{"id":93131,"date":"2022-05-02T17:58:03","date_gmt":"2022-05-02T15:58:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=93131"},"modified":"2022-12-14T23:54:36","modified_gmt":"2022-12-14T22:54:36","slug":"abril-2022-operaciones-preparatorias-de-compraventas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/fiscal\/informes-mensuales-fiscal\/abril-2022-operaciones-preparatorias-de-compraventas\/","title":{"rendered":"Informe Fiscal Abril 2022. Promesas, arras, precontratos, opciones, pase."},"content":{"rendered":"\r\n

INFORME ACTUALIDAD FISCAL ABRIL 2022<\/span><\/h1>\r\n

JAVIER M\u00c1XIMO JUAREZ GONZ\u00c1LEZ. NOTARIO DE VALENCIA<\/h2>\r\n

 <\/p>\r\n

PRESENTACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\r\n

El informe de este abril de 2022, a la espera del sol de mayo, se estructura en las tres partes cl\u00e1sicas:\u00a0<\/p>\r\n

(I) Normativa<\/strong>, donde es de destacar la Ley Org\u00e1nica 2\/2022, que establece exenciones fiscales en el ITP, ISD e IIVTNU respecto de transmisiones a favor de personas hu\u00e9rfanas de v\u00edctimas de violencia de g\u00e9nero.\u00a0<\/strong><\/a><\/p>\r\n

(II) Jurisprudencia y doctrina administrativa<\/strong> en cuya sede son dignas de resaltar: (I) Consulta DGT a prop\u00f3sito de la conmutaci\u00f3n del usufructo viudal<\/strong> <\/a>(II) Consulta<\/strong> tambi\u00e9n de la DGT respecto de la <\/a>cesi\u00f3n de inmuebles a cambi\u00f3n de pensi\u00f3n<\/a>; ambas aportan novedades en el criterio administrativo de la tributaci\u00f3n de dichas instituciones<\/strong>; y (III) Consulta DGT contemplando el caso de tributaci\u00f3n en el IVA de operaciones inmobiliarias m\u00faltiples econ\u00f3micamente conexas,<\/strong><\/a><\/p>\r\n

(III) Finalmente, el tema del mes se dedica al r\u00e9gimen fiscal en varios tributos de las operaciones preparatorias de las transmisiones inmobiliarias<\/a><\/strong>, que quedando muy a menudo,\u00a0 silentes u ocultas al formalizarse las transmisiones, sin embargo, no dejan de tener repercusiones tributarias adicionales o complementarias a las transmisiones.\u00a0\u00a0<\/p>\r\n

Espero que os sea de utilidad.\u00a0<\/p>\r\n

Este informe se elabora con la colaboraci\u00f3n de mi compa\u00f1ero JESUS BENEYTO FELIU, al que agradezco su colaboraci\u00f3n.<\/strong><\/p>\r\n

JAVIER M\u00c1XIMO JU\u00c1REZ GONZ\u00c1LEZ.<\/strong><\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

ESQUEMA<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.<\/strong><\/a><\/h3>\r\n

A) UNI\u00d3N EUROPEA.<\/strong><\/a><\/p>\r\n

.- Reglamento De Ejecuci\u00f3n (UE) 2022\/432<\/strong>, de 15 de marzo DEL CONSEJO (DUE 16\/3\/2022), por el que se modifica el Reglamento de Ejecuci\u00f3n (UE) n.\u00ba 282\/2011 en lo que respecta al certificado de exenci\u00f3n del IVA<\/strong> y\/o de los impuestos especiales
\r\n
\r\nB) ESTADO.<\/strong><\/a><\/p>\r\n

– Ley 5\/2022,<\/strong> de 9 de marzo por la que se modifican la LIS y el TRLIRNR, en relaci\u00f3n con las asimetr\u00edas h\u00edbridas. Ir a resumen en la web<\/a><\/strong><\/p>\r\n

.- RDL 4\/2022<\/strong>, de 15 de marzo (BOE 16\/3\/2022), por el que se adoptan medidas urgentes de apoyo al sector agrario por causa de la sequ\u00eda.<\/p>\r\n

.- Ley Org\u00e1nica 2\/2022<\/strong>, de 21 de marzo (BOE 22\/3\/2022) de mejora de la protecci\u00f3n de las personas hu\u00e9rfanas v\u00edctimas de la violencia de g\u00e9nero. ITP y AJD, ISD, IIVTNU. Ir a resumen en la web<\/strong><\/a><\/p>\r\n

.- RDL 6\/2022, de 29 de marzo (BOE 30\/3\/2022)<\/strong> por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra en Ucrania (DF 10\u00aa: IRPF, IS, IRNR e IP)<\/strong>. Ir a resumen en la web.<\/strong><\/a><\/p>\r\n

C) BALEARES.<\/strong><\/a>
\r\n
\r\nD) CASTILLA LA MANCHA.<\/strong><\/a>
\r\n
\r\nE) NAVARRA.<\/strong><\/a>
\r\n
\r\nF) PA\u00cdS VASCO<\/strong><\/a>
\r\n
\r\nPARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.<\/strong><\/a><\/h3>\r\n

A) ISD E ITP Y AJD.<\/strong><\/a><\/p>\r\n

.- SENTENCIA TS DE 8\/3\/2022 (ROJ STS 861\/2022). ISD E ITP: Anulada en sede econ\u00f3mico-administrativa una comprobaci\u00f3n de valores ordenada la retroacci\u00f3n de actuaciones para nueva comprobaci\u00f3n de valores debidamente motivada, la Administraci\u00f3n no puede girar una liquidaci\u00f3n provisional a cuenta sobre los valores declarados.<\/strong>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0142-22, DE 28\/1\/2022. SUCESIONES: En caso de legado al c\u00f3nyuge viudo del usufructo universal, la conmutaci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de la cuota legal usufructuaria es permuta sujeta a TPO. Los nudo propietarios deber\u00e1n pagar la mayor de las liquidaciones entre la correspondiente a la adquisici\u00f3n onerosa o la procedente en el ISD por la consolidaci\u00f3n ordinaria.<\/strong><\/a>
\r\n
\r\nB) ISD, ITP Y AJD E IVA.<\/strong><\/a>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0198-22, DE 7\/2\/2022. ISD, ITP Y AJD E IVA:<\/strong><\/a>\u00a0La cesi\u00f3n de la nuda propiedad de un inmueble por un particular a cambio de una renta vitalicia por una sociedad queda sujeta a TPO, la renta en contraprestaci\u00f3n al ser realizada por un sujeto pasivo de IVA, queda sujeta y exenta de IVA. Cuando la base imponible de la cesi\u00f3n en TPO supere a la base imponible de la cesi\u00f3n seg\u00fan el IVA en los par\u00e1metros del art. 14.6 TRITPAJD, puede resultar de aplicaci\u00f3n el art. 14.6 TRITPAJD, si bien, al ser una sociedad tributar\u00e1 en el IS.<\/strong>
\r\n
\r\nC) ISD.<\/strong><\/a>
\r\n
\r\n.- SENTENCIA TS DE 6\/4\/2022 (ROJ TS1413\/2022). ISD: Las liquidaciones respecto a no residentes ajenos a la UE y al EEE contrarias a la sentencia del TJUE de 3\/9\/2014, que sean firmes, son susceptibles de invocar la nulidad de pleno derecho por la causa prevista en la letra a) del apartado 1 del art\u00edculo 217 LGT<\/strong>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0499-22, DE 14\/3\/2022. SUCESIONES: La adquisici\u00f3n por consolidaci\u00f3n ordinaria en el nudo propietario en una sucesi\u00f3n, queda sujeta y no prescrita; aunque la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad estuviera prescrita. No caben aplicar las reducciones que se pudieron aplicar al adquirir la nuda propiedad.<\/strong><\/a>
\r\n
\r\nD) ITP y AJD.<\/strong><\/a><\/p>\r\n

.- SENTENCIA TS DE 23\/03\/2022 (ROJ STS 1187\/2022). AJD: Las escrituras de pr\u00e9stamos hipotecarios destinados a construir viviendas en r\u00e9gimen de VPO resultan exentas en proporci\u00f3n a las VPO calificadas en el edificio, quedando excluidos la parte del pr\u00e9stamo correspondiente a otros elementos inmobiliarios que no ostentan la calificaci\u00f3n de protecci\u00f3n oficial\u00bb<\/strong>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0298-22, DE 17\/2\/2022. TPO: Aunque se trate de la transmisi\u00f3n de una Vivienda de Protecci\u00f3n P\u00fablica de precio m\u00e1ximo inferior al valor de referencia, se debe autoliquidar por el valor de referencia, si bien el sujeto pasivo puede instar la rectificaci\u00f3n de la autoliquidaci\u00f3n haciendo valer el precio m\u00e1ximo.<\/strong>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0052-22, DE 14\/1\/2022. AJD: Queda no sujeta a AJD la escritura que deja sin efecto una obra nueva y divisi\u00f3n horizontal no realizada. La segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n previa a una extinci\u00f3n de condominio para formaci\u00f3n de lotes equivalentes es un hecho imponible en AJD adicional a la extinci\u00f3n de condominio. La extinci\u00f3n de condominio con adjudicaciones proporcionales a los haberes queda sujeta a AJD. En los supuestos sujetos, la base imponible es el valor de referencia salvo que el valor declarado sea superior.<\/strong>
\r\n
\r\nE) IVA. <\/strong><\/a><\/p>\r\n

.- RESOLUCI\u00d3N TEAC DE 20\/1\/2022, N\u00ba 00\/01471\/2019\/00\/00. IVA: Hay autoconsumo por<\/strong> cambio de afectaci\u00f3n a sectores diferenciados, cuando se traslada del sector de promoci\u00f3n inmobiliaria al de arrendamiento de viviendas sin opci\u00f3n de compra; por el contrario no lo hay cuando las viviendas pasan del sector de promoci\u00f3n inmobiliaria al de arrendamiento con opci\u00f3n de compra de viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido.<\/strong>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0028-22, DE 4\/1\/2022. IVA: Aunque en principio la realizaci\u00f3n de varias operaciones conexas que constituyen hechos imponibles independientes en el IVA, debe cada operaci\u00f3n ser objeto de tributaci\u00f3n aislada; cuando son indisociables econ\u00f3micamente, tambi\u00e9n lo son a efectos de IVA, debiendo considerarse operaci\u00f3n principal cuyas reglas determinan la tributaci\u00f3n en el IVA, la que supone el hito final, en este caso, la entrega de edificaciones terminadas, por lo que no procede la renuncia a la exenci\u00f3n en el IVA. <\/strong><\/a>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0232-22, DE 10\/2\/2022. IVA: La transmisi\u00f3n por el propietario persona f\u00edsica de un terreno sobre el que est\u00e1 constituido un derecho de superficie de edificaci\u00f3n urbano ya ejecutado, es una transmisi\u00f3n realizada por sujeto pasivo de IVA de terreno edificable, sujeta y no exenta de IVA. <\/strong><\/p>\r\n

TERCERA PARTE. TEMA DEL MES. TRIBUTACI\u00d3N DE LAS OPERACIONES PREPARATORIAS DE LAS COMPRAVENTAS EN IVA, ITP Y AJD E IRPF.<\/strong><\/a><\/h3>\r\n

\u00a0 1) DELIMITACI\u00d3N PREVIA.<\/strong><\/a>
\r\n\u00a0 2) RESERVAS QUE NO GENERAN OBLIGACIONES PARA LAS PARTES Y NO HAY ENTREGAS DE CANTIDAD O HABI\u00c9NDOLAS SE RETORNAN.<\/strong><\/a>
\r\n\u00a0 3) PROMESAS, ARRAS, PRECONTRATOS DE COMPRAVENTA Y CONTRATOS DE COMPRAVENTA SIN TRADICI\u00d3N.<\/strong><\/a>
\r\n\u00a0 4) OPCIONES.<\/strong><\/a>
\r\n\u00a0 5) TRANSMISI\u00d3N DE OPCIONES.<\/strong><\/a>
\r\n\u00a0 6) CESIONES DE DERECHOS – PASE -.<\/strong><\/a><\/p>\r\n

PONENTE JAVIER M\u00c1XIMO JU\u00c1REZ GONZ\u00c1LEZ.<\/strong>
\r\n
\r\n
\r\nDESARROLLO.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

<\/a>PARTE PRIMERA. NORMATIVA.<\/span><\/strong><\/h2>\r\n

<\/a>A) UNI\u00d3N EUROPEA.<\/strong><\/h3>\r\n

.- Reglamento De Ejecuci\u00f3n (UE) 2022\/432<\/strong>, de 15 de marzo DEL CONSEJO (DUE 16\/3\/2022), por el que se modifica el Reglamento de Ejecuci\u00f3n (UE) n.\u00ba 282\/2011 en lo que respecta al certificado de exenci\u00f3n del IVA<\/strong> y\/o de los impuestos especiales<\/p>\r\n

<\/a>B) ESTADO.<\/strong><\/h3>\r\n

.- Ley 5\/2022,<\/strong> de 9 de marzo por la que se modifican la LIS y el TRLIRNR, en relaci\u00f3n con las asimetr\u00edas h\u00edbridas. Ir al resumen<\/a><\/strong>
\r\n
\r\n.-<\/strong> RDL 4\/2022,<\/strong> de 15 de marzo (BOE 16\/3\/2022), por el que se adoptan medidas urgentes de apoyo al sector agrario por causa de la sequ\u00eda.\u00a0
\r\n
\r\n.- <\/a>Ley Org\u00e1nica 2\/2022,<\/strong> de 21 de marzo (BOE 22\/3\/2022) de mejora de la protecci\u00f3n de las personas hu\u00e9rfanas v\u00edctimas de la violencia de g\u00e9nero. ITP y AJD, ISD, IIVTNU. Ir a resumen en la web<\/a><\/strong>
\r\n
\r\n.- RDL 6\/2022,<\/strong> de 29 de marzo (BOE 30\/3\/2022) por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra en Ucrania (DF 10\u00aa: IRPF, IS, IRNR e IP). Ir a resumen en la web.<\/a><\/strong>
\r\n
\r\n<\/a>C) BALEARES.<\/strong><\/span>
\r\n
\r\n.- Decreto Ley 4\/2022<\/strong>, de 30 de marzo (BOIB 31\/3\/2022), por el que se adoptan medidas extraordinarias y urgentes para paliar la crisis econ\u00f3mica y socia<\/strong>l producida por los efectos de la guerra en Ucrania.
\r\n
\r\n<\/a>D) CASTILLA LA MANCHA.<\/strong><\/span>
\r\n
\r\n.- Ley 3\/2022,<\/strong> de 18 de marzo (DOCLM 24\/3\/2022), por la que se modifica parcialmente el TR de la Ley de Hacienda de Castilla-La Mancha.<\/strong>
\r\n
\r\n<\/a>E) NAVARRA.<\/strong><\/span>
\r\n
\r\n.- Decreto Foral 15\/2022, de 23 de febrero (BON 10\/3\/2022) por el que se modifican el Reglamento del IVA<\/strong>; el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturaci\u00f3n; el Decreto Foral 69\/2010, por el que se regula la declaraci\u00f3n anual de operaciones con terceras personas; el Reglamento del IRPF; el Reglamento del IS<\/strong>; y el Reglamento de la Inspecci\u00f3n Tributaria.
\r\n
\r\n.- Orden Foral 13\/2022<\/strong>, de 31 de enero (BON 17\/3\/2022) por la que se aprueban los precios medios de venta de veh\u00edculos y de embarcaciones usados, aplicables en la gesti\u00f3n de ISD, ITP<\/strong> y Especial sobre Determinados Medios de Transporte.
\r\n
\r\n<\/a>F) PA\u00cdS VASCO<\/strong><\/span>
\r\n
\r\n.- \u00c1LAVA. Decreto Foral 8\/2022<\/strong>, de 22 de febrero (BOTHA 2\/3\/2022), por el que se aprueba la modificaci\u00f3n<\/strong> del Decreto Foral 41\/2014, de 1 de agosto, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades.<\/strong>
\r\n
\r\n.- \u00c1LAVA. Decreto Foral 12\/2022,<\/strong> de 8 de marzo (BOTHA 16\/3\/2022), por el que se aprueban los precios medios de venta de veh\u00edculos autom\u00f3viles y embarcaciones, a efectos del ITP y AJD, ISD<\/strong> y del Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.
\r\n
\r\n.- \u00c1LAVA. Decreto Normativo De Urgencia Fiscal 3\/2022,<\/strong> de 15 de marzo (BOTHA 23\/3\/2022), por el que se aprueba el Impuesto sobre Determinados Servicios Digitales<\/strong>.
\r\n
\r\n.- \u00c1LAVA. Decreto Normativo De Urgencia Fiscal 4\/2022,<\/strong> de 15 de marzo (BOTHA 23\/3\/2022), por el que se aprueba el Impuesto sobre las Transacciones Financieras.<\/strong>
\r\n
\r\n.- GUIP\u00daZCOA. Norma Foral 1\/2022<\/strong> (BOG 9\/3\/2022), por la que se aprueban determinadas modificaciones tributarias para el a\u00f1o 2022.<\/strong>
\r\n
\r\n.– GUIP\u00daZCOA. Norma Foral 2\/2022<\/strong>, de 10 de marzo (BOG 17\/3\/2022), del ISD.<\/strong><\/p>\r\n

.- VIZCAYA. Decreto Foral 27\/2022<\/strong>, de 22 de marzo (BOV 31\/3\/2022), por el que se modifica el Reglamento del Catastro Inmobiliario<\/strong> Foral del Territorio Hist\u00f3rico de Bizkaia aprobado mediante Decreto Foral 118\/2016, de 28 de junio.
\r\n
\r\n.- VIZCAYA. Decreto Foral 28\/2022<\/strong>, de 22 de marzo (BOV 31\/3\/2022), por el que se modifican las normas t\u00e9cnicas para la valoraci\u00f3n a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza r\u00fastica,<\/strong> aprobadas mediante Decreto Foral 168\/2014.<\/p>\r\n

\u00a0
\r\n
\r\n<\/a>PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

<\/a>A) ISD E ITP Y AJD.<\/strong><\/h3>\r\n

.- SENTENCIA TS DE 8\/3\/2022 (ROJ STS 861\/2022). ISD E ITP: Anulada en sede econ\u00f3mico-administrativa una comprobaci\u00f3n de valores ordenada la retroacci\u00f3n de actuaciones para nueva comprobaci\u00f3n de valores debidamente motivada, la Administraci\u00f3n no puede girar una liquidaci\u00f3n provisional a cuenta sobre los valores declarados.<\/strong>
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abPRIMERO.- Objeto del presente recurso de casaci\u00f3n\u00bb.
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abPor tanto, se trata de esclarecer si, habi\u00e9ndose anulado en v\u00eda econ\u00f3mico-administrativa una liquidaci\u00f3n correctora de la declaraci\u00f3n de los sujetos pasivos, por falta de motivaci\u00f3n en la valoraci\u00f3n de determinados bienes y tras haberse ordenado la retroacci\u00f3n de las actuaciones para que el \u00f3rgano administrativo competente efect\u00fae una nueva comprobaci\u00f3n de valores, esta vez debidamente motivada, el \u00f3rgano de ejecuci\u00f3n del citado acto revisor puede, antes de realizar la valoraci\u00f3n motivada de los bienes en discusi\u00f3n, dictar una liquidaci\u00f3n provisional -a cuenta de la liquidaci\u00f3n que finalmente resulte- conforme a los valores declarados por la contribuyente y compensar seguidamente tal liquidaci\u00f3n provisional con la cuant\u00eda que resulte a devolver por la ya referida anulaci\u00f3n de la liquidaci\u00f3n tributaria, minorando as\u00ed la devoluci\u00f3n por ingresos indebidos que, de otro modo, habr\u00eda debido producirse\u00bb.
\r\n(\u2026) \u00abQUINTO.- Interpretaci\u00f3n jur\u00eddica de las cuestiones planteadas en el auto de admisi\u00f3n.
\r\nLa cuesti\u00f3n interpretativa que la Secci\u00f3n de Admisi\u00f3n de esta Sala nos propone, debe ser contestada del siguiente modo, a efectos de fijaci\u00f3n de doctrina jurisprudencial:
\r\n1) La Administraci\u00f3n tributaria no puede, en ejecuci\u00f3n del deber de motivar el valor de determinados bienes -o de otros deberes formales- una vez ordenada la retroacci\u00f3n de las actuaciones a tal efecto, dictar una liquidaci\u00f3n provisional – a cuenta de la que finalmente resulte-, ni antes ni despu\u00e9s de realizar la valoraci\u00f3n motivada o de cumplir lo ordenado en la retroacci\u00f3n.
\r\n2) S\u00f3lo puede girarse liquidaci\u00f3n provisional cuando concurra alguna de las circunstancias que la hacen posible en el art. 101 LGT, siempre que tal liquidaci\u00f3n provisional se adopte en el seno de un procedimiento de inspecci\u00f3n propiamente dicho, sin que puedan considerarse como tales las actuaciones limitadas a ejecutar una resoluci\u00f3n econ\u00f3mico-administrativa.
\r\n3) La Administraci\u00f3n tributaria incurre en exceso il\u00edcito, determinante de la nulidad de sus actos, cuando adopta por su cuenta medidas distintas o ajenas a las directamente encaminadas a dar cumplimiento a lo ordenado en sede econ\u00f3mico-administrativa, en este caso motivar sus propios actos, sin que la liquidaci\u00f3n provisional guarde relaci\u00f3n alguna, ni con la retroacci\u00f3n, ni con la actividad que debe realizarse al efecto.
\r\n4) Se incumple as\u00ed el principio de que nadie se puede beneficiar de sus propias torpezas (allegans turpitudinem propriam non auditur), pues la liquidaci\u00f3n provisional surge directamente del incumplimiento, pues lo que en el fondo propicia esa curiosa liquidaci\u00f3n provisional \u00aba cuenta\u00bb es un patente incumplimiento del deber de motivar, infracci\u00f3n que no cabe situar, en el plano conceptual, entre las meramente formales, pues esa falta de motivaci\u00f3n, como reiteradamente ha se\u00f1alado este Tribunal Supremo, en todas las secciones de la Sala Tercera, denota la ausencia de razones que puedan ser dadas a conocer al destinatario y al \u00f3rgano judicial llamado a su control, dejando as\u00ed una puerta abierta a la arbitrariedad. En el \u00e1mbito de esa segunda oportunidad de \u00abhacerlo bien esta vez\u00bb que se brinda al \u00f3rgano incumplidor, no cabe extraer beneficio o ventaja que derive de su propia torpeza o infracci\u00f3n\u00bb.(\u2026)
\r\n
\r\nComentario: <\/em>
\r\nIrreprochable el criterio sentando por el TS que, adem\u00e1s, me ha dado ha conocer un principio que con mis canas desconoc\u00eda, aunque de l\u00f3gica irrebatible:\u00bb\u2026. principio de que nadie se puede beneficiar de sus propias torpezas (allegans turpitudinem propriam non auditur)\u00bb.<\/em>
\r\n
\r\n<\/a>.- CONSULTA DGT V0142-22, DE 28\/1\/2022. SUCESIONES: En caso de legado al c\u00f3nyuge viudo del usufructo universal, la conmutaci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de la cuota legal usufructuaria es permuta sujeta a TPO. Los nudo propietarios deber\u00e1n pagar la mayor de las liquidaciones entre la correspondiente a la adquisici\u00f3n onerosa o la procedente en el ISD por la consolidaci\u00f3n ordinaria.<\/strong>
\r\n
\r\n\u00abHECHOS: El padre de los consultantes ha otorgado testamento en el cual lega el usufructo vidual a la madre y nombre herederos universales a los tres hijos. Por el contrario, la madre no tiene testamento. Todos los consultantes son de vecindad gallega.
\r\n
\r\nCUESTI\u00d3N: En el supuesto en que el padre falleciera antes que la madre y no se produzcan excesos de adjudicaci\u00f3n en la disoluci\u00f3n de la sociedad de gananciales, desea conocer la tributaci\u00f3n en el caso de que entre la madre y los hijos se conmutara el usufructo por la nuda propiedad y se adjudicaran bienes en pleno dominio.
\r\nTributaci\u00f3n en el caso de que fallezca antes la madre, y entre el padre y los hijos se conmutara el usufructo por la nuda propiedad y se adjudicaran bienes en pleno dominio.
\r\n
\r\nCONTESTACI\u00d3N:\u00bb
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abEllo comporta que, a los efectos examinados, la adquisici\u00f3n del derecho de usufructo vitalicio legado a do\u00f1a X por su esposo con car\u00e1cter universal sobre todos los bienes de la herencia, se produjo el 18 de febrero de 2009, momento en el que los coherederos adquirieron tambi\u00e9n la nuda propiedad de todos los bienes de la herencia, adquisici\u00f3n que no requiere de partici\u00f3n alguna.
\r\n
\r\nPor tanto, cuando el 28 de julio de 2009, en la escritura de manifestaci\u00f3n y aceptaci\u00f3n de herencia otorgada, deciden conmutar el usufructo vitalicio legado en la plena propiedad sobre determinados bienes, adquiriendo los coherederos la plena propiedad del resto de bienes, nos encontramos ante un acto traslativo de dominio que debe tributar independientemente.
\r\nEn efecto, la partici\u00f3n realizada es expresi\u00f3n de la voluntad de las partes, si bien al no corresponderse con las disposiciones testamentarias, comporta la existencia de un negocio jur\u00eddico distinto del de la adquisici\u00f3n de la herencia\u00bb.
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abPor lo tanto, de acuerdo con la interpretaci\u00f3n que el Tribunal Supremo hace del art\u00edculo 57 del RISD, en el caso de que exista testamento y en el testamento constara que el causante lega al c\u00f3nyuge viudo el usufructo de los bienes, este s\u00f3lo ser\u00eda aplicable en los supuestos en los que la conmutaci\u00f3n del usufructo afecte a los derechos legitimarios, es decir, a aquellos atribuidos \u201cex lege\u201d, como leg\u00edtima a los herederos forzosos, a los que hacen referencia los art\u00edculos 839 y 840 del C\u00f3digo Civil y 255 y 256 de la Ley 2\/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia. En los dem\u00e1s casos se producir\u00e1n dos negocios jur\u00eddicos independientes, la aceptaci\u00f3n de la herencia que tributar\u00e1 por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en el que el c\u00f3nyuge viudo adquiere el usufructo de los bienes y los herederos universales la nuda propiedad y, con posterioridad, la permuta de la nuda propiedad por usufructo y viceversa. En este caso, los herederos universales, debido a la consolidaci\u00f3n de dominio sobre determinados bienes, s\u00f3lo pagar\u00e1n la mayor de las liquidaciones entre la que se encuentre pendiente por la desmembraci\u00f3n del dominio y la correspondiente al negocio jur\u00eddico en cuya virtud se extingue el usufructo, y el c\u00f3nyuge viudo tributar\u00e1 en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados por la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad de los bienes que se adjudique, tal y como establece el art\u00edculo 51.4 del RISD\u00bb.
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\nReiterando doctrina de anteriores consultas de la DGT en este espinoso tema, sin embargo, hay que apuntar dos aspectos interesantes:<\/em>
\r\n.- El primero, que aunque se trate de un usufructo universal, si la conmutaci\u00f3n no afecta m\u00e1s all\u00e1 de la cuota legal usufructuaria, la misma no tiene efectos impositivos adicionales.<\/em>
\r\n.- Que en caso de suponer hechos imponibles adicionales, respecto del nudo propietario la liquidaci\u00f3n a satisfacer es la mayor entre la correspondiente al ISD por la consolidaci\u00f3n ordinaria o la correspondiente a TPO por la permuta, tal como este autor mantuvo en el informe de octubre de 2020.<\/a><\/em><\/p>\r\n

<\/a>B) ISD, ITP Y AJD E IVA.<\/strong><\/h3>\r\n

<\/a>.– CONSULTA DGT V0198-22, DE 7\/2\/2022. ISD, ITP Y AJD E IVA: La cesi\u00f3n de la nuda propiedad de un inmueble por un particular a cambio de una renta vitalicia por una sociedad queda sujeta a TPO, la renta en contraprestaci\u00f3n al ser realizada por un sujeto pasivo de IVA, queda sujeta y exenta de IVA. Cuando la base imponible de la cesi\u00f3n en TPO supere a la base imponible de la cesi\u00f3n seg\u00fan el IVA en los par\u00e1metros del art. 14.6 TRITPAJD, puede resultar de aplicaci\u00f3n el art. 14.6 TRITPAJD<\/a>, si bien, al ser una sociedad tributar\u00e1 en el IS.<\/strong><\/p>\r\n

\u00abHECHOS: La entidad consultante es una entidad cuya actividad principal consiste en la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad de inmuebles a cambio de la constituci\u00f3n de rentas vitalicias-pensiones- en favor de propietarios, personas f\u00edsicas, no empresarios ni profesionales, de dichos inmuebles.
\r\n
\r\nCUESTI\u00d3N: Base imponible de la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad de los inmuebles.
\r\nSi le es de aplicaci\u00f3n la regla que establece el art\u00edculo 14.6 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados. \u00bfLa base imponible de la constituci\u00f3n de la pensi\u00f3n ser\u00e1 cero?
\r\n
\r\nCONTESTACI\u00d3N:\u00bb
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abDe acuerdo con los preceptos anteriores, la constituci\u00f3n por una entidad jur\u00eddica de una renta vitalicia a cambio de la transmisi\u00f3n de la nuda propiedad de una vivienda por una persona f\u00edsica incluye dos convenciones diferentes que constituyen la prestaci\u00f3n y contraprestaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico que se pretende realizar, que no es sino una modalidad de permuta (intercambio de cosa por cosa): Por una parte, la transmisi\u00f3n onerosa de un bien o derecho (en este caso, la nuda propiedad sobre un bien inmueble) y, por la otra, la constituci\u00f3n de una renta vitalicia \u2013pensi\u00f3n\u2013.
\r\n
\r\nPues bien, de acuerdo con lo expuesto y conforme a lo dispuesto en el transcrito art\u00edculo 23 del RITPAJD, cada uno de los permutantes deber\u00e1 tributar por lo que adquiera. Por consiguiente, resulta necesario analizar separadamente cada convenci\u00f3n se\u00f1alada, para determinar su tributaci\u00f3n:
\r\n
\r\nPrimero: Transmisi\u00f3n de la nuda propiedad de la vivienda a la entidad consultante.
\r\nLa transmisi\u00f3n de la nuda propiedad de la vivienda constituye una operaci\u00f3n sujeta a al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (ITPAJD), por la modalidad de transmisi\u00f3n patrimonial onerosa de un bien por personas f\u00edsicas (art\u00edculo 7.1.A), TRLITPAJD). No resultar\u00e1 aplicable el supuesto de no sujeci\u00f3n previsto en el apartado 5 del citado art\u00edculo 7 del TRLITPJD porque los transmitentes no tienen la consideraci\u00f3n de empresarios a efectos del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido (IVA).
\r\nLa base imponible se calcular\u00e1 conforme a las reglas del art\u00edculo 10. 5 a). Ser\u00e1 sujeto pasivo el adquirente de la vivienda, es decir la entidad consultante.
\r\n
\r\nSegundo: Constituci\u00f3n de la renta vitalicia (pensi\u00f3n) por la entidad consultante a favor de las personas f\u00edsicas\u00bb.
\r\n(\u2026) \u00abLa operaci\u00f3n objeto de consulta se ajusta claramente a este concepto, ya que la entidad aseguradora se compromete al pago de una renta vitalicia a cambio de la nuda propiedad recibida.
\r\nEst\u00e1 claro, por tanto, que el referido compromiso constituye una prestaci\u00f3n de servicios sujeta al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido. Sin embargo, este servicio de capitalizaci\u00f3n est\u00e1 exento de este impuesto en virtud de lo dispuesto en el art\u00edculo 20.Uno.16\u00ba de la LIVA\u2026\u2026\u00bb
\r\nEvidentemente, la sujeci\u00f3n de la constituci\u00f3n de la renta vitalicia al IVA, aun quedando exenta, impide su sujeci\u00f3n a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD (art\u00edculo 7.5, TRLITPAJD), y tampoco resulta de aplicaci\u00f3n la cuota variable del documento notarial regulado en el art\u00edculo 31.2, al faltar uno de los requisitos establecidos en dicho precepto, dado que la constituci\u00f3n de la renta vitalicia no tiene la condici\u00f3n de inscribible en ninguno de los registros p\u00fablicos a que se refiere dicho precepto.
\r\n
\r\nTercero: Falta de equivalencia entre las prestaciones.
\r\nDebe tenerse en cuenta que si en la cesi\u00f3n de la nuda propiedad de la vivienda a cambio de la renta vitalicia la base imponible a efectos de la cesi\u00f3n es superior en m\u00e1s del 20 por 100 y en 12.020,24 euros (2.000.000 de pesetas) a la de la pensi\u00f3n, como indica el art\u00edculo 14.6 del TRLITPAJD, la liquidaci\u00f3n a cargo del cesionario de los bienes \u2013la compa\u00f1\u00eda de seguros\u2013 se girar\u00e1 por el valor en que ambas bases coincidan y por la diferencia se le practicar\u00eda otra por el concepto de donaci\u00f3n. A este respecto, aunque la constituci\u00f3n de la renta vitalicia quede exenta de IVA y no tribute en ITPAJD, la operaci\u00f3n est\u00e1 sujeta al IVA, y por tanto tendr\u00e1 una base imponible en dicho impuesto, que es la que se debe comparar con la base imponible de la transmisi\u00f3n de la nuda propiedad. Sin embargo, en este caso, al ser el cesionario una persona jur\u00eddica, no existe sujeci\u00f3n al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, seg\u00fan dispone el art\u00edculo 3.2 de la Ley 29\/1987, de 18 de diciembre (BOE de 19 de diciembre de 1987), con independencia de que dicho incremento de patrimonio pueda quedar sujeto al Impuesto sobre Sociedades\u2026\u2026\u00bb
\r\n
\r\nComentario: <\/em>
\r\nAunque en principio reproduce la doctrina tradicional de la DGT sobre esta cuesti\u00f3n, sin embargo, a\u00f1ade un elemento adicional perturbador: Que procede la aplicaci\u00f3n del art. 14.6 TRITPAJD de ficci\u00f3n legal de donaci\u00f3n, aunque el pagador de la renta sea sujeto pasivo de IVA, estableciendo, fuera de todo apoyo normativo de dicho precepto (que compara en TPO la base imponible de la cesi\u00f3n con la de la pensi\u00f3n), la base imponible de la cesi\u00f3n con la base imponible de la pensi\u00f3n en el IVA. Adem\u00e1s concluye que si de tal contraste se cumplen los presupuestos del art. 14.6, la sociedad pagadora de la pensi\u00f3n tendr\u00e1 una base imponible positiva en su IS por donaci\u00f3n. Imaginaci\u00f3n si tiene la DGT.<\/em><\/p>\r\n

<\/a>C) ISD.<\/strong><\/h3>\r\n

.- SENTENCIA TS DE 6\/4\/2022 (ROJ TS1413\/2022). ISD: Las liquidaciones respecto a no residentes ajenos a la UE y al EEE contrarias a la sentencia del TJUE de 3\/9\/2014, que sean firmes, son susceptibles de invocar la nulidad de pleno derecho por la causa prevista en la letra a) del apartado 1 del art\u00edculo 217 LGT<\/strong>
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abSEXTO.- Contenido interpretativo de esta sentencia y resoluci\u00f3n de las pretensiones deducidas en el proceso
\r\nCon arreglo a lo que establece el art\u00edculo 93.1 LJCA, procede, en funci\u00f3n de todo lo razonado precedentemente declarar lo siguiente:
\r\n\u00abLa doctrina del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea contenida en la sentencia de 3 de septiembre de 2014, Comisi\u00f3n\/Espa\u00f1a (asunto C-127\/12; EU:C:20 14:2130), resulta de aplicaci\u00f3n a quienes no son residentes en la Uni\u00f3n Europea o en el Espacio Econ\u00f3mico Europeo, sino en Estados terceros, como Estados Unidos.
\r\nDicha doctrina, aunque no constituye, por s\u00ed misma, motivo suficiente para declarar la nulidad de cualesquiera actos obliga, no obstante, en presencia de actos firmes, a considerar la invocaci\u00f3n de una causa de nulidad de pleno derecho, prevista en la letra a) del apartado 1 del art\u00edculo 217 LGT.\u00bb
\r\nEn consecuencia, la sentencia de apelaci\u00f3n debe ser casada y anulada por resultar contraria a la doctrina expresada\u00bb.(\u2026)
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\nAunque ya es doctrina consolidada del TS vale la pena traerla de nuevo a colaci\u00f3n pues es pr\u00e1cticamente la \u00fanica v\u00eda que queda todav\u00eda abierta para que los no residentes extra\u00f1os a la UE y al EEE obtengan resarcimiento en liquidaciones firmes.<\/em>
\r\n
\r\n<\/a>.- CONSULTA DGT V0499-22, DE 14\/3\/2022. SUCESIONES: La adquisici\u00f3n por consolidaci\u00f3n ordinaria en el nudo propietario en una sucesi\u00f3n, queda sujeta y no prescrita; aunque la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad estuviera prescrita. No caben aplicar las reducciones que se pudieron aplicar al adquirir la nuda propiedad.<\/strong>
\r\n
\r\n\u00abHECHOS: Los padres del consultante fallecieron hace varios a\u00f1os. En el a\u00f1o 2019 realizaron la aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia en la que el consultante se adjudicaba lanuda propiedad del \u00fanico bien de la herencia, un inmueble, y su hermano el usufructo del mismo, habiendo prescrito el derecho de la Administraci\u00f3n para liquidar. Recientemente ha fallecido el hermano, por lo que el consultante consolida el domino sobre el inmueble.
\r\n
\r\nCUESTI\u00d3N: Si, al haber prescrito la tributaci\u00f3n por la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad sobre el inmueble, resultar\u00eda, tambi\u00e9n, prescrita la consolidaci\u00f3n del dominio sobre el mismo.
\r\nCONTESTACI\u00d3N:\u00bb
\r\n(\u2026) \u00abEn tal sentido, al haber dos momentos distintos para exigir la autoliquidaci\u00f3n y pago de la obligaci\u00f3n tributaria, cada uno de ellos es aut\u00f3nomo y tiene distintos momentos de inicio e interrupci\u00f3n de la prescripci\u00f3n.
\r\n
\r\nPor lo tanto, este Centro Directivo considera que la consolidaci\u00f3n de dominio no estar\u00eda prescrita por el simple hecho de estar prescrita la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad, en tanto en cuanto no hubiera transcurrido el plazo de 4 a\u00f1os desde que se deb\u00eda haber presentado la liquidaci\u00f3n por la extinci\u00f3n del usufructo, por lo que el consultante deber\u00e1 realizar una \u201csimulaci\u00f3n\u201d de la liquidaci\u00f3n que debiera haber hecho al adquirirla nuda propiedad y de esa simulaci\u00f3n averiguar el tipo medio, las deducciones y dem\u00e1s elementos para poder liquidar actualmente la consolidaci\u00f3n de dominio.
\r\n
\r\nPor \u00faltimo, en cuanto a la consulta sobre si ser\u00edan de aplicaci\u00f3n todas las reducciones a que tenga derecho el contribuyente ya que no se aplicaron en la desmembraci\u00f3n, resultar\u00e1 aplicable lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 51.2 del RISD, transcrito anteriormente, que determina que \u201cal extinguirse el usufructo el primer nudo propietario viene obligado a pagar por este concepto sobre la base del valor atribuido al mismo en su constituci\u00f3n, minorado, en su caso, en el resto de la reducci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 42 de este Reglamento cuando la misma no se hubiese agotado en la liquidaci\u00f3n practicada por la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad, y con aplicaci\u00f3n del mismo tipo medio efectivo de gravamen a que se refiere el p\u00e1rrafo anterior\u201d.
\r\n
\r\nConforme a este \u00faltimo precepto, no cabe aplicar todas las reducciones que no se aplicaron en la desmembraci\u00f3n, sino \u2013como se deduce del referido precepto\u2013, tan solo el resto de la reducci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 42 de este Reglamento cuando dicha reducci\u00f3n no se hubiese agotado en la liquidaci\u00f3n practicada por la adquisici\u00f3n de la nuda propiedad \u2013en este caso, la aplicada en la \u201csimulaci\u00f3n\u201d de la liquidaci\u00f3n que debiera haber hecho al adquirir la nuda propiedad\u00bb.
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\nPues, aunque sea petulante, parece que la DGT ha le\u00eddo el informe fiscal del mes de noviembre de 2021<\/a> para rebatirlo. Aunque eso de recurrir a una \u00absimulaci\u00f3n\u00bb como que no encaja mucho con el derecho fiscal y evidencia su desprop\u00f3sito.<\/em><\/p>\r\n

<\/a>D)\u00a0 ITP y AJD.<\/strong><\/h3>\r\n

.- SENTENCIA TS DE 23\/03\/2022 (ROJ STS 1187\/2022). AJD: Las escrituras de pr\u00e9stamos hipotecarios destinados a construir viviendas en r\u00e9gimen de VPO resultan exentas en proporci\u00f3n a las VPO calificadas en el edificio, quedando excluidos la parte del pr\u00e9stamo correspondiente a otros elementos inmobiliarios que no ostentan la calificaci\u00f3n de protecci\u00f3n oficial\u00bb<\/strong>
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abTERCERO.- Doctrina jurisprudencial y su proyecci\u00f3n al caso concreto.
\r\nConforme a las consideraciones que se han realizado anteriormente, ha de responderse a la cuesti\u00f3n seleccionada en el auto de admisi\u00f3n con inter\u00e9s casacional objetivo en el sentido de que una escritura p\u00fablica de pr\u00e9stamo hipotecario que se destinar\u00e1 a construir viviendas de protecci\u00f3n oficial est\u00e1, conforme a lo previsto en el art\u00edculo 45.I.B)12.b) del Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de septiembre, exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (modalidad Actos Jur\u00eddicos Documentados, documentos notariales, cuota proporcional) en proporci\u00f3n a las VPO calificadas en el edificio ofrecido como garant\u00eda en el que se ubican mayoritariamente viviendas de protecci\u00f3n oficial, en relaci\u00f3n con los elementos inmobiliarios (locales comerciales y garajes), que no ostentan la calificaci\u00f3n de protecci\u00f3n oficial\u00bb.(\u2026)
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\nSensato el criterio del TS: La exenci\u00f3n solo se extiende a la parte del pr\u00e9stamo relativa a los inmuebles sujetos al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n. Recordar que la consulta de la DGT V1113-19, de 21\/5\/2019, considera vigente y, por tanto, exentos los pr\u00e9stamos hipotecarios para financiar adquisici\u00f3n de terrenos y solares, promoci\u00f3n y adquisici\u00f3n de VPO y equiparadas de las CCAA, como reducci\u00f3n objetiva.<\/em>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0298-22, DE 17\/2\/2022. TPO: Aunque se trate de la transmisi\u00f3n de una Vivienda de Protecci\u00f3n P\u00fablica de precio m\u00e1ximo inferior al valor de referencia, se debe autoliquidar por el valor de referencia, si bien el sujeto pasivo puede instar la rectificaci\u00f3n de la autoliquidaci\u00f3n haciendo valer el precio m\u00e1ximo.<\/strong>
\r\n
\r\n\u00abHECHOS: El consultante va a adquirir una vivienda de segunda mano que tiene la calificaci\u00f3n de Vivienda de Protecci\u00f3n P\u00fablica, con un precio fijado por la Comunidad de Madrid de unos 350.000 \u20ac. El certificado catastral del valor de referencia es de 588.000 \u20ac.
\r\n
\r\nCUESTI\u00d3N: \u00bfPor qu\u00e9 valor debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados al realizar la compraventa, por el precio de venta fijado por la comunidad de Madrid o por el valor de referencia indicado en el Catastro?
\r\nCONTESTACI\u00d3N\u00bb:
\r\nSegundo: En el caso de bienes inmuebles, su valor ser\u00e1 el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. El valor de referencia ser\u00e1 el resultante del an\u00e1lisis de los precios comunicados por los fedatarios p\u00fablicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas. Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijar\u00e1, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoraci\u00f3n al mercado para los bienes de una misma clase.
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abTercero: Por tanto, y presuponiendo la vigencia del r\u00e9gimen de vivienda protegida que le sea aplicable, la vivienda a que alude el consultante no deber\u00e1 tener un valor de referencia superior al precio m\u00e1ximo de venta fijado administrativamente, ya que este ser\u00eda su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado.
\r\nCuarto: En el caso de que el valor de referencia supere el precio m\u00e1ximo de venta fijado administrativamente para la vivienda en cuesti\u00f3n, y, por tanto, su valor de mercado, y bien entendido que ello no le exime de su obligaci\u00f3n de practicar la correspondiente autoliquidaci\u00f3n por el valor de referencia, si el interesado entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses leg\u00edtimos podr\u00e1 impugnar la autoliquidaci\u00f3n y solicitar su rectificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos establecidos en el art\u00edculo 10 del TRLITPAJD.
\r\n
\r\nCONCLUSIONES.
\r\nPrimera: En las transmisiones de una vivienda la base imponible est\u00e1 constituida por el valor de referencia salvo que el precio o contraprestaci\u00f3n o el valor declarado fueran superiores.
\r\nSegunda: El valor de referencia de una vivienda no puede superar el valor de mercado. Por tanto, no puede superar el precio de venta de dicha vivienda limitado administrativamente, ya que este ser\u00eda su valor de mercado.
\r\nTercera. En el supuesto planteado, presuponiendo la vigencia del r\u00e9gimen legal de vivienda protegida que sea aplicable, el valor de referencia de la vivienda no deber\u00eda superar el precio m\u00e1ximo de venta asignado dicha vivienda. En caso de as\u00ed fuese, el interesado, con independencia de la obligaci\u00f3n de practicar autoliquidaci\u00f3n por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD por el valor de referencia asignado, podr\u00e1 solicitar la rectificaci\u00f3n de la autoliquidaci\u00f3n en los t\u00e9rminos establecidos en el art\u00edculo 10 del TRLITPAJD.\u00bb
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\nPues vaya, ante un error manifiesto del valor de referencia la DGT es inflexible. Parece que no conoce el principio de que nadie se puede beneficiar de sus propias torpezas (allegans turpitudinem propriam non auditur).<\/em>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0052-22, DE 14\/1\/2022. AJD: Queda no sujeta a AJD la escritura que deja sin efecto una obra nueva y divisi\u00f3n horizontal no realizada. La segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n previa a una extinci\u00f3n de condominio para formaci\u00f3n de lotes equivalentes es un hecho imponible en AJD adicional a la extinci\u00f3n de condominio. La extinci\u00f3n de condominio con adjudicaciones proporcionales a los haberes queda sujeta a AJD. En los supuestos sujetos, la base imponible es el valor de referencia salvo que el valor declarado sea superior.<\/strong>
\r\n
\r\n\u00abHECHOS:
\r\n(\u2026) Con relaci\u00f3n a dicho solar, anteriormente se hab\u00eda otorgado escritura p\u00fablica de obra nueva en construcci\u00f3n y divisi\u00f3n horizontal, aunque dicha obra, si bien fue inscrita en el Registro de la Propiedad, nunca se lleg\u00f3 a iniciar. En este momento, una vez adquirido el solar, los nuevos propietarios se plantean llevar a cabo las siguientes operaciones, mediante el otorgamiento de escritura p\u00fablica
\r\n1\u00ba.- Renunciar y\/o dejar sin efecto la obra nueva en construcci\u00f3n y divisi\u00f3n horizontal otorgada por el vendedor, instando su cancelaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.
\r\n2\u00ba.- Disolver la comunidad de bienes, para lo cual, previa la obtenci\u00f3n de la oportuna licencia urban\u00edstica municipal, dividir\u00edan el solar en dos nuevas fincas registrales, una de 9.000 m2, que se adjudicar\u00e1 a la entidad mercantil por su 90 por cien, y otra de 1.000 m2, que se adjudicar\u00e1 al particular consultante por su 10 por cien. Alternativamente, segregar\u00edan del solar una finca registral nueva de 1.000 m2, que se adjudicar\u00e1 al particular consultante por su porcentaje del 10 por ciento, adjudic\u00e1ndose la finca matriz de 9.000 m2 a la entidad mercantil.
\r\n
\r\nCUESTI\u00d3N: Si las siguientes operaciones estar\u00edan sujetas a alguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados:
\r\n– El acto documentado en escritura p\u00fablica por el que, a efectos de su cancelaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, se renuncia y\/o deja sin efecto una escritura p\u00fablica de obra nueva en construcci\u00f3n, nunca iniciada, y la consiguiente divisi\u00f3n horizontal.
\r\n– La disoluci\u00f3n de la comunidad de bienes existente sobre el solar, que es divisible, de forma que se adjudique en exclusiva a cada uno de los comuneros una parte del mismo en rigurosa proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n en la comunidad, sin que se produzcan excesos de adjudicaci\u00f3n
\r\n– La divisi\u00f3n o, alternativamente, la segregaci\u00f3n del solar, en tanto que ambas son operaciones registrales imprescindibles para poder disolver la comunidad de bienes existente sobre el mismo
\r\nEn caso de que la respuesta a cualquiera de las anteriores cuestiones fuese afirmativa, se solicita determinar qui\u00e9n o qui\u00e9nes ser\u00edan los sujetos pasivos y en qu\u00e9 porcentaje; cu\u00e1l ser\u00eda la base imponible en cada caso; y si ser\u00eda de aplicaci\u00f3n alguna exenci\u00f3n.
\r\n
\r\nCONTESTACI\u00d3N\u00bb:
\r\n(\u2026) \u00abCONCLUSIONES
\r\n1. La escritura de cancelaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal carece de contenido valuable, por lo que no estar\u00e1 sujeta a la cuota variable del documento notarial, de la modalidad de Actos Jur\u00eddicos Documentados, por no cumplir uno de los requisitos del art\u00edculo 31.2 del texto refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados.
\r\n2. En el supuesto que se examina, en el que se manifiesta que en la disoluci\u00f3n del condominio se adjudicar\u00e1 a cada uno de los comuneros una parte del solar en rigurosa proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n en la comunidad y sin que se produzcan excesos de adjudicaci\u00f3n, la operaci\u00f3n planteada deber\u00e1 tributar por la cuota variable del documento notarial de la modalidad de Actos Jur\u00eddicos Documentados, sin que sea de aplicaci\u00f3n exenci\u00f3n alguna, dada la literalidad de las exenciones establecidas en el art\u00edculo 45 del Texto Refundido del ITP y AJD y de la prohibici\u00f3n de la analog\u00eda en la Ley general tributaria. Ser\u00e1n sujetos pasivos las personas que insten o soliciten los documentos notariales, es decir, ambos comuneros, en proporci\u00f3n a su participaci\u00f3n en la comunidad, siendo la base imponible el valor del bien que a cada uno se adjudique.
\r\n3. Las operaciones de divisi\u00f3n y segregaci\u00f3n de una finca est\u00e1n sujetas a la cuota gradual de actos jur\u00eddicos documentados, documentos notariales al concurrir los cuatro requisitos exigidos en el art\u00edculo 31.2 del texto refundido. La condici\u00f3n de sujeto pasivo recae nuevamente en las personas que insten o soliciten los documentos notariales, que ser\u00e1n ambos comuneros, en proporci\u00f3n a su participaci\u00f3n en la comunidad. Y, en cuanto a la base imponible, conforme al art\u00edculo 70 del Reglamento depender\u00e1 de si se han originado dos nuevas fincas registrales (en el supuesto de la divisi\u00f3n), en cuyo caso la base imponible estar\u00e1 constituida por el valor de ambas fincas, o si s\u00f3lo se produce la inscripci\u00f3n de una nueva finca registral, la segregada de la matriz, en cuyo caso la base imponible ser\u00e1 el valor de esta nueva finca. ce ambos casos, la base imponible no podr\u00e1 ser inferior a la resultante de la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 10 del TRLITPAJD. Es extensible a estas operaciones lo dicho en cuanto a la posibilidad de aplicaci\u00f3n de exenciones en la disoluci\u00f3n de la comunidad de bienes.
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\n\u00abUna de cal y otra de arena\u00bb en este consulta:<\/em>
\r\n.- Por una parte reafirma la no sujeci\u00f3n a AJD de la extinci\u00f3n de una obra nueva y divisi\u00f3n horizontal no realizada.<\/em>
\r\n.- Por otra parte, se mantiene inflexible, contra el criterio ya asumido por el TEAC (resoluci\u00f3n de 11-7-2019, rec. 1406\/2016), reafirmando la procedencia de la tributaci\u00f3n adicional en AJD de las segregaciones y divisiones previas y necesarias para extinciones de condominio.<\/em><\/p>\r\n

<\/a>E) IVA.<\/strong><\/h3>\r\n

.- RESOLUCI\u00d3N TEAC DE 20\/1\/2022, N\u00ba 00\/01471\/2019\/00\/00. IVA: Hay autoconsumo por cambio de afectaci\u00f3n a sectores diferenciados, cuando se traslada del sector de promoci\u00f3n inmobiliaria al de arrendamiento de viviendas sin opci\u00f3n de compra; por el contrario no lo hay cuando las viviendas pasan del sector de promoci\u00f3n inmobiliaria al de arrendamiento con opci\u00f3n de compra de viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido.<\/strong>
\r\n
\r\nConforme al art. 9.1\u00ba.c) LIVA constituye autoconsumo de bienes sujeto al impuesto el cambio de afectaci\u00f3n de viviendas entre dos sectores diferenciados de actividad, pasando las mismas del sector de promoci\u00f3n inmobiliaria al de arrendamiento de viviendas sin opci\u00f3n de compra.
\r\nEn cambio, no se produce autoconsumo si las viviendas pasan del sector de promoci\u00f3n inmobiliaria al de arrendamiento con opci\u00f3n de compra de viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido. En este supuesto el arrendamiento es una actividad no exenta con total derecho a la deducci\u00f3n, igual que sucede con la actividad promotora. Por tanto, no cabe establecer sectores diferenciados al no diferir las prorratas en m\u00e1s de 50 puntos porcentuales.
\r\nA estos efectos, no cabe negar virtualidad a la cl\u00e1usula de opci\u00f3n de compra incluida en los contratos de arrendamiento suscritos por el hecho de que no se acordara el pago de una prima por parte del arrendatario, pues esta es un elemento accesorio cuya ausencia no invalida el contrato. Probada la intenci\u00f3n de las partes de conceder una opci\u00f3n de compra al arrendatario, debe prevalecer dicha intenci\u00f3n, aun cuando el arrendador sujet\u00f3 a ITP los citados arrendamientos de vivienda y no a IVA como impone el art. 20.1.23 Ley 37\/1992 Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido IVA
\r\nCriterio a\u00fan no reiterado que no constituye doctrina vinculante a los efectos del art\u00edculo 239 LGT, en lo relativo al arrendamiento de vivienda con opci\u00f3n de compra.
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\nCriterio el correcto de la DGT en un supuesto no tan infrecuente y del que vale la pena tener noticia.<\/em>
\r\n
\r\n<\/a>.- CONSULTA DGT V0028-22, DE 4\/1\/2022. IVA: Aunque en principio la realizaci\u00f3n de varias operaciones conexas que constituyen hechos imponibles independientes en el IVA, debe cada operaci\u00f3n ser objeto de tributaci\u00f3n aislada; cuando son indisociables econ\u00f3micamente, tambi\u00e9n lo son a efectos de IVA, debiendo considerarse operaci\u00f3n principal cuyas reglas determinan la tributaci\u00f3n en el IVA, la que supone el hito final, en este caso, la entrega de edificaciones terminadas, por lo que no procede la renuncia a la exenci\u00f3n en el IVA.<\/strong>
\r\n
\r\n\u00abHECHOS: La consultante es una entidad mercantil que suscribi\u00f3 con otra mercantil un contrato de promesa de compraventa por el que aqu\u00e9lla se compromet\u00eda a realizar todas las actuaciones urban\u00edsticas necesarias y a construir varias naves log\u00edsticas para ser adquiridas por la compradora una vez finalizadas. La consultante adquiri\u00f3 los terrenos necesarios y ha ido satisfaciendo las derramas emitidas por el correspondiente agente urbanizador (una Uni\u00f3n Temporal de Empresas) y, paralelamente, la misma ha ido facturando diversos anticipos de la futura entrega de las naves a la entidad adquirente. No obstante, antes de finalizar las obras de urbanizaci\u00f3n, las partes han acordado la transmisi\u00f3n del terreno en curso de urbanizaci\u00f3n por parte de la consultante a la adquirente, sin perjuicio de su obligaci\u00f3n de continuar con la urbanizaci\u00f3n del mismo (de manera que el agente urbanizador continuar\u00e1 expidi\u00e9ndole las facturas por las derramas) y construir las naves. En esta transmisi\u00f3n del terreno la consultante ha repercutido la cuota del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido correspondiente sin aplicar el mecanismo de inversi\u00f3n del sujeto pasivo.
\r\n
\r\nCUESTI\u00d3N: Si en la transmisi\u00f3n del terreno habr\u00eda resultado de aplicaci\u00f3n la regla de inversi\u00f3n del sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido prevista en el art\u00edculo 84.Uno.2\u00ba.e) de la Ley 37\/1992. Si a las facturas que la consultante emita a la adquirente por continuar con las labores de urbanizaci\u00f3n y la construcci\u00f3n y entrega final de las naves les resultar\u00eda de aplicaci\u00f3n el mecanismo de inversi\u00f3n del sujeto pasivo previsto en el art\u00edculo 84.Uno.2\u00ba.f) de la Ley 37\/1992.
\r\n
\r\nCONTESTACI\u00d3N:\u00bb<\/p>\r\n

(\u2026) \u00bb 2.- Por otra parte, seg\u00fan manifiesta la entidad consultante en su escrito, la operaci\u00f3n objeto de consulta consiste en la urbanizaci\u00f3n de unos terrenos y en la construcci\u00f3n y transmisi\u00f3n de unas naves, en virtud de la cual se proceder\u00e1 a la transmisi\u00f3n del poder de disposici\u00f3n de dichas naves y las fincas en las que se encuentran las mismas una vez finalizadas por completo las obras de urbanizaci\u00f3n y de construcci\u00f3n de las mismas.
\r\nNo obstante, en el curso de las obras de urbanizaci\u00f3n, las partes han acordado la previa transmisi\u00f3n del terreno en favor de la entidad adquirente, sin perjuicio de que la entidad transmitente continuar\u00e1 ejecutando las obras de urbanizaci\u00f3n sobre dicho terreno y la construcci\u00f3n de las naves hasta su finalizaci\u00f3n antes de la transmisi\u00f3n completa de las mismas.
\r\nEn relaci\u00f3n con la consideraci\u00f3n de las operaciones descritas como una \u00fanica operaci\u00f3n a efectos del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido, tal y como ha manifestado este Centro directivo, entre otras, en la contestaci\u00f3n vinculante, de 3 de febrero de 2015, con n\u00famero de referencia V0425-15, es necesario tener en cuenta lo se\u00f1alado por el Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea en su sentencia de 25 de febrero de 1999 en el asunto C-349\/96, en la que el dicho Tribunal se plante\u00f3 cu\u00e1les deben ser \u201clos criterios para decidir, en materia del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido, si una operaci\u00f3n que est\u00e1 compuesta por varios elementos debe ser considerada como una prestaci\u00f3n \u00fanica o como dos o m\u00e1s prestaciones diferentes que deben ser apreciadas separadamente\u201d.
\r\n(\u2026) \u00abEn consecuencia con lo anterior y seg\u00fan parece deducirse del escrito de consulta, la entrega del terreno que se ha realizado de manera previa a la entrega futura de las edificaciones objeto de consulta constituir\u00eda junto con dicha entrega futura de las edificaciones dos operaciones indisociables que formar\u00edan una operaci\u00f3n \u00fanica desde el punto de vista econ\u00f3mico y a efectos del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido.
\r\nEn este sentido, tal y como ha manifestado este Centro directivo en la contestaci\u00f3n vinculante de 12 de junio de 2019, n\u00famero V1390-19, deber\u00eda considerarse como prestaci\u00f3n principal de dicha operaci\u00f3n la entrega de las edificaciones futuras terminadas mientras que la entrega previa del terreno deber\u00eda considerarse una prestaci\u00f3n accesoria de la misma.
\r\n
\r\nAsimismo, la ejecuci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n que la entidad consultante est\u00e1 realizando sobre el terreno en el que se construir\u00e1n las naves que van a ser objeto de entrega y que le est\u00e1 facturando a la adquirente tambi\u00e9n debe considerarse una prestaci\u00f3n accesoria a la entrega de bienes (de las naves construidas) que constituye la prestaci\u00f3n principal de la operaci\u00f3n objeto de consulta\u00bb.
\r\n
\r\n(\u2026) \u00abEn este sentido, el art\u00edculo 1462 del C\u00f3digo Civil establece lo siguiente:
\r\n\u201cSe entender\u00e1 entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesi\u00f3n del comprador.
\r\nCuando se haga la venta mediante escritura p\u00fablica, el otorgamiento de \u00e9sta equivaldr\u00e1 a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.\u201d.
\r\nPor tanto, con car\u00e1cter general la cosa se entiende entregada cuando se pone en poder y posesi\u00f3n del adquirente. No obstante, el otorgamiento de la escritura p\u00fablica equivale a la entrega de la cosa solamente si tal entrega no se ha producido, de hecho, con anterioridad o de la misma no se deduce que tendr\u00e1 lugar posteriormente. Estas circunstancias han de reflejarse en dicha escritura p\u00fablica, pero en el caso de que no se reflejase la primera de las mencionadas, ello no obsta para que la entrega se haya producido anteriormente.
\r\nDe la informaci\u00f3n contenida en el escrito de consulta parece deducirse que el terreno no se pondr\u00e1 a disposici\u00f3n del cliente hasta el momento que se entreguen las naves construidas.
\r\nEn estas circunstancias, tal y como ha manifestado este Centro directivo, entre otras, en la contestaci\u00f3n vinculante de 9 de febrero de 2016, n\u00famero V0531-16, la transmisi\u00f3n del poder de disposici\u00f3n de la parcela de terreno no tendr\u00e1 lugar hasta la fecha en que, seg\u00fan la escritura p\u00fablica, se produzcan los efectos traslativos en ella previstos (fecha de entrega de las naves ya construidas), momento en el que, asimismo, se producir\u00e1 el devengo del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido correspondiente a dicha operaci\u00f3n.
\r\nLo anterior se entiende sin perjuicio del devengo por los pagos anticipados anteriores a la realizaci\u00f3n del hecho imponible, es decir, a la entrega efectiva del terreno y las naves, tal y como dispone el apartado dos del art\u00edculo 75 de la Ley 37\/1992 que, seg\u00fan manifiesta la entidad consultante, se han ido produciendo durante la realizaci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n y se seguir\u00e1n produciendo hasta que finalice la construcci\u00f3n de las naves y se produzca su entrega al adquirente\u00bb.
\r\n
\r\n(\u2026) A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los planes de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, concretamente las derivadas de la urbanizaci\u00f3n de la unidad de actuaci\u00f3n, son obligaciones de car\u00e1cter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art\u00edculo 90.1.1\u00b0 de la Ley 22\/2003, de 9 de julio, Concursal, de una hipoteca legal t\u00e1cita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripci\u00f3n de los planes de equidistribuci\u00f3n, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal car\u00e1cter (art. 158, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley Hipotecaria). Sin embargo, ello no impide que ostente la condici\u00f3n de hipoteca legal t\u00e1cita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del art. 90 de la Ley Concursal, se establece que, para que puedan ser clasificada con tal car\u00e1cter, \u201cla respectiva garant\u00eda deber\u00e1 estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislaci\u00f3n espec\u00edfica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal t\u00e1cita o de los refaccionarios de los trabajadores.\u201d
\r\n
\r\n(\u2026) No obstante lo anterior, seg\u00fan lo expuesto en los apartados anteriores de esta contestaci\u00f3n, la operaci\u00f3n principal objeto de consulta es la entrega de las naves una vez finalizadas a favor del adquirente, constituyendo el resto de prestaciones (la ejecuci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n y la entrega previa del terreno) un conjunto de prestaciones accesorias a la principal y que, por lo tanto, seguir\u00e1n el mismo r\u00e9gimen tributario a efectos del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido que \u00e9sta.
\r\nPor lo tanto, a dichas operaciones calificadas como la entrega de las propias naves finalizadas no le resultar\u00e1 de aplicaci\u00f3n el supuesto de inversi\u00f3n del sujeto pasivo previsto en el art\u00edculo 84.Uno.2\u00ba.e), tercer guion, de la Ley 37\/1992″. (\u2026)
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\nAunque un tanto confusa, lo relevante de esta consulta es que aborda la realizaci\u00f3n de varias operaciones conexas que en principio constituyen hechos imponibles independientes en el IVA. Pues bien, cuando son indisociables econ\u00f3micamente, tambi\u00e9n lo son a efectos de IVA, debiendo considerarse operaci\u00f3n principal cuyas reglas determinan la tributaci\u00f3n en el IVA, la que supone el hito final.<\/em>
\r\n
\r\n.- CONSULTA DGT V0232-22, DE 10\/2\/2022. IVA: La transmisi\u00f3n por el propietario persona f\u00edsica de un terreno sobre el que est\u00e1 constituido un derecho de superficie de edificaci\u00f3n urbano ya ejecutado, es una transmisi\u00f3n realizada por sujeto pasivo de IVA de terreno edificable, sujeta y no exenta de IVA.<\/strong>
\r\n
\r\n\u00abHECHOS: La persona f\u00edsica consultante va a transmitir un terreno sobre el que hay constituido un derecho de superficie con una edificaci\u00f3n destinada a una actividad comercial de supermercado.
\r\n
\r\nCUESTI\u00d3N: Sujeci\u00f3n y, en su caso, exenci\u00f3n del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido de la entrega del terreno objeto de consulta.
\r\n
\r\nCONSTESTACI\u00d3N:
\r\n
\r\n(\u2026) \u00ab\u2026..El consultante tiene la condici\u00f3n de empresario o profesional y estar\u00e1n sujetas al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido las entregas de bienes y prestaciones de servicios que en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional realice en el territorio de aplicaci\u00f3n del Impuesto.
\r\n2.- Por otra parte, seg\u00fan parece deducirse del escrito de consulta, sobre el terreno que va a transmitir el consultante a un tercero existe constituido un derecho de superficie en virtud del cual se ha construido una edificaci\u00f3n destinada a la actividad de supermercado.
\r\nEn relaci\u00f3n con la transmisi\u00f3n del terreno debe se\u00f1alarse que la transmisi\u00f3n del mismo llevar\u00e1 aparejada la subrogaci\u00f3n en el derecho de superficie ya existente por parte del adquirente del terreno.
\r\nLa transmisi\u00f3n del terreno objeto de consulta se encontrar\u00e1 sujeta y no exenta en la medida en que dicho terreno tenga la condici\u00f3n de edificable, tal y como parece deducirse del escrito de consulta, en los t\u00e9rminos expuestos\u00bb.
\r\n(\u2026) \u00abPor su parte, la mera subrogaci\u00f3n en el derecho de superficie que se produzca por parte del adquirente como consecuencia del cambio de titularidad del terreno, sin que medie contraprestaci\u00f3n espec\u00edfica por dicha subrogaci\u00f3n, no constituye la realizaci\u00f3n de operaci\u00f3n alguna sujeta al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido.
\r\nLo anterior ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n, con independencia de las operaciones derivadas de la nueva condici\u00f3n de superficiante que pudiera tener el adquirente en su relaci\u00f3n con el superficiario del referido derecho de superficie (como podr\u00eda ser, en su caso, una futura reversi\u00f3n de la edificaci\u00f3n)\u00bb.
\r\n
\r\nComentario:<\/em>
\r\nL\u00f3gico el criterio de esta consulta que reputa al propietario concedente de un derecho de superficie sobre terreno urbano sobre el que el superficiario ha construido unas edificaciones como sujeto pasivo de IVA (siempre que lo que perciba sea una prestaci\u00f3n de tracto sucesivo en mi opini\u00f3n – renta o canon -) y la transmisi\u00f3n que realiza como una transmisi\u00f3n de terrenos edificables sujeta y no exenta de IVA.<\/em><\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

<\/a>TERCERA PARTE. TEMA DEL MES. TRIBUTACI\u00d3N DE LAS OPERACIONES PREPARATORIAS DE LAS COMPRAVENTAS EN IVA, ITP Y AJD E IRPF.<\/strong><\/h2>\r\n

<\/a>1) DELIMITACI\u00d3N PREVIA.<\/strong><\/h3>\r\n

Con car\u00e1cter previo procede hacer las siguientes delimitaciones:
\r\n(I) IVA:<\/strong> Los contratos preparatorios de transmisiones inmobiliarias realizados por sujetos pasivos de IVA constituyen seg\u00fan los casos: actos previos a una entrega de bienes (arras, promesa de venta), respecto de los cuales, si hay sujeci\u00f3n efectiva a IVA y media entrega de cantidad, los pagos anticipados suponen devengo anticipado del IVA (art.72.2 LIVA); o prestaciones de servicios independientes de la futura entrega de bienes (opci\u00f3n y pase) que realizadas por sujetos pasivos de IVA quedan sujetas a IVA con car\u00e1cter general.
\r\n(II) ITP Y AJD:<\/strong> Excepto la opci\u00f3n todos los dem\u00e1s contratos preparatorios no son inscribibles en el registro de la propiedad, por lo que no pueden incidir en AJD, caso de formalizarse en escritura p\u00fablica. Y solo pueden incidir en TPO las denominadas promesas de venta y las opciones pueden as\u00ed como el pase por constituir una cesi\u00f3n de derechos (art. 14.2 TRITPAJD).
\r\n(III) IRPF:<\/strong> En estas operaciones son excepcionales su realizaci\u00f3n como pretransmitente por personas f\u00edsicas de bienes afectos a actividades econ\u00f3micas en cuyo caso deber\u00edan tributar en su IRPF con car\u00e1cter general por tal fuente de renta. En los apartados siguientes nos referimos exclusivamente a su realizaci\u00f3n por sujetos pasivos de IVA (normalmente sociedades) o particulares.
\r\n(IV) IIVTNU:<\/strong> Los actos preparatorios de transmisiones mientras no constituyan tales transmisiones no realizan el hecho imponible de este tributo, aunque se refieran a inmuebles urbanos.<\/p>\r\n

<\/a>2.- RESERVAS QUE NO GENERAN OBLIGACIONES PARA LAS PARTES Y NO HAY ENTREGAS DE CANTIDAD O HABI\u00c9NDOLAS SE RETORNAN.<\/strong><\/h3>\r\n

(I) Estas reservas, cada vez m\u00e1s frecuentes, sin embargo no suelen generar obligaciones entre las partes y si media entrega de cantidades suelen retornarse o hacerla suya el intermediario inmobiliario por las gestiones realizadas. Son m\u00e1s bien declaraciones de intenciones del inter\u00e9s de ambas partes que se conceden un plazo para otorgar alg\u00fan contrato preparatorio o la propia compraventa.<\/p>\r\n

(II) Tanto si el propietario es sujeto pasivo de IVA como particular no hay consecuencias en ning\u00fan tributo, ni tampoco para el interesado en la adquisici\u00f3n (as\u00ed, la La consulta de la DGT V2641-18, de 1-10-2018 las considera no sujetas en TPO).<\/p>\r\n

<\/a>3.- PROMESAS, ARRAS, PRECONTRATOS DE COMPRAVENTA Y CONTRATOS DE COMPRAVENTA SIN TRADICI\u00d3N.<\/strong><\/h3>\r\n

(I) Son aut\u00e9nticos contratos<\/strong> generadores de obligaciones para las partes, con acuerdo en cuanto al precio y el objeto y en que los media entrega de cantidad, pero no constituyen entrega de bienes pues no hay puesta en poder de disposici\u00f3n del inmueble a favor del comprador ni transmisi\u00f3n dominical civil por no concurrir la tradici\u00f3n (arts. 1450, 1451, 1454 y 1462 y siguientes CC).<\/p>\r\n

(II) Propietario:<\/strong>
\r\n.- Si es sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de la actividad y la compraventa futura queda sujeta y no exenta o sujeta y exenta, pero media renuncia a la exenci\u00f3n, constituye un pago anticipado de una futura entrega de bienes debiendo repercutir el IVA (art. 72.2 LIVA) al tipo ordinario o reducido seg\u00fan los inmuebles a los que se refiera.
\r\n.- Si no es sujeto pasivo de IVA, no queda sujeta a IVA.
\r\n.- Si fuera persona f\u00edsica no sujeta a rendimientos de actividades econ\u00f3micas,:
\r\n\u00a0 \u00a0 a) En caso de verificarse transmisi\u00f3n futura: se incluye en la alteraci\u00f3n patrimonial de la misma en la BI del ahorro
\r\n\u00a0 \u00a0 b) en caso de no verificarse la transmisi\u00f3n futura por causa imputable al comprador, las cantidades que haga suyas suponen una alteraci\u00f3n patrimonial en su IRPF a integrar en la base imponible general (arts. 45 y 46.b) LIRPF).<\/p>\r\n

(III) Futuro adquirente:<\/strong>
\r\n.- IVA e ITP y AJD: Soporta en su caso el IVA; en caso de propietario particular o resultar sujeta y exenta sin renuncia a la exenci\u00f3n, queda sujeta a TPO (art. 14.2 TRITPAJD) como hecho imponible adicional a la transmisi\u00f3n futura, tom\u00e1ndose como base el precio especial convenido, y a falta de \u00e9ste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos (DGT consulta general 1512-99 de 30-8-1999, consulta general 1788-01 de 1-10-2001 y consulta general 1944-02 de 13-12-2002).
\r\n.- IRPF: Es una entrega a cuenta de la adquisici\u00f3n futura sin repercusiones actuales. En caso de no verificarse la transmisi\u00f3n futura por causa imputable al propietario, las cantidades que haga suyas suponen una alteraci\u00f3n patrimonial en su IRPF a integrar en la base imponible general (arts. 45 y 46.b) LIRPF); en caso de p\u00e9rdida de las cantidades entregadas por incumplimiento, parece que igualmente constituye una p\u00e9rdida patrimonial a incluir en la base imponible general si bien sujeta al l\u00edmite del art. 48 b) LIRPF.<\/p>\r\n

<\/a>4) OPCIONES.<\/strong><\/h3>\r\n

(I) Seg\u00fan criterio reiterado de la DGT ya desde antiguo (consulta general 1788\/01, de 1-10-2001) las opciones concedidas por sujetos pasivos de IVA constituyen prestaciones de servicios independientes de la futura entrega de bienes por lo que queda sujetas y no exentas en ning\u00fan caso en el IVA, por lo que quedan sujetas a IVA al tipo ordinario. Tambi\u00e9n es criterio reiterado por la DGT que en el IRPF del propietario particular la prima de la opci\u00f3n, aunque sea a cuenta del precio de la transmisi\u00f3n futura constituye una una alteraci\u00f3n patrimonial en su IRPF a integrar en la base imponible general (arts. 45 y 46.b) LIRPF). Por otra parte, el art. 14.2 TRLITPAJD considera que las opciones pueden resultar sujetas a TPO y dado su car\u00e1cter inscribibles con determinados requisitos (art. 14 RH), si se formalizan en escritura p\u00fablica, pueden resultar sujetas AJD si no resultan sujetas a TPO.
\r\n
\r\n(II) Propietario concedente de la opci\u00f3n:
\r\n.- IVA:
\r\na) Si es sujeto pasivo de IVA lo repercute al tipo ordinario siendo la base la prima de la opci\u00f3n, aunque sea a cuenta del precio.
\r\nb) Si no es sujeto pasivo de IVA, no hay repercusi\u00f3n de IVA
\r\n.- IRPF: La prima de la opci\u00f3n, aunque sea a cuenta del precio de la transmisi\u00f3n futura constituye una una alteraci\u00f3n patrimonial en su IRPF a integrar en la base imponible general (arts. 45 y 46.b) LIRPF).<\/p>\r\n

(III) Concesionario de la opci\u00f3n.
\r\n.- Si el transmitente es sujeto pasivo de IVA, lo soporta. Caso de formalizarse en escritura p\u00fablica y cumple los requisitos del art. 14 RH, queda sujeta a AJD, tom\u00e1ndose como base el precio especial convenido (prima), y a falta de \u00e9ste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos (en AJD, seg\u00fan la DGT – entre otras, consulta general 0375-99, de 23-3-1999 – y la jurisprudencia (sentencia TS de 21-5-1998) la base imponible se obtiene aplicando las reglas de la modalidad de TPO.;
\r\n.- Si es particular el propietario, la constituci\u00f3n de la opci\u00f3n queda sujeta a TPO (art. 14.2 TRITPAJD), siendo sujeto pasivo el concesionario de la opci\u00f3n, tom\u00e1ndose como base el precio especial convenido (prima), y a falta de \u00e9ste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.
\r\n.- IRPF: Si ejercita la opci\u00f3n y la prima es a cuenta del precio, constituye mayor valor de adquisici\u00f3n a efectos de ulteriores alteraciones patrimoniales. Si no la ejercita y pierde la prima, parece que igualmente constituye una p\u00e9rdida patrimonial a incluir en la base imponible general si bien sujeta al l\u00edmite del art. 48 b) LIRPF.<\/p>\r\n

<\/a>5.- TRANSMISI\u00d3N DE OPCIONES.<\/strong><\/h3>\r\n

(I) La transmisi\u00f3n de opciones puede incidir en los diversos tributos: IVA, si el titular de la opci\u00f3n es sujeto pasivo de IVA, TPO si el titular de la opci\u00f3n es un particular, AJD si la opci\u00f3n est\u00e1 inscrita y se documenta la transmisi\u00f3n de la opci\u00f3n en escritura y en el IRPF del transmitente de la opci\u00f3n.<\/p>\r\n

(II) Titular de la opci\u00f3n:
\r\n.- Si es sujeto pasivo de IVA, repercute IVA.
\r\n.- Si es particular, no repercute IVA.
\r\n.- La transmisi\u00f3n de la opci\u00f3n supone en su IRPF una alteraci\u00f3n patrimonial a integrar en la base imponible general (arts. 45 y 46.b) LIRPF).<\/p>\r\n

(III) Adquirente de la opci\u00f3n.
\r\n.- Si el transmitente es sujeto pasivo de IVA, lo soporta y caso de estar inscrita la opci\u00f3n y formalizarse la transmisi\u00f3n en escritura p\u00fablica incide en AJD, siendo opinable si la base imponible es la misma que la constituci\u00f3n de la opci\u00f3n o el precio de la opci\u00f3n.
\r\n.- Si el transmitente no es sujeto pasivo de IVA, queda sujeto a TPO, siendo opinable si la base imponible es la misma que la constituci\u00f3n de la opci\u00f3n o el precio de la opci\u00f3n.<\/p>\r\n

<\/a>6) CESIONES DE DERECHOS – PASE -.<\/strong><\/h3>\r\n

(I) La figura del \u00abpase\u00bb no constituye una transmisi\u00f3n de dominio o derecho real alguno, sino una cesi\u00f3n de contrato de car\u00e1cter obligacional, que precisa el consentimiento de la parte vendedora, salvo que en el contrato ya lo haya facultado expresamente el propietario (Sala de lo Civil, sentencias de 27-2-1997 y de 18-7-1997).<\/p>\r\n

(II) En el IVA, es criterio reiterado de la DGT (entre otras, consulta V0971-07 de 18-5-2007) que constituye una prestaci\u00f3n de servicios independiente de la transmisi\u00f3n futura cuyos derechos se ceden, por ello siempre queda sujeta al tipo ordinario del 21%.<\/p>\r\n

(III) En el ITP y AJD, es una cesi\u00f3n de derechos referida a un inmueble pero de car\u00e1cter meramente obligacional, por lo que no es inscribible lo que excluye la sujeci\u00f3n a AJD (art. 31.2 TRITPAJD), pero no la sujeci\u00f3n a TPO cuando el cedente no sea sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de la actividad.<\/p>\r\n

(IV) Cedente de derechos:
\r\n.- Si es sujeto pasivo de IVA, repercute IVA al tipo ordinario
\r\n.- Si es particular, no repercute IVA.
\r\n.- La Cesi\u00f3n supone en su IRPF una alteraci\u00f3n patrimonial a integrar en la base imponible general (arts. 45 y 46.b) LIRPF).
\r\n(III) Cesionario de los derechos:
\r\n.- Si el transmitente es sujeto pasivo de IVA, lo soporta, no puede tributar por AJD al no ser inscribible.
\r\n.- Si el transmitente no es sujeto pasivo de IVA, queda sujeto a TPO, siendo la base imponible en el caso de inmuebles en construcci\u00f3n el valor del bien en el momento de la transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestaci\u00f3n satisfecha por la cesi\u00f3n (art. 17.1 TRITPAJD).
\r\nVer trabajo de Antonio Bot\u00eda sobre la tributaci\u00f3n del \u00abpase inmobiliario\u00bb<\/a><\/strong>.<\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

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\"\"<\/a>

Puerto de Llanes (Asturias). Por Ra\u00fal AB en Flikr. https:\/\/www.flickr.com\/photos\/torrelodones\/9696554617<\/p><\/div>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

INFORME ACTUALIDAD FISCAL ABRIL 2022 JAVIER M\u00c1XIMO JUAREZ GONZ\u00c1LEZ. NOTARIO DE VALENCIA   PRESENTACI\u00d3N. El informe de este abril de 2022, a la espera del sol de mayo, se estructura en las tres partes cl\u00e1sicas:\u00a0 (I) Normativa, donde es de destacar la Ley Org\u00e1nica 2\/2022, que establece exenciones fiscales en el ITP, ISD e IIVTNU […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":76824,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[259],"tags":[16181,937,6934,16188,12776,16062,17682,16193,16190,16184,1517,16123,936,583,6804,7921,1256,7878,16182,12107,15855,16191,17683,16186,16194,1101,16189,16187,6935,16192,1108,16183],"class_list":{"0":"post-93131","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-informes-mensuales-fiscal","8":"tag-abril-2022","9":"tag-actualidad-fiscal","10":"tag-ajd","11":"tag-arras","12":"tag-base-imponible","13":"tag-beneficiario-conyuge-viudo","14":"tag-cesion-inmuebles-por-pension","15":"tag-cesiones-de-derechos","16":"tag-compraventa-sin-tradicion","17":"tag-conmutacion-del-usufructo-viudal","18":"tag-iivtnu","19":"tag-informe-abril-2022","20":"tag-informe-fiscal","21":"tag-irpf","22":"tag-isd","23":"tag-itp","24":"tag-javier-maximo-juarez-gonzalez","25":"tag-jesus-beneyto-feliu","26":"tag-ley-organica-2-2022","27":"tag-normativa-autonomica","28":"tag-normativa-fiscal-autonomica","29":"tag-opciones","30":"tag-operaciones-inmobiliarias-conexas","31":"tag-operaciones-preparatorias-transmisiones-inmobiliarias","32":"tag-pase","33":"tag-plusvalia-municipal","34":"tag-precontratos-de-compraventa","35":"tag-promesas-de-venta","36":"tag-sujeto-pasivo","37":"tag-transmision-de-opciones","38":"tag-valencia","39":"tag-victimas-violencia-de-genero"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/93131","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=93131"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/93131\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":101388,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/93131\/revisions\/101388"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/76824"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=93131"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=93131"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=93131"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}