el prestatario, acudiendo a la notar\u00eda para hacer la designaci\u00f3n, o bien comunic\u00e1ndose con el notario por cualquier otro medio seguro que elija, incluso telem\u00e1tico. A partir de ese momento, y aunque el prestatario no haya comparecido ni participe en persona en el acta, se inicia la misma, de modo que la descarga de la documentaci\u00f3n forma parte de \u00e9sta y el notario ya est\u00e1 realizando su funci\u00f3n de control y validaci\u00f3n.<\/p>\n
Esto no se modifica por el hecho de que el resultado del acta sea finalmente negativo, pues todas las actuaciones del notario en cuanto tales, son protocolares, es decir, tienen reflejo en un documento que se incorpora al protocolo.<\/p>\n
11. Es importante por ello destacar que las comunicaciones que realice el notario en esta fase previa, cuando sean negativas \u2014por ejemplo, errores que deben ser subsanados y dan lugar al reinicio del c\u00f3mputo del plazo de 10 d\u00edas- forman parte del acta.<\/p>\n
La consecuencia documental es evidente: todas las comunicaciones previstas constituyen un traslado o testimonio del contenido de la diligencia extendida en el acta que ya se est\u00e1 autorizando y se firma electr\u00f3nicamente por el notario y por tanto deben\u00a0obligatoriamente realizarse por el notario elegido de conformidad con la legislaci\u00f3n notarial y la t\u00e9cnica de sus traslados (copia o testimonio, aun electr\u00f3nicos) por el canal previsto, cumpliendo Io previsto a tal efecto en la ley 24\/2001 de 27 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social (Art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado)<\/p>\n
Y a su vez, las comunicaciones del notario a la entidad financiera que puedan ser requeridas, puesto que forman parte<\/p>\n
, tienen el car\u00e1cter de copias electr\u00f3nicas o bien testimonios parciales de dicho acta por lo que desde entonces se realizar\u00e1n<\/p>\n
12. Por ello y sin perjuicio de que pueda resultar necesaria una m\u00e1s detallada precisi\u00f3n de la t\u00e9cnica notarial m\u00e1s adecuada, debe se\u00f1alarse desde ahora que el notario iniciar\u00e1 el acta, y abrir\u00e1 n\u00famero de protocolo en la fecha correspondientes a la primera actuaci\u00f3n.<\/p>\n
La detecci\u00f3n y comunicaci\u00f3n de errores; su subsanaci\u00f3n; la validaci\u00f3n de la informaci\u00f3n por el notario, y finalmente la informaci\u00f3n al consumidor en aras a la comprobaci\u00f3n del cumplimiento del principio de transparencia material, deber\u00e1n quedar reflejados en ese documento, mediante sucesivas diligencias, cada una en su fecha respectiva, todo Io cual posibilitar\u00e1 en su caso una correcta valoraci\u00f3n judicial de esos controles y el efectivo cumplimiento de la transparencia material.<\/p>\n
13. El Consejo General del Notariado, hace una serie de consideraciones jur\u00eddicas, que pueden ser aceptadas en su conjunto, en torno a los nuevos conceptos remisi\u00f3n y verificaci\u00f3n en el contexto tecnol\u00f3gico de la funci\u00f3n notarial ad hoc dise\u00f1ada por la ley 15\/2019 y en su desarrollo por el Real decreto 309\/2019.<\/p>\n
14. El primer concepto es la remisi\u00f3n.<\/p>\n
Considera el Consejo General del Notariado, que remisi\u00f3n supone desplazamiento. Ciertamente, pero, previamente es tambi\u00e9n puesta a disposici\u00f3n.<\/p>\n
Resulta de la dicci\u00f3n del art\u00edculo 14 de la Ley 5\/2019:<\/p>\n
\u00abesta documentaci\u00f3n (…) deber\u00e1 remitirse tambi\u00e9n al notario elegido por el prestatario\u00bb … \u00abel sistema deber\u00e1 permitir al Notario una comprobaci\u00f3n fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicaci\u00f3n, para su puesta a disposici\u00f3n del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario (… ) y deber\u00e1 quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elecci\u00f3n para que \u00e9ste, con car\u00e1cter previo a la firma del pr\u00e9stamo, extraiga la documentaci\u00f3n para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elecci\u00f3n que tiene y puede ejercitar por este medio\u00bb<\/p>\n
En su hermen\u00e9utica m\u00e1s evidente, la remisi\u00f3n implica que la informaci\u00f3n relevante -informaci\u00f3n precontractual prevista en la Ley- se desplaza desde la plataforma o aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica que est\u00e9 utilizando el Banco, intermediario financiero o representante del mismo a la plataforma o aplicaci\u00f3n que est\u00e9 utilizando el notario. Queda, pues desde ese momento bajo el control propio y exclusivo del notario, puesto que se ha consumado la remisi\u00f3n, sin que el Banco pueda ya tener acceso a los documentos electr\u00f3nicos o informaci\u00f3n que ha remitido, por ejemplo para alterarlos. En consecuencia, esos documentos e informaci\u00f3n habr\u00e1n debido quedar alojados bien en una plataforma notarial distinta de la del Banco, o bien en el ordenador del Notario, pero en todo caso deslig\u00e1ndose conceptual y f\u00edsicamente en t\u00e9rminos absolutos de la plataforma de la entidad financiera.<\/p>\n
Por otra parte, la comprobaci\u00f3n fehaciente de la fecha solo es posible (y s\u00f3lo ser\u00e1 tal) cuando la incorporaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n queda bajo la fe p\u00fablica notarial. Por ello el RD 309\/2019, de 26 de abril, distingue \u00abcomprobar fehacientemente la fecha\u00bb (art. 11.1 d) (obligaci\u00f3n del notario) de \u00abacreditar indubitadamente la fecha\u00bb (art. 1 1.2.c) (obligaci\u00f3n del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado).<\/p>\n
15. En segundo lugar, el concepto de verificaci\u00f3n.<\/p>\n
La verificaci\u00f3n de la remisi\u00f3n en plazo de la documentaci\u00f3n requerida y de su contenido, as\u00ed como las que sucesivamente se han de reflejar en el acta, constituye una obligaci\u00f3n jur\u00eddico p\u00fablica que se impone a los notarios por la Ley 5\/2019, con el fin de comprobar los requisitos de transparencia material, como ya se expuso. Se trata de funci\u00f3n p\u00fablica en sentido estricto.<\/p>\n
Adem\u00e1s, tal ejercicio de funci\u00f3n p\u00fablica implica, como se ha indicado, la utilizaci\u00f3n por el notario de su firma electr\u00f3nica cualificada en las comunicaciones que deba realizar, que como ya se ha advertido tienen el car\u00e1cter de testimonio o remisi\u00f3n de copia del contenido de una diligencia incorporada al protocolo del Notario. Para dicha remisi\u00f3n, est\u00e1 obligado a utilizar, como consecuencia de la Ley 24\/2001 , de 27 de diciembre, la plataforma regulada en la misma, con la que se garantiza la m\u00e1s completa seguridad jur\u00eddica e inform\u00e1tica.<\/p>\n
Se trata de una exigencia legal que enlaza con las necesidades de seguridad jur\u00eddica precisas para un adecuado desarrollo del entorno digital a las que, por otra parte, responde el Reglamento (UE) n 910\/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificaci\u00f3n electr\u00f3nica y los servicios de confianza para las transacciones electr\u00f3nicas en el mercado interior y por la que se deroga la Directiva 1999\/93\/CE, en especial secci\u00f3n 4a <\/sup>y la Propuesta aprobada ad refer\u00e9ndum de directiva del parlamento Europeo y del Consejo modificando la Directiva (EU) 2007\/1132 respecto al uso de herramientas y procedimientos digitales en Derecho de sociedades .COM (2018) 0239).<\/p>\nEl citado Reglamento 910\/2014, si bien que desde otra esfera distinta, aunque coincidente, acoge la idea de que la verificaci\u00f3n (en este caso no de la firma electr\u00f3nica, sino de la misma documentaci\u00f3n requerida) por un organismo p\u00fablico (como es el caso de los notarios) se debe llevar a cabo a trav\u00e9s de medios telem\u00e1ticos bajo su control (as\u00ed, y por ejemplo, considerando no <\/sup>23 de ese Reglamento)\u00bb<\/p>\nEl Art. 12.c) del Real Decreto 309\/2019 implica una actuaci\u00f3n de control y validaci\u00f3n, tanto del n\u00famero del documento de identidad del prestatario (cuando se persona en la notar\u00eda que elija, o bien cuando realice la comunicaci\u00f3n con la misma en el contexto digital se\u00f1alado), como de la validez y correcci\u00f3n de los datos e informaci\u00f3n comunicados por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado, y del ajuste a la legalidad tanto de las condiciones del pr\u00e9stamo como de la informaci\u00f3n que sobre ellas se haya remitido.<\/p>\n
16. As\u00ed encuadrado el tema, el Consejo General del Notariado pregunta si es posible que entre los representantes designados puedan encontrarse los gestores.<\/p>\n
La denominaci\u00f3n se entiende por este Centro Directivo referida, en sentido amplio, no solo a los gestores administrativos colegiados (art\u00edculo 1 del Estatuto Org\u00e1nico aprobado por el Decreto 424\/1963, de 1 de marzo), sino a toda estructura que mediante relaci\u00f3n contractual facilite la gesti\u00f3n documental de los pr\u00e9stamos hipotecarios a la Entidad prestataria.<\/p>\n
17. La respuesta ha de ser positiva, partiendo del hecho de que el gestor no es un intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario, desde el momento en que no ejerce la totalidad de las funciones a que se refiere el art\u00edculo 4.5 de la Ley,<\/p>\n
El art\u00edculo 14.1.e).i de la Ley se\u00f1ala que los costes de gesti\u00f3n documental, es decir posterior tramitaci\u00f3n fiscal y presentaci\u00f3n f\u00edsica en su caso en el registro de la Propiedad (sin perjuicio de la presentaci\u00f3n telem\u00e1tica del notario) corresponden al prestamista.<\/p>\n
El prestamista podr\u00e1 emplear, evidentemente, las f\u00f3rmulas organizativas y empresariales que considere adecuadas en la gesti\u00f3n de sus operaciones hipotecarias: esto abarca la preparaci\u00f3n de la firma, la presencia en la notaria en el mismo acto de la firma representando al prestamista (pues cualquier otra presencia debe ser autorizada expresamente por el prestatario con base a la LO 3\/ 2018, de 5 de diciembre de protecci\u00f3n de datos personales y garant\u00eda de los derechos digitales), y la tramitaci\u00f3n posterior a la firma.<\/p>\n
18. Por ello, y al margen de la figura del intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o de representante, en su caso vinculado, la ley se refiere al personal, que define como toda persona f\u00edsica al servicio del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o representante designado que intervenga directamente en las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, as\u00ed como toda persona f\u00edsica que dirija o supervise directamente a tales personas. (Art. 4. IO)<\/p>\n
19. La expresi\u00f3n \u00abal servicio de\u00bb es omnicomprensiva, siendo su finalidad la supervisi\u00f3n de toda persona que intervenga en la preparaci\u00f3n y formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo (hasta su completa inscripci\u00f3n) del lado del prestamista.<\/p>\n
20. Puede ser un gestor como indica el Consejo General del Notariado o un apoderado en funci\u00f3n de una subyacente relaci\u00f3n de contrato de servicios con el prestamista inmobiliario, el intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario e incluso en su caso con el representante designado, sin que corresponda a este Centro Directivo incidir en los eventuales requisitos administrativos de supervisi\u00f3n.<\/p>\n
<\/a>21. Siendo afirmativa la respuesta, la segunda cuesti\u00f3n planteada se refiere a cu\u00e1l sea el medio jur\u00eddico de acreditaci\u00f3n ante el notario de tal circunstancia, as\u00ed como su contenido.<\/strong><\/p>\nLa ley 5\/2019, no afecta a las normas generales de representaci\u00f3n incluidas con car\u00e1cter general en el C\u00f3digo Civil, normativa procesal y C\u00f3digo de Comercio.<\/p>\n
22. Los gestores a los que se refiere la Consulta, en el sentido amplio indicado, o representantes de la Entidad a trav\u00e9s de contratos de gesti\u00f3n de servicios o mandatos espec\u00edficos, que representen a prestatario, intermediario o su representante, deber\u00e1n acreditar al notario sus facultades representativas mediante copia autorizada inscrita en el Registro mercantil.<\/p>\n
Ello ser\u00e1 as\u00ed, en primer lugar, para la actividad de \u00abremisi\u00f3n\u00bb de la documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n precisa para la preparaci\u00f3n y autorizaci\u00f3n del acta previa a la que se ha hecho referencia para la recepci\u00f3n de las comunicaciones o requerimientos que el notario durante la tramitaci\u00f3n del acta considere necesario realizar y para la contestaci\u00f3n a las mismas (En otras palabras, en el contexto de la nueva ley, todas y cada una de las actuaciones requeridas por los art\u00edculos 14 y 15 de la Ley 5\/2019, as\u00ed como el Real Decreto 309\/2019, especialmente su cap\u00edtulo IV).<\/p>\n
Por consiguiente, si el Banco decide realizar toda esa actividad por medio de una plataforma de una entidad de gesti\u00f3n en lugar de una propia, deber\u00e1 haber conferido a dicha entidad un poder suficiente para todas y cada una de esas actuaciones. En tal caso, la forma normal y pr\u00e1ctica de acreditar sus facultades ser\u00eda la remisi\u00f3n de una copia autorizada electr\u00f3nica de la escritura de poder por el mismo sistema empleado para el resto de la documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n.<\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, si posteriormente la operaci\u00f3n se firma por una persona f\u00edsica, normalmente empleada de la gestor\u00eda, a la que la entidad financiera haya apoderado, subsistir\u00e1 la obligaci\u00f3n normal de acreditar sus facultades mediante la exhibici\u00f3n de la copia autorizada de su poder.<\/p>\n
23. El hecho de que la plataforma pueda disponer, a fin de facilitar y agilizar el procedimiento de un PDF de la copia no obsta ni modifica la obligaci\u00f3n de presentaci\u00f3n documental en los t\u00e9rminos expuestos.<\/p>\n
Ha de entenderse, obviamente, aplicable en relaci\u00f3n al juicio de representaci\u00f3n tanto el art\u00edculo 98 de la ley 24 \/2001 como la jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina al respecto de esta Direcci\u00f3n general, citada en el apartado Vistos de la presente Resoluci\u00f3n.<\/p>\n
<\/a>24. En tercer lugar, se pregunta: \u00bfcu\u00e1l es el medio t\u00e9cnico a emplear por el notario cuando el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado act\u00fae por s\u00ed, o a trav\u00e9s de un tercero, si esto \u00faltimo es posible, dado que las obligaciones que impone la LCCI y su normativa de desarrollo implican comunicaciones que son exteriorizaci\u00f3n de una funci\u00f3n p\u00fablica que, conforme a la legislaci\u00f3n notarial, quedan sujetas a determinados requisitos de forma y fondo para que sean v\u00e1lidas?<\/strong><\/p>\n25. Correctamente se\u00f1ala el Consejo General del Notariado que la totalidad de las comunicaciones que debe efectuar el notario traen causa del ejercicio de una funci\u00f3n p\u00fablica que no puede exteriorizarse de cualquier forma, ni tener cualquier contenido, habida cuenta de que (igual que ocurre con la acci\u00f3n administrativa) el notario queda sujeto en su actuaci\u00f3n a una estricta normativa que regula no solo la forma (por ejemplo, si se emplean medios telem\u00e1ticos, qu\u00e9 tipo de firma electr\u00f3nica debe emplearse, a trav\u00e9s de qu\u00e9 plataforma debe actuarse, qu\u00e9 sello de tiempo debe imponerse; requisitos para la extensi\u00f3n de un acta y, en su caso, copia de la misma; remisi\u00f3n de testimonios, incluido los de las comunicaciones electr\u00f3nicas efectuadas que practique el notario, ex art. 253 del RN) sino tambi\u00e9n el fondo, como en relaci\u00f3n con los traslados aut\u00e9nticos de matriz.<\/p>\n
26. Podr\u00eda a\u00f1adirse que la presunci\u00f3n de validez y autenticidad \u2014 veracidad, valor instrumental y probatorio- permanecen inc\u00f3lumes en las nuevas funciones digitales notariales, que permite reunir los tres grupos de caracter\u00edsticas a las que se refiere el consultante, poniendo el acento en las caracter\u00edsticas del receptor.<\/p>\n
El notario ha de emplear un concreto tipo de firma electr\u00f3nica (as\u00ed, firma electr\u00f3nica cualificada); trat\u00e1ndose de copias simples electr\u00f3nicas o de testimonios electr\u00f3nicos, tal uso y tipo de firma electr\u00f3nica se proyecta de modo distinto a cuando un notario remite una copia autorizada electr\u00f3nica a una Administraci\u00f3n P\u00fablica y para ello debe emplear una concreta red telem\u00e1tica (arts. 106 a 108 y 110 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre)<\/p>\n
27. Vinculado con lo que precede, la Ley 5\/2019 y el Real Decreto 309\/2019 exigen una serie de comprobaciones o validaciones notariales y consiguientes comunicaciones al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado (obs\u00e9rvese que la ley no incluye a las personas f\u00edsicas representantes en base a diversas formas contractuales o de servicio).<\/p>\n
28. Se\u00f1ala el Consejo General del Notariado sin \u00e1nimo exhaustivo las siguientes: \u00ab(i) comprobaci\u00f3n del plazo de diez d\u00edas exigido en el art. 14 de la LCCI<\/a> y comunicaci\u00f3n, en su caso, de su incumplimiento ; (ii) validaci\u00f3n de los datos estructurados relativos a la identidad del prestatario y, en su caso, hipotecante no deudor, avalista o garante (art. 12.1 c) del RDCCI); (iii) comunicaci\u00f3n al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado de cualquier error en tales datos, lo que provoca una reapertura del plazo de diez d\u00edas a que se refiere la LCCI en su art. 14 y, en su caso, un acta de contenido negativo para el caso de que no se subsanen tales errores; (iv) validaci\u00f3n de la \u00abcorrecci\u00f3n de la documentaci\u00f3n comunicada\u00bb (art. 12.1 c) del RDCCI), con id\u00e9ntica consecuencia a la descrita, debi\u00e9ndose tener en cuenta que tal validaci\u00f3n lo es tanto formal (esto es, que lo que se ha enviado es, por ejemplo, la FEIN y no otro documento) y material (siguiendo con el ejemplo, que tal FEIN es la correspondiente atendido el tipo de pr\u00e9stamo que se pretende concluir); (v) no comparecencia del prestatario para la realizaci\u00f3n del test y, en su caso, extensi\u00f3n del acta de informaci\u00f3n precontractual (art. 15.5 de la LCCI); (vi) comunicaci\u00f3n en extracto del acta, tanto si es positiva como negativa, si bien que con un contenido distinto, dado que en el primer caso servir\u00e1 para comunicar el d\u00eda y la hora de autorizaci\u00f3n, en su caso, de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y, en el segundo, de las causas que motivan el contenido negativo el acta y, (vii) la copia simple del acta, sea positiva o negativa\u00bb.<\/p>\n<\/a>29. En quinto lugar, y ligado a lo anterior pregunta el Consejo General del Notariado si cabe sustituir a voluntad del notario la remisi\u00f3n circunstanciada en extracto prevista tanto en el LDCCI, como en el RDCCI, por una copia simple electr\u00f3nica.<\/strong><\/p>\nSobre la base de las anteriores consideraciones la contestaci\u00f3n debe ser claramente positiva.<\/p>\n
30. Cumplida la finalidad de la ley, cual es la comunicaci\u00f3n mediante firma electr\u00f3nica notarial a los operadores concernidos, -ya sea el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado-, de la informaci\u00f3n relevante, ser\u00e1 utilizada la t\u00e9cnica notarial, elegida por el notario o unificada en la plataforma notarial, en aras a la utilidad, simplicidad, seguridad y celeridad, sin merma de la seguridad jur\u00eddica, exigida en el contexto digital.<\/p>\n
Por ello contemplada expresamente la copia simple electr\u00f3nica (en este contexto en el art\u00edculo 12.3 del real Decreto 309\/2019) nada obsta su utilizaci\u00f3n indistinta en cuanto dirigida a una \u00fanica finalidad.<\/p>\n
<\/a>31. Finalmente, en relaci\u00f3n a la libre elecci\u00f3n de notario, epicentro del correcto ejercicio de la comprobaci\u00f3n del cumplimiento del control de transparencia material (Art. 15 de la ley 5\/ 2019) plantea el Consejo General del Notariado:<\/strong><\/p>\n\u00bfSe pueden emplear por el consumidor medios telem\u00e1ticos para elegir libremente al notario de su elecci\u00f3n que quedar\u00edan ratificados cuando el mismo comparece en la notar\u00eda exhibiendo el citado documento nacional de identidad o el documento oficial expedido con id\u00e9ntica finalidad, siempre que los mismos permitan de manera s\u00edncrona al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado conocer al notario elegido?<\/strong><\/p>\n32. La utilizaci\u00f3n de nuevas tecnolog\u00edas es un principio irrenunciable de la Administraci\u00f3n P\u00fablica y por ende, con mantenimiento de su esencia y caracter\u00edsticas propias, de toda funci\u00f3n p\u00fablica, incluida l\u00f3gicamente la notarial.<\/p>\n
Por ello, la facilitaci\u00f3n de sus derechos al ciudadano mediante el uso de aplicativos seguros, debe ser bienvenido.<\/p>\n
33. En esta l\u00ednea se suscriben las consideraciones jur\u00eddicas realizadas por el Consejo General del Notariado respecto de la estrecha relaci\u00f3n de la Ley 5\/2019 con el TR de la Ley de Consumidores y Usuarios \u2014 que aquella modifica a fin de incluir en su articulado precisamente la consagraci\u00f3n legal del control material de transparencia-.<\/p>\n
34. La menci\u00f3n del art\u00edculo 126 del Reglamento Notarial<\/a> conduce a los l\u00edmites del derecho a la libre elecci\u00f3n de notario. L\u00edmites basados en la l\u00f3gica, en la buena fe y en las conexiones razonables del negocio con el objeto y partes del negocio -pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario, que puede estar vinculado con otra operaci\u00f3n (generalmente una compraventa previa) o incluso ser un negocio mixto de subrogaci\u00f3n hipotecaria del comprador en la deuda del vendedor-.<\/p>\n35. La inclusi\u00f3n en la plataforma notarial de la totalidad de los notarios en sus m\u00e1s concretas y actualizadas coordenadas de localizaci\u00f3n, en nada limita ni excluye la aplicaci\u00f3n del citado art\u00edculo 126 del reglamento Notarial<\/a>.<\/p>\nConforme al precepto reglamentario \u2014que deber\u00e1 ser interpretado con adaptaci\u00f3n a la nueva norma legal- el derecho de elecci\u00f3n en los supuestos de contrataci\u00f3n bancaria corresponder\u00e1 al cliente de la entidad financiera, quien, sin embargo, no podr\u00e1 imponer notario que carezca de conexi\u00f3n razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio.<\/p>\n
36. Debe insistirse en la importancia de que el derecho de elecci\u00f3n de notario se ejerza en condiciones que favorezcan su uso y efectividad pr\u00e1ctica, porque el mismo tiene relaci\u00f3n directa con el cumplimiento del principio de transparencia en su vertiente material, ya que corresponde al notario garantizar que en esa fase precontractual el consumidor comprende la carga jur\u00eddica y econ\u00f3mica del contrato, sin perjuicio de la labor previa que efect\u00fae el prestamista en la fase de comercializaci\u00f3n (art. 15.9 de la Ley 5\/2019), y de la ulterior intervenci\u00f3n del notario al tiempo de la autorizaci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria para que la transparencia material se cumpla realmente.<\/p>\n
Y se debe recordar que la falta de esa transparencia podr\u00eda dar lugar a la nulidad del contrato.<\/p>\n
La elecci\u00f3n del notario es por tanto esencial para el cumplimiento del principio de transparencia en su vertiente material porque es el notario quien debe, mediante una comunicaci\u00f3n directa y personal, informar al prestatario de las condiciones del pr\u00e9stamo. Por ello, obligar al consumidora emplear los servicios, y por tanto la relaci\u00f3n y comunicaci\u00f3n con un notario impuesto por el banco puede sin duda ser un obst\u00e1culo real a la recepci\u00f3n de esa informaci\u00f3n con la suficiente transparencia.<\/p>\n
37. Por ello, un sistema organizado por el prestamista que no permita de forma efectiva esa elecci\u00f3n porque no est\u00e9 conectado con todos y cada uno de los tres mil notarios existentes en Espa\u00f1a puede poner bajo la sombra de la sospecha la totalidad de las operaciones que \u00e9ste formalice.<\/p>\n
El reconocimiento legal de un derecho, como es el de libre elecci\u00f3n de notario por el consumidor, conlleva asegurar su eficacia pr\u00e1ctica, es decir adoptar aquellas medidas que garanticen su ejercicio sin la eventual influencia de otros agentes interesados en la contrataci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n, tal derecho debe ejercerse ante el notario mediante un requerimiento presencial del consumidor o, alternativamente, fuera del \u00e1mbito de influencia de la entidad financiera, por ejemplo por medios telem\u00e1ticos sometidos al control notarial, ya que a trav\u00e9s de ella se da inicio a lo que ser\u00e1 una actuaci\u00f3n notarial, como es el acta de informaci\u00f3n precontractual.<\/p>\n
Por esto, cualquier sistema que se quiera implantar debe acreditar, ab initio, la efectiva conexi\u00f3n con todos y cada uno de los notarios de Espa\u00f1a y garantizar la posibilidad de designaci\u00f3n del notario en el momento y lugar que el consumidor elija, so pena de grave incumplimiento del deber de transparencia material, y de la norma expresa del art. 14 de la Ley.<\/p>\n
38. Para agilizar la tramitaci\u00f3n de toda la fase previa y preparatoria del otorgamiento de la escritura, respetando la libre elecci\u00f3n \u2014que, en los t\u00e9rminos se\u00f1alados, se debe necesariamente posibilitar- el Consejo General del Notariado propone, como un medio adicional m\u00e1s, aunque no el \u00fanico posible, la designaci\u00f3n del notario de forma telem\u00e1tica, con un sistema que debe tener la suficiente flexibilidad para que el cliente pueda realizar esa designaci\u00f3n en su domicilio, o fuera de la oficina bancaria.<\/p>\n
39. Se tratar\u00eda de un sistema, que si bien culmina en la comparecencia en la notar\u00eda para exhibir el documento de identidad -juicio de identidad conforme a la actual legislaci\u00f3n notarial- se inicia de forma personalizada por el prestatario, debiendo reunir la debida garant\u00eda desde la perspectiva de la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de datos personales.<\/p>\n
Tal sistema, adem\u00e1s, no debe perjudicar al prestamista de modo que desde el mismo momento en que se efect\u00fae la elecci\u00f3n del notario por el prestatario debe garantizar el conocimiento por el mismo de la identidad del notario elegido y sus datos profesionales.<\/p>\n
En los t\u00e9rminos que anteceden, la presente resoluci\u00f3n se dicta en respuesta a la Consulta presentada por el Consejo General del Notariado, sin perjuicio en su caso de que razones de oportunidad puedan aconsejar que sea dictada una ulterior Instrucci\u00f3n a fin de uniformizar la pr\u00e1ctica o de las resoluciones que pueden sean dictadas por los distintos servicios administrativos de esta Direcci\u00f3n General en las materias de su competencia.<\/p>\n
Madrid, a 16 de mayo de 2019<\/p>\n
El Director General de los Registros y el Notariado.<\/p>\n
Pedro Garrido Chamorro.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/a>ENLACES:<\/h2>\nLA RESOLUCI\u00d3N EN PDF<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n\n- Archivo llave de la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n
- Breve resumen de esta ley.\u00a0Antonio Manuel Oliva Izquierdo,\u00a0registrador<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n
- Estudio pr\u00e1ctico de la ley.\u00a0Antonio A. Longo Mart\u00ednez, notario de Barcelona<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
- Resumen del Reglamento (Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril)<\/a>. JFME.\u00a0<\/strong><\/span><\/li>\n
- Resumen de la Orden ECE\/482\/2019, de 26 de abril, de desarrollo de la LCCI<\/a>. JFME<\/strong><\/span><\/li>\n
- Modelos de Acta de Comprobaci\u00f3n del Cumplimiento del Principio de Transparencia Material. Clemente V\u00e1zquez, Notario de Gij\u00f3n.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n
- Propuesta para el acta del art\u00edculo 15. Salvador Torres Esc\u00e1mez, Notario de Arganda del Rey<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
- Ley de contratos de cr\u00e9dito inmobiliario en esta web, con enlaces<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n
- Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n
- Orden ECE\/482\/2019, de 26 de abril<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n
![\"Resoluci\u00f3n](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/Lagunas-Parque-Ruidera-Ciudad-Real.jpg\")
Lagunas del Parque de Ruidera (Ciudad Real)<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
RESOLUCI\u00d3N DE LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, EN CONSULTA SOBRE LA INTERPRETACI\u00d3N DE DETERMINADOS ASPECTOS DE LA LEY 5\/2019 Y DEL REAL DECRETO 309\/2019, EN EL EJERCICIO DE FUNCIONES NOTARIALES DE COMPROBACI\u00d3N DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTROL MATERIAL DE TRANSPARENCIA. Nota: Esta Resoluci\u00f3n ha sido trasladada de un archivo PDF a […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":60158,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[175,245],"tags":[],"class_list":{"0":"post-60129","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-a-mano","8":"category-otros-temas"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/60129","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=60129"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/60129\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/60158"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=60129"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=60129"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=60129"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
I. Actuaci\u00f3n del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito designado o su representante vinculado a trav\u00e9s de una gestor\u00eda.<\/strong><\/a><\/p>\n II. Libre elecci\u00f3n de notario; medio de ejercicio.<\/strong><\/a><\/p>\n Preguntas concretas<\/strong><\/a><\/p>\n I. Consideraciones generales<\/strong><\/a><\/p>\n Ii. Examen de las concretas cuestiones planteadas<\/strong><\/a><\/p>\n ENLACES<\/strong><\/a><\/p>\n <\/p>\n El 10 de mayo de 2019, tuvo entrada en este Centro Directivo, Consulta formulada por el Presidente de Consejo General del Notariado, don Jos\u00e9 \u00c1ngel Mart\u00ednez Sanchiz, de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 344 C) 8 del Reglamento Notarial<\/a>, en base a previo acuerdo del Pleno de dicho Consejo, de fecha 11 de abril del presente a\u00f1o 2019.<\/p>\n Habida cuenta de la importancia de las cuestiones planteadas y de la proximidad del d\u00eda 16 de junio de 2019, fecha en que la Ley 5\/2019 deber\u00e1 entrar en vigor, este Centro Directivo ha considerado requerida la mayor urgencia en la resoluci\u00f3n de la misma.<\/p>\n El Consejo General del Notariado, realiza las siguientes consideraciones jur\u00eddicas como fundamento de las concretas cuestiones posteriormente consultadas:<\/p>\n 1 . La Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/a> (en lo sucesivo, LCCI) impone en su art\u00edculo 14.1 f) al \u00abprestamista, intermediario de cr\u00e9dito designado o su representante, la obligaci\u00f3n de (i) entregar al prestatario y, en su caso, avalista o fiador determinada informaci\u00f3n precontractual y, (ii) de \u00abremitir\u00bb al notario libremente elegido por el prestatario esa documentaci\u00f3n.<\/p>\n 2. La remisi\u00f3n al notario tiene por objeto que \u00e9ste ejerza su funci\u00f3n p\u00fablica (art. 15 de la LCC<\/a>I) que consiste en (i) \u00abverificar[\u00e1]\u00bb (art\u00edculo 15.2) que la documentaci\u00f3n entregada es la correspondiente, atendido el tipo de pr\u00e9stamo que se va a concluir; (ii) que se ha entregado por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado al prestatario con una antelaci\u00f3n determinada; y, (iii) que tal documentaci\u00f3n no contiene defectos (por ejemplo, inclusi\u00f3n en la FEIN o en la FiAE de aspectos contrarios a la legalidad vigente).<\/p>\n 3. A tal actuaci\u00f3n de verificaci\u00f3n y control, el notario debe adicionar la de asesoramiento y explicaci\u00f3n individualizada al prestatario, as\u00ed como de confecci\u00f3n de un test (art. 15.2 c) de la LCCI<\/a>), de modo que esa actuaci\u00f3n del notario conste en un documento p\u00fablico (acta de informaci\u00f3n precontractual)<\/p>\n 4. Tal precepto (art. 14.1 f) de la LCCI) ha sido desarrollado por el Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril (en adelante, RDCCI; b\u00e1sicamente sus art\u00edculos 11, 12 y DD. AA. P y 80. La funci\u00f3n de control notarial que establece la LCCI es reiteradamente denominada en estos preceptos como validaci\u00f3n o comprobaci\u00f3n, lo que implica una vertiente positiva y negativa.<\/p>\n 5. Positiva pues si la documentaci\u00f3n se entreg\u00f3 en plazo, es la correcta y el prestatario manifiesta que comprende la carga econ\u00f3mica y jur\u00eddica del contrato de pr\u00e9stamo con garant\u00eda real hipotecaria se extender\u00e1 un acta de contenido positivo que el notario comunicar\u00e1 a la entidad interesada, del mismo modo que las comunicaciones impuestas a ra\u00edz de las validaciones que previamente ha de realizar en el cumplimiento de su funci\u00f3n (entre ellos, por dar un solo ejemplo, la prevista en el art. 12.1 c) del RDCCI); negativa para el caso contrario o, para el supuesto, por poner tan solo un ejemplo, de que la documentaci\u00f3n remitida por el prestamista no sea la correcta.<\/p>\n 6. En cualquier caso, el RDCCI parte del hecho de que la informaci\u00f3n precontractual prevista en la LCCI<\/a> debe ser remitida al notario por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado.<\/p>\n 7. La LCCI utiliza la palabra \u00abremisi\u00f3n\u00bb que no es sino \u00abla acci\u00f3n o efecto de remitir\u00bb, siendo as\u00ed que este \u00faltimo verbo -remitir- significa seg\u00fan el DRAE, en su primera acepci\u00f3n \u00abenviar algo a determinada persona de otro lugar.\u00bb<\/p>\n 8. En una interpretaci\u00f3n puramente gramatical, que integra el primero y primordial criterio hermen\u00e9utico al que se refiere el art. 3 del C\u00f3digo Civil, la utilizaci\u00f3n de tal palabra en la norma implica un puro desplazamiento del objeto remitido a un lugar distinto del remitente. Remitir no es lo mismo que \u00abinsertar\u00bb o en t\u00e9rminos inform\u00e1ticos \u00absubir\u00bb a una plataforma que est\u00e1 ‘bajo la disposici\u00f3n\u00bb del que remite, pues en tal caso no est\u00e1 cumpliendo la acci\u00f3n exigida normativamente.<\/p>\n 9. En suma, la expresi\u00f3n legal implica un desplazamiento (remisi\u00f3n) de un objeto (documentaci\u00f3n precontractual) de un \u00e1mbito (prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o su representante designado) a un tercero (notario) que no se integra, ni puede integrarse en la estructura del remitente, por medios telem\u00e1ticos.<\/p>\n 10. Los conceptos de \u00abprestamista\u00bb, \u00abintermediario de cr\u00e9dito\u00bb o \u00abrepresentante designado\u00bb se definen en el art. 4 de la LCCI<\/a> que, respetivamente, afirman<\/p>\n 11 . Tales definiciones, a su vez, traen causa del art. 4 de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento europeo y del Consejo, de 4 de febrero, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008\/48\/CE y 2013\/36\/UE y el Reglamento (UE) 1093\/2010.<\/p>\n 12. A juicio de este CGN, residiendo aqu\u00ed la primera duda cuya consulta se eleva a la DGRN, es claro que el art\u00edculo 4 de la LCCI<\/a>, en las definiciones expuestas, no incluye al gestor del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario y representante designado. En otras palabras: la remisi\u00f3n al notario de la documentaci\u00f3n precontractual a que se refiere el art. 14 de la LCCI ha de efectuarse por quien tiene el car\u00e1cter de prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o representante designado, no estando incluida en ninguna de esas definiciones al gestor, t\u00edpica figura utilizada por las entidades financieras espa\u00f1olas.<\/p>\n 13. As\u00ed expuesto, se plantea la duda de si el gestor del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado pueden enviar tal documentaci\u00f3n. La duda se acreciente por cuatro grupos de consideraciones: (i) cumplimiento de la normativa de protecci\u00f3n de datos, cuya exigencia es obligada y a la misma se refiere la DA 8a <\/sup>del RDCCI; (ji) indemnidad material de la documentaci\u00f3n que se debe remitir al notario y del momento en que se entreg\u00f3 al prestatario, pues sobre ambas cuestiones se despliega la intervenci\u00f3n notarial; (iii) la acci\u00f3n exigida por la LCCI, que es la de remisi\u00f3n por el prestamista, esto es, la de env\u00edo de una documentaci\u00f3n que obviamente ha de \u00absalir\u00bb del poder de disposici\u00f3n del prestamista para \u00abingresar\u00bb en el \u00e1mbito del notario y, (iv) las actuaciones que la LCCI y su Reglamento imponen al notario en el marco del ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n 14. Vinculado con lo que precede, y como se ha expresado anteriormente, la LCCI y su Reglamento exigen del notario una serie de comprobaciones o validaciones y consiguientes \u00abcomunicaciones\u00bb al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado.<\/p>\n 15. As\u00ed, y sin \u00e1nimo exhaustivo, se destacan las siguientes: (i) comprobaci\u00f3n del plazo de diez d\u00edas exigido en el art. 14 de la LCCI<\/a> y comunicaci\u00f3n, en su caso, de su incumplimiento ; (ji) validaci\u00f3n de los datos estructurados relativos a la identidad del prestatario y, en su caso, hipotecante no deudor, avalista o garante (art. 12.1 c) del RDCCI); (iii) comunicaci\u00f3n al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado de cualquier error en tales datos, lo que provoca una reapertura del plazo de diez d\u00edas a que se refiere la LCCI en su art. 14 y, en su caso, un acta de contenido negativo para el caso de que no se subsanen tales errores; (iv) validaci\u00f3n de la \u00abcorrecci\u00f3n de la documentaci\u00f3n comunicada\u00bb (art. 12.1 c) del RDCCI), con id\u00e9ntica consecuencia a la descrita, debi\u00e9ndose tener en cuenta que tal validaci\u00f3n lo es tanto formal (esto es, que lo que se ha enviado es, por ejemplo, la FEIN y no otro documento) y material (siguiendo con el ejemplo, que tal FEIN es la correspondiente atendido el tipo de pr\u00e9stamo que se pretende concluir); (v) no comparecencia del prestatario para la realizaci\u00f3n del test y, en su caso, extensi\u00f3n del acta de informaci\u00f3n precontractual (art. 15.5 de la LCCI<\/a>); (vi) comunicaci\u00f3n en extracto del acta, tanto si es positiva como negativa, si bien que con un contenido distinto, dado que en el primer caso servir\u00e1 para comunicar el d\u00eda y la hora de autorizaci\u00f3n, en su caso, de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y, en el segundo, de las causas que motivan el contenido negativo el acta y, (vii) la copia simple del acta, sea positiva o negativa.<\/p>\n 16. Interesa destacar que todas las comunicaciones que debe efectuar el notario traen causa del ejercicio de una funci\u00f3n p\u00fablica que, del mismo modo a como sucede en el \u00e1mbito puramente administrativo, no puede exteriorizarse de cualquier forma, ni tener cualquier contenido, pues el notario en su actuaci\u00f3n notarial queda sujeto a una estricta normativa que regula no solo la forma (por ejemplo, si se emplean medios telem\u00e1ticos qu\u00e9 tipo de firma electr\u00f3nica debe emplearse, a trav\u00e9s de qu\u00e9 plataforma debe actuarse, qu\u00e9 sello de tiempo debe imponerse; extensi\u00f3n de un acta y, en su caso, copia de la misma; realizaci\u00f3n de un testimonio, incluido los de las comunicaciones electr\u00f3nicas efectuadas que practique el notario [art. 253 del RN], etc.), sino de fondo (as\u00ed, toda la regulaci\u00f3n prevista en la Ley del Notariado y su Reglamento en materia de copias y testimonios, por poner solo dos ejemplos).<\/p>\n 17. Todas las actuaciones indicadas en los dos par\u00e1grafos precedentes, m\u00e1xime, cuando se emplean medios telem\u00e1ticos han de reunir tres grupos de caracter\u00edsticas: (i) el notario ha de emplear un concreto tipo de firma electr\u00f3nica (as\u00ed, firma electr\u00f3nica cualificada); (ii) trat\u00e1ndose de copias simples electr\u00f3nicas o de testimonios electr\u00f3nicos, tal uso y tipo de firma electr\u00f3nica se proyecta de modo distinto a cuando un notario remite una copia autorizada electr\u00f3nica a una Administraci\u00f3n P\u00fablica y, (iii) una concreta red telem\u00e1tica (arts. 106 a 108 y 110 de la Ley 24\/2001 , de 27 de diciembre).<\/p>\n 18. Y es que el car\u00e1cter p\u00fablico de la actuaci\u00f3n notarial exige el cumplimiento de los anteriores requisitos legales. En particular, la remisi\u00f3n de testimonios en relaci\u00f3n (por ejemplo, la comunicaci\u00f3n en extracto del acta negativa) y las copias simples electr\u00f3nicas por imperativo legal (Ley 24\/2001) han de verificarse por medio de la plataforma prevista en esa Ley, sin que se pueda utilizar ninguna plataforma privada bajo el control de una de las partes interesadas en el proceso de contrataci\u00f3n.<\/p>\n 19. Asimismo, surge la duda adicional: la posibilidad de que el notario sustituya el testimonio electr\u00f3nico del acta negativa por una copia simple electr\u00f3nica, cosa que parece razonable desde el punto de vista de la econom\u00eda de medios.<\/p>\n 20. Se trata de una consecuencia l\u00f3gica pues a menudo resultar\u00e1 m\u00e1s sencillo remitir una copia simple electr\u00f3nica literal que extractar parte del contenido de la matriz, al tiempo que evita la dilaci\u00f3n que se seguir\u00eda de solicitar luego la entidad la copia simple posteriormente.<\/p>\n 21. Este Consejo entiende que si el RDCCI exige un extracto circunstanciado (testimonio) del acta de informaci\u00f3n precontractual, nada impide a voluntad del notario su sustituci\u00f3n por una copia simple, dada la identidad parcial de contenido de ambas manifestaciones del ejercicio de una misma funci\u00f3n p\u00fablica, como es la notarial.<\/p>\n 22. La presencia de medios telem\u00e1ticos diferenciados del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado y del notario, acrecientan la duda antes planteada acerca de si aquellos pueden relacionarse a trav\u00e9s de un tercero y de c\u00f3mo debe, a su vez, relacionarse el notario con los mismos.<\/p>\n 23. Desde la perspectiva de este Consejo, y dado que este tipo de consultas requiere que se exprese el \u00f3rgano consultante su criterio, es posible que el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito designado o su representante vinculado act\u00faen a trav\u00e9s de una gestor\u00eda, pero en tal caso al \u00e1mbito notarial le ha de quedar constancia a trav\u00e9s del pertinente documento p\u00fablico notarial (poder de representaci\u00f3n), al menos, de los siguientes extremos: (i) \u00e1mbito de las actuaciones del gestor (por ejemplo, si tiene facultades para remitir la documentaci\u00f3n y para recibir las comunicaciones, validaciones y, en su caso, documentaci\u00f3n en extracto o mediante copia simple que la LCCI y su Reglamento imponen al notario); (ii) medios telem\u00e1ticos empleados por el prestamista al remitir la documentaci\u00f3n al gestor y, por \u00e9ste, al remitirla al notario que deber\u00e1n cumplir los requerimientos legales; (iii) las medidas de protecci\u00f3n de datos del prestatario, avalista o consumidor en cumplimiento de lo que dispone la DA y, (iv) la actuaci\u00f3n del notario, al ser ejercicio de funci\u00f3n p\u00fablica, debe quedar sujeta a las prescripciones legales, ya sea en cuanto a forma (medios telem\u00e1ticos a emplear), como en cuanto al fondo (requisitos de una copia simple y, en su caso, testimonio, por poner dos ejemplos), pues ni no se cumplieran esos requisitos formales y materiales no estar\u00edamos en presencia, siguiendo con el ejemplo, de una copia simple electr\u00f3nica.<\/p>\n 24. En resumen, se solicita de la DGRN que resuelva la duda consistente en si el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado pueden actuar a trav\u00e9s de un gestor, cu\u00e1l es el medio jur\u00eddico de acreditaci\u00f3n ante el notario de tal circunstancia y el contenido de \u00e9ste, as\u00ed como del medio t\u00e9cnico que en tal relaci\u00f3n ha de emplear el notario, ya que conforme a su normativa notarial para que su actuaci\u00f3n tenga el valor jur\u00eddico impl\u00edcito en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica, se requiere que el notario emplee determinados medios telem\u00e1ticos y de una concreta manera, tal y como se expres\u00f3 anteriormente.<\/p>\n 25. Los art\u00edculos 14 y 15 de la LCC<\/a>I citan hasta en cuatro ocasiones el derecho del consumidor a elegir libremente al notario que autorice el acta y, en su caso, la escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda real inmobiliaria, lo que se relaciona con el car\u00e1cter irrenunciable de los derechos que la LCCI atribuye al consumidor, dado su car\u00e1cter tuitivo (art. 3 de la LCCI<\/a>) y la consideraci\u00f3n como abusiva de cualquier cl\u00e1usula o actuaci\u00f3n del predisponente que limite el derecho del consumidor a elegir notario (as\u00ed, art. 89.8 del Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias).<\/p>\n 26. M\u00e1s en concreto, el p\u00e1rrafo segundo del art. 14.1 g) p\u00e1rr. 2 de la LCCI exige que los medios telem\u00e1ticos empleados por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado para remitir la documentaci\u00f3n al notario deban \u00abquedar organizado [sl de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elecci\u00f3n para que \u00e9ste con car\u00e1cter previo a la firma del pr\u00e9stamo, extraiga la documentaci\u00f3n para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elecci\u00f3n que tiene y puede ejercitar por este medio\u00bb.<\/p>\n 27. Esta previsi\u00f3n legal tiene una proyecci\u00f3n que no puede quedarse solo en su mero reconocimiento, sino que el Legislador ha exigido del Ejecutivo que establezca medios que garanticen la realidad de tal derecho del consumidor a elegir libremente al notario de su elecci\u00f3n.<\/p>\n 28. El RDCCI en su art. 11.1 a) y b) establece como \u00abprincipio\u00bb que los medios telem\u00e1ticos que emplee el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado permitan (i) la conexi\u00f3n con todos los notarios y, (ii) la elecci\u00f3n del notario mediante la simple exhibici\u00f3n por el prestamista de su documento nacional de identidad, o documento oficial expedido al efecto.<\/p>\n 29. En su art\u00edculo 12.1 b) el RDCCI reitera que tal elecci\u00f3n de notario puede efectuarse mediante la exhibici\u00f3n de tal documento ante el notario elegido por el consumidor. Ahora bien, la letra de tal precepto ni presupone que \u00e9se sea el \u00fanico medio y, lo m\u00e1s importante, plantea la duda que es objeto de esta consulta relativa a si se pueden emplear medios telem\u00e1ticos en la elecci\u00f3n de ese notario por el consumidor que, obviamente, quedar\u00edan \u00abratificados\u00bb cuando el mismo comparece en la notar\u00eda exhibiendo el citado documento nacional de identidad o el documento oficial expedido con id\u00e9ntica finalidad.<\/p>\n 30. En este sentido, debe recordarse que, aun cuando el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado, indudablemente tiene derecho a conocer qui\u00e9n sea el notario elegido por el consumidor, sin embargo, el derecho se ejerce por el consumidor ante el notario, lo que es patente examinada la regulaci\u00f3n legal de dicho derecho (as\u00ed, art. 126 del Reglamento Notarial).<\/p>\n 31. El ejercicio de tal derecho puede exteriorizarse, sin duda alguna, a trav\u00e9s de la exhibici\u00f3n f\u00edsica del reiterado documento nacional de identidad o documento oficial expedido con id\u00e9ntico fin, pero dado que los arts. 14.1 f) de la LCCI<\/a> en la parte transcrita y 11.1 a) y b) y 12.1 b) del RDCCI exigen que los medios t\u00e9cnicos empleados para remitir la informaci\u00f3n garanticen tal derecho, se plantea la duda acerca de si el \u00fanico medio admisible es, precisamente, tal exhibici\u00f3n f\u00edsica ante el notario de dicho documento nacional de identidad o documento oficial o si cabe la presencia de medios telem\u00e1ticos concretos que permitan al consumidor elegir libremente notario, tal y como exige la LCCI.<\/p>\n 32. A juicio de este Consejo, la LCCI lo que establece es una norma de resultado: el derecho del consumidor a elegir al notario de su elecci\u00f3n integra un aspecto esencial de la norma, por lo que cualquier medio que tienda a hacer efectivo el derecho es posible.<\/p>\n 33. Desde esta perspectiva, este Consejo lo que plantea a la DGRN es si cabe que el consumidor pueda elegir al notario de su elecci\u00f3n, precisamente, por medio telem\u00e1ticos y al margen del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado, lo que es compatible con el hecho de que a trav\u00e9s de los mismos medios telem\u00e1ticos tal prestamista conozca de manera s\u00edncrona la elecci\u00f3n del notario efectuada por el consumidor; elecci\u00f3n que, como ha quedado reiterado, se consuma con la exhibici\u00f3n del citado documento nacional de identidad o documento oficial expedido con id\u00e9ntico fin.<\/p>\n En su virtud,<\/p>\n Este CONSEJO eleva consulta a la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, con base en lo dispuesto en el art\u00edculo 344 C) 8 del Reglamento Notarial<\/a> para que aclare<\/p>\n <\/p>\n VISTOS los art\u00edculos 4, 5 y Anexos I y ll de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008\/48\/CE Y 2013\/36\/UE y el Reglamento (UE) 1093\/2010; Reglamento (UE) n 0 <\/sup>910\/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificaci\u00f3n electr\u00f3nica y los servicios de confianza para las transacciones electr\u00f3nicas en el mercado interior y por la que se deroga la Directiva 19991931CE, en especial secci\u00f3n e; Reglamento (UE) 2016\/679 del Parlamento Europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protecci\u00f3n de las personas f\u00edsicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulaci\u00f3n de estos datos y por el que se deroga la directiva 95\/46\/CE (Reglamento general de protecci\u00f3n de datos): L.O 3\/20181, de 5 de diciembre de protecci\u00f3n de datos personales y garant\u00eda de derechos digitales; propuesta aprobada ad refer\u00e9ndum de directiva del Parlamento Europeo y del Consejo modificando la Directiva (EU) 200711132 respecto al muso de herramientas y procedimientos digitales en Derecho de sociedades .COM (2018) 0239)Art. 13, b)); los art\u00edculos 1, 3, 14, 15; la disposici\u00f3n final cuarta, sexta, octava; disposiciones finales decimotercera, decimocuarta y decimoquinta y anexos I y ll de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario; el cap\u00edtulo IV integrado por los art\u00edculos 1 1 y 12; disposici\u00f3n adicional octava y novena y disposici\u00f3n transitoria primera del Real decreto 309\/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera; los art\u00edculos 106 a 108 y 110 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre; el art\u00edculo 24 de la Ley 42\/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1\/2000, de Enjuiciamiento Civil; los art\u00edculos 3 y 1280.5 del C\u00f3digo Civil; Art\u00edculos 17 y 17 bis de la Ley del Notariado; Apartado e) al apartado h) de la letra A), Infracciones muy graves, del apartado Dos. R\u00e9gimen Disciplinario de los Notarios, art. 43, R\u00e9gimen del Cuerpo \u00fanico de Notarios, de la Ley 14\/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social; el art. 83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre; el art\u00edculo 10 del Real Decreto 1044\/2018, de 24 de agosto, por el que se desarrolla la estructura org\u00e1nica b\u00e1sica del Ministerio de Justicia y se modifica el Real Decreto 595\/2018, de 22 de junio, por el que se establece la estructura org\u00e1nica b\u00e1sica de los Departamentos Ministeriales; los art\u00edculos 126, 309 y 344 C) 8 del Reglamento de la organizaci\u00f3n y r\u00e9gimen del Notariado de 2 de junio de 1944; el art\u00edculo 1 del Estatuto Org\u00e1nico aprobado por el Decreto 424\/1963, de 1 de marzo; la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2015; entre otras, resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 10 de mayo y 8 de septiembre de 2018 (recursos contra calificaciones registrales).<\/p>\n 1. Por el Presidente del Consejo General del Notariado, en base a sus competencias al amparo del art\u00edculo 344 C) 8 del Reglamento Notarial (en su redacci\u00f3n dada por Real decreto 45\/2007, de 19 de enero), se ha formulado a esta Direcci\u00f3n General consulta sobre las cuestiones transcritas.<\/p>\n 2. El contexto de la Consulta se enmarca en la inminente entrada vigor, el pr\u00f3ximo 16 de junio, de la ley 5\/2019, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, que supone importantes novedades en la concertaci\u00f3n de pr\u00e9stamos destinados a la financiaci\u00f3n de inmuebles de car\u00e1cter residencial. En lo que aqu\u00ed interesa tambi\u00e9n se refiere a la actuaci\u00f3n notarial, especialmente en la autorizaci\u00f3n del acta, de las denominadas de control o verificaci\u00f3n que encomienda el art\u00edculo 15 de la ley 5\/2019 al notario.<\/p>\n Como primera apreciaci\u00f3n, debe partirse el car\u00e1cter irrenunciable e imperativo de las normas establecidas en la ley 5\/2019, car\u00e1cter que se extiende (art. 3 de la Ley) a las disposiciones necesarias para su desarrollo, que seg\u00fan la Disposici\u00f3n final decimoquinta podr\u00e1n ser dictadas por el Gobierno.<\/p>\n Al amparo de esta habilitaci\u00f3n legal se public\u00f3 el Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera. Cabe se\u00f1alar que en su informe sobre el proyecto del Real Decreto mencionado, el Consejo de Estado se\u00f1al\u00f3 la necesidad de apoyo en una norma con rango de ley, para varias de las normas contenidas en el mismo, por lo que esta Resoluci\u00f3n deber\u00e1 tomar en consideraci\u00f3n el apoyo que las normas con ese rango pueda ofrecer.<\/p>\n 3. Del conjunto anterior normativo, resulta la trasposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE (Vid. Disposici\u00f3n Final tercera, del Real Decreto 309\/2019)<\/p>\n La norma europea establece un r\u00e9gimen espec\u00edfico de protecci\u00f3n de las personas consumidoras que tengan la consideraci\u00f3n de prestatarios, garantes o titulares de garant\u00edas en pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o bien cuya finalidad sea la adquisici\u00f3n de bienes inmuebles residenciales.<\/p>\n 4. La ley 5\/2019 amplia este \u00e1mbito en algunos casos, especialmente en relaci\u00f3n a la concertaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios sobre elementos residenciales, siendo esencial el cumplimiento del principio de transparencia material, para cuya comprobaci\u00f3n la ley ha querido contar de forma espec\u00edfica con la funci\u00f3n notarial, como eje principal.<\/p>\n 5. En efecto, en relaci\u00f3n con los pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, el art\u00edculo 15 de la ley establece en su p\u00e1rrafo 1 0 <\/sup>que:<\/p>\n \u00abSin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario de cr\u00e9dito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, durante el plazo previsto en el art\u00edculo 14.1 , el prestatario habr\u00e1 de comparecer ante el notario por \u00e9l elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados\u00bb.<\/p>\n Con ello hace del acta notarial que, de forma, obligatoria y gratuita ha de autorizar el notario elegido por el consumidor o persona f\u00edsica, la piedra de toque sobre la que ha de girar la concertaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en Espa\u00f1a.<\/p>\n 6. En este contexto, adicionalmente a las competencias de este Centro Directivo en la ordenaci\u00f3n de los instrumentos p\u00fablicos y supervisi\u00f3n de la funci\u00f3n notarial, el Real Decreto 309\/2019, le atribuye, como se ha indicado, en su art\u00edculo 11. 3:<\/p>\n \u00abLa inspecci\u00f3n de las plataformas empleadas por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado y los notarios, en particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos en el real Decreto y dem\u00e1s disposiciones aplicables\u00bb.<\/p>\n La finalidad del precepto consiste en la superior vigilancia que corresponde a este Centro Directivo sobre los notarios, a fin de que sea garantizada la independencia y exclusividad de la funci\u00f3n p\u00fablica notarial en la conexi\u00f3n con plataformas privadas y con ello la salvaguarda de su funci\u00f3n. Por este motivo, esta Direcci\u00f3n General deber\u00e1 desplegar una labor de comprobaci\u00f3n del ajuste y cumplimiento de los principios y exigencias que se establecen en el RD 309\/2019 (incluidos los aspectos a los que se refiere esta Resoluci\u00f3n), por los distintos sistemas que se pongan en funcionamiento, a partir de los datos que los mismos se obtengan de los propios notarios, o bien de cualquiera de los operadores.<\/p>\n Y ello en raz\u00f3n a que la funci\u00f3n notarial, en cuanto administraci\u00f3n de la fe p\u00fablica extrajudicial, implica el ejercicio de \u00abuna porci\u00f3n de la soberan\u00eda\u00bb (TS), lo que determina el car\u00e1cter p\u00fablico de la funci\u00f3n. Este car\u00e1cter p\u00fablico de la funci\u00f3n y servicio notarial justifica que su titularidad y ejercicio est\u00e9n atribuidos en exclusiva a los notarios (art. 1 LN y RN), y (como elemento integrante, correlativo e inescindible) tambi\u00e9n la gesti\u00f3n directa de los medios necesarios para su ejercicio, la determinaci\u00f3n de la forma y los medios a cuyo trav\u00e9s se ejercen tales funciones o servicios.<\/p>\n Entrando en el an\u00e1lisis de las concretas cuestiones planteadas en Consulta por el Consejo general del Notariado.<\/p>\n <\/a>7. Se pregunta, en primer lugar:<\/p>\n \u00abSi el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado pueden actuar a trav\u00e9s de un gestor\u00bb.<\/strong><\/p>\n 8. Para poder responder adecuadamente debe contextualizarse el ejercicio de la funci\u00f3n notarial en el acta para la verificaci\u00f3n del principio de la transparencia material.<\/p>\n Ya se ha indicado que el acta puede ser incluida entre las consideradas tradicionalmente de control o verificaci\u00f3n.<\/p>\n Estas actas, seg\u00fan establece el art\u00edculo 198.3 del Reglamento Notarial<\/a> no requieren unidad de acto ni de contexto, pudiendo ser extendidas en el momento del acto o posteriormente (art. 198.3 RN<\/a>),<\/p>\n 9. La singularidad que presenta es la utilizaci\u00f3n de medios electr\u00f3nicos que debe conjugarse con la comparecencia ante el notario autorizante tanto del prestatario como de toda persona f\u00edsica que sea fiadora o garante del pr\u00e9stamo.<\/p>\n Sin que corresponda en este momento realizar un examen pormenorizado de las caracter\u00edsticas del acta desde la perspectiva del Derecho notarial, s\u00ed debe hacerse algunas consideraciones relevantes:<\/p>\n 10. En primer lugar, es un acta que se abre por la propia actuaci\u00f3n notarial ab initio.<\/p>\n El requerimiento se materializa mediante la elecci\u00f3n \u2014obligatoria- del notario por el prestatario, acudiendo a la notar\u00eda para hacer la designaci\u00f3n, o bien comunic\u00e1ndose con el notario por cualquier otro medio seguro que elija, incluso telem\u00e1tico. A partir de ese momento, y aunque el prestatario no haya comparecido ni participe en persona en el acta, se inicia la misma, de modo que la descarga de la documentaci\u00f3n forma parte de \u00e9sta y el notario ya est\u00e1 realizando su funci\u00f3n de control y validaci\u00f3n.<\/p>\n Esto no se modifica por el hecho de que el resultado del acta sea finalmente negativo, pues todas las actuaciones del notario en cuanto tales, son protocolares, es decir, tienen reflejo en un documento que se incorpora al protocolo.<\/p>\n 11. Es importante por ello destacar que las comunicaciones que realice el notario en esta fase previa, cuando sean negativas \u2014por ejemplo, errores que deben ser subsanados y dan lugar al reinicio del c\u00f3mputo del plazo de 10 d\u00edas- forman parte del acta.<\/p>\n La consecuencia documental es evidente: todas las comunicaciones previstas constituyen un traslado o testimonio del contenido de la diligencia extendida en el acta que ya se est\u00e1 autorizando y se firma electr\u00f3nicamente por el notario y por tanto deben\u00a0obligatoriamente realizarse por el notario elegido de conformidad con la legislaci\u00f3n notarial y la t\u00e9cnica de sus traslados (copia o testimonio, aun electr\u00f3nicos) por el canal previsto, cumpliendo Io previsto a tal efecto en la ley 24\/2001 de 27 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social (Art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado)<\/p>\n Y a su vez, las comunicaciones del notario a la entidad financiera que puedan ser requeridas, puesto que forman parte<\/p>\n , tienen el car\u00e1cter de copias electr\u00f3nicas o bien testimonios parciales de dicho acta por lo que desde entonces se realizar\u00e1n<\/p>\n 12. Por ello y sin perjuicio de que pueda resultar necesaria una m\u00e1s detallada precisi\u00f3n de la t\u00e9cnica notarial m\u00e1s adecuada, debe se\u00f1alarse desde ahora que el notario iniciar\u00e1 el acta, y abrir\u00e1 n\u00famero de protocolo en la fecha correspondientes a la primera actuaci\u00f3n.<\/p>\n La detecci\u00f3n y comunicaci\u00f3n de errores; su subsanaci\u00f3n; la validaci\u00f3n de la informaci\u00f3n por el notario, y finalmente la informaci\u00f3n al consumidor en aras a la comprobaci\u00f3n del cumplimiento del principio de transparencia material, deber\u00e1n quedar reflejados en ese documento, mediante sucesivas diligencias, cada una en su fecha respectiva, todo Io cual posibilitar\u00e1 en su caso una correcta valoraci\u00f3n judicial de esos controles y el efectivo cumplimiento de la transparencia material.<\/p>\n 13. El Consejo General del Notariado, hace una serie de consideraciones jur\u00eddicas, que pueden ser aceptadas en su conjunto, en torno a los nuevos conceptos remisi\u00f3n y verificaci\u00f3n en el contexto tecnol\u00f3gico de la funci\u00f3n notarial ad hoc dise\u00f1ada por la ley 15\/2019 y en su desarrollo por el Real decreto 309\/2019.<\/p>\n 14. El primer concepto es la remisi\u00f3n.<\/p>\n Considera el Consejo General del Notariado, que remisi\u00f3n supone desplazamiento. Ciertamente, pero, previamente es tambi\u00e9n puesta a disposici\u00f3n.<\/p>\n Resulta de la dicci\u00f3n del art\u00edculo 14 de la Ley 5\/2019:<\/p>\n \u00abesta documentaci\u00f3n (…) deber\u00e1 remitirse tambi\u00e9n al notario elegido por el prestatario\u00bb … \u00abel sistema deber\u00e1 permitir al Notario una comprobaci\u00f3n fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicaci\u00f3n, para su puesta a disposici\u00f3n del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario (… ) y deber\u00e1 quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elecci\u00f3n para que \u00e9ste, con car\u00e1cter previo a la firma del pr\u00e9stamo, extraiga la documentaci\u00f3n para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elecci\u00f3n que tiene y puede ejercitar por este medio\u00bb<\/p>\n En su hermen\u00e9utica m\u00e1s evidente, la remisi\u00f3n implica que la informaci\u00f3n relevante -informaci\u00f3n precontractual prevista en la Ley- se desplaza desde la plataforma o aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica que est\u00e9 utilizando el Banco, intermediario financiero o representante del mismo a la plataforma o aplicaci\u00f3n que est\u00e9 utilizando el notario. Queda, pues desde ese momento bajo el control propio y exclusivo del notario, puesto que se ha consumado la remisi\u00f3n, sin que el Banco pueda ya tener acceso a los documentos electr\u00f3nicos o informaci\u00f3n que ha remitido, por ejemplo para alterarlos. En consecuencia, esos documentos e informaci\u00f3n habr\u00e1n debido quedar alojados bien en una plataforma notarial distinta de la del Banco, o bien en el ordenador del Notario, pero en todo caso deslig\u00e1ndose conceptual y f\u00edsicamente en t\u00e9rminos absolutos de la plataforma de la entidad financiera.<\/p>\n Por otra parte, la comprobaci\u00f3n fehaciente de la fecha solo es posible (y s\u00f3lo ser\u00e1 tal) cuando la incorporaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n queda bajo la fe p\u00fablica notarial. Por ello el RD 309\/2019, de 26 de abril, distingue \u00abcomprobar fehacientemente la fecha\u00bb (art. 11.1 d) (obligaci\u00f3n del notario) de \u00abacreditar indubitadamente la fecha\u00bb (art. 1 1.2.c) (obligaci\u00f3n del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado).<\/p>\n 15. En segundo lugar, el concepto de verificaci\u00f3n.<\/p>\n La verificaci\u00f3n de la remisi\u00f3n en plazo de la documentaci\u00f3n requerida y de su contenido, as\u00ed como las que sucesivamente se han de reflejar en el acta, constituye una obligaci\u00f3n jur\u00eddico p\u00fablica que se impone a los notarios por la Ley 5\/2019, con el fin de comprobar los requisitos de transparencia material, como ya se expuso. Se trata de funci\u00f3n p\u00fablica en sentido estricto.<\/p>\n Adem\u00e1s, tal ejercicio de funci\u00f3n p\u00fablica implica, como se ha indicado, la utilizaci\u00f3n por el notario de su firma electr\u00f3nica cualificada en las comunicaciones que deba realizar, que como ya se ha advertido tienen el car\u00e1cter de testimonio o remisi\u00f3n de copia del contenido de una diligencia incorporada al protocolo del Notario. Para dicha remisi\u00f3n, est\u00e1 obligado a utilizar, como consecuencia de la Ley 24\/2001 , de 27 de diciembre, la plataforma regulada en la misma, con la que se garantiza la m\u00e1s completa seguridad jur\u00eddica e inform\u00e1tica.<\/p>\n Se trata de una exigencia legal que enlaza con las necesidades de seguridad jur\u00eddica precisas para un adecuado desarrollo del entorno digital a las que, por otra parte, responde el Reglamento (UE) n 910\/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificaci\u00f3n electr\u00f3nica y los servicios de confianza para las transacciones electr\u00f3nicas en el mercado interior y por la que se deroga la Directiva 1999\/93\/CE, en especial secci\u00f3n 4a <\/sup>y la Propuesta aprobada ad refer\u00e9ndum de directiva del parlamento Europeo y del Consejo modificando la Directiva (EU) 2007\/1132 respecto al uso de herramientas y procedimientos digitales en Derecho de sociedades .COM (2018) 0239).<\/p>\n El citado Reglamento 910\/2014, si bien que desde otra esfera distinta, aunque coincidente, acoge la idea de que la verificaci\u00f3n (en este caso no de la firma electr\u00f3nica, sino de la misma documentaci\u00f3n requerida) por un organismo p\u00fablico (como es el caso de los notarios) se debe llevar a cabo a trav\u00e9s de medios telem\u00e1ticos bajo su control (as\u00ed, y por ejemplo, considerando no <\/sup>23 de ese Reglamento)\u00bb<\/p>\n El Art. 12.c) del Real Decreto 309\/2019 implica una actuaci\u00f3n de control y validaci\u00f3n, tanto del n\u00famero del documento de identidad del prestatario (cuando se persona en la notar\u00eda que elija, o bien cuando realice la comunicaci\u00f3n con la misma en el contexto digital se\u00f1alado), como de la validez y correcci\u00f3n de los datos e informaci\u00f3n comunicados por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado, y del ajuste a la legalidad tanto de las condiciones del pr\u00e9stamo como de la informaci\u00f3n que sobre ellas se haya remitido.<\/p>\n 16. As\u00ed encuadrado el tema, el Consejo General del Notariado pregunta si es posible que entre los representantes designados puedan encontrarse los gestores.<\/p>\n La denominaci\u00f3n se entiende por este Centro Directivo referida, en sentido amplio, no solo a los gestores administrativos colegiados (art\u00edculo 1 del Estatuto Org\u00e1nico aprobado por el Decreto 424\/1963, de 1 de marzo), sino a toda estructura que mediante relaci\u00f3n contractual facilite la gesti\u00f3n documental de los pr\u00e9stamos hipotecarios a la Entidad prestataria.<\/p>\n 17. La respuesta ha de ser positiva, partiendo del hecho de que el gestor no es un intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario, desde el momento en que no ejerce la totalidad de las funciones a que se refiere el art\u00edculo 4.5 de la Ley,<\/p>\n El art\u00edculo 14.1.e).i de la Ley se\u00f1ala que los costes de gesti\u00f3n documental, es decir posterior tramitaci\u00f3n fiscal y presentaci\u00f3n f\u00edsica en su caso en el registro de la Propiedad (sin perjuicio de la presentaci\u00f3n telem\u00e1tica del notario) corresponden al prestamista.<\/p>\n El prestamista podr\u00e1 emplear, evidentemente, las f\u00f3rmulas organizativas y empresariales que considere adecuadas en la gesti\u00f3n de sus operaciones hipotecarias: esto abarca la preparaci\u00f3n de la firma, la presencia en la notaria en el mismo acto de la firma representando al prestamista (pues cualquier otra presencia debe ser autorizada expresamente por el prestatario con base a la LO 3\/ 2018, de 5 de diciembre de protecci\u00f3n de datos personales y garant\u00eda de los derechos digitales), y la tramitaci\u00f3n posterior a la firma.<\/p>\n 18. Por ello, y al margen de la figura del intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o de representante, en su caso vinculado, la ley se refiere al personal, que define como toda persona f\u00edsica al servicio del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o representante designado que intervenga directamente en las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, as\u00ed como toda persona f\u00edsica que dirija o supervise directamente a tales personas. (Art. 4. IO)<\/p>\n 19. La expresi\u00f3n \u00abal servicio de\u00bb es omnicomprensiva, siendo su finalidad la supervisi\u00f3n de toda persona que intervenga en la preparaci\u00f3n y formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo (hasta su completa inscripci\u00f3n) del lado del prestamista.<\/p>\n 20. Puede ser un gestor como indica el Consejo General del Notariado o un apoderado en funci\u00f3n de una subyacente relaci\u00f3n de contrato de servicios con el prestamista inmobiliario, el intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario e incluso en su caso con el representante designado, sin que corresponda a este Centro Directivo incidir en los eventuales requisitos administrativos de supervisi\u00f3n.<\/p>\n <\/a>21. Siendo afirmativa la respuesta, la segunda cuesti\u00f3n planteada se refiere a cu\u00e1l sea el medio jur\u00eddico de acreditaci\u00f3n ante el notario de tal circunstancia, as\u00ed como su contenido.<\/strong><\/p>\n La ley 5\/2019, no afecta a las normas generales de representaci\u00f3n incluidas con car\u00e1cter general en el C\u00f3digo Civil, normativa procesal y C\u00f3digo de Comercio.<\/p>\n 22. Los gestores a los que se refiere la Consulta, en el sentido amplio indicado, o representantes de la Entidad a trav\u00e9s de contratos de gesti\u00f3n de servicios o mandatos espec\u00edficos, que representen a prestatario, intermediario o su representante, deber\u00e1n acreditar al notario sus facultades representativas mediante copia autorizada inscrita en el Registro mercantil.<\/p>\n Ello ser\u00e1 as\u00ed, en primer lugar, para la actividad de \u00abremisi\u00f3n\u00bb de la documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n precisa para la preparaci\u00f3n y autorizaci\u00f3n del acta previa a la que se ha hecho referencia para la recepci\u00f3n de las comunicaciones o requerimientos que el notario durante la tramitaci\u00f3n del acta considere necesario realizar y para la contestaci\u00f3n a las mismas (En otras palabras, en el contexto de la nueva ley, todas y cada una de las actuaciones requeridas por los art\u00edculos 14 y 15 de la Ley 5\/2019, as\u00ed como el Real Decreto 309\/2019, especialmente su cap\u00edtulo IV).<\/p>\n Por consiguiente, si el Banco decide realizar toda esa actividad por medio de una plataforma de una entidad de gesti\u00f3n en lugar de una propia, deber\u00e1 haber conferido a dicha entidad un poder suficiente para todas y cada una de esas actuaciones. En tal caso, la forma normal y pr\u00e1ctica de acreditar sus facultades ser\u00eda la remisi\u00f3n de una copia autorizada electr\u00f3nica de la escritura de poder por el mismo sistema empleado para el resto de la documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n.<\/p>\n Por lo dem\u00e1s, si posteriormente la operaci\u00f3n se firma por una persona f\u00edsica, normalmente empleada de la gestor\u00eda, a la que la entidad financiera haya apoderado, subsistir\u00e1 la obligaci\u00f3n normal de acreditar sus facultades mediante la exhibici\u00f3n de la copia autorizada de su poder.<\/p>\n 23. El hecho de que la plataforma pueda disponer, a fin de facilitar y agilizar el procedimiento de un PDF de la copia no obsta ni modifica la obligaci\u00f3n de presentaci\u00f3n documental en los t\u00e9rminos expuestos.<\/p>\n Ha de entenderse, obviamente, aplicable en relaci\u00f3n al juicio de representaci\u00f3n tanto el art\u00edculo 98 de la ley 24 \/2001 como la jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina al respecto de esta Direcci\u00f3n general, citada en el apartado Vistos de la presente Resoluci\u00f3n.<\/p>\n <\/a>24. En tercer lugar, se pregunta: \u00bfcu\u00e1l es el medio t\u00e9cnico a emplear por el notario cuando el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado act\u00fae por s\u00ed, o a trav\u00e9s de un tercero, si esto \u00faltimo es posible, dado que las obligaciones que impone la LCCI y su normativa de desarrollo implican comunicaciones que son exteriorizaci\u00f3n de una funci\u00f3n p\u00fablica que, conforme a la legislaci\u00f3n notarial, quedan sujetas a determinados requisitos de forma y fondo para que sean v\u00e1lidas?<\/strong><\/p>\n 25. Correctamente se\u00f1ala el Consejo General del Notariado que la totalidad de las comunicaciones que debe efectuar el notario traen causa del ejercicio de una funci\u00f3n p\u00fablica que no puede exteriorizarse de cualquier forma, ni tener cualquier contenido, habida cuenta de que (igual que ocurre con la acci\u00f3n administrativa) el notario queda sujeto en su actuaci\u00f3n a una estricta normativa que regula no solo la forma (por ejemplo, si se emplean medios telem\u00e1ticos, qu\u00e9 tipo de firma electr\u00f3nica debe emplearse, a trav\u00e9s de qu\u00e9 plataforma debe actuarse, qu\u00e9 sello de tiempo debe imponerse; requisitos para la extensi\u00f3n de un acta y, en su caso, copia de la misma; remisi\u00f3n de testimonios, incluido los de las comunicaciones electr\u00f3nicas efectuadas que practique el notario, ex art. 253 del RN) sino tambi\u00e9n el fondo, como en relaci\u00f3n con los traslados aut\u00e9nticos de matriz.<\/p>\n 26. Podr\u00eda a\u00f1adirse que la presunci\u00f3n de validez y autenticidad \u2014 veracidad, valor instrumental y probatorio- permanecen inc\u00f3lumes en las nuevas funciones digitales notariales, que permite reunir los tres grupos de caracter\u00edsticas a las que se refiere el consultante, poniendo el acento en las caracter\u00edsticas del receptor.<\/p>\n El notario ha de emplear un concreto tipo de firma electr\u00f3nica (as\u00ed, firma electr\u00f3nica cualificada); trat\u00e1ndose de copias simples electr\u00f3nicas o de testimonios electr\u00f3nicos, tal uso y tipo de firma electr\u00f3nica se proyecta de modo distinto a cuando un notario remite una copia autorizada electr\u00f3nica a una Administraci\u00f3n P\u00fablica y para ello debe emplear una concreta red telem\u00e1tica (arts. 106 a 108 y 110 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre)<\/p>\n 27. Vinculado con lo que precede, la Ley 5\/2019 y el Real Decreto 309\/2019 exigen una serie de comprobaciones o validaciones notariales y consiguientes comunicaciones al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado (obs\u00e9rvese que la ley no incluye a las personas f\u00edsicas representantes en base a diversas formas contractuales o de servicio).<\/p>\n 28. Se\u00f1ala el Consejo General del Notariado sin \u00e1nimo exhaustivo las siguientes: \u00ab(i) comprobaci\u00f3n del plazo de diez d\u00edas exigido en el art. 14 de la LCCI<\/a> y comunicaci\u00f3n, en su caso, de su incumplimiento ; (ii) validaci\u00f3n de los datos estructurados relativos a la identidad del prestatario y, en su caso, hipotecante no deudor, avalista o garante (art. 12.1 c) del RDCCI); (iii) comunicaci\u00f3n al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado de cualquier error en tales datos, lo que provoca una reapertura del plazo de diez d\u00edas a que se refiere la LCCI en su art. 14 y, en su caso, un acta de contenido negativo para el caso de que no se subsanen tales errores; (iv) validaci\u00f3n de la \u00abcorrecci\u00f3n de la documentaci\u00f3n comunicada\u00bb (art. 12.1 c) del RDCCI), con id\u00e9ntica consecuencia a la descrita, debi\u00e9ndose tener en cuenta que tal validaci\u00f3n lo es tanto formal (esto es, que lo que se ha enviado es, por ejemplo, la FEIN y no otro documento) y material (siguiendo con el ejemplo, que tal FEIN es la correspondiente atendido el tipo de pr\u00e9stamo que se pretende concluir); (v) no comparecencia del prestatario para la realizaci\u00f3n del test y, en su caso, extensi\u00f3n del acta de informaci\u00f3n precontractual (art. 15.5 de la LCCI); (vi) comunicaci\u00f3n en extracto del acta, tanto si es positiva como negativa, si bien que con un contenido distinto, dado que en el primer caso servir\u00e1 para comunicar el d\u00eda y la hora de autorizaci\u00f3n, en su caso, de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y, en el segundo, de las causas que motivan el contenido negativo el acta y, (vii) la copia simple del acta, sea positiva o negativa\u00bb.<\/p>\n <\/a>29. En quinto lugar, y ligado a lo anterior pregunta el Consejo General del Notariado si cabe sustituir a voluntad del notario la remisi\u00f3n circunstanciada en extracto prevista tanto en el LDCCI, como en el RDCCI, por una copia simple electr\u00f3nica.<\/strong><\/p>\n Sobre la base de las anteriores consideraciones la contestaci\u00f3n debe ser claramente positiva.<\/p>\n 30. Cumplida la finalidad de la ley, cual es la comunicaci\u00f3n mediante firma electr\u00f3nica notarial a los operadores concernidos, -ya sea el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado-, de la informaci\u00f3n relevante, ser\u00e1 utilizada la t\u00e9cnica notarial, elegida por el notario o unificada en la plataforma notarial, en aras a la utilidad, simplicidad, seguridad y celeridad, sin merma de la seguridad jur\u00eddica, exigida en el contexto digital.<\/p>\n Por ello contemplada expresamente la copia simple electr\u00f3nica (en este contexto en el art\u00edculo 12.3 del real Decreto 309\/2019) nada obsta su utilizaci\u00f3n indistinta en cuanto dirigida a una \u00fanica finalidad.<\/p>\n <\/a>31. Finalmente, en relaci\u00f3n a la libre elecci\u00f3n de notario, epicentro del correcto ejercicio de la comprobaci\u00f3n del cumplimiento del control de transparencia material (Art. 15 de la ley 5\/ 2019) plantea el Consejo General del Notariado:<\/strong><\/p>\n \u00bfSe pueden emplear por el consumidor medios telem\u00e1ticos para elegir libremente al notario de su elecci\u00f3n que quedar\u00edan ratificados cuando el mismo comparece en la notar\u00eda exhibiendo el citado documento nacional de identidad o el documento oficial expedido con id\u00e9ntica finalidad, siempre que los mismos permitan de manera s\u00edncrona al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o su representante designado conocer al notario elegido?<\/strong><\/p>\n 32. La utilizaci\u00f3n de nuevas tecnolog\u00edas es un principio irrenunciable de la Administraci\u00f3n P\u00fablica y por ende, con mantenimiento de su esencia y caracter\u00edsticas propias, de toda funci\u00f3n p\u00fablica, incluida l\u00f3gicamente la notarial.<\/p>\n Por ello, la facilitaci\u00f3n de sus derechos al ciudadano mediante el uso de aplicativos seguros, debe ser bienvenido.<\/p>\n 33. En esta l\u00ednea se suscriben las consideraciones jur\u00eddicas realizadas por el Consejo General del Notariado respecto de la estrecha relaci\u00f3n de la Ley 5\/2019 con el TR de la Ley de Consumidores y Usuarios \u2014 que aquella modifica a fin de incluir en su articulado precisamente la consagraci\u00f3n legal del control material de transparencia-.<\/p>\n 34. La menci\u00f3n del art\u00edculo 126 del Reglamento Notarial<\/a> conduce a los l\u00edmites del derecho a la libre elecci\u00f3n de notario. L\u00edmites basados en la l\u00f3gica, en la buena fe y en las conexiones razonables del negocio con el objeto y partes del negocio -pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario, que puede estar vinculado con otra operaci\u00f3n (generalmente una compraventa previa) o incluso ser un negocio mixto de subrogaci\u00f3n hipotecaria del comprador en la deuda del vendedor-.<\/p>\n 35. La inclusi\u00f3n en la plataforma notarial de la totalidad de los notarios en sus m\u00e1s concretas y actualizadas coordenadas de localizaci\u00f3n, en nada limita ni excluye la aplicaci\u00f3n del citado art\u00edculo 126 del reglamento Notarial<\/a>.<\/p>\n Conforme al precepto reglamentario \u2014que deber\u00e1 ser interpretado con adaptaci\u00f3n a la nueva norma legal- el derecho de elecci\u00f3n en los supuestos de contrataci\u00f3n bancaria corresponder\u00e1 al cliente de la entidad financiera, quien, sin embargo, no podr\u00e1 imponer notario que carezca de conexi\u00f3n razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio.<\/p>\n 36. Debe insistirse en la importancia de que el derecho de elecci\u00f3n de notario se ejerza en condiciones que favorezcan su uso y efectividad pr\u00e1ctica, porque el mismo tiene relaci\u00f3n directa con el cumplimiento del principio de transparencia en su vertiente material, ya que corresponde al notario garantizar que en esa fase precontractual el consumidor comprende la carga jur\u00eddica y econ\u00f3mica del contrato, sin perjuicio de la labor previa que efect\u00fae el prestamista en la fase de comercializaci\u00f3n (art. 15.9 de la Ley 5\/2019), y de la ulterior intervenci\u00f3n del notario al tiempo de la autorizaci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria para que la transparencia material se cumpla realmente.<\/p>\n Y se debe recordar que la falta de esa transparencia podr\u00eda dar lugar a la nulidad del contrato.<\/p>\n La elecci\u00f3n del notario es por tanto esencial para el cumplimiento del principio de transparencia en su vertiente material porque es el notario quien debe, mediante una comunicaci\u00f3n directa y personal, informar al prestatario de las condiciones del pr\u00e9stamo. Por ello, obligar al consumidora emplear los servicios, y por tanto la relaci\u00f3n y comunicaci\u00f3n con un notario impuesto por el banco puede sin duda ser un obst\u00e1culo real a la recepci\u00f3n de esa informaci\u00f3n con la suficiente transparencia.<\/p>\n 37. Por ello, un sistema organizado por el prestamista que no permita de forma efectiva esa elecci\u00f3n porque no est\u00e9 conectado con todos y cada uno de los tres mil notarios existentes en Espa\u00f1a puede poner bajo la sombra de la sospecha la totalidad de las operaciones que \u00e9ste formalice.<\/p>\n El reconocimiento legal de un derecho, como es el de libre elecci\u00f3n de notario por el consumidor, conlleva asegurar su eficacia pr\u00e1ctica, es decir adoptar aquellas medidas que garanticen su ejercicio sin la eventual influencia de otros agentes interesados en la contrataci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n, tal derecho debe ejercerse ante el notario mediante un requerimiento presencial del consumidor o, alternativamente, fuera del \u00e1mbito de influencia de la entidad financiera, por ejemplo por medios telem\u00e1ticos sometidos al control notarial, ya que a trav\u00e9s de ella se da inicio a lo que ser\u00e1 una actuaci\u00f3n notarial, como es el acta de informaci\u00f3n precontractual.<\/p>\n Por esto, cualquier sistema que se quiera implantar debe acreditar, ab initio, la efectiva conexi\u00f3n con todos y cada uno de los notarios de Espa\u00f1a y garantizar la posibilidad de designaci\u00f3n del notario en el momento y lugar que el consumidor elija, so pena de grave incumplimiento del deber de transparencia material, y de la norma expresa del art. 14 de la Ley.<\/p>\n 38. Para agilizar la tramitaci\u00f3n de toda la fase previa y preparatoria del otorgamiento de la escritura, respetando la libre elecci\u00f3n \u2014que, en los t\u00e9rminos se\u00f1alados, se debe necesariamente posibilitar- el Consejo General del Notariado propone, como un medio adicional m\u00e1s, aunque no el \u00fanico posible, la designaci\u00f3n del notario de forma telem\u00e1tica, con un sistema que debe tener la suficiente flexibilidad para que el cliente pueda realizar esa designaci\u00f3n en su domicilio, o fuera de la oficina bancaria.<\/p>\n 39. Se tratar\u00eda de un sistema, que si bien culmina en la comparecencia en la notar\u00eda para exhibir el documento de identidad -juicio de identidad conforme a la actual legislaci\u00f3n notarial- se inicia de forma personalizada por el prestatario, debiendo reunir la debida garant\u00eda desde la perspectiva de la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de datos personales.<\/p>\n Tal sistema, adem\u00e1s, no debe perjudicar al prestamista de modo que desde el mismo momento en que se efect\u00fae la elecci\u00f3n del notario por el prestatario debe garantizar el conocimiento por el mismo de la identidad del notario elegido y sus datos profesionales.<\/p>\n En los t\u00e9rminos que anteceden, la presente resoluci\u00f3n se dicta en respuesta a la Consulta presentada por el Consejo General del Notariado, sin perjuicio en su caso de que razones de oportunidad puedan aconsejar que sea dictada una ulterior Instrucci\u00f3n a fin de uniformizar la pr\u00e1ctica o de las resoluciones que pueden sean dictadas por los distintos servicios administrativos de esta Direcci\u00f3n General en las materias de su competencia.<\/p>\n Madrid, a 16 de mayo de 2019<\/p>\n El Director General de los Registros y el Notariado.<\/p>\n Pedro Garrido Chamorro.<\/p>\n <\/p>\n LA RESOLUCI\u00d3N EN PDF<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n <\/p>\n Lagunas del Parque de Ruidera (Ciudad Real)<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" RESOLUCI\u00d3N DE LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, EN CONSULTA SOBRE LA INTERPRETACI\u00d3N DE DETERMINADOS ASPECTOS DE LA LEY 5\/2019 Y DEL REAL DECRETO 309\/2019, EN EL EJERCICIO DE FUNCIONES NOTARIALES DE COMPROBACI\u00d3N DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTROL MATERIAL DE TRANSPARENCIA. 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<\/a>CONSULTA:<\/h2>\n
<\/a>I. Actuaci\u00f3n del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito designado o su representante vinculado a trav\u00e9s de una gestor\u00eda.<\/h3>\n
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<\/a>II. Libre elecci\u00f3n de notario; medio de ejercicio.<\/h3>\n
<\/a>PREGUNTAS CONCRETAS:<\/h3>\n
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<\/a>CONTESTACI\u00d3N EN CONSULTA DE LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.<\/h2>\n
<\/a>I. CONSIDERACIONES GENERALES<\/h3>\n
<\/a>II. EXAMEN DE LAS CONCRETAS CUESTIONES PLANTEADAS<\/h3>\n
<\/a>ENLACES:<\/h2>\n
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