{"id":68366,"date":"2020-02-26T16:59:10","date_gmt":"2020-02-26T15:59:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=68366"},"modified":"2022-01-17T12:57:52","modified_gmt":"2022-01-17T11:57:52","slug":"resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2020","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2020\/","title":{"rendered":"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Febrero 2020."},"content":{"rendered":"

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<\/a>INFORME N\u00ba 305. (BOE FEBRERO de 2020)<\/strong><\/span><\/h1>\n

Segunda Parte:\u00a0\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGRN:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Febrero)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

IR AL MINI INFORME DE FEBRERO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0\u00a0y \u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<\/a>

VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n

() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n

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<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n
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<\/a>13.** <\/span><\/strong>PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. APLICABILIDAD DE LA LEY 5\/2019 CUANDO INTERVIENE FIADOR PERSONA F\u00cdSICA NO CONSUMIDOR<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de diciembre de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 24, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Resumen: <\/strong>En una hipoteca constituida en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo a una sociedad para financiar la adquisici\u00f3n por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona f\u00edsica, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, pero no a la totalidad del pr\u00e9stamo.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: 1. […] pr\u00e9stamo hipotecario sobre vivienda concedido a una sociedad para financiar la adquisici\u00f3n de la misma <\/strong>[…] y, adem\u00e1s, el administrador de dicha sociedad interviene […] como avalista<\/strong> para prestar garant\u00eda personal solidaria.<\/p>\n

Registradora: <\/strong>La registradora suspende la inscripci\u00f3n […] porque entiende aplicable la ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario a todo el pr\u00e9stamo<\/strong>, debiendo ajustarse a las previsiones que, tanto en transparencia como en delimitaci\u00f3n del contenido del contrato, se establecen en la misma.<\/p>\n

Recurrente: <\/strong>El notario recurrente sostiene que no es aplicable la citada ley, que tiene una finalidad tuitiva del consumidor, y al tener el garante vinculaci\u00f3n funcional con la sociedad prestataria<\/strong>, como administrador, queda excluida la normativa de protecci\u00f3n de consumidores.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>Confirma la nota en cuanto a la aplicabilidad de la LRCCI al fiador no persona consumidora, pero la revoca en cuanto su aplicabilidad al pr\u00e9stamo en su totalidad.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

APLICABILIDAD LRCCI AL FIADOR NO PERSONA CONSUMIDORA<\/p>\n

2 [Vid] El art\u00edculo 1<\/a> de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, […] En an\u00e1logos t\u00e9rminos, el apartado 1 del art\u00edculo 2<\/a> de la misma dispone lo siguiente:<\/p>\n

[…]\u00a0En el presente recurso […] se plantea<\/u><\/strong> si para que la Ley 5\/2019 sea aplicable por […] la existencia de fiador persona f\u00edsica es o no necesario que \u00e9sta sea un consumidor<\/strong>.<\/p>\n

[…] la Ley 5\/2019 […] \u00abla presente Ley extiende su r\u00e9gimen jur\u00eddico a todas las personas f\u00edsicas, con independencia de que sean o no consumidores<\/u>. Esta ampliaci\u00f3n de la esfera subjetiva de protecci\u00f3n de la Ley frente a la Directiva sigue la l\u00ednea tradicional<\/strong> de nuestro ordenamiento jur\u00eddico de ampliar<\/strong> el \u00e1mbito de protecci\u00f3n a colectivos como los trabajadores aut\u00f3nomos (\u2026)\u00bb.<\/p>\n

A la vista de tales consideraciones debe concluirse<\/u><\/strong> que la ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario es aplicable a los pr\u00e9stamos concedidos a personas jur\u00eddicas en lo relativo al fiador persona f\u00edsica aun cuando \u00e9sta no sea consumidor<\/u><\/strong>. As\u00ed, lo confirma el contenido literal del art\u00edculo 2, apartado 1, letra a), respecto de pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca sobre inmueble residencial<\/strong>, que, a diferencia de lo expresamente dispuesto para pr\u00e9stamos no hipotecarios<\/strong> concedidos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles, no exige que el fiador o garante sea consumidor.<\/p>\n

APLICABILIDAD DE LA LRCCI A LA PRESTAMISTA PERSONA JUR\u00cdDICA NO CONSUMIDORA Y ASPECTOS DE LA MISMA APLICABLES A LA FIANZA DE LA PERSONA F\u00cdSICA NO CONSUMIDORA<\/p>\n

3 […] debe ahora determinarse si la aplicaci\u00f3n de esta ley alcanza \u00edntegramente<\/strong> al contrato tanto respecto de la prestataria como respecto del avalista<\/strong> o, por el contrario, se limita a este \u00faltimo. Por ello, se plantea, asimismo, cu\u00e1l deba ser la forma de proceder para la autorizaci\u00f3n<\/strong> e inscripci\u00f3n de la escritura, en aspectos como los siguientes [gastos, aplicabilidad subjetiva del acta previa notarial y de las limitaciones sustantivas: multidivisa, suelo, reembolso y vencimiento anticipado e intereses de demora] […]<\/p>\n

La Ley 5\/2019, como con claridad se desprende del tenor literal de los art\u00edculos 1.1 y 2.1, no ser\u00e1 aplicable a un prestatario persona jur\u00eddica, aunque \u00e9sta tenga la condici\u00f3n de \u00abconsumidor<\/strong>\u00bb -cliente- en la contrataci\u00f3n del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito […]<\/p>\n

Por otra parte, el art\u00edculo 15.2<\/a> de la Ley 5\/2019 impone al notario el deber de comprobar el \u00abcumplimiento de los requisitos previstos en el art\u00edculo 14.1\u00bb de la misma ley respecto de \u00ab(\u2026) toda persona f\u00edsica que sea fiadora o garante del pr\u00e9stamo<\/strong>\u00bb \u2013vid. apartado 4\u2013. Luego, aunque la ley no sea aplicable a la persona jur\u00eddica prestataria, y por tanto el deber de comparecencia a efectos de informaci\u00f3n<\/u><\/strong> no alcance a \u00e9sta, esa protecci\u00f3n se extender\u00e1, por disposici\u00f3n legal expresa<\/u>, a la persona f\u00edsica que sea fiadora o garante del pr\u00e9stamo<\/strong>, lo que se confirma por el art\u00edculo 26.2<\/a> de la Orden EHA\/2899\/2011 […] el c\u00f3nyuge<\/strong> que, a los efectos del art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil, debe prestar su consentimiento a la constituci\u00f3n de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte debe considerarse equiparado<\/strong> a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido […] otorgando el acta de informaci\u00f3n previa.<\/p>\n

Por todo ello, nunca<\/strong> ser\u00e1 necesario que una persona jur\u00eddica<\/u><\/strong>, sea o no consumidora, que act\u00fae como prestataria, fiadora o garante, concurra al otorgamiento del acta previa prevenida en el art\u00edculo 15 de la Ley 5\/2019. Ese deber […] se circunscribe a las \u00abpersonas f\u00edsicas\u00bb. No obstante, si la persona jur\u00eddica, sea o no unipersonal, act\u00faa como consumidora, pese a no ser aplicables las obligaciones formales de la Ley 5\/2019, la entidad financiera s\u00ed debe cumplir respecto de ella las restantes<\/u> obligaciones de informaci\u00f3n que se establecen en relaci\u00f3n con los consumidores en la normativa anterior y que sigan vigentes<\/strong>.<\/p>\n

[…] la informaci\u00f3n a la persona f\u00edsica debe alcanzar a la totalidad del clausulado del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito<\/u> y no se ci\u00f1e a su \u00abposici\u00f3n como fiadora o garante\u00bb<\/strong>. Como ya advirti\u00f3 la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 29 de septiembre de 2014, el fiador o garante queda \u00abafectado\u00bb por las condiciones financieras del pr\u00e9stamo<\/strong> en cuanto determinantes de su obligaci\u00f3n, aunque la misma sea subsidiaria de la del prestatario […]<\/p>\n

Se plantea por otra parte la duda relativa a la aplicabilidad a estos pr\u00e9stamos de las normas o limitaciones materiales<\/u><\/strong> que con car\u00e1cter imperativo establece la Ley 5\/2019. Se debe partir, para resolver esta cuesti\u00f3n, de la idea de que el garante puede obligarse a menos<\/strong>, pero no a m\u00e1s, que el deudor principal, […] (art\u00edculo 1826 del C\u00f3digo Civil), lo que permite<\/strong> […] pactar un r\u00e9gimen jur\u00eddico para el contrato con la sociedad, y otro m\u00e1s benigno<\/u> para las garant\u00edas constituidas<\/strong>. No obstante, es preciso analizar<\/strong> la aplicaci\u00f3n de cada una de dichas normas.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con los gastos<\/strong> del pr\u00e9stamo hipotecario […] teniendo en cuenta que la persona jur\u00eddica no est\u00e1 incluida en el \u00e1mbito subjetivo de la citada Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, no parece existir obst\u00e1culo alguno a un pacto sobre los gastos del pr\u00e9stamo negociado libremente por la misma, en cuanto prestamista, con la entidad financiera<\/strong> (art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil), en particular si no es consumidora. Y en tal caso, el prestatario persona jur\u00eddica, como interesado en la obtenci\u00f3n de la financiaci\u00f3n, asumir\u00e1 normalmente los costes notariales y registrales correspondientes tanto a la constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo como a las garant\u00edas personales o reales constituidas a su favor<\/strong> (las cuales sin duda habr\u00e1n tenido un impacto<\/strong> favorable<\/strong> en relaci\u00f3n con la obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo y con sus condiciones econ\u00f3micas).<\/p>\n

Se plantea por otra parte si, concedido el pr\u00e9stamo a una persona jur\u00eddica […] el hecho de que el mismo sea garantizado (en concepto de avalista o de hipotecante no deudor) por una persona f\u00edsica, determina necesariamente que quede sujeto a las limitaciones sustantivas<\/u> impuestas en la Ley 5\/2019<\/strong>, principalmente por los art\u00edculos 20 (pr\u00e9stamos inmobiliarios en moneda extranjera<\/strong>), 21 (cl\u00e1usulas suelo<\/strong>), 23 (reembolso<\/strong> anticipado), 24 (vencimiento<\/strong> anticipado) y 25 (intereses de demora<\/strong>).<\/p>\n

[…] la entidad acreedora establece una doble<\/strong> relaci\u00f3n jur\u00eddica: por un lado, con la sociedad prestataria, y por otro con la persona f\u00edsica garante. Y si bien la accesoriedad<\/strong> de la garant\u00eda respecto de la obligaci\u00f3n principal determina que la extensi\u00f3n y contenido de la responsabilidad asumida por el garante sean en principio iguales<\/strong> a las establecidas en la relaci\u00f3n obligatoria principal, tambi\u00e9n es posible pactar, y con frecuencia se hace as\u00ed, limitaciones<\/u> cuantitativas o cualitativas a la garant\u00eda, con base en el art\u00edculo 1826 del<\/strong> C\u00f3digo Civil, como se ha indicado. As\u00ed pues, la obligaci\u00f3n principal asumida por la sociedad prestataria podr\u00e1, sin problema alguno<\/u>, sobrepasar esos l\u00edmites antes citados, siempre que se pacte de forma expresa<\/u> que la garant\u00eda prestada por la persona f\u00edsica quede reducida dentro de los mismos<\/strong>.\u00a0[…]<\/p>\n

Pues bien, si el pr\u00e9stamo y la garant\u00eda se han acordado en tales t\u00e9rminos, el asesoramiento informativo que deber\u00e1 prestar el notario a la persona f\u00edsica garante debe tener la suficiente precisi\u00f3n y claridad, detallando con claridad tanto las condiciones del pr\u00e9stamo<\/u> conferido a la persona jur\u00eddica, como las limitaciones<\/u> que respecto de dichas condiciones presente la garant\u00eda constituida por la persona f\u00edsica, <\/strong>de acuerdo con lo expresamente pactado y de acuerdo con las normas imperativas de la ley.<\/p>\n

Y, concretando esas limitaciones, la que plantear\u00e1 m\u00e1s dudas es la aplicabilidad de las normas que para el vencimiento anticipado<\/u><\/strong> se establecen en el art\u00edculo 24<\/strong> de la ley […] lo m\u00e1s pr\u00e1ctico y claro ser\u00e1<\/u> pactar para el pr\u00e9stamo unas condiciones de vencimiento anticipado por impago que se ajusten a los l\u00edmites del art\u00edculo 24.<\/strong> Pero tambi\u00e9n debe ser posible<\/strong> (y razonable en funci\u00f3n de las circunstancias que se den en cada caso) un pacto en condiciones diferentes<\/u> con la sociedad prestataria, en cuyo supuesto la persona f\u00edsica garante podr\u00e1 oponer la sujeci\u00f3n de la ejecutabilidad de la garant\u00eda a los plazos y l\u00edmites establecidos en dicha norma<\/strong>.<\/p>\n

M\u00e1s sencilla es la cuesti\u00f3n de la aplicabilidad de las limitaciones de los tipos de inter\u00e9s ordinario<\/strong> (prohibici\u00f3n de cl\u00e1usula suelo y fijaci\u00f3n de los intereses de demora […] Puesto que el garante puede obligarse a menos<\/strong> que el deudor principal, es perfectamente posible que se acuerde en el contrato de pr\u00e9stamo<\/strong> un tipo que no se sujete<\/strong> a esas limitaciones, y pactar la limitaci\u00f3n de la garant\u00eda (sea el afianzamiento o la responsabilidad hipotecaria) a cuant\u00edas inferiores<\/strong>.<\/p>\n

Finalmente, en materia de cancelaci\u00f3n anticipada<\/strong>, parece claro que pueden pactarse con el prestatario unas condiciones diferentes<\/strong> de las previstas en la ley con car\u00e1cter imperativo en el art\u00edculo 23. Esa regulaci\u00f3n contractual realmente no afectar\u00e1 al garante, puesto que no es \u00e9l, sino el prestatario, quien pagar\u00e1 y cancelar\u00e1 el pr\u00e9stamo anticipadamente. No obstante, ante una situaci\u00f3n de incumplimiento del prestatario que provoque la reclamaci\u00f3n al garante, pagando \u00e9ste las cuotas que vayan venciendo para evitar una ejecuci\u00f3n, con frecuencia lo m\u00e1s beneficioso para el garante puede ser cancelar anticipadamente el pr\u00e9stamo, en lo que ser\u00eda un pago de la deuda por un tercero<\/strong>.<\/p>\n

4 Seg\u00fan los precedentes razonamientos, debe confirmarse<\/u><\/strong> el criterio de la registradora en cuanto considera aplicable la Ley 5\/2019 al avalista del pr\u00e9stamo formalizado<\/strong> aun cuando, por tener vinculaci\u00f3n -como administrador- con la sociedad prestataria, no pueda considerarse consumidor; pero no puede confirmarse<\/u> la calificaci\u00f3n en cuanto considera que dicha ley, en todos sus t\u00e9rminos<\/u>, es aplicable a todo el pr\u00e9stamo y no s\u00f3lo al contrato accesorio de aval<\/strong>.<\/p>\n

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