{"id":67165,"date":"2020-01-20T20:04:55","date_gmt":"2020-01-20T19:04:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=67165"},"modified":"2020-01-20T21:36:02","modified_gmt":"2020-01-20T20:36:02","slug":"informe-mercantil-enero-de-2020-juicio-de-suficiencia-notarial-y-nulidad-de-contrato-por-uso-abusivo-del-poder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-mercantil\/informes-mensuales-o-m\/informe-mercantil-enero-de-2020-juicio-de-suficiencia-notarial-y-nulidad-de-contrato-por-uso-abusivo-del-poder\/","title":{"rendered":"Informe mercantil enero de 2020. Juicio de suficiencia notarial y nulidad de contrato por uso abusivo del poder."},"content":{"rendered":"

<\/a>INFORME MERCANTIL DE ENERO DE 2020\u00a0<\/span><\/strong><\/h1>\n

Jos\u00e9 \u00c1ngel Garc\u00eda Valdecasas Butr\u00f3n<\/h2>\n

Registrador de la Propiedad y Mercantil<\/h2>\n<\/a>
Nota previa:<\/span><\/h6>\n

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:<\/strong><\/p>\n

Nombre:<\/strong> se utilizar\u00e1 el del mes en el que se publica<\/strong>, pero recoger\u00e1 disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.<\/p>\n

Contenido:<\/strong> Se reduce su extensi\u00f3n, centr\u00e1ndonos en lo esencial<\/strong> y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar<\/strong> la informaci\u00f3n sobre una disposici\u00f3n o resoluci\u00f3n en concreto, s\u00f3lo hay que seguir el enlace<\/strong> a su desarrollo en el informe general del mes.<\/p>\n<\/a>

Disposiciones de car\u00e1cter general.<\/span><\/a><\/u><\/h6>\n

— La Resoluci\u00f3n de 27 de noviembre de 2019<\/a>, de la Secretar\u00eda de Estado de Funci\u00f3n P\u00fablica, sobre el calendario de d\u00edas inh\u00e1biles<\/strong> en el \u00e1mbito de la Administraci\u00f3n General del Estado para el a\u00f1o 2020. Este calendario afecta a la Administraci\u00f3n General del Estado y sus Organismos P\u00fablicos, a efectos de c\u00f3mputos de plazos.\u00a0Ir al Calendario Laboral 2020<\/strong><\/a>.<\/p>\n

— El Real Decreto 736\/2019, de 20 de diciembre<\/a>, de r\u00e9gimen jur\u00eddico de los servicios de pago y de las entidades de pago y por el que se modifican el Real Decreto 778\/2012, de 4 de mayo, de r\u00e9gimen jur\u00eddico de las entidades de dinero electr\u00f3nico<\/strong>, y el Real Decreto 84\/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10\/2014, de 26 de junio, de ordenaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y solvencia de entidades de cr\u00e9dito. Es un verdadero Reglamento que en desarrollo del RDley 19\/2018, de servicios de pago, trata sobre el r\u00e9gimen jur\u00eddico de los servicios de pago y de las entidades de pago.<\/p>\n

— La important\u00edsima Orden JUS\/1256\/2019, de 26 de diciembre<\/a>, sobre la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil de las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que de forma empresarial o profesional prestan los servicios descritos en el art\u00edculo 2.1.0) de la Ley 10\/2010, de 28 de abril, de prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales y financiaci\u00f3n del terrorismo. La Orden se dicta en ejecuci\u00f3n de la DA \u00fanica de la Ley 10\/2010, y establece los formularios<\/strong> que deber\u00e1n utilizarse para la declaraci\u00f3n telem\u00e1tica al RM de los profesionales prestadores de servicios a sociedades<\/strong>, as\u00ed como los formularios para la declaraci\u00f3n anual de actividades, tanto de profesionales como de otras personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas empresarios.<\/p>\n

Ir a la p\u00e1gina especial<\/strong> con esquema, comentarios y enlaces<\/a>.<\/p>\n

— La Orden ECE\/1263\/2019, de 26 de diciembre<\/a>, sobre transparencia<\/strong> de las condiciones y requisitos de informaci\u00f3n<\/strong> aplicables a los servicios de pago<\/strong> siendo su objeto la regulaci\u00f3n de la transparencia de las condiciones de contrataci\u00f3n y de los requisitos de informaci\u00f3n exigibles en la prestaci\u00f3n de servicios de pago, de conformidad con lo establecido en el t\u00edtulo II del RDLey 19\/2018, de 23 de noviembre<\/a>, de servicios de pago. Una disposici\u00f3n final modifica la definici\u00f3n del tipo de inter\u00e9s oficial Euribor<\/strong>.<\/p>\n<\/a>

Tribunal Constitucional<\/strong><\/span><\/h6>\n

— Sobre Extremadura existe un recurso de<\/a> <\/strong>inconstitucionalidad, n.\u00ba 6835-2019, contra los art\u00edculos 13, letra d); 17.2; 28.6 y 29 de la Ley 6\/2019, de 20 de febrero<\/a>, del Estatuto de las personas consumidoras<\/strong> de Extremadura.<\/p>\n<\/a>

Disposiciones auton\u00f3micas<\/span><\/h6>\n

S\u00f3lo merece destacarse en Andaluc\u00eda, la Ley 4\/2019, de 19 de noviembre, de C\u00e1maras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegaci\u00f3n de Andaluc\u00eda<\/a>. Su \u00fanica novedad es la introducci\u00f3n del llamado Plan Cameral de Andaluc\u00eda, con objeto de fomentar y promocionar fuera del territorio de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda bienes y servicios producidos en Andaluc\u00eda y mejorar la competitividad de las empresas andaluzas.<\/p>\n<\/a>

RESOLUCIONES<\/span><\/u><\/strong><\/a><\/h6>\n<\/a>
RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span>\u00a0<\/span><\/strong>\u00a0<\/strong>\u00a0<\/span><\/h6>\n

Como resoluciones de propiedad, de inter\u00e9s tangencial mercantil, podemos considerar las siguientes:<\/p>\n

La 535<\/a>, <\/strong>reiterando una vez m\u00e1s que el testimonio de un auto judicial de homologaci\u00f3n de una transacci\u00f3n<\/strong> no es t\u00edtulo inscribible debiendo otorgarse escritura p\u00fablica para su inscripci\u00f3n registral, lo que ha sido nuevamente criticado por ciertos sectores de la doctrina hipotecarista.<\/p>\n

La 543<\/a>, <\/strong>sobre divisi\u00f3n judicial de cosa com\u00fan estableciendo que no es posible modificar (judicialmente) asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los t\u00edtulos intermedios. Es decir que para disolver un condominio es necesario demandar a todos los titulares seg\u00fan el registro.<\/p>\n

La 552<\/a>, <\/strong>que viene a decir que las anotaciones preventivas prorrogadas<\/strong> antes de entrar en vigor la LEC, no se pueden cancelar por caducidad sino a trav\u00e9s de un mandamiento judicial, salvo que se justifique la aplicabilidad del art 210 de la LH<\/strong>, por transcurso de los plazos establecidos en el mismo, es decir de 20 o 40 a\u00f1os, resoluci\u00f3n esta que tambi\u00e9n ha originado comentarios diversos.<\/p>\n

La 554<\/a>, <\/strong>que permite la inscripci\u00f3n de un usufructo de tipo personal\u00edsimo con prohibici\u00f3n de disponer y gravar, pero que si se constituye el derecho a t\u00edtulo oneroso dicha prohibici\u00f3n no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.<\/p>\n

La 559<\/a>, <\/strong>interesante pues en una compraventa por un precio \u00fanico de dos fincas con precio aplazado y garantizado con condici\u00f3n resolutoria, declara que no es necesaria la distribuci\u00f3n del precio entre ambas, es decir fijar el precio que garantiza cada finca, si se ha expresado en la escritura el valor de cada una de las fincas, valor que coincide con el total garantizado. En definitiva que en este caso son equivalentes valor y precio.<\/p>\n<\/a>

RESOLUCIONES MERCANTIL<\/strong><\/span><\/a><\/h6>\n

La 538<\/a>, <\/strong>que en un traslado de domicilio a provincia distinta declara de forma terminante que la certificaci\u00f3n literal de traslado<\/strong> no puede ser digitalizada por el notario y remitida de esta forma al registro, sino que dicha certificaci\u00f3n debe ser presentada, en tanto no se modifique el RRM, en papel.<\/p>\n

La 546<\/a>, <\/strong>que ajust\u00e1ndose con gran rigidez a lo que exige el RRM, no admite la inscripci\u00f3n de unos acuerdos formalizados por todos los socios en escritura p\u00fablica, si en ella no ha comparecido la persona facultada para su elevaci\u00f3n a p\u00fablico.<\/p>\n

La 555<\/a>, <\/strong>que no permite que un notario<\/strong> en activo constituya una sociedad profesional para el ejercicio de la abogac\u00eda. Como sabemos tampoco lo puede hacer para el ejercicio de la funci\u00f3n notarial.<\/p>\n

La 558<\/a><\/strong>, que vuelve a reiterar una vez m\u00e1s que el cierre por baja en el \u00edndice de entidades de la AEAT, impide la inscripci\u00f3n de los ceses de administradores.<\/p>\n<\/a>

Cuestiones de inter\u00e9s:<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/a>
Juicio de suficiencia notarial y nulidad de compraventa por uso abusivo del poder.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Suficiencia del poder. Juicio notarial de suficiencia \u00bfes posible que, por las circunstancias concurrentes, un poder para actos de riguroso dominio, sea ineficaz<\/strong> porque se haya hecho un uso abusivo del mismo? \u00bfEstas especiales circunstancias son valorables<\/strong> por el notario autorizante o, en su caso, por el registrador?<\/p>\n

El origen de las preguntas que nos hacemos en el informe especial de este mes, tienen su causa en una interesante sentencia de nuestro TS, en la que, aparte de volver a la buena doctrina sobre la innecesariedad de que al conferir poder para ejecutar actos de riguroso domino se especifiquen los bienes concretos sobre los que puede de actuar el apoderado, considera que un contrato celebrado con observancia de las facultades conferidas, y con juicio positivo de dicha suficiencia por el notario autorizante, puede ser nulo<\/strong> pues, atendiendo al contexto de los negocios concluidos usando dicho poder, se pone de manifiesto que el apoderado se hab\u00eda extralimitado claramente en cuanto a los actos realizados en uso del mismo.<\/p>\n

Los hechos de esta sentencia, de fecha 27 de noviembre de 2019 (Recurso 876\/2017)<\/a><\/strong>, siendo ponente do\u00f1a M\u00aa \u00c1ngeles Parra Luc\u00e1n, son los siguientes:<\/p>\n

— Una madre confiere poder general a su hijo entre cuyas facultades se incluyen las de vender y enajenar bienes inmuebles y las de tomar dinero a pr\u00e9stamo.<\/p>\n

— En uso de dicho poder el hijo, en distinta notar\u00eda de aquella en la que se autoriz\u00f3 el poder, concede una opci\u00f3n de compra<\/strong> sobre un piso y plaza de garaje de la poderdante, por precio muy inferior al de mercado, a una tercera persona. En la misma notaria, y usando el mismo poder, confiesa haber percibido de otra persona en pr\u00e9stamo<\/strong> cierta cantidad de dinero. En el acto de la firma tambi\u00e9n estuvo presente un asesor financiero-inmobiliario.<\/p>\n

— En ambas escrituras el notario hace el juicio de suficiencia<\/strong> ateni\u00e9ndose a la exigencia legal de tener a la vista el poder y de citar los concretos negocios respecto de los cuales se opera, incluyendo la posibilidad de autocontrato o doble o m\u00faltiple representaci\u00f3n. En suma, un juicio de suficiencia impecable que hubiera resistido a la calificaci\u00f3n m\u00e1s rigurosa.<\/p>\n

— El hijo muere de forma repentina y tanto la titular de la opci\u00f3n de compra como la acreedora por la confesi\u00f3n del dinero recibido, ejercitan sus derechos.<\/p>\n

— Ante ello la madre que fue representada, demanda la nulidad<\/strong> de ambos contratos pues seg\u00fan dice, el poder que le solicit\u00f3 su hijo fue solamente para la aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de la herencia del padre, fallecido a\u00f1os antes, y no para los negocios realizados, por los cuales no ha recibido cantidad alguna. A\u00f1ade que las escrituras \u201cse otorgaron sin su consentimiento ni conocimiento a trav\u00e9s de un ejercicio abusivo<\/strong> de las facultades conferidas\u201d y que adem\u00e1s las dos demandadas ten\u00edan conocimiento de ello \u201cal haber actuado en las dos operaciones simult\u00e1neas, sabiendo que en ninguno de los dos negocios se hab\u00eda entregado cantidad alguna\u201d a la poderdante. Es decir que existi\u00f3 mala fe<\/strong> evidenciada en que las dos escrituras se otorgaron el mismo d\u00eda, que el poder se hizo en otra notar\u00eda, que en la opci\u00f3n se dijo que no era la vivienda habitual de la poderdante lo que era falso y que el precio fue irrisorio.<\/p>\n

En definitiva, pide la declaraci\u00f3n de nulidad absoluta<\/strong> de todos negocios jur\u00eddicos realizados en su representaci\u00f3n con relaci\u00f3n al derecho de opci\u00f3n de compra, con cancelaci\u00f3n de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y la nulidad del contrato de pr\u00e9stamo.<\/p>\n

— El juzgado de 1\u00aa Instancia desestima<\/strong> la demanda por los siguientes motivos:<\/p>\n

    \n
  1. No haberse aportado la escritura de poder,<\/strong> por lo que no es posible acreditar el exceso o extralimitaci\u00f3n alegada.<\/li>\n
  2. \u00a0Que el notario hizo un juicio de suficiencia<\/strong> ajustado a la Ley.<\/li>\n
  3. \u00a0Que no se ha probado que no fuera voluntad de la poderdante la de realizar actos dispositivos sobre su vivienda habitual<\/strong>, \u00fanico bien con el que cuenta.<\/li>\n
  4. \u00a0Que la simple declaraci\u00f3n<\/strong> de la demandante de que \u201cnunca tuvo intenci\u00f3n de realizar actos dispositivos sobre su vivienda no acreditaba tal extremo\u201d<\/li>\n
  5. \u00a0Que si bien es cierto que el precio de la vivienda era muy inferior al de mercado lo cierto es que fue el apoderado el que acudi\u00f3 a un intermediario en busca de financiaci\u00f3n, presente en el acto de la firma, \u201c<\/strong>ante su precaria situaci\u00f3n econ\u00f3mica, por lo que es razonable pensar que su madre quisiera colaborar con su patrimonio para aligerar la situaci\u00f3n econ\u00f3mica\u201d de su hijo.<\/li>\n
  6. \u00a0Que si bien es extra\u00f1o<\/strong> que el poder se otorgara en la notar\u00eda de un pueblo y las escrituras se hicieran en notar\u00eda distinta de la capital de la provincia, ello pod\u00eda estar justificado por la precaria situaci\u00f3n econ\u00f3mica del apoderado.<\/li>\n<\/ol>\n

    \u00a0Se apela la sentencia y la Audiencia la revoca<\/strong> en base a los siguientes pronunciamientos:<\/p>\n

      \n
    1. Que resulta probado que la opci\u00f3n era \u201cla garant\u00eda<\/strong> constituida para el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de devolver el pr\u00e9stamo y que ambos negocios estaban relacionados entre s\u00ed\u201d.<\/li>\n
    2. Que es notorio<\/strong> que el valor de la vivienda es superior al precio<\/strong> que se fij\u00f3 para la opci\u00f3n- aproximadamente el 10%-, y que junto con el pr\u00e9stamo no alcanzaba al 50% de su valor.<\/li>\n
    3. Que la \u201cdemandante no ha autorizado la enajenaci\u00f3n de la vivienda y plaza de garaje ni se presume una t\u00e1cita autorizaci\u00f3n\u00bb.<\/li>\n
    4. Que pese a la eficacia probatoria de los documentos p\u00fablicos \u201ces preciso aplicar la jurisprudencia sobre el exceso de poder<\/strong> y que la cuesti\u00f3n controvertida excede de la veri\ufb01caci\u00f3n de la facultad consignada en el poder que autoriza a disponer y gravar inmuebles, al ser exigible una autorizaci\u00f3n o mandato expreso<\/strong>.<\/li>\n
    5. Que el pr\u00e9stamo y la opci\u00f3n est\u00e1n casualmente<\/strong> relacionados y \u201c no se ha acreditado que por el pr\u00e9stamo la demandante haya resultado beneficiada\u201d.<\/li>\n
    6. Que se puede determinar la extralimitaci\u00f3n del poder \u201catendiendo principalmente a la intenci\u00f3n y voluntad<\/strong> del otorgante en orden a la finalidad para el que lo dispens\u00f3 y en relaci\u00f3n a las circunstancias concurrentes\u201d.<\/li>\n
    7. Que \u201ccuando el mandato tiene por objeto actos de disposici\u00f3n es menester que se designen espec\u00ed\ufb01camente los bienes<\/strong> sobre los cuales el mandatario puede ejercitar dichas facultades, y no es su\ufb01ciente con referirse gen\u00e9ricamente al patrimonio o a los bienes del mandante (sentencia de pleno de 540\/2010, de 26 de noviembre)\u201d.<\/li>\n
    8. Que el mandato para actos de disposici\u00f3n<\/strong> \u201csolo alcanza a un acto concreto cuando este ha sido especi\ufb01cado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada, y no es su\ufb01ciente referirse gen\u00e9ricamente al patrimonio o a los bienes del mandante (sentencia de 687\/2013, de 6 de noviembre)\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n

      Finalmente, la Audiencia concluye que se ha producido \u201cuna extralimitaci\u00f3n<\/strong> en el uso del poder por falta de consentimiento\u201d dado que se ha hecho uso de dicho \u201csin estar expresamente autorizado\u201d y sin que se pruebe que la poderdante fuera \u201cbene\ufb01ciara del principal del pr\u00e9stamo\u201d.<\/p>\n

      — Por \u00faltimo\u00a0 las demandadas interponen recurso por infracci\u00f3n procesal y de casaci\u00f3n<\/strong>, que es rechazado<\/strong> por el TS, sobre los siguientes razonamientos:<\/p>\n

        \n
      1. \u00a0Considera que \u201cla su\ufb01ciencia formal<\/strong> del poder no basta para la validez<\/strong> del negocio celebrado con el tercero\u201d.<\/li>\n
      2. \u00a0Tambi\u00e9n estima que la \u201ce\ufb01cacia del juicio de su\ufb01ciencia<\/strong> realizado por el notario no es materia de infracci\u00f3n procesal, sino en su caso objeto del recurso de casaci\u00f3n, por referirse a una cuesti\u00f3n de fondo<\/strong> en funci\u00f3n de la interpretaci\u00f3n de normas materiales\u201d.<\/li>\n
      3. \u00a0Que no obstante \u201ces evidente que el juicio de su\ufb01ciencia<\/strong> de la representaci\u00f3n efectuada por el notario tiene reconocida legalmente por s\u00ed misma una e\ufb01cacia<\/strong> que deriva de la daci\u00f3n de fe que se atribuye a este funcionario p\u00fablico\u201d.<\/li>\n
      4. \u00a0Que \u201cno tiene relevancia cu\u00e1nto valiera la vivienda<\/strong>, sino que es un hecho notorio<\/strong> que vale mucho m\u00e1s que el precio que se \ufb01j\u00f3 en el contrato de opci\u00f3n\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n

        Sobre la suficiencia<\/strong> del poder dice:<\/p>\n

          \n
        1. \u00a0Que \u201cla sentencia recurrida, con cita de las sentencias 540\/2010, de 26 de noviembre, y 687\/2013, de 6 de noviembre, reitera algunas a\ufb01rmaciones acerca de la interpretaci\u00f3n del 1713 CC<\/a><\/strong> en relaci\u00f3n con las facultades que se con\ufb01eren al apoderado, que merecen una recti\ufb01caci\u00f3n<\/strong>\u201d.<\/li>\n
        2. \u00a0Que la afirmaci\u00f3n de que \u201cel poder expreso para enajenar debe especi\ufb01car<\/strong> el objeto del acto de disposici\u00f3n, los bienes sobre los que el apoderado puede realizar la facultad conferida\u201d, no puede confirmarse<\/strong> ni mantenerse.<\/li>\n
        3. \u00a0Que en base al art\u00edculo 1713 del CC<\/a> si \u201cel poder se concede gen\u00e9ricamente y \u201cno se especi\ufb01can su\ufb01cientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podr\u00e1 realizar \u00abactos de administraci\u00f3n\u00bb, pues es preciso que conste inequ\u00edvocamente la atribuci\u00f3n de facultades para \u00abtransigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio\u201d.<\/li>\n
        4. \u00a0Pero que \u201csi en el poder se especi\ufb01ca<\/strong> la facultad de realizar actos de \u00abriguroso dominio\u00bb<\/strong> no es necesario que se especi\ufb01quen<\/strong> los bienes\u201d, siendo \u201csu\ufb01ciente que las facultades conferidas se re\ufb01eran gen\u00e9ricamente<\/strong> a los bienes del poderdante\u201d.<\/li>\n
        5. \u00a0Que aunque carece de relevancia en la caso planteado a\u00f1ade que debe recordase que \u00abmandato general o especial\u00bb<\/strong> (en el que \u00abel primero comprende todos los negocios del mandante\u00bb y \u00abel segundo uno o m\u00e1s negocios determinados\u00bb), no es equivalente a la distinci\u00f3n entre \u00abgeneral\u00bb y \u00abexpreso\u00bb<\/strong> que utiliza el art. 1713 CC\u201d, pues en el art. 1712 CC<\/a> se est\u00e1 aludiendo al \u00e1mbito de los asuntos o intereses del principal, mientras que en el art. 1713 CC se alude a la naturaleza de los actos, de administraci\u00f3n o \u00abde riguroso dominio\u201d.<\/li>\n
        6. \u00a0Concluye que no puede mantenerse<\/strong> \u201cel criterio de la sentencia 687\/2013, de 6 de noviembre<\/a>, seg\u00fan la cual, \u00abel mandato representativo cuyo poder viene a referirse a un acto o actos de disposici\u00f3n, s\u00f3lo alcanza a un acto concreto cuando \u00e9ste ha sido especi\ufb01cado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada\u201d. En definitiva, que no es necesario especificar los concretos bienes sobre los que se pueden ejecutar las facultades conferidas<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

          Sobre el ejercicio abusivo<\/strong> del poder dice:<\/p>\n

            \n
          1. \u00a0Que \u201cLa validez y su\ufb01ciencia<\/strong> de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de e\ufb01cacia o de validez<\/strong> del negocio celebrado en representaci\u00f3n cuando, en atenci\u00f3n a las circunstancias (la relaci\u00f3n subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intenci\u00f3n y voluntad del otorgante en orden a la \ufb01nalidad para la que lo dispens\u00f3 y en relaci\u00f3n a las circunstancias concurrentes, el conocimiento que de todo ello tuvo o debi\u00f3 tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo<\/strong> del poder\u201d.<\/li>\n
          2. \u00a0Que en los hechos hay indicios claros<\/strong> que llevan a esa convicci\u00f3n de que los contratos celebrados \u201cformaban parte de una misma<\/strong> operaci\u00f3n \ufb01nanciera en la que los mencionados bienes se ofrec\u00edan como garant\u00eda del pr\u00e9stamo, si bien por un importe inferior al 50% de su valor de mercado\u201d.<\/li>\n
          3. \u00a0Que \u201chubo extralimitaci\u00f3n del poder, teniendo en cuenta la intenci\u00f3n y voluntad con la que se otorg\u00f3\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n

            \u00a0 \u00a0 4. que no se ha probado el beneficio<\/strong> en la operaci\u00f3n de la poderdante.<\/p>\n

            \u00a0 \u00a0 5.\u00a0 Que independientemente \u201cdel precio de mercado exacto de la vivienda\u201d, lo que no ha sido probado, es lo cierto que de forma notoria \u201csu valor es muy superior al que se \ufb01j\u00f3 en el contrato de opci\u00f3n<\/strong>\u201d.<\/p>\n

            \u00a0 \u00a06. Que no es \u201cirracional la conclusi\u00f3n de la Audiencia en el sentido de que la demandante no pudo querer ofrecer su vivienda como garant\u00eda del pago de un pr\u00e9stamo por un importe inferior a la mitad de ese valor que se atribuye a la vivienda, por mucho que pueda admitirse que pudiera querer apoyar a su hijo a solventar su precaria situaci\u00f3n econ\u00f3mica\u201d.<\/p>\n

            \u00a0 7.\u00a0 Que, aunque no sea aplicable la Ley de usura,<\/strong> todas \u201cesas circunstancias\u201d son las que permiten alcanzar la convicci\u00f3n de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo personal cuya \ufb01nalidad no ha sido puesta de mani\ufb01esto\u201d.<\/p>\n

            \u00a0 8.\u00a0 Todo ello conduce a que tampoco hubo buena fe<\/strong> en las demandadas \u201cpues las circunstancias de la operaci\u00f3n \ufb01nanciera permit\u00edan conocer en el momento de la celebraci\u00f3n de los contratos el car\u00e1cter abusivo del ejercicio del poder\u201d. Para esta apreciaci\u00f3n no es obst\u00e1culo el que las demandadas sean tambi\u00e9n mujeres de edad avanzada que solo quieren sacar rentabilidad a su dinero y que fueran representadas por sus hijos, en los que con\ufb01aron\u201d pues \u201cla mala fe<\/strong> de quienes las representaron es relevante y se les comunica<\/strong>\u201d.<\/p>\n

            En conclusi\u00f3n, que \u201cel apoderado realiz\u00f3 un ejercicio incorrecto<\/strong> de las facultades conferidas, por lo que, por falta de efecto \u00fatil<\/strong>, procede desestimar el recurso de casaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

            Comentarios: <\/strong>Pocas cuestiones relacionadas con la calificaci\u00f3n de poderes<\/strong> habr\u00e1n sido m\u00e1s pol\u00e9micas y originado tantas resoluciones como el juicio de suficiencia notarial introducido en el Art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001<\/a> de 27 de diciembre, despu\u00e9s interpretado en m\u00faltiples resoluciones de la DGRN y aclarado en la segunda de las leyes 24, la de 18 de noviembre de 2005.<\/p>\n

            Pese a ello vamos a ver que la utilizaci\u00f3n de un poder notarial, pese a que sea meridianamente claro, y en su uso se d\u00e9 estricto cumplimiento por el notario autorizante, como era en este caso, al citado art\u00edculo 98, el registro lo bendiga y provoque la pertinente inscripci\u00f3n, ello no quiere decir que el negocio concluido, usando dicho poder, vaya a ser inatacable.<\/p>\n

            Lo vemos en esta interesante sentencia de nuestro TS.<\/p>\n

            De ella destacamos la vuelta a la buena doctrina<\/strong> en materia de suficiencia del poder<\/strong>, pues las sentencias de 2010 y 2013, causaron cierta inquietud en los despachos notariales y oficinas registrales, ya que, si se exig\u00eda la especificaci\u00f3n de los bienes sobre los que versaba el poder, la pr\u00e1ctica totalidad de los poderes que se estaban usando en el mercado inmobiliario deven\u00edan ineficaces.<\/p>\n

            En la pr\u00e1ctica la sentencia, pese a crear jurisprudencia, por su falta de adecuaci\u00f3n a las condiciones de las transacciones inmobiliarias, no tuvo pr\u00e1cticamente repercusi\u00f3n y se sigui\u00f3 funcionado como siempre lo hab\u00eda sido.<\/p>\n

            Ahora se vuelve a la buena doctrina, como no pod\u00eda ser de otro modo, y la tranquilidad retorna a los operadores jur\u00eddicos ya que sus poderes seguir\u00e1n siendo eficaces, aunque contengan facultades de disposici\u00f3n, sin se\u00f1alar los bienes a los que se refiere. No obstante, no es ocioso se\u00f1alar que la sentencia de 2013, al versar sobre una donaci\u00f3n<\/strong>, quiz\u00e1s su estricta doctrina estaba m\u00e1s justificada que si se hubiera tratado de un acto a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n

            Desde otro punto de vista, tambi\u00e9n tiene relevancia la sentencia pues pese a que el poder fue debidamente autorizado, el notario hizo el juicio de suficiencia y el registrador lo estim\u00f3 bastante para la inscripci\u00f3n, ello no va a suponer que el negocio sea v\u00e1lido y eficaz.<\/p>\n

            Ahora bien, destaquemos que por parte del notario no existi\u00f3 error<\/strong> en el juicio de suficiencia: las facultades de enajenar bienes eran claras y el negocio concluido en base a ellas tambi\u00e9n. Lo que ocurri\u00f3 es que en ese negocio confluyeron otra serie de circunstancias que lo hicieron nulo, sin duda con gran sorpresa del notario autorizante y del registrador inscribiente.<\/p>\n

            Pues bien, lo que nos tenemos que preguntar a la vista de esta sentencia es si el registrador o el notario pudieron o no apreciar esas circunstancias que hicieron de un poder eficaz un poder inservible para la finalidad que presuntamente ten\u00eda.<\/p>\n

            Al registrador le ser\u00eda dif\u00edcil apreciar esas circunstancias que revelaran que el apoderado se estaba extralimitando en el uso del poder. Su calificaci\u00f3n se centra en el documento presentado, impecable desde el punto de vista registral, y en los datos que surjan del registro. Lo \u00fanico que le podr\u00eda haber indicado la existencia de alguna irregularidad, estar\u00eda relacionada con el precio convenido para la venta. No s\u00f3lo por notoriedad, como hace el TS, sino por el precio medio de otros pisos en la zona, el registrador podr\u00eda sospechar que la venta era poco clara. Pero sobre ello es tremendamente dif\u00edcil basar una calificaci\u00f3n negativa medianamente razonable, pues por el principio de libertad de mercado el precio de los bienes no est\u00e1 tasado y un precio no acorde a otros precios de la zona pues estar motivado por m\u00faltiples razones en las que el registrador ni puede ni debe entrar.<\/p>\n

            En cambio, el notario quiz\u00e1s con un sexto sentido hubiera podido sospechar que, en la opci\u00f3n concedida, junto con el contrato de pr\u00e9stamo formalizado en el n\u00famero siguiente de protocolo, se encubr\u00eda<\/strong> una operaci\u00f3n de garant\u00eda o afianzamiento impropio de forma que hubiera podido al menos alertar a las partes del peligro en que incurr\u00edan con la firma de ambos documentos. Tambi\u00e9n al tenerlo presentes<\/strong> en el momento de la firma, junto con un asesor financiero, por la actitud de ambas partes podr\u00eda haberse reafirmado en sus sospechas. Pero no obstante tambi\u00e9n es tremendamente dif\u00edcil<\/strong> para el notario el denegar su ministerio basado en simples sospechas de alguna irregularidad oculta en el poder que se aportaba o m\u00e1s bien en el uso que de \u00e9l se hac\u00eda. Adem\u00e1s, tenemos la total seguridad de que en el acto del otorgamiento del poder la poderdante fue debidamente advertida por el notario autorizante de la trascendencia de lo que firmaba y de las consecuencias que pod\u00eda tener para su patrimonio. Por todo ello esta sentencia es de un cariz tremendamente subjetivo pues aparte de los indicios del precio y la garant\u00eda de un pr\u00e9stamo con una opci\u00f3n de compra, casi toda ella se basa en que la poderdante entendi\u00f3 que el poder no se daba para poder enajenar sus bienes sino para arreglar la herencia de su esposo. Y a ello se a\u00f1adi\u00f3 que el apoderado, por su mala situaci\u00f3n econ\u00f3mica, se aprovechara del poder para conseguir una financiaci\u00f3n de la que estaba necesitado.<\/p>\n

            De todas formas nos quedamos con lo positivo<\/strong> de esta sentencia: (i) pondera el valor de la escritura p\u00fablica y el valor del juicio de suficiencia notarial, (ii) autoriza a ver m\u00e1s all\u00e1 del poder en aquellos casos en que por el notario se pueda apreciar su extralimitaci\u00f3n o uso abusivo, (iii) rechaza la doctrina de que sea necesario indicar los concretos bienes sobre los que se proyectan las facultades de riguroso dominio que contenga el poder, (iv) se inclina por solucionar el problema teniendo en cuenta la justicia material frente a la puramente formal, (v) da relevancia a la mala fe, tanto del apoderado, como de las personas que contrataron con el mismo, (vi) aprecia comunicaci\u00f3n de la mala fe del apoderado a las poderdantes, (vii) da valor a un hecho notorio sin necesidad de prueba y todo ello sobre la base de una serie de circunstancias personales, ninguna de las cuales forma aislada hubieran sido suficientes para declarar nulo el contrato celebrado.<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            ENLACES:<\/span><\/h6>\n

            LISTA INFORMES MERCANTIL<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

            SECCI\u00d3N REGISTROS MERCANTILES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

            INFORME NORMATIVA DICIEMBRE DE 2019 (Secciones I y II )<\/span><\/a><\/strong><\/p>\n

            INFORME GENERAL RESOLUCIONES DEL MES DE DICIEMBRE<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

            MINI INFORME DICIEMBRE 2019<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

            NORMAS: <\/strong>Cuadro general.<\/strong><\/a> Por meses.<\/strong><\/a> + Destacadas<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

            NORMAS: <\/strong>Res\u00famenes 2002 \u2013 2019.<\/strong><\/a> Futuras.<\/strong><\/a> Consumo<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

            NORMAS: <\/strong>Tratados internacionales<\/strong><\/a>, <\/strong>Derecho Foral<\/strong><\/a>, <\/strong>Uni\u00f3n Europea<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

            RESOLUCIONES: <\/strong>Por meses.<\/strong><\/a> Por titulares.<\/strong><\/a> \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

            WEB: <\/strong>Qu\u00e9 ofrecemos<\/strong><\/a> NyR, p\u00e1gina de inicio<\/strong><\/a> Ideario<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

            IR ARRIBA<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

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            \"Informe<\/a>

            Los tresmiles de Sierra Nevada. Por Jos\u00e9 \u00c1ngel Garc\u00eda Valdecasas.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            INFORME MERCANTIL DE ENERO DE 2020\u00a0 Jos\u00e9 \u00c1ngel Garc\u00eda Valdecasas Butr\u00f3n Registrador de la Propiedad y Mercantil Nota previa: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios: Nombre: se utilizar\u00e1 el del mes en el que se publica, pero recoger\u00e1 disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se […]<\/p>\n","protected":false},"author":235,"featured_media":50651,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[253],"tags":[8209,8814,797,7428,6806,2098,11873,12074,12073,12071,12072],"class_list":{"0":"post-67165","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-informes-mensuales-o-m","8":"tag-informe-mercantil","9":"tag-informe-registros-mercantiles","10":"tag-jose-angel-garcia-valdecasas","11":"tag-poder-especial","12":"tag-sierra-nevada","13":"tag-sociedad-profesional","14":"tag-sociedades-de-notarios","15":"tag-sts-27-de-noviembre-de-2019","16":"tag-sts-poder","17":"tag-tresmiles-de-sierra-nevada","18":"tag-uso-abusivo-de-poder"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/67165","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/235"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=67165"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/67165\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":67181,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/67165\/revisions\/67181"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/50651"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=67165"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=67165"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=67165"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}