{"id":83431,"date":"2021-06-14T19:41:34","date_gmt":"2021-06-14T17:41:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=83431"},"modified":"2021-06-14T19:54:51","modified_gmt":"2021-06-14T17:54:51","slug":"la-inscripcion-de-la-representacion-grafica-de-la-finca-ventajas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/la-inscripcion-de-la-representacion-grafica-de-la-finca-ventajas\/","title":{"rendered":"La inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca: ventajas"},"content":{"rendered":"

LA INSCRIPCI\u00d3N DE LA REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE LA FINCA:\u00a0<\/strong><\/span><\/h1>\n

\u00bfPOR QU\u00c9 NO DEBER\u00cdA SER UN PROBLEMA SINO UNA VENTAJA?<\/strong><\/span><\/h2>\n

V\u00edctor Esquirol Jim\u00e9nez, notario de El Masnou (Barcelona)<\/span><\/h2>\n

 <\/p>\n

Esquema:<\/span><\/h2>\n

1. Introducci\u00f3n.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

2. Concepto de correspondencia<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Requisitos de la RGGA:<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

3. Removiendo obst\u00e1culos para la inscripci\u00f3n<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

4. Se\u00f1or adquirente: \u00bfquiere inscribir la RGG de su finca?<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

5. Requisitos adicionales en la Resoluci\u00f3n Conjunta Catastro – Registro de 23 de septiembre de 2020\u00a0<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

6. Conclusi\u00f3n<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1. Introducci\u00f3n.<\/span><\/h2>\n

Como es sabido, la Ley 13\/2015, de 24 de junio, permiti\u00f3 la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada catastral (RGGC) de las fincas inscritas o incluso, en determinados casos, de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica no catastral aportada por los interesados. Las principales finalidades de la ley eran: a) incentivar la incorporaci\u00f3n a la descripci\u00f3n de las fincas registrales de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de las mismas, como medio para mejorar su descripci\u00f3n y por tanto la seguridad jur\u00eddica; b) promover la cartograf\u00eda catastral como base para la inscripci\u00f3n de las representaciones gr\u00e1ficas, as\u00ed como establecer un sistema de comunicaci\u00f3n bidireccional Registro-Catastro para favorecer la coordinaci\u00f3n entre ambos organismos; y c) desjudicializar los procedimientos de los arts. 198 a 210 de la Ley Hipotecaria, traslad\u00e1ndolos a los \u00e1mbitos notarial y registral.<\/p>\n

\u00a0Como puede verse, estos objetivos, recogidos en el Pre\u00e1mbulo de la Ley, se establec\u00edan con una finalidad potestativa y facilitadora de los tr\u00e1mites para obtener la inscripci\u00f3n. Sin embargo, en la pr\u00e1ctica, a la vista de las m\u00e1s de 300 resoluciones dictadas hasta la fecha entre la anterior DGRN y la actual DGSJyFP, da la impresi\u00f3n de que la inscripci\u00f3n no se ha facilitado, sino que se ha complicado. Todas estas resoluciones son, adem\u00e1s, la punta del iceberg de tantos otros supuestos en que las diferencias interpretativas entre notarios y registradores no han llegado al centro directivo.<\/p>\n

\u00a0\u00bfCu\u00e1l es la causa de esta complicaci\u00f3n en la aplicaci\u00f3n de la Ley 13\/2015? En mi opini\u00f3n, la causa principal es la deficiente t\u00e9cnica legislativa, que ha provocado un sinf\u00edn de dudas de interpretaci\u00f3n. La redacci\u00f3n y sistem\u00e1tica de los arts. 9, 10, 199 y 201, principalmente, se podr\u00edan haber mejorado notablemente, como lo demuestra que la DGRN ha tenido que hacer no solo una importante labor did\u00e1ctica sino tambi\u00e9n aclaratoria de la ley, llegando incluso en ocasiones a forzar su interpretaci\u00f3n para que su aplicaci\u00f3n sea lo m\u00e1s coherente posible; as\u00ed como para mantener el esp\u00edritu de la ley, de modo que la inscripci\u00f3n de la RGG sea una ventaja y no un inconveniente (aunque no siempre lo ha conseguido).<\/p>\n

\u00a0Estoy convencido, pues, de que la deficiente t\u00e9cnica legislativa empleada ha contribuido notablemente a dificultar la comprensi\u00f3n de los rasgos principales de la Ley 13\/2015; a que la coordinaci\u00f3n entre Registro, Catastro, escritura y realidad parezca en la pr\u00e1ctica m\u00e1s un inconveniente que una ventaja; y no ha ayudado a que todos los notarios se involucren en el proyecto de procurar la mejora de la descripci\u00f3n de las fincas mediante la incorporaci\u00f3n de la RGG de las mismas.<\/p>\n

\u00a0Por ello, la finalidad principal de mi intervenci\u00f3n va a ser intentar esclarecer el entendimiento de algunos aspectos fundamentales de la Ley 13\/2015, una comprensi\u00f3n que se ha revelado muy dif\u00edcil, como digo, no solo para los principales operadores jur\u00eddicos afectados, esto es, notarios y registradores, sino para la propia DG, como lo demuestra que no siempre haya mantenido el mismo criterio interpretativo.<\/p>\n

\u00a0Quiero aclarar de entrada que esta charla no va a ir sobre la oportunidad o no de coordinar el Registro con el Catastro, ni siquiera sobre c\u00f3mo deber\u00eda haberse elaborado la ley para conseguir la \u00f3ptima aplicaci\u00f3n de sus fines. No voy a hablar de pol\u00edtica legislativa ni sobre cuestiones\u00a0de lege ferenda<\/em>. No voy a defender ni a criticar el sistema, un sistema que, sea dicho de paso, aunque mejorable, considero positivo en l\u00edneas generales. Lo que voy a intentar es facilitar la comprensi\u00f3n de este sistema, con los materiales que tenemos a nuestra disposici\u00f3n, esto es, la Ley Hipotecaria y la doctrina de las resoluciones de nuestra DG y de la DG del Catastro.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2. Concepto de correspondencia<\/span><\/h2>\n

El principal problema que ha suscitado la aplicaci\u00f3n de la Ley es la interpretaci\u00f3n del\u00a0concepto de correspondencia<\/strong>. El art. 9.b) LH exige, para inscribir una RGG, que esta se corresponda con la descripci\u00f3n literaria de la finca registral, lo cual es dif\u00edcil de apreciar pues se trata de dos medios descriptivos totalmente distintos. El art. 9.b) LH no facilita la cuesti\u00f3n al describir el concepto de correspondencia de forma confusa, diciendo:<\/p>\n

\u00a0Se entender\u00e1 que existe correspondencia entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada y la descripci\u00f3n literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran b\u00e1sicamente a la misma porci\u00f3n del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificaci\u00f3n de la finca inscrita ni su correcta diferenciaci\u00f3n respecto de los colindantes.<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em>El precepto engloba y trata por igual dos tipos completamente distintos de correspondencia: la identidad y la concordancia. Existe falta de identidad cuando la finca registral y la parcela catastral se refieren a dos inmuebles distintos; y falta de concordancia, cuando la descripci\u00f3n del mismo inmueble difiere entre ambas. Adem\u00e1s, la imprecisi\u00f3n de t\u00e9rminos como \u00abb\u00e1sicamente\u00bb (referida a la misma porci\u00f3n de territorio) o de \u00abperfecta identificaci\u00f3n\u00bb o de \u00abcorrecta diferenciaci\u00f3n\u00bb, ha creado una enorme confusi\u00f3n al respecto. \u00bfEn qu\u00e9 casos el registrador debe denegar la inscripci\u00f3n por falta de correspondencia? \u00bfEn qu\u00e9 otros las dudas de correspondencia pueden despejarse mediante los procedimientos de los arts. 199 y 201? Del texto de la Ley Hipotecaria y de la doctrina de la DG, deduzco los siguientes supuestos:<\/p>\n

\u00a01\u00aa.- La falta total de identidad<\/strong>\u00a0entre la finca registral y aquella que es objeto de la RGG aportada. Es un caso poco frecuente en la pr\u00e1ctica, pues los interesados no suelen equivocarse de finca; m\u00e1s bien lo que sucede a veces es que la descripci\u00f3n literaria registral no tiene casi nada en com\u00fan con la realidad. La DG ha admitido las dudas de correspondencia manifestadas por el registrador por este motivo cuando hay falta de concordancia entre varios elementos descriptivos, como una gran diferencia de superficie unida a una alteraci\u00f3n de los linderos fijos o de la naturaleza de la finca, etc. Ha declarado en numerosas ocasiones que una gran diferencia de superficie, por si sola, no justifica la falta de correspondencia por este motivo. Si el registrador considera que existe falta de identidad, debe denegar la inscripci\u00f3n de la RGG sin m\u00e1s, justific\u00e1ndolo y fundament\u00e1ndolo, pero sin que quepa iniciar procedimiento alguno.<\/p>\n

\u00a02\u00aa.- El caso en que, pese a existir identidad, de la RGG aportada resulta que se\u00a0invade una finca registral colindante que tenga inscrita su RGG<\/strong>, aunque no exista diferencia de superficie o esta sea inferior al 10% de la inscrita. Ello se debe a que no puede darse una situaci\u00f3n de superposici\u00f3n entre RGG inscritas, pues se pondr\u00eda de manifiesto la existencia de una doble inmatriculaci\u00f3n, aunque sea parcial, prohibida por la LH. En tal caso, el registrador debe denegar la inscripci\u00f3n, sin que sea suficiente que el propietario colindante invadido no se oponga a la inscripci\u00f3n; si este est\u00e1 conforme, dichas fincas registrales deber\u00e1n deslindarse mediante el procedimiento del art. 200 LH, lo que puede conllevar la rectificaci\u00f3n de la RGG inscrita de la finca invadida.<\/p>\n

\u00a0Si la finca registral presuntamente invadida no tiene inscrita su RGG, el registrador deber\u00e1: 1) comprobar si, pese a la posible invasi\u00f3n resultante de una base gr\u00e1fica auxiliar, existe identidad gr\u00e1fica<\/strong> entre esta base y la RGG aportada, para lo cual deber\u00e1 tener en cuenta el margen de tolerancia<\/strong> definido en la Resoluci\u00f3n conjunta de la DGSGyFP y de la DGC de 23 de septiembre de 2020 (en lo sucesivo RC de 2020); 2) si no se cumple el margen de tolerancia, no puede denegar la inscripci\u00f3n, sino que debe iniciar el procedimiento del art. 199 y solo si alguno de los colindantes se opone justificando que no es pac\u00edfica la delimitaci\u00f3n de las fincas, aportando alguna prueba documental, puede y debe suspender la inscripci\u00f3n. Si se ha seguido el procedimiento notarial del art. 201.1, tampoco podr\u00e1 denegarla por este motivo. No hay invasi\u00f3n de finca colindante por el solo hecho de que se aprecie un giro o desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral (RC de 2020, apartado 7\u00ba.1, p\u00e1rrafo 2\u00ba), por lo que dicha circunstancia no justifica la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199. Los par\u00e1metros que definen el \u00abmargen de tolerancia\u00bb entre ambas los ha fijado la RC de 2020 en su anexo II, y son:<\/p>\n

\u00a0La l\u00ednea exterior que delimita el per\u00edmetro de la geometri\u0301a de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartograf\u00eda urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de \u20130,50 metros, trazados ambos a partir de la l\u00ednea que delimita el per\u00edmetro de la representacio\u0301n geom\u00e9trica de la parcela catastral. En el caso de cartograf\u00eda ru\u0301stica, la distancia para delimitar el borde exterior sera\u0301 de +2,00 metros, mientras que para el borde interior sera\u0301 de \u20132,00 metros, medidos a partir de la citada l\u00ednea.<\/em><\/p>\n

\u00a03\u00aa.- El supuesto en que la RGG aportada\u00a0invade el dominio p\u00fablico<\/strong>. Salvo que la invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico sea evidente, el registrador debe comunicar dicha circunstancia a la Administraci\u00f3n afectada y decidir sobre la inscripci\u00f3n en funci\u00f3n de lo que esta responda. Solo si la invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico es palmaria, el registrador puede denegar la inscripci\u00f3n sin efectuar dicha comunicaci\u00f3n o sin seguir procedimiento alguno.<\/p>\n

\u00a04\u00aa.- Cuando la inscripci\u00f3n de la RGG requiere de\u00a0la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n registral<\/strong>\u00a0y esta no puede llevarse a cabo por oposici\u00f3n justificada de alg\u00fan colindante, por oposici\u00f3n no necesariamente justificada de la Administraci\u00f3n afectada o por no cumplirse los requisitos propios de la rectificaci\u00f3n. Esta requiere, seg\u00fan reiterad\u00edsima doctrina de la DG, la existencia de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que […] la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debi\u00f3\u0301 reflejarse en su di\u0301a por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados<\/em>. Es decir, que no se utilice la v\u00eda de la rectificaci\u00f3n de superficie para evitar el procedimiento de inmatriculaci\u00f3n otros inmuebles o de desinmatriculaci\u00f3n de alguna porci\u00f3n sin la correspondiente segregaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Los anteriores requisitos son comunes a la inscripci\u00f3n de cualquier RGG, ya se trate de la catastral o de la alternativa, ya sea preceptiva o potestativa.<\/p>\n

<\/a>2.1 Requisitos de la RGGA:<\/h2>\n

La aportaci\u00f3n de una RGGA precisa de requisitos adicionales, salvo en los casos excepcionales de modificaciones de entidades hipotecarias en que las fincas resultantes concuerden con sus correspondientes parcelas catastrales (de hecho, en estos supuestos ni siquiera es necesaria la aportaci\u00f3n de una RGGA). Estos mayores requisitos de la RGGA se justifican por la presunci\u00f3n de exactitud de la cartograf\u00eda catastral, recogida en el art. 3.3 TRLC.<\/p>\n

Los\u00a0requisitos son:<\/strong><\/p>\n

\u00a01\u00ba.- Que el interesado manifieste que la descripci\u00f3n catastral no se ajusta a la realidad (art. 10 LH) o que desea mejorar la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la cartograf\u00eda catastral (ap. 2\u00ba R. conjunta de 2020). Si la descripci\u00f3n catastral se encuentra dentro del margen de tolerancia gr\u00e1fica fijado por esta resoluci\u00f3n, que permita considerar que existe identidad gr\u00e1fica entre la RGG alternativa y la catastral, el interesado podr\u00e1 optar entre inscribir aquella sin m\u00e1s requisitos o mejorar la precisi\u00f3n m\u00e9trica de la cartograf\u00eda catastral, para lo cual deber\u00e1n cumplirse los restantes requisitos que dir\u00e9 a continuaci\u00f3n. Si la diferencia entre la RGG catastral y la RGG alternativa est\u00e1 fuera del margen de tolerancia necesariamente deber\u00e1n cumplirse estos requisitos, aunque la diferencia de superficie sea inferior al 10% entre ambas RGG.<\/p>\n

\u00a02\u00ba.- Que se siga alguno de los procedimientos del art. 18.2.b TRLC (por el notario) y del art. 201.1 LH (si adem\u00e1s hay que modificar la descripci\u00f3n registral) o del art. 199.2 LH (por el registrador), con citaci\u00f3n de los colindantes registrales y catastrales. En caso de oposici\u00f3n, justificada mediante una prueba documental, no podr\u00e1 inscribirse la RGGA. En este supuesto, se produce una injerencia del \u00e1mbito catastral en el \u00e1mbito registral, pues puede darse la circunstancia de que un colindante catastral, que no sea colindante registral, impida la inscripci\u00f3n de la RGGA; quiz\u00e1s el legislador ha tenido en cuenta la posibilidad de que el interesado opte en tal caso por la inscripci\u00f3n de la RGGC, en cuyo supuesto el colindante catastral no puede oponerse.<\/p>\n

\u00a03\u00ba.- Que la RGGA est\u00e9 georreferenciada y cumpla los requisitos t\u00e9cnicos que cita el p\u00e1rrafo 4\u00ba del art. 9.b LH y que desarrolla el apartado 7\u00ba de la R. conjunta de 2015. No obstante, este requisito ha sido matizado por la DG en una interpretaci\u00f3n un tanto forzada de la ley, posiblemente con la finalidad de evitar que la rectificaci\u00f3n del Catastro condicione la inscripci\u00f3n registral. Ello nos lleva al siguiente punto, consistente en que nunca<\/strong>, salvo en el caso de inmatriculaci\u00f3n, la coordinaci\u00f3n catastral deber\u00eda perjudicar o ser un requisito para la inscripci\u00f3n registral de la RGG y mucho menos del negocio jur\u00eddico otorgado.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3. Removiendo obst\u00e1culos para la inscripci\u00f3n<\/span><\/h2>\n

Creo que la DG es consciente de este principio, que se halla en el esp\u00edritu de la Ley 13\/2015 de favorecer y facilitar la inscripci\u00f3n registral, en lugar de dificultarla, como dec\u00edamos al inicio. Considero que este principio puede derivarse, a modo de conclusi\u00f3n, del silogismo formado por las dos premisas siguientes: i) la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre la finca registral y la parcela catastral no puede ser un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de la RGG; ii) la inscripci\u00f3n de la RGG no puede ser un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n del negocio jur\u00eddico otorgado. Examinemos ambas premisas por separado.<\/p>\n

\u00a03.1. Primera premisa: la coordinaci\u00f3n no puede ser un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de la RGG<\/strong>. La coordinaci\u00f3n requiere la inscripci\u00f3n de la RGGC; pero no a la inversa. La consecuencia de ello es que no solo se puede inscribir la RGGC, que es la que va a llevar a la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica: tambi\u00e9n es inscribible una RGGA, como es sabido y lo dicen los arts. 9 y 10 LH. Pero lo que me interesa destacar aqu\u00ed es que la DG ha llevado esta premisa hasta la consideraci\u00f3n de que la RGGA se puede inscribir en el Registro, aunque no sea apta para alcanzar la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica. As\u00ed lo ha establecido la DG al permitir la inscripci\u00f3n de una RGGA que obtenga un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica (IVG) negativo; con base en el apartado 5\u00ba.4 de la Resoluci\u00f3n conjunta de 26 de octubre de 2015, la R. de 6 de febrero de 2018 (BOE-A-2018-2004), dijo:<\/p>\n

\u00a0La aportacio\u0301n de un informe de validacio\u0301n catastral es suficiente para cumplir los requisitos te\u0301cnicos que permiten la inscripcio\u0301n en el Registro de la representacio\u0301n gra\u0301fica y la remisio\u0301n de la informacio\u0301n correspondiente para su incorporacio\u0301n al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validacio\u0301n sea o no positivo. […]En caso de validacio\u0301n negativa, ello impedira\u0301 la incorporacio\u0301n directa al Catastro pero esto no obsta que […] pueda inscribirse en el Registro la representacio\u0301n gra\u0301fica.<\/em><\/p>\n

\u00a0Esta doctrina de que el IVG negativo no impide la inscripci\u00f3n de la RGG alternativa, contradice lo dispuesto en el p\u00e1rrafo 4\u00ba del art. 9.b), que dice:<\/p>\n

En todo caso<\/em><\/strong>, la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa habr\u00e1 de respetar la delimitaci\u00f3n de la finca matriz o del per\u00edmetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartograf\u00eda catastral. […] Dicha representaci\u00f3n gr\u00e1fica deber\u00e1 cumplir con los requisitos t\u00e9cnicos que permitan su incorporaci\u00f3n al Catastro una vez practicada la operaci\u00f3n registral.<\/em> Y es evidente que el IVG negativo denota que no los cumple. Esta interpretaci\u00f3n representa en mi opini\u00f3n una prueba clara del criterio de que la coordinaci\u00f3n Registro-Catastro en ning\u00fan caso debe ser un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n registral, ni siquiera cuando la inscripci\u00f3n de la RGG es preceptiva. Ni siquiera en caso de rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n registral por el procedimiento del art. 201 son necesarias ni la aportaci\u00f3n de una RGGC, ni que se pretenda alcanzar la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica. Puedo citar al respecto la R. 6 de abril de 2017 (BOE-A-2017-4322):<\/p>\n

\u00a0Aunque no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinacio\u0301n gra\u0301fica con el Catastro, de la diccio\u0301n de los arti\u0301culos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificacio\u0301n de descripcio\u0301n de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representacio\u0301n gra\u0301fica catastral. […] Adema\u0301s, de la regulacio\u0301n del procedimiento no resulta en ningu\u0301n caso que la falta de aportacio\u0301n de la representacio\u0301n gra\u0301fica catastral sea defecto que impida la inscripcio\u0301n de la rectificacio\u0301n de la descripcio\u0301n. […] Por tanto, aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento pueda llegar al Registro con una representacio\u0301n gra\u0301fica catastral y asi\u0301 se alcance la coordinacio\u0301n gra\u0301fica, tambie\u0301n se preve\u0301 la posibilidad de que esta coordinacio\u0301n se alcance con posterioridad a la inscripcio\u0301n de la operacio\u0301n correspondiente.<\/em><\/p>\n

\u00a0Considero que esta interpretaci\u00f3n recoge fielmente el esp\u00edritu de la Ley 13\/2015 de establecer como regla general la inscripci\u00f3n de la RGG con car\u00e1cter potestativo, salvo en determinados supuestos en que es preceptiva la aportaci\u00f3n de una RGG. Pero, incluso en estos supuestos, la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica con el Catastro no es un requisito para obtener la inscripci\u00f3n de la RGGA, ni siquiera la DG requiere que la RGGA sea susceptible de modificar el Catastro, ya que un IVG, aunque sea negativo, es susceptible para que la RGGA puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

A mi juicio, esta interpretaci\u00f3n de la DG en relaci\u00f3n con el IVG negativo no solo contraviene la ley, sino adem\u00e1s es inadecuada, pues toda RGGA que se inscriba deber\u00eda permitir la modificaci\u00f3n del Catastro, so pena de crear un \u00abparcelario registral\u00bb paralelo al catastral, cuando lo que se trata es de pasar de la realidad virtual a la realidad real (si se puede decir as\u00ed). Adem\u00e1s, la obtenci\u00f3n de un IVG positivo o negativo es una cuesti\u00f3n de t\u00e9cnica topogr\u00e1fica: basta con cumplir correctamente con las especificaciones t\u00e9cnicas de la R. conjunta de 2015 para que el IVG salga positivo; algo que depende de que al subir a la SEC el fichero GML que contenga la RGGA, se suban tambi\u00e9n los de las parcelas colindantes, de forma que se recomponga el parcelario en la forma solicitada. A veces se tiene la creencia err\u00f3nea de que, como la RGGA no coincide con el Catastro, la validaci\u00f3n siempre saldr\u00e1 negativa. Ello no es cierto pues, de otro modo, nunca podr\u00eda modificarse el Catastro por esta v\u00eda. Est\u00e1 claro que los informes de validaci\u00f3n gr\u00e1fica positivos existen aunque la RGGA no coincida con la catastral, es decir, aunque el inmueble representado invada alguna parcela catastral colindante o el dominio p\u00fablico (en este caso, en el IVG positivo constar\u00e1 la afectaci\u00f3n del dominio p\u00fablico, pero seguir\u00e1 siendo positivo y permitir\u00e1 que se inicien los tr\u00e1mites para la subsanaci\u00f3n del Catastro).<\/p>\n

Por tanto, aunque me parece excesivo el criterio de que el IVG negativo permita la inscripci\u00f3n de la RGGA, lo que quiero remarcar aqu\u00ed es el de que la correspondencia total con el Catastro no es un requisito para practicar la inscripci\u00f3n, salvo en el caso de la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a03.2. Segunda premisa:\u00a0el proceso de inscripci\u00f3n de la RGG no puede ser un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n del negocio jur\u00eddico<\/strong>. As\u00ed lo establece el apartado 2\u00ba, letra c), de la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015:<\/p>\n

\u00a0Cuando la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo t\u00edtulo en el que se formalice la transmisi\u00f3n o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripci\u00f3n de aquellas no deber\u00e1n dilatar la inscripci\u00f3n, si procediere, de estas \u00faltimas.<\/em><\/p>\n

\u00a0En otras resoluciones la DG ha reiterado este criterio, declarando, por ejemplo, que no impide la inscripci\u00f3n de la compraventa el hecho de que no pueda inscribirse la agrupaci\u00f3n de las fincas vendidas o incluso una declaraci\u00f3n de obra nueva aunque no pueda inscribirse el exceso de cabida del solar sobre el que se asienta. Queda claro, por tanto, que la inscripci\u00f3n del negocio jur\u00eddico principal no puede verse afectada por la inscripci\u00f3n potestativa de la RGG.<\/p>\n

\u00a03.3. Conclusi\u00f3n.<\/strong>\u00a0La conclusi\u00f3n que se deriva de estas premisas, repito, es algo que notarios y registradores deber\u00edamos tener muy claro: el proceso de inscripci\u00f3n de la RGG no puede ser un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n del negocio jur\u00eddico principal; la falta de coincidencia entre la descripci\u00f3n resultante de una RGG que se pretende inscribir y la cartograf\u00eda catastral NO puede impedir la inscripci\u00f3n, salvo en el caso de inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Estas consideraciones sobre la independencia entre Registro y Catastro se aplican incluso en los casos en que la inscripci\u00f3n de la RGG sea preceptiva (caso de las modificaciones de entidades hipotecarias), pues la inscripci\u00f3n del negocio jur\u00eddico principal, si lo hay, queda supeditada a la inscripci\u00f3n de la RGG aportada, pero no a la modificaci\u00f3n del Catastro.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4. Se\u00f1or adquirente: <\/span>\u00bfquiere inscribir la RGG de su finca?<\/span> <\/strong><\/h2>\n

Si partimos de que la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica es independiente de la aportaci\u00f3n a la escritura e incorporaci\u00f3n al registro de una RGG, veremos con mayor claridad las ventajas de completar la descripci\u00f3n de la finca con la RGG. Es m\u00e1s: en la pr\u00e1ctica no nos deber\u00eda preocupar en absoluto la coordinaci\u00f3n entre Registro y Catastro, deber\u00edamos considerarla como una cuesti\u00f3n administrativa de escasas repercusiones pr\u00e1cticas. La pregunta que deber\u00edamos hacer al adquirente de un inmueble no es si desea alcanzar la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre Registro y Catastro; es algo que no le interesa en absoluto. Incluso aunque alcanzar la coordinaci\u00f3n le pueda suponer gozar de la presunci\u00f3n\u00a0iuris tantum<\/em>\u00a0sobre la descripci\u00f3n de la finca, derivada del principio de legitimaci\u00f3n. Esta presunci\u00f3n es interesante, pues altera la carga de la prueba sobre hechos como la ubicaci\u00f3n y la delimitaci\u00f3n (y, por lo tanto, superficie) de la finca. Pero no es lo m\u00e1s importante: lo que realmente importa es la posibilidad de incorporar el plano de la finca a la escritura y que se inscriba en el Registro de la Propiedad. La pregunta que deber\u00edamos hacer al adquirente es por lo tanto esta:\u00a0\u00bfquiere inscribir la RGG de su finca? Y el adquirente nos preguntar\u00e1 a su vez: \u00bfde qu\u00e9 me va a servir y cu\u00e1nto me va a costar?<\/strong><\/p>\n

\u00a04.1.<\/strong> En relaci\u00f3n con la\u00a0primera pregunta,<\/strong>\u00a0la respuesta es: en primer lugar, le va a servir para conseguir una mejor determinaci\u00f3n del objeto del negocio jur\u00eddico, que va a ser el objeto de su derecho. Cuando el objeto es o incluye un terreno, construido o no, la descripci\u00f3n que incorporamos (normalmente, la descripci\u00f3n literaria que figura en el Registro) suele ser bastante deficiente: los datos de ubicaci\u00f3n muchas veces est\u00e1n desfasados; la superficie es meramente indicativa, puede haber diferencias sustanciales; los linderos suelen determinarse mediante los nombres de antiguos propietarios colindantes; etc. Si lo pensamos bien es una descripci\u00f3n bastante deficiente, en algunos casos ni siquiera permite localizar la finca, lo que no est\u00e1 en absoluto a la altura de los tiempos actuales. Adem\u00e1s de la confusi\u00f3n que supone consignar en la escritura dos descripciones, la registral y la catastral, en la mayor\u00eda de los casos contradictorias, sin determinar cu\u00e1l es la correcta o la que los otorgantes consideran como real. Aunque solo sea a nivel de escritura, ya no de Registro, creo que debemos ofrecer a la sociedad algo mejor. Adem\u00e1s, la incorrecta determinaci\u00f3n del objeto del negocio jur\u00eddico puede afectar a su eficacia conforme a los arts. 1.261 CC y 621-50 CCCat (recordemos que seg\u00fan este \u00faltimo precepto una diferencia de superficie superior al 10% puede fundamentar la falta de conformidad en una compraventa).<\/p>\n

\u00a0Otra ventaja de incorporar la RGG a la escritura es la derivada de los\u00a0efectos de su inscripci\u00f3n registral<\/strong>. Si se obtiene la coordinaci\u00f3n, se disfruta de una presunci\u00f3n\u00a0iuris tantum<\/em>\u00a0sobre los datos gr\u00e1ficos, pero puede desvirtuarse mediante prueba en contrario. La presunci\u00f3n\u00a0iuris tantum<\/em>\u00a0ya la da el TRLC (art. 3.3, se presume, salvo prueba en contrario, que los datos del Catastro son exactos). \u00bfQu\u00e9 necesidad hay de reiterarla? Bien, en todo caso, dudo de que la presunci\u00f3n del TRLC tenga efectos civiles, pues la normativa catastral es administrativa. Y no debe desde\u00f1arse la presunci\u00f3n de legitimaci\u00f3n del art. 38 LH, pues aunque suponga solo una alteraci\u00f3n de la carga de la prueba judicial, ello puede dificultar enormemente el \u00e9xito de la pretensi\u00f3n contraria, salvo que existan l\u00edmites fijos o determinados de forma clara sobre la realidad. \u00bfY si no se alcanza la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica? No creo que deba de privarse de ning\u00fan efecto a la inscripci\u00f3n de la RGG. En todo caso, produce uno importante: como hemos visto, inscrita la RGG de una finca, aunque no sea la catastral, no va a poder inscribirse la RGG de otra colindante si esta no respeta absolutamente aquella, en aplicaci\u00f3n del principio de prioridad registral. Es decir: si me adelanto a mi vecino en la inscripci\u00f3n de mi RGG, voy a impedir que este inscriba una RGG que pueda invadir mi finca. Recordemos que, si no hay rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n o si la diferencia de superficie es inferior al 10%, no es necesario notificar la pretensi\u00f3n de inscripci\u00f3n de la RGG a los colindantes.<\/p>\n

\u00a0Por tanto, ventajas de la incorporaci\u00f3n de la RGG a la escritura p\u00fablica: mejor determinaci\u00f3n de la finca y posibilidad de su inscripci\u00f3n en el Registro, lo cual a su vez conllevar\u00e1 en todo caso la aplicaci\u00f3n del principio de prioridad y, si se alcanza la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica, la del principio de legitimaci\u00f3n registral sobre la ubicaci\u00f3n, delimitaci\u00f3n y superficie de la finca.<\/p>\n

\u00a04.2. En cuanto al coste<\/strong>, parece que no le debe suponer coste alguno si no hay que tramitar el procedimiento de citaci\u00f3n de los colindantes. Si hay que tramitar dicho procedimiento y realizar un levantamiento topogr\u00e1fico, s\u00ed que va a generar un coste, por lo que el interesado deber\u00e1 valorar si le conviene o no en funci\u00f3n del valor del inmueble y su delimitaci\u00f3n f\u00edsica (esto es, si los linderos est\u00e1n fijados claramente, por ejemplo, mediante una pared medianera o una separaci\u00f3n fija).<\/p>\n

\u00a04.3.<\/strong>\u00a0Podemos concluir que la Ley 13\/2015, ha establecido la posibilidad de inscribir la RGG de la finca como complemento a su descripci\u00f3n literaria, y que esta inscripci\u00f3n complementaria puede ocasionar algunas\u00a0notas de calificaci\u00f3n negativa<\/strong>\u00a0adicionales, pero que en la pr\u00e1ctica deber\u00edan ser mucho menores de lo que en realidad son, debido a las siguientes circunstancias: a) su car\u00e1cter mayoritariamente potestativo; b) la innecesariedad de concordancia con el Catastro; c) las restricciones a las dudas de correspondencia que puede alegar el registrador; y d) la separaci\u00f3n entre la inscripci\u00f3n de la RGG y la inscripci\u00f3n del negocio jur\u00eddico principal.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5. Requisitos adicionales en la Resoluci\u00f3n Conjunta Catastro – Registro de 23 de septiembre de 2020\u00a0<\/span><\/h2>\n

\u00a0La RC de 2020 establece especialidades en la inscripci\u00f3n de RGGA que no concuerdan con la cartograf\u00eda catastral o en sectores afectados por giros y\/o desplazamientos de la cartograf\u00eda catastral, as\u00ed como en relaci\u00f3n con la inscripci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva. Examin\u00e9moslos separadamente.<\/p>\n

\u00a05.1.<\/strong>\u00a0Las RGGA que no concuerdan con la cartograf\u00eda catastral ponen de manifiesto la existencia de lo que la RC de 2020 denomina una\u00a0discrepancia geom\u00e9trica<\/strong>\u00a0entre el levantamiento realizado y el Catastro. Del apartado 6\u00ba de la resoluci\u00f3n resulta el car\u00e1cter potestativo de la pretensi\u00f3n de rectificaci\u00f3n del Catastro, sin que esta condicione la inscripci\u00f3n en el Registro, por lo que nada var\u00eda al respecto. Mientras el Catastro no subsane la discrepancia, en su caso, la finca registral no queda coordinada gr\u00e1ficamente, sino en situaci\u00f3n de \u00abpre-coordinada pendiente de procesamiento\u00bb, pero el negocio jur\u00eddico, aunque se trate de una segregaci\u00f3n o una agrupaci\u00f3n de fincas, queda inscrito.<\/p>\n

\u00a05.2.<\/strong>\u00a0Al parecer, no sucede lo mismo cuando existe un\u00a0giro y\/o desplazamiento<\/strong>\u00a0en la cartograf\u00eda catastral. En este caso, el apartado 7\u00ba, punto 2 dispone:<\/p>\n

\u00a0En la inscripcio\u0301n de representaciones gra\u0301ficas alternativas, los recintos desplazados y\/o girados sera\u0301n inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe te\u0301cnico se aporten dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento te\u0301cnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, adema\u0301s, los para\u0301metros de transformacio\u0301n utilizados. La inscripcio\u0301n de las fincas reflejara el estado de <\/em>\u00ab<\/em>pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u00a0Con el fin de facilitar su aplicacio\u0301n general, la sede electro\u0301nica de la Direccio\u0301n General del Catastro ofrecera\u0301 una funcionalidad que permitira\u0301 el ca\u0301lculo de los para\u0301metros de transformacio\u0301n de los desplazamientos y\/o giros y los incorporara\u0301 al informe de validacio\u0301n gra\u0301fica alternativo, conforme se establece en el anexo II de esta Resolucio\u0301n.<\/em><\/p>\n

\u00a0En aplicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n final de la RC de 2020, entiendo que esta exigencia no entrar\u00e1 en vigor mientras no se implemente el servicio correspondiente.<\/p>\n

El doble fichero tambi\u00e9n debe aportarse, seg\u00fan el punto 3:<\/p>\n

En el caso de inscripcio\u0301n de representaciones gra\u0301ficas georreferenciadas alternativas que sean consecuencia de actos de segregacio\u0301n, divisio\u0301n, agrupacio\u0301n u otros similares, cuando respeten la geometri\u0301a catastral de la finca matriz, pero esta presente so\u0301lo giros o desplazamientos […].<\/em><\/p>\n

\u00a0Sin embargo, el punto 4 suaviza un tanto estos requisitos al prever la posibilidad de que el giro o desplazamiento sean de peque\u00f1a magnitud, en cuyo caso puede prescindirse de la aportaci\u00f3n del doble archivo. Para ello entra en juego nuevamente el concepto de \u00abidentidad gr\u00e1fica\u00bb que define en el anexo II. Como hemos dicho, existe identidad gr\u00e1fica entre la cartograf\u00eda catastral y la RGGA cuando se cumplen los par\u00e1metros que determinan el margen de tolerancia, conforme a los dispuesto en dicho anexo.<\/p>\n

\u00a0Debe tenerse en cuenta que el sistema de doble fichero solo es exigible en caso de que se pretenda inscribir una RGGA, no la RGGC, pues seg\u00fan el ap. 7.1, la mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por si\u0301 misma, la invasio\u0301n real de parcelas colindantes ni del dominio pu\u0301blico, ya que la geometri\u0301a y las relaciones topolo\u0301gicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables<\/em>. Por tanto, la existencia de un giro y\/o un desplazamiento no condiciona la inscripci\u00f3n del negocio jur\u00eddico otorgado ni la de la RGG si se pretende inscribir la RGGC. Si se pretende inscribir una RGGA deber\u00e1n validarse los dos archivos.<\/p>\n

\u00a05.3.<\/strong>\u00a0Declaraci\u00f3n de obra nueva[10]<\/a><\/strong>. Es el supuesto m\u00e1s pol\u00e9mico, pues el art. 202 LH no exige que, para inscribir una obra nueva, deba inscribirse tambi\u00e9n la RGG del solar. Solo dispone que \u00abla porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/em>\u00bb. La EM de la Ley 13\/2015 no fundamenta esta exigencia, lo que ha llevado a la DG a considerar que la finalidad de la norma es impedir la inscripci\u00f3n de edificaciones que sobrepasen los l\u00edmites del terreno sobre el que se asientan. A m\u00ed me parece que la extralimitaci\u00f3n, en realidad, est\u00e1 en la interpretaci\u00f3n de la DG con respecto al texto legal, al establecer una causa de suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n donde la LH no la prev\u00e9. Esta interpretaci\u00f3n ha llevado a la DG a exigir en muchos casos la inscripci\u00f3n de la RGG del solar para poder inscribir la obra nueva.<\/p>\n

\u00a0Despu\u00e9s de una doctrina vacilante, la DG parece haber asentado la doctrina de que la inscripci\u00f3n de la RGG del solar solo es necesaria cuando las coordenadas suministradas sit\u00faan la edificaci\u00f3n, aunque sea parcialmente, fuera de las lindes de la finca registral o junto a ellas. Es muy importante remarcar que hasta ahora la correspondencia en materia de obra nueva deb\u00eda darse entre las coordenadas aportadas y la finca registral, no con la parcela catastral[11]<\/a>\u00a0y as\u00ed lo ha establecido la DG, no sin haber tenido tambi\u00e9n sus vacilaciones al respecto. Podemos citar, por ejemplo, la R. de 28 de septiembre de 2016 (BOE-A-2016-9442):\u00a0[La] mera falta de coincidencia de la finca registral con la situaci\u00f3n catastral de las fincas [no] pued[e] justificar las dudas de que la edificaci\u00f3n se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral<\/em>. Por tanto, nuevamente, quedaba claro que la configuraci\u00f3n catastral no pod\u00eda condicionar la inscripci\u00f3n de la obra nueva. No obstante, pese a ello, esta doctrina crea una gran inseguridad jur\u00eddica, pues el notario, al autorizar la escritura de obra nueva, no tiene forma de comprobar si se respetan dichos l\u00edmites, por lo que si desea asegurar la inscripci\u00f3n deber\u00e1 instar siempre la inscripci\u00f3n de la RGG del solar, cuando lo cierto es que la ley no exige tal cosa.<\/p>\n

\u00a0La situaci\u00f3n se ha modificado tras las resoluciones conjuntas de 2020 y 2021. Vamos a examinar separadamente los dos requisitos que se establecen para inscribir las declaraciones de obra nueva o de ampliaci\u00f3n de obra terminada: las coordenadas y la RGG.<\/p>\n

5.3.1. Coordenadas<\/strong><\/p>\n

La RC de 2020 establece en su anexo II:<\/p>\n

\u00a0A los efectos del art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n habr\u00e1n de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y\/o giros o afectadas por discrepancias geom\u00e9tricas deber\u00e1 procederse previamente a su subsanaci\u00f3n, para reflejar con precisi\u00f3n su ubicaci\u00f3n y para evitar que la edificaci\u00f3n se localice fuera de su delimitaci\u00f3n perimetral.<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em>Este p\u00e1rrafo parece decir que cuando en el Catastro hay un desplazamiento o un giro o una discrepancia geom\u00e9trica, no se podr\u00e1 inscribir la declaraci\u00f3n de obra nueva con sus coordenadas sin que previamente<\/em> se subsane el desplazamiento o giro o la discrepancia. Y digo que parece que lo dice, porque estoy convencido de que en realidad no lo dice o, al menos, no es eso lo que quiere decir. Voy a intentar hacer una ex\u00e9gesis de este apartado, cuya comprensi\u00f3n no es f\u00e1cil.<\/p>\n

\u00a0Ya hemos visto como el anexo II constituye una excepci\u00f3n al requisito del doble fichero para la inscripci\u00f3n de RGGA cuando hay un giro y\/o desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral: si se respeta el margen de tolerancia, hay identidad gr\u00e1fica y se puede inscribir la RGG sin el doble fichero.<\/p>\n

\u00a0En este contexto se sit\u00faa el apartado que contiene la referencia a la inscripci\u00f3n de las obras nuevas, que establece una excepci\u00f3n a la excepci\u00f3n, al disponer que, si se pretende la inscripci\u00f3n de una obra nueva, las coordenadas que se aporten\u00a0habr\u00e1n de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno<\/em>, es decir, a la realidad, sin aplicaci\u00f3n del margen de tolerancia, para reflejar con precisi\u00f3n su ubicaci\u00f3n y para evitar que la edificaci\u00f3n se localice fuera de su delimitaci\u00f3n perimetral.<\/p>\n

\u00a0El apartado 10\u00ba de la Resoluci\u00f3n Conjunta de la DGSJyFP y de la DGC de 29 de marzo de 2021 (RC de 2021, en adelante) completa la regulaci\u00f3n:<\/p>\n

\u00a0a).- En toda escritura de declaraci\u00f3n o de ampliaci\u00f3n de obra nueva terminada deber\u00e1 aportarse un informe catastral positivo de ubicaci\u00f3n de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a trav\u00e9s de la SEC, para que, a los efectos del art. 202 LH, el notario pueda verificar que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n (u ocupaci\u00f3n en planta) se hallan dentro del per\u00edmetro catastral. Para ello, bastar\u00e1 con consignar en la escritura el CSV que conste en el informe, cuya copia impresa quedar\u00e1 unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento p\u00fablico la lista de las citadas coordenadas.<\/p>\n

\u00a0b).- En caso de existir un giro y\/o desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral, el informe catastral de ubicacio\u0301n de construcciones positivo debera\u0301 expresar tanto las coordenadas obtenidas por el te\u0301cnico como las coordenadas resultantes de la cartografi\u0301a catastral, adjuntando asimismo los para\u0301metros de transformacio\u0301n que relacionan ambos conjuntos de coordenadas<\/em> (ap. 10\u00ba.2 RC de 2021). Existe cierta discordancia entre esta disposici\u00f3n y la relativa al mismo supuesto de la RC de 2020 que en el anexo II parece exigir el levantamiento de una RGGA y los dos ficheros del ap. 7\u00ba.2. Habr\u00e1 que ver si para obtener el ICUC se requiere una RGGA o no, pero es posible que la RC de 2021 rectifique en este punto la RC de 2020, ya que el ICUC solo debe expresar, seg\u00fan aquella, las coordenadas reales, las catastrales y los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n entre ambas.<\/p>\n

\u00a0c).- Por \u00faltimo, si los interesados manifiestan que la RGGC no se corresponde con la realidad por existir discrepancias geom\u00e9tricas y desean subsanarlas mediante una RGGA de forma simult\u00e1nea a la declaraci\u00f3n de obra nueva, deber\u00e1 aportarse, adem\u00e1s del IVG positivo de la RGGA, un informe catastral de ubicaci\u00f3n de construcciones en recintos gr\u00e1ficos (ICUCRG), que compare la superficie ocupada por la construcci\u00f3n con la nueva geometr\u00eda resultante del IVG positivo.<\/p>\n

\u00a0La entrada en vigor de la RC de 2021 est\u00e1 diferida por su DF a la implementaci\u00f3n de tales servicios por parte del Catastro, por lo que en el \u00ednterin no es aplicable.<\/p>\n

\u00a0Queda pues por aclarar si la inclusi\u00f3n, en el anexo II de la RC de 2020, del adverbio previamente<\/em> significa que no podr\u00e1 inscribirse la declaraci\u00f3n de obra nueva sin que antes se subsane en el Catastro el giro y\/o el desplazamiento. En mi opini\u00f3n, la respuesta es que no, por os siguientes motivos:<\/p>\n

a).- Ser\u00eda absurdo que la inscripci\u00f3n de una obra nueva, con todo lo que comporta para el tr\u00e1fico inmobiliario, dependa de la subsanaci\u00f3n de una anomal\u00eda catastral que puede tardar meses o m\u00e1s bien a\u00f1os en producirse. Una consecuencia de tal calado es impensable que se pueda introducir en el Anexo II de una Resoluci\u00f3n administrativa en un sentido totalmente contrario al de la LH. El da\u00f1o que se producir\u00eda en tal supuesto ser\u00eda mucho mayor que el beneficio que se pretende obtener. Ya es de por s\u00ed excesivo y extralegal que la DG impida la inscripci\u00f3n de una edificaci\u00f3n por el hecho de que pueda haber extralimitaci\u00f3n; pero llevar la exigencia a tales extremos no tiene justificaci\u00f3n alguna.<\/p>\n

b).- Resulta contradictorio con la aportaci\u00f3n del ICUC, en sus dos versiones. Si el ICUC positivo ya tiene en cuenta el giro y\/o desplazamiento y, a pesar de ello, acredita que no hay invasi\u00f3n de parcelas colindantes, no veo motivo para suspender por este motivo la inscripci\u00f3n de la obra nueva.<\/p>\n

c).- Contradice tambi\u00e9n el principio de que la inscripci\u00f3n en el Registro no debe estar condicionada por la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica, que la DG ha respetado, como hemos visto.<\/p>\n

5.3.2. Inscripci\u00f3n de la RGG<\/strong><\/p>\n

Finaliza el Anexo II de la R. conjunta de 2020 diciendo:<\/p>\n

Tambi\u00e9n proceder\u00e1 la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca cuando la edificaci\u00f3n ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicaci\u00f3n existan dudas sobre su posible intersecci\u00f3n o extralimitaci\u00f3n respecto de la l\u00ednea exterior de la finca o parcela.<\/em><\/p>\n

\u00a0De entrada sorprende el inicio al decir Tambi\u00e9n proceder\u00e1 la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca,\u00a0<\/em>porque en el p\u00e1rrafo anterior no se ha dicho que fuera necesaria la inscripci\u00f3n de la RGG de la finca, sino que deben subsanarse el giro o desplazamiento o discrepancia. Como hemos visto, conforme a la RC de 2021, no parece necesario inscribir la RGG de la finca cuando hay un giro y\/o un desplazamiento, requisito que es posible que se supla por la obtenci\u00f3n del ICUC positivo.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, la resoluci\u00f3n recoge la doctrina de la DG que hemos citado antes: cuando la edificaci\u00f3n ocupa la totalidad de la superficie, debe inscribirse la RGG de la finca. Pero seguidamente a\u00f1ade que tambi\u00e9n es necesaria la inscripci\u00f3n de la RGG de la finca cuando \u00abpor su ubicaci\u00f3n [la de la edificaci\u00f3n] existan dudas sobre su posible intersecci\u00f3n o extralimitaci\u00f3n respecto de la l\u00ednea exterior de la finca o parcela\u00bb.<\/p>\n

La pregunta que surge de inmediato es: \u00bfa qu\u00e9 finca se refiere? \u00bfa la finca registral o a la parcela catastral? Ya hemos visto que el criterio de la DG anterior a las RR. conjuntas era que no pod\u00eda haber extralimitaci\u00f3n respecto de la finca registral, no en relaci\u00f3n con la parcela catastral.<\/p>\n

La respuesta es que la edificaci\u00f3n no puede sobrepasar los l\u00edmites ni de la finca registral ni de la parcela catastral. As\u00ed lo confirma la RC de 2021 al referirse expresamente a la parcela catastral (ap. 10\u00ba.1, p\u00e1rrafo 1\u00ba). El ICUC positivo acredita el cumplimiento de este requisito, por lo que en principio ello no debe plantear mayores problemas. Si el ICUC resulta negativo, deber\u00e1 iniciarse el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias del art. 18.2 TRLC, que exige la aportaci\u00f3n del IVG positivo de una RGGA. En tal caso, se podr\u00e1 inscribir la obra nueva antes <\/strong>de subsanar el Catastro mediante la aportaci\u00f3n del IVG positivo de la RGGA y el ICUC positivo de recintos gr\u00e1ficos (ICUCRG) referido a aquel IVG.<\/p>\n

Nos queda por comentar la posibilidad de que el registrador alegue dudas sobre si la extralimitaci\u00f3n se da respecto de la finca registral. Es una posibilidad que debe tenerse en cuenta pues la finca registral tiene su propia configuraci\u00f3n. Si las dudas de extralimitaci\u00f3n en relaci\u00f3n con la finca registral est\u00e1n justificadas, el registrador puede y debe exigir la inscripci\u00f3n simult\u00e1nea de la RGG de la finca.<\/p>\n

He dicho al inicio que no iba a criticar el sistema, pero no me queda m\u00e1s remedio que hacer una excepci\u00f3n en el caso de la obra nueva. Me parece innecesaria toda esta complicaci\u00f3n para evitar que una edificaci\u00f3n se declare fuera de los l\u00edmites de la parcela catastral o de la finca registral; y m\u00e1s teniendo en cuenta que este control tiene lugar a posteriori<\/em>, es decir, cuando la edificaci\u00f3n ya est\u00e1 terminada. Parece que la Administraci\u00f3n atribuye a la autorizaci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y a su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad una eficacia legitimadora de la accesi\u00f3n inmobiliaria que no poseen. Posiblemente ser\u00eda m\u00e1s coherente con el sistema legal y m\u00e1s efectivo, si se quiere evitar que alguien construya fuera de su propiedad, que sea la propia Administraci\u00f3n la que, al conceder el permiso de obras, compruebe si la construcci\u00f3n proyectada excede de los l\u00edmites de la parcela catastral. Como digo, ser\u00eda mucho m\u00e1s efectivo y coherente que impedir su declaraci\u00f3n y su inscripci\u00f3n cuando ya la edificaci\u00f3n est\u00e1 finalizada.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>6.- Conclusi\u00f3n<\/span><\/h2>\n

He intentado demostrar, a lo largo de esta charla, que la coordinaci\u00f3n Registro-Catastro no deber\u00eda ser un problema para obtener la inscripci\u00f3n sino una ventaja. Esta era, sin duda, la intenci\u00f3n del legislador de la Ley 13\/2015; sin embargo, la interpretaci\u00f3n extensiva que la DGSJyFP y la DGC est\u00e1n haciendo de dicha ley contraviene dicho esp\u00edritu. Aunque sigue siendo innecesaria la coordinaci\u00f3n del Registro con el Catastro para conseguir la inscripci\u00f3n, salvo en el caso de la inmatriculaci\u00f3n, ya no podremos seguir prescindiendo de la situaci\u00f3n catastral de la finca en la autorizaci\u00f3n de las escrituras. Posiblemente est\u00e9 llegando el momento de coordinar la notar\u00eda con el Catastro. Ese es sin duda el prop\u00f3sito de la RC de 2021, pero deber\u00eda hacerse con facilidades en lugar de con limitaciones y prohibiciones. Para ello debe implementarse la comunicaci\u00f3n telem\u00e1tica entre notarios y Catastro y la posibilidad por parte de los notarios de acceder f\u00e1cilmente a los informes catastrales de ubicaci\u00f3n de construcciones y sobre la existencia de giros, desplazamientos, discrepancias geom\u00e9tricas y par\u00e1metros de transformaci\u00f3n. Queda mucho trabajo por realizar, pero considero que a los notarios nos interesa dar la m\u00e1xima seguridad jur\u00eddica, lo que incluye que la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad no quede al albur de circunstancias que no podemos conocer en el momento de otorgarse la escritura; tambi\u00e9n nos interesa poder ofrecer a los otorgantes la posibilidad de realizar las operaciones y modificaciones catastrales desde la notar\u00eda y que la escritura incorpore el resultado final a inscribir en el Registro de la Propiedad, de manera que la escritura p\u00fablica despliegue toda su eficacia.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

El Masnou, a 13 de junio de 2021.<\/strong><\/p>\n

\n

[1]<\/a> R. 05.09.2019 (BOE-A-2019-15772)<\/p>\n

[2]<\/a> RR. 24.09.2019 (BOE-A-2019-16843) y 26.09.2019 (BOE-A-2019-16291).<\/p>\n

[3]<\/a> RR. 20.12.2016 (247), 18.02.2021 (3738)<\/p>\n

[4]<\/a> RR. 04.09.2017 (11032), 30.10.2019 (17053).<\/p>\n

[5]<\/a> R. 18.02.2021 (3739).<\/p>\n

[6]<\/a> R. 27.03.2019 (5785).<\/p>\n

[7]<\/a> R. 18.02.2021 (3739).<\/p>\n

[8]<\/a> RR. 17.10.2019 (16834), 20,11,2019 (17736).<\/p>\n

[9]<\/a> RR. 02.01.2020 (11090), 11.06.2020 (8905).<\/p>\n

[10]<\/a> En mi trabajo sobre la RC de 29 de marzo de 2021, creo que resuelvo con m\u00e1s claridad que aqu\u00ed las cuestiones que plantea la RC de 2020, a trav\u00e9s de la interpretaci\u00f3n conjunta de ambas resoluciones, aunque mantengo todo lo dicho en esta charla.<\/p>\n

[11]<\/a> Como confirma, entre otras, la R. de 28 de septiembre de 2016 (9442): [La] mera falta de coincidencia de la finca registral con la situaci\u00f3n catastral de las fincas [no] pued[e] justificar las dudas de que la edificaci\u00f3n se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral.<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:\u00a0<\/h2>\n

TEXTO DE LA RESOLUCI\u00d3N EN EL BOE:\u00a0\u00a0EN PDF<\/a>\u00a0 \u00a0\u2013\u00a0\u00a0\u00a0HTML<\/a>\u00a0 \u00a0\u2013\u00a0\u00a0TEXTO CONSOLIDADO<\/a><\/h2>\n