<\/p>\n
PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Agosto)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n IR AL MINI INFORME DE AGOSTO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0\u00a0y \u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<\/a> Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n () \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n * \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n ** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n *** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n \u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n <\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 21 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albaida a la cancelaci\u00f3n de un arrendamiento y derecho de opci\u00f3n inscritos.\u00a0<\/p>\n Resumen<\/strong>: Es t\u00edtulo suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesi\u00f3n por el propietario.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> se presenta instancia solicitando la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dos contratos de arrendamiento y opci\u00f3n de compra alegando la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento como consecuencia del impago de rentas de alquiler. Se acompa\u00f1a testimonio del decreto dictado por el Juzgado de Primera Instancia en el que se declaraba finalizado el procedimiento de juicio verbal de desahucio por falta de pago iniciado por la parte arrendadora y se ordenaba el inmediato lanzamiento de los demandados, los arrendatarios habiendose practicado el lanzamiento por parte de la comisi\u00f3n judicial formaliz\u00e1ndose acta de toma de posesi\u00f3n de la misma fecha. Se acompa\u00f1a tambi\u00e9n acta de notificaci\u00f3n y requerimiento.<\/p>\n La Registradora califica negativamente<\/strong> considerando necesario el acuerdo de ambas partes o resoluci\u00f3n judicial firme en la que el juez ordene la cancelaci\u00f3n.<\/p>\n La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n<\/strong> y tras recordar el alcance de la calificaci\u00f3n cuando se trata de documentos judiciales,<\/p>\n I. SOBRE EL ARRENDAMIENTO.<\/p>\n Con arreglo al art\u00edculo 27.2 \u201ca\u201d LAU, es causa de resoluci\u00f3n del contrato \u00abla falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario\u00bb. Este precepto ha de ponerse en relaci\u00f3n con el art\u00edculo\u00a079.2 LH<\/a> en virtud del cual podr\u00e1 pedirse la cancelaci\u00f3n cuando se extinga el derecho inscrito o anotado.<\/p>\n En el caso resuelto, adem\u00e1s, de la instancia solicitando la cancelaci\u00f3n, se presenta decreto expedido por la letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia con ocasi\u00f3n del procedimiento de juicio verbal instado por los arrendadores contra los arrendatarios en el que se declara precluido el plazo para que los arrendatarios demandados dieran cumplimiento al requerimiento efectuado, se declara terminado el procedimiento de desahucio y se ordena el inmediato lanzamiento de los demandados del inmueble, as\u00ed como acta en la que consta la diligencia de toma de posesi\u00f3n por el arrendador-propietario. Habi\u00e9ndose demandado a los titulares registrales del derecho de arrendamiento, aunque no se haya solicitado expresamente la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de tal derecho, debe entenderse impl\u00edcita la cancelaci\u00f3n del asiento registral, si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito, sin que pueda entenderse producida indefensi\u00f3n.<\/p>\n Por ello, es t\u00edtulo suficiente para la cancelaci\u00f3n del derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesi\u00f3n por el propietario.<\/p>\n II. EL DERECHO DE OPCI\u00d3N.<\/p>\n En lo que al derecho de opci\u00f3n se refiere, a juicio de la Direcci\u00f3n, se admite la cancelaci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra inscrita junto con el arrendamiento.<\/p>\n a) Concepto<\/u>.<\/p>\n El contrato de opci\u00f3n es aqu\u00e9l en el que una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebraci\u00f3n o no de otro contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones.<\/p>\n b) Naturaleza<\/u>.<\/p>\n La naturaleza del derecho de opci\u00f3n es sin embargo controvertida:<\/p>\n 1) Un sector de la doctrina y jurisprudencia sostiene que el contrato de opci\u00f3n de compra es un derecho personal y no un derecho real, pues no otorga un poder directo sobre la cosa.<\/p>\n 2) Otras sentencias del Alto Tribunal configuran el derecho de opci\u00f3n como un derecho real.<\/p>\n 3) La Direcci\u00f3n General ha admitido la posibilidad de configurar el derecho de opci\u00f3n como derecho real inscribible o como derecho personal pero cualquiera que sea la posici\u00f3n doctrinal que se adopte respecto de la naturaleza del derecho de opci\u00f3n, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad obtenga un derecho sobre la finca y para ello deben cumplirse los requisitos del art\u00edculo\u00a014 RH<\/a>. Una vez inscrito el derecho de opci\u00f3n queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario.<\/p>\n c) Su cancelaci\u00f3n registral<\/u>.<\/p>\n – La regla general es que para la cancelaci\u00f3n de un asiento registral es necesario bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resoluci\u00f3n judicial supletoria (art\u00edculo 82.1 LH<\/a>).<\/p>\n – Por excepci\u00f3n, conforme el art\u00edculo 82.2 LH<\/a>, \u00abpodr\u00e1n, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaraci\u00f3n de la Ley o resulte as\u00ed del mismo t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n preventiva\u00bb y esto es precisamente lo que ocurre en el caso objeto de este expediente. Adem\u00e1s, en este caso, el derecho de opci\u00f3n forma una unidad con el negocio jur\u00eddico del arrendamiento por lo que extinguido el contrato de arrendamiento, debe entenderse tambi\u00e9n producida la extinci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 21 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Rosario-\u00c1rea Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a cancelar una condici\u00f3n resolutoria.\u00a0<\/p>\n Resumen<\/strong>: interesante resoluci\u00f3n que trata las consecuencias de un pacto de posposici\u00f3n de condici\u00f3n resolutoria no inscrito.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> se presenta instancia solicitando la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n Consultado el historial registral, resulta que mediante escritura de\u00a02006 se acord\u00f3 la constituci\u00f3n de hipoteca. La finca se encontraba gravada con una condici\u00f3n resolutoria, habi\u00e9ndose pactado en la citada escritura de hipoteca la posposici\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria a la hipoteca que se iba a constituir. Sin embargo, dicho pacto de posposici\u00f3n no tuvo acceso al Registro, por lo que la condici\u00f3n resolutoria se mantuvo con un rango prioritario al de la hipoteca.<\/p>\n La hipoteca que gravaba las referidas fincas fue objeto de ejecuci\u00f3n y se procedi\u00f3 a la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, pero no la de la condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n Junto con la instancia presentada, se acompa\u00f1a una fotocopia escaneada de la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca y se solicita la cancelaci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria por entender que, de acuerdo con el pacto de posposici\u00f3n, la hipoteca es de rango preferente a dicha ejecuci\u00f3n.<\/p>\n La registradora deniega la cancelaci\u00f3n<\/strong> solicitada porque no resulta del testimonio del decreto de cancelaci\u00f3n y del mandamiento de cancelaci\u00f3n correspondiente, la existencia de cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, y por tanto no haber sido notificado el titular de la condici\u00f3n resolutoria que se pretende ahora cancelar.<\/p>\n La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> porque la condici\u00f3n resolutoria cuya cancelaci\u00f3n se pretende aparece inscrita en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ha ejecutado, sin que pueda tenerse en cuenta a estos efectos el pacto recogido en la escritura que dio lugar a la inscripci\u00f3n de hipoteca por el que se acord\u00f3 las posposici\u00f3n de dicha condici\u00f3n resolutoria, dado que no fue inscrito en su momento y, en consecuencia, el titular registral de la referida condici\u00f3n no ha sido tenido en cuenta en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 21 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Tomelloso, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de finca.<\/p>\n Resumen<\/strong>: La oposici\u00f3n documentada de los colindantes, manifestada durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 LH, impide la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, aunque exista concordancia entre las superficies de la finca registral y de la parcela catastral.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Se pretende, mediante instancia privada, la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral. Se da la circunstancia de que la superficie registral de la finca coincide con la de la parcela catastral y que \u00fanicamente se solicita la rectificaci\u00f3n de un lindero. El registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, en el que varios colindantes presentan alegaciones oponi\u00e9ndose debido a la existencia de una franja de terreno en disputa, por lo que deniega la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica.<\/p>\n La registradora de la propiedad<\/strong> basa su calificaci\u00f3n en la oposici\u00f3n de los colindantes, cuyas alegaciones reproduce literalmente, limit\u00e1ndose a a\u00f1adir que deniega la inscripci\u00f3n en base a ellas \u00abpor manifestar que la superficie catastral de la finca objeto [de este expediente] no es coincidente con la realidad f\u00edsica del solar o parcela de terreno urbano, debiendo coincidir exactamente con las medidas reales de la parcela para que no haya invasi\u00f3n de las parcelas colindantes\u00bb.<\/p>\n El recurrente<\/strong> alega que \u00abla competencia del registrador no alcanza a la apreciaci\u00f3n de cu\u00e1l sea la realidad f\u00edsica actual de la finca o el destino de la misma, sino que debe ce\u00f1irse a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral aportada, la cual goza de presunci\u00f3n de veracidad\u00bb. Por otra parte, considera que la nota de calificaci\u00f3n adolece del juicio de identidad exigible y que no est\u00e1 motivada y fundamentada en criterios objetivos y razonados que permitan una argumentaci\u00f3n contradictoria. En su opini\u00f3n, \u00abno cabe duda que en el presente asunto una coincidencia de superficie total y absoluta entre la inscripci\u00f3n y la representaci\u00f3n, marca y refleja claramente una misma porci\u00f3n de territorio\u00bb, como lo prueba la constancia registral de la referencia catastral.<\/p>\n La Direcci\u00f3n General<\/strong> desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina:<\/strong> Si bien el juicio de identidad debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, la DG considera que \u00aben el presente caso la calificaci\u00f3n contiene la fundamentaci\u00f3n necesaria relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposici\u00f3n fundamentada y documentada de los colindantes que se transcribe en la calificaci\u00f3n […] Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pac\u00edfica la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral propuesta\u00bb (FD 4).<\/p>\n Por otra parte, \u00abno procede, como pretende el recurrente, que la incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral sea autom\u00e1tica por el hecho de coincidir la superficie registral con la de dicha representaci\u00f3n gr\u00e1fica, o por constar en el registro la referencia catastral […] la referencia catastral solo implica la identificaci\u00f3n de la localizaci\u00f3n de la finca inscrita [… y] permite situar inequ\u00edvocamente el inmueble en la cartograf\u00eda oficial del Catastro\u00bb (FD 5).<\/p>\n Comentario<\/strong>: Comenzando por el final, del art. 9.b) queda claro que es funci\u00f3n del registrador lo que, en el comentario a la R. de 15 de julio de 2021<\/a> (n\u00ba 270 de esta secci\u00f3n), he llamado correspondencia gr\u00e1fica, que forma parte de la funci\u00f3n de comprobaci\u00f3n de la correspondencia entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica y la finca registral. As\u00ed, resulta del p\u00e1rrafo 6\u00ba de dicho precepto, al exigir que ambos recintos de refieran a una misma porci\u00f3n del territorio. La aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica a que hace referencia el p\u00e1rrafo 9\u00ba, responde a la necesidad de posibilitar la correspondencia gr\u00e1fica, tarea nada sencilla en muchos casos, pues se trata de comparar un plano con la descripci\u00f3n literaria de la finca. Por tanto, es evidente que la registradora no debe ce\u00f1irse a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada, aunque sea la catastral.<\/p>\n La constancia registral de la referencia catastral ayuda a establecer dicha comparaci\u00f3n, pero solo hasta el punto de facilitar el juicio de correspondencia en relaci\u00f3n con la identidad, no en cuanto a la concordancia de las descripciones literarias del Registro y del Catastro (superficie, linderos, etc.), ni en cuanto a la correspondencia gr\u00e1fica entre el plano catastral y la base gr\u00e1fica utilizada, como elemento auxiliar de calificaci\u00f3n, por la registradora.<\/p>\n En cuanto a la falta de fundamentaci\u00f3n de la nota de la registradora, esta se limita a reproducir literalmente las alegaciones de los opositores, sin entrar en juzgar su contenido y sin ni siquiera manifestar el motivo por el que las considera lo suficientemente relevantes para impedir la inscripci\u00f3n. La cuesti\u00f3n no es sencilla de dirimir, ya que, por una parte, tiene que fundamentar la calificaci\u00f3n negativa; pero, por otra, no puede entrar a resolver el fondo de la cuesti\u00f3n, pues no tiene competencia para ello (es en este extremo en el que no la tiene), ya que se trata de \u00a0un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria.<\/p>\n La DG, en otras resoluciones (RR. de 27 de julio de 2017<\/a>, 30 de enero de 2019<\/a> y 21 de febrero de 2019<\/a>), ha revocado la nota de calificaci\u00f3n por la omisi\u00f3n por parte de la registradora de cualquier valoraci\u00f3n de la prueba presentada. No s\u00e9 si la intenci\u00f3n de la DG, con la resoluci\u00f3n que comentamos, es matizar su doctrina en este punto o si, simplemente, las circunstancias del caso son distintas de los que aquellas conocieron. En cualquier caso, en mi opini\u00f3n, la \u00fanica valoraci\u00f3n que debe hacer la registradora es la de si los medios de prueba presentados por los opositores son suficientes para poner de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta; o, como ha dicho la DG en otras ocasiones (RR. de 14 de noviembre de 2016<\/a>, 28 de noviembre de 2016<\/a>\u00a0y 10 de agosto de 2020<\/a>, entre otras), si las alegaciones quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente. (VEJ).<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 21 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 18, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de cambio de uso de local a vivienda.<\/p>\n Resumen:<\/strong> \u00a0Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, y su constancia en escritura y en el Registro de la Propiedad,\u00a0 si se acredita la antig\u00fcedad del cambio de uso (o por certificado de t\u00e9cnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) y con ello la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica, incluso en los casos de que por su reducido tama\u00f1o pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de cambio de uso de un local de garaje (de 20,60 m2) a vivienda. Se aporta un certificado catastral del que resulta que consta como vivienda y su antig\u00fcedad como tal resulta de los antecedentes o historial de la parcela catastral.<\/p>\n El registrador <\/strong>considera no que se debe de permitir el acceso al tr\u00e1fico jur\u00eddico por ser una infravivienda, que no cumple la superficie m\u00ednima prevista en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (en Madrid 25 m2 \u00fatiles) y que su admisi\u00f3n ser\u00eda contraria al principio constitucional de acceso a una vivienda digna.<\/p>\n El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que la escritura cumple con todos los requisitos que establece el art\u00edculo 28.4 de RDL 7\/2015 y en\u00a0 la doctrina previa de la Direcci\u00f3n General.<\/p>\n La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n Doctrina<\/strong>: Reitera su doctrina de la posibilidad del acceso registral del cambio de uso acreditado por la v\u00eda prevista en el art\u00edculo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo<\/a>, que en este caso se acredita que es de m\u00e1s 20 a\u00f1os destinado a vivienda y que la constataci\u00f3n registral del cambio de uso de un inmueble es equiparable a la modificaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra inscrita como elemento definitorio del objeto del derecho,<\/p>\n Admite que es posible acreditar la antig\u00fcedad mediante la consulta realizada por el notario en la sede del Catastro, apartado denominado \u00abAntecedentes en Catastro de un inmueble. Datos f\u00edsico-econ\u00f3micos\u00bb.<\/p>\n El hecho de que la vivienda sea de reducidas dimensiones no impide la aplicaci\u00f3n de la doctrina anterior, pues al registrador le corresponde el control de la legalidad urban\u00edstica solo a trav\u00e9s de los mecanismos legalmente previstos, entre los cuales no se encuentra el de realizar un juicio sobre si una vivienda re\u00fane o no las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica para tener la consideraci\u00f3n de tal.<\/p>\n Recuerda tambi\u00e9n que el derecho a una vivienda digna regulado en el art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n,<\/a> tal y como ha sido interpretado por el Tribunal Constitucional, no es un derecho fundamental sino una directriz constitucional dirigida al poder pol\u00edtico. (AFS)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 21 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 3, por la que se suspende iniciar un expediente de inscripci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica.<\/p>\n Resumen:<\/span> <\/strong>La rectificaci\u00f3n de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la misma que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda, por quedar contenida en los linderos originariamente registrados.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: Se pretende la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida manifestado en una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, habiendo quedado probado que la rectificaci\u00f3n de superficie se hace a costa de una porci\u00f3n de terreno que el titular registral adquiri\u00f3 posteriormente en documento privado y que no pudo elevar a p\u00fablico por no haber obtenido la licencia de parcelaci\u00f3n para segregar dicha porci\u00f3n.<\/p>\n DG:<\/strong> La rectificaci\u00f3n de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la misma que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda, por quedar contenida en los linderos originariamente registrados.<\/span><\/p>\n Comentario.-<\/strong> Resoluci\u00f3n carente de inter\u00e9s a la vista de los hechos expuestos, reconocidos por el propio recurrente en el recurso. El notario tambi\u00e9n inform\u00f3 de que el objeto principal de la escritura fue declarar una edificaci\u00f3n y de que advirti\u00f3 al recurrente de que la simple manifestaci\u00f3n de la superficie no es suficiente para inscribir el exceso de cabida. (VEJ)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 21 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 35, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una opci\u00f3n de compra<\/p>\n Resumen: <\/strong><\/span>La existencia del pacto comisorio ha de quedar suficientemente acreditada para denegar su inscripci\u00f3n. La norma recogida en el art\u00edculo\u00a01256 del C\u00f3digo Civil no tiene car\u00e1cter absoluto.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Mediante escritura se concede un derecho de opci\u00f3n de compra sobre una finca a favor de cinco personas distintas.<\/p>\n En el t\u00edtulo se prev\u00e9 la posible imputaci\u00f3n al precio de la compraventa, no solo de la prima o precio de la opci\u00f3n, sino tambi\u00e9n de aquellas cantidades que el comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca y deudas con respecto a la comunidad de propietarios, adem\u00e1s de los importes adeudados en concepto de Impuestos y contribuciones pendientes de pago en el momento de formalizaci\u00f3n del ejercicio de la opci\u00f3n de compra, as\u00ed como cuantas cantidades reciba la parte cedente desde la formalizaci\u00f3n de la presente opci\u00f3n de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y\/o transferencia y\/o bien subrog\u00e1ndose en la deuda pendiente de las hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los pr\u00e9stamos hipotecarios y dem\u00e1s cargas que pudieren haber suscritos o bien mediante su consignaci\u00f3n notarial.<\/p>\n Con respecto a las cantidades que la parte cedente haya podido recibir desde la constituci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n de compra y hasta el ejercicio de la misma, la parte compradora deber\u00e1 aportar carta de pago o certificado original emitido por la vendedora en el cual deber\u00e1n constar las cantidades recibidas, la fecha de la recepci\u00f3n de las mismas, los medios de pago, adem\u00e1s y de forma expresa deber\u00e1 constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la compraventa de la finca objeto de transmisi\u00f3n o bien a cuenta de la prima o precio de la opci\u00f3n.<\/p>\n Se contienen, tambi\u00e9n, previsiones para el caso de posible subrogaci\u00f3n, o no, por el optante de deuda hipotecaria, o para el caso de retenci\u00f3n del importe de la misma; y se a\u00f1ade lo siguiente: \u201cla imposibilidad de aportar el\/los certificado de saldo pendiente se suplir\u00e1 mediante un c\u00e1lculo aproximado basado en la informaci\u00f3n de que pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la cedente\/vendedora la diferencia a su favor. En ning\u00fan caso se entender\u00e1 que la no aportaci\u00f3n de los certificados de saldo dar\u00e1 lugar a una cl\u00e1usula suspensiva, quedando completado el pago del precio de la presente opci\u00f3n de compra y quedando perfectamente legitimado el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades considere oportunas por este concepto\u201d.<\/p>\n El registrador<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n solicitada apreciando tres defectos:<\/p>\n Los justificantes de las transferencias aportadas, no se corresponden con lo que se dice en la escritura, debi\u00e9ndose aportar los justificantes que sirvan de pago del precio de la opci\u00f3n o explicar el motivo por el que env\u00edan los que se han remitido, as\u00ed como determinar de modo claro la participaci\u00f3n en la titularidad del derecho de opci\u00f3n conforme al art\u00edculo\u00a054 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n Estima que los pactos rese\u00f1ados suponen un pacto comisorio<\/strong> ya que aunque el supuesto es pr\u00e1cticamente id\u00e9ntico al resuelto por esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de\u00a027 de octubre de\u00a02020, en este caso se pone como precio de valoraci\u00f3n de la finca el de\u00a0212.000,00 euros, pero del Registro resulta que ese bien ha sido valorado por una entidad inscrita como tasadora oficial en fecha\u00a017 de agosto de\u00a02020, para una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, en\u00a0566.858,85 euros, lo que representa que en un per\u00edodo de seis meses ha bajado el valor un\u00a060%, lo cual supone una situaci\u00f3n de abuso para el deudor que romper\u00eda con el equilibrio de la valoraci\u00f3n.<\/p>\n En cuanto al precio de la futura compraventa, se\u00f1ala la nota que parece quedar la determinaci\u00f3n del modo de pago al arbitrio del optante, pues puede ejercitar unilateralmente la opci\u00f3n por s\u00ed s\u00f3lo y pagar aquello que \u00e9l mismo determine sin perjuicio de que el vendedor pueda reclamar lo que considere, pero una vez que ya ha perdido el dominio del inmueble, lo que podr\u00eda afectar tambi\u00e9n a los titulares de cargas posteriores a la opci\u00f3n, pero anteriores a su ejercicio.<\/p>\n El recurrente<\/strong> inicialmente dice en su escrito que solo recurrir\u00e1 el defecto insubsanable, pero en el escrito de recurso hace referencia a dos de ellos, la existencia de un pacto comisorio y que la determinaci\u00f3n del modo de pago del precio de la futura compraventa parece quedar al arbitrio del optante.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n Doctrina: <\/strong>Nuestro Centro Directivo de entrada entiende que no queda acreditada la existencia de un pacto comisorio, revocando<\/strong> el defecto observado.<\/p>\n Comienza haciendo referencia a su doctrina por la que \u201crechaza en\u00e9rgicamente toda construcci\u00f3n jur\u00eddica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garant\u00eda por el deudor\u201d (vid. art\u00edculos\u00a06, 1859 y\u00a01884 del C\u00f3digo Civil), pactos y negocios que ser\u00edan nulos al tratarse de preceptos imperativos y de orden p\u00fablico por afectar a la satisfacci\u00f3n forzosa de obligaciones en que est\u00e1n involucrados no s\u00f3lo los intereses del deudor, sino tambi\u00e9n los de sus acreedores.<\/p>\n Asimismo se ha aplicado tal prohibici\u00f3n \u201ccuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jur\u00eddicos indirectos\u201d.<\/p>\n No obstante en reciente resoluci\u00f3n de\u00a028 de enero de\u00a02020, ha admitido \u201cel pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garant\u00eda siempre que se establezca un procedimiento de valoraci\u00f3n del mismo que excluya la situaci\u00f3n de abuso para el deudor.\u201d<\/p>\n A diferencia de la citada resoluci\u00f3n en el que la opci\u00f3n se pactaba a favor del acreedor hipotecario, en el caso que nos ocupa consta en la finca inscrita la existencia de una hipoteca a favor de una entidad financiera, \u201csin que ni de la escritura de opci\u00f3n, ni del registro resulte que haya una vinculaci\u00f3n entre la deuda garantizada y los optantes futuros compradores de la finca de forma que pueda deducirse que la opci\u00f3n se pacta en garant\u00eda de dicha deuda\u201d.<\/p>\n Descartado lo anterior, la existencia del pacto comisorio que defiende el registrador se basa en la diferencia entre el valor de tasaci\u00f3n de la finca que consta en la inscripci\u00f3n de hipoteca y el muy inferior valor de compra lo que podr\u00eda dar lugar a un posible abuso contra del due\u00f1o de la finca.<\/p>\n Ante lo que concluye la DG que \u201cde las afirmaciones de la concedente, efectuadas en escritura p\u00fablica, no puede inferirse la situaci\u00f3n de abuso, cuya prueba, por otra parte, supera el alcance de la funci\u00f3n calificadora y el \u00e1mbito del marco en el que se desenvuelve este recurso, adentr\u00e1ndose en lo que sin duda alguna es materia propia de un procedimiento contradictorio, con pr\u00e1ctica de pruebas y bajo la cobertura de la funci\u00f3n jurisdiccional; que es la llamada a resolver eventuales conflictos entre partes, desvelar posibles simulaciones y fraudes de ley y \u2013en suma\u2013 a juzgar y hacer ejecutar lo juzgado\u201d.<\/p>\n El siguiente defecto que el registrador se\u00f1ala y que es que la determinaci\u00f3n del modo de pago queda al arbitrio del optante, es revocado igualmente por la DG por entender \u00a0que en el pacto \u201cel se\u00f1alamiento del precio no queda, en s\u00ed mismo, al arbitrio del comprador pues la facultad que se atribuye convencionalmente al comprador se refiere propiamente a la cantidad que del precio ya fijado se paga en realidad, hechas las referidas deducciones\u201d.<\/p>\n As\u00ed pese a que del art\u00edculo\u00a01256 del C\u00f3digo Civil se deriva que no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato en perjuicio del otro contratante ni de posibles terceros acreedores posteriores, la Direcci\u00f3n entiende que \u201ctampoco puede llevarse la protecci\u00f3n a los acreedores posteriores hasta el extremo de hacer depender el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago y consignaci\u00f3n por parte del optante de la actuaci\u00f3n de aquellos, como suceder\u00eda en el caso de imposibilitar la entrega de los certificados acreditativos de su deuda, lo que impedir\u00eda el ejercicio del derecho de opci\u00f3n, que es preferente\u201d.<\/p>\n Como en la escritura se pacta \u201cla previsi\u00f3n del c\u00e1lculo efectuado por el comprador en orden a una concreci\u00f3n ulterior de la determinabilidad del precio\u201d, al configurar el derecho de opci\u00f3n ser\u00e1 transcrito en el registro adquiriendo una transcendencia \u201cerga omnes\u201d que deber\u00e1 ser tenida en cuenta por los terceros posteriores que tengan acceso al Registro. Lo que se entiende sin perjuicio de la posibilidad de que \u201csi el vendedor o los acreedores posteriores entienden que en el c\u00e1lculo efectuado existen conceptos o cargos indebidamente asentados, o cantidades que no debieran ser reclamadas o que no estuvieran justificadas, hagan uso de la v\u00eda judicial\u201d.<\/p>\n Comentario<\/strong>: Con frecuencia a la hora de calificar determinada escritura y ponerla en relaci\u00f3n con datos existentes en otras inscripciones relativas a la finca respecto de la que se opera, nos surgen dudas<\/strong> acerca del ajuste a derecho de la operaci\u00f3n documentada y sujeta a calificaci\u00f3n. Eso es lo que ocurre en el caso examinado en esta resoluci\u00f3n. Del registro resulta un valor de la finca muy superior al que resulta del contrato que ahora pretende su acceso al registro, y ello lleva l\u00f3gicamente al registrador a estimar que, subsumido en el contrato escriturado, existe otra operaci\u00f3n que infringe determinada norma legal, en concreto la prohibici\u00f3n de pacto comisorio. Lo que ocurre es que el registrador no puede actuar a base de presunciones, o como si de un \u00f3rgano jurisdiccional se tratase. Si efectivamente con la operaci\u00f3n documentada se intenta defraudar los leg\u00edtimos intereses de terceros o de una de las partes contratantes, ser\u00e1n estas las que deber\u00e1n poner los medios para la debida defensa de sus derechos.<\/p>\n Por tanto, pese a la prohibici\u00f3n terminante del pacto comisorio, suavizada por nuestra DG si la determinaci\u00f3n del precio es lo suficientemente objetiva, para que el registrador pueda apreciar su existencia debe quedar claro que lo pactado, aunque aparentemente sea otro tipo de contrato, es un verdadero pacto comisorio en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo concedido. Si ello no queda claro, la inscripci\u00f3n del negocio documentado no podr\u00e1 impedirse. M\u00e1s dudas puede presentar la revocaci\u00f3n del otro defecto recurrido. Se trataba\u00a0 de un pacto de pago del precio de una gran complejidad que sin duda provocar\u00e1 problemas a la hora de materializarse. Ahora bien, si las partes est\u00e1n conformes con el mismo, ser\u00e1n ellas las \u00fanicas responsables de las dudas y problemas que se puedan plantear.(MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de cuota indivisa de finca.<\/p>\n Resumen:<\/strong><\/span> La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas<\/strong> no es presupuesto suficiente para requerir una intervenci\u00f3n administrativa no prevista por la legislaci\u00f3n aplicable, siendo necesario justificar motivadamente<\/strong> en la nota de calificaci\u00f3n los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Mediante escritura una entidad mercantil vende a unos c\u00f3nyuges el pleno dominio de una doceava parte indivisa<\/strong> que le pertenec\u00eda sobre la finca registral.<\/p>\n La finca consta en el registro y en el catastro como r\u00fastica. Si bien se incorpora un certificado municipal acreditativo de que la finca se encuentra en suelo calificado como suelo urbanizable no sectorizado.<\/p>\n Junto con la escritura calificada se encuentran pendientes de despacho distintas ventas efectuadas por esta sociedad de otras doceavas partes indivisas a diferentes compradores.<\/p>\n La registradora<\/strong> califica negativamente exigiendo que se acredite la obtenci\u00f3n de licencia municipal<\/strong> de parcelaci\u00f3n, necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado \u2013venta de participaciones indivisas\u2013 un acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n El recurrente<\/strong> considera incumplido el art\u00edculo\u00a079 del RD\u00a01093\/1997 de\u00a04 de julio, al no desprenderse de la calificaci\u00f3n recibida la realizaci\u00f3n de la comunicaci\u00f3n prevista en el mismo \u00a0al Ayuntamiento correspondiente, solicitando la revocaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n recibida.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n<\/p>\n Doctrina:<\/strong> Nuestro CD, en l\u00ednea con la doctrina jurisprudencial, declara que \u201cuna parcelaci\u00f3n urban\u00edstica es un proceso din\u00e1mico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos f\u00e1cilmente constatables. De modo que la simple transmisi\u00f3n de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el t\u00edtulo traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituir\u00eda, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urban\u00edstico y amparado por un principio general de libertad de contrataci\u00f3n; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelaci\u00f3n f\u00edsica cabr\u00eda enjuiciar negativamente la utilizaci\u00f3n abusiva o torticera de aquella libertad contractual\u201d.<\/p>\n As\u00ed mismo, tras reiterar su doctrina sobre r\u00e9gimen competencial en materia de urbanismo, expone el tratamiento que se debe de dar a los actos o negocios jur\u00eddicos que, sin constituir formalmente divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, pueden presentar indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica los cuales, se han de someter al previo requisito registral de acreditaci\u00f3n de licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad \u2013art\u00edculo\u00a078 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a> en relaci\u00f3n al art\u00edculo\u00a026 de la Ley de Suelo<\/a>\u2013 cuando la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuesti\u00f3n a la parcelaci\u00f3n en sentido estricto sometida a dichos t\u00edtulos administrativos; en otro caso, el tratamiento del mismo debe articularse a trav\u00e9s del procedimiento previsto en el art\u00edculo\u00a079 del citado Real Decreto de\u00a04 de julio de\u00a01997<\/a>, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificaci\u00f3n exponga los indicios que, de acuerdo tambi\u00e9n con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicaci\u00f3n de tal precepto.<\/p>\n Por tanto en los casos de la mera transmisi\u00f3n de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no justifica, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa alguna, a menos que vaya acompa\u00f1ada de un indicio cualificado<\/strong> como puede ser la nueva asignaci\u00f3n de uso de parte determinada de finca o la conversi\u00f3n de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidos el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable (art\u00edculos\u00a066 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda<\/a> y\u00a08.a) del Decreto\u00a060\/2010, de\u00a016 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica<\/a>).<\/p>\n En el caso que nos ocupa al tratarse de la transmisi\u00f3n de participaciones indivisas de un suelo urbanizable, no edificado y al no concurrir elemento adicional alguno que permitan afirmar la existencia de una distribuci\u00f3n fraccionada de parcelas antes de la actuaci\u00f3n urbanizadora, se revoca la calificaci\u00f3n, \u00a0sin perjuicio de que por otras circunstancias de hecho ajenas al negocio documentado pueda motivar la adopci\u00f3n de medidas de disciplina urban\u00edstica por parte de la Administraci\u00f3n competente.<\/p>\n Debiendo de \u201cconcurrir elementos indiciarios adicionales debidamente justificados en la calificaci\u00f3n para que puedan desvirtuarse los efectos de la legitimaci\u00f3n registral y el principio general de libertad de tr\u00e1fico por acreditar suficientemente que se trata de una parcelaci\u00f3n de tipo urban\u00edstico prohibida por la legislaci\u00f3n aplicable que, por su naturaleza, presenta un marcado car\u00e1cter f\u00e1ctico o de hecho\u201d.<\/p>\n No obstante, el registrador, en orden a lograr la m\u00e1xima coordinaci\u00f3n urban\u00edstica, deber\u00e1 poner en conocimiento del Ayuntamiento la operaci\u00f3n realizada.<\/p>\n Comentarios: <\/strong>Teniendo en cuenta casos ya resueltos por la Direcci\u00f3n General podemos enumerar como elementos indiciarios de la existencia de una parcelaci\u00f3n: <\/strong><\/p>\n Pese a la existencia de tales elementos siempre ser\u00e1 la Administraci\u00f3n competente la que, en ejercicio de sus competencias de disciplina urban\u00edstica, en el marco del procedimiento administrativo, la que se tendr\u00e1 que declarar si tales negocios suponen o no parcelaci\u00f3n ilegal.(MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.\u00ba 3 a inscribir un acta de adjudicaci\u00f3n librada en procedimiento de apremio fiscal y del correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n Resumen<\/strong>: importante resoluci\u00f3n que analiza la calificaci\u00f3n registral cuando se trata de documentos administrativos, en especial, la necesidad de firmeza de la resoluci\u00f3n administrativa y la necesidad o no de manifestaci\u00f3n sobre el estado arrendaticio de la finca.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> en procedimiento de apremio fiscal se expidi\u00f3 acta de adjudicaci\u00f3n de una finca registral libr\u00e1ndose el oportuno mandamiento de cancelaci\u00f3n.<\/p>\n Presentada certificaci\u00f3n de dicha acta, la registradora aprecia los siguientes defectos:<\/strong><\/p>\n 1\u00ba. No consta la notificaci\u00f3n al deudor de la valoraci\u00f3n del bien a efectos de determinar el tipo de subasta, y la notificaci\u00f3n al mismo deudor, del acuerdo de enajenaci\u00f3n de los bienes.<\/p>\n 2\u00ba. No consta la circunstancia del domicilio de los adjudicatarios.<\/p>\n 3\u00ba. No consta la firmeza de la resoluci\u00f3n administrativa que ordena la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n y las cancelaciones correspondientes, y,<\/p>\n 4\u00ba. N consta en la documentaci\u00f3n calificada la declaraci\u00f3n sobre la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca adjudicada.<\/p>\n La VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>283.*** CANCELACI\u00d3N DE ARRENDAMIENTO Y OPCI\u00d3N DE COMPRA POR DESAHUCIO. TRACTO SUCESIVO<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>284.** CANCELACI\u00d3N DE CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA CUYA POSPOSICI\u00d3N A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA NO LLEG\u00d3 A INSCRIBIRSE<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>286.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>287.** CAMBIO DE USO DE GARAJE A VIVIENDA DE REDUCIDAS DIMENSIONES. ACREDITACI\u00d3N ANTIG\u00dcEDAD POR LOS ANTECEDENTES CATASTRALES<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>288.* DENEGACI\u00d3N DE INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA PREVIA INSCRIPCI\u00d3N DE OBRA NUEVA<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>289.** OPCI\u00d3N DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. DETERMINACI\u00d3N DEL PRECIO DE COMPRA<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
<\/a>290.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA R\u00daSTICA EN ANDALUC\u00cdA. PARCELACI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA.<\/span><\/strong><\/h6>\n
\n
\n
<\/a>291.*** ADJUDICACI\u00d3N EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL<\/span><\/strong><\/h6>\n