{"id":68228,"date":"2020-02-27T19:32:29","date_gmt":"2020-02-27T18:32:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=68228"},"modified":"2020-02-28T00:06:28","modified_gmt":"2020-02-27T23:06:28","slug":"oficina-registral-propiedad-informe-febrero-2020-desafectacion-vivienda-del-portero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/oficina-registral-propiedad-informe-febrero-2020-desafectacion-vivienda-del-portero\/","title":{"rendered":"Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2020. Desafectaci\u00f3n Vivienda del Portero."},"content":{"rendered":"

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2020<\/span><\/span><\/h1>\n

por\u00a0MAR\u00cdA N\u00da\u00d1EZ N\u00da\u00d1EZ<\/a> y EMMA ROJO IGLESIAS<\/a><\/span><\/h2>\n

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)<\/span><\/h2>\n

Nota previa:<\/span><\/strong><\/p>\n

A partir de enero de 2018 este informe sufre\u00a0dos cambios:<\/strong><\/p>\n

Nombre:<\/strong>\u00a0se utilizar\u00e1\u00a0el del mes en el que se publica<\/strong>, pero recoger\u00e1 disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.<\/p>\n

Contenido:<\/strong>\u00a0Se reduce su extensi\u00f3n,\u00a0centr\u00e1ndonos en lo esencial<\/strong>\u00a0y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea\u00a0ampliar<\/strong>\u00a0la informaci\u00f3n sobre una disposici\u00f3n o resoluci\u00f3n en concreto, s\u00f3lo hay que seguir el\u00a0enlace<\/strong>\u00a0a su desarrollo en el informe general del mes.<\/p>\n<\/a>

TEMA DEL MES. LA DESAFECTACI\u00d3N DE LA VIVIENDA DEL PORTERO. <\/strong>\u00a0<\/strong>Emma Rojo.<\/strong><\/span><\/h6>\n
\n

La venta de la vivienda destinada a la porter\u00eda de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal es un supuesto que se da con relativa frecuencia en la pr\u00e1ctica como lo evidencian el elevado n\u00famero de resoluciones de la Direcci\u00f3n General que se han ocupado del tema (vid. R. 13 de junio de 1998<\/a>, 28 de febrero de 2000,<\/a> 11 de octubre de 2001<\/a> y, sobre todo, R. de 4 de junio de 2003<\/a> y de 23 de marzo de 2005<\/a>).<\/p>\n

Ahora bien, para llevar a cabo la venta de este elemento, es necesario su previa desafectaci\u00f3n de forma que <\/span>deja de tener la consideraci\u00f3n de elemento com\u00fan, pasando a ser elemento privativo<\/strong>.<\/span><\/p>\n

El acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, debe comprender:<\/p>\n

1) La desafectaci\u00f3n del elemento com\u00fan,<\/p>\n

2) La determinaci\u00f3n de la cuota de participaci\u00f3n del nuevo elemento privativo,<\/p>\n

3) La determinaci\u00f3n de la nueva cuota del resto de elementos privativos.<\/p>\n

4) Para el caso de trasmisi\u00f3n \u2013 venta \u2013 del nuevo elemento privativo, se har\u00e1n constar en la escritura las circunstancias del comprador y los elementos objetivos, como son, el precio y el destino del dinero obtenido de la venta, bien sea, acordando el reparto entre los propietarios, en funci\u00f3n de su cuota de participaci\u00f3n, o su destino al fondo de reserva.<\/p>\n

As\u00ed resulta del art\u00edculo 17.6 LPH<\/a>, seg\u00fan el cual, \u201c<\/em>Los acuerdos no regulados expresamente en este art\u00edculo, que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerir\u00e1n para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participaci\u00f3n<\/strong>\u201d. <\/em>Es doctrina registral reiterada que: \u201c(\u2026) en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos<\/strong>, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado<\/strong> de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretaci\u00f3n de los de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., tambi\u00e9n, el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo 18, seg\u00fan la redacci\u00f3n hoy vigente). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado \u00abuti singuli\u00bb por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). En el presente supuesto, an\u00e1logo al que motiv\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectaci\u00f3n y ulterior disposici\u00f3n del elemento referido se trata de un acto de la junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (\u2026)\u201d.<\/em><\/p>\n

Conviene advertir que el p\u00e1rrafo 3\u00ba del art\u00edculo 17 de la LPH<\/a> se refiere al \u201c<\/em><\/strong>establecimiento o supresi\u00f3n de los servicios de porter\u00eda<\/strong>\u201d exigiendo el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n<\/em>\u201d pero no debe confundirse con la desafectaci\u00f3n a las que nos referimos pues el p\u00e1rrafo tercero contempla el servicio como tal y no la desafectaci\u00f3n de elementos comunes de la propiedad horizontal como es la vivienda del portero y que, en realidad, es independiente del servicio de porter\u00eda pues existir dicho servicio, sin que el portero viva en la casa.<\/p>\n

Es doctrina registral reiterada que en estos casos de desafectaci\u00f3n de piso-porter\u00eda (aplicable al supuesto de desafectaci\u00f3n de cualquier otro elemento com\u00fan), no <\/strong>es necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios<\/strong> que tuvieran sus hipotecas inscritas sobre los departamentos independientes antes de la desafectaci\u00f3n, si bien, en caso de no constar tal consentimiento para la desafectaci\u00f3n y liberaci\u00f3n de la carga hipotecaria respecto del nuevo elemento creado, lo que ocurrir\u00e1 es que el gravamen que recae sobre dichos elementos privativos se traslada al elemento desafectado, de manera que \u00e9ste quedar\u00e1 gravado en una cuota equivalente a la que a los pisos correspond\u00eda anteriormente sobre los elementos comunes.<\/p>\n

Lo ortodoxo es que el representante de la entidad acreedora acuda al notario<\/strong> para consentir en la escritura p\u00fablica, pues no deja de ser una peque\u00f1a modificaci\u00f3n del derecho real de hipoteca que tiene inscrito, por raz\u00f3n del objeto y exigirlo as\u00ed, entre otros, el art\u00edculo 1280.1 del C\u00f3digo Civil<\/a>. Pero en la pr\u00e1ctica, suelen ser reacios a acudir.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

DISPOSICIONES, SECCI\u00d3N II Y RESOLUCIONES. Maria N\u00fa\u00f1ez.<\/strong><\/span><\/a><\/h6>\n

En Enero no hay Disposiciones Generales, ni Auton\u00f3micas, ni resoluciones judiciales de inter\u00e9s registral salvo el Real Decreto 139\/2020, de 28 de enero, por el que se establece la estructura org\u00e1nica b\u00e1sica de los departamentos ministeriales. Determina los \u00f3rganos directivos de los diferentes ministerios – y entre ellos el de Justicia- hasta el nivel de Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

Destaca el cambio de nombre de la Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado, tras 111 a\u00f1os, que pasa a llamarse Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica<\/strong>. <\/em>Ver resumen m\u00e1s amplio.<\/a><\/p>\n<\/a>

SECCI\u00d3N 2\u00aa:<\/span><\/a><\/span><\/h6>\n

Orden JUS\/1288\/2019, de 23 de diciembre<\/a>:<\/strong>\u00a0Composici\u00f3n del Tribunal de Registros.<\/p>\n

Ir al\u00a0archivo de las Oposiciones<\/strong><\/a>.<\/p>\n<\/a>

Ministerio de Justicia: ceses y nombramientos.<\/span><\/h6>\n

Se publican en el\u00a0BOE del 22 de enero<\/a>\u00a0y en el\u00a0BOE del 30 de enero<\/a>:<\/p>\n

Destacamos que se\u00a0nombra<\/a> Directora General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica a do\u00f1a Sof\u00eda Puente Santiago.<\/p>\n<\/a>

Jubilaciones<\/a><\/span><\/h6>\n

Se jubila a don Jes\u00fas Garbayo Blanch, registrador mercantil y de bienes muebles de Girona I.<\/p>\n

Se jubila a don Jos\u00e9 Ram\u00f3n Fraguas Sol\u00e9, registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 14.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

RESOLUCIONES:<\/span><\/strong><\/a><\/h6>\n

1 y 2 **HIPOTECAS. LEY 5\/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL<\/a><\/strong><\/p>\n

No puede el registrador suspender la inscripci\u00f3n de una hipoteca por no constar expresamente la aseveraci\u00f3n notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada \u2013FEIN\u2013.<\/p>\n

3.() INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACI\u00d3N DEL REGISTRO<\/a><\/strong><\/p>\n

No es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se ver\u00edan afectados con la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n o sin demandar a aquellos judicialmente.<\/p>\n

4.*** SEGREGACI\u00d3N. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICI\u00d3N AYUNTAMIENTO. PROTECCI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO<\/strong><\/a><\/p>\n

El haber obtenido una licencia de segregaci\u00f3n, no impide calificar negativamente la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa de unas fincas por posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, manifestada en escrito de oposici\u00f3n por el mismo Ayuntamiento.<\/p>\n

5.*** CONCENTRACI\u00d3N PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACI\u00d3N<\/a><\/strong><\/p>\n

Los casos inscripci\u00f3n en el registro de fincas de procedencia, si hay discrepancias con las fincas de resultado no pueden servir para rectificar las nuevas s resultantes salvo: o bien la<\/strong>\u00a0rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo de concentraci\u00f3n por el \u00f3rgano competente<\/strong>\u00a0(y adem\u00e1s el consentimiento del titular inscrito)\u00a0o bien el otorgamiento de una escritura de subsanaci\u00f3n del t\u00edtulo de concentraci\u00f3n por todos los interesados<\/strong>, titulares de las fincas de origen y de concentraci\u00f3n, solicitando la rectificaci\u00f3n registral, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo\u00a0209 LH<\/a>.<\/p>\n

6.- \u21d2\u21d2\u21d2 <\/strong>EJECUCI\u00d3N ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACI\u00d3N CON LA ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO<\/strong><\/a><\/p>\n

Cuando se ejecuta una hipoteca por procedimiento de ejecuci\u00f3n previsto en la LEC para cualquier t\u00edtulo ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario) es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotaci\u00f3n), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el cr\u00e9dito que da lugar a la ejecuci\u00f3n es el cr\u00e9dito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realizaci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relaci\u00f3n con la posterior anotaci\u00f3n de embargo que publica la ejecuci\u00f3n por los tr\u00e1mites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias ser\u00e1 \u00fanicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n

7.() PRESENTACI\u00d3N DENEGADA DE INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACI\u00d3N DE INSCRIPCI\u00d3N PRACTICADA.<\/a><\/strong><\/p>\n

No procede ni presentar al Diario una solicitud por la que se pide la inscripci\u00f3n de una finca con la extensi\u00f3n que ten\u00eda antes de una segregaci\u00f3n ya inscrita. Contra la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n cabe recurso gubernativo<\/p>\n

8.***HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACI\u00d3N DEL CONCURSO<\/a><\/strong><\/p>\n

Pese a que no puede en fase de liquidaci\u00f3n constituirse hipotecas, la Direcci\u00f3n admite la inscripci\u00f3n, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvi\u00f3 para proceder a la satisfacci\u00f3n de los acreedores.<\/p>\n

Esta resoluci\u00f3n es objeto de an\u00e1lisis m\u00e1s detallado por Emma Rojo como TEMA DEL MES\u00a0 en el informe\u00a0 de la Oficina Registral de Enero de 2020.\u00a0Ver trabajo<\/a>\u00a0<\/p>\n

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTR\u00d3NICA DE RATIFICACI\u00d3N<\/a><\/strong><\/p>\n

El traslado a papel de la copia autorizada electr\u00f3nica\u00a0hecho por el notario<\/strong>\u00a0que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial. Aunque las copias electr\u00f3nicas s\u00f3lo ser\u00e1n v\u00e1lidas para la concreta finalidad para la que fueron solicitadas, lo que deber\u00e1 hacerse constar expresamente en cada copia indicando dicha finalidad<\/p>\n

11.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASI\u00d3N DE FINCA COLIDANTE INMATRICULADA<\/strong><\/a><\/p>\n

No puede inscribirse una base gr\u00e1fica alternativa cuando es registrador albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la invasi\u00f3n a colindantes afectados<\/p>\n

12.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACI\u00d3N DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD<\/a><\/strong><\/p>\n

Resoluci\u00f3n que resume la doctrina del Centro Directivo relativa a la rectificaci\u00f3n de superficie y linderos de un finca inscrita mediante el expediente del art. 201 LH<\/p>\n<\/a>

ENLACES:<\/span><\/h6>\n

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

MINI INFORME DEL MES DE ENERO<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

INFORME NORMATIVA ENERO 2020 (Secciones I y II BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2020<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

POR VOCES PROPIEDAD<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n

DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a>\u00a0\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2020.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS:\u00a0 Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS:\u00a0 \u00a0\u00a0Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Internacional<\/a><\/span><\/strong>.<\/span><\/strong><\/p>\n

PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\"\"<\/a>

Villafranca del Bierzo por Bernardo Santamarina<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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