{"id":90450,"date":"2022-01-24T18:52:14","date_gmt":"2022-01-24T17:52:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=90450"},"modified":"2022-01-25T10:19:16","modified_gmt":"2022-01-25T09:19:16","slug":"eficacia-respecto-de-terceros-de-la-opcion-por-la-condicion-resolutoria-inscrita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/eficacia-respecto-de-terceros-de-la-opcion-por-la-condicion-resolutoria-inscrita\/","title":{"rendered":"Eficacia respecto de terceros de la opci\u00f3n por la condici\u00f3n resolutoria inscrita"},"content":{"rendered":"

BREVES NOTAS SOBRE LA EFICACIA RESPECTO DE TERCEROS DE LA OPCI\u00d3N POR LA CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA INSCRITA<\/strong><\/span><\/h1>\n

Jos\u00e9 Antonio Garc\u00eda Vila, notario de Barcelona<\/h2>\n

 <\/p>\n

El prop\u00f3sito de estas notas es la realizaci\u00f3n de un breve comentario cr\u00edtico sobre la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 2021 (S. 616\/2021).<\/a><\/p>\n

Se tratar\u00e1n, por tanto, solamente los problemas que se plantean en la sentencia, con referencia a la doctrina jurisprudencial, huyendo, por tanto, en la medida de lo posible, de la cr\u00edtica de la doctrina que en esta materia sostiene la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica.<\/p>\n

En el caso enjuiciado, y que da lugar a la sentencia, se trata del ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria pactada en un contrato de permuta de suelo por obra futura. La demanda se plantea inicialmente contra el constructor, y posteriormente se ampl\u00eda contra los titulares de cr\u00e9ditos garantizados con hipoteca y contra los titulares de cr\u00e9ditos que hab\u00edan provocado anotaciones preventivas de embargo. Lo que se discute en el recurso es la procedencia o no de la cancelaci\u00f3n de las inscripciones y anotaciones de las cargas (hipotecas y embargos) practicadas a favor de los codemandados con posterioridad a la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita pactada a favor de las demandantes en la escritura de permuta, teniendo en cuenta que el contrato inicial fue objeto de dos modificaciones en documento privado (en 2005 y 2006) con objeto de prorrogar el plazo inicialmente pactado para la entrega de las viviendas, locales y garajes, sin que estas modificaciones hubieran accedido al Registro.<\/p>\n

La sentencia aborda el problema de la eficacia frente a terceros de la condici\u00f3n resolutoria pactada en un contrato de permuta de suelo por obra futura en garant\u00eda de los derechos del cedente en su fundamento de Derecho Tercero, apartado 3.<\/p>\n

El apartado 3.1 recoge la doctrina tradicional del Tribunal Supremo en esta materia, si bien refiri\u00e9ndola directamente a los problemas que se derivan de la constancia registral de la condici\u00f3n resolutoria pactada, cuando dice que \u201ces doctrina pac\u00edfica y reiterada<\/em> que el cumplimiento de una condici\u00f3n resolutoria inscrita tiene efecto retroactivo y virtualidad para fundamentar, adem\u00e1s de la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente, la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores, sin necesidad del consentimiento de sus titulares<\/em>. Y ello porque los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, est\u00e1n afectados por la previa inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria, en el sentido de quedar subordinados sus derechos a las resultas del eventual incumplimiento de la obligaci\u00f3n de satisfacer la contraprestaci\u00f3n que corresponde al adquirente en virtud del contrato en que se estableci\u00f3 la condici\u00f3n resolutoria. La resoluci\u00f3n produce sus efectos ex tunc<\/em> y no ex nunc<\/em> (sentencias de 17 de junio de 1986 y 638\/2002, de 21 de junio), de forma que la resoluci\u00f3n del dominio o derecho real adquirido por el comprador o adquirente determina la resoluci\u00f3n de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto ( arts. 513, n.\u00ba 6, 529 y 1124 CC, y 11 y 107 LH; RRDGRN 1 de abril de 2011 y 24 de julio de 2014), incluidos los embargos trabados sobre la finca. Como afirm\u00f3 esta sala en la sentencia de 11 de octubre de 1995: \u00abla resoluci\u00f3n contractual produce efectos no desde el momento de la extinci\u00f3n de la relaci\u00f3n obligatoria, sino retroactivamente desde su celebraci\u00f3n, es decir, no con efecto ex nunc<\/em> sino ex tunc<\/em>, lo que supone volver al estado jur\u00eddico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido. Quiere decirse con cuanto antecede que a la fecha del embargo los fines [bienes] no eran del deudor y que el embargante sab\u00eda que su derecho quedaba supeditado a las vicisitudes de la condici\u00f3n resolutoria inscrita, bien para consolidar el embargo, bien para que se levantase, precisamente por la publicidad registral\u00bb.<\/p>\n

En estas breves frases se condensa acertadamente la doctrina que se reconoce pac\u00edfica y reiterada por el Tribunal Supremo sobre la eficacia de la condici\u00f3n resolutoria inscrita. Es cierto que no se abordan, porque se entiende que no procede en el caso de autos, todos los problemas que se plantean cuando en una compraventa se inserta una condici\u00f3n resolutoria o un pacto comisorio, singularmente los de su relaci\u00f3n con la facultad resolutoria del art\u00edculo 1124 C\u00f3digo Civil y los peculiares derivados del art\u00edculo 1504 del mismo cuerpo legal.<\/p>\n

En la sentencia se abordan y se da soluci\u00f3n a tres problemas.<\/strong><\/p>\n

El primero<\/strong> es si el ejercicio de la facultad resolutoria o la opci\u00f3n por el ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria pactada (supuesto, naturalmente, el incumplimiento por el comprador o, en este caso, el constructor) produce su eficacia resolutoria<\/strong> desde el momento<\/strong> en que se notifica al comprador la opci\u00f3n por la resoluci\u00f3n contractual pactada o desde el momento de la celebraci\u00f3n del contrato.<\/p>\n

Como se indica claramente en el texto, la posici\u00f3n del Tribunal Supremo ha sido siempre la de entender que la eficacia de la resoluci\u00f3n en estos casos se produce desde el momento en que el contrato se celebr\u00f3. Su eficacia es ex tunc<\/em>; estamos, pues, ante una resoluci\u00f3n retroactiva<\/strong>.<\/p>\n

El segundo<\/strong> de los problemas es si la resoluci\u00f3n alcanza solamente al contrato<\/strong> o tambi\u00e9n a la propiedad<\/strong> que se transmiti\u00f3 al comprador (en nuestro caso, al constructor que se obliga a construir, aunque, para simplificar vamos a referirnos siempre a partir de ahora al comprador).<\/p>\n

En el primer caso se habla de resoluci\u00f3n obligacional<\/strong>, personal o ex causa obligationis<\/em><\/strong>. Lo que se destruye es el contrato de compraventa, pero no sus efectos, porque la transmisi\u00f3n del dominio requiere un acto o negocio jur\u00eddico complementario, que es la tradici\u00f3n. Aducen los defensores de esta tesis que, si el contrato no basta por s\u00ed solo para transmitir la propiedad, carece de sentido que la resoluci\u00f3n del contrato pueda provocar por s\u00ed sola la retransmisi\u00f3n del dominio. Pero este dominio, que se transmiti\u00f3, queda ahora carente de causa negocial que pueda justificarlo porque ha deca\u00eddo el t\u00edtulo del transmitente; en consecuencia, el comprador se convierte en un poseedor sin t\u00edtulo, sujeto a la pretensi\u00f3n del vendedor de que le entregue la posesi\u00f3n de la cosa, a fin de poder readquirir el dominio (acci\u00f3n personal restitutoria). Se denomina obligatoria porque coloca al comprador en la obligaci\u00f3n de colocar al vendedor en la misma posici\u00f3n que ten\u00eda antes de celebrar el contrato.<\/p>\n

Para los partidarios de la segunda posici\u00f3n, que se denomina tradicionalmente de la resoluci\u00f3n o revocaci\u00f3n real, directa o in rem<\/em>,<\/strong> la destrucci\u00f3n provocada por la condici\u00f3n resolutoria afecta no s\u00f3lo al t\u00edtulo (al contrato) sino tambi\u00e9n a los efectos producidos, es decir, a la transmisi\u00f3n del dominio que se hab\u00eda producido. La retroacci\u00f3n de efectos (estamos hablando de la resoluci\u00f3n retroactiva, pero hay que indicar que cabe pensar en una resoluci\u00f3n no retroactiva con efectos reales) lo es en todos los sentidos, colocando a las partes en la misma posici\u00f3n que ten\u00edan antes de celebrarlo.<\/p>\n

Pues bien, como dice la sentencia de 1995 citada en el texto, la resoluci\u00f3n \u201csupone volver al estado jur\u00eddico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido\u201d.<\/p>\n

Como se ha indicado en el texto, se produce la readquisici\u00f3n autom\u00e1tica del dominio por el vendedor, y desde la fecha de celebraci\u00f3n del negocio inicial de compraventa<\/strong>, de forma que se entiende que nunca dej\u00f3 de ser due\u00f1o. Otra cosa es que deba reclamar la posesi\u00f3n, que hab\u00eda perdido, y que la readquisici\u00f3n no le hace recuperar y que queden pendientes otros temas como frutos o mejoras.<\/p>\n

El tercero<\/strong> de los problemas abordados, que est\u00e1 claramente relacionado con el anterior, pero no se confunde con \u00e9l, es si tal resoluci\u00f3n supone o no (retroactividad real absoluta versus relativa) la destrucci\u00f3n de todos los efectos producidos por negocios jur\u00eddicos<\/strong> llevados a cabo por el adquirente en el per\u00edodo de tiempo entre la adquisici\u00f3n del dominio y la resoluci\u00f3n contractual por mor de una condici\u00f3n resolutoria pactada.<\/p>\n

La soluci\u00f3n es afirmativa<\/strong>. Como dice la sentencia que se comenta, \u201cla resoluci\u00f3n del dominio o derecho real adquirido por el comprador o adquirente determina la resoluci\u00f3n de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (..) incluidos los embargos trabados sobre la finca\u201d, y eso permite fundamentar, \u201cadem\u00e1s de la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente, la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores, sin necesidad del consentimiento de sus titulares\u201d.<\/p>\n

Es a partir de aqu\u00ed cuando la sentencia desarrolla una doctrina a mi juicio novedosa<\/strong>, pues no se encuentra en sentencias anteriores<\/strong>, pero creo que err\u00f3nea, falta de argumentaci\u00f3n y contradictoria con lo que se ha dicho antes.<\/p>\n

Comienza el apartado 3.2 del fundamento Tercero diciendo que \u201cla inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita atribuye eficacia real a la acci\u00f3n resolutoria del contrato<\/strong>\u201d.<\/p>\n

En realidad, esta afirmaci\u00f3n es solo parcialmente cierta.<\/strong><\/p>\n

La condici\u00f3n resolutoria tiene eficacia real en todo caso<\/strong>; no otra cosa quiere decir que la resoluci\u00f3n de la compraventa \u201cdetermina la resoluci\u00f3n de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto\u201d. Lo que ocurre es que su juego resolutorio se paraliza<\/strong> ante los terceros que re\u00fanan los requisitos que el ordenamiento establece para la protecci\u00f3n del tr\u00e1fico jur\u00eddico (adquisici\u00f3n de buena fe y a t\u00edtulo oneroso m\u00e1s inscripci\u00f3n en los inmuebles o m\u00e1s posesi\u00f3n en los bienes muebles) de forma que \u00e9stos conservar\u00e1n el dominio (o los derechos reales) adquirido en el caso de que se pretenda hacer valer la resoluci\u00f3n contractual pactada. Uso los t\u00e9rminos en este sentido porque la condici\u00f3n resolutoria si bien es usual en las compraventas de inmuebles, no lo es menos en las compraventas mobiliarias o de valores o participaciones sociales.<\/p>\n

Centr\u00e1ndonos ahora en los bienes inmuebles, la eficacia real despliega todos sus efectos retroactivos y destructivos en el caso de los inmuebles no inmatriculados. Y precisamente porque los bienes no est\u00e1n inmatriculados nunca surge un tercero protegido, salvo que el comprador inmatricule y transmita a tercero que re\u00fana las condiciones del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria. Y ello es as\u00ed incluso en el caso de los inmuebles inmatriculados si el adquirente del dominio o del derecho real (no de hipoteca, obviamente) no lo ha inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

La afirmaci\u00f3n es cierta, sin embargo, en el sentido de que frente a los titulares del dominio o de derechos reales inscritos la condici\u00f3n resolutoria o el pacto comisorio precisa de la inscripci\u00f3n para tener eficacia frente a ellos.<\/strong><\/p>\n

N\u00f3tese que no me he referido a los acreedores que han obtenido una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, y ello porque, seg\u00fan una reiterad\u00edsima jurisprudencia, el anotante de embargo no tiene la condici\u00f3n de tercero hipotecario. Si esto es as\u00ed, no est\u00e1 nunca protegido frente al ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria. Otra cosa es c\u00f3mo se puede hacer efectiva la resoluci\u00f3n del dominio frente al embargante (a mi juicio, mediante la tercer\u00eda de dominio) y c\u00f3mo y en qu\u00e9 casos podr\u00eda resultar protegido el adquirente resultante de la ejecuci\u00f3n del cr\u00e9dito al que el embargo se refiere.<\/p>\n

Contin\u00faa se\u00f1alando la sentencia que con la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria se \u201cevita la ineficacia de dicha condici\u00f3n al impedir que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos del art. 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegaci\u00f3n de su ignorancia)<\/strong>\u201d.<\/p>\n

La primera parte de la proposici\u00f3n es cierta<\/strong>, y se repite por la sentencia m\u00e1s adelante (apartado 3.4) cuando dice que la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria en el Registro provoca \u201csu plena oponibilidad<\/strong> frente a terceros adquirentes\u201d.<\/p>\n

La segunda, lo indicado entre par\u00e9ntesis, es falsa<\/strong> (enti\u00e9ndase \u201cfalsa\u201d en el sentido de incorrecta, inexacta o no adecuada a la realidad). Recoge el Tribunal Supremo la tesis de la cognoscibilidad legal<\/strong> defendida por eminentes juristas (registradores de la Propiedad en su mayor n\u00famero) y que ha encontrado acogida en alguna resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica (en la \u00e9poca en que era de los Registros y del Notariado). Poco importa ahora que la afirmaci\u00f3n tenga claro car\u00e1cter obiter dicta<\/em>, ya que no afecta para nada a la decisi\u00f3n del pleito.<\/p>\n

Si bien el denominado principio de cognoscibilidad legal suele definirse como una presunci\u00f3n de conocimiento del contenido del Registro, la sentencia lo define como la imposibilidad de alegar ignorancia del contenido inscrito.<\/p>\n

Al tema le he dedicado algunas p\u00e1ginas, y siempre recuerdo una frase de una de las mentes m\u00e1s esclarecidas del fenecido siglo XX: Richard P. Feynman, quien dijo que una excepci\u00f3n no confirma la regla, sino que confirma que la regla es falsa.<\/p>\n

Si esto es cierto en el \u00e1mbito de las leyes f\u00edsicas, tambi\u00e9n puede serlo en el \u00e1mbito jur\u00eddico, al menos mientras queramos que el discurrir jur\u00eddico se siga guiando por la l\u00f3gica.<\/p>\n

Frente a la afirmaci\u00f3n de que no se puede alegar (imagino que frente al titular registral) la ignorancia del contenido inscrito, y para demostrar la falsedad de la proposici\u00f3n, basta con demostrar la existencia de un supuesto en que s\u00ed se puede alegar ignorancia de dicho contenido.<\/p>\n

Y el ejemplo paradigm\u00e1tico lo encontramos en el art\u00edculo 36 de la Ley Hipotecaria<\/a>, al contemplar la usucapi\u00f3n contra el titular registral en su p\u00e1rrafo tercero. Establece dicho p\u00e1rrafo que \u201cen cuanto al que prescribe y al due\u00f1o del inmueble o derecho real que se est\u00e9 prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideraci\u00f3n de terceros, se calificar\u00e1 el t\u00edtulo y se contar\u00e1 el tiempo con arreglo a la legislaci\u00f3n civil\u201d.<\/p>\n

Hay una copiosa jurisprudencia sobre el tema, que, en realidad se despliega desde el art\u00edculo 35 de la Ley Hipotecaria de 1869, cuyo apartado final establec\u00eda, despu\u00e9s de referirse en los tres primeros p\u00e1rrafos a la usucapi\u00f3n contra tercero, que \u201cen cuanto al due\u00f1o leg\u00edtimo del inmueble o derecho que se est\u00e9 prescribiendo, se calificar\u00e1 el t\u00edtulo y se contar\u00e1 el tiempo con arreglo a la legislaci\u00f3n com\u00fan\u201d.<\/p>\n

Esta jurisprudencia admite reiteradamente que el apartado tercero del art\u00edculo 36 de la Ley Hipotecaria<\/a> supone que cabe comenzar a usucapir contra el titular registral y que cabe tanto la usucapi\u00f3n ordinaria como la extraordinaria. Que cabe la usucapi\u00f3n ordinaria resulta de la referencia a la calificaci\u00f3n del t\u00edtulo ya que s\u00f3lo se precisa de t\u00edtulo en la usucapi\u00f3n ordinaria (en este sentido, y aunque se trate de otro \u00f3rgano, la reciente resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 25 de octubre de 2021 contiene un patente reconocimiento de su virtualidad); en la usucapi\u00f3n extraordinaria la cuesti\u00f3n del t\u00edtulo carece de toda trascendencia, porque o es usucapi\u00f3n sin t\u00edtulo o usucapi\u00f3n con t\u00edtulo pero con mala fe, sin que en este caso importe nada la calificaci\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n

Y si cabe la usucapi\u00f3n ordinaria es porque cabe la buena fe.<\/strong><\/p>\n

Y s\u00f3lo hay buena fe si el usucapiente cre\u00eda que el transmitente era due\u00f1o y pod\u00eda transmitir el dominio o que ignoraba que en el t\u00edtulo o modo de adquirir hab\u00eda un vicio que lo invalidaba, de forma que los asientos del Registro carecen de trascendencia para calificar la existencia de buena o mala fe, salvo, l\u00f3gicamente, el supuesto de que se pruebe positivamente, y sin inferencias derivadas de presunciones de conocimiento que no han sido establecidas, que el usucapiente conoc\u00eda que el bien estaba intitulado registralmente a favor de persona distinta de su transmitente (y aun cuando pudiera darse el caso de que pudiera pensar l\u00edcitamente que su transmitente hab\u00eda adquirido, directa o indirectamente, de \u00e9l, como acaban reconociendo los autores que afirman que no cabe buena fe contra los pronunciamientos registrales).<\/p>\n

La conclusi\u00f3n, pues, ha de ser que en tanto la jurisprudencia admita que cabe la usucapi\u00f3n ordinaria contra tabulas<\/em>, no puede defenderse simult\u00e1neamente que no cabe buena fe contra los pronunciamientos del Registro.<\/strong><\/p>\n

Contin\u00faa la sentencia con una frase enigm\u00e1tica, por cuanto dice que la ausencia de constancia registral de la condici\u00f3n resolutoria podr\u00eda hacer inoperante el efecto pretendido, \u201cpues el efecto retroactivo de la resoluci\u00f3n<\/strong>, sea por condici\u00f3n resolutoria expresa, sea por incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de buena fe<\/strong>\u201d. Y digo enigm\u00e1tica pues si bien es cierta, y reconoce la retroactividad en el caso de la resoluci\u00f3n ex art\u00edculo 1124 CC, se desarrolla en planos diferentes. En el caso de la condici\u00f3n resolutoria,<\/strong> si se trata de propiedad inscrita, la resoluci\u00f3n, aunque retroactiva y con car\u00e1cter real, pues provoca la readquisici\u00f3n autom\u00e1tica, solamente perjudica a tercero la condici\u00f3n expl\u00edcita; si no estuviera inscrita la condici\u00f3n, cabr\u00eda readquisici\u00f3n del dominio con subsistencia de cargas y grav\u00e1menes (l\u00f3gicamente, no habr\u00eda readquisici\u00f3n si hubiera habido transmisi\u00f3n del dominio a un tercero hipotecario). Cuando se trata del supuesto del art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil<\/a><\/strong>, el ejercicio de la facultad resolutoria, aunque retroactivo (as\u00ed lo reconoce la sentencia), no surte nunca efectos contra terceros de buena fe, ya se trate de tercero hipotecario, ya se trate de alguno de los terceros adquirentes que no hubieran inscrito, pero que sean de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, como resulta del p\u00e1rrafo final del propio art\u00edculo 1124.<\/p>\n

Pero todo lo anterior, m\u00e1s o menos acertado, carece de trascendencia frente a las afirmaciones que se hacen en el apartado 3.2 final y en el apartado 4.1.<\/strong><\/p>\n

Se establece en la sentencia que \u201cla eficacia frente a terceros de la condici\u00f3n inscrita exige<\/strong> tambi\u00e9n que, en caso de que no se haya practicado anotaci\u00f3n preventiva de la demanda presentada para obtener la declaraci\u00f3n judicial de resoluci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores<\/strong>, los titulares de los correspondientes derechos inscritos o anotados hayan tenido ocasi\u00f3n de intervenir en el procedimiento judicial<\/strong> para alegar cuanto interese a sus derechos, especialmente sobre los presupuestos y procedencia de la resoluci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Como reconoce la sentencia, en el caso de autos tal demanda se hab\u00eda realizado por la v\u00eda de la ampliaci\u00f3n. Esto parece que da a la afirmaci\u00f3n del Tribunal un car\u00e1cter de obiter dicta<\/em>, pero la insistencia m\u00e1s adelante en esta afirmaci\u00f3n hace suponer que se pretende sentar doctrina.<\/p>\n

En el apartado 4 se afirma que \u201ctodo lo se\u00f1alado anteriormente, debe entenderse sin perjuicio de las cautelas previstas <\/strong>por el ordenamiento en garant\u00eda de los terceros inscritos o anotados posteriores. En lo que ahora es relevante (al margen de los casos en que proceda la consignaci\u00f3n de lo que haya de devolverse al cesionario y la posible subrogaci\u00f3n sobre ello de los terceros), interesa distinguir dos aspectos<\/strong>. Por un lado, ya hemos visto que los terceros titulares de derechos inscritos o anotados despu\u00e9s de la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria tienen derecho a intervenir<\/strong> en el procedimiento judicial que se siga para declarar la resoluci\u00f3n del derecho del que aquellos traigan causa (siempre que hayan accedido al Registro antes de tomarse, en su caso, anotaci\u00f3n preventiva de la demanda)\u201d.<\/p>\n

Se acoge as\u00ed la tesis que al respecto mantiene la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (hoy de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica), y de la que el Magistrado ponente hab\u00eda sido Letrado. Es bastante al respecto la resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2021<\/a>, la cual contiene una copios\u00edsima relaci\u00f3n de resoluciones en el mismo sentido, de la que son especialmente interesantes las de 10 de octubre de 2008 y de 11 de julio de 2013, porque en ellas se hab\u00eda dictado sentencia aceptando que se hab\u00eda resuelto el negocio jur\u00eddico que hab\u00eda provocado la transmisi\u00f3n (una renta vitalicia en el primer caso y una compraventa en el segundo) o la m\u00e1s reciente de 22 de diciembre de 2021 (relativa a una transacci\u00f3n entre comprador y vendedor homologada judicialmente).<\/p>\n

La doctrina de la sentencia que comentamos es contradictoria<\/strong> con la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, que la propia sentencia reconoce, y, curiosamente, est\u00e1 hu\u00e9rfana de argumentos<\/strong>, a diferencia de lo que ocurre con la doctrina de la Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

La sentencia carece de argumentaci\u00f3n para afirmar lo que afirma<\/strong>. De modo a mi juicio sorprendente la sentencia hace referencia a \u201clas cautelas previstas por el ordenamiento en garant\u00eda de los terceros inscritos o anotados posteriores\u201d; y cuando digo que carece de argumentaci\u00f3n es porque esta afirmaci\u00f3n se realiza con esta simplicidad sorprendente. Y es que \u00bfcu\u00e1les son las cautelas que prev\u00e9 el ordenamiento? La afirmaci\u00f3n de que los terceros posteriores tienen derecho a intervenir en el procedimiento no es propiamente una \u201ccautela\u201d sino la consecuencia de alguna norma o principio; y falta toda referencia normativa en la sentencia m\u00e1s all\u00e1 de una proclamaci\u00f3n de que \u201cla eficacia frente a terceros de la condici\u00f3n inscrita exige tambi\u00e9n\u201d que esos terceros posteriores hayan tenido ocasi\u00f3n de intervenir en el procedimiento judicial. Al menos, la Direcci\u00f3n General se\u00f1ala (resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2021<\/a>) que \u201cen los casos de ejecuci\u00f3n judicial de la condici\u00f3n resolutoria ha se\u00f1alado este Centro Directivo que una cosa es dar publicidad a la condici\u00f3n, y otra al desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condici\u00f3n, sino que requiere, adem\u00e1s, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, algo que s\u00f3lo puede obtenerse si son demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos. Por todo ello, el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condici\u00f3n resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecuci\u00f3n en el Registro, bien la intervenci\u00f3n de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resoluci\u00f3n correspondiente para evitar su indefensi\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Como hemos visto, el Centro Directivo se refiere a una interpretaci\u00f3n del derecho a la tutela judicial; en otras, a la interdicci\u00f3n de la arbitrariedad, buscando en ambas el amparo constitucional; en otras ocasiones, se ha intentado aplicar anal\u00f3gicamente la normativa que en sede de ejecuci\u00f3n del cr\u00e9dito garantizado con hipoteca se establece para el tercer poseedor de la finca hipotecada, y, con car\u00e1cter general, en la intervenci\u00f3n en el procedimiento ejecutivo de los titulares de cargas y grav\u00e1menes posteriores; y en otras, finalmente, se acude al argumento de la posibilidad de colusi\u00f3n entre el vendedor y el comprador para defraudar los derechos de los terceros.<\/p>\n

Estos argumentos de la Direcci\u00f3n General podr\u00e1n considerarse correctos o incorrectos, pero de lo que no cabe duda es de que son argumentos. En la sentencia lo que hay es una verdadera petici\u00f3n de principio: quiero que sea as\u00ed y as\u00ed declaro que es.<\/p>\n

Pero esta doctrina que se sienta es, como he se\u00f1alado antes, contradictoria con lo que la propia sentencia reconoce que es la doctrina consolidada<\/strong> del Tribunal Supremo<\/strong>, y que la propia sentencia hace suya.<\/p>\n

Creo que hay que diferenciar tres planos:<\/strong> la readquisici\u00f3n<\/strong> del dominio y sus consecuencias; la reinscripci\u00f3n<\/strong> del dominio a favor del vendedor y la cancelaci\u00f3n<\/strong> de los asientos posteriores.<\/p>\n

Como hemos venido viendo, en la condici\u00f3n resolutoria o en el pacto comisorio, la opci\u00f3n del vendedor por la resoluci\u00f3n de la compraventa (pues, naturalmente, cabe que opte por reclamar el precio), notificada en forma legal, provoca autom\u00e1ticamente<\/strong> (ipso iure<\/em>) la eficacia retroactiva y con efectos reales<\/strong>, es decir, la readquisici\u00f3n del dominio. A diferencia de lo que ocurre con la resoluci\u00f3n por incumplimiento del art\u00edculo 1124 CC, en los casos de condici\u00f3n resolutoria la sentencia que se pueda dictar tiene una eficacia declarativa; no es la sentencia la que provoca la resoluci\u00f3n, sino que la sentencia declara que la resoluci\u00f3n realizada por el vendedor fue correctamente realizada, y sus efectos se retrotraen a la fecha de celebraci\u00f3n del contrato, y borran los efectos de los negocios jur\u00eddicos celebrados por el comprador.<\/p>\n

Pero en un pleito entre el vendedor que resuelve y el comprador la cuesti\u00f3n se termina con esta sentencia. A partir de este momento el vendedor es un propietario que no tiene la posesi\u00f3n de la cosa, y podr\u00e1 reclamarla del comprador si es que \u00e9ste la tiene en su poder (si no reclam\u00f3 su entrega en el mismo pleito), o podr\u00e1 reclamarla del tercero que la haya adquirido. Examinemos s\u00f3lo la posici\u00f3n de un subadquirente, de ese tercero. Si ese comprador se niega a la devoluci\u00f3n de la cosa, el vendedor dispone de la acci\u00f3n reivindicatoria, ya que ese adquirente carece de t\u00edtulo h\u00e1bil que oponer; con esto quiero decir que en el ejercicio de su pretensi\u00f3n recuperatoria de la posesi\u00f3n de la cosa no tiene que impugnar el t\u00edtulo adquisitivo del tercero, cuya validez no tiene por qu\u00e9 negar, porque en todo caso resulta claro que ese t\u00edtulo no era apto para justificar la transmisi\u00f3n del dominio ya que su vendedor transmitente no era due\u00f1o de la cosa por efecto de la eficacia retroactiva.<\/p>\n

Como consecuencia del car\u00e1cter real de la resoluci\u00f3n, el vendedor podr\u00e1, adem\u00e1s, ejercitar contra la pretensi\u00f3n de los terceros de la existencia de un derecho real la acci\u00f3n negatoria, la confesoria o la declarativa de dominio contra cualquier titular de servidumbres o derechos reales limitados existentes sobre la cosa.<\/p>\n

Y as\u00ed ocurren las cosas en el \u00e1mbito extrarregistral; o al menos ven\u00edan ocurriendo, seg\u00fan constante doctrina y jurisprudencia.<\/p>\n

La pregunta que hay que hacerse es si el que se trate de condiciones resolutorias inscritas en el Registro supone o no una modificaci\u00f3n en la relaci\u00f3n derivada del negocio jur\u00eddico o un cambio en la posici\u00f3n procesal de vendedor y comprador; si hay una sustituci\u00f3n de la persona con la cual debe entablarse la relaci\u00f3n procesal o si hay una acumulaci\u00f3n de personas por haber surgido una especie de litisconsorcio pasivo necesario para que el vendedor pueda reclamar de los adquirentes. Si, en definitiva, la inscripci\u00f3n ha supuesto alguna alteraci\u00f3n sustancial de las posiciones de todas las partes<\/strong>.<\/p>\n

Creo que vale la pena incidir un poco m\u00e1s en el tema, pues resulta sustancial.<\/p>\n

Cuando hay condici\u00f3n resolutoria, lo que provoca la readquisici\u00f3n del dominio es la opci\u00f3n del vendedor por la resoluci\u00f3n<\/strong>, supuesto l\u00f3gicamente el incumplimiento del comprador y la notificaci\u00f3n de la voluntad resolutoria. En el plano extrarregistral, esta pretensi\u00f3n se desenvuelve solamente en una relaci\u00f3n entre comprador y vendedor; primero la relaci\u00f3n negocial derivada de una avenencia del comprador a la resoluci\u00f3n por la que ha optado el vendedor; a falta de tal avenencia, una relaci\u00f3n procesal entre ambos, la que nace de la pretensi\u00f3n de que se declare correctamente realizada la resoluci\u00f3n; m\u00e1s adelante podr\u00e1 venir la pretensi\u00f3n recuperatoria de la posesi\u00f3n frente al tercer adquirente; o el vendedor podr\u00e1 acumular ambas pretensiones.<\/p>\n

Pero si esto es as\u00ed en el plano extrarregistral, lo que hay que preguntarse es si el hecho de que se trate de compraventa con condici\u00f3n resolutoria inscrita y un tercer adquirente inscrito va a suponer una alteraci\u00f3n sustancial en el proceso de readquisici\u00f3n del dominio; habr\u00e1 que preguntarse si a partir de ahora el vendedor ha de notificar al comprador su voluntad resolutoria (art. 1504 C\u00f3digo Civil<\/a>) pero esta notificaci\u00f3n no produce la readquisici\u00f3n, sino que se precisa algo m\u00e1s, el consentimiento de los terceros adquirentes (consentimiento que habr\u00eda de tener car\u00e1cter negocial) o la interposici\u00f3n de demanda contra los mismos.<\/p>\n

Por lo tanto, parece que o bien ha nacido un litisconsorcio pasivo necesario o bien la resoluci\u00f3n producida por la notificaci\u00f3n al comprador y declarada correcta por la sentencia (o incluso con allanamiento del comprador) produce de pleno derecho la resoluci\u00f3n del contrato. Y el vendedor readquiere. Pero, de seguirse la tesis de la sentencia, resultar\u00eda que o no readquiere (la sentencia liga la eficacia de la declaraci\u00f3n de resoluci\u00f3n a la demanda) o no readquiere del todo, porque tendr\u00eda algo as\u00ed como un dominio oponible a todos salvo a esos terceros; justo un dominio con eficacia inter partes <\/em>y contra todos los dem\u00e1s, pero no contra algunos. Es decir, un dominio relativo, un no-dominio. Y eso sin olvidar que ha quedado fuera de juego todo el art\u00edculo 37 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

Pero todo esto (la entrada, por voluntad del comprador, de terceros en la relaci\u00f3n jur\u00eddica derivada de la compraventa con condici\u00f3n resolutoria o pacto comisorio y la entrada en la relaci\u00f3n procesal) implica un cambio sustancial en el devenir o funcionamiento de la condici\u00f3n resolutoria<\/strong> y se supone que habr\u00eda de tener alg\u00fan apoyo legal, y la sentencia no nos da ning\u00fan apoyo legal para su determinaci\u00f3n.<\/p>\n

Hasta ahora la sentencia no nos ha dado ning\u00fan argumento, m\u00e1s que la remisi\u00f3n que hemos visto a unas cautelas previstas por el ordenamiento, pero sin concreci\u00f3n de d\u00f3nde se encuentra esta previsi\u00f3n por el ordenamiento.<\/p>\n

El segundo plano al que hac\u00edamos referencia era el de la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor<\/strong>. En principio, conforme al art\u00edculo 59 del Reglamento Hipotecario<\/a>, y siempre que esos terceros no lo sean de dominio, no debiera haber ning\u00fan inconveniente en que, pese a que no se hizo intervenir en el procedimiento a los titulares de derechos reales, tal reinscripci\u00f3n podr\u00eda producirse con subsistencia de las cargas y grav\u00e1menes posteriores. La sentencia no aborda tampoco este problema, quiz\u00e1s porque siempre se solicita la cancelaci\u00f3n de dichas cargas posteriores.<\/p>\n

En el caso de que solamente haya una inscripci\u00f3n, la del comprador sujeto a la resoluci\u00f3n, parece que no ser\u00eda exigible la consignaci\u00f3n del precio porque tal consignaci\u00f3n<\/strong> s\u00f3lo la exige la reglamentaci\u00f3n hipotecaria cuando se trata de proteger los derechos de terceros cuyos asientos han de ser cancelados, como resulta paladinamente del art\u00edculo 175 regla 6 del Reglamento Hipotecario<\/a> que solamente la exige para la cancelaci\u00f3n de ventas o de derechos reales posteriores. No obstante, hemos de se\u00f1alar c\u00f3mo la Direcci\u00f3n General ha establecido (v\u00e9ase por todas la resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2007<\/a>) que la consignaci\u00f3n es un requisito exigido con car\u00e1cter general para la reinscripci\u00f3n del dominio a favor del vendedor. Este requisito se justifica, seg\u00fan el Centro Directivo, porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u201crestituirse de lo que hubiera percibido\u201d, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil<\/a>. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario<\/a>). Sin que se pueda entrar en la cr\u00edtica de esta posici\u00f3n, he de se\u00f1alar que si la retrocesi\u00f3n del dominio se ha producido (ya que el efecto resolutorio depende del incumplimiento y la notificaci\u00f3n, pero no del incumplimiento, la notificaci\u00f3n y la devoluci\u00f3n de lo percibido), y esto es un hecho que resulta del cumplimiento de los requisitos del art\u00edculo 59 del Reglamento, esta mutaci\u00f3n jur\u00eddico real derivada de la retroacci\u00f3n dominical es lo que el Registro deber\u00eda publicar, porque es ajeno al Registro si las partes han cumplido o no sus obligaciones de restituirse rec\u00edprocamente sus obligaciones, del mismo modo que el car\u00e1cter aplazado del precio queda hoy al margen del Registro y porque en caso de condici\u00f3n resolutoria la restituci\u00f3n lo es de la cosa, de su posesi\u00f3n, porque el dominio no hay que restituirlo. Dejamos de lado el estudio del problema en Catalu\u00f1a, dado el art\u00edculo 621-54 de su C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

El tercer plano al que hay que hacer referencia es el de la<\/strong> cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores<\/strong>.<\/p>\n

La cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores a la compraventa con condici\u00f3n resolutoria se examina en el art\u00edculo 175<\/a> regla 6, p\u00e1rrafo segundo del Reglamento Hipotecario. Dice el p\u00e1rrafo primero de la regla sexta que \u201clas inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podr\u00e1n cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisi\u00f3n o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto\u201d, y el p\u00e1rrafo segundo establece que \u201csi sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, tambi\u00e9n deber\u00e1 cancelarse la inscripci\u00f3n de \u00e9stos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

No hay en los textos legales referencia alguna a la hora de hablar de la cancelaci\u00f3n a la necesidad de demandar (o citar o notificar o que conste anotaci\u00f3n preventiva de demanda) a los titulares de asientos posteriores. Por otro lado, vale la pena destacar c\u00f3mo el Reglamento se ocupa de un tema que habr\u00eda de ser marginal: la consignaci\u00f3n.<\/p>\n

Pues bien, de ser cierta la tesis defendida por la sentencia resultar\u00eda que no habr\u00eda ni readquisici\u00f3n del dominio, ni reinscripci\u00f3n, ni cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores sin consentimiento de los terceros.<\/strong><\/p>\n

Pero la propia sentencia, en su apartado 3.1, reconoce como doctrina pac\u00edfica que el cumplimiento de la condici\u00f3n resolutoria tiene virtualidad para fundamentar, \u201cadem\u00e1s de la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente, la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores, sin necesidad del consentimiento de sus titulares\u201d. Fij\u00e9monos que dice expresamente \u201csin necesidad del consentimiento de sus titulares<\/strong>\u201d. Hemos de preguntarnos cu\u00e1l es la raz\u00f3n y qu\u00e9 significa que la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores pueda hacerse sin ese consentimiento.<\/p>\n

Y la raz\u00f3n es, precisamente, la propia publicidad registral.<\/strong> Los terceros adquirentes est\u00e1n afectados por la condici\u00f3n; frente a la posici\u00f3n de la Direcci\u00f3n General, que al menos es clara en afirmar que no satisface suficientemente el derecho a la tutela judicial efectiva del tercer adquirente la simple constancia registral de la condici\u00f3n, el Tribunal Supremo reconoce (y as\u00ed lo afirma en su conocida sentencia de 11 de octubre de 1995, citada en esta sentencia) que el adquirente sab\u00eda que su derecho quedaba supeditado a las vicisitudes de la condici\u00f3n resolutoria inscrita, precisamente por la publicidad registral. Es decir, el Registro advierte a cualquier adquirente que el dominio de su transmitente puede ser resuelto por actos en los cuales \u00e9l no tiene intervenci\u00f3n (sin perjuicio de pagar la deuda ajena, del comprador antes de que la condici\u00f3n sea efectiva, o retener el importe) y en un proceso en el que, por ser relativo al cumplimiento de un contrato respecto al que es tercero, no va a tener intervenci\u00f3n. Y esta advertencia no puede desconocerla el adquirente, precisamente porque inscribe y, aqu\u00ed s\u00ed, hay un principio de oponibilidad de lo inscrito ya que cuando el art\u00edculo 13 de la Ley Hipotecaria nos dice que \u201clos derechos reales limitativos, los de garant\u00eda y, en general, cualquier carga o limitaci\u00f3n del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deber\u00e1n constar en la inscripci\u00f3n de la finca o derecho sobre que recaigan\u201d, nos est\u00e1 diciendo que las cargas o limitaciones inscritas son oponibles a los terceros y entre ellos, sin duda, a los terceros adquirentes que inscriban.<\/p>\n

En cuanto a qu\u00e9 significa que la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores pueda hacerse sin ese consentimiento de sus titulares<\/strong>, creo que el Tribunal Supremo est\u00e1 manteniendo una doctrina que nos remite directamente a la regulaci\u00f3n de las cancelaciones que se contiene en la propia legislaci\u00f3n hipotecaria. El Tribunal no desconoce esta legislaci\u00f3n y no se puede pronunciar contra ella.<\/p>\n

El art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria establece en su primer p\u00e1rrafo que \u201clas inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura p\u00fablica, no se cancelar\u00e1n sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casaci\u00f3n, o por otra escritura o documento aut\u00e9ntico, en el cual preste su consentimiento para la cancelaci\u00f3n la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n, o sus causahabientes o representantes leg\u00edtimos\u201d.<\/p>\n

El p\u00e1rrafo tercero del mismo art\u00edculo dice que \u201csi constituida la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n por escritura p\u00fablica, procediere su cancelaci\u00f3n y no consintiere en ella aquel a quien \u00e9sta perjudique, podr\u00e1 el otro interesado exigirla en juicio ordinario\u201d.<\/p>\n

Cualquier comentario a dicho art\u00edculo nos pone de manifiesto que la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n requiere o bien el consentimiento del titular registral afectado o bien una sentencia. Y esta sentencia es precisa solamente cuando se niega el consentimiento cancelatorio debido. Pero eso, que el consentimiento sea debido, requiere que el consentimiento del titular sea necesario.<\/p>\n

La doctrina \u201cpac\u00edfica y reiterada\u201d del Tribunal Supremo es que no se precisa el consentimiento de esos titulares que van a ver c\u00f3mo se cancelan sus inscripciones o anotaciones.<\/p>\n

Y si no se precisa consentimiento, si ese consentimiento no es necesario, no se precisa demandar a los titulares de los asientos posteriores. Ni demandarles ni notificarles ni citarles al procedimiento en forma tal que puedan intervenir en el procedimiento para alegar cuanto a su derecho convenga.<\/p>\n

Afirmar que hay que demandar a los terceros implica desconocer completamente el significado de aquella proposici\u00f3n que se reconoce como pac\u00edfica y reiterada y que, adem\u00e1s, hace suya la sentencia que ahora se critica.<\/p>\n

Afirmar, pues, que se precisa demandarles cuando se ha afirmado lo contrario supone incurrir en una grave contradicci\u00f3n. Ambas proposiciones no pueden ser ciertas al mismo tiempo.<\/strong><\/p>\n

En definitiva, en mi opini\u00f3n, y con el m\u00e1ximo respeto para el Tribunal, la doctrina que se sienta en esta sentencia constituye un ejemplo de seguidismo acr\u00edtico de la doctrina de la Direcci\u00f3n General y es, en gran parte, err\u00f3nea, y, en esta materia de especial trascendencia de la eficacia de la sentencia declarativa de resoluci\u00f3n, de la reinscripci\u00f3n y de la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores, carente de argumentaci\u00f3n alguna y contradictoria con las propias afirmaciones.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

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