{"id":60607,"date":"2019-06-12T21:03:37","date_gmt":"2019-06-12T19:03:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=60607"},"modified":"2019-06-14T11:11:18","modified_gmt":"2019-06-14T09:11:18","slug":"aspectos-fundamentales-de-la-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/aspectos-fundamentales-de-la-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Aspectos fundamentales de la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario"},"content":{"rendered":"

ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA LEY 5\/2019, DE 15 DE MARZO<\/strong>, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/strong><\/h1>\n

JOS\u00c9 IGNACIO OLMEDO CASTA\u00d1EDA, NOTARIO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE<\/h2>\n

 <\/p>\n

\u00cdNDICE:<\/h2>\n

1.- INTRODUCCI\u00d3N.<\/strong><\/a><\/p>\n

2.- NORMATIVA APLICABLE<\/strong>.<\/a><\/p>\n

3.- JUSTIFICACI\u00d3N DE LA NORMA<\/strong>.<\/a><\/p>\n

4.- CONTENIDO DE LA LEY. REGULACI\u00d3N.<\/strong><\/a><\/p>\n

5.- ENTRADA EN VIGOR. RETROACTIVIDAD.<\/strong><\/a><\/p>\n

6.- \u00c1MBITO SUBJETIVO Y OBJETIVO DE APLICACI\u00d3N<\/strong>.<\/a><\/p>\n

7.- FASE PRECONTRACTUAL<\/strong>.<\/a><\/p>\n

8.- ETAPAS DENTRO DE ESTA FASE PRECONTRACTUAL<\/strong>.<\/a><\/p>\n

9.- FORMALIZACI\u00d3N DE LA ESCRITURA DE PR\u00c9STAMO.\u00a0CAMBIOS M\u00c1S IMPORTANTES A DESTACAR.<\/a><\/strong><\/p>\n

10.- BREVE CONCLUSI\u00d3N<\/strong>.<\/a><\/p>\n

ENLACES<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.-INTRODUCCION.<\/strong><\/span><\/h2>\n

Dice la Exposici\u00f3n de motivos del Reglamento que desarrolla dicha ley, aprobado por Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril, que \u201cel correcto funcionamiento del mercado de<\/u> contratos de pr\u00e9stamo inmobiliario<\/u> es un elemento fundamental<\/u> para la estabilidad y el crecimiento de la econom\u00eda en una sociedad\u201d.<\/strong><\/p>\n

La Ley 5\/2019, de 15 de marzo<\/strong>, aunque llega con retraso<\/u><\/strong> dada la obligada transposici\u00f3n de la Directiva comunitaria 2014\/17 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, cuyo plazo finalizo el pasado 21 de marzo de 2016, habi\u00e9ndose abierto por la Comisi\u00f3n Europea un procedimiento de infracci\u00f3n<\/strong> por falta de transposici\u00f3n en el plazo previsto; sin embargo, llega en un momento de vital importancia<\/u>, <\/strong>tras la crisis financiera internacional de la \u00faltima d\u00e9cada, y los problemas de transparencia del sistema crediticio en los \u00faltimos a\u00f1os, lo que ha desencadenado en importantes turbulencias judiciales en materia de pr\u00e9stamos hipotecarios de vivienda, por las clausulas suelo y techo, luego por la cl\u00e1usula subsuelo o clausula cero, por las posibles cl\u00e1usulas abusivas en materia de tipo de inter\u00e9s de demora, de tipos de referencia, de causas de vencimiento anticipado, etc\u2026, apareciendo conceptos jur\u00eddicos nuevos como \u201ctransparencia precontractual material<\/strong>\u201d; y llega con la finalidad<\/u><\/strong> de facilitar y favorecer la transparencia,<\/strong> de evitar la posici\u00f3n asim\u00e9trica<\/strong> entre prestamista y prestatario en los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/strong>, a los que nos vamos a referir, y en general eliminar todo atisbo de inseguridad jur\u00eddica<\/strong>.<\/p>\n

La Ley 5\/2019 no es una Ley general sobre pr\u00e9stamos hipotecarios o sobre pr\u00e9stamos a consumidores<\/u>, sino sobre una modalidad espec\u00edfica de pr\u00e9stamo, el PRESTAMO\/CR\u00c9DITO INMOBILIARIO, que podr\u00e1 ser con garant\u00eda personal o con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Es una Ley de 4 cap\u00edtulos, 12 disposiciones adiciones, 5 disposiciones transitorias, 1 disposici\u00f3n derogatoria, y 16 disposiciones finales, que deroga el famoso art\u00edculo 6 de la Ley 1\/2013, y modifica, entre otras:<\/p>\n

-la Ley Hipotecaria,<\/p>\n

-la Ley 2\/94 de subrogaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios,<\/p>\n

-la Ley 7\/98 de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n,<\/p>\n

-la Ley LEC,<\/p>\n

-la Ley General de Defensa de los Consumidores (R.D.Leg. 1\/2007),<\/p>\n

-la Ley 10\/2014, de ordenaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y solvencia de las entidades de cr\u00e9dito.<\/p>\n

La Ley 5\/2019 <\/strong>(igual que, en su d\u00eda, la Orden de Econom\u00eda y Hacienda 2899\/2011 de 28 de Octubre, mejoraba la transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios, y que sigue siendo desarrollo reglamentario de la Ley 5\/2019 en la medida que no se oponga a la ley y a su reglamento -disposici\u00f3n transitoria primera de la Orden 482\/2019-) busca generar<\/u> un MERCADO DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO FIABLE<\/u> estableciendo normas de conducta y transparencia<\/u>, obligaciones a los prestamistas<\/u> para garantizar una confianza de los clientes en las entidades prestamistas, y reforzar la protecci\u00f3n del deudor en todas las fases entre prestatario y prestamista, todo lo cual redundar\u00e1 en una mayor contrataci\u00f3n inmobiliaria<\/u>, en un incremento en las transmisiones de inmuebles de uso residencial.<\/strong><\/p>\n

Para ello, la ley SE CENTRA EN LA FASE PRECONTRACTUAL<\/u> y establece una regulaci\u00f3n detallada<\/u> que va m\u00e1s all\u00e1 de la estricta transposici\u00f3n de la Directiva comunitaria 2014\/17, estableciendo como eje central de dicha fase al Notario, como luego veremos<\/u>.<\/p>\n

Hace 40 a\u00f1os apenas se acud\u00eda al cr\u00e9dito inmobiliario, las familias viv\u00edan en pisos de alquiler, y casi nadie compraba una vivienda hasta que ahorraban su precio total.<\/p>\n

Sin embargo, hoy en d\u00eda, gracias al cr\u00e9dito inmobiliario las familias pueden acceder con relativa facilidad al pr\u00e9stamo para la compra de su primera vivienda, pero se requiere un control de informaci\u00f3n de prestamista a prestatario y viceversa.<\/p>\n

Pero, como sabemos, se pas\u00f3 de un extremo a otro, y el f\u00e1cil acceso al cr\u00e9dito inmobiliario sin control<\/u> origin\u00f3 lo que se denomin\u00f3 la \u201cburbuja inmobiliaria<\/u>\u201d, que se inici\u00f3 en el 2007\/2008 y se prolong\u00f3 hasta m\u00e1s all\u00e1 del 2013\/2014.<\/p>\n

Si comparamos los datos del n\u00famero de pr\u00e9stamos hipotecarios concedidos en Espa\u00f1a entre el a\u00f1o 2009 y el 2018, veremos que la denominada \u201cburbuja financiera e inmobiliaria\u201d ha reducido dr\u00e1sticamente el n\u00famero de pr\u00e9stamos hipotecarios concedidos y en consecuencia los contratos de compraventa, siendo el a\u00f1o 2014 el de menor concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios (casi un 70% menos que en el 2008\/2009), e increment\u00e1ndose ligeramente a partir del 2014 hasta el 2018, con un crecimiento anual en torno a una media de un 3-4%. <\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.-NORMATIVA APLICABLE<\/strong>.<\/span><\/h2>\n

Hasta ahora<\/u>:<\/p>\n

* Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios, que derog\u00f3 la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/p>\n

* Ley 2\/2009, de 31 de marzo (por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos).<\/p>\n

Ahora, adem\u00e1s de la anterior normativa<\/u>:<\/p>\n

* Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.<\/p>\n

* Ley 5\/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario.<\/p>\n

* Reglamento aprobado por Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril.<\/p>\n

* Orden ECE\/482\/2019, de 26 de abril, por la que se modifica la Orden EHA\/1718\/2010, de 11 de junio, y la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, que establece los criterios para la determinaci\u00f3n de los ejemplos representativos<\/u> que han de figurar en toda la informaci\u00f3n facilitada, y los requisitos m\u00ednimos de conocimiento y competencia<\/u> exigibles al personal al servicio de los prestamistas, intermediarios de cr\u00e9dito inmobiliario y representantes designados.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.-JUSTIFICACI\u00d3N DE LA NORMA<\/strong>.<\/h2>\n

La justificaci\u00f3n de la norma se basa en 2 motivos<\/u><\/strong>:<\/p>\n

-la necesidad de trasponer<\/u> la referida directiva comunitaria, buscando reglas homog\u00e9neas en el espacio europeo.<\/p>\n

-la necesidad de potenciar<\/u> la seguridad jur\u00eddica<\/strong>, la transparencia<\/strong>, y la comprensi\u00f3n<\/strong> de los contratos y de las cl\u00e1usulas, y el justo equilibrio<\/strong> entre las partes.<\/p>\n

La ley nace con vocaci\u00f3n de evitar<\/u>, en \u00faltima instancia, la ejecuci\u00f3n de los pr\u00e9stamos hipotecarios regulados en la ley<\/u>, en v\u00eda judicial, con la consiguiente p\u00e9rdida de la vivienda, seg\u00fan consta en el Pre\u00e1mbulo de la misma, por lo que da preferencia al derecho a la vivienda<\/u>, un derecho fundamental.<\/p>\n

Debe destacarse que el Pre\u00e1mbulo de la Ley es bastante duro al referirse a la irresponsabilidad <\/strong>en la concesi\u00f3n y contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos y al comportamiento irresponsable<\/strong> entre los participantes en el mercado (el legislador est\u00e1 pensando en la \u00e9poca de la burbuja inmobiliaria<\/u> en la que se conced\u00edan pr\u00e9stamos de un 120% sobre el valor de compra).<\/p>\n

Es por ello por lo que se exige<\/u> un plus de responsabilidad<\/strong> a la parte dominante (el prestamista) en su comportamiento hacia el prestatario, no siendo suficiente proporcionarle informaci\u00f3n y advertencias<\/strong>, estableciendo un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n<\/u> de las personas f\u00edsicas.<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- CONTENIDO DE LA LEY. REGULACI\u00d3N.<\/strong><\/h2>\n

La ley regula 5 aspectos<\/u>:<\/strong><\/p>\n