{"id":90254,"date":"2022-01-23T12:33:31","date_gmt":"2022-01-23T11:33:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=90254"},"modified":"2022-01-23T21:03:55","modified_gmt":"2022-01-23T20:03:55","slug":"novedades-en-el-control-de-las-condiciones-generales-del-prestamo-hipotecario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/varios-doctrina\/novedades-en-el-control-de-las-condiciones-generales-del-prestamo-hipotecario\/","title":{"rendered":"Novedades en el control de las condiciones generales del pr\u00e9stamo hipotecario"},"content":{"rendered":"

NOVEDADES EN EL CONTROL DE LAS CONDICIONES GENERALES DEL PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO<\/span><\/strong><\/span><\/h1>\n

Breve comentario de la resoluci\u00f3n DGSJyFP de 13 diciembre<\/a> 2021<\/h2>\n

Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/h2>\n

@BallugeraCarlos<\/a><\/h2>\n

 <\/p>\n

\u00a0 Frente a las numerosas resoluciones<\/a> que se han ocupado de la transparencia material, la presente se aparta en algunos puntos, no carentes de importancia de la doctrina anterior.<\/p>\n

\u00a0 No se aparta en cuanto predica la competencia exclusiva del notario para apreciar la transparencia material. Es cierto que \u201cno existe precepto legal ni reglamentario que obligue al notario a incorporar a la escritura la oferta vinculante\u201d, precisamente la LCCI intenta con sus normas mitigar esa falta normativa y, repetimos, confiere a la persona notaria la competencia exclusiva en transparencia material.<\/p>\n

\u00a0 Pero la exclusiva notarial es algo limitada, se limita, primero, a los registradores, porque las autoridades administrativas y judiciales pueden ocuparse de ella y las personas consumidoras y adherentes pueden invocarla ante ellas o ante la DGSJyFP.<\/p>\n

\u00a0 El notario no puede comprobar todos los elementos que intervienen en el control de transparencia material. No tiene en cuenta en el acta ni la publicidad ni las comunicaciones comerciales, tampoco, en su caso, la inscripci\u00f3n voluntaria en el RCGC, es m\u00e1s, ni siquiera parece tener en cuenta el contenido del formulario de la hipoteca depositado en ese registro, se aplique o no la LCCI. Del mismo modo, parece dif\u00edcil que tenga en cuenta los C\u00f3digos de Buenas Pr\u00e1cticas que haya suscrito el banco. Todo ello explica esa limitada exclusiva.<\/p>\n

\u00a0 La exclusiva del notario tampoco deja sin aplicaci\u00f3n al pr\u00e9stamo hipotecario con condiciones generales, las normas de incorporaci\u00f3n y transparencia de las mismas, al contrario. El pr\u00e9stamo est\u00e1 sujeto a ellas, lo que, a su vez, implica, como veremos en la misma resoluci\u00f3n, que la divergencia perjudicial para la persona consumidora, entre la oferta vinculante y las cl\u00e1usulas, determina la ineficacia o nulidad de pleno derecho de las cl\u00e1usulas deficitarias de informaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0 Pero vayamos a las novedades de la resoluci\u00f3n. A saber, primero, el incumplimiento de las normas de transparencia da lugar a la nulidad de las condiciones generales oscuras o deficitarias de informaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0 Segundo, esa nulidad ser\u00e1 parcial \u201csi la informaci\u00f3n deficitaria [el d\u00e9ficit se produce, en caso de divergencia perjudicial para la persona consumidora, entre la cl\u00e1usula del acta y la de la escritura] s\u00f3lo afectara a alguna condici\u00f3n general, o bien total del contrato de pr\u00e9stamo, si la omisi\u00f3n de la informaci\u00f3n afectare a todas las condiciones del contrato, como ocurrir\u00eda si se omite por el acreedor el suministro de la informaci\u00f3n precontractual o no se verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento […])\u201d.<\/p>\n

\u00a0 Tercero, los efectos de la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de las cl\u00e1usulas deficitarias o de la hipoteca ser\u00e1 la imposibilidad de ejercicio en la ejecuci\u00f3n, de las acciones especiales, denegaci\u00f3n que tiene su apoyo en el art. 130<\/a> LH, que impide que las cl\u00e1usulas denegadas sirvan de base o t\u00edtulo para esa ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0 Se insiste<\/a> en que adem\u00e1s del control de transparencia material, notarios y registradores deben controlar las cl\u00e1usulas abusivas.<\/p>\n

\u00a0 La nulidad parcial cuando la oscuridad o el d\u00e9ficit de informaci\u00f3n afecten s\u00f3lo a alguna o algunas cl\u00e1usulas, dejando subsistente el resto del contrato, dejan sin fuerza la afirmaci\u00f3n, contenida en la misma resoluci\u00f3n de que \u201cante el incumplimiento de las normas sobre transparencia material establecidas en la Ley 5\/2019, ni el notario debe autorizar la escritura ni el registrador inscribirla\u201d. A\u00f1adamos que la nulidad parcial conduce de manera necesaria a la inscripci\u00f3n parcial sin consentimiento del predisponente de la hipoteca, o sea, con exclusi\u00f3n de las cl\u00e1usulas nulas de pleno derecho, conforme al art. 258<\/a>.2 LH.<\/p>\n

\u00a0 En resumen, sin salir de las sombras de la doctrina del Centro Directivo sobre la transparencia material, asoman algunas luces importantes llamadas a ordenar el oscuro panorama de la protecci\u00f3n de las personas consumidoras en la pr\u00e1ctica jur\u00eddica espa\u00f1ola.<\/p>\n

\u00a0 Creemos que la limitaci\u00f3n de la exclusiva notarial sobre el control de transparencia material, el control del contenido por notarios y registradores, la nulidad parcial coactiva e inscripci\u00f3n parcial sin consentimiento del predisponente, habr\u00e1n de servir de base para un desarrollo progresivo y recta aplicaci\u00f3n de los principios constitucionales de protecci\u00f3n de personas consumidoras y adherentes.<\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>RESUMEN DE LA RESOLUCI\u00d3N DE 13 DE DICIEMBRE DE 2021:<\/span><\/h2>\n

470.** PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO, TRANSPARENCIA MATERIAL Y OFERTA VINCULANTE<\/strong><\/p>\n

Resoluci\u00f3n de 13 de diciembre de 2021, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Pamplona n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n

Resumen:\u00a0<\/strong>En un pr\u00e9stamo hipotecario no sujeto a la LCCI, por ser los prestatarios empleados del banco, no se puede pedir la incorporaci\u00f3n a la escritura de la oferta vinculante.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: 1. Mediante la escritura que es objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se formaliza un pr\u00e9stamo concedido por \u00abCaixabank, S.A.\u00bb a dos personas f\u00edsicas, y en garant\u00eda del mismo se constituy\u00f3 hipoteca sobre su vivienda habitual.<\/p>\n

En tal escritura se expresa lo siguiente:<\/p>\n

\u00abLas partes hacen constar expresamente que la constituci\u00f3n del presente pr\u00e9stamo, y en especial sus condiciones especiales y privilegiadas, se lleva a cabo con motivo de la relaci\u00f3n\u00a0laboral<\/strong>\u00a0que une a la parte prestataria o alguno de sus integrantes con CaixaBank y al amparo del\u00a0Acuerdo laboral<\/strong>\u00a0vigente en el momento de su firma (12 de febrero de 2020), y responde a fines de pol\u00edtica social de empresa accesorios a su finalidad principal, que no se ofrecen al p\u00fablico en general, y cuya Tasa Anual Equivalente es inferior a la del mercado.<\/p>\n

Y a su vez, que el otro integrante de la parte prestataria es el c\u00f3nyuge del prestatario vinculado\u00a0laboralmente<\/strong>\u00a0con la prestamista, el cual tambi\u00e9n se beneficiar\u00e1 de dichas condiciones especiales y privilegiadas establecidas en el Acuerdo laboral de referencia\u00bb.<\/p>\n

Registrador: [\u2026] e<\/strong>l registrador\u00a0suspende<\/strong>\u00a0la inscripci\u00f3n solicitada porque\u00a0no se incorpora<\/strong>\u00a0a la escritura la\u00a0oferta vinculante<\/strong>\u00a0a los efectos de verificar por este registrador el cumplimiento del requisito de transparencia material en la contrataci\u00f3n del mismo,<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:\u00a0<\/strong>Revoca la nota.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

[La DGSJyFP empieza recordando su doctrina sobre la transparencia material establecida en\u00a0m\u00faltiples resoluciones<\/a>, para innovar a continuaci\u00f3n en algunos puntos\u2026] [\u2026]<\/p>\n

Para garantizar la transparencia en la comercializaci\u00f3n de pr\u00e9stamos inmobiliarios, el art\u00edculo 14 de la Ley 5\/2019 impone al prestamista la obligaci\u00f3n de entregar al prestatario o potencial prestatario hipotecario, con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de diez d\u00edas naturales respecto al momento del otorgamiento de la escritura, los\u00a0documentos<\/strong>\u00a0que detalla.<\/p>\n

Las consecuencias del\u00a0<\/strong>incumplimiento<\/u>\u00a0de estas normas de transparencia se detallan en el\u00a0art\u00edculo 5.5<\/a>, inciso segundo, de la Ley 7\/1998 [\u2026] y en el\u00a0art\u00edculo 83<\/a>, p\u00e1rrafo segundo TRLGDCU [\u2026] ambos del mismo contenido: \u00abLas condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores\u00a0ser\u00e1n nulas de pleno derecho<\/u>\u00bb.<\/strong><\/p>\n

Por otra parte, como antes se ha expuesto, ante el incumplimiento de las normas sobre transparencia material establecidas en la Ley 5\/2019,\u00a0ni el notario debe autorizar la escritura ni el registrador inscribirla<\/u>.<\/p>\n

Adem\u00e1s del control de la transparencia material encomendado a notarios registradores en los t\u00e9rminos que han quedado expuestos, pueden y deben realizar tambi\u00e9n\u00a0un\u00a0control<\/strong>\u00a0sobre existencia de cl\u00e1usulas declaradas\u00a0abusiva<\/strong><\/u>s<\/strong>\u00a0en los t\u00e9rminos establecidos en los\u00a0art\u00edculos 84 y siguientes<\/a>\u00a0TRLGDCU [\u2026]<\/p>\n

El incumplimiento de los\u00a0requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato<\/u>\u00a0[establecidos en las normas de transparencia] produce, como\u00a0sanci\u00f3n<\/strong>, la\u00a0posible nulidad o ineficacia del contrato, que ser\u00e1\u00a0parcial<\/u>, si la informaci\u00f3n\u00a0deficitaria<\/u>\u00a0[el d\u00e9ficit se produce, en caso de divergencia perjudicial para la persona consumidora, entre la cl\u00e1usula del acta y la de la escritura] s\u00f3lo afectara a alguna condici\u00f3n general, o bien total del contrato de pr\u00e9stamo, si la omisi\u00f3n de la informaci\u00f3n afectare a todas las condiciones del contrato<\/strong>, como ocurrir\u00eda si se omite por el acreedor el suministro de la informaci\u00f3n precontractual o no se verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento (nuevo art\u00edculo 5.5 de la Ley 7\/1998, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n).<\/p>\n

En cuanto al\u00a0efecto<\/strong>\u00a0de la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamo hipotecario o de la no inscripci\u00f3n de la propia hipoteca, consiste en la\u00a0exclusi\u00f3n de la posibilidad de utilizar las acciones reales hipotecarias especiales<\/strong>, conforme resulta del car\u00e1cter constitutivo de la hipoteca (art\u00edculo 1875 del C\u00f3digo Civil), y determina el art\u00edculo 130 de la Ley Hipotecaria [\u2026]<\/p>\n

[La DGSJyFP contin\u00faa exponiendo su doctrina, contenida en\u00a0anteriores resoluciones<\/a>\u00a0sobre la transparencia material [\u2026]\u00a0<\/p>\n

4 El art\u00edculo 2.4, en su letra a), de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, dispone que la misma no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n, entre otros, \u00aba los contratos de pr\u00e9stamo (\u2026) concedidos por un empleador a sus\u00a0empleados<\/strong>, [\u2026]<\/p>\n

5 Hechas estas\u00a0consideraciones previas<\/u>, en el\u00a0presente caso<\/strong>\u00a0no puede confirmarse el criterio del registrador<\/u>\u00a0seg\u00fan el cual, al quedar excluido del \u00e1mbito de la Ley 5\/2019 el pr\u00e9stamo formalizado en la escritura calificada,\u00a0debe incorporarse a \u00e9sta la oferta vinculante<\/strong>\u00a0para verificar el cumplimiento del requisito de transparencia material en la contrataci\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Como alega el recurrente,\u00a0no existe precepto legal ni reglamentario que obligue al notario a incorporar a la escritura la oferta vinculante<\/u><\/strong>; y, si no es obligatoria la incorporaci\u00f3n de esa oferta precontractual (concretamente la denominada \u00abFicha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada\u00bb \u2013FEIN\u2013) a las escrituras que formalizan los pr\u00e9stamos plenamente sujetos al \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la referida Ley 5\/2019, menos a\u00fan puede serlo en los que, como es el caso, quedan fuera de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y\u00a0revocar<\/strong>\u00a0la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n