{"id":69568,"date":"2020-04-03T18:58:12","date_gmt":"2020-04-03T16:58:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=69568"},"modified":"2020-04-03T18:59:18","modified_gmt":"2020-04-03T16:59:18","slug":"tema-de-derecho-fiscal-para-notarias-24-y-registros-27","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/fiscal\/varios-fiscal\/tema-de-derecho-fiscal-para-notarias-24-y-registros-27\/","title":{"rendered":"Tema de Derecho Fiscal para Notar\u00edas (24) y Registros (27)."},"content":{"rendered":"

DERECHO FISCAL TEMA 24 NOTAR\u00cdAS \/ 27 REGISTROS.<\/strong><\/h1>\n

Javier M\u00e1ximo Ju\u00e1rez Gonz\u00e1lez, <\/strong><\/span><\/p>\n

Notario de Valencia<\/strong><\/span><\/p>\n

Marzo 2020<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

TEXTOS EXTRA\u00cdDOS DEL BOE (coinciden):<\/h2>\n

Notar\u00edas Tema 24.<\/strong> La promesa de venta y la opci\u00f3n de compra. La permuta. La compraventa con pacto de reserva de dominio. La compraventa con pacto de retro. Las adquisiciones mediante subasta: devengo del impuesto. El remate a calidad de ceder y problem\u00e1tica en torno a la fijaci\u00f3n de la base imponible. Los retractos legales.<\/p>\n

Registros Tema 27.<\/strong> La promesa de venta y la opci\u00f3n de compra. La permuta. La compraventa con pacto de reserva de dominio. La compraventa con pacto de retro. Las adquisiciones mediante subasta: devengo del impuesto, el remate a calidad de ceder y problem\u00e1tica en torno a la fijaci\u00f3n de la base imponible. Los retractos legales.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

1.- LA PROMESA DE VENTA Y LA OPCI\u00d3N DE COMPRA.<\/strong><\/h2>\n

a) Justificaci\u00f3n de su tributaci\u00f3n<\/u>.<\/h3>\n

El art. 14.2 del TR<\/strong> sujeta a tributaci\u00f3n por la modalidad de TPO las promesas de venta y opciones preparatorias de transmisiones sujetas a TPO. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

La tributaci\u00f3n de la promesa de venta y la opci\u00f3n tiene un tratamiento unitario en el precepto que comentamos, aunque ambas figuras tienen civilmente unos perfiles diferentes. Si bien la tributaci\u00f3n de la opci\u00f3n se halla m\u00e1s justificada pues en determinados casos tiene car\u00e1cter real, la de la promesa de venta carece de toda justificaci\u00f3n pues no es un medio apto para transmitir bienes o derechos, no implica ning\u00fan desplazamiento patrimonial y por s\u00ed misma no constituye un derecho real que pueda considerarse sujeto al impuesto.<\/p>\n

b) Supuestos sujetos a TPO.<\/u><\/h3>\n

El precepto que comentamos sujeta exclusivamente a TPO las promesas y opciones que sean preparatorias de contratos sujetos a TPO. As\u00ed pues podemos formular el siguiente esquema:<\/p>\n

(I) Promesas de venta:<\/p>\n

.- No tributan ni por TPO ni por el gravamen gradual de AJD (al no ser inscribibles) las promesas de venta preparatorias de transmisiones no sujetas a TPO como es el caso de las transmisiones inmobiliarias sujetas y no exentas de IVA.<\/p>\n

.- Tributan por TPO las promesas de venta preparatorias de transmisiones sujetas a TPO como es el caso de las transmisiones inmobiliarias no sujetas a IVA o sujetas pero exentas.<\/p>\n

(II) Opciones:<\/p>\n

.- No tributan por TPO si, alternativamente, constituyen una prestaci\u00f3n de servicios sujetas a IVA por ser realizadas por un sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de su actividad empresarial; o, aunque no re\u00fanan dichos requisitos, sean preparatorias de transmisiones sujetas a IVA. En estos casos de no sujeci\u00f3n a TPO se plantea la cuesti\u00f3n si tributar\u00e1n por AJD, lo que s\u00f3lo ocurrir\u00e1 cuando consten en documento notarial, se refieran a inmuebles y sean inscribibles por reunir los requisitos del art. 14 del RH.<\/p>\n

.- Tributan por TPO cuando, acumulativamente, no constituyen prestaciones de servicios sujetas a IVA y sean preparatorias de transmisiones sujetas a TPO.<\/p>\n

c) Base imponible.<\/u><\/h3>\n

La base imponible de estos contratos se determina por un doble criterio:<\/p>\n

(I) En primer t\u00e9rmino, si se ha convenido precio o prima y es superior al 5% de la base aplicable al contrato principal del que es preparatorio, dicho precio o prima constituye la base imponible.<\/p>\n

(II) En segundo lugar, si no se ha convenido precio o prima o \u00e9ste es inferior al 5% de la base aplicable al contrato principal del que es preparatorio, la base imponible est\u00e1 constituida por el indicado porcentaje sobre la base aplicable al contrato principal del que es preparatorio.<\/p>\n

Debe tenerse en cuenta que la promesa de venta y la opci\u00f3n tienen car\u00e1cter de hechos imponibles aut\u00f3nomos respecto a los contratos de los que son preparatorios, por lo que las cantidades satisfechas no pueden considerarse a cuenta de la liquidaci\u00f3n de los contratos principales ni, en consecuencia, deducirse en las liquidaciones de los actos adquisitivos definitivos seg\u00fan criterio reiterado de la DGT.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

2.- LA PERMUTA<\/strong><\/h2>\n

La permuta tiene la consideraci\u00f3n a efectos del Impuesto que nos ocupa de una doble transmisi\u00f3n que genera, en consecuencia, dos posibles hechos imponibles. Deben tenerse en cuenta los siguientes puntos:<\/p>\n

1\u00ba) Para determinar la sujeci\u00f3n a TPO es preciso calificar separadamente cada una de las transmisiones puesto que perfectamente posible que una o ambas transmisiones resulten sujetas y tributen por el IVA, con lo que quedar\u00edan excluidas de gravamen por TPO. Adem\u00e1s, caso de resultar ambas sujetas a TPO, tendr\u00e1 cada una un sujeto pasivo y pueden tener una base imponible y tipo de gravamen diferentes, as\u00ed se desprende del art. 22 del Reglamento.<\/strong><\/p>\n

2\u00ba) Cada hecho imponible de TPO es objeto de una comprobaci\u00f3n de valores aut\u00f3noma que desencadenar\u00e1, en su caso, las consecuencias ordinarias. Aunque la comprobaci\u00f3n de valores ponga de manifiesto una desigualdad entre los valores de los bienes objeto de intercambio en la permuta cuyo valor declarado era equivalente, no procede ninguna consecuencia fiscal espec\u00edfica, adem\u00e1s de las indicadas.<\/p>\n

3\u00ba) El supuesto de permuta con suplemento a met\u00e1lico regulado en el art. 1446 del C\u00f3digo Civil<\/strong> que desde el punto de vista del impuesto, y aunque las partes califiquen el contrato como compraventa o permuta, la entrega de la cosa menos valiosa quedar\u00e1 sujeta en su caso mientras que la entrega de dinero resulta exenta, en puridad no sujeta, en virtud el art. 45.I.B.4 del TR<\/strong>.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

3.- LA COMPRAVENTA CON PACTO DE RETRO.<\/strong><\/h2>\n

3.1.- HECHO IMPONIBLE.<\/h3>\n

La tributaci\u00f3n del derecho de retracto tiene un r\u00e9gimen especial en el TR, conforme al cual se deben realizar las siguientes puntualizaciones:<\/p>\n

2\u00aa) La constituci\u00f3n de un derecho de retracto convencional como pacto accesorio de una transmisi\u00f3n ( el llamado \u00abpacto de retroventa\u00bb) parece que no queda sujeto a la modalidad de TPO ante el silencio del precepto que comentamos, por lo que en su caso deberemos plantearnos la posible incidencia en el gravamen gradual de AJD si re\u00fane los requisitos del art. 31.2 del TR, <\/strong>la respuesta debe ser negativa pues forma parte integrante de la convenci\u00f3n \u00fanica de compra con pacto de retro cuya tributaci\u00f3n se halla regulada en sede de TPO; por el contrario, si se constituye como contrato independiente a t\u00edtulo oneroso, tributar\u00e1 por TPO.<\/p>\n

3\u00aa) La transmisi\u00f3n del derecho de retracto convencional queda sujeta a TPO, salvo que se transmita gratuitamente, en cuyo caso resultar\u00e1 sujeta al ISD, o que constituya una operaci\u00f3n sujeta al IVA.<\/p>\n

4\u00aa) Queda sujeta a TPO la transmisi\u00f3n derivada del ejercicio del derecho de retracto siempre que no tribute por el IVA por constituir una entrega de bienes sujeta al IVA o sujeta y no exenta respecto de inmuebles.<\/p>\n

5\u00aa) La pr\u00f3rroga del plazo estipulado para el ejercicio del retracto no supone un acto sujeto a TPO, seg\u00fan el art. 46.4 del Reglamento<\/strong>. Sin embargo, de dicho precepto se infiere que queda sujeta al gravamen gradual de AJD, si consta en documento notarial.<\/p>\n

6\u00aa) La extinci\u00f3n del derecho de retracto por su no ejercicio en el plazo convenido supone a efectos del impuesto un incremento patrimonial para el adquirente sujeto a TPO – art. 46.2 del Reglamento<\/strong>-.<\/p>\n

7\u00aa) La transmisi\u00f3n derivada del ejercicio del derecho de retracto expirado el plazo convenido de vigencia del mismo es una transmisi\u00f3n que tributa por IVA o TPO conforme a las reglas generales.<\/p>\n

3.2.- BASE IMPONIBLE.<\/u><\/h3>\n

El precepto que comentamos y el art. 46 del Reglamento<\/strong> establecen una serie de reglas que podemos sintetizar de la siguiente forma:<\/p>\n

(I) Constituci\u00f3n y transmisi\u00f3n del derecho de retracto: la base imponible est\u00e1 constituida por el mayor valor entre el valor declarado o la tercera parte del valor comprobado de los bienes sujetos al derecho de retracto.<\/p>\n

(II) Transmisi\u00f3n del derecho a retraer, la tercera parte de dicho valor, salvo que el precio declarado fuese mayor.<\/p>\n

(III) Transmisi\u00f3n de bienes sujetos a retracto convencional: la base imponible est\u00e1 constituida por el mayor valor entre el valor declarado o los dos tercios del valor comprobado.<\/p>\n

\u00a0(IV) Extinci\u00f3n del derecho de retracto por su no ejercicio en el plazo convenido, procede que el adquirente realice una liquidaci\u00f3n complementaria tomando como base la diferencia, si la hubiere, entre el total valor comprobado de los bienes y la liquidaci\u00f3n practicada en la transmisi\u00f3n.<\/p>\n

(V) Transmisi\u00f3n derivada del ejercicio del derecho de retracto: la base imponible est\u00e1 constituida por el mayor valor entre el precio de la retrocesi\u00f3n o los dos tercios del valor comprobado.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

4.- LAS ADQUISICIONES MEDIANTE SUBASTA: DEVENGO DEL IMPUESTO.<\/strong><\/h2>\n

Respecto a las adquisiciones mediante subastas p\u00fablicas, judiciales, administrativas o notariales, debemos destacar las siguientes especialidades:<\/p>\n

(I) Aunque en las subastas forzosas en su momento el TS mantuvo que quedaban todas sujetas a TPO por no poder incidir en el IVA al tratarse de una ejecuci\u00f3n forzosa, lo cierto es que desde la sentencia del TS de 20 de noviembre de 2000 se aplican las reglas generales de delimitaci\u00f3n IVA-TPO, cabe la renuncia a la exenci\u00f3n y constituyen un supuesto de inversi\u00f3n del sujeto pasivo.<\/p>\n

(II) Por lo que se refiere al devengo:<\/p>\n

.- En las subastas notariales, el mismo es claro que se verifica al otorgamiento de la escritura p\u00fablica posterior a la propia acta de subasta.<\/p>\n

.- En las subastas judiciales, el t\u00edtulo de propiedad inscribible es el testimonio del auto de aprobaci\u00f3n del remate o adjudicaci\u00f3n al acreedor y, por tanto, como ha reiterado el TEAC en resoluci\u00f3n de 17 de marzo de 2015 , debe atenderse a su fecha.<\/p>\n

.- En las subastas administrativas, desaparecido el otorgamiento de escritura p\u00fablica, debe atenderse igualmente a la fecha de la resoluci\u00f3n administrativa que acuerda la adjudicaci\u00f3n y que sirve como t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

.- En las subastas notariales, trat\u00e1ndose de inmuebles y participaciones sociales, de acuerdo al art. 75-4 de la Ley del Notariado, no se verifica el devengo hasta que otorgue la correspondiente escritura p\u00fablica; en los dem\u00e1s casos debe ser la expedici\u00f3n de la copia autorizada del acta en cuanto constituye el t\u00edtulo del rematante.<\/p>\n

(III) Y, finalmente, indicar que a la vista del art. 39 del Reglamento en su vigente redacci\u00f3n la base imponible es siempre el precio de adjudicaci\u00f3n, sin que quepa comprobaci\u00f3n de valores .<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

5.- EL REMATE A CALIDAD DE CEDER Y LA PROBLEM\u00c1TICA EN TORNO A LA FIJACI\u00d3N DE LA BASE IMPONIBLE.<\/strong><\/h2>\n

A la cesi\u00f3n de remate se refiere el art. 20 del Reglamento del que se desprende que:<\/p>\n

(I) La cesi\u00f3n de remate realizada conforme a las condiciones previstas en la normativa reguladora de la subasta no implica una transmisi\u00f3n adicional a la derivada de la subasta, sino que se considera que de la subasta resulta una \u00fanica transmisi\u00f3n a favor del cesionario.<\/p>\n

(II) Por el contrario, caso de verificarse la cesi\u00f3n de remate despu\u00e9s de celebrada la subasta o al margen de las normas reguladoras de la misma, nos hallar\u00edamos desde el punto de vista fiscal ante dos transmisiones: la realizada en el procedimiento de ejecuci\u00f3n a favor del adjudicatario cedente y la que se opera entre el adjudicatario y el cesionario en virtud de la cesi\u00f3n del remate extraprocedimental.<\/p>\n

Y, a\u00f1adir que:<\/p>\n

.- Aunque el precepto se refiere a subasta judicial, igual criterio debe seguirse en el caso de subastas administrativas y notariales en que est\u00e9 prevista la cesi\u00f3n de remate.<\/p>\n

.- Y, adem\u00e1s, de constituir una transmisi\u00f3n adicional, aqu\u00ed si es que es posible la comprobaci\u00f3n de valores, no jugando el art. 39 del Reglamento.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

6.- LOS RETRACTOS LEGALES.<\/strong><\/h2>\n

\u00a0No quedan sujetos al impuesto los retractos legales pues como su nombre indica se constituyen por ministerio de la ley, sin necesidad de pacto o convenci\u00f3n gravable, y resultan exentas las transmisiones derivadas de su ejercicio, seg\u00fan establece el art. 45.I.B.2 del TR cuando el adquirente contra el cual se ejercite hubiese ya satisfecho el Impuesto.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

JAVIER M\u00c1XIMO JU\u00c1REZ GONZ\u00c1LEZ.<\/strong><\/p>\n

MARZO 2020<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

TEMA EN WORD<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

OTROS TEMAS DE DERECHO FISCAL<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

OTROS TEMAS DE OPOSICI\u00d3N<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

BOE: TEMARIO NOTAR\u00cdAS<\/a> – TEMARIO REGISTROS<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMATIVA FISCAL EN CUADRO DE NORMAS<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

SECCI\u00d3N OPOSICIONES<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

PORTADA DE LA WEB<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

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DERECHO FISCAL TEMA 24 NOTAR\u00cdAS \/ 27 REGISTROS. Javier M\u00e1ximo Ju\u00e1rez Gonz\u00e1lez, Notario de Valencia Marzo 2020 \u00a0 TEXTOS EXTRA\u00cdDOS DEL BOE (coinciden): Notar\u00edas Tema 24. La promesa de venta y la opci\u00f3n de compra. La permuta. La compraventa con pacto de reserva de dominio. La compraventa con pacto de retro. Las adquisiciones mediante subasta: […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":38231,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[265,263],"tags":[],"class_list":{"0":"post-69568","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-temas","8":"category-varios-fiscal"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/69568","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=69568"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/69568\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":69592,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/69568\/revisions\/69592"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/38231"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=69568"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=69568"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=69568"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}