{"id":70713,"date":"2020-04-30T19:35:31","date_gmt":"2020-04-30T17:35:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=70713"},"modified":"2020-05-10T11:12:15","modified_gmt":"2020-05-10T09:12:15","slug":"la-transparencia-en-la-formalizacion-de-la-moratoria-hipotecaria-por-coronavirus","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/consumo-y-derecho\/articulos-cyd\/la-transparencia-en-la-formalizacion-de-la-moratoria-hipotecaria-por-coronavirus\/","title":{"rendered":"La transparencia en la formalizaci\u00f3n de la moratoria hipotecaria por coronavirus"},"content":{"rendered":"

LA TRANSPARENCIA EN LA FORMALIZACI\u00d3N DE LA MORATORIA HIPOTECARIA POR CORONAVIRUS<\/strong><\/h1>\n

Breve comentario a su reforma por el Real Decreto-ley 15\/2020, de 21 de abril<\/strong><\/h2>\n

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Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/span><\/h2>\n

@BallugeraCarlos<\/a><\/span><\/p>\n

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\u00a0 La moratoria hipotecaria recientemente establecida<\/a>, que permite al deudor hipotecario en dificultades por coronavirus, solicitar y obtener un aplazamiento en el pago de tres cuotas mensuales de su pr\u00e9stamo hipotecario, sin pagar intereses, se ha reformado por la disposici\u00f3n adicional decimoquinta<\/a> del Real Decreto-ley 15\/2020, de 21 de abril.<\/p>\n

\u00a0 La reforma permite al acreedor inscribir en el Registro de la Propiedad la moratoria legal de tres cuotas con una escritura p\u00fablica otorgada por \u00e9l sin presencia del deudor al que, sin embargo, debe informar detalladamente, tan pronto como le conceda el beneficio, de las caracter\u00edsticas concretas del mismo. Lo primero, es decir, que la moratoria dura tres meses, lo dice el decreto, lo segundo, que el acreedor debe informar al deudor del contenido de la moratoria legal, lo intentar\u00e9 demostrar en este modesto trabajo.<\/p>\n

\u00a0 El Real Decreto-ley 15\/2020, de 21 de abril, dice en su Pre\u00e1mbulo que su disposici\u00f3n adicional decimoquinta<\/a> regula el otorgamiento unilateral por el acreedor de la escritura en que se formaliza la ampliaci\u00f3n de plazo derivada de la moratoria legal y que esa regulaci\u00f3n se justifica en que lo que se documenta es el reconocimiento unilateral del acreedor de una obligaci\u00f3n ex lege<\/em>.<\/p>\n

\u00a0\u00a0Esto \u00faltimo lo repite, \u201clo que se documenta en el instrumento notarial y que, en su caso, acceder\u00e1 al Registro, es la declaraci\u00f3n unilateral de voluntad del acreedor […] reconociendo la obligaci\u00f3n establecida ex lege en favor de un deudor concreto\u201d.<\/p>\n

\u00a0 Por su parte, la disposici\u00f3n adicional decimoquinta dispone que la escritura de reconocimiento unilateral de la moratoria de tres meses por el acreedor, no se sujeta a la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y que, la elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica del reconocimiento de la moratoria legal para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, es obligaci\u00f3n unilateral del acreedor.<\/p>\n

\u00a0 Se ordena que no se aplique una ley a la escritura y lo que antes era obligaci\u00f3n de las partes ahora es s\u00f3lo del acreedor, pero unilateral, sin que haya una obligaci\u00f3n correlativa del deudor[1]<\/a>.<\/p>\n

\u00a0 Esto se puede entender como que la obligaci\u00f3n de documentar la moratoria que antes era rec\u00edproca y que sujetaba a las partes, ahora s\u00f3lo carga sobre el acreedor, pero que los tr\u00e1mites de la escritura p\u00fablica siguen igual, siendo todav\u00eda necesaria la comparecencia de acreedor y deudor.<\/p>\n

\u00a0 Tambi\u00e9n se puede entender lo que hemos dicho al principio, que la escritura p\u00fablica se otorga s\u00f3lo por el acreedor y es inscribible. Nos atendremos a esa segunda interpretaci\u00f3n, porque la primera es demasiado poco para que su implantaci\u00f3n tenga que hacerse por un decreto-ley.<\/p>\n

\u00a0 Para sacar adelante esa interpretaci\u00f3n, es necesario no pasar por alto el Pre\u00e1mbulo, en el que se supone<\/em> que el documento inscribible<\/em> en el Registro de la Propiedad es una escritura p\u00fablica otorgada s\u00f3lo por el acreedor sin presencia de la otra parte, donde reconoce que est\u00e1 aplicando, a un deudor concreto, la moratoria legal de tres meses.<\/p>\n

\u00a0 Si se acepta esa suposici\u00f3n legal, resulta que, so capa de imponer al acreedor una obligaci\u00f3n, se le supone y concede la facultad<\/em> unilateral de documentar en escritura p\u00fablica la moratoria legal de tres meses y se da a ese documento la cualidad de inscribible pese a que no conste en \u00e9l el consentimiento o adhesi\u00f3n del deudor persona consumidora.<\/p>\n

\u00a0 La ley dice que, para aplicar la moratoria, no es necesaria la aprobaci\u00f3n del acreedor, pero el reconocimiento del banco formalizado unilateralmente por \u00e9l, pese al disenso con lo pedido por el deudor en su solicitud, prevalece y sirve para inscribir la moratoria legal.<\/p>\n

\u00a0 Como contrapartida, si el acreedor no cumple su obligaci\u00f3n unilateral de formalizar la moratoria, en caso de incumplimiento del deudor, no podr\u00e1 ejecutar, por cualquier procedimiento, la hipoteca. No es poco, s\u00f3lo eso justificar\u00eda la reforma desde el punto de vista de la promoci\u00f3n de los intereses de la persona consumidora.<\/p>\n

\u00a0 El legislador, al facultar y obligar, simult\u00e1neamente, al acreedor a otorgar la escritura sin el deudor, sin embargo, se olvida que el acreedor debe informar a la persona consumidora de los efectos de la moratoria\u2026 con qu\u00e9 cuota empieza, cu\u00e1nto dura, cu\u00e1ndo se debe empezar a pagar otra vez, que durante el aplazamiento no se devengan intereses, que las cuotas aplazadas no se contar\u00e1n como impagadas para el vencimiento anticipado y que la inscripci\u00f3n del beneficio es obligatoria para el acreedor y a su cargo.<\/p>\n

\u00a0\u00a0Obliga a ello, pese a la inaplicaci\u00f3n de la LRCCI, la doctrina jurisprudencial sobre la transparencia material y la aplicaci\u00f3n de reglas como el vigente art. 8.2 Orden<\/a> EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios. Esa obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n detallada del contenido de la moratoria deber\u00e1 hacerse, como m\u00e1s tarde, al momento de la concesi\u00f3n de dicha moratoria.<\/p>\n

\u00a0 Los derechos de las personas consumidoras deben mantenerse tambi\u00e9n cuando se les conceden beneficios legales, aunque sean insuficientes y deben mantenerse tambi\u00e9n en tiempos de crisis. En este caso y lo digo a modo de conclusi\u00f3n, debe mantenerse el derecho de las personas deudoras a la informaci\u00f3n contractual sobre las caracter\u00edsticas de la moratoria legal que les reconoce el banco.<\/p>\n

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[1]<\/a> La falta de aplicaci\u00f3n de la LRCCI a la moratoria hipotecaria de las hipotecas residenciales implica que no ser\u00e1n necesarias inscripci\u00f3n del formulario en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, acta de transparencia material ni la comunicaci\u00f3n registral de inscripci\u00f3n y calificaci\u00f3n, por correo electr\u00f3nico, a los prestatarios.<\/p>\n

LINKS<\/strong>:<\/span><\/p>\n

Moratoria hipotecaria por coronavirus<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n