{"id":95355,"date":"2022-05-31T13:39:14","date_gmt":"2022-05-31T11:39:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=95355"},"modified":"2022-05-31T13:46:00","modified_gmt":"2022-05-31T11:46:00","slug":"dictamen-tercer-ejercicio-notarias-2022","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/casos-practicos-oposiciones\/dictamen-tercer-ejercicio-notarias-2022\/","title":{"rendered":"Dictamen Tercer Ejercicio Notar\u00edas 2022"},"content":{"rendered":"

TERCER EJERCICIO DE LAS OPOSICIONES A NOTARIAS MADRID CONVOCADAS EN EL BOE DEL 29-1-21 Y REALIZADO EL DIA 28 DE MAYO DE 2022<\/span><\/h1>\n

\u00a0<\/h2>\n

\u201cLA FONTANA DE ORO<\/em>\u00ab<\/strong><\/h2>\n

CRESO S.L. est\u00e1 interesada en la adquisici\u00f3n de un edificio de oficinas en la Carrera de San Jer\u00f3nimo: en Madrid. conocido por el nombre del caf\u00e9 situado en la planta baja, \u00abLa Fontana de Oro<\/em><\/strong>\u00ab, descrito por un c\u00e9lebre novelista como \u00abcentro de reuni\u00f3n de la juventud ardiente y bulliciosa<\/em>\u00ab, en la que pasaban sus tardes Gede\u00f3n, Isabel y Sancho cuando ven\u00edan a Madrid. El caf\u00e9 est\u00e1 regentado por Benito, que tiene un contrato de arrendamiento concertado con Amancio en 2015, por un plazo de 15 a\u00f1os y en el que figura la renuncia al derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n

Rosario y Eduardo Ll. son los representantes comerciales y consejeros delegados solidarios de CRESO SL. Seg\u00fan la inscripci\u00f3n en el registro mercantil tienen delegadas las facultades de \u00abcomprar y vender bienes muebles, realizar las operaciones ordinarias del tr\u00e1fico bancario y la representaci\u00f3n procesal\u00bb. El 13 de septiembre de 2.021 y ante notario, Rosario y Eduardo Ll, formalizaron escritura de matrimonio, en la que comparecieron como testigos Carlos y su mujer Casilda, que aprovecharon su presencia en la notar\u00eda para otorgar capitulaciones matrimoniales, en las que se someten al r\u00e9gimen de gananciales \u00abestipulando la disposici\u00f3n unilateral de cualquier bien mueble, acciones, participaciones sociales y activos financieros, tanto de car\u00e1cter ganancial como privativo de cualquiera de ellos<\/em>\u201d. Las capitulaciones no se inscribieron en el Registro Civil. No obstante, Casilda revoc\u00f3 la autorizaci\u00f3n para la disposici\u00f3n unilateral en escritura de diciembre de 2021.<\/p>\n

Eduardo Ll. est\u00e1 apesadumbrado por los problemas relacionados con la adquisici\u00f3n del local en la planta baja<\/strong>, formalizada en escritura otorgada en enero 2.022. Amancio, \u00fanico titular registral, vendi\u00f3 a CRESO SL el pleno dominio libre de cargas y arrendamientos, quedando unida a la escritura la nota simple registral concordante con lo manifestado por el vendedor. En nombre de CRESO SL firm\u00f3 Rosario, que manifest\u00f3 que el local no constitu\u00eda activo esencial y que la compra se correspond\u00eda con el objeto social. La escritura se present\u00f3 a inscripci\u00f3n el 15 de marzo de 2022. D\u00edas m\u00e1s tarde, el 25 de marzo, se presenta a inscripci\u00f3n escritura otorgada en febrero de 2020, en la que Amancio, con problemas financieros, vendi\u00f3 una mitad indivisa del local a Basilio, haciendo constar la existencia del arrendamiento rese\u00f1ado. Ambas escrituras est\u00e1n pendientes de calificaci\u00f3n registral por no haberse acreditado el pago de los impuestos.<\/p>\n

A pesar de todo, CRESO SL sigue interesada en la compra del resto de elementos del edificio. BETA SA es due\u00f1a de la oficina de la primera planta<\/strong>, inmueble que representa el 20% de su balance, pero donde la sociedad tiene su domicilio social y sede operativa. Su capital social, dividido en 50.000 acciones cuyos t\u00edtulos no se han emitido, est\u00e1 repartido entre B\u00e1rbara (administradora \u00fanica desde 2018), Carlos (socio titular del 60% del capital social), Casilda y Demetrio. En marzo de 2022 se celebr\u00f3 junta general de BETA SA, convocada por WhatsApp, procedimiento que se hab\u00eda utilizado los a\u00f1os anteriores y pactada por todos los socios en un pacto de socios que consta en documento privado firmado, aunque los estatutos prev\u00e9n la convocatoria por anuncios en BORME y peri\u00f3dico, pues la sociedad carece de p\u00e1gina web. La junta se celebra con la asistencia y el voto a favor de B\u00e1rbara, Casilda y Demetrio, acordando la venta de la oficina a CRESO SL por el precio ofertado. Carlos recibi\u00f3 el WhatsApp, pero no pudo ir a la Junta porque estaba ese d\u00eda de viaje.<\/p>\n

Pocos d\u00edas antes de esa Junta, Carlos hab\u00eda vendido 500 acciones a Demetrio (de las cuales 250 hab\u00edan sido adquiridas por \u00e9l casado con Casilda y 250 adquiridas por Casilda en estado de soltera). La venta se ha formalizado en documento privado firmado por Carlos y Demetrio, que ha sido liquidado ante la Administraci\u00f3n Tributaria competente, Cuando se entera de la venta Casilda quiere impugnar. B\u00e1rbara y Demetrio conoc\u00edan la revocaci\u00f3n por haberles sido notificada la escritura de diciembre 2021.<\/p>\n

Enrique, propietario de la oficina de la planta segunda<\/strong>, persona con discapacidad con curador asistencial que ha sido nombrado por resoluci\u00f3n judicial dictada en septiembre de 2021, inscrita en el Registro Civil, seg\u00fan la cual puede realizar por s\u00ed solo todas las actuaciones personales y patrimoniales, salvo la disposici\u00f3n de bienes inmuebles, para los cuales debe intervenir asistido por su curador, Pedro. Enrique padece esquizofrenia paranoide, pero en los \u00faltimos tiempos con la medicaci\u00f3n y una vida m\u00e1s ordenada se encuentra francamente bien de tal forma que sus facultades mentales no presentan alteraci\u00f3n.<\/p>\n

Fernando, Filomena y Federico son due\u00f1os, por terceras partes indivisas y por t\u00edtulo de herencia. de la oficina de la planta tercera<\/strong>, Federico ha dado poder especial a Fernando con facultad para vender su parte indivisa, pero sin salvar el autocontrato. Y ante la perspectiva de un largo viaje al extranjero, Filomena ha dado poder general a Fernando con facultades para vender su parte indivisa, incluso en los supuestos de autocontrato. si bien, seg\u00fan la escritura, el apoderado deb\u00eda recabar \u00aba efectos internos las instrucciones que por mail le enviar\u00eda la poderdante para el correcto ejercicio del poder\u00bb<\/em><\/p>\n

Eduardo Ll, compra las oficinas del edificio en documento privado firmado a finales de abril de 2022, adelant\u00e1ndose a un importante grupo editorial que estaba dispuesto a comprarlas pagando un precio superior en un 20%. El documento es suscrito por Eduardo Ll, en, nombre de CRESO S.L., con. certificado del acuerdo del Consejo de administraci\u00f3n (en dicho Consejo, celebrado el 1 de abril, se ha aprovechado para ratificar la escritura de compra del local de planta baja firmada por Rosario); por B\u00e1rbara, en nombre de BETA S.A., con el certificado del acuerdo de la Junta, aunque Carlos est\u00e1 enfadado por el _precio y quiere impugnar el acuerdo; por Enrique, cuyo curador est\u00e1 disconforme con la venta; y por Fernando, en su propio nombre y en el de Federico y Filomena, usando los poderes referidos, si bien hab\u00eda recibido un correo electr\u00f3nico de Filomena en el que le dec\u00eda: \u00abno utilices el poder hasta 2023\u00bb, Con ocasi\u00f3n de la firma del documento se ha entregado el 30% del precio y el 70% restante se entregar\u00e1 con ocasi\u00f3n de la firma de la escritura.<\/p>\n

Para financiar la adquisici\u00f3n<\/strong>, CRESO SL ha acordado con el BANCO P<\/strong>. un pr\u00e9stamo por importe de 2 millones de euros, con un tipo de inter\u00e9s remuneratorio variable, resultado de a\u00f1adir al EURIBOR un diferencial de 2 puntos, pero con un l\u00edmite o \u00absuelo\u00bb del 3%, negociado por el director financiero, aunque el banco no dio demasiada informaci\u00f3n. Como garant\u00edas el Banco exige, adem\u00e1s de la hipoteca de las oficinas, que no son activo esencial, la fianza solidaria de Eduardo Ll. y una prenda sobre un dep\u00f3sito de 500.000 euros a plazo fijo, constituido en enero de 2022 por Eduardo LL, en el mismo banco, que le reconoce el derecho de cr\u00e9dito a recibir esa cantidad de dinero en 2.025.<\/p>\n

Adem\u00e1s, CRESO SL ofrece la garant\u00eda de su socio internacional OUTLANDER LTD, en virtud de un documento en el que, \u00abse somete a la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola, se responsabiliza de la solvencia financiera de CRESO SL y se compromete a aportar fondos para el desarrollo de su actividad\u201d<\/em>, Para elevar a p\u00fablico el documento, la sociedad ha concedido a su abogado Wenceslao un poder especial, debidamente traducido y apostillado, est\u00e1 intervenido por un notario de Inverness (Escocia), en el que se limita a afirmar que la firma que consta en el documento es la del representante legal de la sociedad escocesa \u00abpor serle conocida\u00bb.<\/p>\n

Luc\u00eda G., notaria reci\u00e9n aprobada, recibe el encargo de preparar y autorizarlas escrituras de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato de compraventa y pr\u00e9stamo hipotecario, p\u00f3liza de prenda y escritura de formalizaci\u00f3n de garant\u00eda para el s\u00e1bado 28 de mayo de 2.022, Agobiada, se va a tomar’ una Mahou<\/em>: a \u00abLa Fontana de <\/em>Oro\u201d,<\/em> que en ese momento celebraba sesi\u00f3n solemne y f\u00fanebre por el fallecimiento de Gede\u00f3n, Isabel y <\/strong>Sancho.<\/strong><\/p>\n

Genaro es due\u00f1o de un chalet en Murcia, que est\u00e1 valorado en 800.000 euros. Lo adquiri\u00f3 por donaci\u00f3n de su padre Gede\u00f3n en 2005 cuando este contaba con un abundante patrimonio. La crisis econ\u00f3mica golpe\u00f3 con fuerza a Gede\u00f3n, que fallece viudo y con tres hijos, en marzo de 2022, viviendo en la modesta casa heredada de sus padres sita en Lorca, que constituye su \u00fanico bien con un valor aproximado de 100.000 euros, Seg\u00fan su testamento abierto, otorgado en 2018, lega la leg\u00edtima estricta a Genaro e instituye herederos por partes iguales a sus otros dos hijos Gabriela y Gonzalo. Entre los papeles del causante aparece un documento que dice: ‘\u00bbCartagena, 1 de febrero de 2020: mi Gabriela, te dejo la casa de Lorca que es todo lo que tengo en agradecimiento por tus cuidados en los \u00faltimos a\u00f1os de mi vida<\/em>\u00ab. El documento re\u00fane lodos los requisitos formales del testamento ol\u00f3grafo, pero Gabriela dej\u00f3 de cuidar a su padre a mediados de 2020 con ocasi\u00f3n de la pandemia del COVID.<\/p>\n

Isabel<\/strong> falleci\u00f3 en marzo de 2022, divorciada de Miguel desde 2017 y con un hijo de 19 a\u00f1os, Rodrigo,<\/p>\n

Su patrimonio est\u00e1 formado por un palacio, Casa Grande, en la Plaza de Oriente de Madrid y un peque\u00f1o<\/p>\n

local comercial en la Plaza del Carmen de Valladolid, sobre el que concedi\u00f3 una opci\u00f3n de compra en 2019, que al final no se ha ejercitado. Seg\u00fan su testamento abierto, otorgado en 2018, lega Zen\u00f3n el local comercial sito en Valladolid e instituye heredero universal a Rodrigo, si bien nombrando a Zen\u00f3n administrador de todos los bienes hasta que Rodrigo tenga 25 a\u00f1os, facult\u00e1ndole para formalizar como administrador toda clase de actos dispositivos.<\/p>\n

En la escritura de herencia firmada por Zen\u00f3n y Rodrigo se han adjudicado los bienes siguiendo lo ordenado en el testamento, haciendo constar que los bienes correspondientes a Rodrigo, quedan sujetos a la administraci\u00f3n de Zen\u00f3n. \u00c9ste ha llegado a un acuerdo para vender el palacio de Madrid por un buen precio por lo que ha firmado un contrato de arras. Cuando llega a conocimiento de Rodrigo la decisi\u00f3n de Zen\u00f3n quiere oponerse a la venta.<\/p>\n

Adem\u00e1s, Isabel tiene un seguro de vida que da derecho a percibir 2.000.000 euros, siendo beneficiaria Isabel en el caso de sobrevivir al d\u00eda 1 de enero de 2024 o sus herederos en caso de fallecimiento anterior a esa fecha. El seguro fue contratado en el a\u00f1o 2016 por el Banco F., que aport\u00f3 la prima \u00fanica como parte de la indemnizaci\u00f3n por la extinci\u00f3n del contrato laboral, pues Isabel hab\u00eda desarrollado toda su vida profesional en ese Banco. Miguel ignoraba la existencia del seguro y se entera ahora cuando lo cobra su hijo Rodrigo, con quien tiene mala relaci\u00f3n.<\/p>\n

Sancho<\/strong>, casado con Victoria en diciembre de 2020 en Pamplona, hab\u00eda comprado justo antes de su matrimonio una vivienda en la calle Larios, en M\u00e1laga, donde fijaron su residencia despu\u00e9s de volver del viaje de novios. La vivienda fue adquirida con el dinero recibido de la herencia de su primera esposa, que de acuerdo con la legislaci\u00f3n navarra hab\u00eda otorgado testamento instituyendo heredero a su viudo con atribuci\u00f3n a los dos hijos comunes \u00abde cinco sueldos febles o carlines por bienes muebles y una robada de <\/em>tierra en los montes comunes por inmuebles<\/em>\u00ab. Sancho falleci\u00f3 en abril de 2022, con vecindad civil navarra, intestado, y sus hijos y viuda quieren saber cu\u00e1les son sus derechos.<\/p>\n

Se solicita dictamen sobre todos los problemas jur\u00eddicos que, a su juicio, se suscitan en esta historia.<\/u><\/strong> Salvo indicaci\u00f3n en contrario todas las personas son mayores de edad, solteras y de vecindad civil com\u00fan. Los matrimonios est\u00e1n inscritos en el Registro Civil.<\/p>\n

TEXTO EN PDF<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

P\u00c1GINA DE LAS OPOSICIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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