<\/p>\n
PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Abril)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n RESOLUCIONES POR MESES<\/a> y POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<\/a> Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n () <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n * <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n ** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n *** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n \u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.<\/p>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 18 a inscribir una escritura de compraventa.\u00a0<\/p>\n Resumen<\/strong>: la buena fe es aplicable al caso de la doble venta de inmueble contemplado en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo\u00a01473 del C\u00f3digo Civil, aunque no la mencione.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: se presenta a inscripci\u00f3n escritura en la que una persona, en su propio nombre y derecho y, en representaci\u00f3n del otro titular registral de la mitad indivisa de una finca, vende dicha mitad indivisa a ella misma. Existe poder para ello que salva la autocontrataci\u00f3n.<\/p>\n En la escritura se expresa que la compareciente ha tenido noticia de que el otro titular registral de la otra mitad indivisa ha vendido su mitad indivisa en documento privado a una sociedad.<\/p>\n La Registradora califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando que la suma de cantidades satisfechas por la parte compradora a la parte vendedora no coinciden y que la venta ahora llevada a cabo en la escritura, puede configurar una presunta venta de cosa ajena por lo que el poder alegado en la escritura s\u00f3lo le facultar\u00eda para representar al primer propietario, pero no a representar ni actuar en nombre del posible segundo propietario cuyos derechos no pueden ser desconocidos en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> e interpreta el art\u00edculo 1.473 CC<\/a> debiendo destacar:<\/p>\n I. LA PERFECCI\u00d3N DE LA COMPRAVENTA Y LA DOBLE VENTA.<\/p>\n En nuestro Derecho, el contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento de los contratantes ex art\u00edculo 1.450<\/a> CC.<\/p>\n En el art\u00edculo\u00a01473<\/a> del mismo cuerpo legal se establecen determinadas reglas para resolver el conflicto que surge cuando \u00abuna misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores\u00bb. Seg\u00fan esas reglas,<\/p>\n 1\u00ba. La propiedad se transferir\u00e1 a la persona que primero haya tomado posesi\u00f3n de ella con buena fe, si fuere mueble; y,<\/p>\n 2\u00ba. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecer\u00e1 al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.<\/p>\n Respecto de esta norma, el Tribunal Supremo, en Sentencia n\u00famero\u00a0928\/2007, de\u00a07 de septiembre, afirma que, \u00abante la anomal\u00eda de dos o m\u00e1s ventas de una misma cosa por su propietario, es decir, por quien en principio ten\u00eda poder de disposici\u00f3n, ofrece una serie de soluciones, seg\u00fan las casos, al estricto problema de cu\u00e1l de los dos o m\u00e1s compradores vencer\u00e1 definitivamente en la controversia sobre el dominio de la cosa comprada, pues no debe olvidarse la ubicaci\u00f3n del art\u00edculo\u00a01473 precisamente en la secci\u00f3n del C\u00f3digo que trata \u201cDe la entrega de la cosa vendida\u201d, dentro del cap\u00edtulo correspondiente a las obligaciones del vendedor<\/em>\u00bb.<\/p>\n A partir de esta Sentencia es doctrina del Alto Tribunal (reiterada en Sentencias n\u00famero\u00a073\/2011, de\u00a011 de febrero, y\u00a0392\/2012, de\u00a027 de junio) que el citado precepto legal \u00abes aplicable cuando se da el supuesto de hecho de varias ventas sucesivas de un inmueble por el mismo vendedor, inicialmente propietario y con poder de disposici\u00f3n, tambi\u00e9n en los casos en que el primer comprador hubiera adquirido la propiedad del inmueble en virtud de la tradici\u00f3n. De acuerdo con la doctrina de la sala si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si re\u00fane en ese momento la buena fe requerida por el art.\u00a034 LH<\/em>\u00bb (Sentencia n\u00famero\u00a0304\/2019, 28 de mayo).<\/p>\n En la Sentencia n\u00famero\u00a0759\/2009, de\u00a013 de noviembre, el Tribunal Supremo consider\u00f3 aplicable el art\u00edculo\u00a01473 del C\u00f3digo Civil en un caso \u2013an\u00e1logo al del presente recurso\u2013 en el que la primera compraventa no hab\u00eda llegado a consumarse por no haberse entregado el inmueble al comprador, a diferencia de la segunda compraventa, que incluso se lleg\u00f3 a inscribir en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n Por apreciar mala fe en el segundo comprador, concluy\u00f3 que \u00abaqu\u00e9l que inscribi\u00f3 sin la concurrencia de la buena fe no deviene propietario y si el que compr\u00f3 anteriormente de buena fe no recibi\u00f3 la entrega de la cosa, tiene derecho a que se le d\u00e9 la posesi\u00f3n y a la elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica del contrato que celebr\u00f3 en documento privado, con la subsiguiente inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad deviniendo as\u00ed en propietario\u00bb. En esta misma Sentencia se afirma que la buena fe es aplicable al caso de la doble venta de inmueble contemplado en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo\u00a01473 del C\u00f3digo Civil, aunque no la mencione<\/strong>.<\/p>\n II. LA BUENA FE.<\/p>\n La buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en:<\/p>\n III. PRESUPUESTOS DE APLICACI\u00d3N DEL ART\u00cdCULO 1.473.<\/p>\n Adem\u00e1s de la buena fe, es presupuesto para que proceda la aplicaci\u00f3n del precepto ahora comentado que las dos compraventas en conflicto sean v\u00e1lidas <\/strong>(art\u00edculos 1.219<\/a> y 1.230<\/a> CC). (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n Resumen: <\/strong><\/span>El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jur\u00eddico documentado.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Mediante escritura se formaliz\u00f3 la cancelaci\u00f3n de determinada hipoteca constituida en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n Respecto de la representaci\u00f3n de la entidad prestamista, el notario autorizante expresaba lo siguiente: \u201cDe conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo\u00a098.1 de la Ley\u00a024\/2001, de\u00a027 de diciembre, hago constar que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas que me han sido acreditadas para el otorgamiento del pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong> a que se refiere la presente escritura p\u00fablica, seg\u00fan resulta de los documentos aut\u00e9nticos rese\u00f1ados\u201d.<\/p>\n La registradora<\/strong> califica negativamente puesto que el juicio de suficiencia del Notario se refiere a las facultades para para formalizar un pr\u00e9stamo hipotecario cuando lo que se pretende inscribir es una cancelaci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n El recurrente<\/strong> alega que, en las escrituras aportadas al Notario para la firma, el poder estaba debidamente acreditado.<\/p>\n La registradora de la Propiedad elev\u00f3 el expediente con su preceptivo informe<\/strong>, en el que afirmaba que \u201cpor parte del Notario autorizante ha sido remitida a este Registro de la Propiedad diligencia de subsanaci\u00f3n del error padecido\u201d.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n Doctrina: <\/strong>La DG expresa el criterio ya asentado y pac\u00edfico respecto del alcance de la calificaci\u00f3n registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes del art\u00edculo\u00a098 de la Ley\u00a024\/2001, de\u00a027 de diciembre<\/a> y 166 del Reglamento Notarial<\/a>:<\/p>\n El notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar siempre en congruencia con el contenido del mismo.<\/p>\n Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico, del que deber\u00e1 expresar sus datos identificativos.<\/p>\n El registrador deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n El Tribunal Supremo en su Sentencia de\u00a01 de junio de\u00a02021, con cita de otras de\u00a020 y\u00a022 de noviembre de\u00a02018 declaro:<\/p>\n \u201c1.\u2003Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representaci\u00f3n, con una rese\u00f1a del documento aut\u00e9ntico del que resulta la representaci\u00f3n, que debe ser congruente con el negocio jur\u00eddico representativo. Y la funci\u00f3n del registrador es calificar la existencia de esta rese\u00f1a y del juicio notarial de suficiencia, as\u00ed como su congruencia con el negocio jur\u00eddico otorgado.<\/p>\n 2.\u2003La valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades de representaci\u00f3n del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del t\u00edtulo al que se refiere.<\/p>\n 3.\u2003Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimaci\u00f3n. Y en la escritura o el t\u00edtulo otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligaci\u00f3n, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, adem\u00e1s de realizar una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada.\u201d<\/p>\n Asimismo, que \u201cel registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificaci\u00f3n registral \u00aba la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n En el caso que nos ocupa salta a la vista la falta la congruencia del juicio notarial de suficiencia al referirse al \u201cotorgamiento del Pr\u00e9stamo Hipotecario\u201d, cuando, lo formalizado y presentado a inscripci\u00f3n es una escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n Comentarios:<\/strong> Parece evidente que la falta de congruencia en el juicio de suficiencia se debe a un puro error material cometido al redactar la escritura, el cual era f\u00e1cilmente subsanable mediante una diligencia de subsanaci\u00f3n, como resulta del informe del registrador que se hizo, sin que hubiera sido necesario la interposici\u00f3n de recurso alguno. (MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 15 de marzo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 10, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de compraventa de vivienda y garaje.\u00a0<\/p>\n Resumen: <\/strong>En la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jur\u00eddicas atendiendo a su verdadera voluntad. En el Pa\u00eds Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenaci\u00f3n a t\u00edtulo oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificaci\u00f3n previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 83 de la Ley 5\/2015 de Derecho Civil Vasco<\/a>.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Se otorga un contrato privado, llamado de reserva, para la venta de una vivienda y garaje situados en el Pa\u00eds Vasco (en territorio foral o tierra llana) y poco despu\u00e9s fallece el propietario y futuro vendedor. Posteriormente (en 2021) la viuda y \u00fanica heredera del vendedor (que ten\u00eda vecindad civil foral vasca), junto con el comprador, elevan a p\u00fablico dicho contrato (que se califica ahora de compraventa) y se dice que se venden y transmiten dichos bienes.<\/p>\n La registradora <\/strong>encuentra tres defectos: 1.- Que el contrato privado no es de compraventa sino de reserva por lo que no es traslativo sino meramente obligacional y no es susceptible de inscripci\u00f3n; 2.- Que el bien forma parte de la herencia y ha de adjudicarse previamente dentro de la herencia; 3.- Que, en este caso, los llamados a esos bienes son los parientes tronqueros del causante al estar situados en territorio foral, los cuales son los que tendr\u00edan que otorgar la escritura de compraventa, previa determinaci\u00f3n de quienes son por acta notarial.<\/p>\n El interesado <\/strong>recurre y alega que el contrato privado era un verdadero contrato de compraventa, perfeccionado pero no consumado pues faltaba la transmisi\u00f3n de la propiedad, que es lo que se hace en la escritura p\u00fablica; que para inscribir la compraventa no es necesaria una previa adjudicaci\u00f3n \u201cen vac\u00edo\u201d a los herederos seg\u00fan varias resoluciones de la DG que cita; y que la existencia de presuntos parientes tronqueros, de haberlos, no imposibilita jur\u00eddicamente la transmisi\u00f3n de los bienes troncales, sin perjuicio de su derecho a ejercitar la denominada \u201csaca foral\u201d (similar al retracto) en el plazo de tres meses desde su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. En este caso, adem\u00e1s, considera que los bienes no son troncales al estar situados en suelo urbano.<\/p>\n El notario autorizante<\/strong> informa en igual sentido, se\u00f1alando que lo que se pretende inscribir es una compraventa, no una obligaci\u00f3n de vender, que el pariente tronquero llamado a un bien concreto no tiene la cualidad de heredero sino de sucesor a t\u00edtulo particular por lo que la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico ha de otorgarse por la \u00fanica heredera, sin perjuicio del derecho de los parientes tronqueros para ejercitar los derechos que les asistan, en su caso.<\/p>\n La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina : <\/strong>Del contenido de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico resulta de forma clara la voluntad de las partes de que lo que se otorga es una compraventa en cumplimiento de lo pactado en el contrato de reserva y que los otorgantes subsanan cualquier posible defecto del documento privado.<\/p>\n No es necesario adjudicar previamente los bienes objeto de la compraventa a la heredera ni inscribirlos previamente a su favor, pues el art\u00edculo\u00a020, p\u00e1rrafo quinto, de la Ley Hipotecaria<\/a> except\u00faa de la necesidad de inscripci\u00f3n previa a favor de los herederos los relativos a documentos que estos otorguen ratificando un contrato privado concertado por el causante<\/p>\n A la heredera universal corresponde dar cumplimiento al contrato, por ser la \u00fanica persona con llamamiento v\u00e1lido y eficaz respecto de cualesquiera bienes de la herencia, sin perjuicio de que los parientes tronqueros puedan ejercitar las acciones que les corresponden durante el plazo se\u00f1alado.<\/p>\n Los parientes tronqueros, en su caso, tienen el derecho de saca foral cuando se trata de ventas de bienes troncales a t\u00edtulos oneroso, que no se les haya notificado previamente, en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 83 de la Ley 5\/2015 de Derecho Civil Vasco<\/a>. (AFS)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 15 de marzo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Almer\u00eda n.\u00ba 3, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n del estado de coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca registral colindante.<\/p>\n Resumen:<\/strong> La falta de legitimaci\u00f3n de la firma en una instancia privada no impide la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n. El hecho de que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretenda inscribir se corresponda con otra que ya est\u00e1 inscrita, no es obst\u00e1culo para la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 LH.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Mediante instancia privada se solicita el inicio del expediente del art. 199 LH. La firma que figura en la instancia no est\u00e1 legitimada ni ante notario ni ante el registrador. A la instancia se acompa\u00f1a la fotocopia de un informe t\u00e9cnico. El interesado manifiesta que la finca registral de la que es titular ha sido incluida en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita de una finca colindante y as\u00ed resulta del propio Registro: en la finca que no est\u00e1 coordinada figura como referencia catastral la de la parcela que se ha incluido en la descripci\u00f3n gr\u00e1fica de la colindante, por lo que una misma parcela catastral figura como perteneciente a dos fincas registrales. Tambi\u00e9n manifiesta que, cuando se inscribi\u00f3 la RGG de la finca colindante, no se le notific\u00f3 pese a producirse un exceso de cabida superior al 10%.<\/p>\n Por consiguiente, solicita que se deje sin efecto la inscripci\u00f3n de dicha representaci\u00f3n gr\u00e1fica y que se inscriba la correspondiente a su finca registral, incluyendo la parcela que por error se ha coordinado con la finca colindante.<\/p>\n El registrador deniega la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n<\/strong> por no estar legitimada la firma del interesado, por no aportarse el informe original y por requerirse el consentimiento del titular registral para poder practicar la rectificaci\u00f3n pretendida.<\/p>\n La DG estima el recurso y revoca la nota<\/strong> de calificaci\u00f3n de modo que se proceda a tramitar el expediente del art. 199.<\/a><\/p>\n Doctrina:<\/strong><\/p>\n 1.- En relaci\u00f3n con la falta de legitimaci\u00f3n de la firma<\/strong>, la DG considera que, habiendo admitido la R. de 20 de noviembre de 2019<\/a> el documento privado con firma legitimada como medio para instar el procedimiento del art. 199, la falta de legitimaci\u00f3n no puede dar lugar a la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n pues es un defecto cuya subsanaci\u00f3n no presenta un grave inconveniente, por lo que puede practicarse dicho asiento y calificar negativamente por falta de legitimaci\u00f3n de la firma, como defecto subsanable. La falta de t\u00edtulo p\u00fablico se suplir\u00eda por la certificaci\u00f3n catastral, que tiene la consideraci\u00f3n de documento p\u00fablico administrativo, y que el registrador puede obtener directamente de la Sede electr\u00f3nica del Catastro y presentarla como t\u00edtulo p\u00fablico<\/strong>, bastando con que el interesado en su solicitud identifique la referencia catastral de la parcela cuya representaci\u00f3n gr\u00e1fica se corresponde con la finca registral.<\/p>\n Sobre la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, la calificacio\u0301n que el registrador ha de realizar de un documento, a los efectos de practicar o no asiento de presentacio\u0301n, es distinta de la que debe llevar a cabo de los documentos ya presentados, para determinar si son o no susceptibles de provocar asiento de inscripcio\u0301n, anotacio\u0301n preventiva o nota marginal. En dicho momento procedimental, el registrador debe limitarse a comprobar si concurren los requisitos para practicar el asiento de presentacio\u0301n y, en caso afirmativo, extenderlo, aunque observe la existencia de algu\u0301n defecto que en momento posterior pueda provocar la negativa a practicar el asiento de inscripcio\u0301n, anotacio\u0301n preventiva o nota marginal.<\/p>\n 2.- Respecto a la cuestio\u0301n relativa a la solicitud de rectificacio\u0301n de la inscripci\u00f3n de la finca colindante<\/strong>, debe tenerse en cuenta que el a\u0301mbito de aplicacio\u0301n del arti\u0301culo 199 LH solo permite se practiquen asientos sobre la finca objeto del expediente, no sobre otra distinta, la cual no puede quedar afectada por la rectificacio\u0301n de la descripcio\u0301n, pues sus asientos est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales y no pueden modificarse ma\u0301s que por consentimiento de su titular registral, expresado en documento pu\u0301blico, o mediante resolucio\u0301n judicial en procedimiento en el que el titular registral ha sido parte, por lo que en aplicacio\u0301n del arti\u0301culo 199, procederi\u0301a denegar la inscripcio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n y su coordinacio\u0301n gra\u0301fica con el Catastro, por invadir finca colindante con georreferenciacio\u0301n inscrita.<\/p>\n Pero \u00abello no es o\u0301bice para que el registrador inicie el expediente del arti\u0301culo 199<\/strong> y practique las notificaciones correspondientes a los colindantes, que les permita realizar las correspondientes alegaciones, que habra\u0301 de valorar, a los efectos de efectuar una calificacio\u0301n positiva o negativa.\u00bb<\/p>\n En el presente caso, existe una inexactitud registral, pues una misma parcela catastral figura en la descripci\u00f3n literaria de una finca registral no coordinada y tambi\u00e9n consta incorporada a la descripci\u00f3n gr\u00e1fica de otra finca. Seg\u00fan la DG, en la tramitaci\u00f3n de esta por el procedimiento del art. 199, no se notific\u00f3 al recurrente debido a que a\u00fan no hab\u00eda adquirido el dominio en dicho momento. Por ello, concluye la DG, se considera pertinente permitir la posibilidad de un acuerdo a trav\u00e9s de la tramitaci\u00f3n del expediente del art. 199.<\/p>\n Comentario: <\/strong><\/p>\n 1.- Sobre el defecto relativo a la falta de legitimaci\u00f3n de firma<\/strong> de la instancia privada, parto de la base de que no se ajusta a derecho la doctrina de que la incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca se puede realizar mediante instancia privada<\/strong>, al menos en los supuestos en que se pretende rectificar la descripci\u00f3n de la finca. Es cierto, como afirma la citada R. de 20 de noviembre de 2019, que el art. 199 no exige escritura p\u00fablica, pero t\u00e9ngase en cuenta que la Ley 13\/2015 no preve\u00eda que dicho precepto se empleara para rectificar la descripci\u00f3n de la finca, sino solamente para incorporar al folio real una representaci\u00f3n gr\u00e1fica que completase<\/em> la descripci\u00f3n literaria. En cambio, el art. 201.1<\/a> exige que la rectificaci\u00f3n de superficie superior al 10% se haga mediante documento notarial, que yo califico de escritura p\u00fablica, pues contiene una declaraci\u00f3n de voluntad dirigida a modificar la descripci\u00f3n en el t\u00edtulo y en el Registro de la Propiedad, as\u00ed como mayores garant\u00edas que el procedimiento del art. 199.<\/p>\n Por otra parte, la legitimaci\u00f3n solo determina la autenticidad de las firmas, no acredita que el contenido del documento privado se ajuste a la voluntad del firmante, ni que este se halle facultado para ello, ni que se ejercite debidamente su capacidad. Es por ello que entiendo que la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n en el t\u00edtulo y en el Registro, con independencia de si se considera como un acto de administraci\u00f3n o de dominio, se debe hacer mediante escritura p\u00fablica, que cuente con el control y asesoramiento notarial (obs\u00e9rvese que desde bastante tiempo la mayor parte de los recursos gubernativos sobre esta materia la provocan instancias privadas), en cumplimiento de los arts. 3<\/a> LH y 420<\/a> RH.<\/p>\n Pero en el presente supuesto se admite incluso que el documento acceda al Registro sin siquiera la legitimaci\u00f3n de la firma de quien lo expide, lo que equivale a no tener garant\u00eda alguna sobre su autenticidad<\/strong>. La referencia a que el registrador puede obtener las certificaciones catastrales \u00aby presentarlas, como t\u00edtulo p\u00fablico\u00bb parece dar a entender que la falta de escritura p\u00fablica se puede suplir mediante la certificaci\u00f3n catastral; si tal es la intenci\u00f3n de la DG, tampoco me parece ajustada a derecho: est\u00e1 claro que la Ley Hipotecaria permite prescindir de la escritura p\u00fablica cuando la inscripci\u00f3n se practica en virtud de documento judicial o administrativo, pero en ambos casos se trata de documentos que recogen la pretensi\u00f3n de causar una inscripci\u00f3n registral, que se expiden, al menos en parte, con dicha finalidad; lo que no es el caso de la certificaci\u00f3n catastral. Ser\u00eda como si el otorgamiento de una licencia urban\u00edstica permitiera prescindir de la correspondiente escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva o de segregaci\u00f3n.<\/p>\n 2.- Respecto a la segunda cuesti\u00f3n, no me parece que el procedimiento del art. 199 sea el adecuado para resolver la inexactitud registral<\/strong>, pues para ello se va a necesitar el consentimiento expreso de ambas partes, algo que no casa con un procedimiento que se sustancia simplemente con la falta de oposici\u00f3n de terceros. Contrariamente a lo que dice la DG, el registrador no puede entrar a valorar las alegaciones<\/strong>: o hay acuerdo para la rectificaci\u00f3n o no lo hay, y en ninguno de ambos casos no hay nada que valorar. Por una simple cuesti\u00f3n de econom\u00eda procedimental, el registrador debe denegar el inicio de dicho procedimiento<\/strong>, del mismo modo que debe hacerlo siempre que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir contraviene una ya inscrita, lo que es doctrina de la DG (reconocida incluso en esta misma resoluci\u00f3n).<\/p>\n Por todo ello, me parece muy correcta la actuaci\u00f3n del registrador en el caso que nos ocupa denegando la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n a un escrito que no solo carece de los m\u00e1s m\u00ednimos requisitos formales que la DG hasta ahora exig\u00eda para su presentaci\u00f3n en el Registro, sino que adem\u00e1s debe desembocar en la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n pretendida por defecto insubsanable. Por tanto, me parece muy criticable la posici\u00f3n de la DG que en esta resoluci\u00f3n, a diferencia de otras, todo hay que decirlo, parece movida por el inter\u00e9s en ampliar a toda costa el \u00e1mbito del art. 199.\u00a0(VEJ)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 15 de marzo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de una finca por dudas en su identidad.<\/p>\n Resumen:<\/strong> La circunstancia de que una finca proceda de segregaci\u00f3n no impide la rectificaci\u00f3n de su superficie. En la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Finalizada la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 201.1<\/a>, el registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida, por no haberse disipado las dudas de identidad puestas de manifiesto al expedir la certificaci\u00f3n inicial.<\/p>\n El registrador<\/strong> basa dichas dudas en la circunstancia de que la finca procede de segregaci\u00f3n realizada en el a\u00f1o 1979, por lo que cualquier aumento de medida que se quiera sostener a posteriori para la finca segregada va en detrimento del resto de finca, cuya superficie debe minorarse para no incurrir en doble inmatriculaci\u00f3n. Tambi\u00e9n afirma que la finca de la que procede ha sido varias veces segregada, no estando algunas segregaciones inscritas de modo que la que es objeto del expediente pudiera lindar con otras procedentes de la misma procedencia; y que alguna notificaci\u00f3n se ha hecho solo por edictos y no por notificaci\u00f3n efectiva o comparecencia personal.<\/p>\n El notario autorizante interpone recurso<\/strong> alegando que el registrador no fundamenta sus dudas y en que incurre en un error de principio al considerar que no cabe la rectificaci\u00f3n de cabida en las fincas procedentes de segregaci\u00f3n.<\/p>\n La DG estima el recurso y revoca la nota<\/strong> de calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina:<\/strong> La circunstancia de que una finca proceda de segregaci\u00f3n no impide la rectificaci\u00f3n de su superficie, si se considera que es err\u00f3nea. Para ello no es necesario disminuir la superficie de la finca matriz<\/strong>, pues los expedientes del T\u00edtulo IV de la Ley Hipotecaria tratan de lograr la concordancia de una finca registral con su realidad juri\u0301dica extrarregistral, sin que tengan que comprender la rectificacio\u0301n de la descripcio\u0301n de otras fincas. Adem\u00e1s, dicha disminuci\u00f3n de superficie no es en todo caso determinante de la no invasio\u0301n, sino meramente indiciaria y que no basta con efectuar una simple comparacio\u0301n aritme\u0301tica, sino que es precisa una comparacio\u0301n geome\u0301trica espacial.<\/p>\n Por otra parte, considera que las notificaciones se realizaron correctamente tanto a los colindantes registrales como a los catastrales, sin que hubiera oposici\u00f3n y el hecho de que alguna notificaci\u00f3n se haya hecho mediante edicto en el BOE<\/strong>, tras varios intentos infructuosos de notificaci\u00f3n personal por parte del notario, es suficiente para que ning\u00fan colindante pueda alegar indefensi\u00f3n; de otro modo, la mera inacci\u00f3n del titular colindante notificado bastar\u00eda para frustrar todos los expedientes del T\u00edtulo Vi de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n Por \u00faltimo se\u00f1ala que para poder denegar el acceso de la georreferenciacio\u0301n al asiento, cuando no hay oposicio\u0301n de colindantes, debe existir una valoracio\u0301n justificada y fundamentada<\/strong> de las circunstancias, para no abocar al promotor al procedimiento judicial, paralizando el tra\u0301fico de la finca. Por todo ello, se considera que las dudas expresadas no fueron fundamentadas con la debida claridad y precisio\u0301n, pues no se advirtieron en la misma la existencia de alteraciones catastrales, que justifiquen una alteracio\u0301n del peri\u0301metro, forma y superficie de la finca inscrita, como exigio\u0301 la Resolucio\u0301n de 17 de junio de 2020. Por ello, no puede exigirse que en el acta notarial se hayan llevado a cabo por parte del notario pruebas, diligencias o averiguaciones que tuvieran por objetivo disipar dudas no expuestas por el registrador al expedir la certificacio\u0301n, para que pudieran ser subsanadas en la tramitacio\u0301n del expediente.\u00a0(VEJ)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 16 de marzo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Tomelloso, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aumento de capital.<\/p>\n Resumen: <\/strong><\/span>Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo por tanto, a los de fecha anterior a la anotaci\u00f3n. <\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Se presenta una escritura de aportaci\u00f3n de inmuebles estando \u00e9stos gravados con una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer ordenada por Hacienda P\u00fablica.<\/p>\n La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por la existencia de una prohibici\u00f3n de disponer adoptada en un procedimiento administrativo, prevista en el art\u00edculo\u00a0170.6 de la Ley General Tributaria, que cierra el Registro de la Propiedad a los actos de disposici\u00f3n, aun los de fecha anterior, por aplicaci\u00f3n del principio de prioridad del art\u00edculo\u00a017 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\nIR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE ABRIL<\/strong><\/a><\/h2>\n
VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n
<\/a>127.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA A APODERADA DEL VENDEDOR. POSIBLE DOBLE VENTA<\/strong><\/span><\/h6>\n
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<\/a>128.* <\/span><\/strong>CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA. FALTA DE CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>130.*** ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE CONTRATO DE RESERVA (DE COMPRAVENTA). HERENCIA Y PARIENTES TRONQUEROS EN EL PA\u00cdS VASCO.<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>131.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE 199 LH PARA RECTIFICAR EL REGISTRO EN CUANTO A LA REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE FINCA COLINDANTE.<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>132.* EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACI\u00d3N POR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. DUDAS DE IDENTIDAD. NOTIFICACIONES<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>133.** AUMENTO DE CAPITAL. APORTACI\u00d3N DE INMUEBLE SUJETO A ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER<\/span><\/strong><\/h6>\n