<\/p>\n
PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Octubre)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n IR AL MINI INFORME DE OCTUBRE<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0\u00a0y \u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<\/a> Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n () \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n * \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n ** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n *** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n \u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 2 de septiembre de 2020, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Avil\u00e9s n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de determinado pacto en un convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)<\/p>\n <\/p>\n Resumen:<\/strong> En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones (ni entre c\u00f3nyuges ni a los hijos sobre un piso que NO sea la vivienda familiar) siendo precisa escritura de donaci\u00f3n (y aceptaci\u00f3n). La homologaci\u00f3n judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento p\u00fablico.<\/span><\/p>\n – Hechos:<\/strong>\u00a0 En un convenio regulador de divorcio el esposo manifiesta su voluntad<\/em><\/strong> de donar un garaje a un hijo menor, que representado por ambos titulares de la patria potestad, aceptan<\/strong> la donaci\u00f3n.<\/p>\n – El Registrador: califica negativamente<\/strong> por 2 defectos: \u00a0<\/strong>– La interesada<\/strong>: r<\/strong>ecurre <\/strong>invocando que: – Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0revoca<\/strong> el 1er defecto<\/u> pero confirma el 2\u00ba<\/u><\/strong>: b) <\/strong>El contenido patrimonial<\/u><\/em><\/strong> t\u00edpico<\/u><\/em> del convenio regulador<\/strong> (arts\u00a090<\/a>,\u00a091<\/a>\u00a0y\u00a0103 CC<\/a>) es la liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, del haber com\u00fan del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal<\/u><\/strong> para otros actos que tienen su significaci\u00f3n negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre c\u00f3nyuges, ajenas al procedimiento de liquidaci\u00f3n, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura p\u00fablica para su formalizaci\u00f3n, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias s\u00ed ser\u00edan documentos p\u00fablicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, <\/strong>y como se dir\u00e1 la homologaci\u00f3n judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en p\u00fablico (Art 3\u00ba LH<\/a>).<\/p>\n \u00a0\u00a0 –<\/strong> En cuanto a la <\/strong>STS<\/strong> de 18 julio 2014 <\/strong>se refiere \u00fanica y exclusivamente<\/u> a la vivienda familiar<\/em><\/strong>, sin que sea extrapolable ni aplicable anal\u00f3gicamente<\/u> a bienes diferentes dado el car\u00e1cter excepcional de la norma, y de lo restringido del \u00e1mbito del convenio regulador.\u00a0<\/p>\n \u00a0 –<\/strong> En definitiva, la DGRN confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA<\/strong><\/em> sobre la mec\u00e1nica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados<\/em><\/strong> en general, de exigir escritura p\u00fablica<\/strong> notarial para inscribir acuerdos transaccionales, as\u00ed, entre otras,\u00a0 en las RR. DGRN <\/strong>de 9 julio<\/a> (daci\u00f3n en pago <\/em>entre c\u00f3nyuges) y 5 agosto 2013<\/a> (adjudicaciones pro indiviso<\/em>); de 25 febrero 2014<\/a> (servidumbre <\/em>de paso), de 3 marzo 2015<\/a> (exceso de cabida<\/em>); o en 2016, las de 2 de junio<\/a> (compraventa<\/em>), 19 de julio<\/a> (disoluci\u00f3n de condominio<\/em>) y 6 de septiembre<\/a> de 2016 (divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>) u otra de 30 de noviembre<\/a> (liquidaci\u00f3n de una sociedad conyugal<\/em>), las RR. de\u00a017 octubre<\/a>\u00a0(Convenios Reguladores de\u00a0divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre\u00a0de 2016<\/a> \u00a0(declaraci\u00f3n de Obra Nueva en <\/em>convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016<\/a> (divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>) las RR. 5 de abril<\/a> (Liquidaci\u00f3n<\/em> de Gananciales <\/em>#172\/17<\/a>) y de 6 de abril<\/a>\u00a0 (disoluci\u00f3n de condominio<\/em> #173\/17<\/a>) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017<\/a> (para la resoluci\u00f3n por incumplimiento<\/em> una permuta); \u00a0R. 7 septiembre 2017<\/a> (daci\u00f3n en pago<\/em> de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017<\/a> (Disoluci\u00f3n y Liquidaci\u00f3n SL<\/em>); R. de 31 de octubre de 2017<\/a> (Reconocimiento dominio<\/em>) y\u00a0 las RR 2 noviembre 2016<\/a> y 18 de mayo<\/a> y 3 de noviembre de 2017<\/a> (protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales<\/em>), R. 29 mayo<\/a> (protocolizaci\u00f3n unilateral de operaciones particionales<\/em>), RR.\u00a030 mayo<\/a>\u00a0 y\u00a0R.\u00a0<\/a>20 julio 2018<\/a>\u00a0\u00a0(Disoluci\u00f3n comunidad) y RR. de\u00a06 junio<\/a>\u00a0y 24 de octubre 2018<\/a> (c\u00f3nyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero<\/a>, 22 de mayo,<\/a>\u00a011 de julio<\/a>, 31 octubre<\/a>\u00a0(divorcio), y 11 de diciembre de 2019<\/a>;\u00a0 la R. 28 enero 2020<\/a> (donaci\u00f3n de usufructo al hijo en divorcio) y la R. 2 septiembre 2020<\/a> (donaci\u00f3n garaje a menor en divorcio). (ACM<\/a>).<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 2 de septiembre de 2020, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 10, por la que se deniega la anotaci\u00f3n preventiva de una demanda.\u00a0<\/p>\n Resumen<\/strong>: no cabe practicar anotaci\u00f3n preventiva de demanda por reclamaci\u00f3n de cantidad.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> se presenta en el registro mandamiento la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de demanda por reclamaci\u00f3n de cantidad.<\/p>\n La Registradora emite calificaci\u00f3n negativa y la Direcci\u00f3n confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n ya que:<\/p>\n 1\u00ba. Rige un sistema de numerus clausus en sede de anotaciones preventivas: s\u00f3lo pueden practicarse aquellas que prev\u00e9 expresamente la Ley.<\/span><\/p>\n 2\u00ba. En\u00a0 sede de anotaciones de demanda, no solo pueden practicarse aquellas\u00a0 demandas en que se ejercita una acci\u00f3n real, sino tambi\u00e9n a aquellas otras en que se hace valer una pretensi\u00f3n puramente personal que pueda conducir a una mutaci\u00f3n jur\u00eddico\u2013real inmobiliaria. Lo determinante es que la demanda ejercite una acci\u00f3n atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimaci\u00f3n de la pretensi\u00f3n del demandante propiciar\u00e1 directamente una alteraci\u00f3n registral.<\/p>\n 3\u00ba. En ning\u00fan caso pueden incluirse aquellas en las que se pretende el pago de una cantidad de dinero o una resoluci\u00f3n judicial trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas.<\/p>\n 4\u00ba. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotaci\u00f3n de embargo preventivo o, en su caso, de prohibici\u00f3n de disponer, si se dan los requisitos para ello.<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 2 de septiembre de 2020, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Elda n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del aumento de superficie y georreferenciaci\u00f3n de una finca solicitada en virtud de expediente de dominio.\u00a0<\/p>\n Resumen:<\/strong> Es posible la tramitaci\u00f3n del expediente para la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiaci\u00f3n que no accedi\u00f3 al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porci\u00f3n que no ha sido objeto de expropiaci\u00f3n sobre la que se pretende declarar la modificaci\u00f3n descriptiva (exceso de cabida) y siempre que quede acreditado que con tal modificaci\u00f3n pretendida no se invade dominio p\u00fablico.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> se presenta expediente de dominio solicitando la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida desde los\u00a0543.792 metros cuadrados inscritos hasta los\u00a01.116.280 metros cuadrados que se dec\u00eda medir en realidad. El propietario declara haber sido expropiada una parte de la finca por ADIF para el trazado del AVE, sin que tal expropiaci\u00f3n conste inscrita.<\/p>\n La registradora califica negativamente<\/strong> por existir dudas fundadas en la identidad de la finca (al no constar inscrita la expropiaci\u00f3n) y que la oposici\u00f3n con expresi\u00f3n de causa del titular registral de la finca\u00a0colindante deb\u00eda haber conllevado la conclusi\u00f3n del expediente y el archivo de las actuaciones por parte del notario.<\/p>\n La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n:<\/p>\n 1) Recordando su doctrina sobre la registraci\u00f3n de los excesos de cabida y se\u00f1alando que el hecho de que una finca registral haya sido afectada por una expropiaci\u00f3n parcial no inscrita, \u00abimplica de por s\u00ed que existan dudas fundadas en la identidad de la finca\u00bb.<\/p>\n 2) Respecto a la expropiaci\u00f3n no inscrita se\u00f1ala que, para poder inscribir la expropiaci\u00f3n parcial de una finca es preciso individualizar la porci\u00f3n sobre la que recae. Ahora bien, como tambi\u00e9n ha afirmado esta Direcci\u00f3n General, para la descripci\u00f3n de la finca que es el resto de una expropiaci\u00f3n, no es necesaria la previa inscripci\u00f3n de tal procedimiento. Es posible inscribir la porci\u00f3n que es resto tras la expropiaci\u00f3n siempre que se aporte una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de esta porci\u00f3n (art\u00edculo 47 RH).<\/p>\n Por tanto, es posible la tramitaci\u00f3n del expediente para la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiaci\u00f3n que no accedi\u00f3 al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porci\u00f3n que no ha sido objeto de expropiaci\u00f3n sobre la que se pretende declarar la modificaci\u00f3n descriptiva (exceso de cabida) y siempre que quede acreditado que con tal modificaci\u00f3n pretendida no se invade dominio p\u00fablico (cfr. art\u00edculos 9, 201 y 203 Ley Hipotecaria). (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 2 de septiembre de 2020, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 53, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva de una demanda.<\/p>\n Mismo contenido que la n\u00famero 415 de este mismo informe. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 3 de septiembre de 2020, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Torrej\u00f3n de Ardoz n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra.<\/p>\n Resumen<\/strong>: El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con opci\u00f3n de compra no es t\u00edtulo inscribible. Lo procedente es elevar a p\u00fablico el contrato privado<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de un acta de manifestaciones a la que se incorpora una fotocopia (como testimonio) de un contrato privado de arrendamiento con opci\u00f3n de compra. Arrendador y arrendatario se dan por conformes con el ejercicio del derecho de opci\u00f3n y el arrendador se obliga a entregar a la mayor brevedad posible toda la documentaci\u00f3n necesaria para otorgar la correspondiente escritura p\u00fablica.<\/p>\n Registradora<\/strong>: Dice que no se puede inscribir el derecho de opci\u00f3n porque no se cumple con el principio de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica. Se\u00f1ala tambi\u00e9n la falta de liquidaci\u00f3n fiscal del contrato y que no se cumplen otros requisitos necesarios para la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n, muy especialmente la fijaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n.<\/p>\n Recurrente<\/strong>: Alega que el acta notarial es un documentos p\u00fablico del que resulta una clara voluntad de constituir un derecho de opci\u00f3n que figura en el documento privado, y que el derecho de opci\u00f3n tiene transcendencia real por lo que debe ser inscrito.<\/p>\n Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y conforma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina<\/strong>:<\/p>\n 1 La cuesti\u00f3n central del recurso es la falta de un t\u00edtulo p\u00fablico id\u00f3neo para causar la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n. La Direcci\u00f3n General dice que un acta de manifestaciones<\/strong> que incorpora un documento privado (o testimonio) de un arrendamiento con opci\u00f3n de compra no es t\u00edtulo inscribible<\/strong>. Lo procedente es elevar a p\u00fablico el contrato privado<\/strong>.<\/p>\n 2 La Direcci\u00f3n General reitera que el derecho de opci\u00f3n es inscribible y que se puede configurar con eficacia real dado el sistema del n\u00famerus apertus<\/em> existente en nuestro Derecho, en virtud del cual se permite no solo<\/strong> la constituci\u00f3n de nuevas figuras de derechos reales sino tambi\u00e9n <\/strong>la alteraci\u00f3n del contenido de los derechos reales tipificados, siempre que se cumplan los requisitos estructurales que son imperativos y conforman el estatuto jur\u00eddico de los bienes.<\/p>\n 3 El plazo es un elemento estructural para la configuraci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n con car\u00e1cter real. Si bien civilmente cabe que no tenga un plazo expl\u00edcitamente determinado, pues siempre podr\u00e1 determinarse a posteriori conforme al art\u00edculo 1828 del C\u00f3digo Civil (SS.TS de 17 de noviembre de 1966 y 18 de marzo de 1993), para su acceso al Registro de la propiedad debe estar determinado el plazo en que puede ser ejercitado, como claramente resulta del art\u00edculo 14 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n Comentario<\/strong>.<\/p>\n 1 Legalidad y tipicidad son principios b\u00e1sicos en los procedimientos notarial y registral que, en lo que interesa al presente caso, tienen su expresi\u00f3n en los art\u00edculos 3 de la Ley Hipotecaria y 17 de la Ley del Notariado.<\/p>\n 2 Refiri\u00e9ndonos al acta notarial cuestionada, hay que decir que si bien se trata de un documento p\u00fablico notarial, lo que alega el recurrente, ello no implica que sea un documento h\u00e1bil para contener un negocio jur\u00eddico de opci\u00f3n de compra. As\u00ed resulta del art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado que claramente distingue entre escrituras y actas.<\/p>\n 3 El contenido propio de las escrituras, dice el art\u00edculo 17, son las declaraciones de voluntad, los actos jur\u00eddicos que impliquen prestaci\u00f3n de consentimiento, los contratos y los negocios jur\u00eddicos de todas clases. Las actas notariales tienen como contenido la constataci\u00f3n de hechos o la percepci\u00f3n que de los mismos tenga el notario, siempre que por su \u00edndole no puedan calificarse de acto y contratos.<\/p>\n Por su parte el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria dice que para que puedan ser inscritos los t\u00edtulos materiales del art\u00edculo 2 deber\u00e1n constar en escritura p\u00fablica trat\u00e1ndose de t\u00edtulos p\u00fablicos notariales.<\/p>\n Por lo expuesto cabe concluir lo siguiente:<\/p>\n Existe una clara conexi\u00f3n entre el contenido y el documento p\u00fablico que lo refleja, lo que implica que a un determinado contenido \u2013t\u00edtulo material- corresponde un tipo determinado de documento p\u00fablico notarial, judicial o administrativo.<\/p>\n 1 Dentro de los notariales, deber\u00e1 seleccionarse el que se corresponda con la naturaleza del acto o negocio que se pretende oficializar, como resulta del Art. 17 LN.<\/p>\n 2 La elecci\u00f3n del tipo documental no corresponde a los interesados. Es el funcionario o autoridad que documenta quienes debe decidir el documento adecuado conforme a los efectos que una u otra forma documental producen conforme a ley.<\/p>\n 3 Como tiene dicho reiteradamente la Direcci\u00f3n General, cuando el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria exige documento p\u00fablico para la inscripci\u00f3n no quiere decir que sea indiferente el tipo de documento empleado, pues el documento p\u00fablico (escritura, ejecutoria o documento administrativo) ha de ser el apropiado para el acto o contrato cuya inscripci\u00f3n se pretende.<\/p>\n 4 Todo ello se encuentra en estrecha conexi\u00f3n con el proceder que en cada caso debe desplegar el funcionario o autoridad competente para conocer del acto o negocio concreto, sea en la esfera extrajudicial, judicial o administrativa. (JAR)<\/p>\nVALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>413.** DONACI\u00d3N (A HIJOS) EN CONVENIO REGULADOR<\/span><\/strong><\/h6>\n
\na)<\/strong> En el convenio solo se dice que el padre tiene \u201cla voluntad de donar\u201d<\/em><\/strong>, por lo que se tratar\u00eda de una mera \u201cpromesa de donaci\u00f3n\u201d, una simple intenci\u00f3n futura no inscribible;
\nb)<\/strong> Y en todo caso porque en convenio regulador<\/em><\/strong> no caben donaciones de inmuebles<\/u><\/em>\u00a0<\/strong>\u00a0(art 633 CC)<\/a> y menos si no constituyen la vivienda habitual<\/em>, siendo preciso un acto formal y expreso acompa\u00f1ado de titulo p\u00fablico adecuado para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n
\na) <\/strong>Que se trata de una donaci\u00f3n firme y de presente, <\/strong>no una promesa<\/em>, pues habr\u00eda quedado aceptada en el mismo acto <\/strong>por los titulares de la patria potestad ;
\nb)<\/strong> Y que cfrme. el art 633 CC<\/a> (y Art 3\u00ba LH<\/a>), y la STS<\/strong> 438\/2014 de 18 de julio, <\/strong>el convenio regulador es un negocio complejo que puede englobar cualesquiera operaciones por raz\u00f3n de la familia, incluidas \u201cpromesas de donaci\u00f3n\u201d<\/em>, sin que sea necesaria ulterior escritura p\u00fablica, por lo que la donaci\u00f3n <\/strong>habr\u00eda<\/strong> cumplido las exigencias de forma pues el convenio regulador aprobado en sentencia ser\u00eda t\u00edtulo, formal y material, apto para recoger toda clase de pactos patrimoniales sobre cualesquiera bienes de los c\u00f3nyuges e inscribirlos.<\/p>\n
\n– Doctrina<\/strong>:\u00a0
\na)<\/strong> La aceptaci\u00f3n<\/strong> presupone la existencia de una verdadera donaci\u00f3n y no un simple promesa;<\/p>\n\n
<\/a>415.* ANOTACI\u00d3N DE DEMANDA DE RECLAMACI\u00d3N DE CANTIDAD<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>416.** EXCESO DE CABIDA POR EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. EXPROPIACI\u00d3N NO INSCRITA Y OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>417.() ANOTACI\u00d3N DE DEMANDA DE RECLAMACI\u00d3N DE CANTIDAD<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>418.*** ARRENDAMIENTO CON OPCI\u00d3N DE COMPRA. ACTA DE MANIFESTACI\u00d3N Y FOTOCOPIAS<\/span><\/strong><\/h6>\n