{"id":77853,"date":"2020-12-03T18:59:51","date_gmt":"2020-12-03T17:59:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=77853"},"modified":"2020-12-03T23:39:19","modified_gmt":"2020-12-03T22:39:19","slug":"venta-extrajudicial-dictamen-ante-una-inhibitoria-notarial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/venta-extrajudicial-dictamen-ante-una-inhibitoria-notarial\/","title":{"rendered":"Venta extrajudicial: dictamen ante una inhibitoria notarial"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>CONTRATO DE CREDITO INMOBILIARIO: INHIBITORIA NOTARIAL<\/strong><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\">Antonio Ripoll Ja\u00e9n,\u00a0Notario<\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u201c<\/strong><em>Por entre unas matas,\/seguido de perros,\/-no dir\u00e9 corr\u00eda- volaba un conejo.\/\/De su madriguera\/sali\u00f3 un compa\u00f1ero,\/y le dijo: \u201cTente,\/amigo: \u00bfqu\u00e9 es esto?\/\/\u201dQu\u00e9 ha de ser -responde-\/sin aliento llego\u2026\/Dos picaros galgos\/me vienen siguiendo.\u201d\/\/\u201dSi -replica el otro-\/por all\u00ed los veo\u2026\/pero no son galgos\u201d\/\u201d\u00bfPues qu\u00e9 son?\u201d \u201cPodencos\u201d\/\/\u201d\u00bfQu\u00e9? \u00bfPodencos dices?\/\/S\u00ed, como mi abuelo.\/galgos y muy galgos,\/bien visto los tengo.\u201d\/\/\u201dSon podencos, vaya,\/que no entiendes de eso\u201d\/\u201dSon galgos, te digo.\u201d\/\u201dDigo, que podencos.\u201d\/\/En esta disputa,\/llegando los perros\/pillan descuidados\/a mis dos conejos.\/\/\/Los que por cuestiones\/de poco monto\/dejan lo que importa,\/ll\u00e9vense este ejemplo.\u201d (Tomas de Iriarte (1750-1791) \u201cGalgos o podencos\u201d, \u201cLos dos conejos<\/em><strong>\u201d).<\/strong><\/p>\n<h2>\u00a0<\/h2>\n<h2 style=\"text-align: justify;\">SUMARIO:<\/h2>\n<ul>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#supuesto\">Supuesto de hecho.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#fundamentos\">Fundamentos de Derecho.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#conclusiones\">Conclusiones.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#notas\">Notas.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#enlaces\">Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a id=\"supuesto\"><\/a>Entro directamente en materia: Las letras que siguen esquematizan un dictamen sobre hechos, con trascendencia jur\u00eddica, sometidos a nuestra consideraci\u00f3n (la vuestra y la m\u00eda) y que se conocen en dos tramos sucesivos, uno v\u00eda telef\u00f3nica y otro v\u00eda telem\u00e1tica, por exigencias de la pandemia y con las limitaciones que implica el acto no presencial al que ya est\u00e1n preparados, en serio, los notarios y as\u00ed lo confirman, como antecedentes, las comunicaciones institucionales, las juntas societarias de hoy y las, que bien pueden decirse, subastas online arraigadas. <a href=\"#notas\">(1)<\/a><\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho: <\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">En escritura autorizada, vigente el \u201cAntiguo R\u00e9gimen\u201d, ante un Notario de Tempranillo, se pacta un cr\u00e9dito, afianzado con \u201chipoteca de m\u00e1ximo\u201d, ofreci\u00e9ndose en garant\u00eda, con la consiguiente distribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria, dos fincas \u201cr\u00fasticas\u201d, una situada en termino de Tempranillo y otra en el de Monastrel, pertenecientes a la misma provincia y a distintos distritos notariales y que fueron tasadas con id\u00e9ntico valor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Acreedor y deudor son dos \u201csociedades mercantiles\u201d cuyo objeto es ajeno al tr\u00e1fico crediticio; la operaci\u00f3n es \u201cafianzada personalmente\u201d por el administrador de la sociedad acreditada o deudora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En las mencionadas localidades est\u00e1n demarcadas quince y cuatro notarias respectivamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el referenciado instrumento se pact\u00f3 que adem\u00e1s del procedimiento judicial sumario podr\u00eda ejercitarse, a elecci\u00f3n del acreedor, el procedimiento ejecutivo extrajudicial (hoy de venta extrajudicial del bien hipotecado o de venta forzosa de finca hipotecada), designando para tal fin al notario autorizante de la escritura de pr\u00e9stamo, su sustituto o sucesor, en su caso. El punto de conexi\u00f3n es pues, aunque parezca violento decirlo y entenderlo as\u00ed, la notaria cualquiera que sea el notario que la sirva y el concepto en que lo haga, incluso aunque el pacto no se hubiera apostillado con \u201cNotario sustituto o sucesor\u201d y es que para las cuestiones procesales, como es esta, no son admisibles las designaciones <em>ad nominem<\/em> y s\u00ed <em>ad locus<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La escritura tuvo acceso a los Registros de la Propiedad competentes, causando las correspondientes inscripciones y quedando as\u00ed constituida la hipoteca de m\u00e1ximo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Vencido el pr\u00e9stamo e impagado, el acreedor opta por el procedimiento notarial o ejecutivo extrajudicial, pero antes de iniciarlo solicita y obtiene nota informativa registral de la que resulta que la finca hipotecada, en termino de Tempranillo, ha cambiado de titular en virtud de procedimiento ejecutivo judicial, iniciado vigente el Antiguo R\u00e9gimen, y causado por cargas anteriores y preferentes, con la consiguiente liberaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de las posteriores<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed las cosas y ya en vigor el \u201cNuevo R\u00e9gimen\u201d, el acreedor pretende la venta forzosa de la finca situada en el t\u00e9rmino de Monastrel y acude al delegado de distrito para que designe notario de turno; evacuado este tr\u00e1mite, el Notario designado deniega su ministerio fundado en que una hipoteca de m\u00e1ximo no es susceptible \u201clegalmente\u201d de procedimiento notarial de realizaci\u00f3n de valor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante tal circunstancia el acreedor pretende la venta forzosa ante el notario de Tempranillo (autorizante de la escritura de pr\u00e9stamo y designado para autorizar el procedimiento ejecutivo extrajudicial, hoy venta forzosa de finca hipotecada) quien tambi\u00e9n deniega su ministerio fundado en su incompetencia territorial, seg\u00fan la legislaci\u00f3n ahora y entonces vigente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante esta situaci\u00f3n, que recuerda al reenv\u00edo, el acreedor acude en <strong>consulta<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Vistos<\/strong> los art\u00edculos 9.3, 14 y 24 de la Constituci\u00f3n, Ley 5\/2019 de Contratos de Cr\u00e9ditos Inmobiliarios y las Disposiciones Transitorias 4\u00aa y 5\u00aa de la LH y 1\u00aa, 2\u00aay 4\u00aa del C\u00f3digo Civil Espa\u00f1ol.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"fundamentos\"><\/a>Fundamentos de Derecho:<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Primero.- La cuesti\u00f3n planteada se resume en dilucidar si es fundada en derecho la doble inhibitoria notarial a impulsos de los hechos nuevos, de las sucesivas producciones legislativas y, en consecuencia, el cierre del cauce notarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El m\u00e9todo de atenta observaci\u00f3n de la realidad, constituida por los hechos sucesivos que la conforman en su dimensi\u00f3n hist\u00f3rica, nos lleva a las consideraciones que siguen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Segundo.-Nos encontramos ante una relaci\u00f3n jur\u00eddica compleja y ello por tres razones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Es la primera que el contrato de pr\u00e9stamo o de cr\u00e9dito hipotecario es en s\u00ed mismo complejo al concurrir un contrato principal, el pr\u00e9stamo, con otro accesorio, la garant\u00eda hipotecaria, complejidad que bien ponen de manifiesto las contradictorias sentencias del Tribunal Supremo de 16, 22 y 23 de octubre de 2018, sobre el sujeto pasivo del Impuesto de Actos jur\u00eddicos Documentados y que motivaron el RDL 17\/2018 de 8 de noviembre <a href=\"#n2\">(2)<\/a> <a href=\"#n3\">(3)<\/a>;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Es la segunda el estar involucrados en el procedimiento dos notarios, dos fincas situadas en distintos t\u00e9rminos municipales y distritos notariales as\u00ed como diversos momentos procesales;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) en fin, a todo ello se une la complejidad tambi\u00e9n de la hipoteca de m\u00e1ximo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tercero.- Si la complejidad denunciada fuera poca el factor tiempo impide ver la probable sencillez del tema que aqu\u00ed se plantea, el de una pretendida inhibitoria notarial con posibles repercusiones constitucionales, seg\u00fan veremos despu\u00e9s.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuarto.- El instrumento, en apariencia, adecuado para atender a esta problem\u00e1tica no puede ser otro que el Derecho Transitorio, con una visi\u00f3n temporal muy <em>sui generis<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Quinto.- No debe soslayarse el hecho de que la situaci\u00f3n del acreedor puede considerarse neutra y tal vez, como ya se anticipaba, pr\u00f3xima a un estado de indefensi\u00f3n con connotaciones en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, supuesto que la tutela judicial efectiva es extensible tambi\u00e9n, por analog\u00eda, a los funcionarios p\u00fablicos de la Administraci\u00f3n, y m\u00e1s si lo son del Estado, como es el caso de los Notarios de expresa menci\u00f3n constitucional en el art\u00edculo 149.8\u00aa al indicar la \u201cordenaci\u00f3n de los instrumentos p\u00fablicos\u201d como competencia exclusiva estatal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que reconocer que la materia que se estudia no es ajena al principio de Seguridad Jur\u00eddica sancionado por el art\u00edculo 9.3 del texto constitucional y a la excepcionalidad de la retroactividad de las leyes y tambi\u00e9n \u00bfpor qu\u00e9 no? de los hechos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aqu\u00ed y ahora se enjuician hechos pasados, <em>el statu quo<\/em> inicial, hechos latentes en el recuerdo instrumental (la escritura de hipoteca de m\u00e1ximo) y por ello en Derecho presentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y eufemismos aparte habremos de convenir que en el antiguo procedimiento notarial sumario y hoy en el de venta forzosa de finca hipotecada el Notario ejerce una funci\u00f3n jurisdiccional o cuasi jurisdiccional, afirmaci\u00f3n esta que se consolida con la realidad social legislativa de hoy y sirva de ejemplo la ley 15\/2015, de 5 de julio de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sea por resumir dir\u00e9, provisionalmente, que esa doble inhibitoria notarial priva al acreedor de un derecho que adquiri\u00f3 leg\u00edtimamente y que no es otro que la realizaci\u00f3n de valor y cobro de su cr\u00e9dito por la v\u00eda notarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sexto.- Un mejor entendimiento del caso que se examina sugiere una valoraci\u00f3n de la ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y la cr\u00edtica no puede ser m\u00e1s negativa, excepci\u00f3n hecha de su esp\u00edritu social y tuitivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es una ley que invita a no leerla, especialmente por sus disposiciones transitorias y adicionales que crean confusi\u00f3n; porque al ser tan amplia su vocaci\u00f3n de reforma se aparta de su esp\u00edritu y finalidad que no es otro que informar al prestatario persona f\u00edsica y de forma singular adem\u00e1s proteger al prestatario en situaci\u00f3n de exclusi\u00f3n social, siempre que la finca hipotecada sea la \u201cvivienda residencial\u201d <a href=\"#n4\">(4)<\/a>; introduce conceptos de dif\u00edcil comprensi\u00f3n que van mucho m\u00e1s all\u00e1 de lo jur\u00eddico y no cumple la exigencia de hoy consistente en que las normas sean comprensibles, una ley dirigida al ciudadano; y por no decir m\u00e1s concluyo la cr\u00edtica alertando sobre su vicio repetitivo y cansino sin olvidar su endeble sistem\u00e1tica. <a href=\"#n5\">(5)<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y \u00bfacaso es aplicable esta ley al contrato que se examina y su pendiente consumaci\u00f3n?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">S\u00e9ptimo.- El que podr\u00eda denominarse \u201cprincipio de unidad de procedimiento\u201d (un solo juez, un solo notario) que siempre ha reclamado para si nuestro sistema procesal e hipotecario inclina a pensar, <em>prima facie<\/em>, que la competencia para la venta forzosa de las fincas hipotecadas no puede ser de dos notarios, solo uno y este es el notario designado para tal fin aunque las fincas est\u00e9n sitas fuera de su distrito, soluci\u00f3n esta no exenta de problemas y que es necesario fundamentar en su devenir hist\u00f3rico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es, entre otros, contestar a esta pregunta: \u00bfLas partes del contrato gozan de absoluta libertad para pactar y designar al notario autorizante de la venta forzosa, cualquiera que sea su residencia y el termino o t\u00e9rminos municipales donde radiquen las fincas hipotecadas? \u00bfEs la radicaci\u00f3n de las fincas punto de conexi\u00f3n necesario?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Tal vez la respuesta pueda ser afirmativa en el Antiguo R\u00e9gimen; distingamos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Competencia territorial: el Notario tiene fe p\u00fablica (jurisdicci\u00f3n) solo en su distrito (art. 3 RN) exceptuados los casos expresamente previstos y as\u00ed puede citarse, en materia testamentaria, la autorizaci\u00f3n del testamento en distrito colindante (art. 118 RN) y su competencia, incluso provincial y auton\u00f3mica, en materia electoral ( Anexo IV RN).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Efectos espaciales o territoriales de la fe p\u00fablica: Son universales o ilimitados, con sujeci\u00f3n, fuera del territorio del Estado, a las normas de la Uni\u00f3n Europea, a los tratados internacionales y a los principios rectores del Derecho Internacional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como dec\u00eda Alfonso X en las Partidas \u201c<em>e de cuyas cartas nasce averiguamiento de prueba e deben ser credidas en todo el Reino\u201d.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si las partes son libres, que efectivamente lo son, para otorgar las escritura de pr\u00e9stamo hipotecario ante notario de su elecci\u00f3n, cualquiera que sea su residencia y el lugar donde radiquen las fincas, <em>el iter<\/em> discursivo sugiere afirmar la licitud del pacto por el que se se\u00f1ala, a efectos de procedimiento, a un notario sin conexi\u00f3n real y jurisdiccional alguna con las fincas hipotecadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A la tesis expuesta se opone el anterior <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art236\">art. 236 RH<\/a> que exige la competencia notarial <em>ob rem<\/em>, limitando la libertad de pacto, a lo que puede reconvenirse que estamos ante un supuesto no previsto y por ello no prohibido, soluci\u00f3n esta a la que no se pueden objetar m\u00e1s que razones pr\u00e1cticas y reglamentarias (\u00a1no legales!) que socaban la libertad de contrataci\u00f3n ex art. 1255CcE.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aqu\u00ed tambi\u00e9n se podr\u00eda exclamar como en Arag\u00f3n, aunque con fundamento distinto, \u201cQue callen Fueros e fablen barbas\u201d. Enti\u00e9ndase aqu\u00ed por \u201cbarbas\u201d el foro de la libertad contractual, m\u00e1s acorde con el esp\u00edritu constitucional ya vigente en el antiguo r\u00e9gimen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Habr\u00e1 de convenirse que la argumentaci\u00f3n que antecede es francamente endeble y se ofrece a los solos efectos de rechazarla, por lo que ese \u201ctal vez si\u201d deviene en un no.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero \u00bfy hoy con el Nuevo R\u00e9gimen?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inconstitucionalidad hoy del r\u00e9gimen hipotecario de entonces no es este momento oportuno para justificarla ni rechazarla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La vinculaci\u00f3n <em>ob rem<\/em>, ahora con m\u00e1s apoyatura legal,<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\"> art. 129 LH<\/a> y reglamentaria, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art236\">art. 236 RH<\/a> as\u00ed como la analog\u00eda procesal, obliga a dar una respuesta tambi\u00e9n negativa al problema planteado, en definitiva esa libertad de pacto es limitada, lo ha sido siempre, pero bien entendido que su interpretaci\u00f3n es libre siempre que est\u00e9 adecuada a las circunstancias del momento contractual en que la norma se aplica (art. 1091 CcE).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Me explico, por norma ha de entenderse tanto la que deriva de los preceptos invocados como de la ley contractual que debe respetarse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Octavo.- Que el tiempo es inexorable obliga a preguntar qu\u00e9 ha de entenderse por \u201cAntiguo R\u00e9gimen\u201d y \u201cNuevo R\u00e9gimen\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El \u201cAntiguo R\u00e9gimen\u201d nace con la Ley Hipotecaria misma, se desarrolla con su Texto Refundido y se inicia su actualizaci\u00f3n con las normas posteriores, que no son pocas, dada la sensibilidad t\u00e9cnica y social de todo lo hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El \u201cNuevo R\u00e9gimen\u201d se inicia con la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, de 11 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A estas fracciones temporales hay que adicionar otra, no menos importante, que es la del \u201cTiempo Intermedio\u201d en el que se inicia la verdadera modernizaci\u00f3n y armonizaci\u00f3n de nuestro sistema hipotecario regido, as\u00ed lo creo, por el principio de equidad, principio este que, atenuando la generalidad de la Ley, desciende a sectores humanos concretos necesitados de la tutela jur\u00eddica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El tiempo intermedio tiene muchas manifestaciones normativas entre las que pueden citarse la ley 2\/2009, de 31 de marzo, el RDL 6\/2012 de 9 de marzo y Ley 1\/2013 de 14 de mayo, movimiento legislativo este dirigido a restablecer el principio de igualdad en la contrataci\u00f3n mediante la protecci\u00f3n de la parte m\u00e1s d\u00e9bil, el prestatario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A todo ello hay que a\u00f1adir el importante impulso jurisprudencial comunitario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Noveno.- Y en este contexto, el temporal, me preguntaba, l\u00edneas atr\u00e1s, \u201cY \u00bfacaso es aplicable esta ley al contrato que se examina?\u201d, me refiero a la ya mencionada Ley 5\/2019, de 11 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La respuesta es mixta, si digo que no lo mismo que s\u00ed, dir\u00eda una verdad a medias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No es aplicable por no concurrir los requisitos que determinan su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y que se concretan en sus arts 1 y 2 que se resumen as\u00ed: El prestatario no es persona f\u00edsica, el acreedor no se dedica profesionalmente al tr\u00e1fico crediticio y la garant\u00eda no es una vivienda de uso residencial por lo que tambi\u00e9n la fianza personal, presente en nuestro caso, queda excluida del \u00e1mbito legal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se da adem\u00e1s la circunstancia, atendiendo a la realidad, que la hipoteca de m\u00e1ximo est\u00e1 destinada al mundo empresarial y no es concebible ni operativa para un sujeto con riesgo de exclusi\u00f3n social que es al que la ley pretende proteger.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">S\u00ed es aplicable porque esta ley, adem\u00e1s de su \u00e1mbito competencial modifica otras y regula, en sus disposiciones adicionales, materias que nos afectan, especialmente la reforma de la LH y de la LEC, destacando entre todas la nueva redacci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\">art. 129<\/a> de aquella.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Decimo.- Lo expuesto hasta ahora nos permite ya una aproximaci\u00f3n a nuestro tema:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Si la mencionada ley del 2019 no es plenamente aplicable a nuestro caso \u00bfpor qu\u00e9 encabezar las letras que anteceden as\u00ed \u201cContrato de Cr\u00e9dito Inmobiliario\u2026\u201d? La respuesta es bien sencilla y es que esta ley convierte lo que es g\u00e9nero en especie porque bajo esta r\u00fabrica tiene cabida toda hipoteca de tr\u00e1fico y de m\u00e1ximo en garant\u00eda de cualquier obligaci\u00f3n siempre que la garant\u00eda ofrecida sea un inmueble.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Mejor hubiera sido hablar de \u201cCr\u00e9dito inmobiliario protegido\u201d o \u201cDeudores y fiadores hipotecarios especialmente protegidos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Ya en sede de competencia notarial se observa en esta evoluci\u00f3n normativa que la competencia notarial instructora, con mayor o menor apoyatura legal, sigue siendo la misma, notario competente el estipulado en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca siempre que tenga jurisdicci\u00f3n en el territorio donde radique alguna de las fincas hipotecadas, aunque no la tenga en todas; la vinculaci\u00f3n <em>ob rem<\/em> es imperativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De ah\u00ed que en l\u00edneas anteriores hablara de \u201cuna visi\u00f3n temporal suig\u00e9neris\u201d porque la problem\u00e1tica de la competencia no surge de cambios legislativos y si de la mutaci\u00f3n de los hechos lo que hace que nos encontremos ante un Derecho Transitorio at\u00edpico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Und\u00e9cimo.- Supuesto que el notario paccionado tiene, en nuestro caso, originariamente, jurisdicci\u00f3n en el territorio donde est\u00e1 sita una de las fincas, la de Tempranillo, \u00bfel hecho de que esta finca haya desaparecido por ejecuci\u00f3n anterior y preferente, con liberaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de cargas posteriores (la nuestra) pasando a otro titular, hace que esta circunstancia sobrevenida determine la incompetencia de este notario? \u00bfDecae la competencia por este hecho?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La respuesta es negativa, subsiste la competencia y para ello me fundo en los siguientes argumentos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1:- El principio de conservaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico en su integridad y sobre todo si no existe perjuicio para tercero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- El principio, de la Escuela de Derecho Natural, \u201c<em>pacta sunt servanda<\/em>\u201d que es consecuencia y tambi\u00e9n causa de la anterior al que se a\u00f1ade el principio de libertad, extensible tambi\u00e9n a lo contractual, que inspira nuestra Constituci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los pactos han de ser respetados, s\u00ed, pero no solo por los contratantes (art. 1256 CcE) sino tambi\u00e9n por el Estado y sus distintos poderes as\u00ed como por terceros, el doctrinal poenitus estranei, terceros que est\u00e1n obligados a respetar una relaci\u00f3n jur\u00eddica libremente constituida por otros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Que esto recuerda al texto y doctrina del art. 1257 CcE no lo oculto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- Y en fin, ya m\u00e1s en serio, las disposiciones transitorias, no las de la ley del 19 y s\u00ed las de las propias leyes que modifica, en nuestro caso la LH y, por su car\u00e1cter general, el CcE, teniendo en cuenta adem\u00e1s la alusi\u00f3n que se hace, en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\">art. 129 LH<\/a> y en el que le precedi\u00f3, al art. 1858 del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En esta tesitura observamos como en las disposiciones 4\u00aa y 5\u00aa LH se respetan las inscripciones de posesi\u00f3n anteriores, hoy imposibles, y la referencia a los procedimientos ejecutivos en cuanto a hipotecas anteriores que aunque se rijan por la presente ley, la nueva, se da la circunstancia que en tema de competencia las sucesivas normas dicen lo mismo (Art. 236 RH).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.- A la misma conclusi\u00f3n se llega atendiendo al principio constitucional de Seguridad jur\u00eddica y a la excepcionalidad de la retroactividad aunque esta sea motivada por hechos posteriores ajenos a la voluntad de las partes del negocio jur\u00eddico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.- El acreedor adquiri\u00f3 un derecho del que no puede ser privado; si equiparamos normas sobrevenidas con hechos sobrevenidos, se estar\u00e1 a la irretroactividad y al respeto de los derechos nacidos (fecha del otorgamiento de la escritura) y no ejercitados antes del hecho sobrevenido, conforme a las disposiciones transitorias primera, segunda y cuarta del CcE (T\u00e9ngase en cuenta que la determinaci\u00f3n de la competencia, en lo que nos afecta no ha variado normativamente, insisto en ello, aunque sea reiterativo).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Duod\u00e9cimo.- Y se cierran estas consideraciones jur\u00eddicas con el tema de la hipoteca de m\u00e1ximo. \u00bfEs susceptible esta modalidad hipotecaria de ejecutarse mediante el procedimiento notarial de venta forzosa de finca hipotecada?, \u00bfes fundada la negativa del notario de Monastrel?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La respuesta debe ser negativa y a la b\u00fasqueda de su fundamentaci\u00f3n debe dirigirse el int\u00e9rprete.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hipoteca de m\u00e1ximo e hipoteca de tr\u00e1fico tienen en com\u00fan: 1) Son derechos de garant\u00eda al servicio de una obligaci\u00f3n principal; 2) Son derechos reales de constituci\u00f3n registral; 3) Una y otra exigen, por lo general, la determinaci\u00f3n de lo adeudado al tiempo de la ejecuci\u00f3n, por todos los conceptos, mediante los medios estipulados y los exigidos por la ley; 4) El incumplimiento de las obligaciones garantizadas determina la v\u00eda ejecutiva, judicial o notarial, para reclamar lo adeudado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hipoteca de m\u00e1ximo e hipoteca de tr\u00e1fico difieren: 1) La primera se basa en un contrato de tracto sucesivo mientras que la segunda, por lo general, tiene su causa en un contrato de tracto \u00fanico; 2) La de m\u00e1ximo garantiza cualquier obligaci\u00f3n y la de tr\u00e1fico solo obligaciones dinerarias que son las reguladas en el art. 1170 del CcE; 3) Lo adeudado respecto a terceros est\u00e1 garantizado con las cantidades que resultan de la responsabilidad hipotecaria, mientras que la deuda por principal, inter partes, es desconocida <em>ab initio<\/em> en la primera y determinada en su origen en la segunda, circunstancia esta que no altera, en ninguna de ellas, la seguridad y protecci\u00f3n jur\u00eddica de terceros, ; 4) Una tiene su \u00e1mbito natural de actuaci\u00f3n, aunque no excluyente, en el mundo empresarial y la otra en la sociedad en general, genuinamente en el consumidor persona f\u00edsica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las diferencias, respecto a terceros, no son tan acusadas para excluir del procedimiento notarial a las de m\u00e1ximo que son las m\u00e1s necesitadas de un procedimiento \u00e1gil y con suficientes garant\u00edas, agilidad que es la que reclama la estabilidad de la empresa y las obligaciones causadas por las relaciones entre empresarios. As\u00ed lo exige el tr\u00e1fico mercantil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No alcanzo a entender por qu\u00e9 la de tr\u00e1fico si y las de m\u00e1ximo no. \u00bfAcaso se piensa que el procedimiento judicial es m\u00e1s garantista para el deudor y terceros? De ser las cosas as\u00ed encuadrar\u00edamos al consumidor persona f\u00edsica y sus acreedores en una situaci\u00f3n protectora de segundo grado con vulneraci\u00f3n del art. 14 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nuestro Derecho Procesal es garantista s\u00ed pero nunca obstruccionista como parece pretender un sector de la doctrina.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Entonces \u00bfestas elucubraciones en que desembocan? Obs\u00e9rvese lo que sigue.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El problema de limitar la ejecuci\u00f3n de la hipoteca de m\u00e1ximo a la v\u00eda judicial es tradicional en nuestra doctrina y antes de la reforma del 19 y la anterior(2013) de la que trae causa la DG, en contra de esa corriente, admiti\u00f3, en dos resoluciones (RR 8 y 9 febrero 2001) la v\u00eda notarial ya que la limitaci\u00f3n de cauces procesales se derivaba de la v\u00eda reglamentaria, hoy sin embargo el tema es de ardiente actualidad porque esta limitaci\u00f3n parece derivarse de la ley, concretamente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\">art. 129.2.c LH<\/a> que vuelve a reiterar lo que ya dec\u00eda el RH, que \u201c<em>La venta extrajudicial solo podr\u00e1 aplicarse a las hipotecas constituidas en garant\u00eda de obligaciones cuya cuant\u00eda aparezca inicialmente determinada\u2026\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Derecho y sociedad, \u00e9sta causante de aqu\u00e9l. \u00bfV\u00eda judicial o notarial? La respuesta a pie de calle todos la sabemos.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"conclusiones\"><\/a>CONCLUSIONES:<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00aa.- La alegaci\u00f3n de falta de competencia del notario de Tempranillo es infundada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Contra la negativa notarial el acreedor puede interponer recurso de queja ante la DG de conformidad con lo previsto en el art. 145 RN.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El notario puede acudir en consulta de duda a la DG, a trav\u00e9s de la Junta Directiva del Colegio Notarial, aunque la viabilidad de la misma es dudosa porque los arts 70 y 313 parecen limitarla a las dudas que surjan de la aplicaci\u00f3n de la Ley del Notariado, su Reglamento y disposiciones complementarias (\u00bf?); sin embargo el recurso de queja es el que legitima y resuelve la consulta de duda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00aa La negativa del notario de Monastrel es inocua e infundada por falta de competencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00aa El tema de la hipoteca de m\u00e1ximo es el que deber\u00eda de haber opuesto el Notario de Tempranillo por ser cuesti\u00f3n, a pesar de lo fundamentado en este trabajo, muy dudosa y de ardiente actualidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este trabajo, bajo la forma de dictamen o de \u00b4\u2026, queda sometido a otro mejor fundado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Alicante 28 noviembre 2020<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Antonio Ripoll Jaen<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Notario.<\/p>\n<hr \/>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"notas\"><\/a>NOTAS<\/h2>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Que la infraestructura inform\u00e1tica del Notariado es de vanguardia los hechos lo evidencian, v\u00e9ase la editorial y los trabajos de la <a href=\"https:\/\/escriturapublica.es\/2020\/10\/28\/servicios-telematicos-del-notariado\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">revista Escritura P\u00fablica, septiembre-octubre-2020<\/a>, n\u00famero 125, con su ilustrativa portada \u201dEspa\u00f1a digital\u201d; pero no basta con los servicios telem\u00e1ticos del Notariado y la preparaci\u00f3n de sus miembros y colaboradores; hoy es exigible, a pesar de los riesgos que entra\u00f1a, una nueva Ley del Notariado que aborde, con las debidas limitaciones, los otorgamientos no presenciales y el desembarazo del protocolo, limit\u00e1ndolo a casos muy concretos y sustituy\u00e9ndolo por un asiento abreviado en un nuevo libro indicador, asientos que ser\u00edan firmados por los otorgantes o requirentes con la autorizaci\u00f3n notarial, completado todo ello con la garant\u00eda que ofrece hoy el archivo inform\u00e1tico, siendo objeto de circulaci\u00f3n el instrumento original, tantos como otorgantes, que podr\u00e1 ser testimoniado cuantas veces se quiera, con nota en el mencionado libro; \u201c<em>e de cuyas cartas guarda memoria\u201d <\/em>(Partidas) pero no las cartas.<a id=\"n2\"><\/a><\/li>\n<li>Los efectos de estas sentencias y del RDL han sido contrarios a lo que se persegu\u00eda pues el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados ahora lo pagamos todos los ciudadanos, incluidos los deudores hipotecarios, con la cuasi imposici\u00f3n de los fondos de inversi\u00f3n, con sus correspondientes comisiones y el cobro, tambi\u00e9n de estas, por los dep\u00f3sitos bancarios. Y es que para enjuiciar y legislar hay que tener en cuenta tambi\u00e9n la infraestructura econ\u00f3mica y las circunstancias sociales.<a id=\"n3\"><\/a><\/li>\n<li>Vide sobre esta cuesti\u00f3n mi trabajo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/jurisprudencia-por-que-para-que\/\">\u201c\u00bfJurisprudencia? Y \u00bfPor qu\u00e9? \u00bfPara qu\u00e9? en notariosyregistradoresww.com<\/a>.<a id=\"n4\"><\/a><\/li>\n<li>\u201cVivienda residencial\u201d. La expresi\u00f3n es, cuanto menos, hiriente teniendo en cuenta el uso social de \u201cresidencial\u201d y el esp\u00edritu y finalidad de la ley; mejor hubiera sido \u201cvivienda habitual\u201d o \u201cvivienda habitacional\u201d, abstracci\u00f3n hecha de si constituye o no domicilio; esta \u00faltima expresi\u00f3n no se confunde, aunque pueda pretenderse, con el derecho de habitaci\u00f3n que por su naturaleza e imperativo legal no es hipotecable (arts 525 CcE y 108.3\u00ba LH).<a id=\"n5\"><\/a><\/li>\n<li>Vide <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/dgrn\/instruccion-dgrn-dudas-sobre-la-actuacion-notarial-y-registral-ante-la-aplicacion-de-la-ley-de-credito-inmobiliario\/\">Instrucci\u00f3n de la DGRN de 20-XII-2019<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"enlaces\"><\/a><span style=\"font-size: 14pt;\">ENLACES:<\/span><\/h2>\n<ul>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/archivo-llave-ley-contratos-de-credito-inmobiliario\/\">Archivo llave de la Ley de Contratos de cr\u00e9dito Inmobiliario<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a title=\"Jurisprudencia: \u00bfPor qu\u00e9? \u00bfPara qu\u00e9?\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/jurisprudencia-por-que-para-que\/\">Jurisprudencia: \u00bfPor qu\u00e9? \u00bfPara qu\u00e9?<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\">Art\u00edculo 129 de la Ley Hipotecaria<\/a>\u00a0 y \u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art234\">arts 234 y ss. del Reglamento Hipotecario<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/dgrn\/instruccion-dgrn-dudas-sobre-la-actuacion-notarial-y-registral-ante-la-aplicacion-de-la-ley-de-credito-inmobiliario\/\">Instrucci\u00f3n DGRN 20 de diciembre de 2019, sobre la actuaci\u00f3n notarial y registral ante la aplicaci\u00f3n de la LCCI.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2012-FEBRERO.htm#r66\">R. 23 de enero de 2012: fijaci\u00f3n del saldo en venta extrajudicial<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/tag\/venta-extrajudicial\/\">VOZ VENTA EXTRAJUDICIAL<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/tag\/antonio-ripoll-jaen\/\">OTROS ART\u00cdCULOS DE ANTONIO RIPOLL JAEN<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/doctrina\/\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oficina-notarial\/\">OFICINA NOTARIAL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_77857\" style=\"width: 1034px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/venta-extrajudicial-dictamen-ante-una-inhibitoria-notarial\/attachment\/galgo-nieve\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-77857\" class=\"size-full wp-image-77857\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/galgo-nieve.jpg\" alt=\"\" width=\"1024\" height=\"619\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/galgo-nieve.jpg 1024w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/galgo-nieve-300x181.jpg 300w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/galgo-nieve-768x464.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/galgo-nieve-500x302.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-77857\" class=\"wp-caption-text\">Galgo jugando en la nieve<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>CONTRATO DE CREDITO INMOBILIARIO: INHIBITORIA NOTARIAL Antonio Ripoll Ja\u00e9n,\u00a0Notario \u00a0 \u201cPor entre unas matas,\/seguido de perros,\/-no dir\u00e9 corr\u00eda- volaba un conejo.\/\/De su madriguera\/sali\u00f3 un compa\u00f1ero,\/y le dijo: \u201cTente,\/amigo: \u00bfqu\u00e9 es esto?\/\/\u201dQu\u00e9 ha de ser -responde-\/sin aliento llego\u2026\/Dos picaros galgos\/me vienen siguiendo.\u201d\/\/\u201dSi -replica el otro-\/por all\u00ed los veo\u2026\/pero no son galgos\u201d\/\u201d\u00bfPues qu\u00e9 son?\u201d \u201cPodencos\u201d\/\/\u201d\u00bfQu\u00e9? 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