{"id":61737,"date":"2019-07-18T18:44:16","date_gmt":"2019-07-18T16:44:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=61737"},"modified":"2020-05-28T00:25:36","modified_gmt":"2020-05-27T22:25:36","slug":"el-contrato-de-credito-inmobiliario-elementos-personales-reales-y-formales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/el-contrato-de-credito-inmobiliario-elementos-personales-reales-y-formales\/","title":{"rendered":"El contrato de cr\u00e9dito inmobiliario: elementos personales, reales y formales"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\">EL CONTRATO DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO:<\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\">\u00a0Breve estudio de sus elementos y an\u00e1lisis de algunas cuestiones controvertidas.<\/h2>\n<h2 style=\"text-align: center;\">\u00a0Juan Ignacio de los Mozos Touya, registrador de la propiedad<\/h2>\n<h2>\u00a0<\/h2>\n<h2>NOTA: ESTA VERSI\u00d3N INICIAL ES DE JULIO 2019.<\/h2>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/el-contrato-de-credito-inmobiliario-elementos-personales-reales-y-formales-segunda-version\/\">IR A LA VERSI\u00d3N DE MAYO-2020<\/a><\/h2>\n<h2>\u00cdNDICE:<\/h2>\n<ul>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#intro\">Introducci\u00f3n<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#ep\">Elementos personales<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#er\">Elementos reales<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#ef\">Elementos formales<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#notas\">Notas<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#enlaces\">Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"intro\"><\/a>\u00a0Introducci\u00f3n:<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"\u00a0Juan%20Ignacio de los Mozos Touya.\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Ley 5\/2019 de 16 de marzo reguladora de los Contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/a> disciplina un tipo de contrato cuyos elementos subjetivos, objetivos y formales vamos a estudiar<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>. La Ley no contiene una regulaci\u00f3n del pr\u00e9stamo en general o del hipotecario en particular, sino un tipo especial de pr\u00e9stamo, con dos modalidades, uno hipotecario y otro no, mucho m\u00e1s reducido tanto por los sujetos como por el objeto: \u201cel contrato de cr\u00e9dito inmobiliario\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Va a quedar fuera de mi an\u00e1lisis todo lo relativo a la intermediaci\u00f3n en la concesi\u00f3n de cr\u00e9dito inmobiliario, cap\u00edtulos III y IV de la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Antes de comenzar conviene hacer <strong>tres precisiones<\/strong> que nos ayudaran a interpretar las dudas que puedan ir surgiendo y que son:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En primer lugar, que pese a la ampliaci\u00f3n que con respecto a la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento y el Consejo de 4 de febrero se hace de los beneficiarios de la Ley incluyendo a todas las personas f\u00edsicas, consumidoras o profesionales, que celebren un contrato de los en ella previstos, nos movemos en el <strong>\u00e1mbito de la legislaci\u00f3n de consumidores<\/strong> y, por tanto, de un r\u00e9gimen de especial protecci\u00f3n que exige un control de transparencia, incorporaci\u00f3n y abusividad. Esto es importante porque nos obliga a centrarnos en las personas f\u00edsicas beneficiarias de la regulaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En segundo lugar, que <strong>no se regula cualquier pr\u00e9stamo<\/strong> sino \u201cel contrato de cr\u00e9dito hipotecario\u201d que se define fundamentalmente por el objeto: el garantizado por un \u201dinmueble residencial\u201d o el destinado a adquirir o conservar un inmueble de la misma naturaleza, como veremos. Objeto inmobiliario que junto a la intervenci\u00f3n de una persona f\u00edsica en calidad de prestatario, fiador o garante cualifican dicho contrato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y, en tercer lugar, que aunque como toda ley vaya precedida de unos antecedentes y se proponga ciertos objetivos, finalmente la Ley dice lo que dice, por lo que por extra\u00f1o que nos parezca en ocasiones hemos de partir siempre del texto de la ley como expresi\u00f3n de la voluntad popular en un Estado de Derecho (arts 9.3 CE, 3.1 Cc), eso s\u00ed tratando de encontrar una interpretaci\u00f3n posible, teniendo en cuenta que, si bien es cierto que una ley cobra vida propia una vez aprobada, tambi\u00e9n lo es el que se integra en un Ordenamiento, de modo que a la postre ha de encontrar su acomodo en el mismo de acuerdo con una <strong>interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Partiendo de lo dispuesto en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a1\">art\u00edculos 1 y 2 de la Ley<\/a> podemos <strong>definir el contrato de cr\u00e9dito inmobiliario<\/strong> -en adelante CCI- como aquel contrato de pr\u00e9stamo que goza de ciertos beneficios legales, tanto en la fase precontractual como en su contenido, concluido entre un prestamista, profesional u ocasional, persona f\u00edsica o jur\u00eddica, con una persona f\u00edsica (deudor, fiador o garante) que: o bien est\u00e1 garantizado con una hipoteca u otro derecho real de garant\u00eda sobre un inmueble de uso residencial, incluy\u00e9ndose garajes y trateros con funci\u00f3n dom\u00e9stica, en cuyo caso el prestatario (fiador o garante) puede ser consumidor o no, o bien su finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles o edificios para uso residencial, en cuyo caso el beneficiario ha de ser consumidor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Con respecto a la regulaci\u00f3n tradicional de la materia se ha producido una <strong>doble ampliaci\u00f3n<\/strong> afectante al sujeto, por un lado, y al objeto, por otro. Y a su vez respecto al <strong>sujeto protegido<\/strong> se duplican los beneficiarios, por una parte ya no es principalmente la persona f\u00edsica consumidora (aunque en Derecho espa\u00f1ol puede serlo tambi\u00e9n la jur\u00eddica) sino que se ampl\u00eda a los no consumidores, para amparar con ello al \u201caut\u00f3nomo\u201d (Pre\u00e1mbulo III) y, por otra, haciendo una interpretaci\u00f3n maximalista de la jurisprudencia comunitaria, va a resultar beneficiario tambi\u00e9n el fiador o garante, lo que va a originar dif\u00edciles problemas de aplicaci\u00f3n como veremos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Por lo que se refiere al <strong>objeto<\/strong> tambi\u00e9n es doble la ampliaci\u00f3n, por un lado, ya no se habla de la vivienda o de la vivienda habitual que fue la gran favorecida por la Reforma de la Ley 1\/2013 de 14 de mayo (si bien en la Ley 41\/2007 de 7 de diciembre ya se establec\u00edan beneficios en favor de las hipotecas sobre vivienda en general) sino que la regulaci\u00f3n se ha abierto al concepto mucho m\u00e1s amplio de \u201cinmueble de uso residencial\u201d para incluir todo tipo de viviendas y, por otro, se comprenden los terrenos e inmuebles (edificios) construidos o por construir para uso residencial como veremos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Todo ello obliga a preguntarnos por el <strong>bien jur\u00eddico protegido<\/strong> por la nueva regulaci\u00f3n. A mi modo de ver sigue siendo el fortalecimiento de la posici\u00f3n jur\u00eddica del consumidor que acude al pr\u00e9stamo-cr\u00e9dito para la adquisici\u00f3n de primeras o segundas viviendas o terrenos destinados a ser construidos, as\u00ed se desprende de la Directiva 2014\/17\/UE de 4 de febrero, aunque la Ley espa\u00f1ola que comentamos haya querido tambi\u00e9n proteger al peque\u00f1o empresario o \u201caut\u00f3nomo\u201d por entender que su posici\u00f3n contractual es an\u00e1loga a la del consumidor y, por ello, digna de un plus de protecci\u00f3n. Se trata en definitiva de favorecer el acceso a la propiedad de amplias capas sociales a trav\u00e9s del cr\u00e9dito, preocupaci\u00f3n, por otra parte, que late ya en nuestra centenaria y, sin embargo, modern\u00edsima Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0En conclusi\u00f3n<\/strong>, podemos decir que se trata de una regulaci\u00f3n que introduce una protecci\u00f3n reforzada del consumo de inmuebles residenciales, extensiva a los aut\u00f3nomos, que afecta a importantes aspectos del contrato de pr\u00e9stamo en contra del principio de autonom\u00eda de la voluntad, o precisamente para restablecerlo, al tratar de restaurar el equilibrio de las prestaciones que la posici\u00f3n dominante de una de las partes pone en peligro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Para terminar y antes de analizar los elementos del CCI s\u00ed quiero hacer referencia, como dec\u00eda m\u00e1s arriba, a los problemas que la inclusi\u00f3n poco matizada de <strong>fiadores y garantes<\/strong> como sujetos protegidos va a ocasionar en la pr\u00e1ctica, lo que nos obligar\u00e1 a una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y teleol\u00f3gica del supuesto para evitar incurrir en fraude de ley, y, por otro, llamar la atenci\u00f3n sobre el trato discriminatorio o el agravio comparativo que una Ley tan poco t\u00e9cnica va a producir respecto de los peque\u00f1os empresarios que s\u00ed revisten una forma jur\u00eddica societaria, principalmente de sociedad limitada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"ep\"><\/a>Elementos personales.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a01.- Por el <strong>lado activo<\/strong>: se aplica a los pr\u00e9stamos-cr\u00e9ditos concedidos por personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que realicen la actividad de concesi\u00f3n pr\u00e9stamos de manera profesional u habitual o, en su caso, de forma ocasional con una finalidad exclusivamente inversora (arts 2.1 p\u00ba1\u00ba y 2\u00ba, 4.2 LCCI). Cuando se habla del car\u00e1cter ocasional de la actividad se est\u00e1 pensando en todos aquellos casos en que el pr\u00e9stamo funciona como medio para facilitar la venta, ya se trate de grandes sociedades o fondos de inversi\u00f3n inmobiliaria o particulares propietarios de inmuebles, pero tambi\u00e9n otros supuestos como puede ser el de pr\u00e9stamos concedidos por una empresa a sus trabajadores con la finalidad de adquirir una vivienda.<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a02.- Por el <strong>lado pasivo<\/strong> se exige que el prestatario o acreditado sea una persona f\u00edsica, consumidora o no, cuando el pr\u00e9stamo est\u00e9 garantizado con un inmueble de uso residencial, porque si es para adquirir o conservar derechos sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir dicha persona f\u00edsica ha de ser consumidora necesariamente (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a1\">art.1, 2.1 LCCI<\/a>). Hay que tener presente que siguiendo la estela de la jurisprudencia comunitaria y nacional en materia de consumo se aplica no s\u00f3lo a las personas f\u00edsicas deudores, sino tambi\u00e9n a los fiadores o garantes que sean tambi\u00e9n personas f\u00edsicas (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a1\">art 1 p\u00ba1, 2.1 LCCI<\/a>), es decir fiadores en sentido estricto e hipotecantes no deudores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Para que se aplicara a los <strong>fiadores<\/strong> las normas de consumo la Direcci\u00f3n General exig\u00eda hasta ahora, conforme a la jurisprudencia comunitaria (vid <a href=\"https:\/\/eur-lex.europa.eu\/legal-content\/ES\/TXT\/?uri=CELEX%3A62015CO0074\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">Auto TJUE de 19-XI-2015, C-74\/15<\/a>, asunto Tarcau), que la garant\u00eda no estuviera \u201crelacionada con sus actividades comerciales, empresariales o profesionales\u201d o no hubiera sido concedida \u201cpor raz\u00f3n de los v\u00ednculos funcionales que mantuviera con la sociedad\u201d<a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a>, es decir que el fiador o garante fuera consumidor. La novedad es que ahora no se distingue, se habla \u00fanicamente de prestatarios, fiadores o garantes que sean personas f\u00edsicas y, aunque no se diga expresamente, trat\u00e1ndose del primer tipo de pr\u00e9stamo de los regulados en la Ley y el m\u00e1s importante es posible que sean consumidores o no, lo que se desprende a sensu contrario de la segunda modalidad de CCI regulada por la Ley, que exige que el prestatario, fiador o garante, persona f\u00edsica sea consumidor (art 2.1 b) LCCI). Por tanto no es ya de aplicaci\u00f3n al CCI la doctrina antes mencionada, de modo que los fiadores o garantes pueden ser tambi\u00e9n profesionales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Pero \u00bfqu\u00e9 ocurre cuando el fiador o garante, persona f\u00edsica, consumidora o no, lo es de un <strong>pr\u00e9stamo concedido a una persona jur\u00eddica<\/strong>, la cual se haya excluida del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley? La cuesti\u00f3n suscita dos problemas: primero, \u00bfle es aplicable a los fiadores el r\u00e9gimen especial de CCI con independencia que no lo sea el contrato principal? y, segundo, en caso afirmativo, \u00bf\u201ccontamina\u201d o se extiende al contrato principal el concreto r\u00e9gimen aplicable a la fianza, de modo que aquel adquiera la condici\u00f3n de contrato de cr\u00e9dito inmobiliario?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La primera cuesti\u00f3n se responde por si sola si nos atenemos al tenor literal de la Ley, de modo que es aplicable a toda persona f\u00edsica que sea prestataria, fiador o garante, en el bien entendido que el contrato de pr\u00e9stamo concedido a la persona jur\u00eddica est\u00e9 garantizado con hipoteca sobre inmueble de uso residencial o tenga la finalidad a que aluden los art\u00edculos 1 y 2 de la Ley. Ello implica que todas los normas sobre transparencia formal y material (art. 15.4 LRCCI) y dem\u00e1s beneficios de la Ley (responsabilidad por gastos, intereses de demora y causas de vencimiento anticipado) ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a esta categor\u00eda de contratantes con relaci\u00f3n a su contrato de garant\u00eda para el caso de cumplirse la condici\u00f3n de que depende su responsabilidad y, adem\u00e1s, siendo el fiador o garante consumidor, gozar\u00e1n del control de abusividad ex art\u00edculo 258 p\u00ba2 de la Ley Hipotecaria<a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La segunda pregunta es m\u00e1s dif\u00edcil de responder. Como punto de partida creo que hay que huir de interpretaciones que hagan beneficiarios de las ventajas de la Ley a aquellas personas o entidades que han quedado excluidas de los mismos por la voluntad del legislador. Criterio finalista (art.3.1Cc) que ha de guiar la b\u00fasqueda del \u201cderecho aplicable\u201d para no perderse en los m\u00faltiples vericuetos que la realidad presenta otorgando a las personas jur\u00eddicas en fraude de Ley (art.6.4 Cc) beneficios en materia de comisiones, gastos, vencimiento anticipado que ni siquiera al amparo de la Ley 41\/2007 podr\u00edan so\u00f1ar obtener al no tributar por el r\u00e9gimen fiscal de empresas de reducida dimensi\u00f3n en el Impuesto de Sociedades.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Para llegar a una interpretaci\u00f3n ajustada al esp\u00edritu de la Ley es preciso distinguir para mayor claridad, aunque creo que la soluci\u00f3n ha de ser id\u00e9ntica en ambos casos, entre <strong>dos situaciones en que el fiador o garante se puede encontrar<\/strong>, seg\u00fan el concepto en que intervenga.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Cuando la intervenci\u00f3n del fiador o avalista, consumidor o no,<strong> se limite a garantizar el buen fin del contrato principal<\/strong> de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concedido a una persona jur\u00eddica garantizado sobre un inmueble de uso residencial, no parece que deba extenderse el r\u00e9gimen protector m\u00e1s all\u00e1 del propio contrato de fianza: 1\u00ba Porque, en otro caso, estar\u00edamos invirtiendo el principio general de derecho de que \u201clo accesorio sigue a lo principal\u201d (arts 353 y concordantes CC) por una curiosa regla que estableciera que \u201clo principal sigue a lo accesorio\u201d. Por ello extender el r\u00e9gimen de la fianza como contrato accesorio de garant\u00eda al contrato principal garantizado carece de todo fundamento, cuando precisamente la fianza depende en todo del contrato garantizado, hasta el punto de que no puede existir sin una obligaci\u00f3n v\u00e1lida (arts.1824 p\u00ba1\u00ba, 1857.1\u00ba Cc aplicable por analog\u00eda) y se extingue cuando se extinga la principal garantizada (arts 1847 y ss Cc), pero nunca a la inversa, las vicisitudes de la fianza en nada afectan al contrato principal. 2\u00ba Porque una cosa es que la jurisprudencia del Tribunal de Justicia y despu\u00e9s la Direcci\u00f3n General haya considerado aplicables las normas protectoras de consumo al fiador y otra que, de manera acr\u00edtica y un tanto maximalista, entendamos que por la simple intervenci\u00f3n de un fiador, todo el r\u00e9gimen protector se extienda a sujetos en los que ni siquiera pens\u00f3 el legislador sin mayor fundamento para ello.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En consecuencia a cada contrato habr\u00eda de aplic\u00e1rsele sus normas propias lo que dar\u00eda lugar a una dualidad de reg\u00edmenes a todos los efectos: el contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito se regular\u00eda por las normas generales de la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento civil y el contrato de garant\u00eda gozar\u00eda de la panoplia de beneficios que le otorga la Ley (particularmente el Acta Notarial; los l\u00edmites del inter\u00e9s de demora y las causas de vencimiento anticipado para el supuesto de incumplimiento del contrato por el obligado principal y el control de abusividad derivado de la condici\u00f3n de consumidor, en su caso).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Por el contrario, cuando una persona f\u00edsica, consumidora o no, <strong>hipoteca un inmueble de uso residencial<\/strong> en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concedido a una persona jur\u00eddica, es decir cuando estamos en presencia de un hipotecante no deudor (art.1857 p\u00ba2\u00ba Cc), parece que la situaci\u00f3n es distinta al menos cualitativamente. El tercero es sujeto pasivo del derecho real accesorio de hipoteca y, en consecuencia, ser\u00e1n aplicables al mismo todas las normas relativas al proceso legal de contrataci\u00f3n con consumidores: informaci\u00f3n precontractual, requisitos de incorporaci\u00f3n, trasparencia material y beneficios legales (gastos, comisiones, clausula suelo, intereses, vencimiento anticipado) y control de abusividad o de contenido. Pero la pregunta que hay que hacerse ahora es si esta situaci\u00f3n es suficiente para provocar la \u201ccontaminaci\u00f3n\u201d del contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito principal, con lo que los prestatarios personas jur\u00eddicas se ver\u00edan beneficiados de las mejores condiciones que la calificaci\u00f3n como CCI les podr\u00eda reportar en todas las materias antes enumeradas. La extensi\u00f3n del r\u00e9gimen jur\u00eddico al contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito principal es predicable, sin embargo, cuando estemos en presencia de un fiador codeudor solidario persona f\u00edsica, consumidor o no, (con independencia de que sea un aut\u00e9ntico deudor y no un verdadero garante impuesto por el acreedor, cuesti\u00f3n de hecho s\u00f3lo valorable por los Tribunales) por la sencilla raz\u00f3n de ser parte en el contrato principal aunque la Jurisprudencia considere que subsiste el contrato de fianza, lo que obligar\u00e1 a calificar el contrato de CCI (art 1822 p\u00ba2\u00baCc).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Para fundar una respuesta favorable a la extensi\u00f3n del r\u00e9gimen de CCI al contrato principal se ha argumentado con el principio de interpretaci\u00f3n \u201cpro consumatore\u201d, pero \u00bfc\u00f3mo aplicar un principio semejante a quien precisamente no es consumidor? Por otra parte se afirma que \u201cla existencia de un garante de los indicados implica la necesidad de aplicar las limitaciones contractuales de la Ley, aunque el prestatario sea un profesional y la de denegar las cl\u00e1usulas del contrato que no se ajusten a ello\u201d, pareciendo justificarse tal afirmaci\u00f3n en que se produce una confusi\u00f3n entre las cl\u00e1usulas de ambos contratos (el principal y el de fianza), \u201cporque viene a considerar ambos contratos como uno s\u00f3lo\u201d<a href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Yo entiendo que, no obstante la mayor implicaci\u00f3n del tercero en el contrato principal de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, esta circunstancia <strong>no hace que puedan calificarse de CCI los pr\u00e9stamos concedidos a personas jur\u00eddicas aun cuando exista un hipotecante no deudor<\/strong>, extendi\u00e9ndose el r\u00e9gimen protector del que goza \u00e9ste al contrato principal y ello, adem\u00e1s de por lo expuesto m\u00e1s arriba para la fianza, por las siguientes <strong>razones:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00aa Porque el mayor o menor grado de responsabilidad del tercero en la obligaci\u00f3n ajena no cambia en el fondo nada con respecto a las partes de la relaci\u00f3n obligatoria principal y, desde luego, no por eso se va a extender a \u00e9sta un r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable al v\u00ednculo por el que el tercero se obliga: y as\u00ed el tercero puede llegar a pagar la obligaci\u00f3n por el motivo que sea (Art.1158 y ss CC), y, como el que puede lo m\u00e1s puede lo menos, tambi\u00e9n puede garantizar la deuda hipotecando un bien propio (arts 1857 \u00faltimo p\u00ba Cc, 138 LH, 538.2.3\u00ba LEc) o simplemente comprometi\u00e9ndose a pagar si el obligado principal no lo hace (arts 1822 y ss Cc, 439-442 Cdc, 538.2.2\u00ba LEc), sin que por ello se convierta en parte del contrato u operaci\u00f3n principal que garantiza.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00aa Porque choca con el esp\u00edritu y finalidad de la Ley (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#preambulo\">Pre\u00e1mbulo<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a1\">arts 1 y 2 LRCCI<\/a> en relaci\u00f3n con el 3.1 CC) que pretende establecer un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de los contratos celebrados por profesionales con personas f\u00edsicas, consumidoras o no, en su papel de deudores o garantes, pero que excluye con toda claridad a las personas jur\u00eddicas, que son las \u00fanicas que no menciona, ya que incluye hasta a los \u201caut\u00f3nomos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00aa Porque una interpretaci\u00f3n contraria llevar\u00eda al absurdo de considerar CCI en fraude de ley (art 6.4 CC) a aquellos pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos concedidos a personas jur\u00eddicas, grandes o peque\u00f1os promotores inmobiliarios, sin m\u00e1s requisito que el que una persona f\u00edsica, bien sea tercero extra\u00f1o a la operaci\u00f3n, bien profesional de la garant\u00eda o, en fin, persona vinculada con la sociedad, incluso org\u00e1nicamente, afiance o avale la operaci\u00f3n, con lo que quedar\u00eda ampliado el concepto de CCI pr\u00e1cticamente a todo tipo de pr\u00e9stamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial con la \u00fanica m\u00ednima molestia de buscar a alguien, profesional o no, si bien persona f\u00edsica, que afiance la operaci\u00f3n. Pi\u00e9nsese en el sin sentido de que una importante sociedad promotora pudiera beneficiarse de la posibilidad de incumplir el contrato durante 12 o 15 meses (bastante generoso privilegio de por s\u00ed, \u00a1qu\u00e9 negocio aguantar\u00eda semejantes tasas de morosidad sin llegar al concurso!) y de gozar de la limitaci\u00f3n de los intereses de demora recogida en la Ley, con el agravante que el aut\u00f3nomo que adopta una forma societaria (el 95%) no lo puede hacer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a04\u00aa Porque no es extra\u00f1o al mundo del Derecho y, m\u00e1s en materia de hipotecas, la posibilidad de aplicar reg\u00edmenes jur\u00eddicos distintos a personas intervinientes en un mismo negocio jur\u00eddico, tal suced\u00eda con las novaciones derivadas de la obtenci\u00f3n de la calificaci\u00f3n de pr\u00e9stamo cualificado conforme a los RR DD que regulaban los sucesivos Planes Estatales de Vivienda, si bien es cierto que ello afectaba a una parte del pr\u00e9stamo, la cualificada o subsidiada, y que aqu\u00ed la diferencia de reg\u00edmenes afectar\u00eda no a la obligaci\u00f3n garantizada sino a los sujetos intervinientes: el deudor, hipotecante o no, y el tercero que hipoteca una deuda ajena<a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\">[6]<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5\u00aa Porque \u00e9ste es el criterio que se desprende de la doctrina de la Direcci\u00f3n General cuando en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-y-notariado-agosto-2017\/#r339\">Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2017<\/a> afirma, si bien en sede de cl\u00e1usulas abusivas, en su Fundamento 7 en respuesta a la pregunta sobre una posible extensi\u00f3n de la normativa protectora de los consumidores de la fianza al contrato principal que: \u201cEn este sentido, como regla general, se estima que si la determinaci\u00f3n de la aplicaci\u00f3n de las normas uniformes sobre cl\u00e1usulas abusivas debe apreciarse, \u2026.,en atenci\u00f3n a la calidad con la que los intervinientes act\u00faan en el contrato de garant\u00eda (\u2026\u2026) el control de abusividad o de contenido del mismo debe circunscribirse a sus concretas cl\u00e1usulas, pero no extenderse a las cl\u00e1usulas especificas del contrato principal de pr\u00e9stamo garantizado, a la que le ser\u00e1 aplicable la normativa que corresponda en atenci\u00f3n, igualmente, a la condici\u00f3n de sus partes contratantes\u201d. De modo que por lo que se refiere al concreto r\u00e9gimen de las cl\u00e1usulas del contrato principal, en palabras de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r504\">Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2017<\/a>, \u201ccuando no es aplicable la legislaci\u00f3n especial en materia de consumidores, la relaci\u00f3n jur\u00eddica, a salvo ciertos matices, se enmarca en el marco del contrato por negociaci\u00f3n en donde la ponderaci\u00f3n de los presupuestos del equilibrio prestacional se realiza conforme a los criterios de interpretaci\u00f3n del C\u00f3digo civil (art. 1281 C.c.), que atiende, fundamentalmente, a la voluntad manifestada por las partes. Y, en este \u00e1mbito contractual, no es posible extrapolar los mecanismos de control de la abusividad propios de la contrataci\u00f3n seriada con los consumidores\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6\u00aa Porque, en fin, la propia Ley as\u00ed lo da por supuesto al extender \u201cla obligaci\u00f3n de comparecencia y las normas de protecci\u00f3n\u201d del prestatario a \u201ctoda persona f\u00edsica que sea fiadora o garante del pr\u00e9stamo\u201d pero no a la inversa, es decir del garante o fiador a la persona jur\u00eddica (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a15\">arts 15.4 LCCI<\/a> a sensu contrario en relaci\u00f3n con el 3.1 Cc).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Por tanto, al deudor persona jur\u00eddica, que hipoteque o no bienes propios, se le aplicaran las normas generales sin que pueda beneficiarse de la legislaci\u00f3n protectora y el tercero hipotecante no deudor, persona f\u00edsica, consumidor o no (en el caso del primer tipo de los pr\u00e9stamos regulados), gozar\u00e1 de todos los beneficios establecidos en la Ley relativos al proceso de contrataci\u00f3n (transparencia formal y material) y a las mejores condiciones contractuales (gastos, comisiones, intereses y vencimiento anticipado), como el fiador estrictu sensu.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"er\"><\/a>Elementos reales.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En primer lugar en cuanto a las obligaciones objeto del CCI la Ley se refiere a <strong>pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos<\/strong> indistintamente (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a2\">art. 2.3 LRCCI<\/a>), m\u00e1s a\u00fan la propia norma se llama de cr\u00e9dito inmobiliario utilizado en sentido amplio equivalente a financiaci\u00f3n. S\u00ed es digno de destacar, porque tiene una gran importancia pr\u00e1ctica como veremos, el que cuando la obligaci\u00f3n est\u00e9 garantizada con hipoteca u otro derecho real sobre un inmueble de uso residencial puede tener cualquier finalidad, mientras que cuando la finalidad del pr\u00e9stamo-cr\u00e9dito sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles o terrenos construidos o por construir el prestatario (fiador o garante) ha de ser un consumidor, con ello la Ley parece querer excluir toda actividad profesional de promoci\u00f3n inmobiliaria ejercida por personas jur\u00eddicas o personas f\u00edsicas no consumidoras (aut\u00f3nomos), al exigirse que en este segundo caso que el prestatario persona f\u00edsica sea consumidor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En todo caso se regulan <strong>dos especies de pr\u00e9stamo<\/strong> objeto posible del CCI:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00aa.- Pr\u00e9stamo concedido <strong>a persona f\u00edsica, consumidora o no<\/strong>, afianzado o avalado por persona f\u00edsica consumidora o no, garantizado con hipoteca u otro derecho real sobre inmueble de uso residencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Como dijimos al principio se ha ampliado el objeto de protecci\u00f3n pasando de la vivienda y de la vivienda habitual, en particular, al inmueble de uso residencial. Por <strong>inmueble de uso residencial<\/strong> ha de entenderse cualquier construcci\u00f3n que pueda servir de alojamiento a las personas, se trata de un concepto objetivo y amplio en cuanto a su destino: desde la vivienda habitual en sentido estricto, pasando por la segunda o tercera vivienda (chalets, bungalows\u2026), hasta derechos de aprovechamiento por turnos sobre un inmueble\u2026<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La Ley <strong>incluye adem\u00e1s<\/strong> dentro del concepto de inmueble de uso residencial, aunque no se trate de viviendas propiamente dichas, los garajes y trateros y cualesquiera otros que tengan una funci\u00f3n dom\u00e9stica (art.2.1 a) segundo inciso LCCI), es decir al servicio del alojamiento de que se trate, como las antiguas carboneras, bodegas o \u201ctxokos\u201d de las viviendas, gallineros, corrales adyacentes a la casa, terrenos que la que circundan y sirven a la propiedad (\u201cantoxanas\u201d de Asturias, cortinas, herrenes o eras castellanas\u2026)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En cuanto a otros posibles derechos reales de garant\u00eda, dado que han de recaer sobre inmuebles s\u00f3lo puede ser la <strong>anticresis<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00aa.- Pr\u00e9stamos concedidos <strong>a persona f\u00edsica consumidor<\/strong>, afianzado o garantizado por persona f\u00edsica consumidor, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir \u201cpara uso residencial\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Esta especie de pr\u00e9stamo protegido plantea varias <strong>cuestiones:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) La primera es <strong>si es necesario que este pr\u00e9stamo est\u00e9 garantizado con hipoteca<\/strong>. Hay quien as\u00ed lo da por supuesto, pero la Ley no lo dice en modo alguno en ninguna de las ocasiones en que pod\u00eda hacerlo, es decir al referirse al objeto de la Ley, al \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n o al definir los conceptos empleados en ella (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a1\">arts 1, 2.1<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a4\">4.1 LRCCI<\/a>). Es cierto que al amparo de la Orden de Econom\u00eda y Hacienda de 28 de octubre de 2011 de transparencia y protecci\u00f3n de servicios bancarios en su art\u00edculo 19.1, s\u00ed pod\u00eda afirmarse y as\u00ed lo declaraba la Direcci\u00f3n general al delimitar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la normativa espa\u00f1ola sobre transparencia de condiciones financieras<a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a>. No obstante, la reciente <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-2019-6301\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">Orden de 26 de abril de este a\u00f1o<\/a> que modifica la anterior al dar nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 19.1 suprime tal posibilidad al remitirse al art\u00edculo 2 de la Ley 5\/2019 de 15 de marzo, existiendo en este punto un cambio evidente en la regulaci\u00f3n respecto de la normativa anterior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Pero, m\u00e1s a\u00fan, teniendo en cuenta que una de las cuestiones capitales aplicables a los CCI, como es la relativa a los <strong>intereses de demora<\/strong>, se regula \u00fanicamente con relaci\u00f3n al primero de los tipos de pr\u00e9stamo objeto de protecci\u00f3n: el garantizado con hipoteca sobre inmueble de uso residencial (art.25 LRCCI en consonancia con el 114 LH nuevamente redactado), esto nos lleva a pensar que por principio cuando el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito tiene una finalidad de promoci\u00f3n inmobiliaria residencial por personas f\u00edsicas consumidoras no precisa estar garantizado con hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Que no se diga, sin embargo, que si tanto la Ley Hipotecaria como la Ley de Enjuiciamiento civil en su nueva redacci\u00f3n regulan el <strong>vencimiento anticipado<\/strong>, como excepci\u00f3n al beneficio del plazo (art 1129 Cc en relaci\u00f3n con los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a24\">arts 24 LCCI<\/a>, 129 bis LH, 693.2 LEc) aplic\u00e1ndolo a los dos tipos de pr\u00e9stamo contemplados por la Ley 5\/2019, ello demuestra que esta segunda clase de CCI tambi\u00e9n ha de estar garantizada con hipoteca, porque tal circunstancia no indica, a mi modo de ver, m\u00e1s que dos cosas: primera, que nada impide que tales pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos se garanticen con hipoteca porque lo que les define es la finalidad de promoci\u00f3n inmobiliaria residencial por particulares no profesionales (adquirir o conservar terrenos o inmuebles\u2026) y, segunda, que caso de que dichos CCI se aseguren con hipoteca, que podr\u00e1 recaer sobre cualquier inmueble (un local, una nave, una finca r\u00fastica\u2026), la Ley prev\u00e9 que en tal caso se aplique el r\u00e9gimen especial de causas de vencimiento anticipado como en el supuesto tipo de consumo residencial, que es el pr\u00e9stamo garantizado sobre inmuebles de uso residencial. Pero no por el hecho de estar garantizado con hipoteca se les aplicar\u00e1 las normas sobre intereses de demora que quedan reservadas por ley al que hemos llamado supuesto tipo de CCI (arts 25 LCCI, 114 p\u00ba3\u00ba LH), quiz\u00e1 por considerar la Ley que dicha actividad promocional no debe dilatarse en el tiempo, por lo que debe penalizarse de alguna forma el retraso en la construcci\u00f3n. Ahora bien, todo ello sin perjuicio de que si el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concedido a la persona f\u00edsica consumidora con la finalidad dicha se garantice con un inmueble de \u201cuso residencial\u201d, s\u00ed se le puedan aplicar dichas normas relativas al inter\u00e9s de demora, sencillamente porque estar\u00edamos en presencia del primer tipo o supuesto t\u00edpico de CCI que admite, como vimos, cualquier finalidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Avala, as\u00ed mismo, esta interpretaci\u00f3n el que la Ley da por supuesto que existen pr\u00e9stamos acogidos a su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n que no requieren una especial exigencia de forma, pudiendo formalizarse \u201cen papel u otro soporte duradero\u201d (arts 22.1, primer inciso y 14.1 g) a sensu contrario LCCI), que ser\u00edan los no garantizados con hipoteca, es decir las p\u00f3lizas de pr\u00e9stamo-cr\u00e9dito concertadas con consumidores personas f\u00edsicas, destinadas a adquirir o conservar terrenos o edificios construidos o por construir para uso residencial, mientras que trat\u00e1ndose del pr\u00e9stamo t\u00edpico de CCI, el garantizado con hipoteca sobre inmueble de uso residencial, debe formalizarse en escritura p\u00fablica (art 22.1 LCCI), como, por otra parte, no pod\u00eda ser menos (arts 1875 Cc, 145 LH).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) La segunda cuesti\u00f3n que plantea esta clase de pr\u00e9stamos objeto del CCI es, precisamente, si con ellos se trata de adquirir terrenos o inmuebles construidos o por construir \u201cpara uso residencial\u201d: entiendo que no tendr\u00eda sentido calificar de CCI un <strong>pr\u00e9stamo concedido a un consumidor para adquirir un terreno o un inmueble que no tuviera esa finalidad de uso residencial<\/strong>, porque, si de lo que se trata es de proteger el consumo de inmuebles residenciales y m\u00e1s en concreto, para este segundo supuesto, la promoci\u00f3n inmobiliaria residencial por particulares sin \u00e1nimo de lucro, es decir no profesionales, \u00bfqu\u00e9 justificaci\u00f3n tendr\u00eda otorgar protecci\u00f3n a quien ha solicitado un pr\u00e9stamo para adquirir cualquier tipo de inmueble en contra de la finalidad de la Ley? Considero que ello se debe a una simple omisi\u00f3n del legislador debida al proceloso iter seguido en su tramitaci\u00f3n parlamentaria. Adem\u00e1s cada vez que se alude en el Pre\u00e1mbulo de la Ley a las dos modalidades de pr\u00e9stamo siempre se especifica, trat\u00e1ndose de la segunda modalidad, que se trata de inmuebles de uso residencial (Pre\u00e1mbulo III y IV) y cuando analizamos el texto legal vemos que los dem\u00e1s art\u00edculos de esta Ley o los reformados por ella que recogen en su enunciado las dos especies de pr\u00e9stamo, como es el caso del vencimiento anticipado (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a24\">arts 24 LRCCI<\/a>, 129 bis LH y 693.2 LEC), aluden expresamente, trat\u00e1ndose de la segunda modalidad de pr\u00e9stamo, a que tenga la finalidad de adquirir inmuebles \u201cpara uso residencial\u201d. En conclusi\u00f3n si estamos en presencia de normas que contienen el r\u00e9gimen jur\u00eddico de las dos clases de pr\u00e9stamo, definidas previamente en los art\u00edculos 1 y 2 de la Ley, carecer\u00eda de l\u00f3gica el que introdujeran un requisito que no se contiene en la definici\u00f3n de CCI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Finalmente es discutido <strong>qu\u00e9 se entiende por \u201cconservar\u201d<\/strong>. Hay quien considera que el t\u00e9rmino conservar ha de entenderse en sentido jur\u00eddico, \u201ccomo financiaci\u00f3n necesaria para conservar el derecho sobre el bien inmueble\u201d<a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a>, lo que me lleva a pensar en los gastos derivados de pleitos sostenidos para recuperar la posesi\u00f3n o dominio del inmueble (interdictos, acci\u00f3n reivindicatoria, negatorias de servidumbre, acciones reales del art 41 LH\u2026), pero no creo que la Ley se est\u00e9 refiriendo a este tipo de gastos judiciales y extrajudiciales, sino m\u00e1s bien, dada su finalidad de otorgar un plus de protecci\u00f3n o una protecci\u00f3n reforzada al consumo residencial, a gastos efectivos de conservaci\u00f3n y reforma en su m\u00e1s amplia acepci\u00f3n: que ir\u00edan desde la simple reforma de un inmueble de uso residencial hasta el acondicionamiento o propiamente la rehabilitaci\u00f3n del inmueble de uso residencial, aunque no pueden excluirse otros gastos de \u201cconservaci\u00f3n\u201d en sentido jur\u00eddico que el consumidor se vea obligado a afrontar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"ef\"><\/a>Elementos formales.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El CCI est\u00e1 sujeto a <strong>varios requisitos de forma<\/strong> de los que los tres primeros constituyen m\u00e1s bien presupuestos formales y los dos \u00faltimos requisitos de forma propiamente dichos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1.- Dep\u00f3sito previo de las condiciones generales empleadas<\/strong>: Conforme a la nueva redacci\u00f3n del apartado 2 del art\u00edculo 11 de la Ley de condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, concretando la obligaci\u00f3n impuesta en el art\u00edculo 7 de la Ley que nos ocupa, \u201clos formularios de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios comprendidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019 de 15 de marzo\u2026 deber\u00e1n depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercializaci\u00f3n\u201d. La Direcci\u00f3n General en su <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/a-mano\/resumen-instruccion-dgrn-13-junio-2019-sobre-deposito-condiciones-generales-contratacion-y-ley-contratos-credito-inmobiliario\/\">Instrucci\u00f3n de 13 de junio<\/a> considera que ello obliga a un control del mero hecho del dep\u00f3sito por el prestamista por parte de Notarios y Registradores, que nada tiene que ver con un control de contenido ex art\u00edculo 258.2 de la Ley Hipotecaria, sino que \u201cse circunscribe a la verificaci\u00f3n formal del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de dep\u00f3sito\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0De todos modos el dep\u00f3sito por s\u00ed mismo no tiene efectos taumat\u00fargicos por lo que las cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito que constituyan condiciones generales quedan sujetas como las dem\u00e1s negociadas individualmente al control de legalidad (arts 12, 258.2; 84 TRLGCyU)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.- Acta notarial de comprobaci\u00f3n de los requisitos de transparencia material<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a14\">art.14 LCCI<\/a>) que ha de autorizar el Notario al menos un d\u00eda antes del otorgamiento de la escritura (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a15\">art.15 LCCI<\/a>) y cuyo contenido \u201cse presumir\u00e1 veraz e \u00edntegro y har\u00e1 prueba del asesoramiento prestado por el Notario y de la manifestaci\u00f3n de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos\u201d (art.25.6 LCCI).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La importancia del Acta viene dada porque funciona como un aut\u00e9ntico presupuesto del ministerio notarial, de modo que si no resulta \u201cacreditado el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el art\u00edculo 14.1\u201d o si el prestatario, o quien le represente, \u201cno compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo se\u00f1alado en el apartado 3\u201d (como tarde el d\u00eda anterior al de la autorizaci\u00f3n de la escritura) el Notario lo expresar\u00e1 en el Acta y no autorizar\u00e1 la escritura de pr\u00e9stamo, como tampoco en el caso de que no se hubiera otorgado el Acta (arts 15.5,22.2 LCCI).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Finalmente a nadie puede escap\u00e1rsele la importancia del Acta tanto por lo que se refiere a la protecci\u00f3n real del consumidor o aut\u00f3nomo como forma de preconstituir un medio de prueba prima facie frente a infundadas reclamaciones futuras en el \u00e1mbito procesal, al provocar una inversi\u00f3n de la carga de la prueba en el demandante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3.- Tasaci\u00f3n del inmueble conforme a las normas del Mercado hipotecario<\/strong> que ser\u00e1 el tipo para la subasta en el procedimiento extrajudicial (art 129.2.a) nuevamente redactado por la LCCI), pero como no puede ser distinto del fijado para el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa y no habi\u00e9ndose modificado paralelamente el art\u00edculo 682.2.1\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento civil que se\u00f1ala que no puede ser inferior al 75% del valor de tasaci\u00f3n, una de dos o \u00e9ste se fija en el 100% o si se mantiene en el 75% del valor de tasaci\u00f3n no podr\u00e1 inscribirse el procedimiento de ejecuci\u00f3n extrajudicial ante Notario. Ante la ausencia de una justificaci\u00f3n de la diferencia de trato en un procedimiento y en otro parece que esto se debe a una omisi\u00f3n garrafal del legislador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4.-<\/strong> En cuanto a los <strong>requisitos de forma propiamente dichos<\/strong>, son distintos seg\u00fan se trate de una modalidad u otra de las previstas por la Ley. Cuando el CCI se trate de un pr\u00e9stamo cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir se puede formalizar en papel u otro soporte duradero (art 22.1 LCCI), pero si el pr\u00e9stamo est\u00e1 garantizado con hipoteca sobre inmueble de uso residencial \u201csituado en territorio nacional\u201d deber\u00e1 formalizarse en escritura p\u00fablica (arts 22.1 LCCI en relaci\u00f3n con los arts 1280.1\u00ba, 145.1\u00ba LH).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.- A ello hemos de a\u00f1adir nosotros la necesidad de la <strong>inscripci\u00f3n en el Registro de la propiedad<\/strong> (arts 1875 Cc, 145.2\u00ba LH), pero \u00bfcu\u00e1l es la novedad que introduce la Ley para este tipo de CCI? La necesidad de que la escritura contenga una rese\u00f1a del Acta notarial suficientemente expresiva con la afirmaci\u00f3n hecha por el Notario de que \u201cel prestatario ha recibido en plazo la documentaci\u00f3n y el asesoramiento previsto en este art\u00edculo\u201d, es decir el notarial (art. 15.7 LCCI), sin la cual no puede practicarse la inscripci\u00f3n (art 22.2 LCCI).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Para terminar, \u00bfqu\u00e9 pasa con la <strong>Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada<\/strong>?, \u00bfdeber\u00e1 incorporarse a la copia de la escritura? La FEIN que tiene el car\u00e1cter de oferta vinculante para el prestamista (art 14.1.a) LCCI), forma parte de la documentaci\u00f3n cuya puesta a disposici\u00f3n en plazo en favor del prestatario protegido ha de ser controlada por el Notario y ser\u00e1 objeto de asesoramiento jur\u00eddico individualizado de cada una de sus cl\u00e1usulas espec\u00edficas (art 15.2, particularmente ap c) LCCI), es parte fundamental de la propia Acta, por ello entiendo que no es necesario que se incorpore a la copia de la escritura. Ahora bien, dado que, al tratarse de la oferta vinculante, contiene por naturaleza las condiciones particulares del pr\u00e9stamo, en aquellos casos que el contenido final del CCI se aparte de la misma y el Notario autorizante no aclare o especifique el sentido de los cambios fruto de la negociaci\u00f3n individual del contrato (art 1255 Cc, Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 13 de junio citada m\u00e1s arriba), o cuando se contengan remisiones a la misma, ser\u00e1 necesario incorporarla a la copia presentada para la inscripci\u00f3n a los efectos del control de transparencia material que de manera mediata realiza el Registrador seg\u00fan el Centro directivo<a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Juan Ignacio de los Mozos Touya.<\/p>\n<hr \/>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"notas\"><\/a>Notas:<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Sobre las materias aqu\u00ed estudiadas vid: Juan Mar\u00eda D\u00edaz Fraile: \u201cLuces y sombras del actual Proyecto de Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario\u201d, Notarios y Registradores, 17-XII-2018; Juan Alvarez-Sala Walther: \u201cHipotecas y consumidores\u201d, Notarios y Registradores, 4-III-2019; Carlos Ballugera G\u00f3mez: \u201cRegistro de cl\u00e1usulas abusivas\u201d, Notarios y Registradores, 16-I-2019. As\u00ed mismo, los Informes 11\/2019 de la Comisi\u00f3n de Consultas doctrinales y 13\/2019 del Servicio de Estudios Registrales, ambos del Colegio de Registradores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Vid STJUE 21-III-2019, asunto C-590\/17, Electricit\u00e9 de France.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a> RR DGRyN 14-VII, 31-X-2017. Para el hipotecante no deudor v\u00e9ase RR 29-IX-2014 y 28-IV-2015.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a> Sobre el control de abusividad de un contrato de fianza v\u00e9ase RDGRyN 14-VII-2017, Fundamento 7.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a> Informe 11\/2019. II.3, Comisi\u00f3n de Consultas doctrinales Colegio de Registradores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a> Con relaci\u00f3n a la inaplicabilidad de la cl\u00e1usula suelo al fiador y simult\u00e1nea eficacia respecto al prestatario vid STS 1901\/2018 de 17 de mayo, citada en el Informe 11 Comisi\u00f3n de Consultas, lo que provoca dos reg\u00edmenes jur\u00eddicos distintos en el mismo negocio por raz\u00f3n de las personas intervinientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a> Vid RDGRyN de 28-IV-2015.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a> Ricardo Cabanas Trejo, \u201c\u00bfEl final de un largo y turbulento vuelo o solamente un aterrizaje de emergencia?\u201d en El Notario del Siglo XXI, marzo-abril 2019, p.30.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a> Sobre ello, en el mismo sentido, puede verse Informe 13\/2019 Servicio de Estudios Registrales del Colegio de Registradores, 4.b).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:<\/h2>\n<h2 style=\"text-align: left;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/el-contrato-de-credito-inmobiliario-elementos-personales-reales-y-formales-segunda-version\/\">IR A LA VERSI\u00d3N DE MAYO-2020<\/a><\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Ley de contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/archivo-llave-ley-contratos-de-credito-inmobiliario\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Archivo llave de la LCCI<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div id=\"attachment_61746\" style=\"width: 1034px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/el-contrato-de-credito-inmobiliario-elementos-personales-reales-y-formales\/attachment\/valladolid-universidad_fachada\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-61746\" class=\"size-full wp-image-61746\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/Valladolid-Universidad_Fachada.jpg\" alt=\"\" width=\"1024\" height=\"768\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/Valladolid-Universidad_Fachada.jpg 1024w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/Valladolid-Universidad_Fachada-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/Valladolid-Universidad_Fachada-768x576.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/Valladolid-Universidad_Fachada-500x375.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-61746\" class=\"wp-caption-text\">Fachada de la Universidad de Valladolid. Por Jos\u00e9 Luis Filpo Cabana<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>EL CONTRATO DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO: \u00a0Breve estudio de sus elementos y an\u00e1lisis de algunas cuestiones controvertidas. \u00a0Juan Ignacio de los Mozos Touya, registrador de la propiedad \u00a0 NOTA: ESTA VERSI\u00d3N INICIAL ES DE JULIO 2019. IR A LA VERSI\u00d3N DE MAYO-2020 \u00cdNDICE: Introducci\u00f3n Elementos personales Elementos reales Elementos formales Notas Enlaces &nbsp; \u00a0Introducci\u00f3n: La Ley [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":61745,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[279,268],"tags":[11214,11211,11212,11213,1441,11210],"class_list":{"0":"post-61737","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-cyd","8":"category-articulos-doctrina","9":"tag-ambito-lcci","10":"tag-contrato-de-credito-inmobiliario","11":"tag-fiador-lcci","12":"tag-hipotecante-no-deudor-lcci","13":"tag-juan-ignacio-de-los-mozos-touya","14":"tag-universidad-de-valladolid"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/61737","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=61737"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/61737\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":71480,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/61737\/revisions\/71480"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/61745"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=61737"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=61737"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=61737"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}