<\/p>\n
PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Marzo)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n IR AL MINI INFORME DE MARZO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0\u00a0y \u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<\/a> Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n () \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n * \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n ** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n *** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n \u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra el informe emitido por el registrador de la propiedad interino de Alcaraz, por el que se deniega la pr\u00e1ctica de una nota marginal relativa a la posible afectaci\u00f3n de una finca por el futuro deslinde de una v\u00eda pecuaria.\u00a0<\/p>\n Resumen<\/strong>: La falta de deslinde de la v\u00eda pecuaria con el procedimiento y garant\u00edas previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Con car\u00e1cter previo a la inmatriculaci\u00f3n, el registrador solicita informe en el que se acreditara si exist\u00eda invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico. La Direcci\u00f3n General de Medio Natural y Biodiversidad de Toledo contesta solicitando que se realice una nota al margen en la que se indique lo siguiente: \u00abEsta finca colinda con la Ca\u00f1ada Real (\u2026), v\u00eda pecuaria clasificada (\u2026) con una anchura de\u00a075,22 metros. Esta v\u00eda pecuaria no est\u00e1 deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesi\u00f3n de la totalidad o parte de la finca podr\u00eda ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha, siendo la Resoluci\u00f3n de aprobaci\u00f3n t\u00edtulo suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jur\u00eddicas registrales contradictorias con el deslinde (art\u00a08.4 Ley\u00a03\/1995, de\u00a023 de marzo, de V\u00edas Pecuarias)\u00bb.<\/p>\n El registrador emite y notifica lo que dice ser un \u00abinforme en cumplimiento del art\u00edculo\u00a0258 de la Ley Hipotecaria\u00bb en el que se\u00f1ala que el asiento solicitado solamente puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde, y que la inscripci\u00f3n practicada no impide en ning\u00fan caso la posibilidad de deslinde administrativo, cuyo reflejo registral deber\u00e1 producirse mediante resoluci\u00f3n emanada de procedimiento en que el titular registral haya tenido la oportuna intervenci\u00f3n.<\/p>\n La citada Direcci\u00f3n General interpone recurso en el que alega la nota marginal solicitad es \u00abimprescindible para evitar la buena fe exigida por el art\u00edculo\u00a034 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha la posibilidad de recuperar el Dominio P\u00fablico Pecuario mediante futuros deslindes\u00bb porque \u00ablo que est\u00e1 sucediendo, en ausencia de estas notas marginales es que se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la v\u00eda del art\u00edculo\u00a034 (adquisici\u00f3n de buena fe a t\u00edtulo oneroso), intrusiones en terrenos del dominio p\u00fablico que pasan a manos de los colindantes, con la consiguiente p\u00e9rdida de patrimonio p\u00fablico a favor de unos pocos particulares\u00bb. Asimismo, afirma que \u00abconforme al art\u00edculo\u00a018 de la Ley Hipotecaria el registrador puede hacer constar bajo su responsabilidad, como medida de colaboraci\u00f3n en la defensa del dominio p\u00fablico, sin necesidad de consentimiento del titular registral\u00bb. Por \u00faltimo, alega que notas marginales de esta \u00edndole se han practicado ya en otros Registros.<\/p>\n La Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> y analiza la cuesti\u00f3n de si es posible practicar, a requerimiento de la Administraci\u00f3n, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una v\u00eda pecuaria, la cual no est\u00e1 deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde.<\/p>\n I. LA PUBLICIDAD DEL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE.<\/p>\n La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el art\u00edculo 8, apartado 5, de la Ley 3\/1995, de 23 de marzo, de V\u00edas Pecuarias que dispone que \u00abcuando los interesados en un expediente de deslinde aporten t\u00edtulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio p\u00fablico, el \u00f3rgano que tramite dicho expediente lo pondr\u00e1 en conocimiento del Registrador a fin de que por \u00e9ste se practique la anotaci\u00f3n marginal preventiva de esa circunstancia\u00bb. Con independencia de la imprecisi\u00f3n del texto legal sobre el asiento legal (\u00abanotaci\u00f3n marginal preventiva\u00bb), lo que resulta indudable es que la publicidad registral mediante un asiento en la finca s\u00f3lo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervenci\u00f3n de los interesados.<\/p>\n II. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO EN LA CALIFICACI\u00d3N DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.<\/p>\n En segundo lugar esta resoluci\u00f3n reitera su doctrina sobre el alcance de la calificaci\u00f3n registral cuando se trata de documentos administrativos al amparo de lo dispuesto en el art\u00edculo 99 RH recordando que no cabe practicar ning\u00fan asiento en una finca en virtud de una resoluci\u00f3n administrativa sin que el interesado haya tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento correspondiente.<\/p>\n En el caso resuelto en este expediente, la nota marginal no se solicita en el curso de ning\u00fan procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervenci\u00f3n alguna, motivo por el cual la calificaci\u00f3n debe confirmarse.<\/p>\n III. LA TUTELA DEL DOMINIO P\u00daBLICO.<\/p>\n – Con car\u00e1cter previo a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales (debiendo destacar la normativa general contenida en el art\u00edculo 36 de la LPAP), el registrador ha de recabar informe o certificaci\u00f3n administrativa que acrediten que la inscripci\u00f3n pretendida no invade el dominio p\u00fablico. Pero la protecci\u00f3n registral que la ley otorga al dominio p\u00fablico no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que tambi\u00e9n se hace extensiva al dominio p\u00fablico no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar<\/p>\n – La falta de deslinde de la v\u00eda pecuaria con el procedimiento y garant\u00edas previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.\u00ba 9, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de donaci\u00f3n.<\/p>\n Resumen<\/strong>: En la disposici\u00f3n de la nuda propiedad de una vivienda no es aplicable el art\u00edculo 1320 CC porque no hay elemento objetivo alguno que afecte al goce de la vivienda o perturbaci\u00f3n de la convivencia familiar en la misma<\/span>.<\/p>\n Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de donaci\u00f3n en la que concurren las circunstancias siguientes: se dona a un hijo la nuda propiedad de una vivienda; el donante est\u00e1 casado; se manifiesta, y as\u00ed consta en el Registro, que la finca es de car\u00e1cter privativo del donante; la direcci\u00f3n que consta en la vivienda que se dona coincide con el domicilio del donante.<\/p>\n Registradora<\/strong>: Se\u00f1ala como defecto la falta del consentimiento del c\u00f3nyuge o bien autorizaci\u00f3n judicial para transmitir la nuda propiedad de la finca al tratarse de una vivienda; o bien la manifestaci\u00f3n de que no constituye domicilio conyugal, en su caso.<\/p>\n Notario<\/strong>: La finalidad perseguida por el art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil es la de proteger el hogar familiar, garantizando la estabilidad jur\u00eddica del goce de la vivienda. La donaci\u00f3n de la nuda propiedad no afecta a dicha estabilidad jur\u00eddica ni compromete el goce de la vivienda porque el donante conserva un soporte jur\u00eddico, de car\u00e1cter real y vitalicio (el usufructo), claramente suficiente para que la vivienda siga teniendo el car\u00e1cter de vivienda conyugal. Por otro lado, en el momento en que el usufructo se extinga por fallecimiento de su titular, habr\u00e1 quedado disuelto su matrimonio, y habr\u00e1 dejado de existir un domicilio conyugal.<\/p>\n Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina<\/strong>:<\/p>\n 1 La ley protege especialmente la vivienda familiar habitual por ser el espacio en el que se desarrolla la convivencia, bien del matrimonio, bien del matrimonio y de los hijos comunes o bien del matrimonio y de los hijos de cada c\u00f3nyuge habidos en otra relaci\u00f3n.<\/p>\n 2 Concretamente, el art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil<\/a> en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 91 del Reglamento Hipotecario<\/a> exige para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges con la finalidad de garantizar la estabilidad jur\u00eddica del goce de la vivienda. A trav\u00e9s de la intervenci\u00f3n del otro c\u00f3nyuge se protege tambi\u00e9n a la familia garantizando la estabilidad en el uso del espacio propio de convivencia.<\/p>\n 3 Por tanto, dada la finalidad del precepto, s\u00f3lo se precisar\u00e1 el consentimiento del otro c\u00f3nyuge para aquellos actos que pongan en peligro el goce de la vivienda por afectar a su uso (presente o futuro, como ocurre con la hipoteca).<\/p>\n 3 En el caso de la donaci\u00f3n de la nuda propiedad <\/strong>no se conculca la finalidad pr\u00e1ctica de la norma, que es impedir que los actos unilaterales del c\u00f3nyuge titular con car\u00e1cter privativo puedan provocar el desalojo del hogar familiar. En consecuencia, como bien sostiene el recurrente, en este caso concreto de disposici\u00f3n de la nuda propiedad, no hay elemento objetivo alguno del que resulte posibilidad de eliminaci\u00f3n o sustancial privaci\u00f3n del goce de la vivienda o perturbaci\u00f3n de la convivencia familiar en la misma. A mayor abundamiento, como se alega por el recurrente, en el momento en que el usufructo se extinga por fallecimiento de su titular quedar\u00eda disuelto el matrimonio y habr\u00e1 dejado de existir un domicilio conyugal.<\/p>\n Comentario<\/strong>: La interpretaci\u00f3n que hace el Centro Directivo de las normas que protegen la vivienda familiar y su aplicaci\u00f3n al caso discutido es l\u00f3gica y plenamente conforme con al art\u00edculo 3 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n Se complementa lo dicho con las siguientes consideraciones que hace la Resoluci\u00f3n:<\/p>\n 1 El consentimiento requerido para el acto de disposici\u00f3n es exclusivamente el del c\u00f3nyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no<\/strong> el de los hijos.<\/p>\n 2 La oposici\u00f3n de los hijos es irrelevante por completo. La Ley no requiere la participaci\u00f3n de los hijos en la prestaci\u00f3n del consentimiento, viva el otro c\u00f3nyuge o haya fallecido.<\/p>\n 3 Es indiferente cu\u00e1l de los dos c\u00f3nyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda (as\u00ed lo consider\u00f3 el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de diciembre de 1994).<\/p>\n 4 Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho sobre ella.<\/p>\n 5 Es indiferente cu\u00e1l sea el r\u00e9gimen econ\u00f3mico del matrimonio.<\/p>\n 6 El consentimiento del c\u00f3nyuge es un asentimiento con fines de control, por medio del cual el c\u00f3nyuge declara su conformidad con el negocio jur\u00eddico dispositivo y evita la anulabilidad del mismo, (JAR)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Iznalloz a inmatricular una finca.<\/p>\n Resumen:<\/strong> No hay creaci\u00f3n \u201cad hoc\u201d de t\u00edtulos para inmatricular cuando han pasado 13 a\u00f1os entre los dos t\u00edtulos, incluso aunque ambos sean circulares y acabe siendo due\u00f1o el aportante inicial.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales de una finca privativa en el a\u00f1o 2005. Posteriormente, en 2018, se adjudica dicha finca en el Convenio Regulador del Divorcio a uno de los c\u00f3nyuges, el mismo que la aport\u00f3 y ahora se solicita la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n La Registradora<\/strong> considera que son t\u00edtulos circulares,\u00a0 creados con la finalidad de inmatricular (\u201cad hoc\u201d), por lo que deniega la inmatriculaci\u00f3n pretendida. El registrador sustituto, al que se le pide calificaci\u00f3n sustitutoria, confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n El interesado<\/strong>\u00a0 recurre y alega que hay una diferencia de 13 a\u00f1os entre uno y otro. El primero de aportaci\u00f3n ten\u00eda por finalidad compensar al otro c\u00f3nyuge de los trabajos realizados en la finca, y el segundo se produce como consecuencia de un divorcio, por lo que no pueden considerarse t\u00edtulos creados con la \u00fanica finalidad de inmatricular.<\/p>\n La DG<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina.<\/strong> En el presente caso NO concurren los elementos necesarios para poder inferir la creaci\u00f3n instrumental de documentaci\u00f3n \u00abad hoc\u00bb para procurar la inmatriculaci\u00f3n eludiendo los requisitos legales, pues:<\/p>\n 1.- No hay\u00a0 coetaneidad o proximidad de ambos negocios ya que han pasado trece a\u00f1os entre ambas transmisiones y ello aunque termina siendo titular quien inicialmente realiz\u00f3 el negocio de atribuci\u00f3n patrimonial.<\/p>\n 2.- Es indudable que no puede entenderse que la liquidaci\u00f3n de gananciales, como consecuencia del divorcio y una transcurridos los a\u00f1os indicados, se haya realizado con la mera finalidad de conseguir la inmatriculaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n 3.-\u00a0 Tampoco es argumento que la exenci\u00f3n fiscal de la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales sea\u00a0 elemento suficiente para deducir la existencia de creaci\u00f3n instrumental, elusiva y fraudulenta, conforme al criterio ya sentado en la Resoluci\u00f3n de 5 de septiembre de 2018<\/a>. (AFS)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Torrent n.\u00ba 1 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n dictados en un procedimiento judicial de ejecuci\u00f3n directa de bienes hipotecados.<\/p>\n Resumen:<\/strong><\/span> Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor que tiene inscrito<\/strong> su derecho con anterioridad <\/strong>a la nota marginal<\/strong> de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas, para que se pueda inscribir el decreto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Se trata de un decreto de adjudicaci\u00f3n, y su consiguiente mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, dictado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados seguido contra una entidad mercantil sobre varias fincas hipotecadas, dos de las cuales antes de iniciarse el procedimiento se encontraban inscritas a nombre de otra mercantil con\u00a0\u00a0 la cualidad de tercer poseedor por no haberse subrogado en la responsabilidad personal derivada de la deuda garantizada por la hipoteca.<\/p>\n La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por no haberse acreditado que el tercer poseedor haya sido demandado y requerido de pago en el procedimiento.<\/p>\n La recurrente<\/strong> considera que eso no es preciso porque dicho tercer poseedor no hab\u00eda hecho saber su adquisici\u00f3n a la entidad ejecutante antes del comienzo del procedimiento.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n de la registradora<\/p>\n Doctrina: <\/strong>Nuestro CD resuelve el recurso bas\u00e1ndose en reiterada doctrina por la que en base a el art\u00edculo\u00a0132.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria<\/a>,\u00a0 la calificaci\u00f3n registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que d\u00e9 lugar el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre los bienes hipotecados, se extiende entre otros extremos, a:\u201dQue se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificaci\u00f3n de cargas en el procedimiento\u201d.<\/p>\n Asimismo, de los art\u00edculos\u00a0685<\/a> y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a> resulta necesario dirigir la demanda y el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que ello tiene lugar si tienen inscrito<\/strong> su derecho con anterioridad <\/strong>a la nota marginal<\/strong> de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n La legitimaci\u00f3n pasiva del tercer poseedor est\u00e1 condicionada a que \u00e9ste hubiese acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de la finca. Lo que se produce si antes de la interposici\u00f3n de la demanda tiene su t\u00edtulo inscrito, quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (art\u00edculo\u00a0685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que \u00e9ste conoce el contenido de la titularidad publicada, debi\u00e9ndose ser demandado en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n En el caso que nos ocupa el tercer poseedor adquiri\u00f3 e inscribi\u00f3 su dominio sobre las fincas mucho antes de la interposici\u00f3n de la demanda, recibiendo una sola comunicaci\u00f3n con posterioridad a la celebraci\u00f3n de la subasta, siendo privado de la posibilidad de intervenir contradictoriamente, en la fase de ejecuci\u00f3n de este procedimiento especial.<\/p>\n Comentarios: <\/strong>El tercer poseedor de la finca con t\u00edtulo inscrito antes del inicio del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria ha de ser emplazado de forma legal en el mismo, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva al aparecer protegidos por el registro (art\u00edculo 24 de la CE), y ser\u00e1 calificado por el registrador para dar cumplimiento a el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario que extiende la calificaci\u00f3n registral sobre actuaciones judiciales, entre otros extremos, \u201ca los obst\u00e1culos que surjan del Registro\u201d, dando as\u00ed cumplimiento al principio de tracto sucesivo. En definitiva lo que resulta de la resoluci\u00f3n es que el tercer poseedor de bienes hipotecados no necesita notificar al ejecutante su adquisici\u00f3n pues la publicidad de que la misma resulta de la inscripci\u00f3n es m\u00e1s que suficiente a estos efectos. (MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Alicante n.\u00ba 3, por la que se suspende iniciar un expediente de inscripci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica.\u00a0<\/p>\n Resumen:<\/strong> Solo procede denegar el inicio del expediente previsto en el art\u00edculo\u00a0199, cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> se presenta a inscripci\u00f3n instancia \u2013 con firma legitimada notarialmente \u2013 por la que se solicita la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n literaria en cuanto a una finca registral.<\/p>\n La registradora califica negativamente<\/strong> por albergar dudas sobre la identidad del exceso, basadas en la existencia de previas segregaciones en la finca y en la magnitud del exceso, concluyendo que no aprecia correspondencia de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica con la finca registral y que se encubre en realidad operaciones de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias.<\/p>\n El Centro Directivo revoca la calificaci\u00f3n<\/strong> y tras reiterar su doctrina sobre el alcance del art\u00edculo 199 LH y la registraci\u00f3n de los excesos de cabida se\u00f1ala:<\/p>\n 1\u00ba. Solo procede denegar el inicio del expediente previsto en el art\u00edculo\u00a0199, cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitaci\u00f3n. Pero no siendo palmaria, ni evidente, la improcedencia del inicio del expediente previsto en el art\u00edculo\u00a0199, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y tr\u00e1mites previstos en dicho precepto y proceder a su calificaci\u00f3n a su conclusi\u00f3n.<\/p>\n 2\u00ba. Debe partirse del principio de que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.<\/p>\n A juicio del Centro Directivo, las dudas de la registradora en este expediente no pueden mantenerse a los efectos de impedir la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Gand\u00eda n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia y extinci\u00f3n de condominio.\u00a0<\/p>\n Resumen:<\/strong> Aun constando ya inscrita una segregaci\u00f3n conforme a una licencia o autorizaci\u00f3n administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripci\u00f3n de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorizaci\u00f3n, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenaci\u00f3n de terrenos diferente a la resultante de la modificaci\u00f3n hipotecaria para la que se concedi\u00f3 la licencia.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: se presenta escritura de partici\u00f3n de herencia en la que los herederos del titular registral proceden, con la oportuna licencia, a la divisi\u00f3n material de la finca dando lugar a dos nuevas fincas independientes y se pretende ahora la inscripci\u00f3n de aquella que en su d\u00eda no fue objeto de constancia tabular, acompa\u00f1ada de informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y de certificado t\u00e9cnico topogr\u00e1fico, de tal forma que se produce un aumento en la cabida de la misma.<\/p>\n La Registradora califica negativamente<\/strong> en base a los siguientes defectos:<\/p>\n 1\u00ba. Resultan incongruentes las coordenadas georreferenciadas que resultan del informe t\u00e9cnico y del informe de validaci\u00f3n en catastro, con la superficie que resulta del t\u00edtulo y con la licencia de parcelaci\u00f3n concedida en su d\u00eda por el Ayuntamiento.<\/p>\n 2\u00ba. Existen dudas acerca de la posible invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico y de fincas colindantes.<\/p>\n 3\u00ba. Al tratarse de una finca procedente de un proyecto de reparcelaci\u00f3n, la rectificaci\u00f3n de la medida superficial de esta finca de resultado requerir\u00eda los mismos requisitos que la aprobaci\u00f3n del proyecto de equidistribuci\u00f3n.<\/p>\n 4\u00ba. Finalmente, a\u00f1ade que la finca ya fue objeto de modificaci\u00f3n, aumentando la cabida de la misma, con ocasi\u00f3n de la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n de una de las fincas resultantes de la operaci\u00f3n de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias.<\/p>\n La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>. Reitera su doctrina sobre registraci\u00f3n de los excesos de cabida y la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica y centr\u00e1ndose en este expediente se\u00f1ala:<\/p>\n 1) En cuanto al defecto alegado por la registradora de que resultan incongruentes las coordenadas georreferenciadas que resultan del informe t\u00e9cnico y del informe de validaci\u00f3n en catastro<\/u>, con la superficie que resulta del t\u00edtulo y con la licencia de parcelaci\u00f3n, a juicio de la Direcci\u00f3n, esto, por s\u00ed s\u00f3lo, no puede considerarse suficiente para impedir la tramitaci\u00f3n del expediente previsto en el art\u00edculo\u00a0199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n 2) Aun constando ya inscrita una segregaci\u00f3n conforme a una licencia o autorizaci\u00f3n administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripci\u00f3n de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorizaci\u00f3n<\/u>, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenaci\u00f3n de terrenos diferente a la resultante de la modificaci\u00f3n hipotecaria para la que se concedi\u00f3 la licencia.<\/p>\n 3) En cuanto al defecto alegado sobre posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico<\/u>, se\u00f1ala la Direcci\u00f3n General que, en caso de dudas de invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, resulta esencial la comunicaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasi\u00f3n. En el caso de este expediente, si bien es cierto que, atendiendo a la deficiente redacci\u00f3n del certificado municipal, puede calificarse el mismo de ambiguo, lo cierto es que se pronuncia expresamente en sentido negativo y no expresa que pueda existir invasi\u00f3n demanial.<\/p>\n 4) En lo que se refiere al defecto relativo a la posible invasi\u00f3n de fincas colindantes<\/u>, se\u00f1ala el Centro Directivo que del contenido de la nota de calificaci\u00f3n no resulta indicado respecto de qu\u00e9 lindero podr\u00eda originarse tal circunstancia, ni las causas por las que han surgido las dudas a la registradora. Sin embargo, tal como resulta del archivo GML que puede consultarse a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro a trav\u00e9s del CSV del informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, se observa que lo que existe es un desplazamiento<\/u> puesto de manifiesto por el t\u00e9cnico autor del informe. Para estos casos, conforme al punto S\u00e9ptimo de la Resoluci\u00f3n Conjunta de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica y de la Direcci\u00f3n General de Catastro de\u00a07 de octubre de\u00a02020, \u00abla mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por s\u00ed misma, la invasi\u00f3n real de parcelas colindantes ni del dominio p\u00fablico, ya que la geometr\u00eda y las relaciones topol\u00f3gicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables\u00bb.<\/p>\n Para el caso de que tales desplazamientos<\/strong> se pongan de manifiesto con ocasi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de representaciones gr\u00e1ficas alternativas, \u00e9stas ser\u00e1n inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe t\u00e9cnico se aporten dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento t\u00e9cnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, adem\u00e1s, los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n utilizados. La inscripci\u00f3n de las fincas reflejara el estado de \u00abpre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento\u00bb.<\/p>\n En todo caso, esta cuesti\u00f3n deber\u00eda dirimirse en la tramitaci\u00f3n del expediente previsto en el art\u00edculo\u00a0199 de la Ley Hipotecaria, atendiendo a lo que resulte de la intervenci\u00f3n en el mismo de los titulares colindantes.<\/p>\n 5) Por \u00faltimo, el hecho de que la finca respecto de la cual se solicita la divisi\u00f3n material sea una finca de resultado de un proyecto de reparcelaci\u00f3n<\/u>, no es defecto que impida la inscripci\u00f3n.<\/p>\n Ya para un supuesto de fincas inscritas procedentes de un procedimiento de concentraci\u00f3n parcelaria, la Direcci\u00f3n General consider\u00f3 que deb\u00eda admitirse que en una inscripci\u00f3n posterior se rectifique la descripci\u00f3n cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificaci\u00f3n catastral aportada para acreditar tal rectificaci\u00f3n.<\/p>\n Por ello, la finca inscrita, al proceder de un concreto procedimiento administrativo de equidistribuci\u00f3n, fue objeto de una determinaci\u00f3n gr\u00e1fica espec\u00edfica, dando lugar a la superficie que figura inscrita, si bien no puede negarse la posibilidad de una mera rectificaci\u00f3n superficial, que pudiera responder a una mejora de precisi\u00f3n gr\u00e1fica, siempre que se respete el recinto poligonal que resulta del procedimiento administrativo de reordenaci\u00f3n de terrenos. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Fuengirola n.\u00ba 1, por la que se suspende la extensi\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda.<\/p>\n Resumen<\/strong>:<\/span> No es posible la anotaci\u00f3n de demanda en reclamaci\u00f3n de gastos de una comunidad de propietarios. S\u00ed ser\u00eda posible si la demanda es para reconocer el car\u00e1cter privilegiado del cr\u00e9dito frente a acreedores anteriores.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: Por mandamiento dirigido contra ignorados herederos y\/o herencia yacente del titular registral, se solicita anotaci\u00f3n de demanda sobre una finca en reclamaci\u00f3n de una cantidad por cuotas impagadas de la Comunidad de Propietarios.\u00a0 <\/strong><\/p>\n Se deniega<\/strong> la anotaci\u00f3n, en extensa y explicativa nota, por dos motivos:<\/strong><\/p>\n 1.- Por tratarse de una demanda cuyo objeto lo constituye una reclamaci\u00f3n de cantidad, y no ser, por tanto, una de las que la Ley Hipotecaria permite anotar conforme al art\u00edculo 42 de dicho cuerpo legal. Aparte de citar m\u00faltiples normas legales, tambi\u00e9n alude a diversas resoluciones de la DGRN.<\/p>\n Igualmente se\u00f1ala que \u201cla afecci\u00f3n del piso ya est\u00e1 establecida por la ley respecto a las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y a los tres a\u00f1os naturales anteriores\u201d.<\/p>\n Por ello tampoco procede la anotaci\u00f3n pues se trata de un caso distinto del de la Resoluci\u00f3n de 23 de noviembre de 2016<\/a>, pues se trata de una mera reclamaci\u00f3n de cantidad sin \u201creferencia alguna a la existencia o no de acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la preferencia recogida en el art\u00edculo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal, ni consta transmisi\u00f3n alguna de la finca\u201d.<\/p>\n 2.- No resulta del mandamiento presentado, que se haya emplazado a la persona de un albacea o administrador judicial de la herencia yacente, al dirigirse la demanda contra herederos ignorados; ni tampoco \u201cque se ha demando a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos (Resoluci\u00f3n de la DGRN de 3 de octubre de 2011). No consta el nombramiento e intervenci\u00f3n de un defensor judicial de la herencia yacente\u201d.<\/p>\n La comunidad de propietarios recurre: dice que de diversas resoluciones de los Tribunales resulta que el objeto de la anotaci\u00f3n de la demanda es alertar a los terceros para evitar la existencia de actos o negocios jur\u00eddicos \u201cque dificulten la ejecuci\u00f3n de la sentencia\u201d que en su d\u00eda recaiga.<\/p>\n As\u00ed el auto de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de fecha 16\/10\/2017, Secci\u00f3n Primera, Sentencia n\u00famero 335\/2017, viene a decir que, si la demanda no tiene acogida en el n\u00famero 1 del art. 42 de la LH, la puede tener en su n\u00famero 10.<\/p>\n Y respecto del segundo defecto a\u00f1ade que se ha demandado a todos y cada uno de los interesados en dicho procedimiento.<\/p>\n Resoluci\u00f3n<\/strong>: Ambos defectos son confirmados<\/strong> por la DG.<\/p>\n Doctrina<\/strong>: Comienza diciendo que la congruencia del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado es uno de los elementos que en los documentos judiciales debe calificar el registrador.<\/p>\n Que la doctrina del \u201cnumerus clausus\u201d es \u201cuno de los principios tradicionales en materia de anotaciones preventivas, aunque con importantes matizaciones\u201d.<\/p>\n Que respecto de la anotaci\u00f3n de demanda permitida por el n\u00famero 1 del art. 42 de la LH<\/a>, la doctrina de la DG \u201cha ido perfilando el \u00e1mbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho precepto da cobertura, no s\u00f3lo a las demandas en que se ejercita una acci\u00f3n real, sino tambi\u00e9n a aquellas otras en que se hace valer una pretensi\u00f3n puramente personal que pueda conducir a una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real inmobiliaria\u201d.<\/p>\n Por ello si lo que se pretende \u201ces afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotaci\u00f3n de embargo<\/strong> preventivo o, en su caso, de prohibici\u00f3n de disponer, si se dan los requisitos para ello\u201d.<\/p>\n Por cerrar de forma definitiva el tema, la DG dice que la \u201credacci\u00f3n actual del art\u00edculo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal<\/a> distingue \u2026 \u201cla afecci\u00f3n del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del cr\u00e9dito de la comunidad respecto a otros cr\u00e9ditos sobre el mismo inmueble\u201d.<\/p>\n Respecto de la preferencia frente a otros cr\u00e9ditos, dice que, pese a las dudas sobre su naturaleza, \u201cprocede la constancia en el asiento de anotaci\u00f3n preventiva de demanda del car\u00e1cter real<\/strong> de dicha preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados\u201d. La resoluci\u00f3n judicial en este caso debe fijar hasta d\u00f3nde llega la preferencia de los tres \u00faltimos a\u00f1os inmediatamente anteriores, pues esa preferencia podr\u00eda dar lugar a la postergaci\u00f3n de derechos reales anteriores \u201cy a la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de los mismos\u201d. En estos casos s\u00ed ser\u00eda posible la anotaci\u00f3n de demanda. Pero no en el caso examinado en el que no existen acreedores anteriores salvo una anotaci\u00f3n de embargo a favor de la misma Comunidad de Propietarios.<\/p>\n Finalmente, en cuanto al defecto relativo a la herencia yacente se limita el CD a recordar su doctrina, matizada en los \u00faltimos tiempos, pues la clara exigencia de defensor judicial \u201cdebe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente gen\u00e9rico y no haya ning\u00fan interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimaci\u00f3n pasiva de la herencia yacente\u201d. Concluye que \u201ces razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificaci\u00f3n registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia\u201d.<\/p>\n Comentario<\/strong>: Aunque la doctrina de esta resoluci\u00f3n es producto de otras muchas resoluciones, no deja de ser de inter\u00e9s en cuanto a la nota de calificaci\u00f3n del registrador, que por lo completa y casi exhaustiva de la misma, merece su completa lectura, como al extracto que la DG hace en lo relativa a la reclamaci\u00f3n por parte de la comunidad de propietarios de un edificio en PH se hace a uno de los comuneros.<\/p>\n Ya hemos visto la claridad con que se produce: solo en el caso de que lo que se pretenda es declarar la preferencia del cr\u00e9dito privilegiado por cuota de la comunidad frente a otros acreedores preferentes, ser\u00eda posible tomar anotaci\u00f3n de demanda, aunque de forma muy restringida pues en ese caso el procedimiento debe seguirse contra todos los interesados, es decir con todos los acreedores anteriores. MGV.<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valdepe\u00f1as, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de protocolizaci\u00f3n de cuaderno particional por contador-partidor dativo con aprobaci\u00f3n notarial respecto de una herencia.<\/p>\n Resumen<\/strong>: La calificaci\u00f3n registral de expedientes de jurisdicci\u00f3n voluntaria comprende, cualquiera que sea el \u00f3rgano actuante, los siguientes aspectos: (i) competencia del \u00f3rgano, (ii) la congruencia del resultado con el expediente tramitado, (iii) las formalidades extr\u00ednsecas de la resoluci\u00f3n o instrumento p\u00fablico y (iv) los obst\u00e1culos que surjan del Registro (art. 22. 2 p\u00e1rrafo segundo, i.f. LJV, arts. 17 bis<\/a> de la LN y 18<\/a> de la LH<\/span>.<\/p>\n Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de protocolizaci\u00f3n de cuaderno particional otorgada \u00fanicamente por la contadora-partidora dativa que lo redact\u00f3.<\/p>\n Consta en la escritura que la contadora partidora acept\u00f3 el cargo en escritura autorizada por el mismo notario el 24 de junio de 2020, con n\u00famero 592 de protocolo, y que hab\u00eda sido designada para cumplir su encargo dentro del plazo de un a\u00f1o a contar desde su aceptaci\u00f3n. No constan m\u00e1s datos del referido nombramiento.<\/p>\n En el cuaderno particional no hay una adjudicaci\u00f3n de bienes concretos a diversos herederos, sino que se hace constar la renuncia de uno de los llamados, se interpreta por la contadora la instituci\u00f3n de heredero a favor de una Capilla, que por no tener personalidad jur\u00eddica entiende la contadora que lo es la Parroquia de quien depende, se entrega un legado y se ratifican todas las escrituras firmadas en relaci\u00f3n con la partici\u00f3n de la herencia de la causante.<\/p>\n En la escritura el notario autorizante manifiesta que ha \u00abprocedido a la aprobaci\u00f3n de la partici\u00f3n efectuada en el cuaderno particional que se protocoliza sobre el inventario de los bienes pertenecientes a la herencia\u00bb<\/p>\n Registradora<\/strong>: Opone a la inscripci\u00f3n que no queda acreditado que proceda en este caso el nombramiento de contador-partidor por cuanto el documento elaborado no contiene ninguna partici\u00f3n sino la interpretaci\u00f3n de dos aspectos esenciales del testamento, como son la determinaci\u00f3n de qui\u00e9nes son herederos y la determinaci\u00f3n de la identidad del objeto legado, para lo que no tiene facultades suficientes. Por otro lado, no consta qui\u00e9n o qui\u00e9nes han solicitado la designaci\u00f3n de contador partidor.<\/p>\n Recurrente<\/strong>: alega que, al tratarse de un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria, no puede la registradora entrar a valorar si el procedimiento est\u00e1 mal iniciado como tampoco puede entrar a valorar la aprobaci\u00f3n notarial de la partici\u00f3n y la interpretaci\u00f3n de la voluntad de la testadora.<\/p>\n Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso en cuanto al \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n y lo desestima en cuanto a que s\u00ed es necesario que conste qui\u00e9n ha solicitado el nombramiento de contador-partidor.<\/p>\nVALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n
<\/a>78.*<\/span>\u00a0NOTA MARGINAL DE FUTURO DESLINDE V\u00cdAS PECUARIAS. INDEPENDENCIA REGISTRADOR<\/span><\/h6>\n
\n
<\/a>79.** DONACI\u00d3N DE LA NUDA PROPIEDAD SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL<\/span><\/h6>\n
\n
<\/a>80.** INMATRICULACI\u00d3N MEDIANTE LIQUIDACI\u00d3N DE GANANCIALES POR DIVORCIO Y TITULO PREVIO DE APORTACI\u00d3N A GANANCIALES.<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>81.** EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>83.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. DUDAS DE IDENTIDAD POR MAGNITUD DEL EXCESO Y PREVIA SEGREGACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>84.***\u00a0 HERENCIA. DIVISI\u00d3N MATERIAL. INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. DESPLAZAMIENTO.<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>85.** ANOTACI\u00d3N DE DEMANDA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>86.*** NOMBRAMIENTO DE CONTADOR PARTIDOR DATIVO. CALIFICACI\u00d3N DEL EXPEDIENTE DE JURISDICCI\u00d3N VOLUNTARIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n