{"id":95377,"date":"2022-06-01T14:10:53","date_gmt":"2022-06-01T12:10:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=95377"},"modified":"2023-08-05T09:46:04","modified_gmt":"2023-08-05T07:46:04","slug":"resoluciones-junio-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Junio 2022 Direcci\u00f3n General Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><a id=\"arriba\"><\/a><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>INFORME N\u00ba 333. (BOE JUNIO de 2022)<\/strong><\/span><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt; color: #0000ff;\"><strong>2\u00aa Parte: <\/strong><strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#rp\"><strong>PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"#rm\">MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-333-boe-junio-2022\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Junio)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-junio-2022\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">RESOLUCIONES POR MESES<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"valoracion-de-las-resoluciones-por-su-importancia\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>() <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>* <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>*** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-propiedad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\"><a id=\"rp\" style=\"color: #0000ff;\"><\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"210-inmatriculacion-mediante-expediente-notarial-acompanada-de-manifestaciones-dudas-sobre-coincidencia-con-otra-finca-registral\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r210\"><\/a>210.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INMATRICULACI\u00d3N MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL ACOMPA\u00d1ADA DE MANIFESTACIONES. DUDAS SOBRE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA REGISTRAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de C\u00e1ceres n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un acta de expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n de finca acompa\u00f1ada de un acta de manifestaciones y declaraci\u00f3n de notoriedad.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n cuando el Registrador debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripci\u00f3n una vez terminado el procedimiento. Adem\u00e1s, las dudas de identidad no siempre justifican la suspensi\u00f3n del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> mediante expediente de dominio notarial se solicit\u00f3 la inmatriculaci\u00f3n de una finca. Fue objeto de <strong>calificaci\u00f3n negativa<\/strong> por existir dudas fundadas de que dicha finca coincidiera parcialmente con otra por lo que se autoriz\u00f3 acta de manifestaciones de varios testigos y certificaci\u00f3n de Ayuntamiento. Presentado en el Registro, la Registradora calific\u00f3 negativamente por tener dudas sobre la posibilidad de que la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se solicita fuera parte de otra finca ya inmatriculada al poder estar encubri\u00e9ndose negocios traslativos u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria.<\/p>\n<p>El <strong>Centro Directivo revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n se\u00f1alando, con fundamento en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo 203 LH<\/a> que es al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n cuando el Registrador debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripci\u00f3n una vez terminado el procedimiento. Adem\u00e1s, las dudas de identidad no siempre justifican la suspensi\u00f3n del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, con arreglo al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo 203.1, regla 3\u00aa LH<\/a>, tras la solicitud de certificaci\u00f3n por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo objeto cuyo acceso a los libros del Registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa posible inmatriculaci\u00f3n previa. En el caso resuelto, la registradora expidi\u00f3 la certificaci\u00f3n y en ella ya advirti\u00f3 de la posible coincidencia con otra finca inscrita.<\/p>\n<p>En cuanto a las dudas de identidad, en el caso resuelto existe una certificaci\u00f3n expedida por la Secretaria del Ayuntamiento con el Visto Bueno del Alcalde de la que resulta que al Ayuntamiento no le consta que a finca cuya inmatriculaci\u00f3n se solicita coincida con la alegada por la registradora en su nota de calificaci\u00f3n. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8988\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8988.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8988 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 217\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8988\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8988\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"212-venta-de-cuotas-indivisas-de-finca-rustica-en-andalucia-posible-parcelacion-urbanistica\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r212\"><\/a>212.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA R\u00daSTICA EN ANDALUC\u00cdA. POSIBLE PARCELACI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La mera transmisi\u00f3n de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimaci\u00f3n registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa alguna, a menos que vaya acompa\u00f1ada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignaci\u00f3n de uso de parte determinada de finca o la conversi\u00f3n de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura de compraventa por la que se formaliza la venta de cuatro quintas partes de la una finca registral. La finca se inmatricul\u00f3 a favor de cinco hermanos, que la adquirieron por herencia de su padre por iguales partes, seg\u00fan consta en la inscripci\u00f3n primera, posteriormente fueron transmiti\u00e9ndose las participaciones de cuatro hermanos citados por diversos t\u00edtulos y en proindiviso (inscripci\u00f3n\u00a02.\u00aa de herencia, 3.\u00aa de herencia, 4.\u00aa de herencia, 5.\u00aa de compra a favor de otro cotitular, 6.\u00aa liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal del adquirente anterior y\u00a07.\u00aa de legado) y por la presente escritura algunos de los actuales titulares registrales de la finca, en concreto el quinto de los citados hermanos y los sucesores de otros tres hermanos ya fallecidos, venden a diversos titulares cuatro quintas partes de la citada finca, adquiriendo cuatro de ellos el pleno dominio de cuatro treinta y cincoavas partes indivisas cada uno de ellos y los seis restantes el pleno dominio de dos treinta y cincoavas partes indivisas cada uno de ellos.<\/p>\n<p>El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> considerando que debe aportarse licencia de parcelaci\u00f3n o declaraci\u00f3n municipal de innecesariedad, pues estamos ante un acto revelador de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n<p>El <strong>Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n (<\/strong>ver tambi\u00e9n R. n\u00famero 218 de este mismo informe).<\/p>\n<ol>\n<li><u>LEY 7\/2021 DE ANDALUC\u00cdA<\/u>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-20916\">Ley\u00a07\/2021, de\u00a01 de diciembre<\/a>, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda entr\u00f3 en vigor el d\u00eda\u00a023 de diciembre de\u00a02021, es decir, con posterioridad a la fecha de la escritura p\u00fabica (26 de junio de\u00a02019), pero antes de la presentaci\u00f3n de \u00e9sta en el Registro (4 de enero del a\u00f1o\u00a02022).<\/p>\n<p>Ello supone que, dado el car\u00e1cter adjetivo o procedimental de las normas de naturaleza registral, deban entenderse aplicables las vigentes al tiempo de la calificaci\u00f3n del registrador, con independencia del eventual r\u00e9gimen transitorio aplicable desde el punto de vista sustantivo.<\/p>\n<p>Es decir, la escritura desde el punto de vista urban\u00edstico sustantivo debe estar sometida al r\u00e9gimen de la ley aplicable al tiempo de su otorgamiento, sin embargo, desde el punto de vista de las normas de naturaleza registral ser\u00e1n las vigentes al tiempo de la calificaci\u00f3n las temporalmente aplicables.<\/p>\n<p>No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepci\u00f3n, no altera sustancialmente el r\u00e9gimen de las parcelaciones urban\u00edsticas en Andaluc\u00eda (vid.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-20916\">art\u00edculo 91<\/a>).<\/p>\n<p>La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica en suelo r\u00fastico, estableciendo, de modo id\u00e9ntico al texto anterior, que se consideran\u00a0<strong>actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>\u00a0aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acci\u00f3n, participaci\u00f3n u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por su parte, el\u00a0<strong>apartado sexto<\/strong>\u00a0destaca ahora que, para las inscripciones de parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n, los registros de la Propiedad exigir\u00e1n la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n b\u00e1sica estatal.<\/p>\n<p>2)\u00a0<u>Actos que presentan indicios de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstico<\/u>.<\/p>\n<p>Con fundamento en la\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/agosto-2021-dgsjfp\/#290-compra-de-cuota-indivisa-de-finca-rustica-en-andalucia-parcelacion-urbanistica\">R. de 22 de julio de 2021<\/a>, procede se\u00f1alar que:<\/p>\n<p>\u2013 Actos o negocios jur\u00eddicos que, sin constituir formalmente divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, pueden presentar indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica o formaci\u00f3n de n\u00facleo poblacional al margen del planeamiento \u00e0 previo requisito registral de acreditaci\u00f3n de licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad \u2013<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">art\u00edculo\u00a078 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a>\u00a0en relaci\u00f3n al art\u00edculo\u00a026 de la Ley de Suelo\u2013 cuando la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuesti\u00f3n a la parcelaci\u00f3n en sentido estricto sometida a dichos t\u00edtulos administrativos.<\/p>\n<p>\u2013 En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a trav\u00e9s del procedimiento previsto en el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">art\u00edculo\u00a079<\/a>\u00a0del Real Decreto de\u00a04 de julio de\u00a01997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificaci\u00f3n exponga los indicios que, de acuerdo tambi\u00e9n con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicaci\u00f3n de tal precepto.<\/p>\n<p>En el caso de la\u00a0<strong>mera transmisi\u00f3n de una cuota indivisa<\/strong>\u00a0ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimaci\u00f3n registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa alguna, a menos que vaya acompa\u00f1ada de un\u00a0<strong>indicio cualificado<\/strong>\u00a0como puede ser la nueva asignaci\u00f3n de uso de parte determinada de finca o la conversi\u00f3n de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8990\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8990.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8990 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 258\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8990\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8990\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"213-hipoteca-sobre-finca-inscrita-como-local-pero-que-constituira-la-vivienda-habitual-sin-que-conste-en-el-registro-el-cambio-de-uso\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r213\"><\/a>213.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">HIPOTECA SOBRE FINCA INSCRITA COMO LOCAL PERO QUE CONSTITUIR\u00c1 LA VIVIENDA HABITUAL SIN QUE CONSTE EN EL REGISTRO EL CAMBIO DE USO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 10 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 6 a inscribir una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (CB)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Se revoca la calificaci\u00f3n de la registradora que suspende una hipoteca por no acreditase el car\u00e1cter de vivienda habitual del inmueble hipotecado, que s\u00f3lo consta por manifestaci\u00f3n del adquirente y otros medios indirectos.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>1. [Pr\u00e9stamo hipotecario] [&#8230;] sobre una finca que se describe como local comercial en la planta tercera de determinado edificio que se adquiere el mismo d\u00eda por compraventa otorgada ante el mismo notario en escritura inmediatamente anterior en orden de protocolo.<\/p>\n<p>En la escritura de compraventa manifiesta el comprador que <strong>dicha finca \u00abva a constituir su vivienda habitual<\/strong>\u00bb. Asimismo, declara que \u00aba pesar de que en el Registro de la Propiedad consta como \u201clocal comercial\u201d, el inmueble adquirido se destina a domicilio habitual del adquirente, que tras las reformas que por parte de la parte compradora se va a llevar a cabo se transformar\u00e1 de aquel primer uso en vivienda (\u2026)\u00bb [&#8230;]<\/p>\n<p>En la parte expositiva de la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca, el hipotecante <strong>manifiesta<\/strong> que la finca constituye su vivienda habitual; y <strong>ambas partes<\/strong> que se concede el pr\u00e9stamo para financiar la compra de vivienda habitual. En las estipulaciones se hace constar que la finca tiene el car\u00e1cter de vivienda habitual.<\/p>\n<p>En la <strong>certificaci\u00f3n catastral descriptiva<\/strong> y gr\u00e1fica incorporada en ambas escrituras, as\u00ed como en la certificaci\u00f3n sobre el Valor M\u00ednimo Atribuible a los Bienes Inmuebles de Vizcaya que emite la Hacienda Foral y en la <strong>certificaci\u00f3n de deudas con la comunidad<\/strong> de propietarios incorporadas a la escritura de compraventa, consta que es una vivienda.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, en el <strong>certificado de tasaci\u00f3n<\/strong> incorporado a la escritura de hipoteca figura que el inmueble tasado es una \u00abvivienda individual en proyecto de rehabilitaci\u00f3n (\u2026)\u00bb.<\/p>\n<p><strong>Registradora: <\/strong>La registradora de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, \u00abhay una <strong>contradicci\u00f3n<\/strong> y falta de claridad en la redacci\u00f3n de la escritura puesto que el inmueble vendido (en un n\u00famero precedente del protocolo del mismo notario) es un local, mientras que por la presente se describe lo que se hipoteca \u2013dicho local previamente adquirido\u2013, y sin embargo en la escritura se afirma que se trata de una vivienda habitual\u00bb [&#8230;] Asimismo, objeta que \u00ab<strong>ni se acredita ni se solicita el cambio de uso<\/strong>, ni se desprende dicho cambio de uso de los documentos aportados, ni se hace ninguna manifestaci\u00f3n al respecto (\u2026) Tampoco se aporta la licencia correspondiente que acredite que el Ayuntamiento ha autorizado dicho cambio de uso\u00bb.<\/p>\n<p><strong>Recurrente: <\/strong>El notario recurrente alega: a) que el pr\u00e9stamo hipotecario tiene por finalidad financiar la compra por parte del prestatario de la que ser\u00e1 su vivienda habitual y, aunque en el Registro de la Propiedad la finca que se hipoteca consta actualmente como local en un edificio de viviendas, en determinados documentos incorporados a las escrituras de compraventa y constituci\u00f3n de hipoteca consta que es una vivienda (certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, en el certificado del Valor M\u00ednimo Atribuible a los Bienes Inmuebles de Vizcaya que emite la Hacienda Foral, en el informe de tasaci\u00f3n y en el certificado de deudas con la comunidad de propietarios) [&#8230;] d) que, a la luz del esp\u00edritu y finalidad de las normas protectoras de los hipotecantes parece razonable que deber\u00eda <strong>aceptarse la manifestaci\u00f3n del hipotecante<\/strong> en este caso, consentida adem\u00e1s por la parte acreedora, que es la \u00fanica a la que podr\u00eda perjudicar, para quedar amparado por la presunci\u00f3n del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria [&#8230;]<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJyFP revoca la nota.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n<p>2.\u2003En relaci\u00f3n con las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual de los hipotecantes, desde el a\u00f1o 2012 se han adoptado <strong>diversas medidas legislativas<\/strong> para dar respuesta a una situaci\u00f3n econ\u00f3mica singular de la que se derivaron consecuencias patrimoniales adversas para los ciudadanos que desembocaron o pueden desembocar en la p\u00e9rdida de dicha vivienda. [Se relacionan las normas] [&#8230;]<\/p>\n<p>4.\u2003A la vista de las consideraciones precedentes y atendiendo a las circunstancias concretas [&#8230;] el defecto expresado en la calificaci\u00f3n impugnada <strong>debe ser revocado<\/strong>.<\/p>\n<p>A la luz del esp\u00edritu y finalidad de las normas protectoras antes referidas, establecidas en favor de quienes hipotecan una finca a la que se pretende atribuir car\u00e1cter de vivienda habitual, debe concluirse <strong>que habr\u00e1 de pasarse por la manifestaci\u00f3n que sobre aquel car\u00e1cter haga el hipotecante, consentida por la parte acreedora<\/strong> (con la trascendencia que tiene respecto de la eficacia y alcance del derecho constituido), de suerte que tal circunstancia de hecho \u2013aunque sea solo intencional o de futuro\u2013 quede <strong>amparada<\/strong> por la presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb establecida por el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria [&#8230;]<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n impugnada. (CB)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8991\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8991.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8991 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 238\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8991\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8991\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"214-negativa-a-iniciar-el-procedimiento-del-art-199-lh-por-dudas-sobre-posible-invasion-de-dominio-publico\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r214\"><\/a>214.*\u00a0<\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS SOBRE POSIBLE INVASI\u00d3N DE DOMINIO P\u00daBLICO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 10 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 10, por la negativa del registrador a iniciar el procedimiento previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El procedimiento del art. 199 debe tramitarse aunque el registrador tenga dudas sobre la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, no aclaradas en un informe municipal aportado por el interesado.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita, mediante acta notarial, el inicio de un expediente del art. 199.2 de la Ley hipotecaria para rectificar la descripci\u00f3n registral de una finca, con un exceso de cabida superior al 10% de la superficie inscrita, as\u00ed como su descripci\u00f3n catastral. Se acompa\u00f1a un informe municipal en relaci\u00f3n con una franja de terreno anexa, en el que se afirma desconocerse la titularidad p\u00fablica o privada de dicha franja; un informe de un t\u00e9cnico que certifica que la descripci\u00f3n resultante se corresponde con el planeamiento urban\u00edstico; y un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativo (IVGA) de resultado negativo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El <strong>registrador<\/strong> de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada, sin tramitar el expediente previsto en el art. 199.2, por tener por tener dudas fundadas sobre la invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico de la georreferenciaci\u00f3n alternativa cuya inscripci\u00f3n se solicita, fundando esa duda en el informe no concluyente aportado.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La <strong>DGSJFP estima el recurso<\/strong> y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Para rectificar la superficie registral de una finca hay que dirimir si la superficie cuya inscripci\u00f3n ahora se solicita fue la que en su d\u00eda debi\u00f3 hacerse constar, por ser la que figura dentro de los linderos, ya que la registraci\u00f3n de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la descripci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En el presente caso, la calificaci\u00f3n negativa se basa en un informe no concluyente sobre la titularidad p\u00fablica o privada de la franja de terreno discutida, aportada al expediente y no reca\u00edda en su tramitaci\u00f3n. Por lo tanto, el registrador debe tramitar el expediente del art. 199.2 LH y notificar al Ayuntamiento para que, en su caso, pueda formular alegaciones declarando que se invade dominio p\u00fablico, indicando en virtud de que acto jur\u00eddico se ha incorporado al mismo dicha franja de terreno.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por otra parte, para rechazar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica no basta con que el colindante notificado se oponga, sino que el registrador ha de expresar su juicio acerca de c\u00f3mo aquella afectar\u00eda al titular registral que formula la oposici\u00f3n.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8992\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8992.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8992 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 224\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8992\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8992\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"215-procedimiento-de-apremio-fiscal-situacion-arrendaticia-de-finca-para-uso-distinto-de-vivienda\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r215\"><\/a>215.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. SITUACI\u00d3N ARRENDATICIA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA<\/span><\/h6>\n<p class=\"enlacesDoc\">Resoluci\u00f3n de 11 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Murcia n.\u00ba 6, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n del acta de adjudicaci\u00f3n de bienes mediante subasta y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Los arrendamientos para un uso distinto de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta, al producirse su purga, no requieren notificaci\u00f3n al arrendatario a efectos de tanteo legal arrendaticio.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se trata de una certificaci\u00f3n de un acta de adjudicaci\u00f3n de bienes mediante subasta, que se presenta junto con mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, expedido por la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria en procedimiento de apremio fiscal en el que se adjudica una finca registral \u2013nave industrial\u2013, expres\u00e1ndose que \u201cno hay constancia en el expediente administrativo que la finca est\u00e9 arrendada en el momento de la adjudicaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p>El procedimiento proviene de anotaci\u00f3n preventiva de embargo de <strong>fecha\u00a012 de julio de\u00a02012<\/strong>, prorrogada el d\u00eda\u00a03 de febrero de\u00a02016 y el d\u00eda\u00a011 de noviembre de\u00a02019.<\/p>\n<p>Del Registro resulta que, mediante escritura de fecha <strong>27 de diciembre de\u00a02012<\/strong>, inscrita el d\u00eda\u00a028 de febrero de\u00a02013, la finca consta arrendada, con una duraci\u00f3n de diez a\u00f1os, prorrogables sucesivamente por plazo de cinco a\u00f1os, quedando sujeto el arrendamiento a la Ley\u00a029\/1994 de\u00a024 de noviembre de arrendamientos urbanos.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> se\u00f1ala como defecto que, dado que el contrato se sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, deber\u00e1 justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas a los efectos del ejercicio del derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente<\/strong> alega:<\/p>\n<p>Que el arrendamiento se pact\u00f3 e inscribi\u00f3 con posterioridad a la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de embargo;<\/p>\n<p>Que es de aplicaci\u00f3n el C\u00f3digo Civil, de manera que los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda no inscritos o los inscritos con posterioridad a la constituci\u00f3n de la hipoteca quedar\u00e1n, por regla general, extinguidos y carecer\u00e1n de preferencia frente al adjudicatario.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y <strong>revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Hace un repaso el CD a la doctrina sobre arrendamientos y derechos de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n<p>As\u00ed dice que es reiterada su doctrina de que, en los supuestos de transmisi\u00f3n judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a25\">art\u00edculo 25 de Ley de Arrendamientos Urbanos,<\/a> y, por consiguiente, es necesario para su inscripci\u00f3n que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestaci\u00f3n de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.<\/p>\n<p>No obstante, para la resoluci\u00f3n del recurso se ha de tener en cuenta los cambios legislativos de la Ley de Arrendamientos Urbanos:<\/p>\n<p>1.El art\u00edculo\u00a013.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente hasta el\u00a06 de junio de\u00a02013, dispon\u00eda un plazo m\u00ednimo de subsistencia para el arrendamiento de vivienda de cinco a\u00f1os, plazo que habr\u00eda de respetarse, aunque se produjera la ejecuci\u00f3n de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no figurase inscrito en el Registro.<\/p>\n<p>Incluso para estos contratos, a partir del d\u00eda\u00a06 de junio de\u00a02018, es decir, una vez transcurridos los cinco a\u00f1os de plazo m\u00ednimo, quedar\u00e1n extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia de una ejecuci\u00f3n de hipoteca u otro procedimiento de ejecuci\u00f3n forzosa, siendo por tanto ya innecesario exigir la declaraci\u00f3n arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y retracto.<\/p>\n<p>2.Los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley\u00a04\/2013, de\u00a04 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas (en vigor desde el d\u00eda\u00a06 de junio), para determinar la existencia del derecho de retracto, deber\u00e1 de tenerse en cuenta, si el arrendamiento ha tenido o no acceso al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo depender\u00e1 la continuaci\u00f3n o no del arrendamiento tras la adjudicaci\u00f3n de la finca, dada la modificaci\u00f3n por dicha ley del art\u00edculo\u00a013.1, y a\u00a07.2 de la LAU.<\/p>\n<p>Haciendo una interpretaci\u00f3n conjunta de dichos preceptos resulta:<\/p>\n<p>&#8212; Que el contrato de arrendamiento queda extinguido, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con <strong>anterioridad<\/strong> a la anotaci\u00f3n preventiva del embargo que se ejecuta y que determina la extinci\u00f3n del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con \u00e9l sus derechos accesorios como el derecho de retracto.<\/p>\n<p>&#8212; Y estando inscrito con anterioridad a la hipoteca o al embargo que se ejecuta, y persistir el arrendamiento tras la adjudicaci\u00f3n de la vivienda el arrendatario podr\u00e1, en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo\u00a025.<\/p>\n<p>&#8212; Si el arrendamiento consta inscrito con <strong>posterioridad<\/strong> al derecho que provoca la resoluci\u00f3n de la titularidad del arrendador, al extinguirse el contrato de arrendamiento \u201cipso iure\u201d, no habr\u00e1 lugar a retracto, al igual que si el mismo no hubiera accedido al Registro.<\/p>\n<p>3.Tras la entrada en vigor (6 de marzo) del Real Decreto-ley\u00a07\/2019, de\u00a01 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el art\u00edculo\u00a013 de la Ley, impone una duraci\u00f3n m\u00ednima para los contratos de arrendamiento de vivienda de cinco a\u00f1os si el arrendador es persona f\u00edsica y de siete si es persona jur\u00eddica, lo que hace necesario que en el t\u00edtulo inscribible se haga constar la situaci\u00f3n arrendaticia de la vivienda adjudicada en los t\u00e9rminos establecidos en el art\u00edculo\u00a025 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n<p>&#8212;No obstante, cuando se trata de <strong>contratos de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda no inscritos<\/strong>, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca o anotaci\u00f3n ejecutada, al no estar sometidos a un plazo m\u00ednimo imperativo, el arrendamiento podr\u00e1 extinguirse como consecuencia de la ejecuci\u00f3n si el adjudicatario ejercita la facultad de resoluci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia, \u201cy solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n del anterior propietario o arrendador, dando as\u00ed continuidad al contrato de arrendamiento\u201d (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo n\u00famero 783\/2021, de 15 de noviembre, seg\u00fan la cual en tal caso no son aplicables los art\u00edculos 13.1 y 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino los art\u00edculos 1549 y 1571 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p>&#8212; Y <strong>produci\u00e9ndose la purga del arrendamiento \u201cno se requiere notificar a efectos de tanteo legal arrendaticio\u201d<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>Comentarios:<\/strong> Interesante resoluci\u00f3n en cuanto supone un completo resumen de las normas aplicables a las fincas arrendadas, cuando son objeto de ejecuci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p>Recordemos que la raz\u00f3n por la que los derechos de tanteo y retracto se dan tambi\u00e9n en las ventas judiciales se debe a que el C\u00f3digo Civil al referirse a la compraventa emplea los t\u00e9rminos venta p\u00fablica o venta en subasta p\u00fablica o judicial, debiendo de tener en cuenta las distintas normativas que se han ido sucediendo para determinar si procede o no exigir la notificaci\u00f3n a los arrendatarios a los efectos del ejercicio de su derecho de adquisici\u00f3n preferente. (MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8993\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8993.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8993 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 224\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8993\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8993\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"216-compra-por-mitades-indivisas-por-conyuges-holandeses-casados-bajo-el-regimen-supletorio-en-los-paises-bajos\"><\/a><h6 class=\"enlacesDoc\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r216\"><\/a>216.** COMPRA POR MITADES INDIVISAS POR C\u00d3NYUGES HOLANDESES CASADOS \u00abBAJO EL R\u00c9GIMEN SUPLETORIO EN LOS PA\u00cdSES BAJOS\u00bb<\/span><\/strong><\/h6>\n<p><strong><span style=\"color: #3366ff;\">Resumen.- <\/span><\/strong><span style=\"color: #3366ff;\">Trat\u00e1ndose de c\u00f3nyuges adquirentes sujetos a r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial extranjero de comunidad, es posible que la inscripci\u00f3n se practique a favor de los c\u00f3nyuges por mitades indivisas, con sujeci\u00f3n a su r\u00e9gimen matrimonial de comunidad<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa cuya calificaci\u00f3n ha sido impugnada los c\u00f3nyuges compradores, ambos de nacionalidad holandesa, manifiestan que est\u00e1n, \u00abcasados bajo el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que rige como supletorio en los Pa\u00edses Bajos\u00bb y a\u00f1aden que compran y adquieren la finca descrita \u00abde conformidad con su r\u00e9gimen matrimonial y por mitades indivisas entre ellos\u00bb.\u2003<\/p>\n<p><strong>La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, siendo el r\u00e9gimen legal holand\u00e9s de comunidad de bienes, no pueden adquirir la finca por mitades y pro indiviso, por lo que se deber\u00e1 de aclarar la forma en que adquieren la finca y, en su caso, su r\u00e9gimen matrimonial.<\/p>\n<p><strong>El notario<\/strong> recurrente alega que la calificaci\u00f3n omite que, como se expresa en la escritura, ambos c\u00f3nyuges pueden comprar por mitades indivisas, pero de conformidad con su r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, y ambas circunstancias son compatibles, por lo que debe aplicarse el art\u00edculo\u00a092 del Reglamento Hipotecario, de modo que deber\u00e1 practicarse la inscripci\u00f3n de la adquisici\u00f3n de cada c\u00f3nyuge de una mitad indivisa con sujeci\u00f3n su r\u00e9gimen matrimonial.<\/p>\n<p><strong>Direcci\u00f3n General<\/strong>.- Estima el revoca y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La cuesti\u00f3n planteada es an\u00e1loga a la resuelta por este Centro Directivo en Resoluciones de\u00a02 de abril de\u00a02018 y\u00a01 de marzo de\u00a02019 con un criterio que debe ahora reiterarse.<\/p>\n<p>En el presente caso, la registradora reconoce en su calificaci\u00f3n que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial legal supletorio en Pa\u00edses Bajos es el de comunidad de bienes, pero entiende que no pueden adquirir la finca por mitades y proindiviso. Lo que ocurre es que resulta inequ\u00edvocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen car\u00e1cter propio o privativo a sus respectivas cuotas adquiridas, por lo que cobra todo su sentido \u2013 a fin de permitir el tr\u00e1fico jur\u00eddico con unas garant\u00edas suficientes \u2013 que la inscripci\u00f3n se practique a favor del c\u00f3nyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeci\u00f3n a su r\u00e9gimen matrimonial de comunidad ( Resoluciones de este Centro Directivo de\u00a02 de abril de\u00a02018 y\u00a01 de marzo de\u00a02019). (IES)<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8994\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8994.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8994 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 223\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8994\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8994\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"217-segregacion-sin-georreferenciacion-de-la-finca-resto-renuncia-a-la-incorporacion-de-la-representacion-grafica-cuando-es-potestativa\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r217\"><\/a>217.***\u00a0SEGREGACI\u00d3N SIN GEORREFERENCIACI\u00d3N DE LA FINCA RESTO. RENUNCIA A LA INCORPORACI\u00d3N DE LA REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CUANDO ES POTESTATIVA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Girona n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n de parte de una finca registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La falta de coincidencia entre la superficie registral de la finca resto y la que figura en la licencia de parcelaci\u00f3n no exige el otorgamiento de una nueva licencia. En una finca en parte r\u00fastica y en parte urbana, no es necesario concretar la superficie de cada naturaleza. La circunstancia de que una parte de la finca resto est\u00e9 destinada a viales no exime de describirla y georreferenciarla. Aunque la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica no sea preceptiva, el interesado no puede excluir la calificaci\u00f3n registral de la certificaci\u00f3n catastral y, en su caso, su incorporaci\u00f3n al folio real.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos: <\/strong><\/p>\n<ol>\n<li style=\"font-weight: 400;\"><strong>Escritura<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Se segrega una porci\u00f3n de terreno de una finca registral integrada por cinco parcelas catastrales, de las cuales dos son urbanas y tres r\u00fasticas. La licencia de parcelaci\u00f3n especifica la superficie de la parte segregada y de la finca resto, cuya suma coincide exactamente con la superficie registral de la finca matriz. Dicha superficie no coincide con la suma de las que figuran en las certificaciones catastrales, existiendo un diferencia inferior al 5% de la superficie registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En la escritura no se describe la finca resto; simplemente se hace constar que su superficie ha quedado reducida en la de la porci\u00f3n segregada y que linda con esta en uno de sus lindes. En relaci\u00f3n con dicho resto, el compareciente manifiesta que \u00abno hace declaraci\u00f3n de concordancia, que no ha incoado ning\u00fan expediente de rectificaci\u00f3n catastral y que renuncia al procedimiento de coordinaci\u00f3n catastral, a incorporar al folio real la descripci\u00f3n gr\u00e1fica del Catastro y a la inscripci\u00f3n de la identificaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Se acompa\u00f1a a la escritura, adem\u00e1s de la licencia de parcelaci\u00f3n y de un certificado municipal conforme al cual no se invade el dominio p\u00fablico, un Informe de Validaci\u00f3n Gr\u00e1fica Alternativa negativo de la porci\u00f3n segregada.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li style=\"font-weight: 400;\"><strong> Nota de calificaci\u00f3n<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n por los siguientes defectos:<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; Es necesario \u00abregularizar la descripci\u00f3n de la finca matriz\u00bb concretando las superficies de cada naturaleza r\u00fastica y urbana, mediante certificaci\u00f3n del Ayuntamiento y de la Generalitat \u00abde modo que exista coordinaci\u00f3n entre ambas administraciones sobre la superficie, a los efectos de poder adecuar tambi\u00e9n el Catastro\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; Es necesaria la georreferenciaci\u00f3n de la finca resto, realiz\u00e1ndose adem\u00e1s la correspondiente rectificaci\u00f3n de superficie.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; Debe describirse la finca resto de forma m\u00e1s detallada, de modo que se especifiquen las superficies correspondientes a la parte urbana y a la r\u00fastica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Tambi\u00e9n hace constar la registradora que \u00abde la informaci\u00f3n suministrada y del Catastro, resulta que se ha procedido a la \u201csegregaci\u00f3n\u201d de 112 metros cuadrados destinados a viales que no constan documentados en la escritura\u00bb.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li style=\"font-weight: 400;\"><strong> Resumen de los argumentos del notario recurrente<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; Ni el art. 9 LH, ni el 51 RH exigen la determinaci\u00f3n de superficie de cada naturaleza, r\u00fastica o urbana, de la finca. La sede de la publicidad urban\u00edstica son los planes y planos urban\u00edsticos publicados conforme a la legislaci\u00f3n del suelo. La publicidad registral no actualizada de inmediato de tales extremos solo puede inducir a confusi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; No es aceptable que tres Administraciones (el Ayuntamiento, la Generalitat y el Catastro) aprueben por separado planimetr\u00edas no coincidentes entre ellas y a\u00fan lo es menos que se exija al ciudadano que asuma de su cuenta la concertaci\u00f3n entre Administraciones m\u00e1s all\u00e1 de los estrictos t\u00e9rminos de la ley.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; La DG, apoy\u00e1ndose en el art. 47 RH, ha admitido que se practique la inscripci\u00f3n de segregaci\u00f3n sin necesidad de descripci\u00f3n georreferenciada de la finca resto, cuando esta no pueda efectuarse, pues dicho precepto \u00abpermite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de m\u00faltiples porciones que se han podido formalizar en diferentes t\u00edtulos\u00bb; como ocurre en el caso que nos ocupa, en que el Ayuntamiento no ha inscrito una segregaci\u00f3n ya realizada destinada a viales (RR. de 7 de julio de 2016, 2 de septiembre de 2016, 6 de febrero de 2020 y 11 de junio de 2020).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; La discrepancia entre la superficie registral (36.955 m<sup>2<\/sup>) y la catastral (35.930 m<sup>2<\/sup>) es inferior al 5%, por lo que es de aplicaci\u00f3n al art. 201.3 LH, que no exige tramitar ning\u00fan expediente de rectificaci\u00f3n, bastando con que el Registro se limite a constatar la diferencia entre la superficie registral y la catastral.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li style=\"font-weight: 400;\"><strong> Acuerdo de la DGSJFP<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La DG estima el recurso y revoca la nota respecto de: 1) el defecto que exige nueva licencia de segregaci\u00f3n para adaptarse a la finca resto; 2) el defecto que exige certificaci\u00f3n administrativa para acreditar la superficie de la parte r\u00fastica y de la parte urbana; 3) el defecto de no acompa\u00f1ar georreferenciaci\u00f3n de la finca segregada, pues se acompa\u00f1a al t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En cambio, desestima el recurso y confirma la nota en cuanto a la necesidad de describir y georreferenciar la finca resto, \u00abrecordando que para la inscripci\u00f3n de la finca segregada y resto, trat\u00e1ndose de una georreferenciaci\u00f3n alternativa con informe catastral de validaci\u00f3n t\u00e9cnica de resultado negativo, se requiere la tramitaci\u00f3n de un expediente del art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> Doctrina de la DG<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>a) Sobre la no exigencia de nueva licencia de segregaci\u00f3n (FD 3)<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">De su propia doctrina de que se puede rectificar la superficie de una finca procedente de segregaci\u00f3n autorizada por licencia, siempre que ello no suponga una reordenaci\u00f3n de los terrenos, extrae la DG la conclusi\u00f3n, <em>a contrario sensu<\/em>, de que \u00abno se requiere solicitar nueva licencia de segregacio\u0301n, por el hecho de que haya de rectificarse la superficie de la finca resto, previamente, para poder inscribir la nueva reordenacio\u0301n de los terrenos, puesto que no se altera la superficie a segregar de 1.280 metros cuadrados, ni hay nueva ordenacio\u0301n de los terrenos por el hecho de que la superficie de la finca resto sea sensiblemente (sic) inferior a la que consta en el Registro, siendo la diferencia superficial inferior al 5%, pero siendo en todo caso la finca resto superior a la superficie de la parcela urbani\u0301stica indivisible, por ser urbana.\u00bb<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por otra parte, \u00absiendo la segregacio\u0301n una modificacio\u0301n de la finca, rigurosamente registral, debera\u0301 acomodarse la inscripcio\u0301n a la preceptiva licencia sin que pueda ni el registrador ni el notario modificar los te\u0301rminos de su obtencio\u0301n.\u00bb<\/p>\n<p><strong>b) Sobre la no exigencia de determinar la parte r\u00fastica y la parte urbana (FD 4)<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La ley no exige \u00abque se exprese la superficie correspondiente a la parte r\u00fastica y a la parte urbana, como tampoco puede exigir la georreferenciaci\u00f3n de la parte r\u00fastica y de la parte urbana (&#8230;) pues, en todo caso, la georreferenciaci\u00f3n de la finca resto ha de ser \u00fanica, por no ser objeto de otro acto jur\u00eddico distinto que el de la segregaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se solicita\u00bb.<\/p>\n<p><strong>c) Sobre la no exigencia de georreferenciar la porci\u00f3n segregada (FD 5)<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El informe de validaci\u00f3n catastral negativo aportado ya <strong>acredita el cumplimiento de los requisitos t\u00e9cnicos<\/strong> del art. 9.b), p\u00e1rrafo 4\u00ba LH y del apartado 7\u00ba de la Resoluci\u00f3n conjunta de 26 de octubre de 2015.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Sin embargo, afirma que \u00abpara poder inscribir la georreferenciacio\u0301n alternativa de la finca segregada que se ha acompan\u0303ado al ti\u0301tulo se requiere la tramitacio\u0301n de un expediente del arti\u0301culo 199.2 de la Ley Hipotecaria, <strong>pues el informe catastral de validacio\u0301n te\u0301cnica tiene un resultado negativo<\/strong> y si bien el mismo no impide la inscripcio\u0301n, obliga al registrador a notificar, al menos, a los colindantes catastrales afectados que resultan de dicho informe catastral de validacio\u0301n te\u0301cnica\u00bb.<\/p>\n<p><strong>d) Sobre la exigencia de georreferenciar la finca resto (FD 6)<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La DG considera que es exigible la georreferenciaci\u00f3n \u00aben toda operacio\u0301n que implique la apertura de folio registral a una nueva finca y que determine una nueva ordenacio\u0301n de la finca, lo que aplicado a la operacio\u0301n de segregacio\u0301n se refiere a la finca segregada y a la finca resto\u00bb. Esta \u00abclara exigencia ha sido matizada por esta Direccio\u0301n General en cuanto a la finca resto, de la que se puede prescindir excepcionalmente cuando no sea posible su georreferenciacio\u0301n. <strong>La imposibilidad alegada por el notario<\/strong> de existir una previa segregacio\u0301n de 112 metros cuadrados objeto de cesio\u0301n a viales al Ayuntamiento <strong>no puede ser mantenida<\/strong> (&#8230;) pues puede reflejarse su existencia en el historial de la finca mediante nota marginal, de vigencia indefinida, cancelable mediante la certificacio\u0301n administrativa prevista en el arti\u0301culo 74.3.a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio\u00bb.<\/p>\n<p><strong>e) Cuesti\u00f3n adicional: sobre la posibilidad de excluir la georreferenciaci\u00f3n (FD 7)<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por ser preceptiva la georreferenciaci\u00f3n de la finca segregada y de la finca resto, seg\u00fan la DG, el interesado <strong>no puede excluirlas<\/strong>. Pero <strong>tampoco cuando es potestativa<\/strong>, pues el registrador califica el t\u00edtulo en todas las circunstancias que deben figurar en el asiento y, entre ellas, se halla la georreferenciaci\u00f3n. Adem\u00e1s, \u00abel otorgante debe hacer una serie de declaraciones a pregunta del notario sobre su coincidencia o no con la realidad fi\u0301sica del inmueble, conforme al arti\u0301culo 18.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. <strong>Si coincide<\/strong>, se describira\u0301 el inmueble en te\u0301rminos coincidentes con los de la certificacio\u0301n catastral, lo que implica una <strong>rogacio\u0301n ta\u0301cita<\/strong> de rectificacio\u0301n de la descripcio\u0301n y de incorporacio\u0301n de la representacio\u0301n gra\u0301fica georreferenciada (&#8230;) <strong>Si no coincide<\/strong>, se procedera\u0301 a <strong>subsanar las discrepancias<\/strong> conforme al procedimiento previsto en el arti\u0301culo 18.3, que no puede producir ninguna repercusio\u0301n registral, pues la incorporacio\u0301n de esa georreferenciacio\u0301n requiere la aportacio\u0301n de una georreferenciacio\u0301n alternativa a la catastral y la incoacio\u0301n de un expediente del arti\u0301culo 199 ante el registrador o del arti\u0301culo 201.1 ante el notario. Y <strong>si se declara que no se puede afirmar tal circunstancia<\/strong>, se mantendra\u0301 la descripcio\u0301n del ti\u0301tulo anterior o la que figure en el Registro, sin que ello pueda excluir la calificacio\u0301n registral gra\u0301fica y la <strong>incorporacio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n<\/strong> de la finca al asiento, cuando el registrador no tenga ninguna sobre la correspondencia de la georreferenciacio\u0301n aportada con la descripcio\u0301n registral de la finca\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por otra parte, \u00abel principio de voluntariedad de la inscripcio\u0301n no significa que el interesado pueda elegir a su voluntad que\u0301 normas del procedimiento registral le son ma\u0301s favorables aplicando solo e\u0301stas (&#8230;) La sola presentacio\u0301n de un documento en el Registro implica la peticio\u0301n de la extensio\u0301n de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse (&#8230;) Por tanto, del hecho de la incorporacio\u0301n de una georreferenciacio\u0301n al ti\u0301tulo inscribible, <strong>aunque en el caso de la catastral, sea obligatoria,<\/strong> se deriva la obligacio\u0301n del registrador de calificarlas y tomar las decisiones correspondientes sobre ella.\u00bb<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por consiguiente, \u00abexistiendo declaracio\u0301n de coincidencia de la georreferenciacio\u0301n catastral con la realidad fi\u0301sica del inmueble y describiendo la finca segu\u0301n resulte de ella, el registrador inscribira\u0301 la georreferenciacio\u0301n, aunque su peticio\u0301n no sea expresa o exista declaracio\u0301n de voluntad de excluir la inscripcio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n o de iniciar el procedimiento de coordinacio\u0301n gra\u0301fica con Catastro, pues no son aspectos que este\u0301n en el a\u0301mbito del principio de rogacio\u0301n (&#8230;) Si se manifiesta la no coincidencia con la realidad fi\u0301sica de la finca, el registrador procedera\u0301 a calificar y solo podra\u0301 incorporar la georreferenciacio\u0301n al asiento, tras la tramitacio\u0301n de un expediente del arti\u0301culo 199 ante el registrador, o del 201.1 ante el notario, el cual debe ser solicitado por el interesado, pues implica el inicio de un expediente con citacio\u0301n a colindantes\u00bb.<\/p>\n<p><strong> Comentario:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Un comentario adecuado de esta resoluci\u00f3n requerir\u00eda mucho m\u00e1s espacio del que puedo dedicarle aqu\u00ed y mucho m\u00e1s tiempo por parte del lector que ha tenido la paciencia de llegar hasta este punto, por lo que intentar\u00e9 ser breve.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Un comentario general es que, a mi juicio, la DGSJFP ha perdido el norte con esta resoluci\u00f3n y que su lectura evidencia el predominio del sector \u201cduro\u201d (es una conjetura m\u00eda), al servicio de la absoluta preeminencia de la funci\u00f3n registral, no ya sobre la notarial, sino en este caso sobre el principio de libertad civil y el de legalidad. Estoy seguro de que incluso ha sorprendido a la mayor parte de los propios registradores.<\/p>\n<p>a) Parto de la base de que <strong>no hay ning\u00fan precepto legal que exija la incorporaci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca resto<\/strong>. El art. 9.b) p\u00e1rrafo 1\u00ba, no lo exige, pues se limita a decir que siempre que se realice una operaci\u00f3n de segregaci\u00f3n (entre otras), la inscripci\u00f3n contendr\u00e1 \u00abla representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada <strong>de la finca<\/strong>\u00bb. Obviamente, se refiere a la finca segregada. La propia DG, pese a que siempre ha afirmado la regla general de que tambi\u00e9n se refiere a la finca resto, afirma que el art. 9 se refiere a \u00abtoda operacio\u0301n que implique la apertura de folio registral a una nueva finca\u00bb; mientras que es evidente que en relaci\u00f3n respecto de la finca resto no se abre un folio real. Me parece evidente que lo que el legislador pretende es que todas las fincas nuevas (salvo los elementos privativos de una divisi\u00f3n horizontal) \u201cnazcan\u201d coordinadas; pero la finca resto no es una finca nueva, el negocio jur\u00eddico de segregaci\u00f3n, que va mucho m\u00e1s all\u00e1 de lo \u00abrigurosamente registral\u00bb, tiene por objeto crear una finca independiente, no rectificar la descripci\u00f3n de la finca matriz.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La cuesti\u00f3n ser\u00eda m\u00e1s o menos balad\u00ed si no fuera porque la exigencia de inscribir las coordenadas de la finca resto requiere, a su vez, la rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n registral, pues no suele ser precisa, y en muchas ocasiones dicha rectificaci\u00f3n exige un procedimiento con citaci\u00f3n de colindantes que tiene su <strong>coste en tiempo y en dinero<\/strong> y que puede hacer que, si alguien se opone a la rectificaci\u00f3n, no pueda inscribirse la segregaci\u00f3n por causas totalmente ajenas a la misma. Todo por un requisito que la ley no exige.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Como dice la resoluci\u00f3n, la DG ha matizado esta \u201cclara exigencia\u201d excluyendo algunos supuestos de la misma, sobre la base de que, conforme al art. 47 RH, las segregaciones pueden acceder al Registro en diferentes momentos temporales; pero tambi\u00e9n es cierto que recientemente, desde de la R. de 1 de febrero de 2022 (70), ha realizado un <strong>giro doctrinal importante<\/strong> en contra de dicho trato excepcional. La prueba es que ahora no permite lo que antes s\u00ed lo hizo: la R. de 7 de julio de 2016 (BOE-A-2016-7671-FD 2), citada y reproducida por el notario recurrente, revoc\u00f3 la nota que ped\u00eda la descripci\u00f3n de la finca resto en un supuesto en que parte de la matriz estaba destinada a viales.<\/p>\n<p>b) Con todo, lo m\u00e1s grave de esta resoluci\u00f3n es la <strong>supresi\u00f3n del car\u00e1cter potestativo <\/strong>de la incorporaci\u00f3n al folio real de las coordenadas de los v\u00e9rtices de la finca: por el solo hecho de incorporar la CCDG a la escritura, el registrador la inscribir\u00e1 si no tiene dudas de identidad, con independencia de la voluntad del interesado, que queda sometido al principio de rogaci\u00f3n registral, aunque exprese su deseo en contra de la inscripci\u00f3n. No hace falta decir que esta doctrina contradice claramente lo dispuesto en los arts. 9 y 199 LH, adem\u00e1s de la propia exposici\u00f3n de motivos de la Ley 13\/2015 y seis a\u00f1os de doctrina de la DG; la tesis de Garc\u00eda Garc\u00eda y de Delgado Ramos ha hecho mella finalmente en la DG; el siguiente paso ser\u00e1 proclamar el car\u00e1cter constitutivo de la inscripci\u00f3n registral en todo caso. Adem\u00e1s, la DG confunde totalmente el concepto de declaraci\u00f3n de voluntad t\u00e1cita, pues esta descansa en una actuaci\u00f3n voluntaria del interesado, en una voluntad manifestada de forma no expresa; mientras que tanto la incorporaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n catastral, como la manifestaci\u00f3n de si esta concuerda o no con la realidad, las impone la ley, por lo que no se les puede atribuir ning\u00fan tipo de intenci\u00f3n o voluntad, ni conllevar ning\u00fan tipo de rogaci\u00f3n, ni expresa, ni t\u00e1cita, ni presunta. No puede interpretarse el art. 18.2 TRLC en el sentido de que obligue al interesado a coordinar Catastro y Registro, pues esta afirmaci\u00f3n es totalmente contraria a la normativa catastral (no existe la obligaci\u00f3n de subsanar el Catastro) y a la propia Ley 13\/2015, que reform\u00f3 aquel precepto.<\/p>\n<p>c) Por \u00faltimo, la DG pone de manifiesto su desconocimiento de la normativa catastral y de sus propias resoluciones conjuntas con la DG del Catastro. Me estoy refiriendo a las afirmaciones de que el resultado negativo del informe de validaci\u00f3n catastral (IVGA) aportado acredita el cumplimiento de los requisitos t\u00e9cnicos del apartado 7\u00ba de la RC de 2015 y justifica la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199.2.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Al parecer, la DG ignora lo que es un IVGA negativo. Se trata de un informe que expide de forma automatizada el Catastro cuando se sube a la SEC una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa y que sirve para conocer de antemano si dicha representaci\u00f3n re\u00fane los requisitos t\u00e9cnicos para causar la modificaci\u00f3n del Catastro. Cuando sale negativo, es que no los re\u00fane; por lo tanto, no acredita nada o, en todo caso, acredita que no los cumple. Una cosa es que la DG permita la inscripci\u00f3n con un IVGA negativo, contraviniendo claramente el art. 9.b).4\u00ba, que exige que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa cumpla \u00abcon los requisitos t\u00e9cnicos que permitan su incorporaci\u00f3n al Catastro\u00bb; pero pasar a afirmar que el IVGA negativo acredita el cumplimiento de dichos requisitos es una cosa muy distinta, pues denota un grave desconocimiento de lo que es el IVGA.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Finalmente, tampoco tiene sentido la afirmaci\u00f3n de que debe tramitarse el procedimiento del art. 199 o 201.1 por el hecho de que el informe sea negativo, lo que dejar\u00eda fuera de dichos procedimientos al IVGA positivo. Este \u00faltimo solo acredita el cumplimiento de los requisitos t\u00e9cnicos para que la modificaci\u00f3n del Catastro pueda llevarse a cabo; no supone que se haya tramitado ya la modificaci\u00f3n con citaci\u00f3n y sin oposici\u00f3n de colindantes; solo es un plano con coordenadas que encaja en la cartograf\u00eda catastral porque lo que se a\u00f1ade de una parcela se quita de otra y a la inversa. Nada m\u00e1s. No puede suplir los procedimientos anteriores: siempre que hay una modificaci\u00f3n del Catastro que afecte a colindantes se les tiene que citar, ya sea por el notario, ya por el registrador. Podr\u00eda entender que cuando se tramita previamente y con \u00e9xito el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales (art. 18.2 y 3 TRLC), pueda darse por innecesaria una nueva notificaci\u00f3n a los efectos registrales; pero la obtenci\u00f3n del IVGA, aunque sea positivo, no conlleva ninguna garant\u00eda para los colindantes catastrales y mucho menos para los registrales, a los que tambi\u00e9n hay que citar.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8995\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8995.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8995 &#8211; 15\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 271\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8995\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8995\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"218-venta-de-participacion-indivisa-de-terreno-urbano-en-andalucia-posible-parcelacion\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r218\"><\/a>218.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt; font-family: Verdana, 'sans-serif'; color: black;\">VENTA DE PARTICIPACI\u00d3N INDIVISA DE TERRENO URBANO EN ANDALUC\u00cdA. POSIBLE PARCELACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La mera transmisi\u00f3n de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimaci\u00f3n registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa alguna, a menos que vaya acompa\u00f1ada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignaci\u00f3n de uso de parte determinada de finca o la conversi\u00f3n de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura de compraventa de una participaci\u00f3n indivisa consistente en quinientos quince con cincuenta, de veintis\u00e9is mil setecientos cuarenta y nueve con noventa y tres avos \u2013515,50\/26.749,93\u2013 de una finca registral urbana que, a su vez, tiene una superficie de 26.749,93 metros cuadrados. Las partes manifiestan que la compraventa objeto de la escritura no supone, en forma alguna, una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, siendo su voluntad mantener indivisa la finca y sin asignaci\u00f3n de uso individualizado de la misma.<\/p>\n<p>El <strong>registrador califica negativamente<\/strong> ya que, que examinado el contenido de los libros registrales se ha observado que la indicada finca registral\u00a0se est\u00e1 transmitiendo en diversas participaciones indivisas tomando como denominador la superficie de la finca, pues se corresponde la superficie de la parcela y la cuota transmitida. Asimismo, tanto de la consulta catastral como de las Bases Gr\u00e1ficas Registrales existentes en este Registro resulta que sobre la finca en cuesti\u00f3n se encuentra dentro de la misma varias parcelas valladas, adem\u00e1s, en algunas de ellas existen edificaciones como casas, piscinas, etc. Ello es indicativo de que realmente existen claros indicios de que se est\u00e1n transmitiendo parcelas, y, por lo tanto, se est\u00e1 procediendo a la parcelaci\u00f3n mediante la transmisi\u00f3n de cuotas indivisas, por lo que considera exigible la obtenci\u00f3n de licencia municipal de parcelaci\u00f3n, que se entiende necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado \u2013venta de participaciones indivisas\u2013 un acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n<p>El <strong>Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><u>LEY 7\/2021 DE ANDALUC\u00cdA<\/u>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-20916\">Ley\u00a07\/2021, de\u00a01 de diciembre<\/a>, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda entr\u00f3 en vigor el d\u00eda\u00a023 de diciembre de\u00a02021, es decir, con posterioridad a la fecha de la escritura p\u00fabica (26 de junio de\u00a02019), pero antes de la presentaci\u00f3n de \u00e9sta en el Registro (4 de enero del a\u00f1o\u00a02022).<\/p>\n<p>Ello supone que, dado el car\u00e1cter adjetivo o procedimental de las normas de naturaleza registral, deban entenderse aplicables las vigentes al tiempo de la calificaci\u00f3n del registrador, con independencia del eventual r\u00e9gimen transitorio aplicable desde el punto de vista sustantivo.<\/p>\n<p>Es decir, la escritura desde el punto de vista urban\u00edstico sustantivo debe estar sometida al r\u00e9gimen de la ley aplicable al tiempo de su otorgamiento, sin embargo, desde el punto de vista de las normas de naturaleza registral ser\u00e1n las vigentes al tiempo de la calificaci\u00f3n las temporalmente aplicables.<\/p>\n<p>No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepci\u00f3n, no altera sustancialmente el r\u00e9gimen de las parcelaciones urban\u00edsticas en Andaluc\u00eda (vid. <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-20916\">art\u00edculo 91<\/a>).<\/p>\n<p>La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica en suelo r\u00fastico, estableciendo, de modo id\u00e9ntico al texto anterior, que se consideran <strong>actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong> aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acci\u00f3n, participaci\u00f3n u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por su parte, el <strong>apartado sexto<\/strong> destaca ahora que, para las inscripciones de parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n, los registros de la Propiedad exigir\u00e1n la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n b\u00e1sica estatal.<\/p>\n<p>2) <u>Actos que presentan indicios de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstico<\/u>.<\/p>\n<p>Con fundamento en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/agosto-2021-dgsjfp\/#290-compra-de-cuota-indivisa-de-finca-rustica-en-andalucia-parcelacion-urbanistica\">R. de 22 de julio de 2021<\/a>, procede se\u00f1alar que:<\/p>\n<p>&#8211; Actos o negocios jur\u00eddicos que, sin constituir formalmente divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, pueden presentar indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica o formaci\u00f3n de n\u00facleo poblacional al margen del planeamiento \u00e0 previo requisito registral de acreditaci\u00f3n de licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad \u2013<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">art\u00edculo\u00a078 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a> en relaci\u00f3n al art\u00edculo\u00a026 de la Ley de Suelo\u2013 cuando la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuesti\u00f3n a la parcelaci\u00f3n en sentido estricto sometida a dichos t\u00edtulos administrativos.<\/p>\n<p>&#8211; En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a trav\u00e9s del procedimiento previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">art\u00edculo\u00a079<\/a> del Real Decreto de\u00a04 de julio de\u00a01997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificaci\u00f3n exponga los indicios que, de acuerdo tambi\u00e9n con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicaci\u00f3n de tal precepto.<\/p>\n<p>En el caso de la <strong>mera transmisi\u00f3n de una cuota indivisa<\/strong> ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimaci\u00f3n registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa alguna, a menos que vaya acompa\u00f1ada de un <strong>indicio cualificado<\/strong> como puede ser la nueva asignaci\u00f3n de uso de parte determinada de finca o la conversi\u00f3n de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable. (ER)<\/p>\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8996\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8996.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8996 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 231\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8996\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8996\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"219-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-oposicion-del-ayuntamiento\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r219\"><\/a>219.***\u00a0<\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. OPOSICI\u00d3N DEL AYUNTAMIENTO.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Pravia-Belmonte de Miranda, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La mera oposici\u00f3n de la Administraci\u00f3n no es suficiente para suspender el procedimiento del art. 199, sino que el registrador debe valorar si cumple con los m\u00ednimos requisitos de concreci\u00f3n y acreditaci\u00f3n exigibles.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Mediante instancia privada, se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa de una finca registral, as\u00ed como la rectificaci\u00f3n de su superficie y descripci\u00f3n. En la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199, el Ayuntamiento presenta escrito de oposici\u00f3n alegando la invasi\u00f3n de \u00abuna zona destinada a aparcamiento p\u00fablico\u00bb, aportando coordenadas de v\u00e9rtices de dicho aparcamiento, plano georreferenciado y fotograf\u00edas del mismo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El <strong>registrador de la propiedad suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por tener dudas fundadas \u00absobre la identidad de la rectificacio\u0301n que se pretende, asi\u0301 como de la representacio\u0301n gra\u0301fica alternativa que se aporta, por cuanto que la misma parece invadir una porcio\u0301n de terreno de camino colindante, destinada a aparcamiento pu\u0301blico\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El <strong>recurrente<\/strong> alega que lo que el Ayuntamiento denomina \u00abaparcamiento p\u00fablico\u00bb se halla en realidad en unos terrenos de su propiedad, que en ning\u00fan momento han sido cedidos ni expropiados; y que las mediciones topogra\u0301ficas aportadas por el Ayuntamiento no prueban la titularidad p\u00fablica de dichos terrenos.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La <strong>DGSJFP estima el recurso<\/strong> y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Se consideran insuficientes las alegaciones del Ayuntamiento puesto que:<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; No afirma con claridad que la zona en cuesti\u00f3n pertenezca al Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; No acredita, ni afirma siquiera, ser titular catastral de tal zona; consultada la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, se comprueba que forma parte de la parcela catastral de la promotora del expediente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; No expresa ni alega t\u00edtulo escrito de dominio, ni certificaci\u00f3n administrativa del acto, negocio o modo de adquisici\u00f3n; ni siquiera alude a si est\u00e1 o no incluido en el inventario de bienes municipales, como es preceptivo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; En caso de ser propiedad municipal, no se expresa su naturaleza demanial o patrimonial; ni se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, como es preceptivo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Aunque este \u00faltimo incumplimiento no priva al dominio p\u00fablico no inscrito de la protecci\u00f3n registral, es relevante junto con las dem\u00e1s deficiencias y omisiones, que llevan a la consideraci\u00f3n de que el escrito de oposici\u00f3n del Ayuntamiento \u00abno reu\u0301ne los requisitos mi\u0301nimos de concrecio\u0301n y acreditacio\u0301n necesarios, pues no aporta prueba documental alguna, ni certificacio\u0301n administrativa, de que estemos ante la invasio\u0301n de un bien de dominio pu\u0301blico municipal\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario:<\/strong> el inter\u00e9s de la presente resoluci\u00f3n radica en confirmar que la posici\u00f3n privilegiada de que goza la Administraci\u00f3n en relaci\u00f3n con las medidas de preservaci\u00f3n del dominio p\u00fablico, no se extiende a la oposici\u00f3n en los expedientes de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de la Ley hipotecaria. No basta, pues, la mera oposici\u00f3n de la Administraci\u00f3n para que el registrador suspenda su tramitaci\u00f3n, sino que las alegaciones que aquella presente deben reunir los requisitos generales de concreci\u00f3n y acreditaci\u00f3n exigidos en dichos procedimientos. Me parece un criterio acertado, pues la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico no puede conducir a lo que ser\u00eda un privilegio desorbitado de la Administraci\u00f3n, que ya dispone de recursos suficientes para conseguir aquella finalidad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La confirmaci\u00f3n de esta doctrina de la DG tiene un inter\u00e9s especial debido a que matiza el criterio de otras de las que parec\u00eda desprenderse que la simple oposici\u00f3n de la Administraci\u00f3n es suficiente para que el registrador deba suspender el procedimiento del art. 199 (cfr., <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2020\/#4-segregacion-procedimiento-art-199-lh-oposicion-ayuntamiento-proteccion-del-dominio-publico\">R. de 29 de noviembre de 2019<\/a>: \u00abla oposicio\u0301n de la Administracio\u0301n no requiere una certeza total sobre la condicio\u0301n de dominio pu\u0301blico, ni la acreditacio\u0301n de una resolucio\u0301n definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legi\u0301timo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposicio\u0301n y cuya eficacia juri\u0301dica es necesariamente limitada pero suficiente para motivar la calificacio\u0301n registral negativa\u00bb). (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8997\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8997.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8997 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 215\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8997\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8997\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"220-compra-por-administrador-concursal-de-persona-de-nacionalidad-checa-\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r220\"><\/a>220.** <\/span><\/strong><span style=\"font-family: Verdana, 'sans-serif'; color: black; font-size: 12pt;\">COMPRA POR ADMINISTRADOR CONCURSAL DE PERSONA DE NACIONALIDAD CHECA <\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almorad\u00ed a inscribir una escritura de compraventa otorgada por representante concursal de persona f\u00edsica nacional de la Rep\u00fablica Checa. (IES)<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p><span style=\"background-color: #ffffff; color: #3366ff;\"><strong>Resumen.- <\/strong>Subraya la importancia de salvaguardar los derechos de defensa con independencia de la procedencia del t\u00edtulo judicial, pues la confianza mutua en la que se basa el espacio judicial civil europeo no puede implicar tratamiento distinto del que tendr\u00eda en igual supuesto el juez nacional, trat\u00e1ndose de derechos de defensa.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos.-<\/strong> Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa otorgada por el administrador concursal de una persona f\u00edsica de nacionalidad checa. Se dan las siguientes circunstancias: 1\u00aa) Consta anotado mandamiento expedido por letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia competente sobre la situaci\u00f3n de insolvencia, indicando la persona del administrador concursal, otorgante de la escritura y recurrente; 2\u00aa) El bien transmitido est\u00e1 inscrito con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial checo del titular registral, don L. P, casado con do\u00f1a M. P.<\/p>\n<p>Seg\u00fan se manifiesta en la escritura p\u00fablica calificada, se encuentra divorciado de dicha do\u00f1a M. P., sin que conste su intervenci\u00f3n, observando el recurrente que conforme a la ley del concurso es irrelevante.<\/p>\n<p>Registrador: No se prueba adecuadamente el contenido de la ley checa en relaci\u00f3n con la posici\u00f3n del ex c\u00f3nyuge del disponente, ni en relaci\u00f3n con la incorporaci\u00f3n a la masa concursal del bien; no se prueba que la declaraci\u00f3n de concurso suponga la disoluci\u00f3n de la comunidad de bienes del matrimonio ni dem\u00e1s circunstancias relevantes conforme a la legislaci\u00f3n checa.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Direcci\u00f3n general.- desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n <\/strong><\/p>\n<p>Se\u00f1ala que si bien es cierto que en el \u00e1mbito del Derecho europeo las webs de la Comisi\u00f3n europea (como referente el Portal europeo de e-justicia) son \u00fatiles herramientas que permiten un acercamiento a ciertas \u00e1reas de Derecho material europeo relevantes, en concretos instrumentos \u2013como es el Reglamento (UE) n.\u00ba 650\/2012 o los reglamentos (UE) 2016\/1103 o 2016\/1104\u2013, la normativa y la interpretaci\u00f3n nacional de \u00e9sta, en temas de la complejidad del que aqu\u00ed se detalla, deben ser adecuadamente probados, en el \u00e1mbito notarial y registral, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 36 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n<p>En el presente caso, la notaria checa ante quien se presenta el documento probatorio no realiza intervenci\u00f3n alguna sobre el mismo; ni acreditando lo probado ni al menos la cualidad del firmante y su habilidad para establecer la prueba conforme al Derecho checo. Aun traducido y apostillado \u2013 su autor\u00eda pertenece a don F. P., abogado del Colegio de Abogados de la Rep\u00fablica Checa, sin que el notario, intervenga en el juicio de leyes.<\/p>\n<p>Ante la ausencia de instrumento internacional al respecto, la norma nacional espa\u00f1ola es la aplicable, art\u00edculo 36 del Reglamento Hipotecario tal como es interpretado por este Centro Directivo.<\/p>\n<p>El informe no puede encuadrarse dentro de los medios de acreditaci\u00f3n del contenido y vigencia del Derecho aceptados en el ordenamiento hipotecario espa\u00f1ol quedando al juicio del registrador su admisi\u00f3n o rechazo.<\/p>\n<p>El c\u00f3nyuge del insolvente \u2013que se manifiesta actualmente es ex c\u00f3nyuge seg\u00fan sentencia de divorcio exhibida al notario y apostillada\u2013 no consta haya sido notificado del procedimiento, o que haya tenido alg\u00fan tipo de intervenci\u00f3n, que posibilite la defensa de sus derechos, dada, al parecer, la inclusi\u00f3n de bienes comunes en la masa activa.<\/p>\n<p>La esposa est\u00e1 protegida por el principio de legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral, de suerte que la disposici\u00f3n del bien por un solo esposo \u2013aun siendo el titular registral\u2013 requiere del cumplimiento de los requisitos que, seg\u00fan la ley espa\u00f1ola, son exigibles para garantizar la participaci\u00f3n en el procedimiento judicial, del que resulta la perdida de sus derechos. Resulta indiferente la procedencia del t\u00edtulo judicial, pues la confianza mutua en la que se basa el espacio judicial civil europeo no puede implicar tratamiento distinto del que tendr\u00eda en igual supuesto el juez nacional, trat\u00e1ndose de derechos de defensa.<\/p>\n<p>\u00a0No resulta de la ley aplicable que no ha sido probada con el alcance requerido que el c\u00f3nyuge del titular registral carezca de derecho alguno a ser notificado e intervenir conforme a la ley del concurso. Pero, adem\u00e1s, as\u00ed resulta de la aplicaci\u00f3n del Reglamento (EU) 2015\/848 y\u2003conforme a los principios generales de defensa en los que se basa la confianza mutua procesal (vid. art\u00edculo 45 del Reglamento (UE) 1215\/2015, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecuci\u00f3n de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil).<\/p>\n<p>Con independencia de la resoluci\u00f3n de apertura del procedimiento y facultades del administrador a las que se refieren los art\u00edculos 3, 20 y 21 del Reglamento (UE) 2015\/848 \u2013que constan anotados en el Registro\u2013 cualquier otra resoluci\u00f3n dictada en el procedimiento, como se\u00f1ala el art\u00edculo 32 del mismo instrumento europeo, se regir\u00e1 en cuanto a su reconocimiento y ejecuci\u00f3n por el Reglamento Bruselas I Refundido. Y dentro de este reglamento merece destacarse el art\u00edculo 45 del Reglamento (UE) n.\u00ba 1215\/2012, Bruselas I refundido.<\/p>\n<p>A mayor abundamiento, respecto de los procedimientos concursales en relaci\u00f3n con los efectos sobre los derechos sometidos a registro, la exclusi\u00f3n de toda remisi\u00f3n a la ley nacional resulta excluida por el art\u00edculo 14 del Reglamento (UE) 848\/2015, seg\u00fan el cual: \u00abLos efectos del procedimiento de insolvencia sobre los derechos del deudor sobre un bien inmueble, un buque o una aeronave que est\u00e9n sujetos a la inscripci\u00f3n en un registro p\u00fablico se establecer\u00e1n en virtud de la ley del Estado miembro bajo cuya autoridad se lleve el registro\u00bb. El defecto debe ser mantenido con independencia de la insuficiencia de la prueba del Derecho checo, por lo que deber\u00e1 acreditarse que la ex esposa ha sido, al menos, notificada a fin de que pueda participar en el procedimiento concursal para permitir salvaguardar los derechos de defensa de esta frente a la p\u00e9rdida de su titularidad registral. (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8998\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8998.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8998 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 238\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8998\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8998\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"221-propiedad-horizontalcambio-de-uso-de-trastero-a-vivienda-agrupacion-de-hecho-y-nueva-descripcion\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r221\"><\/a>221.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">PROPIEDAD HORIZONTAL.CAMBIO DE USO DE TRASTERO A VIVIENDA. <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>AGRUPACI\u00d3N DE HECHO Y NUEVA DESCRIPCI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 10 a inscribir una escritura de cambio de uso de trasteros a vivienda.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Si en una propiedad horizontal se produce una agrupaci\u00f3n de hecho de una finca, cuyo uso se cambia, con otra colindante, pero se quiere mantener su individualidad como elemento privativo independiente, la descripci\u00f3n no puede modificarse (salvo el uso) pues lo contrario inducir\u00eda a confusi\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de cambio de uso de cinco trasteros (de entre 2 m2 y 6 m2 de superficie cada uno) a vivienda. En la nueva descripci\u00f3n de todos como viviendas se mantiene su individualidad como fincas independientes, se describen como viviendas, pero se a\u00f1ade que forman parte de la planta alta de la \u00fanica vivienda existente de la planta segunda.<\/p>\n<p><strong>La registradora <\/strong>entiende que de esa descripci\u00f3n se deduce que se ha producido una agrupaci\u00f3n de hecho de todos los antiguos trasteros con la vivienda y, por tanto, hay que formalizar la agrupaci\u00f3n; y si no se ha producido la agrupaci\u00f3n eliminar esa expresi\u00f3n. Encuentra otro defecto m\u00e1s del que desiste cuando se interpone el recurso.<\/p>\n<p><strong>El notario autorizante <\/strong>recurre y se queja de la falta de claridad de la nota. Cree que el defecto tiene que ver con el reducido tama\u00f1o de los trasteros, ahora viviendas, y recuerda el criterio de la DG <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/agosto-2021-dgsjfp\/#287-cambio-de-uso-de-garaje-a-vivienda-de-reducidas-dimensiones-acreditacion-antiguedad-por-los-antecedentes-catastrales\">(R. de 21 de Julio de 2021<\/a>) de que el control del tama\u00f1o de la vivienda corresponde al Ayuntamiento y no al Registro.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Recuerda que en el Informe del registrador no cabe aducir nuevos fundamentos o razones en defensa de la nota de calificaci\u00f3n, pues lo contrario genera indefensi\u00f3n al recurrente.<\/p>\n<p>En cuanto al fondo del asunto, considera que, si lo que se pretende por el recurrente es mantener la individualidad jur\u00eddica de cada uno de los elementos cuyo cambio de uso formaliza, debe conservar intacta la descripci\u00f3n que a dichos elementos se atribuy\u00f3 con ocasi\u00f3n de la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal pues lo contrario generar\u00eda una gran confusi\u00f3n a prop\u00f3sito de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de las viviendas en cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p>Por ello, debe rechazarse toda referencia a la circunstancia de formar parte las cinco nuevas viviendas de otra vivienda preexistente, as\u00ed como toda referencia a las distintas \u00abpartes de vivienda\u00bb como elementos colindantes. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-8999\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8999.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8999 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 247\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-8999\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8999\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"223-prestamo-hipotecario-otorgado-antes-de-la-lcci-clausulas-de-vencimiento-anticipado\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r223\"><\/a>223.** PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO OTORGADO ANTES DE LA LCCI. CL\u00c1USULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<p>Resoluci\u00f3n de 17 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de C\u00e1ceres n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de constituci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La DGSJyFP revoca la suspensi\u00f3n de una hipoteca escriturada con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCCI en la que la registradora ped\u00eda que la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, no la hipoteca en su totalidad, se adaptara a esa ley y que constara en la escritura la alegaci\u00f3n del deudor de que la previsi\u00f3n que contiene la misma sobre el vencimiento anticipado resulta m\u00e1s favorable para \u00e9l.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una <strong>escritura<\/strong> de constituci\u00f3n de hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo que se recibe para la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual, otorgada el d\u00eda 27 de mayo de 2019 [&#8230;]<\/p>\n<p><strong>Registradora: [&#8230;] <\/strong>se\u00f1ala como defecto que el pr\u00e9stamo est\u00e1 sujeto a lo dispuesto en la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814#dt\">disposici\u00f3n transitoria primera<\/a> de la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario [contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se <em>incluyan<\/em> cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado], en cuanto a la aplicaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n contenida en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814#ar-24\">art\u00edculo 24<\/a> <strong>a las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado<\/strong>, pues <strong>no se adapta<\/strong> la escritura a esta exigencia legal, y <strong>no consta<\/strong> que el deudor alegara que la previsi\u00f3n que contiene [la escritura] resulta m\u00e1s favorable para \u00e9l [&#8230;]<\/p>\n<p><strong>Recurrente: <\/strong>El notario recurrente alega lo siguiente: [1] que se trata de un pr\u00e9stamo hipotecario otorgado bajo la vigencia exclusiva de la Ley Hipotecaria, <strong>cuando todav\u00eda la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario no era de aplicaci\u00f3n<\/strong>; [2] que esta ley solo ha de aplicarse a \u00abcontratos celebrados con <strong>anterioridad<\/strong>, si son objeto de <strong>novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n<\/strong> con posterioridad a su entrada en vigor\u00bb, lo que no ocurre pues estamos ante <strong>un pr\u00e9stamo anterior sin m\u00e1s<\/strong> [&#8230; 3] que, en cuanto al vencimiento anticipado [&#8230;] lo que impone la ley <strong>es una novaci\u00f3n imperativa, es decir, una novaci\u00f3n legal forzosa<\/strong><strong>,<\/strong> que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de firmar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos; [4] que, en definitiva, la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, dado que la <strong>referencia temporal<\/strong> es la suscripci\u00f3n del contrato [&#8230;] no la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> Revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n<p>2. La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#dt1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">disposici\u00f3n transitoria primera<\/a> de la Ley 5\/2019 de 15 marzo [&#8230;] establece lo siguiente: [&#8230;]<\/p>\n<p>4 Queda por analizar la previsi\u00f3n establecida por la Ley 5\/2019 en el apartado cuarto de la disposici\u00f3n transitoria primera [&#8230;]<\/p>\n<p>El citado art\u00edculo 24 establece que se producir\u00e1 el vencimiento anticipado del contrato [&#8230;] por la falta de pago del 3% o del 7% de la cuant\u00eda del capital concedido \u2013seg\u00fan la mora se produzca dentro de la primera o de la segunda mitad de la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo\u2013. <strong>Y esta norma se aplicar\u00e1 en todo caso, incluso \u00abpara los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley<\/strong> en los que se <strong><u>incluyan<\/u><\/strong> cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado\u00bb. Pero la ley hace una <strong>excepci\u00f3n<\/strong>: que el deudor alegue \u2013por la v\u00eda adecuada\u2013 que \u00abla previsi\u00f3n que contiene su contrato anterior resulta m\u00e1s favorable para \u00e9l\u00bb. Por tanto, el contenido del art\u00edculo 24 es aplicable a todo contrato de cr\u00e9dito inmobiliario, incluso a los anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, si bien [&#8230;] dicho precepto legal provoca una modificaci\u00f3n autom\u00e1tica, \u00abipso iure\u00bb, en todo contrato de pr\u00e9stamo hipotecario anterior, por lo que estamos ante <strong><u>una novaci\u00f3n imperativa por mandato de la Ley<\/u><\/strong>. En definitiva, se trata de una novaci\u00f3n legal forzosa, que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9805.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9805 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 225\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9805\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"224-inmatriculacion-art-205-lh-dudas-de-identidad\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r224\"><\/a>224.*** INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 17 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 3, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de una escritura de compraventa.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El procedimiento de inmatriculaci\u00f3n que regula el <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">art\u00edculo\u00a0205 de la Ley Hipotecaria<\/a> carece de las garant\u00edas que s\u00ed ofrece el expediente regulado en el <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo\u00a0203<\/a>. Por todo ello, resulta imprescindible que el registrador sea especialmente meticuloso en su calificaci\u00f3n para descartar posibles perjuicios a los titulares de fincas colindantes o para impedir que, a trav\u00e9s de la inmatriculaci\u00f3n, se oculten operaciones de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias como segregaciones o agrupaciones.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> con el fin de inmatricular una finca, se presenta una escritura de compraventa y, como t\u00edtulo previo, una escritura de herencia por la que el vendedor adquir\u00eda el pleno dominio de la finca en el que dice que la finca fue adquirida por usucapi\u00f3n o prescripci\u00f3n adquisitiva, al haber pose\u00eddo la vivienda la causante de forma no interrumpida, a t\u00edtulo de due\u00f1a, durante m\u00e1s de treinta a\u00f1os.<\/p>\n<p>El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> por existir duda fundada sobre la falta de inmatriculaci\u00f3n de la finca que ahora se pretende inscribir. Se\u00f1ala que al entrar en la sede electr\u00f3nica del Catastro se aprecia que las fincas que rodean a la que se pretende inmatricular, proceden por segregaci\u00f3n de otra de mayor cabida (\u2026), la cual se encuentra inscrita y por tanto nos lleva a la conclusi\u00f3n de que podr\u00eda proceder por segregaci\u00f3n de dicha finca y estar comprendida en el per\u00edmetro de la misma\u00bb.<\/p>\n<p>A) <u>Procedimiento del art\u00edculo 205 LH<\/u>.<\/p>\n<p>&#8211; El Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n ya que conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">art\u00edculo\u00a0205<\/a> LH, \u00abel registrador deber\u00e1 verificar la falta de previa inscripci\u00f3n de la finca a favor de persona alguna y no habr\u00e1 de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas\u00bb.<\/p>\n<p>&#8211; En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculaci\u00f3n. Adem\u00e1s, hay que considerar que el procedimiento previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">art\u00edculo\u00a0205<\/a> de la Ley Hipotecaria tiene menores garant\u00edas, al no exigir la previa intervenci\u00f3n de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo \u00e9stos los m\u00e1s interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos lim\u00edtrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p>&#8211; El procedimiento de inmatriculaci\u00f3n que regula el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">art\u00edculo\u00a0205 de la Ley Hipotecaria<\/a> carece de las garant\u00edas que s\u00ed ofrece el expediente regulado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo\u00a0203<\/a>. Por todo ello, resulta imprescindible que el registrador sea especialmente meticuloso en su calificaci\u00f3n para descartar posibles perjuicios a los titulares de fincas colindantes o para impedir que, a trav\u00e9s de la inmatriculaci\u00f3n, se oculten operaciones de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias como segregaciones o agrupaciones.<\/p>\n<p>B) <u>El juicio de identidad<\/u>.<\/p>\n<p>&#8211; Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.<\/p>\n<p>&#8211; En la certificaci\u00f3n que se expidi\u00f3 con car\u00e1cter previo al otorgamiento de la escritura de herencia como t\u00edtulo previo para la inmatriculaci\u00f3n y que queda incorporada al referido t\u00edtulo, despu\u00e9s de se\u00f1alar que la finca tal y como se describ\u00eda y con la referencia catastral relacionada podr\u00eda estar inscrita, se advert\u00eda de manera expresa que: \u00abTras las b\u00fasquedas realizadas se aprecia que las fincas colindantes, las cuales rodean a dicha casa, son segregaciones que proceden de otra de mayor cabida, ya inscrita por lo que podr\u00eda estar comprendida en el per\u00edmetro descrito por fincas ya inscritas\u00bb.<\/p>\n<p>&#8211; A pesar de contar con estas advertencias, en dicha escritura previa de herencia no se incluyen diligencias especiales o pruebas complementarias que desvirt\u00faen las dudas consignadas en la certificaci\u00f3n o, que, ante la existencia de dicha dudas, se hubiera optado por acudir al expediente de dominio que regula el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo\u00a0203 LH<\/a>.<\/p>\n<p>C) <u>Los art\u00edculos 300 y 306 RH<\/u>.<\/p>\n<p>Ya la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/#445-exceso-de-cabida-y-agrupacion-inscripcion-de-rectificaciones-descriptivas-diferentes-supuestos\">R. de 17 de noviembre de 2015<\/a> interpret\u00f3 que cuando la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley\u00a013\/2015, de\u00a024 de junio, dispone que \u201c<em>quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley<\/em>\u201d, ha de interpretarse que deben entenderse t\u00e1citamente derogados todos los art\u00edculos del T\u00edtulo VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecuci\u00f3n del anterior T\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria, pues,<\/p>\n<p>1\u00ba. La nueva redacci\u00f3n legal es en s\u00ed misma suficientemente detallada, y<\/p>\n<p>2\u00ba. Est\u00e1 basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su d\u00eda a los art\u00edculos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse \u00edntegramente derogados a partir del\u00a01 de noviembre de\u00a02015.<\/p>\n<p>Por ello, ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculaci\u00f3n pretendida por cualquiera de las v\u00edas reguladas en el nuevo T\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podr\u00e1,<\/p>\n<p>1\u00ba) Bien recurrir judicialmente contra la calificaci\u00f3n registral ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que est\u00e9 situado el inmueble, siendo de aplicaci\u00f3n las normas del juicio verbal conforme al art\u00edculo\u00a0324 de la Ley Hipotecaria \u2013si lo que pretende es la revisi\u00f3n judicial de la calificaci\u00f3n registral\u2013; o,<\/p>\n<p>2\u00ba) Bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a198\">art\u00edculo\u00a0198<\/a>, que, tras enunciar los diferentes procedimientos \u2013y entre ellos, el de inmatriculaci\u00f3n\u2013 para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad f\u00edsica y jur\u00eddica extrarregistral, se\u00f1ala que \u00abla desestimaci\u00f3n de la pretensi\u00f3n del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este T\u00edtulo no impedir\u00e1 la incoaci\u00f3n de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aqu\u00e9l.<\/p>\n<p>3\u00ba) Y en particular, si se trata de una pretensi\u00f3n de inmatriculaci\u00f3n, el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a204\">art\u00edculo\u00a0204 LH<\/a> establece que \u00ab<em>adem\u00e1s del procedimiento prevenido en el art\u00edculo anterior y la posibilidad de inscripci\u00f3n de los t\u00edtulos previstos en los art\u00edculos\u00a0205 y\u00a0206, podr\u00e1 obtenerse tambi\u00e9n la inmatriculaci\u00f3n de fincas en el Registro de la Propiedad (\u2026) 5.\u00ba En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculaci\u00f3n, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo\u00a0203, deban intervenir en el expediente, observ\u00e1ndose las dem\u00e1s garant\u00edas prevenidas en dicho art\u00edculo<\/em>\u00bb. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9806.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9806 &#8211; 6 p\u00e1gs. &#8211; 217 KB) <\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9806\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"225-notas-simples-solicitadas-por-correo-electronico\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r225\"><\/a>225.<strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> NOTAS SIMPLES SOLICITADAS POR CORREO ELECTR\u00d3NICO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto ante la negativa del registrador de la propiedad de Petra a emitir varias notas simples solicitadas por correo electr\u00f3nico.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No cabe la expedici\u00f3n de notas simples mediante correo electr\u00f3nico<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: se solicita mediante correo electr\u00f3nico la expedici\u00f3n de varios notas simples.<\/p>\n<p>Desde el correo electr\u00f3nico del Registro de la Propiedad se le hizo saber al solicitante que \u00aba efectos informativos, se pone en su conocimiento, que la v\u00eda de solicitud y env\u00edo telem\u00e1ticos de publicidad registral es el sistema Fichero Localizador de Titularidades Inscritas, a su disposici\u00f3n en Registro online (registradores.org). \u00c9ste es el sistema desarrollado en cumplimiento de lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a222\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art.\u00a0222 de la Ley Hipotecaria<\/a>, el \u00fanico que tiene cobertura legal y el \u00fanico que permite al Registrador cumplir su obligaci\u00f3n de calificar el inter\u00e9s leg\u00edtimo de las personas o entidades que solicitan la informaci\u00f3n registral, as\u00ed como la normativa europea e interna de Protecci\u00f3n de Datos de car\u00e1cter personal. La solicitud y env\u00edo de publicidad formal por correo electr\u00f3nico, exclusivamente fue autorizada por Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, durante la vigencia del Estado de Alarma declarado por el RD\u00a0463\/2020, de\u00a014 de marzo, y como todo Derecho excepcional, una vez desaparecido el presupuesto que lo motiv\u00f3, decae su aplicaci\u00f3n (\u2026)\u00bb.<\/p>\n<p>Aun cuando <strong>no existe nota de calificaci\u00f3n propiamente dicha<\/strong>, el Centro Directivo ha decidido entrar en el <strong>fondo del asunto<\/strong>, por razones de econom\u00eda procesal y tras reiterar su doctrina sobre publicidad formal del Registro, a los efectos de este recurso debe destacarse que <strong>no cabe emitir notas simples mediante correo electr\u00f3nico en base a los siguientes argumentos:<\/strong><\/p>\n<p><strong>1\u00ba. El riesgo.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211; El correo electr\u00f3nico es un servicio de red que permite a los usuarios enviar y recibir mensajes. Junto con los mensajes tambi\u00e9n pueden ser enviados ficheros adjuntos. Las caracter\u00edsticas peculiares de este medio de comunicaci\u00f3n (universalidad, bajo coste, anonimato, etc.) han propiciado la aparici\u00f3n de amenazas que utilizan el correo electr\u00f3nico para propagarse o que aprovechan sus vulnerabilidades. Este riesgo debe ser debidamente considerado cuando, como en el caso de los registrales, la informaci\u00f3n que se transmita est\u00e9 bajo el amparo de la <strong>protecci\u00f3n de datos<\/strong>.<\/p>\n<p>&#8211; Existen numerosos proveedores de servicios de Internet que proporcionan <strong>cuentas de correo electr\u00f3nico gratuitas<\/strong> (gmail, yahoo, hotmail, etc.) que los usuarios pueden configurar y usar en sus ordenadores privados, fuera del per\u00edmetro de seguridad tanto del propio interesado como del receptor de los mensajes.<\/p>\n<p>&#8211; Por ello es preciso que se utilicen<strong> sistemas que extremen la seguridad<\/strong> de los servidores depositarios de la informaci\u00f3n y que impidan ceder involuntariamente el uso de la cuenta de correo, provocar una suplantaci\u00f3n de identidad y el acceso a informaci\u00f3n confidencial.<\/p>\n<p>&#8211; La primera medida, generalmente adoptada, es la elecci\u00f3n de un <strong>correo profesional<\/strong> que se utilice solo y exclusivamente a efectos profesionales determinados y excluya la elecci\u00f3n de cualquier otro correo, aunque \u00e9ste sea tambi\u00e9n corporativo, debiendo utilizarse mecanismos de cifrado de la informaci\u00f3n.<\/p>\n<p>&#8211; Es igualmente imprescindible asegurar la <strong>identidad del remitente<\/strong> antes de abrir un mensaje. Muchos ciberataques se originan cuando el atacante usurpa la identidad del usuario atacado de quien previamente ha obtenido la direcci\u00f3n de correo. El origen de estas acciones es diverso: acceso no autorizado a la cuenta, suplantaci\u00f3n visual de la identidad, introducci\u00f3n de c\u00f3digo malicioso que utiliza la cuenta remitente para propagarse, etc. Del mismo modo, el env\u00edo de informaci\u00f3n sensible, confidencial o protegida a petici\u00f3n de un correo del que no se puede asegurar la identidad del remitente debe rechazarse. Es importante tener en cuenta que resulta muy sencillo enviar un correo con un remitente falso.<\/p>\n<p>&#8211; Nunca existe certeza de que la persona con la que nos comunicamos v\u00eda email <strong>sea quien dice ser<\/strong>, salvo en aquellos casos que se utilicen mecanismos de firma electr\u00f3nica de los correos (no s\u00f3lo de los ficheros adjuntos como sucede en este caso).<\/p>\n<p>&#8211; Adem\u00e1s de lo anterior, cualquier informaci\u00f3n sensible, confidencial o protegida que permanezca almacenada en el servidor de correo podr\u00eda ser accedida por un atacante, lo que aconseja su borrado, con lo que no se cumplir\u00edan las <strong>exigencias de conservaci\u00f3n<\/strong> de la informaci\u00f3n o deber\u00eda almacenarse esta junto con el correo electr\u00f3nico del solicitante en otro repositorio.<\/p>\n<p>&#8211; Debe as\u00ed mismo asegurarse la limitaci\u00f3n de determinadas herramientas, por ejemplo, desactivar la visualizaci\u00f3n html, para <strong>evitar que un c\u00f3digo malicioso se ejecute<\/strong> a trav\u00e9s del correo electr\u00f3nico por cuya v\u00eda pueden llegar amenazas en forma de malware y ataques como el phishing.<\/p>\n<p><strong>2\u00ba. Las Administraciones P\u00fablicas.<\/strong><\/p>\n<p>Las Administraciones Publicas, a la hora de facilitar la comunicaci\u00f3n de los ciudadanos por medios electr\u00f3nicos, ha admitido como <strong>medios de comunicaci\u00f3n<\/strong>: el presencial, los portales de internet y sedes electr\u00f3nicas, las redes sociales, acceso telef\u00f3nico, correo electr\u00f3nico o cualquier otro canal que pueda establecerse de acuerdo con lo previsto en el art\u00edculo\u00a012 de la Ley\u00a039\/2015, de\u00a01 de octubre.<\/p>\n<p>Ahora bien, <strong>no todos los medios citados son canales para la transmisi\u00f3n de datos protegidos<\/strong>, de hecho, todas las actuaciones y tr\u00e1mites referidos a procedimientos o a servicios que requieran la identificaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n P\u00fablica y, en su caso, la identificaci\u00f3n o firma electr\u00f3nica de las personas interesadas, se efect\u00faan a trav\u00e9s de la sede electr\u00f3nica. Y en cuanto al correo electr\u00f3nico, su uso est\u00e1 indicado preferentemente para la notificaci\u00f3n de existencia de actuaciones en la sede, siendo el facilitado por el interesado en el propio portal, con lo cual su designaci\u00f3n goza de las mismas garant\u00edas de identificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Ciertamente <strong>en el caso del Registro de la Propiedad no nos encontramos ante una Administraci\u00f3n p\u00fablica, pero la sensibilidad de los datos obrantes en el Registro aconseja la adopci\u00f3n as\u00ed mismo de medidas extremas de seguridad.<\/strong><\/p>\n<p><strong>3\u00ba. Sede electr\u00f3nica de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.<\/strong><\/p>\n<p>El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a222\">art\u00edculo\u00a0222.9 LH<\/a> hace referencia a las comunicaciones electr\u00f3nicas, pero <strong>no<\/strong> <strong>hace referencia expresa al correo electr\u00f3nico en los tr\u00e1mites registrales.<\/strong><\/p>\n<p>En el \u00e1mbito que nos ocupa, la relaci\u00f3n electr\u00f3nica con los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles debe serlo a trav\u00e9s de la <strong>Sede Electr\u00f3nica<\/strong> de los mismos que se encuentra alojada en la direcci\u00f3n electr\u00f3nica <strong><a href=\"https:\/\/sede.registradores.org\/site\/home\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">https:\/\/sede.registradores.org\/site\/home<\/a><\/strong>.<\/p>\n<p>El uso de dicha sede implica una serie de controles tecnol\u00f3gicos que garantizan la identidad del interesado y el cumplimiento de la normativa nacional y europea en materia de seguridad, firma electr\u00f3nica y protecci\u00f3n de datos.<\/p>\n<p>En consecuencia, <strong>la falta de regulaci\u00f3n normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electr\u00f3nico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja que en tanto no se produzca, la relaci\u00f3n con los registros deba instrumentarse a trav\u00e9s de su sede electr\u00f3nica que garantiza el cumplimiento de unas normas m\u00ednimas de seguridad, identificaci\u00f3n de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protecci\u00f3n de datos<\/strong>. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9807.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9807 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 227\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9807\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"226-asiento-de-presentacion-de-documento-electronico-recibido-por-burofax-rectificacion-de-referencia-catastral\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r226\"><\/a>226.** ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N DE DOCUMENTO ELECTR\u00d3NICO RECIBIDO POR BUROFAX. RECTIFICACI\u00d3N DE REFERENCIA CATASTRAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Murcia n.\u00ba 7, por la que se deniega la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n por tratarse de un documento privado y la rectificaci\u00f3n de la referencia catastral inscrita como correspondiente a una finca registral.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Para ser admitidos los documentos firmados electr\u00f3nicamente, estos deben presentarse telem\u00e1ticamente, a trav\u00e9s del portal de presentaci\u00f3n de documentos privados habilitado en la sede electr\u00f3nica de los registradores, y si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\">Los asientos practicados, est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales y solo puede rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia reca\u00edda en juicio en el que el titular registral haya sido parte.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Mediante instancia privada firmada electr\u00f3nicamente y acompa\u00f1ada de una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de una parcela, que afirma el interesado se corresponde con una finca registral de su titularidad y no con la finca registral a la que aparece asignada esa referencia catastral, cuya titularidad es de un tercero, se solicita la rectificaci\u00f3n de la referencia catastral de esa finca.<\/p>\n<p>Presentada por correo v\u00eda burofax fue objeto de la siguiente nota de <strong>calificaci\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n<p>De conformidad con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art\u00edculo\u00a0420 del Reglamento Hipotecario<\/a> procede la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n, dada la naturaleza privada del documento presentado, careciendo de firma manuscrita legitimada notarialmente o ratificada en presencia del registrador, toda vez que aun cuando conste que ha sido firmado digitalmente, no resulta posible comprobar la veracidad de la firma al no tratarse de un formato digital ni constar un c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Y por no ser posible solicitar una rectificaci\u00f3n del contenido de los asientos del Registro por parte de un tercero distinto del titular registral de la finca afectada, que adem\u00e1s tampoco se trata del titular catastral de la parcela de referencia.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente<\/strong> solicita que se declare la nulidad o anulabilidad de la calificaci\u00f3n negativa por denegar la modificaci\u00f3n de un error material notorio y evidente en la inscripci\u00f3n de la Finca en relaci\u00f3n con la asignaci\u00f3n de una Referencia Catastral incorrecta.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General acuerda desestimar el recurso y <strong>confirmar<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Son dos las cuestiones a resolver en el presente expediente:<\/p>\n<p>Una formal, si cabe practicar asiento de presentaci\u00f3n de un documento privado firmado electr\u00f3nicamente y recibido por burofax y<\/p>\n<p>Una sustantiva, si cabe rectificar la referencia catastral inscrita de una finca registral, por alegar el presentante, que no es titular de la finca, que dicha referencia catastral es err\u00f3nea.<\/p>\n<p>En relaci\u00f3n a la primera, la DG entiende que \u201cel registrador debe negarse a extender asiento de presentaci\u00f3n, cuando el propio presentante manifieste que su intenci\u00f3n no es que el documento provoque alg\u00fan asiento en los libros del Registro, o cuando el documento sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al registro.<\/p>\n<p>Fuera de estos casos, el registrador ha de presentar, aun cuando ya al tiempo de la presentaci\u00f3n compruebe o intuya la existencia de alg\u00fan defecto que, una vez practicada la oportuna calificaci\u00f3n, impedir\u00e1 la pr\u00e1ctica del asiento registral solicitado\u201d.<\/p>\n<p>En relaci\u00f3n al medio de presentaci\u00f3n del documento, el burofax, no est\u00e1 expresamente contemplado en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a248\">art\u00edculos\u00a0248 de la Ley Hipotecaria<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art418\">418 del Reglamento Hipotecario<\/a>, pero ello no es raz\u00f3n para excluir este medio como apto para efectuar la presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. El mismo puede ser tratado como un servicio de fax, pues acredita: el contenido de la comunicaci\u00f3n hecha al destinatario, la fecha y hora de su env\u00edo y recepci\u00f3n, lo que le dota de caracter\u00edsticas de naturaleza an\u00e1loga a la presentaci\u00f3n por fax y por correo.<\/p>\n<p>Lo anterior no implica que tambi\u00e9n acredite la identidad del firmante de la instancia, es por ello por lo que cuando la acreditaci\u00f3n de dicha identidad sea necesaria para la pr\u00e1ctica de los asientos registrales, habr\u00e1 de complementarse con otro documento del que resulte debidamente acreditada dicha identidad.<\/p>\n<p>En este caso, la identidad del firmante est\u00e1 acreditada por el uso de una firma electr\u00f3nica avanzada o con firma electr\u00f3nica cualificada, lo cual es v\u00e1lido, pues como ya ha declarado este CD que donde declara que \u201cla exigencia de identificaci\u00f3n del instante no puede limitarse a la comparecencia f\u00edsica o legitimaci\u00f3n notarial, sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios f\u00edsicos o telem\u00e1ticos\u201d. Entre estos \u00faltimos se incluye la firma electr\u00f3nica (cfr. <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23399\">art\u00edculo\u00a03.1 de la Ley\u00a059\/2003, de\u00a019 de diciembre, de firma electr\u00f3nica<\/a>) .<\/p>\n<p>No obstante, al no haberse recibido la solicitud por v\u00eda telem\u00e1tica a trav\u00e9s de la sede electr\u00f3nica del Colegio de Registradores, sino que se ha recibido en papel por burofax, se ha de equiparar a la de recepci\u00f3n del t\u00edtulo por correo.<\/p>\n<p>Y ello se debe a que el documento electr\u00f3nico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma v\u00eda, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse la identidad, integridad y autenticidad del mismo, al no poder comprobarse que la firma es electr\u00f3nica reconocida por tanto se deber\u00eda haber legitimado notarialmente la firma, o al menos ratificada ante el registrador.<\/p>\n<p>En lo que respecta a la cuesti\u00f3n sustantiva conviene distinguir los conceptos de inexactitud y error. Pudiendo ser estos \u00faltimos materiales y de concepto.<\/p>\n<p>Aqu\u00ed nos encontramos ante una inexactitud registral al reflejar la inscripci\u00f3n una referencia catastral, que constaba en el t\u00edtulo por el que se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n y que el recurrente manifiesta que es err\u00f3nea pues corresponde a otra parcela catastral, cuya finca registral correspondiente es de su titularidad.<\/p>\n<p>Lo cual solo puede corregirse rectificando dicho t\u00edtulo, con el consentimiento de quienes lo otorgaron, pues no procede reflejar en el Registro una referencia catastral si quien lo solicita no es el titular registral de la finca, (art\u00edculo\u00a01.3.\u00ba de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p>Y lo anterior porque la rectificaci\u00f3n de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya alg\u00fan derecho bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho.<\/p>\n<p>Sin que se pueda considerar una cuesti\u00f3n de escasa entidad que pueda resolver el registrador, pues la referencia catastral se utiliza para identificar las fincas registrales en la cartograf\u00eda catastral, b\u00e1sica para la identificaci\u00f3n de fincas registrales, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a10\">(art\u00edculo\u00a010 de la Ley Hipotecaria<\/a>).<\/p>\n<p>Por lo que para rectificar ese error se requiere la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo por quienes lo otorgaron y su presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad competente, para su calificaci\u00f3n de correspondencia de la referencia catastral conforme a los criterios del art\u00edculo\u00a045 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Dos conclusiones podemos extraer de esta resoluci\u00f3n: una, que para que los documentos privados firmados electr\u00f3nicamente sean admitidos al registro y puedan acceder al libro diario, deben venir por el canal telem\u00e1tico habilitado al efecto por el Corpme; y dos, que el burofax se puede considerar un medio h\u00e1bil para la presentaci\u00f3n de documentos privados, si bien cuando para provocar un asiento ese documento privado necesite legitimaci\u00f3n de firma o ratificaci\u00f3n ante el registrador, ser\u00e1 necesario acompa\u00f1arlo del documento del que resulten cumplidos los anteriores requisitos. Con ello queda muy limitado este medio de presentaci\u00f3n. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9808.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9808 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 218\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9808\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"227-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-oposicion-de-interesado\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r227\"><\/a>227.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. OPOSICI\u00d3N DE INTERESADO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Cieza n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n alternativa a la catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La controversia entre distintos titulares registrales colindantes, debidamente acreditada por quien se opone a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, impide la pr\u00e1ctica del asiento. <\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, se ha formulado oposici\u00f3n expresa por un interesado, quien es el titular catastral del inmueble objeto de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, as\u00ed como titular registral de otras dos fincas y alega la existencia de controversia sobre la titularidad de aquella cuya georreferenciaci\u00f3n se pretende inscribir.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El <strong>registrador de la propiedad suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n, por considerar acreditada la existencia de la controversia sobre la titularidad de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La <strong>DGSJFP desestima el recurso<\/strong> y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Cuando todavi\u0301a no consta inscrita georreferenciacio\u0301n alguna, no cabe afirmar que el primero que lo solicite tenga prioridad absoluta para conseguirlo sobre quien lo solicite en segundo lugar, sino que habra\u0301n de analizarse y calificarse las respectivas pretensiones contradictorias, a saber: la de promotor que ha iniciado el procedimiento del arti\u0301culo 199, y la del opositor, que debidamente notificado, ha formulado en tiempo y forma oposicio\u0301n expresa, acreditando ser titular registral de otras fincas, y alegando resultar invadidas por la pretensio\u0301n del promotor.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En el caso que ahora nos ocupa, la oposicio\u0301n esta\u0301 debidamente fundamentada seg\u00fan la DG, pues \u00abqueda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciacio\u0301n de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como objeto la resolucio\u0301n de tal controversia, sino so\u0301lo la constatacio\u0301n de su existencia\u00bb.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9809.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9809 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 221\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9809\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"230-propiedad-horizontal-cancelacion-de-elemento-privativo-por-mandamiento-judicial\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r230\"><\/a>230.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CANCELACI\u00d3N DE ELEMENTO PRIVATIVO POR MANDAMIENTO JUDICIAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un mandamiento que ordena la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una finca.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La desaparici\u00f3n y cancelaci\u00f3n de un elemento privativo de la divisi\u00f3n horizontal implica la necesaria modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo con la oportuna redistribuci\u00f3n de cuotas de participaci\u00f3n entre los elementos restantes por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de un mandamiento que ordena la cancelaci\u00f3n de un elemento privativo de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. La resoluci\u00f3n judicial que ordena la cancelaci\u00f3n no es firme. De la escritura p\u00fablica que se debe inscribir seg\u00fan la sentencia s\u00f3lo se adjunta una fotocopia.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos: 1) La cancelaci\u00f3n de un elemento privativo requiere previamente la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal por unanimidad de los cotitulares, la nueva descripci\u00f3n de los elementos privativos subsistentes y la redistribuci\u00f3n de cuotas de participaci\u00f3n en la comunidad. 2) Tambi\u00e9n opone a la inscripci\u00f3n la falta de firmeza de la resoluci\u00f3n judicial y que 3) s\u00f3lo se aporte fotocopia de la escritura cuya inscripci\u00f3n se ordena.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Entiende que la exigencia de acuerdo de los propietarios es un requisito imposible de cumplir y que su exigencia vulnera gravemente los derechos reconocidos por la sentencia. En cuanto a la firmeza de la resoluci\u00f3n judicial, entiende que el mandamiento expedido por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia implica la firmeza. Y por lo que se refiere a la exigencia de la copia autorizada de la escritura p\u00fablica alega que contradice una calificaci\u00f3n anterior.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>PRIMER DEFECTO: Lo confirma porque la desaparici\u00f3n y cancelaci\u00f3n de un elemento privativo de la divisi\u00f3n horizontal conlleva la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo y la correspondiente redistribuci\u00f3n de cuotas de participaci\u00f3n entre los restantes elementos de la divisi\u00f3n horizontal, y todo ello exige el acuerdo un\u00e1nime de la junta de propietarios debidamente documentado conforme a principio de titulaci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n<p>SEGUNDO DEFECTO: Lo confirma porque, trat\u00e1ndose de la solicitud de una cancelaci\u00f3n de una finca y, por ende, su desaparici\u00f3n de la publicidad tabular, resulta indubitada la exigencia de firmeza en la resoluci\u00f3n que la ordena.<\/p>\n<p>Recuerda la Resoluci\u00f3n que \u201cla exigencia de firmeza de las resoluciones judiciales que hayan de provocar asientos definitivos en el Registro (inscripciones y cancelaciones) encuentra su fundamento en la necesidad de proteger al titular registral. (\u2026) El hecho de que solo se exija la firmeza de la resoluci\u00f3n judicial para la pr\u00e1ctica de asientos definitivos, como las inscripciones y las cancelaciones, y no para tomar una anotaci\u00f3n preventiva, se explica por la circunstancia de que solo los asientos definitivos pueden provocar el nacimiento de terceros amparados por la fe p\u00fablica, conforme al art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p>Conforme al art\u00edculo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, \u00abson resoluciones firmes aqu\u00e9llas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado\u00bb.<\/p>\n<p>TERCER DEFECTO.: Lo confirma porque, con car\u00e1cter general, queda vedado el acceso al registro a documentos que no sean p\u00fablicos (Principio de titulaci\u00f3n p\u00fablica: art\u00edculos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento). Trat\u00e1ndose de documentos notariales, la copia autorizada o el testimonio notarial correspondiente; y trat\u00e1ndose de documentos judiciales, las copias certificadas y los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia.<\/p>\n<p>CALIFICACI\u00d3N CONTRADICTORIA: Por \u00faltimo, en cuanto a que la calificaci\u00f3n es contradictoria con otra anterior, recuerda la Resoluci\u00f3n el principio de independencia en la calificaci\u00f3n, conforme al cual el registrador no se encuentra vinculado por sus anteriores calificaciones ni, m\u00e1s a\u00fan, por otras emitidas con anterioridad por otros registradores. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9812.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9812 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 245\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9812\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"231-ejecucion-judicial-hipotecaria-cancelacion-por-caducidad-de-hipoteca\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r231\"><\/a>231.** EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACI\u00d3N POR CADUCIDAD DE HIPOTECA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 3 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas dictados en un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Si se interrumpe el plazo de prescripci\u00f3n por el ejercicio de la acci\u00f3n correspondiente ante los Tribunales no se puede producir la caducidad legal de la hipoteca.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Por decreto firme, dictado dentro del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, se adjudican dos fincas registrales a favor de una entidad mercantil expidi\u00e9ndose al Registro, el d\u00eda\u00a010 de diciembre de\u00a02021, mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n<p>\u2013\u2002La hipoteca que se ejecuta se constituy\u00f3 en escritura otorgada el d\u00eda\u00a025 de mayo de\u00a01987 por unos consortes a favor de los tenedores presentes o futuros de cuatro obligaciones hipotecarias al portador, de serie \u00fanica, letra A, se\u00f1aladas con los n\u00fameros uno, dos, tres y cuatro con vencimiento el d\u00eda\u00a026 de mayo de\u00a01988, plazo que se podr\u00e1 prorrogar de a\u00f1o en a\u00f1o, en un m\u00e1ximo de diez a\u00f1os, es decir hasta el d\u00eda\u00a026 de mayo de\u00a01998.<\/p>\n<p>\u2013\u2002Al margen de las inscripciones consta nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de dominio y cargas a los efectos del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, de fecha\u00a018 de junio de\u00a01992.<\/p>\n<p>\u2013\u2002La inscripci\u00f3n de hipoteca sobre las fincas ejecutadas sigue vigente, sin que al tiempo de la presentaci\u00f3n del testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n y del mandamiento de cancelaci\u00f3n se haya procedido a su cancelaci\u00f3n.<\/p>\n<p>\u2013\u2002En el testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n objeto de calificaci\u00f3n consta que la parte ejecutada formul\u00f3 oposici\u00f3n a la ejecuci\u00f3n, oposici\u00f3n que fue inadmitida.<\/p>\n<p>La<strong> registradora<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n, adem\u00e1s de por otros defectos que no son objeto de recurso, por entender que la hipoteca est\u00e1 en situaci\u00f3n de caducidad legal, de conformidad con lo establecido en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">art\u00edculo\u00a082, p\u00e1rrafo quinto, de la Ley Hipotecaria<\/a>, lo cual impedir\u00eda la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n en favor de los actuales titulares registrales que tienen la consideraci\u00f3n de terceros poseedores respecto de la hipoteca ejecutada.<\/p>\n<p>En representaci\u00f3n de la entidad mercantil se <strong>interpuso recurso<\/strong> al entender que la calificaci\u00f3n no se ajustaba a derecho, y deb\u00eda ser revocada, alegando:<\/p>\n<p>Que, al presentarse el decreto de adjudicaci\u00f3n al registro, la inscripci\u00f3n\u00a0de hipoteca de ambas fincas se encontraba plenamente vigente, al no haber sido cancelada registralmente, ante la ausencia de solicitud previa de cancelaci\u00f3n de los titulares registrales de cualquier derecho sobre las fincas afectadas y<\/p>\n<p>Porque el p\u00e1rrafo quinto del art\u00edculo\u00a082 de la Ley Hipotecaria s\u00f3lo resulta de aplicaci\u00f3n en aquellos supuestos en que no haya sido interrumpida la prescripci\u00f3n o ejecutada debidamente la hipoteca. Y en el presente caso, el plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n hipotecaria fue debidamente interrumpido y la hipoteca fue debidamente ejecutada.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n impugnada en cuanto al defecto rese\u00f1ado.<\/p>\n<p><strong>Doctrina:<\/strong> Comienza nuestro CD diferenciando, en materia de cancelaci\u00f3n de hipotecas dos supuestos distintos:<\/p>\n<ol>\n<li>La cancelaci\u00f3n por caducidad convencional pactada por las partes, en que resultar\u00eda aplicable la norma del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo\u00a082 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelaci\u00f3n de la hipoteca cuando la extinci\u00f3n del derecho inscrito resulte del t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n y<\/li>\n<li>La caducidad legal, que se basa en el transcurso de los plazos determinados por la Ley y que tiene lugar si no se ha pactado la anterior caducidad convencional, referida en los art\u00edculos 82, p\u00e1rrafo quinto y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\">1, regla octava, p\u00e1rrafo segundo de la ley<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Esta \u00faltima pese a tener una redacci\u00f3n ligeramente parecida al art\u00edculo anteriormente citado se distinguen en que:<\/p>\n<p>El art\u00edculo\u00a082, p\u00e1rrafo quinto, limita la legitimaci\u00f3n para pedir la cancelaci\u00f3n al \u201ctitular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada\u201d y el nuevo art\u00edculo\u00a0210 la extiende a \u201ccualquier interesado\u201d.<\/p>\n<p>El art\u00edculo\u00a082, p\u00e1rrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la prescripci\u00f3n; el art\u00edculo\u00a0210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en ella, sino que fija unos plazos propios, cuyo c\u00f3mputo es estrictamente registral, regulando un aut\u00e9ntico r\u00e9gimen de caducidad de los asientos, al exigir que \u201chayan transcurrido veinte a\u00f1os desde la fecha del \u00faltimo asiento en que conste la reclamaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada o, en su defecto, cuarenta a\u00f1os desde el \u00faltimo asiento relativo a la titularidad de la propia garant\u00eda\u201d.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, el art\u00edculo\u00a082, p\u00e1rrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garant\u00eda del precio aplazado mientras que el art\u00edculo\u00a0210.1. 8.\u00aa tiene un \u00e1mbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garant\u00eda con efectos reales, dentro de cuyo \u00e1mbito puede incluirse otras condiciones resolutorias.<\/p>\n<p>El primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro, mientras que el art\u00edculo\u00a0210.1.8.\u00aa presupone que no conste, al decir \u201ccuando no conste en el Registro la fecha en que debi\u00f3 producirse el pago \u00edntegro de la obligaci\u00f3n garantizada\u201d.<\/p>\n<p>Como ha declarado la DG los plazos de prescripci\u00f3n, a diferencia de lo ocurre en el caso de la caducidad, se interrumpen por el ejercicio de la acci\u00f3n correspondiente ante los tribunales (art\u00edculo\u00a01.973 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p>En el caso que nos ocupa, se dictaron resoluciones judiciales que confirmaron la procedencia de la continuaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n, provocando la interrupci\u00f3n de la prescripci\u00f3n, por lo que concluye nuestro CD \u201cque no est\u00e1 justificada la negativa de la registradora a inscribir la adjudicaci\u00f3n de las fincas ejecutadas y a practicar las cancelaciones correspondientes\u201d, sin que se pueda olvidar \u201cque existiendo resoluciones judiciales que se han pronunciado expresamente sobre la procedencia de la ejecuci\u00f3n, no puede la registradora revisar el fondo de las mismas (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art100\">art\u00edculo\u00a0100 del Reglamento Hipotecario<\/a>)\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentarios:<\/strong> Son dos los aspectos a destacar en la presente resoluci\u00f3n, el primero, la aplicabilidad del p\u00e1rrafo 5 del art\u00edculo 82 de la Ley, el cual no es aplicable de oficio por el registrador sino que ha de ser solicitado por el titular de cualquier derecho de la finca afectada y siempre que no resulte la interrupci\u00f3n de la prescripci\u00f3n o la debida ejecuci\u00f3n de la hipoteca y segunda, el \u00e1mbito de calificaci\u00f3n de los documentos judiciales regulado en el art\u00edculo 100 del RH, del que se deriva que el registrador nunca puede entrar a revisar el fondo de la resoluci\u00f3n presentada al registro para su inscripci\u00f3n. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9813.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9813 &#8211; 28\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 333\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9813\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"232-prestamo-hipotecario-lcci-5-2019-constancia-tacita-del-caracter-no-habitual-de-la-vivienda-hipotecada\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r232\"><\/a>232.** <strong>PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO LCCI 5\/2019. CONSTANCIA T\u00c1CITA DEL CAR\u00c1CTER NO HABITUAL DE LA VIVIENDA HIPOTECADA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a inscribir una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> En los pr\u00e9stamos hipotecarios sujetos a la LCCI 5\/2019 la constancia exigida por el art\u00edculo <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a21\">21.3 LH<\/a> sobre el destino a vivienda habitual del bien hipotecado puede ser expresa con f\u00f3rmulas alternativas a las habituales, o t\u00e1citas, si se infiere inequ\u00edvocamente de otras manifestaciones o hechos que consten en la escritura, como en el presente caso en que los prestatarios son lituanos residentes en Lituania, se expresa que el destino del pr\u00e9stamo es segunda residencia, y manifiestan, por remisi\u00f3n al art\u00edculo 1320 CC, que no hay limitaciones que les sea aplicables por dicho art\u00edculo.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria, sobre una vivienda situada en Tenerife, comprada en la escritura anterior, en la que los compradores y prestatarios son un matrimonio de dos lituanos no residentes. En el pr\u00e9stamo se dice que su finalidad es destinar la vivienda a segunda residencia y adem\u00e1s que no tienen limitaciones a sus facultades dispositivas de acuerdo con el art\u00edculo 1320 CC.<\/p>\n<p><strong>El registrador<\/strong> entiende que no se manifiesta con la suficiente claridad si la vivienda se destinar\u00e1 o no a vivienda habitual<strong>.<\/strong><\/p>\n<p><strong>El notario autorizante <\/strong>recurre y argumenta que la referencia al art\u00edculo 1320 CC supone una manifestaci\u00f3n expresa sobre el car\u00e1cter de que no es vivienda habitual, y adem\u00e1s hay otras manifestaciones y expresiones de las que se infiere, inequ\u00edvocamente, que no va a ser su vivienda habitual.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>estima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Entiende la DG que hay que interpretar las cl\u00e1usulas del contrato en el sentido m\u00e1s adecuado para que produzcan efecto, y en este caso est\u00e1n expresando los prestatarios que no se pretende atribuir a la finca que se hipoteca el car\u00e1cter de vivienda habitual a los efectos de las normas protectoras antes referidas, si se tiene en cuenta que los hipotecantes tienen su domicilio en Lituania, que manifiestan que compran la finca como \u00absegunda residencia\u00bb e, igualmente, que no son aplicables las limitaciones legales impuestas respecto de los actos de disposici\u00f3n sobre vivienda habitual recogidos en el art\u00edculo 1320 CC.<\/p>\n<p><strong>Comentario: <\/strong>En el siempre delicado equilibrio que hay que mantener entre claridad en la escritura y formalismo excesivo, afortunadamente la DG rectifica su posici\u00f3n en otras resoluciones sobre asuntos similares, inclinada del lado del formalismo.<\/p>\n<p>En el presente caso, no hay ninguna duda de que la vivienda adquirida por el matrimonio lituano no va a destinarse a su residencia habitual. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9814.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9814 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 260\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9814\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"233-elevacion-a-publico-de-documento-privado-interviniendo-tutor-del-incapacitado\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r233\"><\/a>233.** ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO INTERVINIENDO TUTOR DEL INCAPACITADO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alicante n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado de compraventa. (ACM)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> En la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documentos privados, si no consta ninguna fecha fehaciente ex Art 1227 CC, tal fecha (y sus efectos) debe reputarse la de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Tras la incapacitaci\u00f3n del vendedor, se eleva a p\u00fablico, por su tutora (una Entidad P\u00fablica), un contrato privado de compraventa otorgado por aqu\u00e9l antes de su incapacitaci\u00f3n, y haciendo constar en la escritura que por tal raz\u00f3n no es precisa autorizaci\u00f3n judicial, pues la venta se otorg\u00f3 siendo capaz.<\/p>\n<p>Con posterioridad se presenta a inscripci\u00f3n escritura de herencia de la vendedora incapaz en la que sus herederos siguen incluyendo en el inventario la misma finca vendida.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La Registradora: califica negativamente<\/strong>, cfrme. art. 271 CC HOY: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art287\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">A\u00ba 287-2 CC<\/a>, por ser precisa autorizaci\u00f3n judicial<strong>, <\/strong>puesto que en la fecha de otorgamiento de la escritura presentada a inscripci\u00f3n la vendedora ya se encontraba incapacitada,<strong> y como ha se\u00f1alado la D.G. (<\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2010-AGOSTO.htm#r82\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 2 junio 2010<\/a><strong> y <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2012-JUNIO.htm#r222\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 1 junio 2012<\/a>)<strong> en la<\/strong><strong> elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documentos privados<\/strong> <u>s\u00f3lo puede considerarse como fecha<\/u> <u>en la que se produjo el negocio<\/u> \u2026 la del documento p\u00fablico.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La compradora<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo que no es necesaria autorizaci\u00f3n judicial por <u>no tratarse de un acto de enajenaci\u00f3n<\/u> de inmuebles que pertenezcan al incapacitado, sino de la <strong>ratificaci\u00f3n de un contrato privado <\/strong>otorgado cuando s\u00ed era capaz, una suerte de reconocimiento de la autenticidad de su firma, y que ser\u00eda un<strong><em> acto debido<\/em><\/strong>.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s al existir t\u00edtulo y modo (entrega material) la propiedad de la finca es hoy de la compradora no de la vendedora, por lo que no ser\u00eda precisa autorizaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>\u00a0a) <\/strong><strong>Y entiende que en el caso concreto <\/strong><strong>NO son aplicables las citadas Res DGRN<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2012-JUNIO.htm#r222\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 1 junio 2012<\/a>) porque <u>no concurre<\/u> un presupuesto esencial: que el documento privado tenga <strong><em>fecha fehaciente<\/em><\/strong> anterior a la incapacitaci\u00f3n de la vendedora (fehaciencia que en el caso analizado por la citada Resoluci\u00f3n se hab\u00eda producido por fallecimiento del vendedor, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1227\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 1227 CC<\/a>)<a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\">.<\/a> (<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<a href=\"http:\/\/notariapratllobregat.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10407\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2022-10407.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2022-10407 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 221\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10407\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10407\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"234-compra-por-casado-en-gananciales-solicitando-inscripcion-como-privativo\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r234\"><\/a>234.** COMPRA POR CASADO EN GANANCIALES SOLICITANDO INSCRIPCI\u00d3N COMO PRIVATIVO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 27 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Para inscribir como privativo un bien adquirido a t\u00edtulo oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, es preciso que se justifique el car\u00e1cter privativo del precio o de la contraprestaci\u00f3n mediante prueba documental p\u00fablica.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Mediante escritura de compraventa, uno de los compradores, casado en gananciales, adquiere la mitad indivisa de una finca mediante precio (50.000 euros) que paga mediante transferencia bancaria con cargo a la cuenta cuyo n\u00famero se indica; manifiesta que el dinero empleado en dicha adquisici\u00f3n lo recibi\u00f3 de su madre por donaci\u00f3n mediante la escritura que se rese\u00f1a y fue ingresado en la referida cuenta bancaria, y solicita que se inscriba esta adquisici\u00f3n con car\u00e1cter privativo.<\/p>\n<p>La <strong>registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n solicitada por entender que, al exigir el art\u00edculo\u00a095 del Reglamento Hipotecario que en las adquisiciones a t\u00edtulo oneroso se justifique el car\u00e1cter privativo del precio o de la contraprestaci\u00f3n mediante prueba documental p\u00fablica, el hecho de que el comprador haya recibido una donaci\u00f3n en met\u00e1lico, prueba que en su d\u00eda existi\u00f3 en su patrimonio privativo una cierta cantidad de dinero, pero no que sea ese dinero el que se est\u00e1 empleando ahora para la adquisici\u00f3n de otro bien, y no prueba el car\u00e1cter privativo del precio o contraprestaci\u00f3n satisfecho, ni destruye la presunci\u00f3n de ganancialidad, no permitiendo, en consecuencia, inscribir el bien como privativo con car\u00e1cter absoluto, sino s\u00f3lo como privativo confesado.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente<\/strong> sostiene que el car\u00e1cter privativo del dinero empleado en la compra resulta tanto de la escritura p\u00fablica de donaci\u00f3n rese\u00f1ada (cuya copia acompa\u00f1a al escrito de recurso), como de los movimientos de la cuenta indicada (cuyo extracto de movimientos tambi\u00e9n adjunta a dicho escrito).<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada<\/p>\n<p><strong>Doctrina:<\/strong> El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art95\">art\u00edculo\u00a095 del Reglamento Hipotecario<\/a> exige para obtener la inscripci\u00f3n de un bien con car\u00e1cter privativo, sin perjuicio del caso de confesi\u00f3n de privatividad por el consorte que, en las adquisiciones a t\u00edtulo oneroso, se justifique el car\u00e1cter privativo del precio o contraprestaci\u00f3n mediante prueba documental p\u00fablica suficiente, sin que la mera afirmaci\u00f3n de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobre todo, el car\u00e1cter fungible del dinero.<\/p>\n<p>Asimismo, tambi\u00e9n ha afirmado que la prueba de la privatividad de la contraprestaci\u00f3n se hace muy dif\u00edcil cuando se trata de dinero, puesto que habr\u00eda que acreditar \u201cde forma indubitada que el dinero invertido es justo el mismo que hab\u00eda adquirido anteriormente con igual car\u00e1cter el c\u00f3nyuge adquirente y que integraba su peculio privativo\u201d. Debiendo de gozar \u201cde una acreditaci\u00f3n documental plena\u201d sin que a efectos registrales se puedan admitir otros medios de prueba ya que para ello deber\u00edan \u201cde llevar pareja la posibilidad de contradicci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p>El reglamento habla de prueba documental p\u00fablica, entendi\u00e9ndose que es \u201cnecesario que sea directamente la fe notarial la que ampare la privatividad del precio invertido\u201d, sin que se admitan \u201clas manifestaciones de parte interesada plasmadas en soporte documental p\u00fablico\u201d. Puesto que en otro caso, la presunci\u00f3n de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnaci\u00f3n judicial, soluci\u00f3n que rige hasta que haya una modificaci\u00f3n normativa que flexibilice este extremo como por ejemplo ya se contempla en la legislaci\u00f3n civil especial de Arag\u00f3n en el art\u00edculo\u00a0213 de su C\u00f3digo de Derecho Foral de Arag\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Comentarios:<\/strong> Son dos los comentarios a realizar sobre este expediente, el primero que al amparo del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">art\u00edculo\u00a0326 de la Ley Hipotecaria<\/a>, nuestro CD no toma en consideraci\u00f3n la copia de la escritura de donaci\u00f3n ni el documento sobre movimientos de la cuenta bancaria con que el recurrente pretende acreditar el car\u00e1cter privativo del dinero empleado en la compraventa a la que se refiere este recurso.<\/p>\n<p>Y en segundo lugar, que se pronuncia sobre la posibilidad de hacer una interpretaci\u00f3n <strong>flexible<\/strong> del precepto estudiado, atendiendo a la realidad social, que nos llevar\u00eda \u201ca admitir la inscripci\u00f3n del bien con car\u00e1cter privativo sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento p\u00fablico, tengan como soporte alg\u00fan dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad del comprador de dinero procedente de donaci\u00f3n constatada en escritura p\u00fablica\u201d.<\/p>\n<p>A la vista de ello y aunque siga siendo muy dif\u00edcil en r\u00e9gimen de gananciales, inscribir un bien como privativo, lo aconsejable ser\u00e1 cuando se reciba por uno de los c\u00f3nyuges dinero privativo por herencia, donaci\u00f3n o por venta de otro bien privativo, ingresarlo en cuenta a nombre de su titular y de esa forma poder establecer una trazabilidad entre el ingreso de dinero privativo y la utilizaci\u00f3n de ese met\u00e1lico en la adquisici\u00f3n de otro bien que se desee tenga dicho car\u00e1cter. Y obviamente, tanto la procedencia del dinero como los pertinentes extractos bancarios que acrediten la no contaminaci\u00f3n de ese efectivo con dinero ganancial deber\u00e1s unirse debidamente a la escritura de compra, o acompa\u00f1arse al registro, sin que sea adecuado que se utilice en la interposici\u00f3n del recurso. (MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10408\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2022-10408.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10408 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 211\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10408\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10408\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"235-reforma-o-rehabilitacion-de-un-edificio-con-cambio-de-uso-a-viviendas-necesidad-o-no-de-seguro-decenal\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r235\"><\/a>235.*** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>REFORMA O REHABILITACI\u00d3N DE UN EDIFICIO CON CAMBIO DE USO A VIVIENDAS. NECESIDAD O NO DE SEGURO DECENAL.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cambio de uso de determinado edificio residencial, reforma del mismo y constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La necesidad o no de contratar un seguro decenal en los casos de reforma o rehabilitaci\u00f3n de un edificio preexistente depender\u00e1 de la entidad de la obra a realizar.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\">1.- Si es una <strong>rehabilitaci\u00f3n NO<\/strong> es necesario seguro decenal. Estamos en este caso si no se produce una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general exterior, la volumetr\u00eda, o el conjunto del sistema estructural del edificio. Tambi\u00e9n en los casos de cambio de uso a vivienda de alg\u00fan elemento aislado.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\">2.- Si es una <strong>reforma<\/strong> <strong>S\u00cd<\/strong> es necesario el seguro decenal. Estamos en este caso si hay una variaci\u00f3n esencial de alguno de los par\u00e1metros anteriores. Tambi\u00e9n en los casos de cambio de uso a vivienda si afecta a varios elementos o a una planta entera.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de cambio de uso de la planta baja de un edificio, antes destinado a comercial, que ahora se destina a siete viviendas, se aumenta la superficie construida y se divide horizontalmente el edificio.<\/p>\n<p><strong>La registradora <\/strong>exige que se contrate el seguro decenal pues considera que un cambio de uso a viviendas es equivalente a nueva construcci\u00f3n de las mismas y hay un aumento de la superficie construida.<\/p>\n<p><strong>El interesado <\/strong>recurre y argumenta (as\u00ed como el notario autorizante en su Informe) que no se produce una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general exterior, la volumetr\u00eda, o el conjunto del sistema estructural del edificio, sin que tampoco tengan por objeto cambiar los usos caracter\u00edsticos del edificio, pues ya estaba destinado a vivienda, y lo que ahora se hace es adecuar dicho uso a las necesidades derivadas de la propia reforma y de la configuraci\u00f3n urban\u00edstica de la zona sobre la que est\u00e1 construido el edificio.<\/p>\n<p><strong>La DG<\/strong> desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>La DG diferencia entre <strong>rehabilitaci\u00f3n y reforma<\/strong> del edificio, conforme a lo dispuesto en al <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567&amp;p=20220615&amp;tn=1#a2\">art\u00edculo 2,2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/a> . En el primer caso no exige seguro decenal y en el segundo s\u00ed.<\/p>\n<p>1.- REHABILITACI\u00d3N del edificio, entendida en el sentido de reforma no esencial que no altera la composici\u00f3n general exterior, la volumetr\u00eda, la configuraci\u00f3n estructural del edificio, y no cambia los usos caracter\u00edsticos del edificio.<\/p>\n<p>2.- REFORMA del edificio, entendiendo en el sentido de reforma esencial por tal los casos en los que s\u00ed se altera volumetr\u00eda o la composici\u00f3n general exterior o la configuraci\u00f3n estructural del edificio o se cambian los usos caracter\u00edsticos del edificio, salvo si afecta a elementos aislados.<\/p>\n<p>La acreditaci\u00f3n de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, compete al arquitecto director de la obra, al certificar la finalizaci\u00f3n de la misma sin que tales afirmaciones \u2013de car\u00e1cter t\u00e9cnico, no jur\u00eddico\u2013 puedan ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcci\u00f3n de nuevas plantas.<\/p>\n<p>En el presente caso concluye que estamos ante una reforma y no una mera rehabilitaci\u00f3n, pues se ampl\u00eda la superficie construida y se cambia el uso de una planta entera del edificio a vivienda. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10409\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2022-10409.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10409 &#8211; 14\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 265\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10409\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10409\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"236-particion-hereditaria-interviniendo-tutor-autorizacion-judicial\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r236\"><\/a>236.*** PARTICI\u00d3N HEREDITARIA INTERVINIENDO TUTOR. AUTORIZACI\u00d3N JUDICIAL<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 6, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de partici\u00f3n de herencia.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La ley aplicable a las medidas de apoyo es la que corresponde a la vecindad civil de la persona con discapacidad, pero los efectos de la intervenci\u00f3n del tutor en la herencia se rigen por la ley aplicable a la sucesi\u00f3n<\/span>.<\/p>\n<p><strong>\u00a0Hechos<\/strong>: Se trata de la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia cuya causante tiene la vecindad civil catalana y uno de los herederos, sujeto a tutela, tiene la vecindad civil vasca. El tutor interviene y acepta la herencia sin beneficio de inventario.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: Se necesita autorizaci\u00f3n judicial para que el tutor pueda aceptar la herencia sin beneficio de inventario.<\/p>\n<p><strong>Notario<\/strong>: Entiende que existe beneficio de inventario, dado que el art\u00edculo 461-16 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a dispone clara y expresamente que disfrutan de pleno derecho del beneficio de inventario, aunque no lo hayan tomado, las personas puestas en tutela o curadur\u00eda.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>DERECHO INTERREGIONAL: Aunque la legislaci\u00f3n aplicable a las medidas de apoyo se determina por la legislaci\u00f3n correspondiente a la vecindad civil de la persona con discapacidad, la sucesi\u00f3n se rige por la legislaci\u00f3n que corresponde a la vecindad civil del causantes, que en este caso es la catalana, por lo que resulta aplicable art\u00edculo 461-16 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, seg\u00fan el cual disfrutan de pleno derecho del beneficio de inventario, aunque no lo hayan tomado, las personas puestas en tutela o curadur\u00eda.<\/p>\n<p>DOCTRINA CONSOLIDADA DE LA DIRECCI\u00d3N GENERAL: A\u00fan m\u00e1s, si fuera aplicable la regulaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil (en este caso como supletoria de la legislaci\u00f3n vasca), el Centro Directivo tiene dicho que \u201cal interpretar las normas del C\u00f3digo Civil sobre la aceptaci\u00f3n de la herencia por el tutor <strong>en casos en que posteriormente hubo aprobaci\u00f3n judicial entendi\u00f3 que debe considerarse v\u00e1lida la aceptaci\u00f3n de herencia realizada sin autorizaci\u00f3n judicial y producidos los efectos del beneficio de inventario en favor del tutelado<\/strong>, de suerte que las consecuencias de la inobservancia por el tutor del requisito legal debatido han de quedar limitadas al \u00e1mbito de la responsabilidad de dicho representante legal por incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de su cargo (as\u00ed resulta de la interpretaci\u00f3n finalista y sistem\u00e1tica de los art\u00edculos 233, 271.4.\u00ba, 272 y 279 del C\u00f3digo Civil en su redacci\u00f3n entonces vigente; actuales 210, 224, 270, 287.5.\u00ba, 289 y 292 CC\u201d ( RR. 25 de abril de 2001 y 4 de junio de 2009, citadas por la m\u00e1s reciente de 30 de marzo de 2022) (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10410\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2022-10410.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10410 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 217\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10410\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10410\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"237-sentencia-dictada-en-rebeldia-accion-de-rescision\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r237\"><\/a>237.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDIA: ACCION DE RESCISION<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.\u00ba 5 a inscribir el testimonio de una sentencia dictada en procedimiento ordinario.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No pueden inscribirse las Sentencias dictadas en rebeld\u00eda hasta que transcurran los plazos para ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n. La apreciaci\u00f3n de que concurra la fuerza mayor que prolonga dichos plazos corresponde a la administraci\u00f3n de justicia.<\/span><\/p>\n<p>Se plantea la posibilidad de inscribir el testimonio de una sentencia dictada en rebeld\u00eda sin que se acredite haber transcurrido los plazos previstos en la LEC para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n que puede ejercitar el rebelde.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> confirma la nota de conformidad con su propia y reiterada doctrina seg\u00fan la cual no cabe la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n (sino s\u00f3lo la anotaci\u00f3n) de las sentencias no firmes o de las que, aun si\u00e9ndolo, <strong>no han transcurrido los plazos para ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia dictada en rebeld\u00eda <\/strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a524\">(art. 524.4 LEC<\/a>). El <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a502\">art. 502<\/a> establece los plazos para poder ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n (20 d\u00edas o 4 meses, seg\u00fan la sentencia se hubiera notificado personalmente o no; plazos que podr\u00e1n prolongarse hasta los 16 meses si subsistiera la fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia). Y el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificaci\u00f3n o de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto, sin que tenga competencia el registrador para apreciar la posible concurrencia de la mencionada fuerza mayor. Por tanto, la fijaci\u00f3n del plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n deber\u00e1 ser apreciada por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia. (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#184-sentencia-dictada-en-rebeldia-habiendo-sido-notificado-personalmente-el-rebelde-\">R. de 12 de mayo de 2016<\/a>).<\/p>\n<p>El recurrente alega que dada la fecha de la sentencia y el tiempo transcurrido desde la misma hasta la expedici\u00f3n de testimonio judicial que la reproduce, con expresi\u00f3n de que es firme, se deduce el transcurso de los plazos establecidos para la comparecencia del rebelde, y por tanto ha deca\u00eddo el plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n. Pero para el Centro Directivo tal argumento no se puede sostener, ya que del art. 502.2, en relaci\u00f3n con el 134.2, resulta que se permite la interrupci\u00f3n de los plazos y de mora de los t\u00e9rminos si existe fuerza mayor que impida cumplirlos, y como hemos dicho, la concurrencia de fuerza mayor habr\u00e1 de ser apreciada por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia mediante decreto, de oficio o a instancia de la parte que la sufri\u00f3, con audiencia de las dem\u00e1s. Por lo tanto, no caben deducciones presuntivas respecto a la existencia o no de fuerza mayor. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10411\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2022-10411.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10411 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 232\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10411\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10411\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"238-elevacion-a-publico-de-documento-privado-de-segregacion-y-venta\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r238\"><\/a>238.** ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE SEGREGACI\u00d3N Y VENTA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Algeciras n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado de compraventa previa segregaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Un certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador alguno sobre la parcela no es t\u00edtulo habilitante suficiente para inscribir la finca resultante de una parcelaci\u00f3n<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona si es inscribible una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado de segregaci\u00f3n y compraventa fechado en 1994. La finca segregada y vendida consta en el Catastro como parcela independiente desde el a\u00f1o 2021.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: Entiende que \u00abes necesario conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a78\">art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio<\/a>, se aporte la pertinente licencia municipal o la declaraci\u00f3n de su innecesariedad\u00bb<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Alega que ha caducado la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica y que no se precisa la licencia de segregaci\u00f3n por estar la parcela segregada y dada de alta de forma independiente en el Catastro desde el a\u00f1o 2001. Asimismo, incorpora, certificado del Ayuntamiento la inexistencia de expediente sancionador alguno sobre la citada parcela.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Para inscribir escrituras p\u00fablicas de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas es preciso acreditar licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad (Art. 26 TRLSyOU) o, para el supuesto de parcelaciones de antig\u00fcedad acreditada fehacientemente, podr\u00e1 estimarse suficiente, como t\u00edtulo administrativo habilitante de la inscripci\u00f3n, la declaraci\u00f3n administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicaci\u00f3n (Ar 28.4 TRLSyOU).<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Esta exigencia es aplicable para escriturar e inscribir fraccionamientos del terreno, pues se trata de \u201cuna funci\u00f3n preventiva que desempe\u00f1an tanto notarios como registradores en el control de legalidad urban\u00edstica de los actos de parcelaci\u00f3n. Tal labor preventiva se concreta, como se ha expuesto anteriormente, en la acreditaci\u00f3n del t\u00edtulo administrativo habilitante previsto en la respectiva legislaci\u00f3n aplicable para la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n\u201d. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10412\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2022-10412.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10412 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 250\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10412\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10412\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"239-representacion-grafica-que-solapa-la-de-otras-fincas-registrales-inscritas\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r239\"><\/a>239.** REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA QUE SOLAPA LA DE OTRAS FINCAS REGISTRALES INSCRITAS<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Solicitada expresamente la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199, el registrador no puede rechazar su iniciaci\u00f3n por el hecho de que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir se solape con la georreferenciaci\u00f3n inscrita de una finca colindante.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se rectifica, mediante escritura p\u00fablica, la descripci\u00f3n registral de una finca, ampliando su superficie y modificando los linderos personales (no los fijos). La nueva descripci\u00f3n coincide con la resultante de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral. Se solicita la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199.1 LH.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El <strong>registrador<\/strong> de la propiedad suspende la pr\u00e1ctica de la rectificaci\u00f3n, sin iniciar el expediente del art. 199, debido a que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica invade dos fincas registrales que tienen inscrita sus georreferenciaciones y est\u00e1n coordinadas con el Catastro; ello se debe a que se modific\u00f3 el Catastro con posterioridad a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de las fincas colindantes. El registrador aplica la norma del art. 199 que dice que el registrador \u00abdenegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de la identificaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca, si la misma coincidiera en todo o en parte con otra base gr\u00e1fica inscrita\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El <strong>recurrente<\/strong> afirma que la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de las fincas colindantes se hizo de forma improcedente, pues fueron inmatriculadas estando pendiente sobre ellas un procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La <strong>DGSJFP estima el recurso<\/strong> y revoca la nota de calificaci\u00f3n en el sentido de que, antes de suspender la pr\u00e1ctica de la rectificaci\u00f3n, deben tramitarse el procedimiento del art. 199.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> La DG admite que las georreferenciaciones inscritas est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales y requieren para su rectificaci\u00f3n el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n reca\u00edda en procedimiento en el que el mismo haya sido parte; al estar coordinadas con el Catastro, no es suficiente, para desvirtuar la presunci\u00f3n de exactitud del art. 10.5, la existencia de un procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias, que solo se produce a efectos catastrales. Para que las nuevas coordenadas resultantes de dichos procedimientos puedan inscribirse, se requiere su presentaci\u00f3n y solicitud de inicio de sendos expedientes del art. 199.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Ahora bien, entiende la DG que en un caso como el presente el registrador no puede sin m\u00e1s rechazar la iniciaci\u00f3n del expediente, sino que lo debe hacer es tramitarlo y, una vez concluido, calificar a la vista de lo actuado. El procedimiento del art. 199 permite que los colindantes realicen las alegaciones que estimen pertinentes, que pueden consistir en solicitar el inicio de un expediente del art. 199 para cada una de las fincas. Y si hay oposicio\u0301n, sera\u0301 cuando el registrador debera\u0301 valorar la misma y podra\u0301 denegar la inscripcio\u0301n de la modificacio\u0301n motivando suficientemente las causas de dicha negativa.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario<\/strong>: No considero que la v\u00eda propuesta por la DG para resolver el presente supuesto sea la m\u00e1s id\u00f3nea. No se puede equiparar el caso en que la georreferenciaci\u00f3n pueda invadir una finca que no tiene inscrita su representaci\u00f3n gr\u00e1fica con el que nos ocupa, en que s\u00ed la tiene inscrita y ambas georreferenciaciones se solapan; en el primer caso es suficiente con la falta de oposici\u00f3n del colindante para inscriba, mientras que en el segundo la falta de oposici\u00f3n no basta por si sola, pues las representaciones gr\u00e1ficas inscritas no pueden solaparse, ya que ello supondr\u00eda llevar a cabo una doble inmatriculaci\u00f3n parcial.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Como ya se\u00f1al\u00f3 la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#163-rectificacion-de-representacion-grafica-de-finca-registral-ajena\">R. de 5 de abril de 2022<\/a> en un caso similar al presente, el procedimiento del art. 199 no es el cauce m\u00e1s adecuado en este supuesto por razones de econom\u00eda procesal; pues, una de dos: o los interesados llegan a un acuerdo al respecto, en cuyo caso deber\u00e1n instar el deslinde o la modificaci\u00f3n de alguna de las representaciones gr\u00e1ficas; o no alcanzan acuerdo alguno, en cuyo supuesto la tramitaci\u00f3n del art. 199 tampoco conducir\u00e1 a nada pues, aunque no haya oposici\u00f3n, la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica no podr\u00e1 inscribirse.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Es por ello por lo que me parece acertada la nota de calificaci\u00f3n, que ahorra al interesado tr\u00e1mites innecesarios y deja abiertas las v\u00edas convencional y contenciosa. No me extra\u00f1ar\u00eda que en la pr\u00e1ctica prevaleciera el criterio del registrador frente a esta nueva doctrina de la DG.\u00a0<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Parece evidente la tendencia de la DG a extender el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art. 199 m\u00e1s all\u00e1 de los t\u00e9rminos legales; lamentablemente, todo hay que decirlo, a ello se une la actitud de muchos notarios que prefieren remitir al procedimiento del art. 199, antes que asumir la tramitaci\u00f3n del art. 201.1, como sucede en el presente supuesto.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Un \u00faltimo apunte: la inmatriculaci\u00f3n de las fincas que ya tienen inscrita su georreferenciaci\u00f3n se llev\u00f3 a cabo por el sistema de doble t\u00edtulo del art. 205, por lo que se priv\u00f3 a los colindantes de la posibilidad de oponerse a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica. No se entiende, a la vista de la complej\u00edsima lista de requisitos del expediente de dominio del art. 203, este trato tan favorable en el art. 205, que lleva casi a la inaplicaci\u00f3n de aquel procedimiento en la pr\u00e1ctica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">As\u00ed pues, el expediente del art. 199 est\u00e1 eclipsando en la pr\u00e1ctica al del 201.1; el del 205 hace lo propio con el del 203; y el del 200 (deslinde) apenas se utiliza, con lo cual llegamos a la conclusi\u00f3n de que los <strong>procedimientos notariales<\/strong> de coordinaci\u00f3n de la realidad f\u00edsica y jur\u00eddica con la registral (podr\u00edamos incluir el de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo),\u00a0<strong>apenas son empleados en la pr\u00e1ctica<\/strong>, en parte por dejaci\u00f3n de los propios notarios; en parte por la regulaci\u00f3n legal, que es mucho menos garantista en los procedimientos no notariales; y en parte por la tendencia de la DG a extender a toda costa el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art. 199. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10413\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2022-10413.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10413 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 244\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10413\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10413\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r241\"><\/a>241.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBCOMUNIDADES DE HECHO. INSCRIPCI\u00d3N DE SUS ACUERDOS. LEGALIZACI\u00d3N DE SUS LIBROS.<\/strong><\/span><\/p>\n<p>Resoluci\u00f3n de 1 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de los Reyes n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una instancia de rectificaci\u00f3n de fincas.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Las subcomunidades de hecho, dentro de una propiedad horizontal mayor, tienen que constituirse debidamente en escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener legitimaci\u00f3n y poder inscribir sus acuerdos.\u00a0<\/span><span style=\"color: #0000ff;\">Sin embargo, aun no estando debidamente constituidas, pueden solicitar la legalizaci\u00f3n de sus libros de actas.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Una subcomunidad de propietarios, de facto o de hecho, no constituida en escritura p\u00fablica ni inscrita en el Registro de la Propiedad, que forma parte de una propiedad horizontal mayor, solicita por medio de su Presidente la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de determinados bloques de viviendas de esa subcomunidad, para especificar ahora el lugar en que se encuentran.<\/p>\n<p><strong>El registrador <\/strong>deniega la inscripci\u00f3n por cuando dicha subcomunidad no est\u00e1 legalmente constituida.<\/p>\n<p><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que con anterioridad se han legalizado cuatro libros de actas de dicha subcomunidad, y se han practicado las correspondientes notas marginales de legalizaci\u00f3n en el mismo Registro.<\/p>\n<p><strong>La DG<\/strong> desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Solo se pueden constituir subcomunidades dentro de una propiedad horizontal, cuando esta posibilidad se contemple en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal y as\u00ed se acuerde por la junta de propietarios, con el voto favorable y un\u00e1nime de todos ellos.<\/p>\n<p>Sin perjuicio de lo anterior, una vez adoptado el acuerdo un\u00e1nime de constituci\u00f3n, <strong>ser\u00e1 necesario el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n y su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad<\/strong>.<\/p>\n<p>Las subcomunidades de hecho, aun no estando debidamente formalizada su constituci\u00f3n, <strong>pueden solicitar al Registro la legalizaci\u00f3n de sus libros de actas<\/strong>. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10774\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10774.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10774 &#8211; 3\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 202\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10774\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10774\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"242-regimen-de-aprovechamiento-por-turnos-multipropiedad-extincion-del-regimen-para-una-de-las-viviendas-informe-del-registrador\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r242\"><\/a>242.***\u00a0<\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>R\u00c9GIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS. MULTIPROPIEDAD. EXTINCI\u00d3N DEL R\u00c9GIMEN PARA UNA DE LAS VIVIENDAS. INFORME DEL REGISTRADOR.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 1 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Denia n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de extinci\u00f3n de r\u00e9gimen de multipropiedad por cuotas indivisas y desafecci\u00f3n de finca.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es posible extinguir la sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos de una vivienda, si todos los titulares de dicha vivienda (todos los propietarios y todos los titulares de los diferentes turnos de aprovechamiento) deciden desvincularse de dicho r\u00e9gimen, sin que ello suponga una renuncia abdicativa de sus derechos y sin perjuicio de las posibles reclamaciones en los tribunales por perjuicios de los otros comuneros del complejo.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Un Ayuntamiento, titular del pleno dominio de una vivienda (antes dividida en cincuenta y una cuotas indivisas o semanas en multipropiedad) que forma parte de un complejo inmobiliario en el que varias partes o fases est\u00e1n sujetas al r\u00e9gimen de aprovechamiento por turno y otras no, otorga una escritura en la que declara que procede a extinguir el r\u00e9gimen de multipropiedad que conlleva el aprovechamiento por turnos de la vivienda al que se encuentra sujeta y desafecta de \u00e9ste la finca, dando por terminada su pertenencia a dicho r\u00e9gimen.<\/p>\n<p><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque entiende que se trata de una renuncia abdicativa de la propiedad en perjuicio de los dem\u00e1s copropietarios del edificio y del complejo, que conlleva un claro perjuicio para los mismos dado el elevado coste de mantenimiento de este tipo de comunidades. Adem\u00e1s, los restantes comuneros tienen que ser notificados y se puedan oponerse por mala fe del renunciante, pues la renuncia supone un acrecimiento de los derechos y obligaciones de estos.<\/p>\n<p><strong>El interesado <\/strong>(un Ayuntamiento) recurre y argumenta que no se trata de una renuncia abdicativa de su propiedad que implique acrecimiento para los dem\u00e1s copropietarios, sino una renuncia a los servicios del r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos de la vivienda.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, considera de imposible cumplimiento el consentimiento un\u00e1nime de todos los titulares sujetos al r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos, pues desconoce sus datos y en todo caso, de ser necesaria una notificaci\u00f3n, lo ha de ser a la empresa prestadora de los servicios y mantenimiento del complejo, que en este caso ya le fue comunicada por burofax.<\/p>\n<p>A\u00f1ade que la extinci\u00f3n se ha producido conforme a la norma estatutaria, debidamente inscrita, que prev\u00e9 la extinci\u00f3n del r\u00e9gimen por voluntad de todos los titulares del derecho de aprovechamiento de un apartamento.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>En cuanto al <strong>Informe<\/strong> de la registradora, comienza por declarar que las alegaciones o matizaciones hechas por la registradora en dicho informe, no pueden ser tomadas en consideraci\u00f3n pues se realizan en un tr\u00e1mite en que no puede a\u00f1adir nuevos defectos, ya que s\u00f3lo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo seg\u00fan la opini\u00f3n del registrador, podr\u00e1 defenderse eficazmente.<\/p>\n<p>El <strong>derecho de aprovechamiento por turno<\/strong>, de acuerdo con la vigente <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/2012\/BOE-A-2012-9111-consolidado.pdf\">Ley\u00a04\/2012, de\u00a06 de julio,<\/a> <strong>es un derecho real sobre cosa ajena,<\/strong> que no se puede vincular en ning\u00fan caso a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad y que grava, en conjunto, la total propiedad del alojamiento.<\/p>\n<p><strong>La propiedad del inmueble<\/strong> (del apartamento o vivienda), corresponde a un tercero, que, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del r\u00e9gimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, puede disponer libremente de todo o parte de su derecho de propiedad de acuerdo con las normas del Derecho privado.<\/p>\n<p><strong>La renuncia a un derecho de aprovechamiento por turno<\/strong>, igual que pasa con el transcurso del plazo, comporta su extinci\u00f3n y la correlativa consolidaci\u00f3n en el propietario del inmueble.<\/p>\n<p>En el presente caso, <strong>no se trata de renuncia abdicativa alguna<\/strong>, por lo que no se ha producido ese acrecimiento de titularidad dominical en favor de terceros que supuestamente se derivar\u00eda de una renuncia abdicativa, y por ello deben decaer los defectos expresados por la registradora, basados en la existencia de tal renuncia<\/p>\n<p>Lo que se produce en el presente caso es que el titular del pleno dominio de determina finca registral (y por tanto tambi\u00e9n titular de todos los derechos de aprovechamiento por turno) decide <strong>\u00abla extinci\u00f3n del r\u00e9gimen de multipropiedad por cuotas indivisas bajo el que se encuentra la finca descrita\u00bb<\/strong>, es decir que se desliga o aparta de dicho r\u00e9gimen<\/p>\n<p>Aclara que sobre el conjunto inmobiliario general existen dos comunidades: la supracomunidad del conjunto inmobiliario del que forman parte todas las viviendas del complejo, algunas sometidas a dicho r\u00e9gimen de aprovechamiento y otras no) y una subcomunidad de todas las viviendas sometidas al r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos, por lo que una vez desvinculada la vivienda del r\u00e9gimen de subcomunidad de aprovechamiento por turnos continuar\u00e1 vinculada legalmente a la supracomunidad del conjunto inmobiliario.<\/p>\n<p><strong>En cuanto a las posibles reclamaciones<\/strong> que pueden derivarse por perjuicios, gastos no abonados, o que se originen por la extinci\u00f3n plasmada en la escritura, son ajenas a este recurso y al historial registral de la finca, y podr\u00e1n ser sustanciadas, en su caso, en los tribunales de Justicia, teniendo en cuenta que lo plasmado en la escritura calificada no implica modificaci\u00f3n alguna sobre los elementos comunes afectos a la vivienda que supongan \u2013\u00abprima facie\u00bb\u2013 un perjuicio para el resto de viviendas del conjunto inmobiliario.<\/p>\n<p><strong>Comentario:<\/strong> Hay que tener en cuenta que en este caso el propietario del apartamento es un solo propietario del pleno dominio que ha reunido todas las cuotas indivisas de multipropiedad (51) en las que idealmente estaba dividido el apartamento que conllevaban un derecho de aprovechamiento por turno, al haberse constituido la multipropiedad con anterioridad a la entrada en vigor de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1998-28992\">Ley 42\/98<\/a> que introdujo una nueva normativa, pero respet\u00f3 los reg\u00edmenes preexistentes (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1998-28992&amp;p=20120317&amp;tn=1#dtsegunda\">ver disposici\u00f3n transitoria segunda<\/a>), por lo que no hay un propietario del inmueble y unos titulares de un derecho real sobre cosa ajena de aprovechamiento por turno definidos en dicha Ley y en la vigente <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/2012\/BOE-A-2012-9111-consolidado.pdf\">Ley\u00a04\/2012, de\u00a06 de julio,<\/a> (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10775\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10775.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10775 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 255\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10775\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10775\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"243-cancelacion-de-asiento-en-virtud-de-instancia-privada\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r243\"><\/a>243.** CANCELACI\u00d3N DE ASIENTO EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 1 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Chinch\u00f3n, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de un asiento en virtud de instancia privada. (ACM)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No cabe cancelar un asiento ya practicado sin el consentimiento de su titular o resoluci\u00f3n judicial y menos en base a una mera instancia privada de un 3\u00ba.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Se presenta una instancia privada supuestamente suscrita (sin firma legitimada notarialmente ni ratificada ante el registrador) del antiguo due\u00f1o embargado, solicitando que se cancele la inscripci\u00f3n al adjudicatario por infracci\u00f3n de la Ley 16\/1985 del <em>Patrimonio Hist\u00f3rico Espa\u00f1ol<\/em> (LPHE). <br \/>\nNo consta que en el registro figure que la finca forma parte de dicho<em> Patrimonio Hist\u00f3rico<\/em>.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La Registradora y su sustituta: <\/strong><strong>l\u00f3gicamente<\/strong><strong> califican negativamente<\/strong>, en una extensa y fundada nota de calificaci\u00f3n basada en los <strong><em>Ppios de Legalidad<\/em><\/strong> y necesidad de<strong><em> Titulaci\u00f3n P\u00fablica<\/em><\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 3\u00ba LH<\/a>) y el <strong><em>Ppio de Legitimaci\u00f3n<\/em><\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts 1<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">38 <\/a>y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">40 LH<\/a>) pues los asientos est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales y solo ante ellos puede solicitarse su nulidad, de modo que conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/NORMAS\/ley-hipotecaria.htm#a82\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art.82 LH<\/a> ser\u00e1 preciso o bien<strong> escritura p\u00fablica en que preste su consentimiento<\/strong> el titular registral del asiento a cancelar o bien una<strong> sentencia firme<\/strong> obtenida en procedimiento declarativo.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><strong>&#8211; La abogado del <\/strong><strong>ejecutado presentante<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurre <\/strong>intentando demostrar, en un mero documento privado, que sustantivamente que la finca estaba incluido en unas calles del municipio que formar\u00edan parte del <em>Patrimonio Hist\u00f3rico Espa\u00f1ol<\/em>; y que la adjudicaci\u00f3n fue nula por no haberse respetado el <em>derecho de tanteo y retracto y sus notificaciones<\/em>, previsto no a su favor (del recurrente), sino de la AAPP correspondiente, de modo que se habr\u00eda supuestamente infringido el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1985-12534&amp;p=20211012&amp;tn=1#atreintayocho\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 38.5 LPHE<\/a> cuando se\u00f1ala que<em> \u201cLos Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribir\u00e1n documento alguno por el que se transmita la propiedad o cualquier otro derecho real sobre los bienes a que hace referencia este art\u00edculo sin que se acredite haber cumplido cuantos requisitos en \u00e9l se recogen\u201d<\/em>.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP, como no pod\u00eda ser de otro modo, <\/strong><strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>\u00a0a) <\/strong>Reitera su doctrina de <strong>no compete<\/strong> a la DG pronunciarse sobre la posible <strong>nulidad<\/strong> de un t\u00edtulo ni de las inscripciones ya practicadas que pudieran haber dado lugar, siendo materia reservada al poder <strong>judicial<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>b) <\/strong>Solo debe pronunciarse sobre si una<strong> <em>instancia privada<\/em> es t\u00edtulo suficiente<\/strong> para solicitar la cancelaci\u00f3n de un asiento registral, y como acertadamente han expuesto las registradoras, no lo es conforme a los citados <strong><em>Ppios de legalidad<\/em><\/strong>,<strong><em> Titulaci\u00f3n P\u00fablica<\/em><\/strong> y<strong><em> Legitimaci\u00f3n<\/em><\/strong>. (<a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<\/p>\n<p><strong>COMENTARIO<\/strong> (<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\">ACM<\/a>) Al margen de que el resultado de la Resoluci\u00f3n era evidente, pues la registradora no pod\u00eda ni plantearse la cancelaci\u00f3n, entiendo que<strong>, al <em>no poder causar ning\u00fan asiento registral<\/em><\/strong> <u>ni siquiera proced\u00eda<\/u> haber practicado el <strong><em>asiento de presentaci\u00f3n<\/em><\/strong> en el Libro Diario, que el <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 420 RH <\/a>expresamente lo veta a los documentos privados, salvo los casos excepcional y espec\u00edficamente contemplados por las normas.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10776\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10776.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2022-10776 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 225\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10776\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10776\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"244-ampliacion-de-embargo-administrativo-expedicion-de-certificacion-de-cargas\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r244\"><\/a>244.*** AMPLIACI\u00d3N DE EMBARGO ADMINISTRATIVO: EXPEDICI\u00d3N DE CERTIFICACI\u00d3N DE CARGAS<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 1 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Elche n.\u00ba 1, por la que se deniega la anotaci\u00f3n preventiva de un mandamiento de embargo ordenado en procedimiento administrativo.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En el procedimiento administrativo, la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotaci\u00f3n, tambi\u00e9n por ampliaci\u00f3n de embargo, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedici\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p>Se plantea si es posible practicar una anotaci\u00f3n de ampliaci\u00f3n de embargo en un procedimiento administrativo, sin la correlativa expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas, que expresamente no se considera necesaria por el \u00f3rgano de recaudaci\u00f3n recurrente.<\/p>\n<p>La <strong>registradora<\/strong> entiende que el procedimiento registral no es rogado y que no cabe anotaci\u00f3n sin correlativa nota marginal de haberse expedido certificaci\u00f3n de dominio y cargas a efectos ejecutivos.<\/p>\n<p>La <strong>DG<\/strong> confirma la nota.<\/p>\n<p>Establece que aunque el procedimiento registral es rogado, una vez iniciado se rige por normas de orden p\u00fablico, no pudiendo los registradores, presentantes o interesados elegir qu\u00e9 asiento practicar, ni su duraci\u00f3n, ni los efectos que deba producir, al venir todas estas circunstancias predeterminadas por el legislador. Los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2005-14803#a84\">arts. 84<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2005-14803#a88\">88 RGR<\/a> exigen literalmente y expresamente que en el mandamiento de embargo administrativo se solicite adem\u00e1s de la anotaci\u00f3n, certificaci\u00f3n de las cargas que figuren en el registro sobre cada finca, con expresi\u00f3n detallada de aquellas y de sus titulares, con inclusi\u00f3n en la certificaci\u00f3n del propietario de la finca en ese momento y de su domicilio. Y <strong>los registradores est\u00e1n obligados, salvo calificaci\u00f3n suspensiva o denegatoria, a practicar la anotaci\u00f3n preventiva y expedir la certificaci\u00f3n interesada<\/strong>. Esta conclusi\u00f3n resulta no solo de la interpretaci\u00f3n literal, sino tambi\u00e9n de otros argumentos como son los objetivos perseguidos por la Certificaci\u00f3n: conocer las cargas anteriores a los efectos de valorar el bien; proporcionar una informaci\u00f3n completa a los licitadores; e identificar a titulares y acreedores posteriores para que conozcan y as\u00ed puedan intervenir en el procedimiento. O tambi\u00e9n de la nota marginal que se practica al expedir la certificaci\u00f3n, nota que tiene efectos esenciales a efectos de eventuales terceros poseedores que adquieran alg\u00fan derecho sobre la finca, o en la determinaci\u00f3n de la vigencia de la propia anotaci\u00f3n preventiva, que seg\u00fan la \u00faltima doctrina del TS constituyen una pr\u00f3rroga temporal, de cuatro a\u00f1os. En definitiva, resuelve la DG, la pr\u00e1ctica de esta nota marginal no es optativa, ni est\u00e1 sujeta a rogaci\u00f3n, dada la significaci\u00f3n que tiene en el procedimiento de ejecuci\u00f3n y a su vez, aqu\u00e9lla exige para su realizaci\u00f3n que se solicite mandamiento de cargas. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10777\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10777.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10777 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 248\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10777\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10777\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"245-inscripcion-de-representacion-grafica-catastral-existiendo-oposicion-en-georreferenciacion-alternativa-anterior\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r245\"><\/a>245.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL EXISTIENDO OPOSICI\u00d3N EN GEORREFERENCIACI\u00d3N ALTERNATIVA ANTERIOR<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 1 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 10, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n catastral de una finca por haberse formulado oposici\u00f3n a la inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n alternativa en un procedimiento anterior.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; La nota de calificaci\u00f3n relativa a una inscripci\u00f3n de georreferenciaci\u00f3n no puede basarse en circunstancias resultantes de procedimientos anteriores ya concluidos, con asiento de presentacio\u0301n ya caducado.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral (RGC) de una finca registral y la rectificaci\u00f3n de su superficie en menos del 10%. La interesada habi\u0301a promovido anteriormente para la misma finca la inscripcio\u0301n de una representacio\u0301n gra\u0301fica alternativa, la cual fue suspendida por la oposici\u00f3n de un colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El <strong>registrador<\/strong>, sin iniciar el procedimiento del art. 199, suspende la inscripci\u00f3n de la RGC por dicha circunstancia; por considerar que existe superposici\u00f3n de la RGC con otra, no inscrita, correspondiente a una finca colindante; y por albergar dudas fundadas sobre la posibilidad de que parte de dicha RGC invada dos fincas colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La <strong>DGSJFP estima el recurso<\/strong> presentado por la interesada y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Al no tener inscrita la finca colindante su representaci\u00f3n gr\u00e1fica, no pueden operar en favor de ella los efectos jur\u00eddicos y principios registrales sobre la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n georreferenciada, como son los de prioridad registral, tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Tampoco ha citado el registrador indicio alguno sobre una posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico o ni justificado sus dudas fundadas sobre la posible invasi\u00f3n de las fincas colindantes, cuando es doctrina de la DG que el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por otra parte, asi\u0301 como no es correcto calificar un ti\u0301tulo objeta\u0301ndole extremos contradictorios que resulten de documentos no inscritos ni presentados anteriormente con asiento de presentacio\u0301n vigente, tampoco es correcto calificar una pretensio\u0301n de inscripcio\u0301n de georreferenciacio\u0301n de una finca objeta\u0301ndole alegaciones contradictorias pasadas presentadas en procedimientos anteriores ya concluidos, con asiento de presentacio\u0301n ya caducado, y en los que adema\u0301s, la pretensio\u0301n de la promotora era sustancialmente diferente de la que ahora nos ocupa.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por lo que si el registrador aprecia riesgo o dudas, que no certezas, de posible invasio\u0301n de determinadas fincas registrales cuya georreferenciacio\u0301n no consta inscrita, lo procedente no es rechazar de plano la pretensio\u0301n ahora formulada, sino tramitar el procedimiento correspondiente para notificar la nueva pretensio\u0301n a los titulares registrales de tales fincas, para que puedan formular alegaciones, y finalmente, resolver de manera motivada lo que proceda.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario.-<\/strong> Tambi\u00e9n resulta de esta resoluci\u00f3n que aunque la rectificaci\u00f3n de superficie sea inferior al 10% de la que consta inscrita, el registrador puede y debe acudir al procedimiento del art. 199 si tiene dudas sobre la posible invasi\u00f3n de una finca colindante o del dominio p\u00fablico, sin que pueda denegar la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n antes de tramitar dicho expediente. Este criterio, que sigue la consolidada doctrina que inici\u00f3 la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-diciembre-2015\/#445-derogacion-tacita-titulo-vi-rh-exceso-de-cabida-y-agrupacion-inscripcion-de-rectificaciones-descriptivas-diferentes-supuestos\">R. de 17 de noviembre de 2015<\/a>, a mi juicio deber\u00eda completarse con el que expongo a continuaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En aquellos casos en que la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 no es exigible de entrada, sino solo en caso de dudas del registrador, como es el presente supuesto, en que se pretende inscribir la RGC y la diferencia de superficie es inferior al 10%, el registrador no deber\u00eda iniciar el procedimiento del art. 199 sin rogaci\u00f3n expresa de la interesada. Esto es, deber\u00eda d\u00e1rsele la posibilidad de desistir de la inscripci\u00f3n, antes que iniciar un procedimiento que tiene un coste y cuya tramitaci\u00f3n no va \u00ednsita con la solicitud de inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por lo tanto, creo que ser\u00eda m\u00e1s correcto que, si el registrador tiene dudas fundadas que aconsejan o precisan la tramitaci\u00f3n del procedimiento, las justifique y suspenda la inscripci\u00f3n, informando a la interesada sobre la posibilidad de iniciar dicho tr\u00e1mite, para que esta pueda optar entre solicitarlo o desistir de la rectificaci\u00f3n. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10778\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10778.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10778 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 229\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10778\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10778\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"246-nota-de-calificacion-indebidamente-motivada\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r246\"><\/a>246.* NOTA DE CALIFICACION INDEBIDAMENTE MOTIVADA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Llerena, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre una finca por no constar la misma inscrita a nombre del embargado.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El registrador ha de motivar adecuadamente la nota de calificaci\u00f3n, no s\u00f3lo citando los preceptos legales en que se base, sino tambi\u00e9n justificando la raz\u00f3n por la que el precepto de que se trate es de aplicaci\u00f3n. En el recurso no cabe tener en cuenta las razones y las cuestiones en que fundamente el registrador su calificaci\u00f3n que pueda introducir en su informe si no figuraban en la nota de calificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p>Presentado mandamiento de embargo es calificado por el registrador alegando que la finca no est\u00e1 inscrita a favor de la sociedad demandada. En el recurso el interesado manifiesta que la \u00fanica diferencia que se aprecia es que la sociedad en el registro figura como unipersonal, pero que claramente es la misma entidad con el mismo CIF. El registrador en el informe aclara que lo que ocurre es que no consta inscrita a nombre de la demandada ninguna finca con la misma referencia catastral en la misma calle.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> admite el recurso. Aunque acaba reconociendo que es preciso que los datos contenidos en los mandamientos permitan identificar indubitadamente la finca dadas las graves consecuencias que pueden derivarse de la indebida pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, entiende <strong>no se puede decidir sobre cuestiones planteadas indebida y extempor\u00e1neamente en el informe del registrador <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">(art 326 LH)<\/a>, ya que dada la insuficiente motivaci\u00f3n de la nota, la recurrente fund\u00f3 su recurso en la no coincidencia de la persona del demandado y no en la indubitada identificaci\u00f3n de la finca embargada.<\/p>\n<p>Recuerda su propia doctrina seg\u00fan la cual cuando la calificaci\u00f3n del registrador sea desfavorable es exigible que <strong>al consignarse los defectos se exprese tambi\u00e9n una motivaci\u00f3n suficiente de los mismos<\/strong>, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y <strong>con suficiencia los fundamentos jur\u00eddicos<\/strong> en los que se basa dicha calificaci\u00f3n (R entre otras de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#434-hipoteca-manifestacion-de-vivienda-habitual-motivacion-de-la-calificacion\">4 de noviembre de 2021<\/a>) para que sean efectivas las garant\u00edas del interesado recurrente, quien, al conocer los argumentos jur\u00eddicos podr\u00e1 alegar los fundamentos de Derecho en los que se apoye. Adem\u00e1s no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal o Resoluci\u00f3n, sino que es preciso justificar <strong>la raz\u00f3n por la que el precepto de que se trate es de aplicaci\u00f3n<\/strong>. Y recuerda tambi\u00e9n que el momento procedimental en el que el registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisi\u00f3n es el de la calificaci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a19bis\">art 19 bis LH<\/a>) <strong>sin que puedan ser tenidas en cuenta las que pueda introducir en su informe,<\/strong> ya que entonces, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su derecho, pues desconocer\u00e1 la raz\u00f3n \u00faltima de la decisi\u00f3n recurrida y no podr\u00e1 exponer adecuadamente al \u00f3rgano competente para conocer de su recurso sus argumentos. (vid., entre otras muchas, RR de 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero de 2007, 11 de febrero de 2008, 13 de diciembre de 2010, 7 de julio de 2011, 16 de septiembre de 2014, 12 de diciembre de 2017, 19 de diciembre de 2019, 7 de enero de 2020 y 18 de febrero de 2021). (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10779\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10779.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10779 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 209\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10779\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10779\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"247-declaracion-de-obra-nueva-por-los-titulares-de-unas-participaciones-indivisas\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r247\"><\/a>247.** DECLARACI\u00d3N DE OBRA NUEVA POR LOS TITULARES DE UNAS PARTICIPACIONES INDIVISAS<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 6 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marchena a inscribir una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para declarar una obra nueva sobre una finca en r\u00e9gimen de copropiedad se precisa el consentimiento de todos los condue\u00f1os de acuerdo con las normas del r\u00e9gimen de comunidad romana del C\u00f3digo Civil<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura en la que se declara una vivienda construida sobre una parcela de terreno (identificada con una participaci\u00f3n indivisa de mil cuatrocientas veintitr\u00e9s con treinta y seis cent\u00e9simas), que forma parte de una finca registral de mayo cabida que pertenece a varios copropietarios.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque entiende que se necesita el consentimiento de los dem\u00e1s condue\u00f1os, ya que los otorgantes no pueden por s\u00ed solos declarar la obra nueva sobre una cuota indivisa.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Alega que esa cuota indivisa es una parcela que tiene referencia catastral, est\u00e1 debidamente identificada y toda la finca matriz esta parcelada e identificada con su referencia catastral, habi\u00e9ndose cumplido la normativa urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: En una finca que se encuentra en r\u00e9gimen de copropiedad es preciso el consentimiento de todos los condue\u00f1os para declarar una obra construida sobre la finca, de acuerdo con las normas del r\u00e9gimen de comunidad romana del C\u00f3digo Civil (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art397\">Art. 397 CC<\/a>).<\/p>\n<p>Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 29 de julio de 1994, 27 de junio de 1997, 26 de septiembre de 2007 y 21 de septiembre de 2011) cabe decir:<\/p>\n<p>1 En situaciones de finca en r\u00e9gimen de copropiedad <strong>no<\/strong> se resulta aplicable la doctrina de la accesi\u00f3n invertida, pues el comunero ni construye en terreno ajeno, ni invade terreno ajeno.<\/p>\n<p>2 <strong>S\u00ed<\/strong> se produce en estos supuestos es el incumplimiento del art\u00edculo 397 del C\u00f3digo Civil, porque el comunero que construye en el suelo com\u00fan act\u00faa m\u00e1s all\u00e1 de los l\u00edmites legales, si bien tal extralimitaci\u00f3n no es f\u00edsica -como sucede en la accesi\u00f3n- sino jur\u00eddica y abstracta, como abstracta es su cuota.<\/p>\n<p>3 Ante tales extralimitaciones proceder\u00e1n, conforme a las normas de comunidad y seg\u00fan los casos, la demolici\u00f3n de la obra, su conversi\u00f3n en cosa com\u00fan, constituy\u00e9ndose en su caso el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, o bien dividirse material o econ\u00f3micamente.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Conclusiones<\/strong>:<\/p>\n<p>1 \u201c Esta doctrina es indudablemente aplicable en este caso porque la cuota indivisa perteneciente a los otorgantes no conlleva el uso individualizado de ninguna parcela, ni est\u00e1 inscrita en el Registro la comunidad funcional que se relaciona en la escritura calificada\u201d.<\/p>\n<p>\u00a02 \u201cCuesti\u00f3n distinta es que (\u2026) pueda (\u2026) realizarse la correspondiente operaci\u00f3n de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n que permita inscribir la obra nueva respecto de la porci\u00f3n que f\u00edsicamente se pretendiera asignar al comunero que la declara\u201d. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10780\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10780.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10780 &#8211; 4\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 204\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10780\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10780\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"250-cancelacion-por-caducidad-de-anotacion-de-embargo-ex-art-21018-lh-computo-del-plazo-\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r250\"><\/a>250.*** CANCELACI\u00d3N POR CADUCIDAD DE ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: C\u00d3MPUTO DEL PLAZO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 1, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 210 de la Ley Hipotecaria. (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El c\u00f3mputo del plazo de los 20 a\u00f1os del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el \u00faltimo asiento practicado relativo a la carga a cancelar (nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n dominio y cargas).<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Consta una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, extendida en 1996, y prorrogada judicialmente en el 2000 (antes entrada en vigor de la LEC-2000), pero con nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n dominio y cargas de fecha 2006. <br \/>\nAhora se presenta instancia solicitando, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 210-8\u00aa-1 LH<\/a>, la cancelaci\u00f3n por caducidad de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La Registradora: califica negativamente <\/strong><strong>por no haber transcurrido el plazo de 20 a\u00f1os <\/strong>del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 210-8\u00aa-1 LH<\/a> desde la \u00faltima nota de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas de 2006\u00a0por ser el <em>\u201c\u00faltimo asiento en que consta la reclamaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Abogado del <\/strong><strong>presentante: <\/strong><strong>recurre, <\/strong>en base a la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/el-procedimiento-registral-de-cancelacion-tras-la-sts-4-de-mayo-de-2021\/#enlaces\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">STS 237\/2021<\/a><\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/el-procedimiento-registral-de-cancelacion-tras-la-sts-4-de-mayo-de-2021\/#enlaces\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">, de 4 de mayo<\/a> (Sala 1\u00aa), exponiendo que:<br \/>\n<strong>a) La nota Marginal de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n<\/strong>, no puede entenderse como fecha de \u201creclamaci\u00f3n de la deuda\u201d, porqu\u00e9 es un <span style=\"text-decoration: underline;\">mero tr\u00e1mite procesal sin eficacia sustantiva<\/span>, ni por tanto determinante para el c\u00f3mputo del plazo de caducidad;<br \/>\n<strong>b)<\/strong> Y porqu\u00e9,\u00a0siendo la <strong>nota marginal un asiento subordinado <\/strong>y meramente <strong><em>accesorio<\/em> de la anotaci\u00f3n<\/strong> (sin eficacia sustantiva propia independiente), la caducidad de la anotaci\u00f3n (desde su propia fecha) debe determinar necesariamente la de la nota accesoria a la misma que no podr\u00eda subsistir sin ella.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DGSJFP\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>: Reitera las RR. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#r335\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">9 sept.<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#r369\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">30 sept. 2021<\/a> y siguiendo los criterios de la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-agosto-2020\/#322-cancelacion-anotacion-de-embargo-conforme-al-art-210-lh-por-peticion-expresa\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 15 junio 2020<\/a>,<\/strong> y repasando toda su doctrina anterior sobre la no caducidad de las anotaciones prorrogadas judicialmente antes de la LEC-2000 (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#caducidad\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 199-2 RH<\/a> e <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-77-boe-diciembre-2000\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Instrucci\u00f3n DGRN de 12 diciembre 2000<\/a>), el<strong> plazo<\/strong> previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 210-8\u00aa-1 LH<\/a>\u00a0<strong>se cuenta<\/strong> <strong>desde el \u00faltimo asiento practicado<\/strong> en relaci\u00f3n con el procedimiento en el que se reclama la deuda, en este caso, la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas, <em>al tratarse, de manera indubitada, del \u00faltimo asiento practicado en relaci\u00f3n con el procedimiento que se reclama la deuda<\/em>, <em><span style=\"text-decoration: underline;\">sin distinguir la norma respecto del car\u00e1cter principal o accesorio<\/span> que debiera revestir el mismo conforme propone la recurrente<\/em><a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a> (<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<br \/>\n* V\u00e9ase adem\u00e1s el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/octubre-2021-cancelacion-de-las-anotaciones-de-embargo\/#sobre-la-cancelacion-de-las-anotaciones-de-embargo-emma-rojo\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Informe Oficina Registral de Octubre 2021<\/a>.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10783\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10783.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2022-10783 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 246\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10783\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10783\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"251-venta-de-finca-inscrita-como-privativa-por-confesion-sin-que-conste-el-nombre-del-conyuge-legitima-en-galicia-y-cataluna\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r251\"><\/a>251.** VENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESI\u00d3N SIN QUE CONSTE EL NOMBRE DEL C\u00d3NYUGE. LEG\u00cdTIMA EN GALICIA Y CATALU\u00d1A.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>:<\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Para disponer de un bien inscrito como privativo por confesi\u00f3n del consorte se ha de recoger en la escritura si continua casada con el confesante, o si por haber fallecido y haber contra\u00eddo nuevo matrimonio, se cuenta con el consentimiento de los herederos forzosos. Ello tiene la salvedad de que la leg\u00edtima de esos herederos sea \u201cpars valoris\u201d, pero en ese caso debe manifestarse expresamente en dicho sentido en la escritura.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Mediante la escritura se formaliza la venta de dos inmuebles que pertenecen a una se\u00f1ora que, seg\u00fan se expresa en dicha escritura, es casada. Estas fincas est\u00e1n inscritas con car\u00e1cter privativo de dicha persona por haber confesado su esposo, en el momento de su adquisici\u00f3n, el car\u00e1cter privativo del precio pagado por ellas.<\/p>\n<p>La <strong>registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, al no constar los datos de identificaci\u00f3n del c\u00f3nyuge de la vendedora, no puede deducirse de la escritura si dicha persona contin\u00faa casada con el mismo esposo, ni si el esposo confesante contin\u00faa vivo, y por ello no puede descartarse que la disposici\u00f3n requiera el consentimiento de los herederos forzosos del confesante.<\/p>\n<p>El <strong>notario<\/strong> autorizante <strong>recurre<\/strong> alegando: Que falta claridad y argumentaci\u00f3n en la calificaci\u00f3n y en cuanto al fondo del asunto que el art\u00edculo\u00a01324 del C\u00f3digo Civil no proh\u00edbe disponer, considerando no aplicable el art\u00edculo\u00a095.4 del Reglamento Hipotecario por ser solo aplicable a los actos realizados por el c\u00f3nyuge favorecido con la confesi\u00f3n, despu\u00e9s del fallecimiento del confesante y, por tanto, dentro del \u00e1mbito de la partici\u00f3n y porque en derecho civil gallego, la leg\u00edtima tiene el car\u00e1cter de \u201cpars valoris\u201d (art\u00edculos\u00a0240, 243 y\u00a0246 la Ley\u00a02\/2006, de\u00a014 de junio, de derecho civil de Galicia).<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Declara nuestro CD, en relaci\u00f3n a los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1324\">art\u00edculos\u00a01324 del C\u00f3digo Civil<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art95\">95.4 del Reglamento Hipotecario<\/a>, que la confesi\u00f3n de privatividad se configura en nuestro ordenamiento como un simple medio de prueba del car\u00e1cter privativo de un bien que opera en la esfera interconyugal destruyendo las presunciones de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1361\">art\u00edculos\u00a01361<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1441\">1441 del C\u00f3digo Civil<\/a>, creando otra presunci\u00f3n de privatividad que puede ser destruida, a su vez por una prueba fehaciente y suficiente de la ganancialidad o privatividad del c\u00f3nyuge confesante (\u2026) una vez disuelto el matrimonio tendr\u00e1 los efectos propios que le otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil, un efecto limitado ya que dispone que tendr\u00e1 eficacia probatoria si no lo contradice el resultado de las dem\u00e1s pruebas.<\/p>\n<p>Registralmente el art\u00edculo 95.4 del Reglamento ordena que se inscriban a favor del c\u00f3nyuge favorecido por la confesi\u00f3n, con expresi\u00f3n de esta circunstancia, lo que provoca una cierta indeterminaci\u00f3n registral en lo relativo al car\u00e1cter de la titularidad de ese bien y es por ello por lo que se impone el consentimiento de los herederos forzosos del confesante para la realizaci\u00f3n de actos dispositivos por parte del c\u00f3nyuge beneficiado por la confesi\u00f3n, salvo que el car\u00e1cter privativo del bien resulte de la partici\u00f3n hereditaria del confesante.<\/p>\n<p>Se ha de tener en cuenta que la necesidad del consentimiento de los herederos forzosos del c\u00f3nyuge confesante para la inscripci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n realizada por el sup\u00e9rstite, no es aplicable cuando los derechos legitimarios se configuran como un mero derecho de cr\u00e9dito, como ocurre con la leg\u00edtima en Derecho catal\u00e1n as\u00ed como en el Derecho civil gallego, art\u00edculo\u00a0249 de la Ley\u00a02\/2006, de\u00a014 de junio, en que el legitimario es considerado, a todos los efectos, como un acreedor, pero para ello es preciso que tal circunstancia, quede debidamente reflejada en el t\u00edtulo, indicando que tal ley es la que rige la sucesi\u00f3n del confesante fallecido por raz\u00f3n de su vecindad civil.<\/p>\n<p>En el caso que nos ocupa considera nuestro CD que dada la relevancia que respecto del acto dispositivo formalizado en la escritura calificada tiene el hecho de que la disponente siga casada con el confesante o el hecho de que, encontr\u00e1ndose actualmente casada con otra persona, hubiera fallecido aqu\u00e9l con herederos forzosos que, deban consentir la disposici\u00f3n, el notario autorizante debe recoger en tal instrumento p\u00fablico la manifestaci\u00f3n de aqu\u00e9lla sobre tales extremos, quedando cubiertas las necesidades del tr\u00e1fico jur\u00eddico.<\/p>\n<p><strong>Comentarios:<\/strong> En definitiva, lo que viene a declarar esta resoluci\u00f3n es que en caso de que, por raz\u00f3n de las circunstancias concurrentes en el caso documentado en la escritura, alguna regla de aplicaci\u00f3n general con excepciones no debe aplicarse en base a las mismas, en la propia escritura deber\u00e1n hacerse constar las circunstancias por los que esa regla general no es aplicada. Tambi\u00e9n debe tenerse en cuenta que la regla del art\u00edculo 95.4 del RH, no es aplicable cuando la leg\u00edtima de los herederos del confesante es \u201cpars valoris\u201d como ocurre en Catalu\u00f1a y Galicia.<\/p>\n<p>Por lo dem\u00e1s y aunque no sea aplicable en el \u00e1mbito registral, debe tenerse en cuenta que existen resoluciones judiciales que reconocen cierta eficacia a la confesi\u00f3n frente a los herederos forzosos tras el fallecimiento del confesante, creando una prueba de privatividad que les afecta y recayendo sobre dichos legitimarios la carga de la prueba necesaria para desvirtuar dicha presunci\u00f3n. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10784.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10784 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 214\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10784\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"252-compraventa-figurando-presentado-con-posterioridad-mandamiento-de-prohibicion-de-disponer\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r252\"><\/a>252.** COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Altea, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaci\u00f3n y venta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify; background: white; vertical-align: baseline;\"><span style=\"font-size: 10.5pt; font-family: Verdana, sans-serif; color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Como ya hizo en la R. <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#133-aumento-de-capital-aportacion-de-inmueble-sujeto-a-anotacion-preventiva-de-prohibicion-de-disponer\">de 16 de marzo de 2022<\/a> la DG, para interpretar los efectos de las prohibiciones de disponer DISTINGUE entre las civiles y las penales o administrativas. En estas \u00faltimas prevalece el inter\u00e9s p\u00fablico e impiden la inscripci\u00f3n de los actos dispositivos aunque sean anteriores a la prohibici\u00f3n de disponer. Adem\u00e1s, para calificar documentos dispositivos el registrador ha de tener en cuenta incluso las prohibiciones de disponer presentadas posteriormente, mientras est\u00e1 en vigor el asiento de presentaci\u00f3n de aquellos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify; background: white; vertical-align: baseline;\"><span style=\"font-size: 10.5pt; font-family: 'Verdana',sans-serif; color: black;\">Presentado y estando vigente el asiento de presentaci\u00f3n de una escritura de compraventa de dos fincas se presenta mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucci\u00f3n, dictado en <b>procedimiento penal<\/b> sobre estafa, falsedad y otros delitos, ordenando la <b>anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n<\/b> de las citadas fincas registrales. <\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify; background: white; vertical-align: baseline;\"><span style=\"font-size: 10.5pt; font-family: 'Verdana',sans-serif; color: black;\">El <b>registrador<\/b> suspende la inscripci\u00f3n por existir una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer en un procedimiento criminal, en base al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art432\">art. 432 RH<\/a>. Los recurrentes entienden que debe aplicarse el principio de prioridad registral, y, en consecuencia, inscribir la venta y denegar la anotaci\u00f3n preventiva ordenada judicialmente presentada con posterioridad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify; background: white; vertical-align: baseline;\"><span style=\"font-size: 10.5pt; font-family: 'Verdana',sans-serif; color: black;\">La <b>DG<\/b> confirma la nota. Entiende que el caso encaja en el supuesto del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art432\">art. 432.1 RH<\/a>. Admite que su doctrina seg\u00fan la cual los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, no puede llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de prioridad, obligando al registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de otro t\u00edtulo, que trasciende de la funci\u00f3n que la Ley le encomienda. Pero, sin embargo, <b>la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales<\/b> que ponen de manifiesto la posible irregularidad de los t\u00edtulos presentados anteriormente, donde no s\u00f3lo se ordena la prohibici\u00f3n de disponer, sino que, al tratase de un procedimiento de estafa y falsedad documental, pone en entredicho la propia validez de la documentaci\u00f3n previa y, por ende, de la transmisi\u00f3n efectuada.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify; background: white; vertical-align: baseline;\"><span style=\"font-size: 10.5pt; font-family: 'Verdana',sans-serif; color: black;\">Adem\u00e1s entiende que tampoco es aplicable en este caso la doctrina relativa a la eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer, ya que hay que diferenciar entre <b>las prohibiciones voluntarias<\/b> y las que tienen su origen <b>en un procedimiento civil<\/b>, de las adoptadas en los <b>procedimientos penales y administrativos<\/b>. En las primeras, al tratar de satisfacer intereses privados, interpretando a sensu contrario el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art145\">art. 145 RH<\/a> y teniendo en cuenta el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a71https:\/\/www.notariosyregishttps:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/\">art. 71 LH<\/a>, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposici\u00f3n para ello y, en consecuencia, si cuando otorg\u00f3 el acto afectado por la prohibici\u00f3n de disponer no ten\u00eda limitado su poder de disposici\u00f3n el acto fue v\u00e1lido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibici\u00f3n de disponer; aunque se entiende que la inscripci\u00f3n del acto anterior no implica la cancelaci\u00f3n de la propia prohibici\u00f3n de disponer, sino que \u00e9sta debe arrastrarse. Sin embargo, en las adoptadas <b>en procedimientos penales y administrativos<\/b>, lo que se quiere garantizar son los intereses p\u00fablicos o evitar la defraudaci\u00f3n del resultado de la sentencia penal, por lo que debe prevalecer el principio de prioridad (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a71\">art. 17 LH<\/a>) frente a la interpretaci\u00f3n laca del 145 RH provocando el cierre registral incluso a los actos anteriores a la prohibici\u00f3n. Por ello desestima el recurso y confirma la nota. (MN)<\/span><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2022-10785\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10785.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10785 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 247\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2022-10785\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10785\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\u00a0<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-mercantil\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">RESOLU<\/span><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">CIONES MERCANTIL<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"211-designacion-de-auditor-de-sociedad-provision-de-fondos-para-publicacion-en-el-borme-legitimacion-de-firma-del-administrador-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r211\"><\/a>211.* <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">DESIGNACI\u00d3N DE AUDITOR DE SOCIEDAD. PROVISI\u00d3N DE FONDOS PARA PUBLICACI\u00d3N EN EL BORME. LEGITIMACI\u00d3N DE FIRMA DEL ADMINISTRADOR.\u00a0<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora mercantil VI de Valencia, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de designaci\u00f3n de auditor de una sociedad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para inscribir un nombramiento de auditor es necesaria la legitimaci\u00f3n de firma del administrador que lo nombra, la aceptaci\u00f3n, la provisi\u00f3n de fondos y que la hoja de la sociedad no est\u00e9 cerrada.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Por instancia de diciembre de 2021 se solicita por el administrador de una sociedad, que determinado auditor que fue nombrado para el ejercicio de 2019 por el Registro Mercantil a solicitud de la minor\u00eda, sea considerado auditor para el ejercicio de 2020 \u201ca fin de evitar que se designase a otra persona como auditor de la sociedad\u201d.<\/p>\n<p>El registrador suspende por los siguientes defectos:<\/p>\n<p>1.- Falta provisi\u00f3n de fondos para el Borme (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a426\">art. 426 RRM<\/a>).<\/p>\n<p>2.- No consta legitimada la firma del administrador (art. <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a142\">142 del RRM<\/a> en relaci\u00f3n al <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a154\">art. 154<\/a> del mismo).<\/p>\n<p>3.- No consta la aceptaci\u00f3n del auditor (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a141\">art\u00edculo 141 del RRM<\/a> y art. 154 del mismo Reglamento).<\/p>\n<p>4.- La hoja de la sociedad est\u00e1 cerrada por falta del dep\u00f3sito de cuentas del ejercicio 2019.<\/p>\n<p>El administrador recurre y alega que no se le comunic\u00f3 nada acerca del necesario pago del Borme, que \u00e9l se identific\u00f3 ante el registro pues fue el presentante del documento, que la aceptaci\u00f3n se acompa\u00f1a al recurso y que las cuentas del ejercicio 2019 ser\u00e1n depositadas cuando el auditor termine sus trabajos.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que dice la DG es que el recurso se podr\u00eda haber evitado haciendo uso el interesado de su derecho de informaci\u00f3n conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a258\">art\u00edculo 258.1 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n se\u00f1ala la finalidad del recurso y que el mismo no es la v\u00eda adecuada para la subsanaci\u00f3n de defectos.<\/p>\n<p>Supuesto lo anterior confirma los defectos pues la provisi\u00f3n de fondos es exigida por el art\u00edculo 426 del RRM, y el nombramiento de auditor es acto publicable, sin que sea obligatorio que en el momento de la presentaci\u00f3n se le notifique ese defecto, que tambi\u00e9n es necesario que la firma de la instancia est\u00e9 legitimada, sin que el hecho de que el presentante se haya identificado al inicio del procedimiento exima del cumplimiento de la legitimaci\u00f3n, y finalmente que el defecto de la falta de aceptaci\u00f3n y de cierre de hoja por falta de dep\u00f3sito de cuentas ni siquiera se discute.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Dada la claridad de los defectos incluidos en la nota, nos limitaremos a se\u00f1alar que el defecto relativo a la falta de legitimaci\u00f3n podr\u00eda haber sido subsanado en la misma presentaci\u00f3n, pero para que ello hubiera sido posible hubiera sido necesario que el presentante lo hubiera solicitado expresamente. Realmente dado el tipo de defectos de que adolec\u00eda la instancia, con un m\u00ednimo de comunicaci\u00f3n entre partes, no s\u00f3lo en la presentaci\u00f3n del documento sino incluso posteriormente, se podr\u00eda haber evitado el recurso. S\u00f3lo tangencialmente diremos que la fecha de la solicitud no era la m\u00e1s apropiada para evitar otro nombramiento de auditor a instancia de la minor\u00eda. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-8989.pdf\">PDF (BOE-A-2022-8989 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 205\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-8989\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"222-decisiones-socio-unico-concursado-con-facultades-de-administracion-suspendidas\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r222\"><\/a>222.** DECISIONES <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">SOCIO \u00daNICO CONCURSADO CON FACULTADES DE ADMINISTRACI\u00d3N SUSPENDIDAS.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil y de bienes muebles II de C\u00e1diz, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la decisi\u00f3n del socio \u00fanico relativa a la disoluci\u00f3n de una sociedad, cese del administrador \u00fanico y nombramiento de liquidador \u00fanico.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Si el socio \u00fanico de una sociedad est\u00e1 declarado en concurso en fase de liquidaci\u00f3n, no puede acordar la disoluci\u00f3n de la sociedad, aunque sea por causa legal, sin el concurso del administrador concursal.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de una escritura que documenta decisiones de un socio \u00fanico relativas a la disoluci\u00f3n de la compa\u00f1\u00eda, su cese como administrador \u00fanico y subsiguiente nombramiento como liquidador \u00fanico.<\/p>\n<p>El registrador suspende la inscripci\u00f3n pues el socio \u00fanico que toma la decisi\u00f3n, tiene suspendidas las facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre su patrimonio por estar declarado en concurso en fase de liquidaci\u00f3n. A\u00f1ade que en este caso, la administraci\u00f3n concursal sustituye al deudor en la administraci\u00f3n y disposici\u00f3n de su patrimonio. (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2020-4859#a1-18\">Art\u00edculos 106<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2020-4859#a4-25\">413 Texto Refundido de la Ley Concursal 1\/2020, 5 de mayo<\/a>.)<\/p>\n<p>El socio \u00fanico recurre. Dice que la disoluci\u00f3n es obligada por p\u00e9rdidas y que por ello se trata de una decisi\u00f3n no patrimonial sino social y pol\u00edtica. De todas formas, apunta la posibilidad de que el defecto sea subsanado conforme al art. 109.4 del TRLC, mediante la convalidaci\u00f3n por parte del administrador concursal.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Dice la DFG que, aunque no corresponde al registrador entrar en cuestiones acerca de la legitimaci\u00f3n de los socios para el ejercicio de los derechos sociales, existe la salvedad de que se trate de un socio \u00fanico que figure como tal en el registro; en ese caso tras la consulta obligada del registrador al Registro P\u00fablico Concursal, si resulta que ese socio \u00fanico tiene limitadas o suspendidas las facultades de administraci\u00f3n o disposici\u00f3n sobre los bienes que integran su patrimonio, no podr\u00e1 por s\u00ed solo tomar decisi\u00f3n alguna.<\/p>\n<p>Pues bien, una vez comprobada la situaci\u00f3n concursal del deudor y que los bienes sobre los que se act\u00faa forman parte de la masa activa del concurso (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2020-4859#a4-25\">art. 413.1<\/a> y 107.1 del TRLC), los actos realizados por el concursado \u201cno podr\u00e1n ser inscritos en los registros p\u00fablicos, mientras no sean confirmados o convalidados, alcance firmeza la resoluci\u00f3n judicial por la que se desestime la pretensi\u00f3n de anulaci\u00f3n o se acredite la caducidad de la acci\u00f3n\u201d. Y dado que la disoluci\u00f3n de la sociedad produce \u201cuna alteraci\u00f3n relevante en este componente de la masa activa del concurso\u201d ser\u00eda necesaria esa convalidaci\u00f3n, sobre todo si tenemos en cuenta que \u201cla decisi\u00f3n de disolver la compa\u00f1\u00eda, cuando concurren las circunstancias descritas en el art\u00edculo 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital (p\u00e9rdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social), no constituye el \u00fanico acto debido, sino una de las alternativas que la norma brinda para solventar la situaci\u00f3n de desbalance\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Como vemos el TRLC es claro en la soluci\u00f3n del problema planteado. Dado que la voluntad del socio \u00fanico est\u00e1 afectada, en cuanto a su capacidad, por una limitaci\u00f3n legal, no podr\u00e1, sin los complementos necesarios, tomas decisiones en nombre de la sociedad cuyas participaciones le pertenecen. JAGV.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/01\/pdfs\/BOE-A-2022-9000.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9000 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 206\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9000\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"228-participaciones-sociales-en-comunidad-ejercicio-de-los-derechos-de-socio-subsanacion-de-acta-notarial-por-la-via-del-art-153-del-rn\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r228\"><\/a>228.\u21d2\u21d2\u21d2 PARTICIPACIONES SOCIALES EN COMUNIDAD. EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE SOCIO. SUBSANACI\u00d3N DE ACTA NOTARIAL POR LA V\u00cdA DEL ART. 153 DEL RN.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil III de Sevilla, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura autorizada por notario de Sevilla.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Una subsanaci\u00f3n de escritura o acta realizada al amparo del <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art153\">art\u00edculo 153 del RN<\/a>, puede ser desconocida y no tenida en cuenta, si aplica de forma incorrecta el art\u00edculo. Si existen discrepancias graves entre el acta notarial de la junta general y la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de los acuerdos de la junta, la escritura no es inscribible.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de unos acuerdos de junta general de socios en la que se procede a la modificaci\u00f3n de un art\u00edculo de los estatutos sociales y al nombramiento de administrador \u00fanico tras la dimisi\u00f3n de la anterior titular del cargo.<\/p>\n<p>Los acuerdos constan en acta notarial de la que resulta que asistieron a la junta la totalidad de los socios. No obstante mediante una diligencia subsanatoria del acta, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art153\">art. 153 del RN,<\/a> seis d\u00edas despu\u00e9s de la celebraci\u00f3n de la junta, el notario hac\u00eda constar que tuvo conocimiento de una escritura de herencia y liquidaci\u00f3n de gananciales del a\u00f1o 2005, en la que por fallecimiento de un socio seis de sus hijos eran due\u00f1os proindiviso de la nuda propiedad por sextas partes indivisas de 5.000 participaciones sociales de la sociedad, que supone el 50% del capital social, y no due\u00f1os cada uno de 8,334\u202f% del capital social como as\u00ed se indic\u00f3 al inicio de la celebraci\u00f3n de la Junta. Se segu\u00eda indicando que, a consecuencia de ello, \u00abhabr\u00eda que dar por no representado al 50\u202f% del capital a los seis hermanos \u201cpues no se ha se\u00f1alado a un representante de dichas participaciones por sus titulares, para acudir a la Junta y votar en consecuencia\u201d\u00bb, y apostillaba que, \u00abpor tanto, adem\u00e1s de no tenerlos por participantes en la Junta General, tampoco habr\u00edan de ser tenidos en cuenta los votos por ellos emitidos\u00bb. Terminaba exponiendo el notario que s\u00ed hab\u00eda que tener como presente el 50% restante del capital social, siendo los acuerdos por unanimidad de ese 50%, al no poderse tener como presentes al otro 50%, ni computar los votos emitidos.<\/p>\n<p>En la escritura el administrador manifiesta que asisti\u00f3 a la junta el 100% de capital y que los acuerdos se adoptaron por el 50% de dicho capital y no por el 74,99 % que resultaba del acta.<\/p>\n<p>Debe tenerse en cuenta que lo calificado es la escritura presentada y el acta notarial reflejada en dicha escritura cuya presentaci\u00f3n es <strong>requerida<\/strong> por el registrador.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por tres defectos:<\/p>\n<p>1.- Pide aclaraci\u00f3n, dada la diligencia subsanatoria, sobre qui\u00e9nes fueron finalmente los asistentes a la junta general, y con qu\u00e9 porcentaje de capital presente y\/o representado.<\/p>\n<p>2.- Como consecuencia de la rectificaci\u00f3n, si solo asiste el 50% del capital, debe acreditarse la convocatoria a todos los socios, pero teniendo en cuenta que esa convocatoria no puede hacerse individualmente, sino como integrantes de una comunidad hereditaria (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art126\">art\u00edculo 126 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>), que han de designar un \u00fanico representante para el ejercicio de los derechos de socio.<\/p>\n<p>3.- El acuerdo de modificaci\u00f3n de estatutos ha sido por tanto tomado por el 50% del capital, lo que es contrario al art\u00edculo 199.a de la Ley de Sociedades de Capital, que exige para modificar estatutos m\u00e1s de la mitad del capital.<\/p>\n<p>La sociedad recurre y alega que estuvo presente el 100% del capital social y que todos fueron debidamente convocados sin que ninguno de los integrantes de la comunidad opusiera reservas o protestas a la confecci\u00f3n de la lista de asistentes, ni tampoco el resto de los socios. Apoya su interpretaci\u00f3n en la sentencia del TS de fecha 12 de noviembre de 2.020 seg\u00fan la cual \u201ccada coheredero, como el demandante, no es titular de acciones, sino titular junto con los dem\u00e1s herederos, del patrimonio del que forma parte el conjunto de acciones; as\u00ed, el accionista no es el heredero, sino la comunidad\u2026\u201d. No se recurre el tercer defecto.<\/p>\n<p>El notario por su parte informa que el error en la calificaci\u00f3n registral se produce al calificar la copropiedad del 50\u202f% de las participaciones sociales como comunidad hereditaria, pero \u00e9sta es inexistente al haberse producido ya la aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n hereditaria por escritura, y ser por tanto una copropiedad ordinaria, en el que los socios son los copropietarios y no la comunidad y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art126\">el art\u00edculo 126 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a> establece la forma de ejercitar los derechos de las participaciones en copropiedad, pero de ninguna manera que haya que indicar en la convocatoria que la misma se hace a los socios en tanto que comuneros.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG declara <strong>no inscribible<\/strong> la escritura en los t\u00e9rminos que ahora veremos.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG en principio centra el problema en \u201csi lo establecido en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art126\">art\u00edculo 126 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a> es de obligada observancia para la compa\u00f1\u00eda, o, en caso de no haber sido designado el representante com\u00fan, los administradores y la propia junta pueden tolerar v\u00e1lidamente la asistencia y voto de todos los comuneros\u201d.<\/p>\n<p>Supuesto lo anterior prescinde de este problema pues lo que hace es considerar incorrecta la actuaci\u00f3n notarial cuando por su propia iniciativa y por diligencia de rectificaci\u00f3n, del art\u00edculo 153 del RN, modifica las mayor\u00edas por las que se aprobaron los acuerdos (\u2026) pasando de la mayor\u00eda del 74,99\u202f% del capital social, seg\u00fan la declaraci\u00f3n de la presidenta sobre el resultado de las votaciones, a la mayor\u00eda de votos del 50\u202f% del capital social seg\u00fan la declaraci\u00f3n del notario en esa posterior diligencia\u201d.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, el nuevo administrador \u00fanico sobre la base de una certificaci\u00f3n expedida por \u00e9l mismo \u201cmanifiesta que de la lista de asistentes que detalla resulta que est\u00e1 presente y representado en la junta general <strong>el 100\u202f% del capital social<\/strong> (un 50\u202f% \u00aben proindiviso por sextas partes\u00bb de los hermanos F. C.) y a\u00f1ade que los referidos acuerdos se adoptaron con el voto a favor del 50\u202f% del capital social\u201d.<\/p>\n<p>En consecuencia, dice la DG, se aprecia que no se ha tenido en cuenta el art\u00edculo 102 del Reglamento del Registro Mercantil cuando dice que el notario dar\u00e1 fe \u00abde la declaraci\u00f3n del presidente de estar v\u00e1lidamente constituida la Junta y del n\u00famero de socios con derecho a voto que concurren personalmente o representados, y de su participaci\u00f3n en el capital social\u00bb. Aparte de ello el notario no puede hacer valoraciones jur\u00eddicas pues el apartado 3 del mismo art\u00edculo dice que \u00aben ning\u00fan caso el notario calificar\u00e1 la legalidad de los hechos consignados en el instrumento\u00bb.<\/p>\n<p>En definitiva, que el notario debe limitarse a dar fe de las declaraciones del presidente sobre los asistentes a la junta, por lo que carece de atribuciones para alterar el contenido de esas manifestaciones \u201cy menos a\u00fan para valorar las consecuencias de ese cambio, atribuy\u00e9ndole unos efectos jur\u00eddicos determinados\u201d.<\/p>\n<p>Y por supuesto que el art\u00edculo 153 del RN no le autoriza para hacer la subsanaci\u00f3n realizada, pues conforme al mismo solo podr\u00eda subsanar errores materiales, omisiones o defectos de forma.<\/p>\n<p>\u00a0Por todo ello dice la DG \u201cno puede tomarse en consideraci\u00f3n la improcedente y extempor\u00e1nea diligencia extendida por el notario, modificativa de las declaraciones de la presidenta de la junta general sobre los asistentes a esta y sobre las mayor\u00edas con las que fueron adoptados los acuerdos\u201d.<\/p>\n<p>Sobre la base de todo lo anterior, en tesis del CD, el problema que plantea la escritura ya no est\u00e1 en determinar si los integrantes de una comunidad ordinaria pueden concurrir de forma individual a una junta general, si ello es as\u00ed aceptado por el presidente de la junta y el resto de los socios; el verdadero problema que presenta la escritura para su inscripci\u00f3n se desplaza a las <strong>discrepancias existentes <\/strong>entre lo que resulta del acta notarial, sin tener en cuenta la diligencia subsanatoria, y lo que dice el administrador al elevar a p\u00fablico los acuerdos y estas discrepancias o discordancias son <strong>insalvables<\/strong> \u201cpuesto que no coinciden las mayor\u00edas por las que han sido adoptados tales acuerdos\u201d.<\/p>\n<p>\u00a0Fuera de ello, aunque no se tiene en cuenta en la resoluci\u00f3n, la DG se\u00f1ala que la jurisprudencia y la doctrina de la DG han venido contemplando la f\u00f3rmula de \u00abunificaci\u00f3n subjetiva\u00bb establecida en el art\u00edculo 126 de la Ley de Sociedades de Capital \u201ccomo una carga impuesta al socio en inter\u00e9s de la sociedad\u201d y en consecuencia cuando se trata de una comunidad ordinaria si todos los comuneros se reconocen como socios sin reservas o protestas de los otros socios y es as\u00ed aceptado por el presidente, tanto su capital como sus votos deben ser tenidos en cuenta para la adopci\u00f3n de los acuerdos. En cambio \u201ccuando las participaciones est\u00e1n integradas en una herencia indivisa\u201d, se trata de \u201cun patrimonio sujeto a un r\u00e9gimen de titularidad colectiva\u201d y en ese caso \u201ccomo ha declarado el Tribunal Supremo (sentencias de 5 de noviembre de 2004, 12 de junio de 2015 y 12 de noviembre de 2020) es la comunidad hereditaria, y no cada coheredero, la que ostenta la condici\u00f3n de socio\u201d debiendo ser el representante de dicha comunidad, el que ejercite los derechos de socio.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Nos encontramos ante un nuevo caso en el que es la DG la que se\u00f1ala el defecto de que adolece la escritura y l\u00f3gicamente se lo confirma. Pero el defecto de la discrepancia entre el contenido del acta y lo manifestado por el administrador al elevar a p\u00fablico los acuerdos no hab\u00eda sido se\u00f1alado directamente por el registrador; los defectos del registrador eran claros pues solicitaba que se dijera qui\u00e9nes eran los <strong>asistentes<\/strong> a la junta y que se acreditara, si solo asist\u00eda el 50%, que la junta hab\u00eda sido debidamente convocada. S\u00f3lo interpretando de forma muy amplia el primer defecto se\u00f1alado, se pudiera estimar que lo que el registrador considera defecto es la discrepancia entre el acta, con un 74,99% de votos a favor, y la escritura en la que se dice que el acuerdo lo fue con el 50% de esos votos.<\/p>\n<p>Pero es que el primer defecto, tal y como estaba expresado, no lo era pues del acta y de lo manifestado por el administrador en la escritura resultaba que asist\u00eda el 100% del capital y si ten\u00eda en cuenta la diligencia de subsanaci\u00f3n, la asistencia se reduc\u00eda al 50%, sin que el registrador pueda pedir que se le indique la identidad de los asistentes, que por otra parte tambi\u00e9n se le indicaba. Es decir que lo que podr\u00eda exigir el registrador desde nuestro punto de vista es que se le aclarara si asist\u00eda el 100% del capital social o solo el 50% de ese capital.<\/p>\n<p>Y por tanto si como dice la DG, la diligencia subsanatoria no se pod\u00eda tener en cuenta, el segundo defecto de la nota quedaba tambi\u00e9n desvirtuado pues si asiste el 100% del capital sin reservas ni protestas, cualquier defecto de convocatoria queda subsanado.<\/p>\n<p>La <strong>\u00fanica pista<\/strong> que da el registrador sobre las <strong>discrepancias<\/strong> que llevan a la DG a suspender la inscripci\u00f3n, est\u00e1 al parecer en el <strong>informe<\/strong> del registrador pues en \u00e9l explica, as\u00ed resulta de los hechos, que pidi\u00f3 que se le presentara tambi\u00e9n el acta notarial \u00abante lo <strong>contradictorio<\/strong> de lo se\u00f1alado\u00bb, pero sin que esa contradicci\u00f3n figurara formalmente como defecto en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Si ello es como lo vemos nosotros la DG <strong>se aparta de<\/strong> su propia doctrina en dos puntos esenciales: uno, pronunciarse sobre algo que no estaba en la calificaci\u00f3n en contra de su criterio y del art\u00edculo 326 de la LH (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/recurso-gubernativo-propiedad-2\/informe-del-registrador-2\/#gsc.tab=0\">enlace a diversas resoluciones sobre la materia<\/a>) y dos, tener en cuenta el informe del registrador. Pero al hacerlo puede causar la indefensi\u00f3n del recurrente e incluso del notario autorizante pues no han podido combatir el defecto o defectos se\u00f1alados por la DG: incorrecta subsanaci\u00f3n y discrepancias entre escritura y acta.<\/p>\n<p>De todas formas, de esta resoluci\u00f3n podemos extraer <strong>consecuencias<\/strong> interesantes que extractamos a continuaci\u00f3n:<\/p>\n<p>&#8212; si la subsanaci\u00f3n notarial conforme al art\u00edculo 153 del RN, no se ajusta a sus estrictos t\u00e9rminos, puede ser desconocida y no ser tenida en cuenta por el registrador;<\/p>\n<p>&#8212; pese a la doctrina de la DG de no tener en cuenta las alegaciones del registrador contenidas en su informe (por todas <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-enero-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#1-calificacion-no-fundamentada-contenido-del-informe-del-registrador-deposito-de-cuentas-\">R\/ de 20\/12\/21<\/a>), fuera de las de puro tr\u00e1mite, no es ocioso hacerlas pues, aunque no se transcriban en el BOE, ello no quiere decir que el CD las desconozca por completo, como hemos visto que quiz\u00e1s hace en este caso;<\/p>\n<p>&#8212; si hay discrepancias entre lo manifestado por la persona autorizada para elevar a p\u00fablico los acuerdos sociales, y el contenido de la certificaci\u00f3n incorporada a la escritura, lo que es raro, o el contenido de un acta notarial acompa\u00f1ada, lo que es m\u00e1s raro todav\u00eda, el t\u00edtulo no es inscribible por las dudas que se generan;<\/p>\n<p>&#8212; si unas acciones o participaciones est\u00e1n en comunidad ordinaria, la necesidad de nombrar un representante para el ejercicio de los derechos de socio est\u00e1 puesta en beneficio de la sociedad;<\/p>\n<p>&#8212; en el anterior supuesto ser\u00eda admisible, si as\u00ed lo estima el presidente de la junta y los dem\u00e1s socios asistentes as\u00ed lo aceptan, la presencia en la junta de todos los titulares;<\/p>\n<p>&#8212; lo que no se aclara es que, si asisten todos los part\u00edcipes y unos votan a favor y otros en contra de un acuerdo, \u00bf c\u00f3mo se computan esos votos? Es uno de los inconvenientes de no nombrar representante;<\/p>\n<p>&#8212; en cambio si de lo que se trata es de una pura comunidad hereditaria antes de la partici\u00f3n, en ese caso s\u00ed es necesario nombrar un representante, pues el socio es la propia comunidad.<\/p>\n<p>A la vista de esta resoluci\u00f3n y de otras en que la DG ha adoptado criterios diferentes, estimamos que el CD debe tomar una postura clara acerca de la correcta interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 326 de la LH: o el recurso y por tanto la resoluci\u00f3n debe versar exclusivamente \u201csobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador\u201d, o es posible que la DG, en aras de que no accedan al registro t\u00edtulos que pudieran estar afectados de una posible nulidad, puede sobrepasar los l\u00edmites de la calificaci\u00f3n y resolver en derecho y en inter\u00e9s de la seguridad jur\u00eddica mercantil.(JAGV)<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9810.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9810 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9810\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"229-participaciones-sociales-en-comunidad-ejercicio-de-los-derechos-de-socio\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r229\"><\/a>229.() PARTICIPACIONES SOCIALES EN COMUNIDAD. EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE SOCIO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil III de Sevilla, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura autorizada por notario de Sevilla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mismo contenido que la anterior. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/14\/pdfs\/BOE-A-2022-9811.pdf\">PDF (BOE-A-2022-9811 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 227\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-9811\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"240-cierre-registral-por-baja-en-el-indice-de-entidades-aeat-cese-de-administrador\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r240\"><\/a>240.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL \u00cdNDICE DE ENTIDADES AEAT. CESE DE ADMINISTRADOR<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil II de Alicante, por la que se suspende la inscripci\u00f3n parcial solicitada de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Si una sociedad est\u00e1 dada de baja en el \u00cdndice de Entidades de la AEAT, no es posible la inscripci\u00f3n del cese de uno de los administradores.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta escritura de traslado de domicilio, cambio de forma de administraci\u00f3n y cese y nombramiento de administradores. Por instancia se solicita la sola inscripci\u00f3n del cese de uno de los anteriores administradores al amparo del art\u00edculo 63 del Reglamento del Registro Mercantil.<\/p>\n<p>El registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada por estar la sociedad dada de baja en el \u00cdndice de Entidades de la AEAT, conforme al art\u00edculo 96 del RRM y art\u00edculo 119.2 de la Ley 27\/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.<\/p>\n<p>Se interpone recurso alegando el art\u00edculo 378 del RRM, debiendo evitarse la publicidad registral mercantil de un \u00f3rgano cesado ya que puede causar perjuicio a tercero y al propio cesado, y adem\u00e1s su responsabilidad respecto de la Administraci\u00f3n Tributaria no se extingue por su cese, sino por los correspondientes plazos de prescripci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: se confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Reproduce la DG su doctrina sobre el cierre de hoja por incumplimiento de exigencias fiscales dictada al amparo de los art\u00edculos 119.2 de la Ley 27\/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades y art\u00edculo 906 del RRM al no tratarse un supuesto excepcionado por este \u00faltimo art\u00edculo.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: resoluci\u00f3n que reitera una doctrina establecida en otras muchas resoluciones. (JAGV)\u00a0<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/24\/pdfs\/BOE-A-2022-10485.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10485 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 212\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10485\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"248-aumento-de-capital-mediante-compensacion-de-creditos-auditor-designado-por-el-consejo-de-administracion\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r248\"><\/a>248.*** AUMENTO DE CAPITAL MEDIANTE COMPENSACI\u00d3N DE CR\u00c9DITOS. AUDITOR DESIGNADO POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 6 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Granada, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de elevaci\u00f3n de acuerdos sociales de aumento de capital y designaci\u00f3n de auditor de cuentas.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En una sociedad de capital exclusivamente p\u00fablico el nombramiento de auditor puede ser hecho por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n. En aumento de capital de una sociedad an\u00f3nima por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos y aportaciones dinerarias, es necesario distinguir por su numeraci\u00f3n las acciones que se desembolsan por cada medio, aunque ello puede hacerse proporcionalmente a su cuant\u00eda para cada una de las acciones.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de una sociedad an\u00f3nima unipersonal siendo su socio \u00fanico un Ayuntamiento. Se presenta escritura de aumento de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos y por aportaci\u00f3n dineraria y nombramiento de auditor de la que resulta lo siguiente:<\/p>\n<p>&#8212; por acuerdo de su junta general, se aumenta el capital social por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos;<\/p>\n<p>&#8212; por acuerdo de su consejo de administraci\u00f3n se nombra un auditor de cuentas de la sociedad, pues, aunque la sociedad no estaba obligada a verificaci\u00f3n, la disposici\u00f3n transitoria \u00fanica del Real Decreto 424\/2017, de 28 de abril, por el que se regula el r\u00e9gimen jur\u00eddico del control interno en las entidades del Sector P\u00fablico Local, impone la verificaci\u00f3n contable;<\/p>\n<p>&#8212; se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo del capital que ahora dice que \u201cest\u00e1 dividido y representado por veintinueve mil ciento treinta y seis acciones \u2026 todas las cuales pertenecen a una \u00fanica clase y se numeran correlativamente de la uno a la veintinueve mil ciento treinta y seis, ambas inclusive. Las acciones ser\u00e1n nominativas y estar\u00e1n representadas por un \u00fanico extracto de inscripci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p>La registradora opone a la inscripci\u00f3n de la escritura cuatro defectos:<\/p>\n<p>1.- El nombramiento de auditor es competencia de la Junta General (art. 160, b) de la LSC), pues se trata de auditor\u00eda obligatoria de conformidad con lo dispuesto en el art. 29.3 del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2017-5192\">Real Decreto 424\/2017 de 28 de abril,<\/a> en su interpretaci\u00f3n que explicita. A\u00f1ade que ello afecta al acuerdo de aumento de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos, al ser una Sociedad An\u00f3nima(art. 301.3 de la LSC), de donde resulta que el auditor debe de ser nombrado por el Registrador Mercantil a petici\u00f3n de los Administradores. Vid. Resoluci\u00f3n de 1 de marzo de 2014 y 13 de octubre de 2021, de la DGSJFP.<\/p>\n<p>2.- En la certificaci\u00f3n bancaria incorporada, la fecha de los dep\u00f3sitos efectuados, \u201cson anteriores, en m\u00e1s de dos meses, a la fecha del acuerdo de aumento de capital, con lo cual no es posible, de conformidad con el Art. 189 del RRM, no si\u00e9ndole aplicable a este caso la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 7 de noviembre de 2013, ya que si bien la fecha del certificado entra dentro de los dos meses anteriores, para que dicho certificado sea admisible como una \u201crenovaci\u00f3n de los dep\u00f3sitos\u201d que fueron efectuados en su d\u00eda, debe de poder deducirse de la certificaci\u00f3n que las cantidades ingresadas est\u00e1n a la fecha de la certificaci\u00f3n en la cuenta de la sociedad, lo que no resulta con claridad del certificado incorporado\u201d.<\/p>\n<p>3.- \u201cNo se asignan por su numeraci\u00f3n las acciones que corresponden al aumento de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos y las que corresponden al aumento de capital mediante aportaci\u00f3n dineraria. <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a190\">Art. 190 del RRM<\/a>\u201d.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li>\u201cNo se hace constar de forma expresa si se prev\u00e9 o no la emisi\u00f3n de t\u00edtulos m\u00faltiples de las acciones en la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 6.\u00ba de los Estatutos. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art23\">Art. 23\u202fd) pfo. \u00faltimo de la LSC<\/a>\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n<p>El notario autorizante recurre. Alega resumidamente que la sociedad no es de inter\u00e9s p\u00fablico y no est\u00e1 obligada a verificaci\u00f3n contable, que la fecha del certificado est\u00e1 dentro del margen temporal establecido en el rese\u00f1ado <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art62\">art\u00edculo 62 LSC<\/a>, que la numeraci\u00f3n de las acciones no es aplicable a las dinerarias o a las aportaciones por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos, y que el art\u00edculo 23 de la Ley de Sociedades de Capital s\u00f3lo exige la constancia de t\u00edtulos m\u00faltiples si se prev\u00e9 su existencia por lo que si no se hace constar es que no se prev\u00e9 su existencia.<\/p>\n<p>La registradora en su informe desiste del defecto n\u00famero 2.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revocan<\/strong> los defectos 1 y 4 y se confirma el 3.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Sobre el primer problema la DG analiza la legislaci\u00f3n aplicable que no es precisamente simple. Sobre la base <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2017-5192\">del Real Decreto 424\/2017, de 28 de abril<\/a>, por el que se regula el r\u00e9gimen jur\u00eddico del control interno en las entidades del Sector P\u00fablico Local, art\u00edculo 29.3, 34.1 y.3 y su DT \u00fanica junto con al art\u00edculo 263 de la Ley de Sociedades de Capital, y el art\u00edculo 1.4 de la Ley 22\/2015, de 20 julio, de Auditor\u00eda de Cuentas, llega a la <strong>conclusi\u00f3n<\/strong> de que \u201ccuando la Administraci\u00f3n local encargue el trabajo de auditor\u00eda de cuentas anuales de sociedades de capital por ella participadas y obligadas por estar incluidas en el plan anual de auditor\u00eda, la contrataci\u00f3n del auditor o de la firma de auditor\u00eda se rige por las normas de contrataci\u00f3n de dichas entidades y no por las reglas generales, pues estas no son de aplicaci\u00f3n al sector p\u00fablico estatal ni a sus sociedades de capital que se rigen por la normativa propia de dicho sector\u201d. Y a\u00f1ade que \u201csi bien las sociedades de capital pertenecientes a una entidad local comprendidas en el plan anual de auditor\u00eda son sociedades obligadas por dicho motivo (art. 29.3\u202fA.e) del Real Decreto 424\/2017, de 28 de abril, por el que se regula el r\u00e9gimen jur\u00eddico del control interno en las entidades del Sector P\u00fablico Local), el r\u00e9gimen aplicable no es el general de la Ley de Sociedades de Capital y de la Ley 22\/2015, de 20 julio, de Auditor\u00eda de Cuentas, sino el <strong>propio del sector p\u00fablico<\/strong>, incluido lo relativo a su designaci\u00f3n. El criterio as\u00ed establecido coincide con el expresado por el Instituto de Contabilidad y Auditor\u00eda de Cuentas en su resoluci\u00f3n de consulta de fecha 30 de septiembre de 2017\u201d. Por ello es posible que el nombramiento de auditor se realice por el Consejo de Administraci\u00f3n.<\/p>\n<p>En cuanto al defecto relativo a que \u201cno se asignan por su numeraci\u00f3n las acciones que corresponden al aumento de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos y las que corresponden al aumento de capital mediante aportaci\u00f3n dineraria (\u2026)\u201d, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art63\">art\u00edculo 63 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a> y al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art314\">art. 314 de la misma ley<\/a> dice que la cuesti\u00f3n ya ha sido tratada por la propia DG pero respecto de una sociedad limitada. As\u00ed, en Resoluci\u00f3n de 20 de abril de 2012 afirm\u00f3 en un caso semejante de aumento por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos y por aportaciones dinerarias, la necesidad de que se identifiquen las participaciones asignadas en pago de los cr\u00e9ditos que se compensan con el aumento de capital, con sus consiguientes n\u00fameros, de las participaciones atribuidas por las aportaciones en met\u00e1lico\u201d. En el mismo sentido la resoluci\u00f3n de 13 de junio de 2016, en que se considera el aumento por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos como una aportaci\u00f3n no dineraria, a\u00f1adiendo que ello puede cumplirse \u201cestableciendo la proporci\u00f3n, en relaci\u00f3n con cada acci\u00f3n o acciones suscritas por cada socio, en que las mismas son desembolsadas con cargo a aportaci\u00f3n dineraria y con cargo a aportaci\u00f3n no dineraria\u201d.<\/p>\n<p>Finalmente en cuanto al \u00faltimo defecto relativo a que \u201cno se hace constar de forma expresa si se prev\u00e9 o no la emisi\u00f3n de t\u00edtulos m\u00faltiples de las acciones (\u2026)\u201d, estima el recurso pues sin entrar en el significado de la frase \u00ab\u00fanico extracto de inscripci\u00f3n\u00bb lo cierto es que el art\u00edculo 23 de la Ley de Sociedades de Capital, que si la sociedad es an\u00f3nima y la representaci\u00f3n de las acciones es por t\u00edtulos deber\u00e1 indicarse \u201csi se prev\u00e9 la emisi\u00f3n de t\u00edtulos m\u00faltiples\u201d, es decir no si se prev\u00e9 o no la emisi\u00f3n de t\u00edtulos m\u00faltiples sino simplemente si ello est\u00e1 previsto. En definitiva, que \u201cs\u00f3lo se podr\u00e1n emitir t\u00edtulos m\u00faltiples si se ha previsto su emisi\u00f3n\u201d. Aparte de ello el art\u00edculo 114.1 de la Ley de Sociedades de Capital autoriza la constancia de una o m\u00e1s acciones en un mismo t\u00edtulo.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Sobre el primer defecto nos limitaremos a se\u00f1alar que cuando se trata de sociedades del sector p\u00fablico, sean estatales, auton\u00f3micas, provinciales o locales, a la hora de designar auditor de cuentas, debemos acudir a sus propias normas reguladores y no a las normas de la LSC. Por tanto, el nombramiento no deber\u00e1 ser hecho forzosamente por la junta general, sino que tambi\u00e9n ser\u00e1 admisible el hecho por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n.<\/p>\n<p>En cuanto al segundo defecto recurrido, la DG equipara el aumento de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos con el aumento de capital por aportaciones no dinerarias y por eso deben distinguirse por su numeraci\u00f3n las acciones que se adjudican por uno u otro concepto. La regla tiene una clara raz\u00f3n de ser cuando se trata de sociedades limitadas, pues en estas la garant\u00eda de los terceros est\u00e1 en la responsabilidad solidaria del aportante, del resto de los socios y de los adquirentes de esas participaciones en cuanto a la realidad de las mismas y de su valoraci\u00f3n en el aumento; pero en las sociedades an\u00f3nima la garant\u00eda est\u00e1 en las salvaguardas con que la LSC rodea el aumento de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos que exige, aparte del informe de los administradores, el informe del auditor. En este sentido la propia DG ha equiparado en muchas de sus resoluciones el aumento de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos con el aumento de capital por aportaciones no dinerarias. As\u00ed en las resoluciones de 4 y 6 febrero 2012sobre la base de que la Ley 3\/2009, de 3 de abril, modific\u00f3 el apartado 1 del art\u00edculo 158 de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas, reconociendo el derecho de suscripci\u00f3n preferente en las an\u00f3nimas s\u00f3lo para los aumentos de capital con cargo a aportaciones dinerarias y que el TR de la LSC, extendi\u00f3 dicho principio a la sociedad limitada( <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art304\">art. 304.1 de la LSC<\/a>), estim\u00f3 que los aumentos por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos no dan lugar al derecho de suscripci\u00f3n preferente pues ese aumento es por aportaciones no dinerarias. No obstante, en estas resoluciones reconoci\u00f3 que la no existencia del derecho de suscripci\u00f3n preferente en los aumentos de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos puede provocar una eventual desprotecci\u00f3n del socio en los casos en que la extinci\u00f3n de los cr\u00e9ditos contra la sociedad a cambio de las participaciones creadas pudiera no estar justificada en el inter\u00e9s de la sociedad. Pero esa es una mera hip\u00f3tesis de suerte que si alg\u00fan socio estima que se han podido perjudicar sus derechos con el aumento tiene a su disposici\u00f3n le correspondiente acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de acuerdos sociales. En definitiva, que dada la claridad con que se produce el art\u00edculo 63 de la LSC, la DG confirma el defecto pese a la falta de utilidad de esa especificaci\u00f3n, falta de utilidad que se acent\u00faa a\u00fan m\u00e1s cuando la propia DG dice que se puede hacer de forma proporcional respecto de cada una de las acciones, lo que viene a significar que, aunque no se diga basta una mera operaci\u00f3n aritm\u00e9tica para descubrir esa proporci\u00f3n en caso necesario de forma indirecta.<\/p>\n<p>\u00a0Aparte de esa falta de finalidad en el se\u00f1alamiento de las acciones que corresponden por la compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos tambi\u00e9n es interesante rese\u00f1ar la STS de 22 de febrero de 2016, que, recogiendo la doctrina de otra sentencia de la misma sala de lo contencioso administrativo, de 6 de octubre de 2011, vino a considerar que un aumento de capital por compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos es equivalente a una aportaci\u00f3n dineraria<em>. <\/em>Seg\u00fan esta doctrina del TS, aunque de la sala de lo contencioso administrativo, al menos para las sociedades an\u00f3nimas y a efectos fiscales, el no se\u00f1alamiento de acciones atribuidas por la compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos no es necesario y por tanto es cuando menos un defecto dudoso.<\/p>\n<p>Finalmente, en el \u00faltimo defecto relativo a la previsi\u00f3n de emisi\u00f3n de t\u00edtulos m\u00faltiples la DG se acoge igualmente a la interpretaci\u00f3n literal de la norma para estimar que la alusi\u00f3n a si se prev\u00e9 o no esa emisi\u00f3n no es una menci\u00f3n obligatoria de los estatutos. Como bien dice el recurrente si se guarda silencia sobre la cuesti\u00f3n es que no est\u00e1 prevista y por tanto el socio podr\u00e1 exigir la emisi\u00f3n de un t\u00edtulo por cada una de sus acciones. Lo que s\u00ed pone en duda la DG, aunque sin entrar en ello por no estar en la nota de calificaci\u00f3n, es la correcci\u00f3n de la alusi\u00f3n que se hace en el art\u00edculo de que las acciones estar\u00e1n representadas por \u201cun \u00fanico extracto de inscripci\u00f3n\u201d. Es una alusi\u00f3n cuando menos oscura pues las acciones o se representan por t\u00edtulos o por anotaciones en cuenta, pero no por extractos de inscripci\u00f3n que suponemos se refiere al libro registro de acciones nominativas. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10781.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10781 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 227\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10781\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"249-asistencia-telematica-a-juntas-generales-interpretacion-de-clausula-estatutaria-lugar-de-celebracion\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r249\"><\/a>249.*** ASISTENCIA TELEM\u00c1TICA A JUNTAS GENERALES. INTERPRETACI\u00d3N DE CL\u00c1USULA ESTATUTARIA. LUGAR DE CELEBRACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 6 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Barcelona de una escritura de constituci\u00f3n de sociedad de responsabilidad limitada, con respecto a la redacci\u00f3n del art\u00edculo estatutario correspondiente a la asistencia telem\u00e1tica a las juntas generales.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Es inscribible un art\u00edculo estatutario que para la asistencia telem\u00e1tica de los socios a las juntas generales dice que se habilitar\u00e1n unos locales concretos desde el que los socios podr\u00e1n conectarse telem\u00e1ticamente y que en ese caso la junta se entender\u00e1 celebrada en el \u201clugar principal\u201d.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se dilucida en esta resoluci\u00f3n si es o no inscribible un art\u00edculo sobre asistencia telem\u00e1tica a la junta general que dispone que los socios podr\u00e1n asistir a la junta bien \u201cacudiendo al lugar en que vaya a celebrarse la reuni\u00f3n bien, en su caso, a otros lugares que haya dispuesto la sociedad, indic\u00e1ndolo as\u00ed en la convocatoria, y que se hallen conectados con aquel por sistemas de videoconferencia u otros medios telem\u00e1ticos que permitan el reconocimiento e identificaci\u00f3n de los asistentes y la permanente comunicaci\u00f3n entre ellos. Los asistentes a cualquiera de los lugares as\u00ed determinados en la convocatoria se considerar\u00e1n, como asistentes a una \u00fanica reuni\u00f3n que se entender\u00e1 celebrada en el lugar donde radique el lugar principal\u201d.<\/p>\n<p>\u2002Para la registradora el art\u00edculo no es inscribible pues la \u201cconvocatoria de la Junta ha de fijar un solo y \u00fanico lugar para su celebraci\u00f3n y no varios(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art175\">art\u00edculo 175<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art182\">182 bis de la LSC<\/a>), pues si la junta es telem\u00e1tica, \u201cse consideran celebradas en el domicilio social independientemente de los distintos lugares f\u00edsicos donde se hallen los socios conectados por videoconferencia o conferencia telef\u00f3nica m\u00faltiple; es decir que si bien el lugar puede ser distinto seg\u00fan la forma en que se celebre la Junta ha de ser \u00fanico en todo caso\u201d. A\u00f1ade que \u201csi la Junta se celebra con asistencia virtual de todos los socios, ese lugar es el domicilio social y si se celebra con reuni\u00f3n f\u00edsica de algunos socios y conexi\u00f3n por videoconferencia o conferencia telef\u00f3nica m\u00faltiple de otros, ese lugar es el previsto en la convocatoria que ha de ser \u00fanico. Por estas razones no es correcto disponer que la Junta se entiende celebrada donde radique el lugar principal ni tampoco decir que en la convocatoria se indicar\u00e1n distintos lugares de celebraci\u00f3n de la Junta. (Art\u00edculos 175, 179, 182 y 182 bis de la Ley de Sociedades de Capital)\u201d.<\/p>\n<p>El notario tras subsanar recurre. Dice que se trata de \u201creconocer el derecho del socio a su asistencia telem\u00e1tica, y regular la forma de ejercicio de ese derecho\u201d y que la expresi\u00f3n \u00ablugar principal\u00bb es f\u00e1cilmente interpretable, pues se refiere o al domicilio social o al lugar se\u00f1alado en la convocatoria.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n:<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DGSJFP tras se\u00f1alar las caracter\u00edsticas para la celebraci\u00f3n de la junta establecidas en el art\u00edculo cuestionado, nos dice que la expresi\u00f3n lugar principal, en un caso en que \u201cla asistencia a distancia no se produce desde el paradero elegido por cada socio, sino desde unos locales habilitados al efecto, donde pueden concurrir varios de ellos, parece <strong>naturalmente<\/strong> dirigida a destacar la diferencia sustancial que separa esos eventuales c\u00f3nclaves auxiliares del principal donde se ha convocado la junta propiamente dicha\u201d.<\/p>\n<p>Sobre la concreta regulaci\u00f3n contenida en el art\u00edculo tambi\u00e9n dice que \u201cnada impide que, en uso de la autonom\u00eda de la voluntad, reconocida en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art28\">art\u00edculo 28 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, se incluya en los estatutos sociales una regulaci\u00f3n m\u00e1s precisa del modo en que haya de desarrollarse la asistencia telem\u00e1tica, eventualidad sobre la que la Ley no contiene ninguna previsi\u00f3n que conmine a contemplar unos determinados aspectos ni describa unos l\u00edmites espec\u00edficos\u201d. Lo importante es que en caso de permitirse la asistencia telem\u00e1tica a las juntas se ponga a disposici\u00f3n de los socios por la sociedad \u201cde un sistema adecuado de comunicaci\u00f3n a distancia que permita controlar con seguridad la identidad del sujeto participante (aspecto que resalt\u00f3 la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 19 de diciembre de 2012), facilit\u00e1ndole la conexi\u00f3n remota a trav\u00e9s de un dispositivo electr\u00f3nico que se halle en poder del propio socio\u201d. El caso que aqu\u00ed se examina tiene la especialidad de que todos los medios electr\u00f3nicos utilizados \u201cse encuentran bajo control de la sociedad, es decir, que retiene la custodia de los dos extremos de la comunicaci\u00f3n\u201d. Y por ello existen esos lugares habilitados para la asistencia telem\u00e1tica.<\/p>\n<p>Desde el anterior punto de vista \u201cel ofrecimiento al socio de distintos locales para concurrir a la junta no supone que el desarrollo de la reuni\u00f3n se produzca en varios lugares, sino que se celebrar\u00e1 en un \u00fanico lugar, el designado en la convocatoria, con posibilidad tambi\u00e9n de que los socios se conecten telem\u00e1ticamente a la asamblea a trav\u00e9s de los mecanismos habilitados por la propia sociedad en otras ubicaciones, tambi\u00e9n se\u00f1aladas en la convocatoria\u201d. Y bajo este punto de vista no existen el art\u00edculo debatido los inconvenientes se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Aunque el sistema propuesto de asistencia telem\u00e1tica a la junta, no es especialmente c\u00f3modo, ni facilita a los socios su conexi\u00f3n desde el lugar en donde se realmente encuentren con el lugar de celebraci\u00f3n de la junta, debemos reconocer que es un sistema ciertamente efectivo para acreditar el reconocimiento e identificaci\u00f3n de los asistentes. Pero junto a ello al quedar en manos del \u00f3rgano de administraci\u00f3n el se\u00f1alamiento de esos lugares auxiliares desde los que podr\u00e1 conectarse el socio, podr\u00e1 este de forma discrecional se\u00f1alar unos lugares m\u00e1s que facilitar la asistencia del socio, la dificulten.<\/p>\n<p>La finalidad de permitir en estatutos la asistencia telem\u00e1tica del socio o de permitir la celebraci\u00f3n de juntas exclusivamente telem\u00e1ticas, est\u00e1 en facilitar esa asistencia permitiendo al socio, si dispone como debe disponer de medios t\u00e9cnicos adecuados, asistir a la junta desde los lugares m\u00e1s diversos sin necesidad de ajustarse a un lugar se\u00f1alado en la convocatoria. Se trata en definitiva de un sistema, el establecido en el art\u00edculo cuestionado, que no responde a la finalidad de la norma pues en todo caso obliga al socio a desplazarse a un lugar concreto que dependiendo de las circunstancias podr\u00e1 ser o no m\u00e1s accesible para cumplir su deseo de asistencia a la junta. Por tanto, es un sistema que si bien posible, la registradora no le encuentra ning\u00fan inconveniente y la DG guarda silencio sobre ello, no es en principio aconsejable pues no responde a lo querido por el legislador. Lo que s\u00ed queda claro es que es obligaci\u00f3n de la sociedad poner a disposici\u00f3n de los socios los medios adecuados para la conexi\u00f3n telem\u00e1tica, sin perjuicio de que esa puesta a disposici\u00f3n sea sustituida por la notificaci\u00f3n del socio a la sociedad de que dispone de dichos medios, notificaci\u00f3n que debe ser general para todo tipo de juntas.<\/p>\n<p>Aparte de ello y aunque la DG interpreta la expresi\u00f3n lugar principal como domicilio o lugar se\u00f1alado en la convocatoria, es los cierto que la norma podr\u00eda haber sido m\u00e1s precisa sobre ello para evitar dudas interpretativas. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10782.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10782 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 217\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10782\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"253-cierre-registral-por-falta-de-deposito-de-cuentas-nombramiento-de-auditor-voluntario\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r253\"><\/a>253.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. NOMBRAMIENTO DE AUDITOR VOLUNTARIO<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de junio de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil III de Madrid, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n del acuerdo de designaci\u00f3n de auditor de una sociedad an\u00f3nima.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Si la hoja de la sociedad est\u00e1 cerrada por falta de dep\u00f3sito de cuentas, no es posible la inscripci\u00f3n de un nombramiento de auditor voluntario, aunque ese nombramiento pueda facilitar el dep\u00f3sito que falte.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: El consejo de administraci\u00f3n de una sociedad no obligada a la verificaci\u00f3n de sus cuentas anuales nombra auditor de cuentas para el ejercicio 2021.<\/p>\n<p>El registrador suspende la inscripci\u00f3n pues la hoja de la sociedad \u201cha sido cerrada por falta de presentaci\u00f3n y dep\u00f3sito de las cuentas anuales, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 378 del Reglamento del Registro Mercantil\u201d.<\/p>\n<p>El recurso que presenta la sociedad, sin combatir directamente el defecto, se limita a decir que el registro ya inscribi\u00f3 un nombramiento de auditor a instancia de la minor\u00eda, estando cerrado el registro en los mismos t\u00e9rminos en los que est\u00e1 ahora.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Dado que el defecto no se combate directamente la DG se limita a se\u00f1alar, que el cierre del registro por falta de dep\u00f3sito de cuentas \u201cs\u00f3lo se levanta en los supuestos contemplados en la ley cuyo contenido desarrolla el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">art\u00edculo 378 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a>\u201d y entre los cuales no se encuentra el nombramiento voluntario de auditor llevado a cabo por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n de la sociedad.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: La objeci\u00f3n que se\u00f1ala el recurrente de la inscripci\u00f3n de un auditor a instancias de la minor\u00eda, encuentra su fundamento en el mismo <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">art\u00edculo 378 del RRM<\/a> cuando except\u00faa del cierre los asientos ordenados por la autoridad administrativa. Por tanto, estaba m\u00e1s que justificada la nota del registrador, sin que existiera ninguna contradicci\u00f3n con el contenido del registro. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10786.pdf\">PDF (BOE-A-2022-10786 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 208\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2022-10786\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"enlaces\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\">ENLACES:<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-333-boe-junio-2022\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>INFORME NORMATIVA JUNIO 2022 (Secciones I y II BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-junio-2022\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a> <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> \u2013 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>OTROS RECURSOS: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/utilidades\/\">Utilidades<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>WEB:\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario Web<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_95412\" style=\"width: 706px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/attachment\/eucalipton_de_viernoles-cantabria\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-95412\" class=\"size-full wp-image-95412\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Eucalipton_de_Viernoles-Cantabria.jpg\" alt=\"\" width=\"696\" height=\"1044\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Eucalipton_de_Viernoles-Cantabria.jpg 696w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Eucalipton_de_Viernoles-Cantabria-200x300.jpg 200w, 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(BOE JUNIO de 2022) 2\u00aa Parte: RESOLUCIONES DGSJFP: PROPIEDAD MERCANTIL Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Junio) IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS! 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