{"id":75388,"date":"2020-09-17T10:30:02","date_gmt":"2020-09-17T08:30:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=75388"},"modified":"2020-09-20T09:48:40","modified_gmt":"2020-09-20T07:48:40","slug":"el-codigo-identificador-del-modelo-la-clave-para-poderle-hacer-una-itv-a-la-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/consumo-y-derecho\/articulos-cyd\/el-codigo-identificador-del-modelo-la-clave-para-poderle-hacer-una-itv-a-la-hipoteca\/","title":{"rendered":"El c\u00f3digo identificador del modelo, la clave para poderle hacer una ITV a la hipoteca"},"content":{"rendered":"

El c\u00f3digo identificador del modelo, la clave para poderle hacer una ITV a la hipoteca<\/strong><\/span><\/p>\n

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Comentario y resumen de la resoluci\u00f3n DGSJyFP de 5 junio<\/a> 2020<\/strong><\/span><\/p>\n

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Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/strong><\/p>\n

@BallugeraCarlos<\/a><\/strong><\/p>\n

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\u00a0 En una escritura de hipoteca las partes dicen que han depositado, antes de contratar, el modelo de hipoteca en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, indican el c\u00f3digo identificador del modelo y la publicidad del mismo en la web del Banco de Santander.<\/p>\n

\u00a0 La patolog\u00eda documental consistente en la falta de dep\u00f3sito previo de los modelos de hipoteca en el RCGC tiene en Espa\u00f1a una escas\u00edsima incidencia. Se puede afirmar que el 99,9% de las escrituras de hipoteca hacen constar el n\u00famero identificador de dep\u00f3sito que justifica la realizaci\u00f3n de dep\u00f3sito previo de las condiciones generales y permite comprobarlo de manera f\u00e1cil y oficial.<\/p>\n

\u00a0 Ante esta baja incidencia me llama la atenci\u00f3n el n\u00famero<\/a> de resoluciones que van saliendo sobre la materia (24 hasta ahora). La obstinaci\u00f3n de algunas notarias y notarios, respaldada formalmente, por el Centro Directivo, para desvirtuar el extraordinario papel del Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n en la transparencia del mercado hipotecario, cosecha con cada resoluci\u00f3n un fracaso.<\/p>\n

\u00a0 La DGSJyFP confirma la suspensi\u00f3n de la hipoteca por no constar expresamente que el notario ha comprobado que el profesional ha cumplido su obligaci\u00f3n legal de informaci\u00f3n previa al contrato de hacer el dep\u00f3sito previo de las condiciones generales de la hipoteca en el Registro.<\/p>\n

\u00a0 Sin embargo, puesto en la escritura el n\u00famero identificador de dep\u00f3sito no s\u00e9 qu\u00e9 m\u00e1s debe hacer constar el notario para expresar la consumada existencia del dep\u00f3sito de las condiciones generales que se han usado de base para la redacci\u00f3n de la hipoteca y el consecuente cumplimiento por el banco de su obligaci\u00f3n legal de transparencia.<\/p>\n

\u00a0 El formalismo de esta calificaci\u00f3n, nos llama la atenci\u00f3n. La DGSJyFP mantiene nominalmente la doctrina seg\u00fan la que si las partes no manifiestan el n\u00famero identificador de dep\u00f3sito el notario no tiene por qu\u00e9 hacerlo constar en la escritura, renunciando as\u00ed al peque\u00f1o margen de intervenci\u00f3n en la redacci\u00f3n de la escritura que brinda la ley al notario frente al imparable poder de la imposici\u00f3n del contenido contractual por el banco.<\/p>\n

\u00a0 Sin embargo, la DGSJyFP enseguida nos deja ver que esa doctrina no significa nada, que el notario debe hacer constar expresamente que ha comprobado la existencia del dep\u00f3sito pese a que la escritura contiene el n\u00famero identificador de dep\u00f3sito y la indicaci\u00f3n gen\u00e9rica de la web<\/a> del Banco de Santander donde se encuentra publicado el formulario<\/a> que sirve de base a la hipoteca calificada.<\/p>\n

\u00a0 La mera constancia de la web del banco es insuficiente para cumplir con la obligaci\u00f3n de transparencia del previo dep\u00f3sito, no porque esa comunicaci\u00f3n carezca de valor, sino porque la indicaci\u00f3n de la web del Banco de Santander no vale para localizar el formulario, a menos que uno sea un Montalbano o mejor, trat\u00e1ndose de inform\u00e1tica, a menos que uno sea un Catarella.<\/p>\n

\u00a0 En cuanto a la constancia en la escritura del n\u00famero identificador de dep\u00f3sito \u00bfqu\u00e9 m\u00e1s cabe pedirle al notario que ponga para saber y comprobar que el formulario se ha depositado en el RCGC?<\/p>\n

\u00a0 La mera indicaci\u00f3n de ese c\u00f3digo permitir\u00e1, al cliente o a su asesor bregado en formularios, cotejar la escritura con el modelo de la misma por si hubiera cl\u00e1usulas de la hipoteca que se apartasen en perjuicio de la persona adherente del contenido depositado. Con la posibilidad de ese cotejo, como poder de la persona consumidora, se materializa el fin de norma consagrada en el art. 7 LRCCI.<\/p>\n

\u00a0 La raz\u00f3n es simple. Pese a la pr\u00e9dica de la DGSJyFP, situada en esta resoluci\u00f3n en postulados civiles y mercantiles anteriores, por lo menos, a la ley 44\/2006, de 29 de diciembre<\/a>, de mejora de la protecci\u00f3n de los consumidores y usuarios; la divergencia en perjuicio de la persona consumidora y adherente entre la informaci\u00f3n precontractual resultado del cumplimiento por el profesional de sus obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato y el contenido contractual, determina la nulidad de pleno derecho de las cl\u00e1usulas y condiciones generales deficitarias de informaci\u00f3n.<\/p>\n

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Resumen de la resoluci\u00f3n DGSJyFP de 5 junio<\/a> 2020<\/strong><\/span><\/p>\n

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  1. PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. DEP\u00d3SITO EN EL RCGC<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Resoluci\u00f3n de 5 de junio de 2020, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Badajoz n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n

    Resumen: <\/strong>Afirmando los otorgantes el dep\u00f3sito de las condiciones generales en el RCGC, con n\u00famero identificador de dep\u00f3sito, pero no constando la comprobaci\u00f3n del hecho por el Notario, la DGSJyFP confirma la suspensi\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

    Hechos<\/strong>: 1. Hipoteca de financiaci\u00f3n por personas f\u00edsicas de adquisici\u00f3n vivienda habitual […] En tal escritura se expresa que el pr\u00e9stamo \u00abse regir\u00e1 por las condiciones que se transcriben a continuaci\u00f3n, que se encuentran depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n de Cantabria, bajo el n\u00famero de identificaci\u00f3n (\u2026) [\u00bfse omite?], y que el cliente puede consultar tambi\u00e9n en la p\u00e1gina web del Banco: www.bancosantander.es<\/a> [v\u00ednculo gen\u00e9rico]\u00bb.<\/p>\n

    Registrador: <\/strong>Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el registrador suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n […] porque no consta<\/strong> que el notario autorizante de la escritura haya comprobado<\/strong> que las condiciones generales han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n […]<\/p>\n

    Recurrente: <\/strong>El notario recurrente alega […] el deber reciproco de notario y registrador de comprobar el dep\u00f3sito previo<\/strong>, de modo que en caso de falta del dep\u00f3sito previo ambos funcionarios deber\u00e1n comunicarlo al Ministerio de Justicia; y que, incluso, la falta del dep\u00f3sito previo no puede impedir la inscripci\u00f3n; que no faculta al registrador para exigir al notario que expresamente haga constar haber efectuado dicho control<\/strong> […]<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJyFP confirma la nota.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

    3 La cuesti\u00f3n sustantiva<\/strong> planteada ha sido ya resuelta por la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado […] con criterio que se ha mantenido por esta Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica […] y debe ahora reiterarse […] [ante] la necesidad, o no, de que en cualquier escritura p\u00fablica de pr\u00e9stamo hipotecario, as\u00ed como en su inscripci\u00f3n registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo dep\u00f3sito<\/strong> de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n empleadas en la misma […]<\/p>\n

    […]<\/p>\n

    […] las entidades financieras con frecuencia [99,9% de casos] suelen<\/strong> indicar en sus modelos o minutas los n\u00fameros de identificaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n […]<\/p>\n

    […] es requisito ineludible para la autorizaci\u00f3n de la escritura del pr\u00e9stamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo dep\u00f3sito de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n empleadas en la misma<\/u> […]<\/p>\n

    En el presente caso son los otorgantes<\/strong> quienes expresan que la entidad prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de pr\u00e9stamo en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n. Pero no consta en la escritura que el notario haya realizado la comprobaci\u00f3n de tal extremo. Por ello, debe confirmarse […] la calificaci\u00f3n recurrida<\/strong>.<\/p>\n