<\/p>\n
PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Abril)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n IR AL MINI INFORME DE ABRIL<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0\u00a0y \u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<\/a> Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n () \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n * \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n ** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n *** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n \u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2020, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Gand\u00eda n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n Resumen: <\/strong>Dos resoluciones iguales. En un pr\u00e9stamo hipotecario para la financiaci\u00f3n de una segunda vivienda y garantizado por la misma no es obligatorio que se indique el c\u00f3digo identificador de dep\u00f3sito en la escritura.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: […] un pr\u00e9stamo para financiar la adquisici\u00f3n por los prestatarios de una vivienda no habitual; y en garant\u00eda del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.<\/p>\n En tal escritura el notario expresa que la misma se ha redactado conforme a minuta<\/strong> presentada por la entidad acreedora que obedece a condiciones generales de contrataci\u00f3n y que ha \u00abcomprobado<\/strong> la previa inscripci\u00f3n en el Registro de Condiciones Generales de Contrataci\u00f3n de las cl\u00e1usulas con dicho car\u00e1cter contenidas en la presente escritura; teniendo las cl\u00e1usulas que no se ajustan exactamente a las mismas la condici\u00f3n de particulares o negociadas individualmente, lo que corroboran las partes contratantes <\/strong>[esa corroboraci\u00f3n es una condici\u00f3n general, la cual es indeterminada y por tanto nula por falta de transparencia. Es necesario decir cu\u00e1les con las condiciones particulares y justificarlo. Es una expresi\u00f3n ambigua, ya que las condiciones particulares pueden ser negociadas o no negociadas]\u00bb.<\/p>\n Registradora: […] <\/strong>la registradora suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n solicitada porque \u00abno se hace constar el C\u00f3digo Identificador del modelo<\/strong> de contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito que se ha utilizado, acreditativo de su dep\u00f3sito en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, ni otros datos<\/strong> que permitan comprobar la efectividad<\/strong> de su dep\u00f3sito con anterioridad a la comercializaci\u00f3n de pr\u00e9stamo\u00bb.<\/p>\n Recurrente: <\/strong>El notario recurrente alega que los art\u00edculos 7 y 11 de la Ley 7\/1998, de 13 de abril, establecen la obligaci\u00f3n del dep\u00f3sito<\/strong> de las condiciones generales de contrataci\u00f3n; que la Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 13 de junio de 2019 establece que notarios y registradores deben comprobar<\/strong> el mero hecho del dep\u00f3sito, sin entrar m\u00e1s all\u00e1 en cuanto a la equivalencia<\/u><\/strong> total o parcial de las condiciones depositadas y las utilizadas, o de la validez o nulidad de una de las depositadas [seg\u00fan eso la doctrina de la DGRN es contraria a que notarios y registradores cumplan su obligaci\u00f3n legal de hacer el control de transparencia]; que en la escritura calificada se expresa que el notario ha comprobado la previa inscripci\u00f3n de la minuta<\/u><\/strong> conteniendo las condiciones generales en el Registro correspondiente y no se entiende por qu\u00e9 el notario ha podido cumplir su obligaci\u00f3n de comprobar ese previo dep\u00f3sito haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en la escritura, y la registradora no ha querido hacerlo<\/strong>; y que el hecho de que se exprese el c\u00f3digo identificador favorece notablemente la labor de comprobaci\u00f3n, pero en ning\u00fan caso se puede convertir en causa de denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n no tipificada<\/strong> por las normas legales<\/u>, y ni siquiera impuesta por la referida Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General [un alegato de tipo penal\u2026 t\u00edpico, antijur\u00eddico y punible].<\/p>\n Resoluci\u00f3n: <\/strong>Revoca la nota.<\/strong><\/p>\n Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n [El resto igual a resoluci\u00f3n 5 diciembre<\/a> 2019, Madrid 37, nos remitimos a su resumen].\u00a0[…]<\/p>\n En el presente caso el notario expresa en la escritura que \u00e9sta contiene<\/strong> condiciones generales de contrataci\u00f3n y ha comprobado<\/strong> que han sido inscritas en el Registro de Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n. Por todo ello, el referido defecto expresado en la calificaci\u00f3n impugnada no puede ser mantenido.<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2020, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 20, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio de decreto de divorcio con liquidaci\u00f3n de bienes comunes en convenio regulador.\u00a0<\/p>\n Resumen<\/strong>: s\u00f3lo son inscribibles aquellos actos que, conforme al art\u00edculo\u00a090 del C\u00f3digo Civil<\/a>, constituyen el llamado contenido t\u00edpico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el car\u00e1cter de convenio privado objeto de aprobaci\u00f3n judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalizaci\u00f3n en los t\u00edtulos establecidos en el art\u00edculo\u00a03 de la Ley Hipotecaria<\/a>, es decir el documento p\u00fablico notarial.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> se presenta a inscripci\u00f3n testimonio de decreto en procedimiento de divorcio de mutuo acuerdo en el que se aprueba la propuesta de convenio regulador \u00aben cuanto al contenido legalmente exigible\u00bb.<\/p>\n En el citado convenio regulador se inventariaban dos fincas registrales. Una de las fincas constaba inscriba en el Registro por mitad y proindiviso de ambos ex c\u00f3nyuges con car\u00e1cter privativo y que se adjudicaba al marido.<\/p>\n La segunda finca, que es la que es el objeto de este expediente, constaba inscrita con car\u00e1cter privativo a nombre de ambos ex c\u00f3nyuges, y del convenio regulador no resultaba qu\u00e9 parte fue satisfecha con fondos privativos y qu\u00e9 parte con gananciales.<\/p>\n En el convenio regulador, respecto del domicilio familiar resultaba lo siguiente: \u00abUso y disfrute del domicilio conyugal. Al haber cesado efectivamente su convivencia conyugal desde hace varios meses, no existe ya domicilio conyugal, por lo que ambos c\u00f3nyuges viven de forma separada en los domicilios fijados en el encabezamiento\u00bb -que era las fincas que se adjudicaban a cada uno de los ex c\u00f3nyuges-.<\/p>\n Tampoco resultaba del decreto ni del convenio, ni de forma expresa ni t\u00e1cita, cual fue el domicilio familiar del matrimonio, con lo que siendo dos las fincas del inventario y adjudic\u00e1ndose una a cada uno de ellos, no puede determinarse.<\/p>\n La Registradora califica negativamente<\/strong> toda vez que la finca se inventar\u00eda como de naturaleza ganancial; sin embargo, del Registro resulta ser privativa, por mitad y proindiviso de los ex c\u00f3nyuges que adquirieron en estado de solteros por lo que lo procedente es disolver el condominio en escritura p\u00fablica ante notario, ya que dada la naturaleza de bien privativo de la finca seg\u00fan resulta del Registro, no puede, sin alterar la naturaleza de la sociedad de gananciales, incluirse en el inventario de \u00e9sta.<\/p>\n La DGRN confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> debiendo destacar lo siguiente:<\/p>\n 1\u00ba. La determinaci\u00f3n de si el convenio regulador aprobado judicialmente constituye o no t\u00edtulo h\u00e1bil para la inscripci\u00f3n<\/strong> de los actos realizados en el mismo est\u00e1 sometido a la calificaci\u00f3n registral y es inscribible el convenio regulador sobre liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separaci\u00f3n o el divorcio.<\/p>\n 2\u00ba. Los c\u00f3nyuges pueden transmitirse por cualquier t\u00edtulo bienes y derechos y celebrar entre s\u00ed toda clase de contratos, ex art\u00edculo 1.323 CC. Con ocasi\u00f3n de la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal preexistente, los c\u00f3nyuges puedan intercambiarse bienes privativos. Pero no siempre esas transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un c\u00f3nyuge al del otro tendr\u00e1n como causa exclusiva la propia liquidaci\u00f3n del consorcio<\/strong>. Puede haber, en ocasiones, un negocio complejo, en el que la toma de menos por un c\u00f3nyuge del remanente consorcial se compense con esa adjudicaci\u00f3n \u2013a su favor\u2013 de bienes privativos del otro c\u00f3nyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidaci\u00f3n, independientes jur\u00eddicamente de \u00e9sta, con su propia causa. Indudablemente, el negocio de que se trate ha de tener su adecuado reflejo documental, siendo preciso plasmarlo as\u00ed, n\u00edtidamente, en el correspondiente documento, sin que pueda pretenderse en todo caso su inscripci\u00f3n por el mero hecho de que conste en el convenio regulador de la separaci\u00f3n, cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente de liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal.<\/p>\n 3\u00ba. El convenio regulador, suscrito por los interesados sin intervenci\u00f3n en su redacci\u00f3n de un funcionario competente, no deja de ser un documento privado<\/strong> que con el benepl\u00e1cito de la aprobaci\u00f3n judicial<\/strong> obtiene una cualidad espec\u00edfica, que permite su acceso<\/strong> al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no se exceda <\/strong>del contenido que a estos efectos se\u00f1ala el art\u00edculo\u00a090<\/a> del C\u00f3digo Civil, pues hay que partir de la base de que el procedimiento de separaci\u00f3n o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidaci\u00f3n del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los c\u00f3nyuges sino tan s\u00f3lo de aquellas derivadas de la vida en com\u00fan. La liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial y en general del haber com\u00fan del matrimonio es materia t\u00edpica y propia del convenio<\/strong>, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar.<\/p>\n Fuera de tales supuestos, las transmisiones adicionales de bienes entre c\u00f3nyuges<\/strong>, ajenas al procedimiento de liquidaci\u00f3n (como son, en v\u00eda de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los c\u00f3nyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura p\u00fablica<\/strong> para su formalizaci\u00f3n. La diferente causa negocial<\/strong>, ajena a la liquidaci\u00f3n del patrimonio com\u00fan adquirido en atenci\u00f3n al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica, unidas a la limitaci\u00f3n de contenido que puede abarcar el convenio regulador, seg\u00fan doctrina reiterada deben resolverse en favor de la exigencia de escritura para la formalizaci\u00f3n de un negocio de esta naturaleza.<\/p>\n 4\u00ba. S\u00f3lo son inscribibles<\/strong> aquellos actos que, conforme al art\u00edculo\u00a090 del C\u00f3digo Civil, constituyen el llamado contenido t\u00edpico del convenio regulador,<\/strong> fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el car\u00e1cter de convenio privado objeto de aprobaci\u00f3n judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalizaci\u00f3n en los t\u00edtulos establecidos en el art\u00edculo\u00a03 LH<\/a>.<\/p>\n 5\u00ba. En conclusi\u00f3n, la adjudicaci\u00f3n de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del matrimonio, de car\u00e1cter privativo, es un negocio ajeno al contenido t\u00edpico del convenio regulador por lo que para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura p\u00fablica o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda.<\/p>\n 6\u00ba. Si se trata de la vivienda familiar, y si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habr\u00e1 devenido -\u00abex lege\u00bb- con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los c\u00f3nyuges titulares, en proporci\u00f3n al valor de las aportaciones respectivas. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2020, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Gand\u00eda n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n Me remito al resumen de resoluci\u00f3n de la misma fecha<\/a> de Gand\u00eda n\u00ba 4, por ser iguales.<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2020, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n de finca en ejecuci\u00f3n hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta. (ACM)<\/p>\n RESUMEN:<\/strong>\u00a0Ejecuci\u00f3n hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual,<\/em> no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasaci\u00f3n.<\/a><\/span><\/p>\n \u2013 HECHOS:<\/strong>\u00a0En un procedimiento judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/em>\u00a0sobre una VIVIENDA\u00a0<\/strong><\/em>NO HABITUAL<\/u><\/strong><\/em>, la subasta queda <\/em>desierta<\/u><\/em>,<\/em> y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos<\/em>, la cual es inferior al 50%<\/u><\/em><\/strong> del valor de tasaci\u00f3n (10,7<\/span>6%) de la finca.<\/span><\/p>\n \u2013 La REGISTRADORA califica negativamente<\/strong>, conforme a las RR. DGRN<\/em> de 20 Septiembre 2017<\/a> y de 16 febrero 2018<\/a>, por entender que una interpretaci\u00f3n conjunta del art 671 LEC<\/a> con el art 651 LEC<\/a> y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n<\/em> (Art 24 CE-78<\/a>) impiden<\/strong> que la adjudicaci\u00f3n de una finca sea inferior al 50%<\/u><\/strong> de su valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n \u2013\u00a0La S.L. adjudicataria recurre <\/strong>oponiendo la literalidad<\/em> del art 651 LEC<\/a>, que se refiere solo a los bienes muebles<\/em> (estableciendo un l\u00edmite del 30%) y del art 671 LEC<\/a> que no contempla tal limitaci\u00f3n gen\u00e9rica, y \u00fanicamente<\/u><\/strong> limita el valor de adjudicaci\u00f3n cuando se trata de la vivienda habitual<\/strong><\/em> del ejecutado (60% valor de tasaci\u00f3n) lo que resultar\u00eda adem\u00e1s del art 670-4 LEC<\/a> y de la Disp. Adic. 6\u00aa LEC<\/a>\u00a0.<\/a><\/span><\/p>\n \u00a0 \u2013 Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN desestima el recurso<\/strong> y confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n; Recuerda la DGRN la necesidad de que la calificaci\u00f3n<\/strong><\/em> tenga en cuenta el procedimiento especial <\/em>previsto en el art 670-4<\/a> \u201cin fine\u201d<\/u><\/em> LEC, que prev\u00e9 la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior<\/u><\/strong>, pero tambi\u00e9n que el Secretario judicial \u2026 o\u00eddas las partes, resuelva sobre la aprobaci\u00f3n del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor \u2026 las posibilidades de lograr la satisfacci\u00f3n del acreedor mediante la realizaci\u00f3n de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobaci\u00f3n del remate suponga \u2026 \u00a0y el beneficio que de ella obtenga el acreedor\u2026. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobaci\u00f3n del remate, se proceder\u00e1 con arreglo a lo dispuesto en el art\u00edculo siguiente<\/a>\u00bb. <\/em>Por tanto el registrador debe calificar tal extremo y exigir que se le aporte la documentaci\u00f3n necesaria para ello, pues de no hacerlo la DGRN revoca tales calificaciones determinando la inscribibilidad directa del remate. (ACM<\/a>)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2020, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Alicante n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro.<\/p>\n Resumen<\/strong>: El arrendamiento hasta 6 a\u00f1os es un acto de administraci\u00f3n y por m\u00e1s de 6 a\u00f1os un acto de disposici\u00f3n, aunque su comienzo est\u00e9 sujeto a t\u00e9rmino y comience inmediatamente despu\u00e9s del fin de otro preexistente.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de venta de una Oficina de Farmacia con simult\u00e1nea cesi\u00f3n o traspaso del contrato de arrendamiento del local de la farmacia. Se pacta tambi\u00e9n un nuevo contrato de arrendamiento de 6 a\u00f1os que queda sujeto a t\u00e9rmino y que se iniciar\u00e1 el d\u00eda siguiente al del vencimiento del contrato actualmente vigente (que finaliza en 2029, y dio comienzo en 1961).<\/p>\n La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque el nuevo contrato de arrendamiento ha sido otorgado como parte arrendadora por uno solo de los propietarios que representan el 58% de la propiedad; considera que estamos ante un acto dispositivo que exige unanimidad si se tiene en cuenta que el inicio de dicho plazo comienza cuando acaba el actualmente en vigor, al que todav\u00eda le quedan 10 a\u00f1os de vigencia y por ello entiende que puede ser perjudicial para los propietarios.<\/p>\n El interesado <\/strong>recurre y alega que el plazo de duraci\u00f3n pactado es de seis a\u00f1os y por tanto es un acto de administraci\u00f3n que puede ser otorgado por el propietario mayoritario.<\/p>\nVALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>56, 57.* PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. DEP\u00d3SITO EN EL RCGC. EXPRESI\u00d3N DEL C\u00d3DIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACI\u00d3N POR EL NOTARIO<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>58.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACI\u00d3N DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>59, 61.() PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. DEP\u00d3SITO EN EL RCGC. EXPRESI\u00d3N DEL C\u00d3DIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACI\u00d3N POR EL NOTARIO<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>60.() EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACI\u00d3N POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n\u00a0 \u2013 Doctrina<\/strong>: Reitera su reciente, pero ya consolidada,\u00a0doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017<\/a> y las RR de 16 de febrero<\/a>, 23 de marzo<\/a>,\u00a020 abril<\/a>,\u00a026 de octubre<\/a>,\u00a015 noviembre 2018<\/a>, de\u00a022 febrero<\/a>, de 22<\/a> y 28 marzo<\/a>, de\u00a013 junio 2019<\/a>, 8 noviembre 2019<\/a> y de 8\u00a0enero 2020<\/a> se\u00f1alando, conforme al Ppio Gral<\/strong> de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa<\/em><\/strong> en nuestro Ordenamiento, y a una interpretaci\u00f3n conjunta (Art 3 CC<\/a>) del\u00a0art 671 LEC<\/a> con el art 651 LEC<\/a>, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual<\/strong>, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasaci\u00f3n<\/strong>, salvo<\/em> en el caso espec\u00edfico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 \u201cin fine\u201d<\/em> LEC.<\/a>\u00a0<\/p>\n\n
<\/a>62.**\u00a0<\/span><\/strong>ARRENDAMIENTO DE SEIS A\u00d1OS DE DURACI\u00d3N SUJETO A T\u00c9RMINO. ACTO DE ADMINISTRACI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h6>\n