{"id":69403,"date":"2020-04-01T19:48:58","date_gmt":"2020-04-01T17:48:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=69403"},"modified":"2020-04-10T20:20:45","modified_gmt":"2020-04-10T18:20:45","slug":"el-significado-del-deposito-previo-de-las-condiciones-generales-y-la-indicacion-de-un-correo-electronico-en-la-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/consumo-y-derecho\/articulos-cyd\/el-significado-del-deposito-previo-de-las-condiciones-generales-y-la-indicacion-de-un-correo-electronico-en-la-hipoteca\/","title":{"rendered":"El significado del dep\u00f3sito previo de las condiciones generales y la indicaci\u00f3n de un correo electr\u00f3nico en la hipoteca"},"content":{"rendered":"

EL SIGNIFICADO DEL DEP\u00d3SITO PREVIO DE LAS CONDICIONES GENERALES Y LA INDICACI\u00d3N DE UN CORREO ELECTR\u00d3NICO EN LA HIPOTECA<\/strong><\/h1>\n

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Breve comentario y resumen de la resoluci\u00f3n DGRN de 12 diciembre<\/a> 2019<\/strong><\/h2>\n

Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/span><\/strong><\/p>\n

@BallugeraCarlos<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

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\u00a0 Hab\u00eda fiado al buen juicio del mercado que las escrituras de hipoteca fueran incorporando el c\u00f3digo identificador del modelo de las condiciones generales sobre cuya base se ha elaborado la escritura de hipoteca, para probar el cumplimiento por el predisponente o profesional de su obligaci\u00f3n legal de depositar en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n el formulario de sus condiciones generales antes de empezar su comercializaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0Sin embargo, siguen apareciendo resoluciones, como la comentada, en que se repite el argumento de que, si bien el notario debe consignar el c\u00f3digo identificador del modelo de las condiciones generales cuando se lo proporcionen, si no lo hacen, el notario no tiene obligaci\u00f3n de indicar dicho n\u00famero en la escritura de hipoteca, ya que la falta del mismo ni impide la autorizaci\u00f3n de la escritura ni su inscripci\u00f3n registral.<\/p>\n

\u00a0Nos preguntamos qui\u00e9n es el obligado a depositar. Partiendo de que dep\u00f3sito es una comunicaci\u00f3n al p\u00fablico del formulario de una hipoteca que cierto profesional se propone comercializar; cuando el registrador pide el c\u00f3digo identificador del modelo, como ocurre en el caso de la resoluci\u00f3n que comentamos, est\u00e1 haciendo control de transparencia, es decir comprobando que el profesional ha cumplido el requisito de transparencia correspondiente, en este caso la obligaci\u00f3n legal de depositar antes de iniciar la comercializaci\u00f3n de la hipoteca, el formulario de las correspondientes condiciones generales, exigido de manera imperativa y en beneficio exclusivo de la persona consumidora, por los arts. 7 LRCCI y 11.2 LCGC. Retengamos algo que por evidente no tenemos que olvidar, la obligaci\u00f3n de depositar est\u00e1 impuesta por una norma semiimperativa. Su contravenci\u00f3n es contravenci\u00f3n de norma imperativa regulada en el art. 8.1 LCGC.<\/p>\n

\u00a0\u00a0La DGRN atribuye a la entidad financiera la indicaci\u00f3n o expresi\u00f3n en la escritura del c\u00f3digo identificador del modelo en la escritura. Eso no puede significar, pese a lo que diga la DGRN, que el predisponente o profesional tengan un poder de configuraci\u00f3n del contrato, sino \u00fanicamente que corresponde a los mismos el cumplimiento de la obligaci\u00f3n legal de dep\u00f3sito previo del formulario en el RCGC.<\/p>\n

\u00a0 \u00bfQu\u00e9 hace el profesional que deposita un formulario de las condiciones generales de un pr\u00e9stamo hipotecario en el RCGC? Aparte de cumplir con una obligaci\u00f3n legal de informaci\u00f3n previa al contrato que le impone tal dep\u00f3sito (arts. 7 LRCCI y 11 LCGC), con la inscripci\u00f3n del formulario el profesional hace una comunicaci\u00f3n al p\u00fablico, a trav\u00e9s de un medio oficial como el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, que testimonia el contenido de las condiciones generales, su autor y la fecha del dep\u00f3sito, elementos que luego servir\u00e1n a los operadores del mercado y en particular al futuro deudor persona consumidora que se hipoteque con arreglo a alguno de los formularios inscritos, le permitir\u00e1, decimos, cotejar el contenido de la escritura con el dep\u00f3sito y saber cu\u00e1les son las cl\u00e1usulas que se han podido incorporar a su contrato de modo no transparente.<\/p>\n

\u00a0 En particular, existir\u00e1 esa falta de transparencia cuando haya una divergencia en perjuicio de la persona consumidora, entre el contenido depositado y la cl\u00e1usula incorporada a la escritura. Tal divergencia, en cuanto contravenci\u00f3n de la norma imperativa que dispone el dep\u00f3sito obligatorio y previo a la comercializaci\u00f3n del formulario de las condiciones generales usadas en los contratos singulares de hipoteca, har\u00e1 de las cl\u00e1usulas divergentes en perjuicio del consumidor, nulas de pleno derecho.<\/p>\n

\u00a0 Un caso particular de divergencia entre el dep\u00f3sito y el contenido de la escritura tiene lugar cuando la cl\u00e1usula no ha sido depositada en el RCGC antes de su comercializaci\u00f3n. La falta de dep\u00f3sito es falta de comunicaci\u00f3n al p\u00fablico, al adherente medio, del posible contenido contractual. Ese silencio cuando la ley exige hablar, es divergencia en perjuicio de la persona consumidora que determina tambi\u00e9n la nulidad de pleno derecho de la cl\u00e1usula incorporada al contrato y no depositada previamente.<\/p>\n

\u00a0La resoluci\u00f3n que comentamos termina aceptando la posici\u00f3n del recurrente sobre la indicaci\u00f3n de un correo electr\u00f3nico para cada prestatario, a saber, que, habiendo, como es el caso, dos prestatarios en la hipoteca, considera que la expresi\u00f3n prestatarios es equivalente a \u201cparte prestataria\u201d, por lo que bastar\u00e1 la indicaci\u00f3n en la escritura de una sola direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico para que, tras la inscripci\u00f3n, el registrador pueda cumplir con su obligaci\u00f3n de comunicar el contenido literal de la inscripci\u00f3n de hipoteca y su calificaci\u00f3n motivada, a los dos prestatarios.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

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Resumen de la resoluci\u00f3n DGRN de 12 diciembre<\/a> 2019<\/span><\/strong><\/h2>\n

29. PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. DEP\u00d3SITO EN EL RCGC. EXPRESI\u00d3N DEL C\u00d3DIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACI\u00d3N POR EL NOTARIO<\/strong><\/p>\n

Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de los Reyes n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n

Resumen: <\/strong>En un pr\u00e9stamo hipotecario sobre vivienda y para su financiaci\u00f3n no es obligatorio que se indique en la escritura el c\u00f3digo identificador de dep\u00f3sito en el RCGC y la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico puede ser \u00fanica para varios prestatarios si consta su consentimiento.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: 1 […] pr\u00e9stamo para financiar la adquisici\u00f3n de una vivienda habitual de los prestatarios; y en garant\u00eda del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.<\/p>\n

En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contrataci\u00f3n que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, y que ha comprobado mediante consulta telem\u00e1tica que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n

Registrador: <\/strong>2. Seg\u00fan el primero de los defectos expresados en la nota impugnada, el registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque \u00abno se incorpora en la escritura presentada el C\u00f3digo Identificador del modelo de contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito que se ha utilizado, acreditativo de su dep\u00f3sito en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su dep\u00f3sito con anterioridad a la comercializaci\u00f3n del pr\u00e9stamo\u00bb.<\/p>\n

Recurrente: <\/strong>El notario recurrente alega que ni en la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificaci\u00f3n negativa exigen que en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario se exprese ese c\u00f3digo identificador del modelo del contrato de pr\u00e9stamo que se ha utilizado, acreditativo del dep\u00f3sito en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n; y a\u00f1ade que, seg\u00fan la Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 13 de junio de 2019, la falta del dep\u00f3sito de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN revoca ambos defectos.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

EXPRESI\u00d3N DEL C\u00d3DIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos casi iguales a los de la resoluci\u00f3n de 5 diciembre<\/a> 2020, nos remitimos a su resumen en lo no divergente].\u00a0[…]<\/p>\n

DIRECCI\u00d3N DE CORREO ELECTR\u00d3NICO<\/p>\n

4 El segundo de los defectos […] consiste […] en que no se contiene en la escritura la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico de uno<\/strong> de los prestatarios [la prestataria do\u00f1a S. L. J. D. D<\/strong>.] para la pr\u00e1ctica de las comunicaciones a que se refiere la disposici\u00f3n adicional octava<\/a> de la Ley 5\/2019.<\/p>\n

Mediante la constancia de la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico del prestatario en la escritura se pretende facilitar [1] que el notario autorizante de la misma pueda cumplir su obligaci\u00f3n de remitir telem\u00e1ticamente al prestatario sin coste copia simple<\/strong> de aqu\u00e9lla, [2] y posibilitar que los registradores de la Propiedad remitan […] al prestatario nota simple literal de la inscripci\u00f3n practicada y de la nota de despacho y calificaci\u00f3n<\/strong>, con indicaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas no inscritas y con la motivaci\u00f3n de su respectiva suspensi\u00f3n o denegaci\u00f3n.<\/p>\n

Al margen de la importancia<\/strong> que para el prestatario tiene conocer con exactitud las cl\u00e1usulas que no han quedado inscritas (las cuales no podr\u00e1n servir de base para el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa contra los bienes hipotecados -cfr. art\u00edculo 130<\/strong> de la Ley Hipotecaria-) […] su omisi\u00f3n en la misma [del correo electr\u00f3nico] es f\u00e1cilmente subsanable<\/strong> para obtener la inscripci\u00f3n, puesto que esa comunicaci\u00f3n es una formalidad<\/strong> a cumplir con posterioridad<\/u><\/strong> al otorgamiento de aquella. Por lo dem\u00e1s, dada la finalidad<\/strong> de tal requisito, debe entenderse que en caso de pluralidad<\/u><\/strong> de prestatarios se debe expresar una direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico para cada uno de ellos, salvo que consientan<\/u><\/strong> en la escritura que puedan recibir tales comunicaciones en una misma direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico.<\/p>\n

En el caso del presente recurso debe entenderse<\/strong> que este consentimiento<\/strong> respecto de la consignaci\u00f3n de una<\/strong> sola direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico para ambos<\/strong> prestatarios ha quedado suficientemente expresado<\/em><\/strong> al indicar que se se\u00f1ala la \u00abdel prestatario\u00bb […] sin especificar<\/strong> que se refiera \u00fanicamente a uno de ellos, si se tiene en cuenta el sentido<\/strong> que resulta de otras muchas cl\u00e1usulas de la escritura en las que se emplea el t\u00e9rmino \u00abprestatario\u00bb, en singular, para referirse a ambos prestatarios<\/u><\/strong>, incluso para prestar determinados consentimientos o autorizaciones que se explicitan (cfr. art\u00edculos 1284 y 1285 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

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ENLACES:<\/h2>\n