{"id":81778,"date":"2021-04-19T22:12:57","date_gmt":"2021-04-19T20:12:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=81778"},"modified":"2021-06-15T22:02:59","modified_gmt":"2021-06-15T20:02:59","slug":"resumen-resolucion-conjunta-catastro-dgsjfp-representacion-grafica-inmuebles-documentos-notariales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/resumen-resolucion-conjunta-catastro-dgsjfp-representacion-grafica-inmuebles-documentos-notariales\/","title":{"rendered":"Resumen Resoluci\u00f3n Conjunta Catastro-DGSJFP sobre representaci\u00f3n gr\u00e1fica de inmuebles en documentos notariales"},"content":{"rendered":"

NOTAS SOBRE LA RESOLUCI\u00d3N CONJUNTA CATASTRO -DGSJFP PARA LA INCORPORACI\u00d3N DE LA REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE INMUEBLES EN DOCUMENTOS NOTARIALES<\/span><\/h1>\n

V\u00edctor Esquirol Jim\u00e9nez, notario de El Masnou (Barcelona)<\/h2>\n

\u00cdNDICE:<\/h2>\n

1.- Introducci\u00f3n<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

2.- Incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral al instrumento p\u00fablico<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

3.- Incorporaci\u00f3n al instrumento p\u00fablico de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gr\u00e1fica<\/em><\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la cartograf\u00eda catastral<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 3.3. Cuando se formalice una modificaci\u00f3n f\u00edsica de las parcelas catastrales<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 3.4. Cuando se aprecie un giro y\/o un desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

4.- El procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias gr\u00e1ficas<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

5.- Requisitos adicionales en relaci\u00f3n con las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.1. El requisito de que la edificaci\u00f3n no sobrepase los lindes de la finca registral o los l\u00edmites de la parcela catastral<\/strong><\/a><\/em><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.2. En caso de existir una discrepancia geom\u00e9trica<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.3. En caso de existir un giro y\/o un desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.4. En caso de existir un giro y\/o desplazamiento combinado con una discrepancia gr\u00e1fica<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.5. En caso de extralimitaci\u00f3n respecto de la finca registral<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.6. Conclusi\u00f3n<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

6.- Otras disposiciones<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 6.1. Solares edificados en r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 6.2. Nuevas referencias catastrales<\/a><\/em><\/strong><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.- Introducci\u00f3n:<\/strong><\/span><\/h2>\n

Se trata de la Resoluci\u00f3n de 8 de abril de 2021, de la Subsecretar\u00eda, por la que se publica la Resoluci\u00f3n de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica y de la Direcci\u00f3n General del Catastro, por la que se aprueban las normas t\u00e9cnicas para la incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de inmuebles en documentos notariales.<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/div>\n

El objeto de esta resoluci\u00f3n es \u00abla adaptaci\u00f3n de algunos protocolos y el ajuste de los requisitos t\u00e9cnicos de cara a una comunicaci\u00f3n bidireccional eficaz y eficiente\u00bb entre los notarios y el Catastro, con el \u00abprincipal objetivo\u00bb de lograr \u00abla coherencia entre la descripci\u00f3n literaria de la parcela en el instrumento p\u00fablico y la descripci\u00f3n gr\u00e1fica en el Catastro Inmobiliario, a fin de incrementar, desde el momento de su formalizaci\u00f3n, la seguridad de los negocios jur\u00eddicos de toda \u00edndole que tengan por objeto bienes inmuebles\u00bb. La comunicaci\u00f3n bidireccional ya estaba prevista en la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General del Catastro de 26 de octubre de 2015, que en su mayor parte no se lleg\u00f3 a implementar. Para ello, las disposiciones adicionales de la presente resoluci\u00f3n prev\u00e9n dar cumplimiento a aquella mediante la elaboraci\u00f3n, en un plazo de seis meses, de un documento de especificaciones t\u00e9cnicas para garantizar las comunicaciones entre los notarios y la DGC (DA 1\u00aa)<\/a> y un protocolo interno de buenas pr\u00e1cticas para facilitar una gesti\u00f3n armonizada de los expedientes de coordinaci\u00f3n (DA 2<\/a>\u00aa).<\/p>\n

Por consiguiente, las previsiones de esta resoluci\u00f3n no afectan a la inscripci\u00f3n de los documentos notariales en el Registro de la Propiedad, sino a las relaciones entre notarios y Catastro, pese a lo cual se establecen nuevos requisitos para las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva \u00aba los efectos de lo dispuesto en el art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria\u00bb, en el apartado 10\u00ba, que examino en el ep\u00edgrafe 6\u00ba.<\/p>\n

La resoluci\u00f3n entr\u00f3 en vigor el d\u00eda de su publicaci\u00f3n en el BOE, esto es, el d\u00eda 15 de abril de 2021. No obstante, \u00ablos desarrollos necesarios para la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica de la presente Resoluci\u00f3n, previstos en las Disposiciones Adicionales, entrar\u00e1n en vigor a medida que se elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes\u00bb. Por tanto, las principales novedades que establece esta resoluci\u00f3n quedan aplazadas en la pr\u00e1ctica hasta que est\u00e9n disponibles los servicios catastrales y los documentos que prev\u00e9.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- Incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral al instrumento p\u00fablico<\/h2>\n

Se reiteran los deberes notariales de incorporar la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica (CCDG) al documento p\u00fablico en que se formalice un negocio jur\u00eddico que tenga por objeto de bien inmueble (ap. 1.1<\/a>) y de solicitar de los otorgantes la manifestaci\u00f3n de si la descripci\u00f3n que contiene aquella se corresponde con la realidad f\u00edsica del inmueble en el momento de su otorgamiento (ap. 5.1)<\/a>; deberes que ya constaban en los arts. 3.2 y 18.2 TRLC. Aunque no se excluye expresamente, considero que esta \u00faltima manifestaci\u00f3n no debe hacerse cuando el inmueble es un elemento privativo de una finca en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, pues la finalidad de la manifestaci\u00f3n es tramitar (o no, seg\u00fan deseen los otorgantes) la rectificaci\u00f3n de la cartograf\u00eda catastral. Por tanto, solo es exigible tal manifestaci\u00f3n cuando el inmueble objeto del negocio jur\u00eddico instrumentado constituye una parcela catastral.<\/p>\n

La novedad en este punto reside en el deber de incorporar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral (RGGC), lo que normalmente se cumplir\u00e1 con la protocolizaci\u00f3n de la CCDG. Si la Sede Electr\u00f3nica de la DG del Catastro (SEC) no puede suministrar una CCDG por motivos t\u00e9cnicos, facilitar\u00e1 un servicio para obtener, en su lugar, una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y no gr\u00e1fica, que permita al interesado conocer qu\u00e9 datos son correctos, para lo cual deber\u00e1 aportar a la DGC la documentaci\u00f3n prevista en el ap. 5.5<\/a>. No cabe duda de que la obtenci\u00f3n de esta certificaci\u00f3n puede hacerse con posterioridad a la autorizaci\u00f3n de la escritura para no retrasar su otorgamiento.<\/p>\n

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC coincide con la realidad f\u00edsica, \u00abel notario rectificar\u00e1 la literaria del t\u00edtulo\u00bb por la que resulte de la RGGC (ap. 5\u00ba.2<\/a>), de conformidad con el art. 18.2.b TRLC, que dice que el notario describir\u00e1 el inmueble en el instrumento p\u00fablico de acuerdo con dicha certificaci\u00f3n. Si ya sorprend\u00eda el texto legal al obligar a describir el inmueble seg\u00fan la CCDG al margen de la voluntad de los otorgantes, la resoluci\u00f3n da un paso m\u00e1s al obligar, seg\u00fan parece, a sustituir la descripci\u00f3n registral por la catastral (incluso dando por supuesto que aquella no coincidir\u00e1 con la realidad f\u00edsica). Ello contraviene el deber del notario (impuesto por el art. 170.1\u00ba RN) de procurar que el documento sea inscribible en el Registro de la Propiedad, as\u00ed como el car\u00e1cter potestativo de la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales. Considero que lo m\u00e1s correcto es lo siguiente: si los otorgantes manifiestan que la descripci\u00f3n resultante de la CCDG es la real y el notario advierte que no concuerda con la registral, debe informarles sobre la posibilidad de rectificar esta, as\u00ed como sobre los procedimientos necesarios para ello, y consignar en la escritura su manifestaci\u00f3n de voluntad de rectificar o no la descripci\u00f3n registral; si no desean rectificarla, no deber\u00eda sustituirse la descripci\u00f3n registral por la catastral, sino mantener la descripci\u00f3n registral en el cuerpo de la escritura para que esta sea inscribible, remitiendo a la CCDG protocolizada en relaci\u00f3n con la descripci\u00f3n catastral. La coordinaci\u00f3n con el Catastro no deber\u00eda condicionar en ning\u00fan caso (salvo en el de inmatriculaci\u00f3n) ni la autorizaci\u00f3n de los documentos p\u00fablicos ni su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

El hecho de que los otorgantes manifiesten que la representaci\u00f3n catastral coincide con la realidad f\u00edsica no es \u00f3bice para que: i) el notario deba informar \u00aba los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representaci\u00f3n catastral no coincida con la realidad f\u00edsica\u00bb; ii) el interesado pueda optar en un momento posterior por la mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la RGGC (ap. 5\u00ba.2<\/a>). Es desconcertante la advertencia indicada en primer lugar, pues est\u00e1 prevista para el caso de que los interesados manifiesten que conocen la realidad f\u00edsica de la finca; ser\u00eda m\u00e1s apropiada hacerla cuando manifiesten que la desconocen. En cuanto a la mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la RGGC, que examinar\u00e9 en el ep\u00edgrafe 3.3., la prev\u00e9 el apartado 3\u00ba de forma similar a como lo hizo la Resoluci\u00f3n conjunta de 23 de septiembre de 2020 (en adelante, RC de 2020), de la que la presente resoluci\u00f3n (en lo sucesivo, RC de 2021) es en cierto modo \u201chermana\u201d.<\/p>\n

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC no coincide con la realidad f\u00edsica, \u00abse seguir\u00e1 el procedimiento descrito en el apartado sexto de la presente resoluci\u00f3n\u00bb (ap. 5\u00ba.3<\/a>). Nuevamente se utiliza una expresi\u00f3n que parece otorgar un car\u00e1cter imperativo a la frase, pero de nuevo no es as\u00ed, como resulta del punto 4, que prev\u00e9 que \u00absi los otorgantes manifiestan su voluntad de no iniciar el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias\u00bb del art. 18.2 TRLC (que desarrolla en el ap. 6\u00ba<\/a> de la resoluci\u00f3n, como veremos), el notario lo har\u00e1 constar as\u00ed.<\/p>\n

Al parecer, la incorporaci\u00f3n de la RGGC al documento debe ser comunicada al Catastro, pues el apartado 2\u00ba.1 dispone: \u00abLa comunicaci\u00f3n y remisi\u00f3n de representaciones gr\u00e1ficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe efectuarse por procesos telem\u00e1ticos\u00bb. Sorprende que el notario deba comunicar al Catastro la RGGC, deber que no existe legalmente, salvo que se entienda que forma parte de la informaci\u00f3n general del documento publico a que se refiere el art. 36.3 TRLC y que se realiza a trav\u00e9s de la plataforma SIGNO.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- INCORPORACI\u00d3N AL INSTRUMENTO P\u00daBLICO DE UNA REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA<\/h2>\n

Si el interesado desea modificar la cartograf\u00eda catastral, ya sea porque no concuerda con la realidad f\u00edsica, ya porque no coincide con la modificaci\u00f3n f\u00edsica (segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n, etc.) que se realiza, o ya porque desea mejorar la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la cartograf\u00eda catastral, debe incorporar al Catastro una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa (RGGA). No obstante, no es necesaria ni recomendable la incorporaci\u00f3n al documento p\u00fablico de la RGGA, sino que debe protocolizarse solamente el informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa (IVG), que se obtiene en la SEC y que contiene un CSV que permite su localizaci\u00f3n por la DG del Catastro y por el registrador.<\/p>\n

El apartado 2\u00ba.2 califica la incorporaci\u00f3n de dicho IVG como \u00abelemento indispensable\u00bb para acreditar el cumplimiento de los requisitos t\u00e9cnicos que permiten incorporar a la cartograf\u00eda catastral una RGGA. Adem\u00e1s, para posibilitar la actualizaci\u00f3n de la informaci\u00f3n documental y gr\u00e1fica en la base de datos catastral es necesario que el IVG sea positivo. Finalmente, el apartado 1\u00ba.2 dispone que la comunicaci\u00f3n por los notarios al Catastro de la RGGA se har\u00e1 mediante la remisi\u00f3n del CSV contenido en el IVG, lo que simplifica encomiablemente el sistema de comunicaci\u00f3n establecido en la RDGC de 26 de octubre de 2015.<\/p>\n

Recordemos, por otra parte, que un IVG negativo no impide la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 6 de febrero de 2018); sin embargo, debe intentarse la obtenci\u00f3n de un IVG positivo, pues permite tambi\u00e9n la modificaci\u00f3n catastral, lo cual depende \u00fanicamente de cumplir los requisitos t\u00e9cnicos del apartado s\u00e9ptimo de la RDGC de 26 de octubre de 2015.<\/p>\n

Examinamos a continuaci\u00f3n cada uno de los supuestos en que debe incorporarse una RGGA al documento p\u00fablico:<\/p>\n

<\/a>3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gr\u00e1fica (ap. 6\u00ba<\/a>)<\/em><\/h3>\n

Se define la discrepancia gr\u00e1fica como \u00abla existencia de diferencias en lo referente a la superficie, configuraci\u00f3n y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartograf\u00eda catastral con respecto a una representaci\u00f3n realizada por un t\u00e9cnico, una representaci\u00f3n gr\u00e1fica incorporada a un documento administrativo, una cartograf\u00eda oficial que delimite dominio p\u00fablico o una ortofotograf\u00eda del PNOA\u00bb (ap. 6\u00ba.1<\/a>). Viene a ser lo que la RC de 2020 denomina \u00abdiscrepancia geom\u00e9trica\u00bb; esta resoluci\u00f3n habla de \u00abrelaciones topol\u00f3gicas con las parcelas colindantes\u00bb en lugar de \u00abconfiguraci\u00f3n y dimensiones perimetrales\u00bb. Al parecer son lo mismo la discrepancia gr\u00e1fica y la geom\u00e9trica; lo \u00fanico que var\u00eda es el punto de vista del observador: los registradores pueden apreciar la forma en que la finca encaja con las parcelas colindantes que tengan su RGG inscrita (por eso, \u201csu\u201d resoluci\u00f3n habla de relaciones topol\u00f3gicas entre ellas); el notario, no puede establecer dicha relaci\u00f3n, pero puede comparar la descripci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de la finca con otras representaciones gr\u00e1ficas -RGGA y las otras cartograf\u00edas oficiales distintas de la RGGC). En definitiva, se trata considerar si las descripciones gr\u00e1ficas coinciden o no a los efectos de determinar si la RGG aportada invade o no alguna parcela catastral colindante o el dominio p\u00fablico, aunque no corresponde al notario apreciar dicha posible invasi\u00f3n, solo la concordancia entre las distintas representaciones gr\u00e1ficas (lo que se denomina \u00abcontrastarlas de forma indiciaria\u00bb).<\/p>\n

Para ello, es esencial comprobar si existe o no \u00abidentidad gr\u00e1fica\u00bb entre dichas descripciones de la misma finca o parcela. Se considerar\u00e1 que existe identidad gr\u00e1fica entre las diferentes representaciones gr\u00e1ficas cuando estas se encuentren dentro del \u00abmargen de tolerancia gr\u00e1fica\u00bb a que se refiere el apartado 4\u00ba (ap. 4\u00ba.6<\/a>). Para poder apreciar si las descripciones divergentes cumplen el margen de tolerancia y por lo tanto existe identidad gr\u00e1fica entre ellas, los notarios dispondremos en la SEC de dos herramientas t\u00e9cnicas: una, nos permitir\u00e1 comparar una RGGA con la RGGC (ap. 4\u00ba.3<\/a>, aunque el punto 4 tambi\u00e9n prev\u00e9 que cualquier interesado pueda hacerlo mediante el IVG); y la otra, nos permitir\u00e1 \u00abcontrastar de forma indiciaria\u00bb la RGGC con las otras representaciones gr\u00e1ficas oficiales. El Anexo II de la RC de 2020 establece los par\u00e1metros que definen el margen de tolerancia, pero la RC de 2021 no lo hace, desconozco el porqu\u00e9, pues deber\u00edan ser los mismos.<\/p>\n

Si se cumplen los m\u00e1rgenes de tolerancia y, por tanto, el criterio de identidad gr\u00e1fica entre la RGGC y la representaci\u00f3n gr\u00e1fica con la que aquella se ha contrastado, la resoluci\u00f3n dispone que no ser\u00e1 necesaria la modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica (ap. 4\u00ba.1 y 6<\/a>). El notario informar\u00e1 en tal caso al interesado \u00abde que podr\u00e1 optar entre incorporar al instrumento p\u00fablico la CCDG o iniciar el procedimiento de mejora de la precisi\u00f3n (ap. 6\u00ba.3<\/a>). Por tanto, si la diferencia gr\u00e1fica es tan peque\u00f1a que existe identidad gr\u00e1fica, no tiene la consideraci\u00f3n de discrepancia, por lo que no procede iniciar el procedimiento de subsanaci\u00f3n catastral de discrepancias. As\u00ed se infiere del punto 4 del aparatado 6\u00ba: \u00abSi la diferencia supera el margen de tolerancia, los otorgantes podr\u00e1n optar entre instar la tramitaci\u00f3n notarial del procedimiento de subsanaci\u00f3n catastral de discrepancias, mediante la correspondiente representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa acompa\u00f1ada del informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fico positivo para su tramitaci\u00f3n\u00bb, sin perjuicio de que puedan iniciar dicho procedimiento en cualquier momento posterior (ap. 5\u00ba.4.2\u00ba)<\/a>.<\/p>\n

El criterio de identidad gr\u00e1fica, \u00bftiene alguna relevancia a los efectos de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una RGGA? La respuesta, en mi opini\u00f3n, es que no: estamos refiri\u00e9ndonos solo a la modificaci\u00f3n del Catastro; si, adem\u00e1s, se pretende inscribir la RGGA, debe seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH y\/o el notarial ante el Catastro que regula el ap. 6\u00ba<\/a>, que finaliza con la obtenci\u00f3n de una nueva CCDG (en cuyo caso ya no se inscribir\u00e1 la RGGA, sino la RGGC). No obstante, s\u00ed que tiene relevancia a la hora de contrastar la RGGC que se pretende inscribir, con otra representaci\u00f3n gr\u00e1fica. Como es sabido, cuando el registrador aprecia, a trav\u00e9s de los medios de comprobaci\u00f3n de la correspondencia de que dispone (GEOBASE u otras cartograf\u00edas oficiales distintas de la catastral), que no existe correspondencia entre la RGGC que se pretende inscribir y alguna otra de dichas representaciones gr\u00e1ficas, puede\/debe iniciar el procedimiento del art. 199.1, con citaci\u00f3n de los colindantes registrales. Entiendo que ello solo puede\/debe hacerlo cuando no existe identidad gr\u00e1fica entre ambas representaciones gr\u00e1ficas. As\u00ed lo deduzco del ap. 3\u00ba.6.B<\/a>) de la RC de 2020 al decir que el criterio de identidad gr\u00e1fica facilita al registrador \u00abun criterio objetivo para decidir si inscribe o no una RGGC\u00bb. Por tanto, si existe identidad gr\u00e1fica, la RGGC es directamente inscribible. El margen de tolerancia a efectos registrales, a diferencia del notarial (que nos debe ser facilitado por la SEC para cada finca), est\u00e1 definido en el Anexo II de la RC de 2020, por lo que tambi\u00e9n podr\u00eda comprobarse por los notarios comparando la RGGC con la representaci\u00f3n de otra cartograf\u00eda oficial.<\/p>\n

<\/a>3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la cartograf\u00eda catastral (ap. 3<\/a>)<\/em><\/h3>\n

La cartograf\u00eda catastral se elabora mayoritariamente mediante ortofotograf\u00edas (fotograf\u00edas a\u00e9reas), por lo que su nivel de precisi\u00f3n es inferior al que resultar\u00eda de realizar la medici\u00f3n sobre el terreno. La resoluci\u00f3n que comentamos permite la mejora de dicha precisi\u00f3n incorporando al Catastro una RGGA. A mi entender, la mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica no implica rectificaci\u00f3n de la cartograf\u00eda catastral, por lo que hasta la fecha no pod\u00eda llevarse a cabo, pues el TRLC solo permit\u00eda la rectificaci\u00f3n. Es por ello, que la introducci\u00f3n en la RC de 2020 (refrendada ahora en la RC de 2021) del derecho a la mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica, ha sido aplaudida por los top\u00f3grafos, que consideran que la cartograf\u00eda catastral es muy imprecisa, dada la finalidad principalmente fiscal del Catastro, que no requer\u00eda de mayores precisiones.<\/p>\n

Si la diferencia entre las descripciones gr\u00e1ficas de la RGGC y de la RGGA est\u00e1 dentro del margen de tolerancia conforme al IVG de la RGGA (margen que el notario podr\u00e1 consultar en la SEC sin necesidad de IVG, como hemos dicho), habr\u00e1 identidad entre la RGGA y la RGGC y la mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica de esta podr\u00e1 realizarse sin necesidad de la tramitaci\u00f3n del procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales; si no existe identidad gr\u00e1fica, s\u00ed deber\u00e1 seguirse dicho procedimiento (seg\u00fan interpretaci\u00f3n conjunta de los puntos 3 y 4 del ap. 6\u00ba<\/a>), el cual examino brevemente en el ep\u00edgrafe 4.<\/p>\n

A efectos registrales, ya hemos dicho que la inscripci\u00f3n de una RGGA, al implicar una modificaci\u00f3n de la cartograf\u00eda catastral, aunque se trate de una simple mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica con identidad gr\u00e1fica, exige la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199.2 LH. As\u00ed resulta de apartado 2\u00ba.1.3\u00ba de la RC de 2020: \u00abLa mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la cartograf\u00eda catastral podr\u00e1\u0301 obtenerse mediante la inscripci\u00f3n, a instancia del interesado, de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa, debiendo ser notificados los colindantes catastrales y registrales, en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

\u00a0Alternativamente, puede tramitarse ante notario el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales del apartado 6\u00ba de la RC de 2021, que acaba con la emisi\u00f3n por la DG del Catastro de una nueva CCDG; su protocolizaci\u00f3n en el documento p\u00fablico permitir\u00e1 la inscripci\u00f3n de la nueva descripci\u00f3n (ya no como RGGA, sino como RGGC). Sin embargo, el procedimiento del art. 199.2 permite la inscripci\u00f3n inmediata de la RGGA, mientras que en el de la resoluci\u00f3n hay que esperar a que el Catastro subsane la discrepancia (aunque siempre se puede inscribir el negocio jur\u00eddico principal con independencia de la inscripci\u00f3n de la RGG, conforme al apartado 2\u00ba.c de la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015). Considero que otra alternativa al art. 199.2 es el procedimiento de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n registral del art. 201.1 (pues la rectificaci\u00f3n catastral suele ir acompa\u00f1ada de la registral), que permite practicar anotaci\u00f3n preventiva de la pretensi\u00f3n de rectificaci\u00f3n registral mientras no se inscriba la nueva RGGC.<\/p>\n

<\/a>3.3. Cuando se formalice una modificaci\u00f3n f\u00edsica de las parcelas catastrales (ap. 7\u00ba<\/a>)<\/em><\/h3>\n

El concepto de \u00abmodificaci\u00f3n f\u00edsica\u00bb es, respecto de la parcela catastral, lo que la \u00abmodificaci\u00f3n de entidad hipotecaria\u00bb, respecto de la finca registral, lo que incluye principalmente las operaciones de segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n y agregaci\u00f3n. La diferencia de terminolog\u00eda obedece a que estamos en \u201cterritorio catastral\u201d y a que una modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias no necesariamente conlleva una modificaci\u00f3n f\u00edsica de la parcela catastral, pues las fincas resultantes pueden corresponderse con las parcelas catastrales ya existentes.<\/p>\n

Las especialidades que debemos tener en cuenta, cuando en una operaci\u00f3n de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias se modifique tambi\u00e9n la cartograf\u00eda catastral, son:<\/p>\n

– Debe elaborarse una RGG alternativa y obtener de la SEC un IVG positivo de las parcelas finales resultantes de las modificaciones f\u00edsicas realizadas; al instrumento p\u00fablico deber\u00e1 incorporarse \u00fanicamente dicho IVG positivo (ap. 7\u00ba.3<\/a>).<\/p>\n

– Si la modificaci\u00f3n f\u00edsica respeta la geometr\u00eda catastral del per\u00edmetro del conjunto de las parcelas afectadas (es decir, no se invaden parcelas colindantes ni el dominio p\u00fablico), el notario comunicar\u00e1 al Catastro por medios telem\u00e1ticos la operaci\u00f3n realizada para que tramite el \u00abcorrespondiente procedimiento de comunicaci\u00f3n previsto en su normativa\u00bb y devuelva las nuevas referencias catastrales al notario, para que este obtenga las correspondientes CCDG a trav\u00e9s de la SEC y las incorpore al documento p\u00fablico mediante diligencia. No entiendo a quien debe comunicar el Catastro la modificaci\u00f3n f\u00edsica si esta no afecta a los colindantes, pero en cualquier caso el citado procedimiento de comunicaci\u00f3n no deber\u00eda impedir que el Catastro comunique al notario las nuevas referencias catastrales en el plazo m\u00e1ximo de 24 horas que establece el art. 47.2 TRLC. Para que el Catastro pueda comprobar que la modificaci\u00f3n f\u00edsica respeta la cartograf\u00eda catastral, el notario deber\u00e1 remitir en su comunicaci\u00f3n: a) la referencia catastral de la finca o fincas objeto de la modificaci\u00f3n f\u00edsica; b) el CSV del IVG positivo de la RGGA; c) la fecha y el n\u00famero de protocolo del instrumento autorizado; d) la copia simple electr\u00f3nica del instrumento autorizado (ap. 7\u00ba.1 y 2<\/a>).<\/p>\n

– Si la modificaci\u00f3n f\u00edsica realizada no respeta, en el conjunto de las parcelas afectadas, la cartograf\u00eda catastral (es decir, si invade alguna parcela catastral colindante o el dominio p\u00fablico) se deber\u00e1 tramitar previamente el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias (ap. 7\u00ba.4<\/a>). Si consiste en la inclusi\u00f3n en una parcela catastral de una zona no incorporada al Catastro por formar parte de una v\u00eda p\u00fablica o que figure integrada en una parcela catastral cuyo destino sea v\u00eda p\u00fablica (es decir, si invade el dominio p\u00fablico), podr\u00e1 sustituirse la tramitaci\u00f3n del procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias por la simult\u00e1nea formalizaci\u00f3n en el instrumento p\u00fablico de la cesi\u00f3n gratuita a viales de dicha zona (ap. 7\u00ba.5<\/a>).<\/p>\n

El notario puede apreciar si se respeta o no la cartograf\u00eda catastral mediante el IVG que se le aporte, en el que figuran la antigua y la nueva configuraci\u00f3n de las parcelas; en el propio IVG deber\u00e1 constar si se respeta o no el margen de tolerancia gr\u00e1fica que pueda eximir de la tramitaci\u00f3n del procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias.<\/p>\n

La tramitaci\u00f3n del procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias, en su caso, no es preceptiva ni impide la inscripci\u00f3n de la RGGA si los otorgantes optan por no realizarla, en cuyo caso lo iniciar\u00e1 el registrador conforme al apartado 6\u00ba de la RC de 2020.<\/p>\n

<\/a>3.4. Cuando se aprecie un giro y\/o un desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral (ap. 8\u00ba<\/a>)<\/em><\/h3>\n

Lo principal a tener en cuenta es que \u00abla mera existencia de estos giros y\/o desplazamientos no supone, por s\u00ed misma, invasi\u00f3n real de parcelas colindantes ni del dominio p\u00fablico, ya que la geometr\u00eda, forma y dimensiones y la colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables\u00bb (ap. 8\u00ba.1.2\u00ba<\/a>). Por tanto, no implica la existencia de una discrepancia gr\u00e1fica, aunque pueden darse conjuntamente ambas circunstancias: giro y\/o desplazamiento combinada con una discrepancia gr\u00e1fica (ap. 9\u00ba<\/a>).<\/p>\n

La existencia de un giro y\/o desplazamiento solo tiene relevancia a efectos notariales (con la excepci\u00f3n de las obras nuevas, como veremos), si se pretende la incorporaci\u00f3n al Catastro de una RGGA. En tal caso, el notario, que habr\u00e1 tenido conocimiento de dicha patolog\u00eda a trav\u00e9s del IVG de la RGGA, comunicar\u00e1 al Catastro la existencia de dicho giro y\/o desplazamiento mediante el IVG positivo, al que debe incorporarse el levantamiento del t\u00e9cnico a trav\u00e9s de un fichero en formato GML y otro fichero en el mismo formato, ajustado a la cartograf\u00eda catastral, procedente de aplicar los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n al fichero del t\u00e9cnico (ap. 8\u00ba.2<\/a>). Como en cualquier otro supuesto, el notario cumplir\u00e1 con: 1) pedir a los otorgantes el IVG positivo al que se hayan incorporado los dos ficheros; 2) protocolizar dicho IVG; y 3) comunicar a la DG del Catastro el CSV de dicho IVG.<\/p>\n

Si, adem\u00e1s de un giro y\/o desplazamiento, se aprecia la existencia de una discrepancia gr\u00e1fica entre la RGG y otra representaci\u00f3n gr\u00e1fica, el Catastro deber\u00e1 se realizar primero el ajuste del giro y\/o desplazamiento (que debe hacerse masivamente en todo el \u00e1rea o sector afectado), para aplicar a continuaci\u00f3n el criterio de identidad gr\u00e1fica (ap. 9\u00ba.1<\/a>) y proceder en la forma que hemos descrito en la letra anterior.<\/p>\n

A efectos de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, la existencia de un giro y\/o desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral no es relevante pues, como hemos dicho, no supone invasi\u00f3n de parcelas catastrales colindantes ni del dominio p\u00fablico. Como dicha patolog\u00eda afecta de forma masiva a todo un \u00e1rea o sector, por lo general tampoco habr\u00e1 problemas de invasi\u00f3n de fincas registrales colindantes que tengan inscrita su RGG (que podr\u00eda dar lugar a la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la RGG, ya que las RGG inscritas deben encajar entre s\u00ed como las piezas de un puzle), puesto que las fincas registrales colindantes tambi\u00e9n estar\u00e1n afectadas por el giro y\/o desplazamiento del \u00e1rea o sector. Solo en caso de que la parcela catastral afectada por esta patolog\u00eda linde con otra que no lo est\u00e9 y que tenga su RGG inscrita no ser\u00e1 posible la inscripci\u00f3n de la RGG de aquella. La excepci\u00f3n a esta regulaci\u00f3n se presenta con la inscripci\u00f3n de las escrituras de declaraci\u00f3n o ampliaci\u00f3n de obra nueva terminada, que examino en el ep\u00edgrafe 5.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACI\u00d3N DE DISCREPANCIAS GR\u00c1FICAS<\/h2>\n

En el ep\u00edgrafe 3.1. hemos visto la definici\u00f3n de discrepancia gr\u00e1fica, que tiene lugar cuando existen diferencias en lo referente a la superficie, configuraci\u00f3n y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartograf\u00eda catastral con respecto a una RGGA, una RGG incorporada a un documento administrativo, una cartograf\u00eda oficial que delimite el dominio p\u00fablico o una ortograf\u00eda del PNOA. La discrepancia puede rectificarse mediante el procedimiento que examinamos a continuaci\u00f3n, que tambi\u00e9n puede utilizarse cuando el otorgante desee mejorar la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la RGGC y la RGGA se encuentre fuera del margen de tolerancia, como hemos visto en el ep\u00edgrafe 3.2.<\/p>\n

El procedimiento est\u00e1 regulado en el apartado 6\u00ba, que viene a desarrollar el previsto en el art. 18.2.c) y d) TRLC. Los tr\u00e1mites, en interpretaci\u00f3n conjunta de ambas disposiciones, son los siguientes:<\/p>\n

– Comienza con la elaboraci\u00f3n de una RGGA, que deber\u00e1 subirse a la SEC para obtener un IVG positivo (ap. 6\u00ba.2<\/a>). Si la discrepancia afecta a zonas de dominio p\u00fablico que no se encuentren catastradas, deber\u00e1 acompa\u00f1arse a la RGGA el IVG positivo con afecci\u00f3n de dominio p\u00fablico (ap. 6\u00ba.5<\/a>).<\/p>\n

– El notario, sobre la base de la RGGA, debe valorar si esta est\u00e1 suficientemente acreditada. Este requisito, que establecen tanto el art. 18.2.c) TRLC (\u00abel notario solicitar\u00e1 su acreditaci\u00f3n [la de la discrepancia entre la realidad f\u00edsica y la certificaci\u00f3n catastral] por cualquier medio de prueba admitido en derecho\u00bb), como el apartado 6\u00ba RC de 2021 (\u00abCuando el notario entienda suficientemente acreditada la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa…\u00bb), posiblemente pueda considerarse cumplido mediante la obtenci\u00f3n del ICG positivo; si no es as\u00ed, resulta dif\u00edcil de comprender c\u00f3mo puede el notario comprobar la discrepancia y cuestionar el informe de un t\u00e9cnico, validado por el Catastro. Adem\u00e1s, el Catastro realiza sus propias comprobaciones para llevar a cabo la rectificaci\u00f3n, por lo que el juicio del notario en este punto no deber\u00eda tener m\u00e1s trascendencia que la de valorar si inicia o no el procedimiento. Si el notario estima que la discrepancia no resulta suficientemente acreditada, informar\u00e1 de todo ello al Catastro para que, en su caso, este incoe el procedimiento oportuno (ap. 6\u00ba.11<\/a>).<\/p>\n

– Si el notario considera acreditada tal circunstancia, notificar\u00e1 el inicio del procedimiento a los titulares catastrales colindantes (ap. 6\u00ba.6<\/a>). Para determinar cu\u00e1les son las parcelas colindantes se estar\u00e1 al IVG de la RGGA y la identificaci\u00f3n de los titulares de dichas parcelas se obtendr\u00e1 a partir de la CCDG (ap. 6\u00ba.7<\/a>). Las notificaciones podr\u00e1n hacerse mediante correo ordinario, pues el punto 8 dispone que el notario act\u00faa como autoridad o administraci\u00f3n p\u00fablica por lo que podr\u00e1 utilizar el sistema de notificaciones administrativas, con doble intento, del Servicio Postal Universal, \u00absin perjuicio de poder reforzar las notificaciones en la medida y forma que estime conveniente\u00bb. Adem\u00e1s, son aplicables los arts. 42 (sobre la pr\u00e1ctica de notificaciones en papel) y 44 (sobre la notificaci\u00f3n infructuosa) y la DA 3\u00aa (sobre la publicaci\u00f3n de edictos en el BOE) de la Ley 39\/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas.<\/p>\n

– En las notificaciones \u00abse deber\u00e1 informar sobre el alcance de la modificaci\u00f3n de la cartograf\u00eda catastral de forma clara e inteligible, para que los destinatarios puedan conocer c\u00f3mo afecta a sus derechos la RGGA que se pretende incorporar\u00bb, con el contenido m\u00ednimo que establece dicho punto 8.<\/p>\n

– Los notificados dispondr\u00e1n de un plazo de 20 d\u00edas h\u00e1biles para oponerse mediante la presentaci\u00f3n de un principio de prueba de la causa de oposici\u00f3n alegada, cuyo fundamento debe ser apreciado por el notario para valorar si sigue o no el procedimiento (p\u00e1rrafo final del punto 8). En caso de dar por terminado el procedimiento, lo notificar\u00e1 al Catastro por medios telem\u00e1ticos para que este, en su caso, incoe el procedimiento oportuno (ap. 6\u00ba.11<\/a>).<\/p>\n

– Transcurrido dicho plazo sin oposici\u00f3n fundada de los notificados, el notario incorporar\u00e1 la nueva descripci\u00f3n de bien inmueble al documento p\u00fablico, que remitir\u00e1 al Catastro por medios telem\u00e1ticos (ap. 6\u00ba.9<\/a>).<\/p>\n

– La DG del Catastro aprobar\u00e1 o no la rectificaci\u00f3n catastral (lo que se conoce como \u00abvalidaci\u00f3n t\u00e9cnica\u00bb, para diferenciarla de la validaci\u00f3n gr\u00e1fica que realiza de forma autom\u00e1tica mediante el IVG). Si la valida t\u00e9cnicamente, tramitar\u00e1 el correspondiente procedimiento de incorporaci\u00f3n de la nueva RGG previsto en la normativa catastral y devolver\u00e1 al notario las correspondientes CCDG del inmueble o inmuebles objeto del procedimiento. El notario incorporar\u00e1 esas CCDG al documento p\u00fablico, rectificando nuevamente la descripci\u00f3n literaria de la finca para adaptarla a la descripci\u00f3n gr\u00e1fica catastral en el caso de que fuere necesario (ap. 6\u00ba.10<\/a>). El quid<\/em> de la cuesti\u00f3n se encuentra en los plazos que va a emplear el Catastro en realizar la validaci\u00f3n t\u00e9cnica y en tramitar el \u00abprocedimiento previsto en la normativa catastral\u00bb, un procedimiento que deber\u00eda verse notablemente simplificado dado que las notificaciones a los colindantes ya se habr\u00e1n hecho notarialmente. Si el Catastro resuelve no validar t\u00e9cnicamente la rectificaci\u00f3n, remitir\u00e1 al notario un informe motivado (ap. 1\u00ba.3<\/a>).<\/p>\n

En todo caso, mientras se tramite el procedimiento, la RGGA podr\u00e1 inscribirse en el Registro de la Propiedad siempre que el registrador aprecie correspondencia entre la RGGA y la finca registral y siga el procedimiento del art. 199.2, en el que deber\u00e1 notificar a los titulares registrales y, de nuevo, a los catastrales; posiblemente deber\u00eda poder prescindirse de esta reiteraci\u00f3n de notificaciones a los titulares catastrales, por ejemplo, si se presenta a la inscripci\u00f3n el documento p\u00fablico una vez transcurrido el plazo de los 20 d\u00edas desde la notificaci\u00f3n por parte del notario, o de otra forma.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5.- REQUISITOS ADICIONALES EN RELACI\u00d3N CON LAS ESCRITURAS DE DECLARACI\u00d3N DE OBRA NUEVA<\/h2>\n

<\/a>5.1. El requisito de que la edificaci\u00f3n no sobrepase los lindes de la finca registral o los l\u00edmites de la parcela catastral<\/em><\/h3>\n

La fijaci\u00f3n, sin fundamento legal a mi juicio, por parte de la DGSGyFP, en que no se puedan autorizar e inscribir escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva sin tener la certeza de que la edificaci\u00f3n se levanta dentro del per\u00edmetro de la finca en que se enclava, ha complicado enormemente la autorizaci\u00f3n de dichos documentos (con el contrasentido de que solo se exige cuando se declara la obra terminada). La Resoluci\u00f3n-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 (que ni siquiera lleg\u00f3 a publicarse en el BOE) inici\u00f3 este criterio al exigir la inscripci\u00f3n de la RGG de la finca en que se ubique la construcci\u00f3n, con la finalidad, explicada en la R. de 16 de septiembre de 2016, de que la edificaci\u00f3n \u00abest\u00e9 efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella\u00bb. Tras ciertas vicisitudes la DGRN acab\u00f3 abandonando tal exigencia y fij\u00f3 el criterio de que solo era exigible la inscripci\u00f3n de la RGG del terreno: a) cuando el registrador tuviera dudas fundadas sobre la posible extralimitaci\u00f3n de la construcci\u00f3n en relaci\u00f3n con las lindes de la finca registral; o b) cuando la edificaci\u00f3n ocupara totalmente el terreno o alguna de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n recayera fuera de los l\u00edmites de la finca registral. La RC de 2020 confirm\u00f3 en su Anexo II este criterio e incluso dio un paso m\u00e1s all\u00e1 al exigir adem\u00e1s, a los efectos del art. 202 LH, la inscripci\u00f3n de la RGG cuando haya un giro y\/o un desplazamiento en la cartograf\u00eda catastral o una posible invasi\u00f3n de una parcela catastral colindante debida a una discrepancia geom\u00e9trica. Por tanto, la extralimitaci\u00f3n pas\u00f3 a medirse no solo en relaci\u00f3n con la finca registral sino tambi\u00e9n respecto de la parcela catastral, con el a\u00f1adido de que si existe un giro y\/o un desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral no se tendr\u00e1 en cuenta ni siquiera el criterio de identidad gr\u00e1fica, pues lo que ahora interesa es que las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n est\u00e9n \u00abreferidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno\u00bb (Anexo II.3), es decir, que se tenga en cuenta la existencia del giro y\/o desplazamiento y que se corrija. As\u00ed, en caso de apreciarse dicha patolog\u00eda \u00abdeber\u00e1 procederse previamente<\/em> a su subsanaci\u00f3n, para reflejar con precisi\u00f3n su ubicaci\u00f3n y para evitar que la edificaci\u00f3n se localice fuera de su delimitaci\u00f3n perimetral\u00bb.<\/p>\n

Estas nuevas exigencias planteaban numerosos interrogantes: \u00bfc\u00f3mo podemos saber los notarios, antes de autorizar una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, si existe un giro y\/o desplazamiento en la cartograf\u00eda catastral o una discrepancia geom\u00e9trica con otra representaci\u00f3n gr\u00e1fica? \u00bfdebemos comprobar siempre si se dan dichas circunstancias? \u00bfrealmente no es inscribible la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva sin rectificar previamente todo el sector o \u00e1rea catastral, algo que puede llevar meses o a\u00f1os? \u00bfdebemos comprobar en todo caso que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n se encuentran dentro de los l\u00edmites de la parcela catastral? \u00bfdebemos negarnos a autorizar la escritura si hay extralimitaci\u00f3n?<\/p>\n

La RC de 2021 ha respondido, en gran parte, a estas cuestiones, como paso a examinar.<\/p>\n

<\/a>5.2. En caso de existir una discrepancia geom\u00e9trica<\/em><\/h3>\n

El apartado 10\u00ba.1 dispone que el otorgante de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o de una escritura de ampliaci\u00f3n de obra finalizada (en este \u00faltimo caso, se entiende que cuando se ampl\u00ede la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n), deber\u00e1 aportar al notario el informe catastral de ubicaci\u00f3n de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), que se obtendr\u00e1 en la SEC, para que el notario pueda \u00abverificar que las coordenadas de los v\u00e9rtices de la huella de la edificaci\u00f3n (la ocupaci\u00f3n en planta) se hallan dentro del per\u00edmetro de la parcela catastral\u00bb. A los efectos del art. 202 LH, el notario deber\u00e1 \u00abconsignar en el instrumento p\u00fablico el CSV que conste en el informe catastral de ubicaci\u00f3n de construcciones, cuya copia impresa quedar\u00e1 unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento p\u00fablico la lista de las citadas coordenadas\u00bb.<\/p>\n

En ning\u00fan lugar se dice que si el ICUCPC resulta negativo (esto es, en caso de extralimitaci\u00f3n de la construcci\u00f3n) el notario deba abstenerse de autorizar la escritura. El art. 202 LH solo exige la constancia de las coordenadas y la RC de 2021, que se protocolice el ICUCPC. Tampoco la RC de 2020 faculta al registrador para suspender la inscripci\u00f3n de la obra nueva en tal caso; solo exige, cuando tenga \u00abdudas sobre la posible intersecci\u00f3n o extralimitaci\u00f3n respecto de la l\u00ednea exterior de la finca o parcela\u00bb (y, en este caso, las dudas estar\u00e1n m\u00e1s que justificadas), que se inscriba simult\u00e1neamente la RGG de la finca. La fijaci\u00f3n de la DG en evitar la inscripci\u00f3n de una edificaci\u00f3n que se localice fuera de la finca parece llevar a suspender la inscripci\u00f3n si se pretende inscribir la RGGC, aunque, repito, ni la LH ni la RC de 2020 o 2021 lo expresan as\u00ed.<\/p>\n

Sin embargo, en mi opini\u00f3n y a la espera de lo que dictamine la DGSJyFP al respecto, puede inscribirse la obra nueva si la RGG que se pretende inscribir es la RGGA y la construcci\u00f3n no se extralimita respecto de esta. A mi entender esto es lo que puede desprenderse del punto 3 del apartado 10\u00ba de la RC de 2021 al disponer: \u00abCuando la declaraci\u00f3n o la ampliaci\u00f3n de obra hubiera de realizarse de forma simult\u00e1nea a la modificaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la parcela donde se halla la edificaci\u00f3n, para poder ubicar la construcci\u00f3n, la Sede Electr\u00f3nica de la Direcci\u00f3n General del Catastro implementar\u00e1 una herramienta que permitir\u00e1 comparar la construcci\u00f3n con la nueva geometr\u00eda de un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica positivo. El resultado de esta operaci\u00f3n se ofrecer\u00e1 mediante un informe catastral de ubicaci\u00f3n de construcciones en recintos gr\u00e1ficos (ICUCRG), que se identificar\u00e1 con un CSV y que har\u00e1 referencia a dicho informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica positivo\u00bb.<\/p>\n

Por tanto, en interpretaci\u00f3n conjunta de las dos resoluciones, mi impresi\u00f3n provisional es que si el ICUCPC sale negativo por extralimitaci\u00f3n de la construcci\u00f3n, deber\u00eda obtenerse una RGGA positiva y un ICUCRG tambi\u00e9n positivo y referido a aquella. Ello permitir\u00e1 inscribir la RGGA y la declaraci\u00f3n de obra nueva, as\u00ed como tramitar la subsanaci\u00f3n de la discrepancia catastral, sin que el resultado de este tr\u00e1mite condicione la eficacia de dichas inscripciones. Creo que es la \u00fanica interpretaci\u00f3n que impide que el sistema carezca totalmente de sentido y de oportunidad pero, como he dicho, habr\u00e1 que ver la interpretaci\u00f3n de nuestra DG (a fecha de hoy, todav\u00eda no se ha publicado ninguna resoluci\u00f3n sobre la materia tras la RC de 2020) o, quiz\u00e1s mejor, el contenido de los protocolos internos de buenas pr\u00e1cticas previstos tanto por la DA 2\u00aa de la RC de 2020, como por la de 2021.<\/p>\n

<\/a>5.3 En caso de existir un giro y\/o un desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral<\/em><\/h3>\n

\u00bfDebe subsanarse dicha patolog\u00eda antes de la inscripci\u00f3n de la obra nueva, tal y como parece desprenderse de la RC de 2020? El punto 2 del apartado 10\u00ba de la RC de 2021 dice: \u00abA los efectos de lo dispuesto en el art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y\/o desplazamiento de la cartograf\u00eda, el informe catastral de ubicaci\u00f3n de construcciones deber\u00e1 expresar tanto las coordenadas obtenidas por el t\u00e9cnico como las coordenadas resultantes de la cartograf\u00eda catastral, adjuntando asimismo los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n que relacionan ambos conjuntos de coordenadas\u00bb.<\/p>\n

N\u00f3tese la referencia al art. 202 LH, que tambi\u00e9n est\u00e1 presente en el punto 1, lo que indica que en este apartado 10\u00ba no estamos exclusivamente en sede catastral; sus disposiciones, a pesar de la materia objeto de la resoluci\u00f3n, afectan a la inscripci\u00f3n registral y vienen a complementar (y, posiblemente tambi\u00e9n, a intentar aclarar) el Anexo II de la RC de 2020.<\/p>\n

Pese (nuevamente) al silencio de la disposici\u00f3n al respecto, parece que la previa subsanaci\u00f3n del giro y\/o desplazamiento no es requisito para la inscripci\u00f3n de la obra nueva. Recordemos que un giro o un desplazamiento no implican invasi\u00f3n real de parcela colindante, por lo que no deber\u00eda haber dudas de extralimitaci\u00f3n. Sin embargo, en materia de obra nueva, el Anexo II supone una excepci\u00f3n a dicho principio pues exige que las coordenadas de la superficie ocupada est\u00e9n referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, como hemos visto. Pese a ello, no tendr\u00eda sentido que no pudiera inscribirse una obra nueva por el solo hecho de existir dicho giro o desplazamiento.<\/p>\n

Entiendo que, en esta circunstancia, deber\u00eda procederse del mismo modo que hemos visto en el ep\u00edgrafe 5.1. para la extralimitaci\u00f3n por existencia de una discrepancia gr\u00e1fica: inscribir una RGGA con un IVG positivo acompa\u00f1ado de un ICUCRG tambi\u00e9n positivo referido a aquella. As\u00ed lo deduzco del \u00faltimo p\u00e1rrafo del Anexo II de la RC de 2020, al empezar diciendo: \u00abTambi\u00e9n proceder\u00e1 [exigir] la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca…\u00bb, lo que no tendr\u00eda sentido si del p\u00e1rrafo anterior no resultase que en caso de giro y\/o desplazamiento debe inscribirse la RGG; y, si se exige la inscripci\u00f3n de la RGG, tambi\u00e9n carecer\u00eda de sentido que, a pesar de todo, despu\u00e9s de tanto informe y de tantos requisitos, no pueda inscribirse la obra nueva. Siento aturdir con estos razonamientos al paciente lector que haya llegado hasta aqu\u00ed; hubiera sido m\u00e1s f\u00e1cil que las resoluciones lo dijeran claramente pero, a m\u00ed por lo menos, no me parece que sean un modelo de claridad en este punto.<\/p>\n

La interpretaci\u00f3n que propongo tambi\u00e9n la deduzco del punto 2 del apartado 10\u00aa de la RC de 2021, que antes he transcrito. Si se exige un ICUC positivo, expresando las coordenadas obtenidas por el t\u00e9cnico y las resultantes de la cartograf\u00eda catastral, as\u00ed como los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n, de nuevo no tendr\u00eda sentido que la obra nueva no pudiera inscribirse. Obs\u00e9rvese adem\u00e1s que la disposici\u00f3n no exige que el ICUC sea el ICUCRG, esto es, el requerido cuando es necesaria la modificaci\u00f3n de la RGGC, sino que podr\u00eda ser el ICUCPC, si es positivo; ello har\u00eda innecesario levantar una RGGA, siendo suficiente con la RGGC, que deber\u00eda inscribirse simult\u00e1neamente con la obra nueva. En buena l\u00f3gica, el ICUCPC deber\u00eda advertir de la existencia de un giro y\/o desplazamiento puesta de manifiesto por otra representaci\u00f3n gr\u00e1fica oficial (PNOA u otra), a fin de poder incorporar los dos ficheros y los par\u00e1metros exigidos por el apartado 10\u00ba.2.<\/p>\n

<\/a>5.4. En caso de existir un giro y\/o desplazamiento combinado con una discrepancia gr\u00e1fica<\/em><\/h3>\n

Entiendo que podr\u00e1 inscribirse la obra nueva levantando una RGGA, a la que deber\u00e1 unirse un ICUCRG positivo que contenga las coordenadas del t\u00e9cnico, las catastrales y los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n.<\/p>\n

<\/a>5.5. En caso de extralimitaci\u00f3n respecto de la finca registral<\/em><\/h3>\n

Debemos tener presente, que el registrador debe apreciar tambi\u00e9n si la edificaci\u00f3n se encuentra dentro de las lindes de la finca registral. Si tiene dudas fundadas al respecto y conforme a la doctrina de la DG, puede\/debe exigir la inscripci\u00f3n de la RGG, catastral o alternativa, de la finca.<\/p>\n

<\/a>5.6. Conclusi\u00f3n<\/em><\/h3>\n

Por tanto, en conclusi\u00f3n, en mi humilde opini\u00f3n, que quiz\u00e1s no sea compartida por la DG:<\/p>\n

a) Si ICUCPC aportado por los otorgantes es positivo, significa que, seg\u00fan el Catastro, la construcci\u00f3n no se extralimita respecto de la parcela catastral, por lo que la obra nueva se puede inscribir sin m\u00e1s requisitos. \u00danicamente ser\u00e1 necesaria la inscripci\u00f3n simult\u00e1nea de la RGG de la finca si se da alguno de los supuestos siguientes: i) cuando la edificaci\u00f3n ocupe toda la finca registral; ii) cuando alguna de las coordenadas recaiga sobre los l\u00edmites de aquella; iii) cuando el registrador tenga dudas fundadas sobre la extralimitaci\u00f3n respecto de la finca registral; iv) o cuando exista un giro y\/o desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral, en cuyo caso el ICUCPC positivo debe contener las coordenadas del t\u00e9cnico, las catastrales y los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n.<\/p>\n

b) Si el ICUCPC es negativo, significa que, seg\u00fan el Catastro, la construcci\u00f3n excede de los l\u00edmites de la parcela catastral, por lo que debe aportarse una RGGA con un IVG positivo y un ICUCRG positivo, con lo que se acreditar\u00e1 que la construcci\u00f3n se encuentra dentro de los l\u00edmites de la RGGA; si, adem\u00e1s, hay un giro y\/o un desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral el ICUCRG deber\u00e1 incluir las coordenadas del t\u00e9cnico, las del Catastro y los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n. Para inscribir la obra nueva se requerir\u00e1 la inscripci\u00f3n simult\u00e1nea de dicha RGGA.<\/p>\n

c) Todos los requisitos anteriores, incluidos los de la RC de 2020 (dada la interrelaci\u00f3n entre esta y la de 2021), no deber\u00edan ser de aplicaci\u00f3n mientras no se implementen los servicios catastrales previstos en ambas resoluciones conjuntas, en aplicaci\u00f3n de la DF que ambas comparten. Esperemos que se cumplan los plazos previstos en las mismas.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>6.- OTRAS DISPOSICIONES<\/h2>\n

<\/a>6.1. Solares edificados en r\u00e9gimen de propiedad horizontal (ap. 11\u00ba<\/a>)<\/em><\/h3>\n

En los inmuebles en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, el Catastro no est\u00e1 suministrando en la actualidad CCDG de los solares, puesto que han dejado de ser considerados como inmuebles catastrales independientes. Ello imposibilita que los notarios podamos tener informaci\u00f3n sobre dichas parcelas, a los efectos de poder realizar los tr\u00e1mites que prev\u00e9 la LH y la RC de 2021 en relaci\u00f3n con las parcelas en las que no se enclava un inmueble que no est\u00e1 constituid en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. El apartado 11 dispone que el Catastro facilitar\u00e1 a los notarios, a dichos \u00fanicos efectos, un servicio de certificaci\u00f3n de parcelas sometidas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que incluir\u00e1 su geometr\u00eda e identificador.<\/p>\n

<\/a>6.2. Nuevas referencias catastrales (ap. 12\u00ba<\/a>)<\/em><\/h3>\n

Tambi\u00e9n crear\u00e1 el Catastro, un servicio de comunicaci\u00f3n de referencias catastrales para facilitar al notario, cuando este lo solicite, las referencias catastrales correspondientes a:<\/p>\n

– las parcelas catastrales que resulten de las modificaciones f\u00edsicas que autoricen (segregaciones, agrupaciones, etc.);<\/p>\n

– las que resulten de los procedimientos de subsanaci\u00f3n de discrepancias (cuando, por estar incluidas en una parcela mayor, se acredite la necesidad de asignarle una nueva referencia catastral);<\/p>\n

– los inmuebles que resulten de una escritura de divisi\u00f3n horizontal, que se correspondan con sus elementos privativos;<\/p>\n

– con car\u00e1cter provisional, para la obra nueva y divisi\u00f3n horizontal en construcci\u00f3n, al objeto de identificar cada uno de sus elementos, aunque el bien no exista todav\u00eda.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:\u00a0<\/h2>\n

TEXTO DE LA RESOLUCI\u00d3N EN EL BOE:\u00a0 EN PDF<\/a>\u00a0 \u00a0–\u00a0 \u00a0HTML<\/a>\u00a0 \u00a0–\u00a0 TEXTO CONSOLIDADO<\/a><\/h2>\n