{"id":9006,"date":"2015-08-29T17:32:32","date_gmt":"2015-08-29T16:32:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=9006"},"modified":"2015-09-09T22:00:23","modified_gmt":"2015-09-09T21:00:23","slug":"hablaron-los-tribunales-sobre-el-derecho-de-tanteo-y-retracto-de-la-ley-andaluza-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/hablaron-los-tribunales-sobre-el-derecho-de-tanteo-y-retracto-de-la-ley-andaluza-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Hablaron los Tribunales sobre el derecho de tanteo y retracto de la Ley Andaluza de Vivienda."},"content":{"rendered":"

\u00a0por Joaqu\u00edn Zejalbo Mart\u00edn, Notario de Lucena (C\u00f3rdoba)<\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u201c\u201d\u2026\u2026\u2026 Y HABLARON LOS TRIBUNALES.\u201d\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/strong><\/p>\n

SOBRE LA SENTENCIA DEL PLENO DEL TRIBUNAL CONSTTITUCIONAL, DE 9 DE JULIO DE 2015, RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD 1832-2006, QUE HA DELARADO POR UNANIMIDAD EL AJUSTE A LA CONSTITUCI\u00d3N DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO REGULADOS POR LA LEY DEL PARLAMENTO DE ANDALUC\u00cdA 13\/2005, DE 11 DE NOVIEMBRE, DE MEDIDAS PARA LA VIVIENDA PROTEGIDA Y SUELO<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

\u00a0RESUMEN.<\/span><\/h6>\n

El pasado 14 de agosto se public\u00f3 en el BOE la esperada Sentencia de Tribunal Constitucional resolviendo la constitucionalidad de los derechos de tanteo y retracto regulados en la Ley\u00a0 andaluza 13\/2005. En la Sentencia se resuelve tambi\u00e9n el recurso contra otros art\u00edculos, de contenido urban\u00edstico, que no son examinados en el presente escrito. Sobre el tema debatido hace a\u00f1os escribimos varios art\u00edculos en notariosyregistradores.com a cuyo contenido se puede acceder mediante los enlaces que constan en el Anexo n\u00ba 3.<\/p>\n

La sustancia de la Sentencia se puede resumir, a nuestro juicio, en las siguientes afirmaciones:<\/strong><\/p>\n

– El derecho de propiedad sobre una vivienda protegida<\/strong> con sus correspondientes facultades de gozar, disponer y reivindicar no se puede considerar afectado por la introducci\u00f3n de un derecho de tanteo y retracto dentro del r\u00e9gimen estatutario de la vivienda protegida, que evite el sobreprecio y la especulaci\u00f3n<\/strong>, en atenci\u00f3n a la funci\u00f3n social que dicho tipo de propiedad cumple en un estado social y democr\u00e1tico de derecho, sin que, por otro lado, resulte sorpresivo o inesperado, dado los continuos vaivenes legislativos que se producen en esta materia caracterizada por una fuerte intervenci\u00f3n p\u00fablica, no vulner\u00e1ndose el principio de confianza leg\u00edtima.<\/p>\n

-En segundo lugar, no se puede apreciar en la Ley andaluza la existencia de una retroactividad prohibida<\/strong>, puesto que la Ley s\u00f3lo se aplica a las transmisiones que tengan lugar con posterioridad a la entrada en vigor. En definitiva, se produce un efecto inmediato, que no est\u00e1 prohibido por el art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. En el Anexo n\u00ba 1 hemos transcrito \u00edntegramente todo lo que se refiere en la Sentencia del Tribunal Constitucional a vivienda protegida, destacando en negrita lo que consideramos \u00a0esencial de su texto.<\/p>\n

Examinada la Sentencia, en realidad no dice pr\u00e1cticamente nada nuevo en comparaci\u00f3n con la situaci\u00f3n doctrinal y jurisprudencial existente en el a\u00f1o 2006.\u00a0<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado\u00a0 de 5 de octubre de 2005<\/a>, ante un recurso en el que se aleg\u00f3 una retroactividad prohibida de la norma gallega que introduc\u00eda un derecho de tanteo y retracto\u00a0 referente a vivienda de protecci\u00f3n oficial, declar\u00f3 que \u201cla regulaci\u00f3n introducida por la Ley Gallega no se agrava un \u00e1pice la situaci\u00f3n de los titulares de la vivienda enajenada: los derechos de tanteo y retracto ni privan de la facultad de disposici\u00f3n ni imponen el cumplimiento de otras condiciones que las ya establecidas en la Ley (se\u00f1alada mente la existencia de un precio m\u00e1ximo y las condiciones que han de reunir los compradores).\u201d<\/p>\n

La Profesora titular de Derecho Civil Beatriz Verdera Izquierdo en su obra \u201cLa Irretroactividad: Problem\u00e1tica general\u201d, 2006, escribe en la p\u00e1gina 96 de su obra\u00a0 al tratar de la retroactividad m\u00ednima, definida por Mont\u00e9s Penades como la aplicaci\u00f3n de la nueva ley a los efectos de una relaci\u00f3n jur\u00eddica seg\u00fan la vigencia de la ley anterior, pero s\u00f3lo a los que nazcan despu\u00e9s de estar vigente la nueva ley, sustituyendo desde entonces la nueva regulaci\u00f3n a la antigua, que dicha \u201cretroactividad ha venido siendo admitida\u00a0 por el Tribunal Supremo, aunque la disposici\u00f3n legal carezca de mandato expreso en tal sentido, cuando as\u00ed deviene del esp\u00edritu o finalidad de la norma\u201d, habiendo sido admitida la retroactividad t\u00e1cita por la Sentencia del Tribunal Constitucional 27\/1982, de 20 de julio e igualmente por el Tribunal Supremo cuando se derive del sentido, car\u00e1cter y finalidad de la Ley, observable en \u00a0\u201caquellas que pretendan eliminar situaciones pasadas incompatibles con los fines jur\u00eddicos que persiguen las nuevas disposiciones.\u201d<\/p>\n

En el mismo sentido el Profesor titular de Derecho Civil Rafael Colina Garea en los \u201cComentarios al C\u00f3digo Civil\u201d, dirigidos por Rodrigo Bercovitz Rodr\u00edguez-Cano, Tomo I, 2013, al estudiar el art\u00edculo 2, p\u00e1gina 109, escribe que \u201cpese al tenor literal del art\u00edculo 2.3 CC y aunque alg\u00fan autor lo ha criticado, tanto la jurisprudencia como la doctrina mayoritaria han admitido la posibilidad de aplicar una norma retroactivamente no s\u00f3lo cuando as\u00ed lo disponga expresamente su autor, sino tambi\u00e9n cuando ello pueda deducirse t\u00e1citamente atendiendo a su sentido, esp\u00edritu o finalidad.\u201d; \u201cde modo general se suele admitir que la ley conlleva t\u00e1citamente su eficacia retroactiva cuando su contenido revele con claridad que para poder ser aplicada, ha de d\u00e1rsele aqu\u00e9l efecto, ya que de otro modo no cumplir\u00eda su finalidad\u201d. Recordemos que en la exposici\u00f3n de motivos de la Ley andaluza, aplicable a todas las viviendas protegidas aunque se hubiesen calificado con anterioridad a su entrada en vigor como reconocieron todas las partes del recurso ante el TC, reitera que la finalidad de la Ley es \u201creforzar el cumplimiento de la funci\u00f3n social de la vivienda protegida\u201d, y para ello en las medidas que introduce se acompa\u00f1an de un r\u00e9gimen sancionador, que se regula con un \u201ccar\u00e1cter inmediato\u201d. Por lo tanto, el legislador andaluz en la exposici\u00f3n de motivos, que tiene un car\u00e1cter interpretativo, ha proclamado su voluntad de aplicaci\u00f3n inmediata de la Ley. Carece de sentido excluir a la vivienda protegida anterior a la nueva ley de la regulaci\u00f3n contenida en la misma, cuando lo que se quiere es reforzar su funci\u00f3n social y aplicar inmediatamente, en su caso, el r\u00e9gimen sancionador.<\/p>\n

Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Constitucional 112\/2006, de 5 de abril de 2006, declar\u00f3 que \u201crespecto a la primera objeci\u00f3n \u2013lesi\u00f3n del derecho de propiedad\u2013 es de recordar nuestra jurisprudencia sobre esta materia, en la que hemos reflexionado sobre las medidas legales de delimitaci\u00f3n o regulaci\u00f3n general del contenido de un derecho que, sin privar singularmente del mismo a sus titulares, constituyen una configuraci\u00f3n \u00abex novo\u00bb modificativa de la situaci\u00f3n normativa anterior, como es patente que sucede en el caso que nos ocupa \u2013contratos entre entes deportivos y los entes audiovisuales-. Al respecto hemos dicho (por todas, STC 227\/1988, de 29 de noviembre, FJ 11) que dichas medidas legales, aunque impliquen una reforma restrictiva de aquellos derechos individuales o la limitaci\u00f3n de algunas de sus facultades, no est\u00e1n prohibidas por la Constituci\u00f3n ni dan lugar por s\u00ed solas a una compensaci\u00f3n indemnizatoria. Muy al contrario, al establecer con car\u00e1cter general una nueva configuraci\u00f3n legal de los derechos patrimoniales, el legislador no s\u00f3lo puede, sino que debe tener en cuenta la exigencias del inter\u00e9s general. As\u00ed resulta con toda evidencia por lo que se refiere al r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad privada, pues por imperativo constitucional, la ley debe delimitar el contenido de ese derecho en atenci\u00f3n a su funci\u00f3n social (art. 33.2 de la Constituci\u00f3n). Dicha funci\u00f3n social, por otra parte, opera no s\u00f3lo en abstracto, por as\u00ed decir, para establecer el contenido de la instituci\u00f3n constitucionalmente garantizada, sino tambi\u00e9n en concreto, en relaci\u00f3n con las distintas clases de bienes sobre los que el dominio recae. El legislador puede establecer, en consecuencia, regulaciones distintas de la propiedad en raz\u00f3n de la naturaleza propia de los bienes y en atenci\u00f3n a caracter\u00edsticas generales de \u00e9stos (por todas, STC 149\/1991, de 4 de julio, FJ 8)\u201d<\/p>\n

En la actualidad el derecho intertemporal\u00a0 forma parte de la parte general del derecho por lo que su estudio ha dejado de ser monopolio de privatistas, siendo objeto de especial estudio, en su vertiente no penal, por constitucionalistas, administrativistas, laboralistas y fil\u00f3sofos del derecho, procediendo el estudio de sus obras para obtener una visi\u00f3n completa del ordenamiento.<\/p>\n

Entre los constitucionalistas destaca recientemente la obra del Profesor granadino Miguel Azpitarte S\u00e1nchez, titulada \u201cCambiar el Pasado. Posibilidades y l\u00edmites de la ley retroactiva. Un intento de interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n\u201d, 2008, al que nos hemos referido en nuestros escritos.\u00a0 De dicha obra de Azpitarte la Profesora de Derecho Administrativo Mar\u00eda Dolores Utrilla Fern\u00e1ndez-Bermejo al recensionarla \u00a0en la \u201cRevista Espa\u00f1ola\u00a0 de Derecho Constitucional\u201d, N\u00ba 85, enero-abril de 2009, p\u00e1ginas 395 a 424, escribe \u2013lo transcribimos por resumir su pensamiento- que para su autor \u201ces al legislador \u2014y s\u00f3lo al legislador\u2014 a quien corresponde la configuraci\u00f3n e innovaci\u00f3n del ordenamiento, en ejercicio de su libertad de configuraci\u00f3n pol\u00edtica y sin m\u00e1s l\u00edmites que los derivados de la Constituci\u00f3n. De lo cual concluye Azpitarte \u2014y esta es su aportaci\u00f3n m\u00e1s destacada\u2014 que el examen de los l\u00edmites de la retroactividad en nuestro Derecho es una cuesti\u00f3n de \u00edndole manifiestamente constitucional. Se propugna por ello un cambio metodol\u00f3gico para afrontar exitosamente el an\u00e1lisis de los l\u00edmites a la retroactividad de la norma: el paso desde la \u00f3ptica legalista \u2014propia del ya superado modelo liberal cl\u00e1sico\u2014 a un an\u00e1lisis desde la perspectiva de la Constituci\u00f3n como norma suprema del ordenamiento y como espacio sistem\u00e1tico e interpretativo. En el contexto de la democracia, la retroactividad de las normas adopta un sentido din\u00e1mico que implica la aceptaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em> como criterio b\u00e1sico de pol\u00edtica legislativa. Y ello porque frente a la experiencia del Estado liberal de Derecho \u2014donde la irretroactividad general favoreci\u00f3 la tendencia hacia el inmovilismo jur\u00eddico\u2014, el Estado social y democr\u00e1tico de Derecho es incompatible con la petrificaci\u00f3n del ordenamiento jur\u00eddico; y as\u00ed lo tiene declarado el Tribunal Constitucional (por todas, Sentencia 197\/1992, de 18 de noviembre, F.J. 4), se\u00f1alando que el principio de irretroactividad del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 9.3 CE debe interpretarse restrictivamente, posibilitando con ello al legislador dotar de eficacia retroactiva a la Ley en todos los supuestos no prohibidos por el precepto transcrito; y advirtiendo adem\u00e1s que no debe confundirse la irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales con la doctrina de los derechos adquiridos.\u201d<\/p>\n

Recordemos que el art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola dispone que \u201cla Constituci\u00f3n garantiza el principio de legalidad, la jerarqu\u00eda normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jur\u00eddica, la responsabilidad y la interdicci\u00f3n de la arbitrariedad de los poderes p\u00fablicos.\u201d<\/p>\n

El Catedr\u00e1tico de Derecho Administrativo Jos\u00e9 Mar\u00eda Ba\u00f1o Le\u00f3n escrib\u00eda en la Revista Aranzadi de Derecho Ambiental, n\u00ba 2 de 2002, en un art\u00edculo titulado \u201cLos suelos contaminados: obligaci\u00f3n de saneamiento y derecho de propiedad\u201d, p\u00e1gina 50, que \u201csi bien el art\u00edculo 9.3 CE (RCL 1978, 2836) proh\u00edbe las disposiciones retroactivas restrictivas de derechos individuales y la de las normas sancionadoras, el Tribunal Constitucional ha venido desde fecha temprana limitando la interpretaci\u00f3n del precepto por la v\u00eda de la interpretaci\u00f3n de la noci\u00f3n de restricci\u00f3n de derechos individuales.<\/p>\n

Por un lado, el Tribunal ha sancionado que hay situaciones objetivas(\u201cDuguit dixit\u201d) que pueden ser modificables por voluntad del legislador (funci\u00f3n p\u00fablica, por ejemplo), y por otra ha interpretado muy estrictamente la noci\u00f3n de restricci\u00f3n de derechos individuales, de manera que s\u00f3lo se dar\u00eda una retroactividad constitucionalmente proscrita cuando el legislador ignore los efectos consolidados de situaciones jur\u00eddicas anteriores a la norma, pero no as\u00ed cuando opera sobre los efectos futuros de aquellas situaciones\u201d. Y es l\u00f3gico que el Tribunal lo haya establecido as\u00ed, habida cuenta de que ser\u00eda imposible legislar en materia de derechos patrimoniales si no se pudiera actuar sobre los efectos futuros de la propiedad preexistente o sobre la libertad de empresa. Y es justamente el caso de los suelos contaminados manifestaci\u00f3n paradigm\u00e1tica de lo que se dice, pues si no pudiera afectarse a las responsabilidades de quienes produjeron la contaminaci\u00f3n con anterioridad a la vigencia de la ley, \u00e9sta s\u00f3lo servir\u00eda para ser colocada en el ba\u00fal, por lo dem\u00e1s bien surtido, de las leyes in\u00fatiles, o meramente program\u00e1ticas, si se prefiere el eufemismo.\u201d<\/p>\n

Como escrib\u00eda e el Abogado Guillermo Ruiz Zapatero en la revista \u201cEstudios Financieros\u201d, n\u00ba 200,1999, en el trabajo titulado \u201cUna propuesta de reconsideraci\u00f3n de la retroactividad tributaria\u201d, p\u00e1ginas 217 a 272, el Tribunal Constitucional utiliza tres criterios para abordar el tema de la retroactividad: la tesis de las situaciones jur\u00eddicas objetivas de Dug\u00fcit y J\u00e9ze, la doctrina de la eficacia inmediata de Roubier y la distinci\u00f3n de los grados de retroactividad de Don\u00a0 Federico de Castro.\u00a0<\/p>\n

Siguiendo al Abogado argentino Luciano Carlos Rezzoagli en su trabajo titulado \u201cAportes sobre la retroactividad e irretroactividad de normas tributarias desfavorables\u201d, Santa Fe, Rep\u00fablica Argentina, 2012, \u201ces capital distinguir, siguiendo a Duguit, entre situaciones jur\u00eddicas objetivas y situaciones jur\u00eddicas subjetivas. Las situaciones objetivas, legales o reglamentarias, son generales y configuran el status jur\u00eddico de todas las personas a las que se refieren y no constituyen efecto de un acto eventualmente existente, acto que no es m\u00e1s que una condici\u00f3n de aplicaci\u00f3n de la ley misma. Son ejemplos de estas situaciones las relativas al estado y la capacidad de las personas, a la nacionalidad, etc. Las situaciones jur\u00eddicas subjetivas son, por el contrario, situaciones individuales y especiales. Su extensi\u00f3n y su alcance son determinadas por un acto o negocio jur\u00eddico, no directamente por la ley; este negocio singular e individual no puede ser afectado por la norma posterior.\u201d<\/p>\n

El administrativista sevillano Francisco L\u00f3pez Menudo, cuya obra e influencia en estas materias es fundamental, escrib\u00eda al final del cap\u00edtulo dedicado al principio de irretroactividad en el libro\u201d Los principios jur\u00eddicos del Derecho Administrativo\u201d, 2010, p\u00e1ginas 174 y 175 , al tratar de la pol\u00e9mica existente sobre cu\u00e1les son los derechos individuales a\u00a0 los que se refiere el art\u00edculo 9.3 de la C:E, con cita de las opiniones de Mu\u00f1oz Machado y Azpitarte, con los que discrepa, y de la Jurisprudencia de del TC, \u00a0que \u201cla raz\u00f3n de que haya sido escaso el celo por desvelar el concepto \u00abderechos individuales\u00bb -por el TC-, quiz\u00e1s radique en la tendencia a evitar declaraciones pol\u00e9micas o \u00abcomprometidas\u00bb. Es m\u00e1s f\u00e1cil resolver los asuntos manejando la distinci\u00f3n entre la \u00abretroactividad propia\u00bb e \u00abimpropia\u00bb, que es un atajo t\u00e9cnico m\u00e1s as\u00e9ptico. Dicho sea en s\u00edntesis: ante una Ley acusada de inconstitucionalidad por contravenir el\u00a0principio<\/strong>\u00a0de\u00a0irretroactividad<\/strong>\u00a0es mucho m\u00e1s liviano para el \u00f3rgano sentenciador declarar su legitimidad arguyendo que no incurre en una retroacci\u00f3n de grado m\u00e1ximo, que hacer una declaraci\u00f3n expresiva de que no se est\u00e1 en el campo de los derechos individuales y que por tanto es indiferente la cuesti\u00f3n de si la Ley retroacciona y el grado en que lo haga. Esa huida de la definici\u00f3n del concepto \u00abderechos individuales\u00bb, cuando se tienen recursos alternativos para resolver los problemas con menor espectacularidad y desgaste, es \u00abhumanamente\u00bb comprensible pero perturbadora en extremo para el buen entendimiento de la instituci\u00f3n.<\/p>\n

Otra v\u00eda de escape de una interpretaci\u00f3n\u00a0directa\u00a0del \u00e1mbito material referido en el\u00a0art. 9.\u00ba.3 CE (LA LEY 2500\/1978)\u00a0ha sido propiciada por el uso de la doctrina de las \u00absituaciones jur\u00eddicas objetivas\u00bb, doctrina que por su enorme abolengo -se debe, como es sabido, a la insigne figura de\u00a0Dug\u00fcit- es pr\u00e1cticamente imposible no traerla a colaci\u00f3n. De esta tesis baste decir aqu\u00ed lo esencial: las situaciones estatutarias siguen la suerte de la legislaci\u00f3n que exista en cada momento. Una tesis por cierto muy consonante con su hom\u00f3loga -la de\u00a0Roubier-, que indica que \u00abaccionar hacia adelante\u00bb nunca comporta retroactividad. Ya hemos dicho en otro lugar que la teor\u00eda de las \u00absituaciones estatutarias\u00bb tiene su campo propicio en la relaci\u00f3n funcionarial, especialmente apto para soportar las presiones que dicha teor\u00eda es capaz de desarrollar, pues la tesis de\u00a0Dug\u00fcit, llevada a extremo, es sencillamente demoledora. Pero el TC no la ha utilizado solo en ese \u00e1mbito, sino tambi\u00e9n en otros donde haya descubierto -m\u00e1s o menos forzadamente- una relaci\u00f3n jur\u00eddica representativa de un estatus, En fin, con la aplicaci\u00f3n de la tesis de la escuela de Burdeos pueden resolverse los asuntos sin necesidad de hacer categorizaciones de los derechos, lo que resulta siempre m\u00e1s conflictivo.\u201d<\/p>\n

A\u00f1adimos que la Profesora de Derecho Administrativo Mar\u00eda del Carmen Bola\u00f1o Pi\u00f1eiro en su tesis doctoral \u201cR\u00e9gimen jur\u00eddico de los suelos contaminados en la Comunidad Aut\u00f3noma del Pa\u00eds Vasco\u201d, 2013, al estudiar en el cap\u00edtulo XIII la retroactividad en la aplicaci\u00f3n de la normativa de responsabilidad ambiental en la obligaci\u00f3n de recuperar los suelos declarados contaminados o alterados, escribe en las p\u00e1ginas 594 a 596: \u201cSe distinguen cinco corrientes doctrinales sobre la concreci\u00f3n de lo que por \u201cderechos individuales\u201d se debe entender:<\/p>\n

\u00a01) Tesis restrictiva en grado m\u00e1ximo. Los \u201cderechos individuales\u201d se confunden con el \u00e1mbito sancionador al tratarse de una restricci\u00f3n de derechos. Para esta tesis, disposiciones sancionadoras y disposiciones que restringen derechos individuales son el mismo tipo de normas. Aunque se\u00f1alan que la restricci\u00f3n de derechos individuales ser\u00eda un tipo de norma m\u00e1s amplia que abarcar\u00eda las normas sancionadoras como subtipo.<\/p>\n

2) Tesis restrictiva. El t\u00e9rmino \u201cderechos individuales\u201d es sin\u00f3nimo de Derechos Fundamentales y Libertades P\u00fablicas de la Secci\u00f3n 1\u00aa del Cap\u00edtulo II del T\u00edtulo I de la CE. \u2013Es la tesis de L\u00f3pez Menudo-<\/p>\n

3) Tesis que entiende que los \u201cderechos individuales\u201d del art\u00edculo 9.3 son los establecidos en las secciones 1\u00aa y 2\u00aa del Cap\u00edtulo II del T\u00edtulo I de la CE.<\/p>\n

4) Tesis que defiende que, adem\u00e1s de los derechos establecidos en el Cap\u00edtulo II Secciones 1\u00aa y 2\u00aa del T\u00edtulo I CE, tambi\u00e9n abarcar\u00eda los del Cap\u00edtulo III.<\/p>\n

5) Teor\u00eda de los derechos adquiridos. \u2013Tesis rotundamente descartada por el Tribunal Constitucional- Para los defensores de esta teor\u00eda, los \u201cderechos individuales\u201d ser\u00e1n todos aquellos derechos adquiridos, comprendiendo cualquier clase de derecho subjetivo. En este sentido, se ha se\u00f1alado que si un derecho estaba \u201cindividualmente adquirido\u201d antes de la entrada en vigor de la nueva ley, \u00e9sta no tendr\u00e1 autoridad para alterar dicho derecho. Si el derecho no fue adquirido antes de la entrada en vigor de la nueva ley, el sujeto ya no podr\u00e1 adquirirlo en base a la anterior ley, el sujeto ya no podr\u00e1 adquirirlo en base a la anterior ley \u00a0sino a la actualmente en vigor.\u201d<\/p>\n

L\u00f3pez Menudo en el cap\u00edtulo citado escribe que \u201cA diferencia de lo ocurrido con otras facetas de las muchas que tiene el\u00a0principio de irretroactividad<\/strong>, sorprende el escaso n\u00famero de sentencias que se pronuncian sobre la cuesti\u00f3n que estamos considerando. Solo respecto de la materia fiscal son numerosas y firmes las declaraciones sobre que dicha materia queda fuera del concepto \u00abderechos individuales\u00bb. Pero aparte la materia fiscal, la jurisprudencia no ha ido haciendo un deslinde casu\u00edstico, materia por materia, con ocasi\u00f3n de los diversos asuntos que se le han ido presentando (derechos funcionariales, pensiones, convenios colectivos, arrendamientos, concesiones administrativas, etc.), cada uno de los cuales plantea, como cuesti\u00f3n previa, la necesidad de determinar su pertenencia o no al \u00e1mbito de los derechos protegidos por la garant\u00eda en cuesti\u00f3n. Como bien puede comprenderse, tal deslinde es absolutamente decisivo sobre todo por lo que se refiere a las materias vinculadas al derecho de propiedad).\u201d<\/p>\n

L\u00f3pez Menudo tambi\u00e9n nos indica que para el Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea \u201ces una regla el principio el que una norma nueva se aplica inmediatamente a los efectos futuros de una situaci\u00f3n nacida bajo el imperio de la regla\u00a0 anterior.\u201d<\/p>\n

De la desacreditada teor\u00eda de los derechos adquiridos Rezzoagli escrib\u00eda en el citado trabajo lo siguiente: \u201cfue introducida por el Derecho Can\u00f3nico (siglo XIII) y desarrollada m\u00e1s tarde por los glosadores y postglosadores (siglo XIII y XIV), hab\u00eda que esperar las obras de Gabba y Lasalle para conocer la formulaci\u00f3n moderna de este controvertido concepto. M\u00e1s tarde, y a consecuencia de las severas cr\u00edticas que se le efectuaron, ser\u00eda reformulada primero por Savigny y posteriormente por la Escuela Realista de Burdeos (Duguit y J\u00e9ze), sin olvidar intentos como el criterio de la accionabilidad de Carbonier, entre otros. El gran inconveniente de esta teor\u00eda, as\u00ed como las de sus variantes (tesis de Savigny, Duguit, J\u00e9ze, etc.), es la determinaci\u00f3n exacta de qu\u00e9 debe entenderse por derecho adquirido, pues si bien la doctrina ha intentado una definici\u00f3n del mismo, lo cierto es que el concepto resulta demasiado nebuloso, aplic\u00e1ndose, en palabras de Piqueras Bautista, \u201ccomo simple etiqueta jur\u00eddica a situaciones dispares, seg\u00fan la conveniencia de cada caso\u201d.<\/p>\n

Aunque no lo cite literalmente, el texto de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de julio de 2015 se est\u00e1 refiriendo al principio de confianza leg\u00edtima, derivaci\u00f3n del principio constitucional de seguridad jur\u00eddica, cuyo origen, como reconoce la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2012, Recurso 179\/2011, est\u00e1 en el derecho administrativo alem\u00e1n, pasando a ser un principio general del Derecho Comunitario, no observando la Sentencia vulneraci\u00f3n del mismo por no resultar la nueva regulaci\u00f3n de los derechos de tanteo y retracto sorpresiva o inesperada, dado los continuos vaivenes legislativos que se producen en esta materia caracterizada por una fuerte intervenci\u00f3n p\u00fablica. \u00a0Sobre este tema escribe el Abogado Javier Torres de Silva y L\u00f3pez de Letona en su art\u00edculo \u201cEl riesgo de la retroactividad y otras figuras afines\u201d, publicado en \u201cEconomist & Jurist\u201d, Vol, 20, N\u00ba 157, 2012, p\u00e1ginas 12 a 18, que \u201cel principio constitucional de seguridad jur\u00eddica sigue actuando y proh\u00edbe la retroactividad en ciertos supuestos no previstos en la prohibici\u00f3n de retroactividad del art\u00edculo 9.3 CE (STC 182\/1997, de 28 de octubre; vid. tambi\u00e9n STC 150\/90). Por ejemplo, el Tribunal Constitucional ha declarado que el sacrificio del principio de seguridad jur\u00eddica que se produce al disponer el legislador la retroactividad m\u00e1xima solo cabe cuando est\u00e9n presentes \u201cexigencias cualificadas de inter\u00e9s general\u201d (STC 182\/1997, de 28 de octubre). Como ha declarado el Tribunal Constitucional en reiteradas ocasiones, \u201cel principio de seguridad jur\u00eddica (…) s\u00ed protege, en cambio, como antes se dijo, la confianza de los ciudadanos que ajustan su conducta econ\u00f3mica a la legislaci\u00f3n vigente, frente a cambios normativos que no sean razonablemente previsibles, ya que la retroactividad posible de las normas (…) no puede trascender la interdicci\u00f3n de la arbitrariedad\u201d (STC 126\/1987).\u201d Sin embargo, como ha declarado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 3 de diciembre de 2009, Recurso 151\/2007, \u201cel principio de seguridad jur\u00eddica no incluye derecho alguno a la congelaci\u00f3n del ordenamiento jur\u00eddico existente\u201d, precisando la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1999, Recurso 594\/1995, que \u201c el principio de confianza leg\u00edtima no garantiza la perpetuaci\u00f3n de la situaci\u00f3n existente; la cual puede ser modificada en el marco de la facultad de apreciaci\u00f3n de las instituciones y poderes p\u00fablicos para imponer nuevas regulaciones apreciando las necesidades del inter\u00e9s general \u201c<\/p>\n

En la jurisprudencia del Tribunal Supremo de los \u00faltimos a\u00f1os ante las modificaciones del r\u00e9gimen jur\u00eddico de las energ\u00edas renovables se\u00a0 ha acu\u00f1ado el concepto\u00a0 de \u201criesgo regulatorio\u201d como criterio que elimina la posible vulneraci\u00f3n de los principios de confianza leg\u00edtima y seguridad jur\u00eddica, existiendo sobre el problema abundante bibliograf\u00eda. Se defina al riesgo regulatorio\u00a0 como la posibilidad de variaci\u00f3n de la normativa en sentido en cierto modo previsible que debe ser soportada por los interesados.<\/em><\/p>\n

La realidad es que en materia de vivienda protegida\u00a0 se hab\u00eda introducido los derechos de tanteo y retracto en la legislaci\u00f3n de varias Comunidades Aut\u00f3nomas, afectando a viviendas ya calificadas como VPO en el momento de su entrada en vigor, con independencia de la orientaci\u00f3n pol\u00edtica de sus gobiernos, antes de la vigencia de la Ley andaluza: Galicia, Arag\u00f3n y Madrid.\u00a0En definitiva, era previsible que la legislaci\u00f3n andaluza introdujese tales medidas, y no s\u00f3lo por el mimetismo habitual en la legislaci\u00f3n de las Comunidades Aut\u00f3nomas.\u00a0<\/p>\n

En la abundante jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos hemos encontrado una Sentencia que tiene relaci\u00f3n con el tema estudiado:\u00a0 se trata de la Sentencia de 21 de febrero de 1986, Demanda n\u00ba 8793\/79, Asunto James y otros contra el Reino Unido, en la se declar\u00f3 que la introducci\u00f3n en una reforma legislativa inglesa de un derecho de adquisici\u00f3n preferente, en determinadas condiciones, en favor de los arrendatarios de un arrendamiento enfit\u00e9uttico de tipo social, ya vigente, entra\u00f1a una privaci\u00f3n de la propiedad, justificada por causa de utilidad p\u00fablica que no supone una violaci\u00f3n de art\u00edculo 1 del Protocolo I del Convenio Europeo de Derechos Humanos, referente a la propiedad. Aqu\u00ed tenemos que recordar que conforme al art\u00edculo 10.2 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola \u00ablas normas relativas a los derechos fundamentales y a las libertades que la Constituci\u00f3n reconoce se interpretaran de conformidad con la Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos y los tratados y acuerdos internacionales sobre las mismas materias ratificados por Espa\u00f1a.\u00bb Lo anterior supone una aplicaci\u00f3n inmediata de la Ley que conforme a las concepciones hoy vigentes no supone retroactividad, se le suele llamar retrospectividad, y que conforme a la concepci\u00f3n cl\u00e1sica ser\u00eda una retroactividad m\u00ednima permitida por la Constituci\u00f3n seg\u00fan viene declarando el Tribunal Constitucional desde hace muchos a\u00f1os. Llama la atenci\u00f3n por su modernidad, no obstante ser un texto preconstitucional, al haberse publicado en el Fasc\u00edculo 1 del Anuario de Derecho Civil, correspondiente al a\u00f1o 1966, el trabajo del Catedr\u00e1tico de Derecho Civil Guillermo Garc\u00eda Valdecasas titulado \u00abSobre la significaci\u00f3n del principio de no retroactividad de las leyes\u00bb, p\u00e1ginas 45 a 53, cuando escribe en un texto corto pero profundo, entre otras cosas, \u00abque\u00a0 la ley nueva se apodere de las situaciones existentes en el momento de su promulgaci\u00f3n y pase directamente a regularlas, debe ser considerado como efecto normal de la ley. Confundir esta eficacia inmediata de la ley con su retroactividad es un error que debe imputarse, en gran parte, al confusionismo que reina en la materia.<\/p>\n

La vivienda protegida se sit\u00faa en un contexto de intervenci\u00f3n estatal en la econom\u00eda, algo propio de los Estados sociales y democr\u00e1ticos de derecho. En la Conferencia pronunciada por el Letrado del Consejo de Estado y Catedr\u00e1tico de Derecho Administrativo David Blanquer Criado en el Colegio Notarial de Madrid el 31 de enero de 2008, publicada en el tomo XLVIII de los Anales de la Academia Matritense del Notariado con el t\u00edtulo de \u201cLa influencia del derecho P\u00fablico sobre el derecho de la contrataci\u00f3n\u201d, p\u00e1ginas 161 a 490, el autor, dentro de su rico y variado contenido, nos ofrece ideas de inter\u00e9s para el tema que estamos tratando: critica el inmovilismo de los criterios de la jurisdicci\u00f3n civil pese a las transformaciones del ordenamiento jur\u00eddico. \u201cso pretexto de viejos dogmas del derecho romano, el Tribunal Supremo dicta sentencias que tienen un efecto equivalente a la liberalizaci\u00f3n el precio de venta o rentas de las viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica\u201d, suplantando a los poderes p\u00fablicos legitimados para ordenar la econom\u00eda. Constata que \u201cla melanc\u00f3lica a\u00f1oranza de la edad de oro de la libre contrataci\u00f3n es emocionalmente comprensible, pero racionalmente insatisfactoria.\u201d\u00a0 Presenta como ejemplo palmario de la desorientaci\u00f3n del Tribunal Supremo la variable jurisprudencia sobre la infracci\u00f3n de las normas\u00a0 sobre el precio de las viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica. Ante ello las Comunidades Aut\u00f3nomas se han visto incitadas para \u201cque en materia de su competencia, como es la vivienda, regulen la validez de los contratos.\u201d A\u00f1adimos aqu\u00ed que otra reacci\u00f3n ha sido la introducci\u00f3n de derechos de tanteo y retracto con independencia de la orientaci\u00f3n pol\u00edtica de la respectiva Comunidad Aut\u00f3noma. En este sentido\u00a0 la citada Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 5 de octubre de 2005 explicaba que \u201cel r\u00e9gimen de las viviendas de protecci\u00f3n oficial de promoci\u00f3n p\u00fablica se caracteriza por su larga duraci\u00f3n y por la imposici\u00f3n al dominio de una serie de restricciones a las facultades de uso, disfrute y disposici\u00f3n. La observancia de estas restricciones est\u00e1 encomendada a la Administraci\u00f3n la cual dispone de medios jur\u00eddicos diversos para llevarla a cabo. En los largos a\u00f1os transcurridos desde la creaci\u00f3n del r\u00e9gimen jur\u00eddico espec\u00edfico de este tipo de viviendas no siempre la Administraci\u00f3n ha sido capaz de cumplir con su obligaci\u00f3n de velar por el cumplimiento de la Ley, no solo por incapacidad operativa, sino tambi\u00e9n por insuficiencia de los medios jur\u00eddicos de los que dispon\u00eda. Por esta raz\u00f3n, en diversas reformas y por distintas Administraciones (estatales, auton\u00f3micas) se han incorporado soluciones jur\u00eddicas que permitiesen el mejor cumplimiento de la obligaci\u00f3n de velar por el cumplimiento del r\u00e9gimen jur\u00eddico de las viviendas de protecci\u00f3n oficial de promoci\u00f3n p\u00fablica.\u201d\u00a0 En el expuesto contexto nace la Ley Andaluza 13\/2005 con los instrumentos preventivos del fraude, que implican, como escribimos en otra ocasi\u00f3n, una penalidad civil.<\/p>\n

Complemento de la rese\u00f1ada Sentencia del Tribunal Constitucional es la Sentencia del TSJ de Andaluc\u00eda, Sede de M\u00e1laga, de 12 de mayo de 2008, Recurso 1498\/2006 \u2013por eso en el t\u00edtulo del trabajo decimos que los tribunales hablaron<\/em>-, que desestim\u00f3 el recurso interpuesto contra las disposiciones transitorias del Decreto del Consejo de Gobierno andaluz\u00a0149\/2006, de 25 de julio<\/a>, que desarroll\u00f3 la Ley\u00a013\/2005, de 11 de noviembre<\/a>\u00a0de medidas en materia de Vivienda y Suelo, cuyo resumen publicamos en notariosyregistradores.com el pasado 13 de noviembre de 2008, y que reproducimos en el Anexo n\u00ba 2. \u00a0Por \u00faltimo, en el anexo N\u00ba 4 se contiene la rese\u00f1a de varias sentencias seleccionadas de inter\u00e9s pr\u00e1ctico \u00a0en materia de vivienda protegida.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

ANEXO N\u00ba 1\u00a0BOE DE 14 DE AGOSTO DE 2015<\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00a0Pleno. Sentencia 154\/2015, de 9 de julio de 2015. Recurso de inconstitucionalidad 1832-2006. Interpuesto por m\u00e1s de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario Popular del Congreso en relaci\u00f3n con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Andaluc\u00eda 13\/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y suelo. Interdicci\u00f3n de la arbitrariedad de los poderes p\u00fablicos, derecho de propiedad, autonom\u00eda local y competencias en materia de urbanismo y vivienda: nulidad de los preceptos legales auton\u00f3micos que atribuyen a la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica el ejercicio subsidiario de las potestades de planeamiento y de disciplina urban\u00edstica; interpretaci\u00f3n conforme del precepto relativo a la intervenci\u00f3n auton\u00f3mica en las delimitaciones de reserva para patrimonio auton\u00f3mico de suelo (STC 51\/2004).<\/em><\/p>\n

\u00a0El Pleno del Tribunal Constitucional, compuesto por don Francisco P\u00e9rez de los Cobos Orihuel, Presidente, do\u00f1a Adela Asua Batarrita, do\u00f1a Encarnaci\u00f3n Roca Tr\u00edas, don Andr\u00e9s Ollero Tassara, don Fernando Vald\u00e9s Dal-R\u00e9, don Juan Jos\u00e9 Gonz\u00e1lez Rivas, don Santiago Mart\u00ednez-Vares Garc\u00eda, don Juan Antonio Xiol R\u00edos, don Pedro Jos\u00e9 Gonz\u00e1lez-Trevijano S\u00e1nchez, don Ricardo Enr\u00edquez Sancho y don Antonio Narv\u00e1ez Rodr\u00edguez, Magistrados, ha pronunciado<\/p>\n

EN NOMBRE DEL REY<\/p>\n

la siguiente<\/p>\n

SENTENCIA<\/p>\n

En el recurso de inconstitucionalidad n\u00fam. 1832-2006 interpuesto por don Ignacio Astarloa Huarte-Mendicoa, comisionado al efecto por otros sesenta y ocho Diputados del Grupo Parlamentario Popular del Congreso, contra los arts. 12, 13, 23.4, 24.11, 28.1, 28.9, 28.11 y 28.13 de la Ley del Parlamento de Andaluc\u00eda 13\/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y suelo, publicada en el \u00abBolet\u00edn Oficial de la Junta de Andaluc\u00eda\u00bb de 21 de diciembre de 2005, por violaci\u00f3n de los art\u00edculos 9.3, 33, 137, 140, 141 y 149.1.18 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola. Han intervenido las Letradas de la Junta y del Parlamento de Andaluc\u00eda, en la representaci\u00f3n que ostentan. Ha sido Ponente el Magistrado don Andr\u00e9s Ollero Tassara, quien expresa el parecer del Tribunal.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Antecedentes<\/strong><\/p>\n

Mediante escrito registrado en este Tribunal el 21 de febrero de 2006, don Ignacio Astarloa Huarte-Mendicoa, comisionado por otros sesenta y ocho Diputados del Grupo Partido Popular del Congreso, interpuso recurso de inconstitucionalidad contra varios preceptos de la Ley del Parlamento de Andaluc\u00eda 13\/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y suelo.<\/p>\n

El recurso de inconstitucionalidad razona dos tipos de impugnaciones. La primera se dirige al r\u00e9gimen de derechos de tanteo y retracto sobre viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica de los arts. 12 y 13 de la Ley 13\/2005. Se reputa contrario al derecho de propiedad (art. 33 CE) y a la prohibici\u00f3n constitucional de aplicaci\u00f3n retroactiva de medidas restrictivas de derechos individuales (art. 9.3 CE).<\/strong><\/p>\n

Respecto de la primera impugnaci\u00f3n, el recurso expone el contenido de los arts. 12 y 13 de la Ley 13\/2005, relativos al r\u00e9gimen jur\u00eddico de la trasmisi\u00f3n inter vivos <\/em>de viviendas protegidas, que atribuye derechos de tanteo y retracto a la Junta de Andaluc\u00eda. Los diputados recurrentes no discuten que el legislador andaluz pueda leg\u00edtimamente combatir la especulaci\u00f3n en relaci\u00f3n con las viviendas protegidas a trav\u00e9s del establecimiento de l\u00edmites a la trasmisi\u00f3n y, en particular, mediante la atribuci\u00f3n a la Administraci\u00f3n de derechos de tanteo y retracto. Discuten que pueda constre\u00f1ir las facultades de libre disposici\u00f3n de los titulares de viviendas protegidas m\u00e1s de lo que lo hac\u00eda la legislaci\u00f3n precedente en contra del derecho de propiedad (art. 33 CE) y la prohibici\u00f3n constitucional de retroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales (art. 9.3 CE). Razonan que el legislador debi\u00f3 prever que<\/strong> el nuevo r\u00e9gimen se aplicase s\u00f3lo a las viviendas calificadas como protegidas a partir de la entrada en vigor de la Ley 13\/2005 y a las que se encontrasen ya afectadas por las mismas restricciones con anterioridad<\/strong>. Sin embargo, dice la demanda, el nuevo r\u00e9gimen se aplica desde la entrada en vigor de la Ley 13\/2005 a todas las viviendas protegidas, incluidas las adquiridas con anterioridad bajo un r\u00e9gimen normativo distinto que, en muchos casos, era m\u00e1s favorable. Afirman en este sentido que muchos planes no reconoc\u00edan derechos de tanteo y retracto en relaci\u00f3n con las viviendas protegidas de promoci\u00f3n privada. A su vez, se\u00f1alan que el precio m\u00e1ximo de venta por metro cuadrado \u00fatil en segundas o posteriores trasmisiones era, conforme a la normativa estatal, el establecido en el a\u00f1o de la trasmisi\u00f3n para las viviendas de protecci\u00f3n oficial calificadas provisionalmente. Por otra parte, las comunicaciones eran s\u00f3lo preceptivas en los casos en que se exig\u00eda autorizaci\u00f3n administrativa para proceder a la trasmisi\u00f3n. De ah\u00ed que, con cita de la STC 27\/1981, de 20 de julio, FJ 10, la demanda entienda que el nuevo r\u00e9gimen de tanteo y retracto constituya una medida restrictiva del derecho a la propiedad privada (art. 33 CE) que, al aplicarse retroactivamente, vulnera el art. 9.3 CE.<\/strong> La instrucci\u00f3n de 29 de diciembre de 2006 y la Orden de 20 de enero de 2006 de la Consejer\u00eda de Obras P\u00fablicas y Transportes de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, al tratar de \u00abreconducir lo desacertado de la nueva regulaci\u00f3n\u00bb \u00abante el esc\u00e1ndalo social creado\u00bb, ser\u00edan \u00abprueba palpable\u00bb de la retroactividad de las citadas medidas.<\/p>\n

La Letrada de la Junta de Andaluc\u00eda<\/strong>, en la representaci\u00f3n que legalmente ostenta, presenta el 19 de abril de 2006 en el Registro General del Tribunal Constitucional su escrito de alegaciones.<\/p>\n

Respecto de la primera impugnaci\u00f3n, tras exponer doctrina constitucional sobre el principio de irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos, la Letrada auton\u00f3mica considera que los recurrentes tendr\u00edan que haber descendido al an\u00e1lisis del contenido propio del derecho de propiedad y explicar c\u00f3mo los arts. 12 y 13 de la Ley inciden sobre \u00e9l. Nada habr\u00edan explicado sobre el r\u00e9gimen estatutario del derecho de propiedad de las viviendas protegidas ni sobre la conformaci\u00f3n de tal derecho a la especial funci\u00f3n social que ese r\u00e9gimen de protecci\u00f3n y subvenci\u00f3n p\u00fablica impone. No habr\u00edan recogido las razones por las que vulnerar\u00eda el principio de irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos la nueva obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n y el sistema de precios m\u00e1ximos de venta; sistema que efectivamente altera el r\u00e9gimen precedente, pero que en modo alguno afecta a tanteos, retractos o transmisiones ya realizados. Menos explicable resultar\u00eda que el recurso incluya como manifestaci\u00f3n de irretroactividad el propio \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de las viviendas de protegidas, pese a que el art. 2 de la Ley no es objeto de impugnaci\u00f3n. Por lo dem\u00e1s, la Letrada auton\u00f3mica considera, con cita de la STC 108\/1996, que la Ley no incide sobre \u00abrelaciones consagradas\u00bb o \u00absituaciones agotadas\u00bb; estar\u00eda simplemente condicionando pro futuro <\/em>posibles despliegues de facultades de disposici\u00f3n del dominio de bienes estatutariamente conformados por la funci\u00f3n social de la que nacen.<\/strong><\/p>\n

11. La Letrada del Parlamento de Andaluc\u00eda<\/strong>, en la representaci\u00f3n que legalmente ostenta, presenta el 27 de abril de 2006 en el Registro General del Tribunal Constitucional su escrito de alegaciones.<\/p>\n

Respecto de la primera impugnaci\u00f3n, la Letrada auton\u00f3mica admite que el nuevo r\u00e9gimen legal elimina derechos que la legislaci\u00f3n anterior reconoc\u00eda. No obstante, el art. 9.3 CE no impedir\u00eda que el legislador var\u00ede en sentido restrictivo y con eficacia ex nunc <\/em>el r\u00e9gimen jur\u00eddico precedente: \u00abal establecer con car\u00e1cter general una nueva configuraci\u00f3n legal de los derechos patrimoniales, el legislador no s\u00f3lo puede, sino que debe tener en cuenta las exigencias del inter\u00e9s general\u00bb (STC 227\/1988). La previsi\u00f3n ex novo <\/em>de un derecho de adquisici\u00f3n preferente aplicable a trasmisiones de viviendas adquiridas bajo un r\u00e9gimen en que tal derecho no estaba previsto no afectar\u00eda en modo alguno al contenido esencial del derecho de propiedad y se justificar\u00eda plenamente a partir de su funci\u00f3n social (art. 33.2 CE).<\/strong> Lo que el legislador pretender\u00eda es que las viviendas cumplan la finalidad del art. 47 CE a lo largo de todo el tiempo de vigencia del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n y combatir el fen\u00f3meno de la especulaci\u00f3n del suelo (STC 207\/1999).<\/p>\n

La Letrada del Parlamento de Andaluc\u00eda alega con cita de la STC 227\/1988 que no hay retroactividad cuando una ley regula de manera diferente pro futuro <\/em>situaciones creadas con anterioridad a su entrada en vigor y cuyos efectos no se han consumado. A los efectos del art. 9.3 CE, una ley es retroactiva s\u00f3lo si incide sobre situaciones consagradas o agotadas. Por eso no podr\u00eda calificarse de retroactiva la Ley 13\/2005 s\u00f3lo porque a partir de su entrada en vigor atribuya a la Administraci\u00f3n un derecho de adquisici\u00f3n preferente de las viviendas de protecci\u00f3n oficial.<\/strong> Habr\u00eda que entender que, a falta de una previsi\u00f3n expresa y conforme al art. 2.3 del C\u00f3digo civil, los derechos de adquisici\u00f3n preferente afectan s\u00f3lo a las trasmisiones posteriores a la entrada en vigor de la ley, por m\u00e1s que las viviendas trasmitidas fueran adquiridas con anterioridad. Lo que no podr\u00eda aceptarse es la tesis de los recurrentes seg\u00fan la que el art. 9.3 CE obliga a que tal limitaci\u00f3n afecte \u00fanicamente a las viviendas calificadas como protegidas despu\u00e9s de la entrada en vigor de la Ley; ello supondr\u00eda aceptar la teor\u00eda de los derechos adquiridos, ni m\u00e1s ni menos, con la consiguiente petrificaci\u00f3n del ordenamiento jur\u00eddico.<\/strong><\/p>\n

La Letrada auton\u00f3mica extiende estas consideraciones al r\u00e9gimen de comunicaciones de las trasmisiones establecidos en los arts. 12 y 13 y a la previsi\u00f3n del precio m\u00e1ximo por el que pueden ejercerse los derechos de tanteo y retracto (art. 12.6). En relaci\u00f3n con esta \u00faltima, tras advertir que resulta absolutamente indiferente la ejecuci\u00f3n reglamentaria de esta previsi\u00f3n en un proceso constitucional de control abstracto de normas con rango de ley (STC 11\/1981), advierte que los concretos precios m\u00e1ximos fijados por el art. 5.3 de la Orden de la Consejer\u00eda de Obras P\u00fablicas y Transportes de 20 de enero de 2006 no son consecuencia directa del art. 12.6 de la Ley 13\/2005, sino de los arts. 6 y 94 del Decreto 149\/2003, de 10 de junio, por el que se aprueba el plan andaluz de vivienda y suelo para los a\u00f1os 2003-2007. Lo relevante en cualquier caso ser\u00eda que la disposici\u00f3n legal impugnada no instaura un nuevo r\u00e9gimen de fijaci\u00f3n de los precios de las viviendas de protecci\u00f3n oficial de promoci\u00f3n privada. El art. 12.6 interpretado conforme a su tenor literal y en conexi\u00f3n con el art. 6.1 de la misma Ley no har\u00eda m\u00e1s que reproducir para estos supuestos concretos de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto la previsi\u00f3n general relativa al l\u00edmite del precio de venta de viviendas de protecci\u00f3n oficial. Por lo dem\u00e1s, tanto el art. 12.6 como el Real Decreto 727\/1993 tomar\u00edan como punto de referencia para la determinaci\u00f3n del precio la fecha de la enajenaci\u00f3n, por lo que ambos reg\u00edmenes ser\u00edan coincidentes.<\/p>\n

Mediante providencia de 7 de julio de 2015 se se\u00f1al\u00f3 para deliberaci\u00f3n y votaci\u00f3n de la presente Sentencia el d\u00eda 9 del mismo mes y a\u00f1o.<\/p>\n

Fundamentos jur\u00eddicos<\/strong><\/p>\n

Los Diputados recurrentes impugnan en el presente proceso constitucional los arts. 12 y 13 de la Ley del Parlamento de Andaluc\u00eda 13\/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y suelo, por entender que establecen derechos de tanteo y retracto sobre viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica en contra del derecho de propiedad (art. 33 CE) y de la prohibici\u00f3n constitucional de aplicaci\u00f3n retroactiva de medidas restrictivas de derechos individuales (art. 9.3 CE).<\/p>\n

Las Letradas de la Junta y del Parlamento de Andaluc\u00eda, en la representaci\u00f3n que legalmente ostentan, solicitan la desestimaci\u00f3n \u00edntegra del recurso de inconstitucionalidad por las razones recogidas ampliamente en los antecedentes.<\/p>\n

Antes de abordar las impugnaciones formuladas debemos pronunciarnos sobre el modo en que las reformas legislativas posteriores al planteamiento del recurso de inconstitucionalidad afectan al objeto de este proceso y a las normas que han de erigirse en par\u00e1metro de control de los preceptos auton\u00f3micos cuestionados. Dos son las reformas a tener en cuenta respecto del objeto de este proceso constitucional:<\/p>\n

a) La disposici\u00f3n adicional tercera de la Ley andaluza 13\/2007, de 26 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n y protecci\u00f3n integral contra la violencia de g\u00e9nero, que ha introducido un \u00faltimo inciso en el p\u00e1rrafo segundo del art. 12.1 de la Ley 13\/2005: \u00aby salvo la posibilidad de permuta en casos de violencia de g\u00e9nero, tal y como prev\u00e9 la Ley de protecci\u00f3n integral contra la violencia de g\u00e9nero de Andaluc\u00eda\u00bb. Permanecen inalterados el p\u00e1rrafo primero y el resto de apartados del art\u00edculo, que son los que los Diputados recurrentes reputan contrarios a los arts. 33 y 9.3 CE por regular derechos de tanteo y retracto en las trasmisiones inter vivos <\/em>de viviendas protegidas a favor de la Administraci\u00f3n. Consecuentemente, la indicada reforma no ha afectado al objeto del presente proceso constitucional.<\/p>\n

3. La Ley 13\/2005, de 11 de noviembre, establece (por vez primera en texto con rango legal en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda) un r\u00e9gimen jur\u00eddico \u00abcon la finalidad de facilitar el acceso\u00bb a una \u00abvivienda digna y adecuada<\/strong>, de acuerdo con el art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n\u00bb (art. 1), a \u00abfamilias con recursos econ\u00f3micos limitados\u00bb y atender de \u00abmanera especial\u00bb las \u00abnecesidades habitacionales\u00bb de \u00abgrupos sociales con especiales dificultades\u00bb, como \u00abj\u00f3venes, mayores, personas con discapacidad, v\u00edctimas del terrorismo, familias monoparentales, los procedentes de situaciones de rupturas de unidades familiares, v\u00edctimas de la violencia de g\u00e9nero y emigrantes retornados\u00bb (art. 3).<\/p>\n

La Ley regula lo que puede calificarse de estatuto especial de derechos y obligaciones del titular o usuario de vivienda protegida<\/strong>. Conforme a este estatuto, \u00ablas viviendas protegidas se destinar\u00e1n a residencia habitual y permanente\u00bb (art. 4.1); los \u00abcompradores de viviendas protegidas no podr\u00e1n transmitirlas \u201cinter vivos\u00bb ni ceder su uso por ning\u00fan t\u00edtulo, durante el plazo m\u00ednimo de diez a\u00f1os desde la fecha de formalizaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n\u00bb, salvo en supuestos excepcionales (art. 12.1, segundo p\u00e1rrafo); a lo largo del periodo de vigencia del llamado \u00abr\u00e9gimen legal de protecci\u00f3n\u00bb (art. 5.1), los actos de disposici\u00f3n quedan en todo caso sujetos al precio o renta m\u00e1ximos fijados para cada \u00e1mbito territorial por el correspondiente plan de vivienda y suelo (art. 6.1), prohibi\u00e9ndose la \u00abpercepci\u00f3n de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer\u00bb, \u00absin que pueda justificarse\u00bb \u00abpor mejoras u obras complementarias al proyecto aprobado\u00bb (art. 6.2). El indicado estatuto incluye la sujeci\u00f3n a un r\u00e9gimen sancionador espec\u00edfico (arts. 17 a 22) as\u00ed como de expropiaci\u00f3n por incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad de las viviendas protegidas (art. 14) y de desahucio administrativo (arts. 15 a 16).<\/p>\n

\u00a0Dentro de ese estatuto especial se halla el sometimiento al ejercicio por parte de la Administraci\u00f3n de la Junta de Andaluc\u00eda (o \u00abdel Ayuntamiento o entidad p\u00fablica que sean designados por aqu\u00e9lla\u00bb) de derechos de tanteo y retracto sobre las \u00absegundas o posteriores transmisiones inter vivos de la del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas\u00bb (art. 12.1, p\u00e1rrafo primero). Los derechos de tanteo y retracto son limitaciones a la trasmisi\u00f3n de viviendas protegidas. Permiten que la Administraci\u00f3n adquiera la vivienda al precio fijado con preferencia frente a otros (tanteo) as\u00ed como adquirir la ya trasmitida a un tercero con incumplimiento de las condiciones establecidas para el ejercicio del derecho de tanteo (retracto).<\/strong> Los Diputados recurrentes impugnan la previsi\u00f3n de estos derechos, por entender que vulnera los arts. 33 y 9.3 CE. Tal previsi\u00f3n se halla en los arts. 12 y 13 de la Ley, que disponen lo siguiente:<\/p>\n

\u00abArt\u00edculo 12. Derechos de tanteo y retracto.<\/em><\/p>\n

    \n
  1. Las segundas o posteriores transmisiones inter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estar\u00e1n sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Administraci\u00f3n de la Junta de Andaluc\u00eda, o del Ayuntamiento o entidad p\u00fablica que sean designados por aqu\u00e9lla.<\/li>\n<\/ol>\n

    Los compradores de viviendas protegidas no podr\u00e1n transmitirlas \u201cinter vivos\u201d ni ceder su uso por ning\u00fan t\u00edtulo, durante el plazo m\u00ednimo de diez a\u00f1os desde la fecha de formalizaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n, con las excepciones que reglamentariamente se establezcan.<\/p>\n

      \n
    1. Sin perjuicio de la autorizaci\u00f3n que requiera la transmisi\u00f3n del derecho sobre la vivienda protegida, los\/las titulares de viviendas protegidas comunicar\u00e1n al \u00f3rgano competente previsto en el apartado anterior la decisi\u00f3n de trasmitir, e indicar\u00e1n el precio, la forma de pago y las dem\u00e1s condiciones de la transmisi\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

      Al mismo tiempo, la persona interesada en la adquisici\u00f3n deber\u00e1 comunicar al citado \u00f3rgano competente sus datos e ingresos econ\u00f3micos anuales, as\u00ed como los del resto de los miembros integrantes de su unidad familiar.<\/p>\n

      El derecho de tanteo habr\u00e1 de ejercitarse en el plazo de sesenta d\u00edas naturales a partir del siguiente a aqu\u00e9l en que se haya producido la \u00faltima de las comunicaciones anteriores; si transcurrido ese plazo no se hubiera ejercitado el tanteo, podr\u00e1 llevarse a efecto la transmisi\u00f3n comunicada en sus mismos t\u00e9rminos.<\/p>\n

        \n
      1. La persona adquirente deber\u00e1 comunicar a dicho \u00f3rgano competente, en el plazo de los treinta d\u00edas naturales siguientes a la transmisi\u00f3n, las condiciones en las que se ha producido la venta, as\u00ed como una copia de la escritura o documento donde la venta se haya formalizado.<\/li>\n
      2. En el caso de que quienes transmitan o adquieran no hubieran realizado las comunicaciones a las que se refiere el apartado 2, de que las comunicaciones fueran incompletas o defectuosas, o de que la transmisi\u00f3n se haya producido antes del transcurso del plazo se\u00f1alado para el ejercicio del derecho de tanteo, o en condiciones distintas a las anunciadas, el \u00f3rgano competente podr\u00e1 ejercer el derecho de retracto en el plazo de sesenta d\u00edas naturales a contar desde el siguiente a la comunicaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n, o de que \u00e9sta hubiere llegado a su conocimiento, fehacientemente, por cualquier otro medio.<\/li>\n
      3. Los derechos de tanteo y retracto, as\u00ed como el r\u00e9gimen de comunicaciones a los que se refiere el presente art\u00edculo, deber\u00e1n constar expresamente en la correspondiente escritura p\u00fablica y tendr\u00e1n su reflejo en la respectiva inscripci\u00f3n registral.<\/li>\n
      4. El derecho de tanteo se ejercer\u00e1 hasta por un precio m\u00e1ximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipolog\u00eda de que se trate en el correspondiente \u00e1mbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

        El derecho de retracto se ejercer\u00e1 por el precio de transmisi\u00f3n, que no podr\u00e1 superar el m\u00e1ximo vigente para las viviendas protegidas a que se refiere el p\u00e1rrafo anterior.<\/p>\n

          \n
        1. La fijaci\u00f3n de tanteos y retractos convencionales en las promociones de viviendas protegidas deber\u00e1 respetar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal a los que se refiere este art\u00edculo.<\/li>\n
        2. En el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sus titulares podr\u00e1n designar a qui\u00e9n se adjudica la vivienda protegida, que se subrogar\u00e1 en la posici\u00f3n de aquellos.<\/li>\n<\/ol>\n

          La selecci\u00f3n de dicha persona adjudicataria se realizar\u00e1 en la forma prevista en el art\u00edculo 3.\u00bb<\/p>\n

          \u00abArt\u00edculo 13. Elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica, inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y otras garant\u00edas.<\/em><\/p>\n

            \n
          1. Las Notar\u00edas y los Notarios, para elevar a escritura p\u00fablica la transmisi\u00f3n de la titularidad o, en su caso, de los derechos reales de uso y disfrute vitalicio de viviendas protegidas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, exigir\u00e1n que se acrediten por las respectivas personas transmitentes y adquirentes las comunicaciones al \u00f3rgano competente respecto de la oferta de venta con los requisitos se\u00f1alados en el apartado 2 del art\u00edculo 12, as\u00ed como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo, circunstancias que deber\u00e1n testimoniarse en las correspondientes escrituras.<\/li>\n
          2. Igualmente deber\u00e1n comunicar a la Consejer\u00eda competente en materia de vivienda la transmisi\u00f3n, mediante remisi\u00f3n por el procedimiento que se determine de copia simple de la escritura p\u00fablica en la que se hubiera instrumentado la venta de una vivienda protegida.<\/li>\n
          3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre las viviendas protegidas, deber\u00e1 acreditarse el cumplimiento de las obligaciones contempladas en el art\u00edculo 12 y en el apartado 2 del presente art\u00edculo, con los requisitos exigidos en los mismos.<\/li>\n
          4. Ser\u00e1n nulas de pleno derecho las transmisiones en las que las partes no hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, las comunicaciones previstas en el art\u00edculo 12 en relaci\u00f3n con los derechos de tanteo y retracto.\u00bb<\/li>\n<\/ol>\n

            El nuevo r\u00e9gimen legal de derechos de tanteo y retracto no resulta aplicable a las trasmisiones anteriores a la entrada en vigor de la Ley. No obstante, alcanza a las posteriores, aunque se refieran a viviendas calificadas como tales antes de la entrada en vigor de la Ley y aunque su r\u00e9gimen de protecci\u00f3n no<\/strong> incluyese derechos de tanteo y retracto a favor de la Administraci\u00f3n, <\/strong>seg\u00fan resulta tambi\u00e9n del Reglamento de viviendas protegidas de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda y de desarrollo de determinadas disposiciones de la Ley 13\/2005 (aprobado por Decreto 149\/2006, de 25 de julio), la Orden de 20 de enero de 2006 de la Consejer\u00eda de Obras P\u00fablicas y la instrucci\u00f3n de 29 de diciembre de 2005 de este mismo \u00f3rgano (publicados en el \u00abBolet\u00edn Oficial de la Junta de Andaluc\u00eda\u00bb n\u00fams. 153, 16 y 5 de 8 de agosto, 25 de enero y 10 de enero de 2006, respectivamente). Ello no es objeto de controversia en el presente proceso constitucional: los Diputados recurrentes y las Letradas auton\u00f3micas est\u00e1n de acuerdo en que las previsiones controvertidas permiten que la Administraci\u00f3n pueda ejercer sus derechos de tanteo y retracto en las trasmisiones posteriores a la entrada en vigor de la Ley, aunque se refieran a viviendas calificadas como protegidas con anterioridad y bajo un r\u00e9gimen jur\u00eddico que no preve\u00eda tales derechos.<\/p>\n

            La impugnaci\u00f3n queda as\u00ed acotada a la determinaci\u00f3n de si los arts. 12 y 13 de la Ley 13\/2005, al proyectarse sobre viviendas que fueron adquiridas bajo la vigencia de reg\u00edmenes de protecci\u00f3n que no atribu\u00edan a la Administraci\u00f3n derechos de tanteo y retracto, vulneran el derecho de propiedad (art. 33 CE) y el principio constitucional de irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales (art. 9.3 CE).<\/strong><\/p>\n

            Para resolver la impugnaci\u00f3n, empezaremos por constatar lo evidente: los preceptos se\u00f1alados limitan derechos, que en Andaluc\u00eda atribu\u00eda el ordenamiento jur\u00eddico a los titulares de vivienda protegida para trasmitir estas sin que la Administraci\u00f3n pudiera adquirirlas forzosamente con preferencia sobre otros. La nueva regulaci\u00f3n ha delimitado de este modo, restringi\u00e9ndola, la libertad con que contaban estos titulares de viviendas protegidas para elegir comprador o adquirente, grav\u00e1ndoles, adem\u00e1s, con nuevas obligaciones de comunicaci\u00f3n destinadas a asegurar que la Junta de Andaluc\u00eda pueda ejercer sus derechos de adquisici\u00f3n preferente. Dicho de otro modo, el legislador andaluz ha cambiado la posici\u00f3n jur\u00eddica de una serie de titulares de vivienda protegida al variar el contenido estatutario de su derecho de propiedad.<\/strong><\/p>\n

            El derecho restringido en este caso es el que hab\u00eda previamente atribuido la propia Administraci\u00f3n en el marco de una pol\u00edtica social que asegur\u00f3 a su titular un r\u00e9gimen privilegiado de acceso a una vivienda. No por ello este derecho queda desprovisto de las garant\u00edas reconocidas en el art. 33 CE, sin perjuicio de lo que despu\u00e9s se dir\u00e1. Conforme a las SSTC 6\/1983, de 4 de febrero, FJ 2, y 65\/1987, de 21 de febrero, FFJJ 12 y 15, la garant\u00eda constitucional del derecho de propiedad cubre tambi\u00e9n los derechos reconocidos a trav\u00e9s de acciones de protecci\u00f3n social. La primera Sentencia analiz\u00f3 la nueva configuraci\u00f3n de los derechos atribuidos frente a una mutualidad de previsi\u00f3n social a la luz de los arts. 33 y 9.3 CE, concluyendo que se ajustaba a estos imperativos constitucionales. La segunda concluy\u00f3 del mismo modo que una reducci\u00f3n del r\u00e9gimen de beneficios fiscales del propietario de vivienda protegida no vulneraba los arts. 33 y 9.3 CE, no porque estas previsiones constitucionales no fueran aplicables, sino porque la regulaci\u00f3n cuestionada se ajustaba a ellas.<\/p>\n

            Sentado lo anterior, es tambi\u00e9n claro que en el marco del Estado social (art. 1.1 CE), el legislador est\u00e1 autorizado a negar pura y simplemente el derecho de propiedad por razones de utilidad p\u00fablica e inter\u00e9s general \u2013con los l\u00edmites que impone el art. 33.3 CE\u2013 o, sin llegar hasta este extremo, a restringirlo para ajustar su contenido a los m\u00e1s variados objetivos colectivos (arts. 33.2 y 128.1 CE) con la consiguiente generaci\u00f3n de \u00abdiferentes tipos de propiedades dotadas de estatutos jur\u00eddicos diversos\u00bb (S<\/strong>STC 37\/1987, de 26 de marzo, FJ 2, y 204\/2004, de 18 de noviembre, FJ 5); la Constituci\u00f3n reconoce el derecho a la propiedad como un \u00abhaz de facultades individuales\u00bb, pero tambi\u00e9n como \u00abun conjunto de derechos y obligaciones establecidos, de acuerdo con las leyes, en atenci\u00f3n a valores o intereses de la comunidad\u00bb (STC 204\/2004, de 18 de noviembre, FJ 5). El legislador puede de este modo articular la funci\u00f3n social de la propiedad imponiendo cargas o extrayendo facultades del haz que \u00e9l mismo ha asegurado previamente a trav\u00e9s, por ejemplo, de prohibiciones de construir edificaciones destinadas a residencia o de instalar carteles de publicidad en la zona de la servidumbre de protecci\u00f3n de la ribera del mar<\/strong> (art. 25 de la Ley de costas; STC 149\/1991, de 4 de julio, FFJ 2 y 8)], extinguir el contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda llegado el d\u00eda del vencimiento pactado (STC 89\/1994, de 17 de abril, FJ 5) o destinar una finca a cualquier aprovechamiento incompatible con una rigurosa protecci\u00f3n medioambiental (STC 170\/1989, de 19 de octubre, FJ 8).<\/p>\n

            En este caso, el sometimiento del titular de viviendas protegidas a derechos de adquisici\u00f3n preferente responde claramente a una finalidad de inter\u00e9s general:<\/strong> el acceso a una vivienda digna por parte de personas necesitadas. La limitaci\u00f3n coadyuva a este objetivo porque sirve a la evitaci\u00f3n del fraude en las transacciones (el cobro de sobreprecios en \u00abnegro\u00bb) y a la generaci\u00f3n de bolsas de vivienda protegida de titularidad p\u00fablica.<\/strong> La limitaci\u00f3n se\u00f1alada se ampara de este modo en razones que, por lo dem\u00e1s, son particularmente poderosas al entroncar con un pilar constitucional: el compromiso de los poderes p\u00fablicos por la promoci\u00f3n de las condiciones que aseguren la efectividad de la integraci\u00f3n en la vida social (art. 9.2 CE), en general, y el acceso a una vivienda digna (art. 47 CE), en particular. Conecta igualmente con el mandato constitucional de protecci\u00f3n social y econ\u00f3mica de la familia (art. 39.1 CE), la juventud (art. 48 CE), la tercera edad (art. 50 CE), las personas con discapacidad (art. 49 CE) y los emigrantes retornados (art. 42 CE).<\/p>\n

            La restricci\u00f3n indicada tiene un limitado alcance. El sometimiento al ejercicio del derecho de tanteo y retracto no afecta a la facultad en s\u00ed de trasmitir; incide s\u00f3lo sobre la de elegir adquirente. A su vez, tal limitaci\u00f3n afecta s\u00f3lo a las trasmisiones inter vivos, <\/em>no a las mortis causa<\/em>. Adem\u00e1s, las trasmisiones inter vivos <\/em>a las que se refiere son las segundas y sucesivas y \u00fanicamente durante el periodo de vigencia del r\u00e9gimen legal de protecci\u00f3n. Por otra parte, estos derechos de adquisici\u00f3n preferente, cuando se ejercen para evitar conductas fraudulentas, funcionan como mecanismo de control de la regularidad de las trasmisiones por lo que el titular incumplidor est\u00e1 obligado a soportar los perjuicios consecuentes; <\/strong>perjuicios que en modo alguno pueden reputarse sacrificios a los efectos de la indemnizaci\u00f3n prevista en el art. 33.3 CE. En tal caso, la limitaci\u00f3n funciona como instrumental de otras que ya estaban previstas y, en particular, de la consubstancial a todo r\u00e9gimen de trasmisi\u00f3n de vivienda con precio administrativo: la prohibici\u00f3n de cobrar cantidades adicionales a los precios o rentas fijados como m\u00e1ximos por la Administraci\u00f3n.<\/p>\n

            En todo caso, el ejercicio de estos derechos, aunque responda a fines distintos, no asociados a comportamientos antijur\u00eddicos de los beneficiarios de viviendas protegidas, no produce en abstracto perjuicios de relevancia desde la perspectiva del control constitucional de las exigencias derivadas del art. 33 CE: es habitual que al vendedor le sea indiferente quien sea el comprador<\/strong>. En consecuencia, \u00fanicamente podr\u00eda resultar perjudicado el propietario que tenga inter\u00e9s en que el adquirente sea una persona determinada y s\u00f3lo si la Administraci\u00f3n opta por ejercer efectivamente sus derechos de tanteo y retracto. Ahora bien, incluso en este caso, al menos desde la perspectiva de control abstracto que aqu\u00ed corresponde, ese perjuicio carece de significaci\u00f3n porque no puede reputarse sorpresivo ni inesperado en el marco de un sector del ordenamiento necesariamente expuesto a una fuerte intervenci\u00f3n p\u00fablica y a cambios normativos; <\/strong>ese sector es el que permiti\u00f3 en su momento al transmisor acceder a una vivienda en condiciones privilegiadas (mejores de las que ofrece el mercado) a cambio de un r\u00e9gimen de uso y disposici\u00f3n (m\u00e1s restringido que el ordinario del Derecho privado) que ya entonces era especial y estaba fuertemente intervenido.<\/p>\n

            Consecuentemente, la sujeci\u00f3n del titular de viviendas protegidas al ejercicio de derechos de tanteo y retracto por parte de la Administraci\u00f3n de la Junta de Andaluc\u00eda se ajusta al r\u00e9gimen constitucional del derecho de propiedad (art. 33 CE).<\/strong><\/p>\n

            Descartada la lesi\u00f3n del derecho de propiedad (art. 33 CE), debemos abordar seguidamente la cuesti\u00f3n relativa a la infracci\u00f3n del principio constitucional de irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales (art. 9.3 CE<\/strong>), que los Diputados recurrentes achacan tambi\u00e9n a los arts. 12 y 13 de la Ley 13\/2005, pues entienden que el nuevo r\u00e9gimen de tanteo y retracto que establecen dichos preceptos constituye una medida restrictiva del derecho a la propiedad privada, al aplicarse a viviendas protegidas que fueron adquiridas bajo la vigencia de reg\u00edmenes jur\u00eddicos que no atribu\u00edan a la Administraci\u00f3n derechos de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n

            Sin necesidad de entrar a examinar la noci\u00f3n \u00abderechos individuales\u00bb que emplea el art. 9.3 CE, no puede aceptarse tampoco que los art\u00edculos impugnados vulneren la interdicci\u00f3n de retroactividad contenida en el art. 9.3 CE.<\/strong> Como ya se\u00f1al\u00e1bamos desde nuestros primeros pronunciamientos (SSTC 42\/1986, de 10 de abril, FJ 3, y 65\/1987, de 21 de mayo, FJ 19), lo que se proh\u00edbe en ese art\u00edculo es la retroactividad entendida como incidencia de la nueva ley en los efectos jur\u00eddicos ya producidos de situaciones anteriores, de suerte que la incidencia en los derechos, en cuanto a su proyecci\u00f3n hacia el futuro, no pertenece al campo estricto de la irretroactividad, sino al de la protecci\u00f3n que tales derechos, en el supuesto de que experimenten alguna vulneraci\u00f3n, hayan de recibir. En consonancia con ello, procede excluir la presencia de efectos retroactivos constitucionalmente prohibidos en el presente caso. Primeramente porque la eficacia de la norma se proyecta hacia situaciones futuras, sin pretender establecer efectos derivados de una incompatibilidad pro praeterito, <\/em>a partir de una fecha fijada con anterioridad a la Ley. Y, correspondientemente, porque no se ven afectadas las trasmisiones inter vivos <\/em>celebradas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. En consecuencia, el r\u00e9gimen de los derechos de adquisici\u00f3n preferente regulado en los arts. 12 y 13 no es inconstitucional.<\/strong><\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n

            FALLO<\/strong><\/p>\n

            En atenci\u00f3n a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, POR LA AUTORIDAD QUE LE CONFIERE LA CONSTITUCI\u00d3N DE LA NACI\u00d3N ESPA\u00d1OLA,<\/p>\n

            Ha decidido<\/p>\n

            1.\u00ba Declarar inconstitucionales y nulos los arts. 31.4, 188 y 195.1 b), p\u00e1rrafos primero y segundo, as\u00ed como el inciso \u00abo la Consejer\u00eda con competencias en materia de urbanismo, en su caso\u00bb del art. 183.5, todos de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, en la redacci\u00f3n dada por el art. 28 de la Ley 13\/2005, de 17 de noviembre, de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, de medidas para la vivienda protegida y suelo.<\/p>\n

            2.\u00ba Declarar que el 74.2 de la Ley 7\/2002, en la redacci\u00f3n dada por el art. 24.11 de la Ley 13\/2005, no es inconstitucional interpretado en los t\u00e9rminos del fundamento jur\u00eddico 7 e).<\/p>\n

            3.\u00ba Desestimar el recurso de inconstitucionalidad en todo lo dem\u00e1s.<\/strong><\/p>\n

            Publ\u00edquese esta Sentencia en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb.<\/p>\n

            Dada en Madrid, a nueve de julio de dos mil quince. quince.\u2013Francisco P\u00e9rez de los Cobos Orihuel.\u2013Adela Asua Batarrita.\u2013Encarnaci\u00f3n Roca Tr\u00edas.\u2013Andr\u00e9s Ollero Tassara.\u2013Fernando Vald\u00e9s Dal-R\u00e9.\u2013Juan Jos\u00e9 Gonz\u00e1lez Rivas.\u2013Santiago Mart\u00ednez-Vares Garc\u00eda.\u2013Juan Antonio Xiol R\u00edos.\u2013Pedro Jos\u00e9 Gonz\u00e1lez-Trevijano S\u00e1nchez.\u2013Ricardo Enr\u00edquez Sancho.\u2013Antonio Narv\u00e1ez Rodr\u00edguez.\u2013Firmado y rubricado.<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            ANEXO N\u00ba 2.\u00a0RESUMEN DE LA STSJ ANDALUC\u00cdA (Sede De M\u00e1laga) 12\/05\/2008.\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n

            Recientemente hemos conocido la esperada Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andaluc\u00eda, Sede de M\u00e1laga, de 12 de mayo de 2008, recurso contencioso administrativo n\u00ba 1.498\/2006, a\u00fan no publicada en la p\u00e1gina web poderjudicial.es. En dicha Sentencia se desestima el recurso interpuesto contra las disposiciones transitorias del Decreto del Consejo de Gobierno andaluz\u00a0149\/2006, de 25 de julio<\/a>, que desarrolla la Ley\u00a013\/2005, de 11 de noviembre<\/a>\u00a0de medidas en materia de Vivienda y Suelo. El contenido de la Sentencia se puede resumir en los tres puntos siguientes:<\/p>\n

            1.- La\u00a0prohibici\u00f3n de transmitir inter vivos<\/strong>\u00a0o ceder el uso por ning\u00fan t\u00edtulo, durante el plazo m\u00ednimo de\u00a0diez a\u00f1os<\/strong>\u00a0desde la fecha de formalizaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n de la vivienda protegida no puede aplicarse a la viviendas calificadas con anterioridad a la\u00a0 entrada en vigor<\/strong>\u00a0de la citada Ley 13\/2005, que, en este aspecto concreto, se regir\u00eda por la legislaci\u00f3n aplicable cuando nacieron los respectivos programas de actuaci\u00f3n. La Sentencia reconoce en este punto que la disposici\u00f3n impugnada salva los plazos de prohibici\u00f3n anteriores de menor duraci\u00f3n, \u201cpor lo que dif\u00edcilmente se puede deducir la efectividad pr\u00e1ctica del efecto retroactivo establecido, salvo que hubiera un programa de actuaci\u00f3n sin prohibici\u00f3n de disposici\u00f3n intervivos, cuya existencia la parte actora no expresa, por lo que la declaraci\u00f3n de irretroactividad de esta clase de norma reglamentaria no tendr\u00eda m\u00e1s valor que el puramente virtual\u201d.<\/p>\n

            2.- Los derechos de\u00a0tanteo y retracto<\/strong>\u00a0son aut\u00e9nticas\u00a0limitaciones del derecho de propiedad<\/strong>\u00a0\u201cpor cuanto condicionan una de sus facultades como es el derecho de disposici\u00f3n\u201d. En el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, al igual que en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, ya estaban previstos los derechos de tanteo y retracto. En relaci\u00f3n con la transmisi\u00f3n de viviendas protegidas que hayan sido calificadas al amparo del I Plan Andaluz de Vivienda 1992-1995 y del II Plan de Vivienda 1196-1999, s\u00f3lo se ejercitar\u00eda el derecho de retracto, a tenor de las disposiciones transitorias del Decreto 149\/2006, cuando se incumpliesen los requisitos de la transmisi\u00f3n. Esta limitaci\u00f3n no afecta al contenido esencial de la propiedad \u2013facultades de goce, de disposici\u00f3n de la cosa y de obtener su equivalente econ\u00f3mico, aparte de reivindicarla-, puesto que solo condiciona la transmisi\u00f3n pero no la impide, no afectando a derecho adquirido alguno.<\/p>\n

            La irretroactividad tiene su fundamento y l\u00edmite en el respeto de los derechos adquiridos, pudi\u00e9ndose regir por la nueva ley las facultades legales y las simples expectativas, no vulnerando la llamada retroactividad m\u00ednima el art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n. \u201cEsta retroactividad de car\u00e1cter m\u00ednimo es aceptada pac\u00edficamente en la jurisprudencia, en particular, cuando lo que pretende la nueva norma es establecer una regulaci\u00f3n uniforme para un sector tan sensible y tan propicio a abusos, como ha demostrado la experiencia, de las viviendas de protecci\u00f3n oficial\u201d.<\/strong><\/p>\n

            \u201cLos requisitos o condiciones b\u00e1sicas de destino, adquirente, precio y r\u00e9gimen de comunicaciones de la segundas o posteriores transmisiones, no afectan en lo esencial al derecho de propiedad y, por tanto, no puede haber inconveniente en que ese r\u00e9gimen reglamentario se extienda\u00a0 a las viviendas calificadas con anterioridad\u201d.<\/p>\n

            3.- La exigencia de que haya\u00a0transcurrido diez a\u00f1os<\/strong>\u00a0desde la calificaci\u00f3n definitiva de las viviendas o el plazo establecido para que proceda la descalificaci\u00f3n, fijado en el programa al que estuviera acogida la vivienda, si \u00e9ste fuera inferior a diez a\u00f1os, atiende a la funci\u00f3n social de la vivienda. Lo anterior no afecta a la esencia del derecho de propiedad, \u201cy teniendo en cuenta su car\u00e1cter estatutario… no est\u00e1n afectadas con una reserva de Ley y puede tener el efecto retroactivo de car\u00e1cter m\u00ednimo que ya se recoge en la disposici\u00f3n transitoria primera del C\u00f3digo Civil\u201d.<\/p>\n

            En\u00a0conclusi\u00f3n<\/strong>,\u00a0las disposiciones transitorias contenidas en el Decreto que desarrolla la Ley se aplican a las viviendas protegidas calificadas como tales con anterioridad a su entrada en vigor<\/strong>. La retroactividad m\u00ednima no vulnera el art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n y dicha retroactividad viene exigida cuando se trata de disposiciones de inter\u00e9s social que establecen un r\u00e9gimen uniforme y que procuran evitar el fraude. Esta es la teor\u00eda cl\u00e1sica que ya sostuvo hace cincuenta a\u00f1os el jurista sevillano Don Federico de Castro en su obra \u201cDerecho Civil de Espa\u00f1a\u201d.<\/p>\n

            Joaqu\u00edn Zejalbo Mart\u00edn.<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            Texto literal de la Sentencia<\/a><\/span><\/h6>\n

            \u00a0<\/p>\n

            La Letrada de la Junta de Andaluc\u00eda Carmen Carretero Espinosa de los Monteros en\u00a0 la revista Reflexiones: Revista de Obras P\u00fablicas, Transporte y Ordenaci\u00f3n Territorial, N\u00ba 6-II\/08, public\u00f3 un estudio cr\u00edtico de dicha Sentencia titulado \u201cPrimera Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andaluc\u00eda sobre el Decreto 149\/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el reglamento de viviendas protegidas de la Comunidad Aut\u00f3noma y otras sentencias de inter\u00e9s,\u201d<\/a> p\u00e1ginas 127 a 133.<\/p>\n

            Nota.- En Nuestro escrito titulado \u201cLa retroactividad y la aplicaci\u00f3n inmediata de la Ley Andaluza de Vivienda Protegida\u201d, fechado en marzo de 2006 escribimos al final de la conclusi\u00f3n cuarta lo siguiente: \u201cLa prohibici\u00f3n de disponer durante diez a\u00f1os solo es aplicable a las viviendas calificadas con posterioridad a la nueva Ley, ser\u00eda una aplicaci\u00f3n retroactiva m\u00e1xima prohibida, no recogida en la Ley Andaluza, modificar al titular anterior de la facultad de disponer de los mismos derechos que ten\u00eda cuando adquiri\u00f3 su propiedad, no apreci\u00e1ndose ninguna funci\u00f3n social en su aplicaci\u00f3n a la transmisi\u00f3n de viviendas calificadas con anterioridad a la vigencia de la Ley Andaluza.\u201d<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            ANEXO N\u00ba 3.\u00a0ENLACES Y PUBLICACIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n

            El N\u00ba 38 de la revista \u201cEscritura P\u00fablica\u201d<\/a>, editada por el Consejo General del Notariado, marzo-abril de 2006, conten\u00eda unas p\u00e1ginas, 9 a 19, del Foro Escritura P\u00fablica, dedicado a la Reforma de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica, en el que se conten\u00edan diversas opiniones sobre la nueva Ley y su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

            El trabajo titulado \u201cDerechos de tanteo y Retracto en la reciente Ley Andaluza de la vivienda protegida\u201d<\/a>, publicado inicialmente el 9 de diciembre de 2005.<\/p>\n

            El trabajo titulado \u201cLa retroactividad y la aplicaci\u00f3n inmediata de la ley andaluza de vivienda protegida\u201d<\/a>, fue publicado en notariosyregistardores.com el 14 de enero de 2006.<\/p>\n

            Una ampliaci\u00f3n del anterior trabajo titulado \u201cLA DOCTRINA SOBRE LA RETROACTIVIDAD Y LA APLICACI\u00d3N INMEDIATA DE LA LEY A PROP\u00d3SITO DE LA LEY ANDALUZA SOBRE VIVIENDA PROTEGIDA Y CUESTIONES PRACTICAS\u201d<\/a>, fue publicado en notariosyregistradores.com\u00a0 el 14 de marzo de 2006.<\/p>\n

            Con el t\u00edtulo de \u201cLa retroactividad y la aplicaci\u00f3n inmediata de la Ley Andaluza de la Ley Andaluza de Vivienda de Vivienda Protegida\u201d, se public\u00f3 una versi\u00f3n de los anteriores trabajos en el Bolet\u00edn de Informaci\u00f3n del Ilustre Colegio Notarial de Granada. N\u00ba 284, 2005, p\u00e1ginas 2845 a 2868. \u2013En la conclusi\u00f3n sexta escribimos lo siguiente acerca de la antinomia detectada: \u201cLa pretendida nulidad proclamada por el art\u00edculo 13.4 de la Ley Andaluza: \u201cSer\u00e1n nulas de pleno derecho las transmisiones en que las partes no hayan efectuado, en las formas y plazos previstos, las comunicaciones previstas en el art\u00edculo 12 en relaci\u00f3n con los derechos de tanteo y retracto\u201d, es desmentida por el propio legislador cuando en el apartado 4 del art\u00edculo anterior faculta a la Administraci\u00f3n para ejercitar el derecho de retracto cuando no se le haya comunicado la transmisi\u00f3n para el ejercicio del derecho de tanteo, se\u00f1al inequ\u00edvoca de que la transmisi\u00f3n del dominio ha tenido lugar y es eficaz, en otro caso la Administraci\u00f3n nunca podr\u00eda subrogarse.<\/p>\n

            Estamos ante una antinomia. El profesor de Filosof\u00eda del Derecho Prieto Sanch\u00eds en su trabajo titulado \u201cObservaciones sobre las antinomias y el criterio de ponderaci\u00f3n\u201d, publicado en \u201cCuadernos de Derecho P\u00fablico\u201d, n\u00ba 11, 2000, nos dice que \u201csuele decirse que existe antinomia o contradicci\u00f3n normativa cuando dentro del mismo sistema jur\u00eddico se imputan consecuencias jur\u00eddicos incompatibles a los mismas condiciones f\u00e1cticas, es decir, cuando en presencia de un cierto comportamiento o situaci\u00f3n de hecho encontramos diferentes orientaciones que no pueden observarse simult\u00e1neamente\u201d.<\/p>\n

            Seg\u00fan el profesor de Filosof\u00eda del Derecho Mart\u00ednez Zorrilla, \u201cBase del Conocimiento Jur\u00eddico\u201d, Iustel, la antinomia es de segundo grado cuando las normas han sido dictadas \u201cpor el mismo \u00f3rgano, de la misma jerarqu\u00eda, promulgadas al mismo tiempo y sin que exista entre ellos una relaci\u00f3n de especialidad\u201d. Aqu\u00ed ya no se puede aplicar los criterios tradicionales de resoluci\u00f3n de las antinomias. Ante ello la doctrina acude a varios criterios que aplicados a nuestro supuesto de hecho suponen una conclusi\u00f3n coincidente. En primer lugar, siguiendo al profesor de Filosof\u00eda del Derecho Ruiz Sanz en su libro \u201cSistemas jur\u00eddicos y conflictos normativos\u201d, Madrid 2002, est\u00e1 el criterio de aplicar la Ley permisiva m\u00e1s favorable antes que la Ley negativa\u00a0 u odiosa, lo que es seguido por el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 34\/1983, de 6 de mayo, en materia de interpretaci\u00f3n de los derechos fundamentales. En segundo lugar, est\u00e1 el criterio de recurrir, siguiendo a la doctrina francesa, a los principios generales del Derecho o del sector particular del ordenamiento en que se produce la antinomia. Aqu\u00ed podemos invocar, sin lugar a dudas, el principio general del Derecho Privado y del Derecho del Trabajo de conservaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico reconocido por reiterada jurisprudencia civil y laboral, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo, de 23 de octubre de 1992, y la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, de 16 de marzo de 1990. Conforme a las soluciones expuestas prevalece el art\u00edculo 12.4 sobre el art\u00edculo 13.4 de la Ley Andaluza, no siendo aplicable la nulidad declarada por el \u00faltimo precepto.\u201d-<\/p>\n

            En el Bolet\u00edn de Informaci\u00f3n del Ilustre Colegio Notarial de Granada, N\u00ba 285, 2006 \u00a0publiqu\u00e9 en trabajo titulado \u201cInterpretaci\u00f3n gramatical del art\u00edculo 2.1 de la Ley Andaluza 13\/2005, de 11 de noviembre\u201d, p\u00e1ginas 169 a 175. -En dicho trabajo estudiamos con arreglo a criterios filol\u00f3gicos el alcance temporal del presente de subjuntivo, cuesti\u00f3n que, curiosamente, la llegado a los tribunales, existiendo ya un cuerpo de doctrina jurisprudencial, que confirma, como no pod\u00eda ser menos, las conclusiones de los fil\u00f3logos, que citamos en nuestro trabajo, de que el presente de subjuntivo vale para expresar indistintamente tanto presente como futuro.-<\/p>\n

            La Profesora de Derecho Administrativo Mar\u00eda del Mar Caraza\u00a0 Crist\u00edn public\u00f3 en la Revista Andaluza de la Administraci\u00f3n P\u00fablica, N\u00ba 63, 2006, un trabajo titulado \u201cLos derechos de tanteo y retracto legal sobre la vivienda protegida en Andaluc\u00eda\u201d<\/a>, p\u00e1ginas 317 a 344, reflejando la pol\u00e9mica existente sobre el tema y con enlaces a la p\u00e1gina de notariosyregistradores.com.<\/p>\n

            El trabajo titulado \u00a0\u201cCONSECUENCIAS\u00a0 DEL SOBREPRECIO EN VIVIENDA PROTEGIDA\u201d<\/a>, fue publicado en notariosyregistradores.com\u00a0 el 15 de septiembre de 2008.<\/p>\n

            Por \u00faltimo, el 3 de noviembre de 2008 se public\u00f3 en notariosyregistardores.com el trabajo titulado \u201cEL DERECHO EL RETRACTO EN VIVIENDA PROTEGIDA COMO PENALIDAD CIVIL (COMENTARIOS A LA S.T.S. JUSTICIA DE MADRID DE 26 DE JUNIO DE 2008),\u201d<\/a><\/p>\n

            Tambi\u00e9n podemos citar nuestro trabajo\u00a0\u00abValor y precio en\u00a0VPO<\/a>\u00ab, publicado\u00a0en\u00a0notariosyregistradores.com el pasado 29 de noviembre de 2009, en el que citamos jurisprudencia del TS relativa a\u00a0la imposibilidad de\u00a0\u00a0distinguir dos reg\u00edmenes distintos de arrendamientos de vivienda protegida, seg\u00fan fuese su fecha\u00a0 anterior o posterior a la nueva Ley e hicimos referencia a la aplicaci\u00f3n inmediata de los nuevas regulaciones estatutarias.<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n<\/a>

            \u00a0ANEXO N\u00ba 4: SEIS\u00a0SENTENCIAS.<\/span><\/h6>\n

            Sentencia del TS de 15 de enero de 2003, Recurso 2816\/1997. Infracci\u00f3n por construcci\u00f3n de segunda planta en vivienda: orden de demolici\u00f3n. Obligaciones inherentes al r\u00e9gimen\u00a0VPO: mantener las condiciones estructurales existentes en el momento de la obtenci\u00f3n de la clasificaci\u00f3n definitiva: necesaria autorizaci\u00f3n para mejoras o modificaciones: aplicaci\u00f3n arts. 6, 118, 153.B.11 y 155 del Rgto de 14\/07\/1968.<\/strong><\/p>\n

            \u00abEl r\u00e9gimen de viviendas de protecci\u00f3n oficial se constituye como un sistema aut\u00f3nomo dirigido a facilitar a los sectores m\u00e1s necesitados el acceso a las viviendas en condiciones ventajosas.<\/p>\n

            Este sistema se traduce en la concesi\u00f3n de una serie de beneficios tanto para los promotores como para los adquirentes, que tiene como contrapartida la sujeci\u00f3n a determinadas obligaciones que exceden de las normales que son propias de cualquier propietario no sujeto a este r\u00e9gimen.<\/p>\n

            Entre estas obligaciones se encuentra la de mantener la vivienda en las mismas condiciones estructurales que ten\u00eda en el momento de obtener la calificaci\u00f3n definitiva. Esto posee una especial trascendencia, puesto que cualquier modificaci\u00f3n puede alterar la clasificaci\u00f3n de la vivienda en funci\u00f3n de su mayor o menor superficie, y con ello repercutir en los beneficios que se otorgan seg\u00fan su categor\u00eda, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 6 del Reglamento de 24 de julio de 1968. De aqu\u00ed que el art\u00edculo 118 disponga que el titular de la vivienda que desee realizar en ella obras de modificaci\u00f3n, mejora o reforma deber\u00e1 obtener la previa autorizaci\u00f3n de la autoridad competente en la materia y que se castigue como infracci\u00f3n grave en el art\u00edculo 153.B).11 \u00abla ejecuci\u00f3n de obras sin la previa autorizaci\u00f3n del Instituto Nacional de la Vivienda, que modifiquen el proyecto aprobado, aunque se ajusten a las ordenanzas t\u00e9cnicas y normas constructivas que sean aplicables\u00bb; facult\u00e1ndose a la Administraci\u00f3n en el art\u00edculo 155 para imponer a los infractores la realizaci\u00f3n de las obras necesarias para acomodar la edificaci\u00f3n al proyecto aprobado, entre las que hay que incluir la demolici\u00f3n de lo construido indebidamente. Dentro de estas facultades ha actuado la Administraci\u00f3n en el presente caso, y as\u00ed se recoge en la sentencia recurrida, cuyos fundamentos han de ser aceptados por esta Sala, y frente a ello hay que rechazar los motivos de casaci\u00f3n invocados.<\/p>\n

            En efecto:<\/p>\n

            a) No cabe aducir infracci\u00f3n de la normativa urban\u00edstica, pues aunque las obras fueren conformes con el correspondiente instrumento de planeamiento, y estuvieran respaldadas con licencia municipal, ello no libera de obtener la autorizaci\u00f3n de la autoridad con competencia en la materia de viviendas de protecci\u00f3n oficial, que ser\u00e1 la que habr\u00e1 de supervisar si es posible la modificaci\u00f3n introducida en funci\u00f3n de los beneficios obtenidos y de la calificaci\u00f3n definitiva, es decir, con unos criterios de apreciaci\u00f3n distintos a los meramente urban\u00edsticos, como se infiere claramente del art\u00edculo 153.b).11 del Reglamento, que tipifica la falta aunque las obras se ajusten a dichas normas constructivas;<\/p>\n

            b) habida cuenta de que la demolici\u00f3n se impone por raz\u00f3n del incumplimiento de obligaciones dimanantes del r\u00e9gimen especial de estas viviendas, en nada empece que la modificaci\u00f3n introducida en ella pueda ser legalizada conforme al Plan vigente en la zona, pues una cosa es la licencia urban\u00edstica, y otra la autorizaci\u00f3n administrativa para modificar la vivienda de protecci\u00f3n oficial, que podr\u00eda ser denegada si no se dan los presupuestos para ello pese a aquel ajuste sobrevenido entre el plan y la obra;<\/p>\n

            c) como muy bien se\u00f1ala la sentencia recurrida, la circunstancia de que se hayan edificado en la misma urbanizaci\u00f3n obras similares a la que es objeto del presente recurso, no legitima la actuaci\u00f3n infractora, pues en la ilegalidad no cabe la igualdad;<\/p>\n

            d) ello no priva a la autoridad urban\u00edstica a variar el plan para ajustar las situaciones de hecho ilegales existentes, pero esto es independiente de que los titulares de viviendas de protecci\u00f3n oficial deban cumplir, en cuanto tales, sus obligaciones legales;<\/p>\n

            f) la jurisprudencia que cita en relaci\u00f3n con la no procedencia de la demolici\u00f3n cuando en virtud del nuevo plan las obras ya ser\u00edan legalizables, no es aplicable al caso actual en el que de lo que se trata es de la ejecuci\u00f3n de una obra en contra de lo previsto en materia de viviendas de protecci\u00f3n oficial, pues el mero cambio de plan no prejuzga que la autoridad competente haya de otorgar la autorizaci\u00f3n que, como ya se dijo, se ha de basar en criterios distintos a los urban\u00edsticos para su otorgamiento o denegaci\u00f3n.\u00bb<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n

            Sentencia del TS de 20 de mayo de 2008, Sala Primera, Recurso 4208\/2001.\u00a0Derecho de tanteo ejercitado por la Administraci\u00f3n por transmisi\u00f3n de vivienda de protecci\u00f3n oficial a t\u00edtulo oneroso. Car\u00e1cter vinculante de la notificaci\u00f3n de la venta aunque se desista de ella.<\/strong><\/p>\n

            \u00abSe formula demanda por \u00abViviendas y suelo de Euskadi S. A.\u00bb en ejercicio del derecho de tanteo, interesando el otorgamiento de escritura p\u00fablica de compraventa a favor de aqu\u00e9lla sobre el piso de protecci\u00f3n oficial referido. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 4 de Bilbao desestim\u00f3 la demanda por entender que el derecho de adquisici\u00f3n preferente se frustra si desaparece la venta que da lugar al tanteo.<\/p>\n

            La mencionada sentencia de la Audiencia Provincial de Bilbao revoc\u00f3 la del Juzgado de Primera Instancia al considerar que la Administraci\u00f3n tanteante tiene un plazo para ejercitar su derecho, sin que se prevea ninguna excepci\u00f3n; que no puede quedar el ejercicio de este derecho al arbitrio del transmitente; que una vez notificada la transmisi\u00f3n nace un plazo y un derecho que s\u00f3lo puede caducar por no ejercitarse en dicho plazo; y que los propietarios no alegan inter\u00e9s leg\u00edtimo alguno para sostener su oposici\u00f3n. Por ello, estim\u00f3 la demanda. Contra cuya sentencia, los demandados personados, propietarios del piso de protecci\u00f3n oficial sobre el que ha reca\u00eddo el pretendido tanteo, han formulado el presente recurso de casaci\u00f3n, en cinco motivos, todos ellos formulados al amparo del n\u00famero 4\u00ba del art\u00edculo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que giran, esencialmente, sobre la cuesti\u00f3n jur\u00eddica, de naturaleza puramente de Derecho civil, que se plante\u00f3 en la instancia y que debe resolverse en casaci\u00f3n. La cuesti\u00f3n es si el derecho de adquisici\u00f3n preferente no existe si la compraventa en la que se funda desaparece; en el caso presente: si el derecho de tanteo se mantiene o si desaparece cuando la anunciada compraventa no se llega a perfeccionar; en otras palabras, si la notificaci\u00f3n al tanteante es una oferta vinculante que se mantiene durante todo el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo, o bien es s\u00f3lo la notificaci\u00f3n de la prevista compraventa que, si no se celebra, no nace el derecho de tanteo.<\/p>\n

            Esta Sala ha resuelto esta cuesti\u00f3n en jurisprudencia consolidada. La sentencia de 19 de diciembre de 1991 que cita las anteriores de 2 de julio de 1951 y 19 de enero de 1952, afirma categ\u00f3ricamente (prescindiendo de que en el caso concreto se vertieron otras cuestiones): El tanteo se presenta como una oferta legal de venta, que no aflora por la decisi\u00f3n del propietario, sino s\u00f3lo cuando pretende enajenar el bien dado en arriendo, ya que el precepto citado se lo impone como carga y obligaci\u00f3n de notificar fehacientemente al inquilino su prop\u00f3sito de vender o de ceder solutoriamente, con indicaci\u00f3n del precio ofrecido, designaci\u00f3n e identificaci\u00f3n de los compradores y relaci\u00f3n de las condiciones esenciales de la trasmisi\u00f3n, dando lugar a una efectiva vinculaci\u00f3n en cuanto el arrendador no puede desistir de su decisi\u00f3n, ni puede quedar sin efecto la misma, en el caso de que abdicaran de la compra los designados como posibles adquirentes .\u00bb<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n

            Sentencia del Tribunal Supremo de\u00a026 de febrero de 2014, Recurso 2103\/2011. Nulidad de la Orden andaluza de 20 de enero de 2006 en materia de derechos de tanteo y retracto de vivienda \u00a0protegida.<\/strong><\/p>\n

            \u00abLa Ley 13\/05, de medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, en su disposici\u00f3n final cuarta establece: \u00abSe faculta al Consejo de Gobierno para dictar las disposiciones necesarias para la aplicaci\u00f3n y desarrollo de la presente Ley \u00ab.<\/p>\n

            Con posterioridad a dicha ley se dict\u00f3 la Orden 20 de enero de 2006 relativa al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal en las segundas o posteriores transmisiones de viviendas calificadas como protegidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13\/2005. La misma seg\u00fan su art\u00edculo 1.1 \u00abtiene por objeto establecer las reglas de aplicaci\u00f3n para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal previstos en el art\u00edculo 12 de la Ley 13\/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, en relaci\u00f3n con las segundas o posteriores transmisiones inter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute que tengan lugar a partir del d\u00eda 12 de diciembre de 2005 sobre las viviendas protegidas\u00bb. Resulta pues, en contra de lo indicado en la contestaci\u00f3n a la demanda, que la citada disposici\u00f3n fue dictada para desarrollar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados en la ley y determinar el alcance temporal inicial de su ejercicio. La Consejer\u00eda de Obra P\u00fablicas y Transportes, carec\u00eda de competencia para el dictado de la Orden de desarrollo de la Ley, competencia que estaba atribuida por la Disposici\u00f3n Final cuarta al Consejo de Gobierno, por lo que la misma es nula de pleno derecho, en aplicaci\u00f3n del art. 62 de la Ley 30\/92 .<\/p>\n

            Siendo nula la Orden en virtud de la cual se dicta el acto impugnado ha de estimarse el recurso.\u201d<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n

            Sentencia del TSJ de Andaluc\u00eda de 1 de julio de 2013, Recurso 1236\/2009. \u00a0La Administraci\u00f3n no resulta perjudicada por la falta de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de un derecho de adquisici\u00f3n preferente de origen legal.<\/strong><\/p>\n

            \u00abAtendido el tenor de las alegaciones que sostienen el recurso de apelaci\u00f3n, ha de analizarse en primer lugar la referida a los efectos de la no constancia registral y en la escritura de compraventa del derecho de tanteo a favor de la administraci\u00f3n promotora. La sentencia de instancia, con pleno acierto, considera que no puede prevalecer un pacto entre particulares sobre el derecho de por ministerio de la ley confiere a la administraci\u00f3n promotora de la vivienda de protecci\u00f3n oficial la legislaci\u00f3n reguladora de la materia, principalmente la Ley 13\/1995, y el Reglamento de desarrollo, aprobado por Decreto 149\/2006.<\/p>\n

            Estos derechos existen por ministerio de la ley, como consecuencia de la calificaci\u00f3n definitiva como vivienda protegida, no siendo por tanto son meros derechos convencionales que nazcan del pacto, de manera de su no constancia registral no podr\u00e1 perjudicar a la administraci\u00f3n titular del derecho. La no expresi\u00f3n en la escritura p\u00fablica celebrada entre el promotor privado y el adquirente del derecho de tanteo reconocido a la administraci\u00f3n en la ley, y en consecuencia, su no constancia registral, no priva de este derecho a la titular del mismo en virtud de una previsi\u00f3n legal.\u00bb<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n

            Sentencia de la AP de Granada de 11 de noviembre de 2011\/Recurso 438\/2011. La comunicaci\u00f3n previa est\u00e1 prevista s\u00f3lo a efectos del tanteo o\u00a0retracto. En consecuencia, si la vivienda protegida\u00a0cae fuera del \u00e1mbito de delimitaci\u00f3n de\u00a0tales derechos, no ser\u00e1 necesaria la previa comunicaci\u00f3n, sin perjuicio de la comunicaci\u00f3n posterior, confirm\u00e1ndose el criterio sentado por la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 17 de noviembre de 2011.<\/strong><\/p>\n

            \u00abEn segundo lugar, se invoca la infracci\u00f3n por err\u00f3nea interpretaci\u00f3n de la Ley 13\/2.005, de 11 de noviembre. Y es lo cierto que este motivo s\u00ed que ha de merecer favorable acogida, al producirse la infracci\u00f3n denunciada. En efecto, la citada Ley y el D. de la Junta de Andaluc\u00eda 149\/06, de 25 de Julio,\u00a0y en concreto, el art\u00ba 12 de la Ley 13\/05 , lo que est\u00e1 regulando no es nada m\u00e1s que una comunicaci\u00f3n previa a los efectos -solo eso- del derecho de tanteo o retracto de la Administraci\u00f3n, se\u00f1alando el art\u00ba 28 del D. 149\/06, que las segundas o posteriores transmisiones de viviendas protegidas estar\u00e1n sujetas con car\u00e1cter previo, al r\u00e9gimen de comunicaciones previsto en el art\u00ba 12 de la Ley 13\/05, debiendo los titulares de viviendas protegidas comunicar a la Delegaci\u00f3n Provincial correspondiente la decisi\u00f3n de transmitir aportando documentaci\u00f3n expresiva del precio de la transmisi\u00f3n y su forma de pago, y condiciones de la transmisi\u00f3n, y la adquirente deber\u00e1 comunicar en el mes siguiente a la transmisi\u00f3n, las condiciones en que se ha producido la misma y copia de la escritura o documento en que se haya formalizado.\u00bb<\/p>\n

            \u00a0<\/p>\n

            Sentencia del TSJ de Andaluc\u00eda, Sede de Granada, de 21 de octubre de 2013, Recurso 26\/2010. Aplicaci\u00f3n retroactiva del Decreto 149\/2006, que aprob\u00f3 el Reglamento de Vivienda Protegida de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda en materia de descalificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

            \u00abEn relaci\u00f3n con la aplicaci\u00f3n retroactiva del citado Decreto, debe decirse que el mismo debe aplicarse a situaciones que a\u00fan constituidas antes de su entrada en vigor, sigan produciendo efectos a la referida entrada en vigor de la misma, como es el caso, y ello porque se trata de una retroactividad de grado m\u00ednimo cuya legalidad debe admitirse. En cuanto a la falta de motivaci\u00f3n, reconociendo que la misma es escueta, sin embargo en cuanto que se limita a recoger que no ha transcurrido el plazo m\u00ednimo legal, aunque no explique otras circunstancias, no genera indefensi\u00f3n, pues debe entenderse que ese es el \u00fanico requisito que falta y dado que la vivienda del actor no estaba sujeta a otro programa que fijara un plazo inferior al de 10 a\u00f1os, no es necesaria otra fundamentaci\u00f3n distinta. Por todo ello procede la desestimaci\u00f3n del recurso y la confirmaci\u00f3n de la sentencia apelada.\u00bb<\/p>\n

            Joaqu\u00edn Zejalbo Mart\u00edn, Notario con residencia en Lucena.<\/p>\n

             <\/p>\n

            RESUMEN DE LA LEY ANDALUZA<\/a><\/strong><\/h2>\n

            RETROACTIVIDAD Y LEY ANDALUZA DE VIVIENDA PROTEGIDA.<\/a><\/h2>\n

            R. 5 DE OCTUBRE DE 2005<\/a><\/h2>\n

            OTROS ENLACES PREBUSCADOS<\/p>\n

             <\/p>\n

            \"Santuario<\/a>

            Santuario de Nuestra Se\u00f1ora de la Consolaci\u00f3n. Utrera (Sevilla). Por Rafarodero.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n

            <\/p>\n

            por Joaqu\u00edn Zejalbo, Notario de Lucena (C\u00f3rdoba)
            \n<\/b><\/p>\n

            <\/p>\n

            \"\"<\/CENTER><\/p>\n

            El Tribunal Constitucional ha declarado conforme a la legalidad constitucional los derechos de tanteo y retracto regulados por la Ley 13\/2005, de 11 de noviembre de medidas para la vivienda protegida y suelo.\u00a0<\/p>\n

            <\/p>\n

            Seguir leyendo…<\/h2>\n

            <\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":9009,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268,282],"tags":[1864,900,854,1863,1258],"class_list":{"0":"post-9006","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"category-varios-cyd","9":"tag-andalucia","10":"tag-desahucios","11":"tag-joaquin-zejalbo","12":"tag-tanteo-y-retracto","13":"tag-tribunal-constitucional"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9006","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9006"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9006\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9009"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9006"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9006"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9006"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}