{"id":70280,"date":"2020-04-15T21:03:03","date_gmt":"2020-04-15T19:03:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=70280"},"modified":"2020-06-01T23:01:39","modified_gmt":"2020-06-01T21:01:39","slug":"formalizacion-escritura-publica-moratorias-prestamos-covid-19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/formalizacion-escritura-publica-moratorias-prestamos-covid-19\/","title":{"rendered":"La formalizaci\u00f3n en escritura p\u00fablica de las moratorias de pr\u00e9stamos consecuencia del Covid"},"content":{"rendered":"

LA FORMALIZACI\u00d3N DE LAS MORATORIAS DE PR\u00c9STAMOS CONSECUENCIA DEL COVID<\/strong><\/h1>\n

SEGISMUNDO ALVAREZ ROYO-VILLANOVA, NOTARIO DE MADRID<\/h2>\n

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\u00a0<\/p>\n

El RDL 8\/2020<\/a> regul\u00f3 la moratoria hipotecaria y el RDL 11\/2020<\/a> ha modificado esa regulaci\u00f3n y ha introducido la moratoria para pr\u00e9stamos personales, con unos requisitos semejantes. He intentado un an\u00e1lisis de la \u2013endiablada- regulaci\u00f3n resultante en este post<\/a> y aqu\u00ed solo me refiero a la formalizaci\u00f3n de estas moratorias o suspensiones, a la que el primer RDL no hac\u00eda referencia pero que el segundo regula para ambos tipos de moratoria.<\/p>\n

1.- Naturaleza de la moratoria y funci\u00f3n de la formalizaci\u00f3n<\/h2>\n

\u00a0Es fundamental analizar la naturaleza de la modificaci\u00f3n del contrato para ver despu\u00e9s qu\u00e9 es lo que se formaliza e inscribe. A pesar de la deficiente t\u00e9cnica legislativa, que regula la moratoria hipotecaria en el RDL 8\/2020 y la de pr\u00e9stamos personales en el RDL 11\/2020 pero introduce algunas normas comunes -pero no del todo comunes\u2026- en los arts. 16 y 17<\/a>, la naturaleza es la misma en los dos casos (disculpen por ello las reiteraciones en las citas de art\u00edculos)<\/p>\n

\u00a0La moratoria no es un contrato entre deudor y acreedor sino una modificaci\u00f3n legal de un contrato sujeta a determinadas condiciones. Por un lado est\u00e1n las condiciones relativas al tipo de pr\u00e9stamo (art. 19<\/a> para pr\u00e9stamos hipotecarios y art. 21<\/a> para personales, ambos del RDL 11\/2020). Por otro las condiciones subjetivas del deudor (la vulnerabilidad) se regulan en los arts. 16<\/a> y 18<\/a> del RDL 11\/2020. El tercer requisito es la solicitud del deudor, que debe ir acompa\u00f1ada de la documentaci\u00f3n referida en el art. 17<\/a> RDL 11\/2020. A pesar de la denominaci\u00f3n legal de solicitud, esta no tiene que ser aceptada por el prestamista: no es necesario el consentimiento de la entidad acreedora ni el otorgamiento de contrato alguno. Esto queda claro en la Ley a pesar de que el t\u00edtulo de los arts. 13 RDL 8\/2020 y 24 RDL 11\/2020 hablen de \u201cconcesi\u00f3n\u201d: \u201cUna vez realizada la solicitud de la moratoria \u2026 la entidad acreedora proceder\u00e1 a su implementaci\u00f3n en un plazo m\u00e1ximo de 15 d\u00edas<\/em>\u201d (art. 13.1 RDL 8\/2020<\/a>); \u201cUna vez realizada la solicitud de la suspensi\u00f3n \u2026 el acreedor proceder\u00e1 a la suspensi\u00f3n autom\u00e1tica de las obligaciones derivadas del cr\u00e9dito sin garant\u00eda hipotecaria\u201d <\/em>(art. 24 RDL 11\/2020). <\/em>El legislador vuelve a insistir en el art 13.3 RDL 8\/2020 y en el art. 24.2 RDL 11\/2020 : \u201cLa aplicaci\u00f3n de la suspensi\u00f3n no requerir\u00e1 acuerdo entre las partes ni novaci\u00f3n contractual alguna, para que surta efectos<\/em>\u201d. Ese automatismo del efecto se refuerza en el art 14 RDL 8\/2020 que dice ahora: \u201cLa solicitud de la moratoria a la que se refiere el art\u00edculo 12 conllevar\u00e1 la suspensi\u00f3n de la deuda hipotecaria<\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0Parece que la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica de la medida se produce incluso en el caso de que algunos de los requisitos subjetivos no se cumplieran: el art. 16 RDL 8\/2020<\/a> establece para ese caso la consecuencia de la obligaci\u00f3n de indemnizar, sin que por tanto quede ineficaz la novaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Por tanto, la modificaci\u00f3n del contrato se produce de manera autom\u00e1tica con la solicitud -m\u00e1s bien comunicaci\u00f3n- y eso es muy relevante a los efectos de la formalizaci\u00f3n: \u00e9sta no es un requisito de validez, ni de prueba, ni de eficacia, pues es evidente que es v\u00e1lida y eficaz desde que el prestamista recibe la solicitud. Ni siquiera existe un contrato, sino una modificaci\u00f3n legal cumplidas determinadas condiciones. Que no constituye una novaci\u00f3n -acuerdo entre las partes que modifica un contrato- parece confirmado por el art. 13.4 RDL 11\/2020 que distingue el supuesto de mera suspensi\u00f3n determinado por Ley del de una novaci\u00f3n en la que se pacten otras modificaciones.<\/p>\n

\u00a0Sin embargo, el art. 13 dice que a pesar de producir efectos inmediatos \u201cdeber\u00e1 formalizarse en escritura p\u00fablica e inscribirse en el Registro de la Propiedad<\/em>\u201d. \u00bfPara qu\u00e9? No para su validez ni para su eficacia, como reitera el art. 16.ter<\/a> del RDL 8\/2020 que regula la formalizaci\u00f3n: \u201cNo obstante, ello no suspender\u00e1 la aplicaci\u00f3n de la de la moratoria\u2026 se haya formalizado o no a\u00fan dicha suspensi\u00f3n en escritura p\u00fablica\u201d. <\/em>La finalidad es en primer lugar facilitar la ejecuci\u00f3n a trav\u00e9s del procedimiento especial de ejecuci\u00f3n hipotecaria judicial o extrajudicial: para iniciar esos procedimientos es necesario t\u00edtulo ejecutivo inscrito, y dado que la solicitud se presenta en documento privado, se podr\u00edan plantear problemas a la hora de emitir el documento fehaciente de liquidaci\u00f3n con arreglo al art. 573 LEC<\/a>. Esta finalidad resulta tambi\u00e9n del art. 24 RDL 11\/2020 que para los pr\u00e9stamos personales exige tambi\u00e9n formalizaci\u00f3n cuando el pr\u00e9stamo estuviera garantizado mediante alg\u00fan derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles\u201d. <\/em>La formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n tambi\u00e9n tienen por objeto la oponibilidad a los acreedores de ulterior rango a la hipoteca o prenda, sin necesidad de su consentimiento, como establece el art. 13.3 in fine RDLey 8\/2020. Adicionalmente la formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n producir\u00e1n efectos probatorios (art. 1218 Cc<\/a>) y de publicidad noticia (\u00fatil por ejemplo para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca por caducidad).<\/p>\n

La conclusi\u00f3n<\/strong> es que lo que se pretende es solo la constancia en documento p\u00fablico e inscripci\u00f3n de una modificaci\u00f3n ya producida por la solicitud del deudor<\/strong>. As\u00ed resulta claramente del art. 13.4 que se ocupa de los efectos de esa formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n: \u201cLa inscripci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n del plazo inicial tendr\u00e1 plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos.\u201d<\/em> Esto viene a confirmar que se trata de un efecto legal, distinto de una novaci\u00f3n, lo que explica que no sea necesario el consentimiento de los acreedores posteriores en rango para que surta efecto frente a ellos.<\/p>\n

Esta particular naturaleza de la modificaci\u00f3n contractual debe tener efectos sobre el contenido y requisitos de esta formalizaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

2.- Contenido y forma de la formalizaci\u00f3n \u00bfEs necesario el otorgamiento por el deudor?<\/h2>\n

La Ley dice que se debe formalizar la modificaci\u00f3n, y concreta que se debe hacer en escritura p\u00fablica conforme al art. 16.ter<\/a> RDL 8\/2020 y art 24.6<\/a> RDL 11\/2020. Entiendo que si alguno de los supuestos del art. 24 que se pueden inscribir mediante p\u00f3liza se podr\u00e1 formalizar con ese documento p\u00fablico. Ya hemos visto que la formalizaci\u00f3n no es requisito para su aplicaci\u00f3n: de hecho el RDL se ocupa de aclarar que no solo no es necesario hacerlo de manera inmediata sino que ni siquiera es posible hacerlo \u201cdurante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria\u201d<\/em> (art. 16.ter.2). No est\u00e1 claro que sea necesario que se produzcan las dos circunstancias conjuntamente: entiendo que lo que quiere la Ley es que no se considere esta formalizaci\u00f3n urgente, por lo que solo podr\u00e1 realizarse cuando el acceso a las notar\u00edas sea normal y no requiera urgencia. En realidad, tampoco parece que sea conveniente hacerla hasta que termine ese periodo pues hasta entonces no podr\u00e1 saberse si va a ser prorrogado el plazo por el Consejo de Ministros como admite el art. 14.1.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l ser\u00e1 su contenido?<\/strong> El RDL 8\/2020 solo se ocupa del contenido de las verdaderas novaciones, es decir las que incluyan modificaciones \u201cque vayan m\u00e1s all\u00e1 de la mera suspensi\u00f3n<\/em>\u201d (art. 13.4). En ese caso ordena que se incorporen, adem\u00e1s de estas, \u201cla suspensi\u00f3n de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor, as\u00ed como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensi\u00f3n\u201d<\/em>. Parece evidente que en las formalizaciones de las modificaciones ordinarias habr\u00e1 de incluirse esta menci\u00f3n, y tambi\u00e9n el alargamiento del plazo por tres meses (o por el plazo adicional que establezca el Consejo de Ministros); parece conveniente hacer constar el momento inicial y final de la suspensi\u00f3n y su consecuencia que es la pr\u00f3rroga del plazo por tres meses.<\/p>\n

Como consecuencia de lo anterior es evidente que no es necesaria el acta previa<\/strong> de la Ley 5\/2019 pues no hay asesoramiento que prestar, ya que la modificaci\u00f3n tiene un contenido predeterminado y se ha realizado antes de la formalizaci\u00f3n (aunque entiendo que ni siquiera es necesaria la presencia del deudor, como veremos m\u00e1s adelante).<\/p>\n

En relaci\u00f3n con los honorarios notariales y registrales se establece en el art.13.ter una reducci\u00f3n arancelaria del 50%, con m\u00ednimo 30 y m\u00e1ximo 75 \u20acuros para la escritura y m\u00ednimo 24 y m\u00e1ximo 50 \u20acuros para la inscripci\u00f3n. (Corregido tras apreciaci\u00f3n de V. Martorell)<\/p>\n

Quiz\u00e1s la cuesti\u00f3n m\u00e1s importante de la formalizaci\u00f3n es qui\u00e9n la debe otorgar. En principio una novaci\u00f3n ha de otorgarse ante notario por las dos partes, como sucede con cualquier contrato. Sin embargo, entiendo que este es un supuesto especial por varios motivos.<\/p>\n

El primero es que no es una novaci\u00f3n, como se ha visto, sino de la formalizaci\u00f3n de una modificaci\u00f3n contractual legal que ya ha tenido lugar.<\/p>\n

Por otra parte, la finalidad de la formalizaci\u00f3n no es la ordinaria de una escritura p\u00fablica, en la que el notario se asegura \u2013adem\u00e1s de la identidad y capacidad- de que las partes comprenden el contenido de la escritura y lo consienten. La \u00fanica declaraci\u00f3n de voluntad de todo el proceso est\u00e1 en la solicitud del deudor, y su efecto es inmediato, insistiendo el RDL en que no depende del otorgamiento de la escritura. El contenido de la modificaci\u00f3n est\u00e1 predeterminado por Ley y por tanto nada puede a\u00f1adir el asesoramiento notarial, menos a una modificaci\u00f3n ya realizada.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el beneficiario de la suspensi\u00f3n es el deudor pero el interesado en la formalizaci\u00f3n es solo el prestamista, para asegurar la ejecuci\u00f3n en su caso.<\/p>\n

Desde un punto de vista pr\u00e1ctico resulta absurdo exigir la presencia del deudor<\/strong>. En primer lugar, porque supone para \u00e9l un coste de tiempo y desplazamiento sin que vaya a obtener nada que no tenga ya. Por otra parte, no supone para \u00e9l ninguna garant\u00eda pues por su propia naturaleza la suspensi\u00f3n no puede perjudicarle: simplemente deja de pagar intereses durante 3 o m\u00e1s meses. En el casi imposible caso de que un prestamista formalizara la suspensi\u00f3n sin que exista de hecho la solicitud no har\u00eda m\u00e1s que beneficiar al deudor pues en el caso de que se realizara la ejecuci\u00f3n se le reclamar\u00edan tres cuotas menos en la liquidaci\u00f3n. No olvidemos tampoco que los gastos son todos de cuenta del prestamista.<\/p>\n

La soluci\u00f3n tambi\u00e9n es mejor para el prestamista pues no ha de reclamar el otorgamiento al prestatario (quien sabe si judicialmente) y el coste de gesti\u00f3n tambi\u00e9n ser\u00e1 mucho menor si no tiene que requerir al deudor y fijar cita en la notar\u00eda para cada novaci\u00f3n.<\/p>\n

La literalidad de la Ley tambi\u00e9n apoya esta postura: es revelador que reiteradamente habla de \u201cformalizaci\u00f3n\u201d y no de otorgamiento. Con ello sin duda quiere dejar claro que la modificaci\u00f3n ya se ha producido con anterioridad, pero tambi\u00e9n que no se trata de un verdadero contrato que est\u00e9 sujeto a los requisitos ordinarios de las novaciones. A la misma conclusi\u00f3n llevar\u00eda el criterio interpretativo de la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada la norma: a\u00fan despu\u00e9s del estado de alarma, parece claro que se seguir\u00e1n tomando medidas de distanciamiento y de reducci\u00f3n de contacto, por lo que habr\u00eda que evitar desplazamientos y reuniones in\u00fatiles como ser\u00eda esta comparecencia del deudor.<\/p>\n

No obstante, no cabe duda de que para evitar dudas en las notar\u00edas y registros y facilitar la vida a prestamistas y prestatarios, convendr\u00eda que el legislador modificara la Ley, o al menos que la Direcci\u00f3n General interpretara la norma en este sentido.<\/p>\n

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ENLACES:<\/h2>\n

Resumen del Real Decreto-ley 8\/2020, de 17 de marzo<\/span><\/a><\/h3>\n

Resumen del Real Decreto-ley 11\/2020, de 31 de marzo<\/a><\/span><\/h3>\n

Resumen del Real Decreto-ley 15\/2020, de 21 de abril<\/a><\/h3>\n

Cuadros moratoria y novaciones crediticias Covid 19. Vicente Martorell<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00bfCu\u00e1ndo y c\u00f3mo puedo pedir la moratoria hipotecaria (y no hipotecaria)?<\/a> Hay Derecho<\/strong><\/span><\/p>\n

Ver Moratoria Convencional en el RDLey 19\/2020, de 26 de mayo<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

NORMATIVA CORONAVIRUS<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

ART\u00cdCULOS DOCTRINALES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

OFICINA NOTARIAL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

ARCHIVO LLAVE PARA LA LEY DE CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

OTROS ART\u00cdCULOS DE SEGISMUNDO \u00c1LVAREZ ROYO-VILLANOVA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\"La<\/a>

La Manga del Mar Menor, con el faro al fondo. Por Segismundo \u00c1lvarez Royo-Villanova<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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