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Tenemos delante una resoluci\u00f3n que es como una mu\u00f1eca rusa, una resoluci\u00f3n que contiene muchas resoluciones, tantas como cl\u00e1usulas se deniegan. La complicaci\u00f3n y complejidad del contrato sometido a la laboriosa calificaci\u00f3n del registrador, ha obligado a \u00e9ste a un intenso y extenso trabajo que en ocasiones se demuestra extenuante, como se deja ver en la falta de motivaci\u00f3n suficiente de algunas cl\u00e1usulas producto, en mi opini\u00f3n, m\u00e1s que de la inadvertencia, del justificado cansancio que resulta del an\u00e1lisis vertiginoso que impone la tiran\u00eda de los plazos de calificaci\u00f3n.<\/p>\n
El considerable esfuerzo de an\u00e1lisis que resulta de este expediente, consecuencia de la complicaci\u00f3n del contenido contractual, ha dado lugar a unas extensas consideraciones preliminares sobre el alcance de la regulaci\u00f3n de protecci\u00f3n de las personas consumidoras, que sin embargo, no han servido para aclarar si en el presente caso estamos ante un contrato por adhesi\u00f3n o ante uno por negociaci\u00f3n, ni siquiera aparece si la escritura se ha redactado o no conforme a minuta.<\/p>\n
A pesar de ello, nos parece que la resoluci\u00f3n estudia no un contrato por negociaci\u00f3n sino un contrato por adhesi\u00f3n a condiciones generales de la contrataci\u00f3n<\/strong>. No es una conclusi\u00f3n a la que quepa llegar con total seguridad. El hecho de que por s\u00f3lo su complejidad el contrato, sea por adhesi\u00f3n o por negociaci\u00f3n, sea susceptible de divisi\u00f3n y pueda soportar sin extinguirse la amputaci\u00f3n de una o m\u00e1s cl\u00e1usulas, es algo perfectamente asumible en la disciplina del contrato por adhesi\u00f3n aunque para el contrato por negociaci\u00f3n eso sea m\u00e1s dif\u00edcil ya que en ese caso el consentimiento es indivisible y resulta muy dif\u00edcil saber cu\u00e1l aspecto concreto del contenido contractual ha determinado a las partes a la suscripci\u00f3n del contrato.<\/p>\n La admisi\u00f3n de la nulidad parcial en el contrato por negociaci\u00f3n no es sino una prueba del influjo de la disciplina del contrato por adhesi\u00f3n en el contrato en general, sobre la base que el Derecho contractual que regula el contrato por adhesi\u00f3n con condiciones generales de la contrataci\u00f3n es el nuevo Derecho com\u00fan de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n Como digo, en el contrato por adhesi\u00f3n las normas que habilitan la posibilidad de expulsar una cl\u00e1usula del contrato no son otras que los arts. 1.1 y 8 LCGC. Por el primero se introduce en el ordenamiento jur\u00eddico una definici\u00f3n legal de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n, por el segundo se indica la posibilidad de la nulidad parcial del contrato por contrariedad de la condici\u00f3n general a norma imperativa o prohibitiva. Aprovechamos para reiterar, que este \u00faltimo precepto es completamente necesario para dar curso a la nulidad parcial del contrato, pues sin \u00e9l, la contravenci\u00f3n de una norma prohibitiva o imperativa conduce a la nulidad total.<\/p>\n En concreto son indicios que abundan en que estamos ante un contrato por adhesi\u00f3n con condiciones generales de la contrataci\u00f3n los argumentos de la resoluci\u00f3n sobre la exclusi\u00f3n de aplicaci\u00f3n de las reglas sobre protecci\u00f3n de las personas consumidoras a la deudora, que es una sociedad an\u00f3nima que utiliza el pr\u00e9stamo para su tr\u00e1fico.<\/p>\n Tambi\u00e9n conduce al mismo resultado el modo de an\u00e1lisis del registrador y de la DGRN, que dividen a efectos del estudio el contrato en cl\u00e1usulas, o mejor dicho en condiciones generales de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n Dicho esto echamos en falta una referencia de la resoluci\u00f3n aunque fuera sucinta a la reciente doctrina del TS que distingue entre contrato por adhesi\u00f3n y contrato por negociaci\u00f3n\u00a0como dos modos distintos de contratar con presupuestos causales espec\u00edficos (vid. SSTS de 18 junio<\/a> 2012, 9 mayo 2013 y 28 mayo<\/a> 2014).<\/p>\n Para terminar s\u00f3lo referirnos destacadamente a la denegaci\u00f3n de dos cl\u00e1usulas concretas, primero la duod\u00e9cima, referida a declaraciones y garant\u00edas del prestatario tenidas en cuenta en la contrataci\u00f3n y segundo, la cl\u00e1usula relativa a la falsedad de las declaraciones previas del prestatario.<\/p>\n Ambas cl\u00e1usulas se deniegan por falta de trascendencia real, pero mientras la DGRN confirma la primera revoca la segunda, incurriendo, a mi juicio en contradicci\u00f3n. Nos parece que esa contradicci\u00f3n oculta un magno problema cual es el de los efectos del incumplimiento por el predisponente en el contenido contractual y en la cl\u00e1usula de las obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato.<\/p>\n Mientras que no puede decirse que la cl\u00e1usula 12\u00aa sobre \u201cdeclaraciones y garant\u00edas\u00bb, como se\u00f1ala el registrador en su informe, recoge una serie de afirmaciones que han constituido elementos previos a la formaci\u00f3n de voluntad del prestamista; procesos previos que son absolutamente irrelevantes desde el punto de vista registral, puesto que el consentimiento negocial ha sido ya prestado y la hipoteca concertada\u201d, ya que dichos procesos son, al contrario, muy relevantes, admitida la nulidad parcial del contrato, para determinar si una concreta cl\u00e1usula es o no nula por respetar las obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato.<\/p>\n Se me dir\u00e1 que aqu\u00ed estamos ante obligaciones de informaci\u00f3n previa del adherente. Es verdad. Llama la atenci\u00f3n que el pronunciamiento gravite sobre los deberes del adherente y no del predisponente. Sin embargo, aqu\u00ed vemos que el predisponente da importancia en la formaci\u00f3n del contenido contractual al cumplimiento de estas obligaciones de informaci\u00f3n previa de su contraparte, el adherente. Al imponer el contenido contractual el predisponente, el banco, piensa sobre todo en sus intereses.<\/p>\n Si en este contrato el predisponente estima que el cumplimiento de las obligaciones de informaci\u00f3n previa del adherente tienen efecto sobre el contenido contractual, con mayor raz\u00f3n habr\u00e1 de tener efecto en el mismo el cumplimiento o incumplimiento por el predisponente<\/em> de sus obligaciones de informaci\u00f3n previa.<\/p>\n En este caso, trat\u00e1ndose de obligaciones del adherente, la previsi\u00f3n de su r\u00e9gimen en el contrato refuerza el planteamiento sobre su importancia y la necesidad de tenerlas en cuenta, ya que por un respeto m\u00ednimo a la norma de equilibrio y a la consecuente reciprocidad el predisponente deber\u00e1 respetar, tambi\u00e9n, a prop\u00f3sito del r\u00e9gimen y cumplimiento de sus obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato las mismas reglas y rigor que \u00e9l ha impuesto al adherente respecto al efecto en el contenido contractual del cumplimiento de sus deberes de informaci\u00f3n previa al contrato.<\/p>\n Para terminar recordaremos que la STS 9 mayo 2013 sobre nulidad por falta de transparencia de algunas cl\u00e1usulas suelo, avala la creencia en que el incumplimiento por el predisponente de sus obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato da lugar a la nulidad por abusiva de la condici\u00f3n general que adolezca del d\u00e9ficit de informaci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n RESUMEN<\/strong><\/p>\n <\/p>\n 156. HIPOTECA. CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL. DIVERSAS CL\u00c1USULAS. <\/strong>Resoluci\u00f3n de 28 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 6, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de ciertos pactos en una escritura de hipoteca. (CB)<\/p>\n EL CASO.- La cuesti\u00f3n estriba en analizar la calificaci\u00f3n registral de las concretas cl\u00e1usulas de la escritura de hipoteca otorgada por la deudora, la entidad Iberinve S.A.,<\/strong> a favor de un banco, cuyo acceso al Registro ha sido denegado y que han sido impugnadas.<\/p>\n Se trata de un pr\u00e9stamo hipotecario con destino a la refinanciaci\u00f3n<\/strong> parcial de un pr\u00e9stamo otorgado para la adquisici\u00f3n de locales<\/strong> comerciales que son objeto de explotaci\u00f3n en r\u00e9gimen de arrendamiento y, adem\u00e1s, para cubrir el fondo de maniobra asociado y los costes de transacci\u00f3n de la misma, pr\u00e9stamo que se concede a una sociedad an\u00f3nima<\/strong>, que act\u00faa como veh\u00edculo de un gran fondo de inversi\u00f3n<\/strong> franc\u00e9s \u2013as\u00ed se dice en el recurso\u2013, y que tiene por objeto social la adquisici\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n, construcci\u00f3n y arrendamiento de toda clase de bienes inmuebles.<\/p>\n CONSIDERACIONES GENERALES.-<\/p>\n El objeto del recurso es determinar si la calificaci\u00f3n negativa es o no ajustada a Derecho, lo que no puede dar como resultado una segunda calificaci\u00f3n de la escritura de hipoteca sino, exclusivamente, un pronunciamiento acerca de si las concretas razones aducidas por el registrador para denegar la inscripci\u00f3n se ajustan o no a Derecho.<\/p>\n 3 […] antes de entrar a analizar las concretas cl\u00e1usulas cuya inscripci\u00f3n ha sido suspendida, se hace necesario determinar [1] el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de las normas de protecci\u00f3n de los consumidores respecto de los pr\u00e9stamos hipotecarios, [2] el contenido inscribible de las escrituras que recojan ese tipo de negocios jur\u00eddicos y [3] la respectiva extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas contenidas en las mismas seg\u00fan esa normativa de consumo sea o no aplicable.<\/p>\n [1] \u00c1MBITO DE APLICACI\u00d3N DE LAS NORMAS DE PROTECCI\u00d3N DE LOS CONSUMIDORES RESPECTO DE LOS PR\u00c9STAMOS HIPOTECARIOS.<\/p>\n La primera dificultad con que nos encontramos […] reside en la dispersi\u00f3n y falta de coherencia<\/strong> legal respecto del \u00e1mbito subjetivo de protecci\u00f3n […] lo que hace preciso realizar un an\u00e1lisis hermen\u00e9utico<\/strong> de la normativa vigente, no s\u00f3lo literal, sino tambi\u00e9n sistem\u00e1tico y teleol\u00f3gico.<\/p>\n En cuanto a qu\u00e9 se debe entender por consumidor<\/strong>, se estudian diferentes preceptos, en concreto, art. 3 Directiva 2008\/48 UE, Exposici\u00f3n de Motivos; art. 1.2.\u00ba y 3 TRLGDCU; SSTS 24 febrero 1997 y 26 noviembre 1996; arts. 1, 2.1 y 3 de la Directiva 2014\/17; arts. 1, 2 y 19 Orden EHA 2899\/2011; resoluci\u00f3n DGRN de 29 septiembre 2014 respecto del art. 6 Ley 1\/2013; art. 114.3\u00ba LH; y art. 1 Ley 2\/2009.<\/p>\n No obstante las dificultades derivadas de toda esta normativa descoordinada<\/strong>, se puede concluir<\/strong> que, al margen de los supuestos de especial aplicaci\u00f3n a los pr\u00e9stamos destinados a la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual del prestatario \u2013intereses moratorios del art. 114 LH, y reglas especiales de la LEC o del Real Decreto-ley 6\/2012\u2013, la normativa sobre transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios y de protecci\u00f3n de los consumidores de este tipo de productos financieros es aplicable en los siguientes supuestos<\/strong>:<\/p>\n a) pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios que recaigan sobre una vivienda<\/strong>, aunque \u00e9sta no tenga el car\u00e1cter de vivienda habitual, siempre que pertenezcan a una persona f\u00edsica<\/strong>, aunque el propietario \u2013que tambi\u00e9n se considera cliente\u2013 no sea el prestatario que puede ser una persona jur\u00eddica, y con independencia de la finalidad del pr\u00e9stamo, es decir, aunque sea de tipo mercantil;<\/p>\n b) pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona f\u00edsica y que tengan por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad<\/strong> sobre terrenos o edificios construidos o por construir.<\/p>\n Y, adem\u00e1s, las normas contenidas en TRLGDCU ser\u00e1n aplicables a los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona f\u00edsica o jur\u00eddica que tenga la condici\u00f3n de consumidor<\/strong>, cualquiera que sea el tipo del inmueble hipotecado y el car\u00e1cter de su propietario<\/strong>, siempre que el destino de la operaci\u00f3n sea de consumo, es decir, ajeno, en su caso, a su actividad empresarial o profesional.<\/p>\n De acuerdo con esta hermen\u00e9utica es evidente que la operaci\u00f3n jur\u00eddica garantizada en la escritura de hipoteca objeto de este recurso queda excluida de la aplicaci\u00f3n de la normativa sobre consumidores<\/strong> […]<\/p>\n [2] EL CONTENIDO INSCRIBIBLE DE LAS ESCRITURAS QUE RECOJAN ESE TIPO DE NEGOCIOS JUR\u00cdDICOS.<\/p>\n En cuanto al alcance de la calificaci\u00f3n registral en materia de hipotecas, se recuerda la doctrina<\/strong> de la Resoluci\u00f3n de 1 octubre 2010<\/a>. En este sentido, destaca la Resoluci\u00f3n de 3 octubre 2014<\/a>, referida tambi\u00e9n a un supuesto de refinanciaci\u00f3n preconcursal empresarial en que tampoco era aplicable la normativa sobre consumidores […] Tambi\u00e9n se recuerda la resoluci\u00f3n de 30 marzo 2015<\/a> sobre el contenido inscribible de las escrituras de pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong>.<\/p>\n [3] LA EXTENSI\u00d3N DE LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE LAS CL\u00c1USULAS DE HIPOTECAS SEG\u00daN ESA NORMATIVA DE CONSUMO SEA O NO APLICABLE.<\/p>\n Procede ahora se\u00f1alar, con el mismo criterio de interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y siguiendo las pautas marcadas por la Resoluci\u00f3n de 3 octubre 2014, cu\u00e1l es el alcance de la calificaci\u00f3n registral de las estipulaciones contenidas en las escrituras<\/strong> de hipoteca atendiendo a la aplicabilidad o no de la normativa sobre transparencias de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios y de protecci\u00f3n de los consumidores.<\/p>\n A este respecto, ni toda infracci\u00f3n legal permite considerar la cl\u00e1usula transgresora como abusiva, ni la legislaci\u00f3n de defensa de los consumidores y usuarios constituye el \u00fanico canon normativo cuya infracci\u00f3n determina su exclusi\u00f3n de la publicidad registral, de acuerdo con el principio general de legalidad<\/strong>.<\/p>\n As\u00ed el registrador podr\u00e1, con car\u00e1cter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripci\u00f3n de aquellas cl\u00e1usulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan car\u00e1cter inscribible por estar expresamente excluido su acceso al registro de la propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria de car\u00e1cter imperativo<\/strong>.<\/p>\n Igualmente se podr\u00e1n rechazar aquellas otras cl\u00e1usulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas<\/strong> y, por tanto, nulas de pleno derecho.<\/p>\n Y, por \u00faltimo, tambi\u00e9n podr\u00e1n denegarse las cl\u00e1usulas que no tengan car\u00e1cter inscribible por ser puramente obligacionales<\/strong> y no ostentar la condici\u00f3n de cl\u00e1usula financiera<\/strong>, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligaci\u00f3n principal, ni se garantice su importe econ\u00f3mico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n Trat\u00e1ndose de pr\u00e9stamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protecci\u00f3n de los consumidores, adicionalmente<\/strong> se podr\u00e1n rechazar la inscripci\u00f3n de las cl\u00e1usulas cuya nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resoluci\u00f3n judicial firme<\/strong>, sin que sea necesario que conste inscrita en el RCGC y aquellas otras cuyo car\u00e1cter abusivo pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva<\/strong>, sin realizar ning\u00fan juicio de ponderaci\u00f3n<\/strong>, porque coincidan<\/strong> con alguna de las tipificadas como tales en la denominada \u00ablista negra<\/strong>\u00bb de los arts. 85 a 90 TRLGDCU o por vulnerar otra norma espec\u00edfica<\/strong> sobre la materia, como el art. 114.3\u00ba LH, con base en la doctrina de la nulidad \u00abapud acta<\/strong>\u00bb recogida en la STS de 13 septiembre 2013.<\/p>\n En estos supuestos el registrador, como se\u00f1ala entre otras la Resoluci\u00f3n de 5 febrero 2014, deber\u00e1 tambi\u00e9n rechazar la inscripci\u00f3n de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n y transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios<\/strong>, y la forma \u2013normal o reforzada\u2013 que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento<\/strong> por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero<\/strong> que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cl\u00e1usulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen \u2013Orden EHA 2899\/2011, art. 6 de la Ley 1\/2013, etc.\u2013.<\/p>\n Por \u00faltimo, respecto del controvertido tema de la calificaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado<\/strong>, las cuales tendr\u00e1n siempre transcendencia real […] son tambi\u00e9n utilizables en el control de legalidad de las mismas, las normas y principios generales del sistema registral espa\u00f1ol<\/strong>, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos<\/strong>:<\/p>\n a) Seg\u00fan se infiere de la STS de 16 diciembre 2009 […] la inscripci\u00f3n y validez de estas cl\u00e1usulas exige que el vencimiento anticipado no<\/strong> se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes<\/strong> […]<\/p>\n b) Que los t\u00e9rminos de estas cl\u00e1usulas cumplan con el requisito de determinaci\u00f3n hipotecaria.<\/strong><\/p>\n c) […] la especial naturaleza o finalidad de la obligaci\u00f3n garantizada influye en la determinaci\u00f3n del car\u00e1cter relevante o no de las distintas cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado pactadas y, en consecuencia, en su inscribibilidad; provocando, igualmente, la exclusi\u00f3n de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al cr\u00e9dito garantizado<\/strong> y cuya efectividad no menoscabe la garant\u00eda real ni la preferencia de la hipoteca.<\/p>\n CALIFICACI\u00d3N DE CL\u00c1USULAS CONCRETAS.-<\/p>\n Procede ahora analizar si la calificaci\u00f3n registral de las concretas cl\u00e1usulas<\/strong> de la hipoteca rechazadas es o no ajustada a Derecho, agrupando<\/strong> las cl\u00e1usulas denegadas en funci\u00f3n de la raz\u00f3n gen\u00e9rica de su exclusi\u00f3n: cl\u00e1usulas que carecen de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria; cl\u00e1usulas contrarias a la Ley; otras causas; as\u00ed como la decisi\u00f3n de inscribir la hipoteca como en garant\u00eda de obligaci\u00f3n futura o condicional.<\/p>\n I.- CL\u00c1USULAS QUE CARECEN DE TRASCENDENCIA JUR\u00cdDICO REAL<\/strong>. [7]. As\u00ed, en primer lugar se deniega un conjunto de cl\u00e1usulas por la raz\u00f3n gen\u00e9rica de \u00abcarecer de transcendencia jur\u00eddico real inmobiliaria<\/strong> (art. 98 LH y 51.6 RH)\u00bb y ajenas a la obligaci\u00f3n garantizada.<\/p>\n 1.- CL\u00c1USULAS CON DEFINICIONES. REVOCADO. Las recogidas en la letra A) de la nota de calificaci\u00f3n que determina la exclusi\u00f3n: \u00abDe la cl\u00e1usula primera, las definiciones de Cuenta de Rentas y Cuenta de Reserva y la menci\u00f3n a los Contratos de Garant\u00eda de los Documentos Financieros y la definici\u00f3n de Garante. La definici\u00f3n de Ratio de Cobertura del Servicio de la deuda o DSCR y la de Ratio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado\u00bb, [cl\u00e1usulas 13 y 14].<\/p>\n Adem\u00e1s, hay que tener en cuenta que la cl\u00e1usula 15.3 eleva a causa de vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo el incumplimiento de las obligaciones se\u00f1aladas en las cl\u00e1usulas 13 y 14<\/strong>, las cuales, se encuentran vinculadas a la obligaci\u00f3n principal, dada la finalidad del pr\u00e9stamo y porque las cuentas sirven para calcular los ratios (cl\u00e1usulas 1 y 13.8) y el descenso de estos ratios es susceptible de generar amortizaciones parciales obligatorias (cl\u00e1usulas 7.3, 14.6 y 14.8), las cuales, a su vez, pueden ser cubiertas con los fondos que formen parte de las referidas cuentas (cl\u00e1usula 14.8).<\/p>\n Por todo lo anterior, las indicadas definiciones de Cuenta de Rentas, Cuenta de Reserva, Contratos de Garant\u00eda, Documentos Financieros y Garante, Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda y Ratio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado, no s\u00f3lo contribuyen a perfilar la obligaci\u00f3n<\/strong> garantizada, sino que permiten aclarar supuestos de vencimiento anticipado y presupuestos para la disposici\u00f3n o entrega del pr\u00e9stamo (condiciones suspensivas<\/strong>). Consecuentemente, su exclusi\u00f3n de la inscripci\u00f3n no estar\u00eda justificada simplemente por \u00abcarecer de trascendencia jur\u00eddica real inmobiliaria<\/strong>\u00bb ya que s\u00ed la tienen […]<\/strong> Procede, por tanto, la revocaci\u00f3n<\/strong> de la nota de calificaci\u00f3n en este punto por falta de motivaci\u00f3n suficiente<\/strong>, salvo lo relativo a la pignoraci\u00f3n<\/strong> de las cuentas por tratarse de una instituci\u00f3n ajena al Registro<\/strong> de la Propiedad, sin que puedan admitirse los nuevos fundamentos de derecho<\/strong> \u2013falta de determinaci\u00f3n de la cl\u00e1usula y exclusi\u00f3n de la facultad de completar la garant\u00eda menoscabada\u2013, que respecto de este defecto introduce el registrador en su informe<\/strong>.<\/p>\n 2.- DESTINO, DISPOSICI\u00d3N Y AMORTIZACI\u00d3N DEL PR\u00c9STAMO. REVOCADO. Un primer grupo de cl\u00e1usulas denegadas exclusivamente por \u00abcarecer de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria\u00bb, cuya alegaci\u00f3n debe considerarse insuficiente<\/strong>, viene constituido por los siguientes pactos: B) \u00abDe la cl\u00e1usula segunda, apartado 2.2. Destino del Pr\u00e9stamo, el primer p\u00e1rrafo\u00bb. Dispone el p\u00e1rrafo denegado que: \u00abEl Pr\u00e9stamo debe destinarse<\/strong> (i) a la refinanciaci\u00f3n parcial de un pr\u00e9stamo en vigor que fue otorgado para la adquisici\u00f3n del inmueble y (ii) para cubrir el fondo de maniobra y los costes de transacci\u00f3n\u00bb. C) \u00abDe la cl\u00e1usula Tercera. Disposici\u00f3n<\/strong>, del apartado 3.1 el segundo p\u00e1rrafo. No se transcriben tales condiciones suspensivas<\/strong> por su car\u00e1cter personal y porque para su constancia en el Registro, se requerir\u00e1 que por las partes se acredite en documento p\u00fablico, que se ha dispuesto del importe del pr\u00e9stamo. La Cl\u00e1usula 3.1, relativa a la disposici\u00f3n del pr\u00e9stamo, prev\u00e9 que debe confirmarse el cumplimiento de las condiciones suspensivas<\/strong> previstas en el Anexo I. El p\u00e1rrafo denegado, p\u00e1rrafo segundo, se refiere a los requisitos de forma y de tiempo de la solicitud de disposici\u00f3n que el prestatario debe presentar al prestamista\u00bb. D) \u00abDe la cl\u00e1usula sexta, apartado 6.2, el punto b)\u00bb. El apartado 6.2 se refiere a la \u00abAmortizaci\u00f3n<\/strong> del Principal\u00bb, estableciendo el punto b) que \u00abla amortizaci\u00f3n prevista en la presente cl\u00e1usula se realizar\u00e1 sin perjuicio de la amortizaci\u00f3n que corresponda por medio de los ingresos que el Prestatario pudiera obtener de la transmisi\u00f3n del Inmueble, conforme a lo previsto en el apartado 7.2 siguiente\u00bb. Y E) \u00abDe la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, apartado 7.1, desde \u00abhabr\u00e1 de regirse\u00bb hasta \u00abamortizaci\u00f3n ordinaria\u00bb\u00bb. El apartado 7.1 establece que: \u00abNo est\u00e1 prevista la amortizaci\u00f3n anticipada voluntaria del Pr\u00e9stamo, pero en caso de producirse (lo que requerir\u00e1, en todo caso, la autorizaci\u00f3n del Prestamista) habr\u00e1 de regirse por cl\u00e1usula 6.2 anterior. Por tanto, la amortizaci\u00f3n del Pr\u00e9stamo se realizar\u00e1 siempre por el importe establecido en la cl\u00e1usula 6.2 y en las Fechas de Amortizaci\u00f3n Ordinaria. Cualquier amortizaci\u00f3n extraordinaria llevar\u00e1 aparejada la obligaci\u00f3n del Prestatario de abonar los costes de ruptura establecidos en la cl\u00e1usula 16.3 (Costes de ruptura)\u00bb.<\/p>\n Todas estas estipulaciones tienen un claro car\u00e1cter de financieras<\/strong> por lo que, como ocurre con las examinadas en el fundamento de derecho anterior, tampoco pueden ser excluidas de la inscripci\u00f3n<\/strong> bajo el \u00fanico argumento de su falta de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria<\/strong>. […] y sin prejuzgar que puedan existir motivos fundados para su denegaci\u00f3n, \u00e9sta no puede apoyarse en la repetida falta gen\u00e9rica de eficacia real y tampoco es posible admitir en el informe los nuevos fundamentos jur\u00eddicos<\/strong> -prohibici\u00f3n de disponer encubierta-, salvo lo que se dir\u00e1 respecto de la estipulaci\u00f3n 6.2 en el fundamento de Derecho decimosexto.<\/p>\n 3.- MITIGACI\u00d3N DE CONSECUENCIAS PERJUDICIALES, INDEMNIZACIONES Y DECLARACIONES Y GARANT\u00cdAS. CONFIRMADO. [9]. Sin embargo, existe otro grupo de cl\u00e1usulas respecto de las cuales la simple alegaci\u00f3n, como motivo de la denegaci\u00f3n, de \u00abla carencia de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria<\/strong>\u00bb, en los t\u00e9rminos que se han expuesto anteriormente, s\u00ed debe considerarse suficiente<\/strong>. Estas cl\u00e1usulas son: F) \u00abDe la cl\u00e1usula und\u00e9cima, el apartado 11.2 Mitigaci\u00f3n<\/strong>\u00bb: Dispone el apartado denegado que: \u00abSi surgieran circunstancias que provocasen o fuesen a provocar tras la entrega de la correspondiente notificaci\u00f3n, que el Prestatario estuviera obligado a pagar al Prestamista cualesquiera importes adicionales seg\u00fan la cl\u00e1usula 9.1. (\u00abImportes \u00edntegros\u00bb) o a pagar al Prestamista costes incrementados seg\u00fan cl\u00e1usula 10.1 (\u00abCostes incrementados\u00bb) o a reembolsar cualquier importe seg\u00fan cl\u00e1usula 11.1 (\u00abIlegalidad’), entonces, sin limitaci\u00f3n, reducci\u00f3n u otra clasificaci\u00f3n alguna de las obligaciones del Prestatario en virtud de dichas cl\u00e1usulas y sin necesidad que el Prestamista tome acci\u00f3n alguna que a su juicio podr\u00eda resultar perjudicial para \u00e9l o entrar en conflicto con sus pol\u00edticas bancarias, el Prestamista deber\u00e1 (sin estar legalmente obligado a ello) tomar las medidas a su juicio razonables para eliminar tales circunstancias o mitigar<\/strong> aquellas consecuencias para el Prestatario\u00bb. G) \u00abToda la cl\u00e1usula duod\u00e9cima<\/strong>\u00bb. La cl\u00e1usula duod\u00e9cima<\/strong>, bajo la r\u00fabrica \u00abDeclaraciones y Garant\u00edas\u00bb consiste en una serie de manifestaciones efectuadas por el prestatario<\/strong>, reconociendo que \u00abel prestamista ha formalizado el presente contrato al amparo de dichas declaraciones y garant\u00edas\u00bb y que se refieren a su \u00abStatus\u00bb, \u00abFacultades y capacidad\u00bb, \u00abValidez legal\u00bb de los documentos financieros, \u00abAusencia de conflicto\u00bb con leyes y contratos, \u00abInexistencia de supuestos de vencimiento anticipado\u00bb, \u00abAutorizaciones y aprobaciones\u00bb, \u00abEl inmueble\u00bb, \u00abLicencias. Aspectos medioambientales\u00bb, \u00abPrelaci\u00f3n de garant\u00edas\u00bb, \u00abLitigios\u00bb, \u00abInformaci\u00f3n\u00bb, \u00abImpuestos\u00bb, \u00abInsolvencia\u00bb, \u00abInexistencia de obligaci\u00f3n de constituir garant\u00edas\u00bb, \u00abCumplimiento de normas legales y reglamentarias\u00bb y \u00abFechas de las declaraciones y garant\u00edas\u00bb\u00bb. Y Ll) \u00abDe la cl\u00e1usula d\u00e9cimo sexta, apartado 16.1 del \u00faltimo p\u00e1rrafo desde \u00aby a tomar las medidas\u00bb hasta el final del apartado\u00bb\u00bb. El apartado 16.1 se dedica a regular las indemnizaciones<\/strong> que debe satisfacer el prestatario al prestamista, indicando el p\u00e1rrafo denegado que \u00abel prestamista se compromete a notificar al prestatario de cualquier reclamaci\u00f3n y a tomar las medidas razonables para mitigar cualesquiera costes, p\u00e9rdidas, responsabilidades o gastos que pudieran producirse para el Prestamista y de las que ser\u00e1 indemnizado por el Prestatario en virtud de la presente cl\u00e1usula. El Prestamista no deber\u00e1 allanarse a procedimiento alguno sin haber concedido al Prestatario un preaviso con una antelaci\u00f3n de al menos cinco (5) D\u00edas H\u00e1biles notificando su intenci\u00f3n de hacerlo. Si existe m\u00e1s de un (1) Prestamista, en caso de un procedimiento contra m\u00e1s de un Prestamista con respecto al mismo asunto, todos los Prestamistas deber\u00e1n estar representados por la misma asistencia letrada\u00bb.<\/p>\n As\u00ed, las estipulaciones 11.2 y 16.1, relativas al compromiso del prestamista de mitigar las consecuencias perjudiciales para el prestatario, por la obligaci\u00f3n del pago de importes adicionales en caso de concurrencia de las circunstancias que se pactan detalladamente<\/strong>, s\u00ed tiene encaje en los pactos de naturaleza puramente personal, ya que no tiene naturaleza real, ni financiera, ni contribuye a perfilar la obligaci\u00f3n garantizada<\/strong>. En realidad no pasa de ser una declaraci\u00f3n de buenas intenciones<\/strong> totalmente indeterminada<\/strong> que, conforme a los arts. 98 LH y 51.6.\u00aa RH no debe tener acceso al Registro, por lo que procede confirmar la nota de calificaci\u00f3n en cuanto a este defecto<\/strong>.<\/p>\n Por su parte, respecto a la cl\u00e1usula 12.\u00aa de \u00abdeclaraciones y garant\u00edas<\/strong>\u00bb, como se\u00f1ala el registrador en su informe, recoge una serie de afirmaciones que han constituido elementos previos a la formaci\u00f3n de voluntad del prestamista<\/strong>; procesos previos que son absolutamente irrelevantes<\/strong> desde el punto de vista registral, puesto que el consentimiento negocial ha sido ya prestado<\/strong> y la hipoteca concertada. En consecuencia, tales manifestaciones del prestatario encajan plenamente en la causa de denegaci\u00f3n se\u00f1alada en la nota de calificaci\u00f3n de falta de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria, estim\u00e1ndose correctamente denegado su acceso al Registro<\/strong>.<\/p>\n 4.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES SOCIETARIAS CAUSA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. REVOCADO. [10]. Sin entrar a valorar el contenido concreto de cada una de estas denominadas \u00abobligaciones societarias del prestatario\u00bb, no parece que pueda decirse que, en general, estas obligaciones tengan una relevancia especial en relaci\u00f3n con la obligaci\u00f3n garantizada<\/strong>, pues aparte del car\u00e1cter gen\u00e9rico e indeterminado de alguna de ellas, su incumplimiento no desvirt\u00faa la garant\u00eda real ni la preferencia de la hipoteca<\/strong>. Esta afirmaci\u00f3n tiene como excepci\u00f3n el defecto letra I), por la vinculaci\u00f3n de las Cuentas de Renta y Reserva con el devenir de la obligaci\u00f3n principal garantizada.<\/p>\n Sea como fuere, lo cierto es que la cl\u00e1usula 15.3 eleva su incumplimiento \u2013el de todas las obligaciones de la cl\u00e1usula 13.\u00aa a la categor\u00eda<\/strong> de causa de vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo y, por tanto, no puede admitirse el rechazo de la inscripci\u00f3n de esta cl\u00e1usula con una fundamentaci\u00f3n circunscrita en que los pactos que comprende carecen de trascendencia real inmobiliaria<\/strong>.<\/p>\n En consecuencia, el defecto tal y como est\u00e1 formulado no puede ser confirmado<\/strong>, sin que tampoco puedan tenerse en consideraci\u00f3n, dentro del \u00e1mbito de este recurso, las afirmaciones del registrador en su informe<\/strong>. El informe es un tr\u00e1mite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos se\u00f1alados en su nota de calificaci\u00f3n, pero en el que en ning\u00fan caso se pueden a\u00f1adir nuevos defectos.<\/strong><\/p>\n 5.- INCUMPLIMIENTOS CAUSA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. [11]. Encuadrables tambi\u00e9n en el anterior grupo de cl\u00e1usulas cuyo incumplimiento se pacta que provoque el vencimiento anticipado<\/strong> de la obligaci\u00f3n principal, y respecto de las cuales la nota recurrida s\u00f3lo argumenta como motivo de rechazo su carencia de eficacia real, se encuentran las siguientes: K) \u00abDe la cl\u00e1usula d\u00e9cimo cuarta, los apartados 14.3, 14.4, del 14.5 del tercer p\u00e1rrafo desde \u00abel prestatario realizar\u00e1\u00bb hasta \u00abla aseguradora\u00bb y el \u00faltimo p\u00e1rrafo del apartado 14.5, 14.7,14.8, 14.9, 14.10 menos la primera frase, 14.11, Y del apartado 14.13 desde \u00aben la que obvie\u00bb hasta \u00abfondos recibidos\u00bb, el 14.14, 14.15, 14.16\u00bb: estos puntos se refieren, respectivamente, al presupuesto de explotaci\u00f3n del inmueble, el informe anual del inmueble, los seguros sobre el mismo, la posibilidad de nuevas tasaciones, la ratio de cobertura del servicio de deuda, los aspectos ambientales, las reparaciones y las modificaciones en el inmueble, el supuesto de expropiaci\u00f3n forzosa, la supervisi\u00f3n del inmueble, el informe sobre las propiedades en cartera del prestatario y la licencia de apertura y funcionamiento del inmueble. Y L) \u00abDe la cl\u00e1usula d\u00e9cimo quinta, el apartado 15.5, 15.6, 15.8 menos las dos \u00faltimas frases, 15.10, 15.11\u00bb: estos puntos se refieren al cese del negocio, la ilegalidad sobrevenida de alguna obligaci\u00f3n del prestatario, la resoluci\u00f3n o inejecutabilidad de las garant\u00edas \u2013prendas y avales\u2013 asociadas a la hipoteca, el incumplimiento de los ratios del pr\u00e9stamo sobre el valor del mercado y\/o de la cobertura del servicio de deuda \u2013DSCR\u2013, y el impago de comisiones.<\/p>\n 5.1. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO EN RELACI\u00d3N CON EL INMUEBLE. REVOCADO. En cuanto a la cl\u00e1usula decimocuarta, que establece las \u00abobligaciones del prestatario en relaci\u00f3n con el inmueble<\/strong>\u00bb y […] supuestos excluidos de la cl\u00e1usula decimoquinta, que se dedica a regular, directamente o por remisi\u00f3n, las causas de vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo garantizado y, por tanto, dado que los indicados pactos (15.5, 15.6, 15.8, 15.10 y 15.11) se deniegan bas\u00e1ndose en su falta de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria, sin mayor fundamentaci\u00f3n<\/strong>, se reitera que la simple alegaci\u00f3n de tratarse de pactos con falta de efectos reales frente a terceros, no s\u00f3lo es err\u00f3nea sino que, adem\u00e1s, implica una carencia de motivaci\u00f3n o fundamentaci\u00f3n de la suspensi\u00f3n<\/strong>, pues, en este tipo de cl\u00e1usulas, la falta de trascendencia real es un efecto de la falta de inscripci\u00f3n y no su causa<\/strong>.<\/p>\n 5.2.- RATIOS. REVOCADO. Adem\u00e1s, respecto del incumplimiento de los ratios \u00abdel pr\u00e9stamo sobre el valor del mercado<\/strong>\u00bb y\/o \u00abde cobertura del servicio de deuda o DSCR\u00bb, cuyo descenso supone la necesidad de realizar una amortizaci\u00f3n parcial de la obligaci\u00f3n principal en la cantidad suficiente para restablecerlo, y respecto del impago de las comisiones pactadas, se recuerda que constituyen cl\u00e1usulas financieras<\/strong>, que, adem\u00e1s, en este caso se encuentran cubiertas con una responsabilidad hipotecaria espec\u00edfica<\/strong> (cfr. Resoluci\u00f3n de 1 de octubre de 2010), por lo que por esta raz\u00f3n tambi\u00e9n debe fundamentarse suficientemente su rechazo.<\/p>\n 5.3.- PROMESA DE ESFORZARSE. CONFIRMADO. Por ello, s\u00f3lo la expresi\u00f3n final del tercer p\u00e1rrafo de la cl\u00e1usula 14.5<\/strong> que dice: \u00abel prestatario realizar\u00e1 sus mejores esfuerzos para que estos extremos sean acreditados por la aseguradora mediante la firma de sus representantes en la notificaci\u00f3n que se remite a la aseguradora\u00bb, que constituye una mera declaraci\u00f3n de intenciones sin la determinaci\u00f3n suficiente, puede denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal<\/strong>.<\/p>\n 6.- RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR GASTOS Y COMISIONES. [12]. Por su parte el defecto letra M) excluye la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula vig\u00e9simo segunda, apartado E), el segundo p\u00e1rrafo\u00bb. La cl\u00e1usula vigesimosegunda regula la responsabilidad hipotecaria, y su apartado E) concretamente la responsabilidad por \u00abgastos y comisiones<\/strong>\u00bb. En relaci\u00f3n con estos gastos, se deniega el p\u00e1rrafo que afirma que \u00aben cuanto a los pagos en cuesti\u00f3n, el Prestamista queda irrevocablemente autorizado para hacer frente a los mismos por cuenta del Prestatario<\/strong>, pero \u00fanicamente en la medida en que su impago pueda perjudicar su garant\u00eda\u00bb. Y el defecto letra \u00d1) excluye la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula vig\u00e9simo s\u00e9ptima, el primer p\u00e1rrafo\u00bb: se refiere el p\u00e1rrafo denegado al apoderamiento<\/strong> del prestatario al prestamista para la subsanaci\u00f3n de defectos y el otorgamiento de cuantos documentos sean necesarios para ellos.<\/p>\n 6.1.- APODERAMIENTO PARTA SUBSANACI\u00d3N. CONFIRMADO. Comenzando por este \u00faltimo defecto letra \u00d1), se considera correctamente denegada la cl\u00e1usula de apoderamiento para subsanar defectos<\/strong>, precisamente por su naturaleza exclusivamente personal y no financiera, al amparo del art. 98 LH.<\/p>\n 6.2. APODERAMIENTO PARA GASTOS PERJUDICIALES A LA HIPOTECA. REVOCADO. Tal parecer\u00eda que la misma soluci\u00f3n deber\u00eda adoptarse respecto de la autorizaci\u00f3n de pago<\/strong> a que se refiere el defecto letra M), ya que cabe afirmar que se trata de un apoderamiento por lo que, en principio, le ser\u00eda aplicable el art. 98 LH. Sin embargo, mientras esas resoluciones rechazan un apoderamiento para realizar declaraciones y subsanaciones ante notarios y registradores, es decir, facultan para cuestiones absolutamente ajenas al derecho real de hipoteca y al pr\u00e9stamo garantizado; el presente supuesto afecta a una cl\u00e1usula relevante desde la perspectiva procesal y de la configuraci\u00f3n del derecho real de hipoteca, pues se refiere a la facultad que se concede al prestamista de pagar por el deudor aquellos gastos que est\u00e1n expresamente cubiertos por un concepto de la responsabilidad hipotecaria por encontrarse \u00abestrechamente relacionados con la obligaci\u00f3n<\/strong> garantizada y con la conservaci\u00f3n y efectividad de la garant\u00eda\u00bb, facultad cuyo ejercicio genera el nacimiento de esas obligaciones complementarias garantizadas<\/strong> y que en esa medida es inscribible<\/strong>.<\/p>\n Por tanto, dicho poder o autorizaci\u00f3n adquiere relevancia registral<\/strong> por su contenido, en la medida en que se relaciona estrechamente con la posible ejecuci\u00f3n de la hipoteca o m\u00e1s precisamente con la cuant\u00eda de la demanda ejecutiva<\/strong>. De este modo, a semejanza del poder previsto en el art. 234.1.3.\u00aa del Reglamento Hipotecario para la venta extrajudicial, s\u00ed que puede tener acceso al Registro la autorizaci\u00f3n de referencia<\/strong>.<\/p>\n 7.- OTRAS CL\u00c1USULAS CARENTES DE TRASCENDENCIA REAL.<\/p>\n 7.1.- FACULTAD DE ACCIONAR POR CUALQUIER IMPAGO. REVOCADO. [13]. Recoge, por \u00faltimo, la nota de calificaci\u00f3n la denegaci\u00f3n, bajo el paraguas del defecto de \u00abcarencia de transcendencia jur\u00eddico real inmobiliaria\u00bb, de un conjunto de cl\u00e1usulas de diversa \u00edndole que analizaremos por separado en este fundamento de derecho. La primera<\/strong> de ellas es la identificada en el defecto letra N) que excluye \u00abde la cl\u00e1usula vig\u00e9simo cuarta, del apartado g) desde \u00aben caso de que\u00bb hasta \u00abestablezca el pr\u00e9stamo\u00bb\u00bb. La cl\u00e1usula vigesimocuarta regula el \u00abejercicio de sus derechos por el prestamista\u00bb en relaci\u00f3n, fundamentalmente, a la ejecuci\u00f3n de la hipoteca. El p\u00e1rrafo denegado establece que: \u00abEn caso de que el prestatario incumpla cualquiera de las obligaciones de pago que<\/strong> para \u00e9l se derivan del pr\u00e9stamo, se den los requisitos previstos en la cl\u00e1usula 15.12 (\u00abDeclaraci\u00f3n de vencimiento anticipado\u00bb) y transcurrido el periodo de gracia que, en su caso, establezca el pr\u00e9stamo\u00bb, \u00abel prestamista estar\u00e1 facultado para ejercitar sus derechos y ejecutar las diferentes garant\u00edas (\u2026)\u00bb.<\/p>\n No puede denegarse<\/strong> el acceso al Registro de la Propiedad a esta cl\u00e1usula por la simple raz\u00f3n de carecer de trascendencia real inmobiliaria, pues la ejecuci\u00f3n de la hipoteca es quiz\u00e1 el aspecto de mayor trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria de todos los previstos en una escritura de hipoteca<\/strong>, y el incumplimiento de las obligaciones de pago derivadas del propio pr\u00e9stamo garantizado o la concurrencia de un supuesto de vencimiento anticipado, son las eventualidades naturales<\/strong> que facultan al acreedor para el ejercicio de la acci\u00f3n ejecutiva (art. 693 LEC, 129 LH, etc.).<\/p>\n […] Otra cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda si el simple incumplimiento de algunos pagos derivados de gastos u obligaciones accesorias o complementarias o cualquier causa de vencimiento es susceptible de provocar la realizaci\u00f3n de la hipoteca por el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa o deber\u00eda aclararse esta circunstancia en la escritura, pero dado que el registrador no ha basado su defecto en este argumento, no procede entrar ahora en su estudio<\/strong>.<\/p>\n 7.2.- DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. Por su parte, el defecto letra O)<\/strong> rechaza la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula trig\u00e9sima, del apartado 30.3, p\u00e1rrafo segundo, desde \u00aba este respecto\u00bb hasta \u00absecreto bancario\u00bb, el apartado 30.5 \u00abrevelaci\u00f3n de informaci\u00f3n\u00bb, y de la cl\u00e1usula trig\u00e9simo primera, lo relativo a la prueba fehaciente de la deuda, por ser materia de apreciaci\u00f3n jurisdiccional\u00bb.<\/p>\n 7.2.1. DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. CONFIRMADO. La cl\u00e1usula trig\u00e9sima, en sus apartados tercero y quinto, se refiere a la revelaci\u00f3n de los datos personales del prestatario en caso de cesi\u00f3n del cr\u00e9dito<\/strong>, cuesti\u00f3n de naturaleza estrictamente personal y ajena a la obligaci\u00f3n garantizada, por lo que se considera correctamente denegado<\/strong>.<\/p>\n 7.2.2. C\u00c1LCULO DE LA DEUDA. REVOCADO. Sin embargo, la cl\u00e1usula trig\u00e9sima primera se dedica al \u00abc\u00e1lculo y prueba fehaciente de la deuda\u00bb, por lo que la denegaci\u00f3n de la expresi\u00f3n \u00abprueba fehaciente\u00bb, que va asociada al mantenimiento de cuentas que prueben los importes prestado en cada momento y debidos al prestamista, no puede ampararse en que carece de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria ni siquiera en la referencia a que es materia de apreciaci\u00f3n judicial<\/strong>, sin perjuicio que se pueda hacer valer en el procedimiento el error en la determinaci\u00f3n de la cantidad exigible (cfr. Art. 695.1.2.\u00aa LEC). El c\u00e1lculo y la prueba de la deuda son cuestiones de gran importancia desde el punto de vista del procedimiento de ejecuci\u00f3n<\/strong>, por lo que su trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria est\u00e1 fuera de toda duda, y de admisi\u00f3n, procediendo, en consecuencia la revocaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n en cuanto a este punto<\/strong>.<\/p>\n 7.2.3. RETRASO EN EL EJERCICIO DE ACCIONES. REVOCADO. El defecto letra P) excluye la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula trig\u00e9simo segunda, el apartado 32.1\u00bb. Dispone el apartado denegado que: \u00abLa falta de o el retraso en el ejercicio por parte del Prestamista de cualquier derecho o recurso en virtud del presente Contrato no debe considerarse una renuncia al mismo; el ejercicio ocasional o parcial de cualquier derecho o recurso no impedir\u00e1 que se vuelva a ejercer dicho derecho o recurso o cualquier otro derecho o recurso. Los derechos y recursos establecidos en el presente Contrato son cumulativos y no exclusivos con respecto de cualquier derecho o subsanaci\u00f3n establecidos por Ley\u00bb. Esta cl\u00e1usula no se puede calificar que el pacto tenga un car\u00e1cter estrictamente personal y ajeno a la obligaci\u00f3n garantizada, ya que contribuye a aclarar la forma de ejercicio de las acciones hipotecarias<\/strong>; por lo que no se considera correctamente denegada la misma al amparo exclusivamente<\/strong> del art. 98 LH.<\/p>\n 7.2.4. NOTIFICACIONES SOBRE LA PRENDA DE CR\u00c9DITOS POR SEGURO. CONFIRMADO. Y, por \u00faltimo el defecto letra Q) deniega el acceso al registro \u00abde la cl\u00e1usula trig\u00e9simo s\u00e9ptima, lo relativo al anexo 3 y la Cl\u00e1usula Final Requerimiento\u00bb. El Anexo 3 se refiere a la comunicaci\u00f3n a la entidad aseguradora sobre la creaci\u00f3n de prenda sobre los derechos de cr\u00e9dito derivados de la p\u00f3liza de seguro<\/strong>, y la cl\u00e1usula final de requerimiento se refiere al requerimiento que las partes hacen a la notaria autorizante para que por acta separada notifique a la entidad aseguradora<\/strong>. Se tratan en este caso de cl\u00e1usulas relativas a una actuaci\u00f3n futura de notificaci\u00f3n, relativas a una garant\u00eda ajena al derecho real de hipoteca, por lo que se considera correctamente denegado<\/strong> su acceso al Registro de acuerdo con el art. 98 LH.<\/p>\n CL\u00c1USULAS CONTRARIAS A LA LEY [14].<\/strong><\/p>\n 1.- PACTO DE ANATOCISMO. REVOCADO. En primer lugar, por el defecto letra A) de este segundo grupo de cl\u00e1usulas denegadas, se rechaza la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula quinta, el apartado 5.5. Capitalizaci\u00f3n de intereses no pagados<\/strong>, de la cl\u00e1usula d\u00e9cimo sexta, el apartado 16.2, por ser una limitaci\u00f3n legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero establecida en el art 114 LH\u00bb. Esta cl\u00e1usula 5.5 establece, bajo la r\u00fabrica de \u00abcapitalizaci\u00f3n de intereses no pagados<\/strong>\u00bb, que: \u00abEn virtud del art\u00edculo 317 del C\u00f3digo de Comercio, las Partes acuerdan por medio de la presente y de forma expresa la capitalizaci\u00f3n de los intereses ordinarios vencidos y no pagados para cada trimestre, que devengar\u00e1n intereses adicionales al tipo de los Intereses de Demora que resulte aplicable. Adem\u00e1s, los Intereses de Demora vencidos y no pagados ser\u00e1n igualmente capitalizados, devengando intereses al tipo aplicable de los Intereses de Demora\u00bb. Y, por su parte, el apartado 16.2 establece que: \u00abA los efectos de la presente cl\u00e1usula 16 y la cl\u00e1usula 10 (\u00abCostes incrementados\u00bb1), cualquier importe impagado deber\u00e1 considerare una disposici\u00f3n bajo el Pr\u00e9stamo y, en consecuencia, en ambas cl\u00e1usulas el t\u00e9rmino \u00abdisposici\u00f3n\u00bb comprende cualquier importe impagado\u00bb.<\/p>\n El registrador deniega ambas cl\u00e1usulas \u00abpor ser una limitaci\u00f3n legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero establecida en el art. 114 LH\u00bb. El recurrente defiende la validez del pacto de anatocismo<\/strong> al amparo de los arts. 317 CC y 1109 CC, as\u00ed como la no aplicaci\u00f3n del art. 114 LH a los supuestos anteriores.<\/p>\n El rechazo a la inscripci\u00f3n del pacto de anatocismo, sin perjuicio de su licitud en el plano puramente obligacional, ha sido una constate de este Centro Directivo […] bas\u00e1ndose en la consideraci\u00f3n de que dicho pacto supone una vulneraci\u00f3n del principio de especialidad registral<\/strong>, una de cuyas manifestaciones es la limitaci\u00f3n prevista en el art. 114 LH, que no permite que se produzca un trasvase de importes entre las diferentes partidas de responsabilidad hipotecaria […]<\/p>\n Pero es indudable que el pacto de anatocismo tiene naturaleza financiera y que, como se\u00f1ala el recurrente, se trata de un pacto v\u00e1lido desde el punto de vista civil y mercantil<\/strong> […] por lo que si aplicamos la interpretaci\u00f3n que esta Direcci\u00f3n General viene sosteniendo acerca del alcance del vigente art. 12 LH, que en esta Resoluci\u00f3n es reiterada, consistente en que todas las cl\u00e1usulas financieras v\u00e1lidas son inscribibles si no existe norma hipotecaria que lo impida<\/strong>, deberemos replantearnos<\/u><\/strong> si realmente el art. 114 LH constituye suficiente argumento<\/strong> para impedir su constancia registral. En este sentido, es claro, que los intereses capitalizados no estar\u00e1n cubiertos por la responsabilidad hipotecaria por ning\u00fan concepto, pero por ello no dejan de constituir una cantidad exigible<\/strong> al deudor, al igual que los intereses que excedan de la cantidad garantizada por este concepto o de los gastos complementarios que no estuvieren especialmente garantizados. En consecuencia, los intereses capitalizados formar\u00e1n parte, como cantidades debidas adicionales, de la certificaci\u00f3n bancaria determinativa del saldo l\u00edquido<\/strong>, que el acreedor podr\u00e1 cobrar del sobrante del remate<\/strong> de la subasta si no hay acreedores inscritos posteriores o, en su caso, mediante el procedimiento de ejecuci\u00f3n ordinaria subsiguiente a la ejecuci\u00f3n hipotecaria, por tratarse de hipoteca sobre locales y no aplicarse el art. 114.3\u00ba LH.<\/p>\n Si se consideran inscribibles […] las cl\u00e1usulas de comisiones, gastos, impuestos y primas de seguros, por ser cl\u00e1usulas financieras, con independencia de que est\u00e9n o no cubiertas con una responsabilidad hipotecaria espec\u00edfica, no se ve raz\u00f3n para que no se considere tambi\u00e9n inscribible el pacto de anatocismo<\/strong>; por lo que procede revocar la nota de calificaci\u00f3n<\/strong> respecto de este defecto.<\/p>\n 2.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXPROPIACI\u00d3N FORZOSA. CONFIRMADO. [15] En el defecto letra B) se excluye la constancia registral \u00abde la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, apartado 7.2. los dos primeros p\u00e1rrafos, y de la cl\u00e1usula d\u00e9cimo quinta, el apartado 15.7, relativos a la expropiaci\u00f3n forzosa<\/strong>, por estar regulada \u00e9sta en el art. 110-2 LH y 8 de la Ley y Reglamento de Expropiaci\u00f3n Forzosa, y ser pacto personal carente de eficacia real\u00bb. Dispone en concreto la cl\u00e1usula 7.2 bajo la r\u00fabrica \u00abamortizaci\u00f3n anticipada obligatoria\u00bb que: \u00abSin perjuicio de la cl\u00e1usula 7.1 anterior, el pago de los importes pendientes en virtud del Pr\u00e9stamo, ser\u00e1 obligatorio como sigue, y sujeto al pago de la comisi\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada seg\u00fan cl\u00e1usula 16.3 (\u00abCostes de Ruptura\u00bb). En caso de expropiaci\u00f3n forzosa<\/strong> de la totalidad o parte del Inmueble, un importe igual al de los ingresos obtenidos por la venta menos los impuestos y costes provocados por dicha venta (hasta los importes pendientes en virtud del presente Contrato) se utilizar\u00e1 para reembolsar todos los importes pendientes<\/strong> en virtud del presente Contrato, sin perjuicio del derecho del Prestamista de declarar el Vencimiento Anticipado<\/strong> del pr\u00e9stamo seg\u00fan cl\u00e1usula 15.12 (\u00abDeclaraci\u00f3n del vencimiento anticipado\u00bb) si la expropiaci\u00f3n forzosa parcial provocara la concurrencia de un Supuesto de Vencimiento Anticipado\u00bb.<\/p>\n Por su parte, la cl\u00e1usula 15.7 prev\u00e9 el vencimiento anticipado<\/strong> en caso de que: \u00abLa totalidad o parte del Inmueble sea objeto de una expropiaci\u00f3n forzosa o la autoridad local competente emite una resoluci\u00f3n para la expropiaci\u00f3n forzosa del mismo siendo razonablemente previsible que dicha expropiaci\u00f3n u orden afecte la capacidad del Prestamista para amortizar el Pr\u00e9stamo, salvo por lo establecido en las cl\u00e1usulas (\u00abRatio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado\u00bb) y 14.13 (\u00abExpropiaci\u00f3n forzosa\u00bb)\u00bb.<\/p>\n En ambos casos, ya se trate como vencimiento anticipado o como amortizaci\u00f3n anticipada obligatoria, se considera correctamente denegadas estas cl\u00e1usulas<\/strong> […] ya que sus efectos se encuentran regulados en el art. 110.2\u00ba LH y en los arts. 8 y 51.1.e) REF, y, aunque desaparezca la garant\u00eda hipotecaria, el acreedor siempre puede defenderse en el correspondiente expediente administrativo y cobrarse con el importe de las indemnizaciones por expropiaci\u00f3n a las que se extiende la hipoteca por disposici\u00f3n legal<\/strong>.<\/p>\n Adem\u00e1s, en la presente escritura falta la previsi\u00f3n<\/strong>, reconocida en el art. 1129.3 CC para el caso de menoscabo de la garant\u00eda, de facultar al deudor para sustituir<\/strong> la hipoteca por otra garant\u00eda para cubrir aquella parte del cr\u00e9dito no satisfecha con la referida indemnizaci\u00f3n; pero este argumento no fue alegado por el registrador de la propiedad en su nota de calificaci\u00f3n<\/strong>, por lo que no se puede tener en cuenta ahora.<\/p>\n 3.- CL\u00c1USULAS LIMITATIVAS DE LA FACIULTAD DISPOSITIVA. CONFIRMADO [16]. Por su parte, el defecto letra C) deniega la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, apartado 7.2, el tercer p\u00e1rrafo, por contraria a la libertad de tr\u00e1fico de los bienes\u00bb. Establece el p\u00e1rrafo denegado que: \u00abEn el caso de la venta voluntaria<\/strong> del inmueble, todos los importes pendientes en virtud del presente contrato deber\u00e1n ser reembolsados<\/strong> y los ingresos obtenidos por la venta menos impuestos y gastos deber\u00e1n aplicarse a dicho reembolso en la medida de lo necesario\u00bb.<\/p>\n Con este pacto realmente se est\u00e1 estableciendo, de modo indirecto, no s\u00f3lo como afirma el recurrente el destino del precio de la venta, sino el vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo en caso de venta de las fincas […]<\/p>\n La denegaci\u00f3n de esta cl\u00e1usula por ser contraria a la \u00ablibertad de tr\u00e1fico de los bienes\u00bb no est\u00e1 suficientemente fundamentada<\/strong> al no citarse precepto alguno ni argumentarse las razones que llevan a esa conclusi\u00f3n. No obstante, en el apartado E), que comentaremos m\u00e1s adelante, con base en la misma raz\u00f3n (libertad de tr\u00e1fico), el registrador s\u00ed cita los arts. 27 y 107 LH, los cuales constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al registro de la propiedad de las cl\u00e1usulas limitativas de la facultad dispositiva<\/strong> […] Por tanto, se considera correctamente denegado<\/strong> el acceso al Registro de la Propiedad de esta cl\u00e1usula […]<\/p>\n 4.- INDETERMINACI\u00d3N DE LA CL\u00c1USULA Y DE LA DENEGACI\u00d3N. REVOCADO [17]. El defecto letra D) rechaza la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, del apartado 7.2., a partir del cuarto p\u00e1rrafo (amortizaci\u00f3n anticipada en caso de siniestro que d\u00e9 lugar a indemnizaci\u00f3n por seguros, regul\u00e1ndose los t\u00e9rminos de la misma), el apartado 7.3 (pagos para reestablecer los ratios financieros que se determinan), y de la cl\u00e1usula d\u00e9cimo quinta, el apartado 15.9 (vencimiento anticipado por no reconstrucci\u00f3n del inmueble en caso de da\u00f1os graves que se cuantifican), por su indeterminaci\u00f3n<\/strong>\u00bb.<\/p>\n Estas cl\u00e1usulas son financieras o de vencimiento anticipado por lo que de conformidad con la doctrina que se viene reiterando de la que resulta que, respecto de ese tipo de estipulaciones, toda calificaci\u00f3n negativa debe apoyarse en una fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica adecuada<\/strong> y suficiente […] por lo que, no puede sostenerse esta causa de denegaci\u00f3n […] <\/strong><\/p>\n 5.- LIMITACIONES A FACULTAD DISPOSITIVA Y ARRENDAMIENTO. [18]. Por el defecto de la letra E) se excluyen de inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula d\u00e9cimo tercera, el apartado 13.6, y el apartado 13.10, de la cl\u00e1usula d\u00e9cimo cuarta, el apartado 14.2; de conformidad con los arts. 6.4 y 1859 CC, libertad de tr\u00e1fico de los bienes, y arts. 3, 27 Y 107 LH\u00bb. La cl\u00e1usula 13.6, bajo la r\u00fabrica \u00abCompromiso de no otorgar garant\u00edas\u00bb dispone que: \u00abNi el Prestatario ni el Garante podr\u00e1n constituir garant\u00edas, respectivamente, sobre el Inmueble ni sobre las acciones del Prestatario (oblig\u00e1ndose a su vez el Garante a que cualquiera de sus empresas filiales, directa o indirectamente participadas, respeten dicho compromiso), excepci\u00f3n hecha de: a) cualquier Garant\u00eda otorgada a favor del Prestamista en virtud de cualquiera de los Documentos Financieros; o b) cargas que nazcan por ministerio de la Ley; c) asimismo, el Prestatario no concertar\u00e1 pr\u00e9stamo, l\u00ednea de cr\u00e9dito ni contrato semejante alguno que guarde relaci\u00f3n con el inmueble\u00bb.<\/p>\n La cl\u00e1usula 13.10, bajo la r\u00fabrica \u00abdisposici\u00f3n del Inmueble e Imposici\u00f3n de nuevos grav\u00e1menes\u00bb dispone que: \u00abEl prestatario puede transmitir, sin consentimiento previo del Prestamista, el Inmueble, siempre y cuando el precio de compra alcance por lo menos el Saldo Pendiente y que el precio de compra sea aplicado al reembolso de aquellos importes indicados en la cl\u00e1usula 7.2 (B) anterior (\u00abAmortizaci\u00f3n anticipada obligatoria\u00bb). En caso contrario, deber\u00e1 recabar el consentimiento previo y por escrito del Prestamista<\/strong>. El Prestatario no formalizar\u00e1 otro contrato de pr\u00e9stamo adicional con respecto al Inmueble, ni constituir\u00e1 ninguna garant\u00eda de segundo rango en relaci\u00f3n con el Inmueble. El Prestatario deber\u00e1 requerir igualmente el consentimiento previo y por escrito del Prestamista, que no podr\u00e1 denegarlo injustificadamente, para poder gravar el Inmueble con cualquier otra carga real. Los apartados que anteceden no ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en caso de disposiciones y\/o grav\u00e1menes expresamente permitidos en virtud del presente contrato ni a disposiciones del inmueble siempre que el saldo pendiente sea reembolsado simult\u00e1neamente\u00bb.<\/p>\n Por su parte, la cl\u00e1usula 14.2 exige la aprobaci\u00f3n del prestamista, que no podr\u00e1 denegar injustificadamente, para modificar los arrendamientos sobre el inmueble o formalizar nuevos arrendamientos que produzcan, en su conjunto, que los ingresos netos anuales sean inferiores a 1.300.000 euros anuales. \u00abAsimismo, se requerir\u00e1 el consentimiento del Prestamista si el nuevo contrato o la modificaci\u00f3n de los Arrendamientos existentes implicara cualquiera de las siguientes circunstancias: a) una limitaci\u00f3n de la responsabilidad del arrendatario en caso de abandono de la parte del Inmueble que ocupa actualmente cada Arrendatario con anterioridad a la fecha de terminaci\u00f3n del arrendamiento; o b) La reducci\u00f3n del plazo de los Arrendamientos o cualquier otro arrendamiento que se suscriba en el futuro, o la renuncia a su pr\u00f3rroga obligatoria (si estuviera estipulada en los Arrendamientos). El Prestatario facilitar\u00e1 al Prestamista una copia de todos y cada uno de los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren, as\u00ed como de la modificaci\u00f3n de los Arrendamientos en el plazo de diez (10) D\u00edas H\u00e1biles a contar desde la fecha de su firma. El Prestatario se obliga a ingresar los Ingresos en Concepto de Rentas en la Cuenta de Rentas, salvo que las Partes acuerden algo en contrario\u00bb.<\/p>\n Procede aqu\u00ed reiterar lo manifestado en el fundamento de Derecho d\u00e9cimo sexto, en el sentido que la simple denegaci\u00f3n de estas cl\u00e1usulas por existir un fraude de ley, un pacto comisorio \u2013que no se alcanza a deducir de las mismas\u2013 o por ser contraria a \u00ablibertad de tr\u00e1fico de los bienes\u00bb, sin explicar si todos esos defectos son aplicables a los tres pactos o a cu\u00e1l de ellos se refiere cada uno, no est\u00e1 suficientemente fundamentada<\/strong> al no realizarse argumentaci\u00f3n alguna acerca de en qu\u00e9 consiste el fraude o de la razones concretas que llevan a concluir que existe un pacto comisorio o una vulneraci\u00f3n a la libertad de tr\u00e1fico.<\/p>\n 5.1.- LIMITACIONES A FACULTADES DISPOSITIVAS. CONFIRMADO. Por lo dem\u00e1s, respecto de las dos primeras cl\u00e1usulas, la 13.6 y la 13.10, en cuanto implican restricciones a la libre disposici\u00f3n y gravamen de los inmuebles<\/strong> hipotecados, cita tambi\u00e9n el registrador los arts. 27 y 107.3.\u00ba LH los cuales, al vedar el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer o hipotecar constituidas en actos y contratos onerosos, constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al Registro de estas cl\u00e1usulas limitativas de la facultad dispositiva<\/strong> […] Por tanto, se considera correctamente denegado<\/strong> su acceso al Registro.<\/p>\n 5.2.- LIMITACIONES A LA FACULTAD DE ARRENDAR LA GARANT\u00cdA. CONFIRMADO. A igual conclusi\u00f3n ha de llegarse respecto de la cl\u00e1usula 14.2<\/strong>, ya que no obstante la consideraci\u00f3n por las partes de que el negocio de explotaci\u00f3n en r\u00e9gimen de arrendamiento de las fincas hipotecadas constituye un aspecto esencial del contrato celebrado, no nos encontramos ante una situaci\u00f3n de refinanciaci\u00f3n preconcursal con la aprobaci\u00f3n del preceptivo plan de viabilidad que justificar\u00eda su inscripci\u00f3n. Como consecuencia de esta circunstancia, resulta aplicable en este caso la STS de 16 diciembre 2009 que rechaza la inscripci\u00f3n de este tipo de pactos por ser contrarios a la prohibici\u00f3n de disponer convencional en acto a t\u00edtulo oneroso del art. 27 LH alegada<\/strong> por el registrador.<\/p>\n Debe recordarse que conforme a STS de 16 diciembre 2009 deben denegarse las cl\u00e1usulas que contengan una prohibici\u00f3n de arrendar los locales hipotecados, porque los arrendamientos de locales comerciales posteriores a la hipoteca ejecutada quedan sometidos al principio de purga<\/strong> de cargas […] y, por tanto, no menoscaban la garant\u00eda hipotecaria ni alterar su preferencia.<\/p>\n Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley de 4\/2013, de 4 de junio, que regula los arrendamientos de viviendas<\/strong>, esa purga hipotecaria tendr\u00e1 lugar siempre en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de dicha Ley, por lo que