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407.** HERENCIA DE CIUDADANO ESTADOUNIDENSE

Resolución de 5 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 4 a inscribir una escritura de herencia sujeta al derecho sucesorio del Estado de Florida (Estados Unidos).

Resumen.- El documento sucesorio (testamento ante autoridad local de Florida) precisa ser «probado» por autoridad judicial. Necesidad de Probate

Hechos.– Se suspende la inscripción de una escritura pública de manifestación y adjudicación de herencia, ante notario español, otorgada por la apoderada de quien es designada en testamento notarial local (Florida, Estados Unidos) heredera y «personal representative» del causante.

El fallecimiento se produjo en Miami el día 22 de julio de 2019, bajo la aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012. Del título presentado a inscripción puede colegirse que la residencia habitual del causante a su fallecimiento era el Estado de Florida (Estados Unidos), con el que tenía una larga vinculación personal de más de cuarenta años.

Había otorgado testamento en Miami el 26 de septiembre de 2018 –no siendo aplicable la «professio iuris»–. En él, designó beneficiaria y ejecutora a doña I.S., manifestando omitir «intencionadamente y no a consecuencia de ningún error o descuido dejar como beneficiarios a familiares o descendientes suyos, si los hubiera». Nada se dice en la escritura sobre la inexistencia de testamentos en España, pese a que es imprescindible tener en cuenta para la manifestación y adjudicación hereditaria la certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad español (artículo 76 del Reglamento Hipotecario).

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

Perteneciendo el Estado de Florida, al sistema de «Common Law», la validez del título sucesorio y la validez misma del cargo del ejecutor o «personal representative», (en nuestro caso «successor personal representative»), requiere la realización de un procedimiento posterior al fallecimiento, denominado «probate» ante la Autoridad designada, en los tramites y plazos que establece la ley local.

El Código de Sucesiones de Florida, (Florida Statutes Chapters o FS-731-735 [Código]), establece la ley sustantiva básica que se aplica a un procedimiento de sucesión. El Estatuto de Florida (F.S. § 733.213), bajo la rúbrica «probate», establece que un testamento no puede ser interpretado hasta que haya sido admitido a legalización («probate»). Este procedimiento ante autoridad judicial designada («probate división 5. certificate») en el supuesto que motiva el recurso, no ha sido cumplido, pues el documento aportado a la escritura de adjudicación de herencia se limita a acreditar la inexistencia de expediente alguno sobre un «probate» causado por el fallecimiento del causante, no que éste no fuera aplicable al caso concreto, como por ejemplo pudiere ocurrir por razón de la cuantía de la herencia, localización de los bienes fuera de estados Unidos, o plazos transcurridos desde la defunción.

Comentario.- El problema estriba, a mi juicio, en la autenticidad del título (testamento otorgado ante autoridad local) de ahí que muchos notarios españoles ante causantes residentes o nacionales de Estados pertenecientes al sistema del Common Law acudan a testamentos simpliciter para evitar situaciones claudicantes que en su momento no haya autoridad competente para «adverar» «probar» dichos testamentos; la liquidación de herencia es un tramite procesal en los Estados de EEUU que se integran en el Common law, regido por la lex fori; en este supuesto lo importante es la autenticidad del título sucesorio, un testamento emitido por la autoridad local de Florida no es un documento autentico, precisa ser adverado (probado) para su circulación internacional extrajudicial, con independencia de la ley aplicable al fondo de la sucesión. (IES)

408.* PROHIBICIÓN DE DISPONER SOLICITADA POR BUROFAX DE ABOGADO Y FOTOCOPIA DE ORDEN PROVISIONAL DE TRIBUNAL SUIZO

Resolución de 5 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se deniega la presentación de un mandamiento judicial de prohibición de enajenar ordenado por un tribunal suizo.

Resumen: No procede practicar asiento de presentación de aquellos documentos de los que resulte de forma evidente que nunca podrá provocar un asiento en los libros de inscripciones.

Hechos: Mediante burofax enviado al Registro se remite orden provisional de prohibición de enajenar, gravar o disponer ordenado por la presidenta del Tribunal Civil del Juzgado de Distrito del Este Valdense de Suiza sobre determinada finca registral.

El registrador denegó su presentación en el Libro Diario al no ser documento público conforme a los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 420 del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de Julio de 2012.

La parte recurrente alega que la inscripción solicitada no conculca el art 3 de la Ley Hipotecaria pues la resolución que trata de inscribirse es una resolución judicial de acceso al Registro a través del art 755 de la LEC.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador al no poderse practicar asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna.

Doctrina: Del artículo 420 del Reglamento Hipotecario y de reiterada doctrina de la DG resulta que el registrador debe negarse a extender asiento de presentación en los siguientes casos:

-cuando el propio presentante manifieste que su intención no es que el documento provoque algún asiento en los libros del Registro, o

-cuando el documento sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

Fuera de ello se ha de practicar el asiento, aun cuando en ese momento “compruebe o intuya la existencia de algún defecto que, una vez practicada la oportuna calificación, impedirá la práctica del asiento registral solicitado”.

En el caso objeto del expediente lo presentado es un burofax de una instancia remitido por un particular junto con la orden provisional de prohibición de enajenar gravar o disponer ordenado por la presidenta del Tribunal Civil del Juzgado de Distrito del Este Valdense de Suiza, pero no el original de la misma, sino una mera copia de dicho documento público extranjero, lo que conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento Hipotecario “no es título inscribible, como tampoco lo sería un burofax remitido por un particular de una escritura autorizada ante notario español”. Lo único admitido es el telefax remitido directamente por el notario o por la autoridad judicial (artículos 248 de la Ley Hipotecaria, 418 de su Reglamento y 629 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con la expresa regulación que al respecto se contiene en dichos preceptos.

Comentarios: De todo lo anterior se deriva que los títulos presentados al registro, para que puedan provocar un asiento registral han de cumplir los siguientes requisitos:

– Estar otorgados o autorizados en la forma y solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y con expresión de las circunstancias requeridas por la legislación hipotecaria,

– Deben de contener el acto inscribible,

– Lo inscribible será el documento mismo, y no las reproducciones que se hagan de él, salvo las copias autorizadas notariales o testimonios judiciales expedidos en forma legal, y finalmente

– Han de ser el que corresponda a la naturaleza del acto inscribible, conforme a las normas que regulan la naturaleza de los mismos. (MGV)

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409.** SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. 

Resolución de 5 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia que declaraba la nulidad de un contrato de compraventa. 

Resumen: el cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues ésta ingresa en el patrimonio ganancial. De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento.

Hechos: una finca consta inscrita en el Registro con carácter ganancial. Ahora se presenta sentencia declarando la nulidad de la compraventa por simulación absoluta y ordenando cancelar la inscripción de dominio derivada de la citada compraventa.

Tras una primera calificación negativa por falta de intervención de la esposa, ratificada por este Centro Directivo, se presenta junto con la sentencia una diligencia de la que resulta que la misma ha sido notificada a la esposa. No obstante, el Registrador suspende la inscripción porque de la documentación presentada no resultan suficientes datos o hechos que permitan calificar la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido y posibles obstáculos del Registro y, en segundo lugar, por no haber podido intervenir la esposa en el procedimiento, considerando insuficiente la mera notificación a posteriori de la resolución firme recaída.

El recurrente no impugna el primer defecto y respecto del segundo defecto, el Centro Directivo confirma la calificación toda vez que el cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues ésta ingresa en el patrimonio ganancial. De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento.

Por lo tanto, la resolución judicial de la compraventa exige la intervención del cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, aunque no haya sido parte en la compraventa. Dicha intervención requiere que, al menos, le haya sido notificada la demanda, o bien que el juez, en su caso, expresamente reconozca en resolución firme que con la notificación de la resolución recaída en el procedimiento debe entenderse que la esposa ha tenido suficiente intervención en el procedimiento, no correspondiendo dicha apreciación en ningún caso al registrador. (ER)

411.*** DONACIÓN DE FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

Resolución de 6 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 4 a inscribir una escritura de donación. 

Resumen: El poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso de residuo no comprende los actos dispositivos a título gratuito salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente.

Hechos: En la donación cuya inscripción se cuestiona, la mitad indivisa de la finca donada está sujeta a la siguiente sustitución fideicomisaria de residuo: el heredero «no podrá disponer por actos mortis causa, pues los que queden a su fallecimiento, que no hubieran sido enajenados en vida (…) pasarán por iguales partes a sus dos hermanos (…) a quienes sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes por estirpes».

Registradora: Suspende la inscripción porque la facultad dispositiva del heredero fiduciario debe entenderse en sentido estricto, es decir, únicamente comprende actos de disposición inter vivos a título oneroso.

Notario: Entiende que el fiduciario puede disponer inter vivos y gratuitamente, pues la cláusula testamentaria se refiere literalmente a los bienes que no hubieran sido enajenados en vida, sin distinguir ente negocios onerosos o gratuitos.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Conforme a la más reciente jurisprudencia, una cláusula como la discutida sólo autoriza la disposición mediante actos inter vivos, vedando los mortis causa.

Comentario: A las de residuo, como al resto de sustituciones fideicomisarias, les es natural la obligación de conservar los bienes, si bien con la particularidad de que será el testador quien determine el alcance de las facultades dispositivas del fiduciario (STS de 7 de noviembre de 2008).

Considerada como elemento natural de toda sustitución fideicomisaria la obligación de conservar, entiende la jurisprudencia que “únicamente ha de ser expresa la facultad de disposición mortis causa (sentencias de 13 noviembre 1948, 21 noviembre 1956 y 2 diciembre 1966, entre otras) y contemplada con recelo la facultad de disponer ínter vivos de forma gratuita (sentencia de 22 julio 1994), lo que impone una interpretación contraria a ella en caso de duda (…)”.

Por tanto, «en el poder de disposición del fiduciario en el fideicomiso de residuo no se comprenden los actos dispositivos a título gratuito, a no ser que se haya previsto expresamente por el fideicomitente» (SS.TS 12 de febrero de 2002, 7 de noviembre de 2008 y 13 de mayo de 2010). (JAR)

412.** ADQUISICIÓN EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA CONCEDIDA POR AYUNTAMIENTO

Resolución de 6 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 1 a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa en ejercicio de opción de compra. (ACM)

Resumen: Para inscribir la adquisición derivada de la cesión de un Dcho de opción de compra concedido por el Ayuntamiento deben aportarse los documentos administrativos pertinentes, no por razones de tracto, sino para calificar la legalidad esencial de la tramitación administrativa.

– Hechos: Un ayuntamiento concedió una opción de compra a un arrendatario, quien a su vez, mediante escritura, cedió su posición a otro arrendatario, que es quien finalmente ejercita la opción de compra. Ahora se presenta la escritura de ejercicio de la opción.

– El Registrador titular y sustituto: califican negativamente, y exigen aportar los títulos previos, arrendamiento con opción de compra –bastaría documento administrativo junto con el expediente de enajenación o contratación– y posterior cesión de la posición de arrendatario por exigencias de los Ppios de Legitimación y Tracto Sucesivo (arts 20 y 32 LH), así como para calificar el expediente administrativo de enajenación de bien municipal pues el Ayuntamiento no ostenta un poder de disposición sin matices y debe cumplir con el procedimiento administrativo para adjudicar el arrendamiento y la opción de compra de un bien municipal.

– El Abogado de la optante recurre exponiendo que:

a) No se vulneran las exigencias de tracto sucesivo, pues el adquirente adquiere de titular registral, el Ayuntamiento, que tiene el poder de disposición sobre la finca.

b) Y que en la escritura presentada ya se reseñan los trámites esenciales del procedimiento advo.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera las Res de 12 mayo y 21 junio 1994, de que no es imprescindible, por razones de tracto, que un derecho de adquisición esté previamente inscrito, pues la inscripción y su especial protección siguen siendo voluntarias;

b) Ahora bien al tratarse de una AAPP, y por aplicación de la Doctrina de los actos separables, el contrato tiene una doble naturaleza, pública (fase preparatoria) y privada (fase de cumplimiento, efectos y extinción) de modo que la calificación registral de los documentos administrativos (RR de 1 junio 2012 y 12 febrero y 11 julio de 2014) se extiende, ex art 99 RH (competencia, congruencia, trámites e incidencias esenciales del procedimiento…) y requiere aportar el pliego de condiciones administrativas del contrato de arrendamiento con opción de compra (y en este caso también los de su cesión intermedia) y aunque en la escritura calificada se testimonian determinados aspectos, no constan todos los extremos que han de ser objeto de dicha calificación. (ACM)

413.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE UNO DE LOS NOTIFICADOS

Resolución de 6 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de una finca y la consiguiente rectificación de su descripción, por oposición de uno de los titulares notificados.

Resumen: En la tramitación del expediente del art. 199 LH, ante la duda de si un camino, al parecer invadido por la representación gráfica, es de titularidad pública o privada, lo procedente es notificar la pretensión de inscripción a la Administración afectada para que se manifieste al respecto.

Hechos: En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se produce la oposición de un colindante, quien afirma que la representación gráfica que se pretende inscribir invade unos caminos que permiten el acceso a la finca de su propiedad, los cuales no figuran ni en el Registro, ni en la representación gráfica catastral, ni en la alternativa.

La registradora de la propiedad considera acreditada dicha circunstancia a través de la consulta de la aplicación informática registral y del PNOA, y suspende la inscripción.

El interesado presenta, en sede de recurso, unas certificaciones expedidas por el Ayuntamiento de las que deduce que no se invade ningún camino que sea público, aunque en realidad la conclusión de dichas certificaciones es, transcrita literalmente, que «no se puede informar que el camino de (…) no sea de titularidad municipal y por tanto que pertenece a las fincas confrontadas».

La DGSJFP considera que de las certificaciones aportadas no resulta claramente si dichos caminos son públicos o privados y resuelve que, teniendo en cuenta que el Ayuntamiento no ha sido notificado en la tramitación del expediente, lo procedente es que la registradora reabra el procedimiento del art. 199 LH, notifique expresamente a la Administración afectada la pretensión del recurrente, incorpore, en su caso, las certificaciones aportadas con el recurso por el recurrente, y a la vista de toda la documentación y prueba practicada emita una nueva calificación.

Asimismo, recuerda a la registradora que, si al finalizar el expediente decide archivar las actuaciones, lo procedente no es suspender la inscripción, sino denegarla.

Comentario: coincido con la solución de la DG, si bien el art. 199 no prevé entre sus trámites la notificación a la Administración. Solamente la recoge después de que el registrador haya denegado la inscripción por invadir el dominio público. Pero es evidente que para apreciar si se invade o no dominio público debería notificarse previamente a la Administración afectada, como está previsto en el expediente del art. 201.1. La forzada equiparación que ha hecho la DG entre ambos procedimientos haría aconsejable que el del art. 199 contara con los mismos trámites y garantías que el del 201.1. No equipararlos en este aspecto contribuye, entre otras cosas, a que apenas su utilice este último expediente, como en el caso que nos ocupa, que tiene su origen en un acta notarial que remite al art. 199 LH. (VEJ)

414.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 6 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almoradí, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de querella ordenada en mandamiento expedido en un procedimiento de diligencias previas. 

Resumen: no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella. Tan sólo se puede anotar cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de querella.

La Registradora califica negativamente porque no se acompaña testimonio judicial de la querella que permita calificar su contenido y si es o no susceptible de causar anotación preventiva en este Registro y porque el procedimiento se ha dirigido contra persona distinta del titular registral.

El Centro Directivo confirma la calificación.

Es doctrina reiterada que no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella.

Tan sólo se puede anotar cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil. (ER)

416.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESTO SIN LINDEROS

Resolución de 7 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 10, por la que se deniega la inscripción de la nueva descripción de una finca resto y de su representación gráfica.

Resumen: Las dudas de correspondencia de la registradora no impiden la iniciación del procedimiento del art. 199 LH, pues pueden resolverse en su tramitación.

Hechos: Se solicita, mediante instancia privada con firma electrónica, la inscripción de una representación gráfica alternativa de una finca que había sido objeto de varias segregaciones sin descripción de la finca resto. En el Registro simplemente consta, en una inscripción de 1930, que después de dichas segregaciones queda una superficie de 3.237,73 m2, manteniéndose en la descripción los linderos anteriores.

Ahora se insta la inscripción de una nueva reducción de cabida debida a expropiaciones no inscritas, que suman 1.734,28 m2 según manifestación del interesado, describiendo la finca resto con los nuevos linderos y con una superficie de 1.503,45 m2.

La registradora de la propiedad suspende la tramitación del expediente del art. 199 LH alegando que no puede identificar la finca registral con la parcela catastral a que se refiere la representación gráfica, pues no se corresponden ni los linderos, ni la calificación urbanística, ni la ubicación. Por ello, solicita que le sean aportados los planos utilizados por la Administración expropiante en los que se describan las porciones expropiadas.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora «en los términos en los que ha sido redactada», debiendo continuar la tramitación del expediente del art. 199.2 LH.

Doctrina: Aunque en la descripción literaria no figuren los linderos de la finca que se pretende georreferenciar, es posible identificarla y relacionarla con la finca catastral por otros medios, como la equivalencia de la superficie o la representación gráfica elaborada por el técnico.

Por otra parte, no puede la registradora solicitar al promotor del expediente recurrente la documentación relativa a las expropiaciones no inscritas, pues las inscripciones de las mismas no pueden impedir la inscripción de la finca resto si se cumple con los requisitos que determinaron las R. 2 de enero de 2020, y R. 2 de septiembre de 2020.

La DG reitera asimismo la doctrina de que, para inscribir el resto después de varias expropiaciones, no se puede suprimir del folio registral la superficie expropiada, sino que debe determinarse con precisión cuál es la porción que no fue objeto de expropiación y cuál fue la porción expropiada no inscrita, que ha de quedar registralmente vigente y pendiente para cuando la Administración cumpla su obligación de inscribir dicha expropiación, proceder a su segregación.

Todas las dudas que pueda tener la registradora respecto a la correspondencia entre la finca registral y la georreferenciación alternativa presentada, pueden ser despejadas en la tramitación del expediente del art. 199.2 LH.

Comentario: Me parece correcto el criterio de la registradora, pues en las circunstancias de este supuesto se hace difícil no ya solo la correspondencia, sino también la identificación o localización de la finca registral. En toda rectificación de superficie superior al 5% de la inscrita y en toda descripción de resto, debe aportarse para su inscripción y para justificar la modificación de la descripción, una representación gráfica que puede ser la catastral o una alternativa que tiene que estar referida a la catastral. Para ello, la registradora debe comprobar, conforme al art. 9 LH, que la descripción literaria registral y la representación gráfica contemplan la misma finca mediante su localización en la planimetría catastral; y, una vez establecida esta identificación, la correspondencia entre sus elementos descriptivos, lo que habitualmente se denomina como identidad.

Si no se puede identificar la finca registral con la parcela catastral es irrelevante pasar a examinar si existe alguna modificación de elementos descriptivos que deba ser notificada a los colindantes. Cuando la registradora no puede localizar la finca registral en el Catastro, el silencio de los colindantes en la tramitación del art. 199 no puede bastar para la inscripción de una representación gráfica de una finca que puede ser distinta de la que es objeto del procedimiento.

Por tanto, en mi opinión, si las dudas de identificación de la registradora están justificadas, y creo que en este caso lo están, considero correcta la suspensión del procedimiento mientras no se dilucide aquella circunstancia; pues ni la mera manifestación del interesado, ni la del técnico, son suficientes para establecer la correspondencia, ya que, como ha afirmado reiteradamente la DG, su apreciación corresponde en exclusiva a la registradora.

Posiblemente, hubiera sido más acertado acudir al procedimiento del art. 201.1 LH, pues permite que la registradora exprese sus dudas de correspondencia al inicio del mismo y que en su transcurso se aporten las pruebas que se consideren oportunas para esclarecerlas; mientras que la finalidad del procedimiento del art. 199 es evitar que los colindantes resulten perjudicados por la inscripción de la representación gráfica de la finca, como también es doctrina del centro directivo. (VEJ)

417.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES QUE TIENEN INSCRITA LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL.

Resolución de 7 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Purchena, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca, tras la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Hechos: Se solicita la rectificación de la descripción de una finca registral, con un exceso de cabida superior al 10%, basado en la representación gráfica catastral. En la tramitación del art. 199 LH, se oponen dos colindantes alegando invasión de sus fincas debido a un desplazamiento catastral y una perturbación de hecho consistente en la colocación de una valle invadiendo parte de su propiedad. Los colindantes inscribieron las georreferencias catastrales de sus fincas al inmatricularlas recientemente por la vía del art. 205 LH.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción de la representación gráfica solicitada, al entender justificada la oposición formulada.

El recurrente sostiene que no existe invasión de las fincas colindantes, puesto que todas las representaciones gráficas encajan, al ser las catastrales; y que si los colindantes consideran que existe invasión de sus fincas, ello implica que entienden que sus representaciones catastrales no concuerdan con la realidad, por la registradora les hubiera tenido que responder que las rectifiquen pues no pueden ir contra sus propios actos. 

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de la registradora.

Doctrina: A pesar de que se invadan georreferenciaciones previamente inscritas, debe tramitarse el procedimiento del art. 199, según resulta de la sistemática de este precepto y de la consideración de que, de esta forma, las alegaciones de los colindantes pueden ayudar a una mejor fundamentación de la nota de calificación registral. De igual modo, solo así se puede proporcionar al promotor del expediente la información completa de los problemas existentes, para poder subsanarlos en un nuevo expediente, sin necesidad de acudir al procedimiento judicial.

El hecho de que los colindantes tengan inscritas las representaciones gráficas de sus fincas conlleva que estas se hallen protegidas por los principios hipotecarios, entre ellos el de legitimación, a diferencia de lo que ocurre con el titular de la finca que no tiene la georreferenciación inscrita, que no está protegido por los mismos, aunque su finca se inscribió en fecha anterior a las colindantes y aunque la georreferenciación que alegue sea también catastral, pues esta no puede desvirtuar la descripción y georreferenciación inscrita sin consentimiento de los titulares, que aunque sea de origen catastral, una vez inscritas, quedan sujetas a las normas y principios hipotecarios, distintos de los que rigen en el Catastro.

Comentario: Se trata de una resolución que puede sorprender de entrada, pues aparentemente no puede haber solapamiento entre las tres representaciones gráficas catastrales, ya que en el parcelario catastral no hay solapamientos. Por este motivo, es correcta la iniciación del procedimiento del art. 199, pero no por las razones que da la DG, que me parecen, estas sí, bastante sorprendentes, sino porque de entrada no hay solapamiento, por lo que procede efectuar la notificación a los colindantes para que aleguen si les perjudica. Por tanto, la registradora hace bien en iniciarlo. Si se apreciara solapamiento (en caso de no ser todas las representaciones gráficas catastrales) no tendría sentido iniciar el 199, pues el silencio de los colindantes no evitaría la falta de correspondencia.

Por otra parte, el hecho de que los colindantes tengan sus representaciones gráficas inscritas no implica que no puedan oponerse a un exceso de cabida de la finca vecina aunque catastralmente no haya invasión. Como dice la DG, las normas registrales no son las mismas que las catastrales. Cualquiera tiene derecho a alegar que la representación gráfica catastral que el vecino quiere inscribir no se ajusta a la realidad. El hecho de que tenga inscrita su representación gráfica no le hace de peor condición que el que no la tiene, pues aquella puede ser errónea. Quien se opone no va contra sus propios actos, pues en un momento puede haber dado por buena una medición, para posteriormente considerar que no era la correcta; de otro modo, no se podría rectificar nunca la descripción registral. Y, evidentemente, no se le puede exigir que la rectifique, como pretende el recurrente. A pesar de ello, considero que no vienen a cuento las consideraciones de la DG en dos extensos párrafos sobre el principio de legitimación del art. 10.5, pues no es aplicable en este caso, en que lo realmente legitima a los colindantes para oponerse es el solo hecho de serlo, dada la finalidad legal de evitarles un perjuicio y causarles indefensión; el mismo derecho tendrían aunque no tuviesen su representación gráfica inscrita. (Por otra parte, no han transcurrido dos años desde la última inmatriculación; ¿no debería aplicarse el art. 207 LH, aunque este solo cite el art. 34?; ¿no están los principios de legitimación y fe pública registral estrechamente relacionados?).

Otra cuestión sobre la que tengo serias dudas es si las alegaciones de los colindantes tienen la entidad suficiente como para justificar fundadamente su oposición. Una de las circunstancias que cita la DG es la existencia de un desplazamiento catastral, pero las Resoluciones conjuntas de 2020 y de 2021 disponen que un desplazamiento no supone invasión de finca colindante (apartados 7º.1 y 8º.1, respectivamente). La otra es la colocación de una valla que se supone que invade una de las fincas colindantes; me parece un argumento que no debería ser tenido en cuenta, pues la oposición debe fundamentarse en documentos que supongan un principio de prueba de que la representación gráfica que se pretende inscribir no concuerda con la realidad.

418.** TRACTO SUCESIVO. DOBLE VENTA Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Resolución de 7 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chipiona, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario.

Hechos: El día 20 de enero de 2022 se presentó escritura de compraventa otorgada el mismo día en la que el titular registral vende una finca registral. Se practicó la oportuna inscripción. Unos días más tarde, el nuevo titular registral vendió nuevamente la finca a otra entidad. Se practicó la oportuna inscripción. Ahora se presenta escritura otorgada en septiembre de 2021 en la que el entonces titular registral había vendido la finca a otro sujeto.

El registrador deniega la inscripción por no aparecer la finca inscrita a nombre del vendedor.

La Dirección confirma la calificación y analiza la doctrina sobre doble venta y venta de cosa ajena.

I. ASPECTO CIVIL.

Ver. STS de 27 de junio de 2012, STS de 28 de mayo de 2019 y STS de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007.

– Hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 CC resultaba aplicable:

1º) A los supuestos de doble venta estricta, y,

2º) A los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena.

– No se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación.

– Sin embargo, a partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma.

Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.

La Sentencia de 7 de septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el artículo 1473 CC no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas.

Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil.

El artículo 1.473 exige la concurrencia del requisito de la buena fe sin que sea necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior.

II. ASPECTO REGISTRAL.

El punto de partida es el artículo 17 LH que consagra el principio de prioridad y el artículo 20 LH que consagra el principio de tracto sucesivo.

Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario. Ahora bien, el registrador puede y debe tomar en consideración documentos pendientes de despacho y relativos a una misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitar la práctica de asientos inútiles. (ER)

419.** NOTA INFORMATIVA PREVIA QUE POR ERROR NO RESEÑA ANOTACIÓN DE EMBARGO: NO CABE LA CANCELACIÓN

Resolución de 8 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo. (ACM)

Resumen: NO cabe cancelar una carga (anotación de embargo) por el mero hecho de que, por error, no apareciera en la nota simple informativa previa (en que se basó la escritura de compraventa), y que no puede afectar al anotante inicial. La nota simple informativa no puede desvirtuar los asientos efectivamente practicados.

– Hechos: Tras solicitarse notarialmente información registral continuada, se otorga escritura de compraventa basada en la Nota Simple informativa recibida, la cual no reseña una anotación de embargo vigente, y que por tanto tampoco se refleja en la escritura de compra. Ahora el comprador presenta instancia solicitando que se cancele el embargo no reseñado por entender que su asiento es posterior al de la compra.

– El Registrador: califica negativamente: la anotación de embargo ya se había practicado un año antes, no con posterioridad, y se halla aún vigente y no caducada por lo que solo puede cancelarse mediante mandamiento judicial (art 83 LH).

– El Presentante: recurre exponiendo que conforme al Art 34 LH el es un 3º hipotecario de buena fe protegido, al entender que el embargo, al no estar reflejado en la Nota informativa, tampoco estaba anotado, y que por tanto no le puede perjudicar un asiento posterior, que sería nulo.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 La DG, sin entrar en el espinoso tema de la posible responsabilidad por el error en la nota informativa, reitera su abundante doctrina de que una vez practicado un asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos, por lo que (arts 1, 38, 40 y 82 LH) la anotación no podrá cancelarse sin mandamiento judicial, ya que, como se afirma en la reciente R. 5 febrero 2021, la incorrecta emisión de la publicidad registral no puede en ningún caso prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales cuyo contenido se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales. (ACM)

420.*** EFECTOS DE LA ANOTACIÓN CADUCADA SOBRE EL AUTO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS

Resolución de 8 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación judicial. 

Resumen: La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación. Apreciados una serie de defectos, éstos son subsanados. Una vez la documentación resulta completa, los embargos sobre las fincas, así como las notas de expedición de certificación que constan al margen de las mismas relativas al procedimiento que motiva la adjudicación, se encuentran caducados por lo que la Registradora califica negativamente al no ser posible inscribir la adjudicación.

La Dirección revoca la calificación y analiza dos cuestiones: la caducidad de las anotaciones preventivas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 86 LH y los efectos derivados de la emisión de la certificación de cargas y su reflejo mediante nota marginal.

I. LA CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.

Es aplicable el artículo 86.1 LH: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».

– Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente.

– Desde entonces carecen de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.

– Caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.

– El artículo 175 RH prevé la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente.

– Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad.

II. LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN Y SU REFLEJO MEDIANTE NOTA MARGINAL.

– Ver resumen STS de 4 de mayo de 2021.

– Ver Consulta vinculante de 9 de abril de 2018.

– Ver R. de 14 y 16 de julio de 2021.

– La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.

De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el Registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.

La expedición de certificación no produce una prórroga indefinida de la anotación de embargo.

La resolución judicial aprobando la adjudicación no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación. Debe estarse a la fecha de presentación de dicha resolución en el Registro de la Propiedad.

La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma.

Caducada la anotación, el registrador debe actuar como si nunca se hubiera practicado la anotación. Para poder inscribir la adjudicación deberá calificar, conforme a los principios generales de tracto y prioridad, que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral. (ER)

421.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR EN DOMICILIO DIFERENTE AL CONSIGNADO EN EL REGISTRO

Resolución de 8 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Purchena, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación y mandamiento cancelación de cargas, ambos firmes, emitidos en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resumen: La notificación al deudor se ha de hacer al domicilio señalado al efecto y en caso de error registral procede su subsanación mediante la presentación de la escritura de préstamo donde figure el domicilio correcto.

Hechos: Se trata del testimonio de un auto de adjudicación y mandamiento cancelación de cargas, ambos firmes dictados en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria a instancia de “Banco Mare Nostrum, S.A.”, actualmente “Caixabank, S.A.”, frente a una entidad mercantil.

En los mismos se acuerda la adjudicación de dos fincas registrales a favor del ejecutante por el 50% del valor de tasación y se ordena la cancelación de la hipoteca ejecutada, así como de las inscripciones y anotaciones posteriores.

La registradora señala en su nota como defecto no haberse practicado la notificación en el domicilio fijado a estos efectos en la escritura de préstamo hipotecario, según se recoge en la inscripción, sino en otro distinto, que es el consignado en el decreto de adjudicación.

El recurrente, alega que la divergencia puede tener su origen en un error al consignar el domicilio en la inscripción de constitución de hipoteca

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El artículo 132 de la Ley Hipotecaria determina los extremos a que se extiende la calificación registral en relación con las inscripciones y cancelaciones derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria, entre ellos está que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.

Por su parte, el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, exige para que se pueda utilizar el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, que en la escritura de constitución de hipoteca se haga constar un domicilio fijado por el deudor, para la práctica de los requerimientos y las notificaciones.

Lo que será objeto de calificación registral a fin de evitar que los titulares registrales sufran en el Registro las consecuencias de una eventual indefensión procesal.

La LEC en su artículo 686 regula la forma en que debe efectuarse el requerimiento en el caso de ejecución hipotecaria, que ha de realizarse, en primer lugar, en el domicilio que aparezca vigente según el Registro y cuando la misma no resulte posible, se procederá a ordenar la publicación de edictos.

No obstante, lo anterior, el TC en su reciente Sentencia número 145/2021, de 12 de julio, declara en cuanto a la notificación por edictos “que solo puede utilizarse cuando se hayan agotado los medios de averiguación del domicilio del deudor o ejecutado”.

Lo que se plantea en este expediente, es si la notificación y requerimiento, se han efectuado en el domicilio correcto, al haber una divergencia entre el domicilio consignado en la inscripción de hipoteca y el que, según el auto de adjudicación, figura en la escritura de préstamo hipotecario.

Ante ello nuestro CD declara que el primer paso debería haber sido, comprobar la existencia del error presentando la escritura en el registro a fin de que “si efectivamente lo ha habido, proceder a la subsanación del mismo conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, lo que, en su caso, habría posibilitado el despacho de los documentos”.

No habiéndose acreditado la existencia de dicho error “el contenido del asiento debe reputarse exacto y bajo la salvaguardia de los tribunales, artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria, debiéndose, por tanto, tener en cuenta como domicilio a efectos de ejecución hipotecaria el que consta en el correspondiente folio registral”.

Comentarios: La fijación de un domicilio por el deudor, en la escritura de constitución de la hipoteca para la práctica de los requerimientos y las notificaciones tiene una doble finalidad:

-asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, dotando así de certeza a la actuación del acreedor y del Juzgado y dar fuerza jurídica a las notificaciones y requerimientos que se dirijan al domicilio señalado y

 -garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas, para que pueda satisfacer el importe de lo adeudado con anterioridad a la ejecución, intervenir para oponerse a cualquier irregularidad del procedimiento, personarse en la subasta para pujar o para provocar la subida de la puja.

Dada la trascendencia que como vemos tiene la fijación de ese domicilio al reflejarlo en la inscripción debe extremarse el cuidado en que se refleje con exactitud el que conste en la escritura, para evitar las discrepancias que al parecer han ocurrido en este caso, aunque en tanto no se vuelva a presentar la escritura en el registro no se podrá comprobar el origen del error, que puede deberse a otras causas que incluso pudieran anular el procedimiento. Ahora bien, si se trata de un mero error de transcripción parece, según resulta de la resolución, que bastará presentar de nuevo la escritura para corregir el error y despachar la ejecución. (MGV)

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422.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES O RECTIFICACIÓN DEL TITULO Y ASIENTO SI HAY ERROR

Resolución de 10 de agosto de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 24, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación de herencia. 

Resumen: Las cesionarias a título oneroso de los derechos hereditarios de la heredera del titular registral no reúnen los requisitos para quedar protegidas como terceros de buena fe conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Hechos: Las recurrentes, como cesionarias de los derechos hereditarios que doña R. A. F. tenía sobre la herencia de doña C. F. F (titular registral), se adjudicaron una mitad indivisa de determinada finca. En dicha escritura, ellas y dos testigos manifiestan que «por error en la nota de inscripción de la finca, consta el bien con carácter de ganancial, si bien, tal y como resulta de la propia declaración judicial de herederos, del certificado de nacimiento de la propia causante como del cotitular de la finca y del certificado de matrimonio negativo, y como les consta verazmente a los propios testigos y comparecientes, doña C. F. F. falleció en estado de soltera»

Registradora: Deniega la inscripción porque consta inscrita la finca a nombre de la causante y de su marido, con carácter ganancial (por haberla comprado éste casado con aquélla para su sociedad legal de gananciales). Es necesaria la previa liquidación de la disuelta sociedad conyugal de gananciales con la expresa intervención del esposo de la causante, o en su caso, de los herederos del mismo.

Añade que si la causante no se hallaba casada con quien adquirió toda la finca para su sociedad conyugal de gananciales, deberá rectificarse previamente el título de adquisición en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y en tal caso no se podrá practicar la inscripción solicitada por constar inscrita la finca a favor de persona distinta de la transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

Recurrente: Los fundamentos de derecho omiten sus alegaciones.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Inscrita una finca inscrita en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales, no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral.

 Comentario: Las resoluciones actuales no mantienen un esquema uniforme y comienza a ser frecuente que omitan los argumentos que fundamentan la oposición a la calificación. (JAR)

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423.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANIFESTACIÓN DE SITUACIÓN ARRENDATICIA. ACREDITACION DEL ESTADO CIVIL.

Resolución de 10 de agosto de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ayamonte a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Resumen: En las adjudicaciones judiciales el adquirente ha de hacer la declaración de libertad de arrendamientos en las propias actuaciones judiciales o en documento con firma legitimada notarialmente o firmada ante el registrador. La manifestación sobre el estado civil no ha de acreditarse bastando la mera declaración.

Supuesto planteado: En un decreto de adjudicación dictado en una ejecución hipotecaria se hace constar que el estado civil del adquirente es el de soltero, y se acompaña instancia firmada por el adjudicatario con firma electrónica presentada en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Ayamonte, en la que manifiesta tanto su estado de soltero como la circunstancia de encontrarse la finca libre de arrendamientos.

El registrador alega 2 defectos: la necesidad de que la declaración sobre la situación arrendaticia se formule en acta notarial, o con firma puesta en presencia del registrador; y la necesidad de acreditar el estado civil del adjudicatario mediante el correspondiente certificado expedido por el Registro Civil.

La DG confirma la nota en cuanto al primer defecto y la revoca en cuanto al segundo.

Así, respecto al primero: reitera su doctrina según la cual en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada (doctrina que no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la LAU introducida por la Ley 4/2013, esto es, el 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada en vigor el RD-ley 7/2019, de 1 de marzo, es decir, a partir del día 6 de marzo de 2019, cuestión ajena presente expediente). También es doctrina que, dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, no puede exigirse que la declaración la haga el transmitente, y que es admisible que se efectúe por el adquirente, quien ha de hacerlo en las propias actuaciones judiciales, ante notario o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador. (Véase R. de 8 de febrero de 2022).

En cuanto al segundo defecto, recuerda que de acuerdo con el art. 21 LH, los títulos en cuya virtud se solicita la inscripción deben contener todas las circunstancias necesarias para la misma y, específicamente, la circunstancia de encontrarse el adquirente soltero, casado, viudo, divorciado o separado es mención obligatoria –arts. 9 LH y 51.9.a) RH. Pero en lo que a la prueba del estado civil se refiere, tales situaciones no necesitan ser acreditadas, lo que resulta de los arts. 159 y 187 RN para los instrumentos públicos, criterio que ha de regir de forma idéntica para los restantes títulos. Y así resulta de igualmente de su propia doctrina en relación con los estados civiles de divorciado o separado judicialmente o de hecho, la cual debe generalizarse a otros extremos que hoy ordinariamente no son acreditados con la prueba documental directa apropiada: la mayor edad, la nacionalidad española, la vecindad civil, el matrimonio, el régimen económico supletorio, la ausencia de incapacitación, la viudez o la soltería; lo contrario afectaría al dinamismo del tráfico. Por lo que rechaza el defecto.

Comentario: Entiendo que la manifestación de libertad de arrendamientos también puede hacerse en documento con firma electrónica reconocida, con la salvedad de que si no puede comprobarse la autenticidad de la firma mediante un CSV, el documento debe presentase en formato electrónico, a fin de poder valorar ese extremo. (Véase R. de 16 de septiembre de 2022, en éste mismo informe). Y en cuanto a las circunstancias personales que no han de acreditarse y para las que basta la mera declaración, me sorprende que se incluya también la mayor edad, puesto que resulta del DNI, pasaporte, o en general de los documentos que se presentan para acreditar la identidad. (MN)

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425.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE DESCRIPCIONES FUNDADA EN UN PROYECTO DE NORMALIZACIÓN URBANÍSTICA EN EL PAÍS VASCO.

Resolución de 12 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. (ACM)

Resumen: Los Proyectos de Normalización Urbanística no son por sí solos título inmatriculador, pero en la Inmatriculación por DOBLE título, si permiten deducir la identidad razonable de la finca y la coincidencia de descripciones entre el 1er y el 2º título.

– Hechos: Para Inmatricular unas fincas se presentan 3 escrituras, la previa de, 1967, de herencia, otra herencia de 2020, y una escritura de rectificación de descripciones, normalización de fincas, segregación, agrupación y obra nueva.

Las descripciones de las fincas se basan en un proyecto municipal de normalización aprobado, y en el que se hace constar la concordancia de las fincas entre sí y el catastro, y que son las resultantes de la segregación y agrupación final.

– La Registradora: deniega la Inmatriculación, por tener dudas sobre la identidad de las fincas ex Art 205 LH (cambio de linderos fijos y superficie superior en más de un 10 % respecto de las fincas descritas en 1967, cuya descripción no sería por tanto coincidente).

– El Notario: recurre exponiendo que:

a) En la calificación no se fundan suficientemente las dudas de identidad, pues los linderos fijos sí son coincidentes y solo habría meras diferencias de superficie.

b) Y la correspondencia de fincas resulta de un proyecto municipal de normalización, que ha sido sometido al trámite de información pública, publicación de edictos en el Ayuntamiento, BOP y en un periódico y mediante citación personal a los interesados, sin que se hayan presentado alegaciones, y al resultan supletoriamente aplicables (Art 117-3 RGU y Art 8 RHU) las normas sobre reparcelación, de modo que el Proyecto de equidistribución es título suficiente para la rectificación de la extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva sin necesidad de ningún otro requisito de las fincas de origen.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) Siguiendo la jurisprudencia del TS señala que los proyectos normalización, son, ex Regl. Gestión Urbanística, expedientes simplificados de equidistribución y tienen alcance restringido a los linderos (no a las edificaciones ni al valor de la finca si excede del 15%) y aunque no son propiamente un título inmatriculador ex Art 205 LH, sí pueden servir de base para identificar la correspondencia de las fincas y evitar que surjan dudas fundadas.

b) Así, no es imprescindible, en la inmatriculación por doble título, que las descripciones de las fincas en uno y otro título sean absolutamente coincidentes, basta con una identificación razonable [a diferencia de la necesaria exacta coincidencia entre la descripción de la finca a inmatricular en sí y la de la certificación catastral (art 9-b y Arts 203 y 205 LH)]. Por tanto, la calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella. (ACM)

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426.* SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN APORTAR CERTIFICADO DEL SALDO DEUDOR. 

Resolución de 13 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación de acreedor y modificación de préstamo hipotecario. (CB)

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428.** COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA: ¿ES INSCRIBIBLE? MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Resumen: Es suficiente una copia parcial de la escritura para la inscripción, pues la fe pública notarial alcanza también a la afirmación que debe realizar el notario autorizante, “bajo su responsabilidad, en el sentido de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto”.

Hechos: Se presenta en el Registro copia parcial de una escritura de compraventa.

El registrador suspende la inscripción por considerar que falta la documentación unida de la escritura remitida.

La notaria recurrente alega, que del artículo 221 del Reglamento Notarial resulta, precisamente, que la copia parcial tiene valor de escritura pública y, por tanto, de documento idóneo para que pueda acceder al Registro el título inscribible.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Declara con rotundidad nuestro CD que la objeción del registrador no puede ser acogida favorablemente al ser desmentida por el propio artículo 221 del Reglamento Notarial, del que se deriva que “tan escrituras públicas se consideran las copias, extendidas con las formalidades legal y reglamentariamente previstas, como sus matrices, sin perjuicio de que, dada la necesidad de reproducción o traslado fiel del contenido de la matriz, la copia tiene un valor probatorio subordinado siempre a su matriz (artículo 1220 del Código Civil)”. Asimismo, en el párrafo segundo del mismo artículo del Reglamento Notarial establece que “las copias autorizadas pueden ser totales o parciales, pudiendo constar en soporte papel o electrónico”, por tanto no excluye de consideración de escritura pública a las copias parciales.

En cuanto a lo alegado por el registrador relativo a que presentada una copia parcial del título y no total el mismo no puede ser calificado, ya se ha pronunciado el TS en su sentencia de 20 de mayo de 2008 en relación con el artículo 237 del Reglamento Notarial, en la expedición de copias parciales, la actuación del notario no condiciona “la calificación registral y el contenido del Registro, pues el propio precepto, tras determinar que la expedición de la copia parcial se expide a instancia de parte legitimada, añade que ello tendrá lugar atendiendo al requerimiento y el interés del solicitante, circunstancias que delimitan la respuesta del Notario y que ha de valorar en el ejercicio de su función técnica, valoración de la que, además, ha de dejar constancia bajo su responsabilidad, en el sentido de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto, según se indica en el último párrafo del precepto”.

Lo que no impedirá, “el control de legalidad que corresponda efectuar al titular del Registro que incluye la suficiencia de la copia como título justificativo del acto o negocio jurídico que incorpora, pudiendo, exigir la presentación de copia íntegra si lo estima necesario sin que al respecto resulte vinculado por el juicio del Notario”.

Conclusión: Como vemos, en nuestro derecho no existe una norma que exija que la copia de la escritura sea total a los efectos de practicar un asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad.

No obstante, siempre será necesario que el notario autorizante bajo su responsabilidad asevere de que “en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto”.

Pese a ello si el registrador considerara insuficiente la copia parcial a los efectos de lo dispuesto artículo 249 de la Ley Hipotecaria para practicar el asiento de presentación o lo que se deriva del articulo 9 y 21 de la Ley y 51 de su Reglamento, para la inscripción “deberá motivarlo expresa y adecuadamente” indicando los elementos que, a su juicio, falten en la transcripción realizada de la copia parcial sin que baste la mera denegación por faltar unida documentación a la escritura. Es decir que, para poder calificar negativamente una copia parcial, el motivo no debe ser el que la copia sea parcial, o que falten documentos unidos, sino que el motivo debe ser que de la copia parcial presentada no resultan los elementos o circunstancias suficientes y necesarios para la práctica del asiento de que se trate. En definitiva, motivación de la calificación. (MGV)

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429.** OBRA NUEVA EN ANDALUCÍA POR CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN Y PRESCRIPCION.

Resolución de 14 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: La declaración de obra nueva en base a un certificado de antigüedad regulada en el artículo 28.4 Ley del Suelo no requiere una prueba exhaustiva de la prescripción de la infracción urbanística bastando que resulte del certificado técnico la fecha de terminación. En Andalucía es aplicable incluso para suelos de especial protección, en los que las infracciones son susceptibles de prescripción desde la entrada en vigor de la nueva Ley 7/2021 de 1 de Diciembre de Andalucía . 

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda con un certificado técnico de antigüedad. Se aporta también una certificación municipal de la que resulta que la edificación está en suelo no urbanizable de especial protección que antes era imprescriptible.

El registrador suspende la inscripción pues de dicho certificado municipal resulta que la obra declarada está en suelo no urbanizable protegido.

El interesado recurre y alega que dicha obra es susceptible de prescripción por aplicación de lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre de Andalucía, que le es de aplicación.

La DG revoca la calificación

Doctrina: En las declaraciones de obra nueva por antigüedad no se requiere la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística, cuya definitiva apreciación debe quedar al ámbito procedimental administrativo o contencioso-administrativo.

El registrador deberá constatar, por lo que resulte del Registro y del propio título calificado, que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección, en aquellos casos en que la correspondiente legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada

En este caso es de aplicación la Ley 7/2021, de 1 de diciembre de Andalucía, entre cuyas novedades destaca la supresión de la norma que establecía la imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de legalidad tratándose de suelos de especial protección. (AFS)

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430.() VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. NO MANIFESTACIÓN SUELOS CONTAMINADOS.

Resolución de 14 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo. 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

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431.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO Y NEGOCIOS JURÍDICOS PREVIOS

Resolución de 14 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Algete a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: La identificación de los medios de pago no es exigible respecto de negocios jurídicos previos al contrato objeto de la escritura sujeta a inscripción, como en el caso de una cesión de derechos de opción previa a una compraventa, pues no son objeto de la escritura. Sin embargo, sí han de identificarse todos los medios de pago de la compraventa que tengan su origen o se imputen a esos negocios previos.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa y al especificar los medios de pago del precio se dice que una parte fue abonado en concepto de renta, (pues existía un contrato de arrendamiento con opción de compra que fue cedido al actual comprador), mediante transferencias mensuales entre dos cuentas que se identifican y que se imputan al pago del precio.

El registrador exige que se le acredite el contrato de cesión de derechos y los medios de pago utilizados en dicho contrato.

El notario autorizante alega que el contrato previo de cesión de derechos no tuvo antes ni necesita ahora acceder al Registro y que se han identificado los medios de pago debidamente pues se han identificado las cuentas de origen y de destino.

La DG revoca la calificación.

Doctrina. La identificación de los medios de pago no alcanza a negocios jurídicos previos al documentado en la escritura. En este caso el negocio previo fue una cesión de derechos de opción de compra y el documentado en escritura fue una compraventa y no consta siquiera que la compraventa se haya otorgado en ejercicio del derecho de opción de compra pactado en escritura. 

Comentario: Queda abierta la incógnita de cual sería la postura de la DG en los casos en que la compraventa se formalice en ejecución de un derecho de opción de compra, aunque pienso que la respuesta debería ser la misma que en el presente caso., es decir los negocios jurídicos previos han de quedar excluidos del juicio de capacidad y legitimación notarial y, en consecuencia, de la posterior calificación registral (AFS)

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432.*** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SOLAPA OTRA GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA DE FINCA COLINDANTE

Resolución de 14 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de una finca.

Resumen: Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca sobre otra, no puede inscribirse una georreferenciación que se solape con otra previamente inscrita.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa en que la superficie de la finca registral se reduce en más de un 10%. La registradora de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199.2 LH, que finaliza sin oposición alguna.

Pese a ello, la registradora deniega la inscripción por considerar que las coordenadas de la finca se solapan por uno de sus lindes con las de una finca colindante que tiene inscrita la representación gráfica catastral.

El recurrente alega que dicho solapamiento no se produce en la realidad, puesto que ambas fincas están separadas por un muro que tiene una antigüedad superior a los cien años; y que las coordenadas de su finca son las que coinciden con la realidad, según medición topográfica que resulta del informe de validación gráfica catastral positivo.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma de la nota de calificación.

Doctrina: La incorporación de la representación gráfica al folio real debe respetar las coordenadas georreferenciadas inscritas de las fincas colindantes. En este ámbito, la cuestión no es tanto si unas y otras concuerdan con la realidad, sino la coherencia de los asientos registrales: «la técnica de la georreferenciación no es la realidad física, sino una representación de la misma para ubicarla exactamente sobre el territorio, de modo que permita incluirla en una cartografía básica de un modo coherente, tomando partido el legislador en la tradicional pugna entre los conceptos de precisión métrica y homogeneidad de la cartografía por esta última.»

Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca sobre la otra, se trata de una cuestión distinta de la que se determina en el presente caso, cual es si la georreferenciación aportada puede incorporarse al asiento correspondiente, cuya respuesta debe ser negativa, puesto que no cumple con los márgenes de tolerancia que le permitirían su incorporación sin afectar a la georreferenciación inscrita, por lo que carece de la necesaria calidad para merecer la protección de los principios hipotecarios, sin lesionarlos. Es decir, estamos ante una cuestión técnica, que debe resolverse con archivos electrónicos GML coherentes, aunque la realidad física sea indiscutible.

Por otra parte, la disminución de superficie no es en todo caso determinante de la no invasión, sino meramente indiciaria, pues no basta con efectuar una simple comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial, por ello en el presente caso debe valorarse la existencia de una georreferenciación contradictoria aportada sobre la delimitación de las fincas.

Comentario: Para no repetirme, no voy a insistir en la inutilidad de seguir un procedimiento de notificaciones cuando el registrador, con independencia del resultado del mismo, va a denegar igualmente la inscripción. Me centraré en la doctrina antes transcrita.

La doctrina de esta resolución es coherente con los principios registrales: la presunción de exactitud quedaría en entredicho si el contenido de los asientos revelase contradicciones entre ellos, como sucedería en caso de solapamiento de las coordenadas inscritas. Sin embargo, un criterio que deja a un lado la realidad física no es satisfactorio, pues puede dar lugar a una realidad paralela, ficticia, un “metaverso”, en expresión de un ilustre compañero.

Por tanto, se advierte un conflicto entre el interés de conseguir que la descripción registral refleje la realidad física y el de evitar la incoherencia entre los asientos registrales. Al parecer, la Ley 13/2015 da primacía al segundo interés frente al primero, pues su principal objetivo es la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro.

Sin embargo, la realidad es muy tozuda y la DG se vio obligada a realizar una primera quiebra en la consecución de este objetivo al permitir que los informes de validación gráfica catastral con resultado negativo pudieran tener acceso al Registro. El resultado negativo del IVG conlleva que la representación gráfica alternativa que se va a inscribir no va a acceder al Catastro y que, por tanto, no va a tener lugar la anhelada coordinación. Con ello se prioriza la realidad física, pues el IVG alternativo se basa en un levantamiento topográfico, más fiable que la cartografía catastral. (A pesar de ello, no comparto este criterio de la DG, pues el hecho de que el resultado del IVG sea positivo o negativo no tiene nada que ver con la realidad física, sino solo con el hecho de si el GML se ha elaborado o no sobre la cartografía catastral; pero aun así, la intención de la DG es clara: priorizar en este punto la realidad física sobre la coordinación).

Pero, de nuevo, la realidad llama a la puerta. Ahora que empiezan a inscribirse representaciones gráficas de diverso tipo (catastrales, alternativas, con IVG positivo, con IVG negativo), se revela que, con independencia de si concuerdan o no con la realidad física, impiden, por aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y legitimación, la incorporación de representaciones gráficas posteriores contradictorias, las cuales puede que sí concuerden con la realidad. La propia DG (en esta misma resolución, entre otras) y la DG del Catastro reconocen que la cartografía catastral es menos exacta que los levantamientos topográficos y que puede no reflejar la realidad física, de ahí la existencia del margen de tolerancia técnica (que en este caso no se aplicaría, por recaer sobre una georreferenciación inscrita); pero más allá del mismo, si no hay acuerdo entre los colindantes, se les encamina hacia la vía judicial. Se crea de este modo una nueva especie de litigiosidad un tanto alejada de la realidad: la derivada de la incorporación al Registro de las representaciones gráficas de las fincas. Y ello pese a que los arts. 9 y 199 LH en ningún momento se refieren al solapamiento entre coordenadas como causantes de la falta de correspondencia, circunscrita en dichos preceptos a la invasión, se supone que en la realidad física, de fincas colindantes o del dominio público.

Quizás ha llegado el momento de plantear con urgencia, no una revisión de los principios hipotecarios, sino del sistema de incorporación de las representaciones gráficas al Registro, mejorando el sistema de comunicación e información a los colindantes (pues casos como el de la presente resolución podrían evitarse si el recurrente hubiera sido informado convenientemente de los efectos de la incorporación de la representación gráfica de la finca vecina) y buscando la concordancia de la descripción de la finca con la realidad física, priorizando las representaciones gráficas que tienen más visos de ajustarse a la realidad (las que sean resultado de mediciones realizadas por técnicos sobre el terreno) frente a otras representaciones. (VEJ)

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433.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. ANEJOS INSEPARABLES

Resolución de 15 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 6 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Resumen: Que el otorgante e interesado en un documento haya solicitado que no se inscriba parte del mismo no impide que ulteriores adquirentes, y por tanto interesados, puedan posteriormente pedir su inscripción. Constando en registro una vinculación ob rem, aunque en documento por el que se transmite una finca no se haya incluido explícitamente la vinculada ha de inscribirse su transmisión, dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas

Supuesto planteado: En un complejo urbanístico se declaró una subdivisión horizontal sobre uno de los elementos, dividiéndolo a su vez horizontalmente en dos. A uno de ellos se le asignaron, como anejos inseparables, unas participaciones indivisas en otro de los elementos del complejo urbanístico. Se inscribió la subdivisión horizontal, pero de acuerdo con una instancia suscrita por la sociedad entonces titular, no se hicieron constar los anejos inseparables en la finca a la que se le asignaban, aunque sí quedaron reflejados por nota al margen de la “finca-anejo”, donde se hizo constar que la propiedad de dichas participaciones indivisas, resto después de haberse transmitido las restantes, correspondía a la misma sociedad. La sociedad se disolvió y liquidó por perdidas, siendo subastados y adjudicados las dos subelementos y, posteriormente, vendidos a otras sociedades. Se presenta ahora la escritura de “subdivisión horizontal” y se solicita por instancia la inscripción de los referidos anejos inseparables.

El registrador rechaza la inscripción por cuatro razones: primero, por entender necesario, de conformidad con el art. 1.3 LH, contar con el consentimiento de la sociedad a favor de quien figuran inscritas las participaciones que tienen la consideración de anejos inseparables, cuya condición de tal solicitó en su día que no se inscribiera; en segundo lugar, por no acreditarse la representación ni la capacidad de los representantes de las entidades mercantiles que suscriben la instancia con firmas legitimadas notarialmente; en tercer lugar, invoca el registrador el art 20 LH para exigir nuevamente la intervención de la sociedad disuelta, para poder rectificar el contenido del Registro; y, por último, objeta que tales anejos no se hicieron constar en el título adquisitivo de la titular actual, sin que puedan «ahora, por otra vía, pretenden introducirse en la propiedad horizontal originaria e inscrita».

La Dg rechaza todos los defectos:

En cuanto a la acreditación de la representación de las sociedades en cuyo nombre se ha suscrito la instancia. Rechaza este defecto de conformidad con el art. 6 LH en relación con el 39 RH: La condición de presentante del documento implica una presunción legal de que se ostenta la representación de los interesados a los únicos efectos de solicitar la inscripción. Aunque recuerda el Centro que no incluye la representación para interponer recurso contra la calificación, para lo que si se exige la acreditación auténtica de las facultades representativas que, en su caso, se invoquen (cfr. art 112.1 RH).

Respecto al fondo del asunto: la cuestión es decidir si la sociedad actualmente titular de la finca puede obtener la inscripción de la asignación de los anejos con la escritura donde se establecieron, condición que no consta por haberlo solicitado así expresamente la sociedad constituyente del régimen, con la circunstancia adicional de que por nota al margen de la finca adscrita como anejo, sí figura que las participaciones en cuestión se encuentran adscritas a la finca. Y rechaza todos los impedimentos alegados por el registrador:

Respecto a la necesidad del consentimiento de la sociedad constituyente. Dado el carácter voluntario de la inscripción, los interesados tienen libertad para decidir si acceden al Registro la totalidad de los negocios jurídicos y pactos o cláusulas convenidos en los títulos inscribibles, o alguno o algunos de ellos, siempre y cuando tal inscripción parcial se solicite por la parte interesada y no desvirtúe el negocio celebrado entre las partes. Pero en ningún caso la voluntad de no inscribir que tuviera en un momento determinado un interesado puede impedir a otro particular, también interesado, obtener dicha inscripción y con ello la protección que el sistema jurídico le proporciona a través del Registro de la Propiedad. De no admitir este sistema se estaría entorpeciendo la seguridad jurídica respecto del derecho de ulteriores titulares o de cualesquiera otros interesados, imponiendo a los mismos una carga adicional consistente en la necesidad de contar con el consentimiento de quien, en su día, libremente optó por la no inscripción, y, a falta del mismo, iniciar un procedimiento judicial que supla tal falta de voluntad, imposición que carece de todo fundamento legal.

Tampoco puede invocarse, como hace el registrador, el art. 20 LH para impedir la inscripción. La sociedad titular registral de tales participaciones ya prestó su consentimiento en la escritura de división horizontal ya que con plenitud del poder dispositivo sobre la finca y capacidad para celebrar el acto jurídico en cuestión, consistente en la adscripción y vinculación «ob rem» de tales participaciones a otro elemento independiente, fue la otorgante de dicha escritura constituyendo la misma un título directamente inscribible, de modo que se da cumplimiento íntegro al principio de tracto sucesivo sin que sea necesario un consentimiento adicional .

También revoca el ultimo defecto: que la condición de anejos de tales participaciones no puede «ahora, por otra vía, pretenden introducirse en la propiedad horizontal originaria e inscrita», ya que no se hicieron constar en el título adquisitivo de la sociedad adquirente, ahora recurrente. Entiende la DG que la vinculación entre la finca y las participaciones ya se hizo cuando se formalizó la división horizontal, y además dicha vinculación figura en el registro puesto que por nota al margen de la finca-anejo consta explícitamente que tales participaciones están adscritas a la finca. Entiende que dicha NM opera en este caso como un sucedáneo del asiento principal y como tal a ella se extienden los efectos de los arts. 38 y 1 LH y por tanto la presunción legal de que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Entiende que existe una vinculación ob rem entre los denominados “anejos” y la finca principal y como ya ha mantenido en otras RR (véase la RR de 22 de marzo y de 22 de Junio de 2022) respecto a las vinculaciones ob rem, concluye que «(…) la consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación». Y por ello, aunque no figura en el título adquisitivo de la sociedad recurrente la existencia de los denominados anejos, el hecho de constar en el Registro la adscripción a la finca principal conlleva necesariamente que las mismas, por la referida vinculación, se entiendan también transmitidas siguiendo la misma suerte y destino que la finca a la que están vinculadas dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas, todo ello mientras el asiento que refleja la adscripción esté vigente, por cuanto se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, presumiéndose su contenido íntegro y veraz. (MN)

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434.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE DERECHO DE SUPERFICIE

Resolución de 16 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Aoiz, por la que se suspende la inscripción de la cancelación de una inscripción de derecho de superficie. (ACM)

Resumen: Para cancelar un derecho inscrito por haber transcurrido su plazo convencional de duración (Art 82-2 LH) es preciso que el derecho haya quedado inequívocamente extinguido de modo que sea innecesario un nuevo consentimiento del titular registral.

– Hechos: Se presenta instancia suscrita por la propietaria del suelo solicitando la cancelación por caducidad de un derecho de superficie inscrito a favor de dos mercantiles, por transcurso del plazo de duración convenido, sin haber sido prorrogado, a cuyo efecto aporta sendas actas de requerimiento y notificación a las SA titulares registrales de dicho derecho, junto con otros documentos, copias de contratos y Sentencias judiciales.

En la escritura de constitución del dcho de superficie se pactó: “c) Duración.–El derecho de superficie tendrá vigencia desde su inscripción en el Registro y expirará el 31 de diciembre de 2021. Si transcurrido dicho plazo restaren solares, naves, u otras edificaciones, instalaciones o servicios sin enajenar por la UTE, tendrá la S.A. la opción de… compra de aquéllos a los precios tasados recogidos en el contrato (…), a no ser que las partes convengan la prórroga del derecho de superficie.”.

– La Registradora: califica negativamente, conforme al Art 82 LH, por requerir la Cancelación el consentimiento del titular registral (so pena de indefensión) o resolución judicial firme, máximo cuando de los documentos presentados resulta que se está discutiendo ante los tribunales la resolución por incumplimiento del derecho de superficie

– La Presentante: recurre en base a los Arts. 76-2 y 82-2 LH, 174 RH, y art 54 LS (y Aº 240 Ley Urbanística de Navarra), entendiendo (con cita a las RR que permiten la cancelación automática de derechos de usufructo, reversión por expropiación, condición resolutoria, arrendamiento y opción…) que el derecho de superficie, es esencialmente temporal y que una vez transcurrido el plazo pactado (o incluso el legal urbanístico) queda extinguido y puede cancelarse sin más; y que la existencia de un procedimiento judicial en curso sobre resolución por incumplimiento es un hecho ajeno a la extinción automática del derecho por haber llegado el final de su duración.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera las RR de 10 agosto 2020 y 21 julio 2021), la posibilidad prevista en Art 82-2 LH hace referencia a aquellos casos en que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular del derecho que se cancela, pues precisamente se trata de una norma excepcional y de interpretación estricta (una excepción a la necesidad de consentimiento del titular).

Lo que no resulta del caso concreto, donde una vez transcurrido el plazo pactado que expira el día 31 de diciembre de 2021 nacen unas contraprestaciones bilaterales (opciones de compra) entre las partes cuyo cumplimiento no se ha acreditado y que además provocan que el derecho constituido no se ajuste por completo al contenido típico del derecho de superficie, por lo que NO se regiría tampoco por las normas urbanísticas. (ACM)

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435.** HERENCIA. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS INSTITUIDOS Y DE LOS DESCENDIENTES SUSTITUTOS. NECESIDAD DE DECLARACION NOTARIAL DE HEREDEROS.

Resolución de 20 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 4 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia. 

Resumen: Siempre que proceda la sucesión abintestato, el título sucesorio formal que es obligatorio para determinar quiénes son los llamados por ley a heredar es el acta notarial de declaración de herederos abintestato.

Hechos: En la escritura de herencia cuya inscripción se cuestiona se plantea lo siguiente: 1) Los tres hijos del testador, instituidos herederos, y sus respectivos descendientes, sustitutos vulgares de sus padres, renuncian a la herencia, que se adjudica a la viuda, que era usufructuaria universal. La adjudicación se hace sin el título formal de la declaración de herederos abintestato. 2) Una de las herederas que renuncia y está representada mediante poder, reside en el extranjero. Consta su pasaporte pero no el NIF.

Registradora: Suspende la inscripción porque, tras las renuncias de herencia, se debe abrir la sucesión intestada y la declaración notarial de herederos para determinar el heredero legal del causante. Además, es necesario que conste el NIF de la renunciante a residente en el extranjero, conforme a los artículos 254.2 de la Ley Hipotecaria y 156, párrafo sexto, del Reglamento Notarial.

Notario: opone a la calificación lo siguiente: 1) Que es innecesaria la declaración notarial de herederos porque en la escritura cuya inscripción se solicita ya se han acreditado los hechos relevantes al respecto, por lo que «la formalización de una nueva declaración de herederos, en documento separado, aunque material y formalmente posible, nada aportaría a la notoriedad de los hechos en que funda la viuda su llamamiento legal» (R. de 19 de junio de 2013) . 2) El artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria se refiere a inscripciones en el Registro de la Propiedad. Pero no habiendo ningún derecho real que inscribir en el Registro de la Propiedad a favor de doña S. G. G., por haber esta renunciado a la herencia, no resulta aplicable el citado precepto de la Ley Hipotecaria. Y el artículo 156, párrafo sexto, del Reglamento Notarial se refiere a «los comparecientes», y doña S. G. G. no compareció en la escritura llevada a inscribir, no siendo, por tanto, compareciente, aunque sí era otorgante.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

 DECLARACION NOTARIAL DE HEREDEROS: Siempre que proceda la sucesión abintestato, para determinar quiénes son los llamados a la herencia se requiere inexcusablemente el acta notarial para la declaración de herederos abintestato (título sucesorio formal). Artículo 14 LH y 912.3º CC.

Le Resolución de 19 de junio de 2013 no constituye una excepción a lo dicho, pues lo que sucedió en aquel caso fue que se había autorizado una primera acta notarial declaratoria de herederos en la que se declaró heredera del causante a su madre, fallecido sin descendientes y casado. Tras la renuncia de la madre nombrada, se entendió que no era necesaria una nueva acta porque la notoriedad de los hechos determinantes de que la viuda era la siguiente llamada se habían probado y declarados notorios en el acta autorizada.

 Conclusión: No cabe aplicar al caso debatido la citada resolución porque en este caso no existe ninguna otra declaración de herederos abintestato del causante que acredite que no concurre circunstancia alguna que impida a la viuda ser legitimaria.

OBLIGADA CONSTANCIA DEL NIF:

La exigencia del NIF en las escrituras e inscripciones comprende dos supuestos: a) que se trate de un acto o contrato por el que «se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles»; b) o bien que se trate de un acto o contrato distinto pero con transcendencia tributaria. Y en ambos casos la acreditación y constancia del NIF se extiende a “los comparecientes» y a las personas o entidades en cuya representación actúen”.

Conclusión: En el presente caso se cumplen ambos supuestos, , pues la renuncia tiene indudable trascendencia para determinar la condición de heredero y también tiene trascendencia tributaria porque no se trata de uno de los actos exceptuados de presentación en la Oficina Liquidadora conforme al artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. (JAR)

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436-437.() VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. NO MANIFESTACIÓN SUELOS CONTAMINADOS.

Resolución de 20 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marchena a inscribir una escritura de compraventa, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo. 

Resolución de 20 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mijas n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa, por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo. 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

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438.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (Art. 236-F.5 RH).

Resolución de 21 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tarrasa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de un inmueble mediante procedimiento de venta extrajudicial de finca hipotecada.

Resumen: El articulo 236-F del Reglamento Hipotecario, relativo al procedimiento notarial extrajudicial de ejecución de hipoteca, continúa vigente por lo que el notario ha de notificar por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para la subasta.

Hechos: Se tramitan un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca que finaliza con la venta extrajudicial ante notario del bien hipotecado.

El registrador señala como defecto que el notario tiene que comunicar por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para las subastas, como exige el artículo 236-F del Reglamento Hipotecario y, dicho extremo no consta acreditado en los documentos que se aportan.

El interesado recurre y alega que los apartados 3, 4 y 5 del artículo 236-F del Reglamento Hipotecario, «fueron derogados por Sentencia del Tribunal Supremo (sala 1.ª) de 4 de mayo de 1998, en virtud de la subordinación que impone el principio de la jerarquía normativa, siendo por ende aplicables los artículos 645 y 648 de la LEC

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero del año 2000 –posterior a la alegada Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1998–, dio una nueva redacción al artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que establece lo siguiente: “ …. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario». Por tanto entiende que están vigentes los artículos del Reglamento Hipotecario que regula la ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario. (AFS)

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439.** EJECUCIÓN DE EMBARGO DE LA TOTALIDAD DE FINCA GANANCIAL ADJUDICANDO «UNA MITAD INDIVISA»

Resolución de 21 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

Resumen: Anotado el embargo sobre la totalidad de una finca ganancial no cabe adjudicar en el remate solo la mitad indivisa, puesto que a los cónyuges no les corresponde una mitad indivisa sobre los bienes singulares.

Supuesto planteado: Se presenta decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución forzosa en el que se había trabado embargo sobre una finca ganancial, notificado a la esposa del deudor. Se adjudica la mitad indivisa de una finca, y se ordena la cancelación de la anotación de embargo y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores las posteriores a la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas.

La registradora suspende la inscripción por dos motivos: porque falta indicar si la finca se encuentra o no libre de arrendatarios, y porque en el decreto de adjudicación se indica que el bien embargado es una mitad indivisa de la finca si bien el embargo se ordenó y se practicó sobre el 100% de la finca.

La DG confirma ambos defectos.

Respecto al primero, confirma su doctrina según la cual en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos. Esta doctrina no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la LAU introducida por la Ley 4/2013, esto es, el 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada en vigor el RD-ley 7/2019, de 1 de marzo, es decir, a partir del día 6 de marzo de 2019, cuestión ajena presente expediente. También es doctrina que, dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, no puede exigirse que la declaración la haga el transmitente, y que es admisible que se efectúe por el adquirente, quien ha de hacerlo en las propias actuaciones judiciales, ante notario o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador. En este caso el recurrente hace dicha manifestación en el escrito de recurso, pero por imperativo del art 326 LH, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por tanto, el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación.

Respecto al segundo defecto: En primer lugar entiende el Centro Directivo que el defecto está comprendido dentro de la calificación registral, puesto que no hace sino calificar la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado en relación con los asientos registrales, para preservar además los derechos del cónyuge del deudor. Respecto al fondo del asunto, expone la jurisprudencia del TS y la propia doctrina de la DG relativa a la naturaleza de la sociedad de gananciales, como una copropiedad germánica o en mano común, como un patrimonio separado pero sin personalidad jurídica propia, en la que ambos cónyuges son indistintamente titulares de un patrimonio sin que ninguno de ellos tenga un derecho actual a una cuota que pueda ser objeto de enajenación ni pueda dar lugar a la acción de división a salvo los supuestos de liquidación del régimen económico. Comparte la DG las conclusiones del TS en recientes sentencias en el sentido de que ni en la fase en que la sociedad de gananciales está vigente, ni cuando ya está disuelta pero todavía no liquidada, corresponde a cada uno de los cónyuges, o a sus respectivos herederos, una cuota indivisa sobre cada bien ganancial, sino que el derecho de cada uno de ellos afecta indeterminadamente a los diferentes bienes incluidos en esa masa patrimonial, sin atribución de cuotas ni posibilidad de pedir la división material. Solo a través de la liquidación será posible atribuir a cada partícipe en dicha comunidad titularidades concretas sobre bienes determinados o sobre cuotas indivisas de los mismos. Y como consecuencia confirma el defecto toda vez que en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido contra uno de los cónyuges se ha practicado una anotación preventiva de embargo sobre la totalidad de un bien que aparece inscrito a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial, y en el decreto de adjudicación se indica que se adjudica lo embargado, que es, según los hechos, una mitad indivisa de la finca. De lo que parece colegirse que el letrado de la Administración de Justicia considera que los derechos que corresponden al ejecutado sobre la finca se concretan en una mitad indivisa de la misma. Pero, como se ha expresado anteriormente, no corresponde a los cónyuges una mitad indivisa sobre bienes singulares. Cuestión distinta sería que se acredite que se ha adjudicado en la liquidación de la sociedad conyugal a la persona contra la que se dirige el procedimiento una mitad indivisa de la finca, en cuyo caso podrá subsanarse el defecto señalado inscribiendo previamente dicha liquidación y adjudicación (art.20 LH), en ausencia de cuya acreditación no puede considerarse que el deudor frente al que se ha seguido el procedimiento de ejecución sea titular de la mitad indivisa adjudicada, cualquiera que sea la situación en que se encuentre la citada sociedad conyugal. (MN)

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440.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 21 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por invasión del dominio público.

Resumen: En la tramitación del art. 199, debe ser tenida en cuenta la oposición de la Administración recibida fuera del plazo de 20 días, pero dentro del plazo de 15 días para calificar la documentación.

Hechos: Iniciada la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para la georreferenciación de determinada finca, se formula oposición expresa por parte del Ayuntamiento con un informe técnico según el cual se invade un bien de dominio público y acompañando documentación tanto gráfica como jurídica.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción debido a que la invasión del dominio público es motivo suficiente para no practicarla, conforme al art. 199 LH.

La recurrente alega que la oposición del Ayuntamiento es extemporánea, carente de justo título de propiedad y no ajustada a la realidad.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Pese a que la oposición de la Administración se produjo pasado el plazo de 20 días que establece el art. 199, puede ser tenida en cuenta por la registradora si la recibe dentro del plazo previsto en el art. 18 LH para la calificación de la documentación, pues en la actuación de aquella debe prevalecer el principio de legalidad.

En cuanto al contenido de la resolución municipal, su pertinencia debe dirimirse en ámbitos distintos del recurso contra la calificación registral en el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica de una finca.

Comentario: No cabe duda de que el dominio público goza de una protección especial por parte de los arts. 199 y 203 LH, protección que ha sido reafirmada en las resoluciones de la DG sobre esta materia. Me consta que este estatus especial es magnificado por algunos registradores, que esperan a inscribir hasta la recepción del informe favorable de la Administración. Considero excesiva esta interpretación, por lo que la solución propuesta por la DG en esta resolución me parece adecuada, aunque carezca de apoyo legal pues el art. 18 LH no otorga al plazo para calificar eficacia alguna sobre la propia inscripción. (VEJ)

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441.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 21 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Piedrabuena por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca.

Resumen: La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la posible invasión de fincas colindantes conlleva la denegación de la inscripción de la georreferenciación alternativa.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la inscripción de una representación gráfica alternativa. En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH, una de las colindantes se opone aportando documentación que incluye determinado contrato privado de acuerdo sobre linderos y un acta notarial de presencia sobre la ubicación de determinadas piedras colocadas a modo de mojones.

El registrador de la propiedad resuelve que «por todo ello y de acuerdo con el artículo 199 (…) se me hace imposible determinar si la representación gráfica alternativa se corresponde con la realidad física de la finca».

Los promotores del expediente recurren alegando, en esencia, que el registrador «no ha valorado correctamente el material probatorio tanto de los solicitantes como de la colindante opositora», y efectúan extensas alegaciones con el fin de intentar desvirtuar la aportada por la opositora.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración.

Por tanto, constatado que existe una controversia entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, el registrador no puede decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca.

Comentario: Las extensas consideraciones del recurrente sobre el contenido de la documentación aportada por la colindante oponente no corresponde hacerlas en sede de recurso gubernativo, sino en un procedimiento contencioso. Al registrador (como al notario en el caso del art. 201.1) no le compete valorar si dicha documentación es suficiente para probar la pretensión de la oponente, sino solo si es adecuada para poner de manifiesto la existencia de una controversia fundamentada. (VEJ)

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443.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN PRACTICADA

Resolución de 17 de agosto de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Molina de Segura n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una inmatriculación.

Resumen: En el caso de que un interesado alegue que hay una situación de doble inmatriculación de dos fincas y solicite la cancelación de una de ellas, el registrador no puede cancelar de oficio la inscripción ya practicada de ninguna de las fincas afectadas sino que ha de acudir al procedimiento previsto en el artículo 209 LH si estima que hay indicios suficientes para ello.

Hechos: Se solicita mediante instancia la cancelación de una inmatriculación de finca alegando el solicitante que coincide con una finca inscrita a su favor. De los hechos resulta que la finca del solicitante fue objeto en su momento de una declaración de exceso de cabida que nunca llegó a inscribirse en el registro.

La registradora deniega la cancelación y, por otro lado, no considera siquiera que existan indicios suficientes para considerar que existe una doble inmatriculación y por tanto para iniciar el expediente de doble inmatriculación recogido en el artículo 209 LH.

El interesado recurre porque a su juicio sí existe una doble inmatriculación e insiste en que se cancele la inscripción de la finca inmatriculada

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Confirma también el criterio de la registradora de no iniciar el expediente por doble inmatriculación, pues de los hechos resulta que la finca del solicitante, que consta inscrita con 27.810 m2, fue objeto en su momento de una declaración de exceso de cabida de 51 567 m2 adicionales, que nunca llegó a inscribirse en el registro (y que quizá motiva la confusión del solicitante). (AFS)

444.** NAVARRA: RÉGIMEN DONACIÓN BIENES DE MENORES SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL 

Resolución de 26 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pamplona n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

446.() VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. NO MANIFESTACIÓN SUELOS CONTAMINADOS

Resolución de 26 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.(JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

447.() PUBLICIDAD FORMAL DE PRECIO Y CONDICIONES DE PAGO

Resolución de 26 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Don Benito a expedir publicidad relativa al precio y condiciones de una transacción.

Resumen: La regla general es que no cabe dar publicidad sobre el precio salvo en los supuestos admitidos por el Centro Directivo.

Supuesto planteado: con ocasión de la inmatriculación de una finca por aportación a la sociedad de gananciales, el colindante notificado solicita información registral sobre el precio y condiciones de la venta.

EL registrador la deniega.

La DG confirma la nota y reitera RR recientes sobre el contenido de la publicidad registral, en particular sobre el precio, reiterando entre otras RR de 27 de Julio de 2022, que fueron resumidas en el informe de agosto según las cuales sólo se admite la inclusión del precio de venta:

1º) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales;

2º) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria;

3º) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y

4º) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende. (MN)

448.*** HIPOTECA DE VIVIENDA HABITUAL SEGUIDA A LA COMPRA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE NO PROPIETARIO

Resolución de 26 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 18 a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (ACM)

Resumen: La Ley 5/2019 (LCCI) no deroga la doctrina DG de que el préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de una vivienda, es un negocio complejo, unitario, que NO requiere el consentimiento del CÓNYUGE ni el otorgamiento del ACTA previa, sin que, en estos casos pueda equiparase al hipotecante no deudor, y ello con independencia de su régimen matrimonial (gananciales o separación).

– Hechos: Una compradora, casada en régimen de separación de bienes, tras adquirir por sí sola una vivienda privativa, otorga, el mismo día con el nº de protocolo siguiente, un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de tal vivienda, haciendo constar que es la “habitual”.

– El Registrador (y luego, su sustituta): califican negativamente por faltar el concurso del cónyuge, tanto en la hipoteca como en el Acta previa del Art 15 LCCI, y en una fundada calificación expone que:

a) El cónyuge que, a los efectos del 1320 CC, debe consentir la hipoteca sobre la vivienda habitual, cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte, debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido de forma análoga, teniendo que otorgar el acta de información previa, según el ap. 3.º Instrucc. DGRN de 20 diciembre 2019, que al no distinguir según la compra y la hipoteca sean o no simultaneas, debe entenderse exigible en ambos casos, sin que sea ya aplicable en estos casos la doctrina del negocio complejo y unitario.

b) Y ello sería así por tratarse la hipoteca de una relación jurídica duradera en el tiempo, a futuro, de modo que la LCCI trataría de proteger todo ese íter negocial, no solo en su constitución, sino también durante su desarrollo y especialmente ante un eventual impago y ejecución, y que el deudor, fiador, hipotecante….. conozcan los diferentes escenarios y sus consecuencias futuras.

c) Y ser esta la interpretación más garantista para todos los intervinientes, no solo el deudor y su cónyuge, también para el acreedor al evitar posibles impugnaciones futuras por falta de asesoramiento adecuado al cónyuge acerca de la hipoteca sobre su vivienda habitual

– La Notario: recurre exponiendo, también fundadamente, que:

a) La Instrucc. DGRN solo exige el consentimiento del cónyuge “en los casos” en que deba intervenir ex art. 1320 CC, por tanto en los casos que no deba intervenir (conforme a la doctrina del negocio complejo ex R. 22 mayo 2006) no será precisa su concurrencia.

b) Además en el momento de formalizarse las escrituras la vivienda adquirida no constituye todavía la vivienda conyugal, aunque pueda existir la intención de destinarla a este fin, como ha señalado el Consejo General del Notariado, de modo que solo necesitará el consentimiento del cónyuge si se constituye posteriormente una hipoteca en garantía de un nuevo préstamo o se realiza una ampliación del principal prestado, pero en ninguno de los casos se destinará propiamente a financiar la adquisición de la vivienda, que ya estaría adquirida.

c) Aunque se trate de una relación jurídica duradera en el tiempo, a futuro, ello es inherente a la inmensa mayoría de préstamos hipotecarios y la LCCI en ningún momento se refiere al cónyuge del deudor ni exige su consentimiento.

d) Y en última instancia porqué no cabe admitir que se limite la facultad de adquisición a un comprador casado que constituye una hipoteca porque necesita financiar la adquisición de la que será su vivienda habitual familiar y, por el contrario, no tenga tal restricción el comprador casado que no necesita tal financiación o acude a otras garantías no hipotecarias; no cabe que al 1º se le limiten las facultades de adquisición exigiendo el consentimiento del cónyuge no adquirente.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera su doctrina clásica del negocio complejo, desde las RR. de 13 mayo y 4 noviembre de 1968, hasta la R. 22 mayo 2006 (cónyuges) pasando por la R. 7 julio 1998 (patria potestad) , que no habría quedado derogada por la LCCI de modo que el préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de una vivienda, constituye, junto la propia adquisición, un negocio complejo, unitario, en que prepondera el acto de adquisición y por tanto NO requiere el consentimiento o asentimiento del CÓNYUGE ni el otorgamiento del ACTA previa, sin que, en estos casos pueda equiparase al hipotecante no deudor, y ello con independencia de su régimen matrimonial (gananciales o separación);

b) Por tanto en estos casos NO resulta aplicable el Art 1320 CC pues la finca ingresa ya gravada en el patrimonio del cónyuge.

c) La DGRN de 20 diciembre 2019 lo que dice es que solo en los casos del art. 1320 CC será preciso el consentimiento del cónyuge como si fuera un hipotecante no deudor; por tanto y “a contrario”, no será necesario cumplir las normas de la LCCI en todos aquellos casos en que tampoco sea necesario el asentimiento o consentimiento del cónyuge a la constitución de hipoteca, como ocurre en supuestos de negocio complejo. (ACM)

449-450.() VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. NO MANIFESTACIÓN SUELOS CONTAMINADOS

Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9 a inscribir una escritura de compraventa por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.

Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 11 a inscribir una escritura de compraventa por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo. (JCC)

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

451. HIPOTECA SOBRE EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN. VIGENCIA DE CERTIFICADO DE TASACIÓN. 

Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por la que se acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo destinado a la construcción de un edificio por una entidad promotora. (CB)

Resumen: Se suspende la inscripción de una hipoteca por haber caducado el certificado de tasación de una finca en construcción por el valor de fin de obra que no consta terminada.

Hechos: [Hipoteca de finca en construcción: escritura de 3 febrero 2022, tasación de 18 noviembre 2021 con dos valores: actual sin obra e hipotético tras la terminación de la obra, que no consta en el Registro].

Registradora: [Se suspende la inscripción de la hipoteca por haber caducado el certificado de tasación del edificio terminado antes del fin de obra].

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

1 […] se plantean dos cuestiones […] sustantivas: La primera, la determinación del […] dies ad quem que ha de tenerse en cuenta para el cómputo del término final de la vigencia del certificado de tasación […] a los efectos de su validez para el procedimiento de ejecución […]

La segunda, la determinación de si el tipo de subasta de un edifico en construcción que se hipoteca […] consistente en el 100 % del valor de tasación fijado en el correspondiente certificado de tasación homologado «como valor hipotético una vez se haya terminado la obra nueva», es válido para la inscripción de los citados pactos de ejecución […]

2 Como cuestión previa [se plantea si el recurso puesto por diligencia en la que se condiciona la impugnación a la calificación negativa, está bien hecho, a lo que la DGSJyFP responde afirmativamente] […] dado que es propio de todo recurso que el registrador calificante [es una registradora] pueda cambiar de opinión a la luz de los argumentos del recurrente […] rectificando su calificación y procediendo a la inscripción del documento, razones de economía procesal y sustantivas, llevan a la admisión de la tramitación del recurso.

Resolución: Revoca el defecto.

Doctrina de la DGSJyFP:

La DGSJyFP establece la siguiente doctrina.

1.- DÍA HASTA QUE VALE EL CERTIFICADO. 3. En cuanto al plazo de vigencia del certificado de tasación […] del artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 marzo, establece […] apartado 4 que «los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe»; ello sin perjuicio que en el certificado de tasación, por la razón que fuere, figurare un plazo de caducidad más reducido, en cuyo caso al mismo habría de estarse.

El carácter terminante de este artículo implica que, a priori, no puedan acceder al Registro de la Propiedad tasaciones que tenga su base en certificados caducados; caducidad que, a estos efectos registrales, habrá de computarse […] como dies ad quem la fecha del correspondiente documento público presentado a inscripción, pues es la única que puede acreditar de forma fehaciente que el certificado de tasación ha sido utilizado dentro del plazo de su vigencia.

Desde esta perspectiva, no puede admitirse como argumento en contra la simple alegación de que la escritura de préstamo hipotecario, por razón de la existencia de defectos que tardaron en ser subsanados, se inscribiera transcurridos esos seis meses; o que no constando en este Registro la terminación de la obra dentro de dicho plazo, la tasación en hipótesis de edificio terminado ha perdido toda su validez a partir de esa fecha […]

En el presente supuesto la fecha de emisión del certificado de tasación es el 19 de noviembre de 2021, su fecha límite de validez es el 19 de mayo de 2022, y la fecha de la escritura de préstamo hipotecario es el 3 de febrero de 2022; por lo que este defecto debe ser rechazado.

2.- VALIDEZ DEL VALOR DE TASACIÓN A LA TERMINACIÓN DE LA OBRA. 4. Respecto a la cuestión de si el tipo de subasta de un edifico en construcción que se hipoteca […] consistente en el 100 % del valor de tasación fijado […] «como valor hipotético una vez se haya terminado la obra nueva», es válido para la inscripción de los pactos de ejecución […]

5. En resumen, el precio o tipo de subasta de la finca hipotecada no es ya una cifra fijada libremente por las partes […] sino que esa cifra debe ajustarse, hoy en día, a los márgenes fijados legalmente respecto del valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real, y sin perjuicio de la cantidad que los licitadores tengan que descontar en sus posturas atendiendo al valor de las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes al crédito del actor, en cuya responsabilidad deberán subrogarse, con carácter real, en caso de adjudicación. […]

Y todo ello, como se ha indicado, con el objetivo de que la tasación que se realice se ajuste, como principio, al verdadero valor del inmueble en el momento en que se elabore el correspondiente informe, circunstancia por la que a éste se le atribuye un plazo de vigencia de seis meses (artículo 62.4 Orden ECO/805/2003), se prohíbe la utilización de elementos especulativos al aplicar el método de valoración (artículo 16.2 Orden ECO/805/2003).

6. Ahora bien, lo que se discute en el presente supuesto es si, con carácter general, es posible la fijación de un tipo de subasta que […] es una cantidad fija y exacta que no está condicionada a circunstancia o evento alguno, en particular la terminación de la obra, aunque tenga la particularidad de que coincida con el valor atribuido a la finca para el caso de que se termine la construcción. En concreto, en el supuesto objeto del recurso el valor de tasación actual de la finca hipotecada es de 1.818.720,00 euros, siendo el valor en hipótesis de edificio terminado el valor de 4.165.094,00 euros.

A este respecto, debe señalarse, como ya hiciera la Resolución de esta Dirección General de 8 de mayo de 2019, que no existe norma alguna que, en el ámbito de la ejecución hipotecaria, imponga expresamente que el tipo de subasta no pueda ser superior al valor de tasación de la finca hipotecada sino únicamente que el tipo de subasta no puede ser inferior al 100% del valor de la tasación […] […]

Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura.

Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.

Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que precisamente es contemplado en la Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la tasación resulta excesiva, puesto que si, analizado el riesgo de la operación, ha decidido dar el préstamo con una hipoteca aparentemente más débil, ello cae dentro del ámbito de su autonomía de la voluntad que no parece encontrarse con obstáculo legal alguno.

Y en todo caso, el acreedor, en estos supuestos, suele emplear el procedimiento de entrega progresiva del capital a medida que se va ejecutando la obra, con el que también se defiende eficazmente de ese riesgo.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación registral respecto del defecto recurrido.

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452.() SENTENCIA FIRME EN REBELDÍA SIN EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Leganés n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia firme por la que se declara la adquisición de una finca por usucapión.

Resumen: para que puedan inscribirse las sentencias dictadas en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

Supuesto planteado: si es inscribible un testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario, dictada en rebeldía procesal de los demandados sin que hayan transcurrido los plazos indicados por la LEC para el ejercicio de la acción de rescisión, pese a constar en diligencia de ordenación la firmeza de la misma.

La DG confirma la nota: De acuerdo con el art. 524.4 LEC, aun cuando conste acreditada en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

Para que proceda la acción de rescisión además de la rebeldía es preciso que el demandado, se encuentre en una de las tres siguientes situaciones: «1.º De fuerza mayor ininterrumpida, que impidió al rebelde comparecer en todo momento, aunque haya tenido conocimiento del pleito por haber sido citado o emplazado en forma. 2.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando la citación o emplazamiento se hubieren practicado por cédula, a tenor del artículo 161, pero ésta no hubiese llegado a poder del demandado rebelde por causa que no le sea imputable. 3.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el demandado rebelde haya sido citado o emplazado por edictos y haya estado ausente del lugar en que se haya seguido el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la Comunidad Autónoma, en cuyos Boletines Oficiales se hubiesen publicado aquéllos»; y que transcurran los plazos del art. 502 LEC: «1. La rescisión de sentencia firme a instancia del demandado rebelde sólo procederá si se solicita dentro de los plazos siguientes: 1.º De veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se hubiere practicado personalmente. 2.º De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente. 2. Los plazos a que se refiere el apartado anterior podrán prolongarse, conforme al apartado segundo del artículo 134, si subsistiera la fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia, pero sin que en ningún caso quepa ejercitar la acción de rescisión una vez transcurridos dieciséis meses desde la notificación de la sentencia».

Es doctrina reiterada también de la DG que tanto el transcurso de los plazos, como el cómputo de los mismo, es decir, la apreciación de la existencia de la fuerza mayor y de la forma en que se han hecho las notificaciones, no son apreciables por el registrador, sino que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. Y todas estas circunstancias son esenciales para la calificación del registrador, puesto que mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva. (MN)

453. INCIDENTE DE OPOSICIÓN POR CLÁUSULA ABUSIVA EN EJECUCUCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS

Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Seu d’Urgell, por la que se deniega la cancelación de la nota marginal puesta al margen de expedición de certificación de dominio y cargas de la hipoteca que estaba en ejecución y de las sucesivas inscripciones, cancelaciones y anotaciones practicadas como consecuencia de la ejecución hipotecaria terminada, y que han sido ordenadas por mandamiento judicial. (CB)

Resumen: Se suspende una cancelación por no haber sido parte en el incidente sobre cláusulas abusivas Coral Homes, SLU que adquirió por aportación de Buildingcenter, SAU  por aumento de capital. Buildingcenter había adquirido por cesión de remate del ejecutante Caixabank. La DGSJyFP confirma el defecto.

Hechos: 1. El presente recurso tiene como objeto un mandamiento judicial que ordena la cancelación de los asientos registrales practicados a consecuencia de la ejecución de una hipoteca.

Dicha ejecución culminó con la adjudicación mediante resolución judicial firme de la finca […] a […] «Buildingcenter, S.A.U.», distinta del ejecutante [Caixabank], pero que ha sido parte en el recurso de apelación. Posteriormente la citada sociedad adjudicataria, con anterioridad a la interposición de un segundo incidente extraordinario de oposición a la ejecución, aportó la finca hipotecada a […] «Coral Homes, S.L.U.», que no consta en el expediente que haya sido parte en el indicado incidente procesal ni en el posterior recurso de apelación [pese a que no ha querido personarse y ha sido defendida por su otro yo].

El citado mandamiento judicial del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de La Seu d’Urgell da cumplimiento a un auto judicial de la Audiencia Provincial de Lleida dictado tras la tramitación del recurso de apelación de la resolución recaída en un incidente extraordinario de oposición en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, auto por el que [1] se declara nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado que fundamentó la ejecución [2] y, por no haberse verificado la entrega material de la finca hipotecada, ordena la cancelación de todos aquellos asientos registrales a que hubiera dado lugar la ejecución hipotecaria.

Registradora: La registradora de la Propiedad […] entiende que, una vez producida la transmisión de la propiedad a un tercero [¡qué tercero tan artificial!], la cancelación de la inscripción practicada a favor del rematante no ejecutante, en virtud del decreto de adjudicación declarado ineficaz, así como la cancelación de la inscripción posterior de transmisión de la finca a un tercero, precisará que, una vez obtenido el auto estimatorio de la oposición en el que se acuerde el sobreseimiento de la ejecución y, como consecuencia de ello, la ineficacia del decreto de adjudicación, y en su caso de esa transmisión posterior, exige que los mismos hayan sido parte en los incidentes procesales que les afecten.

Resolución: Confirma el defecto.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 La cuestión relativa al control del carácter abusivo de los pactos contenidos en un contrato que ha dado pie a un procedimiento de ejecución y su relación con los efectos de la cosa juzgada de las resoluciones judiciales firmes dictadas en dicho procedimiento, ha sido enormemente controvertida.  […]

Así, en su reciente Sentencia de 17 de mayo de 2022, número de expediente C-600/19, el Tribunal ha sentado una serie de conclusiones que son de especial relevancia para este tema:

En primer término, se reconoce la posibilidad, con ciertas condiciones, de enjuiciar la abusividad de una cláusula del préstamo que dio pie a la ejecución, aun después de haber ésta concluido por resolución firme […]

Pero, por otro lado, deja siempre a salvo de los efectos de dicha declaración de una cláusula como abusiva a los terceros adquirentes ajenos a la relación contractual […]

3. En Derecho Español la transmisión de la propiedad está basada en el sistema del título y el modo. […]

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de la Sala Primera número 414/2015, de 14 de julio, ha afirmado sobre el particular [que] […] una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (art. 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), este será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil». […]

4. Por otra parte, como consta en los hechos, en el presente caso, la resolución judicial que pone fin al incidente sobre el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado del crédito garantizado por la hipoteca se dicta cuando la finca está ya inscrita a favor de un tercero, la sociedad mercantil a la que la sociedad cesionaria del remate y adjudicaría judicial la había aportado en escritura pública de ampliación de capital social de fecha 16 de noviembre de 2018.

Por tanto, se trata, no solo de un propietario que ha adquirido el dominio desde de la expedición del testimonio del decreto de adjudicación, sino de un titular posterior y protegido por la eficacia del Registro de la Propiedad [salvo lo que diga la ley].

De acuerdo con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea recogida en la citada Sentencia de 17 de mayo de 2022 los terceros propietarios adquirentes en una ejecución hipotecaria o que traigan causa de los mismos, han de quedar protegidos frente a posibles reclamaciones sobre el carácter abusivo de alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario.

Desde este punto de vista, el auto judicial objeto de calificación contraviene la doctrina de dicha Sentencia, porque ordena la cancelación de la inscripción realizada en favor de quien había adquirido la titularidad de la finca por virtud de una transmisión operada por el adjudicatario no ejecutante en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

5. En relación con la calificación registral de documentos judiciales, ésta ha de ceñirse a los límites que señala el artículo 100 del Reglamento Hipotecario que, en ningún caso, permite al registrador revisar el fondo de las resoluciones judiciales. […]

Y dentro de ese ámbito de calificación reconocido por el Tribunal Supremo, el registrador sí debe examinar, conforme a lo previsto en el citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario, otra serie de extremos: «La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro». […]

58. No obstante, en tal situación, el consumidor debe poder invocar, en un procedimiento separado posterior, el carácter abusivo de las cláusulas del contrato de crédito hipotecario para poder ejercer efectiva y plenamente los derechos que le asisten en virtud de dicha Directiva para obtener una indemnización por el perjuicio económico causado por la aplicación de dichas cláusulas». […]

Consecuentemente, la resolución judicial calificada en este expediente resulta incongruente con el tipo de procedimiento o juicio en el que se ha dictado, debiendo la registradora calificar dicho extremo en los términos examinados.

6. Por otra parte, como ha manifestado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5 de febrero de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión, máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.

Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular registral, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución. […]

Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda– es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado o, en todo caso, no consta en la documentación aportada para la calificación, sino que solo resulta de una afirmación no acreditada vertida en el recurso.

En el caso de que el procedimiento, como parece ocurre en este supuesto, se haya entendido exclusivamente contra el adquirente cuya titularidad se anula –pero que dejó de ser titular registral en virtud de otra transmisión posterior inscrita–, la sentencia sólo producirá efectos contra éste de conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento (art. 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); pero no contra el titular registral del dominio en virtud de inscripción vigente, cuya cancelación se pretende y que no fue parte en dicho procedimiento [se revoca la calificación respecto de este polifacético interesado].

8. La conclusión desestimatoria del recurso interpuesto que se deriva de las consideraciones anteriores no puede verse enervada por las alegaciones del recurrente, referidas a la identidad subjetiva en la composición del capital de la sociedad mercantil titular registral de las fincas objeto de la litis (la sociedad «Coral Homes, S.L.U.») respecto de la sociedad demandada en el procedimiento concluido con la sentencia calificada («Caixabank, S.A.» o «Buildingcenter, S.A.U.»), entendiendo la recurrente que procede aplicar la doctrina jurisprudencial sobre el levantamiento del velo societario [que se expone detalladamente a continuación] para permitir remover el obstáculo de la falta de cumplimiento del requisito del tracto sucesivo. […]

9. Por tanto, en el presente supuesto y desde el punto de vista registral, instado un incidente extraordinario de oposición –por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado– dentro de una ejecución hipotecaria que ha concluido con la adjudicación de la finca hipotecada a un tercero que también la ha transmitido, incidente de oposición en el que han sido demandadas unas personas distintas del vigente titular registral, no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo (salvo que respecto de estas dos circunstancias se acredite lo contrario), y no tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, ni encuadrable en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación de la doctrina de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de mayo de 2022 y del tracto sucesivo registral recogido en el citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

En consecuencia, esta dirección general ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación registral negativa recurrida.

OBSERVACIONES: Tantos argumentos juntos y ninguno por sí solo o todos juntos sirven para desvirtuar la evidencia y es evidente que Caixabank, Buildingcenter y Coral Homes son lo mismo, aunque no sepamos bien qué es ese algo, si hay alguien detrás del mismo o es sólo un conjunto de bienes con vida propia.

Equiparar el tercero hipotecario con ese artificio es desvalorizar al tercero hipotecario y la garantía que representa para los legítimos derechos individuales de personas existentes. En esa desvalorización aparece la presente resolución, empeñada en proteger algún poderoso espectro, en detrimento de las garantías de personas reales.

454.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO. LEGITIMACIÓN ART. 199 LH

Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de una finca.

Resumen: La falta de legitimación y de acreditación de la identidad del promotor del expediente justifican la suspensión del expediente del art. 199 LH antes de su inicio; no así, las dudas de identidad del registrador. 

Hechos: Se promueve mediante instancia privada la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca por quien manifiesta ser uno de los herederos del titular registral, quien aporta un acta de declaración de herederos abintestato. La representación gráfica alternativa aportada refleja una reducción del 40% de la superficie registral, motivada, según dicha instancia, por una construcción que invade dicha finca. Según el promotor del expediente la superficie real es la que figura en el Registro.

El registrador de la propiedad suspende el inicio del procedimiento del art. 199.2 LH por los siguientes motivos: 1) no está legitimada la firma de quien presenta la instancia privada; 2) el promotor del expediente no está legitimado para ello, pues no es el titular registral; 3) la reducción de superficie pone de manifiesto la existencia de un negocio jurídico encubierto mediante la inscripción de la representación gráfica (debe proceder a segregarse la porción de terreno ocupada por la construcción que invade la finca); 4) a efectos de la localización de la finca, no se acredita el número de gobierno que figura en la instancia.

El interesado recurre alegando que la petición de inscripción de la georreferenciación alternativa mediante la solicitud del inicio de expediente del art. 199.2 LH es un supuesto de aceptación tácita de la herencia. Respecto a las dudas en la identidad de la finca, afirma que no se ha producido ninguna disminución de cabida, pues la finca sigue teniendo 260 metros cuadrados, pero que la disminución de superficie de la georreferenciación aportada con respecto a la que figura en el Registro, que es la real, según el recurrente, se produce por la invasión de la finca colindante.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador en todos sus extremos; si bien añade que, una vez se subsanen los defectos de falta de legitimación del promotor y de las firmas de los promotores o de ratificación ante el registrador, este debe continuar la tramitación del art. 199.

Doctrina (siguiendo el orden expuesto de los defectos):

1) Respecto de la falta de legitimación notarial o de ratificación ante el registrador de la firma, reitera la regla general es que los títulos mediante los que se solicita la inscripción han de ser públicos, conforme al artículo 3 LH; y en los excepcionales casos en los que se admiten documentos privados para solicitar la inscripción, como en el caso del inicio del expediente del art. 199, la firma del solicitante ha de estar legitimada notarialmente, o bien ratificarse ante el registrador, a efectos de dotar de autenticidad al documento, sin perjuicio de la posibilidad de utilizar una instancia privada con firma electrónica del promotor y presentada telemáticamente a través del cauce previsto para ello por el Colegio de Registradores.

2) La inscripción de la representación gráfica debe solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, conforme al art. 199.1, párrafo 1º. Aun en el caso de que se considere la existencia de una aceptación tácita, el promotor sigue sin ser titular registral. Por otra parte, la tramitación del expediente es un acto de administración, por lo que, de estar la finca en régimen de cotitularidad o comunidad romana, por aplicación del art. 398 CC, se exigiría el acuerdo de la mayoría de los partícipes, circunstancia que tampoco se cumpliría si se hubiera inscrito ya la herencia.

3) Las objeciones del registrador a continuar el expediente han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente.

En el presente caso, coincide la superficie registral de la finca con la de «la georreferenciación que ahora se pretende inscribir […] Por ello, coincidiendo la superficie, se está solicitando aplicar al folio registral la misma realidad física que englobaría la originaria finca registral, incluyendo la supuesta invasión ocasionada por la construcción, como perturbación de hecho de la finca […] Si el promotor del expediente alega que la georreferenciación de la otra finca se solapa con la suya, o como en el presente caso, que la construcción de otra finca invade parcialmente la suya, debe el registrador tramitar el expediente del artículo 199, practicando las notificaciones correspondientes a los colindantes, que permita a éstos realizar las alegaciones que estimen pertinentes, que el registrador habrá de valorar, a los efectos de efectuar una calificación positiva o negativa».

4) La DG no entra en su examen.

Comentario: No me queda claro en este supuesto de hecho si se pretende la inscripción de la georreferenciación con la superficie que figura en el Registro o con la reducción de superficie originada por la invasión de la finca por otra colindante. De los fundamentos jurídicos de la resolución parece desprenderse lo primero; pero de la nota de calificación parece deducirse que la georreferenciación recoge la invasión, por lo que se pretendería una reducción de superficie que podría encubrir un negocio jurídico de transmisión de la porción invadida. En este último caso, parece claro que si el registrador alberga dudas fundadas sobre dicho posible encubrimiento debe suspender el expediente, pues la falta de oposición de los colindantes no aclararía dichas dudas (incluso las corroboraría). Ahora bien, la afirmación del interesado de que la superficie real es la registral parece dar a entender que no pretende una reducción de superficie, en cuyo caso, como se desprende de la doctrina de esta resolución, la invasión sería una mera perturbación de hecho que no entraría en juego para determinar si la representación gráfica es inscribible (aunque la aportación de una representación gráfica alternativa da a entender que la catastral sí que recoge la pretendida invasión, con lo cual ya no sería una perturbación de hecho).

Por otra parte, la DG sigue considerando la inscripción de la representación gráfica de la finca con rectificación de descripción como un mero acto de administración que puede realizarse mediante instancia privada, incluso sin legitimación notarial de la firma si esta es electrónica. Me parece contradictorio que se pretenda atribuir tanta eficacia a la incorporación de la representación gráfica y que, sin embargo, se rebajen tanto las garantías exigidas para su inscripción; como me parece incoherente que para inmatricular una finca de 50 m2 se requiera escritura pública y para un exceso de cabida de 1000 m2, o incluso para una reducción de superficie del 40% como en este caso, baste una instancia privada; y que para un «acto meramente registral», como le gusta decir a la DG, que es la segregación (acto que, sin embargo, requiere de licencia urbanística) sea necesaria escritura pública y, en cambio, para una rectificación de superficie que puede tener mucha más entidad, no se requiera.

Con esta doctrina no solo se está laminando progresivamente la función notarial: se está poniendo en peligro la seguridad jurídica. Imaginemos que en el caso que nos ocupa se pretende la reducción de superficie y que el propietario de la finca colindante invasora es el propio promotor del expediente; imaginemos en cualquier supuesto los perjuicios que puede ocasionar una reducción de superficie al titular registral: aun suponiendo que su identidad esté garantizada con la firma electrónica o en la instancia con firma legitimada, ¿no es necesario además un consentimiento capaz, libre e informado? Además, las garantías del art. 199 son inferiores a las del art. 201.1/203: ¿se pueden equiparar sin más los efectos de ambos procedimientos? ¿No estaba pensado el expediente del art. 199 para aquellos supuestos en que no fuere necesario rectificar la descripción registral? (VEJ)

455.** COMPRA POR SOCIEDAD CIVIL ALEMANA REPRESENTADA POR APODERADO

Resolución de 29 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa. (IES)

Resumen.- la ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español.

Hechos.- Se formaliza la compra de un inmueble por una sociedad civil alemana representada por un apoderado.

Se reseña en la escritura el poder otorgado ante notaria alemana y se incluye el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas fehacientemente. También afirma el notario que los datos de identificación (denominación, forma jurídica, y en especial el objeto y domicilio) han sido acreditados con copia testimoniada de la escritura referida incorporada a la copia autorizada de dicho poder y añade lo siguiente: «Yo, el Notario estimo acreditada la existencia y válida constitución de la sociedad extranjera otorgante, y estimo que los títulos extranjeros exhibidos son equivalentes a los documentos públicos españoles necesarios para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los negocios jurídicos que se formal izan en la presente escritura». Igualmente, expresa lo siguiente: «Me asegura el apoderado compareciente que la persona que representa existe, que no ha variado la su personalidad jurídica ni su objeto social y que sus facultades representativas se hallan plenamente vigentes. En particular, a los efectos del artículo 36 del Reglamento Hipotecario, yo, el notario, asevero que se han observado las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el presente acto, según la legislación aplicable en Alemania, país de nacionalidad y de residencia de la poderdante». Además, se indica el número de identificación de extranjero tanto del apoderado como de la sociedad civil representada.

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, «es necesario que se identifique a todos los socios que componen la sociedad civil alemana con el correspondiente NIE, señalando que son los únicos socios de la respectiva sociedad». Añade que «la jurisprudencia federal, especialmente a partir de la sentencia del Tribunal Federal alemán de 4 de diciembre de 2008, contra el criterio del Registro de la Propiedad, mantuvo sin embargo la posibilidad de inscripción registral a nombre exclusivamente de la sociedad civil. Como consecuencia de este conflicto, el legislador optó por reformar el § 47.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung), mediante una fórmula salomónica, consistente en permitir el registro de la propiedad inmobiliaria a nombre de la sociedad civil, pero haciendo constar la identidad de los socios (…)».

Aunque la adquisición pueda ser realizada por el representante legal previsto estatutariamente, la escritura debe identificar a tal efecto a todos los socios que forman parte de la sociedad civil, señalando que son los únicos socios, e identificarlos en su caso con el correspondiente NIE.

El notario recurrente alega: a) que se aplica la ley española a las condiciones y procedimiento de las inscripciones registrales y b) que a la representación voluntaria de la sociedad civil alemana se aplica la ley española, según el artículo 10.11 del Código Civil y corresponde a la notaria alemana evaluar la personalidad jurídica de la sociedad civil compradora y las facultades del representante legal de ésta para otorgar el poder para comprar el inmueble.

Dirección General.-Estima el recurso y revoca la calificación.

la ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español, conforme a los artículos 10.1 del Código Civil y 58 y 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (R. 6 de marzo de 2020); según la ley española, la adquisición de inmuebles por una sociedad civil constituida en escritura pública es inscribible en el Registro de la Propiedad a nombre de dicha sociedad, sin necesidad de reflejar en el asiento los datos de identificación de los socios (cfr., por todas, la R. 14 de febrero de 2001); el notario autorizante de la escritura calificada ha emitido juicio sobre equivalencia funcional del documento representativo reseñado y sobre juicio de suficiencia de las facultades representativas acreditadas (que incluye juicio sobre existencia de la persona jurídica compradora conforme a la ley alemana –cfr. artículo 9.11 del Código Civil español–), sin que pueda quedar desvirtuado por las consideraciones que expresa la registradora sobre la forma de inscripción de negocios análogos en el Registro de la Propiedad alemán y también se cumple la normativa sobre indicación de número de identificación de extranjero tanto de la sociedad representada como del representante (cfr. artículos 254 de la Ley Hipotecaria, 23 y 24 de la Ley del Notariado, 156.5.ª del Reglamento Notarial y 18.1, 23.1 y 27.2.c) del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio). En consecuencia, la objeción que opone la registradora a la inscripción solicitada no puede ser confirmada.

Resumen: No pueden ser emprendedores de responsabilidad limitada, ni por tanto inscribirse en el Registro Mercantil, los llamados “autónomos societarios” a los efectos de la legislación de la Seguridad Social.

Hechos: Por acta notarial de inscripción de emprendedor individual de responsabilidad limitada (EIRL) Ley 14/2013, dos personas físicas declaran su voluntad de constituirse en emprendedores individuales de responsabilidad limitada. Manifiestan que son “autónomos societarios”, en el sentido de que “no desarrollan directamente la actividad profesional, sino mediante sociedades por ellos administradas”. Identifican esas sociedades y señalan el inmueble que habría de beneficiarse de la limitación de responsabilidad que permite el artículo 8 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización

El registrador deniega la inscripción pues conforme a la Ley 14/2013 de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, el EIRL “debe ser una persona física que ejerza una actividad empresarial o profesional”, que debe inscribirse en el Registro Mercantil conforme a los artículos 87 y ss del Reglamento RM que exigen la necesidad de expresar el objeto de la empresa, así como acreditar la correspondiente declaración fiscal de comienzo de actividad”. También es necesario indicar el CNAE (según hace ver además la notario autorizante en sus observaciones). Los solicitantes, según resulta del acta, “no ejercen ninguna actividad empresarial o profesional para la cual puedan aplicar la limitación de responsabilidad establecida por la Ley”. Es decir que “por ser administradores de varias sociedades no son empresarios respecto de las actividades de las mismas”. Y tampoco existe una actividad profesional que se califique como “autónomo societario”.

Los interesados recurren: explican las razones, (que no son otras que las de limitar su responsabilidad por los avales prestados a sus sociedades), por la que desean cobijarse bajo la figura del EIRL, y que lo que se exige en la calificación son unos requisitos que la ley no establece. Dicen que ejercen su actividad empresarial a través de unas sociedades y que por ello “son emprendedores del art. 3 de la Ley 14/2013. Un emprendedor es quien emprende comenzando una actividad y asumiendo los riesgos de la misma, independientemente del vehículo que utilice para ello”.

La notario autorizante por su parte informa, explicando de forma muy completa la finalidad perseguida por la Ley de Emprendedores, que un medio adecuado para evitar uno de los riesgos que padece todo empresario individual, que es el de la responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil, es el de inscribirse como EIRL, y que los llamados “autónomos societarios” en cuanto “son personas físicas que ejercen su actividad empresarial a través de una sociedad mercantil”, pueden entrar en “los términos amplios y generosos de la Ley”…

En cuanto a los requisitos de la inscripción (art. 79 y concordantes del RRM) dice que se cumplen pues se señala la actividad a desempeñar y en la propia acta se indicó la necesidad de obtener el alta censal como obligados tributarios.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Se centra el problema en si es posible inscribir en el Registro Mercantil como EIRL “a quienes no ejerzan directamente, en su propio nombre, la correspondiente actividad económica, sino que lo hagan a través de sociedades por ellos administradas”.

Son los emprendedores conocidos como “autónomos societarios”, que no es “un concepto legalmente reconocido en el ámbito del derecho privado”.

Su concepto se encuentra en el ámbito del derecho administrativo y en concreto en la legislación de la Seguridad Social, “para aludir a quienes ejerzan funciones de dirección y gerencia, o presten otros servicios para una sociedad de capital, a título lucrativo y de forma habitual, personal y directa, y posean, además, el control efectivo, directo o indirecto, de la compañía, personas que obligatoriamente quedan incluidas en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos (vid. artículo 305 del Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre”).

Por su parte el artículo 3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, indica que “se consideran emprendedores aquellas personas, independientemente de su condición de persona física o jurídica, que desarrollen una actividad económica empresarial o profesional, en los términos establecidos en esta Ley”.
Es decir que incluye no solo a los comerciantes sino también “a los agricultores, ganaderos, artesanos o profesionales, sectores de actividad que, por herencia histórica, han venido ubicándose fuera del ámbito del Derecho Mercantil”.

Por consiguiente EIRL es solo la persona física que ejerce la actividad en su propio nombre, y es él exclusivamente el que “puede limitar su responsabilidad por las deudas que traigan causa del ejercicio de su actividad empresarial o profesional mediante la adquisición de la condición de «emprendedor de responsabilidad limitada”.

A la vista de todo ello se ve claro que en el supuesto planteado los solicitantes, como “ellos mismos reconocen en la correspondiente acta y en las alegaciones del recurso, ejercen su actividad a través de sociedades que ellos administran; es decir no tienen la condición de emprendedores” y no pueden acogerse a los beneficios de la limitación de responsabilidad.

Comentario: Importante resolución en cuanto sale a paso de una posible utilización indebida de la limitación de responsabilidad – ahora ampliada, Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas- del llamado Emprendedor de Responsabilidad Limitada, creado por la Ley 14/2013 de 27 de septiembre.

A la vista de la resolución resulta claro que para ser emprendedor y consiguientemente también emprendedor de responsabilidad limitada, es necesario que la actividad económica empresarial o profesional se ejerza en nombre propio y no a través de una persona jurídica interpuesta. Dado el privilegio que supone la limitación de la responsabilidad universal del artículo 1911 del CC, las normas que permitan esa limitación de responsabilidad deben ser de interpretación estricta para evitar que por medio de subterfugios o por medio de un verdadero fraude de ley, se incremente de forma desmesurada las personas que gozan de limitación de responsabilidad. Si la institución del crédito es útil para generar riqueza, es necesario proteger a los acreedores, pues de otra forma muy pocos querrán arriesgar sus capitales en el desarrollo empresarial. Por consiguiente, la creación del EIRL es útil en cuanto permite al trabajador o profesional autónomo dejar a salvo, al menos parcialmente, su patrimonio personal y ahora también empresarial, pero para que ello sea posible deben cumplirse las exigencias legales de forma íntegra pues son precisamente estas exigencias las que permitirán dar seguridad al tráfico mercantil y generar confianza en acreedores o proveedores. (JAGV)

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462.*** SENTENCIA DECLARANDO LA INEXACTITUD DE UN ASIENTO REGISTRAL. SIGNIFICADO DEL ALLANAMIENTO A LA DEMANDA.

Resolución de 3 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Barcelona, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declaraba la inexactitud del asiento registral de una sociedad y se ordenaba su rectificación, mediante la inscripción de los acuerdos contenidos en dos escrituras públicas

Resumen: No es inscribible una sentencia que proclama la inexactitud el registro por falta de dos inscripciones, si la demanda, aparte de dirigirse contra los obligados a procurar la inscripción, no se dirige también contra la propia sociedad. Una sentencia con allanamiento a la demanda en el caso de la resolución se declaró no inscribible.

Hechos: El supuesto versa sobre una sentencia en la que se declara la inexactitud de un asiento registral de la hoja de una sociedad ordenando al mismo tiempo que se inscriba el cese y nombramiento de administrador que consta en determinada escritura, y la inscripción de un cambio de socio único que consta en otra escritura, testimoniadas ambas en la sentencia. Es de hacer constar que la demanda se dirigió exclusivamente contra el nuevo administrador y socio único el cual se limitó a allanarse a la demanda.

 El registrador califica negativamente la sentencia por los siguientes motivos:

1º.- Falta de “claridad en cuanto al asiento que se declara inexacto y la rectificación del mismo”. Por ello debe aportarse testimonio de la demanda, pues “de la sentencia no resulta el contenido de los acuerdos declarados nulos” … y no todo acto o negocio es inscribible en la hoja de la sociedad (numerus clausus). Art. 100 RH, art. 80 RRM, 6 y 58 RRM.

2º.- No se presentan las escrituras reseñadas en la sentencia necesarias para la práctica de la inscripción… 

3º.- La sociedad está dada de baja en la AEAT. Art. 96 RRM.

4º.- Cierre de hoja por falta de depósitos de cuentas. At. 282 de la LSC y 378 del RRM.

 El demandante, que es el administrador cesado, recurre: hace constar que la sociedad es unipersonal y que el socio único vendió todas las participaciones procediéndose a otorgar dos escrituras públicas, una de cambio de socio único y otra de cese y nombramiento de e administrador. Ninguna de ellas fue inscrita en el Registro por lo que sigue recibiendo toda clase de notificaciones dirigida a la sociedad. Por ello demandó al anterior administrador y socio único el cual se allanó a la demanda. En consecuencia, la sentencia declaró la inexactitud registral y dispuso la inscripción del contenido de las escrituras públicas pendientes. En suma, lo que se solicita es la inscripción del contenido de la sentencia que es claro y no la inscripción de las escrituras públicas, por lo que se tratará de una excepción al cierre registral tanto por la baja en el índice de la AEAT, como por falta de depósito de cuentas.

El registrador en su informe desiste del primer defecto, y señala que el NIF de la sociedad ha sido revocado con fecha posterior a la calificación.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG empieza señalando que las decisiones judiciales están sujetas a la calificación registral (art. 18 Ccom, 6 y 80 RR), por lo que el registrador debe examinar las formalidades extrínsecas, los obstáculos que surjan del Registro, la competencia del juez o tribunal y la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado.

Sigue diciendo que en la sentencia se declara la inexactitud del Registro, cuya rectificación puede hacerse, si la inexactitud proviene de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica, mediante la presentación de los títulos pertinentes o por resolución judicial siempre que la demanda haya sido dirigida contra todos aquellos a los que el asiento confiera algún derecho, lo que no sucede en este caso en que no ha sido demandada la sociedad.

La consecuencia de ello es que lo procedente en este caso es “es presentar en el Registro las escrituras públicas que documentan los actos pendientes de inscripción, ya que en el Registro no existe ningún error, sino sólo la falta de la inscripción de las mismas”. Insiste en que la falta de presentación no puede ser suplida por la sentencia.

También argumenta, dado que existe un allanamiento del demandado, que según el TS (vid. Sentencia de 18 de junio de 1965) ese allanamiento “es una declaración de voluntad del demandado por lo que muestra su conformidad con las pretensiones del actor”, siendo su principal efecto que el juez debe dictar sentencia conforme a aquello que el actor pidió en su demanda, salvo que el allanamiento contraríe el interés o el orden público o resulte perjudicial para tercero, que no es el caso. Es decir que para la DG no hay pronunciamiento del juez sobre el fondo del asunto ni sobre el cierre registral, “y no se reputa indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, ya que éste debe ser congruente con la naturaleza del acto inscribible, máxime cuando es diferente el ámbito de la calificación registral de los documentos judiciales o de los notariales”.

En cuanto a los dos cierres registrales sobre el primero ratifica su doctrina y debido a que lo inscribible son las escrituras y no la sentencia, no procede la inscripción y respecto del cierre por no depósito de cuentas precisa que el cierre no opera si las cuentas no han sido aprobadas pues en tal caso se aplica el punto 5 del artículo 378 del reglamento del Registro Mercantil.

Comentario: El supuesto de hecho que contempla esta resolución en el cual una persona queda prisionera en la hoja de la sociedad, debido a que su sucesora en la administración no cumple sus obligaciones de presentación de documentos a inscripción son, aparte de no deseables, excesivamente frecuentes. Efectivamente si un órgano de administración entrante no cumple con sus obligaciones de procurar la inscripción en el plazo, en su caso señalado por el RRM, los antiguos administradores van a ser considerados por los terceros desconocedores de esa situación como los verdaderos administradores.

El caso que se presenta en esta resolución es exponente claro del anterior problema. Pese a la demanda y pese a la sentencia, el antiguo administrador y anterior único socio, va a seguir figurando en la hoja de la sociedad.

La DG no tiene en la sentencia, fundamentando la no posibilidad de inscripción de la misma en que la sociedad no fue demandada y es obvio que la propia sociedad es directamente afectada por la sucesión de inscripciones que deben producirse. Por eso deniega la posibilidad de inscripción de la sentencia, quedando como única posibilidad la de inscripción de las escrituras pendientes que se van a encontrar con el casi insalvable obstáculo de la baja en el Índice de Entidades de la AEAT, a lo que en este momento se va a unir también la revocación del NIF. Un auténtico tormento para el administrador cesado que tendrá que invertir bastante tiempo y dinero en solucionar el problema.

Ahora bien ¿está suficientemente justificada la posición de la DG en este caso concreto? En puros términos formales sí, pero en términos puramente materiales, si tenemos en cuenta que la sociedad era unipersonal y que fue demandado al parecer el socio único, el hecho de que la sociedad no fuera demandada creemos que pudo obviarse. Si la DG hubiera revocado la nota, lo inscrito sería la sentencia y como resolución judicial que es no hubiera encontrado obstáculo en ninguno de los cierres existentes en ese momento. La sentencia además estaba clara en cuanto a lo pretendido pues el registrador desiste de ese defecto.

La argumentación de la DG, basada en el allanamiento en virtud del cual dice que el juzgado no entra en el fondo del asunto nos parece, sin ser procesalistas, muy débil. En sentencia del TS, por citar alguna, 783/2022 de la Sala de lo Civil de fecha 28/02/2022, N.º de Recurso: 5537/2018, con cita de otras varias nos viene a decir que el “allanamiento de la parte recurrida/demandada también tiene efectos en casación y debe dar lugar a la estimación de la demanda, en aplicación del principio dispositivo que rige en el proceso civil (art. 21 LEC)”. Por su parte este artículo 21 nos dice que «cuando el demandado se allane a todas las pretensiones del actor, el tribunal dictará sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitado por éste». Es decir que el allanamiento “es una manifestación de conformidad con la petición contenida en la demanda, hecha por el demandado al contestar a ella, o en otro momento procesal, y constitutivo de un medio de extinción del proceso a virtud del reconocimiento y conformidad del demandado, que puede comprender todas las materias de carácter privado que sean objeto de pretensión por las partes y que sean disponibles por ellas, porque no es lícito, dentro del orden jurídico, oponerse a que los interesados hagan de lo suyo lo que a bien tengan”. Por tanto, si el demandado no se opone es porque se conforma con la pretensión del demandante, y, en consecuencia, se dicta una sentencia estimatoria. El juez lógicamente no va a entrar en el fondo del asunto pues el demandante ya ha recibido la satisfacción de su demanda, pero ese no entrar en el fondo se traduce en una sentencia, y el juez ya habrá ponderado que ese sentencia no se produce en perjuicio de tercero como puede ser la Hacienda Pública, pues en otro caso lo hubiera denegado. La rebeldía procesal, aunque no es comparable, pues esa rebeldía no supone ni allanamiento ni aceptación de los hechos objeto de la demanda, provoca sentencias dictadas sin contestación a la demanda y son perfectamente inscribibles, adoptadas las cautelas legales. No vemos muy claro el por qué las sentencias dictadas en virtud de allanamiento del demandado no van a poder ser inscritas por sí solas. Quizás la DG no debió entrar en el problema del significado del allanamiento pues su resolución se justificaba suficientemente en que la sociedad no fue demandada.

Como conclusión cuando se den estos supuestos que como decimos son relativamente frecuentes, parece que lo conveniente será demandar a todas las partes, es decir no sólo al administrador que incumple sus obligaciones, al que además se le podrán exigir daños y perjuicios, sino también a la sociedad y a la propia Agencia Tributaria. (JAGV)

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