{"id":64050,"date":"2019-10-14T16:27:43","date_gmt":"2019-10-14T14:27:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=64050"},"modified":"2019-11-17T13:32:11","modified_gmt":"2019-11-17T12:32:11","slug":"informe-opositores-notarias-y-registros-julio-2019","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/informes-opositores\/informe-opositores-notarias-y-registros-julio-2019\/","title":{"rendered":"Informe Opositores Notar\u00edas y Registros Julio 2019"},"content":{"rendered":"

<\/a>INFORME PARA OPOSITORES <\/span><\/strong><\/h1>\n

A NOTAR\u00cdAS Y REGISTROS<\/span><\/strong><\/h1>\n

JULIO – 2019<\/strong><\/span><\/h2>\n

J<\/strong>os\u00e9 Antonio Riera \u00c1lvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)<\/strong><\/h2>\n

\u00a0<\/p>\n

NOTA IMPORTANTE: <\/strong><\/span> A partir de enero de 2018 este informe sufre\u00a0dos cambios:<\/strong><\/p>\n

Mes de referencia:<\/strong> Recoger\u00e1 disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre.\u00a0El resto de los apartados del Informe no seguir\u00e1 necesariamente este criterio temporal.<\/p>\n

Contenido:<\/strong>\u00a0Si se desea\u00a0ampliar<\/strong>\u00a0la informaci\u00f3n sobre una disposici\u00f3n o resoluci\u00f3n en concreta, s\u00f3lo hay que seguir el\u00a0enlace<\/strong>\u00a0a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.<\/p>\n

SUMARIO:<\/strong>\u00a0<\/strong>\u00a0<\/strong><\/h2>\n

NORMATIVA\/SENTENCIAS:<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

    \n
  1. Instrucci\u00f3n DGRN Condiciones Generales de Contrataci\u00f3n.<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en junio).<\/span><\/a><\/strong><\/p>\n

      \n
    1. Hipoteca de vivienda en construcci\u00f3n. Valor de tasaci\u00f3n hipot\u00e9tico.<\/a><\/strong><\/li>\n
    2. Resoluci\u00f3n judicial de compraventa ex articulo 1124 CC.<\/a><\/strong><\/li>\n
    3. Inmatriculaci\u00f3n Art. 205 LH. Dudas de identidad.<\/a><\/strong><\/li>\n
    4. Adjudicaci\u00f3n directa en procedimiento de apremio. Calificaci\u00f3n registral de documentos administrativos.<\/a><\/strong><\/li>\n
    5. Hipoteca. Sustituci\u00f3n de la finca hipotecada. Novaci\u00f3n modificativa o extintiva.<\/a><\/strong><\/li>\n
    6. Anotaci\u00f3n de embargo preventivo sin notificaci\u00f3n previa al titular registral. 213<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Enlaces<\/span><\/a><\/strong><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>NORMATIVA<\/strong>.<\/strong><\/h2>\n

      <\/a>1.- INSTRUCCI\u00d3N DGRN SOBRE CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACI\u00d3N<\/h3>\n

      Instrucci\u00f3n de 13 de junio de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, sobre el dep\u00f3sito de condiciones generales de la contrataci\u00f3n, y el reflejo del mismo en las escrituras de pr\u00e9stamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario.<\/p>\n

      Resumen:<\/strong>\u00a0Seg\u00fan la DGRN, si bien en el contrato de pr\u00e9stamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de dep\u00f3sito, y\u00a0comprobarse por el notario y el registrador que dicho dep\u00f3sito se ha practicado<\/strong>, ello no impide que en la configuraci\u00f3n del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales. Admite el dep\u00f3sito de cl\u00e1usulas y no s\u00f3lo de modelos. Trata como condiciones particulares las que se separan de las inscritas. Ver resumen completo<\/a><\/strong>.<\/p>\n

      Civil: Temas 59 y 77<\/strong><\/span><\/p>\n

       <\/p>\n

      <\/a>APUNTES PARA TEMAS<\/strong>.<\/h2>\n

      <\/a>1. HIPOTECA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCI\u00d3N<\/strong>.<\/strong><\/h3>\n

      Valor de tasaci\u00f3n hipot\u00e9tico una vez terminada la construcci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

      HIPOTECARIO. Notarias: T.60, 62 y 63. Registros: T. 65, 67 y 68<\/strong>.<\/span><\/p>\n

      Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

      TASACI\u00d3N DE LAS FINCAS HIPOTECADAS Y EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA.<\/p>\n

      Para la inscripci\u00f3n de los pactos de ejecuci\u00f3n directa hipotecaria y extrajudicial resulta imperativo<\/strong>, cualquiera que sea el deudor, el cumplimiento de los requisitos establecidos en los art\u00edculos 682 de la LECi y 129 de la LH<\/a>, entre ellos la tasaci\u00f3n<\/strong> ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada con cumplimiento de su normativa espec\u00edfica.<\/p>\n

      \u00bfQU\u00c9 FINALIDAD TIENE LA EXIGENCIA DE TASACI\u00d3N?<\/p>\n

      1)<\/strong> Proteger a los inversores en el mercado hipotecario frente al riesgo de sobretasaci\u00f3n del inmueble. (Ley 2\/1981, de 25 de marzo).<\/p>\n

      \u00a0Se trata de una medida protectora para los inversores que tiene por objeto las hipotecas destinadas a cubrir una emisi\u00f3n de t\u00edtulos hipotecarios.<\/p>\n

      \u201c\u2026 En un principio, la exigencia de tasaci\u00f3n del inmueble hipotecado establecida en la Ley 2\/1981, de 25 de marzo<\/strong>, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, ten\u00eda como objeto prioritario garantizar el cumplimiento de los l\u00edmites impuestos al importe de los cr\u00e9ditos hipotecarios que puedan servir de garant\u00eda a las emisiones de c\u00e9dulas o bonos hipotecarios (art\u00edculo 2 de la Orden ECO 805\/2003), lo que serv\u00eda de protecci\u00f3n frente a la sobretasaci\u00f3n a los inversores en el mercado hipotecario\u2026\u201d.<\/strong><\/p>\n

      2)<\/strong> Proteger en general a los usuarios de los servicios financieros impidiendo la infravaloraci\u00f3n del bien hipotecado. (Ley 1\/2013, de 14 de mayo).<\/p>\n

      Se trata de una medida protectora para todos los usuarios de los servicios financieros y para todas las hipotecas, con independencia de que se destinen o no a la cobertura de una emisi\u00f3n de t\u00edtulos hipotecarios,<\/p>\n

      \u201c\u2026Posteriormente, la Ley 1\/2013, de 14 de mayo<\/strong>, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social, a esa finalidad inicial a\u00f1adi\u00f3, para toda hipoteca<\/strong> ya se destine o no a servir de cobertura a una emisi\u00f3n de t\u00edtulos hipotecarios, el amparo a los usuarios<\/strong> de los servicios financieros del peligro de la infravaloraci\u00f3n<\/strong> del bien dado en garant\u00eda, situaci\u00f3n que en los ciclos econ\u00f3micos de crisis y de contracci\u00f3n de la demanda inmobiliaria puede llegar a traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo teniendo en cuenta que tanto las posturas m\u00ednimas admisibles en la subasta, como la posible adjudicaci\u00f3n de la finca al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de licitadores, se determinan por un valor resultante de la aplicaci\u00f3n de ciertos porcentajes (70% o 50%, seg\u00fan se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasaci\u00f3n para subasta fijado en la escritura de constituci\u00f3n (art\u00edculos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo cual puede llevar, si la tasaci\u00f3n fue baja, a que el precio del remate o de la adjudicaci\u00f3n al acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca\u2026\u201d.<\/p>\n

      3)<\/strong> Un paso m\u00e1s en esa finalidad tuitiva de los usuarios lo da la reciente Ley 5\/2019, de 15 de marzo<\/strong>, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, que modifica el art\u00edculo 129 LH<\/a> en su Disposici\u00f3n Final primera estableciendo para la venta extrajudicial que el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo a la subasta \u00aben ning\u00fan caso podr\u00e1 ser inferior al valor se\u00f1alado en la tasaci\u00f3n\u00bb.<\/strong><\/p>\n

      MARCO LEGAL IMPERATIVO ACTUALMENTE.<\/p>\n

      Destaca la Resoluci\u00f3n:<\/p>\n

      1)<\/strong> Por un lado, la normativa reguladora del mercado hipotecario (las citadas Ley 2\/1981 y Orden ECO 805\/2003) establecen ciertas limitaciones: (i)<\/strong> el importe del pr\u00e9stamo no debe superar un determinado porcentaje (60-80-95%) del valor de tasaci\u00f3n del bien; (ii)<\/strong> y si la tasaci\u00f3n se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constituci\u00f3n, el tipo de subasta ser\u00e1, como m\u00ednimo, el importe de la tasaci\u00f3n para subasta.<\/p>\n

      A destacar de esta normativa: (i)<\/strong> No es exigible para la constituci\u00f3n de cualquier hipoteca sino \u00fanicamente para aquellas que garantizan la emisi\u00f3n de bonos o c\u00e9dulas hipotecarias. (ii)<\/strong> Para cumplir dicha garant\u00eda no es necesario su reflejo en la escritura ni en la inscripci\u00f3n de la hipoteca en el Registro de la Propiedad\u00b7.<\/p>\n

      \u00a02)<\/strong> El art\u00edculo 129 de la Ley Hipotecaria<\/a> impone la limitaci\u00f3n de que la tasaci\u00f3n de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podr\u00e1 ser distinta de la que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecuci\u00f3n judicial directa, ni podr\u00e1 en ning\u00fan caso ser inferior del valor de tasaci\u00f3n<\/strong> (realizada \u00e9sta conforme a la Ley 2\/1981). (El art\u00edculo 675 LECivil sigue diciendo que, en ning\u00fan caso, el precio para la subasta podr\u00e1 ser inferior al 75% del valor de tasaci\u00f3n. Sin embargo, dados los t\u00e9rminos imperativos del art\u00edculo 129, la fijaci\u00f3n del precio para la subasta en todo caso ser\u00e1 el exigido por el art. 129 LH caso de pactar ambos sistemas de ejecuci\u00f3n).<\/p>\n

      CUESTIONES CONCRETAS.<\/p>\n

      1 \u00bfLa fijaci\u00f3n del precio o tipo de subasta de la finca hipotecada puede ser fijado convencionalmente sin ajustarse necesariamente a criterios objetivos<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

      El tipo de subasta no es una cifra fijada libremente por las partes sino que, actualmente, debe determinarse <\/strong>con criterios objetivos fijados legalmente, para acercarse al valor real de la finca determinado por medios t\u00e9cnicos y en atenci\u00f3n a las caracter\u00edsticas econ\u00f3micas del inmueble en el momento de constituci\u00f3n de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real.<\/p>\n

      1) \u00bfExiste, sin embargo, alguna norma que en el \u00e1mbito de la ejecuci\u00f3n hipotecaria imponga expresamente que el tipo de subasta no pueda ser superior al valor de tasaci\u00f3n de la finca hipotecada<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

      Cabe, pues, que el tipo fijado para la subasta del bien hipotecado sea superior al valor fijado para el inmueble en la preceptiva tasaci\u00f3n oficial.<\/p>\n

      \u201c\u2026 As\u00ed pues, no existe norma alguna que, con car\u00e1cter imperativo, imponga un l\u00edmite superior a la tasaci\u00f3n para subasta, determinado a partir de la tasaci\u00f3n que se debe incorporar a la escritura.<\/strong> Es m\u00e1s, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y as\u00ed lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasaci\u00f3n, para evitar una adjudicaci\u00f3n por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorizaci\u00f3n previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorizaci\u00f3n de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope m\u00e1ximo a la tasaci\u00f3n, sin un fundamento legal claro, perjudicar\u00eda notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden. Por lo dem\u00e1s, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento<\/strong>, que precisamente es contemplado en la reciente Ley 5\/2019 con otros mecanismos de control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garant\u00eda si la tasaci\u00f3n resulta excesiva, puesto que si, analizado el riesgo de la operaci\u00f3n, ha decidido dar el pr\u00e9stamo con una hipoteca aparentemente m\u00e1s d\u00e9bil, ello cae dentro del \u00e1mbito de su autonom\u00eda de la voluntad que no parece encontrarse con obst\u00e1culo legal alguno\u2026\u201d.<\/p>\n

      2) \u00bfQu\u00e9 consecuencias se derivan en el \u00e1mbito de la ejecuci\u00f3n hipotecaria de la infracci\u00f3n de las normas sobre tasaci\u00f3n<\/u>?<\/p>\n

      Su infracci\u00f3n implica (i)<\/strong> la nulidad <\/em>de la estipulaci\u00f3n correspondiente, (ii)<\/strong> inhabilita<\/em> para su acceso al Registro de la Propiedad (iii<\/strong>) e impide<\/em> en todo caso el ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria por tales v\u00edas procedimentales, de conformidad con el art\u00edculo 130 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

      Caso pr\u00e1ctico<\/strong>.<\/p>\n

      Se plantea si el tipo de subasta de la vivienda unifamiliar en construcci\u00f3n que se hipoteca, fijado a los efectos del art\u00edculo 129 de la Ley Hipotecaria y del art\u00edculo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, consistente en el 100% del valor de tasaci\u00f3n fijado en el correspondiente certificado de tasaci\u00f3n homologado \u00abcomo valor hipot\u00e9tico<\/strong> una vez se haya terminado la obra nueva\u00bb, es v\u00e1lido para la inscripci\u00f3n de los pactos de ejecuci\u00f3n directo hipotecario y extrajudicial de la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca, y como consecuencia para la inscripci\u00f3n de la hipoteca misma, salvo que el acreedor consienta en la inscripci\u00f3n parcial sin dichos pactos (art\u00edculos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

      Soluci\u00f3n del caso pr\u00e1ctico<\/strong>.<\/p>\n

      Se puede fijar como tipo para subasta de un inmueble en construcci\u00f3n el que resulta del certificado de tasaci\u00f3n que lo fija el valor hipot\u00e9tico de la edificaci\u00f3n una vez finalizada.<\/p>\n

      \u00a0Hay que tener en cuenta: (i)<\/strong> Que dicho valor no se ha fijado de forma meramente convencional sino mediante una tasaci\u00f3n oficial que se ajusta a los c\u00e1nones legales. (ii)<\/strong> Adem\u00e1s, no hay en nuestro Derecho una norma imperativa que proh\u00edba fijar para la subasta del bien hipotecado un tipo que, partiendo de la tasaci\u00f3n, sea superior al valor fijado para el inmueble en la preceptiva tasaci\u00f3n oficial. (iii)<\/strong> \u201c\u2026 Es m\u00e1s, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y as\u00ed lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasaci\u00f3n, para evitar una adjudicaci\u00f3n por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorizaci\u00f3n previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorizaci\u00f3n de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope m\u00e1ximo a la tasaci\u00f3n, sin un fundamento legal claro, perjudicar\u00eda notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden\u2026\u201d.<\/p>\n

      R. 8 de mayo de 2019<\/a>. BOE 1 de junio de 2019.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>2.- RESOLUCIO\u0301N JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC<\/strong>.<\/h3>\n

      Civil: T. 53 en relaci\u00f3n con T. 66.<\/strong><\/span><\/p>\n

      Hipotecario: Notarias: T. 6 en relaci\u00f3n con T. 11. Registros: T.8 en relaci\u00f3n con T. 13<\/strong>.<\/span><\/p>\n

      \u00bfPara la reinscripci\u00f3n derivada de una resoluci\u00f3n contractual ex. art.<\/em> 1124 CC se aplican los mismos requisitos exigidos para el caso de la resoluci\u00f3n ex art.<\/em> 1504 CC<\/u>?: SI<\/strong>.<\/p>\n

      Doctrina<\/strong>.<\/p>\n

      1 Para inscribir la resoluci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 1124 CC, de una compraventa inscrita han de cumplirse los requisitos de los art\u00edculos 175.6 RH (restituci\u00f3n de aportaciones y consignaci\u00f3n) y 180 RH (mandamiento de cancelaci\u00f3n).\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n

      2 Tales requisitos son aplicables no s\u00f3lo a los casos de inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n en virtud de condiciones resolutorias expl\u00edcitas recogidas en el art\u00edculo 1504 CC sino tambi\u00e9n a los casos de resoluciones sin condici\u00f3n resolutoria por la v\u00eda del art\u00edculo 1124 CC.<\/p>\n

      Caso pr\u00e1ctico<\/strong>.<\/p>\n

      Se cuestiona la inscripci\u00f3n de un testimonio de sentencia que declara, al amparo de lo dispuesto en el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil, la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa instrumentado en escritura p\u00fablica, con la consiguiente restituci\u00f3n de las prestaciones entre las partes.<\/p>\n

      \u00a0El registrador se opone a la inscripci\u00f3n de la finca a favor de los demandantes por no haberse acreditado la consignaci\u00f3n del precio en favor del demandado, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

      \u00a0Los recurrentes consideran que esta regla de la necesidad de consignaci\u00f3n solo es aplicable a los casos de condici\u00f3n resolutoria expresa previstos en el art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

      Comentario<\/strong>.<\/p>\n

      Como marco general en que se desenvuelve esta cuesti\u00f3n se debe destacar c\u00f3mo la doctrina jurisprudencial m\u00e1s actual aproxima m\u00e1s las acciones resolutorias de los art\u00edculos 1124 y 1505 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

      Destaca la Resoluci\u00f3n que la Sentencia del Tribunal Supremo n\u00famero 39\/2015, de 16 de febrero, se\u00f1ala lo siguiente: \u00abEn el \u00e1mbito de la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa de bienes inmuebles por incumplimiento debe se\u00f1alarse (\u2026) que el pacto resolutorio expreso del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil constituye una especificaci\u00f3n, o cierta modalizaci\u00f3n, del marco general de aplicaci\u00f3n de la acci\u00f3n resolutoria previsto en el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil. Esta especificaci\u00f3n (\u2026) responde a un reforzamiento de la protecci\u00f3n del vendedor que se traduce, principalmente, en una mayor objetivaci\u00f3n de la aplicaci\u00f3n del efecto resolutorio del contrato. Reforzamiento, o m\u00e1s vigorosa protecci\u00f3n del vendedor que, fuera del car\u00e1cter rec\u00edproco de la obligaci\u00f3n, tambi\u00e9n se da o alcanza a otros \u00e1mbitos del contrato de compraventa, caso de la facultad de suspender la entrega de la cosa ante el peligro o riesgo de insolvencia del comprador (art\u00edculo 1468 del C\u00f3digo Civil). No obstante, tambi\u00e9n debe se\u00f1alarse, en orden a esta caracterizaci\u00f3n de la figura, que su diferenciaci\u00f3n respecto del marco de aplicaci\u00f3n general dispuesto por el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil se ha rebajado notablemente en la actualidad.<\/strong> La raz\u00f3n, no es otra, que la necesaria evoluci\u00f3n de la doctrina jurisprudencial de esta Sala en atenci\u00f3n al propio desenvolvimiento que presenta la din\u00e1mica resolutoria del contrato y que, necesariamente, ha tendido a aproximar ambas acciones<\/strong>\u00bb.<\/p>\n

      Conclusi\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

      Debe, por tanto, concluirse que la exigencia de consignaci\u00f3n<\/strong> a disposici\u00f3n del comprador de las cantidades por \u00e9l pagadas como precio en la compraventa, en los t\u00e9rminos que prev\u00e9 el art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario, es aplicable como requisito para la reinscripci\u00f3n<\/strong> a favor del vendedor a los casos en los que la resoluci\u00f3n del derecho inscrito tiene su origen en el ejercicio de la acci\u00f3n resolutoria prevista en el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil<\/strong>.\u00a0<\/p>\n

      R.8 de mayo de 2019<\/a>. BOE 1 de junio de 2019.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>3.- INMATRICULACIO\u0301N ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD<\/strong>.<\/h3>\n

      Hipotecario. Notarias: T.26 y 27. Registros: T. 29 y 30<\/strong>.<\/span><\/p>\n

      \u00bfAnte las dudas fundadas del registrador para inmatricular una finca conforme al art\u00edculo 205 LH cabe acudir al procedimiento judicial de jurisdicci\u00f3n voluntaria de los art\u00edculos 300 y 306 RH<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

      \u00bfLas dudas fundadas sobre la coincidencia con otra finca inscrita deben referirse necesariamente a la totalidad de la finca<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

      \u00bfEst\u00e1n derogados todos los art\u00edculos del T\u00edtulo VI del Reglamento Hipotecario<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

      Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

      1 No cabe acudir actualmente a los procedimientos de los arts 300 y 306 del RH para solventar las dudas fundadas del registrador sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular.<\/p>\n

      2 \u201c\u2026 cuando la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 13\/2015, de 24 de junio, dispone que \u201cquedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley\u00bb, ha de interpretarse que deben entenderse t\u00e1citamente derogados todos los art\u00edculos del T\u00edtulo VI del Reglamento Hipotecario<\/strong>\u2026\u201d. (R. 17 de noviembre de 2015).<\/p>\n

      3 La competencia judicial en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad f\u00edsica y jur\u00eddica extrarregistral es estrictamente jurisdiccional, a trav\u00e9s del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda y que habr\u00eda de culminar en forma de sentencia.<\/p>\n

      4 La apreciaci\u00f3n de dudas de que la finca que se pretenda inmatricular coincida con otra no tiene por qu\u00e9 referirse a la totalidad de la finca sino que debe evitarse la coincidencia incluso parcial con otras fincas inscritas.<\/p>\n

      5 \u00bfQu\u00e9 puede hacerse ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculaci\u00f3n pretendida por cualquiera de las v\u00edas reguladas en el nuevo T\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria<\/u>?:<\/p>\n

      1)<\/em> Recurrir la calificaci\u00f3n registral mediante el recurso gubernativo ante la DGRN, o el recurso judicial ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que est\u00e9 situado el inmueble, siendo de aplicaci\u00f3n las normas del juicio verbal <\/strong>conforme al art\u00edculo 324 de la Ley Hipotecaria \u2013si lo que pretende es la revisi\u00f3n judicial de la calificaci\u00f3n registral\u2013.<\/p>\n

      2)<\/em> Incoar el correspondiente procedimiento jurisdiccional<\/strong> (ex. art. 198 LH). En particular, trat\u00e1ndose de la inmatriculaci\u00f3n de finca, dice el art\u00edculo 204 LH que tambi\u00e9n puede lograrse la inmatriculaci\u00f3n de la finca \u201c5.\u00ba En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculaci\u00f3n, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 203, deban intervenir en el expediente, observ\u00e1ndose las dem\u00e1s garant\u00edas prevenidas en dicho art\u00edculo<\/em>\u201d.<\/p>\n

      3)<\/em> Acudir previamente al espec\u00edfico procedimiento notarial<\/strong> de inmatriculaci\u00f3n previsto en el art\u00edculo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitaci\u00f3n, con las garant\u00edas y con audiencia de los interesados que se\u00f1ala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podr\u00edan disiparse las dudas alegadas.<\/p>\n

      Comentario<\/strong>:<\/p>\n

      Como se\u00f1ala la Resoluci\u00f3n: (i)<\/strong> Ahora, tras la n\u00edtida desjudicializaci\u00f3n de tales procedimientos, como se proclama en la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley 13\/2015 y se materializa en su articulado, ya no se mantiene la posibilidad de tramitaci\u00f3n de tales expedientes en sede judicial, ni la posibilidad de resolverlos mediante simple auto. Y tal supresi\u00f3n afecta tanto a la anterior potencialidad de ordenar la inmatriculaci\u00f3n de fincas por v\u00eda del expediente de dominio del anterior art\u00edculo 201, como a la de resolver las dudas registrales fundadas cuando se hubiera utilizado la v\u00eda de los anteriores art\u00edculos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria. (ii)<\/strong> Por el contrario, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad f\u00edsica y jur\u00eddica extrarregistral, queda concretada y ce\u00f1ida a su labor estrictamente jurisdiccional, a trav\u00e9s del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habr\u00eda de culminar en forma de sentencia. (iii)<\/strong> La nueva redacci\u00f3n legal es en s\u00ed misma suficientemente detallada y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su d\u00eda a los art\u00edculos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse \u00edntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.<\/p>\n

      R. 8 de mayo 2019<\/a>. BOE 1 de junio de 2019.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>4.- ADJUDICACI\u00d3N DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO<\/strong>. CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS<\/strong><\/h3>\n

      Fiscal: Notarias, T.8. Registros T.9.<\/strong><\/span><\/p>\n

      Doctrina<\/strong>.<\/p>\n

      1 Adjudicaci\u00f3n directa en procedimiento de apremio fiscal: se elimina <\/strong>la adjudicaci\u00f3n directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta (a partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudaci\u00f3n<\/a>).<\/p>\n

      2 Calificaci\u00f3n registral de documentos administrativos: Dentro de los l\u00edmites de su funci\u00f3n, goza el registrador de una mayor libertad<\/strong> para calificar el documento administrativo en relaci\u00f3n con el judicial, y en particular si se trata del examen de los tr\u00e1mites esenciales<\/strong> del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garant\u00edas que est\u00e1n establecidas por las leyes y los reglamentos.<\/p>\n

      Caso pr\u00e1ctico:<\/strong><\/p>\n

      En procedimiento de apremio fiscal seguido por la Agencia Tributaria contra bienes inmuebles del deudor resulta desierta la subasta en primera y segunda licitaci\u00f3n. La mesa de la subasta acuerda el 5 de septiembre de 2018 continuar el expediente mediante enajenaci\u00f3n directa sin exigencia de tipo o precio m\u00ednimo, adjudic\u00e1ndose la finca por este procedimiento. Se pretende inscribir el acta de adjudicaci\u00f3n. El acuerdo de enajenaci\u00f3n directa es de fecha posterior al 1 de enero de 2018<\/strong>, fecha de entrada en vigor de la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 107 del Reglamento General de Recaudaci\u00f3n.<\/p>\n

      Comentario<\/strong>:<\/p>\n

      Se plantean dos cuestiones en la Resoluci\u00f3n: primeramente, si se extralimita la calificaci\u00f3n registral al examinar el acuerdo adoptado por la mesa; en segundo lugar, y dado el juego de fechas, si es aplicable al procedimiento en cuesti\u00f3n la reforma del RGR.<\/p>\n

      a) Sobre la calificaci\u00f3n registral de documentos administrativos: Seg\u00fan reiterada doctrina de este Centro Directivo la calificaci\u00f3n registral de los documentos administrativos se extiende en todo caso: (i)<\/strong> a la competencia del \u00f3rgano, (ii)<\/strong> a la congruencia de la resoluci\u00f3n con la clase de expediente o procedimiento seguido, (iii)<\/strong> a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, (iv)<\/strong> a los tr\u00e1mites e incidencias esenciales del procedimiento, (v)<\/strong> y a la relaci\u00f3n del procedimiento con el titular registral y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro (cfr. art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario<\/a>).<\/p>\n

      b) Cuesti\u00f3n de derecho intertemporal o transitorio: (i) La redacci\u00f3n del art\u00edculo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudaci\u00f3n (operada por Decreto 1071\/2017, de 29 de diciembre), vigente desde el 1 de enero de 2018, no contempla entre los casos de adjudicaci\u00f3n directa el supuesto ahora discutido, es decir, que realizada la subasta queden bienes o derechos sin adjudicar, a diferencia de lo que suced\u00eda en la redacci\u00f3n anterior del citado art\u00edculo 107. (ii) Se confirma la aplicaci\u00f3n del citado art\u00edculo 107 RGR, en su redacci\u00f3n actual, al procedimiento cuestionado en esta Resoluci\u00f3n, pues el acuerdo de enajenaci\u00f3n directa tiene lugar cuando ya est\u00e1 vigor la actual redacci\u00f3n del citado art\u00edculo 107 RGR (cita la disposici\u00f3n final \u00fanica del Real Decreto 1071\/2017 y la disposici\u00f3n transitoria tercera del Reglamento General de Recaudaci\u00f3n.<\/p>\n

      R. 9 de mayo de 2019<\/a>. BOE 1 de junio de 2019.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>5.- HIPOTECA. SUSTITUCIO\u0301N DE LA FINCA HIPOTECADA<\/strong>.<\/h3>\n

      NOVACIO\u0301N MODIFICATIVA O EXTINTIVA<\/strong>.<\/strong><\/p>\n

      Civil: T.58. <\/strong><\/span><\/p>\n

      Hipotecario: Notar\u00edas. T. 50, 53. Registros. T. 55, 58.<\/strong><\/span><\/p>\n

      \u00bfEl cambio del bien hipotecado es una novaci\u00f3n modificativa<\/u>? NO<\/strong>. \u00bfExtintiva<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

      Doctrina<\/strong>.<\/p>\n

      1 La sustituci\u00f3n de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novaci\u00f3n extintiva.<\/p>\n

      2 Requisitos para la inscripci\u00f3n de la sustituci\u00f3n de la finca hipotecada: (i)<\/strong> Debe acreditarse previamente la cancelaci\u00f3n de la hipoteca primitiva. (ii)<\/strong> A la correspondiente escritura debe incorporarse o acompa\u00f1arse la primitiva escritura de constituci\u00f3n de hipoteca para la debida constancia en la inscripci\u00f3n de la nueva hipoteca de todas sus cl\u00e1usulas financieras, de vencimiento anticipado, de constituci\u00f3n del derecho real y los pactos de ejecuci\u00f3n hipotecaria (salvo el tipo de subasta y el certificado de tasaci\u00f3n que deben ser nuevos). (iii)<\/strong> La prioridad o el rango de la nueva hipoteca ser\u00e1 aquella que resulte de la aplicaci\u00f3n de las normas hipotecarias al historial registral de la nueva finca gravada.<\/p>\n

      3 Con car\u00e1cter general, en el \u00e1mbito de los Derechos reales la regla general es que la novaci\u00f3n es extintiva (ya la RDGRN de 20 de octubre de 1998 afirmo\u0301 que en los derechos reales no cabe defender la subsistencia del derecho real cuando se sustituye el objeto<\/strong> sobre el que recae.)<\/p>\n

      Conclusi\u00f3n:<\/p>\n

      1) En sede de Derecho de obligaciones, la novaci\u00f3n modificativa es la regla general y as\u00ed resulta del art\u00edculo 1.203.1 CC que dispone que las obligaciones pueden modificarse: variando su objeto o sus condiciones principales. Para que fuera un supuesto de novaci\u00f3n extintiva, ex art\u00edculo 1.204 CC, ser\u00eda necesario que se declare expresamente y que la antigua y la nueva obligaci\u00f3n fueran en todo punto incompatibles.<\/p>\n

      2) En sede de Derechos reales, la regla general es la contraria. Concretamente, en sede de derecho real de hipoteca hay que tener en cuenta: (i) Que el art\u00edculo 104 LH que dispone que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligaci\u00f3n para cuya seguridad fue constituida. (ii) El car\u00e1cter constitutivo de la inscripci\u00f3n en el Registro de la propiedad, conforme a los art\u00edculos 1.875 CC y 145 y 159 LH. (iii) El rango registral que atribuye la inscripci\u00f3n a la hipoteca.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>6.- ANOTACIO\u0301N DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIO\u0301N PREVIA AL TITULAR REGISTRAL<\/strong>.<\/h3>\n

      Hipotecario. Notarias: T.4 y 9. Registros: T.5 y 11<\/strong>.<\/span><\/p>\n

      Fiscal: Notar\u00edas: T.8. Registros: T.9<\/strong>.<\/span><\/p>\n

      Resumen<\/strong>.<\/p>\n

      La Agencia Tributaria puede acordar un embargo preventivo como medida cautelar sin previa audiencia del demandado. Es decir, que la anotaci\u00f3n debe ser practicada.<\/p>\n

      Doctrina<\/strong>.<\/p>\n

      1 Regla general: Conforme a los art\u00edculos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y el 140 del Reglamento Hipotecario, \u00abcon car\u00e1cter general, no es posible<\/strong> practicar anotaci\u00f3n preventiva de un embargo, ya sea este adoptado como medida cautelar o como acto dentro de proceso de ejecuci\u00f3n, sin que el titular registral de la finca embargada haya sido adecuadamente citado en el procedimiento en el que dicho embargo se ha acordado, con el fin de eludir la indefensi\u00f3n que proh\u00edbe el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

      2 Excepci\u00f3n: Lo anterior cede cuando se trata de medidas cautelares urgentes. As\u00ed, nuestro ordenamiento ha previsto en el art\u00edculo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la posibilidad de que se tomen medidas cautelares, inaudita parte, esto es, sin previa audiencia del demandado, bas\u00e1ndose en la doctrina de la contradicci\u00f3n diferida<\/strong> por la que el derecho a la tutela judicial efectiva se garantiza dando al demandado la oportunidad de ser o\u00eddo con posterioridad.<\/p>\n

      3 Sin embargo, estos embargos preventivos inaudita parte<\/em> no podr\u00e1n<\/strong> convertirse en embargos ejecutivos o prorrogarse m\u00e1s all\u00e1 de los seis meses de vigencia inicial sin que se acredite la oportuna notificaci\u00f3n al afectado, es decir al titular registral de la finca embargada.<\/p>\n

      4 Como consecuencia l\u00f3gica de ello, parece que estos embargos, pasados lo seis meses, podr\u00e1n ser cancelados si no se acredita la notificaci\u00f3n al titular de la finca, que deber\u00e1 hacerse \u201cde forma inmediata\u201d para que el titular registral pueda ejercer la defensa de sus intereses en el procedimiento.<\/p>\n

      R.10 de mayo de 2019<\/a>. BOE 7 de junio de 2019.<\/p>\n

       <\/p>\n

      \u00a0<\/a>ENLACES:<\/span><\/h2>\n

      IR A LA SECCI\u00d3N<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

      LISTA DE INFORMES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

      PROGRAMAS<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

      ALGUNOS MATERIALES PARA CIVIL<\/span><\/strong><\/a>\u00a0<\/p>\n

      OPOSICIONES NOTAR\u00cdAS ANDALUC\u00cdA 2019<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

      MINI INFORME JUNIO<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

      NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

      NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2019.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

      NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

      RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

      WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

      CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

      IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

      \"Informe<\/a>

      Palacio Belvedere (Viena). Por Raquel Laguillo<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      INFORME PARA OPOSITORES A NOTAR\u00cdAS Y REGISTROS JULIO – 2019 Jos\u00e9 Antonio Riera \u00c1lvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria) \u00a0 NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre\u00a0dos cambios: Mes de referencia: Recoger\u00e1 disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre.\u00a0El resto de los apartados del […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":4041,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[220],"tags":[2774,11682,9243,11678,11533,1544,11674,9229,6337,11675,1034,1627,796,1032,1033,11683,11681,11680,1931,1932,9991,6556,11677,11679,11676,1206],"class_list":{"0":"post-64050","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-informes-opositores","8":"tag-adjudicacion-directa","9":"tag-anotacion-de-embargo-preventivo","10":"tag-art-205-lh","11":"tag-articulo-1124-cc","12":"tag-belvedere","13":"tag-calificacion-registral","14":"tag-condiciones-generales-de-contratacion","15":"tag-documentos-administrativos","16":"tag-dudas-de-identidad","17":"tag-hipoteca-de-vivienda-en-construccion","18":"tag-informe-opositores","19":"tag-inmatriculacion","20":"tag-instruccion-dgrn","21":"tag-jose-antonio-riera","22":"tag-jose-antonio-riera-alvarez","23":"tag-notificacion-titular-registral","24":"tag-novacion-extintiva","25":"tag-novacion-modificativa","26":"tag-oposiciones-notarias","27":"tag-oposiciones-registros","28":"tag-procedimiento-de-apremio","29":"tag-raquel-laguillo","30":"tag-resolucion-judicial-compraventa","31":"tag-sustitucion-finca-hipotecada","32":"tag-valor-de-tasacion-hipotetico","33":"tag-viena"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/64050","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=64050"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/64050\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4041"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=64050"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=64050"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=64050"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}