{"id":60558,"date":"2019-06-10T23:22:07","date_gmt":"2019-06-10T21:22:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=60558"},"modified":"2019-06-10T23:34:44","modified_gmt":"2019-06-10T21:34:44","slug":"publicidad-generica-versus-informacion-personalizada-en-la-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/publicidad-generica-versus-informacion-personalizada-en-la-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Publicidad gen\u00e9rica versus informaci\u00f3n personalizada en la Ley de Contratos de cr\u00e9dito inmobiliario"},"content":{"rendered":"

<\/a> PUBLICIDAD GEN\u00c9RICA VERSUS INFORMACI\u00d3N PERSONALIZADA EN LA LCCI: DISTINTA FINALIDAD Y EFECTOS<\/h1>\n

Segismundo \u00c1lvarez Royo-Villanova,<\/h2>\n

Notario de Madrid<\/h2>\n

\u00cdndice:<\/h2>\n

Introducci\u00f3n<\/strong><\/a><\/p>\n

1.- La publicidad gen\u00e9rica<\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0a) La publicidad voluntaria<\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0b) Obligaci\u00f3n de publicidad en la web y en el Registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n<\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0c) La puesta a disposici\u00f3n de informaci\u00f3n y la FIPRE<\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0d) La finalidad de la publicidad gen\u00e9rica<\/a><\/p>\n

2.- La informaci\u00f3n precontractual personalizada<\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0a) El plazo<\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0b) El contenido<\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0c) La finalidad<\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0d) La actuaci\u00f3n notarial<\/a><\/p>\n

3.- Conclusi\u00f3n: los efectos de los distintos tipos de informaci\u00f3n<\/strong><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/strong><\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>Introducci\u00f3n<\/h2>\n

La exposici\u00f3n de motivos de la Ley 5\/2019 dice que su objetivo es proteger a los consumidores y devolver la confianza y la seguridad a la contrataci\u00f3n hipotecaria. Para ello utiliza b\u00e1sicamente dos instrumentos: por una parte regula de manera imperativa muchas cuestiones, evitando as\u00ed que los prestamistas impongan condiciones abusivas que puedan dar lugar a reclamaciones posteriores; por otra, trata de garantizar la transparencia material a trav\u00e9s del reforzamiento de la informaci\u00f3n precontractual personalizada y su control por el notario en la novedosa acta notarial previa a la contrataci\u00f3n. De forma adicional y sin que en la exposici\u00f3n de motivos se haga referencia a ello regula tambi\u00e9n la publicidad y difusi\u00f3n por los prestamistas de sus productos.<\/p>\n

A pocos d\u00edas de su entrada en vigor, creo que es importante deslindar estos dos \u00faltimos aspectos, pues aunque en un sentido muy amplio pueden entenderse incluidos en el objetivo de la transparencia, tienen finalidades y efectos totalmente distintos, como se deriva claramente del texto, estructura y finalidad de la Ley.<\/p>\n

<\/a>1.- La publicidad gen\u00e9rica<\/h2>\n

Se trata de un aspecto que casi no ha merecido la atenci\u00f3n de la doctrina, y podemos distinguir dentro de ella dos aspectos.<\/p>\n

<\/a>a) La publicidad voluntaria<\/h3>\n

El art. 6<\/a> regula la publicidad del cr\u00e9dito inmobiliario estableciendo el contenido m\u00ednimo obligatorio de la misma (identificaci\u00f3n del prestamista o intermediario, garant\u00eda que se va a exigir, caracter\u00edsticas del tipo de inter\u00e9s, TAE, sistema de amortizaci\u00f3n\u2026). Para permitir una comprensi\u00f3n de esas menciones, obliga a dar un ejemplo representativo que permita ver el funcionamiento de las condiciones en un supuesto hipot\u00e9tico de pr\u00e9stamo (que concreta la Orden ECE\/482\/2019).<\/p>\n

<\/a>b) Obligaci\u00f3n de publicidad en la web y en el Registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n<\/h3>\n

El art. 6<\/a> se aplica s\u00f3lo si la entidad publicita sus ofertas, pero los art\u00edculos 7 y 9 quieren adem\u00e1s que en todo caso los prestamistas las difundan, en una publicidad a disposici\u00f3n de cualquiera que desee informarse de las ofertas de cr\u00e9dito.<\/p>\n

El art. 7<\/a> obliga a dar publicidad a \u00ablas cl\u00e1usulas contractuales utilizadas en los contratos de pr\u00e9stamo inmobiliario que tengan el car\u00e1cter de condiciones generales<\/em>\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 1 de la Ley 7\/1998, de 13 de abril que las regula son condiciones generales de la contrataci\u00f3n \u201clas cl\u00e1usulas predispuestas cuya incorporaci\u00f3n al contrato sea impuesta por una de las partes\u201d. Esto parece incluir en general todas las cl\u00e1usulas que se utilicen por cada prestamista en sus contratos, pues el contenido de estos es en general predispuesto.<\/p>\n

La Ley tampoco detalla la forma en que se deben hacer constar estas cl\u00e1usulas. El art. 14<\/a> hace referencia a \u201cformularios de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n que utilicen\u201d<\/em>, y en el reformado art. 11 de la Ley de condiciones generales de contrataci\u00f3n se habla del dep\u00f3sito en el Registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n de \u201clos ejemplares, tipo o modelos en que se contengan<\/em>\u201d. Por tanto parece haber libertad en cuanto a c\u00f3mo se reflejan esas condiciones generales. Podr\u00edan, por ejemplo, depositarse las distintas minutas de los prestamistas, si las tienen; pero tambi\u00e9n podr\u00edan aportar un listado de cl\u00e1usulas relativas a distintas cuestiones (tipo de referencia y su revisi\u00f3n, vencimiento anticipado, intereses de demora, etc\u2026) que se pueden utilizar en distintas minutas. Naturalmente parece posible que se utilicen distintas cl\u00e1usulas para cada cuesti\u00f3n seg\u00fan el tipo de operaci\u00f3n o de cliente, y el hecho de que haya varias no les quita su car\u00e1cter de condiciones generales de contrataci\u00f3n, puesto que se imponen a una pluralidad de contratos, aunque no a todos los que realice cada entidad.<\/p>\n

La Ley impone la difusi\u00f3n a trav\u00e9s de dos medios.<\/p>\n

\u00a0Por un parte se deben hacer constar en la p\u00e1gina web de la sociedad. Como la Ley se aplica a todo tipo de prestamistas y no solo a entidades financieras, prev\u00e9 la posibilidad de que no tuvieran web, y en ese caso prev\u00e9 que las tendr\u00e1n a disposici\u00f3n de los prestatarios gratuitamente.<\/p>\n

En segundo lugar se prev\u00e9 su dep\u00f3sito en el registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n. Este dep\u00f3sito plantea varios problemas. En primer lugar si van a ser calificadas. Podr\u00eda pensarse que es as\u00ed, dado que el art. 7<\/a> habla de \u201cinscripci\u00f3n\u201d, pero una interpretaci\u00f3n literal, l\u00f3gica y sistem\u00e1tica lleva a la conclusi\u00f3n contraria.<\/p>\n

En cuanto a la literalidad, est\u00e1 claro que la inscripci\u00f3n no se entiende en sentido t\u00e9cnico sino que se trata de un simple dep\u00f3sito. El art\u00edculo 11 citado habla tambi\u00e9n de inscripci\u00f3n inicialmente pero despu\u00e9s concreta que eso implica que \u201cse presentar\u00e1n para su dep\u00f3sito, por duplicado, los ejemplares, tipo o modelos en que se contengan<\/em>\u201d. Cuando despu\u00e9s se introduce el car\u00e1cter obligatorio respecto de los \u201cformularios de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios comprendidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019<\/em>\u201d tambi\u00e9n dice que deber\u00e1n \u201cdepositarse\u201d<\/em>. Por otra parte, es claro que cuando el modificado art. 258 LH – adaptado por la Ley para seguir la doctrina de la DGRN- obliga al registrador a no inscribir las cl\u00e1usulas abusivas por ser contrarias a la Ley o a la jurisprudencia del TS, se est\u00e1 refiriendo a la inscripci\u00f3n de los concretos contratos de pr\u00e9stamo. Una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica lleva a la misma conclusi\u00f3n: el art\u00edculo habla de que las mismas condiciones est\u00e9n disponibles en la web, de manera que claramente se trata de una simple publicidad.<\/p>\n

<\/a>c) La puesta a disposici\u00f3n de informaci\u00f3n y la FIPRE<\/h3>\n

El art. 9<\/a> de la Ley establece la obligaci\u00f3n de las entidades de facilitar \u00aben todo momento, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electr\u00f3nico, informaci\u00f3n general clara y comprensible sobre los contratos de cr\u00e9dito\u00bb<\/em> con un contenido semejante pero m\u00e1s amplio que el que exige para la publicidad.<\/p>\n

Esto tambi\u00e9n plantea varias dudas.<\/p>\n

Por una parte \u00bfCu\u00e1l es el sentido de \u00abfacilitar\u00bb? No se trata de dar publicidad (esto ya viene en el art. 7)<\/a> sino de dar dar una informaci\u00f3n a qui\u00e9n lo solicite.<\/p>\n

En cuanto al contenido de esa informaci\u00f3n que detalla el art. 9<\/a>, se trata de ofrecer una informaci\u00f3n general sobre las pol\u00edticas de concesi\u00f3n de cr\u00e9dito inmobiliario de todos los prestamistas. En realidad esta obligaci\u00f3n la cumpl\u00eda ya la normativa espa\u00f1ola a trav\u00e9s de la Ficha de Informaci\u00f3n Precontractual regulada en el art\u00edculo 21 de la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios. La Orden ECE\/482\/2019 modifica este art\u00edculo para concretar que la obligaci\u00f3n del art. 9 se cumple a trav\u00e9s de la puesta a disposici\u00f3n de la FIPRE, y modifica el modelo de esta Ficha (Anexo I de la Orden) para adaptarlo a las exigencias de la Ley.<\/p>\n

<\/a>d) La finalidad de la publicidad gen\u00e9rica<\/h3>\n

La finalidad de todas las normas anteriores es permitir el correcto funcionamiento de la competencia, de forma que el consumidor pueda comparar las distintas ofertas del mercado. En un sistema capitalista, la primera forma de protecci\u00f3n del consumidor es el funcionamiento de la competencia.<\/p>\n

Para ello la Ley quiere en primer lugar que las ofertas sean f\u00e1ciles de comparar, para lo que establece unos elementos que deben figurar en la publicidad de todas las entidades (art. 6<\/a>), lo que facilita comparar las condiciones.<\/p>\n

Como el legislador comprende que no puede imponer que se detallen en la publicidad escrita o hablada todas las condiciones generales de contrataci\u00f3n que se aplican al pr\u00e9stamo, obliga a que al menos se pongan a disposici\u00f3n de los interesados de forma gratuita en su web y en el citado registro. Con ello se complementa la publicidad, limitada a condiciones financieras. Esto obligar\u00e1 a las entidades financieras a tener esas p\u00e1ginas f\u00e1cilmente accesibles y tambi\u00e9n al Registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n a dar un acceso f\u00e1cil y gratuito (que al menos yo he sido incapaz de encontrar ni a trav\u00e9s de google ni buscando en registradores.org). Finalmente esto se complementa con la obligaci\u00f3n de poner a disposici\u00f3n de quienes lo soliciten una informaci\u00f3n semejante a la publicidad, pero m\u00e1s amplia (art. 9<\/a>).<\/p>\n

La finalidad por tanto es de pura publicidad, y en ning\u00fan momento se pretende dar ning\u00fan efecto jur\u00eddico. Ninguna de ese contenido puede pasar a integrar el contrato si no est\u00e1 integrado en el mismo de manera individualizada. Aunque se trata de dar transparencia al mercado, nada tiene que ver con la transparencia material a que se refieren los art\u00edculos siguientes de la Ley.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- La informaci\u00f3n precontractual personalizada<\/h2>\n

La verdadera novedad de la Ley y su centro de gravedad est\u00e1 no en la informaci\u00f3n gen\u00e9rica sino en la informaci\u00f3n precontractual personalizada, es decir la que se debe proporcionar al prestatario sobre su contrato en concreto, antes de contratar.<\/p>\n

Esta cuesti\u00f3n hab\u00eda sido ya regulada en nuestro derecho de forma detallada desde la Orden de 5 de mayo de 1994 y actualmente lo est\u00e1 por la Orden EHA\/2899\/2011. Sin embargo, la Ley realiza en el art. 14<\/a> una nueva regulaci\u00f3n completa de esta informaci\u00f3n, que afecta no solo al contenido, sino a la forma y plazo en que tiene que ponerse a disposici\u00f3n de los prestatarios. La raz\u00f3n es que buena parte de la inseguridad jur\u00eddica que trata de atajar proced\u00eda de que las condiciones particulares no eran comunicadas de manera clara y tempestiva, es decir que no se cumpl\u00eda con el requisito de la transparencia material, que conforme a la jurisprudencia del TS y TJUE significa que el prestatario comprenda los efectos de lo que va a firmar con una antelaci\u00f3n razonable antes de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n

A esta informaci\u00f3n es a la que se refiere la exposici\u00f3n de motivos cuando habla de la \u201cfase precontractual\u201d, <\/em>haciendo referencia expresa a la orden EHA 2899\/2011. Como dice la \u00a0exposici\u00f3n de motivos, se refuerza para que el prestatario \u201cpueda comprender en su integridad la carga econ\u00f3mica y jur\u00eddica del pr\u00e9stamo que va a contratar<\/em>\u201d, lo que se complementa con el control y el asesoramiento del notario.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Como esto se ha tratado con m\u00e1s detalle por la doctrina me limito a recordar los puntos principales de la regulaci\u00f3n.<\/p>\n

<\/a>a) El plazo.<\/h3>\n

La Ley establece que toda la informaci\u00f3n se tiene que entregar con un m\u00ednimo de diez d\u00edas <\/strong>de antelaci\u00f3n a la fecha de la firma del contrato (art. 14.1<\/a>).<\/p>\n

<\/a>b) El contenido<\/h3>\n

Se regula en el art. 14<\/a> de forma detallada. El elemento fundamental de la informaci\u00f3n es la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN), que contiene las condiciones financieras y constituye adem\u00e1s una oferta vinculante para la entidad durante como m\u00ednimo 10 d\u00edas. El segundo documento es la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE<\/strong>). Este documento se hace por separado para llamar la atenci\u00f3n del deudor sobre determinadas cl\u00e1usulas que se consideran especialmente sensibles o peligrosas para los intereses del deudor, aunque buena parte de ellas no tienen sentido pues la Ley las ha regulado imperativamente (gastos, cl\u00e1usula suelo, vencimiento anticipado por impago\u2026). La Orden ECE\/482\/2019 regula la FIAE y en su Anexo II se concretan estas advertencias. Adem\u00e1s se exige entregar, en documento aparte, el c\u00e1lculo de cuotas en distintos escenarios de tipo de inter\u00e9s. La Orden ECE\/482\/2019 ha modificado el art 26 de la Orden de 2899\/2011, obligando a que se especifiquen las cuotas a las que dar\u00eda lugar la aplicaci\u00f3n de los \u00abniveles m\u00e1ximos, medios y m\u00ednimos que los tipos de referencia hayan presentado durante los \u00faltimos veinte a\u00f1os o el plazo m\u00e1ximo disponible si es menor\u00bb<\/em>.<\/p>\n

Es importante subrayar que se obliga tambi\u00e9n a entregar \u00abuna copia del proyecto de contrato<\/strong>, cuyo contenido deber\u00e1 ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluir\u00e1, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato<\/em>\u00bb. Se trata por tanto de que se entregue el borrador de la escritura que se va a firmar: no basta la minuta o modelo, sino que el contrato debe estar completo incluyendo las condiciones financieras y no financieras. Esto pone claramente de relieve que de cara a la informaci\u00f3n precontractual y la transparencia material es irrelevante la que se haya puesto a disposici\u00f3n, publicado en la web o en el. Lo importante es que al menos con 10 d\u00edas de antelaci\u00f3n el prestatario pueda conocer toda la informaci\u00f3n sobre lo que va a firmar. La otra informaci\u00f3n sirve para comparar otras posibles ofertas de otras entidades (como dice el art. 10<\/a>), pero la informaci\u00f3n que se eval\u00faa para juzgar la transparencia material es, l\u00f3gicamente, la personalizada.<\/p>\n

La letra f) exige, en el caso de que se exija un contrato de seguro<\/strong> de amortizaci\u00f3n o de da\u00f1os, que se entregue un documento con condiciones de las garant\u00edas del seguro que se exige. Parece que se trata solo en el caso de que se trate de un seguro vinculado, pues en ese caso el prestatario ha de poder elegir proveedor y para eso debe saber qu\u00e9 garant\u00edas son necesarias.<\/p>\n

Finalmente, la legra g) obliga a advertir al deudor de la necesidad de acudir al notario con anterioridad<\/strong> a la firma, parece que tambi\u00e9n en un documento diferente.<\/p>\n

<\/a>c) La finalidad<\/h3>\n

La finalidad de esta informaci\u00f3n es el cumplimiento de la transparencia material. Por ello la informaci\u00f3n precontractual personalizada se considera esencial por el legislador: \u201cEntre los aspectos m\u00e1s novedosos de la Ley se establece una regulaci\u00f3n detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir m\u00e1s all\u00e1 de la estricta transposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposici\u00f3n la informaci\u00f3n necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga econ\u00f3mica y jur\u00eddica del pr\u00e9stamo que va a contratar\u201d<\/em>. A la informaci\u00f3n personalizada se refiere espec\u00edficamente el art. 10<\/a> bajo el ep\u00edgrafe \u201cinformaci\u00f3n precontractual\u201d. Esta informaci\u00f3n, por tanto, es la que va a permitir cumplir el principio de transparencia material. Pero la Ley no se conforma con regular el contenido sino que quiere garantizar su cumplimiento, y para ello crea un control ex ante notarial.<\/p>\n

<\/a>d) La actuaci\u00f3n notarial<\/h3>\n

En relaci\u00f3n con esta informaci\u00f3n personalizada se establece la otra gran novedad de la Ley, la intervenci\u00f3n notarial a trav\u00e9s del acta precontractual: \u201cEsta medida\u2026 se complementa atribuyendo al notario la funci\u00f3n de asesorar imparcialmente al prestatario \u2026 y de comprobar que tanto los plazos como los dem\u00e1s requisitos<\/em>\u201d se han cumplido.<\/p>\n

A esta cuesti\u00f3n se dedica el art. 15<\/a>, dentro del cual podemos distinguir las dos funciones<\/strong> a que hace referencia la exposici\u00f3n de motivos.<\/p>\n

Por una parte hay una funci\u00f3n de control de la integridad de la documentaci\u00f3n y de la fecha de remisi\u00f3n<\/strong> en los t\u00e9rminos antes vistos. Esto se ha de hacer a trav\u00e9s de la comprobaci\u00f3n de que el Banco incluy\u00f3 en el sistema inform\u00e1tico toda la documentaci\u00f3n y la manifestaci\u00f3n firmada por el deudor de haberla recibido con la antelaci\u00f3n de los 10 d\u00edas.<\/p>\n

La segunda funci\u00f3n<\/strong> es la de asesoramiento<\/strong> en el sentido de \u00abinformar individualizadamente haci\u00e9ndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cl\u00e1usulas espec\u00edficas recogidas en la FEIN y FiAE, de manera individualizada. La norma exige la realizaci\u00f3n en presencia del notario de \u00abun test que tendr\u00e1 por objeto concretar la documentaci\u00f3n entregada y la informaci\u00f3n suministrada<\/em>\u00bb. Esta informaci\u00f3n se tiene que dar mediante la comparecencia de los prestatarios y avalistas ante notario en un d\u00eda anterior al de la firma.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con el tema que nos ocupa, la actividad notarial se refiere -como es l\u00f3gico y dice expresamente del art. 15<\/a>– solo a la informaci\u00f3n personalizada del art. 14.1<\/a>. La informaci\u00f3n que tiene car\u00e1cter de publicidad no puede integrar el contrato en ning\u00fan caso y por tanto no ha de ser objeto de control ni de asesoramiento.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- Conclusi\u00f3n: los efectos de los distintos tipos de informaci\u00f3n<\/h2>\n

Como resulta absolutamente claro de la literalidad y de la sistem\u00e1tica de la Ley, la informaci\u00f3n gen\u00e9rica (art\u00edculos 6 y 7, complementados por la puesta a disposici\u00f3n del art. 9<\/a>) tiene como finalidad ofrecer un panorama de lo que en t\u00e9rminos generales ofrecen los prestatarios, que permitir\u00e1 tomar la decisi\u00f3n de solicitar ofertas concretas a una o varias entidades. En ning\u00fan caso su contenido pasa a integrar el contrato, y por tanto no tiene nada que ver con el concepto de transparencia material que consiste en la comprensi\u00f3n de los efectos de su contrato concreto, que es lo que abordan los contratos 14 y 15. La informaci\u00f3n personalizada, por el contrario, tiene que darse con un contenido una antelaci\u00f3n obligatorios, tiene que ser controlada por el notario (que tambi\u00e9n asesorar\u00e1 sobre ella) y tiene que coincidir exactamente con el contenido del contrato firmada.<\/p>\n

Funcionan por tanto en \u00e1mbitos totalmente distintos y no es posible ni necesario tener en cuenta en el momento de la contrataci\u00f3n ni por supuesto en el de la inscripci\u00f3n lo que cada entidad difundi\u00f3 o public\u00f3 en su d\u00eda en el momento.<\/p>\n

No es posible, porque la informaci\u00f3n gen\u00e9rica es por su propia naturaleza fragmentaria y variable. La publicidad no es una oferta en firme y la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo siempre exige una evaluaci\u00f3n de las condiciones y necesidades del prestatario, y a menudo una adaptaci\u00f3n de las condiciones y cl\u00e1usulas al supuesto concreto.<\/p>\n

En particular en relaci\u00f3n con las condiciones generales de contrataci\u00f3n, cada entidad puede tener distintos tipos de pr\u00e9stamo y en cada uno incluir distintas condiciones generales respecto de una misma cl\u00e1usula. Por tanto las combinaciones son infinitas. Por otra parte, las pueden cambiar a lo largo del tiempo y en ese caso, \u00bfCon cu\u00e1l tendr\u00eda que coincidir el contrato? \u00bfCon las que vio inicialmente el prestatario? \u00bfCon las vigentes en el momento de contrataci\u00f3n? Adem\u00e1s unos bancos tendr\u00e1n minutas para distintos tipos de pr\u00e9stamos, o seg\u00fan el tipo de prestamista pueden incluir una de las varias condiciones previstas para cada cl\u00e1usula.<\/p>\n

Las minutas y las cl\u00e1usulas no son adem\u00e1s formularios inmutables y es frecuente que se modifiquen algunas (comisiones por amortizaci\u00f3n, vencimiento anticipado, fechas de revisi\u00f3n, etc\u2026) en funci\u00f3n de la solvencia del prestatario, su relaci\u00f3n con el Banco, etc\u2026.<\/p>\n

Intentar hacer un control de que el contrato final coincide con la informaci\u00f3n gen\u00e9rica ser\u00eda imposible tambi\u00e9n porque el art\u00edculo 7 pone al mismo nivel la publicidad en la web y en el registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n, y no se puede hacer la comprobaci\u00f3n de la coincidencia entre ambas.<\/p>\n

Finalmente, si existiera una discrepancia \u00bfCu\u00e1ndo podr\u00eda afectar al contrato? Obviamente no cuando beneficiara al deudor, pero en ese caso \u00bfHabr\u00eda que juzgar si cada una de ellas es m\u00e1s m\u00e1s favorable para el prestatario? \u00bfO se har\u00eda una evaluaci\u00f3n conjunta?<\/p>\n

Aparte de ser imposible, es evidente que no es la voluntad de la Ley, que distingue claramente esta informaci\u00f3n\/publicidad de la informaci\u00f3n personalizada que va a permitir cumplir el principio de transparencia material (art. 10<\/a>, 14 y 15<\/a>). Estos art\u00edculos dejan claro que la actuaci\u00f3n del notario se limita al control y asesoramiento sobre esa informaci\u00f3n (y no sobre la publicidad), y que el registrador debe limitarse a comprobar que consta la rese\u00f1a del acta en la escritura. No olvidemos que a lo largo del proyecto se plante\u00f3 la posibilidad de que el acta fuera calificada, lo que finalmente se rechaz\u00f3, y no puede ahora traerse por la puerta de atr\u00e1s un supuesto control respecto de una informaci\u00f3n que adem\u00e1s no integra el contrato.<\/p>\n

El que se prevea ahora la obligaci\u00f3n de dep\u00f3sito en el registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n y de publicidad en la web de las condiciones generales por supuesto no puede alterar todo el sistema. Si el legislador hubiera querido establecer un sistema de contratos tipo, lo podr\u00eda haber hecho, seguramente a trav\u00e9s de contratos standard fijados por la administraci\u00f3n. Se podr\u00e1 discutir sobre si esto es conveniente, pero lo que es del todo seguro es que el legislador no lo ha hecho. Pretenderlo adem\u00e1s ser\u00eda destruir la seguridad jur\u00eddica que esta Ley permite aportar a nuestro fundamental (y castigado) mercado hipotecario.<\/p>\n

Eso no quiere decir que la publicidad gen\u00e9rica no tenga utilidad, que es la de favorecer la competencia permitiendo comparar las ofertas. Tampoco que su incumplimiento no tenga consecuencias. Se trata de una obligaci\u00f3n legal y por tanto su infracci\u00f3n dar\u00e1 lugar a las sanciones administrativas que correspondan. La propia Ley (cap\u00edtulo IV) establece como infracci\u00f3n sancionable el incumplimiento por los prestamistas de las obligaciones establecidas en la Ley, aparte de las reglas sobre infracciones y sanciones de la Ley 10\/2014, de 26 de junio, de ordenaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y solvencia de entidades de cr\u00e9dito.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:<\/h2>\n

LEY DE CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

ARCHIVO LLAVE PARA LA LEY DE CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

OTROS ART\u00cdCULOS DE SEGISMUNDO \u00c1LVAREZ<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2019.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\"Publicidad<\/a>

Isla Grosa, cerca de Cabo de Palos (Murcia). Por Segismundo Alvarez<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PUBLICIDAD GEN\u00c9RICA VERSUS INFORMACI\u00d3N PERSONALIZADA EN LA LCCI: DISTINTA FINALIDAD Y EFECTOS Segismundo \u00c1lvarez Royo-Villanova, Notario de Madrid \u00cdndice: Introducci\u00f3n 1.- La publicidad gen\u00e9rica \u00a0 \u00a0a) La publicidad voluntaria \u00a0 \u00a0b) Obligaci\u00f3n de publicidad en la web y en el Registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n \u00a0 \u00a0c) La puesta a disposici\u00f3n de informaci\u00f3n y […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":9381,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268,245],"tags":[10931,10928,10929,10846,10930,1920],"class_list":{"0":"post-60558","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"category-otros-temas","9":"tag-informacion-personalizada","10":"tag-isla-grosa","11":"tag-lcci","12":"tag-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario","13":"tag-publicidad-generica","14":"tag-segismundo-alvarez-royo-villanova"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/60558","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=60558"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/60558\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9381"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=60558"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=60558"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=60558"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}