{"id":64254,"date":"2019-10-21T16:59:37","date_gmt":"2019-10-21T14:59:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=64254"},"modified":"2022-11-10T12:02:23","modified_gmt":"2022-11-10T11:02:23","slug":"el-fiador-persona-fisica-de-sociedad-mercantil-en-la-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/el-fiador-persona-fisica-de-sociedad-mercantil-en-la-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario\/","title":{"rendered":"El Fiador, Persona F\u00edsica, de Sociedad Mercantil en la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><strong>EL FIADOR (persona f\u00edsica) DE SOCIEDAD MERCANTIL EN LA LEY 5\/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CREDITOS INMOBILIARIOS (LCCI).<\/strong><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><b>Jos\u00e9 Ignacio Su\u00e1rez Pinilla. Notario de Armilla (Granada).<\/b><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>\u00cdNDICE:<\/h2>\n<p><a href=\"#antes\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">1.- Antes de la LCCI<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#tras\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">2.- Tras la LCCI.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#conclusion\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">3.- Conclusi\u00f3n<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#enlaces\">Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"antes\"><\/a>ANTES DE LA LCCI <\/strong>se discuti\u00f3 sobre la posici\u00f3n del fiador (persona f\u00edsica) en los pr\u00e9stamos hipotecarios concedidos a sociedades mercantiles, en el sentido de si se trataba de consumidor o no consumidor a efectos de desplegar, o no, <strong>las normas de protecci\u00f3n en materia de transparencia<\/strong>, cuesti\u00f3n aclarada por el <strong>Tribunal Supremo, sala de lo civil, en sentencia 1901\/2018 <\/strong>de fecha 28 de mayo, recurso 1913\/2015, <strong>QUE CONCLUYE <\/strong><em>(y en igual sentido la <strong>resoluci\u00f3n de la DGRN de 13 de Junio del 2.019<\/strong>, <\/em><em>aunque <\/em><em>sin prejuzgar si dicha conclusi\u00f3n podr\u00e1 mantenerse o no tras la entrada en vigor de la LCCI<\/em>),<strong> que <em>SON CONSUMIDORES<\/em><\/strong><em> siempre que esas personas f\u00edsicas act\u00faen con un prop\u00f3sito <\/em><strong><em>ajeno<\/em><\/strong><em> a su actividad profesional y <\/em><strong><em>carezcan de v\u00ednculos<\/em><\/strong><em><strong> funcionales<\/strong><\/em><em> con la citada sociedad, lo que corresponde determinar al Juez nacional, quien para decidir si hay o no <\/em><strong><em>vinculaci\u00f3n funcional con la sociedad deudora principal tiene que acudir a<\/em><\/strong><em> <u>dos criterios<\/u>: <\/em><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><em>Uno que <\/em><strong><em>asuma funciones de gerencia <\/em><\/strong><em>(<\/em><em>esto es<\/em> <em><strong>administradores<\/strong>, sean del tipo que sean) y, <\/em><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><em>dos que te<\/em><em>nga una <\/em><strong>participaci\u00f3n significativa<\/strong><em><strong> en su capital social<\/strong><\/em>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><em> (<\/em><em><u>bien<\/u><\/em><em> que el socio tenga una <\/em><strong>preeminencia<\/strong><em> tal en la sociedad que influya decisivamente en su toma de decisiones y suponga que, de facto, su voluntad y la del ente social coincidan, <\/em><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><em><u>o bien<\/u> que el socio en cuesti\u00f3n tenga <\/em><strong>un inter\u00e9s profesional o empresarial<\/strong><em> en la operaci\u00f3n que garantiza, puesto que el TJUE utiliza el concepto de actividad profesional o vinculaci\u00f3n funcional con la empresa en contraposici\u00f3n con las actividades meramente privadas).<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Como dice la citada resoluci\u00f3n de la DGRN, en estos casos<strong>,<\/strong> <strong>\u201c<u>y en el \u00e1mbito estrictamente hipotecario\u201d<\/u><\/strong>, dado que la fianza no es objeto de inscripci\u00f3n, no es susceptible de apreciaci\u00f3n por el Registrador el car\u00e1cter abusivo -para el fiador- de una cl\u00e1usula del contrato aplicable al prestatario profesional, ni impedir la inscripci\u00f3n de la hipoteca; aunque en el momento de ejecutarse el aval, dicha cl\u00e1usula abusiva para el avalista consumidor no le sea aplicable, pues a su favor si se despliega toda la normativa de protecci\u00f3n y transparencia material. En concreto dice la resoluci\u00f3n que: <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201c.. ser\u00edan <strong>abusivos<\/strong> o contrarios a normas imperativas, el pacto por el que el fiador se obligue a m\u00e1s que el deudor principal (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1826\">art\u00edculo 1826 del C\u00f3digo Civil<\/a>), el que exonere al acreedor negligente de consentir el beneficio de excusi\u00f3n del fiador en el supuesto de los art\u00edculos 1832 y 1833 del C\u00f3digo Civil, o el de renuncia a la extinci\u00f3n de la fianza cuando por alg\u00fan hecho del acreedor no pueda quedar subrogado en los derechos o hipotecas del mismo (art\u00edculo 1852 del C\u00f3digo Civil). Pero como el contrato de aval o de fianza no es inscribible, tal nulidad carecer\u00eda de efectos registrales.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em><strong>Tambi\u00e9n podr\u00edan ser abusivas<\/strong> e inaplicables respecto del garante, las cl\u00e1usulas del contrato principal de cr\u00e9dito relativas a la limitaci\u00f3n a la baja de los tipos de inter\u00e9s, a los l\u00edmites de los intereses moratorios o a los gastos repercutibles al deudor principal, cuando \u00e9ste interviene dentro del \u00e1mbito de su actividad empresarial o profesional. Pero, como ya se ha indicado anteriormente, esta circunstancia no debe impedir la inscripci\u00f3n de esas cl\u00e1usulas para que puedan ser aplicadas al prestatario.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Igualmente <strong>ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n al contrato de garant\u00eda o fianza, en el que concurra la condici\u00f3n de consumidor en el garante<\/strong>, toda la normativa relativa a la informaci\u00f3n precontractual, requisitos de incorporaci\u00f3n y transparencia material acerca de la concreta obligaci\u00f3n que constituye su objeto, de sus condiciones econ\u00f3micas y de la transcendencia jur\u00eddica y econ\u00f3mica de las obligaciones que el garante o fiador asume en caso de incumplimiento del deudor principal\u2026.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"tras\"><\/a>EN LA ACTUALIDAD, TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LCCI<\/strong>, a nuestro juicio, el panorama ha cambiado y simplificado, pues ahora la Ley regula directamente el contrato de pr\u00e9stamo inmobiliario en el que intervenga un fiador persona f\u00edsica, incluso en ocasiones, aunque no sea consumidor. As\u00ed, el pre\u00e1mbulo de la Ley nos dice que se <em><strong>\u201cextiende su r\u00e9gimen jur\u00eddico a todas las personas f\u00edsicas, con independencia de que sean o no consumidoras\u201d<\/strong><\/em>, lo que supone, \u201cuna ampliaci\u00f3n de la esfera subjetiva de protecci\u00f3n de la Ley frente a la Directiva Europea\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta finalidad explica el objeto y \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley, que seg\u00fan sus <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a1\">art\u00edculos 1 y 2,<\/a> no es otro que<em> \u201cestablecer normas de protecci\u00f3n de las personas f\u00edsicas que sean deudores, <strong>fiadores o garantes<\/strong>\u201d<\/em> en:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">.- pr\u00e9stamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial, aunque se trate de persona f\u00edsica NO consumidora<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">.- pr\u00e9stamos (hipotecarios o no) cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir (se entiende que de uso residencial seg\u00fan el pre\u00e1mbulo), aunque en este caso la persona f\u00edsica del prestatario, del fiador o del garante tiene que ser consumidor<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en dichos supuestos, el art\u00edculo 2, es claro, <strong>\u201cLa Ley se aplica al contrato de pr\u00e9stamo\u201d<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s no hay que olvidar, que en la generalidad de los casos, los Bancos establecen la fianza solidaria (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1822\">art. 1822, pfo 2\u00ba del Cc<\/a>), lo que quiere decir, que el fiador se obliga solidariamente con el deudor principal y<strong> en realidad se obliga al pago de la deuda ajena, como si fuera el prestatario<\/strong> (aunque tenga acci\u00f3n de subrogaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1210\">art.1210.3\u00ba<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1839\">1839 CC<\/a>). En definitiva, se trata de una persona f\u00edsica que se obliga a cumplir la obligaci\u00f3n, generalmente de forma solidaria, respondiendo de manera personal \u201ccon todos sus bienes presentes y futuros\u201d (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1911\">art.1911 CC<\/a>), incluida por tanto su vivienda habitual.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No cabe por ello, a nuestro juicio, dado la claridad de la finalidad de la LCCI expresada en su pre\u00e1mbulo, la literalidad de sus art\u00edculos 1 y 2 respecto al objeto y \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, la no inclusi\u00f3n en el art. 2.4, entre los contratos excluidos, a los concedidos a personas jur\u00eddicas cuando intervenga un fiador o garante persona f\u00edsica y, al car\u00e1cter irrenunciable de sus disposiciones (art. 3), no cabe decimos, una interpretaci\u00f3n que suponga la no extensi\u00f3n del contenido \u00edntegro de la Ley al contrato de pr\u00e9stamo, aunque este sea a una Sociedad Mercantil, si interviene un fiador persona f\u00edsica, aunque expresamente se pacte que no \u201cpueda perjudicarle\u201d. Lo contrario beneficiar\u00eda en definitiva al prestamista profesional en perjuicio de la persona f\u00edsica del fiador, pues es obvio, que si el contrato de pr\u00e9stamo es m\u00e1s gravoso para el prestatario, tambi\u00e9n lo es para el fiador, que como hemos apuntado, en la generalidad de los casos se convierte en deudor solidario.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"conclusion\"><\/a>EN CONCLUSI\u00d3N, <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.-<\/strong> <u>CUANDO <strong>SE<\/strong> HIPOTEQUE UN INMUEBLE DE USO RESIDENCIAL<\/u>, basta para aplicar la LCCI y todas las normas de protecci\u00f3n que despliega <em>(gastos, intereses de demora, causas de resoluci\u00f3n, etc.)<\/em>, que intervenga una persona f\u00edsica o, en el concepto de prestatario o, de fiador o, de garante <strong><u>y, ello aunque sea un profesional no consumidor<\/u><\/strong>. Dicha normativa de car\u00e1cter imperativo afecta al contenido del contrato y por tanto a su inscripci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.- <\/strong><u>CUANDO <strong>NO<\/strong> SE HIPOTEQUE UN INMUEBLE DE USO RESIDENCIAL, PERO LA FINALIDAD DEL PRESTAMO<\/u> SEA ADQUIRIR O CONSERVAR DERECHOS DE PROPIEDAD SOBRE TERRENOS O INMUEBLES CONSTRUIDOS O POR CONSTRUIR QUE SEAN DE USO RESIDENCIAL, basta para aplicar la Ley que intervenga una persona f\u00edsica o, en el concepto de prestatario o, de fiador o de garante, <strong><u>pero en este caso siempre que sea consumidor<\/u><\/strong>, seg\u00fan el concepto del mismo que hemos visto al principio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.- Finalmente,<\/strong> <u>CUANDO <strong>NO<\/strong> SE HIPOTEQUE UN INMUEBLE DE USO RESIDENCIAL, <strong>NI<\/strong> LA FINALIDAD DEL PRESTAMO<\/u> SEA ADQUIRIR O CONSERVAR DERECHOS DE PROPIEDAD SOBRE TERRENOS O INMUEBLES CONSTRUIDOS O POR CONSTRUIR QUE SEAN DE USO RESIDENCIAL, <strong><u>no ser\u00e1 aplicable la LCCI, aunque si la normativa de transparencia<\/u><\/strong> sobre protecci\u00f3n de consumidores, cuando intervenga uno de ellos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Jos\u00e9 Ignacio Su\u00e1rez Pinilla. Notario<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Armilla (Granada) a 10-10-2019<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2020-3652\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">VER RESOLUCI\u00d3N DE 20 DE DICIEMBRE DE 2019, POSTERIOR A ESTE TRABAJO.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<h2><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:<\/h2>\n<ul>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/archivo-llave-ley-contratos-de-credito-inmobiliario\/\">Enlaces sobre la LCCI<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"http:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/TS\/openDocument\/271d16231581c044\/20180601\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">STS 1901\/2018, de 28 de mayo<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2019\/\">RDGRN 13 de Junio de 2.019<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>ART\u00cdCULOS DE JOS\u00c9 IGNACIO SU\u00c1REZ PINILLA:<\/strong><\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/tag\/jose-ignacio-suarez-pinilla\/\">ETIQUETA (s\u00f3lo nueva etapa del web)<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a title=\"Prestamos hipotecarios exentos de AJD. Hipoteca unilateral no aceptada.\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/fiscal\/articulos-fiscal\/prestamos-hipotecarios-exentos-de-ajd-hipoteca-unilateral-no-aceptada\/\">Prestamos hipotecarios exentos de AJD. Hipoteca unilateral no aceptada.<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/ACTUALIDAD%20FISCAL\/articulos\/2012-IVA-inversion-sujeto-pasivo-entregas-inmuebles.htm\"><span lang=\"es\"><span class=\"style6\">I<\/span><\/span>.V.A.: INVERSION DEL SUJETO PASIVO EN E<span lang=\"es\">N<\/span>TREGAS DE INMUEBLES POR DACION EN PAGO O RENUNCIA A LA EXENCION ENTRE EMPRESARIOS O PROFESIONALES.<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/2013-ley1-2013-esquema-notarial-suarez-pinilla.htm\">NOVEDADES DE LA LEY 1\/2013 DE PROTECCION DEUDORES HIPOTECARIOS: TASACION. EXPRESION MANUSCRITA. 2013<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-mercantil\/estudios-o-m\/nuevas-facultades-de-la-junta-general-juicio-de-suficiencia-notarial\/\">NUEVAS FACULTADES DE LA JUNTA GENERAL. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. 2015<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/2012-reforma-catastral-suarez-pinilla.htm\">R<span lang=\"es\">EFORMA\u00a0<\/span>CATASTRAL\u00a0<span lang=\"es\">POR LA LEY DE ECONOM\u00cdA SOSTENIBLE. 2012<\/span><\/a><\/strong><\/li>\n<li class=\"style15\" style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/2011-%20obras-nuevas-suarez-pinilla.htm\"><span class=\"style20\">LA ESCRITURA P\u00daBLICA e INSCRIPCION REGISTRAL\u00a0<span lang=\"es\">DE\u00a0<\/span><\/span><span class=\"style20\">LA OBRA NUEVA<\/span>. 2011<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/notificacionporcorreo.htm\">ACTAS DE NOTIFICACI\u00d3N Y REQUERIMIENTO NOTARIAL\u00a0POR CORREO CERTIFICADO CON ACUSE DE RECIBO. 2008<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/obrasnuevasfinalizadasantesydespuesleysuelo.htm\">ESCRITURA DE OBRA NUEVA FINALIZADA TRAS LA LEY DEL SUELO ESTATAL 8\/2.007. 2007<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>OTROS RECURSOS EN LA WEB:<\/strong><\/span><\/p>\n<ul>\n<li><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/doctrina\/\">SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/fiscal\/\">SECCI\u00d3N FISCAL<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/\">SECCI\u00d3N CONSUMO Y DERECHO<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<div id=\"attachment_64258\" style=\"width: 693px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-64258\" class=\"size-full wp-image-64258\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Armilla-torre_de_vuelo.jpg\" alt=\"El fiador, Persona F\u00edsica, de Sociedad Mercantil en la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario.\" width=\"683\" height=\"1024\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Armilla-torre_de_vuelo.jpg 683w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Armilla-torre_de_vuelo-200x300.jpg 200w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Armilla-torre_de_vuelo-500x750.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 683px) 100vw, 683px\" \/><p id=\"caption-attachment-64258\" class=\"wp-caption-text\">Torre de vuelo en Armilla (Granada)<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>EL FIADOR (persona f\u00edsica) DE SOCIEDAD MERCANTIL EN LA LEY 5\/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CREDITOS INMOBILIARIOS (LCCI). 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