{"id":96292,"date":"2022-07-12T20:11:44","date_gmt":"2022-07-12T18:11:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=96292"},"modified":"2022-10-10T18:13:47","modified_gmt":"2022-10-10T16:13:47","slug":"el-valor-de-referenciano-existia-otra-solucion-legal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/fiscal\/articulos-fiscal\/el-valor-de-referenciano-existia-otra-solucion-legal\/","title":{"rendered":"El Valor de Referencia:\u00bfno exist\u00eda otra soluci\u00f3n legal?"},"content":{"rendered":"\r\n

EL VALOR DE REFERENCIA: \u00bfNO EXIST\u00cdA OTRA SOLUCI\u00d3N LEGAL?<\/span><\/h1>\r\n

Por Antonio Mart\u00ednez Lafuente, <\/strong>Abogado del Estado,\u00a0<\/strong>Doctor en Derecho<\/strong><\/h2>\r\n

SUMARIO:<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\r\n

1.- La base imponible en el Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales tras la Ley 11\/2021, de 9 de Julio.<\/strong><\/a>
\r\n2.- La sustituci\u00f3n del valor real por el valor de referencia en el mercado.<\/strong><\/a>
\r\n3.- La reducci\u00f3n del expediente de comprobaci\u00f3n de valores.<\/strong><\/a>
\r\n4.- Las ventas empresariales: su base imponible.<\/strong><\/a>
\r\n5.- Un antecedente: La Ley de Tasas y su anulaci\u00f3n por el Tribunal Constitucional.<\/strong><\/a>
\r\n6.- La formaci\u00f3n del valor de referencia: los datos suministrados por los fedatarios p\u00fablicos.<\/strong><\/a>
\r\n7.- La determinaci\u00f3n del valor de referencia: el precio consignado en la escritura p\u00fablica.<\/strong><\/a>
\r\n8.- \u00bfPor qu\u00e9 la base imponible no es siempre el precio?<\/strong><\/a><\/p>\r\n

Notas<\/span><\/strong><\/a><\/p>\r\n

Enlaces<\/span><\/strong><\/a><\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

<\/a>1.- LA BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO SOBRE TRASMISIONES PATRIMONIALES TRAS LA LEY 11\/2021, DE 9 DE JULIO.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

Son conocidos por los diversos aplicadores del Derecho y sin duda por los lectores de esta breve nota, las modificaciones introducidas en la normativa de los impuestos patrimoniales por medio de la Ley 11\/2021, de 9 de Julio, al modificarse la base imponible del tributo que procede del conocido y reiterado en diversas normas \u201cvalor real\u201d (1)<\/a> sustituy\u00e9ndose por el \u201cvalor de mercado\u201d.
\r\n
\r\nEl Pre\u00e1mbulo de la Ley recuerda que:
\r\n\u201cEl Tribunal Supremo ha manifestado que no existe un valor real, entendido \u00e9ste como un car\u00e1cter o predicado ontol\u00f3gico de las cosas, y ha establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado.\u201d<\/em>
\r\n
\r\nY conforme a ello se modifican las Leyes reguladoras del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de Patrimonio y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, al objeto de sustituir la expresi\u00f3n \u201cvalor real\u201d, por el nuevo concepto que procede de la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario (2)<\/a>, y que se introdujo por la Ley 6\/2018, de 3 de Julio de Presupuestos Generales del Estado para dicho a\u00f1o.
\r\n
\r\nEn el mismo Pre\u00e1mbulo se mencionan las razones determinantes de la conflictividad existente en la comprobaci\u00f3n de valores de los impuestos patrimoniales al exponer con referencia al parecer del Tribunal Supremo que:
\r\n
\r\n\u201cPor otra parte, este mismo \u00f3rgano, en recientes pronunciamientos, entre ellos la Sentencia 843\/2018, de 23 de Mayo de 2018, ha determinado que el m\u00e9todo de comprobaci\u00f3n consistente en la estimaci\u00f3n por referencia a valores catastrales, multiplicados por \u00edndices o coeficientes (3),<\/a> que recoge la Ley 58\/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, no es id\u00f3neo, por su generalidad y falta de relaci\u00f3n con el bien concreto de cuya estimaci\u00f3n se trata, para la valoraci\u00f3n de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal m\u00e9todo se complemente con la realizaci\u00f3n de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a aval\u00fao, lo que dificulta en gran medida la facultad comprobadora de la Administraci\u00f3n Tributaria; esta dificultad se a\u00f1ade a la ya existente respecto de otros medios de comprobaci\u00f3n de valores, como es el caso de la que se realiza mediante dictamen de peritos, sobre la que el Tribunal Supremo exige una comprobaci\u00f3n \u00abin situ\u00bb (4)<\/a>, con visita del inmueble en cuesti\u00f3n, requisito exigido en diversas Sentencias, entre las que cabe citar la 5306\/2015, de 26 de Noviembre de 2015.\u201d<\/em><\/p>\r\n


\r\n
\r\n<\/a>2.- LA SUSTITUCI\u00d3N DEL VALOR REAL POR EL VALOR DE REFERENCIA EN EL MERCADO.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

De acuerdo con ello se modifica la regulaci\u00f3n de la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, pasando a tener el art\u00edculo d\u00e9cimo del Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de Septiembre, aprobatorio del Texto Refundido del Impuesto la siguiente redacci\u00f3n:
\r\n
\r\n\u201c1. La base imponible est\u00e1 constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda; \u00fanicamente ser\u00e1n deducibles las cargas que disminuyan el valor de los bienes, pero no las deudas aunque est\u00e9n garantizadas con prenda o hipoteca; a efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicaci\u00f3n alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este art\u00edculo o en los art\u00edculos siguientes, se considerar\u00e1 valor de los bienes y derechos su valor de mercado; no obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestaci\u00f3n pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomar\u00e1 como base imponible; se entender\u00e1 por valor de mercado el precio m\u00e1s probable por el cual podr\u00eda venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. <\/em>
\r\n2. En el caso de los bienes inmuebles, su valor ser\u00e1 el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto; no obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestaci\u00f3n pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomar\u00e1 como base imponible la mayor de estas magnitudes.\u201d<\/em>
\r\n
\r\nDos preceptos han sido objeto de la nueva regulaci\u00f3n en coordinaci\u00f3n con lo ya expuesto; y as\u00ed se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo compresivo de la base imponible, en la modalidad gradual del Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados que tambi\u00e9n han sido objeto de abundante y conocida conflictividad (5)<\/a>, siendo la nueva regulaci\u00f3n la siguiente:
\r\n
\r\n\u201cCuando la base imponible se determine en funci\u00f3n del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podr\u00e1 ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 10 de este Texto Refundido.\u201d<\/em>
\r\n
\r\nAdem\u00e1s se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 314 de la Ley de Mercado de Valores, Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 4\/2015, de 23 de Octubre, relativo a aquellos supuestos en que la trasmisi\u00f3n de valores (6)<\/a> tributa como transmisi\u00f3n de bienes inmuebles a cuyo tenor:
\r\n\u201cEn el caso de bienes inmuebles, los valores netos contables se sustituir\u00e1n por los valores que deban operar como base imponible del impuesto en cada caso, conforme a lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de Septiembre.\u201d<\/em><\/p>\r\n


\r\n
\r\n<\/a>3.- LA REDUCCI\u00d3N DEL EXPEDIENTE DE COMPROBACI\u00d3N DE VALORES.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

Por \u00faltimo la tradicional comprobaci\u00f3n de valores queda reducida a aquellos supuestos en que no sea de aplicaci\u00f3n el \u201cvalor de referencia\u201d del mercado, al indicarse en la nueva regulaci\u00f3n del art. 46 del Texto Refundido que:
\r\n
\r\n\u201cLa Administraci\u00f3n podr\u00e1 comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operaci\u00f3n societaria o del acto jur\u00eddico documentado, salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 10 de este Texto Refundido.\u201d
\r\n
\r\nEl nuevo sistema de fijaci\u00f3n de la base imponible en el tributo que se examina goza de relevante complejidad y es previsible que la conflictividad no meng\u00fce (7)<\/a>, si bien ahora no nos corresponde realizar juicios prof\u00e9ticos aunque del todo punto previsibles, sino atender a las palabras con las que se titula este breve comentario, y ocuparnos de si no hab\u00eda otras alternativas al respecto.<\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

<\/a>4.- LAS VENTAS EMPRESARIALES: SU BASE IMPONIBLE.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

Ante todo procede descender a la realidad y tener a la vista que toda la nueva regulaci\u00f3n guarda relaci\u00f3n directa con la transmisi\u00f3n de inmuebles a t\u00edtulo de compraventa, apareciendo dos modalidades contractuales, a saber la que guarda relaci\u00f3n con la venta procedente del promotor y la que se lleva a cabo entre particulares; si se puede descender a\u00fan m\u00e1s hablar\u00edamos de vivienda -nueva, y de vivienda usada o de segunda mano.
\r\nPues bien y con relaci\u00f3n a lo expuesto tenemos que recordar que la primera venta de edificaciones procedente del promotor inmobiliario, se encuentra no sujeta al Impuesto, pues as\u00ed se desprende de lo dispuesto en el art\u00edculo 7, apartado quinto, del Texto Refundido del Impuesto, que en la redacci\u00f3n procedente de la Ley 11\/ 2021, de 9 de Julio, dispone que:
\r\n
\r\n\u201cNo estar\u00e1n sujetas al concepto \u00abtransmisiones patrimoniales onerosas\u00bb regulado en el presente t\u00edtulo las operaciones enumeradas anteriormente cuando, con independencia de la condici\u00f3n del adquirente, los transmitentes sean empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad econ\u00f3mica y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido. no obstante, quedar\u00e1n sujetos a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, as\u00ed como la constituci\u00f3n y transmisi\u00f3n de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exenci\u00f3n en el Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido. tambi\u00e9n quedar\u00e1n sujetas las entregas de aquellos inmuebles que est\u00e9n incluidos en la transmisi\u00f3n de un patrimonio empresarial o profesional, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisi\u00f3n de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido\u201d.<\/em>
\r\n
\r\nEllo significa que por estas operaciones de venta, la tributaci\u00f3n se producir\u00e1 por el Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido, quedando la base imponible referida al importe total de la contraprestaci\u00f3n, seg\u00fan se desprende de lo dispuesto en el art\u00edculo 78 de la Ley 37\/1992, de 28 de Diciembre, Reguladora de dicho Impuesto (8),<\/a> a menos que, claro est\u00e1, no sea de aplicaci\u00f3n el supuesto de exenci\u00f3n al que se refiere el art\u00edculo 20. Uno.22 de la Ley, en el \u00faltimo lugar citado referente a la segunda y ulteriores entregas de edificaciones, cuando tengan lugar despu\u00e9s de terminada su construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n, con las precisiones legales en torno a lo que se entiende como \u201cprimera entrega\u201d, y de la denominada, \u201crenuncia a la exenci\u00f3n\u201d a que se refiere el apartado Dos del art. 20 de la Ley Reguladora del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido al objeto de mantener la tributaci\u00f3n por dicho gravamen.
\r\n\u00a0
\r\nPero al margen de ello, en la segunda venta de edificaciones o si se prefiere y en lenguaje coloquial en la venta de pisos \u201cde segunda mano\u201d, habr\u00e1 supuestos en que tampoco ser\u00e1 considerada base imponible el \u201cvalor de referencia\u201d, porque como ya se ha expuesto en las l\u00edneas precedentes y ahora se reitera, que en la nueva normativa, y con remisi\u00f3n a lo ya regulado (9)<\/a> con anterioridad se expone que:
\r\n
\r\n\u201cNo obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestaci\u00f3n pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomar\u00e1 como base imponible\u201d<\/em>
\r\n
\r\nO sea que de un r\u00e9gimen objetivo de estimaci\u00f3n de la base imponible, se pasa a un sistema de estimaci\u00f3n directa cuando el precio o contraprestaci\u00f3n es superior al ya citado \u201cvalor de referencia.\u201d<\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

<\/a>5.- UN ANTECEDENTE: LA LEY DE TASAS Y SU ANULACI\u00d3N POR EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

La desconfianza con el precio declarado en las escrituras p\u00fablicas de compraventa, indujo a la introducci\u00f3n en el Ordenamiento Tributario de una ficci\u00f3n de donaci\u00f3n (10)<\/a> derivada de la comprobaci\u00f3n valores; esta expresi\u00f3n, acu\u00f1ada por un destacado tributarista (11)<\/a> se aplic\u00f3 a un supuesto singular conocido con coloquial referencia como \u00abley de tasas\u00bb; en efecto la Disposici\u00f3n Adicional Cuarta de la Ley 8\/1989, de 13 de Abril, de Tasas y Precios P\u00fablicos, expuso:
\r\n\u201cCuando en las transmisiones onerosas por actos \u00cdnter vivos de bienes y derechos, el valor comprobado a efectos de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas exceda del consignado por las partes en el correspondiente documento en m\u00e1s del 20 por 100 de este y dicho exceso sea superior a 2.000.000 pts., este \u00faltimo sin perjuicio de la tributaci\u00f3n que corresponda por la modalidad expresada, tendr\u00e1 para el transmitente y para el adquirente las repercusiones tributarias de los incrementos patrimoniales derivados de transmisiones a t\u00edtulo lucrativo\u201d. (12)<\/a><\/em>
\r\n
\r\nEl precepto vino, por tanto, a establecer una presunci\u00f3n \u00abiuris et de iure\u00bb de defraudaci\u00f3n en aquellos casos en los que las partes hab\u00edan declarado un valor inferior en m\u00e1s de un 20 por 100 al comprobado por la Administraci\u00f3n Tributaria como valor real, otorgando, en consecuencia, un mismo tratamiento a comportamientos de muy diversa naturaleza; es decir, y para evitar el fraude fiscal que se produce o podr\u00eda producirse en uno de los tributos que gravan las transmisiones onerosas \u00cdnter vivos, la Ley se limit\u00f3 a establecer un tope a partir del cual las diferencias entre el valor comprobado y el declarado, am\u00e9n de las consecuencias tributarias previstas con car\u00e1cter general en el Ordenamiento Tributario para tales negocios jur\u00eddicos, llevar\u00e1n aparejada un agravamiento fiscal; la norma ni estableci\u00f3 excepciones, ni tuvo en consideraci\u00f3n las razones por las que exist\u00edan las diferencias de valor.
\r\nPor otra parte, el precepto estableci\u00f3 la ficci\u00f3n de la existencia de un acto de liberalidad; en efecto, por el solo hecho de que se hubiera consignado un valor en el documento que reflejaba la transmisi\u00f3n sensiblemente inferior al valor comprobado por la Administraci\u00f3n Tributaria, fing\u00eda sin admitir prueba en contrario, que el transmitente hab\u00eda donado al adquirente una cantidad equivalente al exceso comprobado y, en consecuencia, gravaba dicha operaci\u00f3n como si de una transmisi\u00f3n a t\u00edtulo lucrativo se tratase; esto es, establec\u00eda la ficci\u00f3n de que cuando en la transmisi\u00f3n onerosa de un bien o derecho se declaraba un valor inferior en cierta cantidad al valor real, se hab\u00eda producido la donaci\u00f3n de parte del bien transmitido, y, adem\u00e1s, gravaba esa diferencia entre el valor declarado por las partes y el comprobado por la Administraci\u00f3n Tributaria, no s\u00f3lo como una transmisi\u00f3n a t\u00edtulo lucrativo, sino tambi\u00e9n como transmisi\u00f3n a t\u00edtulo oneroso; es decir, gravaba una misma adquisici\u00f3n o, m\u00e1s exactamente, un tramo de la misma, el equivalente al exceso comprobado, como una donaci\u00f3n y como una compraventa.\u201d
\r\n
\r\nLa doctrina y la Jurisprudencia ya hab\u00edan expuesto su parecer contrario a dicha norma, hasta que el Tribunal Constitucional en Sentencia 194\/2000, de 19 de Julio, anul\u00f3 el precepto, indicando entre otras cosas que:
\r\n\u201cPero carece de toda justificaci\u00f3n razonable y resulta por tanto arbitrario fingir que una misma transmisi\u00f3n de una porci\u00f3n de bien o derecho, la correspondiente a la diferencia entre el valor declarado y el comprobado, ha tenido lugar simult\u00e1neamente de forma onerosa y gratuita. Dicho de otro modo, es del todo imposible que haya existido a la vez m\u00e1s de una transmisi\u00f3n y, por tanto, m\u00e1s de una riqueza imponible, o bien ha tenido lugar una donaci\u00f3n de parte del bien o derecho transmitido, en cuyo caso puede hacerse tributar al adquirente conforme a las transmisiones lucrativas, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para las personas f\u00edsicas e Impuesto sobre Sociedades para las personas jur\u00eddicas, o bien ha tenido lugar una compraventa, permuta, o cualquier otro negocio oneroso, en cuyo caso podr\u00e1 exig\u00edrsele el gravamen correspondiente a las transmisiones onerosas por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Fingiendo a efectos tributarios que han existido simult\u00e1neamente dos transmisiones distintas, es evidente que la Disposici\u00f3n Adicional Cuarta de la Ley de Tasas y Precios P\u00fablicos est\u00e1 gravando, junto a una manifestaci\u00f3n real de riqueza, la que se ha evidenciado con el verdadero negocio jur\u00eddico realizado, compraventa u otra transmisi\u00f3n a t\u00edtulo oneroso, una riqueza inexistente, ni siquiera en potencia, vulnerando, de este modo, las exigencias que derivan del principio de capacidad econ\u00f3mica constitucionalmente reconocido.\u201d<\/em>
\r\n
\r\nEn consecuencia, la ficci\u00f3n de donaci\u00f3n est\u00e1 en contra del principio constitucional de capacidad econ\u00f3mica (13)<\/a>, y ello condujo a declarar nulo e inaplicable el precepto por se contrario a la Constituci\u00f3n. (14)<\/a><\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

<\/a>6.- LA FORMACI\u00d3N DEL VALOR DE REFERENCIA: LOS DATOS SUMINISTRADOS POR LOS FEDATARIOS P\u00daBLICOS.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

La actual aplicaci\u00f3n del \u201cvalor de referencia\u201d que sustituye, si es superior a la contraprestaci\u00f3n pactada, responde a las t\u00e9cnicas de superaci\u00f3n de la desconfianza; pero ello no tiene excesivo sentido puesto que en la propia Ley 11\/2021, de 9 de Julio, se modifica la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario, contenida en el Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de Marzo, quedando su Disposici\u00f3n Final Tercera, redactada en los siguientes t\u00e9rminos:
\r\n\u201cLa Direcci\u00f3n General del Catastro determinar\u00e1 de forma objetiva y con el l\u00edmite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del an\u00e1lisis de los precios comunicados por los fedatarios p\u00fablicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.\u201d(15)<\/a><\/em>
\r\nLuego si se cuenta con la informaci\u00f3n proporcionada por los fedatarios p\u00fablicos para determinar el \u201cvalor de referencia\u201d, \u00bfpor qu\u00e9 se acude a un complicado procedimiento para llegar a dicho valor, cuando los Notarios proporcionan los datos relativos a las contraprestaciones obtenidas para llegar a tal fin?<\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

<\/a>7.- LA DETERMINACI\u00d3N DEL VALOR DE REFERENCIA: EL PRECIO CONSIGNADO EN LA ESCRITURA P\u00daBLICA.<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

Debe recordarse adem\u00e1s, y es obvio para los destinatarios del presente apunte, que el art\u00edculo 24 de la venerable Ley de 28 de Mayo de 1862, en la redacci\u00f3n procedente de la Ley 11\/2021, de 9 de Julio, dispone que:
\r\n\u201cEn las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/em>
\r\n
\r\nIgualmente, en las escrituras p\u00fablicas citadas el Notario deber\u00e1 incorporar la declaraci\u00f3n previa del movimiento de los medios de pago aportados por los comparecientes cuando proceda presentar esta en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n de prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaraci\u00f3n por el obligado a ello, el Notario har\u00e1 constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicar\u00e1 al \u00f3rgano correspondiente del Consejo General del Notariado.\u201d (16)<\/a><\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

<\/a>8.- \u00bfPOR QU\u00c9 LA BASE IMPONIBLE NO ES SIEMPRE EL PRECIO?<\/strong><\/span><\/h2>\r\n

De todo lo expuesto se desprende a mi entender una conclusi\u00f3n, y es que el \u201cvalor de referencia\u201d no mejora sino que complica la gesti\u00f3n tributaria; podr\u00eda haberse regulado que en todo caso la base imponible en las transmisiones onerosas de bienes inmuebles ya se trate de ventas procedentes de promotores o entre particulares vendr\u00eda configurada por el precio o contraprestaci\u00f3n lo que igualar\u00eda todos los supuestos de transmisi\u00f3n; s\u00f3lo se excluir\u00e1n las transmisiones patrimoniales a t\u00edtulo de herencia o donaci\u00f3n, pues en las mismas no existe una relaci\u00f3n con el mercado; en estos supuestos, bien podr\u00eda la base imponible configurarse con referencia al valor catastral con aplicaci\u00f3n de los coeficientes que procedan, una vez superadas las objeciones de la Jurisprudencia Suprema ya conocidas.<\/p>\r\n

\r\n

<\/a>NOTAS A PIE DE P\u00c1GINA<\/strong><\/h2>\r\n

<\/a>[1] La expresi\u00f3n trasciende del \u00e1mbito de lo fiscal, y as\u00ed\u00a0 G\u00f3mez de La Serna, comentando el art\u00edculo noveno de la primera Ley Hipotecaria, expuso: \u201cNo ha usado la Ley la palabra precio sino la de valor\u201d, en sus comentarios a la citada Ley. Imprenta de la Revista de Legislaci\u00f3n. Volumen I (1862).<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[2] Su regulaci\u00f3n se encuentra en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo, 1\/2004 de 5 de Marzo<\/u>; v\u00e9ase: \u201cLa nueva configuraci\u00f3n legal de la base imponible en los impuestos patrimoniales. El valor de referencia\u201d, de Lasarte L\u00f3pez, en la Revista \u201cTributos Locales\u201d n 153 (2021).<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[3] Me remito al autorizado parecer de la Profesora P\u00e9rez-Piaya Moreno, en: \u201cLa determinaci\u00f3n del valor de un bien inmueble mediante el valor catastral multiplicado por un coeficiente; comentarios tras la \u00faltima jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sentencias de 23 de Mayo, 5, 13 y 19 de Junio de 2018<\/u>\u201d, en la Revista \u201cQuincena Fiscal\u201d n\u00ba 15 (2018).<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[4] V\u00e9ase lo expuesto por Huesca Boadilla, en: \u201cA vueltas con la necesaria comprobaci\u00f3n personal y directa por el perito de la Administraci\u00f3n cuando se utiliza el medio de comprobaci\u00f3n del art\u00edculo 57.1.e) de la Ley General Tributaria\u201d, en la Revista \u201cBolet\u00edn de informaci\u00f3n Tributaria\u201d, n\u00ba 254 (2020)<\/a>.<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[5] Me he ocupado de ello en. \u201cTributaci\u00f3n de los documentos notariales en el Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados\u201d, \u00a0en la Revista \u201cBolet\u00edn de Informaci\u00f3n Tributaria\u201d n\u00ba 260 (2021)<\/a>.<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[6] Me refer\u00ed a ello en \u201cTributaci\u00f3n de la trasmisi\u00f3n de valores. \u00daltimas precisiones jurisprudenciales\u201d, en la Revista, \u00a0\u201cNotarios y Registradores\u201d (2021).<\/a><\/span><\/p>\r\n

<\/a>[7] V\u00e9ase: \u201cLa impugnaci\u00f3n del valor de referencia\u201d de Mar\u00edn-Barnuevo, y Herrero de Ega\u00f1a y Espinosa de los Monteros, en la \u201cRevista T\u00e9cnica Tributaria\u201d n\u00ba 134 (2021) y \u201cAn\u00e1lisis constitucional e impugnaci\u00f3n del valor de referencia\u201d, del Profesor Varona Alabern, en \u201cQuincena Fiscal\u201d n\u00ba 9 (2022).<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[8] Ello ya fue anticipado por la normativa del Impuesto General sobre el Tr\u00e1fico de las Empresas, pue as\u00ed se desprende de la Ley 41\/1980, de 5 de Julio<\/u>, de Medidas Urgentes de apoyo a la vivienda.<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[9] Me remito a lo que he dejado expuesto en mi \u201cManual del Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados\u201d, Editorial Marcial Pons, Quinta Edici\u00f3n (1997).<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[10] Sigo mi monograf\u00eda: \u201cLos actos y negocios gratuitos ante el Sistema Tributario\u201d, en la \u00a0\u201cRevista Impuestos\u201d Volumen II (2009).<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[11] Me refiero al Profesor P\u00e9rez de Ayala, y a su conocida monograf\u00eda: \u201cLas ficci\u00f3n en el Derecho Tributario\u201d, Editorial de Derecho Financiero (1970).<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[12] El precepto fue incorporado al art. 14 (7) del Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de Septiembre<\/u>, por el que se aprob\u00f3 el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, refiri\u00e9ndose tambi\u00e9n al mismo el art. 44 (6) de la Ley 18\/1991, de 6 de Junio<\/u>, Reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas F\u00edsicas.<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[13] Sobre el citado principio, v\u00e9ase la monograf\u00eda del Profesor Herrera Molina: \u201cCapacidad econ\u00f3mica y Sistema fiscal. An\u00e1lisis del Ordenamiento espa\u00f1ol a la luz del Derecho alem\u00e1n\u201d, Editorial Marcial Pons (1998).<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[14] En cambio s\u00ed se admiten las \u201crentas potenciales\u201d; as\u00ed lo entiende la Sentencia del Tribunal Constitucional 295\/2006, de 11 de Octubre<\/u>, que expuso: \u00abYa en este punto es de se\u00f1alar que los rendimientos de los inmuebles urbanos que contempla el precepto cuestionado integran la manifestaci\u00f3n de una capacidad econ\u00f3mica que si bien no deriva de una renta real no hay un ingreso efectivamente producido, s\u00ed conecta con una renta potencial<\/u>, cabe razonablemente entender que, en la medida en que tales inmuebles son susceptibles de generar un rendimiento al que renuncia su titular el que podr\u00eda obtener mediante su arrendamiento; estamos ante una renta potencial susceptible de ser sometida a imposici\u00f3n<\/u> por el Impuesto sobre la Renta de las Personas F\u00edsicas de la misma manera que en relaci\u00f3n con el impuesto andaluz de tierras infrautilizadas hemos afirmado que la renuncia a obtener el rendimiento \u00f3ptimo legalmente se\u00f1alado para las fincas r\u00fasticas es por s\u00ed mismo revelador de la titularidad de una riqueza real o potencial, Sentencia del Tribunal Constitucional 37\/1987, de 26 de Marzo<\/u>\u201d<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[15] La Orden Ministerial HFP \/1104\/2021, de 7 de Octubre<\/u> por la que se aprueba el factor de minoraci\u00f3n aplicable para la determinaci\u00f3n de los valores de referencia de los inmuebles indica que: \u201cEl valor de referencia es el determinado por la Direcci\u00f3n General del Catastro como resultado del an\u00e1lisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante fedatario<\/u>. As\u00ed, el valor de referencia de los inmuebles se determinar\u00e1, anualmente, por aplicaci\u00f3n de m\u00f3dulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante fedatario<\/u> y obtenidos en el marco de informes anuales del mercado inmobiliario, en funci\u00f3n de las caracter\u00edsticas catastrales de cada inmueble.\u201d<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[16] T\u00e9ngase en cuenta, adem\u00e1s, que la Ley 11\/2021, de 9 de Julio<\/u>, ha modificado la Ley 7\/2012, de 29 de Octubre<\/u>, que a partir de ahora dispone que: \u201cNo podr\u00e1n pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes act\u00fae en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros<\/u>, o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe ser\u00e1 de 10.000 euros<\/u>, o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona f\u00edsica que justifique que no tiene su domicilio fiscal en Espa\u00f1a y no act\u00fae en calidad de empresario o profesional.\u201d<\/span><\/p>\r\n

<\/a>[17] Recu\u00e9rdese que el actual art\u00edculo d\u00e9cimo del Texto Refundido del Impuesto dispone que: \u201c Se entender\u00e1 por valor de mercado<\/u>, el precio m\u00e1s probable por el cual podr\u00eda venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.\u201d<\/span><\/p>\r\n

\u00a0<\/p>\r\n

<\/a>ENLACES:<\/span><\/h2>\r\n