{"id":66055,"date":"2019-12-22T11:39:02","date_gmt":"2019-12-22T10:39:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=66055"},"modified":"2020-06-16T17:02:01","modified_gmt":"2020-06-16T15:02:01","slug":"instruccion-20-diciembre-2019-dgrn-dudas-sobre-la-actuacion-notarial-y-registral-ante-la-aplicacion-de-la-ley-de-credito-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/dgrn\/instruccion-20-diciembre-2019-dgrn-dudas-sobre-la-actuacion-notarial-y-registral-ante-la-aplicacion-de-la-ley-de-credito-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Instrucci\u00f3n DGRN 20 diciembre 2019 dudas sobre la actuaci\u00f3n notarial y registral ante la aplicaci\u00f3n de la ley de cr\u00e9dito inmobiliario."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><strong>INSTRUCCI\u00d3N DE LA DIRECCI\u00d3N GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO SOBRE LA ACTUACI\u00d3N NOTARIAL Y REGISTRAL ANTE DIVERSAS DUDAS EN LA APLICACI\u00d3N DE LA LEY 5\/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/strong><\/h1>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">ESQUEMA <span style=\"font-size: 12pt;\">(no est\u00e1 en la Instrucci\u00f3n)<\/span>:<\/span><\/strong><\/p>\n<p><a href=\"#intro\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>INTRODUCCI\u00d3N<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#C\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>CONSULTAS<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"#consultacgn\"><strong>Consulta CGN<\/strong><\/a><\/li>\n<li><a href=\"#consultacorpme\"><strong>Consulta CORPME<\/strong><\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p><a href=\"#respuestas\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>RESPUESTAS:<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#a1\"><strong>1.- Acta previa en hipotecas sobre inmuebles de uso no residencial<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#a2\"><strong>2.- Acta previa y fiadores respecto a p\u00f3lizas de pr\u00e9stamo personal.<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#p3\"><strong>3.- Prestatario persona jur\u00eddica y avalista o hipotecante no deudor persona f\u00edsica.<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#s4\"><strong>4.- Subrogaci\u00f3n activa y pasiva y novaci\u00f3n<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#p5\"><strong>5.- Pr\u00e9stamos a empleados.<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#p6\"><strong>6.- Papel com\u00fan o timbrado para el acta previa.<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#n7\"><strong>7.- No discrepancia entre la FEIN y la escritura.<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#n8\"><strong>8.- N\u00famero identificador del dep\u00f3sito.<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#p9\"><strong>9.- Pr\u00e9stamos en moneda extranjera<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#p10\"><strong>10.- Pr\u00e9stamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#otras\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>OTRAS \u00a0\u00a0 CUESTIONES \u00a0\u00a0 QUE \u00a0\u00a0 SE \u00a0\u00a0 PLANTEAN \u00a0\u00a0 SOBRE LA INTERPRETACI\u00d3N DE LA LEY 5\/2019: <\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#i11\"><strong>11.- Importe m\u00ednimo del reembolso anticipado<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#o12\"><strong>12.- Operaciones de reestructuraci\u00f3n en aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"#enlaces\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>ENLACES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"intro\"><\/a>INTRODUCCI\u00d3N:<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, que ha entrado en vigor el d\u00eda 16 de junio de 2019, viene suscitando numerosas dudas sobre su aplicaci\u00f3n, extensi\u00f3n e interpretaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello ha motivado el planteamiento de varias consultas sobre dicha ley, en particular la formulada por el Consejo General del Notariado (CGN), en fecha 25 de julio de 2019 con arreglo al art. 103 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y en el art. 344 del Reglamento Notarial. Para su an\u00e1lisis, se ha solicitado, adem\u00e1s, informe al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa\u00f1a, que se ha recibido en esta Direcci\u00f3n General, fechado el d\u00eda 16 de agosto de 2019 y acompa\u00f1ado m\u00e1s tarde por otro informe complementario, del d\u00eda 20 de agosto de 2019.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo, con fecha 12 de septiembre de 2019 ha tenido entrada en la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado otra consulta, planteada por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa\u00f1a (CORPME), tambi\u00e9n con base en el art. 103 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. En relaci\u00f3n con la misma se ha solicitado igualmente informe del Consejo General del Notariado, el cual ha sido recibido en la Direcci\u00f3n General, firmado el d\u00eda 8 de octubre de 2019.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Junto a lo anterior, se han ido recibiendo, de modo informal, consultas sobre diversas dudas interpretativas que la aplicaci\u00f3n de la Ley viene planteando a los operadores que trabajan en su aplicaci\u00f3n, y a las que, a\u00fan sin el alcance que establece el citado art. 103 de la Ley 24\/2001, tambi\u00e9n procede atender.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Todo ello motiva esta instrucci\u00f3n, as\u00ed como otras que en fechas anteriores se han dictado por esta Direcci\u00f3n General, en ejercicio de la competencia que se le atribuyen en los art\u00edculos 260 de la Ley Hipotecaria y 313 del Reglamento Notarial, de resolver en consulta las dudas que se ofrezcan a los registradores y notarios sobre la aplicaci\u00f3n, inteligencia y ejecuci\u00f3n de las leyes que regulan sus respectivas funciones, y particularmente en el art. 103 de la Ley 24\/2001, cuando se establece en el mismo que el Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles podr\u00e1n elevar consulta a la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado respecto de aquellos actos o negocios susceptibles de inscripci\u00f3n en cualquiera de los Registros a su cargo, y que las consultas evacuadas de conformidad con el mismo ser\u00e1n vinculantes para todos los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, quienes deber\u00e1n ajustar la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n que hagan del ordenamiento al contenido de las mismas. Y si bien es cierto que el apartado 3 de dicho precepto previene que reglamentariamente se establecer\u00e1 el procedimiento mediante el cual se articular\u00e1n las mencionadas consultas, no es menos cierto que la falta de disposiciones de desarrollo reglamentario posteriores a dicha Ley no puede constituir obst\u00e1culo alguno a la resoluci\u00f3n de la consulta formulada con el alcance que resulta de ese precepto legal que se encuentra en vigor (confr\u00f3ntese disposici\u00f3n final tercera de la Ley 24\/2001), m\u00e1xime si se tiene en cuenta la trascendencia que para el tr\u00e1fico jur\u00eddico tiene la cuesti\u00f3n planteada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 10.1.h del Real Decreto 1044\/2018, de 24 de agosto, por el que se desarrolla la estructura org\u00e1nica b\u00e1sica del Ministerio de Justicia, confiere a esta Direcci\u00f3n General la competencia de organizaci\u00f3n, direcci\u00f3n, inspecci\u00f3n y vigilancia de las funciones de la fe p\u00fablica notarial y las de naturaleza registral en las materias de la propiedad, bienes muebles y mercantiles, as\u00ed como la evacuaci\u00f3n de cuantas consultas le sean efectuadas sobre aqu\u00e9llas.\u00a0<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><a id=\"C\"><\/a>CONSULTAS:<\/h2>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"consultacgn\"><\/a>Consulta del CGN:<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La consulta planteada por el CGN se concreta en las siguientes cuestiones:\u00a0 \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00b0) En los supuestos de pr\u00e9stamo mixto (en el que concurren en la posici\u00f3n pasiva personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas):<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\u00bfDebe otorgarse el acta s\u00f3lo con la persona f\u00edsica interviniente?<\/li>\n<li>\u00bfSe aplica \u00edntegramente al contrato el r\u00e9gimen de la Ley 5\/2019 cuando en el mismo concurren personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas? En particular, cu\u00e1l 2<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">es el r\u00e9gimen en materia de vencimiento anticipado, gastos, intereses de demora y prohibici\u00f3n de cl\u00e1usula suelo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba) \u00bfA qu\u00e9 pr\u00e9stamos personales se extiende la aplicaci\u00f3n de la ley y en qu\u00e9 medida?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfQuedan dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n los pr\u00e9stamos hipotecarios sobre inmuebles que no tengan car\u00e1cter residencial?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00b0) \u00bfQu\u00e9 debe entenderse por pr\u00e9stamos concedidos por un empleador a sus empleados a t\u00edtulo accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado y que no se ofrezcan al p\u00fablico en general? \u00bfQuedan excluidos aunque act\u00fae como prestatario otra persona no ligada por la relaci\u00f3n laboral?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4\u00b0) \u00bfQu\u00e9 debe entenderse por pr\u00e9stamos en moneda extranjera?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5\u00b0) En los supuestos de subrogaci\u00f3n pasiva no empresarial, esto es, cuando una persona f\u00edsica se subroga en la posici\u00f3n de otra que es previamente deudora, cuando el prestamista acepta con car\u00e1cter previo o simult\u00e1neo tal subrogaci\u00f3n. \u00bfEs necesaria el acta de informaci\u00f3n precontractual?\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6\u00b0) \u00bfEs necesaria el acta de informaci\u00f3n preliminar en los casos de subrogaci\u00f3n entre acreedores (subrogaci\u00f3n activa)?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">7\u00b0) \u00bfEs precisa el acta de informaci\u00f3n precontractual siempre que como consecuencia de una novaci\u00f3n objetiva se incrementa la TAE, aun cuando se trate de ampliaci\u00f3n de plazo?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">8\u00ba) \u00bfEs aplicable la ley a los pr\u00e9stamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero cuando el bien inmueble hipotecado se encuentra en territorio espa\u00f1ol?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">9\u00b0) \u00bfEs obligatorio extender el acta de informaci\u00f3n precontractual en papel timbrado y a qui\u00e9n debe repercutirse el coste derivado del mismo?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"consultacorpme\"><\/a>Consulta CORPME<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La consulta planteada por el CORPME se concreta en las siguientes cuestiones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- \u00bfEs necesario que el notario exprese en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sujeta a la Ley 5\/2019 que ha cumplido con las exigencias de los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-17015#a29\">art\u00edculos 29 y 30<\/a> de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-17015\">Orden EHA 2899\/2011<\/a> y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cl\u00e1usulas de la escritura?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- \u00bfEs necesario que el notario exprese en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sujeta a la Ley 5\/2019 el n\u00famero identificador del dep\u00f3sito en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n del modelo de contrato de pr\u00e9stamo utilizado o, al menos, alg\u00fan elemento que permita determinarlo entre los depositados?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"respuestas\"><\/a>RESPUESTAS:<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A la vista de las consultas planteadas, y en respuesta a las mismas, procede dictar la presente Instrucci\u00f3n, en los t\u00e9rminos siguientes: \u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"a1\"><\/a>1.- Acta previa en hipotecas sobre inmuebles de uso no residencial. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#r1\">Ver resumen.<\/a><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1.- Una primera cuesti\u00f3n a analizar, planteada por la Consulta del CGN, es la del \u00e1mbito objetivo de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, en particular a efectos de la delimitaci\u00f3n de los supuestos en que es obligatoria la autorizaci\u00f3n del acta previa de informaci\u00f3n dirigida a garantizar la transparencia material de la misma, como requisito para la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura, en los supuestos del art. 2.1.b de la ley, cuando se trate de inmuebles de uso no residencial. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 1 de la Ley 5\/2019, en su primer inciso, establece: \u201c<em>Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protecci\u00f3n de las personas f\u00edsicas que sean deudores, fiadores o garantes, de pr\u00e9stamos que est\u00e9n garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garant\u00eda sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir<\/em>.\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En an\u00e1logos t\u00e9rminos, el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 2 de la misma dispone que \u201c<em>Esta Ley ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo concedidos por personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona f\u00edsica y dicho contrato tenga por objeto: <\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria u otro derecho real de garant\u00eda sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, tambi\u00e9n se entender\u00e1n como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una funci\u00f3n dom\u00e9stica. <\/em><\/li>\n<li><em>La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor<\/em>.\u201d<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, se plantea, en relaci\u00f3n con el inciso final del art. 1, y con este \u00faltimo apartado b), si para que resulte aplicable la Ley 5\/2019 a los pr\u00e9stamos con personas f\u00edsicas que sean deudores, fiadores o garantes, en quienes concurra la condici\u00f3n de consumidor, y cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, se requiere que tales inmuebles (construidos o por construir) tengan tambi\u00e9n un uso o destino residencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 5\/2019 se dicta con la finalidad de completar la transposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Ello inducir\u00eda a la conclusi\u00f3n de que tanto la Directiva como la Ley tienen como \u00fanico objetivo la regulaci\u00f3n de los pr\u00e9stamos dotados de hipoteca u otra garant\u00eda real sobre inmuebles de uso residencial. Y as\u00ed se desprender\u00eda adem\u00e1s de sus respectivos pre\u00e1mbulos, cuando en el considerando 13 de la Directiva se indica que \u201c<em>la presente Directiva regula los contratos de cr\u00e9dito que est\u00e1n relacionados de manera exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial<\/em>\u201d, y en los apartados I y III del pre\u00e1mbulo de la Ley se destacan la importancia del sistema hipotecario espa\u00f1ol para que \u201c<em>numerosas familias espa\u00f1olas puedan disfrutar de viviendas en propiedad<\/em>\u201d, y el dato de que la Directiva, que la Ley traspone a nuestro ordenamiento, \u201c<em>establece un r\u00e9gimen espec\u00edfico de protecci\u00f3n de las personas consumidoras que tengan la condici\u00f3n de prestatarios, garantes o titulares de garant\u00edas en pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisici\u00f3n de bienes inmuebles de uso residencial<\/em>\u201d, y admite la ampliaci\u00f3n de su \u00e1mbito subjetivo de aplicaci\u00f3n, lo que ha hecho la Ley cuando \u201c<em>extiende su r\u00e9gimen jur\u00eddico a todas las personas f\u00edsicas, con independencia de que sean o no consumidores<\/em>\u201d.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello llevar\u00eda a la conclusi\u00f3n de que el apartado 1.b) del art\u00edculo 2 de la Ley es fruto de una redacci\u00f3n defectuosa, que deber\u00eda haber aclarado que esos pr\u00e9stamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad deben referirse a terrenos o inmuebles construidos o por construir cuyo destino final sea residencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Frente a lo anterior, del texto de los dos pre\u00e1mbulos se desprende que, habiendo ambos sido objeto de una redacci\u00f3n no demasiado precisa, en su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n contemplan ciertos pr\u00e9stamos con finalidad no residencial, siempre que su destinatario haya sido un consumidor.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, el considerando 15 de la Directiva dice, literalmente, que \u201c<em>El objetivo de la presente Directiva consiste en garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de cr\u00e9dito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protecci\u00f3n. Procede, por tanto, que se aplique a los cr\u00e9ditos garantizados mediante bienes inmuebles, con independencia de la finalidad del cr\u00e9dito, a los contratos de refinanciaci\u00f3n u otros contratos de cr\u00e9dito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien inmueble a conservar derechos sobre bienes inmuebles o fincas, y a los cr\u00e9ditos utilizados para adquirir bienes inmuebles en algunos Estados miembros, incluidos los que no requieren el reembolso del capital, o, salvo si los Estados miembros han establecido un marco alternativo adecuado, a los que tienen como finalidad proporcionar financiaci\u00f3n temporal en el lapso de tiempo comprendido entre la venta de un bien inmueble y la compra de otro, as\u00ed como a los cr\u00e9ditos garantizados destinados a la renovaci\u00f3n de bienes inmuebles para uso residencial.<\/em>\u201d Ello indica, por tanto, que la Directiva est\u00e1 a la vez contemplando otros supuestos de cr\u00e9dito inmobiliario a consumidores, adem\u00e1s del residencial (que en este apartado se cita, pero de manera residual, en el \u00faltimo inciso, referente a la renovaci\u00f3n del inmueble).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De forma parecida, el pre\u00e1mbulo de la Ley 5\/2019 cita en numerosas ocasiones el mercado hipotecario y los pr\u00e9stamos sobre inmuebles, sin a\u00f1adir la connotaci\u00f3n \u201c<em>residencial<\/em>\u201d.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A ello se debe a\u00f1adir que el texto de los art\u00edculos 1 y 2.1.b) de la Ley 5\/2019, as\u00ed como el art. 4.1.1 de la misma ley, al definir al prestatario, coinciden de forma casi literal con el art. 3.1.b de la propia Directiva, cuando dice sin mayores precisiones\u00a0 que la misma se aplicar\u00e1 a \u201c<em>los contratos de cr\u00e9dito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir<\/em>\u201d, lo que indica que la redacci\u00f3n de los dos art\u00edculos de la Ley 5\/2019 responde, m\u00e1s que a una mala redacci\u00f3n, a una transposici\u00f3n literal de la Directiva, y por tanto que en ambos textos legales se pretende incluir tambi\u00e9n otros inmuebles cuyo destino no sea el residencial. Adem\u00e1s, la propia Directiva permite que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Junto a lo anterior, se debe considerar que la redacci\u00f3n coincidente en este sentido de los art\u00edculos 1 y 3 de la Ley 5\/2019 fue la propuesta desde la primera versi\u00f3n del Proyecto de Ley, sin que ninguna enmienda haya planteado la modificaci\u00f3n o aclaraci\u00f3n de la expresi\u00f3n empleada por ambos art\u00edculos, salvo una. Se trata de la n\u00famero 210, presentada por el Partido Popular, que precisamente propon\u00eda modificar el art. 2.2, dej\u00e1ndolo con la siguiente redacci\u00f3n: \u201c<em>a los efectos de esta Ley, se entender\u00e1 por prestatario a toda persona f\u00edsica que sea deudor de pr\u00e9stamos que est\u00e9n garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, para uso residencial<\/em>\u201d, con la justificaci\u00f3n de que esa matizaci\u00f3n de que ha de tratarse de terrenos o inmuebles para uso residencial es m\u00e1s fiel con la redacci\u00f3n de la Directiva que se transpone. Sin embargo, dicha propuesta no fue aceptada, lo que indica que no estuvo en la intenci\u00f3n del legislador restringir la protecci\u00f3n ofrecida por la Ley 5\/2019 a los pr\u00e9stamos sobre inmuebles residenciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otro argumento se desprende de la disposici\u00f3n final primera, que modifica la Ley Hipotecaria, a\u00f1adiendo un nuevo art\u00edculo 129 bis, con la regulaci\u00f3n del vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo, la cual es aplicable, dice literalmente, al \u201c<em>pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concluido por una persona f\u00edsica y que est\u00e9 garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir <strong>para uso residencial<\/strong><\/em>\u201d. Ello significa de que si en este caso se ha introducido la concreci\u00f3n del uso residencial, y en cambio en el supuesto general del art. 2.1.b no se ha hecho as\u00ed, es porque se ha diferenciado intencionadamente ambos supuestos. Y ese tratamiento diferenciado puede tener plena justificaci\u00f3n, por cuanto en el supuesto del pr\u00e9stamo para adquirir terrenos por construir destinados a vivienda del adquirente esa finalidad justificar\u00eda una exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado por su importe.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cabe, finalmente, a\u00f1adir un argumento de car\u00e1cter sistem\u00e1tico:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">concedido un pr\u00e9stamo a una persona jur\u00eddica para adquirir un inmueble, y garantizado el mismo por una persona f\u00edsica consumidora, debe el mismo quedar sujeto a la ley, y desde el punto de vista teleol\u00f3gico resultar\u00e1 indiferente que la persona jur\u00eddica destine ese inmueble a una finalidad residencial (construir viviendas para su venta) o no residencial (adquirir o construir naves industriales o comerciales): lo relevante es que el garante es una persona f\u00edsica consumidora, y es a \u00e9sta \u00fanicamente a quien en este supuesto se est\u00e1 protegiendo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De todo ello, por tanto, se desprende que en el supuesto de los pr\u00e9stamos con una persona f\u00edsica consumidora que act\u00fae en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, la Ley 5\/2019 ser\u00e1 aplicable con independencia de que su destino sea o no residencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"a2\"><\/a>2.- Acta previa y fiadores respecto a p\u00f3lizas de pr\u00e9stamo personal. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#r2\">Ver resumen.<\/a><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.- Relacionada con la anterior, se plantea la cuesti\u00f3n de la obligatoriedad del cumplimiento de las obligaciones de informaci\u00f3n y transparencia que impone la Ley 5\/2019, en particular la necesidad de otorgamiento del acta previa de informaci\u00f3n, para la intervenci\u00f3n notarial de las p\u00f3lizas de pr\u00e9stamos personales conferidos con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea una persona f\u00edsica consumidora, y en particular en las p\u00f3lizas de pr\u00e9stamos personales para la reforma o rehabilitaci\u00f3n de fincas de uso residencial. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resulta claro que el pr\u00e9stamo personal que se haya formalizado con una persona f\u00edsica consumidora, y con la finalidad indicada en el texto del art\u00edculo 2.1.b) de la Ley 5\/2019, queda sujeto a la misma, en principio a todos los efectos, incluidos las limitaciones materiales que en ella se establecen y la entrega de FEIN, FIAE y dem\u00e1s documentaci\u00f3n o informaci\u00f3n prevista en la Ley, etc. Ello se desprende del tenor literal de los arts. 1.1 y 2.1 de la Ley. El ya citado art. 1 establece que la Ley \u201c<em>tiene por objeto establecer determinadas normas de protecci\u00f3n de las personas f\u00edsicas que sean deudores, fiadores o garantes, de pr\u00e9stamos que est\u00e9n garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garant\u00eda sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir<\/em>\u201d. Es decir, dice literalmente que la Ley es aplicable a dos tipos de pr\u00e9stamos: los garantizados mediante hipoteca sobre inmuebles residenciales, y los destinados a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles construidos o por construir. Estos \u00faltimos quedan por tanto caracterizados por su finalidad, pero no por el establecimiento de una garant\u00eda hipotecaria, que no es por tanto necesaria para que el pr\u00e9stamo quede sujeto a la ley 5\/2019. Y lo mismo resulta del tenor literal del art. 2.1.b).\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, el pr\u00e9stamo, sea hipotecario o personal, con un prestatario, fiador o garante que sea persona f\u00edsica consumidora y que tenga la finalidad de pagar todo o parte del precio de esa compra de un inmueble, verificar los pagos para levantar un embargo, o incluso cuando para posibilitar la conservaci\u00f3n de la propiedad refinancie un pr\u00e9stamo anterior que se hubiera contra\u00eddo con esa misma finalidad adquisitiva o que estuviera garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble, etc. quedar\u00eda sujeto a la Ley 5\/2019. Y debe observarse que, puesto que la ley no hace al respecto ninguna precisi\u00f3n, el inmueble cuya adquisici\u00f3n o conservaci\u00f3n se est\u00e9 financiando puede tener o no destino residencial, ser el mismo que, en su caso, se hubiera hipotecado u otro diferente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por consiguiente, cuando un pr\u00e9stamo personal quede bajo la aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, la entidad financiera habr\u00e1 de cumplir todas las obligaciones informativas, en materia de transparencia, de limitaciones en su clausulado, an\u00e1lisis de solvencia, etc. que se establecen en la misma. Por el contrario, no parece obligado en tal supuesto el otorgamiento del acta previa informativa ante el notario, seg\u00fan se desprende con claridad del tenor literal de la norma. El art. 15, en su segundo p\u00e1rrafo, dispone que todo ello se har\u00e1 constar \u201c<em>en un acta notarial previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario<\/em>\u201d, lo que limita el \u00e1mbito de dicho acta a las operaciones de pr\u00e9stamo hipotecario. Y, en la misma l\u00ednea, el art. 22.2 establece que \u201c<em>en la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizar\u00e1 la escritura p\u00fablica si no se hubiere otorgado el acta prevista en el art\u00edculo 15.3<\/em>\u201d, sin hacer referencia alguna a la p\u00f3liza de un pr\u00e9stamo personal, ni menos a\u00fan al pr\u00e9stamo personal firmado en documento privado, cualquiera que sea su formato, sin acudir a la p\u00f3liza notarial. A mayor abundamiento, el art. 14.1 g) al hacer referencia a la obligaci\u00f3n del prestatario de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario se limita al supuesto en que \u201c<em>est\u00e9 previsto que el pr\u00e9stamo se formalice en escritura p\u00fablica<\/em>\u201d y que el asesoramiento lo preste el notario \u201c<em>que elija el prestatario para la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica contrato de pr\u00e9stamo<\/em>\u201d. Y an\u00e1logamente, la disposici\u00f3n final sexta modifica la Ley 14\/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, a\u00f1adiendo un supuesto de infracci\u00f3n muy grave por los notarios entre los incluidos en su art. 43, que queda concretado en \u201c<em>el incumplimiento del per\u00edodo de informaci\u00f3n precontractual obligatorio previo a la autorizaci\u00f3n de la escritura en los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios sobre vivienda residencial y de levantar el acta previa a su formalizaci\u00f3n en los t\u00e9rminos previstos en la Ley<\/em>\u201d.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuesti\u00f3n distinta es si el pr\u00e9stamo personal dirigido a realizar obras de conservaci\u00f3n o mejora de la finca tambi\u00e9n quedar\u00eda sujeto a la Ley 5\/2019. A la vista del tenor literal de los dos art\u00edculos arriba citados, esa sujeci\u00f3n parece excluida, puesto que \u201cadquirir o conservar derechos de propiedad\u201d parece distinto de conservar la cosa objeto de la propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, la propia Directiva 2014\/17\/UE sustenta claramente esa conclusi\u00f3n, ya que, como se\u00f1ala su considerando 18, esos contratos de cr\u00e9dito no garantizados, cuando su importe sea superior a 75 000 EUR deben entrar en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Directiva 2008\/48\/CE, relativa a los contratos de cr\u00e9dito al consumo, recibiendo el nivel de protecci\u00f3n previsto en dicha Directiva, y evitando el vac\u00edo regulatorio entre ambas. Y por ello, en su art. 46 modificar\u00e1 la Directiva 2008\/48\/CE, a cuyo art\u00edculo 2 a\u00f1ade un apartado 2 bis, que establece que \u201c<em>no obstante lo dispuesto en el apartado 2, letra c), la presente Directiva se aplicar\u00e1 a los contratos de cr\u00e9dito no garantizados que tengan por finalidad la renovaci\u00f3n de un bien inmueble de uso residencial y que entra\u00f1en un cr\u00e9dito cuyo importe total exceda de 75 000 EUR<\/em>\u201d. Resulta claro por tanto que la Directiva 2014\/17\/UE no exige proporcionar la protecci\u00f3n que en ella se regula a los pr\u00e9stamos personales para la rehabilitaci\u00f3n de viviendas (aunque tampoco lo excluir\u00eda, puesto que para los estados miembros es posible extender su nivel de protecci\u00f3n a otros supuestos), sino que ha optado por dotar a los mismos del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n establecido para los contratos de cr\u00e9dito al consumo en general. Por consiguiente, no imponiendo la Directiva de 2014 la obligaci\u00f3n de proteger los pr\u00e9stamos personales para rehabilitaci\u00f3n de viviendas de acuerdo con sus est\u00e1ndares, y no entrando ese supuesto en la letra de la Ley 5\/2019 (cuyo art\u00edculo 2.1.b coincide por lo dem\u00e1s, como se ha visto, con el 3.1.b de la Directiva), parece claro que las p\u00f3lizas de los pr\u00e9stamos personales para la rehabilitaci\u00f3n de viviendas no se encuentran incluidas dentro de su \u00e1mbito y en ning\u00fan caso requieren el otorgamiento del acta previa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, en ocasiones pueden presentarse circunstancias especiales que obliguen a interpretar otra cosa: Ocurrir\u00e1 as\u00ed, por ejemplo, cuando se obtenga un pr\u00e9stamo personal para adquirir y rehabilitar una vivienda: en este supuesto, la finalidad econ\u00f3mica de la total operaci\u00f3n ser\u00e1 finalmente adquirir la vivienda en estado que la haga habitable, por lo que todo el pr\u00e9stamo, tanto en la parte del mismo destinada a la adquisici\u00f3n como la destinada a la rehabilitaci\u00f3n, deben recibir una consideraci\u00f3n unitaria, sujet\u00e1ndose el mismo a la Ley 5\/2019.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"p3\"><\/a>3.- Prestatario persona jur\u00eddica y avalista o hipotecante no deudor persona f\u00edsica.<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#r3\"> Ver resumen.<\/a><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3.- Se plantea, asimismo, cu\u00e1l deba ser la forma de proceder para la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura, en situaciones mixtas donde el prestatario es una persona jur\u00eddica, y el avalista o hipotecante no deudor es persona f\u00edsica, en aspectos como los siguientes:\u00a0 <\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>El r\u00e9gimen de los gastos de la operaci\u00f3n, y en particular el pacto entre el prestamista y la persona jur\u00eddica prestataria para que \u00e9sta asuma los eventuales gastos del garante persona f\u00edsica. <\/strong><\/li>\n<li><strong>El alcance subjetivo que debe tener el acta de informaci\u00f3n precontractual, en particular si junto al garante persona f\u00edsica, debe tambi\u00e9n otorgarla y ser informada la persona jur\u00eddica. <\/strong><\/li>\n<li><strong>La aplicabilidad de la nueva normativa, en particular la exigencia del acta previa de informaci\u00f3n, a la persona jur\u00eddica que act\u00fae como consumidora, especialmente si la misma es unipersonal, y en tal caso su aplicabilidad a la persona f\u00edsica que fuera el socio \u00fanico. <\/strong><\/li>\n<li><strong>La aplicabilidad o no al pr\u00e9stamo concedido a la persona jur\u00eddica y a la garant\u00eda constituida por la persona f\u00edsica de las <\/strong><strong style=\"font-size: 1rem;\">limitaciones sustantivas impuestas en la Ley 5\/2019, principalmente por los art\u00edculos 20 (pr\u00e9stamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cl\u00e1usulas suelo), 23 (reembolso anticipado), 24 (vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora), y consecuentemente, el contenido y alcance del contrato y del acta de informaci\u00f3n a la persona f\u00edsica garante.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 5\/2019, como con claridad se desprende del tenor literal de los art\u00edculos 1.1 y 2.1, no ser\u00e1 aplicable a un prestatario persona jur\u00eddica, aunque \u00e9sta tenga la condici\u00f3n de \u201cconsumidor\u201d \u2013cliente-\u00a0 en la contrataci\u00f3n del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito. Y el Notario o el Registrador no parece que puedan, por su sola autoridad, proceder a un levantamiento del velo de la persona jur\u00eddica, o apreciar su car\u00e1cter instrumental o fraudulento, ni siquiera cuando la persona jur\u00eddica que act\u00fae como consumidora sea unipersonal (sin perjuicio de que la prudencia de la entidad prestamista le pudiera aconsejar extremar la diligencia en la informaci\u00f3n a la misma, e incluso la formalizaci\u00f3n del acta notarial gratuita, aun no siendo la misma obligatoria en apariencia, para evitar los riesgos que las eventuales incertidumbres interpretativas del caso concreto pudieran originar). En cualquier caso, la no obligatoriedad del acta previa cuando el prestatario sea una sociedad, aunque act\u00fae como consumidora, se desprende del principio general de nuestro derecho de la buena fe en el ejercicio de los derechos, de aceptaci\u00f3n y asunci\u00f3n de las consecuencias que tiene la decisi\u00f3n de formalizar el pr\u00e9stamo por medio de una sociedad en lugar de en nombre propio, y de normalidad en la actividad de la sociedad, incluso si la misma es unipersonal, por cuanto goza de una personalidad jur\u00eddica propia y diferenciada del socio, aunque se trate de socio \u00fanico, como evidencian los art\u00edculos 12 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo anterior resulta igualmente, y por el mismo fundamento, aplicable cuando el prestatario sea una cooperativa de viviendas: sin duda, los destinatarios \u00faltimos del pr\u00e9stamo ser\u00e1n los socios de la cooperativa, resultando por tanto aplicable la Ley 5\/2019 \u00fanicamente en relaci\u00f3n con los mismos, y siempre y cuando se trate de personas f\u00edsicas. Por consiguiente, en este caso, la aplicaci\u00f3n de la ley no se concreta al constituir el pr\u00e9stamo con la sociedad, sino en el momento en que se produzca la subrogaci\u00f3n de los socios en el pr\u00e9stamo al liquidar la cooperativa, una vez dividido el mismo, en los t\u00e9rminos que se indican m\u00e1s adelante para la subrogaci\u00f3n pasiva no empresarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuesti\u00f3n distinta, que escapa del \u00e1mbito de la consulta y de la Ley 5\/2019, es si la Cooperativa de viviendas, por agrupar a los destinatarios finales de dichas viviendas, tiene el car\u00e1cter de consumidora y por tanto, aun no siendo de aplicaci\u00f3n las normas de la Ley 5\/2019, s\u00ed quedar\u00eda la operaci\u00f3n sujeta a las restantes normas y principios sobre protecci\u00f3n de consumidores, en materia de intereses de demora, cl\u00e1usulas suelo, etc. Es posible que un grupo de personas, para conseguir sus viviendas, se agrupen formando una cooperativa y gestionando ellos mismos, de manera no empresarial ni profesional, la promoci\u00f3n, en cuyo caso la sociedad podr\u00eda tener el car\u00e1cter de consumidora. Sin embargo, en otros supuestos la constituci\u00f3n de la cooperativa y gesti\u00f3n de la promoci\u00f3n se realizan bajo par\u00e1metros de profesionalidad, generalmente con la intervenci\u00f3n de una sociedad gestora que constituye la Cooperativa, busca a sus socios, y gestiona toda la promoci\u00f3n, y contando con un gerente profesional al frente de la cooperativa. En tales supuestos, es posible que no se planteen los problemas de desequilibrio y necesidad de protecci\u00f3n propios de la normativa de consumidores, por lo que trat\u00e1ndose de una sociedad que desarrolla una actividad claramente empresarial, aunque sea sin \u00e1nimo de lucro propio pero con un planteamiento econ\u00f3micamente consistente, no tendr\u00eda justificaci\u00f3n imponer en el pr\u00e9stamo a la sociedad las limitaciones propias de la normativa de consumidores, sin perjuicio de que, evidentemente, en el momento de producirse las entregas de las viviendas a los socios con asunci\u00f3n por \u00e9stos de los pr\u00e9stamos dicha operaci\u00f3n s\u00ed quede sujeta a la Ley 5\/2019.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a id=\"conyuge\"><\/a>Por otra parte, el art\u00edculo 15.2 de la Ley 5\/2019 impone al Notario el deber de comprobar \u201cel cumplimiento de los requisitos previstos en el art\u00edculo14.1\u201d de la Ley para \u201c\u2026 toda persona f\u00edsica que sea fiadora o garante del pr\u00e9stamo\u201d. Luego, aunque la ley no sea aplicable a la persona jur\u00eddica prestataria, y por tanto el deber de comparecencia a efectos de informaci\u00f3n no alcance a \u00e9sta, esa protecci\u00f3n se extender\u00e1, por disposici\u00f3n expresa de la ley, a la persona f\u00edsica que sea fiadora o garante del pr\u00e9stamo, lo que se confirma por el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-17015#a26\">art\u00edculo 26.2 de la Orden EHA\/2899\/2011<\/a> (en virtud de la redacci\u00f3n modificada por la Orden ECE\/482\/2019). Por lo dem\u00e1s, <strong>el c\u00f3nyuge que, a los efectos del art. 1320 del C\u00f3digo Civil, debe prestar su consentimiento a la constituci\u00f3n de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor<\/strong> y por tanto quedar protegido de forma an\u00e1loga, otorgando el acta de informaci\u00f3n previa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por todo ello, nunca ser\u00e1 necesario que una persona jur\u00eddica, sea o no consumidora, que act\u00fae como prestataria, fiadora o garante, concurra al otorgamiento del acta previa prevenida en el art\u00edculo 15 de la Ley 5\/2019. Ese deber de asesoramiento e informaci\u00f3n y control notarial se circunscribe a las \u201cpersonas f\u00edsicas\u201d. No obstante, si la persona jur\u00eddica, sea o no unipersonal, act\u00faa como consumidora, pese a no ser aplicables las obligaciones formales de la Ley 5\/2019, la entidad financiera s\u00ed debe cumplir respecto de ella las restantes obligaciones de informaci\u00f3n que se establecen en relaci\u00f3n con los consumidores en la normativa anterior y que sigan vigentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En estos supuestos en que la parte prestataria sea una persona jur\u00eddica y el fiador o el hipotecante no deudor una persona f\u00edsica, la Ley 5\/2019 resultar\u00e1 plenamente aplicable respecto de esta \u00faltima. La constituci\u00f3n de la garant\u00eda del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, en relaci\u00f3n con dichas personas f\u00edsicas, quedar\u00e1 sujeta a sus normas, y el deber de informaci\u00f3n y asesoramiento alcanzar\u00e1 a toda la documentaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 14.1 de la Ley 5\/2019. Tanto la informaci\u00f3n y documentaci\u00f3n a suministrar por la entidad prestamista como la actividad del notario, aunque limitada como se ha dicho a las personas f\u00edsicas, debe comprender todo aquello que -relativo al pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito- se expresa en los arts. 14.1 y 15 de la Ley 5\/2019. En otras palabras, la informaci\u00f3n a la persona f\u00edsica debe alcanzar a la totalidad del clausulado del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito y no se ci\u00f1e a su \u201cposici\u00f3n como fiadora o garante\u201d. Como ya advirti\u00f3 la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 29 de septiembre de 2014, el fiador o garante queda \u201cafectado\u201d por las condiciones financieras del pr\u00e9stamo en cuanto determinantes de su obligaci\u00f3n, aunque la misma sea subsidiaria de la del prestatario y le quede la posibilidad de reclamar en v\u00eda de regreso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se plantea por otra parte la duda relativa a la aplicabilidad a estos pr\u00e9stamos de las normas o limitaciones materiales que con car\u00e1cter imperativo establece la Ley 5\/2019. Se debe partir, para resolver esta cuesti\u00f3n, de la idea de que el garante puede obligarse a menos, pero no a m\u00e1s, que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones (art. 1826 del C\u00f3digo Civil), lo que permite en principio pactar un r\u00e9gimen jur\u00eddico para el contrato con la sociedad, y otro m\u00e1s benigno para las garant\u00edas constituidas. No obstante, es preciso analizar la aplicaci\u00f3n de cada una de dichas normas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En relaci\u00f3n con los gastos del pr\u00e9stamo hipotecario a favor de una persona jur\u00eddica y con garant\u00edas reales o personales constituidas por personas f\u00edsicas, resulta evidente que al fiador o garante personal o real que tiene la condici\u00f3n de persona f\u00edsica en ning\u00fan caso se le puede imponer el coste del arancel notarial o registral correspondiente a la garant\u00eda (art. 15.4 de la LCCI). Pero no es ese el verdadero problema: teniendo en cuenta que la persona jur\u00eddica no est\u00e1 incluida en el \u00e1mbito subjetivo de la LCCI, no parece existir obst\u00e1culo alguno a un pacto sobre los gastos del pr\u00e9stamo negociado libremente por la misma, en cuanto prestamista, con la entidad financiera (art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil), en particular si no es consumidora. Y en tal caso, el prestatario persona jur\u00eddica, como interesado en la obtenci\u00f3n de la financiaci\u00f3n, asumir\u00e1 normalmente los costes notariales y registrales correspondientes tanto a la constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo como a las garant\u00edas personales o reales constituidas a su favor (las cuales sin duda habr\u00e1n tenido un impacto favorable en relaci\u00f3n con la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo y con sus condiciones econ\u00f3micas).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se plantea por otra parte si, concedido el pr\u00e9stamo a una persona jur\u00eddica, en un contrato que por tanto no quedar\u00eda en principio sujeto a las limitaciones de la Ley 5\/2019, el hecho de que el mismo sea garantizado (en concepto de avalista o de hipotecante no deudor) por una persona f\u00edsica, determina necesariamente que quede sujeto a las limitaciones sustantivas impuestas en la Ley 5\/2019, principalmente por los art\u00edculos 20 (pr\u00e9stamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cl\u00e1usulas suelo), 23 (reembolso anticipado), 24 (vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora).\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En una operaci\u00f3n como la descrita, la entidad acreedora establece una doble relaci\u00f3n jur\u00eddica: por un lado, con la sociedad prestataria, y por otro con la persona f\u00edsica garante. Y si bien la accesoriedad de la garant\u00eda respecto de la obligaci\u00f3n principal determina que la extensi\u00f3n y contenido de la responsabilidad asumida por el garante sean en principio iguales a las establecidas en la relaci\u00f3n obligatoria principal, tambi\u00e9n es posible pactar, y con frecuencia se hace as\u00ed, limitaciones cuantitativas o cualitativas a la garant\u00eda, con base en el art. 1826 del C\u00f3digo Civil, como se ha indicado. As\u00ed pues, la obligaci\u00f3n principal asumida por la sociedad prestataria podr\u00e1, sin problema alguno, sobrepasar esos l\u00edmites antes citados, siempre que se pacte de forma expresa que la garant\u00eda prestada por la persona f\u00edsica quede reducida dentro de los mismos.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A tal efecto, cabr\u00e1 precisar cada una de las limitaciones que resultan de aplicaci\u00f3n a la garant\u00eda constituida, lo que siempre ser\u00e1 preferible desde la perspectiva de la transparencia e informaci\u00f3n al consumidor.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, si el pr\u00e9stamo y la garant\u00eda se han acordado en tales t\u00e9rminos, el asesoramiento informativo que deber\u00e1 prestar el notario a la persona f\u00edsica garante debe tener la suficiente precisi\u00f3n y claridad, detallando tanto las condiciones del pr\u00e9stamo conferido a la persona jur\u00eddica, como las limitaciones que respecto de dichas condiciones presente la garant\u00eda constituida por la persona f\u00edsica, de acuerdo con lo expresamente pactado y de acuerdo con las normas imperativas de la ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y, concretando esas limitaciones, la que plantear\u00e1 m\u00e1s dudas es la aplicabilidad de las normas que para el vencimiento anticipado se establecen en el art. 24 de la Ley. Resulta indiscutible que los umbrales m\u00ednimos que exige la ley son oponibles por el garante que sea persona f\u00edsica, a la vista de su tenor literal. Por ello, como se apunta en la consulta del CGN, lo m\u00e1s pr\u00e1ctico y claro ser\u00e1 pactar para el pr\u00e9stamo unas condiciones de vencimiento anticipado por impago que se ajusten a los l\u00edmites del art. 24. Pero tambi\u00e9n debe ser posible (y razonable en funci\u00f3n de las circunstancias que se den en cada caso) un pacto en condiciones diferentes con la sociedad prestataria, en cuyo supuesto la persona f\u00edsica garante podr\u00e1 oponer la sujeci\u00f3n de la ejecutabilidad de la garant\u00eda a los plazos y l\u00edmites establecidos en dicha norma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">M\u00e1s sencilla es la cuesti\u00f3n de la aplicabilidad de las limitaciones de los tipos de inter\u00e9s ordinario (prohibici\u00f3n de cl\u00e1usula suelo y fijaci\u00f3n de los intereses de demora en el tipo pactado m\u00e1s tres puntos, de acuerdo con los arts. 21 y 25 de la Ley 5\/2019). Puesto que el garante puede obligarse a menos que el deudor principal, es perfectamente posible que se acuerde en el contrato de pr\u00e9stamo un tipo que no se sujete a esas limitaciones, y pactar la limitaci\u00f3n de la garant\u00eda (sea el afianzamiento o la responsabilidad hipotecaria) a cuant\u00edas inferiores.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, en materia de cancelaci\u00f3n anticipada, parece claro que pueden pactarse con el prestatario unas condiciones diferentes de las previstas en la Ley con car\u00e1cter imperativo en el art. 23. Esa regulaci\u00f3n contractual realmente no afectar\u00e1 al garante, puesto que no es \u00e9l, sino el prestatario, quien pagar\u00e1 y cancelar\u00e1 el pr\u00e9stamo anticipadamente. No obstante, ante una situaci\u00f3n de incumplimiento del prestatario que provoque la reclamaci\u00f3n al garante, pagando \u00e9ste las cuotas que vayan venciendo para evitar una ejecuci\u00f3n, con frecuencia lo m\u00e1s beneficioso para el garante puede ser cancelar anticipadamente el pr\u00e9stamo, en lo que ser\u00eda un pago de la deuda por un tercero. En tal supuesto, el pago por el garante debe ser posible, sin que a \u00e9l le sean oponibles las excepciones o cargas que en la cl\u00e1usula se hayan pactado con el prestatario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, con frecuencia, se constituyen hipotecas o garant\u00eda personales para asegurar otras operaciones financieras de car\u00e1cter empresarial. As\u00ed ocurre con las que se formalizan a favor de Sociedades de Garant\u00eda Rec\u00edproca u otras entidades an\u00e1logas como contragarant\u00eda de sus operaciones con sus socios o clientes habituales. Es frecuente la constituci\u00f3n de hipotecas, normalmente de m\u00e1ximo, en garant\u00eda de esas operaciones de aval, o de otras operaciones financieras de car\u00e1cter empresarial.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe considerarse en primer lugar que, como establece el art. 2.3, la ley es aplicable indistintamente a las operaciones de pr\u00e9stamos o de cr\u00e9ditos, en los que haya intervenido una persona f\u00edsica en los t\u00e9rminos del art. 2.1. En consecuencia, si bien los avales u otras operaciones financieras constituidas en este \u00e1mbito, normalmente con sociedades mercantiles, quedan indudablemente fuera del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, la constituci\u00f3n hipotecas de m\u00e1ximo sobre inmuebles de uso residencial por personas f\u00edsicas para asegurar la cuenta de cr\u00e9dito en la que se cargar\u00e1n las responsabilidades derivadas de esa operaci\u00f3n financiera con el empresario s\u00ed podr\u00e1 dar lugar a la aplicabilidad de la misma, no al aval empresarial o a las condiciones del aval u otra operaci\u00f3n financiera con la sociedad empresaria, pero s\u00ed a la garant\u00eda, en los t\u00e9rminos que aqu\u00ed se se\u00f1alan, y en particular con el posible efecto de que el garante quede obligado a menos que el deudor principal, tal como se desarrolla en esta Instrucci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"s4\"><\/a>4.- Subrogaci\u00f3n activa y pasiva y novaci\u00f3n.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#r4\">Ver resumen.<\/a><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4.- Se plantea la aplicabilidad de la Ley 5\/2019, en particular de las obligaciones de informaci\u00f3n que en ella se imponen, incluido el obligatorio otorgamiento del acta previa de informaci\u00f3n, en los supuestos de subrogaci\u00f3n pasiva no empresarial (cuando una persona f\u00edsica se subroga en la posici\u00f3n de otra que es previamente deudora, con o sin simult\u00e1nea aceptaci\u00f3n por el prestamista\u00a0 de dicha subrogaci\u00f3n); en los casos de subrogaci\u00f3n entre acreedores (subrogaci\u00f3n activa), o en las simples novaciones del pr\u00e9stamo. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La disposici\u00f3n transitoria primera de la Ley 5\/2019 dispone:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201c<em>1. Esta Ley no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. <\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><em> No obstante, las previsiones de esta Ley resultar\u00e1n de aplicaci\u00f3n a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novaci\u00f3n o de subrogaci\u00f3n con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deber\u00e1 informar al prestatario en los t\u00e9rminos se\u00f1alados en el art\u00edculo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificaci\u00f3n respecto de lo contratado inicialmente<\/em>\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y las Disposiciones Adicionales 6\u00aa y 7\u00aa a\u00f1aden:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0 \u201c<em>Disposici\u00f3n adicional sexta. Supuestos de subrogaci\u00f3n de deudor y novaci\u00f3n modificativa del contrato de pr\u00e9stamo. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00a0\u00a0\u00a0 Las disposiciones previstas en esta Ley ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los supuestos de subrogaci\u00f3n de deudor en la obligaci\u00f3n personal cuando la misma se produzca con ocasi\u00f3n de la transmisi\u00f3n del bien hipotecado y a los de novaci\u00f3n modificativa del contrato de pr\u00e9stamo. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00a0\u00a0\u00a0 Disposici\u00f3n adicional s\u00e9ptima. Obligaciones del empresario con ocasi\u00f3n de la transmisi\u00f3n del inmueble hipotecado. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00a0\u00a0\u00a0 El empresario que, con ocasi\u00f3n de la transmisi\u00f3n de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogaci\u00f3n de \u00e9ste en la obligaci\u00f3n personal de un pr\u00e9stamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario an\u00e1lisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de informaci\u00f3n precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiaci\u00f3n hipotecaria<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La disposici\u00f3n adicional sexta se limita, por tanto, a establecer la aplicabilidad de lo dispuesto en la Ley 5\/2019 a los supuestos de \u201csubrogaci\u00f3n pasiva\u201d. No obstante, la interpretaci\u00f3n de la norma requiere una diferenciaci\u00f3n de los distintos supuestos que se pueden presentar, sus circunstancias, y la intervenci\u00f3n que en cada uno de ellos pueden tener cada uno de los otorgantes. Deben, as\u00ed, distinguirse varios supuestos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-La venta de un inmueble hipotecado por un empresario a un consumidor con asunci\u00f3n por este de la deuda garantizada, normalmente con los efectos propios de una subrogaci\u00f3n, por contar con la aprobaci\u00f3n de la entidad acreedora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-La venta de un inmueble entre particulares, con retenci\u00f3n de la parte del precio correspondiente al importe de la deuda pendiente, asumiendo el comprador frente al vendedor la obligaci\u00f3n de pagar dicha deuda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-La venta de un inmueble entre particulares, con retenci\u00f3n de la parte del precio correspondiente al importe de la deuda pendiente, y subrogaci\u00f3n del comprador en la deuda garantizada, al contar con el consentimiento del acreedor para la sustituci\u00f3n del deudor con liberaci\u00f3n del deudor primitivo. Este consentimiento puede adem\u00e1s ser simult\u00e1neo o posterior a la formalizaci\u00f3n de la compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Junto a ellos, es preciso tambi\u00e9n analizar los supuestos de novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, regulados por la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, y de subrogaci\u00f3n activa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A) Comenzando por el supuesto de la venta empresarial del inmueble con subrogaci\u00f3n del comprador, la situaci\u00f3n parece clara, puesto que la regulaci\u00f3n de la Ley 5\/2019 se refiere a ella de forma expresa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La D.A.7\u00aa impone la plena aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, cuando en el negocio interviene un empresario en concepto de transmitente. Impone a \u00e9ste ciertas obligaciones o deberes, con independencia de si interviene o no la entidad acreedora (es decir, incluso si se pretendiera pactar una simple compraventa con asunci\u00f3n de la deuda pendiente por el adquirente, sin subrogaci\u00f3n acordada con la entidad financiera). No cabe, por tanto, pactar sin m\u00e1s la subrogaci\u00f3n con un adquirente persona f\u00edsica, ya que se deber\u00e1 cumplir una serie de formalidades previas que tienen un triple objetivo: asegurar que el adquirente es informado, en los t\u00e9rminos que establece la propia Ley, sobre las condiciones del pr\u00e9stamo (dando \u201ccumplimiento a los requisitos de informaci\u00f3n precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario\u201d, con todas las obligaciones que resultan de la Ley 5\/2019, entre ellas indudablemente la entrega por la entidad financiera de toda la informaci\u00f3n prevista en relaci\u00f3n con las condiciones del pr\u00e9stamo, as\u00ed como el otorgamiento, antes de formalizar la compraventa, del acta prevista en el art. 15); permitir a la entidad financiera acreedora evaluar la solvencia del deudor subrogado, en cumplimiento de un deber que tambi\u00e9n le impone la propia Ley, con la finalidad, entre otras, de proteger a ese eventual deudor, y permitir al adquirente valorar las condiciones que le son ofrecidas (y que no est\u00e1 obligado a aceptar), compar\u00e1ndolas con otras alternativas existentes en el mercado. Y todo ello debe cumplirse con independencia de si se pacta o no la novaci\u00f3n modificativa de las condiciones del pr\u00e9stamo subrogado, ya que la informaci\u00f3n a suministrar al nuevo deudor subrogado no se ci\u00f1e a las eventuales modificaciones del pr\u00e9stamo, sino a todo su contenido, como se desprende tanto del tenor literal de la disposici\u00f3n adicional s\u00e9ptima como de la finalidad de la propia norma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B) Un supuesto bastante frecuente es el pacto formalizado entre dos particulares, transmitente y adquirente, de venta del inmueble con retenci\u00f3n de la deuda pendiente y asunci\u00f3n de la misma por el comprador, sin una verdadera subrogaci\u00f3n por cambio de deudor, al faltar el consentimiento del acreedor. Hay aqu\u00ed, por tanto, un mero acuerdo entre vendedor y comprador, en el que no participa el acreedor: \u00e9ste no tiene obligaci\u00f3n alguna de consentirlo o aprobarlo, por lo que tampoco resulta obligado al cumplimiento de las obligaciones de informaci\u00f3n previa, ni el otorgamiento del acta de transparencia. As\u00ed resulta adem\u00e1s a sensu contrario de la D.A.7\u00aa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello es as\u00ed incluso en el supuesto de que, una vez formalizada la compraventa y la asunci\u00f3n de deuda por el nuevo deudor, la entidad acreedora, sin haber tenido ninguna intervenci\u00f3n en esa negociaci\u00f3n previa entre comprador y vendedora, acepte posteriormente de forma expresa esa subrogaci\u00f3n pasiva, con liberaci\u00f3n del deudor primitivo. Esta aceptaci\u00f3n a posteriori, desconectada del iter contractual previo, constituir\u00e1 un acto unilateral del acreedor, cuyo \u00fanico alcance es esa liberaci\u00f3n de la responsabilidad del deudor primitivo, pero que por s\u00ed mismo no da lugar, ni afecta a la asunci\u00f3n de obligaciones por el nuevo deudor frente al primitivo y frente al acreedor, dado que dicha asunci\u00f3n ya estaba previamente formalizada sin intervenci\u00f3n alguna del banco.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En otras palabras, el pacto entre particulares por el que, en la venta de un inmueble residencial, el comprador retiene el importe pendiente del pr\u00e9stamo, asume la deuda frente al vendedor, e incluso se obliga a intentar obtener del acreedor la subrogaci\u00f3n subjetiva en el pr\u00e9stamo con liberaci\u00f3n del deudor primitivo, es un mero acuerdo entre los dos particulares. Por consiguiente, parece claro que en tal supuesto no es preciso el cumplimiento por la entidad financiera de las obligaciones de transparencia formal ni el otorgamiento del acta previa de informaci\u00f3n, al ser dicha entidad un tercero que no ha intervenido en modo alguno en la operaci\u00f3n ni en su negociaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">S\u00ed queda en cambio el acreedor, haya o no consentido el cambio de deudor, sujeto al deber de proporcionar al nuevo obligado, cuando \u00e9ste lo solicite, toda la informaci\u00f3n relativa al pr\u00e9stamo y sus condiciones, para permitirle un correcto ejercicio de sus derechos, cumplimiento de sus obligaciones y defensa de sus intereses.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(C) Distinto podr\u00eda ser el supuesto de la subrogaci\u00f3n pasiva pactada entre particulares (no siendo por tanto empresario el transmitente), en la cual concurre la entidad acreedora a prestar su consentimiento a dicha subrogaci\u00f3n, y a la liberaci\u00f3n del primitivo deudor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tanto la D.T.1\u00aa, como la D.A.6\u00aa, establecen literalmente la aplicabilidad de la Ley 5\/2019 a los pr\u00e9stamos suscritos antes de su entrada en vigor, cuando tras la misma sean objeto de subrogaci\u00f3n o novaci\u00f3n, por lo que formalizada una subrogaci\u00f3n con intervenci\u00f3n del acreedor parece claro que \u00e9ste deber\u00eda previamente haber cumplido esas obligaciones informativas, y se deber\u00e1 otorgar el acta notarial de transparencia material, especialmente a la vista del car\u00e1cter eminentemente imperativo de la Ley 5\/2019, con af\u00e1n protector del prestatario, fiador o garante que sea persona f\u00edsica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cabr\u00eda oponer que la actuaci\u00f3n de la entidad acreedora se limita a consentir la sustituci\u00f3n del deudor, y la liberaci\u00f3n del deudor primitivo, sin modificar de ninguna forma el pr\u00e9stamo preexistente. La propia disposici\u00f3n transitoria primera parece limitar, para los casos de subrogaci\u00f3n, la obligaci\u00f3n del prestamista de informar al <em>prestatario<\/em> a los contenidos del pr\u00e9stamo que hayan sido objeto de modificaci\u00f3n respecto de lo contratado inicialmente. Y cabr\u00eda a\u00f1adir que, si el comprador consiente en asumir las obligaciones y responsabilidades derivadas del pr\u00e9stamo, no tiene sentido que para adelantar el consentimiento del acreedor sobre ese pacto de asunci\u00f3n de deuda entre vendedor y comprador se exija la formalizaci\u00f3n del acta previa, especialmente si se toma en consideraci\u00f3n que el alcance de ese consentimiento del acreedor se limita a la liberaci\u00f3n del deudor primitivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, hay en estos casos realmente un contrato complejo, entre vendedor, comprador y banco, en el que la compraventa con retenci\u00f3n de la deuda pendiente se formaliza precisamente porque a la vez el banco acepta la subrogaci\u00f3n del comprador, y la liberaci\u00f3n del deudor de su responsabilidad. Por consiguiente, hay de hecho un acuerdo coet\u00e1neo entre el nuevo deudor y el banco que forma parte de ese contrato complejo. Ese acuerdo requerir\u00e1, por tanto, el cumplimiento de todas las cargas y formalidades informativas de la Ley 5\/2019.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por consiguiente, la entidad acreedora, que pasa a aceptar como \u00fanico deudor y responsable al subrogado, queda sujeta a la responsabilidad de realizar previamente el estudio de solvencia del mismo, considerando su finalidad protectora del deudor. En todo caso, el nuevo deudor tiene derecho a obtener, y la entidad acreedora est\u00e1 obligada a suministrarle, toda la informaci\u00f3n sobre el pr\u00e9stamo que se dio, o se debe dar, al deudor primitivo, ya que es esencial para que pueda conocer los derechos, obligaciones y responsabilidades en la ejecuci\u00f3n del contrato que asume con la subrogaci\u00f3n. Y dado que se est\u00e1 acordando entre la entidad y el nuevo acreedor el establecimiento de una relaci\u00f3n crediticia duradera que cumple los requisitos para la aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, parece ineludible que se deba formalizar previamente el acta de informaci\u00f3n al nuevo prestatario.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, la instauraci\u00f3n de esa relaci\u00f3n jur\u00eddica con el nuevo deudor, y a pesar de que los t\u00e9rminos de la misma ya pudieran estar constituidos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, parece obligar a interpretar que en ella deber\u00e1n respetarse los l\u00edmites sustantivos establecidos en los art\u00edculos 20 al 25 de la Ley 5\/2019. Aunque jur\u00eddicamente la operaci\u00f3n pudiera describirse como un simple cambio de deudor en una relaci\u00f3n jur\u00eddica preestablecida, se est\u00e1 erigiendo la relaci\u00f3n contractual entre el empresario y un consumidor, donde todos los derechos de \u00e9ste deben ser respetados. Y puesto que la Ley 5\/2019 establece que <em>las previsiones de esta Ley resultar\u00e1n de aplicaci\u00f3n a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto (\u2026) de subrogaci\u00f3n con posterioridad a su entrada en vigor<\/em>, sin hacer distinci\u00f3n ni matizaci\u00f3n alguna, parece ineludible interpretar que deben respetarse todos esos derechos del consumidor que entra a formar parte de la misma, incluidos esos l\u00edmites de contenido sustantivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(D) Por lo que se refiere a los supuestos de novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, la respuesta a la necesidad de proporcionar la informaci\u00f3n previa y formalizar el acta de transparencia material depender\u00e1 del alcance de esa modificaci\u00f3n. La disposici\u00f3n transitoria primera establece en su segundo p\u00e1rrafo que \u201cel prestamista deber\u00e1 informar al prestatario en los t\u00e9rminos se\u00f1alados en el art\u00edculo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificaci\u00f3n respecto de lo contratado inicialmente\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello parece ser as\u00ed, puesto que la Ley no hace distinci\u00f3n alguna, incluso si se trata simplemente de mejorar alguna condici\u00f3n aislada del pr\u00e9stamo, como puede ocurrir con una reducci\u00f3n de diferencial o la eliminaci\u00f3n de una comisi\u00f3n, y con mayor fundamento cuando la modificaci\u00f3n implica la nueva redacci\u00f3n de alguna cl\u00e1usula, por ejemplo la relativa al tipo de inter\u00e9s de referencia o fijo, aunque con ella se est\u00e9 produciendo una reducci\u00f3n del tipo aplicable, a la vista del m\u00e1s complejo alcance que la redacci\u00f3n e interpretaci\u00f3n de la misma puede llegar a tener en los efectos del pr\u00e9stamo. Y consiguientemente, la simple modificaci\u00f3n de la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo requerir\u00e1 el cumplimiento de las mismas formalidades, pese a que por s\u00ed misma no provocar\u00e1 la modificaci\u00f3n de la TAE (siempre que la misma sea calculada \u00fanicamente teniendo en cuenta los pagos pendientes, que es lo que en el momento interesa al deudor, y no los anteriores, como la comisi\u00f3n de apertura o el inter\u00e9s correspondiente al periodo del inter\u00e9s fijo). En tal caso, las formalidades informativas habr\u00e1n de referirse tanto al importe de las nuevas cuotas como a los diferentes escenarios de los tipos de referencia, que se ver\u00e1n afectados por la modificaci\u00f3n del plazo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, en todos estos supuestos, la remisi\u00f3n no debe entenderse limitada al art. 14.1 de la Ley 5\/2019, excluyendo los otros preceptos de su articulado. M\u00e1s bien, parece tener car\u00e1cter puramente aclaratorio, en el sentido de que el legislador quiere resaltar que los deberes de informaci\u00f3n se limitan a \u201caquellas cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito que son objeto de modificaci\u00f3n\u201d, que ser\u00edan aquellas que ser\u00edan objeto espec\u00edfico del acta prevista en el art. 15. De manera que el deber de informaci\u00f3n del art. 14.1, y por consiguiente el deber de informaci\u00f3n y asesoramiento mediante el acta del art. 15, se limitan a aquellos extremos o cl\u00e1usulas \u201cque hayan sido objeto de modificaci\u00f3n\u201d. Y, teniendo en cuenta que la Ley 5\/2019 ha dado lugar a la aplicaci\u00f3n de ciertos preceptos que establecen imperativamente contenidos del pr\u00e9stamo sin necesidad de una novaci\u00f3n expresa de los mismos, como resulta por ejemplo de los apartados 3 y 4 de la disposici\u00f3n transitoria primera en materia de cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado (art. 24) o derecho al reembolso anticipado (art. 23), la informaci\u00f3n de la entidad al deudor sobre la novaci\u00f3n, y en particular la informaci\u00f3n que el notario le debe dar en el acta previa, deber\u00e1n tambi\u00e9n hacer referencia a estas nuevas condiciones de su pr\u00e9stamo, imperativamente impuestas por la ley desde su entrada en vigor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, entre la informaci\u00f3n a suministrar conforme al art. 14.1 de la Ley 5\/2019, se incluye el apartado g) de dicho art. 14.1, que expresamente recoge \u201cla advertencia al prestatario de la obligaci\u00f3n de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica del contrato de pr\u00e9stamo, sobre el contenido y las consecuencias de la informaci\u00f3n contenida en la documentaci\u00f3n que se entrega conforme a este apartado\u201d. Los dos p\u00e1rrafos que integran el apartado g) del art. 14.1, y la finalidad protectora del consumidor de esta instituci\u00f3n, llevan impl\u00edcita la autorizaci\u00f3n del acta del art. 15 de la Ley 5\/2019, con todos los requisitos para su eficacia informativa, aunque dicha acta tenga un contenido bastante m\u00e1s limitado en el \u00e1mbito concreto de las \u201cnovaciones\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(E) Por lo que se refiere a los supuestos de subrogaci\u00f3n activa con arreglo a la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, el an\u00e1lisis debe ser an\u00e1logo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La disposici\u00f3n transitoria primera.2 alude a toda subrogaci\u00f3n sin distinci\u00f3n alguna. Sin embargo, en alcance de esa previsi\u00f3n queda aclarado por la disposici\u00f3n adicional sexta, cuando concreta la aplicaci\u00f3n de la ley a \u201clos supuestos de subrogaci\u00f3n de deudor en la obligaci\u00f3n personal cuando la misma se produzca con ocasi\u00f3n de la transmisi\u00f3n del bien hipotecado\u201d. Por consiguiente, el simple cambio del acreedor, en la medida en que no modifique en modo alguno la posici\u00f3n del deudor, no exige el otorgamiento de las formalidades informativas que impone la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"p5\"><\/a>5.- Pr\u00e9stamos a empleados.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#r5\">Ver resumen.<\/a><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>5.- Otra cuesti\u00f3n que se plantea es la relativa al r\u00e9gimen jur\u00eddico de los pr\u00e9stamos concedidos en condiciones especiales a empleados <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Establece el art. 2.4 de la Ley 5\/2019 que la misma no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n, entre otros, \u201c<em>a los contratos de pr\u00e9stamo (\u2026) concedidos por un empleador a sus empleados, a t\u00edtulo accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al p\u00fablico en general<\/em>\u201d. Esta norma constituye un trasunto del art. 3.2.b de la Directiva EU 2014\/17, el cual excluye, de forma an\u00e1loga, \u201c<em>los contratos de cr\u00e9dito concedidos por un empleador a sus empleados, a t\u00edtulo accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se ofrezcan al p\u00fablico en general<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La interpretaci\u00f3n de esta norma plantea una serie de dudas, para cuyo an\u00e1lisis es conveniente tomar en consideraci\u00f3n, con car\u00e1cter previo, los datos reales sobre la utilizaci\u00f3n pr\u00e1ctica de este tipo de pr\u00e9stamos. Son frecuentes los pr\u00e9stamos concedidos por las entidades financieras a sus empleados por estar previstos en el convenio colectivo de la entidad, o bien en las directrices de pol\u00edtica retributiva o social de la misma entidad. M\u00e1s raros son los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, de acuerdo con los t\u00e9rminos de dichos convenios o directrices, que si bien los pr\u00e9stamos se dan en unas condiciones de tipo de inter\u00e9s notablemente mejores que las del mercado, hay algunas de sus cl\u00e1usulas que no cumplen con algunas de las limitaciones o exclusiones que con car\u00e1cter imperativo establece la ley, por ejemplo en materia de cl\u00e1usulas suelo, gastos, etc. Por otra parte, estos pr\u00e9stamos, de acuerdo con los citados convenios colectivos, se suelen dar conjuntamente al empleado y a su c\u00f3nyuge o pareja de hecho, estableci\u00e9ndose adem\u00e1s unas condiciones distintas, en l\u00ednea con las habituales del mercado, para el caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara de ser empleado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, la primera cuesti\u00f3n dudosa que se plantea es el concepto del \u201ct\u00edtulo accesorio\u201d de la concesi\u00f3n de estos pr\u00e9stamos. La expresi\u00f3n es ambigua, y guarda relaci\u00f3n con la de \u201ct\u00edtulo subsidiario\u201d que se emplea, para excluir estos mismos pr\u00e9stamos de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, por la Ley 16\/2011, sobre cr\u00e9ditos al consumo, y la Directiva UE 2008\/48 que la motiv\u00f3. La accesoriedad podr\u00eda predicarse tanto respecto del prestamista como del prestatario, o del propio pr\u00e9stamo, puesto que la norma no hace precisi\u00f3n alguna.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una posible interpretaci\u00f3n ser\u00eda que la excepci\u00f3n no se puede aplicar a los pr\u00e9stamos concedidos por la banca a sus empleados, pese a que como se ha visto son los m\u00e1s frecuentes, con el argumento de que puesto que la actividad habitual de las entidades financieras incluye precisamente la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos la misma no tiene car\u00e1cter accesorio, sino principal.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tal forma de interpretar la referencia a la accesoriedad no parece sin embargo correcta, ya que, aparte de dejar pr\u00e1cticamente sin alcance la excepci\u00f3n de las dos directivas sobre la materia (la 2008\/48 y la 2014\/17) y las dos leyes aprobadas para su trasposici\u00f3n (la 16\/2011 y la 5\/2019), tampoco resulta la m\u00e1s conforme con la finalidad de la ley. Por el contrario, se debe interpretar que cuando la norma exige que el pr\u00e9stamo sea concedido a t\u00edtulo accesorio se refiere a que ese tipo de pr\u00e9stamos sea, para la entidad concedente del pr\u00e9stamo, accesorio respecto de su actividad principal, en el sentido de que si \u00e9sta consiste en la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos en condiciones adecuadas para mediante ellos obtener unos beneficios aceptables que cumplan con el \u00e1nimo de lucro que constituye la finalidad de las sociedades mercantiles, la concesi\u00f3n a los trabajadores de estos pr\u00e9stamos no tiene para la entidad esa finalidad lucrativa que le es propia, sino otra distinta, como puede ser el cumplimiento de una pol\u00edtica social de la empresa que se dise\u00f1a a trav\u00e9s del convenio, o la mejor implementaci\u00f3n de la pol\u00edtica de personal, concediendo a los empleados un incentivo adicional como es la obtenci\u00f3n de estos pr\u00e9stamos en condiciones privilegiadas.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La accesoriedad puede igualmente predicarse del prestatario, en el sentido de que la obtenci\u00f3n de este pr\u00e9stamo se debe concretamente a su condici\u00f3n de empleado de la entidad, que por serlo lo recibe en condiciones mejores de las que se ofrecen al p\u00fablico en general: se trata, por tanto, de un pr\u00e9stamo que se obtiene como un accesorio respecto de la relaci\u00f3n jur\u00eddica laboral del trabajador con la empresa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y por \u00faltimo, la accesoriedad puede predicarse del pr\u00e9stamo en s\u00ed, en el sentido de que constituye una prestaci\u00f3n o retribuci\u00f3n para el trabajador, accesoria de la principal retribuci\u00f3n que recibe, que es el salario acordado con el mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A estos efectos, por tanto, lo decisivo para que la excepci\u00f3n legal resulte aplicable es que el contrato se conceda con esa finalidad at\u00edpica, de proporcionar al trabajador una retribuci\u00f3n adicional, y que por tanto no se conecte de forma inmediata con la obtenci\u00f3n por el banco de un beneficio o excedente mediante el pr\u00e9stamo y su ulterior devoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por consiguiente, son las caracter\u00edsticas objetivas del pr\u00e9stamo las que determinan la aplicabilidad de esta excepci\u00f3n. Y esas caracter\u00edsticas se desprenden de sus condiciones materiales. As\u00ed, el hecho de que el pr\u00e9stamo se conceda a un empleado en aplicaci\u00f3n de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la pol\u00edtica social o laboral de la empresa, y as\u00ed se indique en la escritura, debe ser suficiente para acreditar su condici\u00f3n de pr\u00e9stamo exceptuado.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, no parece imprescindible que el clausulado del pr\u00e9stamo se aparte del habitual empleado para los pr\u00e9stamos ordinarios concedidos por la entidad para poder entender que ese pr\u00e9stamo \u201cno se ofrece al p\u00fablico en general\u201d, puesto que si sus condiciones econ\u00f3micas, incluida en particular la TAE, son m\u00e1s favorables que las generales del mercado o las que la entidad prestamista ofrece al p\u00fablico en general, y ambas partes as\u00ed lo afirman y reconocen, y vinculan dicho reconocimiento a la condici\u00f3n de empleado del prestatario a quien se ofrece una ventaja en ejecuci\u00f3n de la pol\u00edtica social de la empresa, con ello debe bastar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo habitual, por otra parte, es que los convenios colectivos prevean la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo al empleado juntamente con su c\u00f3nyuge o pareja de hecho. En consecuencia, recibido el pr\u00e9stamo y firmado el contrato por ambos, con responsabilidad solidaria de los dos, debe considerarse aplicable la excepci\u00f3n, lo que implicar\u00e1 que las condiciones puedan no quedar sujetas a las limitaciones imperativas que establece la ley, y que no sea preciso el otorgamiento del acta previa de transparencia.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Diferente ser\u00eda la situaci\u00f3n en la que el pr\u00e9stamo s\u00f3lo se entrega al empleado, que es el \u00fanico que recibe el dinero prestado, destin\u00e1ndose le mismo a fines o atenciones exclusivos de \u00e9l, y quedando la operaci\u00f3n avalada por su c\u00f3nyuge. En tal supuesto, parece que, puesto que el c\u00f3nyuge o pareja de hecho s\u00f3lo adquiere responsabilidades, pero no los beneficios derivados de las condiciones especiales del pr\u00e9stamo, sea aplicable al mismo la norma del art\u00edculo 2.1.a, en su condici\u00f3n de fiador o garante, con la doble consecuencia de aplicaci\u00f3n respecto de dicho garante de las limitaciones que se derivan de las normas imperativas de la ley (arts.\u00a0 23 al 25, principalmente), y de la obligatoriedad de autorizaci\u00f3n del acta previa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, la condici\u00f3n de pareja de hecho se puede ordinariamente acreditar mediante la inscripci\u00f3n en el correspondiente registro, pero no es \u00e9ste el \u00fanico procedimiento posible a tal efecto: esa inscripci\u00f3n produce efectos en la esfera administrativa, pero no en la civil o mercantil, por lo que debe tambi\u00e9n bastar con la manifestaci\u00f3n motivada de la condici\u00f3n de pareja de hecho de los dos otorgantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe por otra parte apuntarse que en estos pr\u00e9stamos es frecuente que se pacte que, en el supuesto de que el prestatario dejara de ser empleado de la entidad concedente, dejen de ser de aplicaci\u00f3n las condiciones privilegiadas acordadas, quedando el pr\u00e9stamo sujeto a otras, an\u00e1logas a las del p\u00fablico en general. Para el supuesto de que se establezca tal pacto, parece que las condiciones sustitutivas s\u00ed quedar\u00e1n sujetas a las citadas condiciones o limitaciones imperativas de la ley, pero que no debe ser preciso el otorgamiento del acta previa, puesto que no se trata de dos contratos firmados simult\u00e1neamente, sino de un \u00fanico contrato cuyas condiciones y TAE, globalmente consideradas, resultan m\u00e1s favorables que las de los contratos normales del mercado, sin que obste a ello el hecho de que, por aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula <em>rebus sic stantibus<\/em>, puedan las mismas endurecerse, dando paso a otro r\u00e9gimen contractual a partir de una determinada fecha. Cuesti\u00f3n distinta ser\u00e1 que el hecho determinante de la aplicaci\u00f3n de esas condiciones diferentes se establezca en el contrato en condiciones que deban reputarse abusivas. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"p6\"><\/a>6.- Papel com\u00fan o timbrado para el acta previa.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#r6\">Ver resumen.<\/a><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>6.- Se plantea tambi\u00e9n si teniendo en cuenta que el acta previa de informaci\u00f3n no devenga derecho arancelario alguno, es posible el empleo en la misma de papel com\u00fan, no sujeto por tanto al pago del impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados propio del papel timbrado.\u00a0 <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe se\u00f1alarse, preliminarmente, que la indicada cuesti\u00f3n fiscal queda fuera de las competencias de esta Direcci\u00f3n General, y deber\u00e1 ser planteada ante las autoridades competentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, la Ley 5\/2019, consagra la gratuidad absoluta del acta notarial prevista en el art\u00edculo 15 de la Ley, al disponer en su p\u00e1rrafo octavo que \u201c<em>el acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generar\u00e1 coste arancelario alguno<\/em>\u201d. Se predica, por tanto, la gratuidad \u00fanicamente del \u201ccoste arancelario\u201d, y el timbre del papel exclusivo de documentos notariales no es propiamente un \u201ccoste arancelario\u201d, por cuanto no deriva del Real Decreto 1426\/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel Notarial. Se trata de un gravamen fiscal: el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados, en cuanto conforme al art\u00edculo 31 del Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, se establece que \u201c<em>1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, as\u00ed como los testimonios, se extender\u00e1n, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elecci\u00f3n del fedatario. Las copias simples no estar\u00e1n sujetas al impuesto<\/em>\u201d. El art\u00edculo 45.II de dicho Real Decreto Legislativo 1\/1993 a\u00f1ade: \u201cII. Los beneficios fiscales no se aplicar\u00e1n, en ning\u00fan caso, a las letras de cambio, a los documentos que suplan a \u00e9stas o realicen funci\u00f3n de giro, ni a escrituras, actas o testimonios notariales gravados por el art\u00edculo 31, apartado primero\u201d. Este inciso no ha sido modificado por la disposici\u00f3n final segunda de la Ley 5\/2019. En consecuencia, no se ha establecido ninguna exenci\u00f3n expresa de dicho impuesto de actos jur\u00eddicos documentados, al ce\u00f1irse la gratuidad a los \u201ccostes arancelarios\u201d. El timbre es un coste de car\u00e1cter impositivo, que no ha quedado est\u00e1 excluido de forma expresa de tributaci\u00f3n por la Ley 5\/2019, y corresponder\u00e1 a aqu\u00e9l que sea el sujeto pasivo determinado por las normas fiscales.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el plano estrictamente notarial, el art\u00edculo 154 del Reglamento Notarial dispone, con alcance general, que \u201c<em>los instrumentos p\u00fablicos, a excepci\u00f3n de las p\u00f3lizas, se extender\u00e1n en el papel timbrado correspondiente, comenzando cada uno en hoja o pliego distinto, seg\u00fan se emplee una u otra clase de papel y, en todo caso, en la primera plana de aqu\u00e9llos<\/em>\u201d, sin que en la Ley 5\/2019 se establezca excepci\u00f3n alguna en relaci\u00f3n con estas actas, por lo que parece clara la obligatoriedad de su uso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuesti\u00f3n distinta es la posibilidad o conveniencia de reducir los costes inherentes al acta, en particular los de encuadernaci\u00f3n y conservaci\u00f3n del protocolo, aparte del rese\u00f1ado gravamen de Actos Jur\u00eddicos Documentados. A tal efecto, cabe buscar alternativas a la incorporaci\u00f3n a la matriz de la voluminosa\u00a0 documentaci\u00f3n remitida por el banco, como la constituci\u00f3n, en el mismo acta gratuita, de un dep\u00f3sito de dicha documentaci\u00f3n en el archivo del notario mediante un fichero electr\u00f3nico identificado por su Hash, de modo que se asegure la conservaci\u00f3n del archivo electr\u00f3nico y la posibilidad de comprobaci\u00f3n y prueba fehaciente del contenido de dicho fichero, para la expedici\u00f3n de ulteriores copias del acta incorporando el documento depositado o su traslado a papel.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dicho sistema de dep\u00f3sito deber\u00e1 garantizar la integridad, autenticidad y conservaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n, as\u00ed como su mantenimiento en el tiempo. Ciertamente, el dep\u00f3sito en su configuraci\u00f3n reglamentaria tradicional puede plantear algunos problemas pr\u00e1cticos, especialmente por la necesidad su conservaci\u00f3n durante toda la vida del pr\u00e9stamo, en particular en los supuestos de sucesi\u00f3n del protocolo, la garant\u00eda de la eficacia probatoria del mismo, etc., que el notario sin duda puede, y debe, solucionar adecuadamente, en tanto no se haya articulado un sistema definitivo de creaci\u00f3n y conservaci\u00f3n de matrices y documentos protocolares electr\u00f3nicos.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La viabilidad de esta forma de archivo se deriva, por otra parte, del art. 114.1 de la Ley 24\/2001, cuando establece que \u201c<em>Por el procedimiento que reglamentariamente se disponga, cuando un notario sea requerido para dejar constancia de cualquier hecho relacionado con un archivo inform\u00e1tico, no ser\u00e1 necesaria la transcripci\u00f3n de su contenido en el documento en soporte papel, bastando con que en \u00e9ste se indique el nombre del archivo y una funci\u00f3n alfanum\u00e9rica que lo identifique de manera inequ\u00edvoca, obtenida del mismo con arreglo a las normas t\u00e9cnicas dictadas al efecto por el Ministro de Justicia. El archivo inform\u00e1tico as\u00ed referenciado deber\u00e1 quedar almacenado en la forma prevista en el art. 79 bis dieciocho. Las copias que se expidan del documento confeccionado podr\u00e1n reproducir \u00fanicamente la parte escrita de la matriz, adjuntando una copia en soporte inform\u00e1tico adecuado del archivo relacionado, amparada por la firma electr\u00f3nica avanzada del notario<\/em>\u201d. Dicha norma ser\u00eda desarrollada posteriormente mediante el art. 216 del Reglamento Notarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"n7\"><\/a>7.- No discrepancia entre la FEIN y la escritura.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#n7\">Ver resumen<\/a>.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>7.- Otra cuesti\u00f3n, planteada por el CORPME, es la necesidad de que el notario exprese en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sujeta a la Ley 5\/2019 que ha cumplido con las exigencias de los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-17015#a29\">art\u00edculos 29 y 30 de la Orden EHA 2899\/2011<\/a> y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cl\u00e1usulas de la escritura. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 5\/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de pr\u00e9stamo, cuyo centro de gravedad se sit\u00faa en el acta de informaci\u00f3n que se debe firmar al menos un d\u00eda antes del otorgamiento de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, pero que incluye tambi\u00e9n otros aspectos adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 d\u00edas desde la entrega de la documentaci\u00f3n informativa hasta la firma de la escritura, del cumplimiento en su clausulado de las limitaciones que con car\u00e1cter imperativo se imponen en los art\u00edculos 20 al 25, del dep\u00f3sito de las condiciones generales del contrato en el correspondiente Registro, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tanta importancia tiene la realizaci\u00f3n de estos controles, y en particular del acta de informaci\u00f3n previa, que el art. 15.7 de la Ley 5\/2019 ordena que en la escritura p\u00fablica del pr\u00e9stamo el notario autorizante de \u00e9sta inserte una rese\u00f1a identificativa del acta de transparencia, donde se deber\u00e1 consignar el n\u00famero de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorizaci\u00f3n, y <em>la afirmaci\u00f3n del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentaci\u00f3n y el asesoramiento previsto en este art\u00edculo<\/em>. A ello se a\u00f1ade la disposici\u00f3n final sexta, modificando la Ley 14\/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, al calificar como infracci\u00f3n muy grave el incumplimiento por el notario de sus deberes de controlar el per\u00edodo de informaci\u00f3n precontractual obligatorio previo a la autorizaci\u00f3n de la escritura y de levantar el acta previa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por su parte, la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-17015#a29\">Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre<\/a>, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios, en sus art\u00edculos 29 y 30, que contin\u00faan vigentes, establece que las escrituras p\u00fablicas en las que se formalicen los pr\u00e9stamos contendr\u00e1n, <em>debidamente separadas de las restantes, las cl\u00e1usulas financieras, cuyo contenido m\u00ednimo se ajustar\u00e1 a la informaci\u00f3n personalizada prevista en la Ficha de Informaci\u00f3n Personalizada<\/em>, e impone a los notarios, en <em>su condici\u00f3n de funcionarios p\u00fablicos y derivado de su deber gen\u00e9rico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, <\/em>la obligaci\u00f3n de <em>denegar la autorizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente<\/em>, de comprobar si el cliente <em>ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelaci\u00f3n la Ficha de Informaci\u00f3n Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito<\/em>, e informar al cliente, entre otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas pueda tener.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, rese\u00f1ando en ella el acta de transparencia en los t\u00e9rminos del art. 15.7 de la Ley, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la FEIN:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cl\u00e1usulas espec\u00edficas recogidas en la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a cada una (art. 15.2.c). Ese asesoramiento s\u00f3lo puede referirse a la FEIN del pr\u00e9stamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones coinciden precisamente con las del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-De acuerdo con el mismo art. 15.2, el notario s\u00f3lo proceder\u00e1 a la autorizaci\u00f3n del acta previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario cuando haya verificado la documentaci\u00f3n acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el art\u00edculo 14.1, entre los cu\u00e1les se encuentra la FEIN <em>del pr\u00e9stamo<\/em>, junto a otros elementos imprescindibles, como la FIAE y dem\u00e1s documentaci\u00f3n informativa, el transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es previa) etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones del art\u00edculo 14.1, no podr\u00e1 autorizarse la escritura p\u00fablica de pr\u00e9stamo, por prohibirlo expresamente el art. 15.5.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Al rese\u00f1ar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como se ha indicado, <em>la afirmaci\u00f3n del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentaci\u00f3n y el asesoramiento previsto en este art\u00edculo<\/em>. Esa afirmaci\u00f3n se contrae, entre otras cosas, al hecho de que el prestatario haya recibido la FEIN, y de nuevo, ello s\u00f3lo puede hacer referencia a la FEIN del pr\u00e9stamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En otras palabras, si el notario hace constar que el prestatario ha recibido la documentaci\u00f3n y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el acta, necesariamente ha debido comprobar que esa documentaci\u00f3n es correcta y completa, y por consiguiente, entre otros varios aspectos, que la FEIN es la que corresponde al pr\u00e9stamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente todas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operaci\u00f3n crediticia, y tambi\u00e9n m\u00e1s en concreto si la FEIN no se correspondiera con el pr\u00e9stamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deber\u00e1 por tanto denegar la autorizaci\u00f3n de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, interpretarse correctamente: si las condiciones del pr\u00e9stamo son indiscutiblemente mejores (por ejemplo, si el diferencial del pr\u00e9stamo fuera inferior), o si existe una diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los c\u00e1lculos subsiguientes (por ejemplo, si por firmarse el pr\u00e9stamo en una mensualidad posterior a la inicialmente prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortizaci\u00f3n se modifica) ello no implica unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorizaci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin duda, la buena t\u00e9cnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la decisi\u00f3n de proceder a la autorizaci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo, haciendo una referencia al menos de forma gen\u00e9rica pero clara, en la rese\u00f1a del acta, sobre los controles sobre la transparencia material que el notario ha realizado con car\u00e1cter previo a dicha autorizaci\u00f3n. Ahora bien, ello no significa que se deba exigir, como si de f\u00f3rmulas rituales se tratara, la menci\u00f3n expresa del cumplimiento de cada uno de los detalles que en su conjunto configuran esa imprescindible transparencia, entre ellos la coincidencia de las condiciones del pr\u00e9stamo con las comunicadas en la FEIN, u otros que se pudieran requerir en el futuro.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo habitual ser\u00e1 que las eventuales discrepancias entre la FEIN y los datos entregados para la preparaci\u00f3n de la posterior escritura se hayan advertido por el notario en la fase de preparaci\u00f3n del acta, notific\u00e1ndolo a la entidad para que subsane esos defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos adem\u00e1s diez d\u00edas desde la subsanaci\u00f3n, la escritura. En el supuesto de que tras la autorizaci\u00f3n del acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deber\u00e1 denegar la autorizaci\u00f3n de dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo de los diez d\u00edas, tras lo cual se autorizar\u00e1 una nueva acta o se diligenciar\u00e1 la preexistente, al menos un d\u00eda antes del otorgamiento de la escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas condiciones objetivamente m\u00e1s favorables para la parte prestataria, o por su falta de entidad no afectaran a las condiciones financieras del pr\u00e9stamo en los t\u00e9rminos que arriba se han indicado, el notario autorizante habr\u00e1 informado de ello seg\u00fan proceda en cada caso al prestatario o garante, normalmente haci\u00e9ndolo constar en el lugar donde se debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si las observ\u00f3 en la fase de su autorizaci\u00f3n, o bien incluso en la escritura si se observaron en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podr\u00e1 autorizar la escritura con base en su afirmaci\u00f3n, en la rese\u00f1a del acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentaci\u00f3n y el asesoramiento previsto en el art\u00edculo 15 de la ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, de la referida normativa resulta inequ\u00edvocamente que no es el registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material mediante la verificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n acreditativa de que se han observado los requisitos previstos en el art\u00edculo 14.1, lo que har\u00e1 constar en la referida acta notarial previa a la formalizaci\u00f3n de la escritura; y la funci\u00f3n del registrador es calificar la existencia de la rese\u00f1a de dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley -n\u00famero de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorizaci\u00f3n-), as\u00ed como la afirmaci\u00f3n del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentaci\u00f3n y el asesoramiento previsto en el art\u00edculo 15 de la ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no puede ser revisado por el registrador, de modo que \u00e9ste deber\u00e1 limitarse en su funci\u00f3n calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el t\u00edtulo presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la documentaci\u00f3n y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operaci\u00f3n crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del pr\u00e9stamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha indicado, obligue al notario a denegar la autorizaci\u00f3n de la escritura. Y en ning\u00fan caso podr\u00e1 el registrador exigir que se acompa\u00f1e la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada -FEIN- (ni deber\u00e1 en ning\u00fan caso incorporarse \u00e9sta a la escritura) al objeto de poder realizar una comprobaci\u00f3n que es responsabilidad -consecuente con la competencia- del notario autorizante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cabe, finalmente, se\u00f1alar que sigue en vigor el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-17015#a30\">art\u00edculo 30 de la Orden EHA\/2899\/2011<\/a>, que da al consumidor, tanto en los casos sujetos a la Ley 5\/2019 como en los que no lo est\u00e9n, el derecho de consultar el texto de la escritura con una antelaci\u00f3n de tres d\u00edas, si bien dicho derecho se puede renunciar expresamente siempre que el acto de otorgamiento de la escritura p\u00fablica tenga lugar en la propia notar\u00eda. Por ello, en el acta previa se debe cuando menos informar al consumidor del indicado derecho, para permitirle su ejercicio, o informarle la posibilidad de renuncia al mismo, en su caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"n8\"><\/a>8.- N\u00famero identificador del dep\u00f3sito.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#n8\">Ver resumen<\/a>.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>8.- \u00bfEs necesario que el notario exprese en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sujeta a la Ley 5\/2019 el n\u00famero identificador del dep\u00f3sito en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n del modelo de contrato de pr\u00e9stamo utilizado o, al menos, alg\u00fan elemento que permita determinarlo entre los depositados? <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Instrucci\u00f3n de 13 de junio de 2019, de esta Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, sobre el dep\u00f3sito de condiciones generales de la contrataci\u00f3n, y el reflejo del mismo en las escrituras de pr\u00e9stamo y en el Registro de la Propiedad, a la que procede remitirse por la presente, ya estableci\u00f3 con toda claridad la obligaci\u00f3n concreta y terminante de todas las entidades de depositar los formularios de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios comprendidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la propia Ley antes de empezar su comercializaci\u00f3n. Asimismo, se estableci\u00f3 en la citada Instrucci\u00f3n que el notario deber\u00e1 controlar al autorizar la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla, el hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho dep\u00f3sito. En consecuencia, el Notario deber\u00e1 indicar de forma expresa en la escritura que ha verificado el previo dep\u00f3sito por la entidad prestamista de esas condiciones generales de la contrataci\u00f3n en el Registro, no siendo suficiente la manifestaci\u00f3n de los otorgantes al respecto o la advertencia del notario sobre dicha obligaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello no obsta a que, como se dijo en la citada Instrucci\u00f3n, la flexibilidad que requiere el tr\u00e1fico jur\u00eddico debe permitir la adaptaci\u00f3n a las necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relaci\u00f3n con la finalidad del pr\u00e9stamo, el objeto, los sujetos, la relaci\u00f3n entre los sujetos, los pactos especiales que se hayan alcanzado, etc.), y la inclusi\u00f3n en el contrato de cl\u00e1usulas especiales que se aparten de las condiciones generales que se han depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociaci\u00f3n individual.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus modelos o minutas los n\u00fameros de identificaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, lo que tiene la finalidad de que dichos n\u00fameros aparezcan tambi\u00e9n rese\u00f1ados en las escrituras de pr\u00e9stamo, para facilitar en su d\u00eda la comprobaci\u00f3n de ese dep\u00f3sito. En tales supuestos, parece claro que, en la facultad de configuraci\u00f3n del contrato que tienen las partes, siempre dentro de los l\u00edmites legales, se debe entender incluida la de la rese\u00f1a de ese n\u00famero identificador, con la finalidad de facilitar la comprobaci\u00f3n de la efectividad del dep\u00f3sito al notario, al registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese n\u00famero sea indicado por la entidad financiera, el notario, respetando su voluntad negocial, deber\u00e1 consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la autorizaci\u00f3n de la escritura ni su inscripci\u00f3n registral, puesto que siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cl\u00e1usulas depositadas por la entidad financiera, algo que, por lo dem\u00e1s, las modernas herramientas digitales facilitan sobremanera.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">An\u00e1logo alcance tiene la obligaci\u00f3n que a los notarios impone la Disposici\u00f3n adicional octava, de hacer constar en la escritura una direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico del prestatario para la pr\u00e1ctica de las comunicaciones por el notario y por el registrador en ella mencionadas. El cumplimiento de esa obligaci\u00f3n por el notario es de gran importancia, puesto que, consentida esa direcci\u00f3n de notificaciones por el prestatario y en el documento p\u00fablico, permitir\u00e1 al registrador de la propiedad realizar su notificaci\u00f3n sin duda o problema alguno desde el punto de vista de la protecci\u00f3n de datos. Por ello, la indicaci\u00f3n de la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico, que la ley impone con car\u00e1cter obligatorio al notario (disposici\u00f3n adicional octava) y que tiene una clara importancia para el prestatario o garante, en la medida en que permitir\u00e1 la recepci\u00f3n por los mismos de la informaci\u00f3n concreta sobre los t\u00e9rminos en que ha quedado constituida la garant\u00eda hipotecaria, se convierte en un requisito para la inscripci\u00f3n registral de la escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"p9\"><\/a>9.- Pr\u00e9stamos en moneda extranjera.\u00a0<\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#p9\">Ver resumen<\/a>.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>9.- \u00bfQu\u00e9 debe entenderse por pr\u00e9stamos en moneda extranjera? <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dice el Consejo General del Notariado en su Consulta:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>La Directiva a la que copia la Ley da un nuevo concepto de pr\u00e9stamo en moneda extranjera para conceder al prestatario, art\u00edculo 2\u00ba 1 de la Ley, la opci\u00f3n de convertir el pr\u00e9stamo ya sea \u00aba la moneda en la que perciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayor parte de los activos con los que ha de reembolsar el pr\u00e9stamo\u00bb, ya a la del Estado en el que resida en la fecha de su concesi\u00f3n o en el momento en que solicite la conversi\u00f3n. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>La definici\u00f3n legal supone un cambio de paradigma. Hasta ahora el pr\u00e9stamo en moneda extranjera ven\u00eda siendo el que se otorgaba en divisas distintas de la moneda de curso legal en el pa\u00eds de concesi\u00f3n, as\u00ed de ser Espa\u00f1a en yenes, libras o francos suizos. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Sin embargo, en la actualidad lo decisivo es que la moneda, aunque sea de curso legal, se deba considerar extranjera desde la perspectiva del prestatario por darse las condiciones establecidas en la Ley. En concreto, a tenor de su art\u00edculo 4-28 es pr\u00e9stamo en moneda extranjera el \u00abdenominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida el prestatario, o de aqu\u00e9lla en que el prestatario en el momento de la formalizaci\u00f3n del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar al prestatario\u00bb. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>En los mismos t\u00e9rminos el art\u00edculo 4 de la Directiva lo define como: \u00abTodo contrato de cr\u00e9dito en el que el cr\u00e9dito este denominado en una moneda:\u00a0 <\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>en que el consumidor no tenga los activos o no reciba los ingresos <\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>con los que ha de reembolsar el cr\u00e9dito, o\u00a0 <\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>distinta a la del Estado miembro en que resida el consumidor\u00bb. <\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Aparentemente, los factores a considerar ingresos y activos por un lado, y la residencia por otro, no son acumulativos sino alternativos, as\u00ed se desprende de la conjunci\u00f3n disyuntiva \u00abo\u00bb.\u00a0 Gramaticalmente, bastar\u00eda con la concurrencia de uno solo de los factores. Pero, \u00bfes \u00e9sta la ratio de la norma? <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>El art\u00edculo 20 de la Ley cuando regula el derecho de conversi\u00f3n otorga al prestatario la opci\u00f3n entre la moneda de la mayor parte de los ingresos o activos, o bien la de su residencia ya sea la originaria o la actual. \u00bfTiene sentido esta opci\u00f3n a la hora de convertir si no se daba igual duplicidad al tiempo de concertar el pr\u00e9stamo? \u00bfBasta la disparidad con la moneda de un Estado miembro sin que la haya con los ingresos o activos con los que vaya a reembolsarse el pr\u00e9stamo? <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>La respuesta afirmativa vendr\u00eda dada por el hecho de que la conversi\u00f3n no considera la denominaci\u00f3n monetaria de los activos o ingresos existentes al formalizarse el pr\u00e9stamo, sino la de los mayoritariamente existentes al tiempo de demandar la conversi\u00f3n, que cabe sea otra distinta. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Ahora bien, la residencia en un Estado no miembro, seg\u00fan la nueva legalidad, carece de relevancia para evaluar la moneda prestada como extranjera. A la luz del art\u00edculo 4 de la Ley y de la Directiva s\u00f3lo ser\u00e1 decisiva en esta hip\u00f3tesis la denominaci\u00f3n de los activos o ingresos existentes a la hora de celebrar el pr\u00e9stamo. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Se plantea entonces la duda de qu\u00e9 ocurre si alguno de los activos o ingresos est\u00e1 denominado en la misma moneda prestada. El art\u00edculo 4-28 de la Directiva, con arreglo al cual debe interpretarse nuestra Ley, requiere que \u00abno tenga los activos o no reciba los ingresos con los que ha de reembolsar el cr\u00e9dito\u00bb nominados en la misma moneda que la prestada. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Los activos o los ingresos constituyen una alternativa. Pero qu\u00e9 ocurre si parte de los activos (bien hipotecado) y de los ingresos (rentas diversas) est\u00e1n denominados en la misma moneda que la prestada. Si nos atenemos a la literalidad de la norma parece que la disparidad monetaria se predica de la totalidad de los ingresos o activos destinados al reembolso del pr\u00e9stamo, que \u00abno tenga o no reciba\u00bb la negaci\u00f3n es absoluta. Por tanto, parece que si tiene alg\u00fan activo denominado en la misma moneda (el mismo bien hipotecado) e igualmente en su caso alguna de sus rentas, el pr\u00e9stamo no ser\u00eda en moneda extranjera ni dar\u00eda lugar a una eventual conversi\u00f3n. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Bastar\u00e1 con que coincida la denominaci\u00f3n de alguno de los activos e ingresos, aunque no interesen la mayor\u00eda. la calificaci\u00f3n originaria exige una discrepancia total de atenerse a la literalidad de la Ley. Otra cosa es la conversi\u00f3n, l\u00f3gicamente en un momento posterior, que s\u00f3lo la admite por la moneda mayoritaria. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Hay que cobrar conciencia de que son dos momentos distintos, la calificaci\u00f3n y la conversi\u00f3n. No cabe la conversi\u00f3n si no se da la primera. De entrada, el pr\u00e9stamo debe haber sido calificado en moneda extranjera, cuando compete, art\u00edculo 4 de la Ley, al tiempo de su concesi\u00f3n. Si no se dan las circunstancias necesarias, por m\u00e1s que \u00e9stas sobrevengan con posterioridad, el pr\u00e9stamo no pasa a ser en moneda extranjera ni ha lugar a la conversi\u00f3n. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>En conclusi\u00f3n, ser\u00edan tan s\u00f3lo pr\u00e9stamos en moneda extranjera; <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Los otorgados a un residente en un Estado miembro con otra moneda distinta de la prestada. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Cualquiera que fuere la residencia, as\u00ed los otorgados a un residente en un Estado no miembro para el solo caso de que no tengan denominados en la misma moneda los activos o ingresos susceptibles de destinarse al reembolso del cr\u00e9dito. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>En cambio. el art\u00edculo 20 no es aplicable: <\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>a) Si no se da ninguna de las circunstancias expresadas al tiempo (art\u00edculo 4 de La Ley) de la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo. Por tanto: <\/em><\/li>\n<li><em>aa) Si se reside en un Estado no miembro; y, <\/em><\/li>\n<li><em>ab) Cuenta en la misma moneda prestada con algunos activos e <\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>ingresos. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>La modificaci\u00f3n de estas circunstancias posteriormente a la formalizaci\u00f3n no transmuta la naturaleza originaria del cr\u00e9dito que no pasa a sur en moneda extranjera. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Finalmente, la denominaci\u00f3n de los ingresos y activos en moneda distinta tiene -en nuestra opini\u00f3n-que ser originaria, no derivativa o a consecuencia de la conversi\u00f3n de divisas o de la inversi\u00f3n en acciones o fondos extranjeros nominados en otra moneda, que no deben computarse a estos efectos como activos o ingresos en moneda distinta <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Contestaci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>A) Contexto y ratio de la norma.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una adecuada respuesta exige analizar la ratio de la norma<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Punto de partida es la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008\/48\/CE y 2013\/36\/UE y el Reglamento (UE) n \u00b0 1093\/2010.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Su considerando cuarto se\u00f1ala, entre los problemas detectados por la Comisi\u00f3n que motivan la acci\u00f3n de \u00e9sta, los cr\u00e9ditos suscritos en moneda extranjera por los consumidores, en raz\u00f3n del tipo de inter\u00e9s ventajoso ofrecido, sin una informaci\u00f3n o comprensi\u00f3n adecuada del riesgo de tipo de cambio que conllevaban.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en su art\u00edculo 4 dedicado a definiciones, apartado 28) define el<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00ab<em>pr\u00e9stamo denominado en moneda extranjera<\/em>\u00bb como: \u201cTodo contrato de cr\u00e9dito en el que el cr\u00e9dito est\u00e1 denominado en una moneda: a) en que el consumidor no tenga los activos o no reciba los ingresos con los que ha de reembolsar el cr\u00e9dito, o b) distinta a la del Estado miembro en que resida el consumidor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, traspone y en parte amplia, la protecci\u00f3n del prestatario en base al nivel de armonizaci\u00f3n previsto en el art\u00edculo 2.1 de la Directiva (<em>La presente Directiva no ser\u00e1 \u00f3bice para que los Estados miembros mantengan o adopten disposiciones m\u00e1s estrictas en materia de protecci\u00f3n del consumidor, siempre y cuando tales disposiciones sean compatibles con las obligaciones que el Derecho de la Uni\u00f3n impone a los Estados miembros<\/em>)<em>. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, el art\u00edculo 4.28 de la Ley 5\/2015 define el \u00abPr\u00e9stamo denominado en moneda extranjera\u00bb como todo contrato de pr\u00e9stamo inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida el prestatario, <em><u>o<\/u><\/em> de aquella en la que el prestatario en el momento de formalizaci\u00f3n del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar el pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Su r\u00e9gimen se establece en el art\u00edculo 20 de la Ley 5\/2015, <em>pr\u00e9stamos inmobiliarios en moneda extranjera<\/em>, que tiene su ubicaci\u00f3n sistem\u00e1tica en el Cap\u00edtulo II de la ley, bajo la r\u00fabrica, <em>Normas de protecci\u00f3n del prestatario<\/em> y m\u00e1s concretamente en su secci\u00f3n<em> 2\u00aa, Normas de conducta.\u00a0 <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se dirige, por ello, y de acuerdo con la Directiva, a proteger al prestatario de las fluctuaciones monetarias durante la vida del pr\u00e9stamo y por tanto a facilitar el reintegro del pr\u00e9stamo.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Alcanza todo contrato incluido en el \u00e1mbito de la ley \u2013no solo pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos garantizados con un derecho real de hipoteca- y obliga al profesional a garantizar, en toda su extensi\u00f3n, la conversi\u00f3n a una moneda alternativa en los t\u00e9rminos que establece el precepto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, mientras que la directiva se dirige solo a consumidores personas f\u00edsicas, la ley espa\u00f1ola amplia el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n a personas f\u00edsicas no consumidoras, aunque solo en el supuesto del articulo 2 1 a), si bien el r\u00e9gimen legal de protecci\u00f3n que establece la Ley presenta ciertas diferencias, con una mayor flexibilizaci\u00f3n, en el supuesto de que el prestatario no sea consumidor (art. 20.2).\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>B) Derechos del prestatario.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque la delimitaci\u00f3n de los supuestos de hecho a los que es aplicable este r\u00e9gimen especial es independiente de los derechos que al prestatario se le reconocen, la regulaci\u00f3n de \u00e9stos puede afectar a la interpretaci\u00f3n sobre la extensi\u00f3n de los supuestos de hecho.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 20 de la Ley 5\/2019, traspone y amplia el art\u00edculo 23 de la directiva que dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201c1<em>. En lo que respecta a los contratos de cr\u00e9dito que se refieren a pr\u00e9stamos en moneda extranjera, los Estados miembros se asegurar\u00e1n de que exista, en el momento de la celebraci\u00f3n del contrato de cr\u00e9dito, un marco reglamentario que garantice, como m\u00ednimo: <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>a) que el consumidor tenga derecho a convertir el pr\u00e9stamo a una <\/em><em style=\"font-size: 1rem;\">moneda alternativa en condiciones especificadas, o<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>b) que se hayan implantado otras disposiciones que limiten el riesgo de tipo de cambio al que est\u00e1 expuesto el consumidor en virtud del contrato de cr\u00e9dito.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em style=\"font-size: 1rem;\">2. La moneda alternativa indicada en el apartado 1, letra a), ser\u00e1:<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>a) la moneda en que el consumidor perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayor\u00eda de los activos con los que ha de reembolsar el cr\u00e9dito, seg\u00fan lo indicado en el momento en que se realiz\u00f3 la evaluaci\u00f3n de la solvencia m\u00e1s reciente relativa al contrato de cr\u00e9dito, o <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>b) la moneda del Estado miembro en el que el consumidor fuera residente en la fecha de celebraci\u00f3n del contrato de cr\u00e9dito o sea residente en la actualidad. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Los Estados miembros podr\u00e1n especificar si el consumidor puede acogerse a las dos opciones a que se hace referencia en el p\u00e1rrafo primero, letras a) y b), o \u00fanicamente a una de ellas, o podr\u00e1n autorizar a los prestamistas para que especifiquen si el consumidor puede acogerse a las dos opciones a que se hace referencia en el p\u00e1rrafo primero, letras a) y b), o \u00fanicamente a una de ellas<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 20 de la ley 5\/2019 dice:\u00a0 en relaci\u00f3n a los <em>pr\u00e9stamos inmobiliarios en moneda extranjera <\/em>asegura el derecho a la conversi\u00f3n<em>: <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201cEn los contratos de pr\u00e9stamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera el prestatario tendr\u00e1 derecho a convertir el pr\u00e9stamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en este art\u00edculo\u201d. <\/em>\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al tiempo define la moneda alternativa que\u00a0 ser\u00e1<em>:<\/em> <em>la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayor\u00eda de los activos con los que ha de reembolsar el pr\u00e9stamo, seg\u00fan lo indicado en el momento en que se realiz\u00f3 la evaluaci\u00f3n de la solvencia m\u00e1s reciente relativa al contrato de pr\u00e9stamo o, la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebraci\u00f3n del contrato de pr\u00e9stamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversi\u00f3n.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, en atenci\u00f3n a sus antecedentes, ratio y t\u00e9cnica elegida para la trasposici\u00f3n dentro del nivel de armonizaci\u00f3n previsto en la directiva, ha de considerarse, que basta uno de los criterios se\u00f1alados en la norma para considerar aplicable el precepto, es decir:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Que el prestatario perciba los ingresos o tenga los activos con los que ha de reembolsar el pr\u00e9stamo, en el momento de la formalizaci\u00f3n del contrato, en moneda diferente a la del pr\u00e9stamo, o bien<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Que el prestatario fuera residente en otro Estado miembro cuya moneda sea diferente a la del pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De ello se deducen varias conclusiones claras:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 No \u00a0\u00a0\u00a0 es \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 necesario \u00a0\u00a0 que \u00a0\u00a0 se \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 den \u00a0\u00a0 ambas \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 circunstancias cumulativamente, sino alternativamente, como se desprende con claridad del uso reiterado de la conjunci\u00f3n \u201co\u201d, en los citados art\u00edculos 4.28 y 23 de la Directiva, y 4.27 y 20 de la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- No ser\u00e1 un pr\u00e9stamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer pa\u00eds, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hip\u00f3tesis (ingresos o activos con los que reembolsar el pr\u00e9stamo en moneda distinta).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- En cuanto al supuesto de los ingresos o activos para la devoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo en moneda distinta de la denominaci\u00f3n de \u00e9ste, una primera cuesti\u00f3n es si el hecho de que una parte de esos ingresos o activos est\u00e9n denominados en la misma moneda del pr\u00e9stamo, y el resto en otra diferente, dar\u00eda o no lugar a la aplicaci\u00f3n de este r\u00e9gimen de protecci\u00f3n. Afirma el Consejo General del Notariado que el argumento literal podr\u00eda apoyar la conclusi\u00f3n negativa, es decir que si s\u00f3lo una parte de los activos o ingresos est\u00e1n denominados en otra moneda ello no da lugar a la sujeci\u00f3n del pr\u00e9stamo a la Ley 5\/2019, puesto que tanto la Ley como la Directiva hablan de \u201clos activos o los ingresos con los que ha de reembolsar el cr\u00e9dito\u201d.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parece, no obstante, que la interpretaci\u00f3n debe ser otra: dada la finalidad protectora de la norma, la ratio de la misma y de su aplicaci\u00f3n se dan igualmente cuando la mayor parte de esos activos o ingresos est\u00e1n denominados en una moneda distinta a la del pr\u00e9stamo, y as\u00ed resulte del an\u00e1lisis de solvencia por la entidad financiera. A ello se a\u00f1ade que el argumento literal m\u00e1s bien apoya la interpretaci\u00f3n positiva, puesto que si una parte de esos ingresos o activos est\u00e1n denominados en otra moneda, ya no puede afirmarse que el pr\u00e9stamo est\u00e1 denominado en la misma moneda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta interpretaci\u00f3n encuentra adem\u00e1s un claro apoyo en el dato de que el art. 20.1.a contempla la eventualidad de que los activos o ingresos est\u00e9n en m\u00e1s de una moneda en el momento de la \u00faltima evaluaci\u00f3n de la solvencia (pudiendo ser una de ellas la de la denominaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, y la otra una diferente). En tal caso, adem\u00e1s, habr\u00e1 que estar exclusivamente a la moneda de la mayor\u00eda de esos ingresos o activos en el mismo momento de la evaluaci\u00f3n, ya que la conversi\u00f3n s\u00f3lo se puede realizar a la misma. No obstante, se ha de observar que en este supuesto el prestatario podr\u00e1 tambi\u00e9n optar a la conversi\u00f3n a la moneda de su domicilio en el momento en que presente su solicitud.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe por \u00faltimo se\u00f1alarse que corresponde a la Entidad en el momento de la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, y seg\u00fan la informaci\u00f3n que bajo su responsabilidad le haya suministrado el prestatario para la m\u00e1s reciente evaluaci\u00f3n de la solvencia, el an\u00e1lisis de estas circunstancias de hecho, la determinaci\u00f3n de la aplicabilidad o no al pr\u00e9stamo de este r\u00e9gimen especial por raz\u00f3n de los ingresos o activos del prestatario, y por consiguiente la constituci\u00f3n del mismo bajo esta modalidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.- Finalmente, se plantea si, concedido el pr\u00e9stamo en la moneda correspondiente al pa\u00eds de residencia del prestatario (y sin que se d\u00e9 el supuesto de hecho de los activos o ingresos denominados en otra moneda), en el caso de que \u00e9ste llegara a ser residente en un Estado miembro distinto resultar\u00eda aplicable el art. 20 de la Ley, con los derechos en \u00e9l reconocidos al prestatario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ciertamente, ni la Ley ni la Directiva hacen referencia alguna al momento en que se ha de dar la residencia en un estado miembro distinto al de la moneda del pr\u00e9stamo, y permiten adem\u00e1s que la moneda a la que el mismo se deba convertir si lo pide el prestatario sea la de la residencia en la fecha de celebraci\u00f3n del contrato o la de la fecha de la conversi\u00f3n, lo que podr\u00eda conducir a la conclusi\u00f3n de que un cambio de residencia a otro estado miembro con una moneda diferente a la del pr\u00e9stamo permitir\u00eda exigir la conversi\u00f3n a esta nueva moneda.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Frente a ello, parece m\u00e1s correcto interpretar que el cambio de domicilio no atribuye al prestatario un derecho <em>ex novo<\/em> de conversi\u00f3n, por varios argumentos: que esa eventualidad futura e incierta resultar\u00eda de imposible valoraci\u00f3n en el momento de la concertaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, por lo que en aras de la seguridad jur\u00eddica la norma s\u00f3lo debe ser aplicable si ha sido prevista ab initio y evaluada por el prestamista en la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo; que por la misma raz\u00f3n un cambio de la moneda de los ingresos o activos para el pago del pr\u00e9stamo no atribuye el derecho a exigir la conversi\u00f3n a la nueva moneda (cfr., art. 20.1.a); que cuando el art. 4.28 de la Directiva y el 4.27 de la Ley hablan del pr\u00e9stamo \u201cdenominado\u201d en una determinada moneda parecen estar haciendo referencia a su calificaci\u00f3n, o atribuci\u00f3n del <em>nomen<\/em> de la moneda, al definir el contrato, es decir en el momento de su formalizaci\u00f3n; y que si esas eventuales modificaciones de las circunstancias de hecho del prestatario le atribuyeran unos nuevos derechos de conversi\u00f3n, la Ley habr\u00eda previsto en el Anexo I, al definir el contenido de la FEIN, la informaci\u00f3n sobre esos eventuales derechos a todos los prestatarios, y no s\u00f3lo en aquellos casos en que la situaci\u00f3n de hecho se da <em>ab initio.<\/em>\u00a0 A ello se a\u00f1ade la consideraci\u00f3n de que la opci\u00f3n por la moneda del nuevo lugar de residencia del prestatario reconocida por el art. 20.1b puede perfectamente interpretarse, ser coherente, y acorde con la finalidad de la norma, como referida \u00fanicamente al contenido del derecho del prestatario en aquellos supuestos en que dicho derecho haya nacido previamente, desde la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cualquier caso, no es \u00e9sta una cuesti\u00f3n a plantear en el momento de la constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo, mediante el otorgamiento de la escritura y su inscripci\u00f3n, sino en el de la solicitud de la conversi\u00f3n, por lo que la interpretaci\u00f3n de la misma excede del objeto de esta Instrucci\u00f3n, y quedar\u00e1 sujeta finalmente al criterio de los tribunales.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"p10\"><\/a>10.- Pr\u00e9stamos <strong>hipotecarios sujetos a derecho extranjero.\u00a0<\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#p10\">Ver resumen<\/a>.\u00a0<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>10.- \u00bfEs aplicable la ley espa\u00f1ola, concretamente la Ley 5\/2019, a los pr\u00e9stamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero (m\u00e1xime cuando el bien inmueble hipotecado se encuentra en territorio espa\u00f1ol)?<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Consejo General del Notariado, partiendo de lo establecido por el Reglamento (CE) n\u00b0 593\/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008 (Roma 1), en materia de determinaci\u00f3n de la ley aplicable a las obligaciones contractuales, plantea si la Ley 5\/2019 es aplicable a los pr\u00e9stamos que con arreglo al Reglamento queden sujetos a una legislaci\u00f3n extranjera, si se garantizan con hipoteca constituida sobre un inmueble residencial situado en Espa\u00f1a por la v\u00eda del art\u00edculo 11.5 del Reglamento, se\u00f1ala lo siguiente:\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201cAl respecto conviene partir de una premisa fundamental: las normas de protecci\u00f3n del deudor, fiador o garante introducidas por la Ley 5\/2019 no constituyen requisitos formales del contrato de pr\u00e9stamo hipotecario. Estamos ante la determinaci\u00f3n de los requisitos de transparencia y equidad que debe tener el contrato y los mecanismos para asegurar su cumplimiento. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>M\u00e1s all\u00e1 del reflejo documental del cumplimiento de estos requisitos (la autorizaci\u00f3n de un acta notarial y la rese\u00f1a de \u00e9sta en la escritura), la Ley 5\/2019 no altera los requisitos formales para la constituci\u00f3n de las hipotecas sobre bienes inmuebles en territorio espa\u00f1ol ni su r\u00e9gimen sustantivo, puesto que el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n dispuesto por la misma, dentro del cual est\u00e1 situada la intervenci\u00f3n notarial en la fase precontractual, se refiere al pr\u00e9stamo no a su garant\u00eda que sigue rigi\u00e9ndose por las normas generales civiles y la ley Hipotecaria. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Por tanto, si conforme al Reglamento n\u00ba 593\/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, el contrato de pr\u00e9stamo hipotecario queda sujeto a una legislaci\u00f3n extranjera, no ser\u00e1n aplicables los mecanismos de protecci\u00f3n de la Ley 5\/2019 y, singularmente, no ser\u00e1 exigible el acta notarial de informaci\u00f3n precontractual por el hecho de que la hipoteca recaiga sobre un bien inmueble situado en territorio espa\u00f1ol<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Contestaci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una correcta respuesta exige distinguir los aspectos contractuales de los jur\u00eddicos- reales en los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario para posteriormente analizar la posible incidencia de la Ley 5\/2019.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A) Los aspectos contractuales aluden al negocio, generalmente un contrato de financiaci\u00f3n o garant\u00eda o ambos y se rigen por el Reglamento (CE) n\u00b0 593\/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008 (Roma I), relativo a la ley aplicable a las obligaciones contractuales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Reglamento se\u00f1ala como conexi\u00f3n principal la ley elegida por las partes, Art. 3.1, aunque no fuera la de un Estado miembro, dado su car\u00e1cter universal, art\u00edculo 2.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adicionalmente a esta regla general<em>, <\/em>el contrato celebrado <em>por una persona f\u00edsica\u00a0 consumidora<\/em>, con las matizaciones que establece el art. 6 del Reglamento, se regir\u00e1 por la ley del pa\u00eds en que el consumidor tenga su residencia habitual, siempre que el profesional: a) ejerza sus actividades comerciales o profesionales en el pa\u00eds donde el consumidor tenga su residencia habitual, o b) por cualquier medio dirija estas actividades a ese pa\u00eds o a distintos pa\u00edses, incluido ese pa\u00eds, y el contrato estuviera comprendido en el \u00e1mbito de dichas actividades.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El consumidor no puede renunciar a la protecci\u00f3n que le proporcionen aquellas disposiciones de la ley de su residencia sobre protecci\u00f3n de consumidores, si no son susceptibles de exclusi\u00f3n mediante acuerdo o renuncia del mismo (art. 6.2).\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La medida de protecci\u00f3n viene determinada, por tanto, por la residencia habitual del consumidor con independencia de que en el Estado de situaci\u00f3n del inmueble que sirve de garant\u00eda pueda existir una mayor protecci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Reglamento (CE) n\u00b0 593\/2008, en su determinaci\u00f3n de las normas de conflicto aplicables a la obligaci\u00f3n contractual, no resuelve la totalidad de las cuestiones relevantes.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por una parte, el art\u00edculo 1.2 a) excluye de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n la capacidad de las personas f\u00edsicas, salvo lo dispuesto en su art\u00edculo 13.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra, tambi\u00e9n resulta excluida de su \u00e1mbito la representaci\u00f3n voluntaria, es decir, la posibilidad para un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, o para un \u00f3rgano de obligar a una sociedad, asociaci\u00f3n o persona (art. 1.2 g).\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ambas cuestiones como ha tenido ocasi\u00f3n de se\u00f1alar esta Direcci\u00f3n General en diversas ocasiones (vid Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2013 o de 18 de diciembre de 2018) se regulan por la ley nacional, de acuerdo con sus propias normas de conflicto (para la capacidad, en nuestro ordenamiento, art. 9.1 y para la representaci\u00f3n, art. 10, 11, ambos del C\u00f3digo Civil)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y, en cuanto a la forma, el art. 11 del Reglamento (CE) n\u00b0 593\/2008, en su contexto, establece que todo contrato que tenga por objeto un derecho real sobre un bien inmueble o el arrendamiento de un bien inmueble estar\u00e1 sometido, en cuanto a la forma, <em>a las normas de la ley del pa\u00eds en que el inmueble est\u00e9 sito, <\/em>siempre y cuando, en virtud de dicha ley: a) la aplicaci\u00f3n de dichas normas sea independiente del pa\u00eds donde se celebre el contrato y de la ley que rija el contrato, y b) dichas normas no puedan excluirse mediante acuerdo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En nuestro Derecho, son de aplicaci\u00f3n los art. 11, 608 y 1875 del C\u00f3digo Civil y 145 de la Ley Hipotecaria, que constituyen normas formales de aplicaci\u00f3n necesaria. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B) Sin embargo, para los aspectos jur\u00eddico-reales, no existe una norma europea o convencional aplicable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A falta de \u00e9stas, el Derecho espa\u00f1ol, aplica su propia norma de conflicto: el art\u00edculo 10.1 del C\u00f3digo Civil:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00abLa posesi\u00f3n, la propiedad y los dem\u00e1s derechos sobre bienes inmuebles, as\u00ed como su publicidad, se regir\u00e1n por la ley del lugar donde se hallen. La misma ley ser\u00e1 aplicable a los bienes muebles\u00bb <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde la perspectiva de la competencia procesal internacional, se refuerza esta regla por el Art. 24 del Reglamento (UE) n \u00b0 1215\/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012 relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecuci\u00f3n de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El criterio de la <em>lex rei sitae<\/em> queda as\u00ed establecido en una regla de competencia jurisdiccional exclusiva y directa que conduce a los Tribunales del Estado \u2013miembro- en que se sit\u00faa el inmueble, se\u00f1alando el Tribunal del especifico lugar en que este se encuentre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>\u00a0\u201c<\/em><\/strong><em>Son exclusivamente competentes, sin consideraci\u00f3n del domicilio de las partes, los \u00f3rganos jurisdiccionales de los Estados miembros que se indican a continuaci\u00f3n. ..1) en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los \u00f3rganos jurisdiccionales del Estado miembro donde el inmueble se halle sito\u201d.\u00a0 <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo tanto, todo litigio relativo al derecho real, deber\u00e1 entenderse ante los Tribunales del Estado miembro en que se sit\u00fae el inmueble, en materias tales como su interpretaci\u00f3n, validez, conservaci\u00f3n de la garant\u00eda, extinci\u00f3n (ligada al cumplimiento de la obligaci\u00f3n) prescripci\u00f3n o ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 Concretamente como se\u00f1alaran las resoluciones de 22 de febrero de 2012 y de 31 de octubre de 2013, la ley del lugar de situaci\u00f3n del inmueble se aplicar\u00e1 tanto al modo de constituci\u00f3n o adquisici\u00f3n de los derechos reales, como al momento de la constituci\u00f3n del derecho de hipoteca; al contenido de este derecho real; los derechos subjetivos de su titular, los bienes sujetos al derecho real, la posibilidad y condiciones de inatacabilidad del derecho real, as\u00ed como su publicidad.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde la perspectiva registral las exigencias para el acceso al Registro, se regir\u00e1n por el ordenamiento del pa\u00eds de situaci\u00f3n del inmueble.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando el inmueble objeto del gravamen hipotecario se ubica en Espa\u00f1a, ser\u00e1 el ordenamiento espa\u00f1ol, y no aquel a cuya ley remita el acuerdo de las partes, el que determinar\u00e1 los requisitos para entender completado el proceso de constituci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La eficacia jur\u00eddico-real y su publicidad registral se rige por tanto por la ley espa\u00f1ola y su eficacia real queda supeditada a los requisitos exigidos por el Derecho espa\u00f1ol para que opere el proceso de constitutivo de la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dentro del proceso constitutivo, se integra el documento notarial con la inscripci\u00f3n registral (art\u00edculos 608, 1.875 del C\u00f3digo Civil y arts. 3. 4 y 145 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El documento p\u00fablico es t\u00edtulo formal inscribible, regulado en los art\u00edculos 3 y 4 de la Ley Hipotecaria, para los documentos otorgados en Espa\u00f1a o en pa\u00eds extranjero.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El otorgamiento de un contrato en el que se constituya un derecho real sobre un inmueble en Espa\u00f1a en el \u00e1mbito de la ley 5\/2015, deber\u00e1 someterse al criterio del art\u00edculo 56 de la Ley de 29\/2015, de 30 de junio, de cooperaci\u00f3n jur\u00eddica internacional en materia civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A su tenor,\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201c1. Los documentos p\u00fablicos expedidos o autorizados por autoridades extranjeras ser\u00e1n ejecutables en Espa\u00f1a si lo son en su pa\u00eds de origen y no resultan contrarios al orden p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. A efectos de su ejecutabilidad en Espa\u00f1a deber\u00e1n tener al menos la misma o equivalente eficacia que los expedidos o autorizados por autoridades espa\u00f1olas\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y si fueren objeto de inscripci\u00f3n, como ocurre en la constituci\u00f3n de un derecho real inmobiliario, adem\u00e1s es de aplicaci\u00f3n el articulo 60 de la ley 29\/2015 conforme al cual \u201cLos documentos p\u00fablicos extranjeros extrajudiciales podr\u00e1n ser inscritos en los registros p\u00fablicos espa\u00f1oles si cumplen los requisitos establecidos en la legislaci\u00f3n espec\u00edfica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confecci\u00f3n del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempe\u00f1an las autoridades espa\u00f1olas en la materia de que se trate y surta los mismos o m\u00e1s pr\u00f3ximos efectos en el pa\u00eds de origen\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Sin olvidar que la Disposici\u00f3n Final 1\u00aa limita la consideraci\u00f3n de normas especiales de la normativa registral, en cuanto a los efectos del articulo 2\u00ba de la ley son normas especiales y por lo tanto de aplicaci\u00f3n preferente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u201cf) Las normas de la Ley y Reglamento Hipotecarios, as\u00ed como del C\u00f3digo de Comercio y del Real Decreto 1784\/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro Mercantil, reguladoras de la inscripci\u00f3n de documentos extranjeros <em>en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De la ley 29\/2015, resulta por tanto la necesaria aplicaci\u00f3n del principio de equivalencia material y formal del documento extranjero en relaci\u00f3n al espa\u00f1ol.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La equivalencia ser\u00e1 especialmente relevante para la aplicaci\u00f3n de la teor\u00eda del t\u00edtulo y el modo (solo si en el pa\u00eds de origen presenta esta funci\u00f3n ser\u00e1 equivalente en Espa\u00f1a) y lo es respecto de las funciones que respecto al cumplimiento del principio de transparencia material corresponde al funcionario autorizante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, deber\u00eda ser analizada esta equivalencia, tanto por aplicaci\u00f3n del criterio de orden p\u00fablico (de estricta y por lo tanto escasa aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica, aunque posible en este \u00e1mbito) como por tratarse de normas de obligado cumplimiento e imperativas, en relaci\u00f3n a la funci\u00f3n notarial que deben ser observadas.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, el art.\u00a0 3 de la Ley 5\/2019 dispone que <em>\u201cLas disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendr\u00e1n car\u00e1cter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario. Ser\u00e1n nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 6 del C\u00f3digo Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el Derecho espa\u00f1ol, el doble requisito constitutivo de escritura p\u00fablica e inscripci\u00f3n, ligado a los respectivos controles de legalidad de las Autoridades intervinientes se incardina en el cumplimiento de los principios de transparencia y su control; el control de inserci\u00f3n y el control de abusividad de las cl\u00e1usulas predispuestas (art.\u00a0 83 del TRLCYU modificada por la Ley 5\/2015) cl\u00e1usulas que, adem\u00e1s seg\u00fan establece el art. 11 de la ley 7\/1998, en su actual redacci\u00f3n, deben ser depositadas en el Registro de condiciones generales, como elemento imperativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello, el notario -sea o no espa\u00f1ol-\u00a0 debe comprobar obligatoriamente si la escritura contiene condiciones generales de contrataci\u00f3n y que han sido depositadas en el Registro de Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n; advertir de la aplicabilidad de la citada Ley 7\/1998, de 13 de abril, as\u00ed como de la obligaci\u00f3n de inscribir en dicho Registro los formularios de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos. Asimismo, deber\u00e1 comprobar, mediante consulta telem\u00e1tica, que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro las condiciones generales de la contrataci\u00f3n que sean de aplicaci\u00f3n, seg\u00fan el art\u00edculo 23 y concordantes de la citada Ley 7\/1998, de condiciones generales de contrataci\u00f3n (Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 5 de diciembre de 2019)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en coherencia, el apartado 2 del art\u00edculo 258 de la Ley Hipotecaria, en la nueva redacci\u00f3n que le ofrece al disposici\u00f3n final primera de la ley 5\/2019: establece que el registrador de la propiedad denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de aquellas cl\u00e1usulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C) Por otra parte, trasciende al contrato y se incluye en el derecho real, el efectivo cumplimiento de la normativa imperativa de la Ley 5\/2019 en lo prevenido en los art\u00edculos 20 (pr\u00e9stamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cl\u00e1usulas suelo), 23 (reembolso anticipado), 24 (vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora), y consecuentemente, el contenido y alcance del contrato y del acta de informaci\u00f3n. (Resoluci\u00f3n de 5 diciembre 2019, 1\u00aa), respecto de persona f\u00edsica garante de pr\u00e9stamo titularidad de una persona jur\u00eddica)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tanto la informaci\u00f3n y documentaci\u00f3n a suministrar por la entidad prestamista como la actividad del notario, aunque limitada como se ha dicho a los supuestos de otorgamiento por personas f\u00edsicas en los t\u00e9rminos del art. 2.1 de la Ley, debe comprender todo aquello que -relativo al pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito- se expresa en los art\u00edculos 14.1 y 15 de la Ley 5\/2019 garantizando la transparencia material y el cumplimiento del contenido obligatorio del contrato de cr\u00e9dito inmobiliario ligado necesariamente al derecho real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El cumplimiento imperativo de la Ley 5\/2015, como consecuencia, se integra en la creaci\u00f3n de una acci\u00f3n ejecutiva.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley procesal nacional (art. 319, 323, 517; 618 y 685 de la Ley 1\/2000, de Enjuiciamiento civil junto con los art\u00edculos 129 y 130 de la Ley Hipotecaria) perfila los documentos necesarios para el inicio de la acci\u00f3n procesal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">D) \u00bfVar\u00eda en la pr\u00e1ctica de la aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019 los requisitos exigibles a contratos sobre cr\u00e9dito inmobiliario celebrados fuera de Espa\u00f1a?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 5\/2019, de 15 de marzo de 2019, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, presenta un \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n concreto, en t\u00e9rminos interpretados por la presente Instrucci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En base al mismo, no se limita a los contratos celebrados con consumidores sino, en determinados supuestos, se extiende, m\u00e1s all\u00e1 de lo exigido en la Directiva 2014\/17\/UE, que traspone, a los contratos inmobiliarios celebrados con personas f\u00edsicas no consumidoras.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El car\u00e1cter imperativo de las normas de la Ley 5\/2019, como impone su art. 3, hace indisponible para las partes contratantes, en gran medida, su contenido esencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, la ley 5\/2015 debe ser estrictamente observada por los notarios y registradores de la Propiedad espa\u00f1oles, los primeros en los contratos que autoricen, con el car\u00e1cter constitutivo del derecho real (art. 145 de la Ley Hipotecaria) y los segundos en la calificaci\u00f3n previa a la inscripci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para los t\u00edtulos otorgados fuera de Espa\u00f1a la equivalencia formal y material debe abarcar, adem\u00e1s de las normas especiales sobre protecci\u00f3n del consumidor de la ley del lugar de residencia de \u00e9ste (en los t\u00e9rminos del arriba citado art. 6 del Reglamento de Roma I), las normas imperativas de la Ley 5\/2019, y en particular sus arts. 14 y 15 en cuanto trascienden de una actuaci\u00f3n meramente formal a sustantiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Constituye requisito de car\u00e1cter sustancial no solo la autorizaci\u00f3n de escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de la hipoteca, t\u00edtulo h\u00e1bil equivalente para la inscripci\u00f3n de la misma en el Registro de la Propiedad, sino tambi\u00e9n la existencia de un documento notarial previo equivalente al acta prevista en el art. 15. Este precepto se refiere\u00a0 reiteradamente al \u201c<em>acta notarial previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario<\/em>\u201d, y la rese\u00f1a identificativa del acta que el notario autorizante debe insertar en \u201c<em>la escritura p\u00fablica del pr\u00e9stamo<\/em>\u201d, a\u00f1adi\u00e9ndose en el art. 22.2 establece que \u201c<em>en la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizar\u00e1 la escritura p\u00fablica si no se hubiere otorgado el acta prevista en el art\u00edculo 15.3<\/em>\u201d, y en el art. 14.1 g) al imponer la obligaci\u00f3n de dar al prestatario el asesoramiento personalizado y gratuito del notario en el supuesto de que \u201c<em>est\u00e9 previsto que el pr\u00e9stamo se formalice en escritura p\u00fablica<\/em>\u201d y que el asesoramiento lo preste el notario \u201c<em>que elija el prestatario para la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica contrato de pr\u00e9stamo<\/em>\u201d, as\u00ed como en la disposici\u00f3n final sexta, que a\u00f1ade un supuesto de infracci\u00f3n muy grave por los notarios concretado en \u201c<em>el incumplimiento del per\u00edodo de informaci\u00f3n precontractual obligatorio previo a la autorizaci\u00f3n de la escritura en los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios sobre vivienda residencial y de levantar el acta previa a su formalizaci\u00f3n en los t\u00e9rminos previstos en la Ley<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta actuaci\u00f3n imperativa, aunque parece dirigida a la protecci\u00f3n de los consumidores, no se limita a ellos, ya que resulta igualmente aplicable en ciertos supuestos en que el prestatario o garante sea persona f\u00edsica aun no actuando como consumidora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">E) En conclusi\u00f3n, si bien es cierto que las partes pueden acordar v\u00e1lidamente la sujeci\u00f3n del contrato a la ley de otro pa\u00eds, y que se deber\u00e1n adem\u00e1s respetar el espec\u00edfico r\u00e9gimen de protecci\u00f3n que la normativa de consumo del pa\u00eds de la residencia habitual del prestatario pueda imponer, debe entenderse que los requisitos que con car\u00e1cter imperativo se establecen en la Ley 5\/2019, en la medida en que lo son para la constituci\u00f3n de la hipoteca, en particular el acta notarial del art. 15, (o su equivalente) as\u00ed como toda la documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n cuya entrega y contenido constituyen el objeto del control en este acta, debe imperativamente ser cumplidos, en cuanto ligados al derecho de garant\u00eda y por tanto a su inscripci\u00f3n y en su caso a su ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El acta notarial previa de control del cumplimiento de requisitos de obligado cumplimiento ligados al principio de transparencia material (incluso en supuestos en que el prestatario o garante es una persona f\u00edsica no consumidora),\u00a0 queda ligada a la escritura p\u00fablica, en cuanto debe ser autorizada por el mismo notario (con sujeci\u00f3n a las normas de sustituci\u00f3n de la legislaci\u00f3n Notarial) como forma esencial, en la que se crea un derecho real de garant\u00eda que deber\u00e1 ser inscrito en el Registro de la propiedad competente.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde otra perspectiva, esta vez regulatoria o administrativa, los contratos inmobiliarios sujetos a la Ley 5\/2019 presentan caracter\u00edsticas singulares en relaci\u00f3n con el prestamista profesional (incluso ocasional) conceptuado en la Ley (art. 4.2), a quien, con las excepciones que en dicha norma se establecen, se obliga a la previa inscripci\u00f3n en el registro previsto en el art. 42 de la Ley. A ello se a\u00f1ade la obligaci\u00f3n, ya indicada, del propio prestamista de inscribir las condiciones generales del contrato en el registro de condiciones generales, con el alcance establecido la Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n general de 13 de junio de 2019.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, debe observarse c\u00f3mo la autorizaci\u00f3n del acta notarial previa que compruebe los elementos expresados en el art\u00edculo 14 de la misma ley, adicionalmente, presenta un importante elemento tecnol\u00f3gico, al basarse en la interconexi\u00f3n de la plataforma digital de la entidad financiera con los notarios y su sede electr\u00f3nica, cuyo uso es imperativo en Espa\u00f1a para estos en lo que constituya ejercicio de la funci\u00f3n notarial, pero que trat\u00e1ndose de otorgamientos formalizados en otros pa\u00edses se deber\u00e1 analizar desde la \u00f3ptica de la equivalencia de formas del acta autorizada.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cabe por tanto concluir que tras la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, la formaci\u00f3n del derecho real de garant\u00eda hipotecaria, presenta un marcado contenido de car\u00e1cter imperativo e irrenunciable, que limita, para los inmuebles situados en Espa\u00f1a, notablemente el contenido del contrato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este \u00e1mbito indisponible supone desde la perspectiva del t\u00edtulo una agravaci\u00f3n formal y material que debe ser analizada cuidadosamente a fin de verificar su correcta equivalencia formal y material, con trascendencia en los \u00e1mbitos procesal y registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los Tribunales espa\u00f1oles, tras la actuaci\u00f3n notarial y la registral competente en el lugar de situaci\u00f3n del inmueble, ser\u00e1n en \u00faltima instancia los encargados de verificar el efectivo cumplimiento de las reglas relativas al control de transparencia, inserci\u00f3n de condiciones generales asi como de interdicci\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas en el t\u00edtulo que causa inscripci\u00f3n adem\u00e1s del restante contenido imperativo del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"otras\"><\/a>OTRAS \u00a0\u00a0 CUESTIONES \u00a0\u00a0 QUE \u00a0\u00a0 SE \u00a0\u00a0 PLANTEAN \u00a0\u00a0 SOBRE \u00a0\u00a0 LA <\/strong><strong>INTERPRETACI\u00d3N DE LA LEY 5\/2019: <\/strong><\/h2>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"i11\"><\/a>11.- Importe m\u00ednimo del reembolso anticipado.\u00a0<\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#i11\">Ver resumen.<\/a><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>11.- Importe m\u00ednimo del reembolso anticipado <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 23 establece el derecho, sin l\u00edmite ni condicionamiento alguno, del prestatario, en cualquier momento anterior al plazo pactado, de reembolsar de forma total o parcialmente anticipada la cantidad adeudada. \u00danicamente se admite el pacto sobre un plazo de comunicaci\u00f3n previa, que no podr\u00e1 exceder de un mes. Y la compensaci\u00f3n que, eventualmente puede reclamar el banco se encuentra regulada, y sometida a limitaciones imperativas, que resultan claras.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se plantea sin embargo una cuesti\u00f3n, como es la posibilidad de pactar un importe m\u00ednimo para la cancelaci\u00f3n anticipada, que tradicionalmente se ha incluido en los contratos, y que suele consistir en una cantidad fija (frecuentemente, de 300 euros), o en un determinado porcentaje del capital pendiente. Ese pacto tiene un fundamento econ\u00f3mico incontestable, por cuanto para el prestamista la tramitaci\u00f3n de la cancelaci\u00f3n anticipada tiene un coste que no es desde\u00f1able, no s\u00f3lo por el rec\u00e1lculo que hay que hacer de la operaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n, muy especialmente, por la informaci\u00f3n que en tal supuesto debe remitir al prestatario (art. 23.2), por la eventual revisi\u00f3n que puede tener que hacer de los contratos de seguro accesorios al del pr\u00e9stamo, etc. En tales condiciones, una exigencia reiterada de realizaci\u00f3n de peque\u00f1as cancelaciones anticipadas de importes \u00ednfimos puede constituir un abuso del derecho del prestatario, puesto que realmente la oposici\u00f3n a la misma por el prestamista no le impide cancelar su deuda, sino simplemente reestructurarla una y otra vez con un impacto m\u00ednimo para el prestatario y con un conste desproporcionado para el prestamista.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, la limitaci\u00f3n de tal actuaci\u00f3n potencialmente abusiva, del prestatario mediante un pacto razonable y proporcionado, sin afectar realmente a la posibilidad de amortizar anticipadamente de forma efectiva la deuda, parece estar justificada, y no contravendr\u00eda el derecho del prestatario de reembolsar anticipadamente, de forma parcial, su pr\u00e9stamo, tal como lo configura el art. 23.1 de la Ley 5\/2019.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, la determinaci\u00f3n de la proporcionalidad del pacto y del eventual car\u00e1cter abusivo de las solicitudes de reembolso que pretendieran realizarse en contradicci\u00f3n con el mismo requerir\u00eda una valoraci\u00f3n de las circunstancias concretas del caso y momento en que ello se plantee, correspondiendo la competencia para realizarla al juez, y no al notario ni al registrador al evaluar o calificar los pactos del contrato, por lo que parece que esa clase de cl\u00e1usulas deber\u00edan ser admitidas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y, en cualquier caso, no existir\u00e1 duda alguna del ajuste a la legalidad de los pactos sobre el vencimiento anticipado cuando la cl\u00e1usula limitativa de peque\u00f1as amortizaciones se combine con el pacto sobre comunicaci\u00f3n previa, por ejemplo acordando que todas las solicitudes de amortizaci\u00f3n anticipada por debajo de cierto umbral se deben solicitar con un mes de antelaci\u00f3n, y que todas las solicitudes que se presenten dentro de ese mes se deben ejecutar de forma conjunta, mediante un \u00fanico pago y amortizaci\u00f3n por su suma total.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"o12\"><\/a>12.- Operaciones de reestructuraci\u00f3n en aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas.\u00a0<\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/#o12\">Ver resumen<\/a>.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>12.- La aplicabilidad de la Ley 5\/2019 a las operaciones de reestructuraci\u00f3n en aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas (RDL 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos). <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otra cuesti\u00f3n que se plantea es la eventual aplicabilidad de la Ley<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5\/2019 a las operaciones de reestructuraci\u00f3n de deudas formalizadas por las<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">entidades adheridas al C\u00f3digo de Buenas pr\u00e1cticas, en relaci\u00f3n con deudores que padezcan extraordinarias dificultades para atender su pago o situados en el umbral de exclusi\u00f3n, a los que se refiere el Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe se\u00f1alarse que esas operaciones se formalizan sobre pr\u00e9stamos hipotecarios preexistentes, que frecuentemente estar\u00e1 constituidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, y no ajustados por tanto a la misma. Ahora bien, la reestructuraci\u00f3n consiste \u00fanicamente en la modificaci\u00f3n de algunos de los efectos de dichos contratos determinados en la ley: la moderaci\u00f3n del tipo de demora (al 2 %, de acuerdo con el art. 4 del Real Decreto-Ley), el establecimiento de una carencia en la amortizaci\u00f3n de capital de cinco a\u00f1os, la ampliaci\u00f3n del plazo de amortizaci\u00f3n hasta un total de 40 a\u00f1os a contar desde la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo, la reducci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia, la supresi\u00f3n de las cl\u00e1usulas suelo que se hubieran pactado, la eliminaci\u00f3n de la compensaci\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada durante los diez a\u00f1os posteriores a la reestructuraci\u00f3n, o incluso la concesi\u00f3n de una quita.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La simple aplicaci\u00f3n de estas concretas medidas, legalmente predeterminadas, a un contrato de pr\u00e9stamo constituido con anterioridad, no parece constituir por s\u00ed una novaci\u00f3n del mismo para sujetarlo a un nuevo clausulado y condiciones que debiera dar lugar a la aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, tanto en relaci\u00f3n con las formalidades informativas y el acta previa como con las limitaciones sustantivas a su alcance. Cuesti\u00f3n distinta ser\u00e1 el supuesto en que junto a la aplicaci\u00f3n de las medidas de reestructuraci\u00f3n se pacten otras modificaciones en las condiciones del pr\u00e9stamo, o cuando se acuerde reunificar el conjunto de las deudas contra\u00eddas por el deudor, como se prev\u00e9 tambi\u00e9n en el anexo del Real Decreto Ley, en cuyo caso la formalizaci\u00f3n de un contrato nuevo s\u00ed exigir\u00e1 el cumplimiento de dichas normas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Madrid, a 20 de diciembre de 2019<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Firmado electr\u00f3nicamente por el Director General de los Registros y del Notariado, Pedro Garrido Chamorro<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:<\/h2>\n<ul>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-instruccion-dgrn-20-de-diciembre-de-2019-ley-contratos-credito-inmobiliario\/\">Resumen de la Instrucci\u00f3n<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Instrucci\u00f3n-DGRN-20-dic-2019.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">Instrucci\u00f3n en PDF<\/span><\/strong><\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">Texto de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo<\/span><\/strong><\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/archivo-llave-ley-contratos-de-credito-inmobiliario\/\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">Enlaces LCCI<\/span><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">PORTADA DE LA WEB<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<div id=\"attachment_66140\" style=\"width: 1546px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/mar-dorada.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-66140\" class=\"size-full wp-image-66140\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/mar-dorada.jpg\" alt=\"\" width=\"1536\" height=\"1766\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/mar-dorada.jpg 1536w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/mar-dorada-261x300.jpg 261w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/mar-dorada-768x883.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/mar-dorada-891x1024.jpg 891w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/mar-dorada-500x575.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 1536px) 100vw, 1536px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-66140\" class=\"wp-caption-text\">Mar dorada en Isla Mauricio. Por Raquel Laguillo.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>INSTRUCCI\u00d3N DE LA DIRECCI\u00d3N GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO SOBRE LA ACTUACI\u00d3N NOTARIAL Y REGISTRAL ANTE DIVERSAS DUDAS EN LA APLICACI\u00d3N DE LA LEY 5\/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO &nbsp; ESQUEMA (no est\u00e1 en la Instrucci\u00f3n): INTRODUCCI\u00d3N CONSULTAS Consulta CGN Consulta CORPME RESPUESTAS: 1.- Acta previa [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":66139,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[7138],"tags":[10752,11560,11880,11877,901,10517,11883,11556,11879,11886,796,11874,11889,10929,11875,2654,2655,11884,11888,11876,11878,11699,10788,11885,6556,11887,11881,11882],"class_list":{"0":"post-66055","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-dgrn","8":"tag-acta-notarial-previa","9":"tag-avalista","10":"tag-avalista-persona-fisica","11":"tag-codigo-condiciones-generales-contratacion","12":"tag-codigo-de-buenas-practicas","13":"tag-fein","14":"tag-fein-y-escritura","15":"tag-fiador","16":"tag-hipotecante-persona-fisica","17":"tag-importe-minimo-reembolso-anticipado","18":"tag-instruccion-dgrn","19":"tag-instruccion-dgrn-20-diciembre-2019","20":"tag-isla-mauricio","21":"tag-lcci","22":"tag-ley-de-creditos-inmobiliarios","23":"tag-novacion","24":"tag-novacion-de-hipoteca","25":"tag-numero-identificador-del-deposito","26":"tag-operaciones-de-reestructuracion","27":"tag-papel-timbrado","28":"tag-polizas-prestamo-personal","29":"tag-prestamos-a-empleados","30":"tag-prestamos-en-moneda-extranjera","31":"tag-prestamos-hipotecarios-sujetos-a-derecho-extranjero","32":"tag-raquel-laguillo","33":"tag-reembolso-anticipado","34":"tag-subrogacion-activa","35":"tag-subrogacion-pasiva"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/66055","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=66055"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/66055\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":72202,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/66055\/revisions\/72202"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/66139"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=66055"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=66055"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=66055"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}