<\/p>\n
Comentario a la resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 30 julio<\/a> 2021<\/p>\n <\/p>\n Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/p>\n @BallugeraCarlos<\/a><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n \u00a0 En el caso que veremos, la registradora suspende una hipoteca por no acreditarse los requisitos de transparencia que exige el C\u00f3digo de Consumo<\/a> de Catalu\u00f1a. La Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica revoca la nota.<\/p>\n \u00a0 Por lo extenso de esta resoluci\u00f3n, antes de concluir nada, comentar\u00e9 unas cuantas cuestiones de la misma, resumidas y numeradas seg\u00fan el orden en que aparecen en el BOE.<\/p>\n 1.- Si la legislaci\u00f3n catalana es aplicable para suspender la hipoteca y si esa legislaci\u00f3n es compatible con la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario [LRCCI en adelante].<\/p>\n \u00a0 Parece ocioso suponer que una normativa auton\u00f3mica que mejora la protecci\u00f3n de las personas consumidoras pueda ser inaplicable. En la pregunta que se hace la resoluci\u00f3n est\u00e1 la semilla de la respuesta: la aplicaci\u00f3n de la LRCCI es integral y la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica inaplicable. No es un buen comienzo.<\/p>\n 2.- Repeticiones.<\/p>\n \u00a0 La fuerza de sus argumentos no parece convencer, ya que se repite dos veces de manera expresa e innumerables de modo impl\u00edcito, que el control de transparencia material corresponde en exclusiva <\/em>al notario y cinco veces que el registrador, en masculino, s\u00f3lo puede calificar la rese\u00f1a del acta.<\/p>\n 3.- El recurrente dice que la competencia del control de transparencia material corresponde en exclusiva al notario y no al registrador. Que no hay norma expresa que exija la rese\u00f1a de cumplimiento de los requisitos auton\u00f3micos y que el acta de la LRCCI supone el cumplimiento de los requisitos de transparencia de la misma y de la normativa auton\u00f3mica.<\/p>\n \u00a0 Convengo que no hay norma que diga que el acta no debe rese\u00f1ar de modo expreso el cumplimiento de los requisitos auton\u00f3micos de transparencia. Pero hay que decir, que no existe norma que afirme la competencia exclusiva del notario y la exclusi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral de las hipotecas de la LRCCI. La calificaci\u00f3n del registrador se rige por los arts. 18<\/a>, 130<\/a>, y 258<\/a>.2 LH.<\/p>\n \u00a0 Tampoco hay norma que diga que el acta comprende tanto el cumplimiento de los requisitos auton\u00f3micos como de los de la LRCCI. Esa ausencia se reconoce expl\u00edcitamente por el notario al decir que eso se supone\u2026 aunque la ley no lo diga.<\/p>\n 4.- Las competencias auton\u00f3micas son administrativas y no civiles.<\/p>\n \u00a0 El p\u00e1rrafo que comentamos empieza diciendo \u201ccongruentemente\u201d, pero en rigor es lo contrario, incongruente, ya que la legislaci\u00f3n de consumo catalana no s\u00f3lo toca temas administrativos sino tambi\u00e9n civiles y mercantiles, como resulta de la simple enumeraci\u00f3n incluida en la resoluci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0 Pese a que la resoluci\u00f3n las enumera, parece pasar por alto que entre las competencias auton\u00f3micas est\u00e1 la regulaci\u00f3n de la informaci\u00f3n en materia de consumidore<\/em>s, cuya contravenci\u00f3n determina la nulidad de pleno derecho de las cl\u00e1usulas contraventoras, conforme a los arts. 5.5 en su redacci\u00f3n por la misma LRCCI; y 8.1, ambos de la LCGC.,<\/p>\n \u00a0 El art\u00edculo 333-10 del C\u00f3digo de Consumo a\u00f1ade unas medidas complementarias tendentes al cese<\/em> de la incorporaci\u00f3n de dichas cl\u00e1usulas o a la imposici\u00f3n de una daci\u00f3n en pago \u00abcuando exista una relaci\u00f3n directa entre la cl\u00e1usula abusiva y tal medida\u00bb; materias, tambi\u00e9n, claramente civiles y mercantiles.<\/p>\n \u00a0 Tal normativa jur\u00eddico-privada, que puede entrar en la competencia auton\u00f3mica de desarrollo de las bases de las obligaciones contractuales, es semiimperativa, es decir, derogable en beneficio de la persona adherente, cuya contravenci\u00f3n, conforme a los arts. 5.5 y 8.1 LCGC, determina la nulidad de pleno derecho de la cl\u00e1usula deficitaria de informaci\u00f3n que sea contraria, s\u00f3lo en perjuicio del adherente, a las obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato establecidas por la normativa auton\u00f3mica.<\/p>\n 5.- Efectos disciplinarios de la falta de autorizaci\u00f3n y rese\u00f1a del acta.<\/p>\n \u00a0 El incumplimiento por el notario de sus deberes de controlar el per\u00edodo de informaci\u00f3n precontractual obligatorio previo a la autorizaci\u00f3n de la escritura y de levantar el acta previa a su formalizaci\u00f3n en los t\u00e9rminos previstos en la ley, conforme al art. 15<\/a>.7 LCCI tiene \u00fanicamente efectos disciplinarios, ya que se califica como infracci\u00f3n muy grave.<\/p>\n \u00a0 Se trata de un caso en el que la LRCCI establece, expresamente, un efecto distinto a la nulidad de pleno derecho de la contravenci\u00f3n de una norma imperativa o prohibitiva. Dando por bueno que todos los requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato son normas semiimperativas, su contravenci\u00f3n por el notario no determina la nulidad de pleno derecho de la cl\u00e1usula deficitaria de informaci\u00f3n sino \u00fanicamente la responsabilidad disciplinaria del notario.<\/p>\n 6.- Efectos civiles del incumplimiento de los requisitos de transparencia.<\/p>\n \u00a0 Como se dice indirectamente en la resoluci\u00f3n, la contravenci\u00f3n, por el predisponente<\/em> no por el notario, de las normas imperativas o prohibitivas en alguna condici\u00f3n general, produce la nulidad de pleno derecho de la cl\u00e1usula.<\/p>\n \u00a0 La regulaci\u00f3n exclusivamente disciplinaria del incumplimiento por el notario de los requisitos de transparencia que le impone la LRCCI no quiere decir que el acta no produzca efectos civiles y mercantiles respecto de la hipoteca.<\/p>\n \u00a0 Teniendo el acta por lo que es, un antecedente contractual, debemos recordar que la divergencia perjudicial para el adherente entre la informaci\u00f3n precontractual -en la que incluimos el acta- y el contenido incorporado al contrato determina la no incorporaci\u00f3n y la nulidad de pleno derecho de la cl\u00e1usula deficitaria de informaci\u00f3n con subsistencia de resto de la hipoteca. Por supuesto que la constancia de esa informaci\u00f3n precontractual puede constar fuera del acta, por ejemplo, en una valla publicitaria o en un anuncio por la radio, pero tambi\u00e9n y es lo que ahora interesa, en la misma acta.<\/p>\n \u00a0 La resoluci\u00f3n dice al respecto que \u201cel incumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato, produce como sanci\u00f3n, la posible nulidad o ineficacia del contrato, que ser\u00e1 parcial, si la informaci\u00f3n deficitaria s\u00f3lo afectara a alguna condici\u00f3n general, o bien total del contrato de pr\u00e9stamo, si la omisi\u00f3n de la informaci\u00f3n afectare a todas las condiciones del contrato, como ocurrir\u00eda si se omite por el acreedor el suministro de la informaci\u00f3n precontractual o no se verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento (nuevo art\u00edculo 5<\/a>.5 de la Ley 7\/1998, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n).\u201d<\/p>\n \u00a0 Esta declaraci\u00f3n de nulidad total por falta de informaci\u00f3n total o falta de rese\u00f1a, como soluci\u00f3n de autoridad, es interesante en cuanto aclara que la falta del acta impide la inscripci\u00f3n total. Hasta ahora personalmente sosten\u00eda que la hipoteca, en caso de falta de rese\u00f1a, no incorporaba las cl\u00e1usulas perjudiciales para el adherente con subsistencia e incorporaci\u00f3n de las dem\u00e1s e inscripci\u00f3n parcial de la hipoteca.<\/p>\n \u00a0 En cuanto a la nulidad parcial por falta de transparencia, debemos recordar que la transparencia se cumple cuando hay correspondencia entre el contenido contractual y los antecedentes contractuales puestos de manifiesto por el cumplimiento por el predisponente de los requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato: arts. 61 TRLGDCU, 14.1.d) LRCCI o 30 Orden EHA 2899\/2011. El incumplimiento, como hemos dicho, resulta cuando hay divergencia entre antecedentes y escritura en perjuicio de la persona consumidora o adherente.<\/p>\n 7.- Sobre si a legislaci\u00f3n catalana puede exigir la previa entrega de documentos no contemplados en la LRCCI.<\/p>\n \u00a0 La resoluci\u00f3n dice que no, pero la respuesta es la contraria. Sin entrar en la posibilidad auton\u00f3mica de desarrollar las bases de las obligaciones contractuales, la normativa estatal semiimperativa es sin perjuicio de la normativa auton\u00f3mica m\u00e1s favorable y compatible con la estatal, como vemos algo distinto de lo que sugiere la resoluci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0 La propia resoluci\u00f3n se contradice, ya que es la resoluci\u00f3n la que cita la doctrina del Tribunal Constitucional (sentencia 54\/2018 de 24 de mayo), que dice que \u201csi el precepto auton\u00f3mico no contradice la normativa b\u00e1sica estatal y ampl\u00eda la protecci\u00f3n del consumidor, no puede ser considerado inconstitucional\u201d.<\/p>\n \u00a0 Adem\u00e1s, calla que conforme a la disposici\u00f3n adicional quinta<\/a>, bajo la r\u00fabrica \u00abdesarrollo auton\u00f3mico\u00bb admite el desarrollo<\/em> auton\u00f3mico de las reglas sobre informaci\u00f3n precontractual de modo que la obligatoriedad de esa informaci\u00f3n precontractual s\u00f3lo debe entenderse desplazada por la LRCCI cuando no respete \u201clos modelos normalizados de informaci\u00f3n que se establezcan por la normativa b\u00e1sica\u201d, o exija \u201cadicionar documentaci\u00f3n complementaria que pueda producir confusi\u00f3n en el prestatario y distorsione el objeto de la normativa b\u00e1sica de transparencia\u201d, lo que no es el caso.<\/p>\n 8.- Sobre si la registradora puede denegar la contravenci\u00f3n de normas auton\u00f3micas m\u00e1s favorables para la persona consumidora sobre informaci\u00f3n precontractual.<\/p>\n \u00a0 Ya hemos visto que podr\u00e1 denegar la contravenci\u00f3n de normas auton\u00f3micas m\u00e1s favorables. La DGSJyFP insiste en que no hay ninguna norma auton\u00f3mica que d\u00e9 a la registradora esa facultad de denegaci\u00f3n por contravenci\u00f3n de normas auton\u00f3micas en general, porque parece suponer que ninguna norma auton\u00f3mica sobre informaci\u00f3n precontractual queda vigente tras la LRCCI.<\/p>\n \u00a0 Pese a todo, es cierto que no existe norma auton\u00f3mica que regule la denegaci\u00f3n de inscripci\u00f3n por contravenci\u00f3n de normas auton\u00f3micas, pero s\u00ed existen normas estatales que lo imponen, a saber, los art\u00edculos- 258<\/a>.2 LH y 8.1 LCGC u otras que la suponen, como el art. 130 LH.<\/p>\n 9.- Competencia para regular los instrumentos y registros p\u00fablicos y para regular la informaci\u00f3n precontractual.<\/p>\n \u00a0\u00a0La competencia exclusiva del Estado para regular los instrumentos p\u00fablicos no puede esgrimirse para imponer la exclusiva estatal en materia de informaci\u00f3n precontractual en el contrato de consumo.<\/p>\n \u00a0\u00a0 La Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a est\u00e1 perfectamente habilitada para regular la informaci\u00f3n precontractual y el Estado para regular los instrumentos p\u00fablicos.<\/p>\n \u00a0 En la LRCCI la competencia exclusiva del Estado se traduce en la supuesta exclusividad del notario para el control de transparencia impuesto por la misma, con exclusi\u00f3n de la registradora, lo que no impide al legislador auton\u00f3mico dictar reglas de informaci\u00f3n precontractual, es decir, normas de transparencia, obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato, requisitos de transparencia o como quiera llamarse a la regulaci\u00f3n de los antecedentes del contrato, cuya contravenci\u00f3n determinara, por imposici\u00f3n de la legislaci\u00f3n semiimperativa del Estado, la nulidad de pleno derecho de las cl\u00e1usulas oscuras o desequilibradas.<\/p>\n 10.- Conclusiones.<\/p>\n \u00a0 La resoluci\u00f3n afirma en sus fundamentos jur\u00eddicos, dos veces de manera expresa e innumerables m\u00e1s de forma impl\u00edcita, que el control de transparencia material corresponde en exclusiva<\/em> al notario y cinco veces que no corresponde al registrador, siendo la del caso una registradora.<\/p>\n \u00a0 Esas afirmaciones pueden interpretarse como resultado de unos argumentos que no fueran con la funcionaria autora de la suspensi\u00f3n, por ser una registradora y no un registrador, y que su calificaci\u00f3n debiera mantenerse. Sorprendentemente, la DGSJyFP revoca la nota.<\/p>\n \u00a0 Esta circunstancia probablemente se deba a la fuerte corriente, que todav\u00eda permanece en la Administraci\u00f3n, de invisibilizar a las mujeres m\u00e1s que a lo que inadvertidamente se acaba de suponer. En todo caso los fundamentos jur\u00eddicos repiten hasta una docena de veces el t\u00e9rmino registrador, pese a que la funcionaria autora de la nota sea una registradora.<\/p>\n \u00a0 Aunque la resoluci\u00f3n levante la suspensi\u00f3n total de la inscripci\u00f3n de la hipoteca, la registradora todav\u00eda podr\u00e1 seguir denegando las cl\u00e1usulas abusivas u oscuras, en cuanto a \u00e9stas, por incumplimiento de los requisitos de transparencia establecidos en otras normas. Podr\u00e1 denegar cl\u00e1usulas concretas con inscripci\u00f3n del resto de la hipoteca seg\u00fan aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n vigente.<\/p>\n \u00a0 Ser\u00eda ocioso recordar esa legislaci\u00f3n, pero tal como est\u00e1n las cosas me permito modestamente reiterarla, a saber, los arts. 5.5 y 8.1 de la LCGC y 130 y 258.2 LH en su redacci\u00f3n por la LRCCI, suponiendo siempre que la contravenci\u00f3n de una norma imperativa como la de prohibici\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas o de las normas que establecen requisitos de transparencia, ya se trate de normas estatales o auton\u00f3micas, leyes, \u00f3rdenes o circulares del Banco de Espa\u00f1a, da lugar a la nulidad de pleno derecho de las cl\u00e1usulas afectadas. Hemos relacionado dichas obligaciones muchas veces[1]<\/a>.<\/p>\n \u00a0 Repito que la contravenci\u00f3n de esas normas dar\u00e1 lugar a la nulidad de pleno derecho de la cl\u00e1usula contraventora, sin perjuicio de la competencia exclusiva de los tribunales.<\/p>\n \u00a0 Tampoco es necesario que exista una sentencia previa que declare la oscuridad o abuso de la cl\u00e1usula afectada, para que la registradora, si aprecia contravenci\u00f3n abusiva, deba denegar la cl\u00e1usula oscura o abusiva, con inscripci\u00f3n del resto de la hipoteca.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Resumen de la resoluci\u00f3n de la DGSJyFP de 30 julio 2021<\/strong><\/span><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Resoluci\u00f3n de 30 de julio de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Manresa n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario por no haberse acreditado el cumplimiento por parte del prestamista de las obligaciones precontractuales impuestas por la legislaci\u00f3n del consumo de Catalu\u00f1a.<\/p>\n <\/p>\n Resumen: <\/strong>La registradora suspende una hipoteca por no acreditarse los requisitos de transparencia que exige el C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a, la DGSJyFP revoca la nota[2]<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n 1.- CUESTI\u00d3N PLANTEADA<\/p>\n Caso: <\/strong>1. […] la cuesti\u00f3n debatida estriba en […] si se ajustan o no a Derecho las razones jur\u00eddicas aducidas […] para suspender<\/strong> la […] escritura de pr\u00e9stamo hipotecario […] por no constar en ella [1] que se haya dado cumplimiento a las previsiones y obligaciones de informaci\u00f3n<\/strong> que impone el C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a, [2] y en qu\u00e9 medida tal normativa es aplicable<\/u> o, por mejor decir, c\u00f3mo se armoniza<\/strong> la misma con la legislaci\u00f3n estatal […] de la Ley 5\/2019<\/a>, de 15 de marzo.<\/p>\n <\/p>\n 2.- ARGUMENTOS DEL NOTARIO<\/p>\n Recurrente: <\/strong>[…] el notario recurrente argumenta<\/a> que seg\u00fan la citada Ley 5\/2019<\/a>, de 15 de marzo, [[1exclusiva]] corresponde al notario y [[1registradora no]] no al registrador<\/strong> [es una registradora] de la Propiedad el control del cumplimiento del principio de transparencia material, de modo que si se rese\u00f1a en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario […] el acta de transparencia material, ello supone<\/u><\/strong> [no existe norma alguna que autorice dicha suposici\u00f3n<\/strong>] que se ha dado cumplimiento a toda<\/u><\/strong> la normativa implicada<\/em> en la materia, en este caso, tanto la citada Ley 5\/2019<\/a> como la Ley 22\/2010, de 20 de julio, del C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a, integrando<\/strong> ambas normas con relaci\u00f3n al asesoramiento prestado al cliente, sin necesidad de rese\u00f1ar expresamente<\/strong> en la escritura […] que ha realizado las actuaciones previstas en la citada ley auton\u00f3mica, toda vez que no existe norma<\/strong> alguna que imponga dicha rese\u00f1a.<\/p>\n Hechos<\/strong>: En la escritura que motiva la calificaci\u00f3n […] consta lo siguiente:<\/p>\n En su expositivo V: \u00abQue el Banco ha puesto a disposici\u00f3n del Prestatario, con antelaci\u00f3n suficiente, cumpliendo con los plazos legales exigidos, la siguiente documentaci\u00f3n<\/strong> precontractual, legalmente requerida […]<\/p>\n En la estipulaci\u00f3n primera, se afirma […]: \u00abHabiendo comparecido el Prestatario ante el Notario, en el plazo legalmente establecido, la entrega de la citada documentaci\u00f3n, as\u00ed como la comprobaci\u00f3n de la plena<\/strong> comprensi\u00f3n<\/strong> de los t\u00e9rminos y condiciones bajo los cuales el Banco hace entrega al Prestatario del Pr\u00e9stamo, se recogen en Acta otorgada por m\u00ed […]<\/p>\n Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJyFP revoca la nota.<\/p>\n Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n <\/p>\n 3.- COMPATIBILIDAD ENTRE LEGISLACI\u00d3N DEL ESTADO Y AUTON\u00d3MICA<\/p>\n 2 La compatibilidad<\/strong> de la normativa de consumo catalana con la legislaci\u00f3n estatal sobre la materia, en cuanto a la legislaci\u00f3n anterior<\/u> a la Ley 5\/2019, ya ha sido analizada<\/strong> por este Centro directivo en las Resoluciones de 25 de septiembre de 2015 y reiterada […] cuya doctrina se reproducir\u00e1 ahora<\/strong> en lo pertinente.<\/p>\n […]<\/p>\n En aplicaci\u00f3n de estas [las] competencias exclusivas [<\/strong>del Estado], especialmente de las referidas a la materia de fijaci\u00f3n de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenaci\u00f3n de los Registros e Instrumentos p\u00fablicos y de ordenaci\u00f3n del cr\u00e9dito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un r\u00e9gimen jur\u00eddico uniforme de protecci\u00f3n de los consumidores <\/strong>y usuarios en el \u00e1mbito de todo el Estado […]<\/p>\n Por su parte la Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a regula la materia de \u00abconsumo\u00bb fundamentalmente en la Ley 22\/2010, de 20 de julio, del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a y por Ley 20\/2014, de 29 de diciembre […]<\/p>\n Esas competencias de la Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a en materia de consumo se circunscriben<\/strong> b\u00e1sicamente a la regulaci\u00f3n de [1] \u00f3rganos y procedimientos de mediaci\u00f3n, [2] de los procedimientos administrativos de queja y reclamaci\u00f3n, [3] regulaci\u00f3n de la informaci\u00f3n en materia de consumidores<\/u> [cuya contravenci\u00f3n <\/strong>determina la nulidad de pleno derecho de las cl\u00e1usulas que la contradigan, conforme al art. 8.1 LCGC en su redacci\u00f3n por la misma Ley 5\/2019, de 15 de marzo], [4] y a los actos de ejecuci\u00f3n reglados que le atribuya la legislaci\u00f3n estatal sobre la actividad de las entidades de cr\u00e9dito (art\u00edculos 123 y 126 del Estatuto de Catalu\u00f1a).<\/p>\n Congruentemente<\/u><\/strong> con este \u00e1mbito competencial, la legislaci\u00f3n catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cl\u00e1usulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario ni sobre la inscripci\u00f3n registral de los mismos<\/strong>, sino que se limita a establecer unas sanciones en forma de multa<\/strong> e indemnizaci\u00f3n, en su caso, por da\u00f1os y perjuicios (art\u00edculos 333-1 y -7 del C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a), a\u00f1adiendo el art\u00edculo 333-10 [5] unas medidas complementarias tendentes al cese<\/strong> de la incorporaci\u00f3n de dichas cl\u00e1usulas o [6] a la imposici\u00f3n de una daci\u00f3n en pago \u00abcuando exista una relaci\u00f3n directa entre la cl\u00e1usula abusiva y tal medida\u00bb.<\/p>\n A este respecto, la Sentencia del Tribunal Constitucional n\u00famero 157\/2004, de 21 de septiembre<\/a>, afirma que:<\/p>\n […]<\/p>\n PUBLICACI\u00d3N LEY 5\/2019, DE 15 DE MARZO<\/p>\n […]<\/p>\n […] el C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a (cuyo \u00e1mbito<\/strong> de aplicaci\u00f3n no es totalmente coincidente con la posterior Ley 5\/2019<\/a>, pues la normativa catalana se refiere solo a viviendas, algo que no sucede en la estatal), impone determinados deberes de informaci\u00f3n<\/strong> por parte del notario en su art\u00edculo 123-10 n\u00famero 2 […]<\/p>\n <\/p>\n 4.- CASO CONCRETO<\/p>\n 4 La cuesti\u00f3n que se plantea en la nota de calificaci\u00f3n recurrida […] es si la omisi\u00f3n<\/u><\/strong> en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario de una expresa referencia<\/strong> a que se ha suministrado<\/strong> por parte del notario<\/strong> [y del prestamista] la informaci\u00f3n<\/strong> a que se refiere el C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a […] <\/strong>por s\u00ed solas, son motivo suficiente<\/strong> para suspender la inscripci\u00f3n de la hipoteca […] lo que hace preciso analizar la […] naturaleza y alcance a efectos registrales<\/strong> de las […] obligaciones recogidas en los referidos art\u00edculos.<\/p>\n <\/p>\n 5.- RECORDATORIO ANTES LRCCI<\/p>\n […] este Centro Directivo, en Resoluci\u00f3n de 19 de mayo de 2017<\/a>, afirm\u00f3, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal Supremo […] que la contrataci\u00f3n de adhesi\u00f3n a condiciones generales constituye una categor\u00eda diferenciada<\/strong> de la contrataci\u00f3n negocial individual, que se caracteriza por tener un r\u00e9gimen propio y espec\u00edfico, que hace descansar su eficacia \u00faltima del contrato, no tanto en la estructura negocial del consentimiento<\/strong> del adherente, como en el cumplimiento<\/strong> por el predisponente de unos especiales deberes<\/strong> de configuraci\u00f3n contractual en orden al reforzamiento de la informaci\u00f3n y, en caso de concurrir consumidores, a facilitar la comprensibilidad<\/strong> real de la reglamentaci\u00f3n predispuesta y al equilibrio<\/u><\/strong> prestacional entre las partes [un recordatorio que se echaba de menos].<\/p>\n Pero estos deberes, en el \u00e1mbito de la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios y en el \u00e1mbito estatal, se materializan actualmente en el seguimiento del proceso <\/u><\/strong>de contrataci\u00f3n e informaci\u00f3n regulado en la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, […] [pero no s\u00f3lo en la LRCCI] cuyo alcance y prevalencia<\/strong> respecto de posibles regulaciones auton\u00f3micas se precisar\u00e1n m\u00e1s adelante.<\/p>\n Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, esta Direcci\u00f3n General<\/strong> en Resoluciones como las de 13 de septiembre de 2013<\/a> […] afirm\u00f3 que, […] en presencia de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios concedidos a personas f\u00edsicas y garantizados con viviendas […] el registrador \u00abdeber\u00e1<\/strong> tambi\u00e9n rechazar la inscripci\u00f3n de las escrituras<\/strong> de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n<\/strong> y transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios, y la forma \u2013normal o reforzada\u2013 que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento<\/strong> por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares<\/strong> cl\u00e1usulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen \u2013Orden EHA 2899\/2011, art\u00edculo 6 de la Ley 1\/2013, etc.\u2013\u00bb.<\/p>\n […]<\/p>\n Ello implica que en caso de no seguirse el procedimiento<\/u> de contrataci\u00f3n i<\/strong>mpuesto por la regulaci\u00f3n sectorial<\/u><\/strong> aplicable en materia de pr\u00e9stamos hipotecarios con consumidores, hoy constituida fundamentalmente por la Ley 5\/2019<\/u> […] [pero no s\u00f3lo: hay muchos otros requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato en otras normas vigentes<\/a>] y los especiales deberes de informaci\u00f3n<\/strong> que la misma impone, la eficacia<\/strong> [1] del contrato en s\u00ed mismo [2] o de una concreta<\/strong> cl\u00e1usula, seg\u00fan la amplitud del incumplimiento, se ver\u00e1 comprometida<\/strong> ya que para entender que las cl\u00e1usulas no negociadas se han incorporado<\/strong> al contrato, en este caso de pr\u00e9stamo hipotecario, es necesario respetar todos los tr\u00e1mites<\/strong> del indicado proceso de contrataci\u00f3n [se agradece la referencia a la nulidad parcial, pero el resto es ambiguo], de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato (art\u00edculo 7<\/a> de la Ley 7\/1998 de 13 de abril […]<\/p>\n <\/p>\n 6.- LA NUEVA LEY<\/p>\n Por otra parte, es evidente que ante el incumplimiento<\/strong> de las normas sobre transparencia material establecidas en la Ley 5\/2019, ni el notario debe autorizar la escritura ni el registrador inscribirla.<\/p>\n <\/p>\n TRANSPARENCIA<\/p>\n Respecto de ese procedimiento<\/strong> de contrataci\u00f3n, y como ha recordado esta Direcci\u00f3n General en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019<\/a> y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero, 3, 6 y 12 de febrero y 27 de julio de 2020, con criterio tambi\u00e9n expresado en la Instrucci\u00f3n de ese Centro de 20 de diciembre de 2019, la Ley 5\/2019 impone<\/u><\/strong> a los notarios unos amplios deberes de control<\/strong> de la legalidad y la transparencia material del contrato de pr\u00e9stamo […]<\/p>\n Tanta importancia tiene la realizaci\u00f3n de estos controles, y en particular del acta de informaci\u00f3n previa, que el art\u00edculo 22.2<\/a> de la Ley 5\/2019 […] El art\u00edculo 15<\/a>.7 de la Ley 5\/2019 ordena<\/strong> que en la escritura p\u00fablica del pr\u00e9stamo el notario autorizante de \u00e9sta inserte una rese\u00f1a<\/strong> identificativa del acta de transparencia […] A ello se a\u00f1ade la <\/u>disposici\u00f3n final sexta<\/a>, que modifica la Ley 14\/2000 […] para calificar como infracci\u00f3n muy grave <\/strong>el incumplimiento por el notario de sus deberes de controlar el per\u00edodo de informaci\u00f3n precontractual obligatorio previo a la autorizaci\u00f3n de la escritura y de levantar el acta previa a su formalizaci\u00f3n en los t\u00e9rminos previstos en la ley<\/strong><\/u>.<\/p>\n […]<\/p>\n Las consecuencias<\/strong> [civiles y mercantiles] del incumplimiento de estas normas de transparencia se detallan en el art\u00edculo 5.5, inciso segundo<\/a>, de la Ley 7\/1998, de 13 de abril (redactado por la disposici\u00f3n adicional cuarta<\/a> de la Ley 5\/2019), y en el art\u00edculo 83<\/a>, p\u00e1rrafo segundo<\/strong> TRLGDCU (a\u00f1adido por la disposici\u00f3n final octava<\/a> de la Ley 5\/2019), ambos del mismo contenido: \u00abLas condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores ser\u00e1n nulas de pleno derecho<\/u><\/strong>\u00bb [pero el incumplimiento del notario en cuanto al acta y su rese\u00f1a s\u00f3lo produce efectos disciplinarios y la imposibilidad de inscribir la hipoteca].<\/p>\n Por otra parte, como antes se ha expuesto, ante el incumplimiento<\/strong> de las normas sobre transparencia material establecidas en la Ley 5\/2019, ni el notario debe autorizar la escritura ni el registrador inscribirla.<\/p>\n <\/p>\n CL\u00c1USULAS ABUSIVAS<\/p>\n Adem\u00e1s del control de la transparencia material encomendado a notarios registradores en los t\u00e9rminos que han quedado expuestos, pueden y deben realizar tambi\u00e9n un control sobre existencia de cl\u00e1usulas declaradas abusivas<\/strong> en los t\u00e9rminos establecidos en los art\u00edculos 84<\/a> y siguientes TRLGDCU […]<\/p>\n El rechazo por notarios y registradores de la Propiedad de las cl\u00e1usulas afectadas, a la hora de autorizar la escritura o inscribir la hipoteca, en su caso, no queda subordinada a la previa declaraci\u00f3n judicial de su nulidad <\/strong>(sin perjuicio del posible recurso o de la contienda entre las partes acerca de su validez) cuando se trate de cl\u00e1usulas que contravengan una norma imperativa o prohibitiva o cuyo car\u00e1cter abusivo pueda apreciarse objetivamente<\/strong> siempre que no sea necesaria valoraci\u00f3n alguna de las circunstancias<\/strong> concurrentes en el caso concreto propia de la actividad jurisdiccional en procedimiento contradictorio. Tambi\u00e9n<\/strong> se denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las cl\u00e1usulas que hubieran sido declaradas nulas por abusivas por Sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n (art\u00edculo 258<\/a>.2 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n Es decir, el incumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato, produce como sanci\u00f3n<\/strong>, la posible nulidad o ineficacia del contrato, que ser\u00e1 parcial, si la informaci\u00f3n deficitaria s\u00f3lo afectara a alguna condici\u00f3n general<\/u><\/strong>, o bien total del contrato de pr\u00e9stamo, si la omisi\u00f3n de la informaci\u00f3n afectare a todas<\/strong> las condiciones del contrato, como ocurrir\u00eda si se omite por el acreedor el suministro de la informaci\u00f3n precontractual o no se verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento (nuevo art\u00edculo 5<\/a>.5 de la Ley 7\/1998 […]<\/p>\n En cuanto al efecto de la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamo hipotecario o de la no inscripci\u00f3n de la propia hipoteca, consiste en la exclusi\u00f3n de la posibilidad de utilizar las acciones reales hipotecarias especiales, conforme resulta del car\u00e1cter constitutivo de la hipoteca<\/strong> (art\u00edculo 1875<\/a> del C\u00f3digo Civil), y determina el art\u00edculo 130<\/a> de la Ley Hipotecaria […]<\/p>\n <\/p>\n 7.- CONCLUSIONES 1<\/p>\n 5 De la normativa referida resulta<\/u><\/strong> que, en la actualidad, la competencia en el control de lo que se ha venido a denominar transparencia material<\/u> ha sido atribuida por la Ley 5\/2019, exclusivamente [[2exclusiva]]<\/strong>, al notario autorizante como se dispone expresamente en su art\u00edculo 15<\/a>.2 seg\u00fan el cual \u00abel notario verificar\u00e1 [no dice verificar\u00e1 en exclusiva] la documentaci\u00f3n acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el art\u00edculo 14.1. En caso de que quede acreditado<\/strong> su cumplimiento har\u00e1 constar en un acta notarial previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario: (\u2026)\u00bb; acta notarial (forma documental elegida por el legislador para plasmar ese control de transparencia) cuyo contenido seg\u00fan establece el n\u00famero 6 del mismo art\u00edculo 15 \u00abse presumir\u00e1<\/strong> veraz e \u00edntegro, y har\u00e1 prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestaci\u00f3n de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio<\/em> de transparencia<\/u><\/strong> en su vertiente material\u00bb.<\/p>\n Por otra parte, y como antes se ha adelantado, el citado art\u00edculo 15 en su n\u00famero 7 establece que: \u00abEn la escritura p\u00fablica del pr\u00e9stamo el notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a<\/strong> identificativa del acta […] rese\u00f1a cuya existencia deber\u00e1n comprobar los registradores d<\/strong>e la propiedad como requisito para practicar la inscripci\u00f3n […] de la hipoteca seg\u00fan dispone el art\u00edculo 22.2 de la repetida Ley 5\/2019.<\/p>\n De la redacci\u00f3n literal del referido art\u00edculo 15 resultan dos conclusiones<\/strong> a estos efectos: [1] la primera, que la presunci\u00f3n de veracidad e integridad de la citada acta va referida a la recepci\u00f3n<\/u> por parte del prestatario de la documentaci\u00f3n y asesoramiento <\/strong>a que refiere la Ley estatal 5\/2019, que es la que imperativa e inderogablemente impone dicho art\u00edculo (preceptos que tienen el alcance derivado de las trascendentales disposiciones adicional quinta y final decimotercera<\/a>), y cuya rese\u00f1a en la forma expuesta es lo que debe calificar el registrador [pero no s\u00f3lo, ya que conforme a los arts. 61 TRLGDCU, 14.1.d) LRCCI y 30 Orden EHA 2899\/2011, el registrador califica la correspondencia o divergencia perjudicial para el adherente entre antecedentes y escritura]. [2] Y la segunda, que la escritura que documente el pr\u00e9stamo hipotecario ha de reflejar exclusivamente<\/strong> [[3exclusiva]] lo que dispone el citado art\u00edculo 15, pues<\/u> el despliegue del control de la transparencia material tiene su exclusivo<\/strong> \u00e1mbito en el acta de transparencia previa al otorgamiento, de modo que la calificaci\u00f3n registral habr\u00e1 de ce\u00f1irse [[2registradora no]] al estricto<\/strong> \u00e1mbito que la citada ley 5\/2019 determina [una ley que en cuanto a la protecci\u00f3n de las personas consumidoras ha de interpretarse \u00abpro consumatore\u00bb y no de manera estricta sino extensiva], dado que el control de transparencia material ha sido encomendado al notario [[4exclusiva]] y este ha de reflejarlo en el acta, no en la escritura de hipoteca<\/strong> [calificable por la registradora].<\/p>\n <\/p>\n 8.- LA LCCI Y LA LEGISLACI\u00d3N AUTON\u00d3MICA<\/p>\n PREVALENCIA<\/p>\n 6 Y es que por mor de la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, y al haber limitado<\/strong> su disposici\u00f3n adicional quinta<\/a> las competencias de desarrollo auton\u00f3mico a lo que en ella se expresa, una importante consecuencia, en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de normativa catalana que es lo que aqu\u00ed se suscita, es que la documentaci\u00f3n a entregar al prestatario es la prevista en el art\u00edculo 14 de<\/strong> la citada ley, y no<\/strong> la referida en el art\u00edculo 262-4 del C\u00f3digo de consumo [esa es la consecuencia de la interpretaci\u00f3n estricta: limitar, contra todo principio, la protecci\u00f3n de personas consumidoras y adherentes], pues, como ya se ha expuesto, la citada Ley estatal ha desplazado de forma sobrevenida a la normativa auton\u00f3mica con la que entra en conflicto <\/em><\/u><\/strong>[pero solo en los supuestos de dicha disposici\u00f3n<\/a> adicional].<\/u><\/p>\n […]<\/p>\n COMPATIBILIDAD<\/p>\n A la vista de lo expuesto, es cierto que la doctrina del Tribunal Constitucional ha establecido que si un determinado precepto auton\u00f3mico no contradice la normativa b\u00e1sica estatal y ampl\u00eda<\/u><\/strong> la protecci\u00f3n del consumidor, no puede ser considerado inconstitucional [este es el vino que se le hecha al agua de la interpretaci\u00f3n estricta], ejemplo paradigm\u00e1tico<\/u> [siendo esto un resumen lo quito sin perjuicio de verlo en la resoluci\u00f3n: quito lo que queda de p\u00e1rrafo y tres p\u00e1rrafos m\u00e1s] […] \u00a0<\/p>\n <\/p>\n 9.- CONCLUSI\u00d3N 2<\/p>\n 7 Por consiguiente [con la supresi\u00f3n vista resulta que no se puede decir \u201cpor consiguiente\u201d, sin desvirtuar el pronunciamiento constitucional]<\/u>, la citada Ley 5\/2019 ha desbordado el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a, prefijando claramente deberes, competencias de notarios y registradores y formas documentales; y, por supuesto, tambi\u00e9n, el marco de renunciabilidad<\/strong> que pudo contemplar o amparar, respecto de la normativa catalana, la citada resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3 General de Dret, Entitats Jur\u00eddiques i Mediaci\u00f3; as\u00ed como los par\u00e1metros en los que se desenvolvi\u00f3, entonces<\/strong>, la citada Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 2017, marcando y regulando, claramente, unas l\u00edneas infranqueables <\/strong>la recta interpretaci\u00f3n s\u00f3lo permite barreras a las normas auton\u00f3micas que perjudiquen a la persona consumidora en relaci\u00f3n con la regulaci\u00f3n estatal, no a las que la beneficien]; atribuyendo al notario el control de transparencia material [[exclusiva impl\u00edcita]] [en 2017 no exist\u00eda la ley 5\/2019] y delimitando claramente como \u00e1mbito de calificaci\u00f3n del registrador [[registradora no impl\u00edcitamente]] esa rese\u00f1a del acta [en 2017 no hab\u00eda obligaci\u00f3n de rese\u00f1ar y el registrador deb\u00eda calificar la transparencia]. Y es que el contenido y alcance de lo antes expuesto (ese marco inderogable e imperativo<\/strong>) el legislador ha querido que sea homog\u00e9neo para todo el Estado, de modo que esa rese\u00f1a<\/u> del acta es lo \u00fanico que el registrador puede comprobar<\/strong> [[3 registradora no]], pues ninguna normativa auton\u00f3mica da<\/strong> al registrador \u2013ni le puede dar\u2013 facultades para calificar y denegar una inscripci\u00f3n, respecto de algo (esas previsiones del C\u00f3digo de consumo) que se haya quedado al margen de las normas imperativas emanadas del Estado y promulgadas con vocaci\u00f3n de homogeneizar la unidad de mercado y el marco [m\u00ednimo] inderogable de protecci\u00f3n del consumidor.<\/p>\n CONCLUSI\u00d3N 2 \u2013 REGISTRADORA<\/p>\n En conclusi\u00f3n, y a la vista de la nota y del recurso, podr\u00eda a lo sumo llegar a entenderse como compatibles<\/strong> con el marco normativo hoy vigente y en tanto que obligaciones de informaci\u00f3n por parte del notario, las recogidas en el art\u00edculo 123-10 n\u00famero 2, letras a) y b) del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a. Pero ello queda extramuros<\/strong> de la calificaci\u00f3n registral [[4registradora no]], en tanto que no hay norma alguna \u2013aparte lo que prev\u00e9 la Ley 5\/2019\u2013 que ampare denegar una inscripci\u00f3n porque supuestamente una ley auton\u00f3mica hipot\u00e9ticamente atribuya m\u00e1s derechos que la Ley 5\/2019 y el notario no haya declarado que lo ha cumplido en la escritura<\/u>, pues el instrumento p\u00fablico en el que se ha de formalizar el control de transparencia material es otro, respecto el cual el \u00e1mbito de calificaci\u00f3n ha sido claramente prefijado por el legislador [[registradora no impl\u00edcitamente]]. Y lo anterior, por supuesto, sin perjuicio de que las autoridades de consumo puedan desplegar otro tipo de controles<\/strong> o depurar posibles infracciones; pero esa es distinta cuesti\u00f3n.<\/p>\n De lo expuesto resulta claro que el registrador debe limitar<\/strong> su calificaci\u00f3n [[5registradora no]], en lo que se refiere a esta materia, a que la rese\u00f1a<\/strong> del acta notarial cumpla con los requisitos […] [d]el art\u00edculo 15.7 de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo […]<\/p>\n CONCLUSI\u00d3N 2 NOTARIO<\/p>\n En el presente expediente el notario manifiesta expresamente lo que sigue: \u00abHabiendo comparecido el Prestatario ante el Notario, en el plazo legalmente establecido, la entrega de la citada documentaci\u00f3n, as\u00ed como la comprobaci\u00f3n de la plena comprensi\u00f3n (\u2026)\u00bb.<\/p>\n Se hace una expresa referencia que ha recibido en plazo la documentaci\u00f3n (que viene rese\u00f1ada en la parte expositiva) [\u00bfde la escritura o del acta?], as\u00ed como la comprensi\u00f3n de su contenido.<\/p>\n Por ello tiene raz\u00f3n<\/strong> el recurrente cuando afirma que ning\u00fan precepto de la normativa auton\u00f3mica impone al notario una rese\u00f1a expresa<\/strong> en la escritura de pr\u00e9stamo de que ha realizado las actuaciones previstas en el C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a; actuaciones (las legalmente previstas) que tendr\u00edan su encaje<\/strong> en el control de transparencia material. Y ello por la sencilla raz\u00f3n de que el lugar adecuado para plasmar detalladamente su cumplimiento (y el control de transparencia material) es el acta notarial previa; forma documental de instrumento p\u00fablico que el legislador estatal ha previsto y habilitado para ello, y que no puede ser alterado por normativa auton\u00f3mica [pero s\u00f3lo si la normativa auton\u00f3mica es conflictiva, incompatible y perjudicial para la persona consumidora, lo que no es el caso], dada la competencia exclusiva del Estado en la ordenaci\u00f3n de los instrumentos y registros p\u00fablicos, y quedando ce\u00f1ido el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n del registrador a lo antes expuesto [respecto de la LRCCI, pero no respecto del resto de obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato establecidas en otras normas].<\/p>\n Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n [1]<\/a> Sirva como ejemplo el anexo a mi trabajo 50\/2016 \u201cControl de transparencia<\/a> registral en la hipoteca\u201d, Diario La Ley, N\u00ba 8839, Secci\u00f3n Doctrina, 7 de Octubre de 2015, Ref. D-353, Editorial Wolters Kluwer, 22 pgs. en la edici\u00f3n en internet.<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2021\/10\/Centralismo-vegetal.jpg\")
<\/a><\/p>\n\n
\n
\n