{"id":62325,"date":"2019-08-05T18:33:18","date_gmt":"2019-08-05T16:33:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=62325"},"modified":"2019-08-06T00:43:16","modified_gmt":"2019-08-05T22:43:16","slug":"casos-practicos-seminario-registral-bilbao-2018-2019-no-6","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/casos-practicos\/casos-practicos-seminario-registral-bilbao-2018-2019-no-6\/","title":{"rendered":"Casos Pr\u00e1cticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 N\u00ba 6"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/a>SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL<\/span><\/strong><\/span><\/h1>\n

BILBAO, 2018-2019 N\u00ba 6<\/span><\/strong><\/span><\/h1>\n

Coordina: Asier Fern\u00e1ndez Ruiz<\/strong><\/span><\/h2>\n

 <\/p>\n

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En este archivo se recogen algunos casos pr\u00e1cticos del seminario correspondiente a la sesi\u00f3n del d\u00eda 20 de marzo de 2019<\/strong><\/span><\/p>\n

IR AL \u00cdNDICE ACUMULADO DE TITULARES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

NUEVA ETAPA BILBAO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

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\u00cdndice:<\/h2>\n

1.- Renuncia a los derechos de tanteo y retracto en arrendamiento de vivienda.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

2.- Derecho de adquisici\u00f3n preferente de car\u00e1cter perpetuo y permanente.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

3.- Licencia de parcelaci\u00f3n para atribuci\u00f3n de uso exclusivo de terrenos.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

4.- Adjudicaci\u00f3n directa Agencia Tributaria.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

5.- Requisitos de la hipoteca unilateral a favor de la Diputaci\u00f3n Foral.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

6.- DNI y protecci\u00f3n de datos.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

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<\/a>1.- RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.<\/h2>\n

En virtud de un contrato de arrendamiento celebrado el 1 de marzo de 2013 (antes de la reforma del art 25 practicada en 2013) los arrendatarios en un contrato celebrado por 1 a\u00f1o prorrogable hasta 5 renunciaron a estos derechos.<\/p>\n

El 1 de julio de 2018 el arrendador vende la vivienda diciendo que est\u00e1 arrendada pero que no se notifica a los arrendatarios porque renunciaron.<\/p>\n

Como se puede apreciar ha transcurrido el plazo de m\u00e1ximo de duraci\u00f3n prevista del contrato, si bien se alud\u00eda a posibles pr\u00f3rrogas ulteriores del contrato. Ello parece tener una importancia capital.<\/p>\n

En caso de que el contrato en vigor sea consecuencia de una t\u00e1cita reconducci\u00f3n conforme al art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil, la misma supone que prosigue el arrendamiento pero con un contenido conforme a las reglas generales, habiendo perdido eficacia las cl\u00e1usulas pactadas en el contrato originario, a modo de una especie de nuevo contrato. Por lo tanto en caso de haberse producido la mencionada t\u00e1cita reconducci\u00f3n no tendr\u00e1 eficacia la cl\u00e1usula de renuncia alegada por no entenderse existente el pacto aludido.<\/p>\n

\u00a0En cambio, si ha existido una nueva pr\u00f3rroga, \u00e9sta s\u00ed implica la continuaci\u00f3n del contrato originario con todas sus cl\u00e1usulas, y por tanto la renuncia seguir\u00e1 surtiendo sus efectos. Por tanto ser\u00e1 preciso que se acredite la pr\u00f3rroga del contrato originario mediante el cumplimiento de los requisitos que en su caso se hubieran estipulado en el mismo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- DERECHO DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE DE CAR\u00c1CTER PERPETUO Y PERMANENTE.<\/h2>\n

En una escritura de divisi\u00f3n horizontal en cuya virtud se constituyen dos elementos privativos, los titulares de las mismas se atribuyen rec\u00edprocamente un derecho de adquisici\u00f3n preferente de car\u00e1cter perpetuo y permanente.<\/p>\n

\u00a0Dada la especial interrelaci\u00f3n que existe en la finca queda justificada la motivaci\u00f3n por la que las partes desean establecer el derecho de adquisici\u00f3n preferente. Ahora bien ello debe conjugarse en todo caso con los principios generales de nuestro derecho.<\/p>\n

\u00a0La constituci\u00f3n de cualquier tipo de derecho real con car\u00e1cter perpetuo e irredimible se encuentra proscrito en nuestro derecho, pudiendo ello ser considerado como un principio general del derecho. As\u00ed las normas relativas a la redenci\u00f3n de los censos, la limitaci\u00f3n temporal del usufructo, etc\u2026 En consecuencia, no es posible la constituci\u00f3n como un derecho real aut\u00f3nomo y desligado de la propiedad horizontal del derecho de adquisici\u00f3n preferente aludido<\/p>\n

\u00a0En cambio, s\u00ed parece admisible la existencia de ese pacto como una cl\u00e1usula estatutaria de la propiedad horizontal que se est\u00e1 constituyendo.<\/p>\n

\u00a0Ha de tenerse en cuenta que el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil se\u00f1ala que los titulares de los elementos privativos no tendr\u00e1n por este s\u00f3lo t\u00edtulo un derecho de tanteo y retracto, pero nada excluye que los interesados, en virtud de su autonom\u00eda de la voluntad, establezcan tal pacto. Adem\u00e1s, parece m\u00e1s conforme con la voluntad de los otorgantes, ya que el mismo no se liga personalmente a los que hoy comparecen en la escritura ni hay que hacer referencia a los ulteriores titulares de las fincas, sino que esta vinculaci\u00f3n a aqu\u00e9l que en cada momento sea propietario del otro elemento privativo queda establecida por su propia naturaleza.<\/p>\n

\u00a0En relaci\u00f3n a su duraci\u00f3n, la misma tendr\u00e1 car\u00e1cter indefinido, siendo modificable conforme a las normas relativas a la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- LICENCIA DE PARCELACI\u00d3N PARA ATRIBUCI\u00d3N DE USO EXCLUSIVO DE TERRENOS.<\/h2>\n

En una escritura de divisi\u00f3n horizontal de vivienda bifamiliar con atribuci\u00f3n a cada elemento del derecho de uso exclusivo y excluyente de la mitad del terreno. \u00bfEs necesaria licencia de parcelaci\u00f3n?\u00a0<\/p>\n

\u00a0Hemos de partir que la ley del suelo de Pa\u00eds del Pa\u00eds Vasco, a diferencia de otras legislaciones auton\u00f3micas del suelo no exige licencia para las atribuciones de uso del suelo. Por tanto, hay que determinar si existe o no parcelaci\u00f3n encubierta cada vez que se presenta una escritura en la que hay atribuci\u00f3n de uso exclusivo de suelo.<\/p>\n

\u00a0De las distintas posturas expuestas parece que el criterio a seguir parece ser si se distribuye el uso de la totalidad del suelo hay parcelaci\u00f3n encubierta, mientras que si queda algo como suelo com\u00fan de uso com\u00fan puede entenderse que ya no existe la referida parcelaci\u00f3n encubierta.<\/p>\n

\u00a0En definitiva, es necesario que no se agote el suelo en uso com\u00fan para no pedir licencia de parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- ADJUDICACI\u00d3N DIRECTA AGENCIA TRIBUTARIA.<\/h2>\n

Adjudicaci\u00f3n directa de la agencia tributaria tras subasta declarada desierta despu\u00e9s del 1 de enero de 2018. Interpretaci\u00f3n de las disposiciones transitorias 3 y 4 del Reglamento General de Recaudaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Se presenta la adjudicaci\u00f3n directa de un inmueble tras haberse declarado desierta la subasta dos veces. Conforme a la nueva redacci\u00f3n del reglamento de recaudaci\u00f3n, declarada desierta la subasta ya no es factible la adjudicaci\u00f3n directa, sino que, o bien se procede a una nueva subasta, o bien se adjudica el bien la Administraci\u00f3n Tributaria.<\/p>\n

\u00a0Las Disposiciones transitorias 3 y 4, ello es aplicable a los procedimientos de recaudaci\u00f3n iniciados tras el 1 de julio de 2004, y la eliminaci\u00f3n de la posibilidad de la adjudicaci\u00f3n directa para aquellos tr\u00e1mites de adjudicaci\u00f3n iniciados tras la entrada en vigor de la nueva redacci\u00f3n es decir 1 de enero de 2018. Esta interpretaci\u00f3n es la que resulta de informe remitido con car\u00e1cter general por el Colegio de Registradores.<\/p>\n

\u00a0Formalizada nota de calificaci\u00f3n ya que habiendo sido declarada desierta la subasta despu\u00e9s del 1 de enero de 2018, los tr\u00e1mites para la adjudicaci\u00f3n directa han de haberse iniciado con posterioridad, se ha interpuesto recurso. El referido recurso contiene principalmente dos alegaciones:<\/p>\n

– falta de competencia para la calificaci\u00f3n de tal extremo por parte del Registrador<\/p>\n

– que, en caso de ser competente, ha de entenderse aplicable a los procedimientos de ejecuci\u00f3n iniciados a partir del 1 de septiembre de 2018, conforme a la DT 4\u00aa.<\/p>\n

\u00a0Tal y como ha se\u00f1alado nuestra compa\u00f1era, que ha sido apoyada por los asistentes, la cuesti\u00f3n de si es posible la adjudicaci\u00f3n directa o no es un tr\u00e1mite esencial del procedimiento y por tanto objeto de calificaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

\u00a0La disposici\u00f3n transitoria cuarta hace referencia a la sujeci\u00f3n necesariamente a la tramitaci\u00f3n telem\u00e1tica de la subasta, es decir a sus normas procedimentales, las cuales efectivamente s\u00f3lo ser\u00e1n exigibles a los procedimientos ejecutivos iniciados tras el 1 de septiembre. Pero los dem\u00e1s aspectos de la normativa reformada han de entenderse aplicables desde su entrada en vigor conforme a las normas de derecho transitorio ya se\u00f1aladas.<\/p>\n

\u00a0Confiamos en una pronta resoluci\u00f3n con car\u00e1cter favorable a nuestra compa\u00f1era, y esperamos que cuando tenga noticias al respecto nos lo haga saber.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5.- REQUISITOS DE LA HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA DIPUTACI\u00d3N FORAL.<\/h2>\n

\u00bfCu\u00e1les son los requisitos para inscribir los procedimientos de ejecuci\u00f3n? Habi\u00e9ndose pactado el vencimiento anticipado por falta de pago de una mensualidad, \u00bfes admisible la ejecuci\u00f3n por la v\u00eda de apremio?<\/p>\n

\u00a0En relaci\u00f3n con el procedimiento de apremio, el reglamento de recaudaci\u00f3n de Bizkaia parece exigir que el impago sea de dos meses.<\/p>\n

\u00a0En relaci\u00f3n con los procedimientos propiamente hipotecarios (ejecuci\u00f3n directa y procedimiento extrajudicial) deber\u00e1 presentar los requisitos espec\u00edficos previstos en la legislaci\u00f3n y que son aplicables con car\u00e1cter general a todas las hipotecas. En relaci\u00f3n con el vencimiento anticipado, deber\u00e1 pactarse que el mismo se producir\u00e1 por impago de tres cuotas.<\/p>\n

\u00a0En l\u00ednea con tales requisitos deber\u00e1 presentar la correspondiente tasaci\u00f3n, y, adem\u00e1s deber\u00e1 expresar si la vivienda hipotecada es su vivienda habitual o no.<\/p>\n

\u00a0En un intento de subsanaci\u00f3n mediante diligencia conforme al art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial se manifiesta que la vivienda habitual es otra que tambi\u00e9n se hipoteca y que radica en otro distrito hipotecario. Siendo titular la misma persona de ambas viviendas, parece que es admisible una declaraci\u00f3n as\u00ed, recogi\u00e9ndose en la inscripci\u00f3n, no que manifiesta que no es su vivienda habitual (lo cual no hace), sino que la vivienda habitual es esa otra.<\/p>\n

\u00a0Ahora bien, aunque ello es materialmente admisible parece que trasciende del \u00e1mbito del art\u00edculo 153. Igualmente se renuncia los procedimientos de ejecuci\u00f3n directa y de venta extrajudicial. No obstante no corresponde al presentante tal renuncia sino a aqu\u00e9l que, como titular del derecho que se va a inscribir sin tales facultades, resultar\u00eda perjudicado. El car\u00e1cter unilateral de la hipoteca hace que, en este caso, no exista acreedor hipotecario, y, por tanto, los referidos procedimientos deben ser renunciados por el constituyente.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>6.- DNI Y PROTECCI\u00d3N DE DATOS.<\/h2>\n

El BOE ha publicado recientemente la forma de notificaci\u00f3n a trav\u00e9s de BOE a particulares, lo cual ha sido tambi\u00e9n informado por el Vocal de la Junta de Gobierno de Oficinas Liquidadoras. Conforme a las mismas no deben publicarse juntos el nombre y apellidos de una persona y su n\u00famero de DNI, de tal manera que s\u00f3lo se publicar\u00e1n 4 cifras del DNI, NIE o similar.<\/p>\n

\u00a0\u00bfSer\u00eda conveniente adaptar nuestra publicidad formal?<\/p>\n

\u00a0De los manuales suministrador por el Colegio parece que no hay problema en que se publiciten ambos datos conjuntamente. Adem\u00e1s hay una serie de argumentos que refuerzan tal sentido:<\/p>\n

\u00a0Primero, si s\u00f3lo se publica el nombre y apellidos, resulta m\u00e1s dif\u00edcil la identificaci\u00f3n concreta, ya que los mismos pueden coincidir en una pluralidad de personas.<\/p>\n

\u00a0Segundo, porque la publicaci\u00f3n en el BOE permanece indefinidamente en el Bolet\u00edn y es accesible p\u00fablicamente. En cambio nuestra publicidad formal es una acto concreto, expedida previo an\u00e1lisis del inter\u00e9s alegado y con tratamiento profesional de la publicidad suministrada, y que adem\u00e1s no puede incorporarse a ficheros y dem\u00e1s prevenciones de la normativa de protecci\u00f3n de datos.<\/p>\n

\u00a0No obstante, otras opiniones son bienvenidas y si nos la hac\u00e9is saber al Centro de Estudios intentaremos sistematizar los distintos criterios que pueden llegar de cara a adoptar la mejor soluci\u00f3n y de la manera m\u00e1s armonizada posible entre todos.<\/p>\n

\u00a0\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n

IR AL \u00cdNDICE ACUMULADO DE TITULARES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

IR A LA PORTADA DE LA SECCI\u00d3N<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2019.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a>

San Sebasti\u00e1n (panor\u00e1mica)<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00a0SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL BILBAO, 2018-2019 N\u00ba 6 Coordina: Asier Fern\u00e1ndez Ruiz     En este archivo se recogen algunos casos pr\u00e1cticos del seminario correspondiente a la sesi\u00f3n del d\u00eda 20 de marzo de 2019 IR AL \u00cdNDICE ACUMULADO DE TITULARES NUEVA ETAPA BILBAO \u00cdndice: 1.- Renuncia a los derechos de tanteo y retracto en […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":55499,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[201],"tags":[10184,1173,986,11274,10276,750,632,2858,10185],"class_list":{"0":"post-62325","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-casos-practicos","8":"tag-asier-fernandez-ruiz","9":"tag-bilbao","10":"tag-casos-practicos","11":"tag-igueldo","12":"tag-practica","13":"tag-san-sebastian","14":"tag-seminario","15":"tag-seminario-de-bilbao","16":"tag-seminario-derecho-registral"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/62325","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=62325"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/62325\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/55499"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=62325"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=62325"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=62325"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}