{"id":98769,"date":"2022-09-21T20:33:36","date_gmt":"2022-09-21T18:33:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=98769"},"modified":"2022-09-22T10:01:21","modified_gmt":"2022-09-22T08:01:21","slug":"nuevo-libro-la-realidad-fisica-de-la-finca-en-la-escritura-publica-registro-y-catastro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/nuevo-libro-la-realidad-fisica-de-la-finca-en-la-escritura-publica-registro-y-catastro\/","title":{"rendered":"Nuevo libro: La realidad f\u00edsica de la finca en la escritura publica, Registro y Catastro"},"content":{"rendered":"

NUEVO LIBRO: LA REALIDAD F\u00cdSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PUBLICA, REGISTRO Y CATASTRO\u00a0 \u00a0<\/span><\/h1>\n

Victor Esquirol Jim\u00e9nez, Notario de El Masnou (Barcelona)<\/h2>\n

\u00a0<\/p>\n

El objetivo de la obra es fomentar y facilitar que las descripciones de las fincas contenidas en las escrituras p\u00fablicas y en el registro de la propiedad se acerquen lo m\u00e1ximo posible a la realidad f\u00edsica. Se trata de un \u00e1mbito tradicionalmente desatendido, dado que la fe p\u00fablica notarial y registral no se extend\u00eda a la descripci\u00f3n de las fincas.<\/p>\n

Sin embargo, la sociedad demanda cada vez m\u00e1s a notarios y registradores una mayor atenci\u00f3n sobre lo que es el objeto de los derechos que motivan escrituras e inscripciones. Las reformas de normativa notarial, registral y catastral operadas por la Ley 2\/2011 y, especialmente, por la Ley 13\/2015, han significado un punto de inflexi\u00f3n en esta materia; en particular:<\/p>\n

1) al introducir el deber de los notarios de exigir la manifestaci\u00f3n de los otorgantes sobre la concordancia entre la realidad f\u00edsica de la finca y su representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral;<\/p>\n

2) al facilitar la rectificaci\u00f3n del registro y del catastro para conseguir la concordancia entre la realidad f\u00edsica de la finca y su descripci\u00f3n, mediante procedimientos que pueden ser tramitados por el notario o por el registrador;<\/p>\n

y 3) al exigir en determinados supuestos la aportaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca y la inscripci\u00f3n de sus coordenadas georreferenciadas.<\/p>\n

Esta ambiciosa reforma se est\u00e1 llevando a cabo de forma lenta, pero inexorable. La interoperabilidad entre los diversos sistemas de informaci\u00f3n es una exigencia social de la que no podemos sustraernos. El autor considera que, por el bien del sistema notarial y registral y por el de la sociedad a la que servimos, debemos procurar evitar, en la medida de nuestras posibilidades, que la precisi\u00f3n en la descripci\u00f3n de la finca en las escrituras e inscripciones sea una cuesti\u00f3n ajena a nuestras competencias. Para ello, una herramienta de enorme utilidad es la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, de f\u00e1cil obtenci\u00f3n, que es un buen punto de partida para determinar, junto con las manifestaciones de los interesados, la exactitud de las descripciones.<\/p>\n

La reforma, empero, no est\u00e1 exenta de dificultades de todo tipo: interpretativas, operativas, inerciales, etc. Este libro trata de ofrecer instrumentos para intentar paliarlas, partiendo de un punto de vista te\u00f3rico o conceptual (conceptos de concordancia y correspondencia, diversos sistemas de correspondencia, conceptos de criterio de identidad gr\u00e1fica, margen de tolerancia, discrepancia, giros y desplazamientos, etc.); pero con un objetivo eminentemente pr\u00e1ctico: aplicar dichos conceptos a la pr\u00e1ctica diaria, en las operaciones de rectificaci\u00f3n de las descripciones registral y\/o catastral, declaraciones de obras nuevas, inmatriculaciones, etc.<\/p>\n

Para ello, el autor ofrece una detallada explicaci\u00f3n de los procedimientos, instrumentos y modelos que pueden utilizarse en la pr\u00e1ctica notarial y registral, con especial atenci\u00f3n a la operativa con el catastro, actualizada a junio de 2022.<\/p>\n

Es importante destacar la lectura en la nube que ofrece la editorial, en la que el autor actualizar\u00e1 peri\u00f3dicamente el contenido de la obra.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

FRAGMENTO DE MUESTRA:<\/span><\/h2>\n

3. LOS EFECTOS DEL CRITERIO DE IDENTIDAD GR\u00c1FICA<\/h3>\n

La limitada utilidad del r\u00e9gimen de la mejora de la precisi\u00f3n m\u00e9trica, del margen de tolerancia gr\u00e1fica y del criterio de identidad gr\u00e1fica regulado en las RC de 2020 y 2021, resulta del apartado 3\u00ba.6 de la RC de 2020, y sus efectos son:<\/p>\n

a) \u00abQue el propietario pueda elegir fundadamente entre la representaci\u00f3n catastral o la mejora de su precisi\u00f3n m\u00e9trica a trav\u00e9s de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa\u00bb.<\/p>\n

El apartado 4\u00ba.1 RC de 2021, ya anticipa que cuando haya identidad gr\u00e1fica entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y la alternativa, \u00abno resultar\u00e1 necesaria la modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisi\u00f3n gr\u00e1fica\u00bb. Y en el punto 6 reitera que \u00abel interesado pueda elegir fundadamente entre la representaci\u00f3n catastral o la mejora de su precisi\u00f3n m\u00e9trica a trav\u00e9s de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa\u00bb.<\/p>\n

Con la finalidad de que el interesado pueda optar entre mantener la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral o subsanarla en los casos en que haya identidad gr\u00e1fica, la RC de 2021 prev\u00e9 que los notarios dispongan de una herramienta t\u00e9cnica que les permitir\u00e1 comprobar si la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa y la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral se encuentran o no dentro del margen de tolerancia (apartado 4\u00ba.3) y otra para visualizar (\u00abcontrastar de forma indiciaria\u00bb) el margen de tolerancia entre una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y otra representaci\u00f3n gr\u00e1fica oficial, como las que delimitan el dominio p\u00fablico, las limitaciones de naturaleza p\u00fablico o medioambiental, o con recintos foto- interpretados en ortofotograf\u00edas del PNOA (apartado 4\u00ba.5). Las mismas herramientas la anuncia la RC de 2020 para los registradores (apartado 3\u00ba.3 y 3\u00ba.5).<\/p>\n

Es importante destacar que, aunque se respete el margen de tolerancia entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y la alternativa, si el interesado opta por inscribir la primera, la descripci\u00f3n literaria deber\u00e1 ajustarse a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, aunque de la alternativa que el interesado haya realizado (y que no se incorporar\u00e1 a la escritura) resulte que aquella no coincide con la realidad. Dicho de otro modo: el margen de tolerancia no permite inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral con la descripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa; se inscribe la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y si el interesado desea que en el Registro la finca se describa conforme a la alternativa, deber\u00e1 tramitarse el procedimiento del art. 199.2 LH o el del art. 201.1.d) conforme a las reglas generales.<\/p>\n

Si la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa se ha elaborado para inscribir una modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias y la finca matriz respeta la geometr\u00eda catastral (por ejemplo, en caso de agrupaci\u00f3n, cuando la delimitaci\u00f3n perimetral de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n coincide con una o varias parcelas catastrales), no ser\u00e1 necesario instar dicho procedimiento aunque la coincidencia entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa y Catastro no sea exacta pero se respeta el margen de tolerancia; pero se inscribir\u00e1n las fincas resultantes de la modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias con la superficie y la delimitaci\u00f3n perimetral catastrales.<\/p>\n

b) \u00abQue el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral\u00bb.<\/p>\n

Esta disposici\u00f3n se est\u00e1 refiriendo al supuesto en que la correspondencia de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral con la ortofotograf\u00eda del PNOA, o con otras cartograf\u00edas oficiales diferentes de la catastral, ponga de manifiesto una discrepancia geom\u00e9trica que se encuentre dentro del margen de tolerancia gr\u00e1fica. As\u00ed lo recoge el apartado 4\u00ba.1 RC de 2021:<\/p>\n

\u00abEl margen de tolerancia tendr\u00e1 operatividad en los supuestos de discrepancias geom\u00e9tricas que se detecten, tanto en las representaciones gr\u00e1ficas georreferenciadas alternativas al contrastar la delimitaci\u00f3n resultante del levantamiento topogr\u00e1fico realiza- do por un t\u00e9cnico competente con la delimitaci\u00f3n catastral, como en las representaciones gr\u00e1ficas catastrales al contrastarlas con los recintos obtenidos de forma indiciaria en las ortofotograf\u00edas del Plan Nacional de Ortofotograf\u00eda A\u00e9rea, (en adelante PNOA) u otras cartograf\u00edas oficiales que delimiten dominio p\u00fablico, al objeto de apreciar la concurrencia del concepto de identidad gr\u00e1fica, tal y como se define en la presente Resoluci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Por tanto, en los casos en que existe identidad gr\u00e1fica entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y las ortofotos del PNOA u otras cartograf\u00edas que delimiten el dominio p\u00fablico contenidas en la aplicaci\u00f3n registral homologada, dicho criterio facilita la decisi\u00f3n del registrador de inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral sin necesidad de iniciar el procedimiento del art. 199.1 LH. Si, a pesar de cumplirse el criterio de identidad gr\u00e1fica, el registrador resuelve no inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, deber\u00e1 motivar su decisi\u00f3n bas\u00e1ndose en otras circunstancias. El criterio de identidad gr\u00e1fica no es aplicable si se invade una finca registral que tenga su RRG inscrita (art. 9.b, p\u00e1rrafo 5\u00ba LH) o el dominio p\u00fablico con georreferenciaci\u00f3n inscrita o deslindado con cartograf\u00eda vectorial (apartado 13\u00ba.1 y 8 RC de 2020).<\/p>\n

A mi juicio, tambi\u00e9n permite al registrador inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa que invada una parcela catastral sin necesidad de acudir al procedimiento del art. 199.2, en caso de modificaciones f\u00edsicas que, aplicando el margen de tolerancia, respeten la geometr\u00eda catastral; ser\u00eda el caso, por ejemplo, de una segregaci\u00f3n en que la finca matriz concuerde, respetando dicho margen, con una o varias parcelas catastrales. Aunque no lo dice la letra B) del apartado 3\u00ba.6, as\u00ed lo deduzco de su encabezamiento al aplicarlo a la comparativa entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa y la catastral. Si excede del margen de tolerancia, deber\u00e1 acudirse al procedimiento del art. 199.2, pues su aplicaci\u00f3n no est\u00e1 permitida para subsanar discrepancias geom\u00e9tricas en el Catastro, como veremos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

Si existe un giro y\/o desplazamiento, el \u00faltimo p\u00e1rrafo del apartado 4\u00ba.2 se remite a los apartados 8\u00ba y 9\u00ba, que disponen, como veremos, que por s\u00ed solos no implican invasi\u00f3n de finca colindante o del dominio p\u00fablico, por lo que no es necesario aplicar el criterio de identidad gr\u00e1fica; y que si concurren un giro y\/o un desplazamiento con una discrepancia geom\u00e9trica, primero se realizar\u00e1 el ajuste de aquel, para aplicar a continuaci\u00f3n el criterio de identidad gr\u00e1fica.<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, el registrador contrastar\u00e1 la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral con la ortofoto del PNOA y, en su caso, con las cartograf\u00edas oficiales que figuren en la aplicaci\u00f3n registral homologada. Si dicho contraste es indiciario de una posible invasi\u00f3n de una finca colindante o del dominio p\u00fablico, pero se cumple el margen de tolerancia entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y dichas representaciones gr\u00e1ficas, no podr\u00e1 suspender la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral salvo que acredite que existe realmente dicha invasi\u00f3n; y, si existe, un giro y\/o un desplazamiento, deber\u00e1 hacer el ajuste para comprobar si pese a dicho ajuste sigue habiendo discrepancia gr\u00e1fica; si la sigue habiendo, pero se respeta el margen de tolerancia, se repite lo antes dicho; y si no lo respeta, deber\u00eda tramitar el procedimiento del art. 199.<\/p>\n

c) \u00abQue el registrador pueda apreciar si se mantienen o no la identidad gr\u00e1fica y la coordinaci\u00f3n, con los efectos que se se\u00f1alan en esta Resoluci\u00f3n, en los casos de desplazamientos o giros que el Catastro hubiera comunicado al Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

Esta disposici\u00f3n hay que ponerla en relaci\u00f3n con el apartado 10\u00ba de la RC de 2020. Se est\u00e1 haciendo referencia al supuesto de una finca registral que ya tenga inscrita su representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral. Si el Catastro comunica al registrador la existencia de un giro y\/o un desplazamiento que est\u00e1n dentro del margen de tolerancia, el registrador lo notificar\u00e1 al titular registral para que pueda optar entre mantener la descripci\u00f3n ya existente o adaptarla a las nuevas coordenadas, con los efectos que examinaremos en el cap\u00edtulo V, apartado I.5.<\/p>\n

Hasta aqu\u00ed los efectos de la aplicaci\u00f3n del criterio de identidad gr\u00e1fica; a continuaci\u00f3n me referir\u00e9 a los \u201cno efectos\u201d.<\/p>\n

Una utilidad importante del criterio de identidad gr\u00e1fica ser\u00eda que el interesado que aportase una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa del que resultase que se cumple dicho criterio, lograra la modificaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de la finca colindante sin necesidad de tramitar el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales. Al fin y al cabo, la cartograf\u00eda catastral no tiene la precisi\u00f3n de los levantamientos topogr\u00e1ficos, como reconocen la DGC y la DGSJFP. Pero, como hemos dicho, dicha posibilidad no est\u00e1 permitida en las resoluciones conjuntas. La RC de 2020 limita los efectos de la aplicaci\u00f3n del criterio de identidad gr\u00e1fica a facilitar la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y, en alg\u00fan caso, de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa; pero no permite la modificaci\u00f3n del Catastro con base en dicho criterio. La RC de 2021, despu\u00e9s de regular minuciosamente el margen de tolerancia, limita su objeto a que el interesado pueda optar \u00abfundadamente\u00bb entre inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral o mejorar la precisi\u00f3n m\u00e9trica mediante la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa conforme a las reglas generales. Si el interesado opta por lo primero, por mucho que se respete el margen de tolerancia, se inscribir\u00e1 la finca con la descripci\u00f3n que resulte de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, aunque no sea la real.<\/p>\n

Hasta el momento, la DG solo ha tratado la cuesti\u00f3n del criterio de identidad gr\u00e1fica en las RR. de 20 de noviembre de 2020 (BOE-A-2020-15785) y 5 de julio de 2022 (BOE-A-2022-12868). En la primera, se pretend\u00eda la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa y en la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 se produjo oposici\u00f3n por parte de varios de los colindantes catastrales. Pese a respetarse el margen de tolerancia gr\u00e1fica, la DG confirm\u00f3 la nota de calificaci\u00f3n denegatoria afirmando: \u00abaunque por la aplicaci\u00f3n del indicado margen de tolerancia pueda resultar identidad gr\u00e1fica entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa aportada y la catastral, ello no excluye que, habiendo solicitado el interesado la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, deba tramitarse el procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria, y as\u00ed expresamente se contempla en la indicada resoluci\u00f3n conjunta en su apartado Seis, p\u00e1rrafo 3, para el supuesto de inscripci\u00f3n de representaciones gr\u00e1ficas georreferenciadas alternativas por discrepancias que no respeten la geometr\u00eda catastral inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes\u00bb. Sin embargo, cuando se cumple el margen de tolerancia, el registrador debe aplicarlo pese a la oposici\u00f3n de los colindantes, salvo que justifique que realmente se produce una extralimitaci\u00f3n (supuesto de la R. de 5 de julio de 2022). Por lo tanto, en definitiva, la existencia de identidad gr\u00e1fica requiere una mayor justificaci\u00f3n de las dudas de identidad que si no se diera dicho criterio.<\/p>\n

No obstante lo anterior, pese a cumplirse el criterio de identidad gr\u00e1fica entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y la ortofoto del PNOA, el interesado puede en cualquier momento mejorar la precisi\u00f3n m\u00e9trica de aquel aportando un IVGA+, como pasamos a examinar.<\/p>\n

Ver el \u00cdndice completo <\/a><\/strong>(en el visor que aparece a la izquierda de la pantalla enlazada)<\/a>.<\/strong><\/p>\n

ENLACE A LA LIBRERIA TIRANT LO BLANC<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

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Nuevo libro de V\u00edctor Esquirol Jim\u00e9nez: La realidad f\u00edsica de la finca en la escritura publica, Registro y Catastro.<\/p><\/div>\n

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NOTICIAS<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

ARCHIVO LLAVE DE LA REFORMA DE 2015<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

LIBROS DOCTRINA<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0LA DESCRIPCI\u00d3N DE LA FINCA EN LA ESCRITURA P\u00daBLICA.\u00a0V\u00cdCTOR ESQUIROL JIM\u00c9NEZ<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

V\u00cdCTOR ESQUIROL JIM\u00c9NEZ SE INCORPOR\u00d3 EN 2021 AL EQUIPO DE REDACCI\u00d3N DE NYR<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

OTROS TRABAJOS DEL AUTOR<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

NUEVO LIBRO: LA REALIDAD F\u00cdSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PUBLICA, REGISTRO Y CATASTRO\u00a0 \u00a0 Victor Esquirol Jim\u00e9nez, Notario de El Masnou (Barcelona) \u00a0 El objetivo de la obra es fomentar y facilitar que las descripciones de las fincas contenidas en las escrituras p\u00fablicas y en el registro de la propiedad se acerquen lo […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":98773,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[269,213,247,252,298],"tags":[13765],"class_list":{"0":"post-98769","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-libros","8":"category-noticias","9":"category-varios","10":"category-varios-o-r","11":"category-varios-territorio","12":"tag-victor-esquirol-jimenez"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/98769","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=98769"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/98769\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":98785,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/98769\/revisions\/98785"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/98773"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=98769"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=98769"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=98769"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}