{"id":95866,"date":"2022-06-24T18:32:45","date_gmt":"2022-06-24T16:32:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=95866"},"modified":"2022-06-24T18:39:37","modified_gmt":"2022-06-24T16:39:37","slug":"la-regulacion-del-vencimiento-anticipado-en-el-laberinto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/consumo-y-derecho\/articulos-cyd\/la-regulacion-del-vencimiento-anticipado-en-el-laberinto\/","title":{"rendered":"La regulaci\u00f3n del vencimiento anticipado en el laberinto"},"content":{"rendered":"

LA REGULACI\u00d3N DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO EN EL LABERINTO<\/strong><\/span><\/p>\n

Breve comentario de la resoluci\u00f3n DGSJyFP de 17 de mayo<\/a> de 2022<\/h2>\n

Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/h2>\n

@BallugeraCarlos<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\u00a0 En su resoluci\u00f3n de 17 mayo 2022, la DGSJyFP revoca la suspensi\u00f3n de una hipoteca escriturada con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCCI<\/a>, cuya inscripci\u00f3n suspendi\u00f3 la registradora porque la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, no la hipoteca en su totalidad, no se hab\u00eda adaptado a la nueva ley, ni constaba que el deudor alegara que la previsi\u00f3n que contiene la escritura resulta m\u00e1s favorable para \u00e9l.<\/p>\n

\u00a0 Antes de revocar la calificaci\u00f3n de la registradora, dice la resoluci\u00f3n: \u201cPor tanto, el contenido del art\u00edculo 24<\/a> es aplicable a todo contrato de cr\u00e9dito inmobiliario, incluso a los anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, si bien, como bien alega el notario recurrente, dicho precepto legal provoca una modificaci\u00f3n autom\u00e1tica, \u00abipso iure\u00bb, en todo contrato de pr\u00e9stamo hipotecario anterior, por lo que estamos ante una novaci\u00f3n imperativa por mandato de la Ley. En definitiva, se trata de una novaci\u00f3n legal forzosa, que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos\u201d.<\/em><\/p>\n

\u00a0 A la vista de ese punto podemos preguntarnos qu\u00e9 inscribir\u00e1 la registradora. Se me ocurren las siguientes posibilidades, primero inscribir\u00e1 la hipoteca con la cl\u00e1usula, segundo, la hipoteca sin la cl\u00e1usula, y en este caso la podr\u00e1 inscribir sin decir nada sobre el vencimiento anticipado o diciendo que el mismo se rige por el art. 24 LRCCI<\/a>.<\/p>\n

\u00a0 En el primer caso, si inscribe la hipoteca con la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, resultar\u00e1 que, aunque el registro publique una cosa, en realidad regir\u00e1 otra. En el segundo, si inscribiera la hipoteca sin la cl\u00e1usula, pudiera ser que el art. 24 LRCCI, al no incluirse en la inscripci\u00f3n la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, no fuera aplicable, no se olvide que la disposici\u00f3n transitoria primera LRCCI<\/a> dice que el art. 24 se aplicar\u00e1 a \u201clos contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado<\/em> [subrayado m\u00edo]\u201d.<\/p>\n

\u00a0\u00a0En este tercer caso, como la resoluci\u00f3n dice que \u201cno hay necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos\u201d<\/em>, no habr\u00e1 que hacer una nueva escritura, pero, \u00bfqui\u00e9n pondr\u00e1 que hay vencimiento anticipado y que se rige por el art. 24 LRCCI? \u00bfLa registradora? Pero \u00bfpuede la registradora integrar la hipoteca en perjuicio de la deudora persona consumidora sin contrariar el art. 65 TRLGDCU<\/a>? Creo que no y que no se sentir\u00e1 muy inclinada a expresar en la inscripci\u00f3n esa coletilla.<\/p>\n

\u00a0 Lo coherente hubiera sido analizar la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado y someterla a los controles de transparencia, contenido y dem\u00e1s legales, propios de la contrataci\u00f3n con condiciones generales.<\/p>\n

\u00a0 Pero no sabemos el contenido de la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado. No basta con tomar la hipoteca en su conjunto como si fuera un contrato por negociaci\u00f3n, sino que hubiera sido necesario dar en la resoluci\u00f3n el contenido de la cl\u00e1usula para sujetarla a control.<\/p>\n

\u00a0 Esta cuesti\u00f3n se ha marginado, no ha habido control del contenido y no sabemos si la cl\u00e1usula es o no nula. Si la cl\u00e1usula hubiera sido v\u00e1lida, \u00bfqu\u00e9 de la alegaci\u00f3n del deudor sobre cu\u00e1l es la regulaci\u00f3n m\u00e1s favorable del vencimiento anticipado?<\/p>\n

\u00a0 No consta. Al respecto dice el recurrente que \u201cno se contiene en la escritura ninguna manifestaci\u00f3n del prestatario de que las cl\u00e1usulas anteriores son m\u00e1s favorables para \u00e9l. Ni puede hacerla, dado que los t\u00e9rminos del art\u00edculo 24 LCCI son mucho m\u00e1s favorables para \u00e9l que los que se contienen en su escritura\u201d.<\/p>\n

\u00a0 Pese a lo que diga el notario recurrente, la alegaci\u00f3n sobre el car\u00e1cter m\u00e1s o menos favorable de la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado de la hipoteca corresponde al deudor en exclusiva. Esa alegaci\u00f3n prevalente no puede ser sustituida ni por el notario, ni por la registradora, ni por la DGSJyFP. La falta de constancia de esa alegaci\u00f3n es un defecto subsanable, como dice la registradora.<\/p>\n

\u00a0 Si la cl\u00e1usula de la escritura hubiera sido nula, el pr\u00e9stamo resultar\u00eda no tener vencimiento anticipado y no se aplicar\u00eda el art. 24. La ineficacia del vencimiento anticipado dar\u00eda lugar a su denegaci\u00f3n, sin posibilidad de integraci\u00f3n en beneficio del banco, con inscripci\u00f3n del resto de la hipoteca sin consentimiento del presentante. As\u00ed de f\u00e1cil y as\u00ed de lejos.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Resumen de la resoluci\u00f3n DGSJyFP de 17 mayo<\/a> 2022<\/strong><\/span><\/h2>\n

223. PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO OTORGADO ANTES DE LA LRCCI. CL\u00c1USULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO<\/strong><\/p>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de mayo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de C\u00e1ceres n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de constituci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n

Resumen:<\/strong> La DGSJyFP revoca la suspensi\u00f3n de una hipoteca escriturada con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCCI en la que la registradora ped\u00eda que la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, no la hipoteca en su totalidad, se adaptara a esa ley y que constara en la escritura la alegaci\u00f3n del deudor que la previsi\u00f3n que contiene la misma sobre el vencimiento anticipado resulta m\u00e1s favorable para \u00e9l.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong>1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura<\/strong> de constituci\u00f3n de hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo que se recibe para la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual, otorgada el d\u00eda 27 de mayo de 2019 […]<\/p>\n

Registradora: […] <\/strong>se\u00f1ala como defecto que el pr\u00e9stamo est\u00e1 sujeto a lo dispuesto en la disposici\u00f3n transitoria primera<\/a> de la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario [contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan<\/em> cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado], en cuanto a la aplicaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 24<\/a> a las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado<\/strong>, pues no se adapta<\/strong> la escritura a esta exigencia legal, y no consta<\/strong> que el deudor alegara que la previsi\u00f3n que contiene [la escritura] resulta m\u00e1s favorable para \u00e9l […]<\/p>\n

Recurrente: <\/strong>El notario recurrente alega lo siguiente: [1] que se trata de un pr\u00e9stamo hipotecario otorgado bajo la vigencia exclusiva de la Ley Hipotecaria, cuando todav\u00eda la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario no era de aplicaci\u00f3n<\/strong>; [2] que esta ley solo ha de aplicarse a \u00abcontratos celebrados con anterioridad<\/strong>, si son objeto de novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n<\/strong> con posterioridad a su entrada en vigor\u00bb, lo que no ocurre pues estamos ante un pr\u00e9stamo anterior sin m\u00e1s<\/strong> […] [3] que, en cuanto al vencimiento anticipado […] lo que impone la ley es una novaci\u00f3n imperativa, es decir, una novaci\u00f3n legal forzosa<\/strong>,<\/strong> que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de firmar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos; [4] que, en definitiva, la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, dado que la referencia temporal<\/strong> es la suscripci\u00f3n del contrato […] no la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> Revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

2.La disposici\u00f3n transitoria primera<\/a> de la Ley 5\/2019 de 15 marzo […] establece lo siguiente:<\/p>\n

[…]\u00a04 Queda por analizar la previsi\u00f3n establecida por la Ley 5\/2019 en el apartado cuarto de la disposici\u00f3n transitoria primera […]<\/p>\n

El citado art\u00edculo 24 establece que se producir\u00e1 el vencimiento anticipado del contrato […] por la falta de pago del 3% o del 7% de la cuant\u00eda del capital concedido \u2013seg\u00fan la mora se produzca dentro de la primera o de la segunda mitad de la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo\u2013. Y esta norma se aplicar\u00e1 en todo caso, incluso \u00abpara los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley<\/strong> en los que se incluyan<\/u><\/strong> cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado\u00bb. Pero la ley hace una excepci\u00f3n<\/strong>: que el deudor alegue \u2013por la v\u00eda adecuada\u2013 que \u00abla previsi\u00f3n que contiene su contrato anterior resulta m\u00e1s favorable para \u00e9l\u00bb. Por tanto, el contenido del art\u00edculo 24 es aplicable a todo contrato de cr\u00e9dito inmobiliario, incluso a los anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5\/2019, si bien […] dicho precepto legal provoca una modificaci\u00f3n autom\u00e1tica, \u00abipso iure\u00bb, en todo contrato de pr\u00e9stamo hipotecario anterior, por lo que estamos ante una novaci\u00f3n imperativa por mandato de la Ley<\/u><\/strong>. En definitiva, se trata de una novaci\u00f3n legal forzosa, que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

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ENLACES:<\/h2>\n