CRISIS DE LA ECONOMÍA Y DE LAS NOTARIAS
 

Daniel Iborra Fort, Notario de Vilafranca del Penedès (Barcelona)

Si preguntamos a nuestros conciudadanos, que se alimentan informativamente por los canales tradicionales, sobre el origen de nuestra crisis económica, una gran parte contestaría que todo procede de la crisis inmobiliaria de Estados Unidos que se generó en agosto del 2.007 y hasta encontraremos, sin duda, a bastantes que nos responderán que proviene de la gran crisis financiera internacional que se desarrolló en  el último cuatrimestre del 2.008, y que surgiendo, también, del mismo país se globalizó, sorprendiendo a todos los dirigentes políticos  del mundo, sin exclusión.

Sin embargo, no fue esta la experiencia que viví desde mi despacho profesional.

Yo tenía la costumbre de ordenar y leer las estadísticas y los estudios sobre la evolución del mercado inmobiliario.

Cuando se publicaron las correspondientes al año 2.006 (80/85.000 de media mensual) comprobé que el número de ventas de viviendas se redujo en este año. El descenso se fue agravando en el 2º semestre hasta llegar a una cifra final de un 7,2% para todo el ejercicio.

En el año 2.007 la reducción se fue acentuando, hasta concluir el año con una caída total de un 13,93%.

 Y lo mismo pasó con el número de hipotecas, el declive se fue intensificando de una manera paralela y partiendo de un techo, en el 2.006, de 1.896.515 hipotecas, lo que supone una media mensual de 158.043, cuando llegamos a agosto de 2007 y se destapa la crisis en E.E.U.U., el número de hipotecas había bajado  hasta un número de 129.961

Como continuaba al tanto de las estadísticas mensuales, me extrañaba que las personas que llevaban la responsabilidad de la política económica, hicieran manifestaciones tan alejadas de la realidad. La única explicación era su falta de información sobre la verdadera situación de la economía, lo que les estaban llevando a un gravísimo error de análisis que les impediría hacer un diagnóstico certero y tomar las medidas correctas. Especialmente, en cuanto al control del crecimiento del crédito interno que no se dirigió a la promoción ni a la mejora de la calidad del sector productivo sino que se estaba concentrando, básicamente, en el sector inmobiliario, generando una burbuja que elevaría el riesgo no sólo del sistema financiero y del sector de compradores sino del futuro de toda la sociedad.

En el primer artículo que realicé sobre la crisis, el 28 de mayo del 2.008, daba la siguiente interpretación sobre lo que estaba sucediendo, en base a los datos que me proporcionaba mi actividad profesional:

 “Con la introducción del euro, se produjo la consolidación de los tipos de interés a un nivel mínimo desconocido desde hacía 25 años. España, por sus datos económicos y su pertenencia a la Unión Europea, gozaba de una gran reputación exterior que llegó a su máximo en el 2002, lo que facilitó la obtención de grandes recursos financieros de todas las instancias y mercados internacionales, en un momento de abundancia de liquidez y bajos tipos de interés.

El crecimiento del consumo y las inversiones en el sector inmobiliario no se financiaron con las rentas de los ciudadanos que se habían reducido por la introducción del euro y el incremento de la inflación real por encima de los crecimientos nominales de los salarios e ingresos anuales sino por la financiación bancaria en una proporción exagerada en relación a la media de la zona euro, que había mantenido sus porcentajes de crecimiento y no había relajado los criterios de la concesión del crédito a sus clientes.

El proceso expansivo se iba a extinguir conforme se generalizara entre la ciudadanía el acceso al crédito ya que, si a las menguadas rentas se les deducían las cuotas de los préstamos, el poder adquisitivo residual apenas podría alcanzar al mínimo vital.

Y, en cuanto a la adquisición de inmuebles, cuando los bancos redujeran a porcentajes mas prudentes la financiación y los particulares tuvieran que aportar el 30/40% del valor del inmueble para que cubriera el diferencial de financiación, los impuestos, los gastos y el acondicionamiento de la vivienda.

A esto se sumó la reducción del flujo de capital exterior en paralelo a la pérdida de confianza de la economía española en los mercados internacionales por la elevada inflación, el gran desequilibrio exterior, la pobre competitividad de su economía y los problemas del sector inmobiliario.

Para mantener la producción, la renta y el empleo y hasta el nivel de ingresos públicos, había que potenciar el sector productivo haciendo un gran esfuerzo para que se constituyera en alternativa para un sector de la construcción, sobredimensionado y al borde de un ajuste, incentivando todos los procesos de reducción de costes y mejora de la calidad, intentando asegurar la competitividad arruinada por la revaluación del euro sobre el dólar, el incremento del diferencial de inflación en relación a los países competidores de la zona euro desde su introducción y por el déficit de calidad en tantos sectores que afectan a la producción (ej. infraestructuras, educación técnica, investigación, marco legal empresarial y laboral, energía,…) y dirigiendo todos los recursos financieros del país para asegurar este proceso de reconversión.”* 

Como era una tarea ardua, técnica, compleja y que planteaba riesgos electorales, se escogió la vía cómoda y más rentable políticamente de jugar con recursos fáciles y demagógicos con el objeto de entretener a la población, esperando que viniera la reactivación anunciada por personas e instituciones que fueron incapaces de anticipar la crisis y de justificar la manera de cómo  mejoraría, en precio y calidad, la competitividad de nuestros productos.

Y, entre los elementos de distracción, se emplearon las reducciones arancelarias a los notarios.

En un artículo, con la experiencia del seguimiento de la anterior crisis de los 90, que publicamos el 25 de septiembre de 2.008, avisamos de lo que supondría, para el empleo y el futuro del país, el drenaje de liquidez al sector productivo “El dinero para las empresas es como la simiente para la siembra, no se puede tocar. Si  este problema de liquidez no se soluciona inmediatamente, la destrucción del tejido empresarial será irrecuperable…” *

Si todo el dinero que en esta época se destinó a finalidades electorales e improductivas se hubiera destinado a la reconversión del sector  empresarial, habría la mitad de crisis y de insatisfacción social.

Cuando llegaron las elecciones en marzo, el número de hipotecas había descendido hasta la cifra de 104.690 y las compraventas eran 45.659, estas últimas suponían casi la mitad de la media del año 2.006. De ahí que el debate de SOLBES y PIZARRO, lo vi de manera diferente a los medios de información general. Con los datos que tenía, deduje que la diferencia entre ambos era que PIZARRO tenía una mejor información, de ahí que su diagnóstico fuera más correcto:” España tenía una crisis de modelo que estaba basada en el consumo y en el ladrillo y que estaba perdiendo la batalla de la competitividad y de la confianza de los ciudadanos y los mercados internacionales”, lo que le permitió hacer unas propuestas más competentes.                  

El futuro brillante del país y el pleno empleo eran un espejismo.”Al haber descendido tan catastróficamente el número de ventas, se estaba generando un stock de viviendas que sería imposible de colocar, lo que provocaría un ajuste en el número de trabajadores del sector de la construcción espectacular ya que trabajaban, directa e indirectamente en él, tres veces más que en otros países. Y esto se iba a producir, aunque no hubiera estallado una crisis financiera internacional, al retornar las entidades financieras a los criterios tradicionales de concesión de créditos y siendo más estrictos y rigurosos en el estudio de la capacidad real de ahorro de una población que, en más de sus dos terceras partes, no ganaba más de 1500 euros al mes.

Si el sector estaba condenado a un inevitable ajuste laboral ¿en que sector de la industria, de los servicios o de la agricultura  se germinarían tantos puestos de trabajo para recolocar a los sobrantes del sector de la construcción y garantizar la promesa electoral de crear dos millones de puestos de trabajo y conseguir el pleno empleo en la próxima legislatura? Sólo habiendo creado, anteriormente, las condiciones legales y financieras que establecieran un nuevo marco provocador de  masivas vocaciones empresariales, podía justificar semejante optimismo.”*

Cuando la crisis financiera internacional estalla en septiembre de 2008, el número de hipotecas y ventas de inmuebles estaba en mínimos, la media mensual del último trimestre había descendido a 88.822 para las hipotecas y a 36.686 para las ventas, el hundimiento importante se produjo anteriormente. De ahí que concluyéramos que nuestra crisis económica era anterior a la de EEUU y a la financiera internacional, ya que tenía unas bases diferentes, lo que justificaba que el deterioro interno fuera mayor que el de otras economías.

 A partir de ese momento, el número de hipotecas continuó reduciéndose así como su valor (ejm. en 2.006 se hicieron 1.896.515 por un importe total de 297.114.754.000 euros y en 2010 habían bajado a 956.127 pero el valor aún había descendido más, a 122.161.751.000) y también el número de compraventas que, salvo los repuntes de la subida del IVA y el fin de la desgravación de la compra de vivienda del 2º y 4º trimestre de 2.010, compensados por la gran recesión de ventas en el actual ejercicio, han llevado a la construcción a una situación catastrófica .En el primer semestre del 2.011 se realizaron 165.286 compraventas de viviendas, lo que suponía que la media mensual había descendido a 27.548 y el número de hipotecas se había reducido en un 25% prácticamente.

Para hacernos una idea de la ruina de este sector motriz, el número de viviendas libres iniciadas que fue de 664.923 en el 2.006 pasó a 63.090 en 2.010 y al siguiente año continuó agravándose con un descenso, en el primer trimestre, de un 13,8%. El 14 de julio de este 2.011, LA VANGUARDIA publicaba que el Colegio de Arquitectos de Catalunya estimaba que la construcción, que representaba entre el 10% y el 13% del PIB de Catalunya, actualmente se situaba entre un 1 y un 2%.

En el resto de operaciones de cuantía, la regresión fue en paralelo, por ejemplo la constitución de sociedades, en 2.006 se constituyeron 148.964 sociedades y en el 2.010, 79.963. Asimismo, en cuanto al crédito de consumo, la inversión nueva se redujo a la mitad en tres años, desde el 2.007 al 2.010, descendiendo la participación de la financiación de automóviles desde el 28% en el 2.007 al 22% en 2.009 e incrementándose la proporción del crédito concedido a través de tarjetas de crédito (Estudio Competitors de DBK Nov.2010).

Esta caída profunda se explica no sólo por las restricciones crediticias ni por la subida de los tipos de interés sino, fundamentalmente, por la extensión de la angustia a la población como consecuencia del impresionante crecimiento del paro y del deterioro de la Economía.

El problema del desempleo, cuando se agrava de una manera tan intensa, es que sus efectos se extienden de los nuevos parados a las otras capas sociales: sobre los que estaban en el paro y mantenían la esperanza de encontrar empleo, sobre los contratados temporales a los que marchita la ilusión de la prórroga de los contratos, sobre los que tienen contratos en vigor pero que viven la experiencia traumática de sufrir como el paro arruina las expectativas personales y profesionales de sus compañeros y familiares y pone dudas a su futuro económico y, finalmente, de los jubilados y los trabajadores próximos al retiro, que ven como se agrietan las garantías de sus prestaciones sociales.

Todo ello iba a afectar, gravemente, al consumo privado. Los consumidores, por temor o por prudencia, intentan ahorrar el máximo posible, posponen toda compra de valor, en especial de los sectores motrices (construcción y automóvil) ya que el aplazamiento del pago requiere una seguridad en las rentas futuras y se van centrando en la adquisición de productos y servicios vitales, aunque cada vez de menor calidad y precio. Y es que nadie consume más que lo imprescindible cuando tiene su futuro en la incertidumbre.

Al final de este período, en los despachos notariales, las plantas de la recesión (poderes de pleitos, liquidaciones, notificaciones…) acabaron sustituyendo a las de inversión libre tradicionales. Con la peculiaridad de que, buena parte de las que se hacían en el ámbito financiero e inmobiliario, se formalizaban para asegurar y/o compensar los créditos de los clientes de las entidades financieras y liquidar el inmenso stock de viviendas acumulado durante la crisis.

La rentabilidad negativa de las primeras contribuyó a acelerar el deterioro y, con ello, la viabilidad económica de muchas notarías.

DANIEL IBORRA FORT. NOTARIO.

 VILAFRANCA DEL PENEDÈS 2 de noviembre  de 2011.

Textos extraídos del libro  “ UNA CRISIS PREVISIBLE : ESPAÑA 2.006/2.010”, con datos actualizados hasta el 2.010, del INE y del MINISTERIO DE FOMENTO. Los del 2.011 han sido publicados recientemente y recogidos de la prensa económica

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