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Se trata de la\u00a0Instrucci\u00f3n de 13 de junio de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, sobre el dep\u00f3sito de condiciones generales de la contrataci\u00f3n, y el reflejo del mismo en las escrituras de pr\u00e9stamo y en el registro de la propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario.<\/p>\n
Se han planteado interpretaciones contrapuestas<\/strong> sobre el efecto que tendr\u00eda el incumplimiento de\u00a0 la obligaci\u00f3n de depositar las condiciones generales de la contrataci\u00f3n antes de su comercializaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n Tras este planteamiento, el Centro Directivo analiza tres aspectos conflictivos<\/strong>:<\/p>\n PRIMERA.- La necesidad, o no, de que en cualquier escritura p\u00fablica<\/strong> de pr\u00e9stamo hipotecario, as\u00ed como en su\u00a0<\/span>inscripci\u00f3n registral<\/strong>, <\/span>se controle<\/strong> y haga constar que <\/span>se ha producido el previo dep\u00f3sito<\/strong> de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n empleadas.<\/span><\/p>\n SEGUNDA.- La forma o contenido que debe tener ese dep\u00f3sito:<\/strong><\/p>\n TERCERA.- El tratamiento que debe darse al hecho de que, respecto de una cl\u00e1usula contenida en el contrato de pr\u00e9stamo formalizado en escritura p\u00fablica, exista alguna diferencia<\/strong> con la cl\u00e1usula que fue depositada<\/strong> en el Registro de Condiciones Generales.<\/p>\n Parece claro que, imponi\u00e9ndose en el art\u00edculo 11 LCGC<\/a>\u00a0a todas las entidades una obligaci\u00f3n clara, concreta y terminante, de depositar<\/strong> los formularios de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios comprendidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la propia Ley antes de empezar su comercializaci\u00f3n<\/strong>, el notario deber\u00e1 controlar<\/strong> al autorizar la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho<\/strong> de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho dep\u00f3sito<\/strong>.<\/p>\n Se trata de un control de cumplimiento de la legalidad<\/strong> que el notario y el registrador de la propiedad est\u00e1n obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripci\u00f3n: ocurre as\u00ed con la entrega del certificado energ\u00e9tico, la declaraci\u00f3n del movimiento de met\u00e1lico, la justificaci\u00f3n de los medios de pago, la obtenci\u00f3n de una licencia urban\u00edstica, etc.<\/p>\n Ese control notarial y registral no tiene coste econ\u00f3mico<\/strong>, pues el registro de condiciones generales de la contrataci\u00f3n es p\u00fablico y de acceso gratuito para todos los que tengan inter\u00e9s en consultarlo. El notario y el registrador<\/strong>, en cuanto autoridades, podr\u00e1n acceder al citado Registro<\/strong> de forma inmediata y gratuita.\u00a0<\/p>\n El art. 11 de la LCGC<\/a> alude a \u201clos formularios de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios<\/em>\u201d, mientras que el art. 7.1 LCCI<\/a> se refiere a \u201clas cl\u00e1usulas contractuales utilizadas en los contratos de pr\u00e9stamo inmobiliario que tengan el car\u00e1cter de condiciones generales de la contrataci\u00f3n<\/em>\u201d\u00a0<\/p>\n Parte de que la expresi\u00f3n empleada en la Ley 7\/1998, \u201cformularios<\/strong>\u201d, es ambigua, con dos acepciones aplicables -la 3\u00aa y la 4\u00aa- en el diccionario de la RAE<\/a> y el art. 7.1 LCCI<\/a> parece admitir simples listados de cl\u00e1usulas<\/strong>.<\/p>\n Y concluye que la entidad financiera podr\u00e1 optar<\/strong> entre:<\/p>\n Justifica su posici\u00f3n por la flexibilidad<\/strong> que debe existir para configurar y adaptar cada contrato a las espec\u00edficas circunstancias y necesidades del caso. Entiende que la formaci\u00f3n y perfecci\u00f3n del contrato no se limita al rellenado y firma de un modelo preestablecido por los otorgantes, sino que deben disponer de la posibilidad de adaptarse al supuesto concreto<\/strong>.<\/p>\n Reconoce que ocurrir\u00e1 con frecuencia que entre las cl\u00e1usulas <\/strong>del pr\u00e9stamo hipotecario se encuentren insertadas algunas que se apartan de las condiciones generales que se han depositado<\/strong>, precisamente porque, por su especialidad propia, no constituyen condiciones generales, sino condiciones particulares<\/strong>, o bien pactos que han sido objeto de negociaci\u00f3n individual. Ello\u00a0no debe ser obst\u00e1culo para la formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n<\/strong> del contrato de pr\u00e9stamo hipotecario,<\/p>\n Resuelve que, si tras el cotejo<\/strong> con las condiciones generales depositadas resulta alguna diferencia<\/strong>, ello no debe impedir la autorizaci\u00f3n y posterior inscripci\u00f3n<\/strong> de la escritura. Entiende que \u00abpor hip\u00f3tesis esa diferencia, especialmente en la medida en que sea relevante, constituir\u00eda en principio una condici\u00f3n particular<\/strong>, y no general.\u00bb<\/em><\/p>\n Basa su interpretaci\u00f3n fundamentalmente en el art. 23.3 LCGC<\/a>, cuando define el deber que en tal caso se impone al notario en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cel notario har\u00e1 constar en el contrato el car\u00e1cter de condiciones generales de las cl\u00e1usulas que tengan esta naturaleza y que figuren previamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, o la manifestaci\u00f3n en contrario de los contratantes<\/strong>\u201d<\/em>. Se est\u00e1, por tanto, admitiendo expresamente que en la escritura se incluyan cl\u00e1usulas que no hayan sido depositadas previamente, puesto que en tal caso lo que se recoger\u00e1 ser\u00e1 \u201cla manifestaci\u00f3n en contrario de los contratantes<\/em>\u201d. S\u00f3lo puede entenderse esta manifestaci\u00f3n en el sentido de que las cl\u00e1usulas que difieran de las condiciones generales depositadas no tienen ese car\u00e1cter de condiciones generales, sino particulares, y son por ello admisibles.<\/p>\n Remarca que el control notarial y registral<\/strong> sobre el dep\u00f3sito<\/strong> de las condiciones generales se ci\u00f1e a comprobar que el mismo se ha producido formalmente<\/strong> respecto de las cl\u00e1usulas contractuales que merezcan tal consideraci\u00f3n.\u00a0En el supuesto de que se haya producido alguna discordancia<\/strong> entre una cl\u00e1usula contractual y la condici\u00f3n general depositada, ello se deber\u00e1 en principio a que esa estipulaci\u00f3n tiene el car\u00e1cter de condici\u00f3n particular<\/strong>, negociada individualmente.<\/p>\n Recomienda<\/strong> que:<\/p>\n El control notarial es adicional y diferente al que debe llevarse a cabo tambi\u00e9n por los registradores<\/strong>, de acuerdo con el art. 258.2 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n Considera que no parece posible la calificaci\u00f3n de la eventual discordancia de alguna de las cl\u00e1usulas de la escritura con las condiciones generales depositadas<\/strong>, por aplicaci\u00f3n de la nueva redacci\u00f3n que al art. 258.2 de la Ley Hipotecaria se le ha dado por la Ley 5\/2019.<\/p>\n Entiende que el control que ha de hacer el registrador de la propiedad, conforme al art. 258.2 LH<\/a> \u00abconcierne a la redacci\u00f3n del clausulado, en aras a comprobar tanto que no contraviene una norma imperativa o prohibitiva<\/strong> (lo que suceder\u00eda, por ejemplo, si quisiera preverse el vencimiento anticipado por impago en t\u00e9rminos diferentes a los previstos por el legislador sin posibilidad de pacto en contrario) como que no ha sido apreciada su abusividad en sede judicial<\/strong> en los concretos t\u00e9rminos especificados en el mismo art\u00edculo,\u00bb<\/em><\/p>\n Interpreta que \u00abel control del dep\u00f3sito no ata\u00f1e al contenido de las condiciones generales o a la existencia de cl\u00e1usulas que las reemplacen, sino que se circunscribe a la verificaci\u00f3n formal del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de dep\u00f3sito<\/strong>.\u00bb<\/em><\/p>\n Si bien en el contrato de pr\u00e9stamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de dep\u00f3sito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho dep\u00f3sito se ha practicado, ello no impide que en la configuraci\u00f3n del contrato se hayan acordado modificaciones<\/strong> respecto de esas condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contrataci\u00f3n y el tr\u00e1fico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada caso particular.<\/p>\n Ley 7\/1998, de 13 de Abril, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n.<\/em><\/strong><\/p>\n Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de Noviembre, Texto Refundido de l<\/em>a Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios<\/em><\/strong><\/p>\n Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Cr\u00e9dito <\/em>Inmobiliario<\/em><\/strong><\/p>\n <\/p>\n 1\u00aa.- Aunque resulta loable que el Centro Directivo intente evitar la paralizaci\u00f3n del otorgamiento de escrituras de pr\u00e9stamos hipotecario antes del verano, la dicci\u00f3n expresa del art\u00edculo 11 LCGC<\/a> indica que el dep\u00f3sito<\/strong> ha de ser realizado antes de la comercializaci\u00f3n<\/strong> y no solo \u00abpreviamente\u00bb al otorgamiento de la escritura, existiendo un buen trecho entre ambos momentos.<\/p>\n 2\u00aa.- Respecto a la consulta al registro de condiciones generales de contrataci\u00f3n<\/strong>, la Instrucci\u00f3n utiliza la expresi\u00f3n verbal \u00abpodr\u00e1n<\/em>\u00ab. Sin embargo al conectarla con el deber de diligencia de notarios y registradores, de facto se convierte en un \u00abdeber\u00e1n<\/strong>\u00ab.<\/p>\n 3\u00aa.- La flexibilidad<\/strong> que se concede a las entidades financieras en cuanto al dep\u00f3sito<\/strong>, optando por modelos concretos o por cl\u00e1usulas o colecciones de cl\u00e1usulas, puede resultar en un galimat\u00edas si no operan los buenos oficios de las entidades financieras y de los registradores de bienes muebles. Por ejemplo, ser\u00eda de desear que, cada cierto tiempo, generar\u00e1n una especie de \n
<\/a>TRES CUESTIONES:<\/h2>\n
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<\/a>RESPUESTA A LA PRIMERA CUESTI\u00d3N:<\/strong><\/h2>\n
<\/a>RESPUESTA A LA SEGUNDA CUESTI\u00d3N:<\/strong><\/h2>\n
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<\/a>RESPUESTA A LA TERCERA CUESTI\u00d3N:<\/strong><\/h2>\n
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<\/a>Calificaci\u00f3n del Registrador:<\/h2>\n
<\/a>Consecuencia de la falta de dep\u00f3sito.<\/strong><\/h2>\n
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<\/a>CONCLUSI\u00d3N:<\/h2>\n
<\/a>NORMATIVA UTILIZADA:\u00a0<\/h2>\n
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<\/a>Notas de urgencia:<\/h2>\n