{"id":77947,"date":"2020-12-06T14:26:28","date_gmt":"2020-12-06T13:26:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=77947"},"modified":"2022-09-09T23:12:27","modified_gmt":"2022-09-09T21:12:27","slug":"el-control-de-los-precios-de-los-alquileres-y-sus-consecuencias-el-caso-de-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/opinion\/el-control-de-los-precios-de-los-alquileres-y-sus-consecuencias-el-caso-de-cataluna\/","title":{"rendered":"El control de los precios de los alquileres\u00a0y sus consecuencias: el caso de Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"

EL CONTROL DE LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES\u00a0Y SUS CONSECUENCIAS: EL CASO DE CATALU\u00d1A\u00a0<\/span><\/b><\/span><\/h1>\n

DANIEL IBORRA FORT, NOTARIO<\/span><\/h2>\n

ART\u00cdCULO DE OPINI\u00d3N<\/strong><\/span><\/p>\n

El catedr\u00e1tico de Econom\u00eda de la UE Oriol Amat<\/strong>, en La Vanguardia el 21 de julio pasado, hab\u00eda denunciado que:<\/p>\n

\u201cEn los mejores pa\u00edses, adem\u00e1s, con cada ley se aprueba su memoria econ\u00f3mica -la inversi\u00f3n p\u00fablica que la har\u00e1 realizable y su impacto-.<\/p>\n

Por ejemplo. La ley de Dependencia est\u00e1 bien; pero si no analizamos, antes de legislar, si tenemos presupuesto para pagarla y bastantes funcionarios preparados para aplicarla…<\/p>\n

Y la tramitaci\u00f3n de cada ley es largu\u00edsima, tardamos entre a\u00f1o y a\u00f1o y medio en aprobarlas.<\/p>\n

As\u00ed que muchas leyes ya nacen desfasadas.<\/p>\n

Tardamos en legislar, legislamos sin el consenso que hace a una ley eficiente y, a menudo, esas leyes ni se aplican. Los mejores pa\u00edses, en cambio, son los que legislan poco, r\u00e1pido y bien: con una previsi\u00f3n del coste y el impacto de cada medida ajustada a la realidad y, tras aplicarla, con un seguimiento objetivo de sus resultados\u201d.<\/p>\n

Sobre el impacto de la ley de limitaci\u00f3n de alquileres<\/strong> y si beneficia a los ciudadanos, el Banco de Espa\u00f1a hab\u00eda avisado (\u201dEXPANSION 22\/5\/2020\u201c) que \u201cla pandemia del Covid-19 generar\u00e1 una profunda contracci\u00f3n de las rentas y de la actividad econ\u00f3mica, lo que previsiblemente impactar\u00e1 en la situaci\u00f3n del mercado inmobiliario.
\nA corto plazo, las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presi\u00f3n financiera de los segmentos m\u00e1s vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuir\u00e1n a mitigar alguno de estos efectos.
\nPero a medio plazo la incertidumbre es mayor, ya que algunas propuestas generan distorsiones en el mercado y perjudican la seguridad jur\u00eddica, adem\u00e1s de desincentivar \u201cel necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda\u201d.
\nEn concreto, el Banco de Espa\u00f1a<\/strong> se refiere a la limitaci\u00f3n de precios del alquiler<\/strong>, que si bien se aplican en \u00e1reas con tensiones importantes de precios para mitigar los problemas de accesibilidad y tienen efecto de forma inmediata en el gasto de ciertos colectivos, no atajan las causas subyacentes al problema de accesibilidad<\/strong>.
\nAdem\u00e1s, pueden generar una contracci\u00f3n adicional de la oferta en las \u00e1reas reguladas y aumentar los precios fuera de ellas.
\nM\u00e1s efectivo considera el Banco de Espa\u00f1a aumentar la oferta agregada de vivienda en arrendamiento a disposici\u00f3n de los colectivos m\u00e1s vulnerables<\/strong>, aunque se\u00f1ala su elevado coste presupuestario, que en la pr\u00e1ctica las limita a los colectivos m\u00e1s vulnerables, y el riesgo de desplazar a la oferta privada\u201d.<\/p>\n

Uno de nuestros economistas m\u00e1s brillantes, Jos\u00e9 Garc\u00eda Montalvo<\/strong>, catedr\u00e1tico de Econom\u00eda Aplicada (Premio de econom\u00eda Rey Jaime I 2.019) con su extraordinaria habilidad para, en pocas y claras palabras, condensar sus documentados trabajos (con una gran dedicaci\u00f3n al mercado inmobiliario), manifest\u00f3 que \u201cLos economistas estamos completamente de acuerdo en muy pocas cosas y una de ellas es que el control de alquileres no funciona<\/strong>\u201d, \u201cSin embargo, el problema del acceso a la vivienda ahora es muy grande y para los pol\u00edticos esta es una \u2018soluci\u00f3n milagro\u2019 que se vende muy bien entre sus electores\u201d.
\nA su juicio, \u201cbuscar atajos para arreglar la situaci\u00f3n a corto plazo corre el riesgo de empeorar el problema\u201d. Y uno de ellos ser\u00eda el control de rentas que Podemos ha exigido al Gobierno y que lleg\u00f3 a aprobar la Generalitat. \u201cDonde se ha probado ha empeorado las cosas\u201d *. <\/a><\/p>\n

\u201cA medio plazo, la principal consecuencia es un descenso de la oferta de vivienda en alquiler\u201d
\n\u201cLa situaci\u00f3n actual del alquiler no tiene soluciones m\u00e1gicas\u201d, \u201cel origen del problema es que las administraciones no han creado un parque de vivienda social en alquiler, como el que hay en el resto de Europa<\/strong>, que sirva de colch\u00f3n para los colectivos vulnerables en momentos de crisis econ\u00f3mica.
\nGerard Duelo,<\/strong> presidente del Consejo General de API de Espa\u00f1a en La Vanguardia del 22 de octubre pasado:
\n\u201cUna norma populista en Barcelona provoca hoy un decremento de inversi\u00f3n en vivienda<\/strong>\u2026 La que obliga al inversor a que el 30% de la inversi\u00f3n se destine a vivienda social. Al reducirse as\u00ed el margen de beneficio\u2026**<\/a>
\nla inversi\u00f3n en vivienda nueva ha ca\u00eddo: de 25.000 viviendas\/a\u00f1o que tocaba construir, han sido solo 14.500 el a\u00f1o pasado.
\nLo malo es la nueva ley de alquileres catalana, que impone un tope al arrendador. Esta ley no los frenar\u00e1, \u00a1al contrario! Si el propietario ve mermar su beneficio, no rehabilitar\u00e1 su piso o lo retirar\u00e1 del mercado<\/strong>. Y habr\u00e1 menos oferta de pisos, y ser\u00e1n peores.
\nPero los fondos poseen s\u00f3lo el 3% de la vivienda en alquiler. \u00a1El 97% restante es de propietarios de un solo piso, o dos pisos!
\nEl 40% de los family office (inversores familiares en pisos para alquilar) de Barcelona\u2026 se est\u00e1n largando a Madrid\u2026.\u201d
\nEn este sentido: \u201c el activismo legislador\u201d de las autoridades de Catalunya y de Barcelona perjudica a esta ciudad respecto a Madrid\u2026 lleva meses sufriendo para atraer inversores y la limitaci\u00f3n de alquileres agravar\u00e1 esta situaci\u00f3n \u201c (Toni L\u00f3pez \u2013Forcadell coautor de un estudio con la Universitat de Barcelona) ***<\/a><\/p>\n

Es muy importante, si quieren solucionar los problemas \u201creales y b\u00e1sicos \u201d de la sociedad (no solo los electorales de los gestores pol\u00edticos), evaluar el coste de las leyes y tambi\u00e9n hacer un seguimiento de sus efectos<\/strong>. Porque unos y otros recaen sobre los ciudadanos.
\nLa publicidad inicial que recogen los medios en primera p\u00e1gina, en Espa\u00f1a, luego no coincide con sus frustrantes resultados, pero estos no tienen la misma difusi\u00f3n.
\nEso permite que se vayan reproduciendo las promesas pol\u00edticas sin que su incumplimiento genere responsabilidad alguna ni incluso coste electoral, cosa que no sucede en nuestra vida privada en caso de incompetencia y fraude a los consumidores.<\/p>\n

Daniel Iborra Fort 3 de noviembre de 2020<\/p>\n

\n

NOTAS:<\/h2>\n

<\/a>*Berl\u00edn<\/strong> ha aprobado su nueva regulaci\u00f3n de alquileres, despu\u00e9s de a\u00f1os de tener otra en marcha que no ha evitado que las rentas se hayan doblado desde el 2009. La regulaci\u00f3n ha disparado los recursos judiciales de los propietarios contra las rentas fijadas, argucias diversas como hacer peque\u00f1as reformas para eludir la ley e incluso un mercado negro de traspasos (Garc\u00eda Montalvo)<\/p>\n

<\/a>**Esto es lo que publica el art\u00edculo de La Vanguardia del 30\/9\/2020 \u201c El sector inmobiliario cree in\u00fatil la reserva del 30% \u201c<\/p>\n

\u00a0\u201cLa modificaci\u00f3n del PGM promovida por el Ayuntamiento de Barcelona que obliga a reservar el 30% de las nuevas promociones residenciales y de las grandes rehabilitaciones a vivienda p\u00fablica no ha comportado ninguna mejora en el parque de la ciudad, seg\u00fan denunciaron varias entidades representativas del sector inmobiliario\u2026 la nueva norma resulta in\u00fatil. el impacto negativo del recorte de valor de los activos afectados est\u00e1 en el entorno del 26% de promedio… los efectos m\u00e1s negativos se dan en la rehabilitaci\u00f3n… Y encima \u201c Promotores, constructores, administradores y propietarios denuncian opacidad municipal\u201d<\/p>\n

Y que entre los 1.073 solares pendientes de edificar hay 187 de propiedad municipal<\/strong>, con capacidad para 7.000 viviendas y en estas, grandes superficies sin promover desde hace a\u00f1os\u201c.<\/p>\n

<\/a>***El Economista del 20 de octubre pasado ratificaba las advertencias del Banco de Espa\u00f1a \u201cAsval advierte que la intervenci\u00f3n del alquiler en Catalu\u00f1a ya ha supuesto una subida de precios\u201d Asval (Asociaci\u00f3n de Propietarios de Viviendas en Alquiler) asegura\u2026 que la ley catalana ya ha tenido sus primeros efectos negativos en los precios<\/strong>. el da\u00f1o de este tipo de iniciativas no se produce s\u00f3lo a nivel de sector, \u00abtambi\u00e9n lastra la imagen de pa\u00eds, ya que este tipo de medidas reflejan un nivel de inseguridad jur\u00eddica que para nada ayuda a la atracci\u00f3n de inversi\u00f3n que necesita el futuro del sector del alquiler mediante f\u00f3rmulas de colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada\u00bb.<\/p>\n

La Vanguardia , 2-11-2020 Emergencia econ\u00f3mica \u201cLas viviendas iniciadas caen un 42% y los promotores frenan nuevas obras\u201d<\/p>\n

En Catalunya, seg\u00fan las estad\u00edsticas del ministerio, en el primer semestre se han iniciado solo 1.341 viviendas, un 65% menos que el a\u00f1o pasado\u2026<\/p>\n

Otro factor que reducir\u00e1 la construcci\u00f3n de viviendas es la nueva legislaci\u00f3n sobre el alquiler<\/a>, especialmente en Catalunya. La APCE ha registrado ya proyectos con 1.500 viviendas que se constru\u00edan para alquilar que se han abandonado, de compa\u00f1\u00edas de seguros, fondos, familiy offices <\/em>o de promotores,.. \u201c.. la administraci\u00f3n no se da cuenta del da\u00f1o a medio plazo que provocan estas medidas. Quien compra un solar en otra ciudad y abre all\u00ed una oficina, no va a hacer all\u00ed solo un proyecto\u201d. As\u00ed, explica, antes de la crisis inmobiliaria, Catalunya constru\u00eda m\u00e1s viviendas que Madrid y ahora all\u00ed se construyen m\u00e1s del doble. \u201cPara mantener el mercado sin tensiones de precios<\/a> habr\u00edan de construirse 25.000 viviendas al a\u00f1o, y en 2020 solo se acabar\u00e1n 11.000. La ley, al contrario de lo que pretende, har\u00e1 m\u00e1s dif\u00edcil acceder a una vivienda\u201d, advierte Mars\u00e0 ( Presidente Asociaci\u00f3n de Promotores de Catalunya).<\/p>\n

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ENLACES:<\/h2>\n