{"id":88076,"date":"2021-11-22T14:47:22","date_gmt":"2021-11-22T13:47:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=88076"},"modified":"2021-11-22T15:01:14","modified_gmt":"2021-11-22T14:01:14","slug":"la-cesion-de-credito-y-la-garantia-de-los-intereses-del-deudor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/la-cesion-de-credito-y-la-garantia-de-los-intereses-del-deudor\/","title":{"rendered":"La cesi\u00f3n de cr\u00e9dito y la garant\u00eda de los intereses del deudor"},"content":{"rendered":"

LA CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITO Y LA GARANT\u00cdA DE LOS INTERESES DEL DEUDOR<\/strong><\/span><\/h1>\n

Breve comentario a la RDGSJFP 10\/09\/2021<\/a><\/span><\/strong><\/h2>\n

Carlos Ballugera G\u00f3mez\u00a0 <\/strong><\/span>@BallugeraCarlos<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

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\u00a0 Una sociedad limitada, cesionaria de tres pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda habitual, afirma, sin acreditarlo, que ha cumplido en la Comunidad de Madrid los requisitos de inscripci\u00f3n y seguro impuestos por la ley 2\/2009. La registradora suspende la inscripci\u00f3n de la hipoteca y la Direcci\u00f3n General se plantea<\/a>, si el cesionario, adquirente profesional, debe cumplir los requisitos de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, en cuanto al seguro e inscripci\u00f3n en el Registro de empresas. Para la Direcci\u00f3n General, por diversas razones, la respuesta es afirmativa, por lo que confirma la nota.<\/p>\n

\u00a0 En este comentario me voy a centrar en (1) la eficacia no s\u00f3lo precontractual de los requisitos\u00a0 de transparencia; y (2) si el incumplimiento de los requisitos de transparencia s\u00f3lo da lugar a responsabilidad o si tambi\u00e9n determina la nulidad de la cl\u00e1usula deficitaria de informaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0 1.- Eficacia contractual y precontractual de los requisitos de transparencia y responsabilidad.<\/span><\/h3>\n

\u00a0 Tengo que decir, primero, que la inscripci\u00f3n en el Registro de Empresas, como la inscripci\u00f3n en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, son requisitos de transparencia en la contrataci\u00f3n, mientras que la obligaci\u00f3n de suscribir un seguro es un requisito que ata\u00f1e a la garant\u00eda que el prestamista ofrece al prestatario por la responsabilidad en que pudiera incurrir por el incumplimiento del contrato.<\/p>\n

\u00a0 Para la DGSJyFP el car\u00e1cter precontractual de los requisitos de transparencia no excluye que el cesionario cumpla los exigidos en la nota (inscripci\u00f3n en el registro y seguro) ya que los perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones de transparencia \u201cpueden generarse durante toda la vida del pr\u00e9stamo,<\/strong> como puede acontecer [1] por una inadecuada adaptaci\u00f3n de la cuota a la modificaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s variable, [2] por el cobro de una comisi\u00f3n o gasto no pactado, [3] por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un cr\u00e9dito en cuenta corriente, [4] por el no sometimiento a la resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos pactada, [5] o por el retraso en la cancelaci\u00f3n de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista\u201d.<\/p>\n

\u00a0 Si nos paramos en estos interesantes ejemplos podemos ver que todos menos el segundo, son incumplimientos contractuales, mientras que \u00e9ste es una pr\u00e1ctica abusiva no consentida expresamente.<\/p>\n

\u00a0 Respecto de los primeros, es cierto que el seguro viene a cubrir la posible responsabilidad del acreedor por esos casos, mientras que respecto de la pr\u00e1ctica abusiva, al ser nula, la responsabilidad se deriva de esa nulidad, que es de pleno derecho. En ambos casos el incumplimiento del acreedor impide la ejecuci\u00f3n de la hipoteca, circunstancia de gran importancia y que no se puede desde\u00f1ar.<\/p>\n

\u00a0 Esa consecuencia se desprende del \u00faltimo p\u00e1rrafo de los arts. 1100<\/a> y 1308<\/a> CC, del apartado \u201co\u201d del anexo de la Directiva 93\/13\/CEE<\/a> sobre cl\u00e1usulas abusivas y de los arts. 85<\/a>.5 y 87<\/a>.1 TRLGDCU.<\/p>\n

\u00a0 M\u00e1s all\u00e1 de ello, debe recordarse que respecto de los requisitos de transparencia, cuando los mismos consisten en la realizaci\u00f3n de una comunicaci\u00f3n del acreedor profesional al deudor, su cumplimiento se produce por el ajuste, correspondencia o identidad entre la informaci\u00f3n precontractual y el contenido contractual, mientras que el incumplimiento se da por el desajuste o diferencia, perjudiciales para la persona consumidora, entre esos dos t\u00e9rminos.<\/p>\n

\u00a0 El incumplimiento, en cuanto contravenci\u00f3n de una obligaci\u00f3n legal imperativa, obligaci\u00f3n, que conforme a los arts. 1258 CC<\/a> y 65 TRLGDCU se vuelve contractual con la perfecci\u00f3n del contrato, da lugar a la nulidad de pleno derecho de la correspondiente condici\u00f3n general, conforme al art. 8 LCGC.<\/p>\n

\u00a0 Todo ello sin perjuicio, que la falta de inscripci\u00f3n en el Registro de Empresas o a falta de seguro, impidan la inscripci\u00f3n de la hipoteca o del acto en su totalidad. Ya he tratado las dificultades que plantea la subsanaci\u00f3n de estos defectos en otros lugares<\/a>.<\/p>\n

\u00a0 2.- Si el incumplimiento de los requisitos de transparencia s\u00f3lo da lugar a responsabilidad o si tambi\u00e9n determina la nulidad de la cl\u00e1usula deficitaria de informaci\u00f3n.<\/span><\/h3>\n

\u00a0 Para la DGSJyFP los requisitos u obligaciones de registro y seguro del prestamista frente al prestatario no deben decaer por la cesi\u00f3n<\/strong>, dada la facilidad que los arts. 149 y 150 LH<\/a> dan a la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

\u00a0 Con ello se pone el foco en los efectos del incumplimiento de los requisitos de inscripci\u00f3n y seguro en la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito. Ya hemos visto que el mero incumplimiento de los mismos imposibilita la ejecuci\u00f3n de la hipoteca. Pero adem\u00e1s debe tenerse en cuenta, que por la existencia de obligaciones precontractuales y contractuales del acreedor, el moderno contrato de pr\u00e9stamo y cr\u00e9dito con condiciones generales de la contrataci\u00f3n se ha vuelto bilateral<\/strong>, en \u00e9l existen obligaciones para ambas partes, por ejemplo, la del prestamista de inscripci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

\u00a0 Eso significa que no hay cr\u00e9dito unilateral a favor del acreedor, sino obligaciones rec\u00edprocas, por lo que no cabr\u00eda la cesi\u00f3n desnuda de cr\u00e9dito, sino que debiera haber cesi\u00f3n del contrato, la cual requiere el consentimiento del deudor del dinero, acreedor de las obligaciones de transparencia que sujetan al profesional acreedor. Ese ser\u00eda un efecto fundamental, la cesi\u00f3n del contrato exige no ya la notificaci\u00f3n, sino el consentimiento del deudor.<\/p>\n

\u00a0 Sin embargo, me parece una conclusi\u00f3n muy dr\u00e1stica, que choca con el com\u00fan entendimiento de la regulaci\u00f3n de la cesi\u00f3n de cr\u00e9dito, en particular con los citados art\u00edculos 149 y 150 Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

\u00a0 Ese problema no es \u00f3bice para apuntar una soluci\u00f3n, que respetando los derechos de los acreedores a la movilizaci\u00f3n de sus cr\u00e9ditos, sin consentimiento ni notificaci\u00f3n al deudor, respete tambi\u00e9n los intereses de las personas consumidoras y adherentes, que tienen, en el moderno pr\u00e9stamo y cr\u00e9dito, la doble condici\u00f3n de deudores de dinero y acreedores de las obligaciones de transparencia.<\/p>\n

\u00a0 En caso de cesi\u00f3n no consentida el cedente seguir\u00e1 obligado en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones de transparencia o de otro tipo frente al deudor, de modo que el incumplimiento del mismo impedir\u00e1 la ejecuci\u00f3n del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito y dar\u00e1 lugar a las responsabilidades correspondientes, mientras que el cesionario quedar\u00e1 obligado, con el mismo r\u00e9gimen, al cumplimiento de sus propios requisitos de transparencia, en este caso, a la previa inscripci\u00f3n en el Registro de empresas y a la constituci\u00f3n de la garant\u00eda reglamentaria.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

RESUMEN DE LA RESOLUCI\u00d3N DGSJYFP 10 SEPTIEMBRE 2021<\/span><\/h2>\n

337. CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2\/2009<\/strong><\/p>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de septiembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 32, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios. (CB)<\/p>\n

Resumen: <\/strong>En una cesi\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario se plantea si el cesionario, adquirente profesional, debe cumplir los requisitos de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, en cuanto al seguro e inscripci\u00f3n en el Registro de empresas.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: El cesionario de tres pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda habitual, afirma, sin acreditarlo, que ha cumplido en la Comunidad de Madrid los requisitos de inscripci\u00f3n y seguro.<\/p>\n

Registradora: <\/strong>Suspende la inscripci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

Cuesti\u00f3n planteada: <\/strong>1. Se debate en el presente recurso si es preciso el cumplimiento por parte del cesionario de cr\u00e9ditos hipotecarios de lo dispuesto en la Ley 2\/2009, de 31 de marzo […] esto es, que la entidad cesionaria<\/strong> est\u00e1 inscrita en el Registro a que se refiere el art\u00edculo 3<\/a> y que tenga un seguro<\/strong> de responsabilidad civil vigente a que se refieren los art\u00edculos 7 y 14 de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo desarrollada por el Real Decreto 106\/2011, de 28 de enero.<\/p>\n

Recurrente: […] <\/strong>se alega que no es aplicable la Ley 2\/2009, de 31 de marzo ya que el comprador no realiza ni realizar\u00e1<\/strong> actividades de contrataci\u00f3n o intermediaci\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios […] los contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito de los que proceden los cr\u00e9ditos hipotecarios (i) fueron suscritos con anterioridad<\/strong> a la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo […] (ii) no han sido objeto de novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n desde la entrada en vigor de la LCI; y, (iii) la presente compraventa […] no constituye la subrogaci\u00f3n<\/strong> del Comprador en los mencionados contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito […]\u00bb.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJyFP confirma la nota.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

2 [Se transcriben] El art\u00edculo 1<\/a> de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo […] [el] El art\u00edculo 3.1<\/a> de la Ley 2\/2009 […] el art\u00edculo 27<\/a> de la Ley 5\/2019 [sobre Registro de intermediarios] […] El art\u00edculo 28<\/a> de la Ley 5\/2019 […] el art\u00edculo 7<\/a> de la Ley 2\/2009 [sobre seguro] […]el art\u00edculo 36.1<\/a> de la Ley 5\/2019 […]<\/p>\n

3 Es doctrina de esta Direcci\u00f3n General (v\u00e9ase, por todas, la Resoluci\u00f3n de 13 de junio de 2015) que es cierto que la Ley 2\/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad enga\u00f1osa y la transparencia en la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos<\/u> y cr\u00e9ditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual<\/u><\/strong> y de formalizaci\u00f3n del contrato de pr\u00e9stamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito inscrito<\/u> en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario<\/strong> de tales pr\u00e9stamos, si se acredita la habitualidad<\/strong> en la actividad de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o en la subrogaci\u00f3n activa en los mismos, deba cumplir los requisitos<\/strong> [obligaciones en las que el deudor del prestatario ocupa la posici\u00f3n acreedora] exigidos en la nota de calificaci\u00f3n recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad<\/strong> de la norma consistente en \u00abcubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados<\/strong> de la realizaci\u00f3n de los servicios propios de la actividad de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios\u00bb (vid. art\u00edculos 7<\/a> y 14<\/a>.1.a) de la Ley 2\/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del pr\u00e9stamo<\/u><\/strong>, como puede acontecer [1] por una inadecuada adaptaci\u00f3n de la cuota a la modificaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s variable, [2] por el cobro de una comisi\u00f3n o gasto no pactado, [3] por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un cr\u00e9dito en cuenta corriente, [4] por el no sometimiento a la resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos pactada, [5] o por el retraso en la cancelaci\u00f3n de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.<\/p>\n

5 Esta doctrina es confirmada en la Resoluci\u00f3n de fecha 22 de julio<\/a> de 2016, en cuyo fundamento de Derecho 5 se afirm\u00f3 [se transcribe] lo siguiente: [se abunda en la necesidad de que los requisitos u obligaciones de registro y seguro del prestamista frente al prestatario no deben decaer por la cesi\u00f3n, dada la facilidad que los arts. 149 y 150 LH dan a la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario] […]<\/p>\n

[…] aunque se hubiera formalizado el pr\u00e9stamo con anterioridad<\/strong> a la Ley 2\/2009, el cesionario que pretenda su inscripci\u00f3n con posterioridad<\/strong> a la entrada en vigor de esta ley y est\u00e9 dedicado profesionalmente a esta actividad, requiere el cumplimiento de los requisitos en ella establecidos<\/strong>.<\/p>\n

En el supuesto de hecho de este expediente, del propio contexto de la cesi\u00f3n, se deduce que no se trata de la cesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario aislado<\/strong>, ya que el objeto de la transmisi\u00f3n \u2013entre otros pr\u00e9stamos hipotecarios que gravan otras fincas no pertenecientes al mismo Registro\u2013, son tres pr\u00e9stamos hipotecarios<\/strong> sobre fincas que constituyen la vivienda habitual de deudor persona f\u00edsica.<\/p>\n

[…]<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

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ENLACES:\u00a0<\/span><\/h2>\n