{"id":83213,"date":"2021-06-02T20:54:53","date_gmt":"2021-06-02T18:54:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=83213"},"modified":"2021-06-16T21:03:15","modified_gmt":"2021-06-16T19:03:15","slug":"el-procedimiento-registral-de-cancelacion-tras-la-sts-4-de-mayo-de-2021","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/el-procedimiento-registral-de-cancelacion-tras-la-sts-4-de-mayo-de-2021\/","title":{"rendered":"El procedimiento registral de cancelaci\u00f3n tras la STS 4 de mayo de 2021"},"content":{"rendered":"

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE CANCELACI\u00d3N TRAS LA STS 4 DE MAYO DE 2021<\/strong><\/span><\/h1>\n

\u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN, REGISTRADOR<\/h2>\n

 <\/p>\n<\/a>

Introducci\u00f3n.<\/span><\/h6>\n

Una de las cuestiones m\u00e1s espinosas que plantea la aplicaci\u00f3n registral de la sentencia del pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo n\u00fam. 237\/2021, de 4 de mayo<\/strong>, ECLI:ES:TS:2021:1497<\/strong>, es, sin duda, la de precisar cu\u00e1ndo no se puede reconocer virtualidad cancelatoria directa al procedimiento de ejecuci\u00f3n que, aparentemente, perdi\u00f3 la prioridad al cancelarse por caducidad la anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n<\/a>

Regla general<\/strong><\/span><\/h6>\n

Seg\u00fan la sentencia debe entenderse que al expedirse la certificaci\u00f3n de dominio y cargas qued\u00f3 prorrogada por cuatro a\u00f1os la anotaci\u00f3n, y que, si se cancel\u00f3 antes por caducidad, se cancel\u00f3 indebidamente:<\/p>\n

Es la regla general que resulta del F.D. Segundo 7: \u201ccuando se present\u00f3 al registro el testimonio<\/strong> del decreto de adjudicaci\u00f3n y el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas el 1 de agosto de 2014, la anotaci\u00f3n preventiva debiera haber estado vigente<\/strong>, y por consiguiente resultaba procedente la inscripci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de cargas solicitada<\/em>\u201d, o, lo que es lo mismo, aunque se haya cancelado por caducidad la anotaci\u00f3n se debe operar registralmente como si no lo hubiere sido.<\/p>\n<\/a>

Excepci\u00f3n<\/strong><\/span><\/h6>\n

La excepci\u00f3n, en el caso enjuiciado y en todos los dem\u00e1s semejantes es que no procede cancelar \u201clas eventuales inscripciones de derechos adquiridos despu\u00e9s de<\/strong> que en el registro ya no constara la anotaci\u00f3n de embargo por haberse cancelado el asiento<\/strong>\u201d.<\/em><\/p>\n

El alcance de esta excepci\u00f3n es lo que voy a comentar. Anticipo que, intentando no apartarnos de la doctrina jurisprudencial, cabe concluir que, como regla general de la excepci\u00f3n, la decisi\u00f3n sobre los asientos que el registrador debe o no debe cancelar, cuando la anotaci\u00f3n carece de vigencia registral y el asiento posterior se extendi\u00f3 despu\u00e9s de cancelada por caducidad la anotaci\u00f3n, debe tomarla el juez en un procedimiento en que sean parte los afectados por la decisi\u00f3n y ello es as\u00ed porque, seg\u00fan veremos, en la decisi\u00f3n sobre si existe o no un derecho adquirido influye decisivamente la buena o mala fe del adquirente, entendida como conocimiento de la existencia de un embargo sobre la cosa, que sigue vigente, pese a la cancelaci\u00f3n por caducidad de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<\/a>

Precedentes citados en la sentencia<\/strong><\/span><\/h6>\n

La sentencia 237\/2021 cita como precedente la sentencia 427\/2017, de 7 de julio<\/strong>, que invoca la doctrina contenida en las sentencias anteriores 282\/2007, de 12 de marzo, y 88\/2015, de 23 de febrero<\/strong>.<\/p>\n

STS. 282\/2007, de 12 de marzo<\/strong><\/a><\/h3>\n

En la primera, en el tiempo, de estas sentencias se plantea la cuesti\u00f3n en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

\u201c\u2026 determinar si, habi\u00e9ndose seguido un procedimiento de apremio respecto de determinados bienes -que aparecen inscritos en el Registro como de propiedad del deudor- en virtud de una anotaci\u00f3n de embargo a favor del acreedor -Banco Popular S. A.- de fecha y rango anterior a las anotaciones de embargo practicadas a instancia de la demandada<\/strong> Banco Central Hispanoamericano S. A., la prosecuci\u00f3n del apremio, que culmina con la adjudicaci\u00f3n de los referidos bienes a la propia ejecutante Banco Popular Espa\u00f1ol S. A. en pago de su cr\u00e9dito, determina inexorablemente la cancelaci\u00f3n de las anotaciones posteriores aunque la de la propia ejecutante haya sido cancelada por caducidad en momento anterior a la adjudicaci\u00f3n<\/strong>; soluci\u00f3n que, propugnada en la demanda, no ha sido la seguida por el Registrador de la Propiedad, en estricta aplicaci\u00f3n del texto del art\u00edculo 86 de la Ley Hipotecaria, ni por la Audiencia recurrida que desestim\u00f3 la demanda<\/em>\u201d.<\/p>\n

Resolvi\u00e9ndose que el primer procedimiento conserva eficacia cancelatoria, pese a la caducidad, al haberse librado e incorporado al procedimiento la certificaci\u00f3n de dominio y cargas del art\u00edculo 1489 de la antigua L.E.C:<\/p>\n

\u00abLa certificaci\u00f3n de derechos y cargas persigue varios objetivos<\/em><\/strong>: <\/em><\/p>\n

a)<\/em><\/strong> Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecuci\u00f3n a los efectos de determinar la valoraci\u00f3n del bien para la subasta<\/strong> (que se calcula deduciendo su importe del aval\u00fao del bien)<\/em><\/p>\n

b<\/strong>) Proporcionar a los posibles licitadores una informaci\u00f3n completa sobre las condiciones de adquisici\u00f3n del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores <\/strong>que no desaparecer\u00e1n con la adquisici\u00f3n<\/em><\/p>\n

\u00a0y c)<\/strong> Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se ver\u00e1n extinguidos por la realizaci\u00f3n del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecuci\u00f3n para que puedan intervenir en \u00e9l a los efectos legalmente previstos.<\/em><\/p>\n

\u00a0As\u00ed puede afirmarse que el contenido de tal certificaci\u00f3n tiene un valor esencial <\/strong>en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situaci\u00f3n registral que proclama fija las condiciones para la adquisici\u00f3n del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteraci\u00f3n posterior -como puede ser la caducidad de la anotaci\u00f3n de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situaci\u00f3n<\/strong>.<\/em><\/p>\n

En el caso presente, las certificaciones de cargas expedidas para el procedimiento de apremio seguido contra las fincas objeto de este litigio a instancia de Banco Popular Espa\u00f1ol S. A. contra los deudores don Luis Manuel y do\u00f1a Camila (autos n\u00ba 948\/89 del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 10 de Valencia) fueron libradas en fecha 2 de agosto de 1991, cuando las anotaciones de embargo letra \u00abB\u00bb -extendidas a favor de la ejecutante Banco Popular S. A. en cada una de las fincas- estaban vigentes, ya que su cancelaci\u00f3n por caducidad se produjo con fecha 7 de octubre de 1994 seg\u00fan consta en las hojas registrales. De ah\u00ed que, al no constar cargas preferentes en dicha certificaci\u00f3n, la adjudicaci\u00f3n de tales bienes al propio acreedor, como efectivamente sucedi\u00f3, o a cualquier tercer licitador, hab\u00eda de hacerse sin carga alguna, pues en el Registro s\u00f3lo aparec\u00edan afectando a dichas fincas las posteriores anotaciones de embargo a favor de la demandada Banco Central Hispano Americano, cuya cancelaci\u00f3n ahora se pretende,<\/strong> a la cual habr\u00eda notificado el Registrador el estado de la ejecuci\u00f3n para que pudiera intervenir en el aval\u00fao y subasta de los bienes en defensa de sus intereses, seg\u00fan lo dispuesto por el art\u00edculo 1.490 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/em><\/p>\n

El art\u00edculo 1.512 de la misma Ley dispone que, aprobado el remate, \u00ablas cargas y grav\u00e1menes anteriores y las preferentes, si los hubiese, al cr\u00e9dito del actor, continuar\u00e1n subsistentes, entendi\u00e9ndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinci\u00f3n el precio del remate\u00bb; lo que \u00aba sensu contrario\u00bb implica que no subsisten a tales efectos las cargas posteriores, que habr\u00e1n de ser canceladas seg\u00fan dispone el art\u00edculo 1.518\u201d.<\/em><\/p>\n

\u201cPor ello no s\u00f3lo la protecci\u00f3n del eventual adjudicatario de los bienes embargados sino, adem\u00e1s, el propio conocimiento que el beneficiado por las ulteriores anotaciones de embargo ten\u00eda de la existencia de otro anterior y de la certificaci\u00f3n de cargas librada por raz\u00f3n del mismo para la ejecuci\u00f3n de los bienes, determina que las anotaciones ulteriores no deban subsistir en perjuicio de quien actu\u00f3 amparado en el contenido de la certificaci\u00f3n de cargas obrante en el proceso ejecutivo<\/strong>\u201d.<\/em><\/p>\n

Entre par\u00e9ntesis cabe observar que hoy en d\u00eda no se hubiera podido plantear este pleito porque todas las entidades implicadas fueron absorbidas o adquiridas por Banco Santander.<\/p>\n

STS. 88\/2015 de 23 de febrero.<\/strong><\/a><\/h3>\n

La misma doctrina se sienta en la STS. 88\/2015 cuyo supuesto de hecho es muy similar: el rematante de la finca en el procedimiento con anotaci\u00f3n anterior cancelada por caducidad pide que se cancele una anotaci\u00f3n que figuraba como posterior en la certificaci\u00f3n registral, a lo que se accede.<\/p>\n

STS. 427\/2017, de 7 de julio.<\/strong><\/a><\/h3>\n

\u00a0Y en la STS. 427\/2017 que, aunque se trate de un juicio verbal contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador, al dirigirse tambi\u00e9n contra los acreedores posteriores, permite al Tribunal pronunciarse como si se tratara de un juicio ordinario.<\/p>\n<\/a>

Otras sentencias que considero de inter\u00e9s<\/strong><\/span><\/h6>\n

Hay, adem\u00e1s, dos sentencias del Tribunal Supremo relacionadas con anotaciones de embargo caducadas y asientos posteriores que me parece pertinente traer a colaci\u00f3n. Son la sentencia 541\/2002, de 31 de mayo y la sentencia 215\/2021, de 20 de abril, ambas de la Sala Primera.<\/p>\n

Sentencia 541\/2002, de 31 de mayo.<\/strong><\/a><\/h3>\n

La sentencia de 31 de mayo de 2002 y su voto particular representa un verdadero duelo argumental en la cumbre. La dictan tres magistrados del Tribunal Supremo, con dos votos a favor (O’Callaghan Mu\u00f1oz, tambi\u00e9n Catedr\u00e1tico de Derecho Civil y Mar\u00edn Cast\u00e1n, actual Presidente de la Sala) y un voto particular en contra, (el de Almagro Nosete, tambi\u00e9n Catedr\u00e1tico de Derecho Procesal).<\/p>\n

Se hab\u00edan anotado un embargo e inscrito una hipoteca, por este orden, sobre una finca. Cuando se expide la certificaci\u00f3n de cargas para la ejecuci\u00f3n hipotecaria no aparece la anotaci\u00f3n por haber caducado antes, si bien en el ejecutivo se hab\u00eda rematado la finca y otorgado la escritura p\u00fablica de compraventa judicial entonces precisa, que se inscribi\u00f3 despu\u00e9s de la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero de la ejecuci\u00f3n hipotecaria result\u00f3 la orden de cancelar los asientos posteriores a la hipoteca lo que cumpli\u00f3 el registrador permitiendo con ello que la finca se inscribiera a favor del rematante, que es demandado por los adquirentes en el primer procedimiento.<\/p>\n

Fallo: prevalece la adquisici\u00f3n derivada del primer procedimiento, pese a la caducidad de la anotaci\u00f3n.<\/strong><\/span><\/h4>\n

\u00a0\u201c\u2026..cuando los demandados adquieren las fincas, \u00e9stas ya eran propiedad de los demandantes, que hab\u00edan, incluso, inscrito su derecho. El problema fue que, antes de su adquisici\u00f3n, hab\u00eda caducado en el Registro de la Propiedad la anotaci\u00f3n preventiva de embargo<\/strong> de que tra\u00eda causa la compraventa. Tal cancelaci\u00f3n no puede ser decisiva<\/strong>, por cuanto la cuesti\u00f3n no es la preferencia de embargo o hipoteca, sino la posible adquisici\u00f3n \u00aba non domino\u00bb por los demandados: esto lo contempla la sentencia de primera instancia, que la rechaza, y lo ignora la de segunda que se fija s\u00f3lo en la cancelaci\u00f3n, por caducidad, del embargo. Cuya adquisici\u00f3n \u00aba non domino\u00bb no puede ser mantenida, por falta de la buena fe<\/strong> que exige el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria; buena fe en el sentido de conocimiento de la situaci\u00f3n real\u2026\u2026..<\/em> las demandadas tuvieron conocimiento \u2013as\u00ed consta en autos\u2013 del embargo que dio lugar a la adquisici\u00f3n por los demandantes<\/em><\/strong>, desde enero de 1990\u201d.<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026.la adquisici\u00f3n del derecho de propiedad sobre las fincas por los demandados <\/em>(sic, se refiere a los demandantes) se produce (en 1989) estando vigente la anotaci\u00f3n <\/strong>del embargo de que trae causa. Despu\u00e9s de tal adquisici\u00f3n se cancela el embargo (en 1990), que ya no ten\u00eda sentido ni deb\u00eda tener vigencia, pues ya se hab\u00eda ejecutado. A su vez, la constituci\u00f3n de hipoteca es anterior (en 1987), pero la ejecuci\u00f3n hipotecaria (se inicia en 1990) es posterior a la adquisici\u00f3n por los demandados<\/em> (sic, se refiere a los demandantes). La adquisici\u00f3n por \u00e9stos es tambi\u00e9n posterior (en 1992). La inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la adquisici\u00f3n por los demandantes (en 1990) es muy anterior a la de los demandados (en 1993). Todo el problema se plantea en que tras la adquisici\u00f3n por los demandantes y su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad se hab\u00eda cancelado por caducidad el embargo<\/strong>: caducidad evidente, como se ha dicho, pues aqu\u00e9l se hab\u00eda ejecutado por la adquisici\u00f3n por los demandantes. Tal cancelaci\u00f3n por caducidad en modo alguno, puede dar lugar a que se pretenda la ineficacia de la compraventa que consum\u00f3 el embargo.<\/strong> Esto es lo que ha hecho la sentencia de la Audiencia Provincial, infringiendo la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza del embargo.<\/em><\/p>\n

Por otra parte, la adquisici\u00f3n, en virtud de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, de las fincas por los demandados (en 1992) se produce cuando \u00e9stas ya hab\u00edan sido adquiridas por los demandantes (en 1989). Podr\u00eda ser una adquisici\u00f3n \u00aba non domino\u00bb mantenida por mor del principio de fe p\u00fablica registral que proclama el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria. Pero, como se ha dicho, no puede aplicarse porque los mismos ten\u00edan conocimiento y as\u00ed consta, desde antes (desde 1990) del embargo que dio lugar a la adquisici\u00f3n por los demandantes<\/strong>. Con lo que la soluci\u00f3n que da la sentencia de la Audiencia Provincial infringe el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria\u201d.<\/em><\/p>\n

Voto particular<\/strong><\/span><\/h4>\n

Por el contrario, el voto particular considera que debi\u00f3 confirmarse la sentencia de la Audiencia Provincial:<\/p>\n

\u201c\u2026pero al haberse dejado caducar<\/strong> la anotaci\u00f3n preventiva del embargo inicial, antes de la inscripci\u00f3n de aquella compraventa <\/strong>[<\/em>la derivada del primer procedimiento] perdi\u00f3 su prioridad en favor de la inscripci\u00f3n de la hipoteca, en garant\u00eda de la emisi\u00f3n de obligaciones hipotecarias que hab\u00eda tenido acceso al Registro, antes de la subasta y aprobaci\u00f3n de remate de los que trae causa el t\u00edtulo de los actores; en consecuencia, el Juez de Primera Instancia de Madrid, actu\u00f3 correctamente al ordenar la cancelaci\u00f3n de las inscripciones de venta en favor del rematante y los actores<\/strong> en base a la regla 17 del art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria pues de la certificaci\u00f3n de cargas exigida por la regla 4\u00aa del mismo art\u00edculo no aparec\u00eda ning\u00fan derecho preferente<\/strong>. La consiguiente p\u00e9rdida de los derechos adquiridos<\/strong> por los actores y recurrentes en favor de los ejecutantes del procedimiento hipotecario solamente es atribuible a su propia pasividad\u201d.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u201c\u2026.supone infracci\u00f3n de la doctrina expuesta en las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1995 , 19 de noviembre de 1992 , 23 de abril de 1992 y otras. El examen de la primera sentencia citada, conduce a resultados distintos de los pretendidos por los recurrentes, pues destaca la dicha sentencia que lo que dice, se entiende dejando a salvo \u00abal adquirente de buena fe que apoy\u00f3 su adquisici\u00f3n en la ausencia de cargas registrales actu\u00e1ndose en este supuesto a trav\u00e9s del instituto del tercero hipotecario\u00bb, o sea, justamente lo que acontece en el presente caso, sin que los recurrentes parezcan enterarse.<\/em> Las disquisiciones jur\u00eddicas sobre la naturaleza jur\u00eddica del embargo, de las que no se infiere ninguna denuncia concreta contra la argumentaci\u00f3n de la sentencia recurrida, no empa\u00f1a el hecho jur\u00eddico cierto de que la anotaci\u00f3n preventiva de embargo es un asiento de duraci\u00f3n temporal, <\/strong>cuya eficacia respecto de terceros depende de su subsistencia, de manera, que, si, en su d\u00eda, el embargo anotado fue utilizado como medio para obtener en ejecuci\u00f3n la adjudicaci\u00f3n del inmueble embargado, no puede pretenderse,<\/strong> que la continuidad formal de la anotaci\u00f3n, vac\u00eda ya de contenido, pero enga\u00f1adora por su apariencia y subsistente, gracias a la voluntad del comprador-recurrente y de los que de \u00e9l traen causa, que no procuraron pudiendo hacerlo su cancelaci\u00f3n, reviva una vez caducada, cuando no se usaron tempor\u00e1neamente los instrumentos adecuados para buscar la concordancia del Registro con la realidad, en perjuicio de terceros\u201d<\/strong>.<\/em><\/p>\n

\u201cEl motivo cuarto (art\u00edculo 1692-4\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil precedente) denuncia la infracci\u00f3n del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria y de la doctrina jurisprudencial que cita<\/strong>. Es verdad, como afirman los recurrentes, que en el momento de constituirse la hipoteca estaba trabado el embargo que origin\u00f3 el juicio ejecutivo previo; tambi\u00e9n es cierto que la hipoteca se inscribi\u00f3 con posterioridad a la anotaci\u00f3n del embargo<\/strong> causa de la primera ejecuci\u00f3n, que concluy\u00f3 con la adjudicaci\u00f3n del inmueble hipotecado no inscrita en el Registro. Empero del conocimiento que tuvieron los terceros hipotecarios de la anotaci\u00f3n registral de embargo, no se puede inferir, como paladinamente dice la sentencia de la que discrepo en este voto particular, que, por ello, no puede aplicarse \u00abel principio de fe p\u00fablica registral que proclama el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria<\/strong>\u00bb, puesto que considero que ese conocimiento, desde luego, no implica mala fe<\/strong> en los tenedores de las obligaciones hipotecarias, objeto del procedimiento del art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria (tenedores que, adem\u00e1s, no eran los primitivos prestamistas) sino, simplemente, la sujeci\u00f3n a soportar, si llegado fuese el caso, las consecuencias legales de una ejecuci\u00f3n fundada en tal anotaci\u00f3n, siempre que estuviera vigente<\/strong>, y, sin que ello entra\u00f1e una especie de obligaci\u00f3n de previsi\u00f3n extrarregistral acerca de que el embargo hubiera dado ya lugar a una ejecuci\u00f3n y a una venta segunda de los inmuebles, por supuesto, sin haber dejado rastro registral; por tanto, tal situaci\u00f3n no era invocable hasta entonces, seg\u00fan las circunstancias registrales, e imposible de llevar a efecto luego con trascendencia para terceros, conforme a la cancelaci\u00f3n por caducidad<\/strong> que, finalmente, y antes de la adjudicaci\u00f3n en p\u00fablica subasta de los bienes hipotecados, constaba en la certificaci\u00f3n registral correspondiente.\u201d<\/em><\/p>\n

Se observa que, aunque se cita la certificaci\u00f3n de cargas expedida para la ejecuci\u00f3n hipotecaria de la que trae causa el titular registral demandado, no se hace alusi\u00f3n a la en su d\u00eda emitida para el procedimiento primeramente anotado. No se plantea aqu\u00ed cuesti\u00f3n alguna respecto de la caducidad de la anotaci\u00f3n que no se discute y la cuesti\u00f3n esencial se resuelve por entender la mayor\u00eda que el conocimiento de la existencia del embargo, con o sin anotaci\u00f3n vigente, impide considerar de buena fe y, con ello mantener, al titular registral, lo que es en\u00e9rgicamente negado por el voto particular.<\/p>\n

Sentencia 215\/2021, de 20 de abril.<\/strong><\/a><\/h3>\n

En la muy reciente sentencia 215\/2021, casi coet\u00e1nea de la de 4 de mayo de 2021, se enfrentan el titular de una anotaci\u00f3n de embargo practicada sobre una vivienda en virtud de mandamiento judicial (letra E) con quien adquiri\u00f3 la finca en un procedimiento de apremio administrativo que se hab\u00eda anotado despu\u00e9s pero cuya adjudicaci\u00f3n se inscribi\u00f3 mientras se estaba tramitando el procedimiento judicial que, al parecer, no ha concluido cuando se presenta la demanda. \u00c9sta viene motivada porque caduca la anotaci\u00f3n derivada del procedimiento judicial y el interesado en ella no consigue anotar despu\u00e9s ni la pr\u00f3rroga ni una nueva anotaci\u00f3n al no aparecer la finca inscrita ya a favor del demandado sino del adquirente en el procedimiento administrativo.<\/p>\n

El pleito se decanta, tambi\u00e9n esta vez, del lado del primer anotante que pide, frente al nuevo titular registral, la declaraci\u00f3n de que la finca sigue respondiendo de las sumas aseguradas por la anotaci\u00f3n, pese a su caducidad.<\/p>\n

Dice en este sentido el F.D. CUARTO, entre otras cosas:<\/p>\n

\u201cLa adquisici\u00f3n y la inscripci\u00f3n a favor de los demandados se produjo durante la vigencia<\/strong> de la anotaci\u00f3n preventiva acordada en el juicio ejecutivo. Por eso, en este caso, los demandados no son terceros protegidos por los arts. 32 y 34 LH, pues ambos preceptos exigen la concurrencia de la buena fe en el adquirente<\/strong>, que en este caso no puede presumirse al publicar el Registro, en el momento de la adquisici\u00f3n, la posible causa de resoluci\u00f3n de su adquisici\u00f3n (anotaci\u00f3n preventiva letra E)\u201d.<\/em><\/p>\n

\u201cEn el caso de la litis la presunci\u00f3n de buena fe queda enervada por la cognoscibilidad legal de la existencia del embargo a trav\u00e9s de su anotaci\u00f3n registral<\/strong>, que estaba vigente en el momento de la subasta, de la cesi\u00f3n del remate y de la aprobaci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n a favor de los demandados en el procedimiento de apremio administrativo. La cancelaci\u00f3n por caducidad posterior de la anotaci\u00f3n no puede inhibir ese efecto enervante que provoc\u00f3 y consum\u00f3 la anotaci\u00f3n durante su vigencia<\/strong>\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cPor ello, la omisi\u00f3n de la anotaci\u00f3n preventiva del embargo no impedir\u00eda proceder a la realizaci\u00f3n forzosa de la finca trabada<\/strong>, la cual surtir\u00e1 plenos efectos con relaci\u00f3n al posterior due\u00f1o, cuya adquisici\u00f3n, no sea cronol\u00f3gicamente anterior a la pr\u00e1ctica de la diligencia (sentencias de 23 de abril y 3 de noviembre de 1992 y 30 de septiembre de 1993), a salvo del caso de tercer adquirente protegido por la fe p\u00fablica registral<\/strong>. Lo que hemos afirmado respecto de los casos de omisi\u00f3n de la anotaci\u00f3n, debemos sostenerlo tambi\u00e9n para los casos<\/strong> en que durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento de ejecuci\u00f3n la anotaci\u00f3n preventiva decretada y practicada llegue a caducar y cancelarse, pues no pueden ser menores los efectos del embargo en este caso que en el de omisi\u00f3n ab initio de la anotaci\u00f3n<\/strong>\u201d.<\/em><\/p>\n

\u201cCuesti\u00f3n distinta<\/em><\/strong> es que, ante la falta de una medida de protecci\u00f3n registral como la anotaci\u00f3n preventiva, una vez producida su cancelaci\u00f3n por caducidad, un eventual tercer adquirente<\/strong>, en virtud de un acto dispositivo de los adjudicatarios posterior a aquella cancelaci\u00f3n, pueda determinar la aparici\u00f3n de un tercer adquirente, \u00e9ste s\u00ed protegido por la fe p\u00fablica registral<\/strong> (presupuesta su buena fe y dem\u00e1s requisitos del art. 34 LH). Pero es \u00e9sta una eventualidad que podr\u00e1 dar lugar al ejercicio de otras acciones, a las que se refiere expresamente la sentencia de primera instancia, pero que son ya ajenas al \u00e1mbito de este recurso\u201d.<\/em><\/p>\n

Como se ve, la sentencia mantiene la vigencia del embargo, pese a la caducidad de la anotaci\u00f3n, que no se discute en el pleito tampoco, respecto de quien adquiere la finca cuando estaba vigente, aunque se haya cancelado despu\u00e9s, si bien deja a salvo, como la anterior de 2002 a un eventual tercero protegido por la fe p\u00fablica registral.<\/p>\n

Doctrina jurisprudencial resultante<\/strong><\/h4>\n

As\u00ed las cosas parece razonable entender que todas las sentencias que incluyo en este comentario responden al criterio, formulado de diversa manera, relacionado o no relacionado con la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n, de que quien adquiere derechos subordinados al desenvolvimiento de una anotaci\u00f3n de embargo anterior debe pasar por esa subordinaci\u00f3n aunque la anotaci\u00f3n caduque y se cancele por dicha causa<\/strong>.<\/p>\n<\/a>

Incidencia de la sentencia n\u00fam. 237\/2021<\/strong><\/span><\/h6>\n

Pr\u00f3rroga de la anotaci\u00f3n temporalmente limitada.<\/strong><\/p>\n

La sentencia n\u00fam. 237\/2021 introduce en esta regla un l\u00edmite temporal, que es el derivado de considerar que la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n prorroga por cuatro a\u00f1os la vigencia de la anotaci\u00f3n. Con ello se evita en parte el problema que no llegar\u00e1 a surgir si dentro de esos cuatro a\u00f1os acceden al Registro el remate o adjudicaci\u00f3n y el mandamiento de cancelaci\u00f3n. Y, transcurridos esos cuatro a\u00f1os, debe entenderse que se pierde definitivamente la posibilidad de aplicar el art. 175, 2\u00aa del Reglamento Hipotecario<\/a> sin perjuicio de las acciones judiciales que se puedan intentar.<\/p>\n

Incidencia respecto de anotaciones con nota de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n anterior a la sentencia.<\/strong><\/p>\n

La singularidad de la sentencia n\u00fam. 237\/2021, al no limitarse a resolver el caso concreto sino innovar realmente el ordenamiento jur\u00eddico creando una pr\u00f3rroga derivada de la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n que el registrador debe entender que se ha producido respecto de todas las anotaciones anteriores al 4 de mayo de 2021, obliga a precisar el alcance que debe tener la nota de expedici\u00f3n puesta antes de dicha fecha.<\/p>\n

Sin haberse cancelado la anotaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

En aquellos casos en que no haya transcurrido el plazo de esta pr\u00f3rroga jurisprudencial sin se haya cancelado por caducidad la anotaci\u00f3n el resultado ser\u00e1 que no se podr\u00e1 cancelar hasta que pasen los cuatro a\u00f1os desde la nota de expedici\u00f3n, surtiendo la anotaci\u00f3n todos sus efectos.<\/p>\n

Habi\u00e9ndose cancelado la anotaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Pero si en el mismo caso se cancel\u00f3 la anotaci\u00f3n, y con ella la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n, es decir lo que parece que sucedi\u00f3 en el caso de la sentencia 237\/2021, entonces creo que lo m\u00e1s prudente es entender que el procedimiento que era prioritario mantiene dicha prioridad a efectos de purga no solo respecto de los asientos que aparec\u00edan subordinados en la misma certificaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n los extendidos antes de la cancelaci\u00f3n por caducidad<\/strong> de la anotaci\u00f3n, siempre que conste orden expresa de practicar su cancelaci\u00f3n en la resoluci\u00f3n que se presente.<\/p>\n

Respecto de los asientos extendidos tras la cancelaci\u00f3n<\/strong> mi opini\u00f3n es que la apreciaci\u00f3n sobre si deben o no subsistir tras la cancelaci\u00f3n por caducidad de la anotaci\u00f3n es cuesti\u00f3n que debe resolver el juez en un procedimiento en el que sean parte aquellos a quienes el asiento favorezca.<\/p>\n

Si se observa la evoluci\u00f3n de la doctrina jurisprudencial, desde la sentencia 541\/2002 hasta la 215\/2021 se aprecia que el mantenimiento del efecto cancelatorio de la anotaci\u00f3n caducada depende en gran medida del conocimiento que el titular registral posterior pueda tener del desenvolvimiento del procedimiento en que se acord\u00f3 el embargo caducado<\/strong>. Por eso, dice la primera, que la inscrita \u201cpodr\u00eda ser una adquisici\u00f3n \u00aba non domino\u00bb mantenida por mor del principio de fe p\u00fablica registral que proclama el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria. Pero, como se ha dicho, no puede aplicarse porque los mismos ten\u00edan conocimiento y as\u00ed consta, desde antes (desde 1990) del embargo que dio lugar a la adquisici\u00f3n por los demandantes\u201d y la segunda se refiere a que \u201cla presunci\u00f3n de buena fe queda enervada por la cognoscibilidad legal de la existencia del embargo a trav\u00e9s de su anotaci\u00f3n registral, que estaba vigente en el momento de la subasta, de la cesi\u00f3n del remate y de la aprobaci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Volviendo al principio, creo que cuando la Sentencia 237\/2021 le dice a la registradora que no procede cancelar \u201clas eventuales inscripciones de derechos adquiridos despu\u00e9s de que en el registro ya no constara la anotaci\u00f3n de embargo por haberse cancelado el asiento\u201d lo que comporta esta restricci\u00f3n es, en definitiva, remitir al juzgado la decisi\u00f3n sobre lo que es o no es derecho adquirido a estos efectos, lo que exigir\u00e1 pronunciarse sobre las circunstancias en que se han adoptado las decisiones y prestado los consentimientos que recogen los asientos registrales, lo que, a su vez, demanda que est\u00e9n llamados y hayan tenido ocasi\u00f3n de defenderse los beneficiados por el asiento que se pretende cancelar.<\/p>\n

Se puede objetar que el tenor literal del p\u00e1rrafo transcrito de la sentencia permite interpretar que solo quedar\u00edan fuera de la cancelaci\u00f3n ordinaria asientos que, adem\u00e1s de extenderse despu\u00e9s de la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n hayan sido practicados en virtud de documentos tambi\u00e9n de fecha posterior.<\/p>\n

Sin embargo, pesando mucho, como hemos visto, en la resoluci\u00f3n judicial de estos casos el grado de conocimiento de las partes de la situaci\u00f3n procesal y registral y su buena o mala fe parece justificado reservar la decisi\u00f3n sobre qu\u00e9 se purga y qu\u00e9 subsiste a procedimientos judiciales en que todas las partes sean o\u00eddas y puedan defenderse<\/strong>, como fueron todos los que resolvieron las sentencias que he transcrito, salvo la 237\/2021. No parece adecuado aplicar normas del procedimiento registral previstas para otras situaciones a este tipo de casos.<\/p>\n

27 de mayo de 2021<\/p>\n

\u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn<\/p>\n

Registro Mercantil de Murcia<\/p>\n

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ENLACES:<\/span><\/h6>\n