{"id":88623,"date":"2021-12-01T18:05:37","date_gmt":"2021-12-01T17:05:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=88623"},"modified":"2024-07-03T22:04:06","modified_gmt":"2024-07-03T20:04:06","slug":"resoluciones-diciembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-diciembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Diciembre 2021 Direcci\u00f3n General Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica."},"content":{"rendered":"

<\/a>INFORME N\u00ba 327. (BOE DICIEMBRE de 2021)<\/strong><\/span><\/h1>\n

Segunda Parte:\u00a0\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Diciembre)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE DICIEMBRE<\/strong><\/a><\/h2>\n

RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0\u00a0y \u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<\/a>

VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n

() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>437.() SOLICITUD DE CANCELACI\u00d3N DE INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Archena, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una solicitud de cancelaci\u00f3n de inscripci\u00f3n formulada en instancia privada.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: la rectificaci\u00f3n de los asientos del Registro exige consentimiento del titular o resoluci\u00f3n judicial.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> se presenta instancia con firma legitimada solicitando la cancelaci\u00f3n de una determinada inscripci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de finca tras la tramitaci\u00f3n del procedimiento previsto en el art\u00edculo\u00a0199 en la que se ha hecho constar la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la finca.<\/p>\n

La Registradora califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando que no cabe en ning\u00fan caso la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n\u00a0sin adecuar la superficie de la finca por la mera voluntad del interesado sin la expresi\u00f3n de causa y al no existir error en el asiento ni defecto en el t\u00edtulo.<\/p>\n

El Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> y reitera su doctrina se\u00f1alando que:<\/p>\n

1) La rectificaci\u00f3n de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya alg\u00fan derecho, \u00a0bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho.<\/p>\n

2) La rectificaci\u00f3n registral se practica conforme indica el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse, estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro alguna relaci\u00f3n jur\u00eddica inmobiliaria; b) haberse extinguido alg\u00fan derecho que conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de alg\u00fan asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley: en este \u00faltimo supuesto, la rectificaci\u00f3n precisar\u00e1 del consentimiento del titular o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial. (ER)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2021-20032 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 264\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>438.** NOVACI\u00d3N Y AMPLIACI\u00d3N DE PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Cartagena n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de ampliaci\u00f3n y novaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n

Resumen: <\/strong>Se confirma la nota que suspende una novaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario por no establecer un r\u00e9gimen uniforme para la primitiva hipoteca y su ampliaci\u00f3n y no constar claramente consentimiento de las partes para constituir una segunda garant\u00eda.<\/span><\/p>\n

[…] se plantea […] si est\u00e1 correctamente fijada la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos correspondientes a intereses remuneratorios, intereses de demora y costas y gastos en una escritura de novaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Hechos<\/strong>: Son hechos<\/strong> que deben tenerse en cuenta […] los siguientes:<\/p>\n

\u2013 La hipoteca inicial se constituy\u00f3 [fecha 4 de diciembre de 2012], por lo que aqu\u00ed interesa, en garant\u00eda de: a) 30.000 euros, importe del principal del pr\u00e9stamo; b) un a\u00f1o de intereses remuneratorios […] si bien, a los \u00fanicos y exclusivos efectos de determinar un m\u00e1ximo<\/strong> de responsabilidad hipotecaria por inter\u00e9s ordinario, \u00e9stos solo quedar\u00e1n garantizados hipotecariamente hasta un m\u00e1ximo del 7,838% anual, que asciende a 2.351,40 euros; c) tres a\u00f1os de intereses moratorios […] si bien, a los \u00fanicos y exclusivos efectos de determinar un m\u00e1ximo<\/strong> de responsabilidad hipotecaria por inter\u00e9s de demora, \u00e9stos solo quedar\u00e1n garantizados hipotecariamente hasta un m\u00e1ximo del 30,00% anual<\/strong>, que asciende a 9.000 euros, y d) 9.000 euros, que se fijan para costas y gastos, incluidos en estos \u00faltimos los conceptos a que se refiere la cl\u00e1usula octava (seguros, tributos y conservaci\u00f3n de la finca hipotecada) y cualquier otro gasto<\/strong> relativo a la finca hipotecada que pudiera ser preferente al cr\u00e9dito del acreedor [cl\u00e1usula declarativa, falta de transparencia]<\/strong><\/u>. Responsabilidad hipotecaria que es distribuida<\/strong> entre las dos fincas hipotecadas atendiendo a los mismos par\u00e1metros de configuraci\u00f3n.<\/p>\n

\u2013 En la escritura objeto de este recurso las partes pactan la novaci\u00f3n<\/strong> modificativa del referido pr\u00e9stamo, ampliando<\/strong> el principal del pr\u00e9stamo en 30.259,49 euros, manteniendo un tipo de intereses variable y estableciendo como tipo de inter\u00e9s de demora en la cl\u00e1usula segunda, \u00abel equivalente al inter\u00e9s ordinario pactado vigente en el momento de producirse la demora, incrementado en tres<\/strong> puntos porcentuales\u00bb (antes era el resultado de a\u00f1adir diez<\/strong> puntos al inter\u00e9s remuneratorio vigente en el momento de producirse la demora).<\/p>\n

\u2013 Tras esta modificaci\u00f3n, la responsabilidad hipotecaria respecto el capital inicial no es objeto de modificaci\u00f3n alguna, si bien las partes acuerdan ampliar<\/strong> las responsabilidades hipotecarias garantizadas respecto del nuevo capital objeto de la ampliaci\u00f3n en la siguiente forma: a) por raz\u00f3n del principal ampliado, 30.259,49 euros; b) de sus intereses ordinarios de doce meses al tipo nominal pactado, se\u00f1al\u00e1ndose a efectos hipotecarios un tipo m\u00e1ximo del 0,911%, hasta un m\u00e1ximo de 275,66 euros; c) de los intereses moratorios de tres a\u00f1os al tipo nominal resultante de lo establecido en la cl\u00e1usula financiera correspondiente, se\u00f1al\u00e1ndose a efectos hipotecarios un tipo nominal anula m\u00e1ximo del 3,991%, hasta un m\u00e1ximo de 3.550,35 euros, y d) de las costas y gastos de ejecuci\u00f3n, tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un m\u00e1ximo de 5,00% del capital, es decir, 1512,97 euros, incluidos en estos \u00faltimos los conceptos a que se refiere la condici\u00f3n que hace referencia a seguros, tributos y conservaci\u00f3n de la finca hipotecada, y cualquier otro gasto <\/strong>relativo a la finca hipotecada que pudiera ser preferente<\/strong> al cr\u00e9dito del acreedor. Responsabilidad hipotecaria de nuevo capital concedido que, igualmente, es distribuida entre las dos fincas hipotecadas atendiendo a estos nuevos par\u00e1metros de configuraci\u00f3n.<\/p>\n

\u2013 Asimismo, se se\u00f1ala que tras la ampliaci\u00f3n […]<\/p>\n

[…] se fija la responsabilidad por intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, por unos tipos m\u00e1ximos distintos a los de la hipoteca inicial<\/strong>, y a continuaci\u00f3n se suman<\/strong> estas nuevas responsabilidades a las iniciales ya garantizadas, siendo que sus par\u00e1metros de c\u00e1lculo son diferentes: 7,838% y 0,911% respecto de los intereses remuneratorios. Y 10% y 3,911% respecto de los intereses moratorios, respectivamente en relaci\u00f3n con el capital inicial y el capital ampliado.<\/p>\n

Registradora: <\/strong>Partiendo de esos hechos, la registradora […] se\u00f1ala que la ampliaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria no se configura de un modo uniforme<\/strong> con la responsabilidad inicial, y, por tanto, que no es posible practicar la inscripci\u00f3n solicitada como una ampliaci\u00f3n de hipoteca, sino que s\u00f3lo ser\u00e1 posible la constituci\u00f3n registral de una nueva hipoteca por la nueva responsabilidad<\/strong> […] \u00a0Para ello es necesario que conste claramente en la escritura la voluntad de las partes de constituir esa nueva hipoteca<\/strong> y no una mera ampliaci\u00f3n de la anterior, voluntad que no figura en el documento calificado, del que parece querer pactarse la existencia de una solo hipoteca ampliada.<\/p>\n

La concurrencia de esta incertidumbres […] <\/strong>imponen la aclaraci\u00f3n<\/strong> de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar<\/strong> si quiere que se inscriba la ampliaci\u00f3n de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en el primer caso, recalcularse<\/strong> de forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo r\u00e9gimen de tipos m\u00e1ximos al antiguo y al nuevo principal […] <\/strong><\/p>\n

Recurrente: <\/strong>[…] El notario argumenta que […] \u00abla hipoteca resultante tambi\u00e9n es \u00fanica y uniforme, al haberse calculado conforme a los intereses ordinarios m\u00e1ximos<\/strong> posibles seg\u00fan el inter\u00e9s variable pactado para el pr\u00e9stamo inicialmente y al de demora impuesto imperativa y forzadamente por la ley\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, se se\u00f1ala en el recurso que no es necesaria aclaraci\u00f3n<\/strong> alguna respecto de si se ha querido constituir una \u00fanica hipoteca o dos hipotecas con distinto rango, porque […] los \u00abt\u00e9rminos del contrato son expresos y concluyentes Pues lo que s\u00ed han dicho las partes de manera taxativa, firme y reiterada es que quieren una ampliaci\u00f3n\u00bb de la hipoteca<\/strong>.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>Confirma la nota.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:\u00a0[…]<\/p>\n

[Tras la exposici\u00f3n de la doctrina sobre los efectos de la ampliaci\u00f3n y novaci\u00f3n de la hipoteca primitiva establecidos despu\u00e9s de la Ley 41\/2007 y la admisi\u00f3n de la recarga de la hipoteca, expuestos en la resoluci\u00f3n de 14 mayo<\/a> 2015 se pasa al estudio del caso\u2026] 6. Por todo ello y en referencia al supuesto objeto de este expediente<\/u> […] lo relevante si se trata de establecer una hipoteca \u00fanica es que el tipo m\u00e1ximo a efectos hipotecarios sea el 7,838%<\/strong> o sea <\/u>el 0,911%, lo sea igual<\/strong> para todo el capital garantizado, dado que a una obligaci\u00f3n \u00fanica debe corresponderle una configuraci\u00f3n hipotecaria \u00fanica y uniforme<\/u>.<\/p>\n

Ello es as\u00ed porque la cifra m\u00e1xima de responsabilidad hipotecaria respecto de los intereses remuneratorios y moratorios no es una cifra meramente abstracta como en los dem\u00e1s supuestos de hipotecas de m\u00e1ximo, sino que la misma viene y debe configurarse, si el inter\u00e9s es variable, en atenci\u00f3n a los respectivos tipos m\u00e1ximos pactados<\/strong>, y no debe exceder de los l\u00edmites legalmente establecidos<\/strong> (art\u00edculos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

Y es que como ya dijera la Resoluci\u00f3n de 8 de septiembre<\/a> de 2021 en un supuesto id\u00e9ntico al presente, no es posible pretender que, tras la ampliaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, la hipoteca funcione como una sola si no se establece un r\u00e9gimen uniforme<\/strong> y \u00fanico para toda ella \u00a0[…]<\/p>\n

En definitiva, no es admisible que el tipo m\u00e1ximo del inter\u00e9s<\/strong> a efectos de la fijaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria sea superior al l\u00edmite<\/u> fijado<\/strong> a efectos obligacionales a la variabilidad del tipo de inter\u00e9s, porque, como queda se\u00f1alado, el car\u00e1cter accesorio<\/strong> de la hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y\/o que nunca podr\u00e1n devengarse<\/u><\/strong>.<\/p>\n

Todo lo expuesto no es \u00f3bice para que si las partes quieren mantener la dicotom\u00eda de la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliaci\u00f3n inscribible, pero como una segunda hipoteca,<\/strong> lo que debe resultar claramente<\/strong> de la correspondiente escritura […]<\/p>\n

En definitiva, en ausencia de terceros, la soluci\u00f3n a adoptar depender\u00e1 de la interpretaci\u00f3n de cu\u00e1l sea la verdadera voluntad de las partes<\/strong> en cada supuesto concreto.\u00a0[…]<\/p>\n

Parece claro que en el supuesto concreto de este expediente la voluntad de las partes ha sido configurar una \u00fanica hipoteca con un solo rango<\/u><\/strong>, y en ello tanto registradora calificante como notario recurrente se encuentran de acuerdo, por lo que no es preciso entrar en su an\u00e1lisis.<\/p>\n

En todo caso […] se impone una aclaraci\u00f3n de la escritura por parte del acreedor<\/strong> en el sentido de indicar si quiere que la inscripci\u00f3n se practique solo como ampliaci\u00f3n<\/strong> de la hipoteca, es decir como una sola hipoteca sumada a la anterior, en cuyo caso debe recalcularse<\/strong> de forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo r\u00e9gimen de plazo y tipos m\u00e1ximos al antiguo y al nuevo principal; o si, por el contrario, consiente en que se inscriba la operaci\u00f3n como una segunda hipoteca <\/strong>con distinto rango.<\/p>\n

En cuanto a las cifras de la responsabilidad hipotecaria se\u00f1aladas para las costas y gastos garantizados<\/strong> […] permite la consideraci\u00f3n de la misma como una cantidad abstracta<\/strong>, que si bien se puede fijar como un porcentaje del principal o como una cifra alzada, al no depender su determinaci\u00f3n de otros factores, tiene un car\u00e1cter aut\u00f3nomo<\/strong> que posibilita su suma y confusi\u00f3n con la cantidad tambi\u00e9n abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria.<\/p>\n

La cifra resultante ser\u00eda \u00fanicamente el l\u00edmite m\u00e1ximo<\/strong> que el acreedor podr\u00e1 cobrar por tal concepto del precio del remate en presencia de terceros titulares de derecho reales o cargas inscritas o anotadas.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Ver comentario de Carlos Ballugera a la R. 22 de diciembre de 2021 en archivo aparte<\/a><\/strong>.<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20033 – 13\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 279\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>439.** REANUDACI\u00d3N DE TRACTO SUCESIVO FALTANDO DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS PERO CON TODOS LOS T\u00cdTULOS P\u00daBLICOS.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un expediente notarial de reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo interrumpido.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> No hay interrupci\u00f3n de tracto si todos los t\u00edtulos traslativos son p\u00fablicos, aunque\u00a0 falten documentos complementarios, por lo que NO puede acudirse a este expediente en estos casos. <\/span>La \u201cextraordinaria dificultad\u201d que en casos excepcionales permite acudir a este expediente solo es posible cuando el primer t\u00edtulo traslativo que falta es privado, pero no cuando es p\u00fablico.<\/span><\/p>\n

Hechos. <\/strong>Se tramita un expediente para reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido sobre una finca que en el Registro figura inscrita a nombre de un matrimonio desde hace m\u00e1s de 60 a\u00f1os. La particularidad radica en que la primera transmisi\u00f3n se realiz\u00f3 en escritura por uno de los c\u00f3nyuges y los supuestos herederos del otro, pero sin liquidar dicho r\u00e9gimen y sin acreditar dicho extremo. Las restantes transmisiones se realizan en escritura p\u00fablica.<\/p>\n

El Registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n pues considera que no hay propiamente interrupci\u00f3n del tracto y que el notario autorizante tendr\u00eda que haber alegado la causa de la dificultad extraordinaria para acudir a esta v\u00eda.<\/p>\n

El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que s\u00ed hay interrupci\u00f3n de tracto pues el titular actual no tiene acci\u00f3n directa contra los titulares registrales por lo que no es de aplicaci\u00f3n la doctrina de la DG sobre la dificultad extraordinaria.<\/p>\n

La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: No hay interrupci\u00f3n de tracto si todos los t\u00edtulos traslativos constan en documento p\u00fablico, aunque alguno de ellos tenga defectos. Si hay defectos lo procedente es subsanar dichos defectos y no tramitar el expediente .<\/p>\n

La doctrina de la DG sobre la \u201cextraordinaria dificultad \u201c para justificar acudir a este expediente s\u00f3lo es aplicable al caso de que el titular actual haya adquirido del titular registral en documento privado , pero no al caso de que exista documento p\u00fablico pero con defectos.<\/p>\n

COMENTARIO:<\/strong> Posici\u00f3n demasiado restrictiva y formalista de la DG si se tiene en cuenta que:<\/p>\n

1.- El titular actual no tiene acci\u00f3n directa contra los titulares registrales, pues no adquiri\u00f3 directamente de ellos, por lo que se est\u00e1 en un supuesto cl\u00e1sico de interrupci\u00f3n del tracto y ello aunque existan todos los t\u00edtulos p\u00fablicos intermedios.<\/p>\n

2.- No se dan ninguno de los supuestos que justifican la interpretaci\u00f3n restrictiva y cautelas de la DG en este tipo de expedientes porque existe t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n en todas las transmisiones, consta el consentimiento fehaciente de un titular registral y de los herederos del otro titular (padre e hijos), y han pasado m\u00e1s de 30 a\u00f1os del asiento registral (en este caso concreto casi 60) por lo que ha de primar facilitar la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral de la forma m\u00e1s asequible posible para el ciudadano sin merma de la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n

3.- Si se permite acudir a este expediente en los casos en que hay un t\u00edtulo privado y hay extraordinaria dificultad para conseguir un t\u00edtulo p\u00fablico (siempre que hayan pasado m\u00e1s de 30 a\u00f1os), con mayor motivo ha de permitirse cuando todos los t\u00edtulos son p\u00fablicos cuando falte alg\u00fan documento complementario, pues el riesgo para la seguridad jur\u00eddica es mucho menor.<\/p>\n

4.- Indagar en los juzgados sobre si existe o no un Auto de Declaraci\u00f3n de Herederos de personas fallecidas hace muchos a\u00f1os y conseguir los certificados pertinentes del Registro Civil y los testigos necesarios para una declaraci\u00f3n actual de herederos, puede convertirse en la pr\u00e1ctica en misi\u00f3n imposible o muy dificultosa para los actuales titulares.<\/p>\n

5.- El expediente de dominio para reanudaci\u00f3n de tracto se basa en dos pilares que suplen con ventaja las anteriores dificultades: 1) el juicio notarial sobre la acreditaci\u00f3n de la cadena de titularidades (que es un declaraci\u00f3n de autoridad equivalente a la anterior judicial con presunci\u00f3n de veracidad, que se emite en sede de jurisdicci\u00f3n voluntaria previas todas las notificaciones necesarias), y 2) la posesi\u00f3n ininterrumpida y acreditada de m\u00e1s de 30 a\u00f1os que, en \u00faltimo extremo, justifica la titularidad y purga de cualquier posible defecto de los t\u00edtulos.(AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20034 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 241\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>441.*** AMPLIACI\u00d3N DE OBRA NUEVA DE UN ELEMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL FINALIZADA POR PRESCRIPCI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a inscribir una escritura de ampliaci\u00f3n de obra.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> Cualquier alteraci\u00f3n del r\u00e9gimen jur\u00eddico de los elementos comunes es competencia de la comunidad, exigi\u00e9ndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteraci\u00f3n implica una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de conformidad con el art\u00edculo\u00a017.6 LPH<\/a>.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: se presenta a inscripci\u00f3n escritura, denominada de \u00abampliaci\u00f3n de obra nueva finalizada por prescripci\u00f3n urban\u00edstica\u00bb y se acompa\u00f1a Decreto de caducidad de la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad Urban\u00edstica infringida.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando que para la inscripci\u00f3n del documento objeto de calificaci\u00f3n se precisar\u00e1 el cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la misma, en particular el acuerdo adoptado por la unanimidad de los propietarios de los elementos privativos del Complejo en que radica la finca.<\/p>\n

El Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> debiendo distinguir:<\/p>\n

a) Si se trata de una propiedad horizontal<\/u>,<\/p>\n

– La ampliaci\u00f3n de la construcci\u00f3n de la vivienda objeto de la declaraci\u00f3n formalizada en la escritura comporta modificaci\u00f3n de la configuraci\u00f3n exterior del conjunto inmobiliario del que forma parte integrante dicha finca, as\u00ed como de la superficie del referido elemento privativo, que deber\u00e1 contar con el acuerdo adoptado por los propietarios en junta.<\/p>\n

– Cualquier alteraci\u00f3n del r\u00e9gimen jur\u00eddico de los elementos comunes es competencia de la comunidad, exigi\u00e9ndose unanimidad<\/strong> en tanto en cuanto tal alteraci\u00f3n implica una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de conformidad con el art\u00edculo\u00a017.6 LPH<\/a>.<\/p>\n

b) Si se trata de un complejo o de una propiedad horizontal tumbada<\/u>.<\/p>\n

En caso de complejo urban\u00edstico o incluso de una propiedad horizontal tumbada en el caso de viviendas independientes situadas dentro de parcelas privativas siempre y cuando no resultaran afectados elementos comunes, la mera modificaci\u00f3n de la superficie construida de dicha vivienda no implica, \u00abper se\u00bb, la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n de los elementos privativos integrantes del conjunto urban\u00edstico. En estos supuestos la misma ley except\u00faa de la regla de unanimidad <\/strong>(art\u00edculos 17 y 10.3 \u201cb\u201d LPH) y permite que por \u00abaprobaci\u00f3n por las 3\/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3\/5 partes de las cuotas de participaci\u00f3n\u00bb pueda llevarse a cabo \u00abla divisi\u00f3n material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros m\u00e1s reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregaci\u00f3n de otros colindantes del mismo edificio o su disminuci\u00f3n por segregaci\u00f3n de alguna parte; la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci\u00f3n de la estructura o f\u00e1brica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificaci\u00f3n de la envolvente para mejorar la eficiencia energ\u00e9tica, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art\u00edculo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio\u00bb. (ER)<\/p>\n

(PDF (BOE-A-2021-20036 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 242\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/a>

<\/a>442.** PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. REPRESENTACI\u00d3N. NECESIDAD DE EXHIBICI\u00d3N DE COPIA AUTORIZADA<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a inscribir una escritura de pr\u00e9stamo con constituci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Las expresiones \u00abcopia\u00bb de escritura, \u00abescritura\u00bb, \u00abt\u00edtulo leg\u00edtimo\u00bb, \u00abt\u00edtulo p\u00fablico\u00bb y \u00abdocumento fehaciente\u00bb no son suficientes para considerar cumplida la rese\u00f1a del poder a los efectos del juicio notarial de suficiencia. La ley se refiere a documento aut\u00e9ntico que es la copia autorizada o, en su caso, la matriz del poder<\/span>.<\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario en la que el notario rese\u00f1a el poder exhibido diciendo que ha \u00abtenido a la vista el t\u00edtulo leg\u00edtimo de representaci\u00f3n formalizado en escritura de poder singular\u00bb, objeto de rese\u00f1a; y a\u00f1ade que del examen de dicho t\u00edtulo estima, bajo su responsabilidad, que son suficientes las facultades representativas que le han sido acreditadas para otorgar el indicado t\u00edtulo de pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Registrador<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, no se especifica con claridad si el notario autorizante ha tenido a la vista documento aut\u00e9ntico o copia autorizada del poder utilizado por el apoderado de la entidad prestamista, mientras que respecto de las facultades representativas de la sociedad prestataria s\u00ed se hace constar que ha tenido a la vista \u00abcopia aut\u00e9ntica\u00bb.<\/p>\n

Notario<\/strong>: Entiende que las expresiones empleadas en la escritura calificada (\u00abt\u00edtulo leg\u00edtimo\u00bb, \u00abt\u00edtulo p\u00fablico\u00bb, \u00abdocumento fehaciente\u00bb) son suficientes para considerar cumplido lo establecido en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 respecto del juicio notarial sobre de suficiencia de la representaci\u00f3n acreditada.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

Reitera su doctrina, que es conforme con la jurisprudencial, sobe la forma de acreditar la representaci\u00f3n en el instrumento p\u00fablico: (i)\u00a0 Corresponde al notario emitir el juicio de suficiencia\u00a0 de las facultades representativas y hacer una rese\u00f1a del documento aut\u00e9ntico que se le ha exhibido para su acreditaci\u00f3n, de modo que dicho juicio de suficiencia sea congruente con el negocio jur\u00eddico otorgado. (ii) El registrador no puede revisar el juicio notarial sobre \u00a0la validez y vigencia, pues el art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001 limita la calificaci\u00f3n registral a la existencia de la rese\u00f1a que hace el notario del documento que se le ha exhibido, del juicio notarial de suficiencia y de la congruencia del juicio con el contenido del t\u00edtulo.<\/p>\n

En el caso concreto se discute si la rese\u00f1a que se hace del t\u00edtulo exhibido es suficiente y la Direcci\u00f3n entiende que no y sienta (o reitera) el siguiente criterio: (i)<\/strong> El notario debe dejar constancia de que se le ha exhibido documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica<\/strong>, eso es, la copia autorizada<\/strong> de la escritura o directamente la matriz si consta en su protocolo. (ii)<\/strong> Son imprecisas las referencias a la \u201c\u00abcopia\u00bb de escritura o simplemente \u00abescritura\u00bb que pudieran incluir medios insuficientes de acreditaci\u00f3n como la copia simple o los testimonios\u201d. (iii)<\/strong> Tampoco es suficiente la expresi\u00f3n \u00abprevio examen del t\u00edtulo p\u00fablico exhibido\u00bb, que puede comprender, por ejemplo, el testimonio notarial de una copia autorizada de la escritura de apoderamiento, el cual no equivale a tal copia a los efectos establecidos en el citado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001. (iv)<\/strong> Tampoco resulta suficiente \u201cla expresi\u00f3n \u00abdocumentos fehacientes exhibidos\u00bb, que se puede predicar tambi\u00e9n de los testimonios de la copia autorizada de la escritura de poder.<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Enti\u00e9ndase o no que es riguroso el criterio empleado por el Centro directivo, lo cierto es que su posici\u00f3n es clara en este punto: la rese\u00f1a de la documentaci\u00f3n exhibida debe referirse a documento aut\u00e9ntico, que en el caso de la representaci\u00f3n voluntaria es la copia autorizada del poder o la propia matriz si consta en el protocolo del notario, autoriza al apoderado para obtener copias y no existe nota de haberse revocado (Art. 166 RN<\/a>).\u00a0 (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20037 – 16\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 301\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>443.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA R\u00daSTICA<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de V\u00e9lez-M\u00e1laga n.\u00ba 3, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de participaciones indivisas de una finca r\u00fastica.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: La mera transmisi\u00f3n de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simult\u00e1nea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa por riesgo de parcelaci\u00f3n ilegal<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de una cuota indivisa de finca rustica en Andaluc\u00eda, en la que el titular registral del 50% de la finca (que tiene 50.121 metros cuadrados) vende su cuota en una misma escritura a dos compradores, que adquieren en la siguiente proporci\u00f3n: una cuota del 0,50% a una sociedad limitada que ya es titular del otro 50% indiviso de la finca, y un 49,50% indiviso a una determinada persona. Se da la circunstancia de que en la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignaci\u00f3n formal y expresa de uso individualizado de una parte de dichos inmuebles a cada uno de los compradores.<\/p>\n

Registrador<\/strong>: No inscribe porque considera que tal compraventa es un acto revelador de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica y notifica la escritura al \u00f3rgano competente de la Comunidad Aut\u00f3noma a los efectos de que adopte el acuerdo que estime pertinente. Finalmente no inscribe porque el \u00f3rgano auton\u00f3mico considera que se trata de una divisi\u00f3n nula<\/p>\n

\u00d3rgano auton\u00f3mico competente: \u201cla divisi\u00f3n planteada es nula por incumplimiento de lo dispuesto en el art\u00edculo 24 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio, de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias y la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de fecha 4 de noviembre de 1996 por la que se determinan las unidades m\u00ednimas de cultivo en el \u00e1mbito territorial de la Comunidad Aut\u00f3noma Andaluza (\u2026) y que para el T\u00e9rmino Municipal de V\u00e9lez-M\u00e1laga, en fincas de secano se establecen en 3 Hect\u00e1reas).<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: (i) Alega que la compra de cuota indivisa inscrita de una finca en r\u00e9gimen de copropiedad ha de considerarse neutro desde un punto de vista urban\u00edstico y amparado por un principio general de libertad de contrataci\u00f3n. (ii) Considera que no existen elementos suficientes reveladores de parcelaci\u00f3n. (iii) Que tras la venta sigue habiendo \u00fanicamente dos propietarios.\u00a0 (iv) Cita la R. de 15 de septiembre de 2021, \u00abla simple transmisi\u00f3n de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el t\u00edtulo traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituir\u00eda, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urban\u00edstico y amparado por un principio general de libertad de contrataci\u00f3n; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelaci\u00f3n f\u00edsica cabr\u00eda enjuiciar negativamente la utilizaci\u00f3n abusiva o torticera de aquella libertad contractual\u2026\u201d.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y conforma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: \u201c\u2026 en este caso debe confirmarse la calificaci\u00f3n a la vista de la resoluci\u00f3n de la Administraci\u00f3n competente, pues dados los t\u00e9rminos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripci\u00f3n, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n dictada. Y sin que por otra parte el recurso contra la calificaci\u00f3n sea el adecuado para contender acerca del contenido de dicha resoluci\u00f3n administrativa (cfr. Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2018).<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Lo realmente recurrible no deber\u00eda ser la calificaci\u00f3n final (posterior al Informe de la administraci\u00f3n) sino la decisi\u00f3n inicial de exigir ese previo informe para inscribir.<\/p>\n

Recurrir la calificaci\u00f3n final es realmente recurrir la decisi\u00f3n de la administraci\u00f3n y no la calificaci\u00f3n registral, y para ello la Direcci\u00f3n General no es competente.<\/p>\n

De haberse recurrido la decisi\u00f3n inicial pienso que la soluci\u00f3n hubiera sido la contraria y se hubiera practicado la inscripci\u00f3n, pues las circunstancias concurrentes no justifican la decisi\u00f3n del registrador.<\/p>\n

\u00a0Como tiene dicho el Centro Directivo \u00aben el caso de la mera transmisi\u00f3n de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso<\/strong> (mediante una compraventa simult\u00e1nea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita <\/strong>en el Registro, amparada por tanto por la legitimaci\u00f3n registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa alguna, a menos que vaya acompa\u00f1ada de un indicio cualificado<\/strong> como puede ser la nueva asignaci\u00f3n de uso de parte determinada de finca o la conversi\u00f3n de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoraci\u00f3n), y de conformidad con la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable\u00bb (vid. Resoluciones de 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019). (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20038 – 12\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 276\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>445.** PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. REPRESENTACI\u00d3N. EXHIBICI\u00d3N DE COPIA AUTORIZADA. PODER AUSTRALIANO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a inscribir una escritura de pr\u00e9stamo con constituci\u00f3n de hipoteca.\u00a0<\/p>\n

Resumen:<\/strong> Similar a la 442. En este caso, un poder australiano, circulando el documento original con la firma de los otorgantes, y no copia aut\u00e9ntica<\/span><\/p>\n

Esta Resoluci\u00f3n reitera la doctrina expuesta en la n\u00famero 442 de este Informe<\/a>, referida a la forma de expresar en la escritura la rese\u00f1a del documento acreditativo de la representaci\u00f3n. Notario y Registrador son los mismos.<\/p>\n

La particularidad que presenta este caso, y que motiva que se estime el recurso y se revoque la calificaci\u00f3n, es que el documento acreditativo de la representaci\u00f3n que se exhibe al notario es un \u201cpoder australiano<\/strong> del que \u2013como afirma certeramente el notario recurrente\u2013 circula el documento original con la firma de los otorgantes, y no copia aut\u00e9ntica<\/strong>; el notario afirma que ha tenido a la vista no s\u00f3lo el \u00abt\u00edtulo leg\u00edtimo de representaci\u00f3n\u00bb sino tambi\u00e9n el \u00abdocumento p\u00fablico de poder singular\u00bb; y da fe de la regularidad formal del documento despu\u00e9s de haber emitido juicio de equivalencia respecto de la funci\u00f3n de los notarios australianos. Por todo ello es indudable que el notario ha expresado bien la \u00abrese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada\u00bb, de modo que ha dado perfecto cumplimiento a lo establecido en el apartado primero del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre. (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20040 – 18\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 309\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>446.* RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N. N\u00daMERO DE POLIC\u00cdA. FINCA SIN SUPERFICIE INSCRITA. SOLICITUD T\u00c1CITA DE PROCEDIMIENTO ART. 199 LH<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de adjudicaci\u00f3n hereditaria de una finca.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> La rectificaci\u00f3n del n\u00famero de polic\u00eda de la finca puede hacerse con base en la CCDG. La expresi\u00f3n de la superficie, en una finca cuya cabida no constaba, debe hacerse mediante alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH, cuya tramitaci\u00f3n se entiende solicitada t\u00e1citamente.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de aceptaci\u00f3n de herencia sobre una finca cuya superficie no consta<\/strong> en el Registro de la Propiedad. En la escritura se hace constar la superficie y se actualizan la situaci\u00f3n y los linderos de la finca, todo ello conforme al CCDG.<\/p>\n

El registrador suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n alegando que debe rectificarse la descripci\u00f3n de la finca siguiendo alguno de los procedimientos del art. 199 o del art. 201.1 LH.<\/p>\n

El notario autorizante recurre<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n. Alega que, conforme a la doctrina de la DG, la actualizaci\u00f3n del n\u00famero de polic\u00eda de la calle puede hacerse mediante la CCDG. Tambi\u00e9n considera que la rectificaci\u00f3n de superficie puede practicarse con la simple base catastral pues, conforme al art. 3.3 TRLC, que presume ciertos los datos f\u00edsicos contenidos en el Catastro.<\/p>\n

La DGSJFP estima el recurso<\/strong> y revoca la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma, en primer lugar, que la certificaci\u00f3n catastral<\/strong> es instrumento h\u00e1bil para acreditar circunstancias tales como el nombre o el n\u00famero de la calle, siempre que no existan dudas de identidad de la finca, la cuales no se manifiestan en la nota de calificaci\u00f3n en el presente supuesto.<\/p>\n

En cuanto a la constancia de la superficie<\/strong>, reitera la doctrina de la R. de 13 de diciembre de 2016<\/a> de que \u00abla inscripcio\u0301n de la superficie de una finca que hasta ese momento no la teni\u0301a consignada en su historial registral, sin ser en sentido te\u0301cnico una inmatriculacio\u0301n, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotada de las debidas garanti\u0301as. De ahi\u0301, que no sea posible acceder sin ma\u0301s a la constatacio\u0301n registral de la superficie ahora alegada \u00abex novo\u00bb, sino que se deba acreditar cua\u0301l es la ubicacio\u0301n y delimitacio\u0301n geogra\u0301fica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garanti\u0301as de notificacio\u0301n a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13\/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el arti\u0301culo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el arti\u0301culo 201.1 del mismo texto legal\u00bb (FD 3).<\/p>\n

Tambi\u00e9n plantea la DG si, pese a no solicitarse expresamente la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n, se puede considerar instada t\u00e1citamente.<\/strong> Y resuelve afirmativamente, sobre la base de que, pese a aplicarse el principio de rogaci\u00f3n, conforme a la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015, se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el ti\u0301tulo presentado se rectifique la descripcio\u0301n literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representacio\u0301n geogra\u0301fica georreferenciada que se incorpore, lo que sucede en el caso que nos ocupa, ya que en la escritura se protocoliza, adema\u0301s de la certificacio\u0301n registral, el anexo de la referencia catastral que incorpora la georreferenciacio\u0301n del inmueble.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Resoluci\u00f3n de escaso inter\u00e9s, que se basa en reiterad\u00edsima doctrina de la DG sobre las cuestiones planteadas. El argumento del notario recurrente de incorporar al Registro los datos del Catastro sin m\u00e1s tr\u00e1mites, con base en la presunci\u00f3n de certeza del art. 3.3 TRLC, nos podr\u00eda llevar a un debate muy amplio. Hay quien defiende el volcado de los datos del Catastro al Registro de la Propiedad, de manera que la descripci\u00f3n registral reflejara la catastral en todo momento. Ello har\u00eda innecesaria la coordinaci\u00f3n entre Registro y Catastro y los problemas que plantea, puesto que las fincas registrales se describir\u00edan tomando los datos catastrales.<\/p>\n

Se podr\u00eda haber instaurado dicho sistema en lugar del actual, sobre la base de que la fe p\u00fablica notarial y la registral nunca se han extendido a los datos f\u00edsicos de la finca; y, en cambio, la ley s\u00ed que presume la certeza de los datos catastrales. Sin embargo, el legislador espa\u00f1ol no ha optado por este sistema y ha preferido que el trasvase de datos entre Catastro y Registro se haga de forma que garantice los derechos e intereses de los titulares de las fincas registrales colindantes y respete la autonom\u00eda de la voluntad del titular registral sobre la forma en que desea configurar su propiedad. De ah\u00ed que: 1) se confiera al registrador la funci\u00f3n de comprobar la correspondencia entre la RGG que se pretende incorporar y la finca registral; 2) se considere que la posible invasi\u00f3n de fincas colindantes o del dominio p\u00fablico deba notificarse previamente a las personas o administraciones afectadas, para que la incorporaci\u00f3n de los datos catastrales no lesione los derechos de estos.\u00a0(VEJ)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20041 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 241\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>447.** CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un mandamiento judicial.<\/p>\n

Resumen: <\/strong><\/span>El recurso contra la calificaci\u00f3n no es el medio adecuado para la revocaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n ya practicada. No procede la inscripci\u00f3n de un mandamiento judicial si el titular registral no ha intervenido en el procedimiento.<\/strong><\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Una serie de fincas registrales se inscribieron por t\u00edtulo de divisi\u00f3n horizontal a favor de una sociedad mercantil.<\/p>\n

Dichas fincas se hipotecaron a favor de una entidad bancaria, iniciando respecto de las mismas un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, siendo cedidas dichas hipotecas a favor de una entidad mercantil.<\/p>\n

En virtud de una escritura de ampliaci\u00f3n del capital social se aportaron algunas de las fincas a favor de una sociedad y otras fueron vendidas a unos particulares.<\/p>\n

La nueva entidad acreedora solicit\u00f3 la personaci\u00f3n en los autos de ejecuci\u00f3n hipotecaria siendo denegada<\/strong> por el Juzgado al indicar que el procedimiento constaba ya archivado.<\/p>\n

Ante esta informaci\u00f3n se solicit\u00f3 el desglose de la documentaci\u00f3n original con la finalidad de iniciar un nuevo<\/strong> procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria frente a la entidad que era titular de las fincas y de la deuda<\/strong> a fecha de venta de cr\u00e9dito.<\/p>\n

El juzgado, por error expide un mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas y no de la nota marginal.<\/p>\n

En el registro se procede a realizar la cancelaci\u00f3n<\/strong> de las hipotecas.<\/p>\n

Mediante auto se insta de oficio la nulidad de actuaciones desde la expedici\u00f3n de los mandamientos de cancelaci\u00f3n de cargas, que por error del propio Juzgado se hab\u00edan expedido.<\/p>\n

En el registro se deja sin efecto la cancelaci\u00f3n anteriormente ordenada, expres\u00e1ndose por nota marginal: \u201cla cancelaci\u00f3n de la hipoteca, queda totalmente anulada, no quedar\u00e1n afectados, por este asiento, los titulares de derechos posteriores a la cancelaci\u00f3n, cuya nulidad se hace constar\u201d.<\/p>\n

A la vista de la indicada nota, se present\u00f3, ante el Juzgado un escrito, ante el cual mediante auto adicionado al anterior se declara judicialmente que \u201cla nulidad de la cancelaci\u00f3n de hipoteca tiene efectos erga omnes, afectando a cualquier nuevo titular de los inmuebles\u201d.<\/p>\n

El registrador<\/strong> deniega nuevamente la cancelaci\u00f3n de la nota al estar las fincas inscritas a nombre de terceros que no hab\u00edan intervenido en el procedimiento no pudiendo quedar afectados por el mismo.<\/p>\n

El recurrente <\/strong>entiende que no procede la fundamentaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n <\/strong>negativa basada en el art\u00edculo 20 de la LH, al haberse acreditado que los nuevos titulares no tienen la condici\u00f3n de prestatario, hipotecante, o tercer poseedor para ser necesaria su personaci\u00f3n en autos de conformidad con la LEC.<\/p>\n

Asimismo, alega que al ser los socios y apoderados de la mercantil, actual titular registral, administradores de la sociedad que les aport\u00f3 las fincas, no pude ser considerado un tercero de buena fe a los efectos del art 34 de la LH puesto que \u201cconoc\u00edan lo que hab\u00eda acontecido en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria\u201d y que la \u201ccancelaci\u00f3n de la hipoteca se hab\u00eda hecho con absoluta mala fe\u201d.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General acuerda desestimar el recurso y confirmar<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> Estamos ante una resoluci\u00f3n de la que podemos extraer doctrina ya sentada por nuestro CD en anteriores resoluciones.<\/p>\n

Con car\u00e1cter previo recuerda que el recurso contra la calificaci\u00f3n \u201cno es el medio adecuado para la revocaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n ya practicada\u201d y ello por el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales reconocido por el art\u00edculo\u00a01.3. de la Ley Hipotecaria exigiendo que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales s\u00f3lo pueda practicarse por los medios establecidos en el art\u00edculo\u00a040 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, se centra en las facultades de calificaci\u00f3n que los registradores ostentan respecto de las resoluciones judiciales entre los cuales no est\u00e1 el fondo de la resoluci\u00f3n, pero s\u00ed examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensi\u00f3n, proscrita por el art\u00edculo\u00a024 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y su corolario registral del art\u00edculo\u00a020 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Y es por ello que el propio Reglamento Hipotecario en su art\u00edculo 100 permite al registrador calificar del documento judicial \u201clos obst\u00e1culos que surjan del Registro\u201d, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o no ha sido o\u00eddo el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.<\/p>\n

Las anteriores exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo llevan a la DG a confirmar la nota recurrida, \u201ctoda vez que las fincas se encuentran inscritas a nombre de terceros titulares que no han sido parte en el procedimiento, terceros que de manera indubitada quedar\u00edan afectados por la operaci\u00f3n registral solicitada\u201d.<\/p>\n

En lo que respecta al levantamiento del velo de la personalidad jur\u00eddica, se dice que no cabe \u201cen el seno del procedimiento registral apreciar si procede o no aplicar la doctrina del levantamiento del velo, ni tampoco procede, dentro del \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral, apreciar la concurrencia o no de buena fe en el titular registral\u201d.<\/p>\n

Las excepciones al tracto sucesivo son excepcionales y solo est\u00e1n contemplados al final del art\u00edculo\u00a020 de la ley hipotecaria o bien en el art\u00edculo\u00a0170.6 de la LGT.<\/p>\n

Comentarios<\/strong>: Una sucesi\u00f3n de asientos y un error del juzgado son los que provocan este curioso caso registral que probablemente termine en demanda y petici\u00f3n, en su caso, de indemnizaciones por el error judicial cometido. De \u00e9l extraemos como puntos de inter\u00e9s los siguientes: (i) que obviamente el juzgado no puede declarar la eficacia \u201cerga omnes\u201d de un asiento en contra de los principios registrales, (ii) que dado el car\u00e1cter limitado del \u00e1mbito de calificaci\u00f3n del registrador, y por supuesto de la propia DG, la imposibilidad que tienen para apreciar si procede o no aplicar la doctrina del levantamiento del velo de la personalidad jur\u00eddica puesto que para su aplicaci\u00f3n es preciso que medie una decisi\u00f3n judicial en el procedimiento y con las garant\u00edas procesales en cada caso previstas, y (iii) que en el mismo sentido tampoco se puede apreciar en el procedimiento registral la mala fe de los protagonistas a los efectos de privarles de la protecci\u00f3n registral. \u00a0(MGV)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20042 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 273\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/a>

<\/a>450.** APORTACI\u00d3N A GANANCIALES POR PAREJA DE HECHO EN EL PA\u00cdS VASCO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vitoria n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> Las parejas de hecho no pueden someterse en bloque a las reglas de la sociedad legal de gananciales ya que es un r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial previsto para los matrimonios, pues ello afectar\u00eda a terceros y al tr\u00e1fico jur\u00eddico, sin perjuicio de que internamente puedan pactar un r\u00e9gimen de comunidad de bienes o una sociedad particular o universal.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong>Una pareja de hecho sometida a la Ley 2\/2003 de la comunidad vasca pacta que sus relaciones econ\u00f3micas se regular\u00e1n por las reglas de la sociedad legal de gananciales del derecho com\u00fan.<\/p>\n

El Registrador <\/strong>deniega la inscripci\u00f3n porque la sociedad de gananciales para que produzca efectos frente a terceros exige la celebraci\u00f3n del matrimonio, y ello sin perjuicio de que internamente puedan pactar lo que crean conveniente. Esta calificaci\u00f3n fue ratificada por la registradora sustituta.<\/p>\n

El interesado <\/strong>recurre y alega que, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 5 de la Ley 2\/2003<\/a> de Parejas de Hecho del Pa\u00eds Vasco las parejas de hecho tienen absoluta libertad de regular sus relaciones patrimoniales y que su no admisibilidad ser\u00eda constitutivo de un hecho discriminatorio, tal y como ha puesto de relieve el Defensor del Pueblo en relaci\u00f3n al caso de referencia, pues le impedir\u00eda dar cumplimiento a la libertad de regulaci\u00f3n de los efectos de su uni\u00f3n<\/p>\n

La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: Reitera su doctrina establecida en la Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2013<\/a>, y en la Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2018<\/a>, seg\u00fan la cual no es posible pactar un r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial en una pareja de hecho pues no hay matrimonio<\/strong>, no se puede pactar capitulaciones matrimoniales entre no c\u00f3nyuges, y no se podr\u00edan publicar dichas capitulaciones en el Registro Civil por lo que faltar\u00eda la publicidad frente a terceros.<\/p>\n

El r\u00e9gimen de la sociedad de gananciales no s\u00f3lo afecta a los c\u00f3nyuges sino que se proyecta respecto de terceros y del tr\u00e1fico jur\u00eddico, por lo que es necesario publicar dicho r\u00e9gimen en un registro jur\u00eddico. El Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Aut\u00f3noma es un registro administrativo no un registro jur\u00eddico por lo que no tiene efectos de publicidad respecto de terceros.<\/p>\n

Sin perjuicio de lo anterior recuerda que los c\u00f3nyuges pueden pactar una comunidad de bienes ordinaria, que a falta de indicaci\u00f3n expresa ser\u00e1 por mitad, una sociedad particular o una sociedad universal. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2021-20344 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 240\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/a>

<\/a>451. DENEGACI\u00d3N DE EXPEDICI\u00d3N DE CERTIFICACI\u00d3N DE CARGAS EN EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA CONTRA NO TITULAR REGISTRAL<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de C\u00f3rdoba n.\u00ba 3, por la que se deniega la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas.\u00a0<\/p>\n

Resumen: <\/strong>No cabe expedir la certificaci\u00f3n de cargas en ejecuci\u00f3n hipotecaria contra entidad que no figura como titular registral; y sin que puedan tenerse en cuenta para resolver el recurso documentos no aportados al tiempo de la calificaci\u00f3n registral.<\/span><\/p>\n

Supuesto:<\/strong> Se plantea si puede expedirse una certificaci\u00f3n de cargas en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria dirigido contra quien no figura en el Registro como titular registral.<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la expedici\u00f3n de dicha certificaci\u00f3n porque la titular <\/strong>registral de la finca es entidad distinta de la sociedad que figura como demandada en el procedimiento.<\/p>\n

El recurrente<\/strong> aporta en la fase de interposici\u00f3n de recurso para justificar su pretensi\u00f3n, documentaci\u00f3n<\/strong> que acredita que el procedimiento se dirige contra quien compr\u00f3 al titular registral y se subrog\u00f3 en el pr\u00e9stamo hipotecario lo que justificar\u00eda que existiera legitimaci\u00f3n pasiva y que fuera procedente la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso, dado que no puede tenerse en cuenta la documentaci\u00f3n ahora aportada<\/strong>, de conformidad con el art. 326 LH<\/a><\/strong> (que circunscribe el recurso exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador) sin perjuicio<\/strong> de la posibilidad de presentar en el Registro la documentaci\u00f3n ahora aportada, que ser\u00e1 objeto de nueva calificaci\u00f3n (JCC)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20345 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 245\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>452.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad interino de Fregenal de la Sierra, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de finca.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> No es inscribible la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca ni la rectificaci\u00f3n de su superficie si, en la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199, hay oposici\u00f3n de un colindante basada en un informe t\u00e9cnico.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> En escritura de compraventa, se solicita la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral (RGGC) de la finca, previa rectificaci\u00f3n de su superficie, que pasa de 162 a 208 m2<\/sup>. El registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, al que se opone un colindante, amparado en un informe t\u00e9cnico, alegando que la RGGC invade parte de la finca de su propiedad.<\/p>\n

El registrador suspende<\/strong> la tramitaci\u00f3n del procedimiento con base en la oposici\u00f3n del colindante.<\/p>\n

La interesada recurre<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n argumentando que el informe t\u00e9cnico presentado no acredita la realidad de las manifestaciones del colindante, que el plano aportado \u201ccarece de sentido\u201d y que la cuesti\u00f3n ya fue objeto de un procedimiento judicial.<\/p>\n

La DGSJFP desestima el recurso<\/strong> y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG considera que la oposici\u00f3n del colindante est\u00e1 debidamente sustentada con el plano elaborado por un t\u00e9cnico, lo que pone de manifiesto el conflicto de los colindantes sobre la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica de las fincas y la posibilidad de que, con la inscripci\u00f3n de la RGGC se puede alterar la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n, pudiendo afectar a los derechos de terceros.<\/p>\n

Tampoco pueden estimarse las alegaciones relativas a que la cuesti\u00f3n est\u00e1 resuelta en los tribunales, ya que de los documentos aportados no resulta ning\u00fan pronunciamiento al respecto, sino que, antes bien, corroboran la existencia de una porci\u00f3n de terreno en litigio.<\/p>\n

Por otra parte, no procede que el registrador en su calificaci\u00f3n o la propia DG en sede de recurso resuelvan el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuesti\u00f3n que, a falta de acuerdo entre los interesados, estar\u00e1 reservada a los tribunales de Justicia<\/p>\n

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, podr\u00e1 acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.\u00a0(VEJ)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20346 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 243\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>453.** PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO DEL BANCO. DOMICILIO M\u00daLTIPLE PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de A Coru\u00f1a n.\u00ba 6, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n

Resumen: <\/strong>DGSJyFP confirma el defecto por el que se suspende la hipoteca concedida a empleado de banca y a hipotecante no deudora sobre finca adquirida por ambos el mismo d\u00eda, por no cumplirse los requisitos, en cuanto a la segunda, de la LRCCI, mientras que revoca el que denuncia la falta de claridad del domicilio para notificaciones en la ejecuci\u00f3n, que puede ser m\u00faltiple.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: […] [en] un pr\u00e9stamo concedido por \u00abLiberbank, S.A.\u00bb a una persona f\u00edsica, y en garant\u00eda del mismo se constituy\u00f3 hipoteca sobre dos viviendas, una \u2013inscrita en el Registro de la Propiedad de A Coru\u00f1a n\u00famero 6\u2013 perteneciente al deudor y a otra persona (hipotecante no deudora) adquirida por \u00e9stos el mismo d\u00eda<\/u>; y la otra perteneciente […] a dicho prestatario […]<\/p>\n

En dicha escritura se expresa que el pr\u00e9stamo se concede en las condiciones establecidas por el Acuerdo<\/strong> suscrito entre la direcci\u00f3n de \u00abCaja de Ahorros de Asturias\u00bb (en la actualidad \u00abLiberbank, S.A.\u00bb) y los representantes sindicales de los trabajadores, para empleados fijos de su plantilla, dada la condici\u00f3n de empleado<\/strong> de \u00abLiberbank, S.A.\u00bb que tiene el prestatario. Asimismo, se expresa que \u00abel presente pr\u00e9stamo hipotecario queda fuera del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019 de 15 de marzo […]<\/p>\n

Adem\u00e1s, en la cl\u00e1usula d\u00e9cima de la misma escritura se determina como domicilio del deudor para la pr\u00e1ctica de requerimientos, notificaciones y citaciones en caso de ejecuci\u00f3n judicial \u00abla finca que se hipoteca en esta escritura\u00bb, remiti\u00e9ndose la cl\u00e1usula d\u00e9cima bis, relativa a la venta extrajudicial ante notario a la anterior para fijar el domicilio del hipotecante.<\/p>\n

1.- APLICABILIDAD DE LA LCCI A LA HIPOTECATE NO DEUDORA.- Registrador: <\/strong>2. Seg\u00fan el primero<\/strong> de los defectos expresados en la calificaci\u00f3n, la registradora suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque el pr\u00e9stamo s\u00f3lo se entrega al empleado<\/strong>, adquiriendo la hipotecante no deudora s\u00f3lo responsabilidades<\/strong>, siendo aplicables a la misma las normas imperativas de la Ley 5\/2019, en su condici\u00f3n de garante, con la obligatoriedad de autorizaci\u00f3n del acta de transparencia<\/strong> prevista en el art\u00edculo 15 de dicha ley […]<\/p>\n

Recurrente: <\/strong>El recurrente alega que la mencionada Instrucci\u00f3n de 20 de diciembre de 2019 se refiere, en cuanto a la aplicabilidad del art\u00edculo 2.1.a) de la Ley 5\/2019, a pr\u00e9stamos cuyo importe se destine a atenciones exclusivas<\/strong> del empleado, en que el c\u00f3nyuge o pareja de hecho adquiere s\u00f3lo responsabilidades<\/strong>, pero no los beneficios; lo que patentemente no es el caso, pues con la cuenta del pr\u00e9stamo se adquiere una vivienda para la pareja<\/strong>, por lo que la hipotecante no deudora en el presente supuesto adquiere un gran beneficio<\/strong>, siendo la responsabilidad personal exclusiva del empleado.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>confirma el defecto.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:\u00a0[…]<\/p>\n

3 El art\u00edculo 2.4, en su letra a), de la Ley 5\/2019 […] dispone que la misma no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n, entre otros, \u00aba los contratos de pr\u00e9stamo (\u2026) concedidos por un empleador a sus empleados, a t\u00edtulo accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al p\u00fablico en general\u00bb […]<\/p>\n

No obstante, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo […] ha puesto de relieve que la interpretaci\u00f3n de la referida norma de exclusi\u00f3n<\/strong> plantea una serie de dudas, para cuyo an\u00e1lisis es conveniente tomar en consideraci\u00f3n, con car\u00e1cter previo, los datos reales sobre la utilizaci\u00f3n pr\u00e1ctica de este tipo de pr\u00e9stamos<\/strong>. Son frecuentes los pr\u00e9stamos concedidos por las entidades financieras a sus empleados<\/strong> por estar previstos en el convenio<\/strong> colectivo de la entidad […] Y es frecuente, de acuerdo con los t\u00e9rminos de dichos convenios o directrices, que, si bien los pr\u00e9stamos se dan en unas condiciones de tipo de inter\u00e9s notablemente mejores que las del mercado, hay algunas de sus cl\u00e1usulas que no cumplen c<\/strong>on algunas de las limitaciones o exclusiones que con car\u00e1cter imperativo establece la ley, por ejemplo en materia de cl\u00e1usulas suelo, gastos, etc. Por otra parte, estos pr\u00e9stamos, de acuerdo con los citados convenios colectivos, se suelen dar conjuntamente<\/strong> al empleado y a su c\u00f3nyuge o pareja de hecho, estableci\u00e9ndose adem\u00e1s unas condiciones distintas<\/strong>, en l\u00ednea con las habituales del mercado, para el caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara de ser empleado.<\/p>\n

Entre otras cuestiones, en la referida Instrucci\u00f3n de 20 de diciembre de 2019 se hace referencia a \u00abla situaci\u00f3n en la que el pr\u00e9stamo s\u00f3lo se entrega al empleado, que es el \u00fanico que recibe el dinero prestado, destin\u00e1ndose el mismo a fines o atenciones exclusivos de \u00e9l, y quedando la operaci\u00f3n avalada<\/strong> por su c\u00f3nyuge. En tal supuesto, parece que, puesto que el c\u00f3nyuge o pareja de hecho s\u00f3lo adquiere responsabilidades, pero no los beneficios derivados de las condiciones especiales del pr\u00e9stamo, sea aplicable al mismo la norma del art\u00edculo 2.1.a, en su condici\u00f3n de fiador o garante, <\/strong>con la doble consecuencia de aplicaci\u00f3n respecto de dicho garante de las limitaciones que se derivan de las normas imperativas<\/strong> de la ley (arts. 23 al 25, principalmente), y de la obligatoriedad de autorizaci\u00f3n del acta<\/strong> previa\u00bb. Y se a\u00f1ade que \u00abpor otra parte, la condici\u00f3n de pareja de hecho se puede ordinariamente acreditar mediante la inscripci\u00f3n en el correspondiente registro, pero no es \u00e9ste el \u00fanico procedimiento posible a tal efecto: esa inscripci\u00f3n produce efectos en la esfera administrativa, pero no en la civil o mercantil<\/strong>, por lo que debe tambi\u00e9n bastar con la manifestaci\u00f3n motivada de la condici\u00f3n<\/strong> de pareja de hecho de los dos otorgantes\u00bb.<\/p>\n

Por las anteriores consideraciones el defecto debe ser confirmado<\/strong>.<\/p>\n

Aun dejando al margen que la escritura calificada no contiene ni siquiera manifestaci\u00f3n de los hipotecantes sobre su condici\u00f3n de pareja de hecho<\/u><\/strong>, es indudable que al hipotecar la se\u00f1ora otorgante la mitad indivisa de una de finca para garantizar el pr\u00e9stamo concedido exclusivamente al otro otorgante que tiene la condici\u00f3n de empleado de la entidad prestamista, dicha hipotecante no deudora, como tal, asume responsabilidades sin adquirir los beneficios<\/strong> derivados de las condiciones especiales del pr\u00e9stamo […]<\/p>\n

2.- DETERMINACI\u00d3N DEL DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES.- Registrador: <\/strong>4. La segunda<\/strong> objeci\u00f3n que opone el registrador consiste en que no se determina claramente cu\u00e1l de las dos fincas hipotecadas es el domicilio<\/strong> fijado para realizar las notificaciones y requerimientos en caso de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

Recurrente: <\/strong>El recurrente alega que la escritura calificada se ajusta a la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 7 de enero de 2014 de este Centro Directivo, de modo que debe entenderse que, para un determinado procedimiento, ya se trate de una de las fincas hipotecadas, ya se trate de la otra, deber\u00e1 realizarse la notificaci\u00f3n en la respectiva finca hipotecada<\/strong>.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>revoca el defecto.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

5.\u2003El art\u00edculo 682.2. 2.\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el deudor \u2013y, en su caso, el hipotecante no deudor\u2013 fije en la escritura un domicilio<\/strong> para la pr\u00e1ctica de notificaciones y requerimientos.\u00a0[…]<\/p>\n

No obstante, como afirm\u00f3 este Centro Directivo […] debe tenerse en cuenta: a) que, atendida esa finalidad, la expresi\u00f3n \u00abun domicilio\u00bb debe interpretarse no en el sentido de domicilio \u00fanico sino en el de cierto y determinado<\/strong> \u2013sin que tenga que ser necesariamente el domicilio real o habitual al que se refiere el art\u00edculo 40 del C\u00f3digo Civil-; y b) que la expresi\u00f3n de distintos<\/strong> domicilios puede facilitar<\/strong> en su d\u00eda el desarrollo del procedimiento de realizaci\u00f3n de la hipoteca […]<\/p>\n

Como puso de relieve la Resoluci\u00f3n de 9 de julio de 2001, trat\u00e1ndose de una hipoteca constituida sobre varias fincas entre las que se distribuye la responsabilidad hipotecaria \u2013como ocurre en el presente caso\u2013, ha de tenerse en cuenta que no cabe la ejecuci\u00f3n conjunta sobre todas ellas, sino que habr\u00e1n de ser ejecutadas como fincas diferentes […] por lo que no debe haber inconveniente en se\u00f1alar como domicilio la respectiva finca que haya de ser objeto de la ejecuci\u00f3n<\/u><\/strong>.<\/p>\n

Por ello, aunque las cl\u00e1usulas debatidas podr\u00edan haber sido redactadas con mayor claridad, en su interpretaci\u00f3n debe entenderse que el domicilio fijado es el de la respectiva finca hipotecada <\/strong>que sea objeto del citado procedimiento de ejecuci\u00f3n directa o de la venta extrajudicial a que se refiere el art\u00edculo 129 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar<\/strong> el recurso parcialmente, con revocaci\u00f3n<\/strong> de la calificaci\u00f3n respecto del segundo de los defectos impugnados, y desestimarlo<\/strong> respecto del primer defecto.<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20347 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 271\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>454.* COMPRAVENTA. DIFERENCIAS ENTRE LA COPIA AUTORIZADA ELECTR\u00d3NICA Y LA PRESENTADA EN PAPEL CON UNA DILIGENCIA M\u00c1S.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 29, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> La presentaci\u00f3n telem\u00e1tica y la posterior presentaci\u00f3n en papel causan un solo asiento de presentaci\u00f3n. No hay discrepancia entre la copia electr\u00f3nica y la copia en papel si la segunda incorpora una diligencia posterior en el tiempo a la expedici\u00f3n de la primera.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong>Se presenta telem\u00e1ticamente una copia autorizada de una escritura en la que se expresa que no se ha justificado el pago de parte del precio mediante una transferencia. Posteriormente se presenta una copia autorizada en papel que contiene una diligencia en la que se incorpora el justificante de dicha transferencia<\/p>\n

El Registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n pues aprecia discrepancias entre las dos copias<\/p>\n

El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que las dos copias son correctas y no hay discrepancia; lo que ocurre es que las transferencia se complet\u00f3 con posterioridad la firma de la escritura, v\u00eda Banco de Espa\u00f1a (OMF) y ello se reflej\u00f3 debidamente mediante diligencia posterior.<\/p>\n

La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: No hay modificaci\u00f3n alguna del contenido de la escritura salvo que, por el espacio de tiempo y la agilidad del tr\u00e1fico y seguridad jur\u00eddica, se ha hecho presentaci\u00f3n en el Registro de copia electr\u00f3nica expedida instantes despu\u00e9s del otorgamiento y antes de la extensi\u00f3n de la diligencia de incorporaci\u00f3n de los testimonios de las transferencias ordenadas v\u00eda Banco de Espa\u00f1a, teniendo en cuenta que la emitida en formato de papel, al haber sido expedida tras la diligencia de incorporaci\u00f3n de los medios de pago, es comprensiva de la citada diligencia.<\/p>\n

Por ello no hay lugar a dudas respecto al contenido del documento, en el cual no ha habido rectificaci\u00f3n alguna que haya que justificar.<\/p>\n

Destaca tambi\u00e9n que se trata del mismo asiento de presentaci\u00f3n a diferencia del caso resuelto en la Resoluci\u00f3n de 7 de enero de 2020<\/a> en que hab\u00eda dos asientos de presentaci\u00f3n.\u00a0(AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20348 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 234\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>455.* SENTENCIA DICTADA EN REBELD\u00cdA SIN EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS LEC<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 1 a inscribir el testimonio de una sentencia dictada en rebeld\u00eda de la parte demandada.<\/p>\n

Resumen: <\/strong><\/span>El transcurso de los plazos para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n deben de resultar del propio documento presentado a calificaci\u00f3n o de otro que lo complemente, sin que el registrador tenga competencia para apreciarlo.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong>Se trata del testimonio de una sentencia firme dictada en juicio ordinario, por la que se declara que los demandantes son propietarios del pleno dominio de una finca registral.<\/p>\n

La parte demandada hab\u00eda sido declarada en situaci\u00f3n de rebeld\u00eda procesal y en el testimonio no constaba el transcurso de los plazos indicados en el art\u00edculo\u00a0502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n.<\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por no haberse acreditado el transcurso de los referidos plazos y en particular, el extraordinario de diecis\u00e9is meses para poder practicar la inscripci\u00f3n, sin perjuicio de poder tomar anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n

Los recurrentes<\/strong> alegan que el plazo aplicable es el de los cuatros meses a partir de la publicaci\u00f3n del edicto de notificaci\u00f3n de la sentencia firme, conforme al art\u00edculo\u00a0502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que dicho plazo ya ha transcurrido.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>La DG reitera su doctrina relativa a la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales contemplada en el art\u00edculo 100 del RH<\/a> declarando que cuando el registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que en el documentos judicial en cuesti\u00f3n existe alg\u00fan obst\u00e1culo que impide el acceso al Registro, \u201cest\u00e1 actuando dentro del \u00e1mbito de sus facultades de calificaci\u00f3n y no vulnera la obligaci\u00f3n general de respeto y cumplimiento de las resoluciones judiciales\u201d lo que hace en definitiva, es tutelar los derechos del titular registral quien goza de la presunci\u00f3n de existencia y titularidad del Derecho inscrito, protegido, conforme al art\u00edculo\u00a01 de la Ley Hipotecaria, por la salvaguardia de los tribunales.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, procede a analizar el defecto recurrido record\u00e1ndonos su doctrina sentada en numerosas Resoluciones.<\/p>\n

Cuando una sentencia se dicta en rebeld\u00eda procesal de los demandados, resulta aplicable el art\u00edculo\u00a0524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>, del que se deriva que adem\u00e1s de ser firme, es preciso que haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde para que sea susceptible de inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Nuestra ley procesal civil no exige para la v\u00e1lida continuaci\u00f3n del proceso hasta su resoluci\u00f3n mediante sentencia la presencia de todas las partes litigantes, lo que se debe a que el demandado no est\u00e1 jur\u00eddicamente obligado a comparecer y actuar en el proceso.<\/p>\n

Las causas de su incomparecencia pueden ser: voluntarias o provocadas por fuerza mayor, lo que resulta indiferente puesto que no se entra en los motivos o causas de la inactividad, continuando el proceso, sin que su inactividad se pueda asimilar a allanamiento o admisi\u00f3n de los hechos de la demanda, conforme al art\u00edculo\u00a0496.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

La consecuencia de ello es que cuando finaliza el proceso mediante sentencia firme, los declarados rebeldes que han permanecido en esa situaci\u00f3n desde el inicio del proceso tienen el derecho a ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la misma.<\/p>\n

Los presupuestos objetivos para que tenga lugar la rescisi\u00f3n de la sentencia firme, a parte de la permanencia constante en rebeld\u00eda, es preciso que el demandado se encuentre en una de las tres siguientes situaciones que se hacen constar en el art\u00edculo 501 de la LEC<\/a>:<\/p>\n

1.\u00ba De fuerza mayor ininterrumpida.<\/p>\n

2.\u00ba De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando la citaci\u00f3n se hubiere practicado por c\u00e9dula.<\/p>\n

3.\u00ba De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el demandado rebelde haya sido emplazado por edictos y haya estado ausente del lugar en que se haya seguido el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la Comunidad Aut\u00f3noma, en cuyos Boletines Oficiales se hubiesen publicado aqu\u00e9llos.<\/p>\n

La rescisi\u00f3n de la sentencia firme s\u00f3lo proceder\u00e1 si el declarado rebelde lo solicita dentro de los plazos que fija el art.502<\/a>:<\/p>\n

\u00a01.\u00ba Si la sentencia se notific\u00f3 personalmente ser\u00e1 de veinte d\u00edas, desde la notificaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a02.\u00ba si no se notific\u00f3 personalmente ser\u00e1 de cuatro meses, a partir de la publicaci\u00f3n del edicto de notificaci\u00f3n de la sentencia firme.<\/p>\n

Tales plazos se podr\u00e1n prolongar si subsistiera la fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia, pero sin que en ning\u00fan caso quepa ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n una vez transcurridos diecis\u00e9is meses desde la notificaci\u00f3n de la sentencia.<\/p>\n

El transcurso de tales plazos debe resultar del documento presentado a la calificaci\u00f3n o de otro que lo complemente.<\/p>\n

En la sentencia presentada a inscripci\u00f3n solo consta que la misma es firme, que se emplaz\u00f3 al demandado mediante edictos en el tabl\u00f3n de anuncios del Juzgado, que la sentencia hab\u00eda sido tambi\u00e9n notificada mediante edictos en el \u201cBolet\u00edn Oficial de la Provincia\u201d, y que dicha parte hab\u00eda permanecido en situaci\u00f3n de rebeld\u00eda durante todo el procedimiento.<\/p>\n

En la misma nada consta sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n a que se refieren los art\u00edculos\u00a0501 y\u00a0502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni sobre la forma ni efectividad de las notificaciones a partir de las cuales se cuentan dichos plazos, y \u00a0dadas las fechas de la sentencia (27 de enero de\u00a02021), del testimonio (18 de junio de\u00a02021) y de su presentaci\u00f3n en el Registro (13 de julio de\u00a02021), tampoco habr\u00eda transcurrido el plazo de diecis\u00e9is meses para el caso de existencia de fuerza mayor.<\/p>\n

Asimismo remarca \u201cla falta de competencia del registrador para apreciar la posible concurrencia de fuerza mayor y por tanto para la fijaci\u00f3n del plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n\u201d, todo lo cual ha de ser apreciado por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, que deber\u00e1 de determinar el transcurso o no del\u00a0 plazo de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, puesto que mientras quepa la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n

Comentarios: <\/strong>La posibilidad de rescisi\u00f3n ha de ser interpretada restrictivamente por su naturaleza de extraordinaria y por cuanto vulnera el principio riguroso y casi absoluto de irrevocabilidad de los fallos que hayan ganado firmeza, dado que lo contrario dejar\u00eda enervado el principio de seguridad jur\u00eddica proclamado en el art\u00edculo\u00a09.3 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. (MGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2021-20349 \u2013 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 272\u00a0KB)<\/a>\u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/a>

<\/a>456.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. AGRUPACI\u00d3N DE LOCALES SIN CL\u00c1USULA ESTATUTARIA Y CAMBIO DE USO A VIVIENDA<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaci\u00f3n de fincas urbanas y modificaci\u00f3n de uso a vivienda.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Para dividir, segregar o agrupar pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, se exige consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> se presenta a inscripci\u00f3n escritura de agrupaci\u00f3n de tres locales y cambio de uso a vivienda de la finca agrupada. En la escritura se testimoniaba la licencia de cambio de uso de oficina a vivienda y la licencia de ocupaci\u00f3n tras cambio de uso junto con una certificaci\u00f3n por la secretaria-administradora de la comunidad de propietarios en la que se hac\u00eda constar lo siguiente: \u00abNo existe ninguna disposici\u00f3n en los Estatutos o acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios (\u2026), que determine la prohibici\u00f3n expresa de agrupar fincas\u00bb.<\/p>\n

La Registradora califica negativamente<\/strong> porque en las normas de comunidad de la divisi\u00f3n horizontal a que pertenecen las fincas que se pretenden agrupar, no se recoge la facultad de poder agrupar entre s\u00ed varias fincas pertenecientes a la divisi\u00f3n, por lo que falta acompa\u00f1ar una certificaci\u00f3n expedida por el \u00f3rgano de la Comunidad de Propietarios que tenga facultad certificante, con el visto bueno correspondiente en su caso y con sus firmas y cargos legitimadas notarialmente, acreditativa de la aprobaci\u00f3n por la Junta General de la Comunidad de la agrupaci\u00f3n efectuada y del cumplimiento de los requisitos del art\u00edculo\u00a017 de la Ley de Propiedad Horizontal para poder considerar un\u00e1nimes los acuerdos adoptados.<\/p>\n

El Centro Directivo confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n y con fundamento en los art\u00edculos 5, 10 y 17.6 LPH<\/a> resulta que para dividir, segregar o agrupar pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, se exige: consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos<\/strong> que la integran.<\/p>\n

Ahora bien, el consentimiento que deben prestar a la divisi\u00f3n los restantes propietarios es un acto para el que se atribuye competencia a la junta<\/strong> como \u00f3rgano colectivo de la comunidad. Y aunque, en general, el art\u00edculo\u00a017.6 LPH<\/a> exige para los acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo o en los estatutos, \u00abla unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participaci\u00f3n\u00bb, esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada<\/strong> despu\u00e9s de las modificaciones llevadas a cabo por la Ley\u00a08\/2013, se exige:<\/p>\n

1\u00ba. La aprobaci\u00f3n por las 3\/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3\/5 partes de las cuotas de participaci\u00f3n,<\/p>\n

2\u00ba. El consentimiento de los titulares afectados y,<\/p>\n

3\u00ba. La fijaci\u00f3n de las nuevas cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n

Por excepci\u00f3n, no hay obst\u00e1culo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que, adem\u00e1s del correspondiente al propietario del elemento afectado, presten los restantes propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.<\/p>\n

En cuanto a las cl\u00e1usulas de los estatutos, <\/strong>cuya validez ha sido reconocida por el TS,\u00a0por las que se permite la divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios anticipan<\/em> el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo.\u00a0 (ER)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20350 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 256\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>457.*** CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA. TRACTO SUCESIVO. SUCESI\u00d3N UNIVERAL<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Cartagena n.\u00ba 3, por la que se suspende la pr\u00e1ctica de una cancelaci\u00f3n de hipoteca, por faltar la previa inscripci\u00f3n de la indicada hipoteca a favor de la entidad que otorga la cancelaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: El cambio de titularidad registral de un bien concreto, como consecuencia de una sucesi\u00f3n universal entre entidades que consta inscrita en el Registro mercantil, no necesita acreditar que dicho activo concreto est\u00e1 incluido en la sucesi\u00f3n universal, una vez acreditada dicha sucesi\u00f3n mediante consulta al Registro mercantil.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de hipoteca otorgada por la entidad financiera que actualmente es la titular del pr\u00e9stamo hipotecario, en virtud de sucesi\u00f3n universal de los activos de otra entidad financiera que fue quien originariamente concedi\u00f3 el pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque entiende que se debe acreditar la adquisici\u00f3n de la titularidad por la entidad otorgante para que se pueda inscribir la cancelaci\u00f3n de la hipoteca: \u201c\u2026 Falta de previa inscripci\u00f3n de la hipoteca objeto de cancelaci\u00f3n a favor de Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Cr\u00e9dito, conforme al principio de tracto sucesivo establecido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, sin que en el documento calificado figuren los particulares necesarios para hacer constar por el mecanismo del tracto abreviado las transmisiones del cr\u00e9dito hipotecario desde el titular registral hasta la mercantil que otorga la cancelaci\u00f3n, mediante la identificaci\u00f3n de la totalidad de los diversos t\u00edtulos traslativos, con expresi\u00f3n de todas las circunstancias necesarias para la inscripci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Notario<\/strong>: Entiende que no es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n el que no consten en el titulo presentado todos los pasos de la sucesi\u00f3n universal. y que el registrador puede comprobar la inscripci\u00f3n de dicha sucesi\u00f3n en el Registro Mercantil. Cita, entre otras, la Resoluci\u00f3n de 17 de mayo de 2016.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

Las modificaciones estructurales de entidades bancarias producen \u00aba trav\u00e9s de las operaciones de fusi\u00f3n, escisi\u00f3n total o parcial o cesi\u00f3n global de activos (\u2026) una sucesi\u00f3n universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio<\/strong>, de una sociedad por otra (arts.\u00a0 22, 68, 69 y 81 de la Ley 3\/2009, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles).\u00a0 (RR. de 9 de octubre de 2014 y 17 de mayo de 2016).\u00a0 entre sociedades<\/p>\n

Estos cabios de titularidad plantean el modo de c\u00f3mo reflejarlos en el Registro de la propiedad con aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria. Las singularidades del procedimiento radican principalmente en el t\u00edtulo formal inscribible y la modalizaci\u00f3n del principio del tracto sucesivo.<\/p>\n

\u00a0Conforme a las citadas resoluciones, procede distinguir entre sucesi\u00f3n universal y sucesi\u00f3n (o cesi\u00f3n) parcial de activos.<\/p>\n

SUCESI\u00d3N UNIVERSAL DE SOCIEDADES INSCRITAS EN EL REGISTRO MERCANTIL.<\/p>\n

1 En tales casos la trasmisi\u00f3n ya se ha producido en virtud de la inscripci\u00f3n de la operaci\u00f3n en el Registro Mercantil, cuyos asientos est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud.<\/p>\n

3 Para la constancia en el Registro de la propiedad de la sucesi\u00f3n se requiere: (i)<\/strong> Que el nuevo titular solicite que se practique la inscripci\u00f3n a su favor del concreto bien o derecho de que se trate (rogaci\u00f3n). El registrador no puede actuar de oficio. (ii)<\/strong> Que se acredite que se trata de un supuesto de sucesi\u00f3n universal (con identificaci\u00f3n del t\u00edtulo traslativo, expresando todas las circunstancias necesaria para la inscripci\u00f3n del bien (art\u00edculos 9 LH y 51 RH, incluyendo los datos de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Mercantil). (iii)<\/strong> En cuanto al requisito del tracto sucesivo, ning\u00fan inconveniente existe para aplicar en este \u00e1mbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido<\/strong> (\u2026)\u00a0 El encadenamiento formal de los asientos \u2013un asiento por acto\u2013 registrable est\u00e1 sujeto a excepciones, admiti\u00e9ndose ciertos supuestos en que se permite que en una misma inscripci\u00f3n consten varios actos dispositivos, siendo el \u00faltimo de ellos el que determinar\u00e1 la titularidad registral vigente. Pero en estos casos de tracto abreviado, salvo en este limitado sentido formal, no se produce excepci\u00f3n alguna al principio del tracto, entendido en su vertiente material como la exigencia de un enlace o conexi\u00f3n entre el titular registral y el nuevo titular seg\u00fan el t\u00edtulo que pretende su acceso al Registro, extremo que habr\u00e1 de ser en todo caso calificado y exigido por el registrador.<\/p>\n

CESIONES PARCIALES DE ACTIVOS.<\/p>\n

No se aplica igual criterio para inscribir la transmisi\u00f3n en el Registro de la propiedad de las cesiones parciales de activos por muy numerosos que \u00e9stos sean, debiendo observarse las normas generales mediante la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo que acredite la trasmisi\u00f3n del activo ca inscripci\u00f3n se pretende.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>: En el presente caso se trata de una sucesi\u00f3n universal que est\u00e1 inscrita en el Registro Mercantil, raz\u00f3n por la que, identificado debidamente el derecho real de hipoteca que se cancela, no se necesita \u201cotro documento fehaciente o manifestaci\u00f3n expresa \u2013a modo de certificaci\u00f3n- que acredite o asevere que el activo concreto se halla comprendido dentro de los trasmitidos\u201d. (JAR).<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20351 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 236\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>458.() SUSPENSI\u00d3N DE CALIFICACI\u00d3N POR FALTA DE LIQUIDACI\u00d3N DEL IMPUESTO. ADVERTENCIA SOBRE VIGENCIA DE ANOTACIONES A CANCELAR<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de C\u00e1ceres n.\u00ba 2, por la que se suspende la calificaci\u00f3n de una instancia en la que se solicita la cancelaci\u00f3n por caducidad del embargo que grava unas fincas radicantes en la demarcaci\u00f3n de dicho registro.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: la falta de cumplimiento de las obligaciones fiscales determina la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n suspendi\u00e9ndose la calificaci\u00f3n hasta que se acredite el cumplimiento.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: se presenta instancia solicitando la cancelaci\u00f3n \u2013 por caducidad \u2013 de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo. No se acompa\u00f1a la correspondiente liquidaci\u00f3n del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados.<\/p>\n

La Registradora califica negativamente<\/strong> por no acreditarse la liquidaci\u00f3n del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados.<\/p>\n

El Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> y ello porque el art\u00edculo\u00a0254 de la Ley Hipotecaria<\/a> impone un veto a cualquier actuaci\u00f3n relativa al fondo de la calificaci\u00f3n, si no se han cumplido previamente las obligaciones fiscales. S\u00f3lo se permite durante la pendencia de la acreditaci\u00f3n del pago, exenci\u00f3n o alegaci\u00f3n de la no sujeci\u00f3n, la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, suspendi\u00e9ndose mientras tanto la calificaci\u00f3n y la inscripci\u00f3n. (ER)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20352 – 17\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 303\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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<\/a>459.*** DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACION DE SU DURACION<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 29 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 8, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una sentencia por la que se modifica el derecho de uso referente a una vivienda.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> El derecho al uso de la vivienda familiar, cuando no existen hijos menores, tiene que estar determinado en cuanto a su duraci\u00f3n; y si depende de elementos como que una hija termine la carrera, ha de constar la identidad de dicha hija.<\/span><\/p>\n

Figurando inscritas las medidas provisionales en un divorcio que adjudicaban el uso de la vivienda familiar a la esposa, se presenta ahora sentencia que modifica otra que determinaba la custodia compartida de la hija (que no accedi\u00f3 al registro) y atribuye el uso de la vivienda a dicha la hija, ya mayor de edad, hasta que se produzca una de las circunstancias siguientes: que termine la carrera universitaria que cursa o transcurran 5 a\u00f1os.<\/p>\n

La registradora<\/strong> entiende que es preciso establecer las circunstancias personales que identifican a la hija y que, dado que la sentencia que se modifica no ha tenido acceso al Registro, es necesario que se aclare si la citada atribuci\u00f3n de uso que resulta inscrita queda sin efecto con motivo de la modificaci\u00f3n de medidas acordada.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n<\/strong> confirma el primer defecto y revoca el segundo.<\/p>\n

Para ello hace un extenso repaso del derecho al uso de la vivienda familiar<\/strong>: Su regulaci\u00f3n legal, – art. 96\u00a0 CC<\/a> . Su naturaleza: Es un derecho de car\u00e1cter familiar, de ah\u00ed la disociaci\u00f3n entre el titular y el inter\u00e9s protegido; que integra un derecho ocupacional y a la vez una prohibici\u00f3n de disponer; y que responde esencialmente a la protecci\u00f3n del inter\u00e9s de los hijos, \u00a0de ah\u00ed que se haya admitido por la DG que apruebe la atribuci\u00f3n del uso de la vivienda familiar a los hijos menores acordada por los padres, lo que tambi\u00e9n se ha reconocido por el TS en Sentencia de 14 de enero de 2010, y confirmada por la m\u00e1s reciente de 6 de febrero de 2018. A su vez, tiene un contenido patrimonial con acceso al Registro<\/strong>, de ah\u00ed que deban ser respetadas las exigencias derivadas de los principios hipotecarios, como que se impide la inscripci\u00f3n del derecho de uso si la vivienda afectada pertenece a un tercero que no ha sido parte en el proceso de divorcio (R de 4 de septiembre de 2017<\/a>) o que si el titular de dicho derecho de uso, pudiendo hacerlo no ha inscrito su derecho en el Registro, no podr\u00e1 oponerlo frente a terceros que s\u00ed hayan inscrito los suyos (R de 8 de marzo de 2018<\/a>). Y como consecuencia de su inscribibilidad, es aplicable el principio de especialidad<\/strong>: que exige que deba estar perfectamente determinado en su aspecto subjetivo, objetivo y contenido, incluyendo por tanto los l\u00edmites temporales de su duraci\u00f3n, con expresi\u00f3n concreta de las facultades que integra, identificaci\u00f3n de sus titulares, temporalidad \u2013aunque no sea necesario la fijaci\u00f3n de un \u00abdies certus\u00bb, salvo que la legislaci\u00f3n civil especial as\u00ed lo establezca, como ocurre con el C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n, art\u00edculo 233-20\u2013 y adem\u00e1s debe establecerse un mandato expreso de inscripci\u00f3n. En cuanto a su car\u00e1cter temporal, <\/strong>analiza la jurisprudencia del TS sobre el particular: llega a la conclusi\u00f3n que de la doctrina jurisprudencial puede apreciarse un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando existen hijos menores, que no permite expl\u00edcitas limitaciones temporales \u2013si bien, resultar\u00e1n de modo indirecto\u2013, que cuando no existen hijos o \u00e9stos son mayores, pues en este \u00faltimo caso, a falta de otro inter\u00e9s superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho.<\/p>\n

Entrando ya en el an\u00e1lisis de la nota de defectos, confirma el primero, ya que uno de los pilares b\u00e1sicos que permiten garantizar la oponibilidad y conocimiento de los derechos inscritos por parte de los terceros es el denominado principio de especialidad que impone que los derechos que pretendan acceder al Registro deber\u00e1n estar perfectamente determinados<\/strong> en sus aspectos subjetivos, objetivos y contenido, incluyendo por tanto los l\u00edmites temporales de su duraci\u00f3n. En este caso uno de los eventos que va a determina la extinci\u00f3n del derecho de uso de la vivienda familiar es que \u00ab(\u2026) la hija finalice la carrera universitaria (\u2026)\u00bb por lo que debe quedar perfectamente identificada. Sin embargo, revoca el segundo defecto<\/strong>, relativo a que como la sentencia que ahora se modifica no se inscribi\u00f3, es necesario que se aclare si la atribuci\u00f3n de uso que inscrita por las medidas provisionales queda sin efecto con motivo de la modificaci\u00f3n de medidas acordada. Ya que el uso inscrito a favor de la esposa, sustituido por la sentencia no inscrita, ha resultado modificado por la Sentencia que ahora se presenta, que deja sin valor las anteriormente adoptadas. (MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20860 – 13\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 282\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>460.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. CONFLICTO ENTRE COLINDANTES. EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 29 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra las notas de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Guadix, por las que se deniega la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n e incorporaci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica de finca y la tramitaci\u00f3n de un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> No es inscribible la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca ni la rectificaci\u00f3n de su superficie si, en la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199, hay oposici\u00f3n de un colindante basada en un informe t\u00e9cnico. Para iniciar un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n, esta debe ser apreciada por el registrador.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita, mediante instancia privada, la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral (RGGA) de una finca, previa rectificaci\u00f3n de su superficie, existiendo una diferencia superior al 10%. En una segunda instancia, se solicita el inicio de un expediente del art. 209 LH para la subsanaci\u00f3n de una doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

El registrador deniega<\/strong> la inscripci\u00f3n de la RGGA, una vez tramitado el expediente previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado alegaciones por diferentes colindantes afectados, de las que resulta una georreferenciaci\u00f3n distinta y controvertida, aportando informes t\u00e9cnicos con medici\u00f3n topogr\u00e1fica, de modo que no es pac\u00edfica la RGGA propuesta que se pretende inscribir. En particular, esta parece encubrir la agregaci\u00f3n de una parcela cuya titularidad catastral no coincide con la registral.<\/p>\n

Tambi\u00e9n deniega el inicio del expediente de doble inmatriculaci\u00f3n, pues considera que no existen indicios de que se produzca dicha situaci\u00f3n.<\/p>\n

La DGSJFP desestima el recurso<\/strong> y confirma las notas de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> Ni el registrador en su calificaci\u00f3n, ni la propia Direcci\u00f3n General en sede de recurso pueden resolver la controversia puesta de manifiesto por las alegaciones del colindante, amparadas en un informe t\u00e9cnico, pues ello compete, a falta de acuerdo entre ellos, a los tribunales de Justicia, sin que pueda entrarse en este recurso a dirimir cu\u00e1l de las alegaciones es la jur\u00eddicamente correcta.<\/p>\n

En cuanto a la doble inmatriculaci\u00f3n, esta debe ser apreciada por el registrador, lo que constituye el primer requisito para iniciar la tramitaci\u00f3n del expediente del art. 209 LH. Si, tras las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de doble inmatriculaci\u00f3n, deber\u00e1 rechazar la continuidad de la tramitaci\u00f3n, sin perjuicio de la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente. Dicha calificaci\u00f3n del registrador deber\u00e1 ser motivada suficientemente.\u00a0(VEJ)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20861 – 13\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 288\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>461.*** DECLARACION DE HEREDEROS ABINTESTATO: TESTIMONIO EN RELACION.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 30 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de V\u00e9lez-Rubio, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia y disoluci\u00f3n de comunidad.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> Cuando el t\u00edtulo de la sucesi\u00f3n es un testamento, ha de acompa\u00f1arse o testimoniarse \u00edntegro, o relacionarse en la partici\u00f3n, pero tiene que expresarse formalmente por el fedatario la afirmaci\u00f3n de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cl\u00e1usulas que ampl\u00eden o modifiquen lo inserto; sin embargo cuando es una declaraci\u00f3n abintestato, basta un testimonio en relaci\u00f3n. Pero en cualquier caso ha de estar testimoniado, en otro caso ha de acompa\u00f1arse para inscribir la partici\u00f3n.<\/span><\/p>\n

En una partici\u00f3n hereditaria en la que el causante falleci\u00f3 intestado, y sus herederos se determinaron mediante auto de declaraci\u00f3n de herederos del juzgado de primera instancia, el notario en la escritura de partici\u00f3n, expres\u00f3 \u201ctramitado el oportuno expediente de declaraci\u00f3n de herederos abintestato\u2026ante el se\u00f1or Juez don (\u2026) fueron declarados herederos a sus dos hijos llamados (\u2026) Los hechos expuestos se acreditar\u00e1n mediante la presentaci\u00f3n del correspondiente auto, que se acompa\u00f1ar\u00e1 a las copias que del presente se libren.\u201d Se presenta ahora junto con escritura adicionando otros bienes a la partici\u00f3n.<\/p>\n

La registradora<\/strong> se\u00f1ala como defecto que no se acompa\u00f1an tramitado el oportuno Auto de declaraci\u00f3n de herederos abintestato.<\/p>\n

La notaria autorizante de la escritura complementaria recurre porque entiende que se inserta por el notario e la rese\u00f1a del t\u00edtulo sucesorio del causante.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General<\/strong> confirma la nota.<\/p>\n

El art. 14 LH<\/a> incluye como t\u00edtulo sucesorio el testamento, el contrato sucesorio, la declaraci\u00f3n judicial de herederos y al acta de notoriedad de declaraci\u00f3n de herederos. Pero entiende que el significado, funci\u00f3n y efectos de dichos t\u00edtulos no es equivalente. Hay que distinguir entre el titulo material y formal. En la sucesi\u00f3n testamentaria el t\u00edtulo material es la voluntad del causante, y el t\u00edtulo formal es el propio testamento. Cuando procede la apertura de la sucesi\u00f3n intestada el t\u00edtulo material es la ley y el t\u00edtulo formal en el que debe plasmarse es el acta de notoriedad para la declaraci\u00f3n de herederos abintestato. Y desde el punto de vista formal, a los efectos del Registro, en el caso del Testamento<\/strong>, la doctrina del Centro Directivo admite como suficiente a los efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras p\u00fablicas de partici\u00f3n de herencia, la presentaci\u00f3n de las primeras copias, testimonios por exhibici\u00f3n y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura; pero al ser el t\u00edtulo fundamental de la sucesi\u00f3n, de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su funci\u00f3n calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cl\u00e1usulas manifestadas por el causante en su \u00faltima voluntad, sino que tiene que expresarse formalmente por el fedatario la afirmaci\u00f3n de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cl\u00e1usulas que ampl\u00eden o modifiquen lo inserto. Sin embargo, en el \u00e1mbito de la sucesi\u00f3n intestada<\/strong>, ha entendido que puede inscribirse la partici\u00f3n si en la escritura se realiza un testimonio en relaci\u00f3n de los particulares del documento necesarios para la calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad,<\/strong> los cuales quedan de este modo bajo la fe p\u00fablica notarial, satisfaci\u00e9ndose con ello la exigencia de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica para la inscripci\u00f3n establecida en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria (R de 8 de julio de 2005<\/a>).<\/p>\n

En el caso concreto planteado en la escritura de partici\u00f3n se hace expresi\u00f3n del llamamiento hecho en virtud de declaraci\u00f3n de herederos abintestato de donde resulta fueron declarados herederos los dos hijos comparecientes, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria de la viuda. Pero el notario expresa que \u00ablos hechos expuestos se acreditar\u00e1n mediante la presentaci\u00f3n del correspondiente auto, que se acompa\u00f1ar\u00e1 a las copias que de la presente se libren<\/em>\u00bb, es decir que no se acompa\u00f1a el auto de declaraci\u00f3n de herederos, ni el notario hace transcripci\u00f3n, total o parcial, ni hace un testimonio en relaci\u00f3n del auto, al no expresar que lo haya tenido a la vista. De este modo no se trasladan los particulares necesarios para que en la calificaci\u00f3n la registradora pueda analizar todos los extremos que prev\u00e9 el art 22.2 de la Ley 15\/2015, de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria<\/a>: (la competencia del juez \u2013 en aquel caso era ante el Juzgado\u2013, y la congruencia del resultado del acta con el expediente (especifica los hijos y c\u00f3nyuge como grupo de parientes declarados herederos y su proporci\u00f3n en el llamamiento). Y por ello confirma la nota.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> se aparta la Direcci\u00f3n en su argumentaci\u00f3n del criterio establecido por la R de 4 de junio del 2012<\/a> y 2 de octubre de 2021<\/a>, en la que a su vez cambiaba el criterio y se apartaba de las anteriores mencionadas en la actual R. (MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2021-20862 – 12\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 277\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>462.*** ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO POR PACTO FIDUCIARIO<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 30 de noviembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: La escritura que reconoce la existencia de un pacto fiduciario basta para acreditar la representaci\u00f3n indirecta\u00a0 subyacente en un negocio precedente \u00a0y concordar la titularidad registral con la titularidad real<\/span>.<\/p>\n

Hechos<\/strong>: El titular registral de un inmueble, que lo hab\u00eda comprado en nombre propio y sobre el que hab\u00eda declarado posteriormente una obra nueva (a\u00f1o 1987), otorga en el a\u00f1o 2021 una escritura en la que declara la existencia de un pacto fiduciario, no exteriorizado hasta ahora, y por ello reconoce una cuota de propiedad en el bien inscrito a sus hermanos y cu\u00f1ada comparecientes. Se cuestiona si resulta inscribible esta escritura de reconocimiento de dominio.<\/p>\n

En la escritura de reconocimiento se dice que hermanos y cu\u00f1ada hicieron en su momento diversas entregas de dinero para la adquisici\u00f3n del inmueble y su edificaci\u00f3n, si bien a fecha de hoy no se pueden justificar documentalmente.<\/p>\n

\u00a0Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque la declaraci\u00f3n de haber existido una relaci\u00f3n representativa no es suficiente para entender acreditada la causa de transmisi\u00f3n<\/em> \u00a0del bien a favor de los hermanos y cu\u00f1ada. El reconocimiento de dominio carece de causa y no queda\u00a0 justificada la existencia de la representaci\u00f3n alegada. Cita la Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2020.<\/p>\n

Notario<\/strong>: Entiende que en la escritura s\u00ed que se causaliza la titularidad fiduciaria derivada de un pacto de fiducia cun amico<\/em> (cita la Resoluci\u00f3n de 13 de junio de 2018). A\u00f1ade que no es una rectificaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del t\u00edtulo traslativo originario que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n, sino que se trata de adecuar la titularidad formal registral a la titularidad real mediante la exteriorizaci\u00f3n de una relaci\u00f3n representativa que hasta el momento hab\u00eda permanecido oculta. Concluye diciendo que el reconocimiento del pacto fiduciario es medio suficiente para acreditar la representaci\u00f3n indirecta existente entre el gestor (titular registral) y los representados (domini<\/em>).<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n parte de examinar los efectos de la relaci\u00f3n representativa ex. art. 1717 CC y concluye que en la escritura de reconocimiento no se produce efecto traslativo alguno, sino solamente un reconocimiento de la relaci\u00f3n fiduciaria existente.<\/p>\n

REPRESENTACI\u00d3N INDIRECTA: EFECTOS.<\/p>\n

1 Del art\u00edculo 1717 CC (y otros que cita) resulta que cabe que\u00a0 una persona act\u00fae en nombre propio y en inter\u00e9s ajeno. \u00a0Es cierto que en tales casos cabe la simulaci\u00f3n, pero tal patolog\u00eda es materia reservada al conocimiento de los Tribunales de Justicia (R. 6 de julio de 2006).<\/p>\n

2 En la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1717 CC se han dado dos interpretaciones diferentes:<\/p>\n

La tesis cl\u00e1sica<\/strong>, que suprime, en definitiva, todo efecto representativo en la llamada representaci\u00f3n indirecta por entender que la contemplatio domini expresa<\/em> es requisito esencial de la instituci\u00f3n representativa.<\/p>\n

\u00a0Consecuencias: a)<\/strong> \u201c\u2026 la gesti\u00f3n del representante en nombre propio determinaba que la \u00fanica vinculaci\u00f3n por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los \u00fanicos efectos que derivaban de la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n eran internos u obligacionales\u201d. b)<\/strong>\u00a0 \u201c\u2026 Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculaci\u00f3n entre el tercero y el \u2018dominus negotii\u2019 y era necesario un acto posterior de transmisi\u00f3n del derecho real o personal a favor del \u00faltimo, que deb\u00eda cumplir los requisitos exigidos en funci\u00f3n de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba s\u00f3lo obligado por la relaci\u00f3n representativa\u201d.<\/p>\n

La tesis actual<\/strong>, que reconoce la sustancia representativa<\/em> que tiene la actuaci\u00f3n de gestor contratante, da preferencia a la verdadera intenci\u00f3n de las partes y reconoce el car\u00e1cter ajeno que para el gestor tiene el asunto que gestiona, todo lo cual no queda desvirtuado por el hecho de que act\u00fae en nombre propio.<\/p>\n

Consecuencias: a)<\/strong> La representaci\u00f3n indirecta o mediata es verdadera representaci\u00f3n y permite atribuir efectos directos a la actuaci\u00f3n del representante (aunque de manera no exactamente coincidente con la representaci\u00f3n\u00a0 directa). Queda, pues, definida la posici\u00f3n\u00a0 de cada una de las partes: tercero contratante, gestor representante y d\u00f3minus<\/em> representado. b)<\/strong> La consecuencia de los efectos directos de la representaci\u00f3n indirecta es la adquisici\u00f3n inmediata<\/em> del derecho por el d\u00f3minus<\/em> desde la consumaci\u00f3n del negocio celebrado por el gestor con el \u00a0tercero, y sin que sea preciso un posterior acto de transferencia a su favor. c)<\/strong> Por tanto, el gestor no es m\u00e1s que un poseedor en nombre ajeno (ex. art. 439 y 463 CC) que no puede adquirir el bien o derecho adquirido por la v\u00eda de la usucapi\u00f3n ordinaria por carecer de justo t\u00edtulo (ex. arts. 447, 1941 y 1952 CC).<\/p>\n

ESCRITURA DE EXTERIORIZACI\u00d3N DE LA RELACI\u00d3N FIDUCIARIA.<\/p>\n

Admitidos los efectos directos de la representaci\u00f3n indirecta, se plantea el modo de acreditar o exteriorizar dicha relaci\u00f3n fiduciaria oculta (fiducia cum amico<\/em>).<\/p>\n

Tal exteriorizaci\u00f3n puede ser voluntaria, mediante escritura de reconocimiento otorgada por representante y representado (que es el caso cuestionado en la Resoluci\u00f3n), o judicial, mediante sentencia que la declare.<\/p>\n

Mediante la escritura de reconocimiento de dominio (o exteriorizaci\u00f3n de la relaci\u00f3n representativa) lo que se documenta es la existencia de la relaci\u00f3n fiduciaria entre el gestor y el d\u00f3minus<\/em>, por lo que en el caso debatido\u00a0 no cabe<\/strong> decir que el reconocimiento carece de causa porque la causa es, precisamente, el reconocimiento de la relaci\u00f3n representativa existente y \u201cextraer todos los efectos de la relaci\u00f3n representativa\u201d, mientras que\u00a0 \u201cla transmisi\u00f3n y su causa\u00a0 se recogen en el titulo previo\u201d.<\/p>\n

Conclusiones<\/strong>:<\/p>\n

1 Mediante la escritura de reconocimiento no accede al Registro el acto traslativo, que ya consta inscrito, sino la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n para concordar la titularidad registral con la realidad. Acreditada la relaci\u00f3n representativa, la inscripci\u00f3n debe practicarse directamente a favor del representado. (R. 2 de septiembre de 2004).<\/p>\n

3 La situaci\u00f3n del tercero contratante no se ve alterada a salvo la incidencia del art\u00edculo 1717 CC en el \u00e1mbito contractual, \u201ccomo tal, sin trascendencia registral\u201d.(JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2021-20979 – 11 p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 270\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0 <\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\n<\/a>
<\/a>463.** PROPIEDAD HORIZONTAL: USO TUR\u00cdSTICO. AMPLIACI\u00d3N DE RESTRICCIONES ESTATUTARIAS<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 1 de diciembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de \u00abampliaci\u00f3n de normas estatutarias\u00bb de una comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. (ACM)<\/p>\n

Resumen:<\/strong> La mayor\u00eda de 3\/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir la actividad de uso tur\u00edstico de las viviendas SOLO cabe para estas limitaciones No para otras distintas en que ser\u00e1 precisa la UNANIMIDAD.<\/span><\/p>\n

– Hechos:<\/strong> En una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablicos de acuerdos de Comunidad de Propietarios, por mayor\u00eda superior a tres quintos (3\/5)<\/strong>, se\u00a0restringe no solo<\/u> el uso tur\u00edstico<\/em><\/strong> de las viviendas, sino tambi\u00e9n<\/u> las actividades profesionales o comerciales<\/em><\/strong>, estableciendo en todos estos casos, mayores obligaciones de contribuci\u00f3n, constituci\u00f3n de seguros y prohibiciones en el uso de elementos comunes.<\/p>\n

– El Registrador:\u00a0\u00a0 <\/strong>\u00a0<\/strong>califica negativamente<\/strong> por ser precisa la UNANIMIDAD\u00a0 ya que la mayor\u00eda de tres quintos (3\/5) del<\/strong>\u00a0<\/strong>Art. 17.12 LPHz 49\/1960, de 21 de julio<\/a> (tras Reforma RD-Ley 7\/2019, de 1 marzo<\/a>) SOLO CABR\u00cdA para <\/strong>limitar o condicionar<\/em><\/strong> el uso tur\u00edstico<\/u><\/em> de las viviendas, <\/strong>pero no otros usos y destinos diferentes<\/u>, en cuyo caso se requiere el consentimiento un\u00e1nime de todos los propietarios.<\/p>\n

– El abogado de la Comunidad<\/strong>:\u00a0\u00a0 \u00a0<\/strong>recurre <\/strong>y simplemente alega que la modificaci\u00f3n estatutaria solo afecta a las viviendas en r\u00e9gimen de alquileres tur\u00edsticos y no a otras viviendas.<\/strong><\/p>\n

– Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso<\/strong> y confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.
\n– Doctrina<\/strong>:\u00a0
\nReitera\u00a0la R. de 8 junio 2021<\/a> (y en l\u00ednea a\u00a0 las Res de 5 de junio<\/a>, 16 de octubre<\/a> y 5 de noviembre de 2020<\/a> y las de 15 enero<\/a> y 22 enero de 2021<\/a>) entiende que la regla general, en la copropiedad es la exigencia de UNANIMIDAD, y que sus excepciones deben interpretarse estrictamente<\/strong> \u00a0de modo que la mayor\u00eda de tres quintos (3\/5) \u00a0<\/strong>solo puede referirse a los usos tur\u00edsticos<\/u> de las viviendas <\/span>\u00a0(en los estrictos t\u00e9rminos definidos en el <\/span>Art 5-e) LAU<\/a>) y no a otros usos comerciales o profesionales<\/span>.<\/a> (ACM<\/a>)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2021-21178 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 235\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>464.** SEGREGACI\u00d3N POR DEBAJO DE LA UNIDAD M\u00cdNIMA. OPOSICION DE COLINDANTES EN EL ART. 199 LH<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 1 de diciembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Oliva, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> Las alegaciones de los colindantes en los expedientes del art. 199 han de estar documentadas y las dudas del registrador motivadas. En las divisiones por debajo de la UMC, el registrador debe notificar a la administraci\u00f3n competente y si no contesta en el plazo de 4 meses inscribir.<\/span><\/p>\n

Se presenta una escritura de segregaci\u00f3n de una parcela, su venta y agregaci\u00f3n a una colindantes Se tramita un Expediente del art. 199 para adaptar la superficie, y un colindante se opone diciendo que parte de la finca le pertenece pero que no puede aportar el documento privado de adquisici\u00f3n por extrav\u00edo<\/p>\n

El registrador alega dos defectos: La oposici\u00f3n del colindante y que la parcela resultante infringe la unidad m\u00ednima de cultivo<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General<\/strong> revoca ambos defectos.<\/p>\n

Respecto al primero entiende que aun cuando el objeto de la notificaci\u00f3n a los colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos, que se produzcan situaciones de indefensi\u00f3n, o que puedan acceder al Registro situaciones litigiosas, no es razonable entender que la mera oposici\u00f3n que no est\u00e9 debidamente fundamentada, aportando prueba escrita, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicci\u00f3n contenciosa, pues se desvirtuar\u00eda la propia esencia del expediente; Y recuerda que es doctrina reiterada del Centro Directivo que no puede el registrador limitarse a objetar que ha existido oposici\u00f3n de colindante (R. de 16 de Julio de 2020<\/a>).; y que no es motivo suficiente para rechazar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar una eventual invasi\u00f3n de su finca, sin aportar documento alguno que fundamente tal alegaci\u00f3n. (R. de 23 de diciembre de 2020<\/a>). En este caso el registrador se limita a expresar que el motivo de la suspensi\u00f3n es la oposici\u00f3n del colindante y estima que \u00ablas alegaciones tienen la entidad y fundamento suficiente para rechazar la inscripci\u00f3n de base gr\u00e1fica pero no fundamenta el motivo de tal estimaci\u00f3n, por lo que rechaza el defecto.<\/p>\n

Respecto al segundo, analiza la legislaci\u00f3n valenciana aplicable y su remisi\u00f3n, en cuanto a las excepciones de la divisi\u00f3n por debajo de la UMC a los supuestos contemplados en el art 25 de la Ley Estatal 19\/1995, de 4 de julio<\/a>, y reconoce que es cierto que las parcelas resultantes son inferiores a la UMC y que siendo suelo r\u00fastico no quedan amparadas por una licencia municipal; pero resuelve que lo que tiene que hacer el Registrador es iniciar el procedimiento previsto en el art. 80 del RD 1093\/1997, de 4 de julio<\/a>, es decir, notificar a la Administraci\u00f3n agraria competente, para que sea ella la que deba apreciar la posible concurrencia de las excepciones reguladas en el actual art\u00edculo 25 de la Ley 19\/1995 y si no contesta en el plazo de 4 meses practicar la inscripci\u00f3n. En este caso el registrador no ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el citado art. 80 del RD 1093\/1997, por lo que revoca este defecto en los t\u00e9rminos en los que ha sido redactado. (MN)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2021-21179 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 247\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>465.* OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE EN EXPEDIENTE DEL 199. ANOTACI\u00d3N DE DEMANDA<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 2 de diciembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aspe a practicar la inscripci\u00f3n de las representaciones gr\u00e1ficas de varias fincas.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> La oposici\u00f3n documentada del colindante paraliza la inscripci\u00f3n de la base gr\u00e1fica alternativa en el expediente del 199. La anotaci\u00f3n de demanda exige Mandamiento Judicial que la ordene<\/span><\/p>\n

Se plantea si son inscribibles las representaciones gr\u00e1ficas alternativas a las catastrales correspondientes a tres fincas registrales y consiguiente rectificaci\u00f3n de sus descripciones. La registradora, una vez tramitado el procedimiento del art. 199,\u00a0 suspende la inscripci\u00f3n por la presentaci\u00f3n de alegaciones por un colindante afectado, a la que se acompa\u00f1a diversa documentaci\u00f3n, y porque existen dudas de invasi\u00f3n de finca colindante atendiendo a la superposici\u00f3n de representaciones gr\u00e1ficas seg\u00fan la aplicaci\u00f3n auxiliar. El interesado recurre porque entiende que las alegaciones no est\u00e1n motivadas y pide anotaci\u00f3n de demanda para que se declare la validez del t\u00edtulo objeto de la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n<\/strong> confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Resume la reiterada doctrina sobre la inscripci\u00f3n de los excesos de cabida y sobre la inscripci\u00f3n de representaciones gr\u00e1ficas. Destaca que en este caso la oposici\u00f3n del colindante se encuentra debidamente sustentada con diversos documentos como informe t\u00e9cnico de medici\u00f3n, fotograf\u00edas e incluso atestado policial de diligencia de inicio por denuncia de infracci\u00f3n penal; y por tanto resuelve que la calificaci\u00f3n contiene la fundamentaci\u00f3n necesaria relativa a las dudas de identidad<\/strong>, basadas en la oposici\u00f3n del colindante, a las que se suman las apreciaciones seg\u00fan la superposici\u00f3n de representaciones gr\u00e1ficas. A su vez rechaza las alegaciones del recurrente basadas en nueva documentaci\u00f3n, de acuerdo con el art. 326 LH; y aclara que no es funci\u00f3n de la Registradora en su calificaci\u00f3n, ni de la Direcci\u00f3n General en el recurso resolver el conflicto entre colindantes, cuesti\u00f3n que, a falta de acuerdo entre los interesados, estar\u00e1 reservada a los tribunales de Justicia.<\/p>\n

Tambi\u00e9n rechaza la petici\u00f3n de Anotaci\u00f3n Preventiva de Demanda, que requiere que se demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constituci\u00f3n, declaraci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de cualquier derecho real, y que se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte leg\u00edtima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador (arts. 42 primero y 43 LH<\/a>). Mandamiento que tambi\u00e9n ser\u00e1 necesario para practicar la anotaci\u00f3n en el caso de que se interponga la demanda contra la calificaci\u00f3n o contra la resoluci\u00f3n de la DG del art. 328 LH<\/a>. (MN)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2021-21180 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 243\u00a0KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/a>

<\/a>470.** PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO, TRANSPARENCIA MATERIAL Y OFERTA VINCULANTE<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/div>\n

Resoluci\u00f3n de 13 de diciembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Pamplona n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n

Resumen: <\/strong>En un pr\u00e9stamo hipotecario no sujeto a la LCCI, por ser los prestatarios empleados del banco, no se puede pedir la incorporaci\u00f3n a la escritura de la oferta vinculante.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: 1. Mediante la escritura que es objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se formaliza un pr\u00e9stamo concedido por \u00abCaixabank, S.A.\u00bb a dos personas f\u00edsicas, y en garant\u00eda del mismo se constituy\u00f3 hipoteca sobre su vivienda habitual.<\/p>\n

En tal escritura se expresa lo siguiente:<\/p>\n

\u00abLas partes hacen constar expresamente que la constituci\u00f3n del presente pr\u00e9stamo, y en especial sus condiciones especiales y privilegiadas, se lleva a cabo con motivo de la relaci\u00f3n laboral<\/strong> que une a la parte prestataria o alguno de sus integrantes con CaixaBank y al amparo del Acuerdo laboral<\/strong> vigente en el momento de su firma (12 de febrero de 2020), y responde a fines de pol\u00edtica social de empresa accesorios a su finalidad principal, que no se ofrecen al p\u00fablico en general, y cuya Tasa Anual Equivalente es inferior a la del mercado.<\/p>\n

Y a su vez, que el otro integrante de la parte prestataria es el c\u00f3nyuge del prestatario vinculado laboralmente<\/strong> con la prestamista, el cual tambi\u00e9n se beneficiar\u00e1 de dichas condiciones especiales y privilegiadas establecidas en el Acuerdo laboral de referencia\u00bb.<\/p>\n

Registrador: […] e<\/strong>l registrador suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n solicitada porque no se incorpora<\/strong> a la escritura la oferta vinculante<\/strong> a los efectos de verificar por este registrador el cumplimiento del requisito de transparencia material en la contrataci\u00f3n del mismo,<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>Revoca la nota.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

[La DGSJyFP empieza recordando su doctrina sobre la transparencia material establecida en m\u00faltiples resoluciones<\/a>, para innovar a continuaci\u00f3n en algunos puntos\u2026] […]<\/p>\n

Para garantizar la transparencia en la comercializaci\u00f3n de pr\u00e9stamos inmobiliarios, el art\u00edculo 14 de la Ley 5\/2019 impone al prestamista la obligaci\u00f3n de entregar al prestatario o potencial prestatario hipotecario, con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de diez d\u00edas naturales respecto al momento del otorgamiento de la escritura, los documentos<\/strong> que detalla.<\/p>\n

Las consecuencias del <\/strong>incumplimiento<\/u> de estas normas de transparencia se detallan en el art\u00edculo 5.5<\/a>, inciso segundo, de la Ley 7\/1998 […] y en el art\u00edculo 83<\/a>, p\u00e1rrafo segundo TRLGDCU […] ambos del mismo contenido: \u00abLas condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores ser\u00e1n nulas de pleno derecho<\/u>\u00bb.<\/strong><\/p>\n

Por otra parte, como antes se ha expuesto, ante el incumplimiento de las normas sobre transparencia material establecidas en la Ley 5\/2019, ni el notario debe autorizar la escritura ni el registrador inscribirla<\/u>.<\/p>\n

Adem\u00e1s del control de la transparencia material encomendado a notarios registradores en los t\u00e9rminos que han quedado expuestos, pueden y deben realizar tambi\u00e9n un control<\/strong> sobre existencia de cl\u00e1usulas declaradas abusiva<\/strong><\/u>s<\/strong> en los t\u00e9rminos establecidos en los art\u00edculos 84 y siguientes<\/a> TRLGDCU […]<\/p>\n

El incumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato<\/u> [establecidos en las normas de transparencia] produce, como sanci\u00f3n<\/strong>, la posible nulidad o ineficacia del contrato, que ser\u00e1 parcial<\/u>, si la informaci\u00f3n deficitaria<\/u> [el d\u00e9ficit se produce, en caso de divergencia perjudicial para la persona consumidora, entre la cl\u00e1usula del acta y la de la escritura] s\u00f3lo afectara a alguna condici\u00f3n general, o bien total del contrato de pr\u00e9stamo, si la omisi\u00f3n de la informaci\u00f3n afectare a todas las condiciones del contrato<\/strong>, como ocurrir\u00eda si se omite por el acreedor el suministro de la informaci\u00f3n precontractual o no se verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento (nuevo art\u00edculo 5.5 de la Ley 7\/1998, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n).<\/p>\n

En cuanto al efecto<\/strong> de la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamo hipotecario o de la no inscripci\u00f3n de la propia hipoteca, consiste en la exclusi\u00f3n de la posibilidad de utilizar las acciones reales hipotecarias especiales<\/strong>, conforme resulta del car\u00e1cter constitutivo de la hipoteca (art\u00edculo 1875 del C\u00f3digo Civil), y determina el art\u00edculo 130 de la Ley Hipotecaria […]<\/p>\n

[La DGSJyFP contin\u00faa exponiendo su doctrina, contenida en anteriores resoluciones<\/a> sobre la transparencia material [\u2026]\u00a0<\/p>\n

4 El art\u00edculo 2.4, en su letra a), de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, dispone que la misma no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n, entre otros, \u00aba los contratos de pr\u00e9stamo (\u2026) concedidos por un empleador a sus empleados<\/strong>, […]<\/p>\n

5 Hechas estas consideraciones previas<\/u>, en el presente caso<\/strong> no puede confirmarse el criterio del registrador<\/u> seg\u00fan el cual, al quedar excluido del \u00e1mbito de la Ley 5\/2019 el pr\u00e9stamo formalizado en la escritura calificada, debe incorporarse a \u00e9sta la oferta vinculante<\/strong> para verificar el cumplimiento del requisito de transparencia material en la contrataci\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Como alega el recurrente, no existe precepto legal ni reglamentario que obligue al notario a incorporar a la escritura la oferta vinculante<\/u><\/strong>; y, si no es obligatoria la incorporaci\u00f3n de esa oferta precontractual (concretamente la denominada \u00abFicha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada\u00bb \u2013FEIN\u2013) a las escrituras que formalizan los pr\u00e9stamos plenamente sujetos al \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la referida Ley 5\/2019, menos a\u00fan puede serlo en los que, como es el caso, quedan fuera de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n