{"id":67344,"date":"2020-01-26T13:55:11","date_gmt":"2020-01-26T12:55:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=67344"},"modified":"2020-01-26T17:44:30","modified_gmt":"2020-01-26T16:44:30","slug":"casos-practicos-seminario-registral-bilbao-2018-2019-no-11","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/casos-practicos\/casos-practicos-seminario-registral-bilbao-2018-2019-no-11\/","title":{"rendered":"Casos Pr\u00e1cticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 N\u00ba 11."},"content":{"rendered":"

\u00a0SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL<\/span><\/strong><\/span><\/h1>\n

BILBAO, 2018-2019 N\u00ba 11<\/span><\/strong><\/span><\/h1>\n

Coordina: Asier Fern\u00e1ndez Ruiz<\/strong><\/span><\/h2>\n

 <\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 En este archivo se recogen algunos casos pr\u00e1cticos del seminario correspondiente a la sesi\u00f3n del d\u00eda 16 de octubre de 2019<\/strong>.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

IR AL \u00cdNDICE ACUMULADO DE TITULARES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

NUEVA ETAPA BILBAO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00cdndice:<\/h2>\n

1.- Comisario y conflicto de intereses<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

2.- Naturaleza del per\u00edodo de inter\u00e9s frontal<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

3.- Ejercicio de facultades reservadas por el promotor<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

4.- Excepci\u00f3n de empleado en la Ley de Cr\u00e9dito Inmobiliario<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

5.- Notificaciones en el expediente para la rectificaci\u00f3n de superficie<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

6.- Subcomunidades de portales<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.<\/strong>– COMISARIO Y CONFLICTO DE INTERESES<\/h2>\n

Fallece una persona con c\u00f3nyuge nombrado comisario y con un hijo menor. Existiendo distribuci\u00f3n desigual de bienes, \u00bfhay conflicto de intereses y debe nombrarse un defensor judicial? o atendiendo a las amplias facultades del comisario, \u00bfha de entenderse facultado para ello?<\/strong><\/p>\n

Existiendo un \u00fanico hijo, en caso de distribuci\u00f3n desigual de los bienes, al igual que ocurre en derecho com\u00fan, existe un conflicto de intereses entre el comisario foral y su hijo menor al que representa en virtud de la patria potestad. A pesar de las amplias facultades del Comisario Foral la existencia del referido conflicto deriva de la valoraci\u00f3n de los bienes que son distribuidos de manera desigual entre el viudo y el descendiente, y que puede realizarse en perjuicio de este \u00faltimo. Por ello ser\u00e1 preciso que en tal caso se nombre un defensor judicial conforme al art\u00edculo 299 del C\u00f3digo Civil que ampare y represente los intereses del menor.<\/p>\n

Otra cuesti\u00f3n distinta es que existiendo dos hijos, aunque alguno sea menor, en caso de que se nombre herederos de manera desigual a ellos, o incluso a uno apartando al otro, ello s\u00ed debe considerarse que entra dentro de sus facultades como tal comisario foral. Por tanto en este \u00faltimo caso no parecer\u00eda necesario el nombramiento de defensor judicial.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- NATURALEZA DEL PER\u00cdODO DE INTER\u00c9S FRONTAL<\/strong><\/h2>\n

\u00bfEs el periodo de inter\u00e9s frontal un periodo de inter\u00e9s a tipo fijo a efectos de determinar las comisiones por reembolso anticipado previstas por la ley de cr\u00e9dito inmobiliario?<\/strong><\/p>\n

Dada la variaci\u00f3n existente en relaci\u00f3n al plazo y cuant\u00eda que como comisi\u00f3n por reembolso anticipado permite exigir la nueva ley de cr\u00e9dito inmobiliario resulta una cuesti\u00f3n cuyo an\u00e1lisis merece la pena realizar.<\/p>\n

El tipo frontal, en principio no parece suponer un per\u00edodo de inter\u00e9s fijo a estos efectos, sino simplemente un primer per\u00edodo de tiempo en el que las reglas de determinaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s quedan fijadas de antemano.<\/p>\n

Ahora bien, ello siempre y cuando su duraci\u00f3n sea razonable, y no pueda deducirse que esconde (dada una excesiva duraci\u00f3n) un per\u00edodo de tipo de inter\u00e9s fijo encubierto.<\/p>\n

En todo caso, siendo el tipo de inter\u00e9s variable, el per\u00edodo durante el cual puede solicitarse por el acreedor la referida comisi\u00f3n es inferior al tipo fijo. Y el plazo de c\u00f3mputo no puede atenderse desde el comienzo de aplicaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s variable, sino desde la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS POR EL PROMOTOR<\/strong><\/h2>\n

Suspendida la inscripci\u00f3n de cl\u00e1usula estatutaria en la que el promotor se reserva la modificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de las fincas incluidas las cuotas (ahora presentadas las ventas en Diario) se rectifican las cuotas alegando como facultades dicho art\u00edculo estatutario respecto de lo cual el Notario da juicio de suficiencia. \u00bfResulta este extremo calificable<\/strong>?<\/p>\n

Es criterio de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, reflejado, entre otras, en resoluci\u00f3n de 19 de septiembre de 1994<\/a>, que no es legal, en t\u00e9rminos generales, la reserva de facultades en favor del constructor y enajenante de los pisos y locales en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal, a fin de que \u00e9l solo en el futuro pueda por s\u00ed decidir lo que ha de ser competencia de la Junta de Propietarios. Por tanto no es posible llevar a cabo la rectificaci\u00f3n de las cuotas por el promotor por s\u00ed solo, una vez enajenados elementos privativos, alegando dicha reserva.<\/p>\n

As\u00ed, conforme al tradicional criterio mantenido por la Direcci\u00f3n General, la \u00faltima en resoluci\u00f3n de 29 de mayo de 2019<\/a>, para la inscripci\u00f3n de la referida modificaci\u00f3n de cuotas deber\u00e1 acreditarse el consentimiento de los propietarios actuales.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- EXCEPCI\u00d3N DE EMPLEADO EN LA LEY DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/strong><\/h2>\n

Se plantea consulta por parte de una gestor\u00eda en torno a la redacci\u00f3n de una cl\u00e1usula en orden a excluir la aplicaci\u00f3n de la Ley de Cr\u00e9dito Inmobiliario por tratarse de empleado del prestamista.<\/strong><\/p>\n

Se trata de la cl\u00e1usula que motiv\u00f3 recientemente el env\u00edo de la respuesta a la consulta, en la cual se manifest\u00f3 la procedencia de que se identifique el convenio colectivo.<\/p>\n

Como precisi\u00f3n o aclaraci\u00f3n a la misma, resulta de inter\u00e9s se\u00f1alar que parece ser que se quieren incorporar a los pr\u00e9stamos de Laboral Kutxa. En relaci\u00f3n con esta entidad, se se\u00f1ala que es costumbre de la misma conceder condiciones favorables a todos los miembros de algunas de las cooperatvas que pertenecen al amplio conglomerado de cooperativas del grupo Mondrag\u00f3n.<\/p>\n

Por ello hay que tener en cuenta, que la excepci\u00f3n, como tal, ha de ser objeto de interpretaci\u00f3n estricta, de tal forma que ajust\u00e1ndonos al texto de la norma se precisa que sean empleador y empleado. No resultar\u00eda por tanto admisible en ning\u00fan caso que Laboral Kutxa pretenda excluir las normas de la ley de cr\u00e9dito inmobiliario dadas las condiciones supuestamente beneficiosas a miembros de otras cooperativas, como por ejemplo Eroski.<\/p>\n

Ver, al respecto, Instrucci\u00f3n DGRN 20 de diciembre de 2010 (respuesta 5\u00aa)<\/a>.<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5.- NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACI\u00d3N DE SUPERFICIE<\/h2>\n

Se plantea cu\u00e1l es el medio en que han de efectuarse las notificaciones a colindantes en el expediente regulado en el art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria<\/a>, con las especialidades del 203<\/a> en caso de pretenderse una rectificaci\u00f3n de superficie. Es decir si tiene que ser personal del Notario o basta con una notificaci\u00f3n por correo con acuse de recibo.<\/strong><\/p>\n

Del Reglamento Notarial resulta que su art\u00edculo 202<\/a> regula lo que propiamente se puede conocer como notificaci\u00f3n notarial. El art\u00edculo anterior, el 201<\/a> admite, por su parte la notificaci\u00f3n por correo por acuse de recibo.<\/p>\n

Atendiendo a Garc\u00eda Garc\u00eda la ausencia de una previsi\u00f3n espec\u00edfica sobre la forma de hacer las notificaciones en el art\u00edculo regulador del expediente ha de interpretarse como una remisi\u00f3n a las normas generales. Ello quiere decir que habr\u00e1n de intentarse dos notificaciones personales y en caso de resultar infructuosas por edicto en BOE. La forma de efectuar las notificaciones ser\u00e1 la prevista en el art\u00edculo 202 del Reglamento Notarial<\/a>, sin perjuicio del art\u00edculo 201.<\/p>\n

En cuanto cu\u00e1l de ellos es v\u00e1lido, la Direcci\u00f3n General ya aludi\u00f3 al problema en la resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2013<\/a>. As\u00ed reconoce que la notificaci\u00f3n por correo postal con acuse de recibo ha de entenderse como v\u00e1lida, pero solamente la efectuada con las prevenciones del art\u00edculo 202 del Reglamento Notarial permite tener certeza del efectivo conocimiento por parte del notificado. De ello parece deducirse que puede entenderse como v\u00e1lida la notificaci\u00f3n efectuada por correo certificado con acuse de recibo, pero, en caso de resultar infructuosa, antes de proceder a la notificaci\u00f3n por edictos en el Bolet\u00edn Oficial del Estado, ha de intentarse una notificaci\u00f3n con sujeci\u00f3n a las normas del art\u00edculo 202 del Reglamento Notarial.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>6.- SUBCOMUNIDADES DE PORTALES.<\/h2>\n

Trat\u00e1ndose de un edificio conformado por tres portales constituido como una sola propiedad horizontal se presenta escritura en la que en orden a suprimir las barreras arquitect\u00f3nicas existentes y que las mismas sean costeadas \u00fanicamente por los propietarios de los respectivos portales se faculta a las subcomunidades de los portales para adoptar el acuerdo por mayor\u00eda.<\/strong><\/p>\n

Aceptando la doctrina tradicional de la Direcci\u00f3n General de la posibilidad de constituci\u00f3n ulterior de m\u00faltiples subcomunidades, se plantea que se alude a unas subcomunidades que no existen en el folio registral. Adem\u00e1s, \u00edntimamente unido a ello, y como obst\u00e1culo principal, no se reflejan las cuotas de los distintos elementos de las pretendidas subcomunidades, las cuales resultan absolutamente indispensables en orden a computar las mayor\u00edas necesarias en esos futuros acuerdos a que se alude. Esta ausencia determina que el acuerdo adolezca del defecto de no cohonestarse con\u00a0 las necesidades derivadas del principio de determinaci\u00f3n registral.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n

IR AL \u00cdNDICE ACUMULADO DE TITULARES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

NUEVA ETAPA SEMINARIO DE BILBAO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

CASOS DE LA ANTERIOR ETAPA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

IR A LA PORTADA DE LA SECCI\u00d3N<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2020.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

PORTADA DE LA WEB<\/b><\/span><\/a><\/p>\n

\"\"<\/a>

Niebla y brumas. De Vicente Quintanal.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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