{"id":65650,"date":"2019-12-06T23:09:48","date_gmt":"2019-12-06T22:09:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=65650"},"modified":"2019-12-11T20:00:04","modified_gmt":"2019-12-11T19:00:04","slug":"casos-practicos-seminario-registral-bilbao-2018-2019-no-10","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/casos-practicos\/casos-practicos-seminario-registral-bilbao-2018-2019-no-10\/","title":{"rendered":"Casos Pr\u00e1cticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 N\u00ba 10."},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/a>SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL<\/span><\/strong><\/span><\/h1>\n

BILBAO, 2018-2019 N\u00ba 10<\/span><\/strong><\/span><\/h1>\n

Coordina: Asier Fern\u00e1ndez Ruiz<\/strong><\/span><\/h2>\n

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 <\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 En este archivo se recogen algunos casos pr\u00e1cticos del seminario correspondiente a la sesi\u00f3n del d\u00eda 2 de octubre de 2019 <\/strong>(el primer caso es de la sesi\u00f3n anterior de 11 de septiembre).<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

IR AL \u00cdNDICE ACUMULADO DE TITULARES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

NUEVA ETAPA BILBAO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00cdndice:<\/h2>\n

1.- Legatario de leg\u00edtima y partici\u00f3n.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

2.- Tratamiento de las solicitudes de publicidad formal por correo electr\u00f3nico con certificado de firma reconocido.\u00a0<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

3.- Prohibici\u00f3n de alquirer para apartamentos tur\u00edsticos, pero no de temporada.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

4.- Deudas de las Comunidades de Propietarios.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

5.- Segregaci\u00f3n con un pasillo como resto. Subcomunidad.\u00a0<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

Enlaces<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

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<\/a>1.- LEGATARIO DE LEG\u00cdTIMA Y PARTICI\u00d3N.<\/h2>\n

Se ha dictado por la Audiencia Provincial de Guip\u00fazcoa (SAP Guip\u00fazcoa 13 mayo 2019) una sentencia en relaci\u00f3n con la interpretaci\u00f3n de los testamentos otorgados antes de la nueva LDCV 2015 por la que se posiciona expresamente en contra del criterio de la DGRN. Interpreta la AP que el legatario de leg\u00edtima debe intervenir en la partici\u00f3n y debe ser satisfecho de la parte que le corresponde.<\/p>\n

Resulta de enorme inter\u00e9s la sentencia expuesta, por lo que se agradece enormemente la puesta a disposici\u00f3n de la misma.<\/p>\n

Esta sentencia junto con la reciente resoluci\u00f3n de 4 de julio de 2019<\/a> nos ayudar\u00e1n, sin duda, a perfilar las dudas que en torno a esta materia se han suscitado tras la publicaci\u00f3n de la ley de derecho civil vasco de 2015.<\/p>\n

Ver Sentencia SAP Guipuzcoa leg\u00edtima en Word<\/a><\/strong><\/p>\n

Ver importante comentario de Javier O\u00f1ate al final.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- TRATAMIENTO DE LAS SOLICITUDES DE PUBLICIDAD FORMAL POR CORREO ELECTR\u00d3NICO CON CERTIFICADO DE FIRMA RECONOCIDO.\u00a0<\/strong><\/h2>\n

Se plantea una duda en torno a las posibles solicitudes de publicidad formal a trav\u00e9s de correo electr\u00f3nico con firma electr\u00f3nica reconocida, si estamos obligados a aceptarlas o no.<\/p>\n

Se pone de manifiesto la existencia de unas prevenciones al respecto enviadas desde la Vocal\u00eda del Colegio encargada de la materia de protecci\u00f3n de datos. En dicha comunicaci\u00f3n se se\u00f1alaba que a efectos de dar cumplimiento a la normativa relativa a la protecci\u00f3n de datos, el sistema de publicidad v\u00eda FLOTI s\u00ed resulta seguro tanto para que se presenten solicitudes como para remitir la publicidad al solicitante. En relaci\u00f3n a los correos electr\u00f3nicos, se se\u00f1alaba que a efectos de solicitar informaci\u00f3n, s\u00f3lo era admisible tal medio si contaba con firma electr\u00f3nica reconocida, y que la remisi\u00f3n por correo electr\u00f3nico de la publicidad resultado de la misma s\u00ed infringe claramente la normativa de protecci\u00f3n de datos, por lo que no es oportuno realizarla.<\/p>\n

Atendiendo por tanto a que, en nuestras normas reguladoras, los medios previstos para la solicitud de publicidad formal son la solicitud directa en el propio Registro o bien el sistema FLOTI, y a que la comunicaci\u00f3n anteriormente expuesta se refiere a la normativa de protecci\u00f3n de datos, parece quedar al criterio del Registrador, dentro de su competencia de gesti\u00f3n de la oficina, la determinaci\u00f3n de si se admiten o no solicitudes de publicidad formal por correo electr\u00f3nico, siempre que se cumpla la normativa de protecci\u00f3n de datos de car\u00e1cter personal.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- PROHIBICI\u00d3N DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TUR\u00cdSTICOS PERO NO DE TEMPORADA.<\/strong><\/h2>\n

Se plantea la posibilidad de prohibir los apartamentos tur\u00edsticos en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad Horizontal, que es un edificio situado en una zona de veraneo y que se utiliza por sus propietarios para veranear ellos mismos o alquilar por vacaciones a otras personas.<\/p>\n

El problema estriba en c\u00f3mo redactar la norma estatutaria que proh\u00edba los apartamentos tur\u00edsticos, pero permitiendo el alquiler de verano \u201ctradicional\u201d (por a\u00f1os, meses o incluso quincenas)<\/p>\n

En los estatutos ya consta la prohibici\u00f3n de destinar los pisos a hospeder\u00edas. \u00a0<\/p>\n

El problema es que en la Ley 13\/2016 de Turismo del Pa\u00eds Vasco en el art\u00edculo 53.1 se establece que \u201cson viviendas para uso tur\u00edstico las que se ofrezcan como alojamiento por motivo tur\u00edstico o vacacional de forma habitual\u201c y el art\u00edculo 53.7 dispone que \u201cse presumir\u00e1 la habitualidad cuando se facilite alojamiento por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 d\u00edas dos o m\u00e1s veces dentro del mismo a\u00f1o\u201d, situaci\u00f3n esta \u00faltima que suele ser frecuente en las viviendas que se arriendan para vacaciones de verano y\/o Semana Santa.<\/p>\n

En el 53.4 se dice \u201cquedan fuera del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de esta ley las viviendas que se arrienden seg\u00fan lo establecido en la Ley 29\/1994 de Arrendamientos Urbanos\u201d.<\/p>\n

Y el art\u00edculo 3 de la LAU establece que \u201ctendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de arrendamiento para uso distinto del de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea est\u00e1 de verano o cualquier otra\u201d y el art\u00edculo 1 de la misma ley entiende que se les aplica la LAU.<\/p>\n

\u00bfCre\u00e9is que la soluci\u00f3n ser\u00eda hacer constar en los Estatutos que se permiten los arrendamientos vacacionales sometidos a la Ley de Arrendamientos urbanos pero NO los de uso tur\u00edstico?\u00a0<\/p>\n

El principal problema en esta materia se encuentra en diferenciar el denominado arrendamiento tur\u00edstico, surgido recientemente, del m\u00e1s tradicional \u201carrendamiento de temporada\u201d. Ha de tenerse en cuenta que el arrendamiento de temporada, al igual que el resto de arrendamientos, supone una obtenci\u00f3n de frutos civiles, mientras que el denominado arrendamiento tur\u00edstico supone una actividad econ\u00f3mica propiamente dicha.<\/p>\n

Son m\u00faltiples las soluciones legislativas que se han ido dictando al respecto. La ley de Arrendamientos Urbanos se\u00f1ala que tienen consideraci\u00f3n de arrendamientos distintos de vivienda, pero indudablemente, sujetos a la ley, los arrendamientos de temporada. A continuaci\u00f3n en el art\u00edculo 5 letra e) excluye lo que para ella deja de ser arrendamiento de temporada para ser alquiler tur\u00edstico: cesi\u00f3n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica o por cualquier otro modo de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n, y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial tur\u00edstica.<\/p>\n

Estos \u00faltimos son los que permite prohibir en estatutos el nuevo art\u00edculo 17.12, ya que se remite directamente al 5e de la ley de arrendamientos urbanos. Del mismo resultan como notas caracterizadoras de los mismos: estar equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica, finalidad lucrativa, que tengan un particular r\u00e9gimen jur\u00eddico en la normativa tur\u00edstica.<\/p>\n

Por su parte la normativa auton\u00f3mica vasca se\u00f1ala para determinar si un arrendamiento es tur\u00edstico, que al menos se alquile a lo largo del a\u00f1o en dos per\u00edodos inferiores a 31 d\u00edas. Ello no quiere decir que en virtud de la norma auton\u00f3mica de turismo, en cuanto se d\u00e9 este requisito, el alquiler de temporada pasa a ser tur\u00edstico, sino que se a\u00f1ade como requisito adicional, dentro de los t\u00e9rminos de la legislaci\u00f3n sectorial a que aluden tanto en 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y 5 e de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como argumento de refuerzo se puede se\u00f1alar que la propia Ley Vasca, tal y como se se\u00f1ala en el encabezamiento, excluye de su \u00e1mbito a los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y los de temporada, calificados por la propia Ley como arrendamiento para uso distinto de vivienda, s\u00ed se encuentran sujetos a la misma, por lo que no pueden verse regulados por la ley de turismo de Euskadi.<\/p>\n

Teniendo en cuenta ello y dado que la prohibici\u00f3n de alquiler tur\u00edstico, al ser una limitaci\u00f3n, ha de interpretarse de manera restrictiva, con el voto favorable de tres quintos a que se refiere el art\u00edculo 17.12 s\u00f3lo pueden ser prohibidos los arrendamientos tur\u00edsticos propiamente dichos, y no los de temporada sujetos a la LAU. En cuanto a la redacci\u00f3n, buscando precisamente esa distinci\u00f3n, parece adecuada la propuesta presentada, sustituyendo \u201cvacacionales\u201d por \u201cde temporada\u201d, evitando as\u00ed los posibles conflictos entre los vecinos en relaci\u00f3n al alcance la norma introducida.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- DEUDAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.<\/strong><\/h2>\n

Una comunidad de propietarios resulta acreedora por cuotas de comunidad de un local, con embargo sin anotar, notificaciones por edictos a herencia yacente, auto de fin de monitorio ordenando embargo.<\/p>\n

\u00a0Otra comunidad es acreedora por cuotas de un piso, los titulares registrales fallecidos, en la casa viv\u00eda un hijo que recoge la demanda. Hay resoluci\u00f3n de fin de monitorio condenando a pagar, el embargo est\u00e1 anotado a favor de la comunidad.<\/p>\n

\u00a0Se plantea, en ambos casos el resultado de la subasta, necesidad de nombramiento de administrador de la herencia. Si queda desierta la subasta, se plantea si se va a levantar el embargo sin posibilidad de nuevo embargo. Si se adjudican los inmuebles las comunidades, por cuanto es la adjudicaci\u00f3n m\u00ednima, y el modo de hacer constar a nombre de la comunidad los inmuebles.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con ambos embargos parece que lo oportuno ser\u00eda pedir la administraci\u00f3n judicial. En el primer caso resulta meridianamente claro. M\u00e1s dudoso puede resultar el segundo. No obstante, de los datos que se proporciona dice que se ha notificado a un hijo que viv\u00eda en la casa, pero ello no quiere decir que dicho hijo sea heredero, m\u00e1s en nuestra Comunidad Aut\u00f3noma en que se puede apartar de la herencia a los descendientes. Por tanto no puede entenderse, en tanto no resulte clara su cualidad de heredero, que nos encontramos ante una de las excepciones a la administraci\u00f3n judicial de la herencia resultan de la doctrina de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado.<\/p>\n

En el previsible caso de que la subasta quedase desierta podr\u00e1 la Comunidad de Propietarios adjudicarse la finca, conforme a doctrina reiterada de la Direcci\u00f3n General. Por ello, pese a no tener personalidad jur\u00eddica, y prever el art\u00edculo 11 del Reglamento Hipotecario que no se practicar\u00e1 inscripci\u00f3n a favor de entidades de personalidad jur\u00eddica, sin que tal norma se except\u00fae para las adjudicaciones en el 9 e) de la Ley Hipotecaria, podr\u00e1 obtener la inscripci\u00f3n de la fina a su favor.<\/p>\n

En cuanto a si la adjudicaci\u00f3n se har\u00e1 por todos los conceptos que se le deban, a\u00fan siendo inferior al 50%, o deber\u00e1 ser por el 50% del valor de la finca, se pone de manifiesto la disparidad de soluciones que al respecto resultan de las resoluciones de la Direcci\u00f3n General y de las sentencias que se pronuncian al respecto. Desde el punto de vista de justicia material se pone de manifiesto que siendo normalmente las deudas a la comunidad de propietarios de escasa cuant\u00eda en relaci\u00f3n al valor de la finca, la adjudicaci\u00f3n por el valor de la deuda siendo notoriamente inferior al 50% del valor de la finca, puede suponer una injusticia manifiesta.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5.- SEGREGACI\u00d3N CON UN PASILLO COMO RESTO. SUBCOMUNIDAD.\u00a0<\/h2>\n

Sobre un local se procede a la segregaci\u00f3n, con la preceptiva licencia, de diversos garajes y trasteros, distribuy\u00e9ndose la cuota en la propiedad horizontal. efectuadas las segregaciones queda la siguiente finca resto: \u00abpasillo, local de acceso a los trasteros y garajes, …… tiene una superficie … linda….. Participa con un dos con diecisiete pro ciento en los elementos comunes\u00bb.<\/p>\n

Es decir queda como resto de la finca el pasillo com\u00fan de los elementos segregados, la cual quedar\u00eda inscrita a nombre del que efect\u00faa la segregaci\u00f3n para el resto de los tiempos. \u00bfse puede exigir la constituci\u00f3n de una subcomunidad, en la cual este pasillo sea elemento com\u00fan, que en el fondo es lo que es?<\/p>\n

La definici\u00f3n del resto de la matriz como pasillo resulta contradictoria con el hecho de que sea un elemento privativo con cuota, y que est\u00e9 asignado a un titular. As\u00ed el pasillo debe entenderse siempre como un elemento com\u00fan por destino dentro de la propiedad horizontal.<\/p>\n

Debe valorarse por otro lado al calificar si los distintos elementos segregados tienen o no acceso a la via p\u00fablica o a un elemento com\u00fan del edificio, ya que en otro caso no podr\u00e1n constituirse como elementos independientes.<\/p>\n

Adem\u00e1s no constituy\u00e9ndose un t\u00edtulo h\u00e1bil, para pasar por ese pasillo, como es la constituci\u00f3n de subcomunidad, el titular si lo desea podr\u00e1 prohibir el paso por el mismo a los propietarios. Por otro lado, teniendo cuota de participaci\u00f3n, el impago de la misma podr\u00e1 motivar el embargo y ejecuci\u00f3n del denominado \u201cpasillo\u201d am\u00e9n de otras deudas que pueda tener el titular registral.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n

IR AL \u00cdNDICE ACUMULADO DE TITULARES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

IR A LA PORTADA DE LA SECCI\u00d3N<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2019.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

IR ARRIBA<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n

\"Casos

Pasarela sobre la r\u00eda de Plencia (Vizcaya). Por aherrero.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00a0SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL BILBAO, 2018-2019 N\u00ba 10 Coordina: Asier Fern\u00e1ndez Ruiz     \u00a0 \u00a0 \u00a0 En este archivo se recogen algunos casos pr\u00e1cticos del seminario correspondiente a la sesi\u00f3n del d\u00eda 2 de octubre de 2019 (el primer caso es de la sesi\u00f3n anterior de 11 de septiembre). IR AL \u00cdNDICE ACUMULADO DE […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":55499,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[201],"tags":[11784,11785,10184,986,11782,11786,10929,11780,2534,11787,11779,10276,11783,11781,11778,2806,632,2858,10185,11788,416],"class_list":{"0":"post-65650","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-casos-practicos","8":"tag-apartamentos-turisticos","9":"tag-arrendamiento-de-temporada","10":"tag-asier-fernandez-ruiz","11":"tag-casos-practicos","12":"tag-certificado-de-firma-reconocido","13":"tag-deudas-comunidades-de-propietarios","14":"tag-lcci","15":"tag-legatario-de-legitima","16":"tag-particion","17":"tag-pasillo-resto","18":"tag-plencia","19":"tag-practica","20":"tag-prohibicion-de-alquiler","21":"tag-publicidad-formal-por-correo-electronico","22":"tag-ria-de-plencia","23":"tag-segregacion","24":"tag-seminario","25":"tag-seminario-de-bilbao","26":"tag-seminario-derecho-registral","27":"tag-subcomunidad","28":"tag-vasco"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65650","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=65650"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65650\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":65774,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65650\/revisions\/65774"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/55499"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=65650"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=65650"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=65650"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}