{"id":8654,"date":"2015-08-05T20:04:00","date_gmt":"2015-08-05T19:04:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=8654"},"modified":"2017-04-08T16:26:39","modified_gmt":"2017-04-08T14:26:39","slug":"resoluciones-dgrn-agosto-2015","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-agosto-2015\/","title":{"rendered":"Resoluciones DGRN Agosto 2015"},"content":{"rendered":"<\/a>
<\/a>206. DACI\u00d3N EN PAGO DE DEUDAS A UNA SOCIEDAD. ART\u00cdCULO 160-F DE LA LSC.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcantarilla a inscribir una escritura de daci\u00f3n en pago de deudas.<\/p>\n

Hechos:<\/strong>\u00a0Se otorga una escritura de daci\u00f3n\u00a0 en pago de vivienda, garaje y trastero por parte de un prestatario a la entidad acreedora, Banco de Santander, por consecuencia de un pr\u00e9stamo impagado<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues considera que los representantes de Banco de Santander tienen que manifestar si los bienes transmitidos son o no un activo esencial para la entidad acreedora, y, de serlo, obtener la autorizaci\u00f3n de la junta general conforme al art\u00edculo 160.f de la LSC<\/a><\/p>\n

El notario autorizante<\/strong> recurre y alega que la interpretaci\u00f3n de la registradora es contraria al art\u00edculo 234 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, impuesto por Directivas de la Uni\u00f3n Europea en materia de sociedades. Que es obvio que dicho acto est\u00e1 dentro del objeto social de la entidad bancaria, y que cualquier extralimitaci\u00f3n respecto del objeto no afecta a los terceros de buena fe sin culpa grave, por lo que no es necesaria ninguna manifestaci\u00f3n al respecto.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n partiendo del car\u00e1cter indeterminado del concepto de activo esencial, y descarta cualquier interpretaci\u00f3n de dicha norma contraria a su \u201cratio legis\u201d y a la necesaria agilidad del tr\u00e1fico jur\u00eddico.<\/p>\n

Por ello declara que ninguna norma exige una manifestaci\u00f3n al respecto por los representantes de las personas jur\u00eddicas<\/strong> sobre si los bienes son activo esencial o no de la sociedad. No obstante, aunque no sea una obligaci\u00f3n legal, es conveniente que los notarios investiguen<\/strong> sobre el car\u00e1cter de activo esencial o no de los bienes objeto del tr\u00e1fico jur\u00eddico de las sociedades; para ello puede bastar la manifestaci\u00f3n de los representantes de la entidad en ese sentido de no ser activo esencial.<\/p>\n

Y finalmente se\u00f1ala que los registradores de la propiedad no \u00a0pueden exigir la acreditaci\u00f3n de car\u00e1cter de activo esencial, aunque nada se haya manifestado en la escritura<\/strong> pues el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe de quedar tambi\u00e9n protegido en estos casos.<\/p>\n

En el caso concreto resulta obvio adem\u00e1s que la operaci\u00f3n forma parte del objeto social que no constituye un acto sobre activos esenciales de la entidad bancaria. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8957 – 7 p\u00e1gs. – 185 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>207. ASIENTOS YA PRACTICADOS. RECTIFICACI\u00d3N DE ERROR DE CONCEPTO.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Mah\u00f3n a practicar la rectificaci\u00f3n de determinadas \u00a0inscripciones.<\/p>\n

Mediante instancias privadas se solicita la rectificaci\u00f3n de determinados asientos por entender que existe error de concepto.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

La <\/span>Direcci\u00f3n<\/b><\/span> confirma la calificaci\u00f3n en el sentido de que una vez practicado un asiento se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos; el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado pero no cuando ha desembocado en la pr\u00e1ctica del asiento, que queda bajo la salvaguardia de los tribunales. Respecto a la forma de rectificar los errores de concepto recuerda su doctrina seg\u00fan la cual \u00abl<\/span>os errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificar\u00e1n sin el acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene<\/i><\/span>\u00bb (art. 217 LH<\/a>), y a \u00absensu contrario\u00bb, si el error resulta claramente de la inscripci\u00f3n o de otros asientos registrales referidos a ella ser\u00eda posible la rectificaci\u00f3n por el registrador pero para ello es imprescindible que el hecho b\u00e1sico que desvirt\u00faa el asiento err\u00f3neo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados y en el presente caso tal circunstancia no concurre. (MN)<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8958 – 6 p\u00e1gs. – 176 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>208. INMATRICULACI\u00d3N. NECESIDAD DE CERTIFICACI\u00d3N CATASTRAL COINCIDENTE.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se pretende la inmatriculaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura relativa a una finca en la que se describe con una superficie de 270,30 m\u00b2. Dicha superficie se corrobora con el certificado de una t\u00e9cnico. Sin embargo el certificado catastral refleja una superficie de 242 m2.<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por el defecto subsanable de no ser coincidente la superficie del t\u00edtulo con la superficie catastral.<\/p>\n

El notario autorizante<\/strong> alega que aunque hay una discrepancia en la superficie entre t\u00edtulo y certificado catastral, inferior a la quinta parte, sin embargo \u00e9sta se justifica y acredita por la aportaci\u00f3n de un certificado de una t\u00e9cnico competente. Considera que si se permite la modificaci\u00f3n de la cabida ya inscrita inferior a la quinta parte con un certificado de un t\u00e9cnico igualmente debe permitirse en la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

La DGRN <\/strong>confirma la calificaci\u00f3n pues la dicci\u00f3n legal es concluyente: el t\u00edtulo y el Catastro tienen que ser plenamente coincidentes para las inmatriculaciones<\/strong> pues la finalidad de la ley es la coincidencia del Registro con el Catastro. Por tanto habr\u00e1 que rectificar previamente el certificado catastral por el procedimiento adecuado para que sea coincidente con el t\u00edtulo y refleje los 270,30 m2 del t\u00edtulo.\u00a0 (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8959 – 7 p\u00e1gs. – 184 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>209. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL: NO ES ADMISIBLE LA REALIZADA CONFORME A UNA MODIFICACI\u00d3N DE ESTATUTOS NO INSCRITA. ^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

DEP\u00d3SITO DE CUENTAS.<\/strong> Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Zaragoza, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2013.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> El problema planteado por esta resoluci\u00f3n se centra en la correcci\u00f3n o incorrecci\u00f3n<\/strong> de la convocatoria de la junta general que aprueba las cuentas de la sociedad a los efectos de su dep\u00f3sito. La junta hab\u00eda sido convocada por un sistema resultante de una modificaci\u00f3n de estatutos no inscrita<\/strong> y adem\u00e1s el sistema estatutario inscrito hab\u00eda quedado sin efecto por la reforma del nuevo art\u00edculo 173 de la LSC.<\/p>\n

Para el registrador mercantil la convocatoria no fue realizada de forma correcta pues seg\u00fan su nota \u201cel sistema de convocatoria de la junta general previsto en los estatutos sociales inscritos ha quedado sin efecto<\/strong> con la entrada en vigor de lo dispuesto en el art\u00edculo 173 de la Ley de Sociedades de Capital. Por ello, y dado que la sociedad no tiene creada, inscrita y publicada su p\u00e1gina web, la convocatoria de esta junta general debe realizarse mediante anuncios en el Bolet\u00edn Oficial del Registro Mercantil y en uno de los diarios de mayor circulaci\u00f3n en la provincia\u201d.<\/p>\n

Tambi\u00e9n se\u00f1ala como defectos<\/strong> que no se \u00a0expresan las mayor\u00edas con que se han adoptado cada uno de los acuerdos (art. 97 RRM) y que el capital social que se indica en las cuentas no se corresponde<\/strong> con el que consta inscrito en el Registro (art. 58 del R.R.M. y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 28 de febrero de 2005).<\/p>\n

El interesado recurre los defectos primero y \u00faltimo. Alega que en modo alguno puede entenderse que el sistema de convocatoria estatutario haya quedado sin efecto por la reforma legal pues \u201cla reforma introducida en el art\u00edculo 173 de la Ley de Sociedades de Capital no establece, como ya ocurriera en otros supuestos de reforma legal societaria, un proceso de adaptaci\u00f3n transitoria de los estatutos sociales a unas pretendidas nuevas normas imperativas, por lo que no puede entenderse que esa reforma legal haya dejado al margen de la legalidad a una pluralidad de sociedades mercantiles que previesen en sus estatutos un sistema de convocatoria diferente al all\u00ed previsto\u201d.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma <\/strong>el acuerdo de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

El CD aclara en su resoluci\u00f3n que el sistema utilizado para convocar la junta es el aprobado en unos acuerdos que no han sido inscritos. Partiendo de ello confirma que ese contenido de estatutos no inscritos carece de los efectos<\/strong> legitimadores<\/strong> de la inscripci\u00f3n en el RM y por tanto no pueden ser tenidos en cuenta.<\/p>\n

En cuanto al defecto relativo a la disparidad entre el capital que resulta del registro y el que se refleja en las cuentas lo confirma tambi\u00e9n pues s\u00f3lo el contenido del registro<\/strong> \u201cest\u00e1 protegido por las presunciones de exactitud y validez, presunciones que no alcanzan al contenido de los documentos que conforman el dep\u00f3sito de cuentas (Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2013)\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Limit\u00e1ndonos a lo resuelto por la resoluci\u00f3n era obvio que su decisi\u00f3n ten\u00eda que venir por el camino del rechazo del recurso. No es posible hacer una convocatoria de junta con arreglo a un sistema que es distinto al de los estatutos inscritos. El registrador en su calificaci\u00f3n s\u00f3lo puede tener en cuenta lo que resulta del registro (cfr. art. 18 del CdC) y si del registro resulta un sistema de convocatoria que ha quedado sin efecto por ser contradictorio con la redacci\u00f3n vigente del art\u00edculo 173 claramente imperativo, es obvio que el sistema de convocar la junta debe ser el legal y por tanto, si la sociedad no tiene web creada, inscrita y publicada en el Borme, este sistema debe ser\u00a0\u00a0 el m\u00e1s oneroso de publicaci\u00f3n en el Borme y en un diario de los de mayor circulaci\u00f3n en la provincia del domicilio social. Es una consecuencia derivada de lo que se llama adaptaci\u00f3n legal<\/strong> en virtud de la cual las normas estatutarias contrarias a nuevas normas imperativas<\/strong> quedan sin eficacia<\/strong> a partir de la entrada en vigor de la ley de reforma. Por tanto la cr\u00edtica que hace el recurrente a la falta de normas transitorias en la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 173 carece de base pues aunque esas normas transitorias existieran estas nunca pueden amparar cl\u00e1usulas estatutarias contrarias a normas claramente imperativas. Aunque la DG no entra en el estudio de este problema<\/p>\n

En cuanto al defecto relativo al capital, la DG se limita a confirmar su doctrina de otras resoluciones.<\/p>\n

Destaquemos finalmente que la DG tambi\u00e9n reitera una vez m\u00e1s que \u201cel deber de calificaci\u00f3n se extiende a la validez de la junta<\/strong> que sobre la aprobaci\u00f3n de las cuentas se haya pronunciado, empezando por la convocatoria de la misma, como requisito de su regular constituci\u00f3n (vid., entre otras, Resoluciones de 22 de abril de 2000 y 23 de mayo de 2014). JAGV. PDF (BOE-A-2015-8960 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 161 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>210. REANUDACI\u00d3N DE TRACTO MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO.<\/strong> ANOTACI\u00d3N POR DEFECTO SUBSANABLE.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 27 a inscribir una sentencia dictada por Juzgado de Primera Instancia por la que se declara el dominio sobre determinada finca.<\/p>\n

Se plantean dos cuestiones:<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Si de la expresi\u00f3n \u201cSubsidiariamente a todo lo anterior, ese Registro haga una nota marginal con la informaci\u00f3n de la mencionada sentencia y aclare a esta parte qu\u00e9 se necesita para conseguir la inscripci\u00f3n definitiva<\/i>\u201d efectuada en una instancia presentada con el documento que se pretende inscribir puede entenderse solicitada la Anotaci\u00f3n de Suspensi\u00f3n por defectos subsanables. La Direcci\u00f3n<\/b> as\u00ed lo entiende ya que interpreta que el presentante realizaba una petici\u00f3n expresa que s\u00f3lo admit\u00eda una interpretaci\u00f3n posible (la de que en caso de no acceder a la pr\u00e1ctica de las inscripciones solicitadas, se tomara raz\u00f3n de la sentencia hasta que se subsanaran los defectos apreciados).<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

La cuestion de fondo es determinar si la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo de una finca cuando se han producido varias transmisiones <\/span><\/span><\/span>puede llevarse a cabo por medio de una sentencia dictada en un juicio declarativo<\/b><\/span><\/span><\/span>. Tambi\u00e9n en este punto se revoca la nota recogi\u00e9ndose la doctrina reiterada del centro en el sentido de que: \u00ab<\/span><\/span><\/span>la cuesti\u00f3n no es f\u00e1cil, pues, a favor de una conclusi\u00f3n afirmativa podr\u00eda alegarse que el art 40 LH, en sus p\u00e1rrafos 1.\u00ba a), 3.\u00ba y 6.\u00ba permite la rectificaci\u00f3n del Registro por resoluci\u00f3n judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho art 40 un tratamiento espec\u00edfico; b) por la relatividad de la cosa juzgada, la declaraci\u00f3n de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (art.222 LEC); c) conforme a la legislaci\u00f3n hipotecaria, para la reanudaci\u00f3n del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, adem\u00e1s de los del titular registral (de ah\u00ed que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudaci\u00f3n para que no fueran necesarios otros tr\u00e1mites (cfr. art\u00edculos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo s\u00f3lo valdr\u00eda para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaraci\u00f3n de la realidad, validez y eficacia de todos esos t\u00edtulos traslativos intermedios, en este caso, lo que se estar\u00eda haciendo al inscribir la sentencia ser\u00eda inscribir todos los t\u00edtulos intermedios, con lo que el supuesto no ser\u00eda propiamente reanudaci\u00f3n de un tracto interrumpido<\/i><\/span><\/span><\/span>\u00bb (<\/span><\/span><\/span>R. de 7 de abril de 2003<\/span><\/span><\/a>). Y en el presente caso concurren todos estos requisitos: El procedimiento del que dimana la sentencia se ha seguido no solo frente a los titulares registrales, sino que tambi\u00e9n contra las personas que han sido parte de las transmisiones intermedias; y aunque la sentencia no hace una declaraci\u00f3n expl\u00edcita de la realidad, validez y eficacia de todos esos t\u00edtulos traslativos intermedios, la afirmaci\u00f3n contenida en el fallo no puede sino fundamentarse en los mismos, por lo que as\u00ed debe de interpretarse. (MN)<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8961 – 12 p\u00e1gs. – 247 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>\u00a0211. VENTA DE FINCA SUJETA A PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Callosa de Segura, por la que acuerda no practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa sujeta a prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

Se pretende inscribir una compraventa de ciertas fincas adquiridas por donaci\u00f3n de padres a hija, sobre las que consta inscrita una prohibici\u00f3n de disponer, del siguiente tenor literal: \u00abLos donatarios no podr\u00e1n enajenar ni gravar las fincas donadas, sean gananciales o privativas de los donantes, sin el consentimiento expreso de los mismos o del \u00faltimo que de ellos sobrevivan\u00bb.<\/p>\n

En la venta comparece a fin de prestar su consentimiento el padre pero ni comparece ni consiente en ninguna de las formas admitidas en Derecho la madre de la donataria. Seg\u00fan se manifiesta en la escritura e incorporando certificado m\u00e9dico la donante se encuentra aquejada de un severo proceso de degeneraci\u00f3n neurol\u00f3gico que le impide por si misma prestar el consentimiento debido.<\/p>\n

El registrador suspende la inscripci\u00f3n por la falta de consentimiento de la madre.<\/p>\n

El notario recurrente alega que se trata realmente de un asentimiento al acto que no limita la disposici\u00f3n del bien, y que una interpretaci\u00f3n conforme a la realidad social no ha de derivar en una sentencia de incapacitaci\u00f3n de la donante enferma severa del mal de Alzheimer bastando su acreditaci\u00f3n por el notario, bas\u00e1ndose en el ya suficiente juicio de la donataria veinte a\u00f1os despu\u00e9s de la donaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n

En cambio, la DG, desestima el recurso afirmando que \u201clo que se le ha impuesto a la donataria con la exigencia del consentimiento de los donantes, o del que sobreviva, es una limitaci\u00f3n a la facultad de disponer, natural en el derecho de propiedad\u201d y que \u201clo que no ofrece duda es que el notario no puede por s\u00ed mismo declarar extinguida la facultad reservada a favor de la hoy discapaz\u201d. (JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8962 – 11 p\u00e1gs. – 227 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>\u00a0212. ACUERDOS SOCIALES. JUNTA GENERAL. FORMA DE CONVOCATORIA.<\/span> <\/strong><\/h6>\n

AUNQUE LA JUNTA SE CONVOQUE CONFORME A LOS ESTATUTOS, SI DICHA FORMA YA NO ES POSIBLE POR REFORMA LEGAL, LA CONVOCATORIA NO EST\u00c1 BIEN REALIZADA.\u00a0^<\/a><\/strong>Resoluci\u00f3n de 16 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Zaragoza, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n de la escritura de traslado de domicilio social, ampliaci\u00f3n de capital y modificaci\u00f3n parcial de estatutos de una sociedad.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> En unos estatutos de sociedad limitada consta como forma de convocatoria de la junta general la de la publicaci\u00f3n en determinado diario<\/strong> que se se\u00f1ala de forma expresa. Se convoca la junta en dicha forma, es decir en un diario, \u00a0y el registrador, entre otros defectos que son objeto de desistimiento por el mismo a la vista del recurso, estima que \u201cel sistema de convocatoria de la junta general previsto en los estatutos sociales ha quedado sin efecto<\/strong> con la entrada en vigor de lo dispuesto en el art\u00edculo 173 de la Ley de Sociedades de Capital. Por ello, y dado que la sociedad no tiene creada, inscrita y publicada su p\u00e1gina web, la convocatoria de esta junta general debe realizarse mediante anuncios en el Bolet\u00edn Oficial del Registro Mercantil y en uno de los diarios de mayor circulaci\u00f3n en la provincia.<\/p>\n

El interesado recurre. \u00a0Dice que el sistema de convocar la junta se rige, en primer lugar, y conforme al principio de autonom\u00eda de la voluntad, por lo dispuesto en los estatutos sociales<\/strong>, y, en defecto de pacto estatutario al respecto, es cuando tiene lugar la aplicaci\u00f3n del sistema legal de convocatoria establecido de forma supletoria. Al propio tiempo expone que en la misma junta fueron aprobadas las cuentas anuales de la sociedad y que las mismas, sin oponer defecto alguno sobre la forma de convocar la junta, fueron objeto e dep\u00f3sito.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma<\/strong> el acuerdo de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Se basa para ello en que el r\u00e9gimen legal de la convocatoria tiene car\u00e1cter imperativo<\/strong> y por tanto \u201clos estatutos s\u00f3lo pueden modificarlo dentro de los l\u00edmites que la propia Ley establece y \u00e9sta s\u00f3lo admite\u201d, hoy d\u00eda \u201ccomo sustitutivos del mecanismo legal, los procedimientos individuales y por escrito\u201d.<\/p>\n

Es decir aclara la DG que el sistema establecido por los estatutos era v\u00e1lido y l\u00edcito en el momento de su establecimiento pero dej\u00f3 de serlo por la reforma llevada a cabo en el art\u00edculo 173 de la LSC por la Ley 25\/2011, de 1 de agosto, de reforma parcial de la Ley de Sociedades de Capital.<\/p>\n

Al hilo de esta fundamentaci\u00f3n el CD hace unas muy interesantes consideraciones<\/strong> pues dadas las muchas modificaciones sufridas por la LSC en los \u00faltimos a\u00f1os se trata de supuestos que pueden darse con relativa frecuencia, no s\u00f3lo en materia de convocatoria de junta, sino en otras distintas.<\/p>\n

As\u00ed dice que (i) aunque no se establezca en la ley de reforma una obligaci\u00f3n de adaptaci\u00f3n a la nueva Ley \u201ctampoco hay previsi\u00f3n legal que mantenga la validez o vigencia de los pactos estatutarios inscritos que resulten contrarios a la imperatividad de la norma, ni de modo permanente, ni de forma transitoria; (ii) que aunque se hubiera dado un plazo para la adaptaci\u00f3n, desde la ya lejana Ley \u00a0reforma mercantil de 25 de julio de 1989 se estableci\u00f3 el principio de adaptaci\u00f3n legal<\/strong> en virtud del cual \u00ablas disposiciones de las escrituras y estatutos (\u2026) que se opongan a lo prevenido en esta Ley quedar\u00e1n sin efecto a partir de su entrada en vigor\u00bb; (iii) que si la soluci\u00f3n que se diera al problema fuera distinta, las normas imperativa de la nueva ley quedar\u00edan al arbitrio de la sociedad; (iv) y que si bien son posibles toda clase de pactos entre los socios ello es siempre que no se opongan a las leyes \u201cno pudiendo reputarse eficaces los pactos contrarios a una modificaci\u00f3n legal que deba regir con car\u00e1cter imperativo, aunque la tal modificaci\u00f3n sea posterior a la fecha en que aquellos pactos fuesen adoptados\u201d.<\/strong><\/p>\n

Finalmente en cuanto a la incongruencia entre la calificaci\u00f3n de los acuerdo de la junta a efectos de depositar las cuentas y la calificaci\u00f3n a los efectos de inscribir una modificaci\u00f3n de estatutos la DG reitera su doctrina acerca la independencia<\/strong> del registrador en el ejercicio de su funci\u00f3n calificadora que le hace ser independiente, no s\u00f3lo de las \u00a0calificaciones llevadas a cabo por otros registradores sino incluso de las suyas propias \u201cresultantes de la anterior presentaci\u00f3n de la misma documentaci\u00f3n o de la anterior presentaci\u00f3n de otros t\u00edtulos, dado que debe prevalecer la mayor garant\u00eda de acierto en la aplicaci\u00f3n del principio de legalidad por razones de seguridad jur\u00eddica (por todas, Resoluciones de 13 de marzo y 8 de mayo de 2012, 11 de marzo y 10 de julio de 2014 y 25 de marzo de 2015)\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Interesante resoluci\u00f3n, no s\u00f3lo por el caso resuelto por la misma, sino por la doctrina general que sienta<\/strong> en materia de modificaciones legales<\/strong> que afecten al contenido de los estatutos<\/strong> de\u00a0 las sociedades.<\/p>\n

En esta materia, a\u00a0 nuestro juicio, se deben tener claros varios principios<\/strong>:<\/p>\n

1\u00ba. Que toda norma modificadora<\/strong> de preceptos legales\u00a0 de la LSC que afecten al contenido de los estatutos, debe ser tenida en cuenta por los administradores de la sociedades a los efectos de examinar sus estatutos para comprobar si los mismos est\u00e1n de acuerdo con la nueva regulaci\u00f3n.<\/p>\n

2\u00ba. Esta obligaci\u00f3n existe aunque la ley de reforma no establezca un plazo para llevar a cabo dicha adaptaci\u00f3n estatutaria<\/strong>. Aunque debemos reconocer que en buena t\u00e9cnica legislativa toda norma afectante al funcionamiento corporativo de una sociedad deber\u00eda ir acompa\u00f1ada de sus correspondientes disposiciones transitorias en donde se contemplaran unos plazos adaptatorios y unas consecuencias por la falta de adaptaci\u00f3n.<\/p>\n

3\u00ba. Que ante una reforma legal de la LSC debemos examinar si la nueva norma tiene car\u00e1cter imperativo o dispositivo<\/strong>. Simplificando mucho pudi\u00e9ramos decir que toda norma que permita que en estatutos se establezca una regulaci\u00f3n distinta de la fijada en ella es dispositiva y si no permite ser modificada estatutariamente es imperativa, aunque esta regla puede tener sus excepciones.<\/p>\n

4\u00ba. Si la nueva norma es dispositiva<\/strong>, la adecuaci\u00f3n de los estatutos inscritos a la nueva norma ser\u00e1 totalmente voluntaria aunque conveniente pues eliminar\u00e1 dudas y cuestiones sobre la norma aplicable a determinado cuesti\u00f3n que se plantee dentro de la sociedad.<\/p>\n

5\u00ba. Si la norma es imperativa<\/strong> la adaptaci\u00f3n es obligatoria<\/strong> debiendo llevarla a cabo la sociedad de\u00a0 forma urgente y en todo caso debe tenerse muy presente que aunque no se adapte a la nueva ley<\/strong> la aplicaci\u00f3n de esta ser\u00e1 preferente a la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula estatutaria en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

Finalmente en cuanto a la incongruencia<\/strong> entre dos calificaciones de la misma junta es algo que no deber\u00eda suceder pero que si por la fabilidad humana sucede, la inscripci\u00f3n o el dep\u00f3sito practicado quedar\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y el hecho de que se haya podido cometer un presunto error no obliga en ning\u00fan caso a mantenerlo. JAGV. PDF (BOE-A-2015-8963 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 169 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>213. INMATRICULACI\u00d3N. NECESIDAD DE CERTIFICACI\u00d3N CATASTRAL COINCIDENTE.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Huete, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca en una escritura de manifestaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia precedida de otra de compraventa.<\/p>\n

\u00cddem que la 208 anterior<\/strong>. En este caso la diferencia entre el t\u00edtulo y el Catastro es mucho mayor (17 m2 el t\u00edtulo y 51 m2 el Catastro) y adem\u00e1s no hay certificado t\u00e9cnico. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8964 – 5 p\u00e1gs. – 172 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>214. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA YA EXPRESADAS EN LA CERTIFICACI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un auto reca\u00eddo en expediente de dominio para inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

Se plantea la posibilidad de suspender la inscripci\u00f3n de un auto dictado en expediente de dominio para inmatricular, cuando el registrador manifest\u00f3, en la certificaci\u00f3n prevista en el art. 202 LH<\/a>, dudas sobre si dicha finca forma parte de otra mayor inscrita; en particular, sobre la posible identidad de la finca a inmatricular con una porci\u00f3n de terreno que consta como pendiente de segregar en el historial registral de una finca inscrita. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n

La <\/span><\/span>Direcci\u00f3n<\/b><\/span><\/span> recoge \u00edntegramente la fundamentaci\u00f3n de la R. de 4 de febrero de 2012<\/a> y confirma la calificaci\u00f3n, por lo que o bien el juez hace una expresa valoraci\u00f3n de la falta de identidad de la finca, o bien el supuesto hace tr\u00e1nsito al expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n de tracto, debiendo cumplirse los tr\u00e1mites que espec\u00edficamente corresponden a dicho expediente: intervenci\u00f3n en el expediente del titular de la inscripci\u00f3n contradictoria a sus causahabientes, y cancelaci\u00f3n de dicha inscripci\u00f3n contradictoria. Adem\u00e1s, en este caso, ser\u00eda igualmente necesaria la licencia de segregaci\u00f3n (MN)<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8965 – 6 p\u00e1gs. – 197 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/a>

<\/a>215. CONSTITUCI\u00d3N DE SL. CAPITAL INICIAL. R\u00c9GIMEN DE FORMACI\u00d3N SUCESIVA: SOLO ES POSIBLE CON UN CAPITAL SOCIAL INFERIOR AL M\u00cdNIMO LEGAL.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 18 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles accidental de C\u00e1diz a inscribir la escritura de constituci\u00f3n de una sociedad.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se constituye una sociedad de formaci\u00f3n sucesiva<\/strong> con un capital social de 3000 euros<\/strong>. En la escritura se dice que \u201cno se produce en este acto desembolso alguno del capital social, quedando el desembolso pendiente en su integridad<\/strong>, debiendo aplicarse a la sociedad, en tanto no se alcance el desembolso de la cifra del capital legal m\u00ednimo\u201d, las reglas de dichas sociedades.<\/p>\n

La registradora suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n pues dado que la sociedad tiene un capital de 3000 euros \u201cno puede constituirse como sociedad de responsabilidad limitada sujeta al r\u00e9gimen de formaci\u00f3n sucesiva\u201d que s\u00f3lo es aplicable a las sociedades limitadas de menos de 3000 euros de capital<\/strong> (art\u00edculo 4\u00ba bis de la Ley de Sociedades de Capital).<\/p>\n

La notaria autorizante, en un extenso escrito, sostiene en esencia que lo querido por el legislador, seg\u00fan el tenor literal de la norma, de su contexto y de la realidad social, es que el capital m\u00ednimo de este tipo de sociedad pueda \u00a0ser desembolsado de forma paulatina, a modo de lo establecido en la propia LSC para las sociedades an\u00f3nimas y por tanto sin ning\u00fan desembolso actual.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> la DG con rotundidad confirma <\/strong>la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Para el CD es inequ\u00edvoco que las sociedades de formaci\u00f3n sucesiva \u201cdeben tener una cifra de capital social<\/strong> que, siendo inferior al m\u00ednimo legal, habr\u00e1 de estar totalmente desembolsado<\/strong>, y no \u2013como pretende la recurrente\u2013 sociedades que, teniendo un capital social al menos igual al m\u00ednimo pueda \u00e9ste encontrarse pendiente de desembolso\u201d.<\/p>\n

Toda la regulaci\u00f3n legal de la sociedad limitada y de la subespecie de sociedad limitada de formaci\u00f3n sucesiva lleva a esa conclusi\u00f3n pero sobre todo el art\u00edculo 78 de la LSC<\/strong> que exige que las participaciones sociales en que se divida el capital de toda sociedad de responsabilidad limitada est\u00e9n, no s\u00f3lo \u00edntegramente asumidas por los socios, sino tambi\u00e9n \u201c\u00edntegramente desembolsado\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Se trata de un caso claro. Pretender, como pretend\u00eda la recurrente, que se pudiera constituir una sociedad limitada con cualquier cifra de capital m\u00ednimo o por encima del m\u00ednimo, y que este s\u00f3lo est\u00e9 suscrito y no desembolsado, contrar\u00eda de forma clara toda la estructura sobre la que se asienta nuestro derecho de sociedades, desde el a\u00f1o 1989, para la sociedad an\u00f3nima, y desde 1995 para la sociedad limitada. Pudiera tener raz\u00f3n la recurrente en cuanto a algunas de sus afirmaciones como la relativa a evitar modificaciones estatutarias en los sucesivos desembolsos pero es que incluso en estos casos no se evitar\u00eda el tener que reflejar esos desembolsos de forma aut\u00e9ntica e inscribirlos en el registro para la debida protecci\u00f3n y conocimiento de los terceros pero tambi\u00e9n y sobre todo de los socios pues el r\u00e9gimen de formaci\u00f3n sucesiva es un r\u00e9gimen que junto a sus ventajas tambi\u00e9n tiene\u00a0 muchos inconvenientes, cortapisas y limitaciones, los que sin duda han sido la causa \u00a0o uno de los motivos que ha llevado a los empresarios a no utilizar esta nueva forma social. JAGV. PDF (BOE-A-2015-8966 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 170 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>216. CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACI\u00d3N DE VIVIENDA PRIVATIVA NO FAMILIAR.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Almu\u00f1\u00e9car, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio de una sentencia reca\u00edda en procedimiento de divorcio.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Se discute la inscripci\u00f3n de una sentencia de convenio regulador de divorcio en la que concurren las circunstancias siguientes: se practica una liquidaci\u00f3n de los bienes que restan de la extinta sociedad de gananciales \u2013porque se hab\u00edan celebrado anteriormente capitulaciones matrimoniales pactando separaci\u00f3n de bienes y liquidando algunos\u2013; se hace una aportaci\u00f3n a los bienes gananciales que se van a liquidar, de una finca que previamente en capitulaciones matrimoniales, hab\u00eda sido adjudicada a la ex c\u00f3nyuge parte por sus derechos y otra parte por cesi\u00f3n a cambio de precio, pero ahora se decide incluirla de nuevo en los bienes liquidables por \u00abfalta de pago del precio de la cesi\u00f3n\u00bb, para a continuaci\u00f3n adjudic\u00e1rsela al otro ex c\u00f3nyuge; no es vivienda hogar familiar, pues resulta del convenio que la vivienda familiar es otra y se le adjudica su uso a uno de los progenitores.<\/p>\n

\u00bfEs inscribible la adjudicaci\u00f3n de la vivienda<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.\u00a0Reitera la doctrina de numerosas resoluciones precedentes, de la que destacamos lo siguiente:<\/p>\n

1 El convenio regulador no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidaci\u00f3n de la totalidad del patrimonio de los c\u00f3nyuges, sino la liquidaci\u00f3n del patrimonio com\u00fan y de aquellos bienes, comunes o no, especialmente afectos al levantamiento de las cargas del matrimonio, como resulta de los arts. 91 y 103 CC.<\/p>\n

2 Nada impide que los c\u00f3nyuges puedan incluir en el convenio regulador pactos relativos a otros bienes y relaciones patrimoniales, pero este contenido no deja de ser un acuerdo privado entre los c\u00f3nyuges y no se ve elevado a p\u00fablico por la homologaci\u00f3n judicial, cuyo alcance se extiende al contenido de los citados art\u00edculos 91 y 103 CC.<\/p>\n

Comentario.\u00a0<\/strong>De esta y de otras resoluciones anteriores, cabe concluir lo siguiente:<\/p>\n

1 Regla general: Es t\u00edtulo inscribible el convenio regulador sobre liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, separaci\u00f3n o el divorcio.\u00a0<\/p>\n

2 Precisiones: (i) El objeto del convenio regulador no es el de liquidar el conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los c\u00f3nyuges sino tan s\u00f3lo la de aquellas derivadas de la vida en com\u00fan. (ii) La transmisi\u00f3n de bienes privativos es contenido propio del convenio regulador s\u00f3lo si es imprescindible para la liquidaci\u00f3n de los bienes comunes. (iii) El convenio regulador no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significaci\u00f3n negocial propia. Las transmisiones adicionales de bienes entre c\u00f3nyuges, ajenas al procedimiento de liquidaci\u00f3n constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura p\u00fablica para su formalizaci\u00f3n, debiendo quedar claramente expresa en el documento la causa de la transmisi\u00f3n.\u00a0<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>: consta en el caso debatido que la vivienda adjudicada a uno de los esposos no es la vivienda habitual y que su propiedad correspond\u00eda al otro c\u00f3nyuge. Su aportaci\u00f3n a la comunidad conyugal y posterior adjudicaci\u00f3n al c\u00f3nyuge no propietario no es objeto propio del convenio regulador, que no es t\u00edtulo inscribible a estos efectos.\u00a0(JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8967 – 8 p\u00e1gs. – 192 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>217. PETICI\u00d3N AL REGISTRO DE ACTA NOTARIAL ARCHIVADA.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 2 a expedir una certificaci\u00f3n.<\/p>\n

En el Registro consta inscrita una adjudicaci\u00f3n en procedimiento de ejecuci\u00f3n en virtud de un auto al que se acompa\u00f1\u00f3 acta notarial de manifestaciones sobre el estado arrendaticio del inmueble:<\/p>\n

Ahora la apoderada de sociedad que afirma ser arrendataria del inmueble solicita al registrador copia certificada del acta que se present\u00f3.<\/p>\n

El registrador deniega la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n puesto que lo que obra archivado en el Registro es una reproducci\u00f3n por xerocopia de un documento notarial, y es el notario autorizante el archivero natural del mismo, entendiendo que lo procedente es dirigirse al notario autorizante o en su defecto al titular actual del protocolo para obtener una copia del documento solicitado, no siendo competente este Registro para certificar del mismo.<\/p>\n

La DG confirma la negativa registral y se\u00f1ala que \u201cen cuanto a los documentos notariales, su archivo es innecesario puesto que se incorporan al protocolo del notario autorizante\u00bb y que aunque en el caso concreto el registrador consider\u00f3 conveniente archivar una xerocopia del citado acta, este hecho no le convierte en archivero natural de tal documento, y por tanto, carece de la condici\u00f3n \u00a0que determinar\u00eda la posibilidad de certificar de los documentos que obren archivados conforme dispone el art\u00edculo 342 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Por tanto, dice la DG, el recurrente deber\u00e1 dirigirse a pedir copia al notario titular del protocolo, que se\u00e1 quien decidir\u00e1 si se re\u00fanen los requisitos para su expedici\u00f3n. (JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8968 – 3 p\u00e1gs. – 157 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>218. HERENCIA.<\/strong>CONFLICTO DE INTERESES. CAUTELA SOCINI.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Moncada n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Se trata de una escritura de herencia en la que el c\u00f3nyuge viudo interviene en su propio nombre y como representante legal de sus hijos menores cuya patria potestad le corresponde. No se plantea problemas en la adjudicaci\u00f3n de bienes, que se hace pro indiviso, pero s\u00ed se cuestiona la existencia de conflicto de intereses cuando el c\u00f3nyuge opta por adjudicarse el tercio de libre disposici\u00f3n en propiedad m\u00e1s la cuota viudal usufructuaria, en vez de elegir el usufructo universal y vitalicio sobre la herencia.<\/p>\n

\u00bfHay conflicto de intereses en este caso entre el c\u00f3nyuge y los hijos menores<\/u>? NO<\/strong>. \u00bfLo habr\u00eda si hubiera optado por adjudicarse el usufructo universal y vitalicio de la herencia<\/u>? SI<\/strong>. (R. 5 de febrero de 2015).<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong>. En el supuesto de este expediente no hay conflicto de intereses porque la opci\u00f3n de la viuda de adjudicarse el tercio de libre disposici\u00f3n en propiedad m\u00e1s el usufructo legitimario no crea una situaci\u00f3n que obligue a los menores a tomar una decisi\u00f3n. La elecci\u00f3n tomada por la viuda lo ha sido en los t\u00e9rminos ordenados en el testamento y no afecta a la intangibilidad de la leg\u00edtima de los menores, que no ven gravada su leg\u00edtima estricta por el usufructo de su madre.<\/p>\n

2<\/strong> S\u00ed hay conflicto de intereses cuando el c\u00f3nyuge viudo opta por el usufructo de viudedad universal, pues la cautela socini pone en juego la posibilidad de que los herederos \u2013menores o incapaces para decidir por s\u00ed solos\u2013 deban elegir entre que su parte de herencia est\u00e9 gravada con el usufructo o que se concrete en el tercio de libre disposici\u00f3n, lo que produc\u00eda una colisi\u00f3n de intereses entre ellos y quien les representa (R. 5 de febrero de 2015).<\/p>\n

Comentario<\/strong>.\u00a0La decisi\u00f3n sobre si hay o no conflicto de intereses exige examinar las circunstancias concurrentes en cada caso, huyendo de soluciones gen\u00e9ricas y aprior\u00edsticas. Como pauta de actuaci\u00f3n, dice la DGRN,\u00a0 hay que atender a elementos de car\u00e1cter objetivo para determinar si hay o no conflicto de intereses:<\/p>\n

1 En primer lugar, es presupuesto imprescindible para que no haya conflicto de intereses\u00a0 que la decisi\u00f3n adoptada por el representante de los menores o incapaces est\u00e9 prevista en el testamento.<\/p>\n

2 Presupuesto lo anterior, para valorar la existencia o no de conflicto de intereses hay que considerar si la decisi\u00f3n del c\u00f3nyuge pone a los representados en la tesitura de tener que elegir (caso en el que si se produce el conflicto de intereses), o si no deben elegir porque las consecuencias derivadas de la elecci\u00f3n del c\u00f3nyuge se desencadenen autom\u00e1ticamente (caso en que no hay conflicto de intereses).<\/p>\n

Ambas posibilidades se pueden contrastar en esta Resoluci\u00f3n y la de 5 de febrero de 2015<\/a>.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8969 – 6 p\u00e1gs. – 179 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>\u00a0219. FINCA INMATRICULADA SIN SUPERFICIE. TRANSCRIPCI\u00d3N DE LA SUPERFICIE DEL T\u00cdTULO EN LA INSCRIPCI\u00d3N. DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cerdanyola del Vall\u00e8s n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de segregaci\u00f3n, donaci\u00f3n y agregaci\u00f3n de fincas.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se pretende inscribir en el Registro una segregaci\u00f3n de una finca (y varios actos posteriores) con la particularidad de que, en principio, la finca matriz carece de cabida por no constar su superficie, y as\u00ed ha sido desde su inmatriculaci\u00f3n hace m\u00e1s de 100 a\u00f1os. Sin embargo en una de las \u00faltimas inscripciones en 1989 figura mencionada la superficie de la finca seg\u00fan consta en el t\u00edtulo. Ahora se presenta tambi\u00e9n un certificado catastral coincidente con la descripci\u00f3n en el \u00faltimo t\u00edtulo de 176 m\u00b2. Por ello se solicita expresamente la constancia registral de \u00a0dicha superficie y simult\u00e1neamente la rectificaci\u00f3n de la cabida inscrita, pues la cabida\u00a0 real es de 178,90 m\u00b2, seg\u00fan certificado t\u00e9cnico y Licencia de Segregaci\u00f3n que constan en el t\u00edtulo.<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque, seg\u00fan entiende, no consta cabida inscrita y por ello hay que inmatricular previamente la superficie. Exige para ello que el certificado catastral refleje los 178,90 metros reales y no admite la inscripci\u00f3n primero de 176 m2 coincidente con el Catastro y la inscripci\u00f3n posterior como exceso de cabida de los 2,90 metros adicionales pues alega dudas sobre la identidad de la finca. A pesar de considerar subsanable el defecto deniega\u00a0 la inscripci\u00f3n y no la suspende.<\/p>\n

El notario<\/strong> autorizante recurre y alega \u00a0que S\u00cd consta inscrita la cabida porque no se deneg\u00f3 expresamente la menci\u00f3n de la superficie reflejada en la escritura que motiv\u00f3 una de las \u00faltimas inscripciones, y por el contrario consta dicha superficie en el cuerpo de la inscripci\u00f3n y en la publicidad informativa, por lo que ahora \u00fanicamente se debe inscribir el exceso de cabida como mera rectificaci\u00f3n del Registro. Adem\u00e1s a\u00f1ade que la registradora no fundamenta sus dudas sobre la identidad de la finca en relaci\u00f3n al \u00a0exceso de cabida.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> considera que el caso sometido a recurso plantea tres problemas a resolver:<\/p>\n

1\u00ba.- C\u00f3mo ha de inscribirse la superficie de una finca ya inmatriculada pero que carece de superficie inscrita en el Registro.<\/strong><\/p>\n

Responde que aunque la finca propiamente dicha ya est\u00e9 inmatriculada hay que inscribir su superficie como si se tratara de una inmatriculaci\u00f3n de un exceso de cabida<\/strong>, con los mismos medios, y adem\u00e1s con el certificado catastral coincidente. Por ello s\u00f3lo admite el primero de los medios regulado en el art\u00edculo 298.3 RH<\/a>, es decir doble t\u00edtulo y certificado catastral coincidente.\u00a0<\/p>\n

2\u00ba.- La aclaraci\u00f3n de \u00a0si, en el presente caso, hay o no superficie inscrita de la finca.<\/strong><\/p>\n

Responde que s\u00ed porque aunque en la inscripci\u00f3n 18\u00aa de 1989 no se dice expresamente que se inscribe la superficie del t\u00edtulo y se a\u00f1ade que no consta inscrita superficie en el Registro, a continuaci\u00f3n se transcribe la que consta en el t\u00edtulo y se reproduce en las siguientes inscripciones y en la publicidad informativa. Adem\u00e1s no consta que en la nota de calificaci\u00f3n y despacho de la inscripci\u00f3n 18\u00aa se hubiera declarado\u00a0la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la superficie que resultaba del t\u00edtulo.<\/p>\n

3\u00ba.- Si es posible inscribir el exceso de cabida como una mera rectificaci\u00f3n del Registro y si est\u00e1n fundadas o no las dudas de identidad de la registradora.<\/strong><\/p>\n

Partiendo de la base de que ya figura inscrita la superficie concluye que S\u00cd es posible la rectificaci\u00f3n del registro y la inscripci\u00f3n del exceso de cabida. Considera que en el presente caso no est\u00e1n justificadas las dudas de identidad planteadas por la registradora por las circunstancias del caso concreto, en particular por la escasa entidad de la diferencia de metros, y por la acreditaci\u00f3n de dicha medida con las licencia municipal y con el certificado del t\u00e9cnico.<\/p>\n

COMENTARIO.-<\/strong> En definitiva, si en el cuerpo de la inscripci\u00f3n se transcribe la inscripci\u00f3n que resulta del t\u00edtulo y se reproduce en la publicidad informativa hay que considerar que est\u00e1 inscrita, a menos que en la nota de calificaci\u00f3n y despacho del t\u00edtulo se diga expresamente que se deniega la inscripci\u00f3n de la superficie. (AFS)<\/p>\n

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\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>220. ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. IDENTIDAD ENTRE DEMANDADO Y TITULAR REGISTRAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 2, por la que se suspende una anotaci\u00f3n de embargo.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0El problema que se plantea gira en torno a la correcta identificaci\u00f3n del titular del derecho cuya inscripci\u00f3n se pretende. En 1982 se inscribe una finca a favor de persona sin hacer constar ni el domicilio ni el documento de identidad. Se presenta ahora mandamiento de embargo sobre dicha finca.<\/p>\n

\u00bfPuede exigirse que se justifiquen dichos datos para la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva<\/u>? La soluci\u00f3n depende de si existe o no duda sobre si el titular registral y el sujeto embargado son o no la misma persona.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

1 Es innegable, que las circunstancias identificadoras de las personas, exigidas en el art. 51.9 RH, deben constar en la inscripci\u00f3n o asiento que se practique. Tal exigencia es predicable tanto para el nuevo asiento como para el asiento precedente del que trae causa el que ahora se pretende practicar.<\/p>\n

Esta doble exigencia resulta de la propia dicci\u00f3n del art\u00edculo 51.9 RH al afirmar: \u00abLa persona a cuyo favor se practique la inscripci\u00f3n y aqu\u00e9lla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinar\u00e1n conforme a las siguientes normas\u00bb.<\/p>\n

2 En consecuencia los requisitos de identificaci\u00f3n de los titulares que deben constar en la nueva inscripci\u00f3n se predican no s\u00f3lo de quien va a ser el nuevo titular sino tambi\u00e9n de quien trae causa. Las circunstancias de domicilio y documento de identidad, as\u00ed como las dem\u00e1s exigidas por el precepto citado, son por tanto exigibles para llevar a cabo la pr\u00e1ctica del nuevo asiento, encontrando su fundamento en el m\u00e1s perfecto enlace entre la titularidad publicada hasta ahora y la que va a serlo en el futuro, propiciando as\u00ed la m\u00e1s perfecta identificaci\u00f3n tanto del transmitente del derecho como del transmisario y nuevo titular.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong> Lo normal, como pone de manifiesto la Resoluci\u00f3n, es que no se planteen este tipo de problemas trat\u00e1ndose de asientos registrales y documentos notariales, dado el paralelismo existente entre la normativa notarial y la registral: (art. 23 LN, 156.4 y 5 RN, 51.9 RH y 254.2 LH).<\/p>\n

\u00a0Sin embargo, trat\u00e1ndose de documentos judiciales, si que pueden plantearse m\u00e1s f\u00e1cilmente pues \u2013destaca la Resoluci\u00f3n- \u201c.. la La Ley de Enjuiciamiento Civil no exige para entablar ejecuci\u00f3n que la demanda haga referencia al documento de identidad del demandado (art\u00edculo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); adem\u00e1s prev\u00e9 expresamente la posibilidad de que al actor le resulte imposible se\u00f1alar domicilio del demandado, pese a lo cual no se detienen las actuaciones judiciales que se llevan a cabo de forma diferente (vid. art\u00edculos 155, 156, 164 y 582 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Incluso la propia Ley procesal, respecto de actuaciones de comunicaci\u00f3n de los registradores de la Propiedad prev\u00e9 la posibilidad de que no conste un domicilio en el Registro, llev\u00e1ndose a cabo los actos de comunicaci\u00f3n en la forma que la misma prev\u00e9 (vid. art\u00edculos 659 y 660)\u2026\u201d.<\/p>\n

2<\/strong> Incluso trat\u00e1ndose de asientos registrales y documentos notariales pueden plantearse problemas:<\/p>\n

a) En lo que se refiere a los asientos registrales porque, como dice la Resoluci\u00f3n, la no indicaci\u00f3n o rese\u00f1a insuficientes de datos personales es posible en asientos registrales anteriores a la reforma operada por el Real Decreto 1368\/1992, de 13 de noviembre, pues hasta su entrada en vigor el art. 51.9 RH s\u00f3lo exig\u00eda la constancia del documento de identidad y del domicilio \u00absi constaren en el t\u00edtulo\u00bb.<\/p>\n

b) Trat\u00e1ndose de documentos notariales pueden plantearse problemas especialmente con la identificaci\u00f3n de extranjeros, especialmente de aquellas nacionalidades en las que los n\u00fameros de identificaci\u00f3n personal (pasaportes o documentos de identidad) cambian en cada renovaci\u00f3n, a lo que se a\u00f1ade el problema de los apellidos de la mujer soltera y casada en algunos casos, como ocurre en Alemania, por ejemplo.<\/p>\n

En tales casos, hay que tener especial cuidado al tiempo de rese\u00f1ar las circunstancias identificativas<\/p>\n

3 En todo caso, lo importante de la Resoluci\u00f3n es que, lejos de dar una soluci\u00f3n dogm\u00e1tica y cerrada, atiende a la realidad del caso, valorando si las circunstancias concurrentes permiten concluir razonablemente la identidad.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-8971 – 3 p\u00e1gs. – 157 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>221.<\/strong>NOMBRAMIENTO DE AUDITOR A PETICI\u00d3N DE LA MINOR\u00cdA. PARA QUE ENERVE DICHO DERECHO DEBE HACERSE ANTES QUE SE SOLICITE \u00bfES POSIBLE LA INSCRIPCI\u00d3N DEL NOMBRADO POR EL \u00d3RGANO DE ADMINISTRACI\u00d3N? ^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles IX de Madrid, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un nombramiento de auditor.<\/p>\n

Hechos: Se trata de un nombramiento de auditor acordado por el Consejo de Administraci\u00f3n<\/strong>, en una sociedad no obligada a la verificaci\u00f3n de sus cuentas anuales. El nombramiento se hace en diciembre de 2014 para auditar las cuentas de dicho ejercicio.<\/p>\n

El registrador suspende <\/strong>la inscripci\u00f3n por los siguientes motivos:<\/p>\n

1\u00ba. Falta de<\/strong> aceptaci\u00f3n<\/strong> por la entidad auditora. Art. 141 y 154 RRM.<\/p>\n

2\u00ba. Cierre de hoja por falta del dep\u00f3sito de 2013<\/strong>. Art. 378 del RRM.<\/p>\n

3\u00ba. Existe un expediente nombramiento de auditor a petici\u00f3n de la minor\u00eda<\/strong> para dicho ejercicio presentado en este Registro el d\u00eda 30\/01\/2015, siendo necesaria la previa resoluci\u00f3n del mismo. Art. 265.2 de la LSC.<\/p>\n

Finalmente se a\u00f1ade que de conformidad con la resoluci\u00f3n de ocho de mayo de dos mil trece<\/a>, es necesario que se acredite que el nombramiento del auditor realizado por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n es de fecha fehaciente anterior<\/strong> a la solicitud del socio minoritario.<\/p>\n

La sociedad recurre subsanando el primer defecto y manifestando que la falta de dep\u00f3sito de 2013 es por no emisi\u00f3n de informe por el auditor designado por el registro mercantil en su d\u00eda y que respecto del expediente pendiente el mismo est\u00e1 recurrido.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma la nota de calificaci\u00f3n<\/strong>, en cuanto al cierre del registro por falta de cuentas del ejercicio de 2013, haciendo una serie de consideraciones sobre la debida coordinaci\u00f3n<\/strong> entre el nombramiento de un auditor por la sociedad y la petici\u00f3n de un auditor por la minor\u00eda.<\/p>\n

As\u00ed dice que ante el derecho de la minor\u00eda a que se nombre un auditor a costa de la sociedad en las condiciones determinadas por el art. 265.2 de la LSC<\/a>, el CD \u201cha reconocido desde antiguo el hecho de que, dados los principios de objetividad, independencia e imparcialidad<\/strong> que presiden la actividad auditora, no frustra el derecho del socio el origen del nombramiento, ya sea \u00e9ste judicial, registral o voluntario<\/strong>, puesto que el auditor, como profesional independiente, inscrito en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas y sujeto a un especial r\u00e9gimen de disciplina, ha de realizar su actividad conforme a las normas legales, reglamentarias y t\u00e9cnicas que regulan la actividad auditora\u201d. A\u00f1ade que este \u201ccriterio ha sido sancionado por la doctrina del Tribunal Supremo que en su Sentencia de 9 de marzo de 2007<\/strong>, con cita de la doctrina de este Centro Directivo\u201d y as\u00ed afirma que: \u00abLa posibilidad de que, en las sociedades no sometidas a verificaci\u00f3n obligatoria, la minor\u00eda acuda a la designaci\u00f3n de un auditor por el Registro Mercantil trata de asegurar el control de las cuentas<\/strong> por un profesional independiente\u2026 pero no protege el hecho de que act\u00fae un concreto y determinado profesional, creando una suerte de vinculaci\u00f3n \u201cintuitu perssonae\u201d entre la empresa o entidad y el profesional que recibe el encargo de llevar a efecto la revisi\u00f3n\u00bb. Y m\u00e1s adelante contin\u00faa que: \u00abHay que a\u00f1adir a ello la consolidada opini\u00f3n emitida reiteradas veces por la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado\u2026 en orden a considerar que el derecho del accionista a solicitar la auditor\u00eda prevista en el art\u00edculo 265.2 LSA queda enervado por el encargo de una auditor\u00eda voluntariamente realizado por los administradores<\/strong>\u2026 estim\u00e1ndose indiferente el origen de la designaci\u00f3n (Juez, Registrador, \u00d3rganos sociales), lo que viene razon\u00e1ndose en el sentido de que dicho auditor ha de conducirse en sus actuaciones bajo estrictos y exclusivos criterios de independencia y de profesionalidad\u2026 ya que la finalidad del art\u00edculo 265.2 LSA no es que la auditor\u00eda se realice a instancia de un determinado socio sino que aquella efectivamente se realice y el socio pueda tener perfecto conocimiento de la contabilidad de la sociedad\u00bb. Sigue diciendo la DG que \u201cpara que la auditor\u00eda voluntaria pueda enervar el derecho del socio minoritario a la verificaci\u00f3n contable ha de cumplir dos condiciones concurrentes: a) Que sea anterior a la presentaci\u00f3n<\/strong> en el Registro Mercantil de la instancia del socio minoritario solicitando el nombramiento registral de auditor, y b) Que se garantice el derecho del socio<\/strong> al informe de auditor\u00eda, lo que s\u00f3lo puede lograrse mediante la inscripci\u00f3n del nombramiento<\/strong>, mediante la entrega al socio<\/strong> del referido informe o bien mediante su incorporaci\u00f3n al expediente\u201d<\/strong>. Concluye la DG afirmado que el registrador debe tomar su decisi\u00f3n a la vista de las circunstancias del caso pero \u201cde modo que s\u00f3lo prevalezca una designaci\u00f3n<\/strong> pues ni jur\u00eddica ni econ\u00f3micamente es admisible que el mismo ejercicio sea objeto de verificaci\u00f3n por dos profesionales distintos<\/strong> siendo su actividad merecedora de id\u00e9ntica consideraci\u00f3n (vid. Sentencia citada del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2007).<\/p>\n

En cuanto al cierre del registro por falta de dep\u00f3sito de cuentas simplemente dice que el \u201cnombramiento voluntario de auditor llevado a cabo por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n no se encuentra entre las excepciones al cierre del folio registral del art\u00edculo 378 del RRM\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> A la vista de esta resoluci\u00f3n y de la sentencia del TS citada y parcialmente transcrita, parece que nuestra DG se muestra partidaria de la inscripci\u00f3n del nombramiento de auditor realizado por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n<\/strong>, -siempre que se trate de un auditor voluntario- y de que dicho nombramiento voluntario enerva, si se hace antes de la petici\u00f3n del socio minoritario, el derecho de esta a que se nombre el auditor del art\u00edculo 265.2 del RRM<\/a>.<\/p>\n

Como ya dijimos en nuestros comentarios a la resoluci\u00f3n de la DGRN de 8 de mayo de 2013<\/a>, citada en su calificaci\u00f3n por el registrador, seguimos dudando<\/u> <\/strong>que sea posible la inscripci\u00f3n en el registro de un nombramiento de auditor voluntario hecho por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n.<\/p>\n

Los motivos que se oponen<\/strong> a esa inscripci\u00f3n son a nuestro juicio, que sometemos al de la DG y parece que tambi\u00e9n del TS, los siguientes:<\/p>\n

1\u00ba. La competencia<\/strong> para el nombramiento de auditor es exclusiva de la Junta General: Vid. Art. 160.b. de la LSC.<\/p>\n

2\u00ba. No cabe duda alguna que dentro de las facultades<\/strong> del \u00f3rgano de administraci\u00f3n est\u00e1 la de suscribir un contrato de prestaci\u00f3n de servicios con un auditor o con cualquier otro profesional para que realice determinados trabajos para la sociedad y entre ellos el de auditar o verificar sus cuentas anuales<\/strong>. Pero se tratar\u00e1 de un mero contrato hecho a su iniciativa y no por iniciativa de la Junta General. Vid. Resoluci\u00f3n de la DGRN de 20 de junio de 1998<\/a> y Art. 234 de la LSC<\/a>.<\/p>\n

3\u00ba. No encontramos ning\u00fan precepto en el CdC ni en el RRM que autorice la inscripci\u00f3n en la hoja de la sociedad de un mero contrato de prestaci\u00f3n de servicios.<\/p>\n

4\u00ba. No ponemos en duda la probidad e independencia<\/strong> de los auditores nombrados por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n pero si tenemos en cuenta que los que formulan las cuentas son los propios administradores (cfr. art. 253 LSC<\/a>), es ins\u00f3lito que el propio \u00f3rgano controlado nombre al controlador<\/strong> y ello con el trascendental efecto de evitar el nombramiento realmente independiente hecho por el Registro Mercantil de forma secuencial entre la lista de auditores.<\/p>\n

5\u00ba. Es conocido y as\u00ed lo manifiestan los mismos auditores<\/strong>, que ante una misma contabilidad, dependiendo de distintos criterios interpretativos, una sociedad puede estar en concurso o repartir beneficios<\/strong>.<\/p>\n

6\u00ba. La propia Ley muestra su desconfianza con el auditor social<\/strong> pues desde la Ley de reforma del sistema financiero de 2002, que reform\u00f3 el TR de la LSA y la Ley 2\/1995 de SL, siempre que proced\u00eda el nombramiento de auditor para cualquier valoraci\u00f3n exig\u00eda que fuera distinto<\/strong> al de la sociedad por estimar que el nombrado para la sociedad por la junta no era suficientemente independiente (cfr. por todos art\u00edculo 107.2.d. y 3 de la LSC<\/a>).<\/p>\n

7\u00ba. Es finalmente la soluci\u00f3n adoptada<\/strong> por el art\u00edculo 363 del RRM<\/strong> para evitar el nombramiento de auditor por el registro mercantil en los casos de aumento de capital en sociedades an\u00f3nimas por transformaci\u00f3n de reservas y compensaci\u00f3n de cr\u00e9dito en la antigua LSA, pero partiendo de la base<\/strong> de que el nombramiento deb\u00eda hacerlo siempre la Junta General<\/strong> y en ning\u00fan caso el \u00f3rgano de administraci\u00f3n.<\/p>\n

A la vista de todo ello nosotros consideramos m\u00e1s que dudoso<\/strong> que un nombramiento de auditor por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n hecho en tiempo oportuno pueda enervar el derecho de la minor\u00eda<\/strong> del art. 265.2 de la LSC<\/a>. <\/strong>JAGV. PDF (BOE-A-2015-8972 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 165 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n<\/a>

<\/a>222. ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO CADUCADA. CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Murcia n.\u00ba 7, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de determinadas anotaciones de embargo, por estar caducada y cancelada la anotaci\u00f3n en la que se sustenta la adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>. \u00a0Caducada una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, se presenta a inscripci\u00f3n el auto de adjudicaci\u00f3n del bien y el mandamiento cancelatorio de las cargas posteriores a la anotaci\u00f3n preventiva caducada.<\/p>\n

\u00bfEs inscribible la adjudicaci\u00f3n<\/u>? SI<\/strong>. \u00a0\u00bfSe cancelan las cargas posteriores a la anotaci\u00f3n caducada y cancelada<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

    \n
  1. La caducidad de las anotaciones opera ipso iure<\/em> una vez agotado el plazo de los cuatro a\u00f1os, hayan sido cancelada o no.<\/li>\n
  2. Producida la caducidad, la anotaci\u00f3n deja de producir los efectos que le son propios, entre ellos la prioridad, de modo\u00a0que los asientos posteriores mejoran su rango y pasan a ser preferentes.<\/li>\n
  3. Aunque a la fecha de la adjudicaci\u00f3n del bien estuviera vigente la anotaci\u00f3n, le resoluci\u00f3n judicial no implica pr\u00f3rroga del plazo de vigencia de la anotaci\u00f3n, pues debe estarse al momento de la presentaci\u00f3n del mandamiento en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n
  4. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos sino desde su presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n
  5. Sin perjuicio de lo dicho, se pueden interponer las correspondientes tercer\u00edas de mejor derecho, o por la ausencia de buena fe, sin que en v\u00eda registral pueda determinarse la pr\u00f3rroga indefinida de la anotaci\u00f3n preventiva de embargo por el hecho de haber sido expedida la certificaci\u00f3n de cargas, por cuanto la pr\u00f3rroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la p\u00e9rdida de su prioridad registral.<\/li>\n<\/ol>\n

    Comentario<\/strong>.\u00a0Una vez m\u00e1s, la DGRN reitera su doctrina sobre los efectos de la caducidad de las anotaciones preventivas. (JAR)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2015-8973 – 5 p\u00e1gs. – 170 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>223. COMPRAVENTA. ART. 160-F DE LA LSC.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albarrac\u00edn a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n

    Supuesto de hecho<\/strong><\/p>\n

    El BOE de los d\u00edas 11 y 12 de agosto ha publicado cuatro resoluciones (n\u00fameros 9006, 9007, 9069 y 9091) que tratan el tema de la compra o venta de activos esenciales por parte de sociedades: bien una sociedad compra o vende, o venden y compran dos sociedades; bien por medio de sus administradores, o de consejeros delegados o de apoderados.<\/p>\n

    En todas ellas se discute\u00a0si ha de constar necesariamente en la escritura una declaraci\u00f3n expresa del representante de la sociedad relativa a si el bien objeto del negocio es o no activo esencial, de modo que, si lo fuera, se aporte certificaci\u00f3n de la junta general autorizando el negocio jur\u00eddico.\u00a0<\/p>\n

    \u00bfLa ausencia de tal declaraci\u00f3n impide la inscripci\u00f3n<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

    \u00a0Ahora bien, una cosa es que la omisi\u00f3n de tal declaraci\u00f3n no constituya defecto que impida la inscripci\u00f3n, y otra bien distinta es que notarios y registradores, en cuanto garantes de la seguridad jur\u00eddica y de la legalidad de los negocios que escrituran e inscriben, deben desarrollar una actitud diligente que procure la mayor certeza y solidez jur\u00eddica de las relaciones jur\u00eddicas que se oficializan con su intervenci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina de la DGRN.\u00a0<\/strong>Las cuatro resoluciones dan una respuesta clara y fundada a las dudas surgidas sobre el particular, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

      \n
    1. Duda a resolver: alcance del art. 160.f) TRLSC.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      La cuesti\u00f3n surge tras la redacci\u00f3n del art. 160.f) TRLSC por la Ley 31\/2014, de\u00a03 de diciembre<\/a>, que\u00a0atribuye a la junta general competencia para deliberar y acordar sobre \u00abla adquisici\u00f3n, la enajenaci\u00f3n o la aportaci\u00f3n a otra sociedad de activos esenciales\u00bb.<\/p>\n

      \u00a0La norma citada no ha estado exenta de pol\u00e9mica en su interpretaci\u00f3n desde el momento que parte de un \u00a0concepto jur\u00eddico gen\u00e9rico como es el de activos esenciales, plante\u00e1ndose la \u00abduda razonable\u00bb, dice la DGRN,\u00a0sobre si se incluyen o no otros casos que, sin tener las consecuencias de los ya se\u00f1alados, se someten tambi\u00e9n a la competencia de la junta general por considerarse que exceden de la administraci\u00f3n ordinaria de la sociedad.<\/p>\n

      2. Interpretaci\u00f3n de la norma: finalidad.<\/strong><\/p>\n

      La finalidad de esta norma, dice la DGRN, queda explicada en el apartado IV del Pre\u00e1mbulo, seg\u00fan el que \u00abse ampl\u00edan las competencias de la junta general en las sociedades para reservar a su aprobaci\u00f3n aquellas operaciones societarias que por su relevancia tienen efectos similares a las modificaciones estructurales<\/u>\u00bb.<\/p>\n

      En la misma reforma, sigue diciendo \u00a0la DGRN, se a\u00f1ade el art\u00edculo\u00a0511 bis, seg\u00fan el cual en las sociedades cotizadas constituyen materias reservadas a la competencia de la junta general, adem\u00e1s de las reconocidas en el art\u00edculo 160, entre otras, \u00aba) La transferencia a entidades dependientes de actividades esenciales desarrolladas hasta ese momento por la propia sociedad, aunque esta mantenga el pleno dominio de aquellas\u00bb y \u00abb) Las operaciones cuyo efecto sea equivalente al de la liquidaci\u00f3n de la sociedad\u00bb.<\/p>\n

      En base a lo expuesto, concluye el Centro Directivo que \u00abLa finalidad de la disposici\u00f3n del art\u00edculo 160.f)<\/u>, como se desprende de la ubicaci\u00f3n sistem\u00e1tica de la misma (en el mismo art\u00edculo 160, entre los supuestos de modificaci\u00f3n estatutaria y los de modificaciones estructurales), lleva a incluir en el supuesto normativo los casos de \u00abfilializaci\u00f3n\u00bb y ejercicio indirecto del objeto social, las operaciones que conduzcan a la disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n de la sociedad, y las que de hecho equivalgan a una modificaci\u00f3n sustancial del objeto social o sustituci\u00f3n del mismo\u00bb.<\/p>\n

      3.\u00a0 Consecuencias pr\u00e1cticas.\u00a0<\/strong><\/p>\n

      Como bien dice el Centro Directivo, \u00abson las consecuencias que haya de tener la omisi\u00f3n de la aprobaci\u00f3n de la junta general lo que debe tomarse en consideraci\u00f3n para determinar, en el \u00e1mbito de la seguridad jur\u00eddica preventiva, la forma de actuar del notario y del registrador\u00bb, y dicta a continuaci\u00f3n los siguientes criterios:<\/p>\n

      \u00ab\u2026 (i)<\/strong> Resumidamente, el art\u00edculo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital no ha derogado el art\u00edculo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave.<\/p>\n

      (ii)<\/strong> \u00a0No existe ninguna obligaci\u00f3n de aportar un certificado o de hacer una manifestaci\u00f3n expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestaci\u00f3n contenida en la escritura sobre el car\u00e1cter no esencial de tal activo se mejora la posici\u00f3n de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoraci\u00f3n de la culpa grave.<\/p>\n

      (iii)<\/strong> No obstante, la omisi\u00f3n de esta manifestaci\u00f3n expresa no es por s\u00ed defecto que impida la inscripci\u00f3n. En todo caso el registrador podr\u00e1 calificar el car\u00e1cter esencial del activo cuando resulte as\u00ed de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio t\u00edtulo o de los asientos resulte la contravenci\u00f3n de la norma por aplicaci\u00f3n de la presunci\u00f3n legal)\u00bb.<\/p>\n

      Comentario<\/strong><\/p>\n

      M\u00e1s all\u00e1 de la soluci\u00f3n del caso concreto (que es importante porque resuelve las dudas que \u00a0se ven\u00edan planteando en la pr\u00e1ctica notarial y registral), las Resoluciones comentadas son interesantes por su contenido doctrinal y por la l\u00ednea argumental empleada, retomando, a mi juicio,\u00a0 una tradici\u00f3n que justifica el prestigio del Centro Directivo reiteradamente reconocido por la Jurisprudencia y la Doctrina.<\/p>\n

      1<\/strong>. Doctrinalmente hay que destacar su claridad cuando fijan el alcance frente a terceros del art. 160 TRLSC, pues afirman que \u00bb no ha derogado el art\u00edculo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave<\/strong>\u00ab.\u00a0<\/p>\n

      2<\/strong>. Argumentalmente, la DGRN, superando claramente el excesivo dogmatismo reduccionista de los \u00faltimos tiempos, hace \u00a0una interpretaci\u00f3n de conjunto de la Ley, adecu\u00e1ndola a las exigencias de agilidad del tr\u00e1fico pero sin merma de la seguridad jur\u00eddica, a la vez que fija el papel exigible a notarios y registradores como garantes de la legalidad y de la seguridad jur\u00eddica y se despacha<\/em>con una lecci\u00f3n de Derecho notarial y registral (o lo que es igual, Derecho de la seguridad jur\u00eddica preventiva) en los siguientes p\u00e1rrafos que literalmente transcribo:<\/p>\n

      a)<\/strong>. Funci\u00f3n notarial: asesoramiento, redacci\u00f3n, legalidad y seguridad jur\u00eddica. Efectos del instrumento p\u00fablico.<\/p>\n

      \u201c No obstante, y aunque normalmente el notario carecer\u00e1 de suficientes elementos de juicio de car\u00e1cter objetivo para apreciar si se trata o no de activos esenciales, es necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuaci\u00f3n a la legalidad de los actos y negocios que autoriza (cfr. art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora de redactar el instrumento p\u00fablico conforme a la voluntad com\u00fan de los otorgantes \u2013que deber\u00e1 indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jur\u00eddico\u2013, despliegue la mayor diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. As\u00ed, cobra sentido, por ejemplo, la exigencia de una certificaci\u00f3n del \u00f3rgano social o manifestaci\u00f3n del representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operaci\u00f3n no haga entrar en juego la presunci\u00f3n legal establecida por la norma (por no superar el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el \u00faltimo balance aprobado) o, de superarlo, sobre el car\u00e1cter no esencial de tales activos.<\/p>\n

      Dados los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la escritura p\u00fablica, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos que permitir\u00e1n que despliegue la eficacia que les es inherente y que, adem\u00e1s, permiten asegurar una s\u00f3lida publicidad registral, basada en t\u00edtulos en apariencia v\u00e1lidos y perfectos, mediante la funci\u00f3n calificadora del registrador.<\/p>\n

      Conforme al art\u00edculo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe velar para que \u00abel otorgamiento se adec\u00fae a la legalidad\u00bb, lo que implica seg\u00fan el apartado b) que \u00ablos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb. Y seg\u00fan el art\u00edculo 24 de la misma Ley, reformado por la Ley 36\/2006, de\u00a029 de noviembre<\/a>, \u00ablos notarios en su consideraci\u00f3n de funcionarios p\u00fablicos deber\u00e1n velar por la regularidad no s\u00f3lo formal sino material de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice[n] o intervenga[n]\u201d.<\/p>\n

      3<\/b>. Funci\u00f3n registral: titulaci\u00f3n, calificaci\u00f3n, legalidad y seguridad. Efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

      \u201cPor lo que se refiere a la actuaci\u00f3n del registrador, debe tenerse en cuenta que al Registro s\u00f3lo pueden acceder t\u00edtulos en apariencia v\u00e1lidos y perfectos, debiendo ser rechazados los t\u00edtulos claudicantes, es decir los t\u00edtulos que revelan una causa de nulidad o resoluci\u00f3n susceptible de impugnaci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y 1259 del C\u00f3digo Civil). S\u00f3lo as\u00ed puede garantizarse la seguridad jur\u00eddica preventiva que en nuestro sistema jur\u00eddico tiene su apoyo basilar en el instrumento p\u00fablico y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2000, Sala Tercera, \u00aba Notarios y registradores les incumbe en el desempe\u00f1o de sus funciones un juicio de legalidad, que, recae, respectivamente, sobre los negocios jur\u00eddicos que son objeto del instrumento p\u00fablico, o sobre los t\u00edtulos inscribibles\u00bb. Pero debe tambi\u00e9n tomarse en consideraci\u00f3n que el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el \u00e1mbito objetivo de la calificaci\u00f3n al establecer que los registradores calificar\u00e1n \u00ab\u2026la legalidad de las formas extr\u00ednsecas de los documentos de toda clase,… as\u00ed como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p\u00fablicas\u2026\u00bb. Ciertamente, en el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo con la necesidad de impedir que los actos que est\u00e9n viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de \u00e9ste. Ahora bien, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se exige la afirmaci\u00f3n por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye al registrador para calificar esa validez -a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado-, implica la comprobaci\u00f3n de que el contenido del documento no es contrario a la ley imperativa o al orden p\u00fablico, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el acto o negocio documentado. Por ello, s\u00f3lo cuando seg\u00fan los medios que puede tener en cuenta al calificar el t\u00edtulo presentado pueda apreciar el car\u00e1cter esencial de los activos objeto del negocio documentado podr\u00e1 controlar que la regla competencial haya sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestaci\u00f3n alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestaci\u00f3n, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada manifestaci\u00f3n del otorgante y la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestaci\u00f3n sobre la falta de car\u00e1cter de vivienda habitual de la familia -art\u00edculo 91 del Reglamento Hipotecario en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil-, la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, seg\u00fan los art\u00edculos 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos, etc.) constituye impedimento legal para la pr\u00e1ctica del asiento\u201d.<\/p>\n

      Conclusiones<\/strong><\/p>\n

      1\u00aa<\/strong> El art. 160 f) TRLSC se aplica a los contratos de compra y venta en que intervengan sociedades mercantiles, sea o no la otra parte contratante una sociedad mercantil. Por disposici\u00f3n expresa del citado art\u00edculo tambi\u00e9n se aplica a los negocios de aportaci\u00f3n de activos celebrados entre sociedades.<\/p>\n

      2\u00aa<\/strong> El art. 160 f) TRLSC no impone a quien contrata con una sociedad un deber especial de averiguaci\u00f3n sobre el particular ni altera el r\u00e9gimen general de responsabilidad establecido en el art\u00edculo 234 del TRLSC.<\/p>\n

      Por tanto, mas que como requisito para la validez del negocio jur\u00eddico frente al contratante (salvo los casos de mala fe del tercero contratante conforme a la regla general del art. 234), los efectos del art\u00edculo se desenvolver\u00e1n en la esfera interna de la responsabilidad de los administradores frente a la sociedad.<\/p>\n

      3\u00aa<\/strong> El art. 160 f) TRLSC no impone la obligaci\u00f3n de manifestar expresamente en la escritura si el bien objeto del negocio jur\u00eddico es o no activo esencial de la sociedad, de ah\u00ed que la ausencia de tal declaraci\u00f3n no es defecto que impida la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

      4\u00aa<\/strong> Sin embargo, notarios y registradores, por exigencia de sus respectivas funciones, est\u00e1n obligados a que los negocios jur\u00eddicos que autorizan e inscriben cumplan la legalidad vigente, y de ah\u00ed que, dentro de sus respectivas competencias y con los medios legales a su alcance, deban cerciorarse de que lo que se transmite no es activo esencial.<\/p>\n

      5\u00aa<\/strong> La declaraci\u00f3n expresa en la escritura, no meramente formularia, sino precedida de una labor de averiguaci\u00f3n y asesoramiento notarial, aportar\u00e1 certeza y seguridad jur\u00eddica a las partes contratantes y al trafico jur\u00eddico, y junto con las garant\u00edas que aporta la calificaci\u00f3n registral contribuir\u00e1n a la solidez de la publicidad registral y al buen funcionamiento del sistema de justicia o seguridad jur\u00eddica preventiva.\u00a0<\/p>\n

      Adem\u00e1s de proteger a quien contrata con la sociedad, la indagaci\u00f3n previa a la autorizaci\u00f3n asegura la posici\u00f3n del representante de la sociedad que act\u00faa de buena fe y que puede desconocer la trascendencia de la limitaci\u00f3n legal. Pi\u00e9nsese, que el tr\u00e1fico mayoritario se hace por sociedades peque\u00f1as y sin especialistas jur\u00eddicos en sus cuadros directivos.<\/p>\n

      6\u00aa<\/strong> Indicios que pueden ser relevantes al tiempo de la autorizaci\u00f3n de la escritura son, por ejemplo, el objeto social de la mercantil otorgante (lo que permitir\u00e1 conocer si se trata o no de una operaci\u00f3n ordinaria en su tr\u00e1fico jur\u00eddico), el importe de la operaci\u00f3n y su relaci\u00f3n con el capital social, conocimiento sobre la existencia o no de otros bienes en el patrimonio social, consideraci\u00f3n concreta del bien objeto del negocio (por ejemplo, si es el centro de actividad de la sociedad o el activo notoriamente m\u00e1s importante de la sociedad, el domicilio social, etc). JAR<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9006 – 9 p\u00e1gs. – 232 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>224. COMPRAVENTA. ART. 160-F DE LA LSC<\/strong>.<\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de A Coru\u00f1a n.\u00ba 5 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n

      De igual contenido que la R. 223 de este informe<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9007 – 8 p\u00e1gs. – 222 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>225.<\/strong>REGISTRO DE BIENES MUEBLES. INMATRICULACI\u00d3N DE UN VEH\u00cdCULO. ES NECESARIO UN DOCUMENTO POR ESCRITO Y RESPETAR EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO\u00a0DERIVADO DE LA TITULARIDAD EXISTENTE EN LA D.G. DE TRAFICO.^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Granada, por la que se rechaza la inmatriculaci\u00f3n de un veh\u00edculo en base a un documento de declaraci\u00f3n de propiedad.<\/p>\n

      Hechos:<\/strong> El problema que plantea esta resoluci\u00f3n, como resumidamente expone el CD, se centra en determinar \u201csi puede inmatricularse en el Registro de Bienes Muebles un veh\u00edculo debidamente identificado en base a una instancia presentada por quien manifiesta ser titular por donaci\u00f3n verbal en el a\u00f1o 2007 y por usucapi\u00f3n por plazo superior a seis a\u00f1os. Acompa\u00f1a su solicitud de inmatriculaci\u00f3n con tres escritos en el que se recogen las manifestaciones de otras tantas personas en los que afirman ser veraces las declaraciones del solicitante\u201d.<\/p>\n

      El registrador califica sosteniendo que \u201cno puede accederse a dicha inmatriculaci\u00f3n<\/strong> por los siguientes motivos:<\/p>\n

      Uno: Aunque la donaci\u00f3n de cosa mueble, de conformidad a lo establecido en el art\u00edculo 632 del C\u00f3digo Civil, puede hacerse verbalmente o por escrito, ante la falta de un principio de prueba por escrito<\/strong>, carece este Registrador de facultades para poder apreciar la regularidad y veracidad de la donaci\u00f3n verbal. En su caso ser\u00e1 el Juez competente<\/strong> el que podr\u00e1 apreciar en el procedimiento que corresponda la realidad del t\u00edtulo verbal alegado.<\/p>\n

      Dos: En el mismo sentido, carece igualmente este Registrador de facultades y competencia<\/strong> para poder apreciar que se ha producido una prescripci\u00f3n adquisitiva<\/strong> a favor del solicitante. Ser\u00e1n los Tribunales los que, de conformidad tambi\u00e9n con el procedimiento correspondiente, y, en base a las pruebas aportadas, podr\u00e1n declarar que dicha adquisici\u00f3n por prescripci\u00f3n se ha producido. Ser\u00e1 necesario, por tanto, obtener una sentencia firme en juicio declarativo de propiedad, o el que en su caso corresponda, seguido contra el titular administrativo del bien<\/strong>, padre del instante, o sus herederos. Vid. Art\u00edculos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria, y art\u00edculos 4 y 10 de la Orden Ministerial de 19 de Julio de 1999<\/a>, por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, y la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 11 de Febrero de 2015. El defecto consignado tiene car\u00e1cter de subsanable\u201d.<\/p>\n

      El interesado recurre alegando que la donaci\u00f3n verbal es perfectamente v\u00e1lida<\/strong>, que existe documento privado<\/strong> que prueba lo dicho, y que la usucapi\u00f3n se ha producido<\/strong> lo que se prueba con la pertinente testifical al respecto.<\/p>\n

      \u00a0Doctrina<\/strong>: La DG confirma<\/strong> el acuerdo de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

      La DG reitera su doctrina de que \u201cel Registro de Bienes Muebles est\u00e1 caracterizado como Registro de titularidades<\/strong> y no s\u00f3lo de grav\u00e1menes, lo que explica la incorporaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo<\/strong> en su ordenaci\u00f3n, de forma que dicho principio, junto con el principio de legalidad, b\u00e1sico en todo registro jur\u00eddico de bienes, permite al registrador la suspensi\u00f3n de una inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n\u201d que no cumpla dichos principios b\u00e1sicos en todo registro de bienes.<\/p>\n

      Defiende las consultas de la base de datos de la DGTr\u00e1fico pues \u201crepresenta una manifestaci\u00f3n de la interoperabilidad que debe existir entre ambos Registros, pese a sus distintas finalidades, en aras de conseguir un tr\u00e1fico seguro, \u00e1gil, fiable y econ\u00f3mico de los bienes muebles\u201d.<\/p>\n

      Por ello los registradores \u201cpodr\u00e1n fundar la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n preventiva en la existencia de titularidades contradictorias obrantes en el Registro de Veh\u00edculos, siempre teniendo en cuenta que la presunci\u00f3n de existencia y titularidad del derecho s\u00f3lo deriva de los asientos\u201d (Resoluci\u00f3n de 11 de enero de 2012 y acuerdo decimocuarto de la Instrucci\u00f3n de 3 de diciembre 2002<\/a>)<\/p>\n

      Concluye afirmando que \u201cla titularidad que reclama el solicitante no viene amparada ni por el consentimiento del titular seg\u00fan el Registro Administrativo ni por una resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento dirigido contra \u00e9l\u201d o sus herederos a\u00f1adimos nosotros.<\/p>\n

      Comentario:<\/strong> <\/span>Se trata de un curioso caso pues el que un particular pretenda inscribir por propia iniciativa la titularidad de un veh\u00edculo en el Registro de Bienes Muebles llama poderosamente la atenci\u00f3n pues lo l\u00f3gico hubiera sido que primero regularizase la situaci\u00f3n administrativa del veh\u00edculo. Pero la decisi\u00f3n de la DG es perfectamente congruente con el sistema de calificaci\u00f3n previsto para el RBM en evitaci\u00f3n de casos como el presente en los que se puede producir, no decimos que se produzca, una utilizaci\u00f3n indebida del Registro ante la que se debe estar siempre muy atento.<\/strong> El RBM, pese a que s\u00f3lo est\u00e1 en sus comienzos y a que carece de una legislaci\u00f3n completa que regule su funcionamiento, ya va calando en los operadores jur\u00eddicos por los efectos que le se\u00f1ala la Ordenanza del Registro en su art\u00edculo 24<\/a>. Por ello puede existir la tentaci\u00f3n de utilizarlo para evitar posibles responsabilidades recayentes sobre el veh\u00edculo o sobre la persona de su propietario consiguiendo una inscripci\u00f3n a favor de persona distinta, en descoordinaci\u00f3n con el registro administrativo. Es decir pueden pretender esas inscripciones el evitar que pueda tomarse un embargo contra el que figura como propietario en el registro administrativo. JAGV.<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9008 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 170 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>226. RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.<\/strong> ERROR DE CONCEPTO<\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 27 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coru\u00f1a n.\u00ba 1 a rectificar determinada inscripci\u00f3n registral.<\/p>\n

      Habi\u00e9ndose inscrito una entrega de legado se pretende su rectificaci\u00f3n al entender que incurri\u00f3 en un error de concepto porque no dej\u00f3 la finca sujeta a la carga que ven\u00eda determinada en la cl\u00e1usula testamentaria que preve\u00eda el legado, y que literalmente dec\u00eda: \u00ab<\/span>Lego la casa se\u00f1alada (\u2026) en A Coru\u00f1a a la iglesia parroquial de (\u2026) de esta ciudad A Coru\u00f1a, que habr\u00e1 de ser destinada a Residencia de la Tercera Edad<\/i><\/span>.\u00bb. <\/span><\/p>\n

      El Registrador se opone alegando que no se aporta la documentaci\u00f3n sucesoria ni la escritura de entrega de legado, y que adem\u00e1s no existe tal error de concepto, ya que s\u00f3lo se impon\u00eda un modo al legatario que carec\u00eda de eficacia real y que, en cualquier caso no se cumple lo establecido en el <\/span>art 217 LH<\/span><\/a> para la rectificaci\u00f3n de errores de esta naturaleza.<\/span><\/p>\n

      Se confirma la nota puesto que el recurso contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador no es cauce h\u00e1bil para acordar la cancelaci\u00f3n de asientos ya practicados ya que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan bajo la salvaguardia de los tribunales; est\u00e1 claro adem\u00e1s que para rectificar los errores de concepto es necesario el acuerdo de los interesados y del registrador (<\/span>art. 217 LH<\/span><\/a>) y en este caso solo se ha solicitado por los herederos pero no por el legatario y adem\u00e1s estando en desacuerdo el Registrador procede aplicar el <\/span>art. 218<\/span><\/a>, no siendo posible pues la rectificaci\u00f3n sin demandarlo en juicio declarativo. (MN)<\/span><\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9009 – 7 p\u00e1gs. – 187 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>227. OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE PROTECCI\u00d3N.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 29 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 2 a inscribir la declaraci\u00f3n de obra nueva sobre determina finca.<\/p>\n

      Se formaliza determinado pacto sucesorio con transmisi\u00f3n de una finca sobre la que se ha construido una edificaci\u00f3n y se declara la\u00a0obra construida en 1982, seg\u00fan se manifiesta y se acredita con una certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente; asimismo, en la escritura manifiesta el propietario que no le consta la incoaci\u00f3n de expediente alguno de disciplina urban\u00edstica sobre la finca objeto de la declaraci\u00f3n, ni que se haya practicado anotaci\u00f3n preventiva por tal concepto en el Registro de la Propiedad. A dicha escritura se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n expedida por el jefe de Demarcaci\u00f3n de Costas en Illes Balears, en la que consta que la edificaci\u00f3n referida se ubica en zona de servidumbre de protecci\u00f3n e invade en parte la servidumbre de tr\u00e1nsito.<\/p>\n

      El registrador<\/strong> practica la inmatriculaci\u00f3n del dominio de la finca referida, pero suspende la inscripci\u00f3n de la obra declarada porque, seg\u00fan expresa en su calificaci\u00f3n, es necesario que \u00ab\u2026se acredite el t\u00edtulo necesario y la autorizaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma de les Illes Balears conforme exigen los art\u00edculos 28 y 49 del referido Reglamento de Costas o, en caso contrario -seg\u00fan proceda-, la autorizaci\u00f3n excepcional del Consejo de Ministros prevista en el art\u00edculo 48 de dicho Reglamento\u2026\u00bb.<\/p>\n

      El recurrente<\/strong> alega que, seg\u00fan se acredita en el t\u00edtulo calificado, la construcci\u00f3n se realiz\u00f3 antes de la entrada en vigor de la Ley 22\/1988, de 28 de julio, de Costas, por lo que no son aplicables las citadas disposiciones restrictivas.<\/p>\n

      El notario<\/strong> autorizante de la escritura, en su informe, alega que en dicho t\u00edtulo ya se le advierte a la otorgante sobre la preceptiva certificaci\u00f3n del Servicio de Costas para acreditar que la finca no invade el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre, por lo que, dado en contenido de la referida certificaci\u00f3n, para la legalizaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n declarada es necesaria la previa concesi\u00f3n administrativa conforme a la normativa vigente aplicable en Baleares.<\/p>\n

      La DG<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n registral negativa diciendo que \u201c\u00a0el art\u00edculo 49.4 del citado Reglamento (de costas) dispone que no podr\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protecci\u00f3n sin que se acredite la correspondiente autorizaci\u00f3n. Asimismo, este precepto reglamentario a\u00f1ade que para determinar si la finca est\u00e1 o no incluida en dicha zona se aplicar\u00e1n, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relaci\u00f3n con las inmatriculaciones de fincas incluidas en la zona de servidumbre de protecci\u00f3n. Y seg\u00fan el art\u00edculo 28 del mismo Reglamento, trat\u00e1ndose de edificaciones o construcciones ubicadas en la servidumbre de transito ser\u00e1 exigible el informe favorable, previo, emitido por la Administraci\u00f3n General del Estado (en el que conste que la servidumbre de tr\u00e1nsito queda garantizada, de acuerdo con lo dispuesto en la disposici\u00f3n transitoria decimocuarta, apartado 5, del mismo Reglamento), salvo que se acredite su obtenci\u00f3n por silencio o resulte de la propia licencia de edificaci\u00f3n.<\/p>\n

      Pero, seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2013), con independencia del r\u00e9gimen legal transitorio al que por raz\u00f3n de su antig\u00fcedad pueda acogerse la edificaci\u00f3n a que se refiere la declaraci\u00f3n de obra nueva formalizada en la escritura cuya calificaci\u00f3n ha motivado este recurso, es tambi\u00e9n cierto que no s\u00f3lo el art\u00edculo 20.4.a) del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio (que impone al registrador, como operaci\u00f3n previa a la inscripci\u00f3n de la obra nueva de edificaci\u00f3n antigua, que compruebe que el suelo sobre el que se asienta la edificaci\u00f3n no est\u00e1 afectado por una servidumbre de uso p\u00fablico general), sino tambi\u00e9n y, en particular, los citados art\u00edculos 28 y 49 del Reglamento General de Costas, abonan la negativa a la inscripci\u00f3n solicitada al imponer el cierre del Registro respecto de las obras realizadas en zona de servidumbre de protecci\u00f3n o en zona de servidumbre de tr\u00e1nsito sin los correspondientes informe o autorizaci\u00f3n administrativos previos, norma plenamente vigente al tiempo del otorgamiento de dicha escritura.<\/p>\n

      Por lo dem\u00e1s, de esta circunstancia consta advertido el otorgante de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, en la que el notario autorizante hace constar expresamente que le advierte sobre la necesidad de acreditar la correspondiente certificaci\u00f3n expedida por la Administraci\u00f3n competente.\u201d\u00a0\u00a0\u00a0 (JDR)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9010 – 4 p\u00e1gs. – 164 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>228. ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO CADUCADA.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 29 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Mijas n.\u00ba 2, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de determinadas anotaciones de embargo, por estar caducada y cancelada la anotaci\u00f3n en la que se sustenta la adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

      Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Se presenta auto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas posteriores dictados en procedimiento que ha causado la anotaci\u00f3n que ya ha caducado cuando se presentan el auto y mandamiento cancelatorio.<\/p>\n

      \u00bfProcede la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores<\/u>? NO<\/strong>, sin perjuicio de que se inscriba el auto de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

      Doctrina DGRN<\/strong>.<\/p>\n

      1<\/strong>. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro a\u00f1os, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente.<\/p>\n

      2<\/strong>. Caducada la anotaci\u00f3n,\u00a0los asientos posteriores mejoran su rango y dejan de estar sujetos a la limitaci\u00f3n que para ellos implicaba aquel asiento y no podr\u00e1n ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el art\u00edculo 175.2.\u00aa del Reglamento Hipotecario<\/a>, si al tiempo de presentarse aqu\u00e9l en el Registro, se hab\u00eda operado ya la caducidad.\u00a0<\/p>\n

      3<\/strong>.\u00a0Aunque a la fecha de adjudicaci\u00f3n estuviese vigente la anotaci\u00f3n, la resoluci\u00f3n judicial no implica pr\u00f3rroga del plazo de vigencia de la anotaci\u00f3n y debe estarse a la fecha de su presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, seg\u00fan resulta de los preceptos citados en los precedentes vistos. En ning\u00fan caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (art\u00edculos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

      4<\/strong>.\u00a0El hecho de que se haya expedido la certificaci\u00f3n de titularidad y cargas, que prev\u00e9 la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica que la anotaci\u00f3n se convierta en otra anotaci\u00f3n ni su pr\u00f3rroga, ya que las anotaciones s\u00f3lo se prorrogan en la forma establecida en el art\u00edculo 86 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

      5<\/strong>. El modo de evitar la caducidad es el mandamiento judicial ordenando la pr\u00f3rroga de dicha anotaci\u00f3n preventiva, en cuyo caso hubiera subsistido registralmente la preferencia del proceso de ejecuci\u00f3n entablado y sus consecuencias \u00faltimas sobre esas cargas posteriores, y ser\u00eda indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoci\u00f3 de aqu\u00e9l. Pero dicho mandamiento no ha tenido lugar.<\/p>\n

      6<\/strong>.\u00a0No obstante, como tiene declarado este Centro Directivo el recurrente tiene a su disposici\u00f3n los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posici\u00f3n jur\u00eddica (art\u00edculos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (JAR)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9011 – 5 p\u00e1gs. – 172 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>229.<\/strong> ADJUDICACI\u00d3N HEREDITARIA A FAVOR DE FUNDACI\u00d3N ALEMANA EXISTIENDO LEGITIMARIOS.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 29 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n de herencia y adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

      Se discute en este expediente si procede la inscripci\u00f3n de un bien inmueble a favor de una fundaci\u00f3n de nacionalidad alemana a quien la titular registral, igualmente de nacionalidad alemana, ha instituido heredera habida cuenta de que existe una legitimaria y que el bien inmueble cuya inscripci\u00f3n se solicita ha sido legado espec\u00edficamente a un tercero. La escritura p\u00fablica est\u00e1 autorizada exclusivamente por el representante de la fundaci\u00f3n instituida heredera sin que comparezcan ni el albacea designado, ni la legitimaria ni el legatario de cosa espec\u00edfica.<\/strong><\/p>\n

      \u00a0De la copia autorizada del testamento del causante alem\u00e1n, traducida y apostillada, resulta que la causante instituye heredera \u00fanica a una fundaci\u00f3n; reconoce el derecho de leg\u00edtima de su hija, especificando una serie de donaciones que le hizo en vida; ordena diversos legados de fincas y otros bienes en Alemania y Espa\u00f1a; ordena que los legados sean cumplidos inmediatamente con su muerte, con cargo a la herencia afirmando que la fundaci\u00f3n recibir\u00e1 el resto de patrimonio de que no haya dispuesto como legado. Lega a favor de don J. A. G. L. su finca de Puerto de la Cruz, (\u2026). Designa como albacea a don R. W. S. y sustituto de este albacea, designa a una persona jur\u00eddica determinada y dispone que el albacea debe tomar posesi\u00f3n de la herencia y ejecutar los legados.<\/p>\n

      La registradora de la Propiedad<\/strong> imputa tres defectos<\/strong> a la documentaci\u00f3n presentada: Que la existencia del legado de cosa espec\u00edfica<\/strong> impide practicar la inscripci\u00f3n a nombre de la fundaci\u00f3n instituida heredera por cuanto resulta del testamento la voluntad de que la instituida se haga cargo del pago de leg\u00edtima y de los legados; que no se aporta el pacto sucesorio<\/strong> citado en la exposici\u00f3n de la escritura, pactado entre la causante y su esposo con anterioridad al testamento y que no comparece el albacea designado<\/strong>.<\/p>\n

      Alega que, conforme al Derecho alem\u00e1n, la causante puede designar en testamento uno o varios albaceas, as\u00ed como designar otro albacea, para el caso de que el albacea designado cese antes o despu\u00e9s de aceptar el cargo (2.197 BGB). Seg\u00fan los 2.203 y 2.204 BGB, el albacea debe ejecutar las disposiciones de \u00faltima voluntad del causante, as\u00ed como, en su caso, efectuar la partici\u00f3n, En el testamento, la causante orden\u00f3 que el albacea \u00abdeber\u00e1 especialmente tomar posesi\u00f3n de la herencia administrarla durante el tiempo que sea necesario, ejecutar los legados y velar por el cumplimiento de las condiciones impuestas\u00bb. Por tanto, no se puede admitir una adjudicaci\u00f3n de bienes sin la intervenci\u00f3n del albacea. Respecto a la acreditaci\u00f3n de la condici\u00f3n de albacea, hay que tener en cuenta que el cargo de albacea comienza desde el momento en que la persona designada como tal lo acepta, debiendo efectuarse la aceptaci\u00f3n ante el juzgado de sucesiones (2.202 BGB). El auto del Juzgado alem\u00e1n de sucesiones es el documento oficial acreditativo de la aceptaci\u00f3n y nombramiento de una persona como albacea, el cual deber\u00e1 aportarse para acreditar esta aceptaci\u00f3n.<\/p>\n

      Tiene raz\u00f3n la registradora\u00a0 y la DGRN al confirmar su calificaci\u00f3n<\/strong>; a la sucesi\u00f3n de un causante de nacionalidad alemana fallecido antes del 17 de agosto de 2015<\/strong> se le aplica ley sustantiva alemana<\/strong> \u00a0con independencia de su residencia y de la escritura presentada resulta que el instituido heredero inventar\u00eda determinados bienes muebles y un inmueble que ha sido espec\u00edficamente legado a un tercero, y se adjudica todos ellos sin que resulte intervenci\u00f3n alguna de terceras personas; bien al contrario se afirma lo siguiente: \u00ab\u2026la \u00fanica persona interesada y con derechos en la herencia de do\u00f1a M. J. B. de soltera F. es la fundaci\u00f3n (\u2026)\u00bb.<\/p>\n

      De la documentaci\u00f3n presentada no resultan los particulares que justificar\u00edan, en su caso, la atribuci\u00f3n de los bienes inventariados de una forma distinta a la prevista por la testadora. La escritura no contiene m\u00e1s que un inventario de bienes relictos sin contar entre ellos los que se han donado en vida de la testadora ni el resto de bienes objeto de legado (muy copiosos); no contiene operaciones de c\u00f3mputo e imputaci\u00f3n que permitan afirmar la inoficiosidad del legado del inmueble espec\u00edfico con que est\u00e1 gravada la heredera ni de ning\u00fan otro legado de los que se ordenan en el testamento (vid. art\u00edculos 2188, 2303, 2311, 2314 y 2315 del BGB). No consta la comparecencia ni de la legitimaria ni del legatario. El recurrente afirma que conforme a la jurisprudencia alemana el heredero puede llevar a cabo las operaciones citadas de forma unilateral y sustituir el pago del legado de cosa espec\u00edfica por una cantidad de dinero pero dicha circunstancia ni resulta del expediente ni fue en su momento objeto de prueba ante la registradora.<\/p>\n

      La legitima en derecho alem\u00e1n, es una pars valoris<\/strong>,\u00a0 un derecho de cr\u00e9dito por lo que no es necesaria la comparecencia de los legitimarios<\/strong> en la partici\u00f3n pero no se puede prescindir del albacea.<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9012 – 6 p\u00e1gs. – 181 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>230. CONVENIO REGULADOR. NO SE EXTIENDE A NEGOCIOS INDEPENDIENTES.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 30 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un convenio regulador de divorcio aprobado por sentencia.<\/p>\n

      Supuesto de hecho.\u00a0<\/strong>En convenio regulador aprobado por la sentencia de divorcio que se presenta a inscripci\u00f3n se liquidan los bienes gananciales y se incluye tambi\u00e9n una vivienda privativa de la esposa, que la hab\u00eda adquirido estando soltera y sin que conste que haya habido pr\u00e9stamo hipotecario para su adquisici\u00f3n que se hubiera pagado, al menos en parte, constante el matrimonio.<\/p>\n

      Consta que se constituy\u00f3 sobre el inmueble una hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo pero bastantes a\u00f1os despu\u00e9s de su adquisici\u00f3n<\/p>\n

      En la liquidaci\u00f3n que se hace de los bienes comunes se dice que, aunque la compradora fue la esposa, en realidad la propiedad pertenece por mitad y proindiviso a ambos esposos, por lo que se le reconoce al marido la propiedad de la mitad indivisa, pact\u00e1ndose tambi\u00e9n que en un plazo que fijan se deber\u00e1 otorgar escritura p\u00fablica de venta del 100% de la vivienda familiar a favor del esposo.<\/p>\n

      \u00bfEs inscribible este reconocimiento o atribuci\u00f3n de propiedad sobre la mitad indivisa al marido<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

      Doctrina de la\u00a0 DGRN<\/strong><\/p>\n

      1<\/strong> La DGRN reitera\u00a0que es inscribible el convenio regulador sobre liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, separaci\u00f3n o el divorcio.\u00a0<\/p>\n

      Se considera que se trata de un acuerdo de los c\u00f3nyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.<\/p>\n

      2<\/strong> Ahora bien, esta posibilidad de inscripci\u00f3n ha de interpretarse en sus justos t\u00e9rminos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. art\u00edculos 90, 91 y 103 del C\u00f3digo Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significaci\u00f3n negocial propia, cuyo alcance y eficacia habr\u00e1n de ser valorados en funci\u00f3n de las generales exigencias de todo negocio jur\u00eddico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida, por exigencias del principio de legalidad.<\/p>\n

      Comentario<\/strong>.<\/p>\n

      1<\/strong> \u00bfCu\u00e1l es el contenido propio del convenio regulador<\/u>?<\/p>\n

      El objeto del convenio regulador no es el de liquidar el conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los c\u00f3nyuges sino tan s\u00f3lo la de aquellas derivadas de la vida en com\u00fan.\u00a0<\/p>\n

      As\u00ed resulta indubitadamente de la regulaci\u00f3n legal que restringe el contenido necesario del convenio regulador a la atribuci\u00f3n del uso de la vivienda y ajuar familiar y a la liquidaci\u00f3n, cuando proceda, del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, am\u00e9n de otras cuestiones como la pensi\u00f3n compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos (art\u00edculos 90 del C\u00f3digo Civil y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en los \u00abVistos\u00bb).<\/p>\n

      \u00a0Por este motivo, el propio C\u00f3digo restringe la actuaci\u00f3n del juez, a falta de acuerdo, a las medidas anteriores (art\u00edculo 91), como restringe tambi\u00e9n la adopci\u00f3n de medidas cautelares al patrimonio com\u00fan y a los bienes especialmente afectos al levantamiento de las cargas familiares (art\u00edculo 103).<\/p>\n

      2<\/strong> \u00bfPueden transmitirse los c\u00f3nyuges bienes privativos con ocasi\u00f3n de la liquidaci\u00f3n de los bienes gananciales en el convenio regulador<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

      Sin embargo, esta respuesta debe ser matizada en los siguientes t\u00e9rminos, pues no toda transmisi\u00f3n de bienes por el hecho de documentarse en el convenio regulador forma parte de su contenido propio (RR. 22 de marzo de 2010, 11 de abril de 2012, entre otras):<\/p>\n

      a)<\/strong> La transmisi\u00f3n de bienes privativos \u00a0formar\u00e1 parte del contenido propio del convenio regulador cuando sea imprescindible (constituya el \u00fanico medio posible) para la liquidaci\u00f3n de los bienes comunes, de modo que la causa exclusiva de dicha transmisi\u00f3n sea la de posibilitar la liquidaci\u00f3n de los bienes comunes. (Caso t\u00edpico es el de \u00a0la vivienda que, perteneciendo proindiviso y privativamente a los c\u00f3nyuges, constituye el domicilio familiar).<\/p>\n

      b)<\/strong> Fuera de tales casos, la transmisi\u00f3n de bienes privativos junto con la liquidaci\u00f3n de los bienes comunes, puede ser, (i)<\/strong> bien\u00a0un negocio complejo (en el que la toma de menos por un c\u00f3nyuge del remanente consorcial se compense con esa adjudicaci\u00f3n \u2013a su favor\u2013 de bienes privativos del otro c\u00f3nyuge), (ii)<\/strong> o simplemente un negocio adicional a la liquidaci\u00f3n e independiente jur\u00eddicamente de \u00e9sta, con su propia causa.\u00a0<\/p>\n

      3<\/strong> \u00bfForma parte del contenido propio del convenio regulador la transmisi\u00f3n de la vivienda familiar al c\u00f3nyuge no propietario cuando la propiedad pertenece privativamente al otro? NO<\/strong>, porque no existe, sobre la misma, comunidad alguna que liquidar<\/p>\n

      Este es el caso de la presente Resoluci\u00f3n, en la que \u00abno se advierte ninguna circunstancia de la que se pueda deducir la existencia de alg\u00fan tipo de comunidad sobre la vivienda habitual, pues la vivienda fue adquirida exclusivamente por la esposa antes de la celebraci\u00f3n del matrimonio, sin que conste que se obtuviera financiaci\u00f3n para su adquisici\u00f3n que diera lugar al proindiviso previsto en los art\u00edculos 1.354 y 1.357.2 del C\u00f3digo Civil, sin que tampoco conste la finalidad del pr\u00e9stamo hipotecario obtenido en febrero de 2011, transcurridos varios a\u00f1os desde la compra (a\u00f1o 2005) y de la celebraci\u00f3n del matrimonio (a\u00f1o 2006), incluso contra\u00eddo el pr\u00e9stamo hipotecario con posterioridad a la separaci\u00f3n de hecho de mutuo acuerdo que fijan los c\u00f3nyuges en el convenio regulador en noviembre de 2010 y sin que tampoco se pueda deducir que el desplazamiento patrimonial de la mujer al marido, lo sea en pago de un posible exceso de adjudicaci\u00f3n en la liquidaci\u00f3n de los gananciales\u00bb.<\/p>\n

      Conclusi\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

      1<\/strong>. Las transmisiones adicionales de bienes entre c\u00f3nyuges, ajenas al procedimiento de liquidaci\u00f3n (y tales son las que se refieren a bienes adquiridos por los c\u00f3nyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura p\u00fablica para su formalizaci\u00f3n.<\/p>\n

      2<\/strong> En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidaci\u00f3n del patrimonio com\u00fan adquirido en atenci\u00f3n al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica, unidas a la limitaci\u00f3n de contenido que puede abarcar el convenio regulador, seg\u00fan doctrina reiterada (vid. \u00abVistos\u00bb), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalizaci\u00f3n de un negocio de esta naturaleza.<\/p>\n

      3<\/strong>. En todo caso, han de quedar debidamente exteriorizados y precisados en el t\u00edtulo inscribible los elementos constitutivos del negocio que produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. art\u00edculos 1.261.3 y 1.274 y siguientes del C\u00f3digo Civil)..<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9013 – 8 p\u00e1gs. – 229 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>231. CESI\u00d3N DE DOMINIO DE UNA FINCA EN FAVOR DEL AYUNTAMIENTO.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 30 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Elche n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de cesi\u00f3n de bienes inmuebles a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n

      Hechos:<\/strong>\u00a0 Se trata de un supuesto muy concreto y complejo: Los propietarios de un edificio obtienen una sentencia a su favor contra un Ayuntamiento y la Generalitat de Valencia, quienes deber\u00e1n de abonarles una primera indemnizaci\u00f3n por el aprovechamiento urban\u00edstico del edificio por causa de la anulaci\u00f3n de un Plan Parcial, y una segunda \u00a0equivalente al valor del Edificio cuando sean privados de \u00e9l en ejecuci\u00f3n del Planeamiento. Posteriormente ambas administraciones abonan la primera indemnizaci\u00f3n. Despu\u00e9s \u00a0los propietarios transmiten \u00fanicamente \u00a0al Ayuntamiento el solar, ya derribado el edificio, que paga por ello la segunda indemnizaci\u00f3n, declarando que sin perjuicio de la compensaci\u00f3n que proceda entre Ayuntamiento\u00a0 y la Generalitat.<\/p>\n

      El registrador<\/strong> encuentra dos defectos, el primero que\u00a0 la cesi\u00f3n del Edificio no es un acto de ejecuci\u00f3n de la sentencia, sino un convenio urban\u00edstico, que debe de someterse a sus reglas, puesto que se ejecuta antes de la aprobaci\u00f3n del nuevo Plan Urban\u00edstico. Y adem\u00e1s que debe de intervenir la Generalitat que abon\u00f3 la mitad de la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

      El Ayuntamiento<\/strong> recurre y alega que la cesi\u00f3n s\u00ed trae causa de la sentencia y por ello no es un convenio urban\u00edstico, y que los derechos de la Generalitat le ser\u00e1n abonados en su momento, y que tiene ya conocimiento oficioso de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

      La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n. Parte de diferenciar entre finalidad \u00a0y causa del negocio \u00a0y concluye que la cesi\u00f3n del Edificios no trae causa de la sentencia porque se efect\u00faa con anterioridad a la aprobaci\u00f3n del Plan General Urban\u00edstico. Por ello concluye que estamos ante un acuerdo voluntario o Convenio Urban\u00edstico que debe de someterse a informaci\u00f3n p\u00fablica y a todos los tr\u00e1mites previstos por la norma auton\u00f3mica, que no se han cumplido.<\/p>\n

      En cuanto al segundo defecto considera que la indemnizaci\u00f3n de la Generalitat ya abonada es una contraprestaci\u00f3n por la transmisi\u00f3n dominical y en consecuencia debe de prestar su consentimiento a la presente transmisi\u00f3n, no bastando un mero conocimiento oficioso. (AFS)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9014 – 8 p\u00e1gs. – 197 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>232. ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE Y TRACTO SUCESIVO.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 18 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gand\u00eda n.\u00ba 1 a practicar anotaci\u00f3n preventiva por defecto subsanable de una certificaci\u00f3n administrativa cuya inscripci\u00f3n hab\u00eda sido suspendida.<\/p>\n

      Presentada para su inscripci\u00f3n una certificaci\u00f3n administrativa la registradora <\/span><\/span>suspende<\/i><\/span><\/span> la inscripci\u00f3n por dos defectos <\/span><\/span>subsanables<\/i><\/span><\/span>, siendo uno de ellos que la finca est\u00e1 inscrita a nombre de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento, expresando que no se practica anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n por no haberse solicitado. Se solicita por los interesados la practica de dicha anotaci\u00f3n pero la registradora se opone alegando que el defecto es insubsanable.<\/span><\/span><\/p>\n

      La <\/span><\/span>Direcci\u00f3n<\/b><\/span><\/span> confirma la nota. Se\u00f1ala que la finalidad de la Anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n por defectos subsanables es doble: prorrogar la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n para disponer de un margen de tiempo mayor y poder subsanar los defectos sin perder la prioridad registral; y hacer constar en el Registro un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos. Es claro que existe una evidente contradicci\u00f3n entre ambas notas de calificaci\u00f3n pero considerando el car\u00e1cter insubsanable del defecto de falta de tracto sucesivo, al aparecer la finca inscrita a nombre de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento y que no es causahabiente del titular inscrito, carece de sentido acceder a la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n que no va a poder cumplir ninguna de las dos finalidades para las que ha sido concebida. <\/span><\/span>(MN)<\/span><\/span><\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9064 – 4 p\u00e1gs. – 184 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>233. PETICI\u00d3N DE COPIA DE UNA CERTIFICACI\u00d3N EXPEDIDA ANTERIORMENTE.<\/span> <\/strong><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 18 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adra a la expedici\u00f3n de una copia de certificaci\u00f3n.<\/p>\n

      Se presenta instancia privada en la cual se solicita textualmente: \u00abCopia de escrito certificado que ped\u00ed en a\u00f1o 2009 a nombre de J. A. V. B. d\u00eda 19-3-2015\u00a0<\/p>\n

      Se trata de resolver en el presente recurso si cabe la posibilidad de que el registrador expida copias de certificaciones emitidas con anterioridad<\/strong>.<\/p>\n

      La DG confirma la negativa<\/strong> del registrador y se\u00f1ala que \u201cEl procedimiento mediante el cual se obtiene la informaci\u00f3n registral comienza con una solicitud expresa, la cual deber\u00e1 concretar los aspectos personales del solicitante, su inter\u00e9s y datos que identifiquen la finca o derecho real objeto de publicidad\u201d\u00a0 y que \u201cdichas solicitudes, conforme al art\u00edculo sexto de la Instrucci\u00f3n de 17 de febrero de 1998, quedar\u00e1n archivadas en el Registro de forma que siempre se pueda conocer la persona del solicitante, su domicilio y documento nacional de identidad o n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal durante un per\u00edodo de tres a\u00f1os\u201d.<\/p>\n

      \u201c Ahora bien, la obligaci\u00f3n de archivar la solicitud de certificaci\u00f3n no se extiende a la propia certificaci\u00f3n una vez expedida, ya que no existe obligaci\u00f3n legal de conservar la misma<\/strong>, pues \u00e9sta es s\u00f3lo la expresi\u00f3n sustantiva del principio de publicidad material que rige en nuestro sistema que tiene como principal objetivo dar a conocer el contenido de los libros que obran en el Registro\u201d.<\/p>\n

      \u201cEn consecuencia, como se\u00f1ala el registrador en su informe, puesto que no existe obligaci\u00f3n legal alguna de conservaci\u00f3n o custodia no procede expedir copias de certificaciones ya emitidas<\/strong>, en concordancia con lo dispuesto en el art\u00edculo 342 del Reglamento Hipotecario<\/a>\u201d.\u00a0\u00a0 (JDR)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9065 – 3 p\u00e1gs. – 178 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>234. HIPOTECA OTORGADA POR FIDUCIARIO DE RESIDUO.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 22 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Paterna n\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sobre fincas de las que el hipotecante es titular registral afectado por un fideicomiso de residuo. (BOE 12 de agosto de 2015)<\/p>\n

      Hechos<\/u><\/strong>: Se formaliza una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sobre una finca de la que el hipotecante, titular registral, es fiduciario de residuo, ya que dicho inmueble est\u00e1 sujeto a un fideicomiso de los de \u201csi aliquid supererit\u201d y por tanto condicional, ya el mismo pasar\u00eda a otros fideicomisarios, para el caso que el fiduciario falleciera sin descendientes (si sine liberit decesserit). La cl\u00e1usula relativa a dicho fideicomiso establece: \u201cEnajenaci\u00f3n de bienes: No obstante la existencia del fideicomiso, el fiduciario podr\u00e1 enajenar los bienes gravados, en concepto de libres, y sin que el fideicomiso se extienda a la contraprestaci\u00f3n\u201d.<\/strong><\/p>\n

      Notario y Registradora<\/u><\/strong>: Mientras la opini\u00f3n del notario autorizante, es la de que es posible la constituci\u00f3n de una hipoteca sobre los bienes fideicomitidos, ya que la palabra \u201cenajenar\u201d, incluye la de \u201chipotecar\u201d, m\u00e1s cuando resulta que \u201cel fideicomiso no se extiende a la contraprestaci\u00f3n\u201d<\/strong>, por el contrario, la registradora, califica negativamente la escritura, opinando que la cl\u00e1usula referida permite, al fiduciario, enajenar los bienes fideicomitidos, a t\u00edtulo oneroso e inter vivos, pero no le autoriza a gravarlos en concepto de libres, ya que para el caso de que los bienes gravados pasaran al fideicomisario, la hipoteca establecida por el fiduciario se extinguir\u00eda.<\/p>\n

      La registradora se apoya para ello en el distinto significado jur\u00eddico de las palabras \u201cenajenar\u201d y \u201cgravar\u201d, as\u00ed como en lo que dispone el art 426-52 del Libro Cuarto de Sucesiones de la legislaci\u00f3n foral catalana, que establece como facultades distintas del fiduciario, las de \u201cenajenar, gravar o disponer, de otra forma, de los bienes fideicomitidos y de sus subrogados, libres del fideicomiso, por actos entre vivos a t\u00edtulo oneroso<\/strong>\u201d, por lo que no se puede entender comprendida la facultad de gravar dentro de la facultad de enajenar.<\/p>\n

      Direcci\u00f3n General<\/u><\/strong>: La DG aplica en este caso, interpretando la citada cl\u00e1usula, el art\u00edculo 675 del c.c. en el sentido de que \u201clas cl\u00e1usulas testamentarias deber\u00e1n entenderse en el sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador, agregando que \u201cen caso de duda se observar\u00e1 lo que aparezca m\u00e1s conforme con la intenci\u00f3n del testador, seg\u00fan el tenor del mismo testamento<\/strong>\u201d.<\/p>\n

      Por tanto, en la b\u00fasqueda de la intenci\u00f3n del testador, no se puede aplicar, de forma autom\u00e1tica, el criterio de la interpretaci\u00f3n restrictiva de los t\u00e9rminos concretos utilizados, sino el de una interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica. De esta forma, debe llegarse a la conclusi\u00f3n de que al tratarse de un fideicomiso de la clase de si aliquid supererit, en la que no s\u00f3lo se permite al fiduciario la enajenaci\u00f3n de los bienes afectados por \u00e9l, en concepto de libres, sino que establece (y en esto se fija esencialmente la DG) que<\/strong> \u201cla contraprestaci\u00f3n que se\u00a0 obtenga, en reemplazo de los mismos, no quedar\u00e1 afectada por el fideicomiso<\/strong>\u201d, es decir establece un efecto m\u00e1s radical que el que la doctrina postula, generalmente, de que la parte o porci\u00f3n no consumida de la contraprestaci\u00f3n, queda, normalmente, gravada en favor de los fideicomisarios. Por tanto, las facultades dispositivas del fiduciario deben ser interpretadas de forma extensiva, ya que,<\/strong> en el presente fideicomiso de residuo, es prioritario, para el testador, el inter\u00e9s del fiduciario antes que el de los fideicomisarios<\/strong>, ya que la expresi\u00f3n \u201cenajenar\u201d no parece referida \u00fanicamente a los negocios de transmisi\u00f3n, en sentido estricto, sino que comprende tambi\u00e9n los de gravamen, en especial los que puedan implicar una enajenaci\u00f3n, como ocurre con los derechos de hipoteca o de opci\u00f3n de compra<\/strong>. (JLN)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9066 – 7 p\u00e1gs. – 189 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>235.\u00a0<\/strong><\/span>RECURSO CONTRA LA NEGATIVA PARCIAL A EMITIR CALIFICACI\u00d3N SUSTITUTORIA.\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n

      LA NEGATIVA A EMITIR CALIFICACI\u00d3N SUSTITUTORIA POR FALTA DE PRESENTACION DE LA DOCUMENTACION CALIFICADA DEBE DE SER TOTAL NO PARCIAL.\u00a0<\/b><\/strong>Resoluci\u00f3n de 24 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a emitir una calificaci\u00f3n sustitutoria.<\/p>\n

      Solicitada la practica de una anotaci\u00f3n se opone la registradora alegando 3 defectos. El interesado solicita la calificaci\u00f3n sustitutoria pero sin aportar al registrador sustituto toda la documentaci\u00f3n calificada. El sustituto confirma dos de los defectos y deniega la calificaci\u00f3n en cuanto al segundo de ellos por entender que para decidir sobre el mismo era indispensable tener a la vista el t\u00edtulo presentado.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

      La <\/span><\/span><\/span>Direcci\u00f3n<\/b><\/span><\/span><\/span> confirma el criterio de la registradora al negarse a calificar, pero entiende que <\/span><\/span><\/span>la denegaci\u00f3n debi\u00f3 ser total<\/b><\/span><\/span><\/span>, ya que debi\u00f3 analizar en primer t\u00e9rmino el cumplimiento de los requisitos para la solicitud de la calificaci\u00f3n sustitutoria, e, incumpli\u00e9ndose cualquiera de ellos, debe quedar afectada la emisi\u00f3n de calificaci\u00f3n sustitutoria en s\u00ed, no pudiendo emitirse parcialmente. <\/span><\/span><\/span>De forma que apreciada la falta de aportaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n inicialmente presentada y requerido para ello el interesado, lo procedente en el caso de que tal falta no se subsane es la denegaci\u00f3n de la emisi\u00f3n de la calificaci\u00f3n sustitutoria<\/b><\/span><\/span><\/span>. Y ello porque la calificaci\u00f3n sustitutoria debe ser tambi\u00e9n unitaria, de forma que deben examinarse la totalidad de los defectos, ya que adem\u00e1s su apreciaci\u00f3n o confirmaci\u00f3n parcial impiden alcanzar la finalidad de la propia calificaci\u00f3n sustitutoria por cuanto ni el registrador sustituido ni el propio interesado podr\u00e1n conocer si el t\u00edtulo finalmente es o no inscribible y en consecuencia el objeto del posible recurso posterior. (MN)<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9067 – 8 p\u00e1gs. – 198 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/a>

      <\/a>236. COMPRAVENTA DE VPO SIN QUE CONSTE LA FECHA DE LA CALIFICACI\u00d3N DEFINITIVA.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 25 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

      Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de compraventa de una vivienda calificada provisionalmente en 1984 como de VPO, estableci\u00e9ndose el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n por 30 a\u00f1os a partir de su calificaci\u00f3n definitiva, conforme a la legislaci\u00f3n entonces vigente (Real Decreto 3148\/1978, de 10 de noviembre)<\/a> . Consta en el t\u00edtulo previo y en el Registro dicha calificaci\u00f3n provisional, pero no la definitiva. Se acompa\u00f1a tambi\u00e9n un certificado administrativo del que resulta que no consta en el expediente la fecha de calificaci\u00f3n definitiva.<\/p>\n

      El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n exigiendo que se acredite la falta de calificaci\u00f3n definitiva, pues en otro caso considera exigible la autorizaci\u00f3n para la venta del \u00f3rgano administrativo auton\u00f3mico competente. El registrador sustituto confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

      El notario autorizante<\/strong> recurre y alega que del documento administrativo resulta que no hay calificaci\u00f3n definitiva pues la expresi\u00f3n de que no consta la fecha de dicha calificaci\u00f3n es equivalente a decir que no hay tal calificaci\u00f3n. Adem\u00e1s no consta en el Registro dicha supuesta calificaci\u00f3n definitiva, por lo que no puede perjudicar a terceros.<\/p>\n

      La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n con el \u00fanico argumento de que en el documento administrativo no se dice expresamente que no exista tal calificaci\u00f3n definitiva, sino \u00fanicamente que no consta la fecha, por lo que exige declaraci\u00f3n expresa en ese punto o cumplimiento de los requisitos exigibles por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica para la transmisi\u00f3n de las viviendas protegidas (fundamentalmente visado previo).<\/p>\n

      COMENTARIO.<\/strong>– Llama la atenci\u00f3n, en primer lugar, que no se cite en la calificaci\u00f3n ni en la Resoluci\u00f3n ni un solo precepto infringido para suspender la inscripci\u00f3n de la escritura, lo que nos da una primera idea de su falta de fundamento. En segundo lugar que del Registro no surge ning\u00fan obst\u00e1culo para practicar la inscripci\u00f3n, pues \u00a0no consta la calificaci\u00f3n definitiva, por lo que en ning\u00fan caso se puede siquiera presumir que la haya, constando expresamente por el contrario la caducidad de la calificaci\u00f3n provisional (al haber transcurrido 30 meses en exceso desde la calificaci\u00f3n provisional). Finalmente la interpretaci\u00f3n del documento administrativo que hace la DGRN de que al declarar que no consta la fecha no declara que no exista tal calificaci\u00f3n definitiva es sencillamente il\u00f3gica e inveros\u00edmil: la \u00fanica interpretaci\u00f3n l\u00f3gica y posible es que si no consta la fecha es sencillamente porque no existe tal calificaci\u00f3n. Presumir finalmente que existe tal calificaci\u00f3n definitiva y exigir actuar en consecuencia carece completamente de base legal para ello.<\/p>\n

      Recordemos que la calificaci\u00f3n provisional de una VPO puede no derivar en una calificaci\u00f3n definitiva, si posteriormente el promotor no la solicita o por incumplimiento en la ejecuci\u00f3n del proyecto de construcci\u00f3n \u00a0de \u00a0la normativa vigente, y que deja de producir efectos pasados 30 meses desde su emisi\u00f3n por lo que la vivienda mantiene su calificaci\u00f3n de libre. Exigir ahora la prueba de que no se emiti\u00f3 tal calificaci\u00f3n definitiva es una prueba de un hecho negativo, que puede ser una prueba diab\u00f3lica (si la Administraci\u00f3n no contesta o no contesta debidamente) y en todo caso es contraria a los principios registrales de legitimaci\u00f3n y exactitud registral , pues no surge ning\u00fan obst\u00e1culo del Registro por tal motivo. (AFS)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9068 – 6 p\u00e1gs. – 214 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>237. COMPRAVENTA. ART. 160-F DE LA LSC.<\/strong><\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Soria n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n

      De igual contenido que la R. 223 de este informe<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9069 – 8 p\u00e1gs. – 197 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>238. SUSTITUCIONES HEREDITARIAS Y SUCESI\u00d3N INTESTADA.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 29 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Moj\u00e1car, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

      \n Supuesto de hecho.\u00a0<\/strong>Se discute la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia otorgada por dos sobrinos de la causante como sustitutos vulgares de las dos hermanas que eran las instituidas herederas en primer t\u00e9rmino. La cl\u00e1usula testamentaria que ordena la sustituci\u00f3n vulgar dice as\u00ed: \u00bb Si fallecieran en el mismo momento la testadora y sus dos hermanas, heredar\u00e1n por partes iguales sus sobrinos…\u00bb.<\/p>\n

      El hecho es que las dos hermanas herederas fallecieron antes que la testadora, y que los dos sobrinos otorgaron la escritura que ahora se presenta a inscripci\u00f3n aunque no se haya dado la conmoriencia prevista en la cl\u00e1usula testamentaria.<\/p>\n

      Dadas las circunstancias rese\u00f1adas \u00bfcabe entender que la sustituci\u00f3n vulgar prevista para el caso de conmoriencia tambi\u00e9n comprende la premoriencia de las herederas<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

      \n Doctrina de la DGRN<\/strong><\/p>\n

      \u00ab… La precisi\u00f3n con que est\u00e1 redactada la cl\u00e1usula no deja lugar a dudas: si la testadora hubiese querido que los dos sobrinos mencionados sucedieran en caso de premoriencia o renuncia de las dos herederas, as\u00ed lo hubiera recogido el testamento, y, sin embargo no lo ha hecho…\u00bb.<\/p>\n

      Un detalle a\u00f1adido que confirma, a mi juicio, la correcta interpretaci\u00f3n de la DGRN y de la calificaci\u00f3n registral es que en el testamento estaba prevista una sustituci\u00f3n vulgar rec\u00edproca entre las herederas (preferente a la sustituci\u00f3n a favor de los sobrinos) expresamente para el caso de premoriencia de una de ellas. Sin embargo, cuando ordena la sustituci\u00f3n a favor de los sobrinos s\u00f3lo contempla el caso de la conmoriencia.<\/p>\n

      \n Comentario.\u00a0<\/strong>Se trata de una resoluci\u00f3n did\u00e1ctica de la DGRN, cuya sistematizaci\u00f3n constituye este comentario.<\/p>\n

      1<\/strong> \u00bfQuien puede interpretar un testamento?<\/strong>:<\/p>\n

      La interpretaci\u00f3n de los testamentos corresponde a los herederos, en su caso al albacea o contador partidor nombrados y a la autoridad judicial (R. 30 abril 2014).<\/p>\n

      a)<\/strong> En cuanto a facultad interpretativa de los herederos, nada m\u00e1s que recordar el art. 1058 CC.<\/p>\n

      b)<\/strong> En cuanto a las facultades interpretativas del albacea y contador partidor, es criterio constante de la DGRN que el albacea contador partidor, adem\u00e1s de contar y partir, tiene funciones interpretativas del testamento y ejecuci\u00f3n de la voluntad del causante que van m\u00e1s all\u00e1 de la estricta divisi\u00f3n del caudal (R.30 septiembre 2013). No puede, sin embargo, realizar actos dispositivos sin consentimiento de los herederos. La partici\u00f3n del contador partidor puede equipararse a la realizada por el testador (R. 30 septiembre 2013).<\/p>\n

      c)<\/strong> La interpretaci\u00f3n judicial es la que prevalecer\u00e1 en \u00faltimo t\u00e9rmino cuando haya controversia, correspondiendo en exclusiva a los Tribunales de instancia resolver tales casos, excepci\u00f3n hecha de los supuestos de error manifiesto, que si pueden ser recurridos en casaci\u00f3n (SS TS 9 marzo 1993, 21 enero 2003, 18 julio y 20 diciembre 2005 y 20 noviembre 2007 y RDGRN 20 noviembre 1998).<\/p>\n

      2<\/strong> Interpretaci\u00f3n y calificaci\u00f3n registral<\/strong>.<\/p>\n

      El Registrador s\u00f3lo puede tener en cuenta en la calificaci\u00f3n el tenor del propio testamento caso de no haber albacea contador partidor con facultades interpretativas (RR 25 septiembre 1987, 27 mayo 2009 y 16 marzo 2015).<\/p>\n

      3 Interpretaci\u00f3n y autorizaci\u00f3n notarial<\/strong>.<\/p>\n

      Trat\u00e1ndose de testamento notarial, una primera interpretaci\u00f3n se hace por el Notario, quien, o\u00edda la voluntad del testador, debidamente asesorado, traduce dicha voluntad jur\u00eddicamente (art. 147 y 148 RN). Por ello, suele ser de gran utilidad la expresi\u00f3n de los fines o los motivos que mueven al testador a ordenar unas y otras disposiciones.<\/p>\n

      4<\/strong> Criterios de interpretaci\u00f3n del testamento<\/strong>:<\/p>\n

      a)<\/strong> Literalidad, punto de partida<\/u>: la primera pauta interpretativa es partir de la literalidad del testamento, pues el recurso a otros medios de interpretaci\u00f3n presupone que la voluntad exteriorizada del testador debe ser complementada o no est\u00e1 del todo clara. Si el texto est\u00e1 claro no cabe recurrir a otro criterio que no sea la letra del testamento (STS 10 abril 1986, 19 diciembre 2006 y 9 marzo 1993). El texto del testamento debe considerarse en su conjunto, sistem\u00e1ticamente (R.19 mayo 2005)<\/p>\n

      Para recurrir a otros medios de prueba debe ocurrir que, frente a la letra del testamento, existan otros datos o elementos del mismo que claramente demuestren que fue otra la voluntad\u00a0 del testador (STS 5 octubre 1970), pues a falta de datos concluyentes que resulten del testamento debe prevalecer la literalidad de sus cl\u00e1usulas (RDGRN 26 noviembre 1998 y 30 abril 2014)<\/p>\n

      b)<\/strong> Modo de entender la literalidad<\/u>: La literalidad debe ajustarse a la concreta persona del testador y a sus circunstancias personales, pues no siempre los t\u00e9rminos han de entenderse conforme al com\u00fan sentir del sector social en que se desenvuelve el testador, sino conforme a su sentido personal e individual (STS 6 febrero 1958 y 26 marzo 1983). Esta \u00faltima sentencia dice que \u201caunque el criterio prioritario debe ser el literal, hay que dar a aquellas palabras el significado que proceda en relaci\u00f3n con las circunstancias personales y sociales concurrentes\u201d.<\/p>\n

      c)<\/strong> Otros medios de prueba<\/u>: Si ha de recurrirse a otros medios de prueba, caben la interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica (STS 26 de junio de 1951), l\u00f3gica (STS 18 diciembre 1965), sistem\u00e1tica (STS 9 noviembre 1966) e, incluso, los medios de interpretaci\u00f3n extr\u00ednsecos al testamento.<\/p>\n

      Cuando se recurre a otros medios de prueba por no estar clara la voluntad del testador es cuando se dice que debe prevaler un criterio espiritualista (STS 9 junio 1962), pues se trata de encontrar la verdadera voluntad del testador que es el fin principal de la interpretaci\u00f3n el testamento, en el que, a diferencia de los negocios bilaterales, no hay intereses en conflicto. Desde esta perspectiva, los medios de interpretaci\u00f3n han de emplearse conjunta y arm\u00f3nicamente, sin jerarqu\u00eda entre ellos pues no hay orden de prelaci\u00f3n establecido (STS 10 febrero 1980)<\/p>\n

      d)<\/strong> Medios de prueba extr\u00ednseca<\/u>: La Jurisprudencia ha reconocido en varias sentencias el recurso a los medios de prueba extr\u00ednsecos, a los que se refiere como \u201chechos o circunstancias no recogidas en el testamento\u201d, por ejemplo, conductas posteriores que pueden constituir medios de prueba (STS 8 mayo 1979). Tambi\u00e9n se ocupa de la prueba extr\u00ednseca la STS de 10 febrero 1986, refiri\u00e9ndose a circunstancias exteriores al testamento mismo, de muy diversa \u00edndole \u201ccon tal que\u00a0 sean\u00a0 claramente apreciables y\u00a0 tengan una expresi\u00f3n cuando menos incompleta en el testamento, o puedan reconocerse dentro del mismo de alg\u00fan modo\u201d (Igual criterio en SSTS 31 diciembre 1992, 30 enero y 24 abril 1997 y 19 diciembre 2006). (JAR)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9070 – 11 p\u00e1gs. – 223 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>239. HERENCIA CON CAUSANTE ALEM\u00c1N. CERTIFICADO DE \u00daLTIMAS VOLUNTADES.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 1 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Cerdanyola del Vall\u00e9s n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n y aceptaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

      Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de manifestaci\u00f3n de herencia<\/strong> en la que concurren las circunstancias siguientes: el causante es de nacionalidad alemana, falleci\u00f3 en Espa\u00f1a y se acompa\u00f1an certificados de defunci\u00f3n y del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad espa\u00f1oles de los que resulta no haber otorgado testamento en Espa\u00f1a; se incorpora testamento otorgado en Alemania<\/strong>, debidamente traducido y apostillado del que resulta \u00fanica heredera la otorgante.<\/p>\n

      La registradora<\/strong> se\u00f1ala como defecto la no presentaci\u00f3n del certificado del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad alem\u00e1n<\/strong> del causante.<\/p>\n

      El notario<\/strong> recurrente alega que en los art\u00edculos 76 y 78 del RH<\/a>, la referencia que se hace al Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad, se hace de forma indubitada al Registro espa\u00f1ol.<\/p>\n

      La Direcci\u00f3n General,<\/strong> en primer t\u00e9rmino, repasa conceptos generales:<\/p>\n

      APLICACI\u00d3N DE OFICIO DE LA NORMA DE CONFLICTO.- La Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 14 de noviembre de 2012 y 14 de agosto de 2014, por todas) recuerda que \u00a0la determinaci\u00f3n de cu\u00e1l haya de ser la ley material aplicable a un supuesto internacional corresponde a la autoridad del foro con la obligatoriedad de determinar cu\u00e1l es la legislaci\u00f3n extranjera aplicable, conforme al art\u00edculo 12.6 del C\u00f3digo Civil<\/a>, norma que, como se\u00f1al\u00f3 la R de 20 de enero de 2011, impone la aplicaci\u00f3n de oficio de la norma de conflicto que resulte aplicable al supuesto. En este caso \u00a0la norma de conflicto est\u00e1 integrada por el art\u00edculo 9.8 del C\u00f3digo Civil, conforme al cual \u00abla sucesi\u00f3n por causa de muerte se regir\u00e1 por la Ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento, cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el pa\u00eds donde se encuentren\u00bb.<\/p>\n

      Dado que en el presente caso el causante tiene nacionalidad alemana en el momento de su fallecimiento, su sucesi\u00f3n se regir\u00e1 por las leyes de ese pa\u00eds<\/strong>.<\/p>\n

      \u00a0PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.- Fijada la ley alemana como rectora de la sucesi\u00f3n, se plantea la cuesti\u00f3n relativa a su prueba en sede registral. La aplicaci\u00f3n del Derecho extranjero por autoridad p\u00fablica que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan del art\u00edculo 281 de la LEC y que se adaptan a las particularidades inherentes al \u00e1mbito extrajudicial; una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero deber\u00e1 suspender la inscripci\u00f3n. No cabe someter la validez del acto a lo dispuesto en el ordenamiento espa\u00f1ol, tal y como sucede en un proceso judicial.<\/p>\n

      La normativa aplicable a la acreditaci\u00f3n en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer t\u00e9rmino, en el art\u00edculo 36 del RH<\/a> que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relaci\u00f3n con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como se\u00f1ala la R \u00a0de 1 de marzo de 2005, resulta tambi\u00e9n extensible a la acreditaci\u00f3n de la validez del acto realizado seg\u00fan la ley que resulte aplicable. Los medios de prueba del Derecho extranjero son \u00abla aseveraci\u00f3n o informe de un notario o c\u00f3nsul espa\u00f1ol o de diplom\u00e1tico, c\u00f3nsul o funcionario competente del pa\u00eds de la legislaci\u00f3n que sea aplicable\u00bb. La enumeraci\u00f3n expuesta no contiene un numerus clausus de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditaci\u00f3n del ordenamiento extranjero podr\u00e1 hacerse \u00abentre otros medios\u00bb, por los enumerados.<\/p>\n

      Por otro lado, al igual que en sede judicial (art\u00edculo 281.2 de la LEC) es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero y su vigencia; debe probarse el sentido, alcance e interpretaci\u00f3n actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo pa\u00eds.<\/p>\n

      Las autoridades p\u00fablicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. art\u00edculos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2.\u00ba del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoraci\u00f3n respecto de la alegaci\u00f3n de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (R 14 de diciembre de 1981, 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). La indagaci\u00f3n sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye\u00a0 una obligaci\u00f3n del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicaci\u00f3n de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podr\u00e1 ejercerse incluso aunque aqu\u00e9l no sea invocado por las partes. En consecuencia, como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 20 de enero de 2011, el registrador, pese a que quien insta la inscripci\u00f3n no acredite el contenido del ordenamiento extranjero de acuerdo a los imperativos expuestos, podr\u00e1 aplicar un Derecho extranjero si tiene conocimiento de \u00e9l o indaga su contenido y vigencia.<\/p>\n

      Se centra luego en resolver el supuesto planteado<\/strong> y recuerda la R de 18 de enero de 2005 (Servicio Notarial) en relaci\u00f3n con las declaraciones de herederos de causante extranjero en las que ha manifestado en esta cuesti\u00f3n que la acreditaci\u00f3n del fallecimiento y \u00faltima voluntad aparece enormemente facilitada en derecho espa\u00f1ol mediante la prueba documental p\u00fablica que suministran dos instituciones registrales: El Registro de actos de \u00faltima voluntad y el Registro Civil.<\/p>\n

      \u00a0La apertura de la sucesi\u00f3n intestada se justifica mediante el certificado de fallecimiento y el de \u00faltimas voluntades. Si este \u00faltimo no fuese negativo, habr\u00e1 de acompa\u00f1arse adem\u00e1s el documento aut\u00e9ntico, o la sentencia firme, de los que quepa deducir indubitadamente la invalidez del llamamiento ordenado por el finado, su ineficacia o su inefectividad. Trat\u00e1ndose de causantes extranjeros, obviamente (por su vinculaci\u00f3n patrimonial o residencial espa\u00f1ola) ha de presentarse igualmente el correspondiente certificado del Registro espa\u00f1ol de actos de \u00faltima voluntad. Mas cabr\u00eda plantear s\u00ed, adem\u00e1s, complementariamente, habr\u00eda o no de exigirse el certificado de alg\u00fan registro equivalente al pa\u00eds de donde el causante es nacional. Ciertamente no todos los pa\u00edses tienen instaurado un Registro de actos de \u00faltima voluntad similar al nuestro, en cuanto a sus efectos, y en cuanto a su organizaci\u00f3n (a pesar del impulso, que sobre este tema, supone el Convenio de Basilea). Sin embargo, dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesi\u00f3n, parece una medida prudente<\/strong>, y casi obligada si lo exigiese la lex causae, que el notario espa\u00f1ol tambi\u00e9n solicite<\/strong> (en tanto no se establezca la deseada conexi\u00f3n de Registros, como la prevista para una fase final en el citado Convenio de Basilea de 16\/V\/1972), como prueba complementaria, la certificaci\u00f3n, en su caso, del Registro semejante correspondiente al pa\u00eds de donde el causante es nacional<\/strong>, siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los t\u00edtulos sucesorios en ese pa\u00eds extranjero. Esta actuaci\u00f3n, al dotar de un mayor rigor al expediente, s\u00f3lo puede redundar en una mayor seguridad de la declaraci\u00f3n notarial<\/p>\n

      Consecuentemente, si para la formalizaci\u00f3n del acta de declaraci\u00f3n de herederos parece prudente, casi obligado, dice la Resoluci\u00f3n citada, la aportaci\u00f3n del certificado del Registro de Actos de \u00daltima Voluntad del pa\u00eds de su nacionalidad, tambi\u00e9n deber\u00e1 aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripci\u00f3n registral, al Registro de la Propiedad, con ocasi\u00f3n de la inscripci\u00f3n sucesoria. Y si este Registro de Actos de \u00daltima Voluntad no existiere deber\u00e1 acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el art\u00edculo 36 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

      Respecto a la situaci\u00f3n existente en Alemania<\/strong>, que es firmante, pero no ha procedido a\u00fan<\/strong> a su ratificaci\u00f3n, del Convenio relativo al establecimiento de un sistema de inscripci\u00f3n de testamentos, hecho en Basilea el 16 de mayo de 1972, el conocimiento de las \u00faltimas voluntades se garantizaba por la custodia oficial de \u00e9stas en los tribunales locales sin existir registro central alguno. Pese a ello, el panorama alem\u00e1n est\u00e1 cambiando, puesto que el 1 de enero de 2012 ha entrado en funcionamiento un registro central (Zentrales Testamentsregister), con el objetivo de contener todos aquellos datos relevantes para el conocimiento y localizaci\u00f3n de las \u00faltimas voluntades del causante.<\/p>\n

      Es cierto que en Alemania, la legislaci\u00f3n prev\u00e9 el certificado sucesorio alem\u00e1n o \u00abErbschein\u00bb, certificado sucesorio que dicta un juzgado alem\u00e1n que acredita quienes son los herederos de una determinada persona, sea fallecida con o sin testamento pero no es el \u00abErbschein\u00bb un t\u00edtulo imprescindible para la declaraci\u00f3n de herederos<\/strong> y tanto el notario como el registrador pueden resolver qui\u00e9nes son los herederos de acuerdo con el Derecho sustantivo alem\u00e1n.<\/p>\n

      Consecuentemente y de acuerdo con la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 18 de enero de 2005 (Servicio Notarial) deber\u00e1 aportarse certificado del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad del pa\u00eds de la nacionalidad del causante<\/strong> o acreditarse que en dicho pa\u00eds no existe dicho Registro de Actos de \u00daltima voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado y por tanto, confirma la nota de calificaci\u00f3n. (IES)<\/p>\n

      Ver art\u00edculo de Vicente Martorell<\/a><\/strong>.<\/p>\n

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      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>240. OBRA NUEVA \u201cANTIGUA\u201d EN ARAG\u00d3N. PLAZO DE PRESCRIPCI\u00d3N<\/strong>.VARIAS ADMINISTRACIONES COMPETENTES.<\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 1 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva por antig\u00fcedad.<\/p>\n

      Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una bodeguilla y le\u00f1era, con un certificado de antig\u00fcedad acreditativo de que estaba terminada el 31 de Diciembre de 2007. Se acredita tambi\u00e9n con certificado municipal que no consta abierto expediente alguno por infracciones urban\u00edsticas sobre dicha finca y que el suelo es urbano consolidado.<\/p>\n

      El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues considera \u00a0que si la infracci\u00f3n es muy grave han de transcurrir 10 a\u00f1os, conforme a la normativa auton\u00f3mica (Art\u00edculo 284 Decreto Legislativo 1\/2014 de 8 de julio)<\/a>, para la prescripci\u00f3n de la misma. Exige por tanto o licencia o la llamada declaraci\u00f3n responsable prevista en dicho norma. Adem\u00e1s, a\u00f1ade, no s\u00f3lo es competente la administraci\u00f3n local, sino tambi\u00e9n la comarcal y la auton\u00f3mica en materia de infracciones urban\u00edsticas.<\/p>\n

      La notaria autorizante<\/strong> recurre y alega que la infracci\u00f3n no puede ser muy grave sino grave porque la edificaci\u00f3n consta en terreno urbano consolidado como se acredita, que por tanto est\u00e1 prescrita, y que adem\u00e1s consta que no existe abierto ning\u00fan expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica. \u00a0Argumenta tambi\u00e9n que es innecesaria la declaraci\u00f3n responsable por la existencia del certificado municipal que se aporta.<\/p>\n

      La DGRN<\/strong> parte de diferenciar entre procedimiento sancionador y de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica (a que se refiere el art\u00edculo 20.4 de la Ley del Suelo<\/a>) y hace un an\u00e1lisis del caso concreto, pues la norma auton\u00f3mica ha cambiado varias veces (1999, 2009, y 2013) teniendo los cambios normativos efectos retroactivos limitados s\u00f3lo en el segundo procedimiento. Actualmente en el \u00e1mbito aragon\u00e9s el plazo de prescripci\u00f3n ser\u00e1 normalmente de 4 a\u00f1os, y s\u00f3lo en casos excepcionales de 10 a\u00f1os (suelos de dominio p\u00fablico, viales, suelo no urbanizable especial, ..etc ).<\/p>\n

      En el presente caso queda acreditado por el certificado municipal (que especifica el tipo de suelo) que la infracci\u00f3n no es muy grave sino grave y por tanto que el plazo de prescripci\u00f3n es de 4 a\u00f1os desde su terminaci\u00f3n, que ya han transcurrido.<\/p>\n

      Considera tambi\u00e9n que es \u00a0indiferente respecto del procedimiento registral de inscripci\u00f3n de las obras nuevas por antig\u00fcedad que haya m\u00e1s de una administraci\u00f3n competente.(AFS)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9072 – 8 p\u00e1gs. – 193 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>241. REVOCACION DE CONCESI\u00d3N ADMINISTRATIVA. DIFERENTES DEFECTOS<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 1 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n administrativa de extinci\u00f3n de concesi\u00f3n.<\/p>\n

      Se presenta Certificaci\u00f3n del acuerdo municipal relativo a la revocaci\u00f3n de una concesi\u00f3n administrativa y se alegan varios defectos:<\/p>\n

      Del expediente resulta el fallecimiento del titular registral y por ello se han practicado las notificaciones a su viuda y sus herederos pero sin designarlos nominalmente. Confirma el defecto la Direcci\u00f3n<\/strong> ya que entiende que el registrador ha de calificar los tr\u00e1mites esenciales del procedimiento (art. 99RH<\/a>) y entre ellos est\u00e1n los que van dirigidos a que los titulares afectados puedan tener en el mismo la intervenci\u00f3n prevista por las leyes para evitar su indefensi\u00f3n En este caso no se ha justificado ni el fallecimiento del titular registral, ni el t\u00edtulo sucesorio, ni la identificaci\u00f3n ni cualidad de herederos de las personas a quien haya realizado las notificaciones.<\/p>\n

      Otro defecto se refiere a que se pretende tambi\u00e9n cancelar las hipotecas que recaen sobre la concesi\u00f3n revocada y una de ella est\u00e1 inscrita a favor de Monte de Piedad y Caja de Ahorros San Fernando de Guadalajara, Huelva, Jerez y Sevilla, y la notificaci\u00f3n se ha practicado a \u00abCaixabank, S.A.\u00bb. Se revoca este defecto de acuerdo con la doctrina consolidada de que el registrador en el ejercicio de su funci\u00f3n de calificaci\u00f3n deba comprobar el Registro Mercantil al objeto de acreditar la existencia de un proceso de fusi\u00f3n entre el titular registral y la entidad notificada, evitando con ello tr\u00e1mites innecesarios.<\/p>\n

      Alega tambi\u00e9n el Registrador que para cancelar las hipotecas ha de practicarse la consignaci\u00f3n de las indemnizaci\u00f3n que deba percibir el concesionario <\/strong>(art. 175.3\u00baRH<\/a>); En su contra el recurrente sostiene que no procede la indemnizaci\u00f3n de acuerdo con las excepciones pactadas en el propio documento de concesi\u00f3n (que en este caso no constan en la inscripci\u00f3n). La Direcci\u00f3n tambi\u00e9n confirma el defecto ya que de existir una excepci\u00f3n como la alegada por el recurrente, debe igualmente ponerse de manifiesto ante el registrador.<\/p>\n

      La \u00faltima cuesti\u00f3n se refiere a que una de las hipotecas que se pretende cancelar est\u00e1 en ejecuci\u00f3n figurando la nota Marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n<\/strong> por lo que el Registrador entiende que no puede cancelarse de conformidad con el 688 apdo 2 LEC<\/a>, que tiene por finalidad lograr la coordinaci\u00f3n entre la ejecuci\u00f3n hipotecaria y la cancelaci\u00f3n judicial o extrajudicial de la propia hipoteca, por lo que la regla general es que para cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecuci\u00f3n, debe resultar previamente acreditado registralmente que ha quedado sin efecto la ejecuci\u00f3n hipotecaria, pues de lo contrario se podr\u00eda perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecuci\u00f3n, que conf\u00edan en la presunci\u00f3n de validez de los asientos registrales. Tambi\u00e9n la Direcci\u00f3n confirma el defecto<\/strong> ya que aunque es cierto que esta regla tiene excepciones como ocurre cuando se trate de ejecuci\u00f3n de una carga anterior a la hipoteca en ejecuci\u00f3n, que conllevar\u00e1 la cancelaci\u00f3n sin necesidad de previa cancelaci\u00f3n de su nota marginal (pero eso es as\u00ed porque al expedirse certificaci\u00f3n, el registrador, en cumplimiento de lo dispuesto en el art 135 LH<\/a>, lo habr\u00e1 comunicado al Juzgado o Tribunal, por lo que no existe posible perjuicio a ulteriores adquirentes que pudieran adquirir confiados en la validez de los asientos registrales). Pero esto no ocurre en este caso por lo que es aplicable la regla general y el Registrador no podr\u00e1 cancelar la hipoteca por causas distintas a la propia ejecuci\u00f3n. (MN)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9073 – 9 p\u00e1gs. – 207 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>242. ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N CADUCADO<\/strong>.<\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 2 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de finca urbana.<\/p>\n

      Supuesto de hecho:\u00a0<\/strong>En junio de 2003 se presenta mediante fax una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. El asiento caduca a los diez d\u00edas por no presentarse la copia autorizada, conforme al sistema vigente en aquel momento.
      \n Ahora, en 2015, se presenta nuevamente dicha escritura pero resulta del Registro que la finca est\u00e1 inscrita a nombre de persona distinta de quien transmiti\u00f3 en el a\u00f1o 2003. Concretamente, la finca est\u00e1 inscrita a nombre de un tercer adquirente en procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales.
      \n El adquirente de 2003 alega la nulidad del t\u00edtulo y de las inscripciones.<\/p>\n

      \u00bfCabe la inscripci\u00f3n de su t\u00edtulo? NO<\/strong>.<\/p>\n

      \u00bfSe deber\u00eda haber tenido en cuenta al calificar el segundo t\u00edtulo el asiento de presentaci\u00f3n del primero, que ya estaba caducado? NO<\/strong>.<\/p>\n

      Doctrina de la DGRN<\/strong><\/p>\n

      1<\/strong>. Sobre los medios de calificaci\u00f3n:\u00a0Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los medios de calificaci\u00f3n deben limitarse a los asientos vigentes en el momento de su realizaci\u00f3n y no caducados, de tal manera que el registrador no puede tener en cuenta en su calificaci\u00f3n de t\u00edtulos presentados asientos caducados, no vigentes, que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estados presentados nunca (Resoluci\u00f3n de 5 de septiembre de 2013). Por tanto debe considerarse correcta la actuaci\u00f3n del registrador en lo relativo a este punto.<\/p>\n

      2<\/strong>. Sobre los efectos de los asientos registrales:\u00a0Consecuentemente, conforme al art\u00edculo 17 de La Ley Hipotecaria, inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier t\u00edtulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos no podr\u00e1 inscribirse o anotarse ning\u00fan otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, se\u00f1alando adem\u00e1s el art\u00edculo 20 de la misma Ley que para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, deber\u00e1 constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.<\/p>\n

      Comentario.\u00a0<\/strong>La Doctrina de esta Resoluci\u00f3n no necesita m\u00e1s comentario que recordar los principios de nuestro sistema hipotecario, que es lo que hace la Resoluci\u00f3n. (JAR)<\/p>\n

      PDF (BOE-A-2015-9074 – 4 p\u00e1gs. – 161 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      <\/a>243. CANCELACI\u00d3N DE ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 2 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de M\u00f3stoles n.\u00ba 3, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo practicada antes de la declaraci\u00f3n de concurso.<\/p>\n

      Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Abierta la fase de liquidaci\u00f3n concursal, el Juez mercantil ordena cancelar una anotaci\u00f3n de embargo existente sobre un bien del concursado. Tal decisi\u00f3n se enmarca en una operaci\u00f3n de venta del bien durante la fase de liquidaci\u00f3n.<\/p>\n

      \u00bfPuede el Juez mercantil acordar la cancelaci\u00f3n de la \u00a0anotaci\u00f3n de embargo sin intervenci\u00f3n del acreedor anotante<\/u>? No<\/strong>.<\/p>\n

      Doctrina DGRN<\/strong>.<\/p>\n

        \n
      1. La competencia universal atribuida al Juez del concurso no le exime, en sede registral, de la observancia de los principios hipotecarios, entre ellos el del tracto sucesivo, lo que ha de ser objeto de calificaci\u00f3n y control por el registrador.<\/li>\n<\/ol>\n
          \n
        1. La decisi\u00f3n de cancelar embargos queda sometida a una triple condici\u00f3n (aert. 55.3 LC): a) que la decrete el juez del concurso a petici\u00f3n de la administraci\u00f3n concursal; b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y c) la audiencia previa de los acreedores afectados.<\/li>\n<\/ol>\n
            \n
          1. Estos requisitos deben ser adaptados a la situaci\u00f3n creada tras la apertura de la fase de liquidaci\u00f3n. Concretamente, la audiencia del acreedor anotante deber\u00e1 entenderse sustituida por la notificaci\u00f3n, com\u00fan en los procesos de ejecuci\u00f3n, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto sucesivo registral del art\u00edculo 20 y la salvaguardia judicial de los asientos del art. 1. parrafo tercero de la LH.<\/li>\n<\/ol>\n

            Comentario<\/strong>. \u00a0La declaraci\u00f3n del concurso desencadena una serie de efectos encaminados a solucionar de la mejor forma posible para todos (concursado y acreedores) los efectos del \u00a0estado de insolvencia padecido por el deudor.<\/p>\n

            A la vez que se procura la continuidad de la empresa, se pretende garantizar que los acreedores\u00a0 puedan cobrar sus cr\u00e9ditos, y el equilibrio entre todos intereses en juego, dignos de tutela jur\u00eddica, impone una serie de sacrificios y limitaciones para todos los implicados, como destaca la Exposici\u00f3n de motivos de la Ley Concursal.<\/p>\n

            En lo que se refiere a las ejecuciones y apremios contra el patrimonio del deudor, la declaraci\u00f3n de concurso produce los siguientes efectos, seg\u00fan dice el art. 55 LC:<\/p>\n

            \u00a01) Desde que se declara el concurso no pueden iniciarse ejecuciones\u00a0 singulares (judiciales y extrajudiciales) ni seguirse apremios administrativos contra el patrimonio del deudor.<\/p>\n

            \u00a02) Las actuaciones que estuvieran en tramitaci\u00f3n al declararse el concurso quedar\u00e1n en suspenso\u00a0 desde ese momento, con la finalidad de no entorpecer una soluci\u00f3n colectiva que podr\u00eda verse comprometida si se permitieran acciones individuales al margen del concurso.<\/p>\n

            3) En esta situaci\u00f3n procede distinguir dos momentos que se corresponden con la fase de negociaci\u00f3n y con la de liquidaci\u00f3n:<\/p>\n

            a) Durante la fase de negociaci\u00f3n, \u201cel juez, a petici\u00f3n del administrador concursal y previa audiencia de los acreedores afectados, podr\u00e1 acordar el levantamiento y cancelaci\u00f3n de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado\u201d. Sin embargo, no podr\u00e1 acordarse el levantamiento y cancelaci\u00f3n de los embargos administrativos.<\/p>\n

            b) Abierta la fase de liquidaci\u00f3n, estos requisitos del art\u00edculo 55.3 deber\u00e1n ser adaptados a la nueva situaci\u00f3n concursal,, dice la Resoluci\u00f3n, \u201c\u2026 puesto que la petici\u00f3n de la administraci\u00f3n concursal estar\u00e1 justificada por la aprobaci\u00f3n del plan de liquidaci\u00f3n en el que se acuerde la cancelaci\u00f3n de los embargos, y sin que sea ya exigible como requisito habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial. Respecto a la exigencia de la audiencia previa de los acreedores afectados deber\u00e1 entenderse sustituida por la notificaci\u00f3n, com\u00fan en los procesos de ejecuci\u00f3n, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto sucesivo registral del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria y el de salvaguardia judicial de los asientos registrales del art\u00edculo 1, p\u00e1rrafo tercero, de la misma Ley\u201d. (JAR).<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9075 – 6 p\u00e1gs. – 179 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>244. ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N CADUCADO<\/strong>.<\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 2 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Plasencia, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de finca urbana.<\/p>\n

            Se presenta una escritura para su inscripci\u00f3n pero el asiento de presentaci\u00f3n caduca por no acreditarse el pago de los impuestos correspondientes. Presentada una vez liquidada, se deniega su inscripci\u00f3n por haberse inscrito otro t\u00edtulo traslativo relativo a la misma finca, figurando ya inscrita a nombre de persona distinta del transmitente. Se pretende por el recurrente la revocaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

            La Direcci\u00f3n confirma<\/strong> la nota dado el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (art 1.3.\u00ba<\/a> LH<\/a>) y dado que el recurso no es el medio adecuado para plantear cuestiones relativas a asientos registrales vigentes, debiendo dirimirse en sede judicial. Consecuentemente, conforme al art. 17 LH<\/a>, inscrito o anotado cualquier t\u00edtulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos no podr\u00e1 inscribirse o anotarse ning\u00fan otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, se\u00f1alando adem\u00e1s el art. 20<\/a> que para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, deber\u00e1 constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. (MN)<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9076 – 3 p\u00e1gs. – 157 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>245. DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR CON OPINI\u00d3N DENEGADA.ES UNA CUESTI\u00d3N DE HECHO LA ADMISI\u00d3N O NO DE ESTE INFORME COMO H\u00c1BIL A LOS EFECTOS DEL DEP\u00d3SITO DE CUENTAS\u00a0<\/strong>\u00a0^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 2 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Ja\u00e9n, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2013.<\/p>\n

            Hechos: Se solicita el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad que viene acompa\u00f1ado del informe del auditor<\/strong> designado a petici\u00f3n de la minor\u00eda de conformidad con el art\u00edculo 265.2 de la LSC<\/a>. Del informe de auditor\u00eda resulta que la sociedad ha omitido la presentaci\u00f3n de determinados documentos, entre ellos el acta de arqueo de caja, la documentaci\u00f3n acreditativa de las deudas a corto, o la contabilizaci\u00f3n incorrecta de los cr\u00e9dito fiscales. Por ello dice el auditor que \u201cno podemos expresar una opini\u00f3n sobre las cuentas anuales\u201d.<\/strong><\/p>\n

            La registradora suspende el dep\u00f3sito estimando que dado que no se emite opini\u00f3n y, que la causa de ello es claramente imputable a la sociedad<\/strong>,\u00a0 el informe no puede ser tenido en cuenta a fin de depositar las cuentas anuales, tal y como ha manifestado la reciente doctrina de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 10 de enero, 11 de marzo, 23 de junio y 23 de octubre de 2014.<\/a><\/p>\n

            El interesado recurre y alega que el art\u00edculo 366.1.5 del Reglamento del Registro Mercantil no exige que el informe de auditor\u00eda deba contener opini\u00f3n sobre las cuentas anuales; que el informe de auditor\u00eda presentado junto a las cuentas constituye un informe de auditor\u00eda de cuentas dado que el tipo de opini\u00f3n est\u00e1 contemplado en la Ley y que no estamos ante un supuesto de denegaci\u00f3n por limitaci\u00f3n absoluta de alcance en el que no se haya facilitado documentaci\u00f3n sino con un informe de auditor\u00eda con opini\u00f3n denegada en el que se han facilitado los documentos que le ha sido solicitada;<\/p>\n

            Doctrina<\/strong>: La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

            Hace la DG un repaso a su doctrina y de las normas vigentes, en materia de contenido del informe de auditor\u00eda, a los efectos de si sirve o no para efectuar el dep\u00f3sito de las mismas<\/strong>. Del informe debe resultar \u201cuna opini\u00f3n t\u00e9cnica, expresada de forma clara y precisa sobre las cuentas de la sociedad\u201d.<\/strong><\/p>\n

            Por ello para determinar si procede el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad obligada a auditarse, es preciso analizar si con el informe aportado se cumple o no con la finalidad prevista por la legislaci\u00f3n de sociedades y si con \u00e9l se respetan debidamente los derechos del socio cuando se ha instado su realizaci\u00f3n<\/strong>. Las opiniones del auditor pueden ser de cuatro tipos: favorable, con salvedades, desfavorable y denegada. \u201cEn consecuencia es forzoso reconocer que no toda opini\u00f3n denegada tiene porqu\u00e9 implicar necesariamente el rechazo del dep\u00f3sito de cuentas. La conclusi\u00f3n anterior conlleva determinar en qu\u00e9 supuestos un informe de auditor con opini\u00f3n denegada por existencia de reservas o salvedades es h\u00e1bil a los efectos del dep\u00f3sito de cuentas. \u201cNo lo es desde luego el informe en el que la falta de opini\u00f3n viene provocada por la deficiente informaci\u00f3n proporcionada al auditor por la propia sociedad.<\/strong><\/p>\n

            La finalidad de la norma es dar satisfacci\u00f3n al inter\u00e9s de socios y terceros o de un socio minoritario en que se nombre \u00abun auditor de cuentas para que efect\u00fae la revisi\u00f3n de las cuentas anuales de un determinado ejercicio (art\u00edculos 263.1 y 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital)\u00bb. Por tanto \u201cel informe no puede servir de soporte al dep\u00f3sito de cuentas cuando del mismo no pueda deducirse racionalmente<\/strong> ninguna informaci\u00f3n clara, al limitarse a expresar la ausencia de opini\u00f3n sobre los extremos auditados\u201d. \u201cA contrario, cuando del informe de auditor\u00eda pueda deducirse una informaci\u00f3n clara sobre la fiabilidad de las cuentas en relaci\u00f3n al estado patrimonial de la sociedad no debe ser objeto de rechazo aun cuando el auditor, por cuestiones t\u00e9cnicas, no emita opini\u00f3n(Resoluciones de 10 de enero y 11 de marzo de 2014<\/a>)\u201d.<\/p>\n

            Concluye diciendo que \u201cen el expediente que da lugar a la presente consta que el informe del auditor contiene una opini\u00f3n denegada, entre otras cuestiones que no afectan al resultado de la presente, porque el auditor carece de informaci\u00f3n suficiente<\/strong> para realizar su juicio de fiabilidad sobre determinadas partidas de las cuentas anuales y porque la propia estructura de la cuentas incorpora partidas de forma indebida y adolece de la falta de otras obligatorias\u201d.<\/p>\n

            Comentario<\/strong>: Como en otras ocasiones la cuesti\u00f3n de si un informe de auditor\u00eda sirve o no para el dep\u00f3sito de cuentas de la sociedad, va a depender de los t\u00e9rminos en que el mismo est\u00e9 redactado y de la informaci\u00f3n y facilidades que para hacer su informe le haya facilitado la sociedad. Ser\u00e1 por tanto una cuesti\u00f3n de hecho<\/strong> a ponderar en cada caso concreto aunque como regla general podemos decir que cuando, como en el caso de esta resoluci\u00f3n, exista falta de documentaci\u00f3n<\/strong> que normalmente hubiera podido aportar la sociedad y errores patentes en la contabilizaci\u00f3n de determinadas partidas el informe no ser\u00e1 h\u00e1bil<\/strong> para practicar el dep\u00f3sito de cuentas de la sociedad. JAGV.<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9077 – 5 p\u00e1gs. – 171 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>246. OBRA NUEVA. LICENCIA POR SILENCIO POSITIVO.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 3 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Teguise a la inscripci\u00f3n de una escritura de obra nueva.<\/p>\n

            Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva en 2015 en base a una licencia municipal obtenida por silencio positivo en el a\u00f1o 2006. Se acredita la solicitud de licencia y la falta de respuesta del Ayuntamiento en plazo (3 meses) por lo que conforme a la legislaci\u00f3n entonces vigente se estima adquirida la licencia por silencio positivo.<\/p>\n

            El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n y considera no obtenida\u00a0la obtenci\u00f3n de licencia por silencio positivo en tanto no se acredite que las facultades adquiridas por efecto del silencio positivo \u00a0no son contrarias a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica. Todo ello conforme al criterio sentado por la Sentencia del TS de 28 de Enero de 2009 y seguido por la DGRN en numerosas resoluciones posteriores.<\/p>\n

            El interesado<\/strong>\u00a0 recurre y alega que \u00a0la fecha de obtenci\u00f3n de la licencia (2006) por silencio positivo es anterior al criterio jurisprudencial \u00a0de 2009, y por tanto no le es aplicable. Adem\u00e1s a\u00f1ade que actualmente rige de nuevo el silencio positivo, pues el cambio \u00a0introducido por el art\u00edculo 23 del Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio (estableciendo el silencio negativo) fue derogado por la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica, apartado 6.\u00ba de la Ley 8\/2013, de 26 de junio.<\/p>\n

            Considera tambi\u00e9n que es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 166 del Decreto Legislativo 1\/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenaci\u00f3n del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias<\/a>, en concreto sus apartados 5 y 6 que establecen como norma general el silencio positivo, transcurridos 3 meses desde la solicitud de licencia sin contestaci\u00f3n.<\/p>\n

            La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n. Distingue a efectos del derecho intertemporal aplicable entre normas sustantivas y normas procedimentales o adjetivas<\/strong>. El acceso al Registro respecto de derechos nacidos y no ejercitados se har\u00e1 respetando la normativa sustantiva existente en el momento en que se produjo el nacimiento del derecho, pero conforme a la noma procedimental vigente en el momento de inscripci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

            En el presente caso considera como norma adjetiva de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 20 de la Ley del Suelo<\/a>, (normativa que es b\u00e1sica estatal) para su inscripci\u00f3n en el Registro y por tanto considera necesario que se acredite \u00a0documentalmente \u00a0la conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta (la obra nueva).<\/p>\n

            Considera igualmente \u00a0aplicable tambi\u00e9n la citada doctrina del TS al silencio positivo y por tanto exige para ello una manifestaci\u00f3n expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

            En definitiva, admite la adquisici\u00f3n de licencias por silencio positivo, pero acreditando por documento administrativo que la licencia no supone la adquisici\u00f3n de facultades contrarias a la normativa urban\u00edstica<\/strong>. \u00a0(AFS)<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9078 – 9 p\u00e1gs. – 208 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>247. DERECHO DE RETRACTO. SENTENCIA CONDENANDO A OTORGAR LA ESCRITURA DE VENTA<\/strong>.<\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 3 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Sahag\u00fan a inscribir una sentencia reca\u00edda en procedimiento ordinario por la que se reconoce un derecho de retracto.<\/p>\n

            Hechos:<\/strong> Se sigue un procedimiento judicial en el que se demanda que el comprador de una finca otorgue escritura de retracto de comuneros \u00a0a favor del retrayente. En la sentencia as\u00ed se recoge, reconociendo su derecho al retracto ordenando el otorgamiento de una escritura p\u00fablica. Ahora el demandante y retrayente solicita que se inscriba directamente la sentencia en el Registro y solicita la \u00a0inscripci\u00f3n.de la misma y por tanto la inscripci\u00f3n de la parte retra\u00edda a su nombre sin otorgamiento de escritura.<\/p>\n

            El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n, pues considera que la sentencia es clara: tiene que otorgarse la escritura de retracto y adem\u00e1s justificarse el pago del precio. Adem\u00e1s hay otros defectos formales.<\/p>\n

            El interesado<\/strong> recurre y alega que con la sentencia reconociendo el derecho de retracto se produce la subrogaci\u00f3n del retrayente y por tanto la adquisici\u00f3n del derecho, por lo que no se necesita escritura p\u00fablica seg\u00fan determinada sentencia del TS que cita.<\/p>\n

            La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n y argumenta \u00a0que la citada sentencia del TS, aunque referida a un retracto arrendaticio, es aplicable al presente caso. Sin embargo \u00a0de ella resulta que para que se consume el retracto se necesita adem\u00e1s consignar o pagar el precio, y en el presente caso el pago queda diferido al momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, seg\u00fan la propia sentencia. Confirma por tanto la necesidad de otorgamiento de la escritura p\u00fablica. (AFS)<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9079 – 6 p\u00e1gs. – 181 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>248. ADJUDICACI\u00d3N EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CONSIGNACI\u00d3N DEL SOBRANTE.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 3 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Palencia n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n derivado de un procedimiento de apremio administrativo. (ACM).<\/p>\n

            A) Hechos:<\/strong> 1) Se inicia por la Seguridad Social<\/strong> un procedimiento advo ejecutivo<\/strong>, se Anota el embargo en el Registro donde se practica la oportuna Nota de haberse expedido la certificaci\u00f3n de cargas al \u00a0incoarse la ejecuci\u00f3n.
            \n \u00a0 2) Acreedores posteriores<\/strong> a la Nota obtienen judicialmente Anotaci\u00f3n preventiva de embargo<\/strong>, pero no comparecen al procedimiento Advo de la SS.
            \n \u00a0 \u00a0 3) La SS adjudica el bien a un licitador, liquida su cr\u00e9dito, restituye el sobrante al deudor<\/strong> y expide mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas posteriores al embargo advo y la nota registral.<\/p>\n

            B)<\/strong> La registradora<\/strong> califica negativamente por FALTA de consignaci\u00f3n del sobrante<\/strong> a disposici\u00f3n de esos acreedores posteriores;<\/p>\n

            C) <\/strong>La <\/span>Tesorer\u00eda<\/strong> de la SS recurre<\/strong> alegando que tales acreedores, pudiendo, no comparecieron al procedimiento Advo (el cual conoc\u00edan con la Nota registral sobre expedici\u00f3n de la Certificaci\u00f3n de Cargas)\u00a0 reclamando su derecho al sobrante; que la Administraci\u00f3n actuante no pudo tener conocimiento de la existencia de tales acreedores posteriores; y que le resultar\u00eda un grave perjuicio econ\u00f3mica esa consignaci\u00f3n ex post ante la imposibilidad de recuperar el sobrante ya entregado al deudor.<\/span><\/p>\n

            D) La DGRN<\/strong> estima<\/strong> el recurso, y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>, se\u00f1alando, conforme a la ResDGRN 11 marzo 2014<\/a>:<\/p>\n

            1\u00ba Que resulta supletoriamente aplicable, a falta de otras normas m\u00e1s espec\u00edficas en el RGR de la SS (RD 11 junio 2004<\/a>), las reglas de la LEC2000, y en particular sus Art\u00edculos 654, 672, 674 y 692-1<\/a>. \u00a0<\/p>\n

            2\u00ba Que conforme a los citados preceptos de la LEC y a los arts. 132 y 133 LH<\/a>, SOLO es preciso consignar el sobrante<\/strong> a favor de los acreedores<\/strong> posteriores al ejecutante pero anteriores a la citada Nota<\/strong> registral de Publicidad del procedimiento de Ejecuci\u00f3n (de expedici\u00f3n de la Certificaci\u00f3n de Dominio y Cargas) o a los posteriores que hayan comparecido <\/strong>en el expediente para hacer valer sus derechos. Pero no a favor de los posteriores a la nota que no hayan comparecido. (ACM)<\/a>.\u00a0 Ver adem\u00e1s en las Res DGRN de 11 de marzo de 2014<\/a> ,\u00a0<\/strong>\u00a0de 7 de junio de 2016<\/a>\u00a0<\/strong>y de 9 marzo 2017<\/a><\/strong> .<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9080 – 8 p\u00e1gs. – 194 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>249. CONCURSO DE ACREEDORES. PLAN DE LIQUIDACI\u00d3N: FIRMEZA DEL AUTO Y AUDIENCIA A LOS TITULARES DE LAS HIPOTECAS. CANCELACI\u00d3N ANTICIPADA DE HIPOTECAS.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 6 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Salamanca n.\u00ba 2, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de determinadas cargas registrales, ordenada en un proceso concursal.<\/p>\n

            De igual contenido que la R. de 8 de julio 2015 comentada en este informe. N\u00famero 258<\/a>.<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9081 – 14 p\u00e1gs. – 250 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>250. RECTIFICACI\u00d3N DE PROYECTO DE REPARCELACI\u00d3N.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 6 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n del Ayuntamiento sobre rectificaci\u00f3n de una parcelaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n de una parte segregada.<\/p>\n

            Supuesto de hecho:\u00a0<\/strong>Por sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana se rectifica parcialmente una reparcelaci\u00f3n ya concluida. La rectificaci\u00f3n consiste en segregar una porci\u00f3n de terreno de una parcela y agruparla a otra con el objeto de que se cumpla la superficie m\u00ednima exigida.<\/p>\n

            En cumplimiento de la Sentencia, el Ayuntamiento afectado adopta Acuerdo del Pleno llevando a cabo dicha operaci\u00f3n y lo presenta en el Registro, siendo calificado negativamente por faltar el consentimiento de los actuales titulares de las fincas afectadas (se da la circunstancia siguiente: en el procedimiento judicial si hab\u00edan intervenido los interesados afectados, pero, tras el fallecimiento de alguno de ellos, al tiempo de presentar a inscripci\u00f3n el acuerdo rectificatorio constan inscritos como titulares sus herederos, que no hab\u00edan sido parte ni en el procedimiento judicial ni en el administrativo).<\/p>\n

            Para subsanar dicho defecto, el Ayuntamiento dicta un decreto aclaratorio de subsanaci\u00f3n que notifica a los titulares registrales actuales, tras lo cual se presenta nuevamente al Registro junto con la certificaci\u00f3n del secretario municipal constatando la firmeza administrativa del acuerdo plenario y del decreto aclaratorio.<\/p>\n

            1 \u00bfEs inscribible ahora la modificaci\u00f3n de la reparcelaci\u00f3n? SI<\/strong>.<\/p>\n

            2 \u00bfCabe exigir el consentimiento expreso de los actuales titulares registrales? NO<\/strong><\/p>\n

            Doctrina de la DGRN.\u00a0<\/strong>\u00ab… justificada la posibilidad, limitada, de rectificar proyectos de equidistribuci\u00f3n inscritos, particularmente cuando se trata de hacer efectiva una sentencia firme que invalida de forma parcial el proyecto y afecta \u00fanicamente a determinados propietarios, con la intervenci\u00f3n de los mismos en el proceso judicial y el administrativo, y con audiencia a los nuevos titulares registrales, debe admitirse la inscripci\u00f3n del acto administrativo de ejecuci\u00f3n de sentencia que afecta limitadamente al contenido del proyecto a los solos efectos de adecuarlo de modo pleno al planeamiento que ha de ejecutar en cuanto a la recomposici\u00f3n de la parcela m\u00ednima y determinaci\u00f3n de las nuevas cuotas de propiedad y titulares conforme a las propias reglas del proyecto, basadas en la subrogaci\u00f3n real y la correspondencia de derechos, sobre la base de la proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria, seg\u00fan el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular\u00bb<\/p>\n

            Comentario<\/strong><\/p>\n

            La rectificaci\u00f3n de los asientos registrales exige, como norma general, el consentimiento de su titular manifestado en escritura p\u00fablica, o sentencia firme dictada en procedimiento en el que haya sido parte dicho titular.<\/p>\n

            Trat\u00e1ndose de procedimientos administrativos dotados de las garant\u00edas necesarias para el ciudadano (arts. 24 y 105 CE), el consentimiento del titular registral se entender\u00e1 cumplido cuando se le haya permitido participar en el mismo, siendo de especial importancia el tr\u00e1mite de audiencia y alegaciones (arts. 79 de la Ley 30\/1992).<\/p>\n

            \u00a0En tales casos, cumplido el procedimiento, no cabe exigir el requisito a\u00f1adido del consentimiento expreso del titular en escritura p\u00fablica, pues, concluido y firme el procedimiento en v\u00eda \u00a0administrativa, el titular registral afectado ha podido defender sus derechos \u00a0y recurrir, incluso, la resoluci\u00f3n administrativa que pone fin al procedimiento.<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9082 – 9 p\u00e1gs. – 204 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>251. COMPRAVENTA SUJETA A CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA. INSCRIPCI\u00d3N PARCIAL.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 6 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcoy a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n

            Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de compraventa sujeta a una condici\u00f3n resolutoria, ejercitable a instancia del comprador, relativa al cumplimiento de determinados requisitos urban\u00edsticos en un plazo m\u00e1ximo de 7 a\u00f1os.\u00a0 Posteriormente se otorga una escritura complementaria en virtud de la cual los otorgantes solicitan del registrador que inscriba la escritura parcialmente, aunque \u00a0deniegue la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n

            El registrador<\/strong> en una primera calificaci\u00f3n deniega la inscripci\u00f3n del negocio completo ya que la condici\u00f3n es muy indeterminada y casu\u00edstica, contraria a los principios registrales de exactitud registral, certeza y seguridad y duda si la condici\u00f3n es suspensiva o resolutoria. Aportada la escritura complementaria mantiene la calificaci\u00f3n porque considera que no puede inscribir s\u00f3lo la compraventa y no la condici\u00f3n, ya que desnaturalizar\u00eda el negocio jur\u00eddico, que es un todo.<\/p>\n

            El notario<\/strong> autorizante recurre la segunda nota, y alega que el registrador no aplica el principio de rogaci\u00f3n, es decir de no inscripci\u00f3n a instancia de parte de la condici\u00f3n resolutoria, que es voluntaria, y a la que ambas partes han renunciado. Que lo que se inscribe no es el negocio jur\u00eddico entero sino titularidades derivadas de un contrato causal, y en este caso la compraventa es un negocio con todos los requisitos legales. En definitiva, que en todo caso debi\u00f3 de inscribir \u00a0la compraventa.<\/p>\n

            Igualmente recurre la primera nota, alegando que la condici\u00f3n pactada sin duda es resolutoria, que no es indeterminada, concepto contradictorio con el de casu\u00edstica; que los supuestos de hecho de la condici\u00f3n est\u00e1n suficientemente determinados y fijado un plazo\u00a0 de siete a\u00f1os para ello. Y que el hecho de que no dependan de la voluntad\u00a0 de las partes no es ning\u00fan defecto de la condici\u00f3n, sino que m\u00e1s bien\u00a0 el problema se podr\u00eda plantear en caso contrario, si la condici\u00f3n fuera potestativa. En resumen, que la condici\u00f3n resolutoria debi\u00f3 de inscribirse.<\/p>\n

            La DGRN<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n. En cuanto a la primera cuesti\u00f3n, considera que la condici\u00f3n resolutoria beneficia en su caso \u00fanicamente al comprador, por lo que \u00e9ste puede renunciar a su inscripci\u00f3n, conforme al principio de rogaci\u00f3n. En cuanto al fondo del asunto, argumenta que la condici\u00f3n es inscribible porque est\u00e1 claro que es resolutoria, que no es indeterminada, que la casu\u00edstica est\u00e1 bien delimitada, que la condici\u00f3n pactada no es puramente potestativa, pues no depende solamente de la voluntad del deudor\u00a0 sino que depende de m\u00e1s cosas, por lo que es meramente potestativa. Finalmente se\u00f1ala que aunque no se especifique en la escritura el procedimiento para llevar a cabo de resoluci\u00f3n, la condici\u00f3n debe de inscribirse, pues una cosa es la inscripci\u00f3n del pacto y otra su desarrollo posterior, que ser\u00e1 normalmente en la v\u00eda judicial donde se ventilar\u00e1n extremos que puedan ser dudosos. Por tanto considera inscribible la condici\u00f3n resolutoria pactada\u00a0 (AFS)<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9083 – 7 p\u00e1gs. – 188 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>252.\u00a0<\/strong><\/span>DEP\u00d3SITO DE CUENTAS DE ENTIDAD CONCURSADA.\u00a0REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LA ADMINISTRACI\u00d3N CONCURSAL. ^<\/a><\/strong><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 6 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles IV de Alicante, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad, correspondiente al ejercicio 2013.<\/p>\n

            Hechos:<\/strong> Se solicita el dep\u00f3sito de cuentas<\/strong> de una sociedad concursada ya disuelta<\/strong> y en fase de liquidaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

            La registradora suspende<\/strong> el dep\u00f3sito pues \u201cla expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n comprensiva de las cuentas le corresponde al Administrador concursal. Art. 48.3 Ley Concursal\u201d.<\/p>\n

            La sociedad recurre por medio de sus administradores pues \u201csi bien en el momento de la solicitud de inscripci\u00f3n del asiento la sociedad se encontraba en la fase de liquidaci\u00f3n del procedimiento concursal, ni en la fecha de formulaci\u00f3n de las cuentas, ni en la de celebraci\u00f3n de la junta, ni en la de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n, el \u00f3rgano de administraci\u00f3n se hallaba ni suspendido ni intervenido, tal y como consta en la resoluci\u00f3n judicial inscrita en el Registro Mercantil\u201d.<\/p>\n

            La registradora ante el escrito pide la ratificaci\u00f3n de la interposici\u00f3n del recurso<\/strong> por parte de la administraci\u00f3n concursal, ratificaci\u00f3n que no se produce y s\u00ed se presenta un escrito de un procurador ratificando la interposici\u00f3n en nombre de los antiguos administradores. Por ello la registradora en su informe expresa sus dudas<\/strong> acerca de la legitimaci\u00f3n del recurrente.<\/p>\n

            Doctrina: <\/strong>La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n aunque por razones levemente distintas a las expresadas en la nota.<\/p>\n

            Como cuesti\u00f3n previa la DG plantea el problema de la legitimaci\u00f3n<\/strong> para recurrir admiti\u00e9ndola<\/strong> en base a que el art\u00edculo 325 de la LH permite que sea interpuesto por \u201cquien tenga inter\u00e9s conocido en asegurar los efectos de \u00e9sta \u201c(la inscripci\u00f3n, en este caso el dep\u00f3sito) \u00a0y es evidente que los administradores cesados se encontraban en ese caso.<\/p>\n

            En cuanto a la cuesti\u00f3n de fondo planteada la DG considera que la certificaci\u00f3n expedida y presentada cumple con lo dispuesto en el art\u00edculo 109.2 del RRM pues los que exped\u00edan la certificaci\u00f3n ten\u00edan su cargo inscrito y vigente en el momento de la expedici\u00f3n.<\/p>\n

            Ahora bien para la DG lo que en realidad plantea la nota es si es o no necesario<\/strong> que se acredite<\/strong> el \u201cconsentimiento, conocimiento o intervenci\u00f3n de las cuentas presentadas a dep\u00f3sito por la administraci\u00f3n concursal<\/strong>, toda vez que a la fecha de su presentaci\u00f3n consta en el Registro el cese de los anteriores administradores sociales, que han sido sustituidos<\/strong> por una administradora concursal cuyo nombramiento y vigencia resulta del Registro mismo\u201d.<\/p>\n

            Y sobre esta base, citando la \u00a0Resoluci\u00f3n de 6 de marzo de 2009<\/a> de la propia DG, llega a la conclusi\u00f3n de que es necesario, a los efectos del dep\u00f3sito de la cuentas el \u201cconsentimiento, intervenci\u00f3n o supervisi\u00f3n de la administraci\u00f3n concursal\u201d.<\/p>\n

            Comentario<\/strong>: Dos temas plantea esta resoluci\u00f3n: Uno el relativo a la correcci\u00f3n en la expedici\u00f3n de una certificaci\u00f3n cuando los administradores tienen el cargo vigente en el momento de expedirla aunque no lo tengan en el momento de la presentaci\u00f3n del documento de que se trate. Es una cuesti\u00f3n importante pues se da con relativa frecuencia. Y dos la necesidad de que el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad concursada, est\u00e9 en la fase en que est\u00e9, salvo con convenio aprobado, cuente con el consentimiento de la administraci\u00f3n concursal. JAGV.<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9084 – 5 p\u00e1gs. – 181 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>253. COMPRAVENTA. RECTIFICACI\u00d3N.<\/span> <\/strong><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 7 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Jijona, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n de otra de compraventa.<\/p>\n

            Hechos:<\/strong> en 1998 un matrimonio compra una propiedad para su sociedad de gananciales. En 2014 la esposa rectifica dicha escritura manifestando que en realidad estaban casados en ese momento bajo r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, lo que se acredita fehacientemente con certificado del Registro Civil, y que compraban por mitad. Se notifica al otro c\u00f3nyuge mediante acta notarial para que preste su consentimiento a la rectificaci\u00f3n; el notario le notifica y el requerido reconoce por manifestaciones verbal que es cierto que se hallaba casado en separaci\u00f3n de bienes, lo que el notario recoge en el Acta. Ahora se pretende la rectificaci\u00f3n del Registro.<\/p>\n

            La registradora<\/strong> encuentra como defecto que el interesado no ha comparecido en debida forma ante notario para ratificar el documento \u00a0y por tanto no ha prestado su consentimiento para que el bien adquirido en escritura\u00a0 se inscriba por mitad y pro indiviso, \u00a0como pretende la otorgante.<\/p>\n

            La recurrente<\/strong> alega que la separaci\u00f3n de bienes ha quedado acreditada fehacientemente y que el c\u00f3nyuge no compareciente ha prestado su consentimiento, como resulta del Acta Notarial.<\/p>\n

            La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n afirmando que es cierto que su doctrina es que cuando un error es probado fehacientemente no es necesario el consentimiento de los interesados, pero en el presente caso al pretenderse que se inscriba por mitad es necesario el consentimiento expreso mediante la firma de ambos c\u00f3nyuges, no bastando para ello las manifestaciones recogidas por el notario en el Acta Notarial.<\/p>\n

            COMENTARIO<\/strong>. Resoluci\u00f3n demasiado formalista, pues el hecho cierto es que \u00a0la separaci\u00f3n de bienes est\u00e1 acreditada fehacientemente, tanto por la certificado de matrimonio, como por el Acta notarial, documentos suficientes para rectificar la inscripci\u00f3n. El \u00fanico defecto que encuentra la DGRN, relativo a que no se especifica que es por mitad, no es tal por cuanto es el mismo porcentaje que resulta del Registro, al menos desde el punto de vista econ\u00f3mico, ya que\u00a0 la titularidad de los bienes en la sociedad de gananciales es, desde dicho punto de vista econ\u00f3mico, por mitad, sin perjuicio de que haya que realizar operaciones previas de liquidaci\u00f3n, para que jur\u00eddicamente lo sea tambi\u00e9n. (AFS)<\/p>\n

            PDF (BOE-A-2015-9085 – 6 p\u00e1gs. – 179 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            <\/a>254. OBRA NUEVA Y DIVISI\u00d3N HORIZONTAL EN AUTOPROMOCI\u00d3N. SEGURO DECENAL Y LIBRO EDIFICIO.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

            Resoluci\u00f3n de 7 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada y divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

            Supuesto de hecho<\/strong><\/p>\n

            Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una obra nueva y divisi\u00f3n horizontal de un edificio integrado por\u00a0cinco viviendas, dos locales comerciales y una cochera-aparcamiento en planta baja, sin que se haya constituido el seguro decenal.<\/p>\n

            Se recurre s\u00f3lo el primer defecto impuesto en la nota de calificaci\u00f3n, esto es la falta de acreditaci\u00f3n de la constituci\u00f3n del seguro decenal<\/strong>. La recurrente alega que es autopromotora de la edificaci\u00f3n, su avanzada edad y que lo ha edificado sin ning\u00fan \u00e1nimo de lucro ni intenci\u00f3n de enriquecimiento; que no pretende venderlo y que s\u00f3lo se le puede exigir en su d\u00eda al hacerlo; que se debe inscribir con una nota de que est\u00e1 obligada a formalizar el seguro decenal en el caso de venta a tercero; que cabr\u00eda la posibilidad de estimar el recurso parcialmente en el sentido de que se procediese a la inscripci\u00f3n de una de las viviendas, concretamente la que se usa como vivienda habitual de la recurrente y la cochera.<\/p>\n

              \n
            1. \u00bfEl hecho de ser autopromotor exime de la obligaci\u00f3n de concertar el seguro decenal? NO<\/strong>.<\/li>\n
            2. \u00bfCabe posponer la obligaci\u00f3n del seguro -o su renuncia- al caso de que el autopromotor decida posteriormente vender alguno de los elementos privativos del edificio? NO<\/strong>.<\/li>\n
            3. \u00bfCabe inscribir una sola vivienda, concretamente la destinada a vivienda personal de la declarante, sin el seguro decenal? NO<\/strong>.<\/li>\n
            4. \u00bfCabe inscribir, con o sin seguro decenal, uno de los elementos privativos del edificio? NO<\/strong>.\u00a0<\/li>\n
            5. \u00bfSe\u00a0puede inscribir uno de los elementos de la propiedad horizontal sin inscribir previamente la declaraci\u00f3n de obra nueva de todo el edificio y su constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal? NO<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

              Las preguntas formuladas son contestadas por la Resoluci\u00f3n como veremos seguidamente.<\/p>\n

              Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

              1<\/strong>.\u00a0El hecho de ser autopromotor no exime de la obligaci\u00f3n de concertar el seguro decenal<\/strong> fuera de los casos de \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio<\/strong>:<\/p>\n

              (i) La Ley incluye dentro de la regla general de la obligaci\u00f3n y exigibilidad del seguro tambi\u00e9n los casos de un promotor individual que impulsa las obras de edificaci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, esto es, para uso propio.<\/p>\n

              (ii) Esto es as\u00ed porque el art. 19.2 LOE considera tomador del seguro al promotor y asegurados al propio promotor y a los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo\u00bb.\u00a0<\/p>\n

              2<\/strong>. Fuera del caso de \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio del autopromotor, no cabe posponer la constituci\u00f3n del seguro a un momento posterior<\/strong> al de la escrituraci\u00f3n de la obra nueva y su inscripci\u00f3n: \u00ab…En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es raz\u00f3n suficiente para eximir del cumplimiento de la obligaci\u00f3n del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripci\u00f3n de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si as\u00ed fuera no se entender\u00eda que la Ley imponga tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, sin intenci\u00f3n de su enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros, bajo cualquier t\u00edtulo.<\/p>\n

              3<\/strong>. No cabe inscribir una sola vivienda<\/strong> del edifico, concretamente la destinada a vivienda personal de la declarante, sin el seguro decenal. Ni tampoco es posible\u00a0inscribir, con o sin seguro decenal. Uno de los elementos privativos del edificio: (i) \u00ab…\u00a0En primer lugar porque trat\u00e1ndose de un edificio de cuatro plantas dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal no se puede pretender inscribir uno de los elementos privativos sin inscribir los dem\u00e1s…Por tanto con o sin seguro decenal no se puede inscribir uno de los elementos de la propiedad horizontal sin inscribir previamente la declaraci\u00f3n de obra nueva de todo el edificio y su constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. (ii) \u00ab…En segundo lugar porque aun cuando se acreditase la constituci\u00f3n del seguro decenal para el resto de viviendas, a excepci\u00f3n de la se\u00f1alada, tampoco se podr\u00eda practicar la inscripci\u00f3n, pues una vez declarada la terminaci\u00f3n de la obra nueva de la totalidad del edificio, el seguro decenal debe referirse a la totalidad del mismo, y ello porque como tiene se\u00f1alado el propio Centro Directivo (Resoluci\u00f3n de 26 de julio de 2010) en la propiedad horizontal en sentido vertical los elementos privativos no son independientes unos de otros puesto que los elementos estructurales son comunes: suelo, cimientos, cubierta, vigas, forjados, muros de carga, etc., por tanto los da\u00f1os estructurales que pueda sufrir el edificio afectan a la totalidad de los elementos privativos\u00bb.\u00a0<\/p>\n

              4<\/strong>. \u00bfQu\u00e9 se entiende por vivienda unifamiliar?\u00a0<\/strong>El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por unas caracter\u00edsticas constructivas y arquitect\u00f3nicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenaci\u00f3n jur\u00eddica, que configuran a la edificaci\u00f3n como aut\u00f3noma, separada y que se destina a un uso individual. Jur\u00eddicamente se estructura como una \u00fanica entidad f\u00edsica y registral, susceptible de una sola titularidad.<\/p>\n

              Comentario<\/strong><\/p>\n

              El tenor de los textos legales y la doctrina del Centro Directivo no dejan lugar a dudas: no se puede escriturar ni inscribir un edificio sin seguro decenal salvo el caso espec\u00edfico de vivienda unifamiliar para uso propio.<\/p>\n

              Fuera de este caso, no se podr\u00e1 autorizar la declaraci\u00f3n de obra nueva del edificio argumentando que no se divide horizontalmente. Por tanto, o es arquitect\u00f3nicamente una vivienda unifamiliar, o no cabe declarar e inscribir la obra nueva (art. 19.2 LOE y art. 20, p\u00e1rrafos segundo, n\u00ba 1 del TR Ley del Suelo).<\/p>\n

              Es cierto que en la pr\u00e1ctica diaria nos encontramos con casos l\u00edmite<\/strong>, sobretodo en esta \u00e9poca de profunda crisis. As\u00ed sucede cuando, sobre la vivienda de planta baja de los padres, los hijos han construido, como buenamente han podido, las viviendas de sus respectivas familias, y ahora pretenden individualizar sus propiedades para pagar sus respectivas contribuciones, tener sus contadores de agua y luz, o financiar alguna necesidad con un pr\u00e9stamo hipotecario. La explicaci\u00f3n de que ellos son tomadores del seguro y que el hecho de ser promotores\/ usuarios no les exime de cumplir la Ley, que se establece en su propio beneficio, no suele resultar convincente. Pero as\u00ed es la Ley. (JAR)<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9086 – 8 p\u00e1gs. – 195 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>255. SUSPENSI\u00d3N DE LA CALIFICACI\u00d3N POR EXISTIR ASIENTOS CONTRADICTORIOS PENDIENTES.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 7 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Girona n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de arrendamiento.<\/p>\n

              Se presenta\u00a0 una escritura. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por estar pendientes de calificaci\u00f3n los t\u00edtulos previos, cuyo asiento de presentaci\u00f3n est\u00e1 vigente. El recurrente alega que los asientos de presentaci\u00f3n de los previos est\u00e1n caducados.<\/p>\n

              La Direcci\u00f3n<\/strong> analiza las peticiones del recurrente:<\/p>\n

              En cuanto a la pretensi\u00f3n de caducidad de los asientos de presentaci\u00f3n previos<\/strong> confirma el criterio del Registrador. Entiende que el recurrente incurre en errores referidos a la vigencia de los asientos de presentaci\u00f3n, sus prorrogas y caducidad. De acuerdo con los art. 17,<\/a> 18<\/a> 19,<\/a> 322,<\/a> y 323<\/a> LH y 432 RH <\/a>\u00a0el asiento de presentaci\u00f3n tiene una duraci\u00f3n de 60 d\u00edas h\u00e1biles, que se prorrogan conforme al art 18.2.\u00ba LH<\/a>; en caso de que se produjere una calificaci\u00f3n negativa por observarse en el documento defectos subsanables, el asiento se prorroga por otros sesenta d\u00edas a contar desde la \u00faltima de las notificaciones recibidas (<\/strong>art 323 LH<\/a>) y a su vez dichas pr\u00f3rrogas llevan consigo la pr\u00f3rroga de los asientos contradictorios o conexos (art.432.2 RH<\/a><\/strong>). Y esto es lo que ocurre en este caso: Existen dos documentos previos calificados con defectos subsanables y sus asientos de presentaci\u00f3n est\u00e1n prorrogados y por tanto vigentes; ello implica la pr\u00f3rroga del asiento posterior contradictorio y no cabe calificar el documento mientras est\u00e9n vigentes dichos asientos previos contradictorios: caducados dichos asientos o despachados los t\u00edtulos se proceder\u00e1 a calificar dicho documento posterior en atenci\u00f3n al t\u00edtulo y a la situaci\u00f3n registral existente en ese momento.<\/p>\n

              Se solicita tambi\u00e9n Anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n del documento<\/strong>. Confirma la Direcci\u00f3n que tampoco puede practicarse pues no se trata de un documento calificado con defectos, sino de un documento que est\u00e1 pendiente de calificaci\u00f3n. Por tanto, no habiendo defecto subsanable puesto que el documento est\u00e1 pendiente de calificar, no procede practicar anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n por defecto subsanable<\/strong> (art. 65 LH)<\/a> sin que se produzca perjuicio al presentante puesto que el asiento esta prorrogado como consecuencia de la pr\u00f3rroga de los asientos previos.<\/p>\n

              En cuanto a la petici\u00f3n de que se ordene la cancelaci\u00f3n de asientos practicados en virtud de los t\u00edtulos previos presentados en caso de que \u00e9stos se llegaren a practicar<\/strong>, tambi\u00e9n se rechaza ya que una vez inscritos s\u00f3lo la autoridad judicial, mediante el correspondiente procedimiento, podr\u00e1 ordenar su modificaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n (art.1.3 LH<\/a>) y no es el recurso gubernativo el cauce ni el procedimiento adecuado. En este caso respecto a esos t\u00edtulos previamente presentados el procedimiento registral est\u00e1 en tr\u00e1mite y sin finalizar y no cabe mediante la interposici\u00f3n de recurso la pretensi\u00f3n de anteponer derechos o solicitar la pr\u00e1ctica de asientos que puedan dar la apariencia de un derecho usando inadecuadamente la legislaci\u00f3n hipotecaria. (MN)<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9087 – 8 p\u00e1gs. – 193 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>256. NOTAS DE AFECCI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 7 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 40, por la que se suspende la extensi\u00f3n de una nota marginal de afecci\u00f3n real a los gastos de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n

              Se presenta solicitud en el Registro de la Propiedad de pr\u00f3rroga de afecciones urban\u00edsticas derivadas de procedimiento de equidistribuci\u00f3n; vigente el asiento de presentaci\u00f3n se modifica la rogaci\u00f3n con la aportaci\u00f3n de un segundo documento en el que solicita que se practiquen nuevas notas de afecci\u00f3n y no pr\u00f3rroga de las anteriores. <\/span><\/p>\n

              El registrador exige que se aporte certificaci\u00f3n de aprobaci\u00f3n firme por parte de la Administraci\u00f3n actuante advirtiendo que la misma debe recaer en procedimiento en el que se haya respetado la situaci\u00f3n jur\u00eddica de las personas implicadas y con cumplimiento del resto de requisitos exigidos por la normativa aplicable.<\/span><\/p>\n

              El recurrente no discute las afirmaciones de la nota de defectos. Se limita a completar la documentaci\u00f3n aportada en su d\u00eda con la incorporaci\u00f3n de dos nuevos documentos y con la reflexi\u00f3n de que deber\u00eda dejarse en suspenso la pr\u00e1ctica de las operaciones solicitadas en tanto no recaiga la resoluci\u00f3n administrativa firme.<\/span><\/p>\n

              El registrador emite informe a la luz de las alegaciones del escrito de recurso y emite nueva calificaci\u00f3n en funci\u00f3n de la nueva documentaci\u00f3n incorporada reiterando la imposibilidad de inscribir.<\/span><\/p>\n

              La DG, en base al articulo 326 de la Ley Hipotecaria (\u00abEl recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma\u00bb\u201d se\u00f1ala que \u201cque el recurso no es la v\u00eda adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador\u201d y que \u201cen la tramitaci\u00f3n del expediente de recurso no pueden ser tomados en consideraci\u00f3n documentos no calificados por el registrador (y aportados al interponer el recurso). En consecuencia, que no procede llevar a cabo un pronunciamiento en relaci\u00f3n a documentos que no se pusieron a disposici\u00f3n del registrador de la Propiedad al tiempo de llevar a cabo su calificaci\u00f3n sin perjuicio de que llev\u00e1ndose a cabo una nueva presentaci\u00f3n se adopte un nuevo acuerdo de calificaci\u00f3n en el que se haga referencia a dichos documentos (vid. art\u00edculo 108 del Reglamento Hipotecario). A la luz de las consideraciones anteriores no procede que esta Direcci\u00f3n General lleve a cabo pronunciamiento alguno sobre la cuesti\u00f3n de fondo, que no ha sido discutida por el recurrente, y sobre la que no se puede entrar en base a documentos presentados con el escrito de recurso y respecto de los que el registrador ya ha afirmado que no subsanan las deficiencias observadas. Si el recurrente desea obtener una decisi\u00f3n del registrador al respecto y entablar contra la misma el oportuno recurso tiene abierta la v\u00eda de la nueva presentaci\u00f3n del conjunto de la documentaci\u00f3n en los t\u00e9rminos en que se ha expuesto con anterioridad\u201d.<\/span><\/p>\n

              Y concluye se\u00f1alando que \u201cLa confirmaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n del registrador implica la de la afirmaci\u00f3n de que no procede la pr\u00e1ctica de asientos provisionales, solicitud que ha sido hecha en v\u00eda de recurso y que, por no contenerse en la rogaci\u00f3n ante el registrador, tampoco fue objeto de calificaci\u00f3n\u201d. (JDR) <\/span><\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9088 – 4 p\u00e1gs. – 167 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>257. IDENTIFICACI\u00d3N DE LOS BIENES LEGADOS.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 8 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de San Mart\u00edn de Valdeiglesias, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n, aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia y entrega de legados.<\/p>\n

              Supuesto de hecho.\u00a0<\/strong>Se cuestiona si es o no inscribible una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia y entrega de legado en la que concurren las circunstancias siguientes: (i)<\/strong> la \u00fanica heredera es legataria al mismo tiempo de una vivienda que se identifica as\u00ed: \u00ab…la vivienda propiedad del testador sita en villa del Prado (Madrid), con el terreno que pertenece a la misma, y la huerta propiedad del testador sita en Villa del Prado (Madrid)…\u00bb; (ii)<\/strong> Se disponen otros legados en el testamento a favor de otros legatarios, consistentes en todos los bienes inmuebles pertenecientes al testador en la Villa del Prado.<\/p>\n

              En la escritura no comparecen los otros legatarios y la prelegataria \u00a0por s\u00ed sola se adjudica vivienda y el terreno anexo.<\/p>\n

              \u00bfEs inscribible<\/u>? SI<\/strong>, siempre que los bienes legados est\u00e9n suficientemente identificados (art, 81 c) RH)<\/p>\n

              Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

              1<\/strong>. Conforme al art. 81 c) del RH \u201cla inscripci\u00f3n a favor del legatario de inmuebles espec\u00edficamente legados se practicar\u00e1 en virtud de\u2026 c) Escritura de entrega otorgada por el legatario\u2026 y por el heredero o herederos\u00bb.<\/p>\n

              2<\/strong>. Identificaci\u00f3n del bien legado: requisito inexcusable es que no ofrezca dudas la identificaci\u00f3n del bien legado. Las dudas sobre la identidad del bien no pueden salvarse mediante \u00abun acta de manifestaciones otorgada por distintas personas que afirman tal correspondencia, pues, habr\u00e1n de ser los propios interesados en la herencia o quienes por ley tengan facultades de interpretaci\u00f3n del testamento, quienes resuelvan tal discrepancia, sin perjuicio de acudir a la v\u00eda judicial en caso de falta de acuerdo\u00bb (R. 5 diciembre 2003).<\/p>\n

              3<\/strong>. En el caso concreto de la Resoluci\u00f3n, el empleo en el testamento del art\u00edculo determinado \u00abla\u00bb (la casa y el terreno colindante a la misma) es suficiente para identificar los bienes legados aunque el testador tenga otros inmuebles en la misma localidad, pues la interpretaci\u00f3n l\u00f3gica nos lleva a concluir que s\u00f3lo hay una casa.<\/p>\n

              4<\/strong>. Si no hay identificaci\u00f3n suficiente, no cabe argumentar el deber del registrador de investigar el contenido del Registro como parte de su labor calificadora, pues para una b\u00fasqueda efectiva se precisa\u00a0que se consignen datos indubitados, como, por ejemplo, titular, localizaci\u00f3n, parajes, superficies, linderos, referencias catastrales etc, ya que referencias gen\u00e9ricas \u00a0son de imposible identificaci\u00f3n y comprenden incluso bienes que pudieran no estar inscritos.<\/p>\n

              Comentario<\/strong>.<\/p>\n

              No es esta la primera vez que se ocupa la DGRN de la identificaci\u00f3n suficiente del bien legado como requisito imprescindible, y l\u00f3gico, para que el legatario pueda por s\u00ed mismo otorgar unilateralmente la escritura de adjudicaci\u00f3n del legado. En la citada R. de 5 de diciembre de 2003 no se admiti\u00f3 que la insuficiente identificaci\u00f3n testamentaria pudiera suplirse mediante un acta de manifestaciones sin\u00a0 que intervinieran el resto de los herederos y legatarios.<\/p>\n

              Cuesti\u00f3n distinta es en qu\u00e9 casos puede el legatario unilateralmente adjudicarse el bien legado, que no es cuesti\u00f3n que se suscite en este caso. La Resoluci\u00f3n cita el art. 81 c) RH, que es el que resulta aplicable al caso concreto, pues el prelegatario tambi\u00e9n era el \u00fanico heredero, siendo legatarios no legitimarios el resto de interesados en la sucesi\u00f3n.<\/p>\n

              La DGRN se ha ocupado de este problema en Resoluciones anteriores, y muy resumidamente pueden exponerse las siguientes pautas generales, adem\u00e1s de lo que dispone el art\u00edculo 81 RH: (i)<\/strong> Habiendo legitimarios interesados, es necesaria su intervenci\u00f3n para la entrega del legado, incluso aunque el legatario sea tambi\u00e9n legitimario (RR. 20 0ctubre 2001 y 9 de marzo 2009). (ii)<\/strong> Como norma general, no puede el prelegatario de cosa espec\u00edfica adjudicarse unilateralmente el legado sin intervenci\u00f3n del resto de los coherederos (R.13 enero 2006\u00a0 y 13 abril 2009). (iii)<\/strong> No habiendo legitimarios, puede el legatario adjudicarse unilateralmente el bien legado si el testador lo ha autorizado expresamente, ex. art<\/em>. 81 a) RH (R.9 marzo 2009).<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9089 – 5 p\u00e1gs. – 171 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>258<\/strong>. CONCURSO DE ACREEDORES. PLAN DE LIQUIDACI\u00d3N: FIRMEZA DEL AUTO Y AUDIENCIA A LOS TITULARES DE LAS HIPOTECAS. CANCELACI\u00d3N ANTICIPADA DE HIPOTECAS.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 8 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Salamanca n.\u00ba 1, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de determinadas cargas registrales, ordenada en un proceso concursal.<\/p>\n

              Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0En concurso de acreedores, el Juzgado dicta auto declarando finalizada la fase com\u00fan y abierta la fase de liquidaci\u00f3n y posterior disoluci\u00f3n de la sociedad.<\/p>\n

              En el plan de liquidaci\u00f3n de los bienes del concursado, que se presenta por el administrador concursal para su aprobaci\u00f3n judicial, se propone un r\u00e9gimen distinto para la enajenaci\u00f3n de los bienes inmuebles de la masa activa, seg\u00fan exista constituida o no sobre los mismos garant\u00eda real.<\/p>\n

              Para aquellos bienes que no tienen constituida garant\u00eda real a favor de acreedores del concurso se propone la venta directa con la previa cancelaci\u00f3n de todas las cargas y anotaciones que los graven, incluso las acordadas en procedimiento administrativo.<\/p>\n

              Mediante auto se aprueba el plan de liquidaci\u00f3n propuesto por el administrador concursal, dict\u00e1ndose por el Secretario judicial decreto por el que se libra mandamiento para el Registro de la propiedad disponiendo la cancelaci\u00f3n de cargas, incluidas las hipotecas, con car\u00e1cter previo a la venta de los inmuebles.<\/p>\n

              La calificaci\u00f3n registral pone de manifiesto los siguientes defectos: 1) No cabe cancelar las hipotecas antes de la venta de los bienes hipotecados. 2) En el mandamiento ha de constar necesariamente si los acreedores hipotecarios afectados han tenido oportunidad de conocer el plan de liquidaci\u00f3n 3) En el mandamiento no se hace constar si el auto aprobatorio del plan de liquidaci\u00f3n es firme.<\/p>\n

              Doctrina DGRN<\/strong>.<\/p>\n

              1 Sobre la firmeza del plan de liquidaci\u00f3n: \u00bfes necesario a efectos registrales que conste la firmeza del auto aprobatorio del plan de liquidaci\u00f3n, teniendo en cuenta que tiene efectos inmediatos desde su aprobaci\u00f3n para procurar la mayor celeridad posible en el procedimiento concursal<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

              No obstante la inmediata ejecutividad del plan de liquidaci\u00f3n, lo cierto es que el Juez, de oficio o a instancia de parte, puede acordar motivadamente la suspensi\u00f3n, total o parcial, de plan de liquidaci\u00f3n. Este decisi\u00f3n del Juez es recurrible ante la Audiencia provincial correspondiente.<\/p>\n

              Por tanto, la situaci\u00f3n que se plantea en estos casos es la siguiente: (i) El auto aprobatorio del plan de liquidaci\u00f3n es inmediatamente operativo aunque no sea firme. (ii) Dicha eficacia inmediata no impide sin embargo\u00a0 que, comenzada la liquidaci\u00f3n, pueda suspenderse total o parcialmente. (iii) Por tanto, tal posibilidad justifica la exigencia de que conste la firmeza del Auto para que pueda producir la modificaci\u00f3n del contenido registral.<\/p>\n

              Dado el silencio de la LC en este punto, la cuesti\u00f3n se debe resolver, dice la DGRN, conforme a la legislaci\u00f3n hipotecaria y procesal, y cabe decir en este punto que el art. 3 LH se refiere al titulo judicial inscribible hablando de \u201cejecutoria\u201d, y no hay ejecutoria si no hay firmeza en los t\u00e9rminos del art. 207 LECivil.<\/p>\n

              Conclusi\u00f3n<\/strong>: para que el auto<\/strong> judicial que aprueba el plan de liquidaci\u00f3n pueda causar un asiento registral definitivo (inscripci\u00f3n, cancelaci\u00f3n) ha de ser firme<\/strong>.<\/p>\n

              2 Sobre la cancelaci\u00f3n de las hipotecas con car\u00e1cter previo a la venta de los bienes de la masa: \u00bfcabe tal cancelaci\u00f3n previa<\/u>? NO.<\/strong><\/p>\n

              Partiendo de la base de que las cancelaciones de embargos y cargas previamente a la venta del bien tiene por finalidad\u00a0 favorecer las operaciones de liquidaci\u00f3n, lo cierto es que no es lo mismo, dice la Resoluci\u00f3n, que se trate de cancelar anticipadamente un embargo, que no hay inconveniente en admitirlo, a que se trate de cancelar anticipadamente una hipoteca, cuya operatividad exige necesariamente su permanencia en garant\u00eda del cr\u00e9dito espec\u00edficamente garantizado por ella, de modo que, si no se ha pagado la deuda, dicha hipoteca pueda ser ejecutada (ius distrahendi<\/em>) para cobrar con el importe de la venta el cr\u00e9dito garantizado.<\/p>\n

              El concurso de acreedores limita pero NO excluye la eficacia de las garant\u00edas reales que gravan los bienes de la masa. Por tanto, en el caso discutido puede proponerse y aprobarse la venta directa de un bien hipotecado, pero el precio obtenido quedar\u00e1 afecto al pago del cr\u00e9dito garantizado con la hipoteca pues \u201c\u2026tambi\u00e9n en el concurso de acreedores el pago de los cr\u00e9ditos con privilegio especial se tiene que hacer con cargo a los bienes y derechos afectos (art. 155.1 LC).<\/p>\n

              Conclusi\u00f3n<\/strong>: No cabe la cancelaci\u00f3n previa solicitada, pues tal medida referida una hipoteca no viene prevista legalmente salvo el caso excepcional\u00a0 contemplado en el art. 97.2 LC. Se cita la STS de 23 de julio de 2013 que ha se\u00f1alado que \u00abel plan de liquidaci\u00f3n puede prever una forma especial de realizaci\u00f3n de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con car\u00e1cter general y subsidiario en el art\u00edculo 149 L.C., pero no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente, en este caso, en el art\u00edculo 155 L.C.\u00bb.<\/p>\n

              3. \u00bfEs necesario que a los acreedores hipotecarios se les haya notificado el plan de liquidaci\u00f3n en lo que afecta a su cr\u00e9dito<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

              Conocimiento potencial\/conocimiento real: \u201c\u2026el registrador ha exigido que el plan de liquidaci\u00f3n fuera conocido por los acreedores hipotecarios, y no s\u00f3lo eso, sino, adem\u00e1s, que se hubiera puesto en conocimiento de los mismos las medidas adoptadas para la satisfacci\u00f3n del cr\u00e9dito a ellos reconocido. Obviamente, si los titulares de las hipotecas estuvieran personados en el procedimiento concursal, la mera personaci\u00f3n supone la posibilidad de conocimiento del plan presentado, ya que el plan debe quedar de manifiesto en la Secretar\u00eda del Juzgado durante el plazo de quince d\u00edas a fin de que los interesados puedan formular observaciones y proponer modificaciones (art\u00edculo 148.2 de la Ley Concursal). Pero conocimiento potencial no equivale a conocimiento real. Puede suceder que, por una u otra raz\u00f3n, el acreedor hipotecario, por considerar err\u00f3neamente que el plan no le afecta, no aproveche las oportunidades legalmente ofrecidas.<\/p>\n

              Conclusi\u00f3n<\/strong>: \u201c\u2026sin esa notificaci\u00f3n al titular registral de la hipoteca, con expresi\u00f3n de las medidas que se hubieran adoptado o se proyecten adoptar para la satisfacci\u00f3n de los cr\u00e9ditos respectivos la cancelaci\u00f3n no puede ser decretada por el juez\u2026\u201d.<\/p>\n

              En la Resoluci\u00f3n de este informe R.2 julio 2015<\/a>. BOE 12 agosto 2015\/9075 tambi\u00e9n se plantea una cuesti\u00f3n similar a este punto tercero, referida en ese caso a la cancelaci\u00f3n de embargos. (JAR)<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9090 – 13 p\u00e1gs. – 263 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>259. COMPRAVENTA. ART. 160-F DE LA LSC.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 8 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n

              De igual contenido que la R. 223 de este informe<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9091 – 8 p\u00e1gs. – 216 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>260. CONSTITUCI\u00d3N DE SERVIDUMBRE ENTRE LOCALES DE DOS PROPIEDADES HORIZONTALES.<\/strong><\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 8 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Ourense n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de constituci\u00f3n de servidumbre y de comunidad.<\/p>\n

              Hechos:<\/strong> Se constituye una servidumbre rec\u00edproca de paso entre tres locales, dos de las cuales son elementos privativos de dos edificios en propiedad horizontal, colindantes entre s\u00ed que forman una unidad arquitect\u00f3nica y que est\u00e1n conectados f\u00edsicamente desde hace tiempo.<\/p>\n

              La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque considera que se necesita acuerdo un\u00e1nime de la Comunidad de Propietarios ya que la comunicaci\u00f3n entre los locales afecta a la estructura o fachada del edificio y porque supone un cambio de uso del local al destinarse ahora a paso para otro local. Rechaza igualmente el acuerdo de la Comunidad presentado por cuestiones formales y porque es de 2001 y actualmente han cambiado los propietarios en el Registro de la Propiedad respecto de los que adoptaron el acuerdo, que son terceros registrales. Iguales argumentos aplica a la constituci\u00f3n de una Comunidad de Uso entre dichos locales, pero dicho defecto no es recurrido.<\/p>\n

              El interesado<\/strong>\u00a0 recurre y alega que nunca se ha afectado ning\u00fan elemento com\u00fan, pues nunca hubo muro de separaci\u00f3n entre ambas propiedades, que la servidumbre s\u00f3lo afecta al local, no al solar com\u00fan del edificio, que no hay cambio de uso porque una zona del local sea de paso y que el tercero hipotecario no es tal porque no est\u00e1 adquiriendo la finca gravada con la servidumbre no inscrita y que los supuesto elementos comunes de la fachada afectada no son publicados por el Registro.<\/p>\n

              La DGRN<\/strong> confirma la nota de la registradora en base a reiterada doctrina del TS pues considera que la servidumbre afecta a un elemento com\u00fan, la fachada y que es necesario acuerdo un\u00e1nime de la Comunidad de Propietarios<\/strong>; no admite, sin embargo, el argumento de que la servidumbre suponga \u00a0un cambio de uso del local gravado, salvo que los Estatutos lo proh\u00edban expresamente; respecto del acuerdo de la Comunidad aportado considera que no cumple los requisitos formales de unanimidad, pero adem\u00e1s, por aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo,\u00a0 los copropietarios que tomaron el acuerdo no son, a\u00f1os despu\u00e9s, los que aparecen en el Registro cuando se pretende su inscripci\u00f3n.<\/p>\n

              COMENTARIO:<\/strong> A mi juicio hay que diferenciar entre el aspecto puramente civil en la constituci\u00f3n de la servidumbre (b\u00e1sicamente consentimiento de los propietarios de los predios afectados) y otros aspectos colaterales para el debido desenvolvimiento del derecho de paso (pensemos en Licencias Municipales de Obras u otro tipo de permisos administrativos o incluso particulares o de la Comunidad de Propietarios). Desde este punto de vista las posibles obras materiales para poner en contacto dos predios y los obst\u00e1culos legales que haya que vencer son ajenos al derecho a constituir la servidumbre, a su validez, y por tanto a su inscribibilidad, ya que no es competencia del Registro velar por las obras a realizar, tanto si existe PH como si no. La doctrina del TS sobre necesidad de acuerdo un\u00e1nime de la Comunidad es compatible con lo dicho, pues s\u00f3lo es aplicable cuando haya modificaci\u00f3n de dichos elementos comunes y por extensi\u00f3n cuando se pretenda inscribir, pero no es el caso, porque el acto documentado, la constituci\u00f3n de la servidumbre, es algo que s\u00f3lo afecta a elementos privativos no a los elementos comunes, y adem\u00e1s ni se pretende documentar ni inscribir dicha alteraci\u00f3n de los elementos comunes, mas si como en el presente caso se defiende que\u00a0 nunca fueron afectados. El posible argumento del cambio de uso est\u00e1, sin embargo, bien argumentado por la DGRN para rechazarlo como defecto.<\/p>\n

              Tampoco me parece acertada la extensi\u00f3n que hace la DGRN a los acuerdos de la Comunidad de Propietarios del principio registral de tracto sucesivo que en sentido estricto s\u00f3lo es predicable de los acuerdos que puedan afectar a elementos privativos, que son los \u00fanicos objeto de titularidad individual. Y ello porque los acuerdos de una Comunidad de Propietarios se desenvuelven en la esfera civil ajena a la publicidad registral, es decir que no son inscritos (pi\u00e9nsese en un acuerdo para modificar la fachada del edificio), salvo que afecten a reglas concretas del t\u00edtulo constitutivo de la PH inscritas. Condicionar la efectividad de dichos acuerdos a que se tomen e inscriban con plena coincidencia de los titulares registrales, adem\u00e1s de carente de base legal me parece inviable en la pr\u00e1ctica por cuanto, por ejemplo, para alcanzar la unanimidad por acuerdo t\u00e1cito de una Comunidad de 100 propietarios puede pasar m\u00e1s de un mes y otro tanto de tr\u00e1mites para su presentaci\u00f3n en el Registro, tiempo suficiente para que en ese lapso de tiempo cambie la situaci\u00f3n registral, que como una ruleta estar\u00e1 siempre cambiando de posici\u00f3n y nunca o casi nunca ser\u00e1 coincidente con la realidad civil.<\/p>\n

              En definitiva, pienso que debi\u00f3 de inscribirse la servidumbre sin entrar a considerar si afectaba o no a elementos comunes y si era necesario o no el consentimiento de la Comunidad por las razones dichas. (AFS)<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9092 – 12 p\u00e1gs. – 236 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>261.<\/span> CONCURSO DE ACREEDORES. PLAN DE LIQUIDACI\u00d3N: FIRMEZA DEL AUTO Y AUDIENCIA A LOS TITULARES DE LAS HIPOTECAS. CANCELACI\u00d3N ANTICIPADA DE HIPOTECAS. <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 6 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Salamanca n.\u00ba 2, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de determinadas cargas registrales, ordenada en un proceso concursal.<\/p>\n

              De igual contenido que la R. de 8 de julio 2015 comentada en este informe. N\u00famero 258<\/a>.<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9113 – 13 p\u00e1gs. – 241 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>262. ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 9 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Murcia n.\u00ba 7, por la que se deniega la extensi\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva sobre derechos hereditarios.<\/p>\n

              Se plantean varias cuestiones:<\/strong><\/p>\n

              La eficacia de la Anotaci\u00f3n de embargo del derecho hereditario<\/strong>. Entiende la Direcci\u00f3n<\/strong> que la anotaci\u00f3n recae sobre el derecho hereditario in abstracto no sobre los bienes concretos de la herencia (arts 42.6<\/a> y 46 LH<\/a> y 166.1<\/a> y 206.10 RH<\/a>), de tal manera que su efectividad depender\u00e1 de si en la partici\u00f3n hereditaria la finca es adjudicada al deudor o a otro heredero; por lo mismo si se presenta la adjudicaci\u00f3n derivada de la ejecuci\u00f3n del embargo no proceder\u00eda inscribir sino anotar el derecho del adjudicatario, pero tambi\u00e9n su efectividad quedar\u00eda dependiendo de la consolidaci\u00f3n del derecho hereditario del adjudicatario lo que en este caso no se produce al adjudicarse la finca a otro heredero, sin perjuicio de que los acreedores de los herederos siempre puedan oponerse a la partici\u00f3n efectuada en fraude de sus derechos de conformidad con los arts 1083 y ss CC<\/a>.<\/p>\n

              Respecto a los asientos a practicar en este caso: <\/strong>Resulta presentado en 1\u00ba lugar una escritura de venta efectuada por el heredero a quien se le adjudica la finca en la partici\u00f3n; despu\u00e9s el Auto de adjudicaci\u00f3n derivado del embargo del derecho hereditario \u2013 aunque ya caducada dicha anotaci\u00f3n – ; y finalmente, la partici\u00f3n hereditaria en la que la finca se atribuye a un heredero distinto del deudor y que a su vez es el vendedor. De la situaci\u00f3n registral resulta que la primera escritura est\u00e1 suspendida por falta de tracto y practicada anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n; pero el defecto se subsana inscribiendo el documento presentado en tercer lugar<\/strong> y la presentaci\u00f3n del primer documento da rango y reserva de prioridad al que le sirve de tracto (art. 105 RH<\/a>)<\/strong>. Pero adem\u00e1s aun cuando se inscribiera el Auto de adjudicaci\u00f3n del derecho hereditario, por entender, como hace el recurrente, que tiene prioridad al 3\u00ba, una vez practicada la partici\u00f3n, el derecho hereditario en abstracto que ten\u00eda sobre dicha finca se ha extinguido, puesto que se ha adjuducado a otro heredero y as\u00ed se infiere de los arts. 206.10 RH<\/a> cuando determina que proceder\u00e1 la cancelaci\u00f3n de las anotaciones preventivas cuando en el supuesto del 42.6 LH<\/a> o del p\u00e1rrafo 2\u00ba del 166.1 RH<\/a> se presentare la escritura de partici\u00f3n y no aparecieren adjudicados al heredero las fincas o derechos sobre los que se hubiere tomado anotaci\u00f3n preventiva del derecho hereditario. Alega tambi\u00e9n el recurrente que el heredero adjudicatario intervino en el procedimiento pero el Centro Directivo entiende que es intranscendente puesto que la anotaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n del derecho hereditario son los del deudor por lo que no cabe practicar asiento con respecto a los derechos de otro heredero (MN)<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9114 – 7 p\u00e1gs. – 188 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>263. EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. FORMA DEL REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR HIPOTECANTE.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 9 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valladolid n.\u00ba 5, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n en uni\u00f3n del mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n

              En un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria se pact\u00f3 como domicilio para las notificaciones la finca hipotecada siendo una finca rustica. Se presenta ahora el Auto de adjudicaci\u00f3n de donde resulta\u00a0 que el requerimiento de pago se efectu\u00f3 en otro domicilio, entendiendo la registradora que el requerimiento ha de hacerse en el domicilio pactado y en caso de imposibilidad por edictos de acuerdo con el art. 686 LEC<\/a>.<\/p>\n

              La Direcci\u00f3n<\/strong> reconoce que es cierto que el art. 686.3 LEC<\/a> dispone que <\/em>intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, se proceder\u00e1 a ordenar la publicaci\u00f3n de edictos en la forma prevista en el art\u00edculo 164 de esta ley<\/em>. Pero el propio TC (STC 11 de mayo de 2015) ha manifestado que conlleva mucha mayor protecci\u00f3n la notificaci\u00f3n personal al deudor hipotecante en cualquier domicilio conocido que acudir a la notificaci\u00f3n edictal. En este sentido expone que ello implica que el \u00f3rgano judicial tiene no s\u00f3lo el deber de velar por la correcta ejecuci\u00f3n de los actos de comunicaci\u00f3n procesal, sino tambi\u00e9n el de asegurarse de que dichos actos sirven a su prop\u00f3sito de garantizar que la parte sea o\u00edda en el proceso. Ello comporta, en lo posible, la exigencia del emplazamiento personal de los afectados y, desde otra perspectiva, la limitaci\u00f3n del empleo de la notificaci\u00f3n edictal a aquellos supuestos en los que no conste el domicilio de quien haya de ser emplazado o bien se ignore su paradero. En este sentido hemos declarado que, cuando del examen de los autos o de la documentaci\u00f3n aportada por las partes se deduzca la existencia de un domicilio que haga factible practicar de forma personal los actos de comunicaci\u00f3n procesal con el demandado, debe intentarse esta forma de notificaci\u00f3n antes de acudir a la notificaci\u00f3n por edictos<\/em>. Por ello concluye que resulta mucho m\u00e1s garantista para el propio ejecutado que la notificaci\u00f3n se realice de manera <\/strong>personal en cualquier domicilio conocido, que acudir al sistema edictal <\/strong>al entender que tal \u00abcomunicaci\u00f3n edictal en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria s\u00f3lo puede utilizarse cuando se hayan agotado los medios de averiguaci\u00f3n del domicilio del deudor o ejecutado\u00bb. En este caso por la secretaria judicial se manifiesta que el requerimiento se hizo en la persona de su representante legal, en el domicilio social de la sociedad demandada, por lo que se estima el recurso. (MN)<\/p>\n

              COMENTARIO<\/strong>: la redacci\u00f3n actual del art 686.3 introducida por la Ley 19\/2015, de 13 de julio, que entrar\u00e1 en vigor el 10 de noviembre recoge esta interpretaci\u00f3n al establecer que Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor,<\/strong> se proceder\u00e1 a ordenar la publicaci\u00f3n de edictos en la forma prevista en el art\u00edculo 164<\/em>.<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9115 – 8 p\u00e1gs. – 196 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>264.<\/span> MONTES: COMUNICACI\u00d3N TANTEO Y RETRACTO ADVOS.: NO BASTA QUE SEA UN MONTE, DEBEN DARSE LOS DEM\u00c1S PRESUPUESTOS. <\/span><\/strong><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 9 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Novelda, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

              A) Hechos:<\/strong> En s\u00edntesis se discute si por la mera transmisi\u00f3n de una finca (que en su mayor parte) es un MONTE, se requiere la previa comunicaci\u00f3n, a efectos del tanteo y retracto administrativos (del A\u00ba 25 de la Ley de Montes<\/a>) a la CCAA o al Estado. En el caso concreto ni del Registro ni del Catastro resulta la colindancia<\/strong> de la finca con ning\u00fan monte ni bien de titularidad p\u00fablica.<\/p>\n

              B) <\/strong>El registrador sostiene que s\u00ed y<\/strong> califica negativamente para salvaguardar eventuales derechos administrativos.<\/p>\n

              C) El interesado recurre<\/strong>, se\u00f1alando que no bastan meras conjeturas sobre si procede o no el derecho de adquisici\u00f3n preferente (en la calificaci\u00f3n no se precisa de qu\u00e9 supuesto se tratar\u00eda), y que no cabe imponer la carga de investigaci\u00f3n a los particulares cuando no se da aparentemente ning\u00fan presupuesto que permita el retracto.<\/p>\n

              D) La DGRN<\/strong> estima<\/strong> el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>, se\u00f1alando que con independencia de que conste o no que la finca transmitida sea un MONTE<\/em> (en el caso puede deducirse tal naturaleza de la finca directamente de su descripci\u00f3n registral y de la definici\u00f3n de Montes en la legislaci\u00f3n estatal y valenciana), para que procedan los derechos de tanteo y retracto<\/strong>, y por consiguiente surja la obligaci\u00f3n previa de comunicar la transmisi\u00f3n, para que notarios y registradores puedan autorizar e inscribir, respectivamente, la escritura, NO BASTA que la finca sea un \u201cMonte\u201d<\/em>:<\/strong> deben darse los dem\u00e1s presupuestos<\/u><\/strong> legales para su nacimiento (en cuanto a extensi\u00f3n, colindancia o enclavamiento\u2026). (ACM)<\/a>.<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9116 – 6 p\u00e1gs. – 177 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>265. CANCELACI\u00d3N DE MENCI\u00d3N.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 9 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 8, por la que se suspende la solicitud de alteraci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

              Se discute si procede suprimir de la descripci\u00f3n de una finca en la que resulta un camino la frase \u00abpor cuyo camino tiene derecho de paso el vecino del lado oeste\u00bb, por petici\u00f3n de la titular registral.<\/p>\n

              El registrador entiende que dicho camino no forma parte de la citada finca registral, por lo que, para proceder a eliminar de la descripci\u00f3n de la finca \u00aby por cuyo camino tiene derecho de paso el vecino del lado Oeste\u00bb, deber\u00e1 previamente identificarse la finca que constituye dicho camino.<\/p>\n

              La Direcci\u00f3n<\/strong> revoca la nota porque entiende que no se est\u00e1 solicitando la alteraci\u00f3n de la descripci\u00f3n, ni se pretende que desaparezca la existencia del camino sino la constancia de que existe un derecho de paso. Entiende que constituye una simple menci\u00f3n<\/strong> conforme al concepto que da el art 29 LH<\/a> ya que se refiere a un derecho que, pudiendo acceder al Registro, no lo ha hecho \u2013R. de 1 de febrero de 2010\u2013. El art. 98 LH<\/a> determina que \u2026 las menciones de derechos susceptibles de inscripci\u00f3n especial y separada no tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de grav\u00e1menes a los efectos de esta Ley y ser\u00e1n cancelados por el registrador a instancia de parte interesada<\/em>, por lo que el recurso ha de ser estimado. (MN)<\/p>\n

              PDF (BOE-A-2015-9117 – 3 p\u00e1gs. – 156 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>266.\u00a0<\/strong>SUCURSAL EN ESPA\u00d1A DE SOCIEDAD EXTRANJERA. PODER GENERAL. FOLIO CERRADO POR FALTA DE DEP\u00d3SITO DE CUENTAS.\u00a0ES OBLIGATORIO EL PREVIO DEP\u00d3SITO DE LAS CUENTAS ANUALES DE LA SOCIEDAD. ^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 9 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles VIII de Madrid, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n de un poder general.<\/p>\n

              Hechos:<\/strong> Se otorga un poder en nombre de una sucursal de una sociedad extranjera en Espa\u00f1a<\/p>\n

              La registradora suspende<\/em> la inscripci\u00f3n por estar cerrada la hoja de la sucursal por falta de dep\u00f3sito de las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2013 (art. 378 RRM).<\/p>\n

              La sociedad recurre alegando que de conformidad con el art\u00edculo 365 el RRM las sucursales no tienen obligaci\u00f3n de dep\u00f3sito de sus cuentas anuales.<\/p>\n

              Doctrina:<\/strong> La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n. Le basta para ello con reproducir los art\u00edculos 375 y 376 del RRM de donde resulta con claridad meridiana que las sucursales de las sociedades extranjeras deben depositar las cuentas anuales de su sociedad e incluso en el caso de que en el pa\u00eds origen de la sucursal no exista obligaci\u00f3n de formulaci\u00f3n de cuentas deber\u00e1n al menos depositar las cuentas de la propia sucursal elaboradas a este efecto.<\/p>\n

              Comentario:<\/strong> Resoluci\u00f3n clara que no deja lugar a dudas: Si la sucursal extranjera no deposita cuentas su hoja queda cerrada como si de una sociedad espa\u00f1ola se tratara. JAGV.PDF (BOE-A-2015-9118 \u2013 3 p\u00e1gs. \u2013 155 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a>\u00a0<\/p>\n

              \u00a0<\/p>\n<\/a>

              <\/a>267. CONSTITUCI\u00d3N DE SOCIEDAD LIMITADA. ART\u00cdCULO 160-F DE LA LSC: LA APRECIACI\u00d3N DE SI SE EST\u00c1 ANTE UN SUPUESTO SUJETO A LA AUTORIZACI\u00d3N DE LA JUNTA ES UNA CUESTI\u00d3N DE HECHO A CONSIDERAR EN CADA CASO CONCRETO.\u00a0^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

              Resoluci\u00f3n de 10 de julio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de M\u00e1laga a inscribir una escritura de constituci\u00f3n de una sociedad de responsabilidad limitada.<\/p>\n

              Hechos:<\/strong> Se constituye una sociedad limitada a la que otra sociedad limitada aporta 5000 euros en efectivo met\u00e1lico<\/strong>. El objeto de ambas sociedades es pr\u00e1cticamente id\u00e9ntico y la sociedad aportante est\u00e1 debidamente representada por su administrador \u00fanico.<\/p>\n

              El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por considerar que se infringe el art\u00edculo 160.f. de la LSC<\/a><\/strong> \u201cal no constar la autorizaci\u00f3n de la Junta, ni expresarse por la administraci\u00f3n de la sociedad aportante, que los activos aportados no son esenciales y que no superan el veinticinco por ciento (25%) de los activos que figuren en el \u00faltimo balance aprobado, y en el caso que superen ese porcentaje, que los mismos no son esenciales\u201d.<\/p>\n

              Se pide calificaci\u00f3n sustitutoria y el registrador sustituto confirma la calificaci\u00f3n pues \u201cla ley no distingue entre ning\u00fan tipo de activo\u201d.<\/p>\n

              El notario<\/strong>, en un extenso y fundamentado escrito, recurre bas\u00e1ndose fundamentalmente en la eficacia meramente interna<\/strong> del art\u00edculo 160.f. de la \u00a0LSC, en la primac\u00eda<\/strong> del art\u00edculo 234 sobre el 160.f., en que la manifestaci\u00f3n del administrador<\/strong> sobre el car\u00e1cter no esencial del activo, si es falsa no sana el negocio<\/strong> y en que el dinero no puede ser nunca un activo esencial<\/strong> pues forma parte del llamado circulante.<\/p>\n

              Doctrina:<\/strong> La DG revoca <\/strong>la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

              Su doctrina, ya puesta de manifiesto en otras resoluciones, podemos sintetizarla, a los efectos mercantiles, en los siguientes puntos:<\/p>\n

                \n
              1. Se trata, seg\u00fan se dice en la EM de la Ley, de una ampliaci\u00f3n<\/strong> de las \u201ccompetencias de la junta general en las sociedades para reservar a su aprobaci\u00f3n aquellas operaciones societarias que por su relevancia tienen efectos similares a las modificaciones estructurales\u201d.<\/li>\n
              2. En el mismo sentido el art\u00edculo 511 bis<\/strong>, aplicable s\u00f3lo a las cotizadas considera \u201cmaterias reservadas a la competencia de la junta general, adem\u00e1s de las reconocidas en el art\u00edculo 160, entre otras, \u00aba) La transferencia a entidades dependientes de actividades esenciales desarrolladas hasta ese momento por la propia sociedad, aunque esta mantenga el pleno dominio de aquellas\u00bb, y \u00abb) Las operaciones cuyo efecto sea equivalente al de la liquidaci\u00f3n de la sociedad\u00bb.<\/li>\n
              3. Lo que trata de evitar la Ley es la llamada \u00abfilializaci\u00f3n\u00bb<\/strong> y ejercicio indirecto del objeto social<\/strong>, las operaciones que conduzcan a la disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n<\/strong> de la sociedad, y las que de hecho equivalgan a una modificaci\u00f3n sustancial del objeto social o sustituci\u00f3n del mismo\u201d.<\/li>\n
              4. El concepto de activos esenciales es un concepto indeterminado<\/strong>. \u201cEl hecho de que la norma se refiera a un concepto jur\u00eddico indeterminado \u2013\u00abactivos esenciales\u00bb\u2013, comporta evidentes problemas de interpretaci\u00f3n\u201d.<\/li>\n
              5. Lo importante es determinar \u201clas consecuencias<\/strong> que haya de tener la omisi<\/strong>\u00f3<\/strong>n<\/strong> de la aprobaci\u00f3n de la junta general\u201d.<\/li>\n
              6. Seg\u00fan la Sentencia del Tribunal Supremo n\u00famero 285\/2008, de 17 de abril<\/a>, los consejeros delegados de una sociedad an\u00f3nima carecen de poderes suficientes para otorgar la escritura p\u00fablica de transmisi\u00f3n de todo el activo de la compa\u00f1\u00eda sin el conocimiento y consentimiento de la junta. Pero pese a ello no casa la sentencia recurrida por entender que prevalece<\/strong> \u00abla protecci\u00f3n de terceros de buena fe<\/strong> y sin culpa grave ante el abuso de exceso de poderes de los Consejeros-Delegados (art. 129.2 LSA [actual 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>], aplicable por una clara raz\u00f3n de analog\u00eda)\u00bb.<\/li>\n
              7. El car\u00e1cter esencial de tales activos escapa de la apreciaci\u00f3n del notario o del registrador, salvo casos notorios.<\/span><\/strong><\/li>\n
              8. No puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar<\/strong> la conexi\u00f3n entre el acto que va a realizar y el car\u00e1cter de los activos a los que se refiere.<\/li>\n
              9. Dado que el car\u00e1cter esencial del activo constituye un concepto jur\u00eddico indeterminado, deben descartarse interpretaciones de la norma incompatibles no s\u00f3lo con su ratio legis sino con la imprescindible agilidad del tr\u00e1fico jur\u00eddico<\/strong>. De seguirse una interpretaci\u00f3n maximalista \u201cse estar\u00eda sustituyendo el \u00f3rgano de gesti\u00f3n y representaci\u00f3n de la sociedad por la junta general, con las implicaciones que ello tendr\u00eda en el tr\u00e1fico jur\u00eddico\u201d.<\/li>\n
              10. El notario<\/strong> en cumplimiento de su deber de velar por la adecuaci\u00f3n a la legalidad de los actos y negocios que autoriza<\/strong> (cfr. art\u00edculo 17.bis de la Ley del Notariado), a la hora de redactar el instrumento p\u00fablico conforme a la voluntad com\u00fan de los otorgantes deber\u00e1 indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jur\u00eddico\u201d, e informar a las partes sobre el precepto cuestionado reflejando \u201cen el documento autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad\u201d.<\/li>\n
              11. En este sentido pudiera exigir \u201cuna certificaci\u00f3n del \u00f3rgano social o manifestaci\u00f3n del representante de la sociedad<\/strong> sobre el hecho de que el importe de la operaci\u00f3n no haga entrar en juego la presunci\u00f3n legal establecida por la norma (por no superar el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el \u00faltimo balance aprobado) o, de superarlo, sobre el car\u00e1cter no esencial de tales activos\u201d.<\/li>\n
              12. Por su parte el registrador<\/strong> debe tener en cuenta que \u201cal Registro s\u00f3lo pueden acceder t\u00edtulos en apariencia v\u00e1lidos y perfectos,<\/strong> debiendo ser rechazados los t\u00edtulos claudicantes, es decir los t\u00edtulos que revelan una causa de nulidad o resoluci\u00f3n susceptible de impugnaci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y 1259 del C\u00f3digo Civil). S\u00f3lo as\u00ed puede garantizarse la seguridad jur\u00eddica preventiva que en nuestro sistema jur\u00eddico tiene su apoyo basilar en el instrumento p\u00fablico y en el Registro de la Propiedad\u201d.<\/li>\n
              13. En el procedimiento registral<\/strong> se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripci\u00f3n<\/strong> del t\u00edtulo con la necesidad de impedir que los actos que est\u00e9n viciados<\/strong> accedan al Registro, dada la eficacia protectora de \u00e9ste.<\/li>\n
              14. En nuestro sistema registral \u201cno se exige la afirmaci\u00f3n por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante<\/strong>; y la facultad que se atribuye al registrador para calificar esa validez -a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado-, implica la comprobaci\u00f3n de que el contenido del documento no es contrario a la ley imperativa o al orden p\u00fablico, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el acto o negocio documentado\u201d.<\/li>\n
              15. Por consiguiente \u201cs\u00f3lo cuando seg\u00fan los medios<\/strong> que puede tener en cuenta al calificar el t\u00edtulo presentado pueda apreciar el car\u00e1cter esencial<\/strong> de los activos objeto del negocio documentado podr\u00e1 controlar<\/strong> que la regla competencial haya sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestaci\u00f3n alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestaci\u00f3n<\/strong>.<\/li>\n
              16. \u201cCabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, seg\u00fan la doctrina del Tribunal Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificaci\u00f3n<\/strong> del \u00f3rgano de administraci\u00f3n competente o manifestaci\u00f3n del representante de la sociedad sobre el car\u00e1cter no esencial del activo, o prevenciones an\u00e1logas, seg\u00fan las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplir\u00e1 el notario<\/strong> con su deber de velar por la adecuaci\u00f3n del negocio a la legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestaci\u00f3n pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripci\u00f3n<\/strong>, en atenci\u00f3n a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido tambi\u00e9n en estos casos (cfr. art\u00edculo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital)\u201d.<\/li>\n
              17. En resumen \u201cel art\u00edculo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital no ha derogado el art\u00edculo 234.2<\/strong> del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave.<\/li>\n
              18. \u201cNo existe ninguna obligaci\u00f3n de aportar un certificado<\/strong> o de hacer una manifestaci\u00f3n expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestaci\u00f3n<\/strong> contenida en la escritura sobre el car\u00e1cter no esencial de tal activo se mejora la posici\u00f3n<\/strong> de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoraci\u00f3n de la culpa grave\u201d.<\/li>\n
              19. En conclusi\u00f3n \u201cla omisi\u00f3n de esta manifestaci\u00f3n expresa no es por s\u00ed defecto que impida la inscripci\u00f3n<\/strong>. En todo caso el registrador podr\u00e1 calificar el car\u00e1cter esencial del activo cuando resulte as\u00ed de forma manifiesta<\/strong> (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio t\u00edtulo o de los asientos resulte la contravenci\u00f3n de la norma por aplicaci\u00f3n de la presunci\u00f3n legal)\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n

                Comentario:<\/strong> Como vemos por el cat\u00e1logo de razonamientos que hace la DG, el problema planteado para el tr\u00e1fico jur\u00eddico por el art\u00edculo 160.f) de la LSC, frente a notarios y registradores queda convertido en una mera cuesti\u00f3n de hecho a considerar en cada caso concreto.<\/strong> Es decir el notario por su contacto m\u00e1s directo con las partes negociales deber\u00e1 tratar de apreciar si el negocio que autoriza pudiera o no entrar en el \u00e1mbito del art\u00edculo 160.f) de la LSC, exigiendo certificado aprobatorio de la Junta General, y en todo caso ser\u00e1 una medida de prudencia<\/strong> en su actuaci\u00f3n que exija, al menos en los casos que pudieran ser dudosos, una manifestaci\u00f3n<\/strong> en dicho sentido. Por su parte el registrador s\u00f3lo cuando de forma notoria<\/strong> aprecie el car\u00e1cter esencial del activo podr\u00e1 exigir aprobaci\u00f3n del contrato por la junta general pues la mera manifestaci\u00f3n del administrador en el sentido de no ser el activo esencial o de no llegar al 25% no producir\u00e1 la sanaci\u00f3n del negocio. El negocio s\u00f3lo queda sanado e inatacable con la aprobaci\u00f3n de la junta general.<\/p>\n

                Adem\u00e1s tambi\u00e9n resulta claro de la decisi\u00f3n del CD que lo que el registrador no puede hacer, en ning\u00fan caso, es pedir que el representante de la sociedad declare que no se trata de un activo esencial, sino que, en su caso, el defecto<\/strong> que podr\u00e1 oponer al negocio presuntamente incurso en el \u00e1mbito del art\u00edculo 160.f) ser\u00e1 que no consta la aprobaci\u00f3n de la junta general a la operaci\u00f3n realizada<\/strong>.<\/p>\n

                Para nosotros y lo hemos defendido en alg\u00fan foro de forma verbal, aunque no por escrito que seguimos preparando, lo que el art\u00edculo 160.f) de la LSC pretende evitar es que la enajenaci\u00f3n o aportaci\u00f3n de lo que se entiende por rama de actividad<\/a> <\/strong>(cfr. tambi\u00e9n art\u00edculo 76.4 de la LIS<\/a>) por parte de una sociedad pueda escapar del control de la junta general. Antes de la Ley 3\/2009 de Modificaciones Estructurales de Sociedades Mercantiles, esa aportaci\u00f3n de rama de actividad era considerada por nuestro CD como un mero acto de gesti\u00f3n y por tanto competencia de los administradores. Al llegar la Ley 3\/2009 e introducir el nuevo concepto de \u201csegregaci\u00f3n\u201d (cfr. art. 71 Ley 3\/2009<\/a>)<\/strong> esa aportaci\u00f3n de rama de actividad de una sociedad a otra qued\u00f3 asimilado a la segregaci\u00f3n y por tanto ya no pod\u00eda hacerse como acto de administraci\u00f3n sino que deb\u00eda sujetarse a todos los requisitos de una escisi\u00f3n y entre ello y como esencial a la aprobaci\u00f3n de la Junta General. La nueva norma del art\u00edculo 160.f) es m\u00e1s amplia pues no s\u00f3lo contempla el caso de aportaci\u00f3n de una sociedad a otra sino tambi\u00e9n los actos de enajenaci\u00f3n y adquisici\u00f3n. Pero el concepto de rama de actividad puede ser perfectamente aplicable a estos supuestos.<\/p>\n

                Por tanto si le damos al concepto de rama de actividad la consideraci\u00f3n que de la misma hacen las leyes fiscales, como negocio en funcionamiento, s\u00f3lo cuando se de este supuesto estaremos en presencia del art\u00edculo 160.f) o de la Ley 3\/2009 seg\u00fan que la contraprestaci\u00f3n<\/strong> consista en acciones o participaciones de la sociedad, en su caso adquirente, o en efectivo u otros bienes por parte de la persona f\u00edsica o jur\u00eddica contraparte.<\/p>\n

                No se nos escapa que tambi\u00e9n bienes individuales puedan ser activos esenciales y que su enajenaci\u00f3n o aportaci\u00f3n a otra sociedad pudiera vaciar a la enajenante o aportante de contenido, pero para estos casos es cuando debe entrar en juego la doctrina de la DG quedando al arbitrio del notario, a la vista de las caracter\u00edsticas del negocio, la exigencia o no de la manifestaci\u00f3n o de la autorizaci\u00f3n, y lo mismo del registrador si del contexto del contrato cuya inscripci\u00f3n se pretende o por otros datos resultantes del registro puede apreciar que se trata de un activo esencial para la sociedad enajenante.<\/p>\n

                Resumiendo<\/strong> y desde un punto de vista eminentemente pr\u00e1ctico<\/strong> pudi\u00e9ramos dar las siguientes reglas<\/strong> para actuar con relativa seguridad en estas cuestiones:<\/p>\n

                a) Si el objeto del negocio es una rama de actividad<\/strong> siempre ser\u00e1 exigible por el registrador la autorizaci\u00f3n de la junta general, o en su caso por el registrador mercantil en aumento de capital el cumplimiento de las normas relativas a la segregaci\u00f3n. Por supuesto que el notario podr\u00e1 hacer la misma exigencia o bien la manifestaci\u00f3n acerca del car\u00e1cter no esencial del activo.<\/p>\n

                b) Si se trata de enajenaci\u00f3n o de aportaci\u00f3n de bienes concretos<\/strong> y determinados, la regla general es la no exigencia de requisito adicional alguno salvo que el notaria apreciare por los proleg\u00f3menos del negocio alg\u00fan hecho que le indique lo contrario o bien al registrador le constare de forma notoria<\/strong> que se trata de un activo esencial para la sociedad.<\/p>\n

                c) Finalmente lo que siempre se debe evitar<\/strong>, lo que no se hac\u00eda en el supuesto de hecho de la resoluci\u00f3n, es una interpretaci\u00f3n amplia<\/strong> o extensiva<\/strong> de la norma que conduzca a una generalizaci\u00f3n<\/strong> en la exigencia de acuerdo de la junta general pues ello provocar\u00eda, como muy bien dice la DG, que \u201cse estar\u00eda sustituyendo<\/strong> el \u00f3rgano de gesti\u00f3n y representaci\u00f3n de la sociedad por la junta general, con las implicaciones que ello tendr\u00eda en el tr\u00e1fico jur\u00eddico\u201d. JAGV. PDF (BOE-A-2015-9119 \u2013 9 p\u00e1gs. \u2013 204 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

                \u00a0<\/p>\n

                \u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

                CUADRO NORMAS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0NORMAS 2002-2015<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0NORMAS + DESTACADAS<\/a><\/strong><\/span><\/h3>\n

                RESOLUCIONES POR MESES<\/a><\/strong>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0TITULARES DE RESOLUCIONES<\/a>\u00a0<\/strong><\/span><\/h3>\n

                \u00a0POR VOCES PROPIEDAD<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/strong><\/h3>\n

                INFORME MENSUAL<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0FISCAL<\/a><\/strong><\/h3>\n

                TRATADOS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CASOS PR\u00c1CTICOS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0P\u00c1GINA PRINCIPAL<\/a><\/strong><\/span><\/h3>\n
                \"La<\/a>

                La Costa Brava desde Sant Elm. Por Flamenc.<\/p><\/div>\n

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                206. DACI\u00d3N EN PAGO DE DEUDAS A UNA SOCIEDAD. ART\u00cdCULO 160-F DE LA LSC. Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcantarilla a inscribir una escritura de daci\u00f3n en pago de […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":8656,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[188],"tags":[1811,839,1865,1696,340],"class_list":{"0":"post-8654","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-por-meses","8":"tag-agosto-2015","9":"tag-deposito-de-cuentas","10":"tag-informe-de-auditoria","11":"tag-joseangelgarciavaldecasas","12":"tag-resoluciones-2"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8654","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8654"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8654\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8656"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8654"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8654"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8654"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}