<\/p>\n En la ley 19\/2015, de 13 de julio se modifica el art\u00edculo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el 129 de la Ley Hipotecaria, que tras la reforma efectuada por la ley 1\/2013 de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios regulaban el valor m\u00ednimo del tipo para subasta para los procedimientos especiales de ejecuci\u00f3n hipotecaria. Es una modificaci\u00f3n aparentemente menor, pero puede afectar a la ejecuci\u00f3n hipotecaria, y a la actuaci\u00f3n de notarios y registradores en relaci\u00f3n con las hipotecas. Veamos cu\u00e1l es la diferencia (entre par\u00e9ntesis lo que cambiaria de la redacci\u00f3n actual, despu\u00e9s en rojo la redacci\u00f3n que entra en vigor el 15 de octubre de 2015, en negrita<\/strong> lo que cambia);<\/p>\n \u201cQue en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podr\u00e1 ser inferior, en ning\u00fan caso, al 75 por cien del valor se\u00f1alado en la tasaci\u00f3n (realizada conforme a las disposiciones de <\/em><\/strong>la Ley<\/em> 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario<\/em>) que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en <\/strong>la Ley\u00a02\/1981, de\u00a025 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario.\u201d<\/span><\/p>\n Curiosamente, no parece que esta modificaci\u00f3n tenga nada que ver con la subasta electr\u00f3nica, que es a lo que se refieren los dem\u00e1s cambios introducidos por esa Ley en la LEC. Pero es que adem\u00e1s puede ser una vuelta atr\u00e1s (y por la puerta de atr\u00e1s, como critico en este post<\/a>) en la protecci\u00f3n de los deudores hipotecarios. Voy a intentar explicar porqu\u00e9 este peque\u00f1o cambio puede ser tan relevante y a tratar de proponer cu\u00e1l debe ser la actuaci\u00f3n de notarios y registradores.<\/p>\n Los art\u00edculos 682.2 de la LEC y 129 LH en su redacci\u00f3n actual establecen que para poder acceder al procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria es necesario pactar en la escritura de hipoteca un precio o tipo de subasta no inferior al 75% de la tasaci\u00f3n realizada conforme a la ley 2\/1981<\/strong>\u00a0del Mercado Hipotecario (en adelante LMH)\u201d. \u00a0<\/p>\n Para comprender la trascendencia de esta cuesti\u00f3n hay que recordar cu\u00e1l es la funci\u00f3n de la tasaci\u00f3n y del tipo de subasta, y la relaci\u00f3n entre ellos.<\/p>\n La tasaci\u00f3n se regula en la LMH, que es la norma que determina c\u00f3mo los bancos pueden convertir sus cr\u00e9ditos en\u00a0t\u00edtulos o c\u00e9dulas hipotecarias<\/strong>\u00a0para venderlos a terceros. Como una de las garant\u00edas a favor de esos terceros, obliga a los Bancos a que un tercero independiente y cualificado (el tasador oficial) tase las fincas que se hipotecan y a que el pr\u00e9stamo no supere el 60% de ese valor, o el 80% si es para vivienda habitual (art. 5 LMH). En principio, por tanto, solo era necesaria para los pr\u00e9stamos hipotecarios que se fueran a titulizar.<\/p>\n Por otra parte, el tipo de subasta fijado en la escritura permite\u00a0agilizar el procedimiento<\/strong>\u00a0de ejecuci\u00f3n, al no ser necesario en el mismo realizar el aval\u00fao del bien por un perito. Pero adem\u00e1s el tipo (que no limita el precio que pueden ofrecer los postores) influye en diversos momentos de la ejecuci\u00f3n. As\u00ed, de acuerdo con el art. 670 de la LEC, si la oferta no llega al 70% del tipo, el deudor tiene un plazo para obtener una oferta mejor y el acreedor puede adjudic\u00e1rselo por ese valor, y si ninguna oferta llega al 50%, el Secretario podr\u00eda no aprobar el remate atendiendo a la situaci\u00f3n del deudor y a los efectos que sobre \u00e9l tendr\u00eda esa adjudicaci\u00f3n. Asimismo, en el caso de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor m\u00ednimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Esto significa que ese tipo o precio de subasta cumple tambi\u00e9n una finalidad protectora del deudor,<\/strong> que las sucesivas reformas han ido reforzando: el RDL 8\/2011 aument\u00f3 el valor por el que se pod\u00eda adjudicar el bien el acreedor del 50 al 60 % del tipo, y la Ley 1\/ 2013 lo fij\u00f3 en el 70% en el caso de vivienda habitual.<\/p>\n Estos cambios tienen una gran trascendencia: en un momento de ca\u00edda de precios y de completa paralizaci\u00f3n del mercado inmobiliario, las subastas terminaban sistem\u00e1ticamente en adjudicaciones al acreedor\u00a0por un valor muy inferior<\/strong>\u00a0a la deuda pendiente por lo que las persones\u00a0perd\u00edan su casa y ve\u00edan comprometido su futuro econ\u00f3mico.<\/a>\u00a0El que la adjudicaci\u00f3n se hiciera por un 70% del valor de tasaci\u00f3n (en vez del 50%) pod\u00eda suponer un importante alivio de la deuda pendiente.<\/p>\n Sin embargo el tipo no ofrec\u00eda una verdadera protecci\u00f3n al deudor, ya que ninguna norma vinculaba el precio de subasta al valor real ni a la tasaci\u00f3n. Como destac\u00f3 Gonzalez-Meneses en 2006 anticipando el problema\u00a0(aqu\u00ed)<\/a>, la realidad es que\u00a0el tipo de subasta nunca se negocia y lo fija el acreedor, y era frecuente que fuera muy inferior al valor real.<\/strong>\u00a0Por ello, y ya en plena crisis de los desahucios y tras la Iniciativa Legislativa Popular de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH), en la tramitaci\u00f3n de la ley 1\/2013 una enmienda del PSOE propuso establecer el valor de tasaci\u00f3n como m\u00ednimo del tipo de subasta. Lamentablemente (y a pesar de que se critic\u00f3 esa opci\u00f3n antes de que se aprobara\u00a0aqu\u00ed)<\/a>, el texto final fij\u00f3 un tipo m\u00ednimo del 75% de la tasaci\u00f3n. Esto no tiene ning\u00fan sentido como han explicado con m\u00e1s detalle Gonzalez-Meneses\u00a0(aqu\u00ed)<\/a>\u00a0y Matilde Cuena (aqu\u00ed)<\/a>. Es incoherente subir el porcentaje del tipo por el que ha de adjudic\u00e1rselo el acreedor, y permitir fijar \u00e9ste en el 75% del valor de tasaci\u00f3n. Por otra parte es absurdo que el acreedor se beneficie de un valor alto de tasaci\u00f3n de cara a vender la hipoteca a terceros, pero al mismo tiempo se le permita \u201cprepararse\u201d una adjudicaci\u00f3n por un valor inferior, lo que de alguna forma implica que \u00e9l mismo no conf\u00eda en que esa tasaci\u00f3n refleje el valor real. Esa rebaja frente al valor real favorece que los bancos admitan tasaciones excesivas, en perjuicio no solo de los deudores sino de los que adquieran los pr\u00e9stamos titulizados, cosa que esa misma ley pretend\u00eda evitar con otras normas. Finalmente, cabe entender que una cl\u00e1usula as\u00ed es abusiva por estar predispuesta y causar un desequilibrio a favor del banco, como lo entendi\u00f3 el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de septiembre de 2014 en una hipoteca constituida antes de la reforma.<\/p>\n Por otra parte la norma planteaba la duda de se si se aplicaba a todas las hipotecas o solo a aquellas que se iban a comercializar en el mercado hipotecario y que por tanto estaban sujetas\u00a0 a la LMH. Dado que el nuevo art\u00edculo hac\u00eda referencia a esa Ley, pod\u00eda interpretarse que no quedaban sujetas a la norma las hipotecas entre particulares ni las hipotecas que los bancos no quisieran sujetar a ese r\u00e9gimen. Por lo tanto, incluso aunque se hubiera realizado una tasaci\u00f3n, podr\u00eda no incluirse \u00e9sta en la escritura -a lo que solo obliga el art. 8.2 del RD 716\/2009 que desarrolla la LMH-, y en ese caso el tipo de subasta se fijar\u00eda libremente por las partes. Esta interpretaci\u00f3n facilitar\u00eda las hipotecas no bancarias, en las que normalmente no se ped\u00eda tasaci\u00f3n.<\/p>\n Creo que esta interpretaci\u00f3n no es correcta por varias razones.<\/p>\n En primer lugar porque esto supondr\u00eda que la situaci\u00f3n para los deudores ser\u00eda peor que antes de la reforma. Si la norma solo se aplica a las sujetas a la LMH, lo que habr\u00eda hecho la ley es rebajar la exigencia, porque el art. 8.2 del RD 716\/2009 que desarrolla la LMH ordena tambi\u00e9n que las hipotecas sometidas a esta norma deben fijar como tipo de subasta el valor de tasaci\u00f3n, es decir el 100% del mismo. Si la finalidad de la Ley 1\/2013 es \u201cperfeccionar y reforzar el marco de protecci\u00f3n a los deudores\u201d, como dice su pre\u00e1mbulo, no se debe admitir una interpretaci\u00f3n de la reforma que deje a los deudores una situaci\u00f3n peor que la anterior. Como adem\u00e1s dice que \u00a0\u201canteriormente no exist\u00eda ning\u00fan l\u00edmite para el tipo de subasta\u201d, y no se puede presumir que el legislador ignore la normativa vigente -ni por tanto el 8.2 citado-, evidentemente se debe referir a que no exist\u00eda ning\u00fan l\u00edmite de car\u00e1cter general, que ahora se establece para todas las hipotecas. En este sentido la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (DGRN) en resoluci\u00f3n de 29 de octubre de 2013<\/a> (reiterada por otras) entendi\u00f3 que si la reforma persigue la protecci\u00f3n del deudor el requisito del 682.2 se impone a \u201ctoda hipoteca\u201d.\u00a0 Por tanto\u00a0si no existe tasaci\u00f3n o no se respeta el l\u00edmite del 682.2 LEC o 129 LH, se puede constituir la hipoteca, pero no inscribir la cl\u00e1usula especial para la ejecuci\u00f3n hipotecaria ni en consecuencia acudir al procedimiento especial<\/strong>\u00a0-solo al ejecutivo ordinario con el tr\u00e1mite de aval\u00fao-. \u00a0Si esto es as\u00ed, el 682.2 es la norma general, y el art. 8.2 del RD 715\/2009 ha de considerarse norma especial, que por tanto se sigue aplicando a las hipotecas sujetas a la LMH.<\/p>\n Con esta interpretaci\u00f3n \u2013 y a pesar del absurdo l\u00edmite del 75%- algo se hab\u00eda avanzado con la reforma: los pr\u00e9stamos bancarios en su mayor\u00eda seguir\u00edan aplicando la regla del 100% para asegurarse la posibilidad de titulizaci\u00f3n, y al menos hab\u00eda un m\u00ednimo para los dem\u00e1s pr\u00e9stamos. Cabr\u00eda a\u00f1adir que desde el punto de vista pr\u00e1ctico no tiene sentido a\u00f1orar la situaci\u00f3n anterior porque facilitaba los pr\u00e9stamos entre particulares, como parece sostenerse aqu\u00ed<\/a>. La gran mayor\u00eda de los pr\u00e9stamos hipotecarios entre particulares son concedidos por prestamistas profesionales y usureros, y el fijar un tipo bajo de tasaci\u00f3n es un simple instrumento para apropiarse de la vivienda en caso de impago, burlando la prohibici\u00f3n del pacto comisorio (casos como\u00a0estos<\/a>). En los supuestos \u2013muy escasos- en que entre otros particulares o empresas se hacen estos pr\u00e9stamos, la funci\u00f3n de garant\u00eda (preferencia) suele ser mucho m\u00e1s importante que la de realizaci\u00f3n de la hipoteca, por lo que si la tasaci\u00f3n supone un coste o dilaci\u00f3n no asumible, tampoco deber\u00eda ser un problema no tasar\u00a0 y no tener acceso al procedimiento especial.<\/p>\n Pues bien, parece que todo esto puede cambiar el 15 de octubre, cuando entre en vigor la ley<\/strong>. Al pasar la redacci\u00f3n de \u201ctasaci\u00f3n realizada conforme a\u201d \u00a0a \u201ctasaci\u00f3n que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de\u201d,\u00a0no parece que mi interpretaci\u00f3n -ni la de la DGRN- pueda sostenerse ya. La menci\u00f3n \u201cen su caso\u201d y el cambio de tiempo verbal indican que la tasaci\u00f3n no se va a realizar en todo caso, y parece que la \u00fanica interpretaci\u00f3n posible es que solo se realizar\u00e1 cuando as\u00ed lo exija la LMH. Adem\u00e1s, la menci\u00f3n de una tasaci\u00f3n \u201cconforme a\u201d la LMH parec\u00eda indicar que la referencia a esta norma era para determinar los requisitos de esa tasaci\u00f3n y no los supuestos en que se aplicaba, como interpret\u00f3 la RDGRN\u00a0 de 21 de noviembre de 2013; sin embargo ahora la ley habla de tasaci\u00f3n \u201cque se hubiere realizado en su caso en virtud de<\/em>\u201d la LME, es decir solo cuando la tasaci\u00f3n venga impuesta por dicha Ley.<\/p>\n Esta modificaci\u00f3n tiene adem\u00e1s un grave efecto colateral que se deduce de lo explicado antes: el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del 682.2 LEC y 129 LH pasa a ser el mismo que el del art\u00edculo 8.2 citado, que por tanto no puede considerarse norma especial y queda derogado por la nueva ley.<\/p>\n En conclusi\u00f3n, tanto los Bancos como los prestamistas\/usureros<\/strong>\u00a0podr\u00e1n ahora prescindir totalmente de la tasaci\u00f3n, facilit\u00e1ndose a estos \u00faltimos la utilizaci\u00f3n las hipotecas como forma de apropiarse de los inmuebles. Y adem\u00e1s a los Bancos se les rebaja la exigencia del tipo de subasta en relaci\u00f3n a los pr\u00e9stamos titulizables y se les facilita la adquisici\u00f3n de<\/strong> bienes a bajo precio en el caso de que vuelvan los fallidos.<\/p>\n Creo sin embargo que hay que buscar otra interpretaci\u00f3n. En el debate posterior al post citado<\/a>, un comentarista se\u00f1al\u00f3: \u201cla nueva expresi\u00f3n \u00aben su caso\u00bb admite que la tasaci\u00f3n que se incorpore a la escritura podr\u00eda ser otra distinta a la efectuada por un tasador independiente\u2026 Esta es una interpretaci\u00f3n posible y razonable, y adem\u00e1s avalada por la existencia de, al menos, un ejemplo que puede servir para corroborarla\u2026 la resoluci\u00f3n de 21 de noviembre de 2013<\/a>\u201d. En esta resoluci\u00f3n se reitera la finalidad de protecci\u00f3n del deudor del la norma pero se concluye que el valor m\u00e1ximo de venta como VPO de la finca ha de considerarse una tasaci\u00f3n \u201cconforme\u201d a la LMH, pues se realiza por un organismo que tiene competencias para valorar y que es independiente. Por tanto, la reforma estar\u00eda previendo que la tasaci\u00f3n pueda no ser aquella a que se refiere la LMH si existe otra norma que determine un valor para la finca.<\/p>\n Es cierto que esta interpretaci\u00f3n encaja con dificultad en la literalidad de la norma, por el lugar en el que est\u00e1 colocado el \u201cen su caso\u201d y sobre todo con la sustituci\u00f3n de la expresi\u00f3n\u00a0 \u201crealizada conforme\u201d por \u201cse hubiere realizado en virtud de\u201d que ya he comentado.<\/p>\n Pero creo que se puede \u2013y adem\u00e1s se debe- defender esta interpretaci\u00f3n. Primero porque el argumento sint\u00e1ctico tampoco es definitivo: \u00bfC\u00f3mo vamos a confiar en la coherencia sint\u00e1ctica de una frase que incluye casi en la misma l\u00ednea \u201cen ning\u00fan caso\u201d y \u201cen su caso\u201d? En segundo lugar porque si esa hubiera sido de verdad la intenci\u00f3n, deber\u00eda haberse expresado en el pre\u00e1mbulo. Hay que tener en cuenta que en la Ley 1\/2013 que ahora se modifica s\u00ed se dijo que se trataba de establecer un l\u00edmite al tipo de subasta por primera vez. Si se sostiene que ahora el l\u00edmite no se aplica a todas las hipotecas, nos encontrar\u00edamos en una situaci\u00f3n peor que antes de esa ley como hemos visto. Estar\u00edamos admitiendo que el mismo legislador que quer\u00eda mejorar la situaci\u00f3n de los deudores \u2013declar\u00e1ndolo as\u00ed no solo en el pre\u00e1mbulo sino en los medios de comunicaci\u00f3n- har\u00eda ahora lo contrario sin justificar el cambio de criterio. No parece que como int\u00e9rpretes de una norma podamos admitir una voluntas legislatoris<\/em> consistente en la intenci\u00f3n aviesa de desmontar a escondidas y en beneficio de Bancos y usureros las reformas realizadas para proteger a los deudores hipotecarios en una situaci\u00f3n de crisis. Finalmente una interpretaci\u00f3n conforme a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada sin duda avala esta postura, pues la situaci\u00f3n de sobre endeudamiento familiar subsiste, como podemos apreciar en las novaciones que se siguen realizando en nuestros despachos.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0 En conclusi\u00f3n, parece obligado interpretar que la nueva reforma no modifica las anteriores y que sigue siendo aplicable la doctrina de la DGRN citada, y por tanto notarios y registradores debemos seguir exigiendo la tasaci\u00f3n y la fijaci\u00f3n del tipo de su basta no inferior al 75% de la misma si el acreedor quiere acceder a los procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria especiales.<\/p>\n VER NUEVO ART\u00cdCULO DEL AUTOR DICIEMBRE-2016<\/span><\/a><\/strong><\/p>\n RESUMEN DE LA LEY 19\/2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n COMPARATIVA DE ART\u00cdCULOS<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n RESOLUCI\u00d3N DE 21 DE NOVIEMBRE DE 2013<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n RESOLUCI\u00d3N DE 29 DE OCTUBRE DE 2013<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n Universidad de Comillas. ICADE. Madrid<\/p><\/div>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n <\/p>\n Por\u00a0Segismundo \u00c1lvarez Royo-Villanova, Notario de Madrid<\/p>\n <\/b><\/p>\n![\"GUEPARDO\"](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/09\/GUEPARDO.jpg\")
<\/a><\/p>\n<\/a>