{"id":84806,"date":"2021-07-25T23:57:09","date_gmt":"2021-07-25T21:57:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=84806"},"modified":"2021-07-29T07:50:14","modified_gmt":"2021-07-29T05:50:14","slug":"avanzando-hacia-una-descripcion-de-la-finca-mas-ajustada-a-la-realidad-i","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos\/avanzando-hacia-una-descripcion-de-la-finca-mas-ajustada-a-la-realidad-i\/","title":{"rendered":"Avanzando hacia una descripci\u00f3n de la finca en la escritura m\u00e1s ajustada a la realidad"},"content":{"rendered":"

AVANZANDO HACIA UNA DESCRIPCI\u00d3N DE LA FINCA M\u00c1S AJUSTADA A LA REALIDAD (I)<\/strong><\/span><\/h1>\n

V\u00cdCTOR ESQUIROL JIM\u00c9NEZ,<\/h2>\n

NOTARIO DE EL MASNOU (BARCELONA)<\/h2>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 <\/strong><\/p>\n<\/a>

I. PLANTEAMIENTO<\/strong>\u00a0<\/span><\/h6>\n

1. En los pr\u00f3ximos meses entrar\u00e1 plenamente en vigor el art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro<\/a>, en su redacci\u00f3n dada por la Ley 2\/2011, que impone a los notarios el deber de solicitar a los otorgantes que le manifiesten si la descripci\u00f3n que contiene la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica (CCDG, en lo sucesivo), que debe incorporarse a las escrituras que tengan por objeto bienes inmuebles, se corresponde con la realidad f\u00edsica del inmueble en el momento del otorgamiento del documento p\u00fablico.<\/p>\n

Este deber no se ha podido cumplir hasta la fecha, al no haberse implementado los medios telem\u00e1ticos que deb\u00edan permitir a los notarios la comunicaci\u00f3n al Catastro del procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias. Estos medios se est\u00e1n implantando progresivamente en las diferentes gerencias catastrales desde mayo de 2021, en ejecuci\u00f3n de la Resoluci\u00f3n Conjunta de 29 de marzo de 2021 (RC de 2021). Est\u00e1 previsto que el proceso finalice hacia final de este a\u00f1o 2021.<\/p>\n

El nuevo sistema de comunicaci\u00f3n entre notarios y Catastro va a hacer posible, entre otras utilidades, que los notarios podamos tramitar el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales previsto en el art. 18.2 TRLC<\/a>. Este procedimiento es el que el notario debe tramitar cuando los otorgantes le manifiesten la falta de correspondencia entre la descripci\u00f3n catastral y la realidad f\u00edsica y le requieran para que tramite la subsanaci\u00f3n de la descripci\u00f3n catastral.<\/p>\n

Al margen de ello, el art. 170 RN<\/a> establece el deber del notario de describir los inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad expresando aquellas circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripci\u00f3n <\/em>y que solo a requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podr\u00e1 a\u00f1adirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas por la legislaci\u00f3n registral, que faciliten una mejor determinaci\u00f3n del objeto del negocio jur\u00eddico formalizado<\/em>.<\/p>\n

Finalmente, el art. 1.271 CC<\/a> establece el objeto cierto como elemento esencial del contrato. Parece que el \u00faltimo inciso del art. 170 RN est\u00e1 en la l\u00ednea de dar cumplimiento a la norma civil, cuando lo cierto es que est\u00e1 priorizando la inscripci\u00f3n. Considero que, en materia de determinaci\u00f3n del objeto del negocio jur\u00eddico, el notario ha sido guiado por el legislador hacia un modelo en el que prevalece la eficacia del negocio jur\u00eddico respecto de terceros -a trav\u00e9s de la inscripci\u00f3n y de los principios registrales de legitimaci\u00f3n y de fe p\u00fablica registral- frente a la validez, cuando lo cierto es que aquella descansa sobre esta. Una compraventa que no re\u00fana los requisitos de validez y que est\u00e9 inscrita en el Registro, produce todos sus efectos respecto de terceros protegidos mientras no se declare judicialmente la inexactitud del asiento. Est\u00e1 bien que se proteja a quien conf\u00eda en el sistema, pero el notario debe velar, ante todo, por la validez del contrato, con independencia del amparo que, en cuanto a su eficacia, pueda proporcionar la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n que vamos a tratar en este trabajo es c\u00f3mo compaginar en la escritura las tres normas citadas, de manera que esta re\u00fana todos los requisitos de veracidad, validez y eficacia. Al margen de la conveniencia de alguna reforma legal[1]<\/a>, nuestra mejor herramienta es el contrato, que es lex inter partes<\/em>. Por lo general, no soy partidario de publicar modelos de escrituras, pues la din\u00e1mica legislativa y la pr\u00e1ctica notarial son tan r\u00e1pidas que, al poco tiempo, suelen quedar desfasados (con el consiguiente peligro de que sigan utiliz\u00e1ndose por algunos); sin embargo, por la complejidad del tema, me ha parecido que es necesario un grado mayor de divulgaci\u00f3n, que facilite a los compa\u00f1eros la asunci\u00f3n de los objetivos que en este trabajo se persiguen. No obstante, sugiero que sean tomados m\u00e1s como ejemplos indicativos que como modelos a seguir.\u00a0<\/p>\n

2. El objetivo de la parte expositiva de la escritura deber\u00eda ser establecer, de com\u00fan acuerdo entre los otorgantes, una \u00fanica descripci\u00f3n lo m\u00e1s ajustada posible a la realidad y que sea esta descripci\u00f3n, si aquellos lo desean, la que se incorpore al folio real del Registro. Hoy por hoy, el cumplimiento de este objetivo no depende enteramente de los notarios pues la concordancia entre realidad f\u00edsica, t\u00edtulo, Registro y Catastro es potestativa para el interesado en la mayor\u00eda de los casos. Sin embargo, s\u00ed que es deber de los notarios, incluso en estos supuestos de coordinaci\u00f3n voluntaria, informar de ello a los otorgantes y realizar cuanto sea necesario para llevar a cabo la coordinaci\u00f3n cuando estos lo requieran.<\/p>\n

En la actualidad, lo m\u00e1s com\u00fan es comenzar la parte expositiva de la escritura p\u00fablica haciendo constar la manifestaci\u00f3n de que el transmitente es propietario de la finca que pasa a describirse a continuaci\u00f3n. Y se transcribe una descripci\u00f3n sin especificar si es la registral, la resultante del t\u00edtulo, la catastral o la real. Normalmente es la descripci\u00f3n registral, pero no se especifica; por tanto, el primer paso para ser precisos en la determinaci\u00f3n del objeto ser\u00eda aclarar si la descripci\u00f3n que se transcribe es la registral, la catastral o, mejor a\u00fan, la real. Deber\u00eda ser el notario, pues, con base en las manifestaciones de los otorgantes, el autor de la transcripci\u00f3n de la descripci\u00f3n y no el transmitente, ya que este en la mayor\u00eda de los casos no puede aseverar que la descripci\u00f3n registral se corresponda con la descripci\u00f3n transcrita en la escritura. En este trabajo vamos a partir del modelo tradicional, que transcribe la descripci\u00f3n registral seguida de la descripci\u00f3n real, para acabar proponiendo en el apartado IV un conjunto de modelos basados en la transcripci\u00f3n de una \u00fanica descripci\u00f3n: la real.\u00a0<\/p>\n

Por tanto, siguiendo el m\u00e9todo tradicional, la parte expositiva de la escritura comenzar especificando que la descripci\u00f3n primeramente transcrita es la descripci\u00f3n registral. Una f\u00f3rmula podr\u00eda ser la siguiente:<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 —– DICEN: —–<\/em><\/p>\n

\u00abI.- Do\u00f1a $, que es propietaria del siguiente inmueble:\u00a0<\/em><\/p>\n

DESCRIPCI\u00d3N LITERARIA REGISTRAL, que transcribo de la nota expedida por el Registro de la Propiedad en cumplimiento del art. 354 a) RH:\u00a0<\/em><\/p>\n

URBANA.- …\u00bb<\/em><\/p>\n

En un segundo momento, el notario deber\u00eda procurar la concordancia[5]<\/a> entre la descripci\u00f3n transcrita y la realidad, con base en el t\u00edtulo del transmitente, la informaci\u00f3n catastral y, ahora s\u00ed, las manifestaciones de los otorgantes.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/em><\/p>\n

a).- Informaci\u00f3n resultante del t\u00edtulo del transmitente<\/p>\n

El t\u00edtulo de propiedad, o del derecho de que se trate, es el que legitima al transmitente para otorgar el negocio jur\u00eddico que pretende. En la pr\u00e1ctica, no es infrecuente que quien manifieste ser el propietario no sea el titular registral, normalmente porque su t\u00edtulo no est\u00e1 inscrito (por ejemplo, en el caso de hipoteca otorgada posterior pero simult\u00e1neamente con la compraventa). Tambi\u00e9n sucede en ocasiones que la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo vigente no concuerda con la registral (por ejemplo, por haber manifestado una cabida que no ha podido inscribirse). El car\u00e1cter legitimador del t\u00edtulo de propiedad no debe desde\u00f1arse en ning\u00fan caso; por lo tanto, la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo es un elemento importante no solo para determinar su concordancia con la realidad, sino tambi\u00e9n para configurar el negocio jur\u00eddico otorgado, por lo que el notario debe tenerla en cuenta en todo caso.<\/p>\n

b).- Informaci\u00f3n resultante del Catastro<\/p>\n

La CCDG catastral ofrece mucha informaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el inmueble; a los efectos de este trabajo, en algunos casos diferenciaremos entre la descripci\u00f3n literaria (datos tales como la ubicaci\u00f3n, superficie, etc.) y la descripci\u00f3n gr\u00e1fica (el plano representado). La CCDG permite a los otorgantes identificar el inmueble, mediante la comprobaci\u00f3n de los datos de situaci\u00f3n y su correlaci\u00f3n con el plano catastral. Adem\u00e1s, una vez establecida la identidad entre la parcela catastral y el inmueble, permite a los otorgantes comprobar la concordancia del plano catastral con la realidad; y, al notario, cruzar dicha informaci\u00f3n con la descripci\u00f3n literaria registral. \u00a0<\/p>\n

c).- Informaci\u00f3n resultante de las manifestaciones de los otorgantes<\/p>\n

Aunque solo sea en cumplimiento del art. 18.2 TRLC (a la espera de una deseable reforma del art. 170 RN), el notario deber\u00eda solicitar a los otorgantes que manifiesten si el inmueble representado en la CCDG se corresponde con el que es objeto del negocio jur\u00eddico y hacer constar dicha manifestaci\u00f3n. En la mayor\u00eda de casos, no tienen problema en identificarlo gracias al plano catastral; en cambio, no suelen estar en disposici\u00f3n de afirmar, como pide dicho precepto, si la descripci\u00f3n catastral se corresponde [2] fielmente con la realidad, salvo que dispongan de una medici\u00f3n hecha sobre el terreno. Sin embargo, un juicio de correspondencia (o de no correspondencia) por su parte aportar\u00e1 siempre una mejor determinaci\u00f3n del objeto que la ausencia total de manifestaciones al respecto. Pese a que manifiesten, en su caso, que la descripci\u00f3n catastral concuerda con la realidad, el notario debe advertirles, conforme al punto 2 del apartado 5\u00ba de la Resoluci\u00f3n conjunta de 29 de marzo de 2021 (en adelante, RC de 2021), que el plano catastral puede no coincidir con la realidad f\u00edsica y sobre la conveniencia de mejorar la precisi\u00f3n gr\u00e1fica mediante una medici\u00f3n, como prev\u00e9 el apartado 3\u00ba de dicha resoluci\u00f3n. Aunque no deseen hacerlo (o lo dejen para m\u00e1s adelante), habremos ganado mucho en relaci\u00f3n con lo que ahora hacemos constar en la escritura.<\/p>\n

En todo caso, siempre cabe la posibilidad de consignar la manifestaci\u00f3n de los otorgantes de que ignoran si la descripci\u00f3n catastral concuerda o no con la realidad, y ah\u00ed acabar\u00eda nuestra diligencia, quedando en tal caso la descripci\u00f3n registral como \u00fanica descripci\u00f3n.<\/p>\n

En cambio, los otorgantes no est\u00e1n en disposici\u00f3n de manifestar si el inmueble se corresponde con la finca registral; dicho juicio de identidad le corresponde al registrador de la propiedad. Tampoco el notario lo puede apreciar, pues no dispone de los medios para ello, lo m\u00e1ximo que puede hacer es consignar las discrepancias entre la descripci\u00f3n registral y la catastral.<\/p>\n

Cuando se trate de elementos privativos de una propiedad horizontal no se podr\u00e1 alcanzar la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica (solo se puede en cuanto al solar), pues no puede inscribirse todav\u00eda la representaci\u00f3n catastral. Ello no obsta a que no pueda manifestarse la descripci\u00f3n real del departamento, si no concuerda con la registral (lo que no es infrecuente), ni a que el notario no informe al adquirente sobre la forma de obtener (en un momento posterior, ya que, normalmente, no se dispondr\u00e1 del certificado de la junta de propietarios autorizando la rectificaci\u00f3n). El hecho de que en ese momento no pueda rectificarse el Registro no debe justificar la transcripci\u00f3n en la escritura de una descripci\u00f3n que no se ajusta a la realidad.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

II.- MODELO BASE<\/strong><\/span><\/h6>\n

La cuesti\u00f3n que surge ahora es c\u00f3mo hacer constar de forma sencilla en la escritura este cu\u00e1druple cruce de informaci\u00f3n entre t\u00edtulo previo, Registro, Catastro y manifestaciones de los otorgantes. El punto de partida ha de ser la manifestaci\u00f3n de identidad emitida por los otorgantes. Si estos manifiestan que desconocen si dicha identidad existe, el notario deber\u00eda consignar esta declaraci\u00f3n y advertirles de las consecuencias que puede conllevar la falta de correspondencia entre la descripci\u00f3n registral y la realidad f\u00edsica. Establecida la identidad, el notario deber\u00eda preguntarles si saben si la descripci\u00f3n catastral concuerda con la realidad f\u00edsica y cotejar aquella con la descripci\u00f3n registral. Si todo concuerda, y desean incorporar al folio real de la finca la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, el texto podr\u00eda ser el siguiente:<\/p>\n

\u00abCORRESPONDENCIA ENTRE LA DESCRIPCI\u00d3N LITERARIA REGISTRAL Y LA REALIDAD F\u00cdSICA. <\/em>\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n

a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro[3]<\/strong><\/a> y que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripci\u00f3n catastral concuerda con la realidad f\u00edsica.\u00a0<\/em><\/p>\n

b).- Yo, el notario, compruebo que la descripci\u00f3n registral transcrita en el apartado anterior se corresponde con la descripci\u00f3n catastral y con la resultante del t\u00edtulo del transmitente.\u00a0<\/em><\/p>\n

La adquirente[4]<\/strong><\/a> solicita al registrador de la propiedad la incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n\u00a0 gr\u00e1fica georreferenciada catastral al folio real de la finca registral y la constancia de la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y, si el registrador acuerda no incorporarla por albergar dudas fundadas sobre la correspondencia entre aquella y la finca registral, pide la inscripci\u00f3n parcial de esta escritura con la descripci\u00f3n literaria registral actual y la expedici\u00f3n de nota de calificaci\u00f3n antes de iniciar, en su caso el procedimiento del art. 199 LH.[5]<\/strong><\/a>.\u00bb\u00a0<\/em><\/p>\n

En los casos en que la inscripci\u00f3n de la RGG es potestativa, el adquirente puede manifestar su voluntad de que aquella no se inscriba. Aunque nada impide que se omita cualquier constancia de ello, considero preferible que se haga constar la negativa a inscribir la RGG, para acreditar que el notario le ha informado sobre este extremo. En la letra <\/span>a)<\/em>, se puede a\u00f1adir la referencia catastral del inmueble, si se desea incorporarla al cuerpo de la escritura.<\/span><\/p>\n

Pese a concordar la descripci\u00f3n catastral con la registral, puede suceder que el adquirente, como he dicho, desee mejorar la precisi\u00f3n gr\u00e1fica de la RGGC. En tal caso, conforme al apartado 3\u00ba de la RC de 2021, debe incorporarse a la escritura el informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica (IVG) positivo de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa (RGGA) y deber\u00e1 tramitarse el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales del art. 18.2 TRLC y del apartado 6\u00ba de la citada resoluci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

III. VARIANTES EN CASO DE FALTA DE CONCORDANCIA<\/strong><\/span><\/h6>\n

En pocas ocasiones se da una perfecta concordancia entre las cuatro fuentes de informaci\u00f3n, como en el ejemplo anterior. Lo habitual es que la descripci\u00f3n catastral y la registral no concuerden; tambi\u00e9n puede suceder que los otorgantes sepan cu\u00e1l es la que m\u00e1s se ajusta a la realidad, o que no lo sepan; por \u00faltimo, puede ser que deseen rectificar la descripci\u00f3n incorrecta o que prefieran no modificarla. Vamos a intentar examinar estos supuestos, siguiendo el orden del modelo base, que es el que, en mi opini\u00f3n, deber\u00eda seguir el notario, manteniendo la letra a)<\/em> para la concordancia entre realidad f\u00edsica y Catastro y la letra b)<\/em> para la concordancia con el Registro.<\/p>\n

Paso 1.- Manifestaci\u00f3n de los otorgantes sobre la identidad entre el inmueble objeto del negocio jur\u00eddico y el que aparece en la certificaci\u00f3n catastral<\/strong><\/p>\n

El punto de partida siempre ha de ser la identificaci\u00f3n del inmueble con el que aparece en la CCDG obtenida por el notario, mediante la exhibici\u00f3n de dicha CCDG a los otorgantes. Si estos no pueden identificar el inmueble, lo l\u00f3gico ser\u00eda intentarlo con otra CCDG pues puede haber habido un error en su obtenci\u00f3n. Si, pese a ello, no se puede establecer la correspondencia, podr\u00eda incorporarse en su lugar el informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica (IVG) de una RGG alternativa (RGGA) o, simplemente, no incorporar ninguna representaci\u00f3n gr\u00e1fica (lo que no impide ni la autorizaci\u00f3n, ni la inscripci\u00f3n), expresando la causa de ello[6]<\/a>. La variante ser\u00eda:<\/p>\n

\u00aba).- Los otorgantes manifiestan que no pueden establecer la identidad entre el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico y el resultante de certificaci\u00f3n catastral alguna, por lo que no es posible ni protocolizar la certificaci\u00f3n catastral, ni rese\u00f1ar la referencia catastral.\u00bb\u00a0<\/em><\/p>\n

Paso 2.- Manifestaci\u00f3n de los otorgantes sobre la concordancia de la descripci\u00f3n catastral con la realidad f\u00edsica \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong><\/p>\n

Si los otorgantes afirman que el inmueble objeto del negocio jur\u00eddico es el que aparece en la CCDG, el siguiente paso es preguntarles si la descripci\u00f3n resultante de la CCDG concuerda con la realidad f\u00edsica. Si manifiestan que concuerda y adem\u00e1s coincide con la descripci\u00f3n del t\u00edtulo previo (que normalmente coincide con la literaria registral), se aplicar\u00e1 la letra a)<\/em> del modelo base. Las otras tres posibilidades son: 1) manifiestan que la descripci\u00f3n catastral concuerda con la realidad f\u00edsica, pero el notario comprueba que no concuerda con la descripci\u00f3n registral; 2) manifiestan que la descripci\u00f3n catastral no concuerda con la realidad f\u00edsica; y 3) manifiestan que no lo saben.<\/p>\n

2.1.- Los otorgantes manifiestan que la realidad f\u00edsica concuerda con la descripci\u00f3n catastral, pero el notario comprueba que esta no concuerda con la registral<\/em><\/p>\n

El apartado 5\u00ba de la RC de 2021 dispone: \u00abSi los otorgantes manifiestan que la representacio\u0301n gra\u0301fica catastral coincide con la realidad fi\u0301sica, el notario rectificara\u0301 la literaria del ti\u0301tulo por la que resulte de la certificacio\u0301n catastral descriptiva y gra\u0301fica, y se incorporara\u0301 e\u0301sta como representacio\u0301n gra\u0301fica del inmueble que completa la descripcio\u0301n literaria, siguiendo el procedimiento previsto en el arti\u0301culo 18.2.b del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con lo que se entendera\u0301 que la informacio\u0301n documental y gra\u0301fica del inmueble son coherentes. No obstante, el notario informara\u0301 a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representacio\u0301n catastral no coincida con la realidad fi\u0301sica\u00bb.<\/p>\n

Es muy importante la primera parte de esta disposici\u00f3n: \u00abel notario rectificar\u00e1 la literaria del t\u00edtulo\u00bb: por el solo hecho de que los otorgantes manifiesten que conocen la realidad f\u00edsica, el notario debe incorporar a la escritura los elementos descriptivos manifestados, con independencia de si ello concuerda o no con la descripci\u00f3n registral y de si se va a solicitar o no la rectificaci\u00f3n de la misma. Ante todo, debe prevalecer la descripci\u00f3n coincidente con la realidad. La trascendencia de esta manifestaci\u00f3n, si contradice la descripci\u00f3n del t\u00edtulo previo y del Registro, debe ser advertida por el notario, como veremos.<\/p>\n

A mi juicio, hay algunas imprecisiones en esta disposici\u00f3n. En primer lugar, sorprende que el precepto haga referencia al art. 18.2 TRLC, cuando este precepto regula la subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales y, en este caso, no hay discrepancia con el Catastro. La frase final causa a primera vista cierta perplejidad si se tiene en cuenta que los interesados han manifestado que saben que la descripci\u00f3n catastral se ajusta a la realidad f\u00edsica. No obstante, tiene su justificaci\u00f3n en los casos en que la manifestaci\u00f3n de los otorgantes no se basa en una medici\u00f3n sobre el terreno, pues la cartograf\u00eda catastral adolece de un cierto grado de imprecisi\u00f3n, que se puede mitigar mediante el procedimiento de mejora de la precisi\u00f3n grafica. La advertencia tiene especial sentido cuando la manifestaci\u00f3n de los otorgantes contradice la descripci\u00f3n del t\u00edtulo previo y la registral. Es por ello, que entiendo que la advertencia es innecesaria y puede que perturbadora cuando estas descripciones coinciden con la catastral. Por esta raz\u00f3n, la examino aqu\u00ed y no a prop\u00f3sito de la concordancia entre todas las descripciones (modelo base).<\/p>\n

En definitiva, si los otorgantes manifiestan la concordancia entre la descripci\u00f3n literaria catastral y la realidad y aquella es contradictoria con la del t\u00edtulo previo y la registral, debe transcribirse la nueva descripci\u00f3n.<\/p>\n

La variante podr\u00eda redactarse as\u00ed:<\/p>\n

\u00aba).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripci\u00f3n catastral concuerda con la realidad f\u00edsica.\u00a0<\/em><\/p>\n

Yo, el notario, compruebo que la descripci\u00f3n literaria catastral no concuerda con la contenida en el t\u00edtulo y en el Registro, de lo que advierto a los otorgantes. Estos manifiestan que la descripci\u00f3n literaria ajustada a la realidad es la siguiente:\u00a0<\/em><\/p>\n

R\u00daSTICA.- …\u00bb<\/em><\/p>\n

2.2.- Los otorgantes manifiestan que la descripci\u00f3n catastral no concuerda <\/strong>con la realidad f\u00edsica<\/em><\/p>\n

La rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n catastral incorrecta no es preceptiva, por lo que pueden optar entre rectificarla o no. Paso a examinar separadamente ambas posibilidades.<\/p>\n

2.2.1. Los otorgantes desean<\/strong> rectificar la descripci\u00f3n catastral<\/p>\n

En este caso, los otorgantes pueden pedir la modificaci\u00f3n del Catastro mediante el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias del art. 18.2 TRLC, desarrollado en el apartado 6\u00ba de la RC de 2021. Para ello, deben aportar el IVG positivo (IVG+) de una RGGA.<\/p>\n

La variante ser\u00eda:<\/p>\n

\u00aba).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la descripci\u00f3n catastral no concuerda con la realidad f\u00edsica y que la descripci\u00f3n literaria real es la siguiente:\u00a0<\/em><\/p>\n

R\u00daSTICA.- ….\u00a0<\/em><\/p>\n

Asimismo, l<\/em>a adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias conforme al art\u00edculo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con el procedimiento solicitado y que respeta la cartograf\u00eda catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo a los otorgantes de que tramitar\u00e9 el procedimiento en acta aparte.\u00bb<\/em><\/p>\n

La comprobaci\u00f3n por parte del notario resulta de la letra c)<\/em> del art. 18.2, al exigir que se acredite al notario la discrepancia por cualquier medio de prueba admitido en derecho y que el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia. Parece complicado, pero no lo es. Para considerar acreditada la discrepancia se requiere que el notario compruebe: 1) que el inmueble representado en el IVG+ es el mismo que el de la CCDG, mediante el cotejo de la referencia catastral; 2) que en el IVG+ figura, como \u201cTipo de operaci\u00f3n\u201d (hoja 1\/6), la subsanaci\u00f3n [7]<\/a>; 3) que, para conseguir que el IVG salga positivo (esto es, para encajar la nueva descripci\u00f3n con la de las parcelas colindantes, como si de un puzle se tratara), el t\u00e9cnico no haya creado parcelas o recintos ficticios, conocidos como \u201castillas\u201d o \u201ccuchillos\u201d, que a veces se denominan simplemente \u201ccolindante este\u201d o \u201ccolindante oeste\u201d o el que sea, en vez de descargar el GML de las parcelas colindantes reales y adaptarlos a la operaci\u00f3n que recoja la escritura[8]<\/a>. Considero que el momento adecuado para realizar estas comprobaciones es antes de aceptar el requerimiento para tramitar el procedimiento, para sugerir los cambios que sean necesarios; o para denegar la aceptaci\u00f3n de aquel, si no se pueden realizar.\u00a0<\/p>\n

Asimismo, previamente a la aceptaci\u00f3n del requerimiento para la tramitaci\u00f3n del art. 18.2 TRLC, el notario comprobar\u00e1 si la alteraci\u00f3n solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia previsto en la RC de 2021<\/span>[9]<\/a>para, en caso afirmativo, ofrecer a los otorgantes la opci\u00f3n entre tramitar dicho procedimiento para conseguir una mejora de la precisi\u00f3n gr\u00e1fica, o no tramitarlo. La variante en caso de cumplirse el margen de tolerancia gr\u00e1fica ser\u00eda:<\/span><\/p>\n

\u00aba).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la representaci\u00f3n catastral no concuerda con la realidad f\u00edsica y que la descripci\u00f3n literaria real es la siguiente:\u00a0<\/em><\/p>\n

R\u00daSTICA.- ….\u00a0<\/em><\/p>\n

La adquirente\u00a0me entrega un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripci\u00f3n literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartograf\u00eda catastral.<\/em><\/p>\n

Advierto a la adquirente que he comprobado, a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, que la alteraci\u00f3n solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gr\u00e1fica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisi\u00f3n gr\u00e1fica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales conforme al art\u00edculo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitar\u00e9 el procedimiento en acta aparte.\u00bb<\/em><\/p>\n

2.2.2. Los otorgantes no desean<\/strong> rectificar la descripci\u00f3n catastral<\/p>\n

Bastar\u00e1 con que manifiesten la falta de concordancia entre Catastro y realidad y que no desean rectificar aquel.<\/p>\n

\u00abLos otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la representaci\u00f3n catastral no describe fielmente la realidad f\u00edsica y que no desean tramitar el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales.\u00bb<\/em><\/p>\n

2.3. Los otorgantes manifiestan que no saben<\/strong> si la descripci\u00f3n catastral se ajusta a la realidad f\u00edsica<\/em><\/p>\n

Dicha manifestaci\u00f3n equivale a decir que desconocen la realidad f\u00edsica del inmueble pues, si la conocieran, estar\u00edan en condiciones de manifestar si la catastral es correcta o no. Por tanto, no se podr\u00e1 inscribir la RGG, ni subsanar el Catastro ni, en su caso, rectificar la descripci\u00f3n registral, que ser\u00e1 la que prevalecer\u00e1. Si esta no concuerda con el t\u00edtulo previo, deber\u00edan ser los otorgantes quienes decidieran cu\u00e1l de las dos descripciones se deber\u00eda consignar, con la consiguiente advertencia del notario al respecto. La variante ser\u00eda:<\/p>\n

\u00abLos otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que desconocen si la descripci\u00f3n catastral concuerda con la realidad f\u00edsica, por lo que se establecen, como descripci\u00f3n del objeto de este negocio jur\u00eddico, la contenida en el t\u00edtulo y en el Registro.\u00a0<\/em><\/p>\n

Advierto a los otorgantes sobre la conveniencia de comprobar la descripci\u00f3n real, a los efectos oportunos.\u00bb\u00a0<\/em><\/p>\n

Con ello finaliza la \u201cparte catastral\u201d; a continuaci\u00f3n pasamos a la \u201cparte registral\u201d, que introduciremos como letra b)<\/em>\u00a0y, seg\u00fan el caso, a\u00f1adiendo una letra c)\u00a0<\/em>y una letra d).<\/em><\/p>\n

Paso 3.- Concordancia entre la realidad f\u00edsica y la descripci\u00f3n registral<\/strong><\/p>\n

La examinaremos siguiendo las diferentes opciones adoptadas en el paso 2:<\/p>\n

3.1. Cuando los otorgantes han manifestado que Catastro y realidad f\u00edsica concuerdan<\/em><\/p>\n

Si el notario comprueba que la descripci\u00f3n literaria registral concuerda<\/strong> con la catastral y con la realidad f\u00edsica manifestada, procede aplicar el modelo base.<\/p>\n

Si comprueba que no concuerda<\/strong>, debe advertirlo a los otorgantes y ofrecerles la posibilidad de rectificar la descripci\u00f3n registral. Esta puede modificarse conforme a lo dispuesto en el art. 201 LH, que permite rectificar cualquier elemento descriptivo con la sola remisi\u00f3n a la CCDG, salvo que exista una diferencia de superficie superior al 10 por 100 de la cabida inscrita. En este \u00faltimo caso, deber\u00e1 seguirse el procedimiento del art. 201.1 o, alternativamente, el del art. 199, ante el registrador. Seg\u00fan reiterada doctrina de la DG, ambos procedimientos son equivalentes, aunque es preferible seguir el del art. 201.1 por contar con mayores garant\u00edas en su tramitaci\u00f3n y permitir la presentaci\u00f3n de los medios de prueba que sean necesarios para disipar las dudas de correspondencia que pueda tener el registrador. Si el notario autorizante de la escritura no es competente por raz\u00f3n del territorio para tramitar el procedimiento, puede, en mi opini\u00f3n, trasladar el requerimiento a quien lo sea conforme al art. 203 LH[6]<\/a>; o bien limitarse a solicitar del registrador la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199.1.<\/p>\n

La variante ser\u00eda:<\/p>\n

\u00abb).- Yo, el notario, compruebo que la descripci\u00f3n literaria catastral no concuerda con la registral ni con la contenida en el t\u00edtulo, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. Estos manifiestan que la descripci\u00f3n literaria real del objeto de este negocio jur\u00eddico es, a todos los efectos, la siguiente:<\/em><\/p>\n

URBANA.- …\u00a0<\/em><\/p>\n

c).- La adquirente solicita al registrador de la propiedad la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria registral en los t\u00e9rminos que resultan de la anterior descripci\u00f3n, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH; as\u00ed como la incorporaci\u00f3n al folio real de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y la constancia registral de la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. <\/em><\/p>\n

Asimismo, solicita del registrador de la propiedad que, si acuerda no incorporar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica por albergar dudas fundadas sobre la correspondencia entre esta y la finca registral, pide la inscripci\u00f3n parcial de esta escritura con la descripci\u00f3n literaria registral actual y la expedici\u00f3n de nota de calificaci\u00f3n antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.\u00bb\u00a0<\/em><\/p>\n

O bien, si la diferencia de superficie es superior al 10% de la inscrita o se rectifica alg\u00fan lindero fijo que no concuerde con la CCDG, manteniendo la letra b)<\/em>, se modificar\u00eda la c)<\/em> y se a\u00f1adir\u00eda un apartado m\u00e1s:<\/p>\n

\u00abc).- La adquirente me requiere para que tramite el expediente del art. 201.1 LH, con la finalidad de rectificar la descripci\u00f3n literaria registral en los t\u00e9rminos que resultan de la anterior descripci\u00f3n. A tal efecto, manifiesta: <\/em><\/p>\n

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebraci\u00f3n de negocios traslativos o en general a cualquier modificaci\u00f3n, no registrada, de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la finca inscrita.\u00a0<\/em><\/p>\n

– Que se remite a la informaci\u00f3n resultante de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.\u00a0<\/em><\/p>\n

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitar\u00e9 en acta aparte <\/em>(o bien: Acepto el requerimiento que, por no ser competente por raz\u00f3n del territorio, trasladar\u00e9 a un notario competente conforme al art. 203 LH<\/em>).\u00a0<\/em><\/p>\n

d).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no reciba la solicitud de inscripci\u00f3n del acta que ponga fin al expediente del art. 201.1 LH, inscriba esta escritura manteniendo la descripci\u00f3n literaria actual; y que, una vez finalizado aquel, incorpore al folio real de la finca la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y haga constar la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Asimismo solicita que, si acuerda no incorporar aquella por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral, inscriba parcialmente esta escritura con la descripci\u00f3n literaria registral actual y expida de nota de calificaci\u00f3n antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.\u00bb<\/em><\/p>\n

La siguiente posibilidad del paso 2 era:<\/p>\n

3.2. Cuando los otorgantes han manifestado que el Catastro y la realidad f\u00edsica no concuerdan<\/em><\/p>\n

En este caso, si los otorgantes lo solicitan, deben rectificarse la descripci\u00f3n catastral y la registral: la primera, como ya hemos visto en el paso 2, por el procedimiento del art. 18.2 TRLC; y la segunda, por el del art. 201 LH. Si entre la realidad f\u00edsica y la descripci\u00f3n registral existe una diferencia de superficie superior al 10% (o se modifica un lindero fijo que no figure en la CCDG), deber\u00e1 seguirse el expediente del art. 201.1 o el del art. 199 LH, como hemos dicho en el punto 3.1. de este paso. En este supuesto en que para rectificar la descripci\u00f3n registral haya que seguir el procedimiento del art. 201.1 LH, deber\u00eda poder seguirse un \u00fanico expediente que contenga los tr\u00e1mites de aquel y el del art. 18.2 TRLC, pues los colindantes registrales y catastrales normalmente ser\u00e1n los mismos y no tendr\u00eda sentido notificarles dos veces por la misma cuesti\u00f3n. Mientras que para el art. 18.2 TRLC no hay delimitaci\u00f3n de competencia notarial por raz\u00f3n del territorio, en el caso del art. 201.1 LH s\u00ed la hay, por la remisi\u00f3n al art. 203. Por ello, si el notario que recibe el requerimiento de tramitaci\u00f3n de dichos procedimientos no es competente por raz\u00f3n del territorio para seguir el del art. 201.1, deber\u00eda poder trasladar dicho requerimiento al que s\u00ed lo sea, para que este tramite ambos expedientes de forma conjunta. Las variantes ser\u00edan:<\/p>\n

Si no es necesario tramitar el expediente del art. 201.1 LH:<\/p>\n

\u00abb).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no se presente el acta que ponga fin al procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales, inscriba esta escritura \u00a0 \u00a0 incorporando al folio real de la finca la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa correspondiente al informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica protocolizado, previa rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria registral conforme \u00a0a lo dispuesto en el art. 201.3 LH. Asimismo, solicita que, una vez finalizado dicho procedimiento, inscriba la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral en sustituci\u00f3n de la alternativa; y que, si acuerda no incorporar alguna de dichas representaciones gr\u00e1ficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasi\u00f3n de una finca registral colindante o del dominio p\u00fablico, inscriba parcialmente esta escritura con la descripci\u00f3n literaria registral actual y expida nota de calificaci\u00f3n antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.\u00bb<\/em><\/p>\n

O bien, si es necesario tramitar el expediente del art. 201.1 LH por existir una diferencia de superficie es superior al 10% de la inscrita o por rectificarse alg\u00fan lindero fijo que no concuerde con la CCDG, modificamos la letra b) <\/em>y a\u00f1adimos otro apartado:<\/p>\n

\u00abb).- La adquirente me requiere para que, juntamente con el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales, tramite el del art. 201.1 LH, de rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria registral. A tal efecto, manifiesta:\u00a0<\/em><\/p>\n

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebraci\u00f3n de negocios traslativos o en general a cualquier modificaci\u00f3n, no registrada, de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la finca inscrita.\u00a0<\/em><\/p>\n

– Que se remite a la informaci\u00f3n resultante de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios. <\/em>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitar\u00e9 en acta aparte <\/em>(o bien: Acepto el requerimiento; si bien, por falta de competencia territorial para tramitar el procedimiento de rectificaci\u00f3n registral, informo a la adquirente de que trasladar\u00e9 aquel a un notario competenete, para que lo tramite conjuntamente con el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales<\/em>).<\/em><\/p>\n

c).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no finalice la tramitaci\u00f3n de los procedimientos rese\u00f1ados, inscriba esta escritura manteniendo la descripci\u00f3n literaria actual; y que, una vez finalizados aquellos, incorpore al folio real de la finca la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral o, si no se ha podido llevar a cabo la subsanaci\u00f3n catastral, incorpore la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa correspondiente al informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica protocolizado. Asimismo solicita que, si acuerda no incorporar alguna de dichas representaciones gr\u00e1ficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasi\u00f3n de una finca registral colindante o del dominio p\u00fablico, inscriba parcialmente esta escritura con la descripci\u00f3n literaria registral actual y expida nota de calificaci\u00f3n antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.\u00bb\u00a0<\/em><\/p>\n

La \u00faltima posibilidad del paso 2 era:<\/p>\n

3.3. Cuando los otorgantes han manifestado que desconocen<\/strong> si Catastro y realidad f\u00edsica concuerdan<\/em><\/p>\n

En el paso 2, ep\u00edgrafe 2.3. dec\u00edamos que ello equivale a reconocer que desconocen la realidad f\u00edsica, lo que impedir\u00e1 la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n registral ya que, para ello, es imprescindible que manifiesten cu\u00e1l es la descripci\u00f3n real. No considero necesario hacerlo constar as\u00ed, por lo que en este supuesto bastar\u00e1 con el texto del paso 2, ep\u00edgrafe 2.3.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

IV. MODELOS COMPLETOS DE LOS CASOS M\u00c1S FRECUENTES<\/strong><\/span><\/h6>\n

A continuaci\u00f3n, intentar\u00e9 llevar a la pr\u00e1ctica las explicaciones te\u00f3rico-pr\u00e1cticas de la primera parte, mediante la propuesta de diferentes modelos en funci\u00f3n de las distintas posibilidades. Para simplificar, me limitar\u00e9 a los supuestos m\u00e1s frecuentes, pues la casu\u00edstica, como se ha podido ver, es muy variada.<\/p>\n

Ante la alternativa entre seguir la forma expositiva tradicional, centrada en la descripci\u00f3n registral, o introducir una forma m\u00e1s innovadora y conforme con el criterio de recoger como \u00fanica descripci\u00f3n la real, me he decantado por esta \u00faltima. Soy consciente de que a muchos compa\u00f1eros les puede parecer excesivamente disruptiva; pero considero que es mucho m\u00e1s precisa, no solo por la mayor veracidad de la descripci\u00f3n, sino por no limitarse el notario a poner en boca de los otorgantes manifestaciones que estos no est\u00e1n en condiciones de realizar (como, sin ir m\u00e1s lejos, que la finca registral es la que es objeto del negocio jur\u00eddico). En cualquier caso, quienes prefieran seguir la forma expositiva tradicional pueden aprovechar los modelos \u201ctroceados\u201d que he incluido en el apartado III y \u201censamblarlos\u201d en funci\u00f3n del supuesto de hecho que corresponda.<\/p>\n

Los \u201cnuevos\u201d modelos sit\u00faan al notario como \u201cmanifestante\u201d principal; ya que el notario es, en definitiva, quien confecciona el instrumento p\u00fablico cruzando la informaci\u00f3n suministrada por los otorgantes (descripci\u00f3n real de la finca, estado arrendaticio y posesorio, etc.) con la resultante de los documentos que estos aportan (t\u00edtulo previo, recibos de IBI, certificado de comunidad, certificado de aptitud de la ITE, c\u00e9dula de habitabilidad, certificado de eficiencia energ\u00e9tica, etc.) y de toda la documentaci\u00f3n que el notario est\u00e1 obligado a obtener o simplemente obtiene para reforzar la seguridad jur\u00eddica (CCDG, nota informativa del Registro, certificado de IBI, c\u00e9dula de habitabilidad, etc.). Por consiguiente, el tradicional \u201cDICEN\u201d o \u00abEXPONEN\u00bb, que inaugura la parte expositiva, lo he sustituido por un \u201cHAGO CONSTAR\u201d, m\u00e1s acorde a la pr\u00e1ctica real, en que, pese al enunciado, es el notario quien proporciona muchos de los datos que se consignan. Es importante, eso s\u00ed, aclarar que los datos que se van a reflejar han sido obtenidos, en general, de aquellas tres fuentes de informaci\u00f3n, destacando en el apartado \u00abT\u00cdTULO\u00bb que es el transmitente quien manifiesta que es el propietario del inmueble.<\/p>\n

El hecho de que el notario haga constar la descripci\u00f3n real, en lugar de reflejar, como es tradici\u00f3n, la registral como manifestada por parte de los otorgantes, no implica que el notario d\u00e9 fe la veracidad de la misma, pues el notario no la conoce; sin embargo, s\u00ed puede consignar la descripci\u00f3n que seg\u00fan todos los otorgantes m\u00e1s se aproxima a la realidad. En ning\u00fan caso la fe notarial se extiende m\u00e1s all\u00e1 de lo que los otorgantes manifiesten, como puede observarse en los modelos propuestos.<\/p>\n

La novedad no puede estribar solo en el formato. El n\u00facleo de la nueva parte expositiva tiene que ser la descripci\u00f3n de la finca, en que el centro de gravedad se traslade de la descripci\u00f3n registral a la real. Tenemos que dejar de repetir ad nauseam<\/em> descripciones de fincas cuya realidad solo existe en los libros del Registro de la Propiedad: datos de ubicaci\u00f3n anticuados, superficies que distan mucho de ser reales, linderos personales determinados por los nombres de quienes se supone que eran los propietarios cuando se inmatricul\u00f3 la finca… Tenemos que dejar esta realidad paralela y transcribir en las escrituras los inmuebles tal y como son. Es cierto que todav\u00eda no tenemos todos los medios necesarios para describir los inmuebles con precisi\u00f3n real; pero ello no puede servirnos como excusa para seguir dando la espalda a la realidad, pues s\u00ed disponemos de instrumentos que nos pueden permitir un grado de veracidad mucho mayor que el que actualmente ofrecemos a la sociedad. Por ello, propongo consignar una sola descripci\u00f3n, la real, concuerde o no con la registral.<\/p>\n

Y s\u00ed, es posible que la descripci\u00f3n registral no aparezca en la escritura, pero ello no obsta a que la descripci\u00f3n consignada deba reunir todos los requisitos para poder inscribir la escritura en los registros correspondientes, que es lo \u00fanico que exige el art. 170 RN. Ni este precepto ni ninguno otro de la legislaci\u00f3n hipotecaria exige que en le escritura se vaya repitiendo la misma descripci\u00f3n registral una y otra vez. La norma que exig\u00eda consignar en la escritura la antigua descripci\u00f3n para poder rectificarla por la nueva, el art. 171 RN, fue derogado hace tiempo. Es perfectamente posible referirse simplemente a la descripci\u00f3n que consta en la nota registral protocolizada y solicitar gen\u00e9ricamente que se rectifique dicha descripci\u00f3n en todo aquello que no concuerde con la real transcrita.<\/p>\n

Soy consciente de que el sistema que propongo supone un nivel de trabajo superior al mero \u00abcopiar y pegar\u00bb de la descripci\u00f3n registral; pero tambi\u00e9n tengo que decir que considero defendible que la actualizaci\u00f3n de descripci\u00f3n constituya un concepto arancelario sin cuant\u00eda, con independencia del acta que, en su caso, corresponda otorgar para tramitar los procedimientos de rectificaci\u00f3n registral y\/o catastral. \u00a0<\/p>\n

Los modelos que propongo no pueden ser est\u00e1ticos, deber\u00edan evolucionar hacia otros mucho mejores. Son solo un primer paso (o un paso m\u00e1s) hacia un sistema que debemos mejorar. Como reza en el t\u00edtulo de este trabajo, espero que sean simplemente un avance hacia dicho sistema.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

N\u00ba 1: Elemento privativo de una propiedad horizontal<\/span> <\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N REGISTRAL, coincidente con la resultante del t\u00edtulo:<\/em><\/p>\n

ENTIDAD N\u00daMERO CINCO.- VIVIENDA situada en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificaci\u00f3n catastral que protocolizo. <\/em><\/p>\n

(En su caso: Asimismo, manifiestan que la descripci\u00f3n transcrita no concuerda con la realidad, puesto que<\/em> (consignar la discordancia). Yo, el notario, informo a la parte adquirente sobre<\/em>\u00a0los procedimientos disponibles para rectificar dicha descripci\u00f3n, manifestando esta que no desea rectificarla en este acto)<\/em>.<\/span>\u00a0<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em>B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

N\u00ba 2: Concordancia entre realidad f\u00edsica, t\u00edtulo, Registro y Catastro<\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificaci\u00f3n catastral que protocolizo. Compruebo que ambas descripciones literarias concuerdan entre s\u00ed y con la resultante del t\u00edtulo del transmitente y de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad.\u00a0 <\/em><\/p>\n

El adquirente solicita al registrador de la propiedad la incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral al folio real y la constancia de la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre Registro y Catastro. Tambi\u00e9n solicita que, si el registrador alberga dudas fundadas sobre la correspondencia entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica y la finca registral, expida nota de calificaci\u00f3n antes de tramitar, si procede,, el procedimiento del art. 199 LH. \u00a0<\/em><\/p>\n

B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

N\u00ba 3: Los otorgantes manifiestan que desconocen la realidad f\u00edsica del inmueble<\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N:<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificaci\u00f3n catastral que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que desconocen si la descripci\u00f3n transcrita concuerda o no con la realidad f\u00edsica, <\/em>por lo que establecen, como descripci\u00f3n del objeto de este negocio jur\u00eddico, la anteriormente transcrita, que concuerda con la descripci\u00f3n registral y la resultante del t\u00edtulo.<\/em><\/p>\n

B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

N\u00ba 4: La realidad f\u00edsica concuerda con el Catastro, pero no concuerda ni con el t\u00edtulo ni con el Registro<\/strong><\/span><\/h6>\n

Distinguiremos tres variables:<\/p>\n

4.1.- Si el adquirente desea rectificar la descripci\u00f3n registral conforme al art. 201.3 a)<\/u> (diferencia de superficie no superior al 10%, sin modificaci\u00f3n de linderos fijos -salvo que los modificados concuerden con los de la CCDG):<\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N:<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificaci\u00f3n catastral que protocolizo. Compruebo que ambas descripciones literarias coinciden entre s\u00ed, pero no concuerdan con la resultante del t\u00edtulo del transmitente y de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad.<\/em><\/p>\n

El adquirente solicita al registrador de la propiedad: 1) la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria registral en los t\u00e9rminos que resultan de la anterior descripci\u00f3n, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH; 2) la incorporaci\u00f3n al folio real de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y la constancia registral de la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no practicar la rectificaci\u00f3n, expida nota de calificaci\u00f3n antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH. \u00a0<\/em><\/p>\n

B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

4.2.- Si el adquirente desea rectificar la descripci\u00f3n registral por el procedimiento del art. 201.1<\/u> (diferencia de superficie superior al 10% o modificaci\u00f3n de linderos fijos no amparada en la CCDG):<\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripci\u00f3n catastral concuerda con la realidad f\u00edsica. <\/em><\/p>\n

Yo, el notario, compruebo que la descripci\u00f3n literaria transcrita no concuerda con la registral, ni con la resultante del t\u00edtulo, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. El\/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento del art. 201.1 LH, con la finalidad de rectificar la descripci\u00f3n literaria registral en los t\u00e9rminos que resultan de la anterior descripci\u00f3n. A tal efecto, manifiesta: <\/em><\/p>\n

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebraci\u00f3n de negocios traslativos o en general a cualquier modificaci\u00f3n, no registrada, de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la finca inscrita. <\/em><\/p>\n

– Que se remite a la informaci\u00f3n resultante de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios. <\/em><\/p>\n

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitar\u00e9 en acta aparte <\/em>(o bien: Acepto el requerimiento que, por falta de competencia territorial, trasladar\u00e9 a un notario competente para tramitar el procedimiento<\/em>).<\/em><\/p>\n

El\/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripci\u00f3n el acta que ponga fin al expediente del art. 201.LH, inscriba esta escritura manteniendo la descripci\u00f3n literaria actual; 2) que, una vez presentada dicha acta, previa rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n registral, incorpore al folio real de la finca la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y haga constar la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no incorporar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral por albergar dudas fundadas sobre la posible invasi\u00f3n de alguna finca registral colindantes o del dominio p\u00fablico, o sobre la correspondencia entre dicha representaci\u00f3n gr\u00e1fica y la finca registral, suspenda la incorporaci\u00f3n de aquella y expida nota de calificaci\u00f3n antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.<\/em><\/p>\n

\u00a0B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

4.3. Si el adquirente no desea rectificar la descripci\u00f3n registral<\/u><\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N REGISTRAL, coincidente con la del t\u00edtulo del transmitente:<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. Asimismo manifiestan que, a su juicio, la descripci\u00f3n catastral concuerda con la realidad f\u00edsica. <\/em><\/p>\n

Yo, el notario, compruebo que la descripci\u00f3n literaria catastral no concuerda con la registral ni con la resultante del t\u00edtulo, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. <\/em><\/p>\n

El\/la adquirente manifiesta que no desea rectificar la descripci\u00f3n registral ni inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca. <\/em><\/p>\n

B).-\u00a0INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

N\u00ba 5: La realidad f\u00edsica concuerda con el Registro y con el t\u00edtulo, pero no concuerda con el Catastro<\/strong><\/span><\/h6>\n

Hay dos posibilidades:<\/p>\n

5.1. El adquirente desea subsanar la descripci\u00f3n catastral<\/u><\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondiente al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N REGISTRAL, coincidente con la del t\u00edtulo del transmitente:<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la descripci\u00f3n catastral no concuerda con la realidad f\u00edsica. <\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em>(Opci\u00f3n 1: si no se cumple el margen de tolerancia):<\/p>\n

El\/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales conforme al art\u00edculo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, que la alteraci\u00f3n solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gr\u00e1fica, que el informe aportado es coherente con la descripci\u00f3n literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartograf\u00eda catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al\/la adquirente de que tramitar\u00e9 el procedimiento en acta aparte.<\/em><\/p>\n

(Opci\u00f3n 2: si se cumple el margen de tolerancia):<\/p>\n

El\/la adquirente me entrega un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripci\u00f3n literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartograf\u00eda catastral. Advierto al\/ la adquirente que he comprobado, a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, que la alteraci\u00f3n solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gr\u00e1fica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisi\u00f3n gr\u00e1fica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales conforme al art\u00edculo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitar\u00e9 el procedimiento en acta aparte.<\/em><\/p>\n

La adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripci\u00f3n la certificaci\u00f3n catastral recogida en el acta que ponga fin al procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias, inscriba esta escritura sin incorporar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa; 2) que, una vez presentada aquella, incorpore al folio real de la finca la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y haga constar la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no incorporar dicha representaci\u00f3n gr\u00e1fica por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral, suspenda dicha incorporaci\u00f3n y expida nota de calificaci\u00f3n antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.\u00a0 <\/em><\/p>\n

B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

5.2. La parte adquirente no desea subsanar la descripci\u00f3n catastral<\/u><\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N REGISTRAL, coincidente con la del t\u00edtulo del transmitente:<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad f\u00edsica no concuerda descripci\u00f3n catastral y s\u00ed lo hace con la descripci\u00f3n literaria registral.<\/em><\/p>\n

El\/la adquirente hace constar que no desea tramitar el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales. <\/em><\/p>\n

B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

N\u00ba 6: La realidad f\u00edsica no concuerda ni con el Catastro, ni con el Registro, ni con el t\u00edtulo del transmitente<\/strong><\/span><\/h6>\n

Las cuatro posibilidades son:<\/p>\n

6.1. El adquirente desea rectificar la descripci\u00f3n catastral y la registral<\/u><\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N:<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad f\u00edsica no concuerda descripci\u00f3n catastral.<\/em><\/p>\n

(Opci\u00f3n 1: si no se cumple el margen de tolerancia):<\/p>\n

El\/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales conforme al art\u00edculo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, que la alteraci\u00f3n solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gr\u00e1fica, que el informe aportado es coherente con la descripci\u00f3n literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartograf\u00eda catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al\/la adquirente de que tramitar\u00e9 el procedimiento en acta aparte.<\/em><\/p>\n

(Opci\u00f3n 2: si se cumple el margen de tolerancia):<\/p>\n

El\/la adquirente me entrega un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripci\u00f3n literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartograf\u00eda catastral. Advierto al\/ la adquirente que he comprobado, a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, que la alteraci\u00f3n solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gr\u00e1fica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisi\u00f3n gr\u00e1fica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales conforme al art\u00edculo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitar\u00e9 el procedimiento en acta aparte.<\/em><\/p>\n

Yo, el notario, compruebo que la descripci\u00f3n resultante del informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica no concuerda con la descripci\u00f3n literaria registral, ni con la resultante del t\u00edtulo, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/em><\/p>\n

(Opci\u00f3n 1: rectificaci\u00f3n conforme al art. 201.3 LH):<\/p>\n

El\/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras se presente para su inscripci\u00f3n la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral que resulte del acta que ponga fin a la tramitaci\u00f3n del procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales, inscriba esta escritura sin incorporar al folio real de la finca registral la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa; 2) que, una vez presentada la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral la incorpore al folio real, previa rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria; y 3) que, si acuerda no inscribir la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasi\u00f3n de una finca registral colindante o del dominio p\u00fablico, expida nota de calificaci\u00f3n antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.<\/em><\/p>\n

(Opci\u00f3n 2: rectificaci\u00f3n conforme al art. 201.1 LH):<\/p>\n

El\/<\/em>la adquirente me requiere para que, juntamente con el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales, tramite el de rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria registral conforme al art. 201.1. A tal efecto, manifiesta: <\/em><\/p>\n

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebraci\u00f3n de negocios traslativos o en general a cualquier modificaci\u00f3n, no registrada, de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la finca inscrita. <\/em><\/p>\n

– Que se remite a la informaci\u00f3n resultante de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.<\/em><\/p>\n

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitar\u00e9 en acta aparte <\/em>(o bien: Acepto el requerimiento, que trasladar\u00e9 a un notario competente conforme al art. 203 LH, para que lo tramite conjuntamente con el de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales<\/em>).<\/em><\/p>\n

El\/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripci\u00f3n el acta que ponga fin a los procedimientos rese\u00f1ados, inscriba esta escritura manteniendo la descripci\u00f3n literaria actual; 2) que, una vez presentada aquella, incorpore al folio real de la finca la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral obtenida; 3) que, si no se ha podido llevar a cabo la subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales, incorpore la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa correspondiente al informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica protocolizado; 4) y que, si resuelve no incorporar alguna de dichas representaciones gr\u00e1ficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasi\u00f3n de una finca registral colindante o del dominio p\u00fablico, expida de nota de calificaci\u00f3n antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.<\/em><\/p>\n

B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

6.2. La parte adquirente desea rectificar la descripci\u00f3n catastral, pero no la registral<\/u><\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N:<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad f\u00edsica no concuerda descripci\u00f3n catastral.<\/em><\/p>\n

(Opci\u00f3n 1: si no se cumple el margen de tolerancia):<\/p>\n

El\/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales conforme al art\u00edculo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, que la alteraci\u00f3n solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gr\u00e1fica, que el informe aportado es coherente con la descripci\u00f3n literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartograf\u00eda catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al\/la adquirente de que tramitar\u00e9 el procedimiento en acta aparte.<\/em><\/p>\n

(Opci\u00f3n 2: si se cumple el margen de tolerancia):<\/p>\n

El\/la adquirente me entrega un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripci\u00f3n literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartograf\u00eda catastral. Advierto al\/ la adquirente que he comprobado, a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, que la alteraci\u00f3n solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gr\u00e1fica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisi\u00f3n gr\u00e1fica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales conforme al art\u00edculo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitar\u00e9 el procedimiento en acta aparte.<\/em><\/p>\n

Yo, el notario, compruebo que la descripci\u00f3n resultante del informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica no concuerda con la descripci\u00f3n literaria registral, ni con la resultante del t\u00edtulo, de lo que advierto a los otorgantes las advertencias oportunas. \u00a0\u00a0\u00a0 <\/em><\/p>\n

El\/la adquirente manifiesta que no desea rectificar la descripci\u00f3n registral, ni incorporar al folio real de la finca registral la nueva certificaci\u00f3n expedida por el Catastro.<\/em><\/p>\n

B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/em>6.3. La parte adquirente desea rectificar la descripci\u00f3n registral, pero no la catastral<\/u> (solo es posible en el caso de diferencia de superficie no superior al 5%)<\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N:<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad f\u00edsica no concuerda descripci\u00f3n catastral. Advierto a los otorgantes que la descripci\u00f3n transcrita no concuerda con la registral, ni con la resultante del t\u00edtulo.<\/em><\/p>\n

El\/la adquirente declara que no desea subsanar la descripci\u00f3n catastral y solicita al registrador de la propiedad la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria registral en los t\u00e9rminos de la descripci\u00f3n anterior, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH. Asimismo, manifiesta que no desea incorporar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral al folio real de la finca registral.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/em><\/p>\n

B).-<\/em> INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

6.4. La parte adquirente no desea rectificar ni la descripci\u00f3n catastral, ni la registral<\/u><\/p>\n

\u00ab—– HAGO CONSTAR: —–<\/em><\/p>\n

I<\/em>.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentaci\u00f3n que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:<\/em><\/p>\n

A) DESCRIPCI\u00d3N:<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

CASA sita en …<\/em><\/p>\n

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jur\u00eddico con el representado en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que he obtenido telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Electr\u00f3nica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad f\u00edsica no concuerda descripci\u00f3n catastral.<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

Yo, el notario, compruebo que la anterior descripci\u00f3n tampoco concuerda con la descripci\u00f3n literaria registral, ni con la resultante del t\u00edtulo, de lo que advierto a los otorgantes.<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

El\/la adquirente manifiesta que no desea ni rectificar la descripci\u00f3n registral, ni incorporar al folio real la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral.<\/em><\/p>\n

B).- INSCRIPCI\u00d3N.- …<\/em><\/p>\n

C).- T\u00cdTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …\u00bb<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

\n

<\/a>[1] Por ejemplo, el art. 170 RN necesitar\u00eda de una reforma para no estar tan enfocado a la \u00a0inscripci\u00f3n y que dijera algo as\u00ed:<\/p>\n

El notario describir\u00e1 los bienes que constituyan el objeto del documento procurando que la descripci\u00f3n se ajuste en la mayor medida posible a la realidad, de acuerdo con los datos aportados por los otorgantes y con los que obtenga del t\u00edtulo previo, del Registro de la Propiedad y del Catastro. <\/em><\/p>\n

Trat\u00e1ndose de bienes inmuebles, protocolizar\u00e1 la certificaci\u00f3n catastral descriptiva que obtenga telem\u00e1ticamente de la Direcci\u00f3n General del Catastro y solicitar\u00e1 a los otorgantes que manifiesten si la parcela catastral representada se corresponde con la que es objeto del negocio jur\u00eddico.<\/em><\/p>\n

En los documentos sujetos a registro, la descripci\u00f3n incluir\u00e1 los datos necesarios para poder practicar la inscripci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

<\/a>[2] La LH utiliza el t\u00e9rmino correspondencia<\/em> tanto para referirse a la identidad<\/em> como a la concordancia<\/em>, as\u00ed como para englobar a ambas. Me parece confuso, pues en ocasiones es preciso decidir cu\u00e1l de ellas exige. En mi opini\u00f3n, deber\u00eda hablarse de correspondencia \u00fanicamente cuando se haga referencia tanto la identidad como la concordancia, entendiendo que existe identidad cuando se trata del mismo inmueble; y concordancia, cuando todo o parte de los elementos descriptivos, entre la realidad y sus representaciones (o entre estas), coinciden.<\/p>\n

<\/a>[3] La DG del Catastro y el Consejo General del Notariado est\u00e1n desarrollando una herramienta exclusiva para notarios, con el objeto de llevar a cabo el flujo de informaci\u00f3n entre los notarios y el Catastro, en ambos sentidos, que se integrar\u00e1 en la plataforma SIGNO.<\/p>\n

<\/a>[4] Considero que, a diferencia de las manifestaciones anteriores, que deber\u00edan hacer conjuntamente todos los otorgantes, la solicitud o la renuncia a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca, as\u00ed como la manifestaci\u00f3n de voluntad de rectificar el Registro y\/o el Catastro, corresponde a la parte adquirente, que va a ser el titular registral que exigen los arts. 201 y 199 LH y que en el momento de otorgarse la escritura adquiere el car\u00e1cter de propietario a los efectos catastrales (y a todos los efectos).<\/p>\n

<\/a>[5] Puede ser conveniente esta \u00faltima solicitud para los casos en que, no siendo necesario a priori tramitar procedimiento alguno de rectificaci\u00f3n, el registrador considere que debe tramitar el del art. 199. Consideramos que, previamente deber\u00eda informar de ello al \u00a0adquirente, pues a este puede no interesarle seguir dicho procedimiento y la mejor forma de hacerlo es mediante la expedici\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

<\/a>[6] De este modo, se justificar\u00e1 el incumplimiento del tercer p\u00e1rrafo del art. 170 RN y del art. 3.2 TRLC.<\/p>\n

<\/a>[7] Cuando el IVG+ tenga por finalidad realizar una modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias, el notario comprobar\u00e1 que el tipo de operaci\u00f3n sea \u201csegregaci\u00f3n\u201d, \u201cagrupaci\u00f3n\u201d o el que corresponda.<\/p>\n

<\/a>[8] Agradezco a D. Jes\u00fas Puebla Blasco, Subdirector General de Gesti\u00f3n Catastral, sus atentas aclaraciones sobre esta cuesti\u00f3n. Espero ampliar este punto en alg\u00fan otro trabajo.<\/p>\n

<\/a>[9] Apartado 6\u00ba.3: \u00abCuando se cumple el margen de tolerancia y por lo tanto existe \u00abidentidad gra\u0301fica\u00bb en los te\u0301rminos establecidos en el apartado cuarto de la presente Resolucio\u0301n, el notario informara\u0301 al interesado de que podra\u0301 optar entre incorporar al instrumento pu\u0301blico la certificacio\u0301n catastral descriptiva y gra\u0301fica tal y como se estable en el apartado primero de la presente Resolucio\u0301n o iniciar el procedimiento de mejora de la precisio\u0301n segu\u0301n lo establecido en apartado tercero.\u00bb<\/p>\n

Apartado 4\u00ba.3: \u00ab3. Trata\u0301ndose de representaciones gra\u0301ficas georreferenciadas alternativas, los notarios dispondra\u0301n de una herramienta te\u0301cnica que les permitira\u0301 comprobar si la representacio\u0301n alternativa y la catastral se encuentran dentro de tal margen de tolerancia a efectos de apreciar su identidad gra\u0301fica.\u00bb<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

ENLACES:<\/span><\/h6>\n

TEXTO DE LA RESOLUCI\u00d3N EN EL BOE:\u00a0\u00a0EN PDF<\/a>\u00a0 \u00a0\u2013\u00a0\u00a0\u00a0HTML<\/a>\u00a0 \u00a0\u2013\u00a0\u00a0TEXTO CONSOLIDADO<\/a><\/h2>\n