{"id":80117,"date":"2021-02-22T20:01:48","date_gmt":"2021-02-22T19:01:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=80117"},"modified":"2021-02-22T20:36:42","modified_gmt":"2021-02-22T19:36:42","slug":"subrogacion-de-acreedor-hipotecario-sin-emision-del-certificado-de-debito","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/subrogacion-de-acreedor-hipotecario-sin-emision-del-certificado-de-debito\/","title":{"rendered":"Subrogaci\u00f3n de acreedor hipotecario sin emisi\u00f3n del certificado de d\u00e9bito"},"content":{"rendered":"

<\/a>SOBRE LA SUBROGACI\u00d3N DE ACREEDOR HIPOTECARIO SIN EMISI\u00d3N DEL CERTIFICADO DE D\u00c9BITO<\/strong><\/h1>\n

Comentario a la Resoluci\u00f3n de la DGSJyFP de 11 de diciembre de 2020\u00a0<\/strong><\/h2>\n

Antonio A. Longo Mart\u00ednez. Notario de Barcelona<\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n

Como es sabido, la Ley 5\/2019, reguladora de los Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario (LCCI)<\/a> ha modificado el art. 2 de la Ley 2\/1994<\/a>, siendo una de las novedades que m\u00e1s dudas ha ocasionado a la hora de formalizar una subrogaci\u00f3n por cambio de acreedor la derivada de la supresi\u00f3n en la norma del siguiente p\u00e1rrafo, quinto en su redacci\u00f3n anterior, referente al supuesto de no emisi\u00f3n por el acreedor inicial del preceptivo certificado de d\u00e9bito:<\/p>\n

\u201cNo obstante, si el pago a\u00fan no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastar\u00e1 con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no ser\u00e1n repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogaci\u00f3n, a disposici\u00f3n de la entidad acreedora\u201d<\/em>.<\/p>\n

Se ha planteado en consecuencia la necesidad de confirmar si ello supone, tal como aparentemente resultar\u00eda del texto legal, el bloqueo \u2013cuando menos moment\u00e1neo- del procedimiento, o si sigue siendo posible la f\u00f3rmula del c\u00e1lculo unilateral por el nuevo acreedor anteriormente prevista.[1]<\/sup><\/a> Pese a las dudas, en la pr\u00e1ctica notarial y registral esta \u00faltima parece haber sido la interpretaci\u00f3n mayoritaria, que no un\u00e1nime, en base a entender que el ejercicio por el deudor de su derecho a la subrogaci\u00f3n no puede quedar supeditado al cumplimiento de sus obligaciones por la entidad primitiva; y as\u00ed resulta tambi\u00e9n de la Resoluci\u00f3n de la DGSJyFP de 11 de diciembre de 2020<\/a> que empieza no obstante por reconocer que \u201cla nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1994 se muestra ambigua y contradictoria\u201d<\/em>, pecado este del que no est\u00e1 tampoco totalmente exenta la misma Resoluci\u00f3n, como vamos a ver.<\/p>\n

As\u00ed, se se\u00f1ala en ella de una parte el car\u00e1cter excepcional de la norma, que \u201cprescinde del consentimiento expreso del titular registral\u201d<\/em>, lo que \u201cdetermina que la eficacia de la subrogaci\u00f3n en \u00e9l prevista deba supeditarse al cumplimiento estricto<\/strong> de los requisitos legalmente establecidos<\/strong>, singularmente al transcurso del plazo previsto\u201d<\/em>, circunstancia que \u201cdada su transcendencia jur\u00eddica, debe ser controlada por los operadores jur\u00eddicos, notarios y registradores de la propiedad\u201d<\/em>. De otra parte, sin embargo, entiende que ese control puede verificarse mediante presentaci\u00f3n, no del certificado de d\u00e9bito, sino de un \u201cjustificante de entrega\u201d<\/em> del mismo, y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, que \u201cla certificaci\u00f3n del importe de la deuda no constituye un requisito imprescindible de la subrogaci\u00f3n porque ello implicar\u00eda hacer depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor\u201d<\/em>.\u00a0El procedimiento, por tanto, debe continuar, si bien, se nos dice, \u201cparece l\u00f3gico entender, en congruencia con la anterior doctrina sobre el derecho de enervaci\u00f3n, que el acreedor originario, de no aportar la certificaci\u00f3n, perder\u00eda el derecho a proponer una novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario\u201d<\/em>. Por lo que se refiere, m\u00e1s concretamente, a la supresi\u00f3n en el texto legal de la referencia a la posibilidad de la nueva entidad de cr\u00e9dito de calcular bajo su responsabilidad la cantidad debida cuando el antiguo acreedor no aporte el correspondiente certificado, considera el Centro Directivo que constituye una \u201claguna en su redacci\u00f3n\u201d<\/em>, redacci\u00f3n en la cual, pese a todo, se mantiene la anterior dicci\u00f3n legal que entiende suficiente la manifestaci\u00f3n del nuevo acreedor, al se\u00f1alar que \u00abpara ello bastar\u00e1 que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por \u00e9sta\u2026\u00bb.<\/p>\n

Ciertamente, es l\u00f3gico entender que la propia norma sustantiva que dio origen a la regulaci\u00f3n, el art. 1211 CC<\/a>, determina la necesidad de que la norma de procedimiento habilite en todo caso una subrogaci\u00f3n \u201csin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda <\/em>[el deudor] haya tomado prestado el dinero por escritura p\u00fablica, haciendo constar su prop\u00f3sito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada\u201d<\/em>. Y, desde este punto de vista, que una vez satisfecho su cr\u00e9dito no pueda el acreedor pretender la conservaci\u00f3n de su garant\u00eda. Respecto de la posibilidad de que tal satisfacci\u00f3n no hubiere sido total la Resoluci\u00f3n hace una interpretaci\u00f3n de lo m\u00e1s llamativa, al entender que dicho acreedor seguir\u00e1 estando protegido por el Registro por aplicaci\u00f3n del art. 1213 CC<\/a>, que prev\u00e9 que \u201cel acreedor, a quien se hubiere hecho un pago parcial, puede ejercitar su derecho por el resto con preferencia al que se hubiere subrogado en su lugar a virtud del pago parcial del mismo cr\u00e9dito<\/em>\u201d.<\/p>\n

Esta interpretaci\u00f3n es tajantemente rechazada aqu\u00ed<\/a> por Jos\u00e9 Manuel GARC\u00cdA GARC\u00cdA, para quien el art\u00edculo 1213 CC no resulta aplicable a los supuestos de subrogaci\u00f3n del art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1994, en los que \u201csi bien no implican formalmente la cancelaci\u00f3n total de la hipoteca, se parte de que el \u00fanico titular registral despu\u00e9s de la subrogaci\u00f3n es la nueva entidad acreedora y no la antigua, cuya titularidad queda \u2018muerta\u2019 en virtud de la subrogaci\u00f3n\u201d<\/em>, a\u00f1adiendo que lo contrario \u201cpodr\u00eda llegar a ser una carga oculta, dejando en nebulosa aspectos tan esenciales para el sistema registral como es la preferencia entre acreedores\u201d<\/em>. Quiz\u00e1 el t\u00e9rmino \u201ccarga oculta\u201d no sea el m\u00e1s id\u00f3neo, si tenemos en cuenta que la carga sigue publicada; que, como ocurre siempre, lo que publica el Registro no es la deuda -que desde que se constituy\u00f3 la hipoteca habr\u00e1 ido normalmente reduci\u00e9ndose- sino la responsabilidad hipotecaria; y que lo que la interpretaci\u00f3n del Centro Directivo significar\u00eda es \u00fanicamente la necesidad del tercero afectado en un momento dado por esa hipoteca de confirmar no s\u00f3lo cu\u00e1l es el saldo pendiente sino tambi\u00e9n si s\u00f3lo existe un acreedor actual garantizado por la misma o lo sigue estando tambi\u00e9n, y con preferencia, el anterior. Y decimos \u201c\u00fanicamente\u201d pero deber\u00edamos a\u00f1adir: \u201cy nada menos\u201d, porque no deja de resultar chocante la idea de que exista una finca que tenga inscrita una garant\u00eda de la que no pueda saberse con seguridad qui\u00e9n es el titular (el nuevo acreedor, sin duda, pero eventualmente tambi\u00e9n el anterior si hay una parte del cr\u00e9dito que no le fue debidamente satisfecha). \u00bfSignifica eso que a partir de ahora una cancelaci\u00f3n de hipoteca en la que ha habido una subrogaci\u00f3n activa requerir\u00e1 el consentimiento no s\u00f3lo del actual sino tambi\u00e9n del anterior acreedor?<\/p>\n

Tales conclusiones se antojan desde luego extra\u00f1as al principio de seguridad jur\u00eddica al que debe servir el Registro de la Propiedad. Pero tambi\u00e9n es cierto que permitir una subrogaci\u00f3n en la que, sin intervenci\u00f3n del antiguo acreedor, se prive a este de su derecho de garant\u00eda le da al supuesto la excepcionalidad que la propia Direcci\u00f3n General se\u00f1ala. Por eso, es razonable preguntarse si la norma no tiene una interpretaci\u00f3n alternativa m\u00e1s convincente. Y en este sentido, la supresi\u00f3n de la facultad de c\u00e1lculo de la deuda por el nuevo acreedor a falta del certificado de la entidad primitiva no ser\u00eda en s\u00ed misma incongruente \u2013ni constituir\u00eda por tanto tal \u201claguna legal\u201d- con lo que la propia Direcci\u00f3n califica como \u201cuna vuelta al marco de lealtad y buena fe entre las entidades financieras recogido en la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley 2\/1994\u201d. Tampoco el hecho de que se mantenga el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo, que habilita a una y otra entidad \u201cen caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogaci\u00f3n surta todos sus efectos\u201d, a acudir al juez a fin de sustanciar aqu\u00e9lla, permite por s\u00ed mismo entender que tal discrepancia es la que podr\u00eda surgir sobre la cantidad calculada unilateralmente por el nuevo acreedor, lo que har\u00eda presumible tal posibilidad; as\u00ed era sin duda con anterioridad, pero ahora, a la vista de la regulaci\u00f3n que resulta de los p\u00e1rrafos precedentes, la norma podr\u00eda hacer referencia al supuesto en que, existiendo un certificado expedido por la entidad primitiva y efectuado el pago por la nueva, esta \u2013por entender que la cantidad no ha sido correctamente calculada- o aqu\u00e9lla \u2013por considerar que el pago no se ajusta a lo certificado, por ejemplo en relaci\u00f3n a los intereses o comisiones devengados por los d\u00edas transcurridos desde la fecha de la certificaci\u00f3n- estiman no ajustado al contrato inicial el pago efectuado.[2]<\/a><\/p>\n

De acuerdo con ello, que no sea preciso para los efectos de la subrogaci\u00f3n el consentimiento del acreedor inicial no implicar\u00eda que pueda prescindirse de un procedimiento legalmente predeterminado tambi\u00e9n en garant\u00eda de sus derechos y en el cual el legislador, frente a una anterior regulaci\u00f3n previsora del supuesto de incumplimiento por aqu\u00e9l, ha optado ahora por confiar en esa lealtad entre entidades, se\u00f1alando al mismo tiempo con contundencia \u2013y redundancia- cu\u00e1les son sus respectivas obligaciones, indicando entre ellas que \u201cla certificaci\u00f3n deber\u00e1 ser entregada con car\u00e1cter obligatorio en el plazo m\u00e1ximo de siete d\u00edas naturales por parte de la entidad acreedora\u201d<\/em>. Creo que no es del todo apropiado decir que el derecho de subrogar del prestatario depender\u00eda de la voluntad del antiguo acreedor cuando no estamos hablando de una actitud discrecional sino impuesta por una norma legal. Probablemente entonces la eficacia del sistema debiera garantizarse mediante la asunci\u00f3n de las consecuencias que en t\u00e9rminos de sanci\u00f3n aparezcan asociadas al incumplimiento de tales obligaciones antes que mediante una interpretaci\u00f3n relajada de estas que incorpore el riesgo de incentivar de alg\u00fan modo ese mismo incumplimiento.<\/p>\n

De otra parte, cabe preguntarse si existir\u00eda la misma actitud de pasividad por la entidad primitiva de serle hecho el requerimiento de certificado directamente por el consumidor conforme a lo previsto en el art. 23.2 LCCI<\/a> para aquellos supuestos en que el mismo se plantea un reembolso anticipado. Hay razones para entender que no, y quiz\u00e1 ello podr\u00eda haber llevado a la Direcci\u00f3n General a confirmar como posible alternativa para continuar el procedimiento de subrogaci\u00f3n la presentaci\u00f3n de dicho certificado, toda vez que, habiendo sido previamente notificada la entidad de la intenci\u00f3n de proceder a la subrogaci\u00f3n ya ha quedado salvaguardado su derecho a contraofertar al deudor para intentar retenerlo como cliente.<\/p>\n

En cualquier caso, y no obstante la admisibilidad que la Resoluci\u00f3n parece contemplar de una subrogaci\u00f3n carente de un certificado de d\u00e9bito, la presunci\u00f3n debe ser ese cumplimiento por la entidad primitiva de su obligaci\u00f3n de entrega del mismo, pero la contemplaci\u00f3n de una y otra hip\u00f3tesis \u2013expedici\u00f3n o no del certificado- y el modo de proceder en cada una de ellas no aparecen resueltos por el Centro Directivo con la necesaria claridad. As\u00ed, se nos indica que \u201cpara una correcta determinaci\u00f3n del d\u00eda a partir del cual se podr\u00e1 otorgar la escritura de subrogaci\u00f3n se hace necesario acreditar al notario autorizante dos fechas, la de entrega de la oferta vinculante al antiguo acreedor y la de entrega al nuevo acreedor del obligatorio certificado de la cantidad debida\u201d<\/em>, advirti\u00e9ndose adem\u00e1s: \u201csin que este requisito imperativo pueda resultar de la simple manifestaci\u00f3n de la nueva entidad de cr\u00e9dito<\/strong>\u201d<\/em>, sino que \u201ctal acreditaci\u00f3n resultar\u00e1 de la aportaci\u00f3n al notario autorizante de los correspondientes justificantes de entrega\u201d<\/em>. Se presume, como dec\u00edamos, que se ha hecho la entrega del certificado, pero, de modo incomprensible a mi modo de ver, se sustituye la aportaci\u00f3n al notario de dicho certificado \u2013con arreglo a cuyo contenido habr\u00e1 de hacerse adem\u00e1s el pago- por la de un mero justificante de su entrega. Y se indica que no basta al respecto la simple manifestaci\u00f3n de la nueva entidad de cr\u00e9dito, siendo as\u00ed que, de no haber certificado, ser\u00e1 naturalmente imposible aportar un justificante de su inexistente entrega, por lo que solo considerando suficiente tal manifestaci\u00f3n podr\u00e1 continuar el procedimiento. A menos que, como ocurr\u00eda bajo la anterior regulaci\u00f3n \u2013y como, pese a no ser necesario, se ha hecho en alg\u00fan caso bajo la nueva- el requerimiento de entrega del certificado de d\u00e9bito sea hecho a trav\u00e9s de notario y para entrega al mismo y no resulte tal entrega del acta autorizada.<\/p>\n

A falta de certificado de d\u00e9bito entregado al nuevo acreedor (o del que en su caso se hubiere facilitado al deudor, seg\u00fan coment\u00e1bamos), parece que el \u00fanico documento necesario ser\u00e1 por tanto el justificante de la inicial notificaci\u00f3n por parte de dicho nuevo acreedor al acreedor primitivo de la oferta de subrogaci\u00f3n efectuada al cliente. Por lo que se refiere al control de los plazos establecidos, de siete y quince d\u00edas respectivamente, para poder formalizar la subrogaci\u00f3n, hemos visto que la no entrega del certificado implica que el acreedor primitivo habr\u00e1 perdido \u201cel derecho a proponer una novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario\u201d<\/em>, por lo que no parece que tenga sentido haber de esperar a que se cumpla ese segundo plazo de quince d\u00edas que la ley le concede para plantear tal propuesta, siendo lo l\u00f3gico que pueda formalizarse la subrogaci\u00f3n con anterioridad.<\/p>\n

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[1]<\/a> Se\u00f1alaba Ricardo CABANAS al respecto (\u201cAspectos contractuales y procesales de la nueva ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario\u201d, Ed. Aferre, 2019, p\u00e1g. 350) que \u201csalvo que admitamos la necesidad de parar la subrogaci\u00f3n hasta que se reciba dicho documento, no quedar\u00e1 otro remedio que seguir los t\u00e9rminos previstos en la redacci\u00f3n anterior, es decir, que la entidad subrogada calcule la deuda, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no ser\u00e1n repercutibles al deudor\u201d. Las dudas que me suscitaba esta opci\u00f3n quedan expuestas en \u201cEl contrato de cr\u00e9dito inmobiliario. Estudio pr\u00e1ctico de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo\u201d, Ed. Marcial Pons, 2020, p\u00e1g. 79).<\/p>\n

[2]<\/a> As\u00ed parece entenderlo GARC\u00cdA GARC\u00cdA: \u201cen la antigua redacci\u00f3n, la discrepancia pod\u00eda producirse precisamente en el supuesto de que la entidad acreedora no hubiera entregado la certificaci\u00f3n del d\u00e9bito y se hubiera calculado por la nueva entidad acreedora, mientras que en la redacci\u00f3n actual la discrepancia se produce s\u00f3lo en el caso de que entregada la certificaci\u00f3n del d\u00e9bito existe tal discrepancia en cuanto a la cantidad debida, lo que presupone la necesidad de que haya sido entregada la certificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

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<\/a>ENLACES:<\/h2>\n